(Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad

2013 (Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad

Jeroen In den Kleef Samenwerkingsverband Regio Eindhoven 12-6-2013

(Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad

SRE

(Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad De transformatie van de bestaande woningvoorraad van de regio Eindhoven naar aanleiding van verwachte ontwikkelingen.

Jeroen In den Kleef BBE4VGK Afstudeerscriptie Bouwtechnische Bedrijfskunde Zuyd Hogeschool Stagedocent: Dhr. E. Loijens Bedrijfsmentor: Dhr. S. Wessels Eindhoven, juni 2013 Samenwerkingsverband Regio Eindhoven


SRE

Voorwoord Dit rapport vormt de basis voor mijn afstuderen aan Zuyd Hogeschool te Heerlen. De afgelopen vier jaar heb ik bij deze hogeschool bouwtechnische bedrijfskunde gestudeerd aan de faculteit Bèta. Het laatste jaar heb ik beide uitstroomprofielen Vastgoedkunde en Regie Gebouwde Omgeving gevolgd. Ik heb in opdracht van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) een onderzoek gedaan naar de duurzame transformaties en vernieuwingen die in de bestaande woningvoorraad mogelijk zijn om deze toekomstbestendig te maken. Met behulp van dit rapport kan het SRE proberen om het beleid dat de samenwerkende gemeentes maken af te stemmen en te beïnvloeden. Het onderzoek dat ik heb gedaan is gestart in februari 2013 en het rapport is afgerond in juni 2013. Dit onderzoek biedt een analyse van de woningvoorraad in de Regio Eindhoven. Vooral belangrijk is hoe vraag en aanbod, nu en in de toekomst, zich zullen ontwikkelen. Vervolgens worden de gewenste en mogelijke aanpassingen in kaart gebracht en wordt de haalbaarheid er van onderzocht. Mijn dank gaat uit naar het SRE voor deze leerzame stage. Daarnaast wil ik graag alle betrokkenen bij dit onderzoek bedanken. In het bijzonder Simon Wessels en Kristy Gilsing bij wie ik met vragen terecht heb gekund. Ook wil ik Ed Loijens, stagebegeleider vanuit Zuyd Hogeschool, bedanken. Jeroen In den Kleef Eindhoven, juni 2013


SRE

Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting Verklarende woordenlijst 1.

Inleiding........................................................................................................................................... 1

2.

De voorraad in beeld....................................................................................................................... 2

3.

2.1.1

Eigendomssituatie ........................................................................................................... 2

2.1.2

Koopwoningen ................................................................................................................ 3

2.1.3

Huurwoningen ................................................................................................................ 3

Het toekomstige wonen.................................................................................................................. 5 3.1

Het wonen verandert .............................................................................................................. 5

3.1.1

Demografische ontwikkelingen ...................................................................................... 5

3.1.2

Economische ontwikkelingen ......................................................................................... 8

3.1.3

Politieke ontwikkelingen ................................................................................................. 8

3.1.4

Toekomstige ontwikkelingen van de woningvoorraad ................................................. 10

3.1.5

Kansen en bedreigingen................................................................................................ 14

3.2

Het wonen van nu ................................................................................................................. 17

3.2.1

Woonwensen en -eisen ................................................................................................ 17

3.2.2

Energieprestatie ............................................................................................................ 20

3.2.3

Bouwtechnische aspecten ............................................................................................ 22

3.2.4

Sterktes en zwaktes ...................................................................................................... 24

3.3

Resumé.................................................................................................................................. 26

3.3.1 4.

5.

Uitgangspunten ............................................................................................................. 27

Waarom moet er iets gebeuren? .................................................................................................. 28 4.1

Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad ....................................................................... 28

4.2

Vergrijzing ............................................................................................................................. 29

4.3

Individualisering .................................................................................................................... 29

4.4

Duurzaamheid ....................................................................................................................... 29

4.5

Technische ontwikkelingen ................................................................................................... 30

Mogelijke aanpassingen................................................................................................................ 31 5.1

Kwaliteit bestaande woningvoorraad ................................................................................... 31

5.1.1 5.2

Mogelijke vernieuwingen.............................................................................................. 31

Vergrijzing ............................................................................................................................. 32

(Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad 5.2.1

De opgave ..................................................................................................................... 33

5.2.2


5.3


5.3.1 5.4

7.

8.


Duurzaamheid ....................................................................................................................... 37

5.4.1

Energiebesparing .......................................................................................................... 37

5.4.2

Materiaalgebruik ........................................................................................................... 38

5.4.3

GPR Gebouw ................................................................................................................. 39

5.5 6.

SRE

Resumé.................................................................................................................................. 40

Hoe kan men deze aanpassingen toepassen? .............................................................................. 42 6.1


6.2

Vergrijzing ............................................................................................................................. 44

6.3


6.4

Duurzaamheid ....................................................................................................................... 44

6.5

Resumé.................................................................................................................................. 47

Voorbeelduitwerking aanpassingen ............................................................................................. 48 7.1


7.2

Vergrijzing ............................................................................................................................. 49

7.3


7.4

Duurzaamheid ....................................................................................................................... 51

7.5

Resumé.................................................................................................................................. 53

Conclusies en Aanbevelingen........................................................................................................ 54 8.1

Conclusies ............................................................................................................................. 54

8.2

Aanbevelingen ...................................................................................................................... 56

Geciteerde werken................................................................................................................................ 58 Bijlage I: Aantal woningen per bouwperiode .......................................................................................... I Bijlage II: Opgave vergrijzing ................................................................................................................... II Bijlage III: Gesprekken gemeenteambtenaren ....................................................................................... V Bijlage IV: Gesprek Woningcorporatie ................................................................................................. XIX Bijlage V: Stroomschema’s................................................................................................................... XXI Bijlage VI: Projectplan ............................................................................................................................. 0


SRE

Samenvatting In de Regionale Woonvisie 2012-2020 van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven is de transformatie van de bestaande woningvoorraad een van de drie thema’s waaraan aandacht wordt besteed. Er zijn ontwikkelingen gaande in de woningmarkt die ervoor zorgen dat woonwensen veranderen. De woningvoorraad moet hier in de toekomst bij aansluiten. Het doel van dit rapport is het onderzoeken van de mogelijkheden om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken. Daarnaast vormt dit rapport een handvat voor het SRE om gemeentes te adviseren bij hun beleidsmogelijkheden met betrekking tot het aanpassen van de woningvoorraad. Hiervoor is eerst de bestaande woningvoorraad geanalyseerd en vervolgens zijn de trends op de woningmarkt onderzocht. Dit leidt tot een verschil in vraag en aanbod. Op basis van dat verschil worden aanpassingen aan de woningvoorraad voorgesteld. Woningmarktanalyse Er zijn twee dingen die opvallen aan de regionale woningmarkt. Ten eerste zijn er de sterke lokale verschillen die de woningmarkt van de diverse gemeentes hebben op het gebied van de verdeling koop/huur en eengezinswoning/meergezinswoning. Het is daardoor belangrijk dat gemeentes hun beleid afstemmen op de situatie op hun eigen woningmarkt. Ten tweede komt het algemene beeld dat beleggers een relatief groot aandeel hebben in de huurmarkt naar voren. Het beleid moet zich hierdoor niet alleen richten op de particuliere sector en woningcorporaties, maar ook op beleggers. Trends en ontwikkelingen Uit de SWOT-analyse komen vier belangrijke onderwerpen naar voren die de aandacht verdienen met betrekking tot de toekomstbestendigheid van de bestaande woningvoorraad. De ontwikkelingen in onderstaande vier onderwerpen zorgen ervoor dat de vraag in de toekomst zal veranderen, het aanbod zal mee moeten veranderen. -

De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad; De individualisering van huishoudens (toename kleinere huishoudens); De vergrijzing van de bevolking; Toenemende aandacht voor duurzaamheid.

Er dient steeds geanalyseerd te worden hoe de vraag naar aanleiding van de bovenstaande vier zaken zich ontwikkelt. Voor elk van de vier aandachtsgebieden kan men aanpassingen doen, tussen deze aanpassingen kan afhankelijk van beleidsdoelstellingen en de situatie in de betreffende gemeente een keuze worden gemaakt. ‘Je moet schieten, anders kun je niet scoren!’ Om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken is het belangrijk dat er actie wordt ondernomen. ‘Je moet schieten, anders kun je niet scoren!’ zou het motto moeten zijn. De woningvoorraad heeft aanpassingen nodig. Indien deze niet gedaan worden loopt de regio Eindhoven het risico dat het aanbod van woningen een achterstand oploopt ten opzichte van de ontwikkelingen. De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad De bouwtechnische en woontechnische kwaliteit van met name jaren ’50 en ’60 woningen is opvallend laag. Portiekflats vallen het meest op omdat zij vaak te kleine plattegronden hebben die niet meer voldoen aan de eisen van huidige bewoners.


SRE

De eigendomssituatie van woningen is belangrijk bij het verbeteren ervan. Voor de particuliere sector is het belangrijk dat ze goed geïnformeerd worden. Ook is het belangrijk om particulieren te stimuleren door middel van bijvoorbeeld financieel voordelige regelingen. Met woningcorporaties en beleggers kunnen, indien nodig, prestatieafspraken worden gemaakt over woningverbetering. De vergrijzing van de bevolking De vergrijzing in de regio Eindhoven zal in 2040 stijgen tot 33% (senioren t.o.v. beroepsbevolking). Het aandeel seniorenhuishoudens zal zelfs nog groter zijn. De provincie heeft de behoefte aan seniorenwoningen in kaart gebracht en komt tot de conclusie dat er behoefte is aan wonen voor senioren in de categorieën: geschikt, verzorgd en beschermd wonen. Omdat de capaciteit van nieuwbouw niet hoog genoeg is zullen er in de bestaande woningvoorraad woningen moeten worden aangepast. Het grootste deel van de opgave bestaat uit de realisatie van nultredenwoningen. Dit kan o.a. door een zorgunit te plaatsen of door een garage te verbouwen tot bad- en slaapkamer. Bestemmingsplannen moeten hier echter wel ruimte voor bieden. Hier dient in de toekomst bij gemeentes dus rekening mee te worden gehouden. Het is ook belangrijk goed te blijven analyseren hoe de woonwensen van ouderen ontwikkelen. Doordat de ‘ouderen van de toekomst’ in een andere periode zijn opgegroeid dan de ‘ouderen van nu’ wordt verwacht dat ze een andere levensstijl en daarmee ook andere woonwensen ontwikkelen. De individualisering van huishoudens (toename kleinere huishoudens) De woonwensen van huishoudens zijn sterk afhankelijk van de samenstelling er van. Omdat deze samenstelling in de toekomst sterk dreigt te veranderen is het belangrijk dat men goed blijft monitoren hoe de huishoudenssamenstelling er uitziet en daarnaast welke behoeftes deze huishoudens hebben. Afhankelijk daarvan zijn er mogelijkheden om de woningvoorraad aan te passen. Op dit moment worden huishoudens steeds kleiner worden en is er een toename aan eenpersoons- en eenouderhuishoudens. Het gemiddelde inkomen van een huishouden zal daardoor dalen. De vraag zal zich daardoor steeds meer concentreren in een lagere prijsklasse. Het splitsen van woningen zou een oplossing kunnen zijn. Een andere oplossingen zou kunnen zijn om flatwoningen die voor gezinnen gebouwd zijn maar nu door hun kleine plattegronden niet meer voldoen zodanig aan te passen dat ze geschikt zijn voor kleine (een- of tweepersoons)huishoudens. Toenemende aandacht voor duurzaamheid Duurzaamheid is een steeds belangrijker onderwerp bij de woning, mensen zijn echter nog niet vaak bereid om er extra geld aan uit te geven. Vanuit de politiek wordt dit wel als belangrijk punt naar voren geschoven maar de individuele Nederlander is om uiteenlopende redenen nog niet bereid om te investeren in duurzame maatregelen. De gemeentes en subregio’s hebben doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid. Om deze doelstellingen te kunnen bereiken is de woningvoorraad een belangrijke schakel. De meeste energie wordt namelijk in woningen verbruikt, hier valt dus ook het meeste te besparen. Vooral van de woningen die gebouwd zijn in de jaren ’50 ’60 & ’70 is de energieprestatie erg laag. Deze woningen zijn bij het bouwen meestal niet geïsoleerd. Hier kan veel energiebesparing worden gerealiseerd. Het verduurzamen van de woningvoorraad kan worden gestimuleerd door prestatieafspraken met woningcorporaties en beleggers. Voor de verduurzaming van koopwoningen is het vooral belangrijk dat er financieel voordeel voor de particulier te behalen is. Het collectief inkopen van zonnepanelen,

(Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad subsidieregelingen, duurzaamheidsleningen stimuleringsmaatregelen.

en

SRE ESCO-financieringen

zijn

voorbeelden

van

Actie! Uit dit rapport blijkt dat de bestaande woningvoorraad toe is aan verbetering. Wanneer er niets veranderd zal het aanbod namelijk een achterstand ten opzichte van de vraag oplopen. Het is daarom belangrijk dat dit onderwerp op de politieke agenda komt te staan. Het onderwerp kan daarom bijvoorbeeld een agendapunt worden op vergaderingen van het lokaal Platform Wonen of de wijk-/dorpsraad. Het onderwerp kan ook agendapunt worden op het Ambtelijk Overleg Wonen. Om een discussie over de bestaande woningvoorraad op gang te brengen kan dit rapport worden gebruikt. Ook zou er een werkgroep bestaande woningvoorraad kunnen worden opgericht die verder gaat kijken wat diverse partijen in de gemeente kunnen doen aan de verbetering van de bestaande woningvoorraad.


SRE

Verklarende woordenlijst SRE-gebied: De 21 gemeenten die samen het SRE vormen. Stedelijk gebied: Het stedelijk gebied bestaat uit Eindhoven, Helmond en de 7 randgemeenten. Randgemeenten: Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre Landelijk gebied: Asten, Cranendonck, Deurne, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Laarbeek en Someren (Peelgemeenten), Bergeijk, Bladel, Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden (Kempengemeenten).


1.

SRE

Inleiding

Op dit moment zit de woningmarkt in Nederland vast. Dat heeft diverse oorzaken. Nieuwe regelgeving, dalende huizenprijzen en de economische crisis hebben er voor gezorgd dat het consumentenvertrouwen historisch laag is en dat er nauwelijks nieuwbouw plaatsvindt. Nu er nog nauwelijks nieuwbouw plaatsvindt wordt de bestaande voorraad een belangrijker aandachtspunt. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) heeft dit aandachtspunt dan ook opgenomen in zijn Regionale Woonvisie 2012-2020. Het doel hiervan is om beleid te ontwikkelen om er voor te zorgen dat de bestaande woningvoorraad in de 21 SRE-gemeentes geschikt is voor de toekomst. Met toekomstbestendig of toekomstgeschikt wordt bedoeld dat de woningen in de toekomst van voldoende technische kwaliteit zijn en daarnaast aansluiten bij de vraag. Uit eerder onderzoek is gebleken dat de kwaliteit van de woningvoorraad van de SRE-regio in veel gevallen onvoldoende is en dat er een opgave ligt om deze voorraad geschikt te maken voor de toekomst (Lamé, 2012). Een goede woningvoorraad is erg belangrijk voor de regio Eindhoven, omdat deze regio wil behoren tot de meest innovatieve drie regio’s van Europa en de beste tien van de wereld. Om dat te bereiken is een aantrekkelijk woon- en leefklimaat erg belangrijk. De rol van het SRE is om samen met de 21 aangesloten gemeentes dit resultaat te bereiken. Om een goed beeld te krijgen van beleidsmogelijkheden, worden de mogelijkheden om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken onderzocht. Om een goede indruk te krijgen van wat er al gedaan wordt en wat er nog verbeterd kan worden zijn er gesprekken met gemeenteambtenaren gevoerd. Deze gesprekken hebben input gegeven aan het rapport. Het is dus belangrijk om te weten welke aanpassingen er nodig, mogelijk en haalbaar zijn om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken. Hieruit volgt de hoofdvraag voor dit rapport: ‘Welke duurzame transformaties en vernieuwingen zijn mogelijk om de woningvoorraad in de regio Eindhoven toekomstbestendig te maken?’ Het doel van dit rapport is een handvat te ontwikkelen op basis waarvan het SRE gemeentes en andere relevante partijen kan adviseren met betrekking tot het toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad. Het onderzoek richt zich op aanpassingen aan woningen, de openbare ruimte wordt niet meegenomen. Omdat de toekomstbestendigheid van de bestaande woningvoorraad een vraagstuk is dat door vele verschillende problemen en ontwikkelingen wordt beïnvloed, is een integrale benadering nodig. Een vernieuwing kan namelijk bijdragen aan het oplossen van meerdere problemen. Om zo goed mogelijk in kaart te brengen welke tendensen, uitdagingen en kansen er zijn en hoe hierop kan worden ingespeeld wordt de volgende structuur toegepast. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 de voorraad in beeld gebracht. Daarna wordt in hoofdstuk 3 onderzocht welke ontwikkelingen in de vraag er in de toekomst zullen zijn en of de woningvoorraad van nu kan voldoen aan die vraag. Dit wordt samengevat in een SWOT-analyse die de basis vormt voor hoofdstuk 4 waarin wordt beschreven wat er fout zou kunnen gaan indien er niets veranderd. Hierna worden in hoofdstuk 5 de mogelijke transformaties en vernieuwingen in kaart gebracht. Als de mogelijke transformaties en vernieuwingen in kaart zijn gebracht, wordt daarvan in hoofdstuk 6 gekeken hoe de aanpak kan worden bepaald. Daarnaast worden beïnvloedingsmogelijkheden voor SRE en gemeentes onderzocht. Hoofdstuk 7 bevat enkele voorbeelden van aanpassingen nader geanalyseerd. In hoofdstuk 8 worden de conclusies en aanbevelingen gegeven. Als laatste volgen nog de literatuurlijst en de bijlagen. In Bijlage VI is het projectplan (incl. PvE) opgenomen. 1


2.

SRE

De voorraad in beeld

Om te weten hoe toekomstbestendig de woningvoorraad is, is het van belang om te weten hoe de huidige woningvoorraad is samengesteld. Dit hoofdstuk geeft informatie over het kwantitatieve aanbod en de kenmerken van woningen in de Regio Eindhoven. Zo worden de eigendomssituatie en het soort woning in kaart gebracht. Eind 2011 had de regio Eindhoven volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) een woningvoorraad van in totaal bijna 318.000 woningen (CBS, 2013). Het aantal woningen per gemeente op 31 december 2011 is in tabel 2.1a weergegeven. Gemeente Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen, Gerwen en Nederwetten Oirschot Reusel-De Mierden Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre Totale woningvoorraad

Aantal 6.605 7.260 11.710 7.902 8.430 13.025 7.341 98.533 17.061 11.421 6.340 38.164 8.661 9.796 6.802 4.964 7.321 6.575 13.921 18.892 7.203 317.963

Tabel 2.1a Overzicht woningvoorraad

Uit tabel 2.1 komt naar voren dat bijna de helft van de totale woningvoorraad in de gemeentes Eindhoven en Helmond staat (43%). In de toekomst zal dit percentage alleen maar groeien omdat de stedelijke gebieden meer in trek zijn. Het provinciale beleid sluit bij deze verstedelijking aan door middel van de migratiesaldonul regeling voor de landelijke gemeentes. Landelijke gemeentes mogen daardoor hooguit bouwen voor de natuurlijke bevolkingsgroei, het saldo van verhuisstromen moet daar dus nul zijn. De behoefte aan woningen is vastgelegd in het Regionaal Woningbouwprogramma. Dit is de richtlijn voor de hoeveelheid woningen die in de komende jaren wordt ontwikkeld in de SRE-regio. Hierin is voor de periode 2012-2022 afgesproken dat er 30.439 woningen gerealiseerd mogen worden. De kwantitatieve vraag wordt hiermee dus opgevangen. 2.1.1 Eigendomssituatie De woningvoorraad is te verdelen in een koop- en een huursector. De huursector valt daarbij te onderscheiden in een groot deel sociale huurwoningen en een kleiner deel particulier verhuurde 2


SRE

woningen. De sociale huurwoningen zijn in het bezit van woningcorporaties en de particuliere huurwoningen zijn vaak in het bezit van institutionele beleggers (bijvoorbeeld pensioenfondsen en banken) of in het bezit van kleinere particuliere verhuurders. Echter, tot deze categorie particuliere verhuurders behoren ook de woningbezitters die hun woning niet krijgen verkocht als gevolg van de economische crisis en deze daarom verhuren. De verdeling tussen koop- en huurwoningen op 31 december 2011 in de woningmarkt in de SREgemeentes is in figuur 2.1a weergegeven. 100% 80%

21% 24% 24% 24% 26% 26% 27% 28% 28% 29% 29%

31% 32% 33% 34% 34% 36%

39% 40%

48% 55% 41%

78% 76% 76% 76% 74% 74% 73% 72% 72% 71% 70%

69% 67% 67% 66% 66% 63%

61% 60%

52% 45% 59%

60% 40% 20%

koopmarkt

SRE Totaal

Eindhoven

Helmond

Valkenswaard

Deurne

Geldrop-Mierlo

Someren

Laarbeek

Veldhoven

Gemert Blakel

Asten

Heeze-Leende

Nuenen

Bladel

Son en Breugel

Best

Eersel

Cranendonck

Waalre

Reusel-de Mierden

Oirschot

Bergeijk

0%

huurmarkt

Figuur 2.1a Verdeling tussen koop en huur in SRE-gemeentes (CBS, 2013)

In totaal bestaat de woningmarkt in de SRE-gemeentes voor 59% uit koopwoningen en voor 41% uit huurwoningen. De invloed die Eindhoven en Helmond hier op hebben is groot. Zoals gezegd staat 43% van het totale aantal woningen in de SRE-gemeentes in de gemeentes Eindhoven of Helmond, deze gemeentes hebben relatief ook het grootste aantal huurwoningen (CBS, 2013). In totaal staat 56% van het totale aanbod huurwoningen in de gemeentes Eindhoven en Helmond. 2.1.2 Koopwoningen Men kan koopwoningen onderscheiden in eengezinswoningen en meergezinswoningen. Het percentage meergezinswoningen dat door de eigenaar bewoond wordt is in de meeste gemeentes erg klein. Dat ligt namelijk tussen de 1 en 10%. Een uitzondering is de gemeente Eindhoven waar het aantal meergezins koopwoningen 19% is van de totale voorraad (SRE, 2012). 2.1.3 Huurwoningen Huurwoningen kan men evenals koopwoningen onderscheiden naar type woning. In de huurmarkt worden relatief meer meergezinswoningen aangeboden dan in de koopmarkt. In figuur 2.1c is weergegeven hoe het aantal eengezins- en meergezinshuurwoningen zich verhoudt ten opzichte van elkaar.

3

Eengezinswoningen

SRE Totaal

Best

Geldrop-Mierlo

Eindhoven

58% 42% 57% 43% 54% 46% 51% 49% 63% 37% Helmond

63% 37% Valkenswaard

Veldhoven

36%

64%

68% 32% Oirschot

Waalre

31%

69%

72% 28% Someren

25% Heeze-Leende

24%

75%

76%

SRE

Deurne

77% 23% Son en Breugel

Reusel-De Mierden

23%

77%

78% 22% Gemert-Bakel

Laarbeek

Asten

19%

22%

78%

81%

82% 18% Nuenen

Cranendonck

Bergeijk

17%

18%

82%

83%

84% 16% Eersel

11% Bladel

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

89%


Meergezinswoningen

Figuur 2.1b verdeling eengezinswoningen en meergezinswoningen huurmarkt (SRE, 2012)

Eindhoven en Helmond hebben relatief veel meergezinswoningen. Dit komt door de hoogbouw in de steden. Echter, Geldrop-Mierlo en Best nemen ook een opvallend hoge positie in wat betreft het relatieve aantal meergezinswoningen. Er zijn in deze gemeentes dus een meer dan gemiddeld aantal meergezinswoningen in de huursector beschikbaar.

