Gebiedsontwikkeling in een nieuw tijdperk: kansen voor stedelijke herverkaveling?
Prof. dr. Erwin van der Krabben Radboud Universiteit Nijmegen / University of Ulster
NVB Studiebijeenkomst Grondbeleid Baarn, 20 juni 2012
Problemen met gebiedsontwikkeling • Vraaguitval • Overprogrammering • Onrendabele projecten - Verschuiving ‘uitleglocaties’ naar ‘transformatie’ - Problemen met financieringsmodel
Hoge kosten bouwen in binnenstedelijk gebied Financiële resultaten van gebiedsontwikkeling t.b.v. woningbouw (in euros per woning) (EIB, 2011)
Uitleglocaties Binnenstedelijk gebied Totaal kosten Verwervingskosten Bouw- en woonrijpmaken Overige kosten
50.400 11.900 25.700 12.800
58.100 20.500 24.100 13.500
Totaal opbrengsten Grondopbrengsten Overig Binnenplanse verevening
58.600 53.100 1.200 4.200
49.600 35.300 5.800 8.500
Exploitatiesaldo
+8.400
-9.600
Financiering gebiedsontwikkeling: waardesprong
€
Waardesprong
Waarde grond in huidige gebruik
Waarde grond in nieuwe gebruik
‘Weglekken’ waardesprong Verwachtingswaarde in verwervingsprijzen
€
Ongeprijsde baten Onrendabele top
• Toekomstige eigenaren • Eigenaren aangrenzende gebied
Kosten ‘nieuw’
Opbrengsten ‘nieuw’
Maatregelen om gebiedsontwikkeling ‘vlot te trekken’ • Stimuleren van de vraag • Regionale regie - Overprogrammering aanpakken - Sturen op ‘kwaliteit’ (ipv ‘kwantiteit’)
• ‘Winstgevendheid’ projecten verbeteren - Kosten omlaag; opbrengsten omhoog - Huidige stelsel: slimme strategieën - Fundamentele hervorming
Slimme strategieën? Gebiedsexploitatie Grondverwerving
Governance arrangementen
Financieel instrument
Juridisch instrument
Publieke initiatief
Publieke ontwikkelaar
Tax increment financing
Stedelijke erfpacht
Regionaal ontwikkelbedrijf
Garantiefonds
Garantstellingen
JESSICA Publiek-privaat initiatief
Joint venture light
Revolving Fund
Uitruilbare ontwikkelrechten
Bouwclaim nieuwe stijl
Incentive zoning
Leegstandsverordening
Coalitiemodel
Regeneration Fund
Bouwenveloppen
Gebiedsconcessies
VvE op wijkniveau
Wijkontwikkelingsmaatschappij
Groenaandelen
Ketenregeling
Gebiedsaandelen Sloopfonds
Privaat-privaat initiatief
Particulier beheer buitenruimte
Innovatiefonds
Verhandelbare ontwikkelrechten
Collectief particulier
Investeringsfonds
Verhandelbare CO²-ontwikkelrechten
opdrachtgeverschap
Gebiedsaandelen VvE op wijkniveau
Huidige eigenaren /
Stedelijke herverkaveling
Crowdfunding
Afnamegaranties
consument
Collectief particulier
Gebiedsaandelen
Overbruggingsgaranties
opdrachtgeverschap
Verkoopgaranties
Organische ontwikkelstrategie
Tijdelijke verhuur
Fundamentele hervormingen? • Reductie verwervingskosten - Belast inkomsten uit ‘onverdiende’ waardestijging - Grondslag voor onteigeningsprijs
• Afromen ongeprijsde baten eigenaren - Baatbelasting - Heffing / ‘impact fee’ voor toekomstige eigenaren
Stedelijke herverkaveling als haalbaar alternatief
• Hoe werkt het? - Initiatief bij eigenaren in gebied - Géén verwervingen - Eigenaren aandeelhouders in gebiedsontwikkelingsmaatschappij - Evenredige verdeling van kosten en opbrengsten
• Waarom? - Concurrentiebevordering - ‘Onhandige’ eigendomsposities - Verbetering financieel resultaat
Herverkaveling ‘light’
Oude situatie
Eigenaar 1
Nieuwe situatie
Eigenaar 2
Eigenaar 3
Eigenaar Eigenaar 1 2
Eigenaar 2
Eigenaar Eigenaar 3 1
Ruil van gronden ten behoeve van efficiëntere verkaveling
Herverkaveling ‘full version’ Transformatiegebied
Nieuw gebied
Deelgebied sloop Deelgebied blijft bestaan
Nieuwe verkaveling Plankosten nieuwe infrastructuur
1
2
3
1
2
4
5
6
4
3
7
8
9
5
6
Géén verwervingen; eigendommen ingebracht tegen inbrengwaarde. Kostenverhaal naar rato van ‘waardesprong’. Baatafroming zittende eigenaren.
Plangebied Nijmegen Spoorzone 16
11
7
10 5 9 8 15 14 6 13 4 12
17
3
1 2
19
18
1. Vondelpark 2. Vondelpoort 3. ROC 4. Stationsplein 5. Stationsgebouw 6. Metterswane 7. TPG-locatie 8. Tunnelweg OR 9. Tunnelgebouw 10. Spoorstraat 4-6 11. Belastingdienst 12. Van Schaeck Mathonsingel 13. Chinees Fon Chou 14. Theaterhotel 15. Nassausingel ------------------------------------------16. Hezelpoort 17. Westzijde station ------------------------------------------18. Spoorkuil Bottendaal 19. Knoop Graafseweg
18. Spoorkuil Ambities (?): • • • •
Uitbreiding perrons Uitgang Westzijde station Woningbouw Herontwikkeling commerciële functies
Herverkaveling: betrokken partijen (?) • • • •
Prorail Gemeente Nijmegen Woningcorporaties (Portaal, Talis) Commerciele ontwikkelaar
Project: Soort: Opdracht: Oplevering: Ontwerp:
Westzijde Station Gebiedsvisie Gem. Nijmegen/NS Vastgoed 2009 Afd. SO, Gem. Nijmegen / …..
Nieuwe kansen voor gebiedsontwikkeling? • Ministerie I&M start proefprogramma stedelijke herverkaveling • Wettelijke regeling waarschijnlijk noodzakelijk •Herverdeling van kosten en opbrengsten • Geen toverformule: zonder marktvraag werkt geen enkele strategie
