Verkoop'Vestia' Overig'NL'aan' Patrizia! !
Zienswijze) Landelijke* Huurdersraad( Vestia! !
! ! ! !
Voorwoord! ! In!de!zomer!van!2014!werd!bekend!dat!Stichting!Vestia!(Vestia)!een!conceptkoopovereenkomst!heeft! gesloten!met!Patrizia!Immobilien!AG!(Patrizia).!Het!voornemen!is!om!6.185!verhuureenheden! gelegen!in!66!gemeenten!te!verkopen!voor!een!bedrag!van!circa!577!miljoen!euro.!In!diverse!kranten! werd!de!verkoop!gekenmerkt!als!de!eerste!en!grootste!vastgoedtransactie!in!haar!soort.! De!Landelijke!Huurdersraad!Vestia!(LHV)!is!de!overkoepelende!huurdersorganisatie!van!Vestia.!Haar! doelstelling!is!om!zo!goed!als!mogelijk!op!te!komen!voor!de!belangen!van!de!huurders!die! woonachtig!zijn!in!een!woning!van!Vestia.!De!huurders!van!Vestia!zijn!de!afgelopen!jaren! geconfronteerd!met!een!groot!aantal!veranderingen!.!Door!het!derivatendebacle!is!Vestia!in!een! korte!tijd!van!een!schoolvoorbeeld!van!de!sector!verworden!tot!het!probleemkind!van!de!sector.! Vestia!is!ingrijpend!veranderd!de!afgelopen!jaren.!Een!nieuw!bestuur!probeert!Vestia!te!leiden!naar! financieel!herstel!en!deze!verkoop!moet!daar!een!significante!bijdrage!aan!leveren.! De!LHV!kijkt!echter!verder!dan!financieel!herstel.!De!LHV!ziet!geen!vastgoedtransactie!maar!5.500! huishoudens!bestaande!uit!gezinnen!met!kinderen,!senioren!en!mensen!met!een!uitkering!die!als! huurder!overgaan!van!een!woningcorporatie!als!verhuurder!naar!een!particuliere!investeerder!als! verhuurder.!Op!grond!van!de!wet!heeft!de!LHV!het!recht!om!advies!uit!te!brengen!over!de!verkoop! aan!Patrizia.!Het!advies!is!van!wezenlijk!belang,!Minister!Blok!geeft!toestemming!voor!de!verkoop!en! de!ministeriële!aanwijzing!stelt!dat!er!sprake!moet!zijn!van!een!‘in!beginsel!positieve!zienswijze’.!! Aan!de!hand!van!een!werkgroep!bestaande!uit!leden!van!het!bestuur!van!de!LHV,!leden!van!het! bestuur!van!Stichting!Huurders!Belangen!Behartiging!(SHBB),!en!huurders!die!direct!of!indirect! betrokken!zijn!bij!de!verkoop,!is!er!na!zorgvuldig!onderzoek!en!diverse!gesprekken!met!de!betrokken! partijen!en!andere!belanghebbenden!een!zienswijze!opgesteld.!De!werkgroep!van!vrijwilligers!heeft! op!professionele!wijze!invulling!gegeven!aan!het!recht!van!advisering.!Dank!en!een!groot!compliment! is!op!zijn!plaats!voor!de!inzet!van!de!deelnemers!van!de!werkgroep.! Geassisteerd!door!de!Woonbond,!de!advocaten!van!Holland!van!Gijzen!en!de!vastgoedadviseurs!van! EY!heeft!de!LHV!in!haar!zienswijze!de!consequenties!voor!de!huurders!van!Vestia!(al!dan!niet! betrokken!bij!de!verkoop)!in!kaart!gebracht.!De!coöperatieve!houding!wat!betreft!het!in!gesprek! willen!gaan!met!de!LHV!van!Vestia,!Patrizia!en!belanghebbenden!zoals!het!ministerie!en!de! toezichthouders!is!vermeldenswaardig.!De!LHV!doet!in!haar!zienswijze!concrete!aanbevelingen!naar! betrokken!partijen!en!toezichthoudende!organen,!en!gaat!er!vanuit!dat!deze!aanbevelingen!worden! meegenomen!in!het!huidige!verkoopproces!en!is!van!mening!dat!een!aantal!van!de!aanbevelingen! ook!voor!toekomstige!vastgoedtransacties!in!de!sociale!huursector!relevant!kunnen!zijn.! !
!
! 2! !
!
Inhoudsopgave! ! Voorwoord!..............................................................................................................................................!2! Samenvatting!..........................................................................................................................................!5! 1.!Verantwoording!&!leeswijzer!.............................................................................................................!8! 1.1!Toetsingskader!..............................................................................................................................!8! 1.2!Informatie!van!de!achterban!en!experts!......................................................................................!9! 1.3!Overige!stakeholders!..................................................................................................................!10! 1.4!Resumerend!&!leeswijzer!...........................................................................................................!10! 2.!Patrizia!als!nieuwe!verhuurder!.........................................................................................................!11! 2.1!Het!te!voeren!beleid!door!Patrizia!(en!de!informatie!daarover)!................................................!11! 2.2!De!(veranderde)!rechten!van!huurders!......................................................................................!12! 2.3!Het!te!hanteren!(indirecte)!huurprijsbeleid!................................................................................!12! 2.4!De!exploitatieverplichting!...........................................................................................................!13! 2.5!Over!onderhoud!en!service!........................................................................................................!13! 2.6!Toewijzingsbeleid!........................................................................................................................!14! 2.7!Conclusie!.....................................................................................................................................!15! 3.!De!achterblijvers!...............................................................................................................................!16! 3.1!Vestia`bezit!overig!NL!.................................................................................................................!16! 3.2!Toekomstige!verkoop!bezit!.........................................................................................................!16! 3.3!Conclusie!.....................................................................................................................................!17! 4.!Het!verkoopproces!...........................................................................................................................!18! 4.1!Overlappende!toetsingskaders!toezichthoudende!organen!......................................................!18! 4.2!Geheimhouding!..........................................................................................................................!19! 4.3!Patrizia!Wohnmodule!IV!en!de!mysterieuze!aandeelhouder!.....................................................!19! 4.4!Onafhankelijkheid!taxatie!in!het!geding!.....................................................................................!20! 4.5!Prijs!.............................................................................................................................................!20! 4.6!Conclusie!.....................................................................................................................................!21! 5.!Conclusie:!LHV!adviseert!voorwaardelijk!positief!.............................................................................!22! 5.1!Voorwaardelijk!positief:!alleen!positief!als!aan!gestelde!voorwaarden!wordt!voldaan!.............!24! 6.!Overzicht!van!de!leden!van!de!werkgroep!.......................................................................................!26! 7.!Bijlagen!.............................................................................................................................................!27! 7.1!Juridische!rapportage!Holland!van!Gijzen!..................................................................................!27! 7.2!Financiële!analyse!EY!..................................................................................................................!28! 7.3!Vragen!LHV!aan!Vestia!................................................................................................................!29! 3! !
!
7.4!Vragen!LHV!aan!Patrizia!..............................................................................................................!30! ! !
!
4! !
!
Samenvatting! ! De!algemene!doelstelling!van!de!LHV!is!om!de!belangen!van!al!haar!huurders!zo!goed!mogelijk!te! behartigen.!Bij!het!opstellen!van!de!zienswijze!rondom!de!verkoop!van!de!verhuureenheden!is!deze! belangenbehartiging!leidend!geweest!in!de!overwegingen.!Aan!de!hand!van!de!volgende!zes!criteria! is!beoordeeld!in!hoeverre!het!advies!positief!dan!wel!negatief!zal!luiden:!! ! De!direct!betrokken!huurders,!de!huurders!van!de!verkochte!panden,!behouden!rechten! gelijk!aan!de!rechten!voor!de!verkoop.!Daarnaast!moeten!financiële,!sociale!en!service` gerelateerde!aspecten!minimaal!van!hetzelfde!niveau!zijn!in!de!nieuwe!situatie;! ! ! De!participatie!van!direct!betrokken!huurders!wordt!adequaat!gewaarborgd;! ! ! De!strategie!van!de!commerciële!partijen!is!gericht!op!het!langdurig!handhaven!van!de! huidige!bestemming!van!de!panden;! ! ! De!overige!Vestia`huurders!zullen!geen!negatieve!gevolgen!ondervinden!van!de!verkoop! waar!het!sociaal!beleid!en!service!betreft;! ! ! De!eventuele!verkoop!heeft!een!significant!effect!op!de!(financiële)!positie!van!Vestia;! ! ! De!verkoop!is!in!lijn!met!richtlijnen,!circulaires!en!wettelijke!bepalingen. Deze!criteria!zijn!onder!te!verdelen!in!een!drietal!hoofdonderwerpen,!namelijk:!waarborging!van!de! huurdersbelangen!van!de!direct!betrokken!huurders,!waarborging!van!de!belangen!van!de!overige! Vestia`huurders!en!het!proces!rondom!de!verkoop.!! !