Huurwoningen Corporaties

29% 11% SRE Totaal

Bergeijk

Oirschot

Reusel-De Mierden

Bladel

Son en Breugel

15% 14% 15% 13% 15% 13% 15% 9% 14% 10% 14% 7%

7% Waalre

Nuenen

Heeze-Leende

16% 13% 16%

18% 7% Cranendonck

18% 8% Eersel

Best

6%

21% 13% 20%

Someren

Asten

9%

22%

23% 9% Gemert-Bakel

23%

10% Laarbeek

Veldhoven

8%

25%

26% 14% Deurne

8%

28% Geldrop-Mierlo

10% Valkenswaard

10%

30%

38% Helmond

14% Eindhoven

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

41%

De verhuurders van huurwoningen zijn te verdelen in twee groepen, woningcorporaties of beleggers (particuliere en institutionele). In figuur 2.1b wordt het aantal huurwoningen van beide groepen als percentage van de totale woningvoorraad weergegeven.

Huurwoningen overige verhuurders

Figuur 2.1c Eigendom huurwoningen als percentage van totale woningmarkt (CBS, 2013)

4


3.

SRE

Het toekomstige wonen

De hoofdvraag van dit onderzoek is: ‘Welke duurzame transformaties en vernieuwingen zijn er mogelijk om de bestaande woningvoorraad in de regio Eindhoven toekomstbestendig te maken?’. Om deze vraag te beantwoorden wordt onderzocht welke ontwikkelingen de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad beïnvloeden. In dit hoofdstuk worden deze ontwikkelingen geanalyseerd. Deze ontwikkelingen kunnen intern zijn (samenstelling en kwaliteit voorraad) of extern (veranderende behoeftes en marktomstandigheden). Er wordt dus een SWOTanalyse gemaakt. H3.1 beschrijft de kansen en bedreigingen en H3.2 beschrijft de sterktes en zwaktes. In H3.3 wordt de SWOT-analyse samengevat en ontstaat een beeld van op welke vlakken de bestaande woningvoorraad niet geschikt is voor de toekomst.

3.1

Het wonen verandert

Externe factoren zijn met name ontwikkelingen en veranderingen in de vraag naar woningen. Zo zijn er de demografische, economische en politieke ontwikkelingen, maar ook ontwikkelingen op het gebied van innovatie en technologie. In het vervolg van deze paragraaf worden de (verwachte) ontwikkelingen op deze gebieden behandeld. Dit zijn de kansen en bedreigingen. 3.1.1 Demografische ontwikkelingen In deze subparagraaf zijn demografische gegevens en prognoses voor de regio Eindhoven onderzocht. Het gaat hier bijvoorbeeld over toenemende vergrijzing en bevolkingskrimp. Ook de individualisering (toename van een- en tweepersoonshuishoudens) is een demografisch aspect. Dit wordt beïnvloed door sociaal/maatschappelijke factoren. Onderzocht is welke demografische ontwikkelingen gevolgen hebben voor de bestaande woningvoorraad en welke kansen en bedreigingen daarmee verband houden. Krimp De bevolkingskrimp is een verschijnsel dat zich op termijn in heel Nederland gaat voordoen. In diverse delen van het land is de bevolkingskrimp de afgelopen jaren al ingezet. Op 1 januari 2011 woonden er 738.855 mensen in de regio Eindhoven. Dit aantal zal tot 2030 blijven toenemen. Verwacht wordt dat na de top van 771.000 inwoners er krimp zal optreden. Het gevolg zal zijn dat in 2040 het aantal inwoners ongeveer 767.000 is. Belangrijke kanttekening hierbij is dat er sprake is van verstedelijking. Tot 2040 zal er bevolkingsgroei zijn in Eindhoven en Helmond, echter in de randgemeenten en het landelijk gebied zal eerder al sprake zijn van bevolkingskrimp (Verbruggen & Galama, 2012). Bevolkingsgroei of -krimp op zich zegt niet zoveel over de behoefte aan meer of minder woningen. Dit is afhankelijk het aantal huishoudens. Individualisering Een ontwikkeling die zich voordoet in heel Nederland is de toename van een- en tweepersoonshuishoudens. Op 1 januari 2011 had de SRE-regio 738.855 inwoners en 327.043 huishoudens. Dat betekent dat een huishouden een gemiddelde grootte van 2,26 personen heeft. Op 1 januari 2030 wonen er volgens de prognoses 771.000 mensen in de regio en is het aantal huishoudens 365.000. Dat betekent dat er dan een gemiddelde samenstelling is van 2,11 personen per huishouden. Het aantal huishoudens (+37.957) stijgt tot 2030 iets sterker dan het aantal inwoners (+32.145) (Verbruggen & Galama, 2012). De toename van een- en 5


SRE

tweepersoonshuishoudens wordt grotendeels veroorzaakt door vergrijzing. Seniorenhuishoudens hebben namelijk gemiddeld een kleinere samenstelling. De ontwikkeling van het aantal huishoudens en de bevolkingsontwikkeling hebben een directe relatie met de vraag naar woningen. De stijging van het aantal huishoudens tot 2030 zal er voor zorgen dat de vraag naar woningen licht toeneemt. Er is sprake van een sterke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in de SRE-regio. Op dit moment bestaat 34,6% van de huishoudens in de regio uit alleenstaande personen. Dit percentage zal tot en met 2030 toenemen tot ongeveer 39% van alle huishoudens. Het sterkst is de toename in het stedelijk gebied. Een absolute toename van 29.000 eenpersoonshuishoudens. De veranderende grootte van huishoudens kan zorgen voor veranderende woonwensen zoals een kleinere woning of meer vraag naar appartementen in plaats van grondgebonden woningen. Omdat de individualisering vooral afhankelijk is van vergrijzing zal dit echter niet op grote schaal het geval zijn. Naast het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens is er ook een toenemend aantal eenouder huishoudens. Zij hebben gemiddeld een laag besteedbaar inkomen (resp. ca. €20.000 en ca. €28.000) en zijn vaker aangewezen op de (sociale) huursector. Dat blijkt uit het rapport ‘Wonen in ongewone tijden’ naar aanleiding van het WoonOnderzoek Nederland 2012 (ABF Research, 2013). Het aantal woningen dat nodig is in de regio zal tot en met 2030 dus toenemen. Het provinciale beleid sluit hier bij aan. Dat richt zich namelijk op bundeling van groei in het stedelijk gebied. Dat betekent dat groei vooral in de steden moet plaatsvinden. In de landelijke gebieden mag alleen nieuwbouw plaatsvinden om de natuurlijke groei op te vangen, dat betekent dat het saldo van het aantal verhuisbewegingen nul moet zijn (migratiesaldonul). Zo probeert de provincie te voorkomen dat te veel mensen in het landelijk gebied gaan wonen en daarmee het landelijke karakter verloren gaat. De stedelijke concentratiegebieden (Eindhoven en Helmond) moeten zich voornamelijk richten op inbreiding en herstructurering (Provincie Noord-Brabant, 2012). Vergrijzing De komende jaren zal er in toenemende mate sprake zijn van vergrijzing. Onderstaande figuren geven de ontwikkeling van de bevolkingsopbouw in de afgelopen 12 jaar weer, gesplitst naar stedelijk gebied (figuur 3.1a) en landelijk gebied (figuur 3.1b).

Figuur 3.1a Bevolkingsopbouw stedelijk gebied SRE (Verbruggen & Galama, 2012)

Figuur 3.1b Bevolkingsopbouw landelijk gebied SRE (Verbruggen & Galama, 2012)

6


SRE

Conclusie uit bovenstaande figuren is dat de vergrijzing in het landelijk gebied de afgelopen jaren het sterkst is. Ook in het stedelijk gebied zal vergrijzing optreden. Deze is echter relatief gezien iets minder. Daarnaast is er sprake van sterke ontgroening in het landelijk gebied. Ook deze is in het stedelijk gebied iets minder. De vergrijzing in de SRE-regio zal tot 2040 alleen maar toenemen, dit is ook zichtbaar in figuur 3.1c. Uit de figuur blijkt duidelijk dat de groep inwoners van 21-64 jaar tot 2040 alleen maar afneemt. Tegelijkertijd neemt het aantal personen van 65 jaar en ouder alleen maar toe. In 2040 heeft de SREregio 200.000 inwoners van 65 jaar en ouder en 400.000 inwoners tussen de 20 en 65 jaar. Volgens de prognose van PBL en CBS zal na deze periode van toenemende vergrijzing de vergrijzing weer afnemen (PBL & CBS, 2011). 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2010

2011

2015

0-20 jaar

2020 20-65 jaar

2025

2030

2035

2040

65 jaar en ouder

Figuur 3.1c Bevolkingsontwikkeling en prognose, regio Eindhoven 2010-2040 (CBS, 2013)

Uit het Woononderzoek Nederland 2009 blijkt dat naarmate de leeftijd toeneemt (boven de 35 jaar) mensen minder vaak geneigd zijn om te verhuizen. De verhuisactiviteit neemt dan ook sterk af. Deze is bij huurders nog enigszins aanwezig, maar mensen die in een koopwoning wonen, verhuizen veel minder vaak na hun 55ste levensjaar (CBS, 2009). Daardoor is het voor ouderen belangrijk dat hun eigen woning aangepast word op hun behoeftes. Omdat senioren met een huurwoning vaak wel nog bereid zijn te verhuizen kunnen verhuurders van seniorenwoningen ook kiezen om een complex aan te passen en het verhuisgedrag proberen te beïnvloeden. Senioren zijn vaak niet geneigd om te verhuizen. Ze willen dus graag blijven wonen op dezelfde plek. Daarnaast wonen er veel niet-senioren in gelijkvloerse woningen (bijvoorbeeld ook appartementen met een lift). Uitgaande van de bevolkingsontwikkeling als in figuur 3.1c kan worden geschat dat bij een gemiddelde grootte van huishoudens ongeveer 33% (200.000 / (200.000+400.000) * 100%) van de huishoudens graag in een gelijkvloerse woning zou wonen. Het percentage seniorengeschikte woningen zou dus hoger dan 33% moeten zijn vanwege de kleinere gemiddelde grootte van een seniorenhuishouden en omdat ook niet-senioren een gelijkvloerse woning bewonen. In H3.2.1 wordt hier op terug gekomen.

7


SRE

De vergrijzing en krimp hebben volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) ook nog andere gevolgen in de toekomst. Op de korte termijn(5-10 jaar), zullen er veel huurwoningen op de markt komen doordat oudere mensen niet meer zelfstandig kunnen wonen of komen te overlijden. Dit zijn de mensen die in de jaren ’50 en ’60 de woningmarkt op zijn gegaan. In die tijd werden er heel veel huurwoningen gebouwd. Na deze periode, over 15-20 jaar, zullen er steeds meer koopwoningen op de markt komen door uitstroom van ouderen. Dit komt omdat de ‘babyboomgeneratie’ vaak in koopwoningen woont. Op dit moment komen er jaarlijks circa 30.000 koopwoningen en 50.000 huurwoningen op de markt door uitstroom. In 2030 zal het aantal koopwoningen dat op de markt komt gestegen zijn tot 50.000 en zullen jaarlijks 40.000 huurwoningen op de markt komen. In relatief jonge en economisch sterke regio’s zorgt dit voor ontspanning van de woningmarkt (PBL, 2013). De regio Eindhoven zal dus niet de grote last van uitstroom ondervinden zoals veel andere regio’s, ook omdat eerder gesteld is dat het aantal huishoudens tot 2030 zal groeien. 3.1.2 Economische ontwikkelingen De regio Eindhoven neemt een licht uitzonderlijke positie in in Nederland als ‘Brainport’. Zo was de economische groei in 2011 in de regio Eindhoven met 3,2% het grootst van heel Nederland. Landelijk was de economische groei gemiddeld 1,2% (Brainport Development, 2012). Daar tegenover staat wel een sterkere krimp van de economie bij het begin van de economische crisis in 2009 en ook in 2012 ten opzichte van de gemiddelde krimp in Nederland. Dat duidt er op dat de economie van de Brainport-regio conjunctuurgevoeliger is dan de rest van Nederland. In tijden van economische groei biedt dat extra kansen. Bij een recessie moet er extra veerkracht getoond worden. De SRE-regio is gelegen in een vrij landelijke omgeving met relatief veel land- en tuinbouw en vanuit vroeger ook een aanzienlijke hoeveelheid maakindustrie. Deze kenmerken zorgen ervoor dat de regio over veel kenniswerkers en arbeidsmigranten beschikt. Met name de arbeidsmigranten, waarmee vooral mensen uit midden- en oost- Europa worden bedoeld, hebben uitzonderlijke woonwensen. Hier wordt in de regio al veel aandacht aan besteed en daarom zal het niet in dit rapport worden meegenomen. 3.1.3 Politieke ontwikkelingen Op 12 februari 2013 sloten de coalitiepartijen PVDA en VVD een akkoord met D66, ChristenUnie en SGP over hervormingen in de woningmarkt. Dit akkoord is nodig om de woningmarkt in de toekomst weer goed te laten functioneren en ervoor te zorgen dat er weer woningen gebouwd en verkocht gaan worden. Niet alle maatregelen hebben invloed op de bestaande voorraad en de ontwikkelingen daarin, de maatregelen die dat wel hebben zijn dikgedrukt. Een overzicht van de maatregelen (Rijksoverheid, 2013): -

Hypotheeklening volledig en annuïtair aflossen; Tweede lening ter financiering hypotheek; Afbouw maximum Loan-To-Value (LTV) ratio 106% naar 100%; Starterslening; BTW verlaging op arbeidskosten bij renovatie; Investeringsfonds energiebesparing Extra huurstijging maximaal 4%; Verhoging budget huurtoeslag; 8

(Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad -

SRE

Verhuurderheffing.

Alleen de maatregelen (dikgedrukt) die invloed hebben op de bestaande voorraad zullen worden besproken. Hypotheeklening volledig en annuïtair aflossen Het volledig en annuïtair aflossen van hypotheken heeft als gevolg dat minder mensen in staat zijn om een nieuwe woning te kopen. De doorstroming wordt daardoor beperkt. Door de prijsdaling van woningen zal er een nieuw evenwicht komen op een lager prijsniveau. Afbouw maximum LTV ratio De LTV ratio1 is op dit moment gebonden aan een maximum van 106%. Dit maximum wordt de komende jaren afgebouwd naar 100%. Dit zal er toe leiden dat mensen zelf eigen vermogen moeten inbrengen bij het kopen van een woning om de kosten koper te betalen. Deze kosten koper zijn tegenwoordig wel lager door de verlaging van de overdrachtsbelasting. Een gevolg van de verlaging van de LTV ratio kan zijn dat na het kopen van een woning er (nog) niet wordt verbouwd of gerenoveerd, terwijl dit bij de mogelijkheid van een hogere lening wel zou gebeuren. BTW verlaging op arbeidskosten bij renovatie De BTW op arbeidskosten bij renovatie en verbouw is voor een jaar verlaagd van 21% naar 6%. Dit zal mensen stimuleren om hun woning juist nu te renoveren of te verbouwen. De maatregel is ingegaan op 1 maart 2013. De BTW-verlaging stimuleert de renovatiesector tijdelijk. Het zorgt er echter niet voor dat renoveren daadwerkelijk aantrekkelijker wordt. Hierdoor zullen de resultaten die met deze maatregelen geboekt gaan worden marginaal zijn. Investeringsfonds energiebesparing Er komt een investeringsfonds van ongeveer €600 miljoen euro dat ten goede komt van energiebesparende maatregelen in de gebouwde omgeving. Dit investeringsfonds kan worden aangewend door zowel eigen woningbezitters als door verhuurders. Deze maatregel zal het duurzaam renoveren van woningen stimuleren. Extra huurstijging maximaal 4% De maximale huurstijging voor de inkomensgroep boven de €43.000 wordt vastgesteld op 4% + inflatie. Voor de inkomensgroep tussen €34.229 en €43.000 geldt een percentage van 2% + inflatie en voor de inkomensgroep beneden €34.229 geldt een percentage van 1,5% boven de inflatie. Dit kan er toe leiden dat meer mensen uit de middenklasse een koopwoning gaan overwegen. Echter, dit effect wordt grotendeels teniet gedaan door de nieuwe maatregelen voor de hypotheekmarkt, zoals het volledig en hypothecair moeten aflossen van de hypotheeklening. Deze maatregelen blokkeren dus voor een deel de gewenste doorstroming. Echter, door de prijsdalingen op de woningmarkt ontstaan er weer nieuwe mogelijkheden. Verhoging budget huurtoeslag Het budget voor de huurtoeslag wordt jaarlijks structureel verhoogd van €45 miljoen in 2013 naar €420 miljoen in 2017. Dit heeft lastenverlichting voor de lagere inkomens als gevolg. De exacte gevolgen zijn afhankelijk van de concrete invulling van waar de extra huurtoeslag terecht komt.

1

Loan-to-value ratio: De verhouding tussen de hoogte van de hypotheeklening en de waarde van de woning

9


SRE

Verhuurderheffing In totaal moeten woningcorporaties 1,7 miljard euro per jaar gaan afdragen aan de overheid aan belasting. Dit zal er voor zorgen dat hun investeringscapaciteit wordt verlaagd. Hierdoor zullen zij minder snel gaan renoveren. Woonakkoord samengevat Samengevat bestaat het woonakkoord uit een pakket maatregelen dat de woningmarkt vlot moeten trekken, omdat het evenwicht hierin de afgelopen jaren is verstoord. De ene maatregel met positievere gevolgen dan de andere. De gevolgen zijn: -

Renovatie wordt in elk geval t/m maart 2014 gestimuleerd door het verlaagde BTW tarief; Energiebesparing door duurzaamheidsmaatregelen wordt gestimuleerd; Er vinden forse huurverhogingen plaats, echter de huurtoeslag wordt ook verhoogd en er komt een verhuurderheffing. Het effect hier van is nog onduidelijk; Scheefwonen wordt ontmoedigd door extra huurverhoging voor midden- en hogere inkomens.

3.1.4 Toekomstige ontwikkelingen van de woningvoorraad De woningbouw heeft zich in de afgelopen honderd jaar in een hoog tempo ontwikkeld. Ook de manier waarop men naar woningen kijkt is veranderd. Een woning vervult de behoefte aan onderdak. Dit is naast kleding en voedsel een primaire levensbehoefte. Elke persoon heeft er namelijk behoefte aan. Zo is de gebouwde omgeving ontstaan. Mensen waren op zoek naar een plek om te wonen en bouwden daarvoor een huis. Sinds de Woningwet in 1901 werd ingevoerd, bestaat wonen echter niet meer alleen uit het hebben van een dak boven je hoofd. Het manifesteert zich ook in behoefte aan ruimte daglicht en sanitaire voorzieningen. Door de jaren heen heeft de woningbouw zich steeds verder ontwikkeld. Op bouwtechnisch gebied maar ook op het gebied van Figuur 3.1d Behoeftepiramide van Maslow voorzieningen in en aan de woning. In eerste instantie waren dit vooral ontwikkelingen op technisch gebied (meer informatie H3.2.3), later werd daar het sociale aspect aan toegevoegd. Met de invoering van het bouwbesluit werden er zelfs strenge bouwkundige eisen gesteld die het woongenot moesten garanderen en verhogen. Wonen is hierdoor al lang niet meer alleen een primaire levensbehoefte. Vlak na de oorlog werden voor de woningnood veel huurwoningen gebouwd. De mensen die in deze periode de woningmarkt betraden, wonen dan ook vaak in een huurwoning (PBL, 2013). In de jaren ’70 en ’80 kwam het besef dat een woning kopen veel beter was dan het huren ervan omdat men zo eigen vermogen op kon bouwen. Mensen die hun schuld (deels) afbetaalden hielden bij verkoop van hun eigen woning een bedrag over. Dit kon bijvoorbeeld gebruikt worden als aanvulling op het pensioen. Daarnaast kon men door de jarenlange prijsstijgingen op de woningmarkt nog extra 10


SRE

vermogen opbouwen. Het wonen was in deze tijd niet meer alleen een primaire levensbehoefte. Het werd ook een manier om (financiële) zekerheid te krijgen (zie figuur 3.1d). In de jaren ’70 werd geprobeerd om wonen en sociaal contact te combineren. Geleidelijk is het bezit van een woning ook een vorm van waardering en erkenning geworden. Want wie een eigen woning bezit, wordt gezien als een verantwoordelijke burger. Daarnaast worden mensen die een grote of mooie woning bezitten bewonderd omdat ze in hun leven vaak succesvol zijn en dit door middel van hun woning uitstralen naar de samenleving. De manier waarop het beeld van een eigen woning zich heeft ontwikkeld, is dus sterk vergelijkbaar met de piramide van Maslow (figuur 3.1d). Er komt, door de stap naar het hoogste niveau van de piramide, dan ook een verandering in de wensen die mensen hebben met betrekking tot het wonen. Het wonen zal in de toekomst een heel andere rol krijgen. Waar het begon als een primaire levensbehoefte, staat men zoals het er nu naar uit ziet voor de fase waarin wonen, overeenkomstig de piramide van Maslow, een vorm van zelfontplooiing is. De trends die nu zichtbaar worden, vormen de stap naar de bovenste laag van de piramide van Maslow. Het gevolg is dat de bouw meer klantgericht te werk zal moeten gaan. Hierdoor krijgen ontwikkelingen als wonen en zorg, wonen en werken en duurzaamheid meer gestalte. Wonen en zorg Door de vergrijzing, de stijgende zorgkosten en de toenemende vermaatschappelijking van de zorg is er stijgende behoefte aan de combinatie van zelfstandig wonen met zorg. De hierboven genoemde ontwikkelingen met betrekking tot het wonen zorgen er voor dat er verandering moeten plaatsvinden op de woningmarkt. want ook de ouderen gaan zichzelf ontplooien. In hun geval betekent dit dat ze steeds langer thuis willen (en moeten) blijven wonen. Indien zorg aan huis of mantelzorg beschikbaar is kan dat ook. Er zijn dan alleen nog enkele praktische aanpassingen nodig aan de woning om dat mogelijk te maken. Er moet daarom nog meer aandacht worden besteed aan de aanpasbaarheid van woningen voor senioren. De zorgondersteuning die in de toekomst verleend gaat worden zal sterk vraaggestuurd zijn. Mensen bepalen zelf wanneer zij zorg gaan ontvangen en daarnaast ook welke zorg zij gaan ontvangen. Dit komt omdat mensen steeds meer de gevolgen van ouderdomsrisico’s zelf moeten gaan betalen en ook zelf zullen gaan oplossen. Ook zullen ouderen door de digitalisering gemakkelijker deel uit kunnen maken van een ‘community’ van gelijkgestemden. Dit betekent dat ze meer samen kunnen organiseren en dat er minder intensief gebruik gemaakt zal worden van ondersteuning. Dit zal alleen nog ‘Just-in-case’ en ‘Just-in-time’ plaatsvinden (SOAB, 2012). Deze manier van omgaan met ouderdomsrisico’s zal in de toekomst ook meer en meer van hen worden verwacht. Door de stijgende zorgkosten is het namelijk niet mogelijk om allerlei dure arbeidsintensieve diensten op kosten van de overheid voor iedereen in stand te houden. Zeker voor de jonge senioren (<75 jaar) zal gelden dat zij beter zelfredzaam zijn dan in het verleden. De oudere senioren blijven echter hulpbehoevend, hiervoor zijn mantelzorg en verzorgingshuizen nodig. Wonen en werken Het werken zal in de toekomst een andere functie vervullen in de samenleving. Vroeger was werken alleen een manier om geld te verdienen en te voorzien in onze primaire levensbehoeften. Het werken heeft voor veel mensen echter langzaam een centrale positie in het leven ingenomen. Van 8 tot 5 uur werken is er voor veel mensen niet meer bij. We werken thuis, hebben flexibele werktijden 11


SRE

en ook flexibele werkplekken. We noemen dit ‘het nieuwe werken’, deze ontwikkeling zal zich naar verwachting nog verder doorzetten. ‘Het nieuwe werken’ zou mensen namelijk meer plezier in hun werk moeten geven en daarmee wordt de arbeidsproductiviteit verhoogd (365, 2013). Het traditionele wonen en het werken zoals dat er nu uit ziet zal in de toekomst verder veranderen. Werken en wonen zullen niet meer zo strikt gescheiden zijn als dat op dit moment het geval is. Het thuiswerken wordt op de lange termijn de nieuwe standaard. Dit kan omdat werkgevers steeds meer zullen beoordelen op resultaat. Werkgevers worden dus steeds meer outputgericht. Dat zal er ook voor zorgen dat er steeds meer kleine ondernemers starten of ZZP ’ers. Werkgevers willen specialisten inhuren en werknemers proberen zichzelf te profileren. Kantoren worden ingericht als ontmoetingsplaatsen (Obvion, 2012). Deze trend wordt ‘het nieuwe werken’ genoemd. Bij bedrijven als Google en Microsoft is deze manier van werken al geïmplementeerd. De woningvoorraad moet op ‘het nieuwe werken’ worden aangepast. Wat in het bijzonder belangrijk is, is de rol van technologie en domotica hierbij. Hier moeten nog ontwikkelingen plaatsvinden, wil men van het huis een werkplek kunnen maken die het kantoor vervangt. Aan de andere kant ontwikkelt het kantoor zich steeds meer tot een thuis. Er komen steeds meer functies in kantoren die niet direct gerelateerd zijn aan de ‘core business’ van een bedrijf. Wonen en duurzaamheid Sinds een aantal jaren is er stijgende aandacht voor duurzaamheid. Grondstoffen en fossiele brandstoffen raken uitgeput. Daardoor wordt men steeds meer aangespoord om duurzaam om te gaan met energie en materialen. Duurzaamheid wordt vaak gezien als het zuinig omgaan met energie. Duurzaamheid is echter een ruimer begrip. Het heeft namelijk betrekking op het optimaliseren van de combinatie van economische, maatschappelijke, ecologische en technologische belangen. Daartoe horen bijvoorbeeld ook de verhoging van de levensduur van een product of verlaging van de onderhoudsintensiteit. De meest gebruikte visualisering van het goed omgaan met energie en materialen is de Trias Energetica (figuur 3.1e) (TU Delft, 1996). Deze geeft de meest effectieve manier weer waarop moet worden omgegaan met energie en materialen. In eerste instantie moet men beginnen met het beperken van de energievraag. Dat wil zeggen: energieverlies voorkomen en minder energie vragen. Ten tweede moet duurzame energie worden gebruikt. Met duurzame energie worden bijvoorbeeld zonne- en windenergie bedoeld. Deze vormen van energieopwekking zijn niet milieubelastend. Het laatste onderdeel van de Trias Energetica is dat indien men toch fossiele brandstoffen gebruikt, dat dit zo efficiënt en Figuur 3.1e Trias Energetica schoon mogelijk gebeurt. De bestaande woningvoorraad is voor het overgrote deel gebouwd in een tijd dat men de energieproblematiek nog niet onderkende. In H3.2 van dit rapport zal blijken dat in de huidige woningvoorraad weinig aandacht is besteed aan de Trias Energetica. Door de stijgende energieprijzen en grotere publieke en politieke aandacht voor dit onderwerp zal op korte termijn 12


SRE

energiebesparing steeds belangrijker worden voor huishoudens. Uit de Renovatie Monitor 2012 van Bouwkennis blijkt al dat ruim 43% van de particuliere woningbezitters duurzaamheid belangrijk vindt bij renovatie (Bouwkennis, 2012). In de bouw is er vaak nog steeds te weinig aandacht voor duurzaam energie- en materiaalgebruik. Dit komt door de hoge investeringskosten waarbij geen rekening wordt gehouden met een duurzame en goedkopere exploitatie. Dit zal in de toekomst moeten veranderen en de overheid heeft daar een belangrijke sturende rol in. De overheid heeft daar ook belang bij omdat duurzaamheid niet alleen staat voor energiebesparing maar vooral ook voor de meest optimale combinatie van economische, maatschappelijke, ecologische en technologische belangen. Duurzaamheid kan ook gezien worden in relatie tot onderwerpen als wonen en zorg en wonen en werken. Het aanpassen van woningen op deze vraagontwikkelingen zorgt er namelijk voor dat de woningen langer functioneel zijn. Een aanpasbare woning is daarom ook een duurzame woning. Het verbetert namelijk de combinatie van eerder genoemde belangen. Energieprestatie In de toekomst zal men streven naar verlaging van het energieverbruik. Dit is voor huishoudens een belangrijke ontwikkeling omdat de energiekosten, door schaarser wordende fossiele brandstoffen, in de toekomst alleen maar verder zullen oplopen. Een energiezuinige woning heeft lagere maandlasten en bij oplopende energieprijzen stijgt het voordeel ten opzichte van een niet energiezuinige woning alleen maar. Dit zorgt er voor dat de woning waardevaster zal zijn. Diverse gemeentes in de SRE-regio hebben doelen vastgesteld met betrekking tot duurzaam energiegebruik (Eindhoven, Veldhoven en de Kempengemeenten hebben een routekaart opgesteld om te streven naar energieneutraliteit). De regio in zijn geheel heeft de ambitie om in 2040 energieneutraal te zijn, de Kempengemeenten zelfs in 2025. Om dit te kunnen realiseren zijn haalbare tussendoelstellingen nodig (SOAB, 2012). De woningmarkt is een belangrijke factor in het behalen van deze doelstellingen. De meeste energie wordt namelijk in huis verbruikt. Hier is dus ook het meeste te besparen. Duurzaam materiaalgebruik In de afgelopen jaren heeft ook duurzaam materiaalgebruik steeds meer aandacht gekregen. Het cradle-to-cradle(C2C) bouwen is hier een concreet voorbeeld van. C2C is een concept waarbij alle gebruikte materialen kunnen worden hergebruikt in een ander product. Dit zal vooral bij nieuwbouw in de toekomst een belangrijke rol spelen. Het streven is dat materialen die vrijkomen bij sloop zo veel mogelijk hergebruikt worden en dat bij nieuwbouw ook reeds gebruikte materialen worden toegepast. Deze denkwijze wordt steeds vaker zichtbaar en zal hopelijk in de toekomst doorzetten. Domotica Domotica zal in de toekomst het wonen veranderen. Met behulp van domotica kunnen bijna alle processen in huis vanaf een besturingsscherm geregeld worden. Zo kunnen bijvoorbeeld met één druk op de knop alle lichten worden gedoofd en de gordijnen worden gesloten, zodra men het huis verlaat of wil gaan slapen. Belangrijk is dat deze systemen aangepast zijn op de wens van de individuele bewoner. Voor bijvoorbeeld een gehandicapt kind zijn er hele slimme oplossingen die de veiligheid garanderen. Er is bijvoorbeeld een bedmat die onder het matras gelegd wordt en meet of het kind in bed ligt. Indien het kind bijvoorbeeld uit bed valt gaat er een seintje naar de ouders zodat 13


SRE

zij indien nodig kunnen ingrijpen. Er bestaan inmiddels zo gevoelige sensoren dat bijvoorbeeld slaapapneu kan worden gedetecteerd. Domotica kan ouderen helpen om langer thuis te kunnen blijven wonen. Er is domotica die de veiligheid van ouderen beschermd, bijvoorbeeld valdetectie. Dit stelt senioren langer in staat om zelfstandig te wonen. Daarnaast is er domotica die de sociale interactie van ouderen bevordert. Zo zijn er bijvoorbeeld bouwprojecten waar ouderen een scherm in huis kregen waarop zij elke ochtend bij het opstaan konden beeldbellen met een bekende (bijvoorbeeld, kinderen, buurman, zorginstelling). Indien dit niet gebeurt dan weet degene die niet gebeld wordt dat er misschien iets niet goed is. Dit project heet ‘Netcarity’. Daarnaast kon met dit systeem een agenda worden opgezet waarin iedereen activiteiten kon toevoegen wanneer er iets te doen was. Zo werd de sociale cohesie tussen de ouderen groter. Het leidde er bijvoorbeeld toe dat mensen afspraken dat ze bij elkaar op de koffie konden komen. (Smart Homes, 2013) Domotica-systemen kunnen met kabels of draadloos worden toegepast. Het voordeel van bekabeling is dat het betrouwbaarder is dan een draadloos systeem. Domotica is op dit moment nog te duur om voor een modaal huishouden aantrekkelijk te zijn. In de toekomst zullen domoticasystemen echter steeds meer gebruikt worden. Het is dan belangrijk dat systemen zo worden aangelegd dat ze gemakkelijk zijn uit te breiden en onafhankelijk zijn van leveranciers. Voor de bestaande woningvoorraad zijn mogelijkheden beperkt. Er moet om te beginnen al een draadloos netwerk worden gebruikt omdat het aanleggen van nieuwe bekabeling door een bestaande woning te duur zal zijn. Behoefte aan flexibiliteit en dynamiek Door de eerder genoemde ontwikkelingen is flexibiliteit in de toekomst erg belangrijk op verschillende vlakken. Naar verwachting zorgt de individualisering bijvoorbeeld voor een toename in de vraag naar huurwoningen. Dat er de komende 5-10 jaar door uitstroom veel huurwoningen vrijkomen is dus positief. Dat er daarna veel koopwoningen vrij komen kan juist als een bedreiging voor de woningmarkt worden gezien, omdat het aanbod dan niet meer aansluit bij de vraag. Een ander aspect ligt bijvoorbeeld bij gemeentes, zij zullen ten opzichte van de woningmarkt steeds meer optreden als regisseur in plaats van als regelgever. Dit uit zich bijvoorbeeld in het flexibeler opzetten van bestemmingsplannen zodat woningen makkelijker aangepast kunnen worden aan de wensen van bewoners (Bijlage III: Gesprek Joep Berghuis). Daarnaast wordt de maatschappij steeds dynamischer. Mensen willen gebruik kunnen maken van diensten die het woongenot kunnen verhogen zonder direct grote investeringen te moeten doen. Een voorbeeld hiervan is een traplift. In de toekomst zullen deze steeds vaker gehuurd of geleased worden. Er zullen nieuwe marktpartijen zich moeten melden die inspelen op deze ontwikkelingen en de markt voorzien van deze diensten. Het is ook mogelijk dat bestaande marktpartijen deze diensten gaan aanbieden (SOAB, 2012). 3.1.5 Kansen en bedreigingen In deze externe analyse zijn vele kansen en bedreigingen naar voren gekomen die ontstaan door onderstaande ontwikkelingen: -

Individualisering; 14


SRE

Toenemende vergrijzing; Brainport; Woonakkoord; Wonen en zorg; Wonen en werken; Wonen en duurzaamheid; Domotica; Behoefte aan flexibiliteit.

Al deze ontwikkelingen hangen samen met kansen en bedreigingen voor de toekomstbestendigheid van de bestaande woningvoorraad. In deze subparagraaf zijn ze allemaal opgesomd. Individualisering Kansen: -

Provincie wil groei concentreren in stedelijke gebieden door inbreiding en herstructurering. Het landelijk gebied moet vooral landelijk blijven, hier mag alleen voor natuurlijke aanwas worden gebouwd.

Bedreigingen : -

Toenemend aantal huishoudens met één inkomen en daardoor een stijgende vraag naar huurwoningen;

Vergrijzing Bedreigingen: -

-

Vergrijzing is het grootst in landelijk gebied; Lage verhuisgeneigdheid bij ouderen, daardoor zijn er specifieke aanpassingen gewenst aan de eigen woning; Lage verhuisgeneigdheid zorgt voor mindere doorstroming; Specifieke eisen van ouderen met betrekking tot de eigen woning, woningen voldoen vaak nog niet aan deze eisen; Er komen de komende jaren meer huurwoningen vrij door uitstroom, dit zal langzaam omslaan naar meer koopwoningen. In 2030 zullen juist meer koopwoningen door uitstroom vrijkomen; Er zijn in de toekomst beter op senioren aangepaste woningen nodig.

Brainport Kansen: -

Brainport heeft gemiddeld hoge economische groei.

Bedreigingen: -

Brainport-economie is conjunctuurgevoeliger dan andere regio’s.

Woonakkoord Kansen: 15


SRE

Het verlaagde BTW-tarief op arbeidskosten bij renovatie stimuleert tijdelijk de renovatie door particulieren.

Bedreigingen: -

De verhuurderheffing leidt bij de woningcorporaties tot een lagere investeringscapaciteit en minder mogelijkheden voor renovatie;

Wonen en zorg Kansen: -

Ouderen willen langer zelfstandig blijven wonen, worden meer zelfredzaam.

Bedreigingen: -

Stijgende zorgkosten.

Wonen en werken Kansen: -

Steeds meer outputgerichte werkgevers zorgen voor meer dynamiek voor werknemers in hun werken leefomgeving.

Wonen en duurzaamheid Kansen: -

Aandacht voor duurzaam energie- en materiaalgebruik neemt toe; Een aanpasbare woning is een duurzame woning, aanpassing van de woning op wonen en zorg en wonen en werken zorgt voor een langere functionele levensduur.

Bedreigingen: -

Stijgende energieprijzen; Lage bestedingscapaciteit door economische malaise.

Domotica Kansen: -

Domotica kan zelfstandig wonen door ouderen en bijzondere doelgroepen bevorderen.

Flexibiliteit Kansen: -

Nieuwe markt voor flexibele dienstverlening; Rol voor gemeente verandert naar regisseur i.p.v. regelgever.

Bedreigingen: -

Stijgende vraag naar huurwoningen; Er komen over 15-20 haar veel koopwoningen vrij door uitstroom.

16


3.2

SRE

Het wonen van nu

In deze paragraaf wordt onderzocht welke interne factoren er zijn die de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad beïnvloeden. Dit zijn sterke en zwakke eigenschappen van de voorraad zelf. In dit hoofdstuk wordt onderzocht op welke punten de woningvoorraad op dit moment wel en niet voldoet en in welke mate de voorraad klaar is voor de verwachte ontwikkelingen. Ten eerste wordt onderzocht of de samenstelling en de kwaliteit van de voorraad voldoen aan de normen die nu en in de toekomst gesteld worden aan de voorraad. Om dit te kunnen doen is de woningvoorraad in beeld gebracht op basis van de wensen en eisen die huishoudens hebben bij hun keuze voor een woning. Ook de energieprestatie en de bouwtechnische kwaliteit van een woning zijn onderzocht. Op deze manier worden de sterke en zwakke kenmerken van de woningvoorraad in beeld gebracht en wordt de relatie gelegd met de ontwikkelingen in de vraag van de toekomst. 3.2.1 Woonwensen en -eisen Om te kunnen bepalen of de woningvoorraad in de toekomst aan de vraag kan voldoen moet duidelijk zijn hoe de woningvoorraad er uitziet. Omdat het gaat om de aansluiting van de woningvoorraad bij de vraag kan dit het beste worden gedaan door te bepalen welke zaken consumenten bij de keuze van een woning belangrijk vinden en op die manier de sterktes en zwaktes van de woningvoorraad vast te stellen. Het is dus van belang om te weten op welke zaken de consument selecteert, deze zaken zijn: -

Locatie; Woningtype; Aantal kamers & oppervlakte; Gelijkvloers; Prijzen.

Dit zijn de belangrijkste vijf elementen van een woning die bepalen welke keuze een koper maakt. Over een aantal van deze zaken kan iets gezegd worden naar aanleiding van de toekomstige ontwikkelingen in het wonen uit H3.1. In deze subparagraaf wordt onderzocht of, en in welke mate de bestaande voorraad aansluit bij de ontwikkelingen in deze woonwensen en eisen. Dit zijn de dikgedrukte elementen, deze zijn in deze subparagraaf uitgewerkt. Er is gekozen voor deze drie elementen omdat er kennis aanwezig is van de toekomstige ontwikkelingen van deze drie elementen. Naar de andere twee elementen moet veel uitgebreider onderzoek gedaan worden. Locatie De regio Eindhoven is de ‘Brainport’ van Nederland. Dat betekent dat de regio Eindhoven als kenniseconomie een van de ‘mainports’ van Nederland is geworden. De regio wil zich graag onderscheiden op het gebied van technologische innovatie. In 2011 werd de regio verkozen tot ‘slimste regio ter wereld’. Ook met betrekking tot de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad is deze doelstelling belangrijk. Zij draagt namelijk bij aan het belang van het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad omdat een aantrekkelijk woonklimaat belangrijk is om bijvoorbeeld kenniswerkers van elders te kunnen aantrekken. Voor hen is het belangrijk dat er bijvoorbeeld voldoende geschikte voorzieningen in de regio aanwezig zijn. Hiermee worden bedoeld bijvoorbeeld voorzieningen als 17


SRE

theaters en een goede infrastructuur (macro-niveau) maar ook de voorzieningen als supermarkten, scholen en groen (meso-niveau) en een comfortabele en goede kwaliteit woningen (micro-niveau). Het versterken van deze milieus maakt de regio een aantrekkelijker gebied om te wonen. Hierdoor zullen kenniswerkers eerder kiezen om in Eindhoven te gaan wonen. Daarnaast biedt de kennis die in deze regio aanwezig is ook veel kansen voor innovatie op het gebied van het duurzaam transformeren van de woningvoorraad. In de Brainport-regio worden nieuwe technologieën ontwikkeld en daardoor zijn er ook mogelijkheden om die technologieën in de regio als eerste toe te passen. Eindhoven is erg goed bereikbaar vanuit de rest van Nederland via diverse snelwegen en vanuit het buitenland via Eindhoven Airport. Daarnaast wordt binnen de regio de infrastructuur in de komende jaren nog verder verbeterd door de ‘Ruit rond Eindhoven’. Dit draagt bij aan een goed draaiende economie in Eindhoven. Zo behoudt Eindhoven haar sterke concurrentiepositie. Aantal kamers & oppervlakte Een belangrijk aspect waarmee mensen rekening houden, is het aantal kamers waarover een woning beschikt. De ruimtebehoefte is namelijk in veel gevallen afhankelijk van de huishoudensgrootte. In de regio Eindhoven is het aantal kamers per woning per gemeente erg verschillend. In figuur 3.2a is dit weergegeven.

-3 kamers

4 kamers

5 kamers

Nuenen c.a.

Son en Breugel

Oirschot

Reusel-De Mierden

Waalre

Cranendonck

Heeze-Leende

Eersel

Bladel

Laarbeek

Gemert-Bakel

Bergeijk

Asten

Valkenswaard

Deurne

Best

Someren

Gemiddelde

Geldrop-Mierlo

Veldhoven

Eindhoven

Helmond

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

6+ kamers

Figuur 3.2a aantal kamers per woning

In figuur 3.2a kan men duidelijk zien dat vooral in de grotere gemeentes de woningen minder kamers hebben. Deze woningen zijn beter geschikt voor kleinere huishoudens. Het ligt voor de hand dat door de individualisering de vraag naar woningen met minder kamers ook toeneemt. Bij deze veronderstelling wordt echter geen rekening gehouden met het feit dat de 18


SRE

individualisering voornamelijk wordt veroorzaakt door het stijgende aantal oudere een- en tweepersoonshuishoudens. De verhuisgeneigdheid bij deze huishoudens is laag, dit betekent dat zij niet vaak behoefte hebben aan een andere woning (met minder kamers). Mensen verhuizen op oudere leeftijd vaak pas nog een keer als ze niet meer zelfstandig kunnen wonen (ABF Research & TNO, 2013). Even belangrijk als het aantal kamers per woning is de oppervlaktebehoefte en wooncomfort. Door de jaren heen is de woonoppervlakte per persoon gestegen. Er wonen steeds minder mensen op een zelfde oppervlakte. Dat komt doordat zoals eerder gesteld steeds meer ouderen alleen of met zijn tweeën wonen en de verhuismobiliteit van deze ouderen laag is (zie H3.1.1). Dat betekent dus dat er minder mensen in hetzelfde huis wonen en ze per persoon over meer ruimte beschikken. Uit het WoonOnderzoek 2012 blijkt dat in de laatste tien jaar de woonoppervlakte per woning in de koopwoningmarkt daalt. Het gemiddelde aantal kamers per woning stijgt daarentegen (ABF Research, 2013). Deze oorzaken van deze trend worden in het onderzoek echter niet genoemd. Er kunnen daarom niet direct conclusies aan deze constatering worden verbonden. Gelijkvloerse woning Veel mensen willen een woning waar ze ook op hogere leeftijd nog in kunnen wonen. Daarvoor is het belangrijk dat de woningen gelijkvloers zijn. In tabel 3.2a staat een overzicht van het percentage van de woningen in de gemeentes dat gelijkvloers is. Daarnaast zijn deze percentages uitgesplitst naar woningen in de koop en huursector. Gemeente Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen c.a. Oirschot Reusel-De Mierden Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre Gemiddelde

% gelijkvloers totaal 34 36 30 41 35 35 36 34 29 32 37 32 34 27

% gelijkvloers Koop 32 36 28 38 36 33 34 30 26 30 32 28 31 28

%gelijkvloers Huur 41 38 38 51 35 37 44 38 37 35 52 37 41 27

36 37 36 27 26 29 28 33

32 34 35 26 25 25 26 30

52 49 40 29 27 39 40 38

Tabel 3.2a Percentage gelijkvloerse woningen per gemeente (SRE, 2012)

19


SRE

Uit de tabel blijkt dat er al een groot aantal woningen gelijkvloers is: 33 % van de totale voorraad. Van de koopvoorraad is 30% gelijkvloers en van de voorraad op de huurmarkt is 38% gelijkvloers. Onduidelijk is echter of deze woningen ook door de doelgroep (senioren, 65 jaar en ouder) bewoond worden. In H3.1.1 is gesteld dat door de toenemende vergrijzing meer behoefte ontstaat aan gelijkvloerse woningen. In H3.1.1 is ook gesteld dat het percentage gelijkvloerse woningen meer dan 33% moet zijn. Hierop gelet is het duidelijk dat er een opgave ligt om meer gelijkvloerse woningen voor senioren te realiseren. In de toekomst is het belangrijk dat meer gelijkvloerse woningen ook door de doelgroep worden bewoond. Woningcorporaties, beleggers en projectontwikkelaars kunnen hieraan bijdragen. Zij kunnen bij hun verhuur- of verkoopbeleid dan ouderen voorrang geven en hen stimuleren om een gelijkvloerse woning te betrekken. De opgave voor toevoegingen van gelijkvloerse woningen door renovatie of nieuwbouw wordt in H5.2 toegelicht. 3.2.2 Energieprestatie De energieprestatie van woningen is erg belangrijk, onder andere door de stijgende energieprijzen. Om de energieprestatie van gebouwen te meten is het energielabel in het leven geroepen. Het energielabel komt voort uit de Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen (EPBD). In tabel 3.2b is een overzicht van de mogelijke labels weergegeven. Het energielabel wordt toegekend op basis van een indexcijfer (EPC = Energie Prestatie Coëfficiënt). Dit moet worden bepaald door een daarvoor gecertificeerd bedrijf. A++ A+ A B C D E F G