Belangen!direct!betrokken!huurders!in!het!geding! Als!er!één!hoofdonderwerp!is!dat!aanleiding!geeft!tot!het!uitbrengen!van!een!negatief!advies,!is!het! de!waarborging!van!de!belangen!van!de!direct!betrokken!huurders.!Gedurende!het!onderzoek!bleek! dat!Patrizia!nog!geen!concrete!plannen!of!visie!heeft!aangaande!de!invulling!of!duur!van!het! eigenaarschap.!Als!institutionele!belegger!zijn!de!beleidskeuzes!van!Patrizia!gebaseerd!op!de! verdiencapaciteit!van!de!woningen.!De!belangen!van!huurders!komen!hierdoor!op!de!tweede!plaats.! De!belangenbehartiging!bij!Patrizia!is!een!zeer!directe!zorg!voor!de!LHV.!Patrizia!is!tot!op!heden!niet! bereid!geweest!om!tot!(een!aanzet!van)!een!samenwerkingsoverenkomst!te!komen.! !
Belangen!overige!Vestia5huurders!niet!geschaad! Voor!huurders!die!niet!betrokken!zijn!bij!de!verkoop!zijn!de!gevolgen!in!principe!positief.!De! financiële!positie!van!Vestia!verbetert!en!schulden!kunnen!worden!afbetaald.!Een!aandachtpunt!dat! de!LHV!signaleert!betreft!het!restant!van!Vestia`woningen!dat!buiten!het!kerngebied!valt.!Ongeveer! de!helft!van!deze!woningen!is!betrokken!bij!de!verkoop!maar!de!andere!helft!blijft!in!het!bezit!van! Vestia.!Mede!gezien!het!feit!dat!er!circa!27,5!fte!personeel!overgaat!naar!de!beherende!partij,!is!de! 5! !
!
LHV!is!van!mening!dat!Vestia!extra!alert!moet!zijn!op!de!service!en!het!onderhoud!ten!aanzien!van!de! achterblijvende!woningen.!! !
Verkoopproces:!niet!transparant!en!taxateur!niet!onafhankelijk! De!LHV!heeft!omtrent!het!verkoopproces!een!vijftigtal!vragen!gesteld!aan!Vestia,!daarnaast!is! kennisgenomen!van!de!MG`2013`02!Circulaire!verkoop!corporatiewoningen!en!hebben!er! gesprekken!plaatsgevonden!met!het!Ministerie!van!Binnenlandse!Zaken!en!Koninkrijksrelaties!en!het! Centraal!Fonds!Volkshuisvesting!(CFV).!! De!LHV!constateert!dat!de!beantwoording!op!de!vragen!aangaande!het!verkoopproces!summier!was.! De!LHV!heeft!dan!ook!geen!duidelijk!beeld!verkregen!of!het!verkoopproces!op!een!zuivere!manier!is! verlopen.! Een!alarmerend!feit!was!dat!de!taxatie!is!uitgevoerd!door!de!partij!die!nu!ook!als!beheerder!van!de! over!te!nemen!portefeuille!is!aangesteld.!In!de!Circulaire!is!opgenomen!dat!de!taxatie!moet!zijn! uitgevoerd!door!een!onafhankelijke!taxateur.!Deze!regel!is!geschonden.!In!opdracht!van!de!LHV! heeft!EY!op!highlevel!niveau!de!taxatie!nagelopen!en!vergeleken!met!haar!eigen!database.!De! conclusie!is!dat!er!sprake!is!van!een!behoorlijk!verschil!tussen!beide!taxaties.!Het!verschil!is!niet! dermate!groot!dat!de!verkoopprijs!onder!de!75%!van!de!leegwaarde!van!de!portefeuille!komt!en!dat! voorwaarden!omtrent!winstdeling!en!exploitatieverplichting!van!toepassing!worden!conform!de! Circulaire.!! Wat!betreft!toezicht!concludeert!de!LHV!enerzijds!dat!er!sprake!is!van!dubbel!toezicht!maar!dat! anderzijds!toezicht!op!groot!gedeelte!van!het!verkoopproces!ontbreekt.!Er!is!geen!(extern)! toezichthoudend!orgaan!dat!controleert!of!het!biedingsproces!zuiver!is!verlopen.!Ook!wordt!er!geen! centrale!toets!op!volkshuisvestelijk!niveau!uitgevoerd.!De!LHV!vindt!het!daarnaast!schrijnend!dat! geen!enkele!toezichthoudende!instantie!toetst!in!hoeverre!de!bestaande!rechten!van!huurders! overeind!blijven.! !
Voorwaardelijk!positief:!alleen!positief!als!aan!de!gestelde!voorwaarden!wordt!voldaan! De!LHV!constateert!dat!voor!de!direct!betrokken!huurders!geen!duidelijkheid!bestaat!omtrent!de! toekomstige!kwaliteit!van!wonen.!Dit!wordt!als!negatief!ervaren.!Voor!de!achterblijvende!huurders! verandert!er!weinig!en!de!verkoopprijs!is!goed.!De!LHV!concludeert!dat!er!alleen!maar!positief!kan! worden!geadviseerd!als!!onderstaande!voorwaarden!worden!opgenomen!in!de!ministeriële! toestemming!voor!deze!verkoop.!! ! Patrizia!en!de!beheerder!moeten!per!15!december!2014!(datum!levering)!Stichting! Huurdersorganisatie!Patrizia!(SHOP;!in!oprichting)!als!huurderorganisatie!in!de!zin!van!de! WOHV!erkennen. ! ! Patrizia!en/!of!de!beheerder!moeten!voor!1!januari!2015!nadere!afspraken!gemaakt!hebben! over!de!wijze!waarop!belangenbehartiging!mogelijk!wordt!gemaakt.!Als!uitgangspunt!heeft! daarbij!te!gelden!dat!de!financiering!van!de!belangenbehartiging!tenminste!gelijk!zal!zijn!aan! de!situatie!zoals!deze!op!dit!moment!is!bij!Vestia.!Tevens!dienen!afspraken!gemaakt!te! ! 6! !
worden!over!de!invulling!van!de!WOHV.!Deze!afspraken!dienen!vastgelegd!te!worden!in!een! samenwerkingsovereenkomst!met!Stichting!Huurdersorganisatie!Patrizia!(SHOP;!in! oprichting).!! ! Er!zal!door!Patrizia!voor!1!mei!2015!beleid!gemaakt!moeten!zijn!aangaande:!planning!en! uitvoering!van!planmatig!onderhoud,!afhandeling!van!klachten,!incassobeleid!(waarbij!een! sociale!invalshoek!gehanteerd!dient!te!worden)!en!de!aanwezigheid!van!huismeesters.!Dit! beleid!zal!ter!advisering!voorgelegd!moeten!worden!aan!SHOP.! ! ! Patrizia!dan!wel!de!beheerder!moet!uiterlijk!1!februari!per!complex!schriftelijk!duidelijkheid! verschaffen!aan!de!desbetreffende!bewonerscommissie!omtrent!procedures!rondom! onderhoud,!het!geplande!(groot)onderhoud,!invulling!van!de!huismeestertaken!en!verdere! relevante!zaken!op!complexniveau!voor!zover!deze!veranderen!ten!opzichte!van!de!huidige! situatie.! ! ! Een!exploitatieverplichting!voor!de!huurwoningen!voor!de!duur!van!minimaal!3!jaar. ! Indien!aan!bovenstaande!niet!wordt!voldaan,!is!de!LHV!van!mening!dat!de!belangen!van!de! betrokken!huurders!onvoldoende!zijn!gewaarborgd.!Dit!leidt!er!toe!dat!het!advies!omslaat!van! voorwaardelijk!positief!naar!negatief.! ! !
De!LHV!beveelt!verder!het!volgende!aan:!! !
De!minister!zal!voor!de!verkoop!een!integrale!toets!uit!moeten!voeren!op!volkshuisvestelijk! vlak.!De!financiële!kosten!en!baten!van!de!transactie!moeten!bij!deze!toetsing!afgezet! worden!tegen!de!volkshuisvestelijke!kosten!en!baten.!De!verslechterende!rechtspositie!van! de!betrokken!huurders!dient!hierin!meegenomen!te!worden.!!
! Vestia!moet!direct!stoppen!met!het!wijzigen!van!contracten!omtrent!de!servicekosten.! Specifiek!op!dit!punt!hebben!huurders!instemmingsrecht!op!grond!van!zowel!de!WOHV!als! de!samenwerkingsovereenkomst!die!Vestia!en!de!LHV!hebben!gesloten.!Ook!Patrizia!kan! geen!contracten!aangaan!zonder!instemming!van!haar!huurdersorganisaties.! ! Vestia!zou!bij!een!eventuele!volgende!verkoop!inzichtelijk!moeten!maken!wat!de!kopende! partij!gaat!doen!op!het!gebied!van!huurprijsbeleid,!onderhoud!en!participatie.!Deze! onderwerpen!zouden!onderdeel!moeten!uitmaken!van!de!bestuurlijke!afwegingen.!! ! !
Vestia!moet!de!service`!en!dienstverlening!aan!de!huurders!in!het!achterblijvende!bezit!in! Vestiging!Overig!Nederland!(ongewijzigd)!op!pijl!houden.!In!het!kader!van!de!aanstaande! verkoop!en!mogelijke!personele!wisselingen!zal!dit!onder!druk!komen!te!staan.
7! !
!
1.!Verantwoording!&!leeswijzer!!!!