Minder dan 0,5 Minder dan 0,7 Minder dan 1,05 Minder dan 1,3 Minder dan 1,6 Minder dan 2,0 Minder dan 2,4 Minder dan 2,9 Meer dan 2,9

Tabel 3.2b Energielabels

In Nederland is sinds 1 januari 2008 iedereen die een woning verkoopt verplicht daarbij het energielabel aan de koper te overhandigen. Echter, maar 4,5% van de koopwoningen beschikt op dit moment over een energielabel. Dit komt doordat verkoop zonder energielabel werd gedoogd indien de kopende en verkopende partij hiermee akkoord gingen. Van de huurwoningen beschikt ruim 70% over een energielabel. Dat komt omdat woningcorporaties verplicht zijn gesteld om voor 1 januari 2009 hun volledige voorraad van een energielabel te voorzien. In totaal betekent dit dat 31,4% van de woningvoorraad in de SRE-regio van een energielabel is voorzien. In 2012 is het wetsvoorstel Kenbaarheid energieprestatie verworpen. In dit wetsvoorstel werden sancties vastgelegd indien verkoper of verhuurder niet bereid is een energielabel te verstrekken. Naar verwachting wordt het wetsvoorstel aangepast en zal het op 1 januari 2014 in werking treden. Het gevolg is dat er vanaf dan meer inzicht komt in de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad. In figuur 3.2b is een overzicht van de energielabels per bouwperiode van huurwoningen in de SREregio opgenomen. Het gaat hier om een totaal van bijna 90.000 woningen met een energielabel. 20


SRE

18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

Woningen met energielabel A en B

Woningen met energielabel C en D

Woningen met energielabel E, F, G Figuur 3.2b Energielabels huurwoningen (CBS, 2013)

In figuur 3.2c is een overzicht van de energielabels per bouwperiode van koopwoningen in de SREregio opgenomen. Het totale aantal koopwoningen met energielabel is 8.442. 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

Woningen met energielabel A en B

Woningen met energielabel C en D

Woningen met energielabel E, F, G Figuur 3.2c Energielabels koopwoningen (CBS, 2013)

De grafieken geven een overzicht van de energielabels van woningen per bouwperiode. Er zijn drie categorieën. Woningen met de labels E, F en G hebben een erg hoog energieverbruik. Daarna volgen woningen met de labels C en D die een gemiddeld tot hoog energieverbruik hebben. Woningen met de labels A en B (ook A++ en A+) zijn energiezuinig. De verhouding tussen energielabels van koop- en huurwoningen is ongeveer gelijk. In de jaren na de oorlog (t/m 1959) werden de meeste woningen gebouwd met energielabel E, F en G. Woningen gebouwd in de jaren ’60 en ’70 hebben gemiddeld ongeveer even vaak energielabel E, F en G als energielabel C en D. De huurwoningen die in deze periode gebouwd zijn hebben gemiddeld een 21


SRE

beter energielabel dan de koopwoningen. In deze periode vindt de omslag plaats van de labels E, F en G naar de labels C en D. Woningen gebouwd in de jaren ’80 hebben bijna allemaal energielabel D en hoger. De oorzaak hiervan is dat het verplicht werd om de woning te isoleren. Ondertussen neemt langzaam het aantal woningen met label A en B toe. Woningen gebouwd na het jaar 2000 hebben vaker de energielabels A en B dan lagere labels. Deze verandering begon in de jaren ’90. 3.2.3 Bouwtechnische aspecten Voor een toekomstbestendige woningvoorraad moeten woningen niet alleen voldoen aan woonwensen maar is het van essentieel belang dat zij ook de technische levensduur hebben om in gebruik te kunnen blijven. In deze paragraaf zullen bouwtechnische aspecten worden toegelicht. Deze zijn in veel gevallen afhankelijk van de periode waarin een woning gebouwd is. Zo kan bijvoorbeeld het gebruik van asbest worden geplaatst in de periode vóór 1980 en zijn woningen uit de jaren ’50 en ’60 vaak van lage bouwtechnische kwaliteit. Dit kwam door de revolutiebouw, de periode waarin de nadruk vooral lag op kwantiteit en niet op kwaliteit (Lörzing & Harbers, 2009). Bouwperiode en kenmerken Om meer inzicht te krijgen in de bouwtechnische en bouwfysische staat van de woningen is het bouwjaar van woningen van belang. Elke periode waarin woningen gebouwd zijn heeft namelijk zijn eigen specifieke kenmerken. Deze gelden voor zowel koop- als huurwoningen en zijn afhankelijk van omstandigheden zoals de woningnood, economische voor- of tegenspoed en beschikbare kennis en materialen. Uit de rapportage ‘De bestaande woningvoorraad, een zorgenkind?’ (Lamé, 2012) blijkt dat een relatief groot deel van de bestaande voorraad van koopwoningen in de periode tussen 1945 en 1970 is gebouwd. Deze woningen hebben vaak een slechte bouwtechnische staat en voldoen niet aan de eisen van nu en de toekomst. Daarnaast is er een groot deel aan woningen uit de periode 19711990. Ook deze woningen presteren energetisch vaak minder omdat er tot de jaren ’80 vaak weinig aandacht was voor energieprestatie. Na de oorlog ontstond er een woningtekort. Dit had als gevolg dat er snel veel woningen gebouwd werden. Er was hierdoor weinig aandacht voor de kwaliteit van de woningen. Dit heeft als gevolg gehad dat de bouwtechnische kwaliteit van de woningen in de periode tot 1970 veel te wensen over laat. Vooral in de jaren ’50 en ’60 werden minimale oppervlaktes gebouwd met een mindere kwaliteit. Het ging toen voornamelijk om grootschaligheid en het bouwen van standaard woningen (IISG, 2001). In deze tijd werden veel portieketageflats gebouwd die bestemd waren voor de huursector. De kwaliteit van deze flats is vaak ruim onvoldoende omdat door de woningnood snelheid boven kwaliteit ging. De flats zijn slecht geïsoleerd en de indelingen voldoen niet meer. De woningen zijn klein en daarnaast hebben de flatgebouwen vaak geen lift (Lamé, 2012). Een belangrijk probleem bij woningen die vanaf 1950 werden gebouwd is de toepassing van asbest. Tot 1980 werd dit materiaal veel toegepast in nieuwbouwwoningen. De gezondheidsrisico’s waren op dat moment wel bekend, maar er werd tot 1980 niets mee gedaan. Pas in 1993 werd het gebruik van asbest in gebouwen bij wet verboden. In de jaren ’70 kwam er meer aandacht voor de wensen van bewoners. Dit was een reactie op het grootschalige bouwen in de jaren ’50 en ’60. In woningen uit de jaren ’70 en ook nog uit de jaren ’80 komen door slechte kwaliteit van ventilatie en isolatie vaak vochtproblemen voor. Hierdoor treden 22


SRE

vocht- en schimmelaantasting op. De onvoldoende luchtdichtheid van de begane grondvloer is meestal een van de belangrijkste oorzaken hiervan. Andere oorzaken zijn het gesloten houden van draai- en klepramen, te weinig kieren onder binnendeuren en mensen die het ventilatiesysteem uitschakelen in verband met geluidsoverlast (Bouwwereld, 2008). Door de oliecrisis in 1973, de tweede oliecrisis in 1979 en de daarop volgende economische recessie steeg na 1980 de aandacht voor het energieverbruik van een woning. In 1975 werd het isoleren van de zogenoemde woningwetwoningen2 verplicht. Volgens de MBV3 werd voor vrije sector woningen in 1975 dakisolatie verplicht. Waarna in 1979 ook gevelisolatie een vereiste werd. In 1983 werd daaraan ook vloerisolatie toegevoegd en tot slot in 1984 dubbel glas in woonkamer en keuken. Er werd een isolatiewaarde (Rc-Waarde) van 1,3 m3K/W vereist. In 1985 werd deze omhoog bijgesteld voor de gevel en het dak naar 2,0 en in 1988 werd deze nogmaals verhoogd tot 2,5 m3K/W voor de gevel en het dak en werd dubbel glas in alle vertrekken verplicht. Sinds 1995 maakt men voor het uitdrukken van de energieprestatie gebruik van de Energieprestatienorm (EPN) bij nieuwbouwwoningen (Ministerie van VROM, 2002). Deze wordt uitgedrukt in een Energieprestatiecoëfficient (EPC). Waar de EPC in 1995 nog maximaal 1,4 mocht zijn, is dat nu al 0,6 en zal dit in 2015 verlaagd worden naar 0,4. In 2020 zal de maximale EPC naar 0,0 worden verlaagd. Op dat moment staat de totale jaarlijkse energiebehoefte gelijk aan de opgewekte energie. Woningen gebouwd na 1992 zijn over het algemeen van een goede kwaliteit omdat sinds 1992 het Bouwbesluit geldt. Er zijn sinds die tijd concrete eisen op bijvoorbeeld het gebied van bouwtechnische en bouwfysische eisen. In tabel 3.2c staat in het kort een opsomming van gebeurtenissen die zich in het verleden hebben voorgedaan en wat de gevolgen hiervan zijn geweest. Op basis van deze gebeurtenissen is de woningvoorraad verdeeld in zeven periodes van bouwjaren. Door deze manier van werken ontstaat er direct een verdeling in de kwaliteit van de woningen uit de voorraad. Een aantal specifieke kenmerken kunnen op deze manier toegeschreven worden aan een bepaalde groep woningen. Zo kan vervolgens een gerichter advies worden gegeven over de mogelijke vernieuwingen. periode 1930-1944 1945-1970 1975-1985 1992 1995

gebeurtenis Economische crisis en WOII Woningnood Invoering isolatie-eisen Invoering Bouwbesluit Invoering EPN

gevolg Weinig woningbouw Veel woningbouw, slechte bouwtechnische kwaliteit Minder bouwfysische problemen Minder bouwtechnische problemen Meer aandacht voor energiezuinigheid

Tabel 3.2c historische gebeurtenissen en gevolgen

In tabel3.2d is de procentuele verdeling van de woningvoorraad op basis van het bouwjaar voor elk van de 21 SRE gemeentes weergegeven. Deze tabel maakt duidelijk dat veel woningen gebouwd zijn in de jaren ’50, ’60 en ’70. Eindhoven heeft een belangrijk en groot aandeel in de woningen gebouwd tussen 1945 en 1970. Daarnaast zijn er enkele gemeenten waar relatief veel woningen na de jaren ’90 gebouwd zijn, bijvoorbeeld Helmond en Best. Dit heeft onder andere te maken met de VINEX-locaties. 2

Door de Rijksoverheid voorgefinancierde woning Model Bouwverordening: samengesteld door VNG waarin eisen voor nieuwbouw van woningen werden vastgelegd 3

23

(Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad % woningen per periode Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen Oirschot Reusel-De Mierden Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre

19311944

-1930 6,7 7,7 1,7 5,5 7,7 6,7 5,6 9 6,5 7,7 8,5 4,8 9,5 4,2 11 7,6 6,8 2,4 7,2 3,3 7,1

SRE

19451970 3,6 4,3 2,2 2,9 3,1 3 2,9 6,4 2,5 4,1 3,8 3,1 3,4 2,3 3,9 4,5 4,4 1,9 4,5 1,7 4,3

19711980 24 32 29,4 27,7 31,1 27,2 27,2 35,1 33,4 26,1 29,3 23,4 25,3 19,9 25,9 24,6 27,1 34,8 30,2 27,6 27,2

19811990 23,3 19,9 16 22,7 26 21,3 23,6 16,8 22,3 20,2 20,3 12,2 24,3 27 19,8 23,1 20,9 27,4 21,2 22,5 25,5

19912000 19,4 16,8 19,7 17 15,3 18,2 19,6 12,1 13,5 17,2 18,6 26 18,3 22,1 19,4 16,5 18,3 13,2 19 19,5 17,3

9,4 10,3 20,7 10,1 11,3 13,6 10,5 11,4 13,4 11,2 10,4 16,4 10,8 18,7 10,8 10,6 12,7 10,9 10 14,9 11,8

2001+ 13,6 8,9 10,3 14,2 5,6 10 10,6 9,2 8,4 13,5 9 14,1 8,5 5,6 9,2 13,1 9,7 9,3 7,9 10,5 7

Tabel 3.2d Percentage woningvoorraad naar bouwjaar (ABF Research, 2013)

Er zijn al voorbeelden van bedrijven die inspelen op de behoefte aan renovatie waarbij voor diverse woningtypes totaalconcepten worden aangeboden en waarbij bouwjaren leidend zijn voor de te verrichten werkzaamheden. W&R Renovatie, een initiatief van BAM Woningbouw, is hier een voorbeeld van (BAM Woningbouw, 2009). Hier wordt in H5 verder op ingegaan. 3.2.4 Sterktes en zwaktes Samengevat zijn in deze interne analyse de volgende sterktes en zwaktes aan bod gekomen: Sterktes: -

-

De regio Eindhoven is als ‘Brainport’ erg sterk op het gebied van technologische innovatie, dat schept kansen in de toekomst, ook met betrekking tot duurzame transformatie van de woningvoorraad; 33% van de woningen in de SRE-regio is al gelijkvloers.

Zwaktes: -

-

Bestaande woningen hebben veelal een slechte energieprestatie, zowel huur- als koopwoningen. Dit geldt vooral voor woningen gebouwd voor invoering van het Bouwbesluit; Woningen gebouwd in de na-oorlogse periode hebben vaak een slechte bouwtechnische kwaliteit; 24


SRE

Van de gelijkvloerse woningen is onduidelijk door wie deze bewoond worden. Daardoor kan niet met zekerheid worden bepaald of er een tekort is.

Het is erg belangrijk dat de woningvoorraad afgestemd is op de doelen van de regio. De regio Eindhoven wil bij de beste drie innovatieve regio’s van Europa horen. Indien er niets verandert aan de bestaande woningvoorraad zal de regio Eindhoven hoogstwaarschijnlijk een achterstand oplopen tegenover andere innovatieve regio’s. Innovatieve verbeteringen van bestaande woningen en verlaging van het energieverbruik kunnen er voor zorgen dat de regio Eindhoven andere regio’s voor blijft.

25


3.3

SRE

Resumé

Er zijn in hoofdlijnen drie zaken die er voor zorgen dat de woningvoorraad niet toekomstbestendig is. Dit zijn de technische en economische kwaliteit van de voorraad (intern), de vergrijzing en de individualisering (extern). Daarnaast zijn er ontwikkelingen die in de toekomst de woningvoorraad beïnvloeden (duurzaamheid en behoefte aan flexibiliteit). Dit zijn de hoofdzaken, hieruit volgen de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen. Deze zijn verwerkt in de onderstaande SWOT-analyse.

Intern

Extern

Positief Sterktes: De regio Eindhoven is als ‘Brainport’ erg sterk op het gebied van technologische innovatie, dat schept kansen in de toekomst, ook met betrekking tot duurzame transformatie van de woningvoorraad; 33% van de woningen in de SRE-regio is al gelijkvloers.

Kansen: Provincie wil groei concentreren in stedelijke gebieden door inbreiding en herstructurering; Er komen de komende 5-10 jaar veel huurwoningen vrij door uitstroom; Relatief hoge economische groei in de regio; Het verlaagde BTW-tarief op arbeidskosten bij renovatie stimuleert tijdelijk de renovatie door particulieren; Ouderen worden zelf meer verantwoordelijk voor ouderdomsrisico’s; Ouderen willen langer zelfstandig blijven wonen, worden meer zelfredzaam; Steeds meer outputgerichte werkgevers zorgen voor meer behoefte aan dynamiek bij werknemers in hun werken leefomgeving; Aandacht voor duurzaam energie- en materiaalgebruik neemt toe; Een aanpasbare woning is een duurzame woning. Aanpasbare woning heeft een langere functionele levensduur; Zelfstandig wonen door ouderen bevorderen met behulp van domotica; Nieuwe markt voor flexibele diensten; Rol voor gemeentes als regisseur i.p.v. regelgever.

Negatief Zwaktes: Bestaande woningen hebben veelal een lage energieprestatie. Dit geldt voor vrijwel alle woningen gebouwd voor invoering van het bouwbesluit; Woningen gebouwd in de vroeg naoorlogse periode zijn veelal van slechte bouwtechnische kwaliteit; Van de gelijkvloerse woningen is onduidelijk door wie deze bewoond zijn. Er is daardoor mogelijk een tekort. Bedreigingen: Vergrijzing is het grootst in landelijk gebied; Lage verhuisgeneigdheid bij ouderen, daardoor zijn er specifieke aanpassingen gewenst aan de eigen woning; Lage verhuisgeneigdheid bij ouderen zorgt voor minder doorstroming; Specifieke eisen van ouderen met betrekking tot de eigen woning, woningen voldoen vaak nog niet aan deze eisen; Over 15-20 jaar zullen veel koopwoningen door uitstroom vrijkomen; Brainport-economie is conjunctuurgevoeliger dan andere regio’s; De verhuurderheffing leidt bij de woningcorporaties tot een lagere investeringscapaciteit en minder mogelijkheden voor renovatie; Stijgende zorgkosten; Woningvoorraad is gericht op een vaste werken leefomgeving; Stijgende energieprijzen; Lage bestedingscapaciteit door economische malaise; Toenemend aantal eenouder huishoudens; Stijgende vraag naar huurwoningen. 26


SRE

De SWOT-analyse vat hoofdstuk 3 in een schema samen. Alle sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen met betrekking tot de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad van de regio Eindhoven zijn opgesomd. In hoofdlijnen bepalen de volgende aspecten de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad: -

De (energetische en bouwkundige) kwaliteit van de bestaande voorraad; Vergrijzing; Individualisering; Duurzaamheid.

De toenemende behoefte aan flexibiliteit is vooral een aspect dat samenhangt met de andere onderwerpen. Zo is bijvoorbeeld de toenemende behoefte aan huurwoningen afhankelijk van individualisering en vergrijzing. 3.3.1 Uitgangspunten Om te kunnen bepalen welke vernieuwingen er nodig zijn moeten er eerst uitgangspunten worden bepaald. De uitgangspunten komen voort uit de SWOT-analyse. De kwaliteit van de bestaande voorraad - Kwaliteitsachterstand is het grootst bij woningen gebouwd tussen 1945 en 1970; - Er zijn verbeteringen nodig op het gebied van energetische kwaliteit en wooncomfort. Vergrijzing - Lage verhuisgeneigdheid bij ouderen, daardoor aanpassingen gewenst aan eigen woning; - Ouderen willen langer zelfstandig wonen; - Langer zelfstandig wonen is gewenst om zorgkosten te drukken; - Ouderen hebben specifieke eisen m.b.t. de eigen woning; - Er zijn meer woningen nodig die geschikt zijn voor senioren; - Er is behoefte aan zorgdiensten die ingekocht kunnen worden; - Domotica kan ouderen helpen bij het langer thuis wonen. Individualisering - Er is een toename van het aantal huishoudens tot 2030 (circa 38.000) als gevolg van kleiner wordende huishoudens; - Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe. Dit kan leiden tot een toenemende vraag naar kleinere woonruimte; - Individualisering wordt vooral veroorzaakt door vergrijzing (ouderen verliezen hun partner); - Door deze ontwikkelingen vindt er een verschuiving plaats in de vraag van koop- naar huurwoningen. Kleinere huishoudens hebben over het algemeen een lager inkomen en zijn daardoor relatief vaker aangewezen op de (sociale) huursector. Duurzaamheid - Er is sprake van een stijgende aandacht voor duurzaam energie- en materiaalgebruik; - Aanpasbaarheid van woningen (geschiktheid voor diverse doelgroepen), draag bij aan een duurzamere woningvoorraad; - Energieprijzen stijgen; - Lage bestedingscapaciteit door slechte economie. 27


4.

SRE

Waarom moet er iets gebeuren?

In de voorgaande hoofdstukken is onderzocht hoe de voorraad er op dit moment uitziet en welke ontwikkelingen er plaatsvinden. Deze ontwikkelingen kunnen kansen of bedreigingen vormen. Om de noodzaak van meer aandacht voor de bestaande woningvoorraad aan te geven gaat dit hoofdstuk in op wat men kan verwachten indien er geen actie wordt ondernomen.

4.1

Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad

Een relatief groot deel van de bestaande woningvoorraad van de regio Eindhoven is gebouwd in een periode(1945-1970) dat er een groot tekort aan woningen was (zie bijlage I voor de aantallen per gemeente). Van deze woningen is bekend dat de bouwkundige en de energetische kwaliteit vaak minder hoog is. Dat terwijl in de toekomst de behoefte zodanig zal veranderen dat kwaliteit juist belangrijker wordt. Dit zorgt ervoor dat wanneer er niets gebeurt mensen niet meer naar hun tevredenheid in een woning kunnen wonen. Deze woningen van lagere kwaliteit zullen daardoor in prijs dalen. Het gevolg is dat de woningen door mensen uit een lagere sociale klasse worden bewoond (laag opleidingsniveau, laag inkomen). Omdat deze woningen vaak met velen bij elkaar staan komen al deze mensen samen in een buurt te wonen. Dit veroorzaakt sociale problematiek en helpt verloedering van de leefomgeving in de hand (Bijlage III: gesprek L. te Raa-Glas). De kwaliteit van de woningen is dus onder andere belangrijk omdat het er indirect voor zorgt dat de regio een 28


SRE

aantrekkelijk woonmilieu blijft behouden en aantrekkelijker is voor kenniswerkers ten opzichte van andere regio’s. Daarnaast is er nog de energetische kwaliteit van de woningen. Het is belangrijk dat oudere woningen worden geïsoleerd en dat er meer aandacht is voor lager energieverbruik. Dit levert meer wooncomfort op voor de gebruiker. Daarnaast verwacht men dat door de uitputting van fossiele brandstoffen in de toekomst de energieprijzen sterk zullen gaan stijgen. Indien het energieverbruik even hoog blijft als nu dan zullen op termijn de energierekeningen de pan uit rijzen.

4.2

Vergrijzing

De vergrijzing, die het sterkst optreedt in het landelijk gebied, zorgt voor een veranderende woningbehoefte. Meer gelijkvloerse woningen zijn nodig om de senioren van geschikte woonruimte te voorzien. Indien er te weinig aandacht is voor deze ontwikkeling kan dat er voor zorgen dat mensen niet langer zelfstandig kunnen blijven wonen en wachtlijsten bij verzorgingshuizen veel langer worden. Daarnaast zullen de zorgkosten dan onnodig oplopen. Onnodig omdat mensen vaak nog prima in staat zijn zelfstandig te wonen in een daarvoor geschikte woning en dat ook graag willen.

4.3

Individualisering

De individualisering is onder andere afhankelijk van de vergrijzing. Toch neemt ook in het stedelijk gebied, waar de vergrijzing relatief minder toeneemt, het aantal eenpersoonshuishoudens sterk toe. Er zijn dus toevoegingen aan de woningvoorraad nodig om deze groei van huishoudens op te vangen. Daarnaast moet er worden geanticipeerd op een andere gezinssituatie. Alleenstaanden wonen landelijk gezien in meer dan 60% van de gevallen in een huurwoning (ABF Research, 2013). Dat geldt ook voor eenouder huishoudens. Deze huishoudens hebben maar één inkomen en zijn daardoor vaak aangewezen op de huursector. Omdat beide groepen huishoudens toenemen (Bargeman, Dacier, & Groot Zevert, 2012) wordt verwacht dat de verschuiving van koop naar huur structureel is. Dit geldt voor zowel het stedelijke als het landelijke gebied. Indien er onvoldoende betaalbare huurwoningen zijn voor deze huishoudens dan kan dat op termijn leiden tot grote druk op de huurmarkt en eventueel zelfs een verhuisstroom van de regio Eindhoven naar nabij gelegen gebieden waar wel voldoende huurwoningen beschikbaar zijn. Een andere ontwikkeling die mogelijk in de toekomst plaatsvindt naar aanleiding van de individualisering zou kunnen zijn dat huishoudens vaker samen een woning gaan bewonen. Dan leidt de stijging van het aantal huishoudens niet tot een stijging van de vraag naar woningen. De eisen die mensen stellen aan hun woningen zullen er wel sterk door veranderen (Bijlage IV: Gesprek A. Haast)

4.4

Duurzaamheid

Er zijn talloze redenen op te noemen waarom duurzaamheid en energiebesparing belangrijk zijn. Voor de regio Eindhoven specifiek geldt bijvoorbeeld dat duurzaamheid vaak direct verbonden is met technologische innovaties. Omdat de Brainport-regio zich op dit gebied wil onderscheiden heeft het toepassen van innovaties in de eigen regio extra voordelen. De regio wil in 2040 energieneutraal zijn en Brainport biedt daartoe extra kansen. Wanneer de regio Eindhoven hier niet op focust en andere concurrerende regio’s houden zich er wel mee bezig dan zal de regio Eindhoven ook een achterstand oplopen in de strijd om te behoren tot de slimste regio’s van Europa en van de wereld.

29


SRE

Een ander voordeel van energiebesparing is dat energiezuinige woningen een hogere toekomstwaarde hebben. Omdat de verwachting is dat energielasten de komende jaren zullen oplopen kan er door energiebesparing veel bespaard worden op de toekomstige woonlasten. Dat zorgt ervoor dat mensen bereid zijn om meer te betalen voor een woning met een lager energieverbruik. In het geval er niet meer aandacht aan duurzaamheid en energiebesparing wordt besteed heeft dat dus diverse gevolgen. Ten eerste loopt Eindhoven een kans mis om zich wereldwijd te profileren met innovaties op dit gebied. Indien andere regio’s dit wel doen loopt de regio Eindhoven een achterstand op ten opzichte van deze regio’s in de concurrentie om te behoren tot de slimste regio’s van Europa / ter wereld. Een tweede gevolg is dat de woonlasten sterk oplopen en dat wonen in de regio Eindhoven financieel minder aantrekkelijk wordt.

4.5

Technische ontwikkelingen

De techniek ontwikkelt zich in rap tempo. De laatste jaren volgen uitvindingen elkaar steeds sneller op. Wie tien jaar geleden had gezegd dat mensen in 2013 vanaf een telefoon konden bankieren, beeldbellen, video’s konden kijken via internet of er hun sportprestaties mee konden bijhouden zou voor gek zijn verklaard. Inmiddels is het de normaalste zaak van de wereld en zijn onze smartphones onmisbaar. Dergelijke ontwikkelingen spelen zich overal af. Ook in de woningvoorraad is het belangrijk dat technische ontwikkelingen worden gevolgd. De vergelijking kan tot op een zekere hoogte worden getrokken met de ontwikkeling van mobiele telefonie. Indien nieuwe ontwikkelingen, zoals meer domotica-toepassingen aan de woning, niet worden gevolgd is het mogelijk om binnen enkele jaren een grote achterstand op te lopen ten opzichte van andere regio’s. In de mobiele telefonie is dat zichtbaar bij Nokia en Blackberry. Beiden waren toonaangevende telefoonmerken maar verliezen sinds het smartphone-tijdperk hun marktaandeel ten opzichte van Apple en Samsung. Voor de regio Eindhoven is het belangrijk dat een vergelijkbare situatie wordt voorkomen. Als ‘Brainport’ regio is het belangrijk dat deze regio de Apple of de Samsung wordt als het gaat om wonen. Kort omschreven is dat: kwalitatief goed en vooruitstrevend.

30


5.

SRE

Mogelijke aanpassingen

Nadat in hoofdstuk 2 de woningvoorraad van de SRE-regio in kaart is gebracht, zijn in hoofdstuk 3 aan de hand van verwachte toekomstontwikkelingen in de vraag naar woningen de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen onderzocht. In hoofdstuk 4 is duidelijk gemaakt wat er gebeurt wanneer er niets verandert. Als vervolg hierop kan in dit hoofdstuk een overzicht van de mogelijke aanpassingen worden gegeven. Toepassing van deze aanpassingen doet vraag en aanbod in de toekomst beter bij elkaar aansluiten en maakt de woningvoorraad toekomstbestendiger. De vraag naar woningen en daarmee de mogelijke aanpassingen in de woningvoorraad zullen in de toekomst in hoofdlijnen bepaald worden door: -

De (energetische en bouwkundige) kwaliteit van de verouderde voorraad; Vergrijzing; Individualisering; Duurzaamheid en energiebesparing;

In dit hoofdstuk zal worden onderzocht welke mogelijkheden er zijn om de woningvoorraad op basis van ontwikkelingen in deze onderwerpen aan te passen. Uit hoofdstuk 3 is gebleken welke kansen en bedreigingen daarbij een rol spelen en welke sterktes en zwaktes als uitgangspunt gelden.

5.1

Kwaliteit bestaande woningvoorraad

Uit H3.2 blijkt dat de woningvoorraad deels verouderd is en dat vooral de woningen die in de periode vlak na de oorlog zijn gebouwd qua bouwtechnische en energetische kwaliteit niet voldoen aan de normen van de toekomst. De verwachting is daarom dat deze woningen op termijn onbewoonbaar worden of dat het woongenot dermate wordt aangetast dat mensen er niet meer willen wonen. 5.1.1 Mogelijke vernieuwingen Aanpassingen die nodig zijn om de kwaliteit van de bestaande voorraad te verbeteren zijn per woning en per situatie verschillend. Daarom is het erg moeilijk om een advies te geven voor de totale woningvoorraad. Totaalconcepten zoals bijvoorbeeld BAM Woningbouw en VolkerWessels aanbieden met resp. de Toolkit Bestaande Bouw en PlusRenoveren zouden een oplossing kunnen zijn. Onderstaand is uitgewerkt wat de belangrijkste aanpassingen zijn die op basis van H3.2.3 per bouwperiode toegepast kunnen worden. Daarnaast is aangegeven hoeveel woningen er van elke periode zijn in het SRE-gebied. Periode <1945

1945-1970

Aanpassingen Isoleren spouwmuur, dak en vloer Indien niet aanwezig HR verwarmingsketel Asbest verwijderen (indien aanwezig) Isoleren spouwmuur, dak en vloer Indien niet aanwezig HR verwarmingsketel Asbest verwijderen (indien aanwezig) Constructie onderzoek Lift aanbrengen bij portiekflats Ventilatieproblemen en kierdichting oplossen

Potentieel Bijna 35.000 woningen. Bijna 94.000 woningen

31

(Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad 1971-1980

1981-1990

Isoleren spouwmuur, dak en vloer Indien niet aanwezig HR verwarmingsketel Asbest verwijderen (indien aanwezig) Lift aanbrengen bij portiekflats Ventilatieproblemen en kierdichting oplossen Verbeteren isolatie spouwmuur, dak en vloer Ventilatieproblemen en kierdichting oplossen Asbest verwijderen (indien aanwezig, kans hierop is klein)

SRE Ruim 61.000 woningen

Bijna 54.000 woningen

Tabel 5.1a potentieel voor kwaliteitsverbetering

In bijlage I is een overzicht opgenomen van het aantal woningen dat per gemeente in elke periode is gebouwd en dus in aanmerking komt voor de genoemde aanpassingen. Zo ontstaat er een beeld van waar de focus ligt per gemeente m.b.t. technische verbetering van de woningvoorraad. Opvallend is dat bijna een derde van de woningvoorraad in de meest problematische periode (19451970) is gebouwd. Dit deel van de voorraad verdient dan ook de meeste aandacht. Dat betekent niet dat alle woningen gebouwd in deze periode een slechte kwaliteit hebben, reeds gerenoveerde woningen zijn namelijk ook in dit aantal opgenomen. Leefomgeving Een belangrijk aspect dat nog niet genoemd is maar wel aandacht behoeft, is volgens mevr. L. te Raa-Glas de (openbare) leefomgeving en de veiligheid daarvan (Bijlage III: gesprek mevr. L. te RaaGlas). Het is zinvol om aandacht te besteden aan buurten waar de sociale controle laag is. Simpele oplossingen zoals extra straatverlichting kunnen al een oplossing bieden. Daarnaast is een gevarieerde woningvoorraad goed voor een omgeving omdat er hierdoor mensen met verschillende levensstijlen op een plek gaan wonen. Dat zorgt voor minder maatschappelijke problemen omdat mensen goed gedrag vaak kopiëren. Dit alles zorgt ervoor dat er minder snel verloedering optreedt.

5.2

Vergrijzing

De vergrijzing neemt toe, dat heeft gevolgen voor de vraag naar woningen. De provincie NoordBrabant heeft in haar bevolkings- en woningbehoefteprognose de kwantitatieve vraag naar seniorenwoningen voor Zuidoost-Brabant (=SRE-regio) in beeld gebracht op drie niveau’s. Dit zijn geschikt, verzorgd en beschermd wonen. Deze drie niveau’s staan allen voor een bepaald kwaliteitsniveau (Bargeman, Dacier, & Groot Zevert, 2012). Geschikt wonen: Een woning wordt als geschikt aangemerkt wanneer deze zelfstandig en tenminste gelijkvloers is. Daarnaast moet de woning meer geschikt zijn dan reguliere woningen voor ouderen en mensen met beperkingen om in te kunnen wonen. Ook kan een woning onderdeel uitmaken van een complex met extra diensten zoals: maaltijdverzorging, gemeenschappelijke recreatie etc. Verzorgd wonen: Onder deze categorie valt een groot deel van de verzorgingshuisplaatsen. Daarnaast horen in deze categorie de geschikte woningen waarbij een beroep kan worden gedaan op verzorging en/of verpleging van een nabijgelegen zorgsteunpunt. Beschermd wonen: Alle woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg vallen hieronder. Dit betekent dat zorg permanent aanwezig is. Het gaat dan ook veelal om niet-zelfstandig wonen. Beschermd wonen vindt dus plaats in verpleeg- en verzorgingshuizen. Ook zijn er kleinschalige vormen van groepswonen die vallen onder het beschermd wonen. 32


SRE

5.2.1 De opgave De provincie Noord-Brabant heeft in haar prognose bepaald dat bovenop de huidige voorraad er in de SRE-regio tot 2040 behoefte is aan: -

29.900 woningen op het niveau ‘geschikt wonen’; 8.000 woningen op het niveau ‘verzorgd wonen’; 3.600 woningen op het niveau van ‘beschermd wonen’.

Kwantitatieve behoefte aan seniorenwoningen Beschermd wonen

Verzorgd wonen

Geschikt wonen 0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

t/m 2025

Geschikt wonen 22.200

Verzorgd wonen 4.700

Beschermd wonen 1.900

t/m 2040

7.700

3.300

1.700

Tabel 5.2a: Kwantitatieve behoefte aan seniorenwoningen (Bargeman, Dacier, & Groot Zevert, 2012)

Er zijn ook overzichten van de behoefte aan seniorenwoningen per gemeente. Deze overzichten zijn opgenomen in Bijlage II. De aantallen kunnen worden bereikt door het toevoegen van nieuwbouw, maar ook door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad. 5.2.2 Mogelijke vernieuwingen Omdat de opgave voor geschikt wonen veruit het grootst is en omdat het enige verschil met verzorgd wonen is dat men een beroep op een zorgsteunpunt kan doen zijn de aanpassingen voor beide categorieën grotendeels hetzelfde. De aanpassingen die aan de woningvoorraad gedaan kunnen worden om de opgave in H5.2.1 te realiseren zijn: -

Levensloopgeschikt maken; Renovatieprogramma; Kangoeroewoning; Opzetten van woongemeenschappen; Domotica-toepassingen.

33


SRE

Levensloopgeschikt maken Met het levensloopgeschikt maken van woningen wordt uitsluitend bedoeld dat een woning gelijkvloers wordt gemaakt. De woning is dan toegankelijk voor senioren en mensen met beperkingen. Een mogelijkheid om gelijkvloerse woningen te realiseren, is het aanbouwen van een slaap- en badkamer bij een bestaande gezinswoning zodat alle primaire leefruimten zich op de begane grondvloer bevinden. Vooral bij jaren ’60 en ’70 woningen is dit een goede oplossing. Deze woningen hebben vaak een grote tuin, voor senioren te groot om te onderhouden. Een deel van deze tuin kan dan worden gebruikt voor een aanbouw. Aan het aanbouwen van een bad- en slaapkamer is wel de voorwaarde verbonden dat dit bestemmingsplantechnisch mogelijk is. Om op de vergrijzing in te kunnen spelen is het daarom belangrijk dat bestemmingsplannen in de toekomst flexibeler zijn en meer mogelijkheden bieden (Bijlage III: gesprek L. te Raa-Glas). Steeds vaker is er ook de mogelijkheid om een tijdelijke unit te plaatsen met een badkamer, van deze mogelijkheid wordt echter zelden gebruik gemaakt (Bijlage III: gesprek J. Berghuis). Appartementen zijn over het algemeen levensloopbestendig. De ruimtes van een appartement bevinden zich namelijk allemaal op één verdieping (met uitzondering van maisonnettes). Om deze verdieping met rollator of rolstoel te kunnen bereiken moet er echter wel een lift zijn. Deze ontbreekt veelal bij de portiekflats gebouwd voor het begin van de jaren ‘80. Bij renovatie kan een lift worden bijgeplaatst. Eventueel kunnen ook door aanpassing van de plattegronden appartementen worden samengevoegd (BAM Woningbouw, 2009). Ouderen willen echter niet altijd in een appartement wonen. Uit het ‘WoonOnderzoek 2012’ van het CBS blijkt dat de verhuisgeneigdheid van ouderen heel laag is (ABF Research, 2013). Het is echter niet zeker of dit kenmerk ook nog zal gelden voor de ouderen in de toekomst. Er van uit gaande dat dit wel zo is, moeten aanpassingen plaatsvinden aan de eigen woningen van mensen die ouder worden. Renovatieprogramma Aanvullend op het levensloopgeschikt maken van een woning kan groter gerenoveerd worden. Bij renovatie van woningen voor senioren kan een specifiek PvE worden gemaakt. Dit Programma van Eisen is gebaseerd op onderzoek van Stec Groep. Zij hebben onderzocht wat de specifieke woonwensen van senioren zijn (Stec Groep, 2010). Onderstaand is dit PvE samengevat: -

De woning is gelijkvloers en zonder trap bereikbaar Drie tot vier ruime kamers Woonoppervlakte >90m2 Hoge kwaliteit en afwerking Ruime badkamer Patio of balkon >12m2 Afgesloten parkeren Mogelijkheid om (zorg)diensten in te kopen (bijv. met behulp van domotica)

Bij renovatie is het vanzelfsprekend niet altijd mogelijk om aan al deze wensen te voldoen omdat men gebonden is aan bestaande structuren. Bovenstaand PvE kan richting geven bij een renovatie voor senioren. Belangrijk hierbij is ook wat mensen kunnen en willen betalen. Kritische kanttekening 34


SRE

bij het onderzoek van Stec Groep is dat wanneer je kijkt naar de eisen die gesteld worden aan een woning leiden tot een vrij dure woning. Er zullen ook veel ouderen zijn die zoeken naar een goedkopere woning en minder eisen stellen. Daarnaast zal ook onder de ouderen er in de toekomst een categorie mensen zijn die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. Voor deze mensen is het belangrijk dat ze door de gemeentes ondersteund worden. Kangoeroewoning De kangoeroewoning is een methode om mantelzorg dicht bij huis te hebben. Een kangoeroewoning is een woning die bestaat uit twee wooneenheden met beide een eigen voordeur. De woningen zijn verbonden door een trap of tussendeur. De bewoner van de bovenverdieping verzorgt de bewoner van de benedenverdieping. Dat kan heel intensieve zorg zijn, maar kan ook heel simpele zorg, zoals het doen van de boodschappen en het wassen van de ramen. Een tegenprestatie kan een lagere huur voor de mantelzorger zijn. Vaak is deze mantelzorger ook een familielid van degene die zorg nodig heeft. Deze oplossing kan dienen als een alternatief voor ‘verzorgd wonen’. Daarnaast is een kangoeroewoning een vorm van woningsplitsing en wordt ermee ingespeeld op individualisering. Woongemeenschap In een woongemeenschap kan een groep ouderen in zelfstandige (of onzelfstandige) wooneenheden wonen. Ze beschikken daarbij samen over een gemeenschappelijke ruimte. In een woongemeenschap zorgen mensen voor elkaar en ondersteunen ze elkaar zo veel mogelijk. Samen organiseren ze activiteiten voor de gemeenschap. Een woongemeenschap kan goed gecombineerd worden met een zorgsteunpunt. Er is dan een goede basis die de haalbaarheid van het steunpunt ten goede zal komen. Ook een woongemeenschap kan daarom een vorm van ‘verzorgd wonen’ zijn. Domotica-toepassingen Domotica kan in de bestaande woningvoorraad mogelijkheden creëren om ouderen langer thuis te laten wonen. Vooral met betrekking tot veiligheid en woongemak is er veel mogelijk. Er zijn domotica-systemen die speciaal voor ouderen zijn ontwikkeld. Bij deze systemen is het belangrijk dat ze ook kunnen worden toegepast in een bestaande woning. Een draadloos systeem is daardoor gewenst omdat er in de meeste woningen te weinig bekabeling aanwezig is. Een andere mogelijkheid is om deze kabels in plinten te verwerken. Bij domotica-systemen kan gedacht worden aan technieken zoals valdetectie camera’s en een zorgalarm. Dit zijn systemen die het ‘verzorgd wonen’ effectiever kunnen maken. Ook zijn er systemen waarmee via een touchscreen alle processen in de woning kunnen worden geregeld en waarmee ouderen op een gebruiksvriendelijke manier kunnen beeldbellen. Ook kan via domotica het sociaal contact verbeterd worden doordat mensen beter in staat zijn met elkaar te communiceren en dingen af te spreken. Hierdoor kunnen mensen soms langer zelfstandig blijven wonen (Smart Homes, 2013).

5.3

Individualisering

Met betrekking tot de individualisering zijn er een aantal ontwikkelingen van belang. Deze ontwikkelingen zijn: -

De toename van het aantal huishoudens tot 2030 (circa 38.000) als gevolg van kleiner wordende huishoudens. Het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens. Dit kan leiden tot een toenemende vraag naar kleinere woonruimte. Individualisering wordt vooral veroorzaakt door vergrijzing (ouderen verliezen hun partner); 35


SRE

Verschuiving in de vraag van koop- naar huurwoningen. Door de individualisering komen er meer huishoudens met één inkomen (alleenstaanden en eenouder huishoudens). Doordat deze huishoudens een lager inkomen hebben zijn ze relatief vaker aangewezen op de (sociale) huursector (ABF Research, 2013).

Bij transformatie van de woningvoorraad moet er dus rekening worden gehouden met individualisering. Aandachtspunten zijn: -

Het aantal huishoudens, en daarmee de woningvraag, neemt toe. Dit is echter al opgenomen in het regionaal woningbouwprogramma; Kleinere huishoudens, hierdoor veranderen woonwensen; Individualisering gaat gepaard met vergrijzing, seniorenhuishoudens hebben andere wensen (vergeet hierbij niet het sociale contact); Vraag naar sociale huurwoningen stijgt door stijging huishoudens met één inkomen.

5.3.1 Mogelijke vernieuwingen Maatregelen die kunnen bijdragen aan de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad en inspelen op bovenstaande aandachtspunten zijn: -

Woningsplitsing; Sloop en vervangende nieuwbouw; Renovatie (met aanpassing plattegronden) Toevoegen sociale huurwoningen.

Hoe deze maatregelen bijdragen aan het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad zal in het vervolg van deze paragraaf worden toegelicht Woningsplitsing Woningsplitsing is het splitsen van woningen zodat er uit bijvoorbeeld een eengezinswoning twee kleinere woningen ontstaan die geschikt zijn voor een- of tweepersoonshuishoudens. Op deze manier is het mogelijk dat meerdere huishoudens samen één woning bewonen. De kosten van bewoning zijn voor deze huishoudens dan vanzelfsprekend ook lager. Ook kan het splitsen van een woning in combinatie worden gezien met de kangoeroewoning. Omdat de toename van eenpersoonshuishoudens ook voor een groot deel uit oudere huishoudens bestaat is dit een oplossing voor beide ontwikkelingen. Bestemmingsplannen geven aan of woningsplitsing in een bepaald gebied is toegestaan. Dat is erg belangrijk om controle te houden over de kwaliteit van gesplitste woningen. Voor de gemeentes is er nog een extra belang bij om regie te houden over woningsplitsing. De gemeentes hebben namelijk een regionaal woningbouwprogramma waarin ze afspreken hoeveel woningen elke gemeente mag toevoegen aan haar voorraad. Een woningsplitsing zorgt er dus voor dat er een nieuwe woning minder gebouwd mag worden. Dit kan voor een gemeente de reden zijn om het splitsen van woningen te vermijden. Daarnaast is het de vraag of het splitsen van een woning gewenst is voor de eigenaar / bewoner. Bij woningcorporatie Woningbelang Valkenswaard zijn de complexen waar woningsplitsing is toegepast inmiddels de risicocomplexen in de portefeuille geworden. Men verwacht bij Woningbelang dat deze woningen niet lang meer verhuurbaar zijn. Omdat bij het splitsen van een woning vaak 36


SRE

woongedeeltes en slaapgedeeltes boven elkaar komen te liggen zijn deze woningen minder in trek. (Bijlage IV: Gesprek A. Haast) Sloop en vervangende nieuwbouw Om de woningvoorraad aan te passen op de vraag van de toekomst kan men kiezen voor het sloop van woningen en in plaats daarvan nieuwe (eventueel kleinere) woningen terug te plaatsen. Deze manier van aanpassen van de bestaande woningvoorraad is meestal wel aantrekkelijk maar laat veel kansen om op een duurzamere en verantwoorde manier om te gaan met de woningvoorraad onbenut. Bij het slopen van woningen gaan vaak onnodig veel energie en materialen verloren. Daarentegen biedt het wel kansen voor herstructurering indien dat nodig is. In dat geval kan het voorzieningenniveau van een wijk verbeterd worden, wat weer ten goede komt van de sociale cohesie en de leefomgeving. Renovatie (met aanpassing plattegronden) Van woningen uit de woningnood (periode 1945-1970) is bekend dat ze vaak erg klein voor gezinnen zijn en dat de plattegronden niet meer voldoen aan de wensen van deze tijd. Ook is bekend dat er meer kleinere huishoudens komen en dat de oppervlaktebehoefte per persoon stijgt. Het is belangrijk dat bij renovatie van deze woningen goed wordt onderzocht wat de wensen van bewoners zijn. Bij renovatie van de woningen uit de woningnood is het mogelijk (afhankelijk van de woning) om te onderzoeken of het aanpassen van de plattegrond kan inspelen op deze wensen. In een appartement met twee of drie slaapkamers kan het bijvoorbeeld een mogelijkheid zijn om een slaapkamer weg te halen en hiermee de woonkamer of keuken uit te breiden. Ook het samenvoegen van twee appartementen tot een of van drie tot twee kan tot de mogelijkheden behoren. Toevoegen sociale huurwoningen Het toevoegen van sociale huurwoningen speelt in op het groeiende aantal huishoudens met een laag inkomen. Een andere oplossing, die op dit moment al in gang is gezet, is het bevorderen van de doorstroming van scheefwoners. Doordat zij verhuizen naar een koopwoning of een geliberaliseerde huurwoning, komen er sociale huurwoningen vrij. Door middel van de forse huurverhogingen voor midden en hogere inkomens wordt op dit moment al geprobeerd om de sociale huursector te ontspannen. Voor de middeninkomens is er echter onvoldoende andere geschikte huisvesting. Daardoor voeren niet alle corporaties de huurverhoging voor middeninkomens door (Bijlage III: Gesprek A. Haast).