Afbeelding!1.!Overzicht!adviestraject!
!
W!
Alvorens!naar!de!inhoud!van!deze!zienswijze!te! gaan,!zal!aandacht!besteed!worden!aan!de! werkwijze!die!gehanteerd!is!om!te!komen!tot!dit! advies.!De!doelstelling!van!de!LHV!aangaande!de! verkoop!was!tweeledig:!
!
1.
Enerzijds!moeten!de!belangen!van!alle! huurders!van!Vestia!maar!specifiek!die!van! degenen!die!betrokken!zijn!bij!de!verkoop! gewaarborgd!zijn;! 2. Anderzijds!moet!er!op!een!zorgvuldige!en! professionele!manier!tot!een!advies!gekomen! worden.! ! Nadat!de!adviesaanvraag!binnen!was!gekomen,!is!er! een!projectplan!met!daarbij!behorende!begroting! opgesteld.!Dit!plan!is!naar!Vestia!gestuurd!als! leidraad!van!de!uit!te!voeren!werkzaamheden.!Ook! de!Raad!van!Commissarissen!is!geïnformeerd!over! de!aanpak!van!het!adviestraject.!Hierna!is!de!LHV! gestart!met!de!volgende!werkzaamheden.!! !
Projectplan!
Aantrekken! expermse!
Samenstellen! werkgroep!
Verzoek!om! informame!
Interview! Vesma!&! Patrizia!
1.1!Toetsingskader! Hoewel!dit!de!grootste!(potentiële)!verkoop!aan!een! commerciële!partij!betreft,!was!het!niet!de!eerste! keer!dat!de!LHV!werd!geconfronteerd!met!een! verkoop!aan!een!commerciële!partij.!Naar! aanleiding!van!deze!eerdere!verkopen!heeft!de!LHV! zes!criteria!geformuleerd!om!te!toetsen!in!hoeverre! een!verkoop!een!positieve!of!negatieve!invloed! heeft!op!de!situatie!van!huurders.!Dat!zijn!de! volgende:!!
Interview! stakeholders!
Raadpleging! achterban!
•
De!direct!betrokken!huurders!(de!huurders!van! de!verkochte!panden)!behouden!rechten!gelijk! aan!de!rechten!van!voor!de!verkoop.!Daarnaast! moeten!financiële,!sociale!en! servicegerelateerde!aspecten!minimaal!van!hetzelfde!niveau!zijn!in!de!nieuwe!situatie;!
•
De!participatie!van!direct!betrokken!huurders!wordt!adequaat!gewaarborgd;! ! 8!
!
!
•
De!strategie!van!de!commerciële!partij!is!gericht!op!het!langdurig!handhaven!van!de!huidige! bestemming!van!de!panden;!
•
Andere!huurders!van!Vestia!zullen!geen!negatieve!gevolgen!ondervinden!van!de!verkoop!waar! het!sociaal!beleid!en!service!betreft;!
•
De!eventuele!verkoop!heeft!een!significant!effect!op!de!(financiële)!positie!van!Vestia;!
•
De!verkoop!is!in!lijn!met!richtlijnen,!circulaires!en!wettelijke!bepalingen.!
Overigens!heeft!de!LHV!bij!dit!specifieke!advies!ook!het!behoud/opzetten!van!de! participatiestructuur!uitdrukkelijk!binnen!het!toetsingskader!opgenomen!aangezien!Patrizia!hier!in! Nederland!geen!ervaring!mee!heeft.!Door!deze!aankoop!krijgt!Patrizia!echter!een!dusdanig!aantal! (sociale)!woningen!in!bezit!dat!zij!qua!grootte!gelijk!is!aan!een!gemiddelde!corporatie.!! !
1.2!Informatie!van!de!achterban!en!experts!! De!LHV!heeft!op!diverse!manieren!haar!achterban!meegenomen!in!het!proces!en!heeft!huurders!de! kans!geboden!actief!te!participeren!bij!de!totstandkoming!van!dit!advies.!Alleen!zo!kan!immers! gekomen!worden!tot!een!breed!gedragen!document.!In!de!schematische!weergave!hieronder!is! uiteen!gezet!op!welke!wijze!de!LHV!vorm!heeft!proberen!te!geven!aan!het!activeren!van!de! achterban.! Afbeelding!2.!Mix!van!raadplegingen!bij!de!achterban!en!experts!
Stichting!Huurdersbelangen! Behartiging!(SHBB)! Een!groot!gedeelte!van!het!te! verkopen!bezit!is!voormalig!bezit! van!de!Stichting!Gereformeerde! Bouwcorporatie!voor!Bejaarden! (SGBB).!Daarom!heeft!de!LHV!de! SHBB,!de!huurdersorganisatie!van! voormalig`SGBB`woningen,! betrokken!bij!de!advisering.!De! SHBB`bestuursleden! participeerden!in!de!werkgroep!en! maken!deel!uit!van!SHOP,!de! huurdersorganisatie!van!Patrizia.! ! Raadpleging!Algemene!Raad!! De!Algemene!Raad,!de!directe! achterban!van!LHV,!is!geïnfor` meerd!en!geraadpleegd!over!de! verkoop!en!in!staat!gesteld!zich! over!het!advies!uit!te!spreken.! ! Raadpleging!bewonerscommissies! De!LHV!organiseerde!twee! afzonderlijke!bijeenkomsten!waar! betrokkenen!hun!visie!op!de! verkoop!konden!geven.!Het!doel! van!deze!bijeenkomsten!was! sentiment!peilen!en!aandachts` punten!noteren.!
Werkgroep!‘Verkoop!Overig!NL’! De!werkgroep!‘Verkoop!Overig!NL’! is!opgericht!om!te!komen!tot!een! advies!met!betrekking!tot!deze! verkoop.!De!werkgroep!bestond! uit!bestuursleden!van!de!LHV,! bestuursleden!van!de!SHBB!en!bij! de!verkoop!betrokken!en!niet` betrokken!huurders!voor!een! evenwichtige!samenstelling.!De! werkgroep!werd!betrokken!bij! gesprekken!met!stakeholders!en! nam!waar!mogelijk,!in!verband! met!de!vertrouwelijkheid!van! informatie,!kennis!van!informatie.!! ! Expertise! De!LHV!heeft!bij!het!opstellen!van! dit!advies!gebruik!gemaakt!van!de! expertise!van!Holland!Van!Gijzen! en!EY.!Na!een!offertetraject,! waarin!door!drie!bedrijven!een! offerte!is!uitbracht,!is!uiteindelijk! gekozen!voor!deze!combinatie.!! ! HVG!en!EY!leverden!juridische!en! financiële!analyses!die!de!gevolgen! van!de!verkoop!duidelijk!en! professioneel!in!kaart!brachten.! !
9! !
!
! Van!de!circa!50!genodigde! bewonerscommissies!was!de!helft! bij!één!van!de!twee! inspraakavonden!aanwezig.!!
!
Hans!Weevers!heeft!als!vaste! Woonbond`adviseur!van!de!LHV! ook!in!dit!traject!het!bestuur!en!de! werkgroep!van!advies!voorzien.!
!
1.3!Overige!stakeholders! Naast!het!feit!dat!de!achterban!stakeholder!is,!zijn!er!ook!andere!partijen!waar!in!het!kader!van!dit! advies!mee!gesproken!moest!worden.!Dit!zijn!de!volgende:! • • • • •
Leden!van!de!Raad!van!Bestuur!van!Vestia!en!het!Vestia!verkoopmanagement,! Het!Nederlandse!management!van!Patrizia,! De!beoogde!beherende!partij!na!de!overgang,! De!Inspectie!Leefbaarheid!en!Transport!namens!het!Ministerie!van!Binnenlandse!Zaken!en! Koningsrelaties,!! Het!Centraal!Fonds!Volkshuisvesting!(CFV).!
Ter!voorbereiding!op!de!gesprekken!met!Vestia,!Patrizia!en!de!beherende!partij!na!overgang,!heeft! de!LHV!in!samenwerking!met!de!werkgroep!een!vragenlijst!toegestuurd!(zie!bijlagen!7.3!en!7.4),!met! verzoek!tot!beantwoording!vooraf!met!als!doelstelling!om!op!een!effectieve!manier!in!gesprek!te! gaan.! !
!
1.4!Resumerend!&!leeswijzer!! De!LHV!heeft!vooraf!twee!doelstellingen!geformuleerd!en!die!vertaald!naar!concrete!acties.!Diverse! partijen!zijn!hierover!op!voorhand!geïnformeerd.!Door!uitvoering!van!het!projectplan!is!er!een!advies! tot!stand!gekomen!waarbij!de!betrokken!partijen!gehoord!zijn!en!de!achterban!geraadpleegd!is.!Door! ook!andere!stakeholders!te!interviewen!en!professionele!adviseurs!te!betrekken,!is!op!een! zorgvuldige!en!professionele!wijze!gekomen!tot!deze!zienswijze.!! In!de!navolgende!hoofdstukken!wordt!concreet!op!de!verkoop!ingegaan.!Allereerst!zal!hierna,!onder! Hoofdstuk!2,!aandacht!besteed!worden!aan!de!consequenties!voor!huurders!die!betrokken!zijn!bij!de! verkoop.!Daarna!zal!aandacht!zijn,!onder!Hoofdstuk!3,!voor!de!huurders!die!bij!Vestia!blijven!en!de! eventuele!consequenties!van!de!verkoop!voor!deze!groep.!Vervolgens,!onder!Hoofdstuk!4,!zal! ingegaan!worden!op!het!verkoopproces!als!zodanig.!Binnen!de!hoofdstukken!wordt!er!gewerkt!met! diverse!thema’s.!De!conclusies!uit!deze!drie!hoofdstukken!tezamen!leiden!tot!het!concrete!advies! onder!Hoofdstuk!5.!!
10! !
!
2.!Patrizia!als!nieuwe!verhuurder! ! Bij!deze!verkoop!zijn!5.500!huishoudens!en!circa!50!actieve!bewonerscommissies!direct!betrokken.! Een!groot!gedeelte!van!deze!huishoudens!bestaat!uit!senioren.!In!een!tweetal!bijeenkomsten!heeft! de!LHV!de!stemming!bij!de!achterban!gepeild!rondom!dit!advies.!Daar!kwam!een!groot!aantal!vragen! uit!voort!die!vervolgens!resulteerden!in!zes!thema’s.!Vestia!en!Patrizia!zijn!met!betrekking!tot!alle! thema’s!bevraagd!maar!helaas!kwam!daar!veelal!geen!(of:!onvoldoende)!antwoord!op.!Voor!de!LHV! is!het!op!sommige!punten!dan!ook!niet!mogelijk!om!een!volledig!en!concreet!beeld!te!vormen.!!Op! de!zes!thema’s!zal!hierna!afzonderlijk!ingegaan!worden.!Per!thema!wordt!afgesloten!met!een! conclusie!waarin!de!LHV!aangeeft!of!zij!(ten!aanzien!van!dat!punt)!positief,!twijfelachtig!of!negatief! is.!!
Afbeelding!3.!Raadpleging!achterban!gevisualiseerd!
2.1!Het!te!voeren!beleid!door!Patrizia!(en!de!informatie!daarover)! De!LHV!heeft!ruim!vijftig!huurdersgerelateerde!vragen!aan!Vestia!gesteld.!Ook!aan!Patrizia!zijn! veertig!vragen!gesteld!aangaande!de!invulling!van!de!rol!als!grote!verhuurder!in!Nederland.!Helaas!is! er!op!een!groot!gedeelte!van!deze!vragen!geen!uitgebreid!of!inhoudelijk!antwoord!gegeven.! Daarnaast!constateert!de!LHV!dat!Vestia!in!de!gesloten!koopovereenkomst!!geen!bepalingen!heeft! opgenomen!waardoor!de!huurder!een!gelijkwaardige!of!verbeterde!positie!behoudt!of!verkrijgt!in!de! nieuwe!situatie.!De!IVBN`Gedragscode,!waarnaar!wordt!verwezen!door!zowel!Vestia!als!Patrizia,! blijkt!enkel!open!normen!te!bevatten!die!geconcretiseerd!moeten!!worden!door!Patrizia!en!de! huurders!alvorens!ze!van!waarde!kunnen!zijn!voor!de!huurders.!! ! ! 11! !
!
1! Concluderend!was!het!aan!de!LHV!om!Patrizia!(kritisch)!te!bevragen! aangaande!te!voeren!beleid!op!tal!van!gebieden!die!als!belangrijk!werden! aangemerkt!door!de!huurders.!De!beantwoording!van!Patrizia!was! onvoldoende.!Patrizia!is!weliswaar!voornemens!zich!aan!de!wet!te!houden! maar!wil!eerst!de!transactie!afronden!en!de!portefeuille!zorgvuldig! beoordelen!alvorens!in!concerto!met!beleid!te!komen!omtrent!de! portefeuille.!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als!twijfelachtig.!! !
!
2.2!De!(veranderde)!rechten!van!huurders! Holland!Van!Gijzen!advocaten!heeft!geanalyseerd!welke!verschillen!er!zijn!tussen!de!rechten!van! huurders!van!een!woningcorporatie!en!huurders!van!een!vastgoedbelegger!(zie!bijlage!7.1).!Diverse! wettelijke!bepalingen!zijn!in!de!nieuwe!situatie!niet!meer!van!toepassing.!Dit!heeft!vooral! consequenties!met!betrekking!tot!huurdersparticipatie,!volkshuisvestelijke!investeringen!en! volkshuisvestelijk!toezicht.!De!huurovereenkomst!en!de!WOHV!blijven!onverkort!van!toepassing!bij! de!overgang.!Ten!aanzien!van!de!WOHV!geldt!dat!er!nadere!afspraken!met!Patrizia!moeten!worden! gemaakt!over!onderwerpen!als:!de!invulling!van!het!informatierecht,!gevoerd!beleid!en!beheer!en!de! servicekosten.!! 2! Concluderend!is!de!uitkomst!van!dit!onderzoek!dat!de!huurders!rechten! verliezen.!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als!twijfelachtig.!
!
! 2.3!Het!te!hanteren!(indirecte)!huurprijsbeleid! De!LHV!realiseert!zich!dat!het!huurprijsbeleid!in!de!sociale!sector!grotendeels!wordt!bepaald!door!de! overheid.!Daarnaast!is!het!huurprijsbeleid!bij!Vestia!gericht!is!op!maximalisatie!van!de! huurinkomsten,!waarbij!helaas!weinig!wordt!gekeken!naar!sociaal!verantwoorde!uitzonderingen.!! De!LHV!wil!Patrizia,!ondanks!het!feit!dat!zij!een!commerciële!instelling!is,!wijzen!op!indirect!beleid! omtrent!huurprijzen.!Vestia!hanteert!bijvoorbeeld!een!sociaal!incassobeleid!gericht!op!de`escalatie! waarbij!huurders!die!(tijdelijk)!in!de!problemen!komen!in!ieder!geval!kans!krijgen!om!tot!een! oplossing!te!komen.! 3! Concluderend!adviseert!de!LHV,!Patrizia!dan!ook!om!het!incassobeleid!van! Vestia!als!leidraad!te!gebruiken!en!hierover!met!de!nieuw!te!vormen! huurdersorganisatie!in!overleg!te!treden.!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als! twijfelachtig.!
!
12! !
!
! 2.4!De!exploitatieverplichting! Uit!de!koopovereenkomst!blijkt!dat!er!een!exploitatieverplichting!geldt!van!12!maanden.!Het!eerste! jaar!kan!Patrizia!dus!niet!complexgewijs!uitponden.!Patrizia!heeft!expliciet!in!de!koopovereenkomst! opgenomen!dat!de!koop!niet!doorgaat!als!de!minister!een!exploitatieplicht!van!zeven!jaar!oplegt.!Bij! navraag!heeft!Patrizia!gesteld!dat!zij!een!lange!beleggingshorizon!hanteert!ten!aanzien!van!de! vastgoedportefeuille!en!voornemens!is!in!ieder!geval!drie!jaar!door!te!exploiteren.!Uitponden!op! korte!termijn,!zo!is!toegezegd,!valt!niet!binnen!de!business!case.!! 4! Concluderend!maakt!de!LHV!zich!zorgen!over!het!bovenstaande.!Als!er! geen!exploitatieverplichting!geldt!na!het!eerste!jaar!en!er!alleen!een! mondelinge!toezegging!is!gedaan!voor!de!eerste!drie!jaar,!kan!het! zomaar!zijn!dat!complexen!opnieuw!binnen!relatief!korte!tijd!van! eigenaar!zullen!wisselen.!De!huurders,!waaronder!veel!senioren,!worden! daar!onrustig!van.!Veel!van!deze!woningen!zijn!recent!(en!als!het!gevolg! van!negatieve!omstandigheden)!namelijk!nog!van!eigenaar!verwisseld:! van!de!SGBB!naar!Vestia.!De!LHV!is!tegen!het!snel!doorverkopen!van! complexen!!binnen!vijf!jaar!na!overdracht.!De!LHV!adviseert!Patrizia! daarnaast!om!op!complexniveau!tijdig!en!transparant!aan!te!geven!wat! er!met!het!pand!staat!te!gebeuren!en!wat!de!consequenties!voor! huurders!zullen!zijn.!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als!twijfelachtig.!
!
! 2.5!Over!onderhoud!en!service! Uit!de!feedback!die!de!LHV!kreeg!tijdens!de!inspraakavonden!bleek!dat!er!op!dit!ogenblik!veel!onrust! bestaat!omtrent!het!(planmatig)!onderhoud!en!het!serviceniveau!op!korte!en!middellange!termijn.! Signalen!aangaande!het!uitstellen!van!planmatige!onderhoud,!onzekerheid!over!onderhoudsklussen! die!in!2015!zouden!worden!gepland!en!opzeggingen!van!contracten!met!plaatselijke!bedrijven! kwamen!veelvuldig!aan!bod.! De!LHV!concludeerde,!op!basis!van!de!informatie!van!Patrizia,!dat!er!op!dit!ogenblik!nog!geen!beleid! is!omtrent!onderhoud.!Ook!zijn!de!servicecontracten!formeel!opgezegd.!Patrizia!zal!samen!met!de! beheerder!de!complexen!opnieuw!inspecteren!en,!gebaseerd!op!de!uitkomsten,!een! meerjarenonderhoudsbegroting!opstellen.!Consequentie!hiervan!lijkt!te!zijn!dat!een!aantal!grote! projecten!die!Vestia!voor!de!complexen!gepland!heeft!niet!(op!het!geplande!tijdstip)!zullen!worden! uitgevoerd.!Ook!bestaat!er!een!grote!kans!dat!er!gewerkt!gaat!worden!met!andere! onderhoudsbedrijven!aangezien!de!beheerder!logischerwijs!andere!contacten!heeft.!