5.4

Duurzaamheid

Het vierde onderwerp dat van belang is voor de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad is de toenemende aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing. Er liggen talloze kansen om de woningvoorraad meer duurzaam te maken. Het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad kan vanuit veel verschillende perspectieven worden onderzocht. In deze paragraaf wordt vooral gekeken naar mogelijkheden met betrekking tot energiebesparing en duurzaam materiaalgebruik. Sommige aanpassingen hangen ook samen met aanpassingen uit H5.1. 5.4.1 Energiebesparing Energiebesparingsmaatregelen in de bestaande woningvoorraad kunnen zijn:

37


SRE

Isoleren van de niet-geïsoleerde woningen; HR-verwarmingsketel Zonnepanelen Zonneboiler WKO Stadsverwarming Huishoudelijk gebruik regenwater Vloerverwarming Warmte terug winning installatie

Dit zijn een aantal oplossingen waarmee energie kan worden bespaard of zelfs worden opgewekt. Het kan per project verschillen welke maatregelen er uiteindelijk worden toegepast. Dat is afhankelijk van de uitgangspositie en de gewenste nieuwe staat van de woningen. Bij het streven naar energieneutraliteit van de regio in 2040 is het van belang dat er stappen worden gezet richting dit doel. De stappen die daarin gezet kunnen worden zijn vergelijkbaar met de trias energetica (H3.2.3). De eerste stap daarin is het beperken van de energievraag. Hier valt nog veel winst te behalen door bewustzijn bij de inwoners te creëren en te investeren in simpele maatregelen zoals het toepassen van isolatie en HR-verwarmingsketels bij bestaande woningen. De volgende stap is het gebruik maken van duurzame energie, hierin kunnen het gebruik van zonnepanelen, zonneboiler en WKO worden geplaatst. Als laatste is het van belang dat niet-duurzame energie zo effectief mogelijk wordt gebruikt. Voorbeelden hiervan zijn stadsverwarming, vloerverwarming en een warmte terug winning installatie. Welke van de oplossingen bijdragen aan het energieneutraal maken van de regio is afhankelijk van de haalbaarheid van de maatregelen. Het is denkbaar dat niet alle oplossingen toepasbaar zijn in bestaande woningen. Zo levert toepassing van WKO alleen rendement op wanneer er ook vloerverwarming wordt aangebracht omdat men stookt op lage temperatuur. Het aanbrengen van vloerverwarming vergt een hoge investering en ongemakken bij het aanbrengen, daardoor zal dit niet snel worden toegepast in een bestaande woning. De energiebesparende maatregelen kunnen ook financieel gezien erg belangrijk zijn. Ten eerste wordt bespaard op de energielasten. Daarnaast maakt energiebesparing een woning meer waardevast omdat de woonlasten minder gevoelig zijn voor schommelingen in de energieprijs. Ook wordt het wooncomfort er door verbeterd. 5.4.2 Materiaalgebruik De totale milieubelasting door het bedrijfsleven van Nederland wordt voor 30% veroorzaakt door de bouw. Met verantwoord materiaalgebruik kan daardoor veel winst voor het milieu worden geboekt. Er zijn tegenwoordig al veel uitstekende alternatieven voor traditionele materialen. Zo kan bij leidingen bijvoorbeeld PVC in plaats van PE of PP worden toegepast en kan geïsoleerd worden met andere materialen dan steenwol of PUR (Bouwen aan Leefbaarheid, 2009). Met betrekking tot materiaalgebruik is het naast het kiezen van de juiste materialen belangrijk dat bij renovatie zoveel mogelijk materialen hergebruikt worden. Daarnaast is het goed om onderhoudsvriendelijke materialen te gebruiken, zo worden ook kosten bespaard. Sommige

38


SRE

materialen hebben een DUBO-keurmerk, dit zijn dan de meest duurzame materialen in een productgroep. Er zijn ook bedrijven die totaaloplossingen aanbieden die inspelen op verduurzaming van de woningvoorraad. Er worden twee voorbelden gegeven van deze verbeteringsconcepten. Naast deze twee zijn er nog meer voorbeelden te benoemen. De uitgewerkte concepten zijn concepten van BAM Woningbouw en VolkerWessels, twee grote spelers op de markt. Toolkit Bestaande Bouw De ‘Toolkit Bestaande Bouw’ biedt voor veel voorkomende woningtypes gestandaardiseerde totaalconcepten voor verduurzaming aan. De maatregelen die hierin worden voorgesteld zijn niet alleen gericht op energiebesparing maar ook op het verhogen van veiligheid, gezondheid en wooncomfort. De maatregelen dragen daarmee dus ook bij aan de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zoals in H5.1. De Toolkit richt zich met name op woningcorporaties, maar het is niet ondenkbaar dat een dergelijke toolkit in de toekomst ook bij particulieren ingezet kan worden (BAM Woningbouw, 2009). PlusRenoveren VolkerWessels biedt met PlusRenoveren op maat oplossingen voor woningen. Bij toepassing van dit concept wordt een stappenplan doorlopen dat leidt tot een overzichtelijk en gestructureerd renovatieproces waarbij het ‘ontzorgen’ van de opdrachtgever centraal staat. 5.4.3 GPR Gebouw Om meer inzicht te krijgen in de prestatie van gebouwen op het gebied van duurzaamheid kan er gebruik worden gemaakt van GPR Gebouw. In de SRE-regio wordt GPR door de gemeenten al gebruikt bij nieuwbouw. GPR kan echter ook worden gebruikt bij bestaande bouw. In dat geval kan het regionale kenniscentrum GPR ondersteunen. Op deze manier kunnen op een objectieve manier de duurzaamheidsprestaties op allerlei gebieden worden gemeten.

39


5.5

SRE

Resumé

In deze paragraaf worden alle aanpassingen en vernieuwingen in de bestaande voorraad samengevat weergegeven. Kwaliteit bestaande voorraad Om de kwaliteit van de woningen te verbeteren kan men denken aan de volgende aanpassingen, deels overlappen deze mogelijkheden oplossingen voor andere problemen. Daarnaast zullen er ook al (deels) gerenoveerde woningen binnen het ‘potentieel’ vallen. Het aantal woningen is afgerond op duizendtallen. Periode <1945

1945-1970

1971-1980

1981-1990

Aanpassingen Isoleren spouwmuur, dak en vloer Indien niet aanwezig HR verwarmingsketel Asbest verwijderen (indien aanwezig) Isoleren spouwmuur, dak en vloer Indien niet aanwezig HR verwarmingsketel Asbest verwijderen (indien aanwezig) Constructie onderzoek Lift aanbrengen bij portiekflats Ventilatieproblemen en kierdichting oplossen Isoleren spouwmuur, dak en vloer Indien niet aanwezig HR verwarmingsketel Asbest verwijderen (indien aanwezig) Ventilatieproblemen en kierdichting oplossen Verbeteren isolatie spouwmuur, dak en vloer Ventilatieproblemen en kierdichting oplossen Asbest verwijderen (indien aanwezig, kans hierop is klein)

Potentieel Bijna 35.000 woningen. Bijna 94.000 woningen

Ruim 61.000 woningen

Bijna 54.000 woningen

De voorraad van de periode 1945-1970 behoeft de meeste aandacht. Over het algemeen komen hier de meeste probleemsituaties voor. Vergrijzing De behoefte aan woningen voor senioren is door de Provincie Noord-Brabant gescheiden naar drie categorieën. Onderstaand zijn ze weergegeven, gevolgd door aanpassingsmogelijkheden en het aantal woningen dat nodig is. Categorie Geschikt wonen

Verzorgd wonen

Beschermd wonen

Mogelijkheden Gelijkvloers maken Adviezen Stec Groep Domotica-toepassingen Adviezen Stec Groep Kangoeroewoningen Woongemeenschappen Domotica-toepassingen Verzorgingshuizen Met professionele zorg ondersteunde woongemeenschappen

Aantal nodig Totaal tot 2040: 29.900 woningen waarvan tot 2025: 22.200 woningen Totaal tot 2040: 8.000 woningen waarvan tot 2025: 4.700 woningen Totaal tot 2040: 3.600 woningen waarvan tot 2025: 1.900 woningen

40


SRE

De adviezen van Stec Groep die kunnen bijdragen aan geschikt en verzorgd wonen zijn de volgende: -

Drie tot vier ruime kamers Woonoppervlakte >90m2 Hoge kwaliteit en afwerking Gelijkvloers Ruime badkamer Patio of balkon >12m2 Afgesloten parkeren Mogelijkheid tot inkopen (zorg)diensten

Individualisering Er is een toename van circa 38.000 huishoudens tot 2030. De aanpassingen die daartoe gedaan kunnen worden zijn de volgende: -

Woningsplitsing; Sloop en vervangende nieuwbouw; Renovatie (met aanpassing plattegronden) Toevoegen sociale huurwoningen.

Omdat de individualisering voor een groot deel samenhangt met vergrijzing, kan niet op een eenduidige manier worden bepaald hoe groot de behoefte aan de bovenstaande maatregelen in aantallen is. Ouderen wonen graag in hun eigen, vaak grote woningen, daardoor is woningsplitsing al minder relevant. Bij toevoeging van woningen moeten deze altijd geschikt zijn voor diverse doelgroepen, bijv. senioren. Het toevoegen van sociale huurwoningen kan op de korte termijn goed zijn. Het beleid van de overheid speelt hierin echter ook een grote rol. Het is daarom van belang dat men goed blijft analyseren hoe de wensen zich ontwikkelen en men daarop blijft inspelen. Duurzaamheid Samengevat kunnen de volgende maatregelen worden getroffen om energie te besparen: -

Isoleren van de niet-geïsoleerde woningen; HR-verwarmingsketel Zonnepanelen Zonneboiler WKO Stadsverwarming Huishoudelijk gebruik regenwater Vloerverwarming Warmte terug winning installatie

Met betrekking tot het materiaalgebruik is het belangrijk dat zo veel mogelijk herbruikbare materialen worden toegepast. Daarnaast is het belangrijk om onderhoudsvriendelijke materialen te gebruiken. Materialen met DUBO-keurmerk zijn de meest duurzame materialen in een productgroep en kunnen daarom (normaliter) het best worden gebruikt. Als laatste kan worden gekozen om GPR Gebouw ook te gaan gebruiken in de bestaande woningvoorraad en bij renovatie. Het kenniscentrum GPR kan hierbij ondersteunen. 41


6.

SRE

Hoe kan men deze aanpassingen toepassen?

In het vorige hoofdstuk werden de mogelijke aanpassingen gegeven. In dit hoofdstuk zal verder in worden gegaan op welke aanpassingen wanneer kunnen worden toegepast. Daarnaast wordt ook uitgelegd hoe er keuzes gemaakt kunnen worden. Voor elke gemeente spelen andere scenario’s en andere belangen. De aanpak verschilt daardoor ook nog per situatie. Daarom is het belangrijk dat iedere gemeente voor zichzelf weet wat haar te doen staat.

6.1


Voor gemeentes is het van belang dat ze weten op welke woningen ze zich moeten richten. Dit kan bijvoorbeeld, zoals in de gemeente Geldrop-Mierlo wordt gedaan, door een vlekkenkaart te ontwikkelen. Dit is de eerste stap. Op deze vlekkenkaart moet duidelijk worden waar renovatie nodig is en eventueel waar sloop en vervangende nieuwbouw nodig zijn. Dit kan op basis van diverse factoren, bijvoorbeeld wanneer een wijk in de periode 1945-1970 is gebouwd en het geen geliefde wijk is om te wonen. Andere factoren kunnen veiligheid, criminaliteit en verpaupering zijn. In het geval dat er zich situaties voordoen waar verbetering nodig is, kan er van drie scenario’s sprake zijn: -

De woningen zijn eigendom van een woningbouwcorporatie; De woningen zijn eigendom van een belegger; De woningen zijn eigendom van een particulier.

Deze drie scenario’s vereisen elk een verschillende benadering. Woningbouwcorporaties De groep eigenaren waarmee gemeentes het makkelijkst zaken kunnen doen om woningen te renoveren zijn de corporaties. Zij hebben een maatschappelijke taak en zijn er tevens bij gebaat om ervoor te zorgen dat hun bezit langer verhuurbaar blijft. Vaak hebben corporaties een eigen strategisch voorraadbeheer waarin vastgelegd is welke woningen in aanmerking komen voor renovatie of sloop. Om woningcorporaties hierbij te stimuleren kunnen prestatieafspraken worden gemaakt.

42


SRE

Daarnaast is er de mogelijkheid voor woningbouwcorporaties om slecht onderhouden huurwoningen als kluswoning van de hand te doen. Deze woningen zijn de laatste jaren erg populair. Kluswoningen worden voor een lage prijs verkocht aan particulieren op voorwaarde dat de koper de woning volledig renoveert. Beleggers Beleggers zorgen over het algemeen voor een vrij goede kwaliteit van de woning. Vaak zijn zij ook actief in het geliberaliseerde huursegment. Indien op de vlekkenkaart van een gemeente woningen van beleggers staan die niet meer aan het gewenste kwaliteitsniveau voldoen, kan door gemeentes geprobeerd worden om met hen prestatieafspraken te maken. Net zoals dat bij corporaties wordt gedaan. Daarnaast zijn verbeteringsconcepten voor hen ook interessant. Particulieren De particuliere woningeigenaren zijn het moeilijkst te benaderen. Simpelweg omdat voor elke woning een andere persoon benaderd moet worden. Woningeigenaren zien vaak de kosten van renovatie als een probleem, daarnaast hebben ze over het algemeen weinig kennis van het renoveren van een woning. Om dit te verbeteren is het belangrijk dat particulieren goed geïnformeerd worden. Dit kan door bijvoorbeeld informatiebijeenkomsten voor bewoners van een bepaalde buurt te organiseren. Elke persoon die daarbij geënthousiasmeerd kan worden is erg belangrijk, omdat wanneer één persoon in de buurt actief gaat proberen om een plan uit te voeren, hij/zij tot twintig mensen daar in mee kan krijgen (De Jonge Mileuadvies, 2012). Indien renovatie gecombineerd wordt met energiebesparing kan er ook nog sprake zijn van een financiële prikkel. Men bespaart dan namelijk op energielasten en daarnaast wordt er waardeontwikkeling en waardevastheid gerealiseerd. Indien particulieren hiervan overtuigd kunnen worden is het ook makkelijker om ze te overtuigen van het nut van renovatie. Er moet echter wel voldoende investeringscapaciteit zijn. Indien de particulier deze zelf niet heeft, kan bijvoorbeeld een laagrentende lening daarbij helpen. Daarnaast geldt vanaf maart 2013 het verlaagde BTW-tarief op arbeidskosten bij renovatie, dit kan particulieren ook stimuleren. Er zijn veel voorbeelden van standaard verbeteringsconcepten voor woningrenovatie. Er zijn bedrijven die zelf renovatie via een gestandaardiseerd concept aanbieden, zoals eerder genoemde BAM Woningbouw en VolkerWessels. Daarnaast is er in Eindhoven bijvoorbeeld ervaring met de ‘blok voor blok-aanpak’ waarbij het streven is om 2.000 woningen in de particuliere voorraad op het gebied van wooncomfort en energieprestatie te verbeteren. Hierbij werd een consortium opgericht dat zorg draagt voor heldere en eenduidige voorlichting over woningverbetering (Bijlage III: Gesprek J. Berghuis). Er werden daarnaast afspraken gemaakt over standaard verbeteringsconcepten en over de prijsstelling. Het voordeel hiervan is dat vrij gemakkelijk op grote schaal voor een goede prijs woningen konden worden verbeterd. Samengevat Bovenstaande aanpak is samengevat in een stroomschema dat is bijgevoegd in Bijlage V. Het stroomschema vormt een vereenvoudigde weergave van de mogelijke te ondernemen acties voor gemeentes.

43


6.2

SRE

Vergrijzing

Om een goed beeld te kunnen krijgen van de plekken waar te weinig seniorenwoningen zijn, kunnen vraag en aanbod op wijkniveau in kaart worden gebracht. Uit dit onderzoek concludeert een gemeente vervolgens een tekort, een potentieel tekort, een evenwicht of een overschot. Vervolgens kan bepaald worden of er tekorten zijn in de categorieën geschikt, verzorgd of beschermd wonen. Wanneer dat bekend is kunnen aan de hand daarvan oplossingen worden gekozen. De mogelijkheden zijn verwerkt in een stroomschema. Dit stroomschema is bijgevoegd in Bijlage V. Naast het kwantitatieve aspect is het ook raadzaam om in dit onderzoek de wensen van ouderen op het gebied van kwalitatieve aspecten op te nemen. De ouderen van nu zijn immers niet de ouderen van over twintig á dertig jaar. Denk hierbij vooral aan de jaren ’60-generatie die in de komende periode gaat vergrijzen. Het is maar de vraag of deze mensen nog dezelfde wensen hebben als de ouderen van nu.

6.3

Individualisering

Met betrekking tot de individualisering is het van belang dat wordt onderzocht van welke leeftijd de mensen die een eenpersoonshuishouden vormen zijn en wat hun behoeftes zijn. Wanneer het seniorenhuishoudens betreft dan zullen zij vaak nog in een relatief ruime woning willen blijven wonen. Het zou daarentegen goed kunnen dat alleenstaanden t/m 45 jaar graag een kleinere woning willen, omdat deze goedkoper is. In het geval dat er een behoefte is aan kleinere woningen kan er gedacht worden aan woningsplitsing of sloop en vervangende nieuwbouw. Bij renovatie kunnen vaak ook plattegronden worden aangepast. Het verschilt echter per situatie of dat dit nuttig is. Daarnaast zou het kunnen dat het toevoegen van (sociale) huurwoningen nodig wordt. Een stroomschema hierover is opgenomen in Bijlage V.

6.4

Duurzaamheid

In hoeverre men als gemeente invloed kan uitoefenen op duurzaamheid en energieverbruik door consumenten is afhankelijk van de eigendomssituatie van een woning. In deze paragraaf wordt behandeld wat gemeentes kunnen doen om duurzaamheid in de bestaande woningvoorraad te stimuleren. Huurwoningen Bij huurwoningen kunnen gemeentes door prestatieafspraken met woningcorporaties proberen aan te sturen op meer aandacht voor duurzaamheid. Prestatieafspraken kunnen niet worden afgedwongen en er staan geen sancties op wanneer doelstellingen niet worden bereikt. Hierdoor is er geen garantie dat wat wordt afgesproken ook daadwerkelijk gedaan zal worden. Woningcorporaties ondernemen ook zelf actie op het gebied van duurzaamheid. Zo is er het landelijk ‘convenant energiebesparing huursector’ waarin de corporaties (en ook beleggers) afspreken te streven naar een energiezuinigere woningvoorraad voor 2020 (corporatiewoningen energielabel B, woningen van beleggers energielabel C). Toch blijkt het realiseren van energiebesparingen vaak lastig omdat huurders hiermee in moeten stemmen. Zelfs wanneer er een energiebesparing wordt gehaald die groter is dan de voorgestelde huurverhoging zijn veel huurders vaak niet bereid om mee te werken. Oplossing voor de corporaties kan dan zijn om een standaard energiebesparingspakket mee te nemen in het planmatig onderhoud (Bijlage IV: Gesprek A. Haast).

44


SRE

Een andere mogelijkheid om woningcorporaties of beleggers te stimuleren om meer aan duurzaamheid te gaan doen kan zijn om bij verduurzaming gunstigere voorwaarden aan te bieden. Dit kan bij nieuwbouw zich bijvoorbeeld uiten in een lagere grondprijs. Een gemeente kan er ook voor kiezen om corporaties die een duurzame woningvoorraad hebben een lagere grondprijs te laten betalen wanneer zij een nieuw project willen realiseren (Bijlage III: Gesprek J. Van der Hoek). Koopwoningen Bij particulieren is het echter moeilijk om hen te activeren. Het is belangrijk voor een gemeente dat duidelijk is welke doelen zij wil bereiken. Zo stellen de Kempengemeenten bijvoorbeeld dat er voor 2025 een energiebesparing van 40% gerealiseerd dient te worden in de bestaande woningvoorraad (Kempengemeenten, 2009). Omdat de Kempengemeenten over het algemeen een vrij kleine huursector hebben zal er dus veel aandacht moeten zijn voor de koopsector. Het kan daarom goed zijn om vast te stellen naar welk energielabel gemiddeld gestreefd moet worden om het gewenste resultaat te bereiken. Zo worden de doelstellingen uitgedrukt in een meetbare grootheid. Om particulieren te stimuleren hun woning duurzaam te verbeteren kunnen informatieavonden belegd worden. Voor de gemeenten die dorpsraden hebben kan het verstandig zijn om deze informatieavonden door dorpsraden te laten organiseren. Deze dorpsraden staan vaak dichter bij de burgers en daardoor kan een groter publiek bereikt worden. Particulieren willen vaak wel hun woning verduurzamen, alleen zijn de nadelen van daarvan voor hen een te groot bezwaar. Een nadeel is dat er vaak een hoge investering gedaan moet worden om op lange termijn voordeel te kunnen behalen. Dit schrikt particulieren al snel af omdat zij vaak hoge hypotheken hebben en er geen ruimte is om geld te sparen voor verduurzaming van de woning (Bijlage III: Gesprek E. Bongaarts). Een ander financieel bezwaar is de onzekerheid over of er überhaupt voordeel wordt behaald. Het zijn dus voornamelijk financiële motieven die particulieren er van weerhouden om hun woning te verduurzamen. Om deze particulieren te kunnen activeren moeten deze bezwaren dus worden weggenomen. Daarvoor kunnen diverse instrumenten worden gebruikt: -

Collectieve inkoop (bijv. zonnecellen)(Bijlage III: Gesprek J. van der Hoek); Subsidies; Duurzaamheidslening; Energy Service Company’s (ESCO’s).