13! !
!
6! Concluderend!is!de!LHV!teleurgesteld!dat!de!onderhoudsplannen!die! Vestia!had!voor!2015!mogelijk!niet!of!later!worden!uitgevoerd.! Onderhoud!en!service!raken!direct!aan!de!kwaliteit!van!wonen.!De!LHV! adviseert!Patrizia!en!de!beheerder!stellig!om!nog!dit!jaar,!aan!de!hand! van!de!meerjaren!onderhoudbegroting!van!Vestia,!aan!te!geven!aan!de! huurders!welke!projecten!doorgang!zullen!vinden!en!welke!niet.! Essentieel!hierbij!is!ook!de!input!van!en!feedback!aan!de! bewonerscommissies!en!huurders!van!de!panden.!De!LHV!beoordeelt! dit!thema!als!twijfelachtig.! ! !
!
7! Concluderend!is!de!LHV!eveneens!teleurgesteld!over!het!feit!dat!zij!niet! concreet!is!geïnformeerd!aangaande!de!opzeggingen!van!contracten:!er! is!op!dit!punt!zelfs!sprake!van!instemmingsrecht!voor!huurders!!In!dat! kader!verwijst!de!LHV!nadrukkelijk!naar!de!verplichtingen!in!de!WOHV.! De!LHV!constateert!hier!dan!ook!een!gebrek!en!eist!dat!zij!of!Stichting! Huurders!Organisatie!Patrizia!(SHOP)!haar!instemmingsrecht!kan! uitoefenen!aangaande!zaken!zoals!servicekosten!en!andere,!in!de! bestaande!wetten!en!SWO!opgenomen,!zaken.!De!LHV!!en!SHOP!eisen! verder!dat!Vestia,!Patrizia!en/of!de!beheerder!geen!verdere!afspraken! maken!omtrent!dit!punt!zonder!dat!de!LHV,!danwel!de!SHOP,!om! instemming!wordt!gevraagd.!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als!negatief. ! !
!
! 2.6!Toewijzingsbeleid! De!LHV!constateert!dat!de!achterban!ook!bezorgd!is!omtrent!het!toewijzingsbeleid.!Bij!Vestia!worden! de!toewijzingscriteria!bij!bijvoorbeeld!(voormalig)!55+!woningen!al!versoepeld!maar!de!achterban!is! bezorgd!dat!het!toewijzingsbeleid!in!haar!geheel!wordt!losgelaten!bij!Patrizia!waardoor!de!kans! bestaat!dat!in!55+!woningen!ook!gezinnen!en!jongeren,!met!een!andere!(actievere)!leefstijl!kunnen! wonen.!Desgevraagd!geeft!Patrizia!aan!dat!er!geen!actief!beleid!wordt!gevoerd!omtrent!55+! woningen.!De!beheerder!geeft!aan!met!deze!doelgroep!op!dezelfde!wijze!te!communiceren!als!dat!zij! dat!doet!met!andere!groepen!huurders.! 8! Concluderend!volgt!de!LHV!de!ontwikkelingen!rondom!toewijzingsbeleid! op!de!voet.!Wij!zien!ook!de!trend!waarbij!het!beleid!wordt!versoepeld.!Bij! Vestia!wordt!echter!in!de!meeste!gevallen!in!55+!complexen!getoetst!wie! er!bij!komt!wonen.!De!LHV!adviseert!Patrizia!dan!ook!om!in!samenspraak! met!de!huurdersorganisatie!te!komen!tot!een!beleid!waarbij!het! woongenot!van!ouderen,!die!er!bewust!voor!hebben!gekozen!rustig!te! wonen,!niet!in!het!geding!komt.!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als!positief. ! !
14! !
!
!
2.7!Conclusie!!
!
Helaas!heeft!de!LHV!haar!achterban!niet!gerust!kunnen!stellen!omtrent!de!consequenties!van!de! verkoop!aan!Patrizia.!Patrizia!is!weliswaar!voornemens!zich!aan!de!wet!te!houden!maar!op!diverse! punten!is!er!(nog)!geen!concreet!beleid!waar!dat!wel!essentieel!is!bevonden!door!de!achterban.!Voor! de!huurders!die!betrokken!zijn!bij!de!verkoop,!zorgt!dit!voor!onrust.!Het!is!essentieel!dat!Patrizia!met! de!huurders!op!complexniveau!gaat!communiceren!omtrent!de!toekomstplannen!zodat!deze! onzekerheid!wordt!weggenomen.!De!LHV!betreurt!het!ten!zeerste!dat!Patrizia!niet!concreet!is! ingegaan!op!de!voorstellen!om!te!komen!tot!een!samenwerkings`!of!intentieovereenkomst! aangaande!huurdersparticipatie.!!De!indruk!ontstaat!dat!Patrizia!zich!verschuilt!achter!de!wettelijke! normen,!maar!geen!rekening!houdt!met!de!bovenwettelijke!rechten!die!huurders!van!Vestia!hebben.!
! !
15! !
!
3.!De!achterblijvers! ! Voor!de!huurders!die!niet!direct!betrokken!zijn!bij!de!verkoop!verandert!er!weinig!aan!de!kwaliteit! van!wonen.!Ook!blijven!de!belangen!van!deze!groep!ongewijzigd!gewaarborgd.!Met!de!verkoop!zou! de!financiële!positie!van!Vestia!verbeteren.!Echter,!voordat!de!verkoop!rond!is,!werd!Vestia! geconfronteerd!met!een!uitspraak!inzake!de!derivatencontracten!die!bij!Credit!Suisse!zijn!afgesloten! in!het!verleden!en!die!de!financiële!positie!van!Vestia!weer!negatief!aantast.!Kortom:!vanuit! financieel!oogpunt!is!deze!verkoop!een!absolute!must!voor!Vestia!om!overeind!te!blijven.!Een! tweetal!thema’s!blijft!staan.!
3.1!VestiaPbezit!overig!NL! Een!groot!gedeelte!van!het!bezit!van!Vestia!overig!NL!wordt!verkocht.!Een!groot!aantal!medewerkers! van!Vestia!gaat!mee!en!Vestia!focust!zich!op!haar!kerngebied.!De!LHV!wijst!Vestia!op!het!risico!van! kwaliteitsdaling!van!onderhoud!en!service!bij!het!restant!“Overig!NL”!dat!zich!nog!in!de!portefeuille! bevindt.! 9! Concluderend!vraagt!de!LHV!Vestia!om!het!service`!en! onderhoudsniveau!voor!dit!bezit!op!peil!te!houden!en!te!communiceren! naar!de!huurders!en!de!LHV!wat!zij!gaat!doen!om!dit!te!realiseren.!De! LHV!gaat!er!ook!van!uit!dat!onderhoud,!zoals!gepland,!gewoon!wordt! uitgevoerd!en!niet!wordt!uitgesteld!met!het!oog!op!mogelijke! toekomstige!verkopen!en!vraagt!Vestia!kenbaar!te!maken!hoe!zij!de! zorgen!bij!huurders!hierover!weg!zal!nemen.!De!LHV!beoordeelt!dit! thema!als!twijfelachtig.! !
!
! 3.2!Toekomstige!verkoop!bezit! Gezien!de!onrust!en!ontstane!onduidelijkheden!omtrent!de!verkoop,!adviseert!de!LHV!om! communicatie!over!de!verkoop!en!de!consequenties!daarvan!(nog)!zorgvuldiger!in!te!steken.! Huurders!stellen!wezenlijke!vragen!omtrent!de!handhaving!van!huurcontracten,!de!uitvoering!van! onderhoud!en!servicepakketten,!het!behoud!van!de!huismeester!enzovoorts.!Veel!van!deze!vragen! zouden!in!een!eerder!stadium!kunnen!worden!beantwoord!om!duidelijkheid!voor!de!huurders!te! creëren.!! 10! Concluderend!adviseert!de!LHV!Vestia!om!bij!een!toekomstige!verkoop! zoveel!mogelijk!informatie!omtrent!zaken!die!de!huurders!direct!raken! duidelijk!te!communiceren!middels!bijvoorbeeld!mailings!en! bijeenkomsten.!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als!twijfelachtig.!! ! ! !
!
! 16! !
!
3.3!Conclusie! Voor!de!zittende!huurders!bij!Vestia!verandert!er!weinig:!rechten!blijven!op!dezelfde!manier! gewaarborgd.!Ondanks!dat!er!een!positief!financieel!resultaat!wordt!geboekt,!zal!Vestia!haar! huurprijsbeleid!niet!wijzigen!ten!gunste!van!de!huurder.!Gezien!de!recente!uitspraak!inzake!Credit! Suisse,!waardoor!Vestia!naar!alle!waarschijnlijkheid!meer!dan!EUR!80!miljoen!moet!betalen,!is!het! nog!maar!de!vraag!of!Vestia!de!ontstane!overliquiditeit!kan!aanwenden!om!te!investeren!in! woningen.!Dat!baart!de!LHV!zorgen!in!het!kader!van!zowel!het!directe!woongenot!van!huurders!als! de!uitrol!van!het!Verbeterplan.!