Deze vier manieren verschillen van insteek. Het collectief inkopen van materialen zoals zonnecellen is een oplossing aan de kostenzijde van verduurzaming. Daarnaast zijn er oplossingen denkbaar aan de financieringszijde. Zo kunnen er bijvoorbeeld subsidies worden verstrekt om mensen te stimuleren te investeren in de verduurzaming van de eigen woning. Een andere mogelijkheid is het verstrekken van een duurzaamheidslening, een instrument dat gemeentes momenteel veel gebruiken. Als laatste instrument kan er worden gedacht aan het toepassen van ESCO financieringsconstructies om woningen te verduurzamen. Deze laatste methode wordt momenteel nog weinig toegepast maar zou in de toekomst grote kansen kunnen bieden. Belangrijk is ook dat bij het informeren van particulieren over het verduurzamen van de eigen woning goed wordt uitgelegd wat de gevolgen er van zijn. Met investeringen in duurzaamheid wordt 45


SRE

namelijk het energieverbruik verlaagd, hierdoor krijgt een woning meer waardevastheid en een betere waardeontwikkeling. Waardeontwikkeling Minder hoge energielasten  lagere woonlasten  meer geld over voor overige maandlasten (hypotheek)  bereidheid meer te betalen voor zelfde woning  Woningwaarde stijgt. Waardevastheid Lagere energielasten  minder beïnvloedbare woonlasten  minder risico op woonlastenstijging  minder risico op woningwaardedaling. Stimuleringsmogelijkheden Collectieve inkoop De Kempengemeenten van de regio Eindhoven hebben samen een project gestart voor het collectief inkopen van zonnecellen. Burgers kunnen zich hiervoor aanmelden bij hun gemeente en op deze manier kan een korting op de zonnepanelen worden verkregen (Bijlage III: Gesprek J. Van der Hoek). Subsidies Subsidies verstrekken is een manier om mensen in staat te stellen om geld in duurzame woningverbetering te investeren. Dit is echter moeilijk in een periode waarin de overheid moet bezuinigen en probeert steeds meer aan de markteconomie over te laten. Het verstrekken van subsidies heeft nog meer nadelen. Het is een kunstmatige stimulans van een markt en er wordt niet mee bereikt dat mensen structureel bereid zijn om eigen vermogen te investeren in een duurzame woning. Dit is echter wel wat moet gebeuren om op de lange termijn resultaat te behalen. Zodra de subsidies wegvallen zal ook de investeringsbereidheid namelijk wegvallen. Duurzaamheidslening Binnen de SRE-regio bestaat er bij een aantal gemeenten de mogelijkheid om een SVn duurzaamheidslening af te sluiten. Dit is een laagrentende lening die aangewend kan worden voor de verduurzaming van de woning. Het voordeel van deze lening is dat mensen voldoende investeringscapaciteit krijgen om hun woning te verduurzamen. Omdat het een lening is en mensen deze moeten terugbetalen kan er van uit worden gegaan dat de mensen die deze lening afsluiten ook structureel bereid zijn om te investeren in een duurzame woning. Hiermee wordt bedoeld dat zij indien ze zelf voldoende vermogen zouden bezitten zij dit geld ook zouden investeren. Het nadeel is dat met deze lening de onzekerheid over het resultaat niet wordt weggenomen. Mensen blijven nog steeds twijfelen of hun investering op termijn wel iets oplevert. ESCO’s Energy Service Companies (ESCO’s) zijn bedrijven of instellingen die bereid zijn de financiële risico’s van een project te dragen tegen een voor hen acceptabel rendement. Gemeentes spelen in deze financieringsconstructie bij woningen geen actieve rol. ESCO’s houden zich momenteel voornamelijk bezig met utiliteitsgebouwen waar veel energiebesparing te bereiken is (bijvoorbeeld zwembaden). Het is echter denkbaar dat deze constructie ook bij woningen wordt toegepast. Een financieringsconstructie met een ESCO (figuur 6.4a) werkt als volgt: De ESCO doet een investering in energiebesparende maatregelen. Met deze maatregelen wordt de energierekening voor de klant verlaagd. Nadat de investering is gedaan ontvangt de ESCO voor een 46


SRE

contractueel vastgelegde periode een aflossing inclusief rendement. Deze periode is afgestemd op de hoogte van de investering en de energiebesparing die gerealiseerd wordt. De kosten van aflossing en rendement samen met de verlaagde kosten van energie zijn lager dan de oude energiekosten. Hierdoor Figuur 6.4a ESCO financieringsconstructie zijn de netto uitgaven voor de klant iets lager dan voor de investering. Zodra de contractperiode is afgelopen heeft de ESCO rendement gerealiseerd en heeft de klant een sterk verlaagde energierekening. Beide partijen hebben daardoor baat bij de toepassing van deze constructie. De voordelen van deze constructie zijn dat een particulier zelf geen investeringscapaciteit nodig heeft om in verduurzaming te kunnen investeren. Daarnaast wordt ook de onzekerheid over de besparing weggenomen doordat men netto nooit meer hoeft te betalen dan de oude energiekosten. Na de contractperiode is de volledige energiebesparing in het voordeel van de particulier. Een bijkomend voordeel is dat op deze manier de economie wordt gestimuleerd. Nadelen van deze constructie kunnen bijvoorbeeld naar voren komen wanneer men dit bij rijtjeswoningen wil toepassen. Er moet dan goed afgestemd worden hoe de besparingen verdeeld zijn en daarnaast zal dan ook elke bewoner mee moeten doen om resultaat te kunnen bereiken. Samengevat In deze paragraaf is besproken hoe verduurzaming van de woningvoorraad gerealiseerd kan worden. Allereerst is het daarvoor belangrijk dat een gemeente doelstellingen formuleert. Deze doelstellingen zijn van diverse factoren afhankelijk. Zo is het bijvoorbeeld belangrijk in welke sector de meeste besparing moet worden behaald. Indien er een grote koopsector is in een gemeente zijn er andere acties nodig dan bij een grote huursector. Een voorbeeld van acties die gemeenten kunnen ondernemen is uitgewerkt in het stroomschema in Bijlage V.

6.5

Resumé

In dit hoofdstuk is besproken hoe bepaald kan worden door gemeentes waar de prioriteiten liggen met betrekking tot verbetering van de bestaande voorraad. Daarnaast is gekeken naar de beleidsmogelijkheden die de gemeentes hebben. Deze zijn uitgewerkt in de stroomschema’s. Aan de hand hiervan kunnen gemeentes in combinatie met hun eigen doelstellingen bepalen op welke onderwerpen zij zich moeten richten.

47


7.

SRE

Voorbeelduitwerking aanpassingen

Nadat in de voorgaande hoofdstukken de mogelijke aanpassingen in beeld zijn gebracht is het belangrijk dat gekeken wordt of deze aanpassingen ook financieel haalbaar zijn. Het is echter lastig om per aanpassing de haalbaarheid te bepalen. Dit komt doordat er nog weinig ervaringen mee zijn. Uit gesprekken met enkele ambtenaren (Bijlage III) is gebleken dat veel gemeentes ook nog zoekende zijn naar wat ze kunnen doen met de bestaande woningvoorraad. Om een indruk te geven van de mogelijke toepassingen zijn er vier voorbeelden uitgewerkt

7.1


Er zijn veel mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Er is gekozen om een voorbeeld uit de koopsector te geven waar in de regio ervaring mee is. In Eindhoven heeft men in het kader van de ‘blok voor blok-aanpak’ (verbetering van 2.000 woningen in de particuliere sector via een proces dat gesubsidieerd is door het Rijk) het ‘3 x 3 = 9’-concept ontwikkeld. ‘3 x 3 = 9’-concept Eindhoven In Eindhoven werd in het kader van de ‘blok voor blok-aanpak’ een consortium in het leven geroepen dat zorg moest gaan dragen voor het renoveren van 2.000 woningen uit de particuliere sector. Het consortium had als taak mensen goed voor te lichten en te stimuleren bij woningverbetering. Daarnaast was het haar taak om contacten te leggen tussen partijen om het renovatieproces zo goed mogelijk te laten verlopen. De uitvoeringskant werd door middel van het ‘3 x 3 = 9’-concept gestandaardiseerd. Hierbij kunnen bewoners kiezen uit drie standaardpakketten met energiebesparingsmaatregelen. Daarbij bestond de keuze uit drie financieringsmogelijkheden en de laatste ‘3’ stond voor de drie uitvoerende partijen die een integraal afgestemde aanpak moesten bieden voor een scherpe prijs. Het consortium selecteerde deze bedrijven en maakte inhoudelijke afspraken met hen (Agentschap NL, 2013). De gemeente Eindhoven heeft erg goede ervaringen met de ‘blok voor blok-aanpak’ en het ‘3 x 3 = 9-concept’. Wanneer de economie weer aantrekt en er ook vanuit de overheid financieel weer wat meer mogelijkheden ontstaan zou het een goed idee zijn om de goede ervaringen met dit concept weer een vervolg te geven en opnieuw woningen uit de particuliere voorraad te gaan verbeteren (Bijlage III: Gesprek J. Berghuis). De blok voor blok-aanpak is een door de Rijksoverheid gesubsidieerd proces. De gemeente heeft alleen een klein bedrag geïnvesteerd door mee te helpen bij het ontwerpen van het projectplan. Meer kan de gemeente ook niet doen omdat zodra het zelf geld zou investeren het gebonden is aan Europese aanbestedingsregels. Het initiatief lag verder volledig bij de markt en alle aanpassingen zijn door de woningeigenaren betaald. Om dit te kunnen realiseren was er echter wel de mogelijkheid om een ‘energiebesparingslening’ af te sluiten. Dit is een lening tegen 2% rente die daarnaast ook nog eens aftrekbaar is voor de belasting. Het bedrag dat hiervoor beschikbaar is, is beperkt. Een mogelijkheid zou kunnen zijn om financiële middelen van de provincie of het Rijk proberen aan te trekken voor deze lening. Deze laagrentende lening zorgt ervoor dat mensen voldoende vermogen kunnen aantrekken om te kunnen investeren in hun eigen woning.

48


7.2

SRE

Vergrijzing

Met betrekking tot de vergrijzing is in H5.2 onderzocht hoe groot de opgave voor geschikt, verzorgd en beschermd wonen is. In dit hoofdstuk wordt onderzocht welk deel daarvan er in de bestaande woningvoorraad gerealiseerd moet worden. Daarnaast is er gekeken naar wat het kost om een nultredenwoning te realiseren. Nultredenwoningen De grootste hoeveelheid nultredenwoningen moet volgens de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose voor 2025 gerealiseerd worden. In totaal zijn dat 26.900 woningen. Uitgaande van de jaarlijkse nieuwbouwcapaciteit in de regio kan worden bepaald of dat er ook aanpassingen in de bestaande voorraad nodig zijn. Volgens de provinciale prognose is ongeveer 40% van de nieuwbouwwoningen een nultredenwoning (Bargeman, Dacier, & Groot Zevert, 2012). In het Regionaal Woningbouw Programma is daarnaast (voor de komende tien jaar) opgenomen dat jaarlijks ongeveer 3.000 woningen gebouwd zullen worden in de regio Eindhoven. Er wordt van uit gegaan dat dit beleid tot 2025 door wordt gezet. Op basis van bovenstaande gegevens kan geconcludeerd worden dat door middel van nieuwbouw ongeveer (0,4 x 3.000 x 12=) 14.400 nultredenwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Dat betekent dat er in de bestaande woningvoorraad (26.900 – 14.400 =) 12.500 woningen gelijkvloers moeten worden gemaakt. Dat houdt in dat tot 2025 jaarlijks iets meer dan 1.000 woningen aangepast zouden moeten worden. Om een nultredenwoning te kunnen realiseren moeten alle leefruimtes zich op de hetzelfde niveau bevinden. Meestal ontbreken bij een eengezinswoning op de begane grond een bad- en slaapkamer. Er kan dan gekozen worden voor een tijdelijke oplossing (unit) of voor een blijvende oplossing (aanbouw / verbouw). Een zorgunit kopen en laten plaatsen kost exclusief BTW rond de €15.000,-. Er kan ook gekozen worden om de unit te huren. Dat kost, afhankelijk van de huurtermijn, excl. BTW tussen €240 en €320,- per maand (G & G unitservices, 2013). Bij het kiezen voor een zorgunit moet goed afgewogen worden hoe lang men denkt gebruik te maken van de voorziening. Het huren van een unit is het goedkoopste tot dat deze langer dan ongeveer 4 jaar gebruikt wordt (exacte periode is afhankelijk van kosten van bijvoorbeeld montage). Er kan per geval ook bekeken worden of het mogelijk is de garage, indien aanwezig, te verbouwen tot bad- en slaapkamer of om een aanbouw te realiseren. Voorwaarde om dit te kunnen doen is dat het bestemmingsplan het toelaat. Daarnaast moet er aan enkele technische eisen worden voldaan, bijvoorbeeld ventilatie en isolatie-eisen. Het voordeel van aanbouwen of verbouwen is dat de investering niet volledig verloren gaat omdat er meestal ook iets aan de waarde van het huis wordt toegevoegd. De investering kan dus wel hoger zijn, een deel hiervan wordt echter ook toegevoegd aan de waarde van de woning. Om de doelstelling voor geschikte woningen voor senioren te kunnen realiseren is het belangrijk dat bestemmingsplannen hier voldoende ruimte voor bieden. Zowel voor het plaatsen van een zorgunit als voor het verbouwen van de garage of het aanbouwen van een bad- en slaapkamer moet het bestemmingsplan ruimte bieden. 49


7.3

SRE

Individualisering

In voorgaande hoofdstukken is gesproken over de mogelijke consequenties van individualisering voor de woningbehoefte. In deze paragraaf worden als voorbeeld voor- en nadelen van woningsplitsing en renovatie van appartementen afgewogen. Woningsplitsing Woningsplitsing is een omstreden onderwerp binnen gemeentes. Veel gemeentes nemen in bestemmingsplannen op dat woningsplitsing alleen is toegestaan indien er een splitsingsvergunning is verleend. Het beleid dat gemeentes hierop voeren verschilt sterk. Zoals eerder gezegd vinden niet alle gemeentes het wenselijk dat woningsplitsing vrij wordt toegestaan. Volgens mevrouw A. Haast van Woningbelang Valkenswaard horen de woningen die zij in de afgelopen jaren hebben gesplitst vaak nu tot de risicocomplexen. Deze complexen worden naar verwachting het snelst minder verhuurbaar en zullen als eerste worden gesloopt (Bijlage IV: Gesprek A. Haast). Er moet een kritische kanttekening worden geplaatst bij het splitsen van woningen. De vraag hiernaar blijkt erg gevoelig en specifiek, daarom kan woningsplitsing als zeer risicovol worden gezien. Renovatie (met aanpassing plattegronden) Bij het renoveren van met name oudere en kleinere meergezinswoningen kan worden gekozen om plattegronden zodanig aan te passen dat de woning meer geschikt wordt voor een klein huishouden. Er kan bijvoorbeeld een slaapkamer worden verwijderd en de ruimte die overblijft kan dan ten goede van de woonkamer komen. Hierdoor ontstaat een meer moderne plattegrond die geschikt is voor een kleiner gezin. Een dergelijke verbouwing kan meestal tegen een relatief lage prijs gerealiseerd worden. Indien deze aanpassing op complexniveau plaatsvindt kan er daarnaast worden gekozen om een lift aan te bouwen om de toegankelijkheid voor ouderen te verbeteren. Het plaatsen van liften bij trappenhuizen van portiekflats wordt vaak niet gedaan omdat de investering niet rendabel is vanwege het lage aantal woningen dat wordt ontsloten. Dit kan worden verbeterd door het gebouw op te toppen met een penthouse. Hiervoor is echter een goede bouwtechnische kwaliteit nodig en een goede ligging. De kansen hiervoor zijn vrij klein omdat deze gebouwen vaak niet geschikt zijn (SEV, 2011). TU Delft De Technische Universiteit Delft heeft in 2005 een onderzoek uitgevoerd naar het renoveren van verschillende portiekflats in Amsterdam. Dit onderzoek, ‘Renovatiemogelijkheden portiekblokken Westelijke Tuinsteden Amsterdam’, kan als referentie gebruikt worden. Het onderzoek concludeert dat door renovatie van portiekflats waarbij de oude kleine woningen in veel gevallen worden samengevoegd er woningen gerealiseerd kunnen worden die op het gebied van bouwen woontechnische kwaliteit kunnen concurreren met nieuwbouw. De investering die daarvoor nodig is, is echter 20% lager. Daarnaast komt uit het onderzoek naar voren dat er door renovatie van portiekflats een hoge diversiteit aan woningen kan worden gerealiseerd. Dat biedt mogelijkheden voor de toekomst omdat er daardoor meer flexibiliteit ontstaat in het woningaanbod (TU Delft, 2005).

50


7.4

SRE

Duurzaamheid

In deze paragraaf wordt een businesscase doorgerekend om de werking van een ESCO-financiering te laten zien. In de businesscase is een woning verduurzaamd door hem volledig te isoleren. De berekening is gebaseerd op een gemiddelde eengezinswoning en een gemiddelde huishoudenssamenstelling. Businesscase ESCO Om een reële businesscase op te zetten is het van belang welke doelen er zijn voor de woningvoorraad. We gaan er ten eerste van uit dat de ESCO zich richt op een gemiddelde eengezinswoning. In H5.1.1 en H5.4.1 is onderzocht welke aanpassingen gedaan moeten worden die bijdragen aan energiebesparing. In deze businesscase wordt als voorbeeld gebruikt een woning uit de bouwperiode 1945-1970. De woning is niet geïsoleerd en voorzien van enkel glas. Er is inmiddels een HR-ketel aanwezig. Figuur 7.4a: Energiebesparing eengezinswoning (Milieu Centraal, 2013) Er is bij deze businesscase gebruik gemaakt van een aantal uitgangspunten: -

Er wordt gebruik gemaakt van cijfers van Milieu Centraal. In afbeelding 7.4a staan de energiebesparingen die bereikt kunnen worden in relatie tot de investeringen4; Jaarlijkse stijging van energieprijzen bedraagt 5,4%, Dit indexcijfer is gebaseerd op een historisch gemiddelde van de laatste 15 jaar (CBS, 2012); De jaarlijkse inflatie is gemiddeld 2,1% (CBS, 2012); De investeerder moet ten eerste vergoed worden voor bedrijfskosten, geschat op 2%. Daarnaast zal de investeerder vergoed willen worden voor rentekosten en voor winst & risico. Hiervoor worden aannames gedaan van resp. 4 en 3 procent. Rentekosten zijn gebaseerd op het rentetarief van ING bank bij een zakelijke investeringslening (ING Bank, 2013). Dit alles opgeteld leidt tot een Internal Rate of Return (interne rendementseis) van 9 procent.

Het is belangrijk om te weten of de investering binnen een acceptabele termijn kan worden terugverdiend. Dat is belangrijk voor zowel de bewoner als de investeerder. Berekening terugverdientijd De terugverdientijd wordt bepaald door op een rij te zetten hoe lang het duurt voordat de investeerder zijn investering heeft terugverdiend. Om dit te kunnen bepalen, zijn eerst de totale investering en de jaarlijkse besparing berekend. De totale investering bestaat uit de 4

Alle genoemde bedragen zijn inclusief BTW

51


SRE

investeringskosten van alle maatregelen. De totale jaarlijkse besparing is het totaal van de besparingen per maatregel. Investering Besparing Isoleren dak € 4.300 € 650 Isoleren spouw € 2.000 € 550 Isoleren vloer € 1.900 € 210 HR++ glas € 3.200 € 280 Totaal € 11.400 € 1.690 Om vervolgens de tijd te kunnen berekenen waarbinnen de investering terugverdiend kan worden moet rekening worden gehouden met de prijsstijging van energie. Deze stijging wordt voor de komende jaren gebaseerd op het gemiddelde van de afgelopen vijftien jaar van 5,4% (CBS, 2012). Daarnaast moet bij de investering rekening worden gehouden met bedrijfskosten (2%), rentekosten (4%) en winst & risico (3%). Opgeteld leidt dit tot een rendementseis(IRR) van 9%. Ieder jaar is de investering vermenigvuldigd met de rendementseis, dit staat in het onderstaande schema aangegeven in de kolom ‘eindwaarde’. De besparing is ieder jaar vermenigvuldigd met de verwachte 5,4% stijging van de energieprijs. In het schema op de volgende pagina is dit uitgewerkt. Elk jaar wordt de besparing van het betreffende jaar (onder jaarlijks) opgeteld bij het tot dan toe gespaarde (onder cumulatief). De energiebesparing komt ieder jaar volledig ten goede van de ESCO, tot op het moment dat het saldo positief wordt. Op dat moment is de investering volledig terugverdiend. ESCO Isoleren IRR index energie Jaar 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

9,00% 5,40% Investering Uitgave Eindwaarde € 11.400 € 12.426 € 13.544 € 14.763 € 16.092 € 17.540 € 19.119 € 20.840 € 22.715 € 24.760 € 26.988 € 29.417 € 32.064 € 34.950 € 38.096 € 41.524 € 45.261 € 49.335

Energiebesparing Jaarlijks Cumulatief € 1.690 € 1.690 € 1.781 € 3.471 € 1.877 € 5.349 € 1.979 € 7.328 € 2.086 € 9.413 € 2.198 € 11.612 € 2.317 € 13.929 € 2.442 € 16.371 € 2.574 € 18.945 € 2.713 € 21.658 € 2.860 € 24.517 € 3.014 € 27.531 € 3.177 € 30.708 € 3.348 € 34.056 € 3.529 € 37.585 € 3.720 € 41.305 € 3.920 € 45.225 € 4.132 € 49.357

Saldo € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-9.710 -8.955 -8.196 -7.436 -6.679 -5.929 -5.190 -4.469 -3.770 -3.102 -2.471 -1.886 -1.357 -894 -511 -220 -36 22 52


SRE

Uitgaande van bovenstaand rekenmodel blijkt dat een ESCO-investering met een IRR van 9% pas na 18 jaar is terugverdiend. Deze lange termijn investeringen zijn niet erg aantrekkelijk. Een mogelijkheid zou kunnen zijn dat gemeentes zelf een ESCO fonds op zouden zetten. In dat geval is het maken van winst niet noodzakelijk (gemeentelijke belangen zijn anders). De rendementseis zou dan bijvoorbeeld verlaagd kunnen worden naar 6%. In dat geval ontstaat het volgende terugverdienmodel. ESCO Isoleren IRR index energie Jaar 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

6,00% 5,40% Investering Uitgave Eindwaarde € 11.400 € 12.084 € 12.809 € 13.578 € 14.392 € 15.256 € 16.171 € 17.141 € 18.170

Energiebesparing Jaarlijks Cumulatief € 1.690 € 1.690 € 1.781 € 3.471 € 1.877 € 5.349 € 1.979 € 7.328 € 2.086 € 9.413 € 2.198 € 11.612 € 2.317 € 13.929 € 2.442 € 16.371 € 2.574 € 18.945

Saldo € € € € € € € € €

-9.710 -8.613 -7.460 -6.250 -4.979 -3.644 -2.243 -771 775

Het toepassen van ESCO’s kan bijdragen aan verduurzaming van de particuliere woningvoorraad. De rendementseis is hierbij van erg groot belang. Vanuit de optiek van de woningeigenaar gezien kan er flink bespaard worden op de energielasten. Het voordeel loopt voor de woningeigenaar zelfs alleen maar op omdat de energieprijzen naar verwachting met 5,4% per jaar stijgen (CBS, 2012) en dat is sneller dan de inflatie en loonstijging. Hierdoor blijft er in verhouding meer inkomen over nadat energielasten betaald zijn. Er moet echter wel juridisch worden vastgelegd wat er gebeurd bij verkoop van de woning. Het afkopen van de financiering zou een mogelijkheid kunnen zijn. Voor de bewoner is de waardevermeerdering van de woning dan nog een voordeel.