!
17! !
!
4.!Het!verkoopproces! ! Door!het!verkoopproces!te!beoordelen,!wil!de! LHV!inzichtelijk!maken!in!hoeverre!Vestia!de! belangen!van!de!huurders!heeft! gewaarborgd.!Vijf!thema’s!zijn!hier!van! belang.!Opgemerkt!zij!overigens!dat,!met!het! toetsen!van!het!verkoopproces!door!de!LHV,! het!terrein!van!de!toezichthoudende!organen! slechts!marginaal!werd!betreden.!!!
4.1!Overlappende!toetsingskaders! toezichthoudende!organen! De!te!onderscheiden!toezichthoudende! organen!zijn:!de!Raad!van!Commissarissen! (intern)!en!het!WSW,!het!CFV!en!het! ministerie!(extern).!De!LHV!sprak!met!de!RvC! Afbeelding!4.!De!overlap!in!taakstelling! over!de!verkoop!in!een!regulier!overleg!en! toezichthoudende!organen! interviewde!het!CFV!en!de!Inspectie! Leefomgeving!en!Transport!(IL&T)!van!het!Ministerie!van!Binnenlandse!Zaken!&!Koninkrijksrelaties.!!
!
Uit!gesprekken!met!het!CFV!en!het!ministerie!blijkt!dat!beide!partijen!een!strikt!toetsingskader! hanteren.!Het!toetsingskader!van!het!CFV!kenmerkt!zich!door!een!toets!van!de!financiële! consequenties!voor!Vestia!van!de!bieding.!Het!CFV!heeft!inmiddels!goedkeuring!gegeven.!! Het!ministerie!toetst!vervolgens!aan!de!hand!van!vigerende!wetgeving,!waaronder!de!circulaire,!en! kijkt!ook!of!de!portefeuille!op!de!manier!die!de!wet!voorschrijft,!is!aangeboden.!Het!ministerie! koppelt!aan!haar!goedkeuring!ook!de!zienswijzen!van!de!huurdersorganisatie(s)!en!de!gemeente(n).! Dat!betekent!dat!het!ministerie,!indien!er!een!negatieve!zienswijze!wordt!afgegeven,!de!reden!van! de!negatieve!zienswijze!beschouwt.!! In!de!zienswijze!toetst!een!gemeente!in!hoeverre!er!volkshuisvestelijke!consequenties!zijn! verbonden!aan!het!vertrek!van!Vestia!uit!de!specifieke!gemeente.!Vanwege!onder!andere!verschillen! in!de!grootte!en!beleidsinteresse!in!wonen!bij!gemeenten,!verschillen!de!afgegeven!zienswijzen!in! focus,!diepgang!en!uitgangspunten.!! De!Raad!van!Commissarissen!van!Vestia!!zou!in!principe!als!intern!toezichthouder!het!gehele!proces! kunnen!toetsen.!Op!het!ogenblik!van!schrijven!van!de!zienswijze!van!de!LHV,!is!het!besluit!van!de! RvC!van!Vestia!echter!nog!niet!genomen!waardoor!nog!niet!duidelijk!is!welk!toetsingskader!zij!heeft! gehanteerd.!!! Uit!de!diverse!gesprekken!die!zijn!gevoerd!met!de!stakeholders!concludeert!de!LHV!dat!de! toetsingskaders!van!de!externe!toezichtkaders!elkaar!overlappen!en!hoofdzakelijk!gericht!zijn!op!het! daadwerkelijke!bod,!waarbij!alleen!wordt!gekeken!naar!de!gevolgen!voor!de!financiële!situatie!bij! Vestia.!De!volkshuisvestelijke,!niet`financiële,!afweging!en!analyse!blijft!grotendeels!onbelegd.!Voor! gemeenten!ligt!hier!een!kans!maar!het!is!de!vraag!of!zij!die!(kunnen)!benutten!vanwege!de! ! 18! !
!
eerdergenoemde!grote!verschillen.!Bovendien!wordt!aan!hen,!in!de!aanvragen!voor!een!zienswijze,! niet!de!informatie!verschaft!om!een!volledig!oordeel!over!bijvoorbeeld!alternatieven!en!de! volkshuisvestelijke!consequenties!te!kunnen!vormen.!! 10! Concluderend!is!de!LHV!in!het!adviestraject!bewust!op!zoek!gegaan! naar!een!toezichthoudend!orgaan!dat!het!sociale!aspect!omtrent!de! verkoop!monitort!of!een!integrale!toets!uitvoert.!Er!ontbreekt!een! organisatie!die!integraal!toetst!wat!de!sociale!consequenties,!op! bijvoorbeeld!huurprijsbeleid,!onderhoudsbeleid!en!plaatsingsbeleid,! van!de!verkoop!van!sociale!woningen!aan!een!commerciële!partij!zijn.! Dat!baart!zorgen.!De!LHV!adviseert!het!ministerie!dan!ook!om!extra! waarde!toe!te!kennen!aan!dit!advies,!waarin!de!LHV!tracht!dit!oordeel! zo!goed!als!mogelijk!te!vormen.!In!eerdere!afgegeven!verklaringen!van! de!minister!ziet!de!LHV!dat!de!minister!in!zijn!besluit!in!heldere! bewoordingen!verwijst!naar!het!advies!van!de!huurdersorganisatie!en! daar!ook!aanbevelingen!uit!over!neemt.!Wij!hopen!dan!ook!dat!de! minister!bij!dit!advies!de!aanbevelingen!ter!harte!wil!nemen!en!zou! willen!verwerken!in!het!te!nemen!besluit.!De!LHV!beoordeelt!dit! thema!als!negatief.! !
!
! 4.2!Geheimhouding! 11! Concluderend!adviseert!de!LHV!de!toezichthouders,!en!met!name!de! Raad!van!Commissarissen,!om!het!biedingsproces!in!zijn!geheel!te! beoordelen!en!niet!alleen!het!uiteindelijke!bod.!Gedurende!het! adviestraject!werd!de!LHV!geconfronteerd!met!het!feit!dat!er!door! geheimhoudingsverklaringen,!die!Vestia!met!de!op!de!portefeuille! biedende!partijen!en!de!(uiteindelijk)!kopende!partij!heeft!getekend,! geen!informatie!!werd!verschaft!aangaande!essentiële!zaken!in!het! biedingsproces.!Wij!achten!dit!noodzakelijk!op!basis!van!de!uitkomsten! van!het!rapport!van!EY!(bijlage!7.2).!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als! twijfelachtig.! !
!
! 4.3!Patrizia!Wohnmodule!IV!en!de!mysterieuze!aandeelhouder! Vestia!noch!Patrizia!zijn!bereid!geweest!om!de!naam!of!namen!vrij!te!geven!van!de!partijen!die! participeren!en!de!zeggenschap!hebben!in!de!entiteit!Patrizia!Wohnmodule!IV.!Daarnaast!is!de! reputatie!van!deze!partij(en),!naar!zeggen!een!groot!Duits!pensioenfonds,!niet!onderwerp!geweest! van!de!door!Vestia!uitgevoerde!screening!door!het!bureau!Cozijnsen!die!bedoeld!is!om!te!bepalen!of! zaken!doen!met!deze!koper!een!verstandige!keuze!is.!Ook!de!LHV!heeft!niet!kunnen!bepalen!wat!de! doelstellingen!zijn!van!de!uiteindelijke!gerechtigde.!
19! !
!
12! Concluderend!betreurt!de!LHV!dat!zij!niet!weet!wie!de!toekomstige! eigenaar!wordt!van!5.500!huishoudens!in!haar!achterban!en!adviseert! toezichthoudende!organisaties!ten!sterkste!om!onderzoek!te!doen!naar! de!uiteindelijke!eigenaren.!De!LHV!wijst!daarnaast!op!regelgeving! waardoor!sommige!pensioenfondsen!in!sommige!gevallen!investeringen! (verplicht)!moeten!afstoten!indien!rendementen!niet!worden! gerealiseerd.!Dit!kan!direct!effect!hebben!op!de!omgaan!van!de! vastgoedportefeuille,!c.q.!de!omgang!met!de!betreffende!5.500! huishoudens!en!hun!woning.!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als!negatief.!
!
! 4.4!Onafhankelijkheid!taxatie!in!het!geding! Gedurende!het!proces,!kwam!de!LHV!er!achter!dat!de!taxateur!van!de!woningportefeuille!ook! beheerder!van!de!portefeuille!wordt.!De!circulaire!is!duidelijk:!er!moet!sprake!zijn!van!een! onafhankelijke!taxateur.!De!taxatie!is!bij!deze!verkoop!feitelijk!dus!niet!door!een!onafhankelijk!partij! uitgevoerd.!De!LHV!heeft!EY!de!taxatie!highlevel!na!laten!lopen.!De!conclusie!luidt!dat!er!een! significant!verschil!is!tussen!de!taxatie!en!de!schatting!van!EY!(zie!bijlage!7.2).!Het!verschil!is!echter! niet!dermate!groot!dat!de!minister!verplicht!wordt!om!een!exploitatieverplichting!of! winstdelingsverplichting!op!te!leggen!maar!is!wel!duidelijk!aanwezig.!! 13! Concluderend!adviseert!de!LHV,!het!bovenstaande!in!ogenschouw! nemend,!aan!alle!partijen!om!alles!in!het!werk!te!stellen!om!de!schijn!van! belangenverstrengeling!tegen!te!gaan.!De!delicate!positie!van!Vestia,! maar!ook!een!reeks!van!schandalen!in!zowel!de!commerciële! vastgoedsector!als!de!corporatiesector,!maakt!transparantie!en!bewijs!van! zuiver!handelen!van!groot!belang.!De!LHV!beoordeelt!dit!thema!als! negatief.!
!
! 4.5!Prijs! Vestia!is!akkoord!gegaan!met!de!hoogste!bieding.!EY!rapporteert!dat!de!bieding!aan!de!bovenkant! van!de!prijsrange!zit.!Gezien!deze!feiten,!constateert!de!LHV!dat!er!sprake!is!van!een!goed!bod.!Het!is! echter!niet!geheel!duidelijk!wat!het!grote!verschil!verklaart!tussen!het!bod!van!Patrizia!en!andere! partijen,!de!LHV!attendeert!hierop.! 14! Concluderend!is!er!volgens!de!LHV!sprake!van!een!goed!bod.!De!LHV! beoordeelt!dit!thema!als!positief.!
! !
20! !
!
4.6!Conclusie!
!
De!LHV!heeft!te!weinig!zicht!gehad!op!het!gehele!biedingsproces!om!zich!een!oordeel!te!vormen! aangaande!het!verloop.!Wanneer!we!de!prijs!in!beschouwing!nemen,!lijkt!de!uitkomst!van!het!proces! zeer!positief.!De!LHV!zou!het!terecht!vinden!als!zowel!de!in`!als!externe!toezichthouders!goed!kijken! naar!het!biedingsproces!als!geheel!en!de!uiteindelijke!totstandkoming!bod.!De!LHV!betreurt!het!ten! zeerste!dat!de!taxatie!is!uitgevoerd!door!een!partij!die!niet!onafhankelijk!is.!! !
!
21! !
!
5.!Conclusie:!LHV!adviseert!voorwaardelijk!positief!! ! Op!basis!van!hetgeen!in!de!vorige!hoofdstukken!aan!de!orde!is!gekomen,!adviseert!de!LHV! voorwaardelijk!positief.!Dit!betekent!dat!de!LHV!positief!is!over!de!voorgenomen!verkoop!mits!er! wordt!voldaan!aan!de!voorwaarden!zoals!die!omschreven!zijn!in!deze!zienswijze.!! Indien!deze!voorwaarden!niet!opgelegd!worden,!is!de!LHV!van!mening!dat!de!belangen!van!de! betrokken!huurders!onvoldoende!zijn!gewaarborgd.!Dit!leidt!er!dan!toe!dat!het!advies!omslaat!van! voorwaardelijk!positief,!naar!negatief.!! In!de!verantwoording,!onder!Hoofdstuk!1,!is!het!toetsingskader!opgenomen!op!basis!waarvan!de!LHV! de!verkoop!van!vastgoed!aan!een!commerciële!partij!toets.!Deze!voorwaarden!zijn!vervolgens!in!de! afzonderlijke!hoofdstukken!aan!de!orde!gekomen.!!Een!schematische!weergave!van!hetgeen! hiervoor!besproken,!ziet!er!uit!als!volgt!waarbij!rood!is!aan!te!merken!als!negatief,!oranje!als! twijfelachtig!en!groen!als!positief.! ! Afbeelding!5.!Criteria!en!bevindingen!LHV!
1
De!direct!betrokken!huurders,!de!huurders!van!de!verkochte!panden,!behouden! rechten!gelijk!aan!de!rechten!voor!de!verkoop.!Daarnaast!moeten!financiële,! sociale!en!service`gerelateerde!aspecten!minimaal!van!hetzelfde!niveau!zijn!in!de! nieuwe!situatie!
!
2
De!participatie!van!direct!betrokken!huurders!wordt!adequaat!gewaarborgd!
!
3
De!strategie!van!de!commerciële!partijen!is!gericht!op!het!langdurig!handhaven! van!de!huidige!bestemming!van!de!panden!
! !
4
De!overige!Vestia`huurders!zullen!geen!negatieve!gevolgen!ondervinden!van!de! verkoop!waar!het!sociaal!beleid!en!service!betreft!
!
5
6
De!eventuele!verkoop!heeft!een!significant!effect!op!de!(financiële)!positie!van! Vestia! De!verkoop!is!in!lijn!met!richtlijnen,!circulaires!en!wettelijke!bepalingen!
!
! !
!
! De!voorgaande!hoofdstukken!gingen!in!op!drie!overkoepelende!vraagstukken:!! 1. 2. 3. !
Wat!zijn!de!consequenties!voor!de!huurders!die!betrokken!zijn!bij!de!verkoop?! Wat!zijn!de!consequenties!voor!de!huurders!die!achterblijven?!! Zijn!er!noemenswaardigheden!met!betrekking!tot!het!verkoopproces?!!!!
! 22! !
!
In!de!hoofdstukken!is!vervolgens!stil!gestaan!bij!verschillende!thema’s!die!een!rol!kunnen!spelen!bij! de!verkoop!en!waar,!in!meer!of!mindere!mate,!door!Vestia!en!Patrizia!aandacht!aan!is!besteed.!De! criteria!uit!het!toetsingskader!zijn!hier!behandeld.!In!totaal!zijn!er!in!de!voorgaande!hoofdstukken!14! thema’s!aan!de!orde!gekomen!waarover!de!LHV!zich!positief,!twijfelachtig!of!negatief!heeft! uitgelaten.!De!thema’s,!met!hun!uitkomst,!geplaatst!in!een!heatmap!laten!het!volgende!beeld!zien.!! ! Afbeelding!6.!Heatmap!bevindingen!naar!gevoeligheid!en!impact!met!toelichting!
4
!12
2
6 5 1
9
!13
!14
!11
8
7
3 10
! ! 1!
2!
3!
De!toelichting!op!de!thema’s!zoals!benoemd! Er!is!veel!onduidelijkheid!over!het!beleid!dat!Patrizia!zal!voeren!op!tal!van!gebieden!die!huurders! belangrijk!vinden.!Verwezen!zij!naar!de!emoties,!weergegeven!in!afbeelding!3.!Wanneer!Patrizia! hierover!wel!met!de!huurders!in!gesprek!zal!treden,!is!tot!op!heden!onduidelijk.!! Er!ontvallen!huurders!een!aantal!rechten!na!levering.!Tot!op!heden!zijn!er!nog!geen!afspraken! vastgelegd!opdat!de!belangen!van!huurders!na!overdracht!voldoende!behartigd!kunnen!worden.!De!LHV! betreurt!het!dat!er!nog!geen!concreet!voorstel!is!omtrent!een!mogelijke!samenwerking!met!de!LHV! en/of!het!nieuw!opgestarte!initiatief!tot!het!vormen!van!de!Stichting!Huurders!Organisatie!Patrizia! (SHOP).!Door!het!uitblijven!van!duidelijkheid!omtrent!deze!zaken,!creëert!Patrizia!onduidelijkheid!jegens! haar!toekomstige!huurders.!Niet!is!echter!gebleken!dat!Patrizia!niet!wil!praten!over!bovengenoemde! zaken.!! De!LHV!concludeert!dat!Patrizia,!een!professionele!buitenlandse!vastgoedpartij,!weinig!tot!geen! concrete!plannen!heeft!gedeeld!ten!aanzien!van!het!eigenaarschap!van!het!vastgoed.!Er!is!
! 23! !
!
onduidelijkheid!omtrent!de!invulling!van!het!huurprijsbeleid!dat!Patrizia!zal!volgen.!Het!is!onduidelijk!of! Patrizia!bereid!is!bijvoorbeeld!een!sociaal!incassobeleid!te!hanteren.! De!exploitatieverplichting!geldt!slechts!één!jaar.!De!mondelinge!toezegging!dat!er!de!komende!drie!jaar! geen!wijzigingen!plaats!zullen!vinden,!is!niet!schriftelijk!verankerd.! Er!is!tot!op!heden!geen!duidelijkheid!over!door!Vestia!ingepland!en/of!toegezegd!onderhoud,!een! aspect!dat!voor!huurders!van!cruciaal!belang!is!voor!het!woongenot.! Zowel!voor,!tijdens!als!na!de!overdracht!van!het!vastgoed!maken!de!LHV!en!SHOP!zich!sterk!voor!de! eerbiediging!van!de!wettelijke!rechten!van!huurders.!De!LHV!stelt!vast!dat!Vestia!in!gebreke!is!gebleven! door!de!huurders!geen!kans!te!geven!zich!uit!te!laten!over!de!opzegging!van!servicecontracten.! ! Afspraken!en!duidelijkheid!over!het!toewijzingsbeleid!is!voor!huurders!van!belang.!!
4! 5! 6!
7! 8!
9! 10! 11! 12! 13!
14!
De!LHV!constateert!dat!er!voor!de!zittende!huurders!nagenoeg!geen!negatieve!consequenties!zijn!maar! vraagt!Vestia!wel!de!service`!en!dienstverlening!in!het!resterende!bezit!buiten!de!kernregio!op!peil!te! houden.! LHV!vraagt!Vestia!meer!informatie!te!verstrekken!bij!een!toekomstige!verkoop!over!zaken!die!huurders! raken!en!aanmerken!als!belangrijk.!! Opvallend!is!dat!de!toetsingskaders!van!de!toezichthouders!elkaar!overlappen!en!daarnaast!(te)beperkt! zijn.!Een!integrale!toets!van!de!sociale!en!juridische!gevolgen!van!de!verkoop!voor!huurders,!ontbreekt.!! Slechts!het!uiteindelijke!bod!wordt!beoordeeld!door!de!externe!toezichthouders.!De!LHV!ziet!graag!dat! de!interne!toezichthouder!het!proces!als!geheel!beziet!en!niet!alleen!het!uiteindelijke!bod.! Het!is!onduidelijk!wie!de!eigenaar!wordt!van!de!woningen!en!aan!welke!verplichtingen,!die! consequenties!hebben!op!de!omgang!met!de!5.500!woningen,!deze!partijen!zijn!gebonden.! Strikt!genomen!zou!de!minister!moeten!verplichten!tot!het!laten!uitvoeren!van!een!nieuwe!taxatie! omdat!de!eerste!niet!uitgevoerd!is!door!een!onafhankelijke!partij.!De!highlevel!taxatie!van!EY!wijkt! behoorlijk!af!van!de!taxatie!van!de!taxateur.!De!afwijking!is!echter!niet!van!dien!aard!dat!er! consequenties!zijn!voor!de!toepassing!van!de!circulaire.!! De!verkoopprijs!van!het!vastgoed!is!door!EY!benoemd!als!zijnde!aan!de!bovenkant!van!de!markt.!Vestia! heeft!prijstechnisch!dus!een!goede!deal!gesloten.!Dat!neemt!echter!niet!weg!dat!het!biedingsproces!niet! transparant!is!geweest.!Zorgelijk!is!dat!ook!de!externe!toezichthouders!alleen!het!daadwerkelijke!bod! hebben!beoordeeld.!De!Raad!van!Commissarissen!zou!dan!ook!naar!het!proces!als!geheel!moeten! kijken.!
! !5.1!Voorwaardelijk!positief:!alleen!positief!als!aan!gestelde!voorwaarden!wordt! voldaan!! De!LHV!constateert!dat!voor!de!direct!betrokken!huurders!geen!duidelijkheid!bestaat!omtrent!de! toekomstige!kwaliteit!van!wonen.!Dit!wordt!als!negatief!ervaren.!Het!is!essentieel!om!toekomstige! huurdersparticipatie!te!borgen!in!het!kader!van!toekomstige!belangenbehartiging.!Voor!de! achterblijvende!huurders!verandert!er!weinig!en!de!verkoopprijs!is!goed.!De!LHV!concludeert!dat!er! alleen!maar!positief!kan!worden!geadviseerd!als!!onderstaande!voorwaarden!worden!opgenomen!in! de!ministeriele!toestemming!voor!deze!verkoop.!! ! Patrizia!en!de!beheerder!moeten!per!15!december!2014!(datum!levering)!Stichting! Huurdersorganisatie!Patrizia!(SHOP;!in!oprichting)!als!huurderorganisatie!in!de!zin!van!de! WOHV,!erkennen. ! ! Patrizia!en/!of!de!beheerder!moeten!voor!1!januari!2015!nadere!afspraken!gemaakt!hebben! over!de!wijze!waarop!belangenbehartiging!mogelijk!wordt!gemaakt.!Als!uitgangspunt!heeft! daarbij!te!gelden!dat!de!financiering!van!de!belangenbehartiging!tenminste!gelijk!zal!zijn!aan! 24! !
!
de!situatie!zoals!deze!op!dit!moment!is!bij!Vestia.!Tevens!dienen!afspraken!gemaakt!te! worden!over!de!invulling!van!de!WOHV.!Deze!afspraken!dienen!vastgelegd!te!worden!in!een! samenwerkingsovereenkomst!met!Stichting!Huurdersorganisatie!Patrizia!(SHOP;!in! oprichting).!! ! Er!zal!door!Patrizia!voor!1!mei!2015!beleid!gemaakt!moeten!zijn!aangaande:!planning!en! uitvoering!van!planmatig!onderhoud,!afhandeling!van!klachten,!incassobeleid!(waarbij!een! sociale!invalshoek!gehanteerd!dient!te!worden)!en!de!aanwezigheid!van!huismeesters.!Dit! beleid!zal!ter!advisering!voorgelegd!moeten!worden!aan!SHOP.! ! ! Patrizia!dan!wel!de!beheerder!moet!uiterlijk!1!februari!per!complex!schriftelijk!duidelijkheid! verschaffen!aan!de!desbetreffende!bewonerscommissie!omtrent!procedures!rondom! onderhoud,!het!geplande!(groot)onderhoud,!invulling!van!de!huismeestertaken!en!verdere! relevante!zaken!op!complexniveau!voor!zover!deze!veranderen!ten!opzichte!van!de!huidige! situatie.! ! ! Een!exploitatieverplichting!voor!de!huurwoningen!voor!de!duur!van!minimaal!3!jaar. ! Indien!aan!bovenstaande!niet!wordt!voldaan,!is!de!LHV!van!mening!dat!de!belangen!van!de! betrokken!huurders!onvoldoende!zijn!gewaarborgd.!Dit!leidt!er!toe!dat!het!advies!omslaat!van! voorwaardelijk!positief,!naar!negatief.! ! ! De!LHV!maakt!op!basis!van!de!bevindingen!ook!de!volgende!overige!aanbevelingen,!dan!wel! stellingen:!! !
De!minister!zal!voor!de!verkoop!een!integrale!toets!uit!moeten!voeren!op!volkshuisvestelijk! vlak.!De!financiële!kosten!en!baten!van!de!transactie!moeten!bij!deze!toetsing!afgezet! worden!tegen!de!volkshuisvestelijke!kosten!en!baten.!De!verslechterende!rechtspositie!van! de!betrokken!huurders!dient!hierin!meegenomen!te!worden.!!
! Vestia!moet!direct!stoppen!met!het!wijzigen!van!contracten!omtrent!de!servicekosten.! Specifiek!op!dit!punt!hebben!huurders!instemmingsrecht!op!grond!van!zowel!de!WOHV!als! de!samenwerkingsovereenkomst!die!Vestia!en!de!LHV!hebben!gesloten.!Ook!Patrizia!kan! geen!contracten!aangaan!zonder!instemming!van!haar!huurdersorganisaties.! ! Vestia!zou!bij!een!eventuele!volgende!verkoop!inzichtelijk!moeten!maken!wat!de!kopende! partij!gaat!doen!op!het!gebied!van!huurprijsbeleid,!onderhoud!en!participatie.!Deze! onderwerpen!zouden!onderdeel!moeten!uitmaken!van!de!bestuurlijke!afwegingen.!! ! !
Vestia!moet!de!service`!en!dienstverlening!aan!de!huurders!in!het!achterblijvende!bezit!in! Vestiging!Overig!Nederland!(ongewijzigd)!op!peil!houden.!In!het!kader!van!de!aanstaande! verkoop!en!komende!personele!wisselingen!zal!dit!onder!druk!komen!te!staan.!
25! !
!
6.!Overzicht!van!de!leden!van!de!werkgroep! ! George!Schuddebeurs! !
!
!
Secretaris!LHV!/!projectmanager!
Roel!Ram!
!
!
!
Penningmeester!LHV!/!lid!werkgroep!
Laurette!Vermeulen!
!
!
!
Beleidsmedewerker!LHV!/!projectcoördinator!
Wim!Vilters!
!
!
!
!
Voorzitter!SHBB!/!lid!werkgroep!
Dirk!!Nieuwold! !
!
!
!
Penningmeester!SHBB!/!lid!werkgroep!
Peter!Gooyers! !
!
!
!
Huurdersvereniging!De!Oorsprong!/!lid!werkgroep!
Dik!Honig!
!
!
!
!
Huurdersvereniging!De!Oorsprong!/!lid!werkgroep!
Cor!Kaim!
!
!
!
!
Bewonerscommissie!7Kamp!/!lid!werkgroep!
Cor!Vermeulen!!
!
!
!
Huurdersvereniging!VOOH!/!lid!werkgroep!
!
!
! 26! !
!
7.!Bijlagen! !
7.1!Juridische!rapportage!Holland!van!Gijzen!! (34!pagina’s)! !
!
! 27! !
!
7.2!Financiële!analyse!EY! (21!pagina’s)! !
!
28! !
!
7.3!Vragen!LHV!aan!Vestia! (6!pagina’s)!
! !! !
!
29! !
!
7.4!Vragen!LHV!aan!Patrizia!! (4!pagina’s)!
! ! !
! ! ! ! ! !
! ! !
30! !
!