7.5

Resumé

In dit hoofdstuk zijn enkele voorbeelden uitgewerkt van aanpassingen die men kan doen. Sommige van deze voorbeelden zijn opgenomen naar aanleiding van eerdere ervaringen bij gemeentes. Het kan dan ook waardevol kan zijn om ideeën en ervaringen uit te wisselen tussen gemeentes en andere partijen. Het ambtelijk overleg, het lokaal platform wonen en wijk-/dorpsraden zijn goede mogelijkheden om dit onderwerp bespreekbaar te maken.

53


8.

SRE

Conclusies en Aanbevelingen

In dit hoofdstuk worden de conclusies en aanbevelingen gegeven naar aanleiding van het voorgaande onderzoek. De conclusies en aanbevelingen moeten leiden tot een antwoord op de hoofdvraag: “Welke transformaties en vernieuwingen zijn mogelijk om de woningvoorraad van de regio Eindhoven toekomstbestendig te maken?”

8.1

Conclusies

Naar aanleiding van de analyse van de regionale woningmarkt kunnen de volgende conclusies worden getrokken: -

Er bestaan sterke lokale verschillen in de woningmarkt op het gebied van de verdeling koop/huur en eengezinswoning/meergezinswoning; Beleggers hebben een relatief groot aandeel in de huurmarkt (±25%). Het beleid moet zich dus ook richten op beleggers.

Naar aanleiding van de SWOT-analyse kan worden geconcludeerd dat de toekomstbestendigheid bepaald wordt door de volgende aspecten: -

De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad; De individualisering van huishoudens (toename kleinere huishoudens); De vergrijzing van de bevolking; Toenemende aandacht voor duurzaamheid.

Bij elk van deze vier aspecten zijn enkele aparte conclusies getrokken. Zaken waarmee rekening moet worden gehouden bij het doen van aanbevelingen voor aanpassingen. De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad - De bouwtechnische en woontechnische kwaliteit van met name jaren ’50 en ’60 woningen is opvallend laag; - Portiekflats gebouwd in de jaren ’50 en ’60 hebben kleine plattegronden die niet meer voldoen aan de eisen van huidige bewoners. De vergrijzing van de bevolking - De vergrijzing in de regio Eindhoven zal in 2040 stijgen tot 33% (senioren t.o.v. beroepsbevolking); - Door de kleinere huishoudenssamenstelling van seniorenhuishoudens is het percentage seniorenhuishoudens in 2040 naar verwachting hoger dan 33%; - Ouderen ‘van de toekomst’ zijn niet vergelijkbaar met ‘ouderen van nu’ doordat ze in een andere periode zijn opgegroeid en daardoor een andere levensstijl hebben. Ze hebben andere normen en waarden en dat uit zich ook in hun woonwensen. De individualisering van huishoudens (toename kleinere huishoudens) - Er is sprake van bevolkingskrimp in combinatie met een toename van kleinere huishoudens, het totaal aantal huishoudens neemt licht toe; - Er is een sterke toename van oudere eenpersoonshuishoudens doordat mensen alleen blijven wonen na het overlijden van hun partner. Vergrijzing en individualisering gaan dus hand in hand; 54


SRE

Er is sprake van een toenemend aantal eenouder huishoudens; Door de individualisering zal het gemiddelde inkomen van huishoudens lager zijn.

Toenemende aandacht voor duurzaamheid - Mensen vinden duurzaamheid steeds belangrijker, ze zijn echter niet vaak bereid er extra geld aan uit te geven; - Particuliere eigenaren willen vaak niet met eigen vermogen te investeren in duurzaamheid; - In de bestaande woningvoorraad zijn er vooral veel woningen uit de jaren ’50, ’60 en ’70 met een lage energieprestatie; - Gemeentes en subregio’s hebben vaak eigen doelstellingen op het gebied van duurzaamheid; - Corporaties zijn vaak al bezig met verduurzaming van hun woningvoorraad en hebben daarvoor ook doelstellingen; - Energiezuinige woning is waardevaster door de verwachte prijsstijging van energie. Indien er geen actie wordt ondernomen, kan dat de volgende gevolgen hebben: -

-

Sociale problematiek zal zich concentreren op plekken waar veel woningen van mindere kwaliteit staan, dit gaat ook ten koste van de kwaliteit van de leefomgeving; De uitputting van fossiele brandstoffen zal als gevolg hebben dat de prijzen ervan stijgen en daarmee zullen ook de energieprijzen oplopen; Door toenemende vergrijzing zullen wachtlijsten bij verzorgingshuizen langer worden en de zorgkosten oplopen; Druk op huurmarkt zal sterk oplopen, mogelijk zal er een verhuisstroom op gang komen van kleine huishoudens naar andere plekken waar wel voldoende huurwoningen zijn, bijvoorbeeld naar gemeentes vlak buiten de regio; Wanneer Eindhoven geen duurzame technieken toepast in de woningvoorraad, kan de regio een achterstand oplopen ten opzichte van andere innovatieve regio’s; Wonen in Eindhoven kan financieel minder aantrekkelijk worden door stijgende woonlasten; De regio moet bijblijven met nieuwe ontwikkelingen. Ontwikkelingen gaan zo snel dat achterstanden vaak moeilijk zijn in te lopen.

Naar aanleiding van het bovenstaande is de conclusie: ‘Je moet schieten, anders kun je niet scoren!’. De woningvoorraad heeft aanpassingen nodig. Indien deze niet gedaan worden loopt de regio Eindhoven het risico dat het een achterstand oploopt ten opzichte van de ontwikkelingen. Daarbij komt het risico dat mensen zich naar andere regio’s gaan verplaatsen. Dat kan uiteindelijk leiden tot leegstand. De bovenstaande conclusies vormen de basis voor de aanbevelingen die gedaan worden in H8.2.

55


8.2

SRE

Aanbevelingen

De aanbevelingen die kunnen worden gedaan aan de hand van het onderzoek en de conclusies in H8.1 zijn als volgt: Aanbeveling 1: Het is belangrijk om per gemeente onderzoek te doen naar de vier aspecten die de toekomstgeschiktheid van de woningvoorraad bepalen en hierop het beleid af te stemmen. De aanpassingen uit hoofdstuk 5 hoeven niet allemaal voor elke gemeente relevant te zijn. Elke gemeente zou haar beleid kunnen toespitsen op haar eigen woningvoorraad in combinatie met de ontwikkelingen die men in de betreffende gemeente verwacht. De weg naar afstemming van dat beleid is naar aanleiding van hoofdstuk 6 schematisch in beeld gebracht in stroomschema’s. Deze stroomschema’s zijn bijgevoegd in Bijlage V. Nadat bovenstaande aanbeveling is uitgevoerd is het belangrijk om periodiek te blijven monitoren op de vier aspecten van toekomstbestendigheid en indien nodig het beleid steeds bij te stellen. Aanbeveling 2: Om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad in de particuliere sector te blijven verbeteren kan men projecten zoals de blok voor blok-aanpak oppakken. Met standaardconcepten waardoor mensen geen zorgen hebben en voordelig hun woning kunnen verbeteren kan in de particuliere sector een stap in de goede richting worden gezet. Voor de huursector kunnen, daar waar nodig, met woningcorporaties en beleggers prestatieafspraken worden gemaakt. Tevens kan op regionaal niveau een werkgroep worden opgericht die zich bezighoudt met de toekomstbestendigheid van de bestaande woningvoorraad. De aandacht zou vooral gericht moeten zijn op de kwaliteit van de woningen gebouwd in de jaren ’50 en ’60. Naar verwachting is de kwaliteitsachterstand daar het grootst. Aanbeveling 3: De provincie heeft de behoefte aan seniorenwoningen in kaart gebracht per gemeente. De gemeente zou hier nader invulling aan kunnen geven door concrete plannen te maken. Aanbevolen wordt om in het gemeentelijk beleid afstemming met de provincie te zoeken en de behoefte te rangschikken in drie categorieën. De opgave met betrekking tot ‘geschikt wonen’ en ‘verzorgd wonen’ kunnen deels in de bestaande woningvoorraad worden gerealiseerd. Het voordeel hiervan is dat ouderen vaak in hun eigen woning willen blijven wonen. Om in de bestaande woningvoorraad aanpassingen te kunnen doen moeten bestemmingsplannen echter wel ruimte bieden om bijvoorbeeld een garage te verbouwen of een zorgunit te plaatsen. Gemeentes zouden er daarom goed aan doen om in bestemmingsplannen deze mogelijkheden open te laten. Men zou daarnaast goed moeten blijven analyseren welke trends door de vergrijzing veroorzaakt worden. De ouderen van nu en de toekomst zullen naar verwachting namelijk verschillende woonwensen hebben. Aanbeveling 4: De woonwensen van huishoudens zijn sterk afhankelijk van de samenstelling. Omdat deze samenstelling in de toekomst sterk dreigt te veranderen is het belangrijk dat men goed blijft monitoren hoe de huishoudenssamenstelling er uitziet en daarnaast welke behoeftes deze 56


SRE

huishoudens hebben. Afhankelijk daarvan zijn er mogelijkheden om de woningvoorraad aan te passen. Zo zou het toevoegen van meer goedkope/sociale huurwoningen passen bij de trend van kleiner wordende huishoudens met gemiddeld een lager besteedbaar inkomen. Aanbeveling 5: Met betrekking tot de verduurzaming van de woningvoorraad kunnen met woningcorporaties en beleggers prestatieafspraken worden gemaakt. Voor de verduurzaming van koopwoningen zijn er een aantal mogelijkheden. De samenwerkende gemeentes kunnen bijvoorbeeld (zoals in de Kempengemeenten) op regionaal niveau collectief zonnepanelen in gaan kopen. Daarmee kunnen kortingen worden verkregen. Daarnaast zijn er de bestaande subsidieregelingen en de duurzaamheidslening die kunnen bijdragen aan het stimuleren van verduurzaming van de woningvoorraad. Een derde mogelijkheid is het toepassen van ESCOfinancieringen, eventueel vanuit een gemeentelijk ESCO-fonds. Aanbeveling 6: Om daadwerkelijk invulling te gaan geven aan het verbeteren van de bestaande woningvoorraad kan het onderwerp een agendapunt worden op vergaderingen van bijvoorbeeld het lokaal Platform Wonen of de wijk-/dorpsraad. Het onderwerp kan ook agendapunt worden op het Ambtelijk Overleg Wonen. Om een discussie over de bestaande woningvoorraad op gang te brengen kan dit rapport worden gebruikt. Hoofdvraag De voorgaande aanbevelingen vormen het antwoord op de hoofdvraag: “Welke transformaties en vernieuwingen zijn mogelijk om de woningvoorraad van de regio Eindhoven toekomstbestendig te maken?”

57


SRE

Geciteerde werken 365. (2013). Website over Het Nieuwe Werken. Opgeroepen op mei 3, 2013, van Website van 365: www.365.nl ABF Research & TNO. (2013). Wonen, zorggebruik en verhuisgedrag van ouderen. Soesterberg: TNO. ABF Research. (2009). Het Wonen Overwogen. Den Haag: Ministerie van VROM & Centraal Bureau voor de Statistiek. ABF Research. (2011). Primos Prognose. DELFT. ABF Research. (2013, januari 28). Systeem woningvoorraad Rijksoverheid. ABF Research. (2013). Wonen in ongewone tijden. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Konkrijksrelaties. Agentschap NL. (2013, 5 22). Info over 'blok voor blok-aanpak'. Opgeroepen op 6 3, 2013, van Website van Agentschap NL: http://www.agentschapnl.nl/programmas-regelingen/eindhoven-3-x-39 BAM Woningbouw. (2009). Toolkit Bestaande Bouw. Bunnik: AEneas. Bargeman, N., Dacier, E., & Groot Zevert, M. (2012). De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant. 's-Hertogenbosch: Provincie Noord-Brabant. Bouwen aan Leefbaarheid. (2009, januari 4). Materiaalgebruik. Opgeroepen op maart 19, 2013, van website van Bouwen aan Leefbaarheid: http://www.bouwenaanleefbaarheid.nl/index.php/Materiaalgebruik Bouwend Nederland. (2012, maart 1). 'Kabinet ontzie bouwsector'. Opgeroepen op februari 18, 2013, van Bouwend Nederland: http://www.bouwendnederland.nl/artikelen/Pages/Kabinet_ontzie_bouwsector_6552.aspx?source= %252fweb%252fzoekresultaat%252fPages%252fdefault.aspx Bouwkennis. (2012, december 18). 43% woningeigenaren vindt duurzaamheid belangrijk bij renoveren. Opgeroepen op 2013 19, maart, van Bouwkennis Renovatie Monitor: http://www.bouwkennis.nl/database/ontwikkelingen_bouwketen/ontwikkelingen_bouwkolom/duu rzaamheid_en_energie/43_woningeigenaren_vindt_duurzaamheid_belangrijk_bij_renoveren Bouwwereld. (2008, maart 28). Info over vochtklachten in woningen uit jaren '70 en '80. Opgeroepen op februari 14, 2013, van Website van Bouwwereld: http://bouwwereld.nl/bouwkennis/bouwfysica/vochtklachten-woningen-uit-jaren-70-en-80/ Brainport Development. (2012). Brainport Monitor 2012. Eindhoven: Brainport Development. CBS. (2013). CBS Statline. Den Haag, Zuid-Holland, Nederland. CBS. (2012, maart 5). Energie in 2012 9 procent duurder. Opgeroepen op juni 5, 2013, van Website van het CBS: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/industrieenergie/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-3582-wm.htm 58


SRE

CBS. (2009). Het Wonen Overwogen. Den Haag: CBS. CBS. (2010, juli 26). Vooral hoogopgeleide jongeren wonen graag in stad. Signalement van het CBS . Nederland: CBS. De Jonge Mileuadvies. (2012). Samen bespaar je meer. Zeist: De Jonge Milieuadvies. IISG. (2001). Info over de architectuur van woningen in diverse periodes. Opgeroepen op februari 14, 2013, van Digitaal Museum van de volkshuisvesting: http://www.iisg.nl/volkshuisvesting/periodes.html Kempengemeenten. (2009). Klimaatvisie Energieneutraal in 2025. De Kempen: Kempengemeenten. Kennisbank Bestaande Woningbouw. (2013, maart 20). Kennisbank Bestaande Woningbouw. Opgeroepen op maart 20, 2013, van http://www.bestaandewoningbouw.nl Lamé, Y. (2012). Bestaande woningvoorraad, een zorgenkind? Eindhoven: Samenwerkingsverband Regio Eindhoven i.s.m. Fontys Hogescholen. Lörzing, H., & Harbers, A. (2009, juli). Naoorlogse Krachtwijken. Opgeroepen op maart 29, 2013, van Website van Planbureau voor de Leefomgeving: http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/naoorlogse_krachtwijken_0.pdf Milieu Centraal. (2013). Energie besparen. Opgeroepen op juni 6, 2013, van Website van Milieu Centraal: http://www.milieucentraal.nl/themas/energie-besparen Ministerie van VROM. (2002). Energiebesparende maatregelen in de woningvoorraad. Den Haag: Rijksoverheid. Obvion. (2012). Toekomstvisie 'Het Wonen in 2030. Nederland: Obvion. PBL & CBS. (2011). Regionale Prognose 2011-2040. Den Haag: CBS. PBL. (2013). Nu al voorsorteren op uitstroom oudere huishoudens. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting . Provincie Noord-Brabant. (2012, juni 1). Verordening ruimte 2012. Den Bosch, Noord-Brabant, Nederland. Rijksoverheid. (2013, februari 13). Breed akkoord voor woningmarkt. Opgeroepen op februari 18, 2013, van Website van de Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2013/02/13/breedakkoord-voor-woningmarkt-en-bouwsector.html SEV. (2011). Onderzoek Transformatie Portiekflats. Rotterdam: SEV. Smart Homes. (2013, april 10). De Slimste Woning. Eindhoven, Noord-Brabant, Nederland. SOAB. (2012). SRE Trendrapportage. Eindhoven: SRE. SRE. (2012, september 6). SRE Woningmarktonderzoek. Eindhoven, Noord-Brabant, Nederland. Stec Groep. (2010). Succesvol veranderen. Arnhem: Stec Groep. 59


SRE

TU Delft. (1996). Trias Energetica. Nederland. Tu/E. (2012). Woonkosten in beeld. Eindhoven: Tu/E. Verbruggen, & Galama. (2012). SRE Monitor Wonen. Eindhoven: SRE.

60


SRE

Bijlage I: Aantal woningen per bouwperiode In deze bijlage is het aantal woningen dat in elke periode gebouwd werd per gemeente terug te vinden. <1945 Asten 676 Bergeijk 859 Best 442 Bladel 647 Cranendonck 906 Deurne 1.250 Eersel 618 Eindhoven 15.093 Geldrop-Mierlo 1.534 Gemert-Bakel 1.327 Heeze-Leende 768 Helmond 2.995 Laarbeek 1.099 Nuenen c.a. 627 Oirschot 1.015 Reusel-De Mierden 596 Someren 800 Son en Breugel 281 Valkenswaard 1.614 Veldhoven 941 Waalre 811 Totaal 34.899

1945-1970 1.584 2.291 3.428 2.171 2.618 3.517 1.988 34.240 5.644 2.941 1.827 8.886 2.144 1.904 1.755 1.208 1.943 2.253 4.173 5.188 1.937 93.640

1971-1980 1.538 1.423 1.867 1.778 2.191 2.746 1.719 16.424 3.778 2.269 1.268 4.648 2.069 2.586 1.337 1.133 1.500 1.774 2.925 4.228 1.817 61.018

1981-1990 1.282 1.198 2.292 1.327 1.289 2.348 1.432 11.763 2.275 1.940 1.162 9.871 1.553 2.114 1.310 811 1.315 857 2.626 3.651 1.232 53.648

1991> 1.519 1.372 3.611 1.902 1.417 3.043 1.540 20.097 3.675 2.775 1.210 11.587 1.639 2.333 1.350 1.163 1.610 1.309 2.480 4.756 1.341 71.729

I


SRE

Bijlage II: Opgave vergrijzing In deze bijlage zijn de opgave voor geschikt, verzorgd en beschermd wonen per gemeente weergegeven. De prognosegegevens wijken af van de regionale gegevens op het gebied van de verdeling in periodes. De prognose per gemeente gaat tot en met 2029. De prognose op regionaal niveau gaat tot en met 2039.

Geschikt wonen 2010-2019

OPGAVEN 2020-2029

2010-2029

op basis van de ontwikkeling van de vraag

Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen c.a. Oirschot Reusel-De Mierden Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre

280 265 530 340 285 485 350 1.940 485 375 210 1.225 270 445 275 210 295 170 510 730 155

205 210 525 225 250 290 100 1.765 480 320 150 1.350 275 295 210 185 195 95 315 500 140

485 475 1.055 565 535 775 450 3.705 965 695 360 2.575 545 740 485 395 490 265 825 1.230 295

II


SRE

Verzorgd wonen 2010-2019

OPGAVEN 2020-2029

2010-2029


Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen c.a. Oirschot Reusel-De Mierden Roosendaal Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre

105 100 125 140 45 180 140 510 125 120 70 275 120 140 110 55 340 105 95 150 245 35

100 80 150 90 115 135 70 385 150 115 55 345 95 135 80 70 410 85 10 145 170 45

205 180 275 230 160 315 210 895 275 235 125 620 215 275 190 125 750 190 105 295 415 80

III


SRE

Beschermd wonen 2010-2019

OPGAVEN 2020-2029

2010-2029


Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen c.a. Oirschot Reusel-De Mierden Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre

40 50 45 60 15 80 55 265 50 50 35 110 55 50 40 25 45 45 55 115 15

55 40 55 45 45 75 50 200 65 45 30 125 45 65 35 25 40 15 60 80 25

95 90 100 105 60 155 105 465 115 95 65 235 100 115 75 50 85 60 115 195 40

IV


SRE

Bijlage III: Gesprekken gemeenteambtenaren In deze bijlage zijn de verslagen van gesprekken opgenomen die in het kader van dit onderzoek gevoerd zijn met gemeenteambtenaren van de 21 SRE-gemeentes. Er zijn gesprekken gevoerd met ambtenaren van de gemeentes: Geldrop-Mierlo, Helmond, Eindhoven, Bergeijk en Asten. De profielen van deze gemeentes zijn respectievelijk randgemeente, stedelijke gemeente, stedelijke gemeente, Kempengemeente, Peelgemeente. De vragen zijn steeds dikgedrukt. Aan het einde van elk gesprek zijn conclusies opgenomen.

Geldrop-Mierlo Mevr. L. te Raa-Glas

Gemeente: Geldrop-Mierlo

datum: 4 april 2013

1-

Het transformeren en vernieuwen van de bestaande woningvoorraad is één van de thema’s uit de Regionale Woonvisie. Vindt u het nodig om te kijken of de bestaande woningvoorraad geschikt is voor de toekomstige behoeftes? Zo ja, besteedt u aandacht aan de bestaande voorraad? Ja, als je kijkt naar de cijfers wordt er jaarlijks ongeveer 1% van onze woningvoorraad vervangen. Daarnaast is er onvoldoende aandacht voor de bestaande woningen. Men moet zich meer gaan richten op de bestaande woningvoorraad om de kwaliteit daarvan te verbeteren. We zijn binnen de gemeente bezig met het ontwikkelen van een vlekkenkaart van de gemeente waarin we aangeven in welke buurten het aanbod niet goed genoeg is voor de toekomstige vraag. Dit worden aandachtsgebieden waar de gemeente probeert in te grijpen. Op dit moment gebeurt dit alleen met woningcorporaties, particulieren worden niet betrokken bij het verbeteren van de woningvoorraad in Geldrop-Mierlo. 2- Zijn er in uw gemeente plannen om de bestaande woningvoorraad te verbeteren? Er zijn op dit moment geen concrete plannen voor het verbeteren van de woningvoorraad. De gemeente Geldrop-Mierlo bevindt zich eigenlijk in een voorfase waarin een vlekkenkaart ontwikkeld wordt om op buurtniveau in beeld te brengen waar er zich problemen voordoen. 3- Welke problemen spelen er volgens u in de bestaande woningvoorraad? Er zijn geen specifieke grote problemen. Iets wat wel erg belangrijk is, is dat er nu een visie wordt gevormd om problemen in de toekomst voor te zijn. Op complexniveau is wel bekend waar renovatie nodig is, hier worden dan ook afspraken over gemaakt met woningcorporaties. Daarnaast bestaat er het risico op verloedering, daarmee wordt bedoeld dat er op een bepaalde plek in de gemeente een clustering is van activiteiten die ongewenst zijn. Dit heeft volgens de gemeente Geldrop-Mierlo te maken met het strenger wordende beleid dat de gemeente Eindhoven voert, waardoor het probleem zich verplaatst. De vraag is wat er gebeurt indien de gemeente Geldrop-Mierlo hier ook strenger op gaat toezien. Een aspect waarmee rekening moet worden gehouden is dus veiligheid. Wat daar indirect ook mee te maken heeft is dat mensen met een zelfde levensstijl vaak kiezen voor dezelfde soort woningen, een veelzijdige woningvoorraad is daardoor erg belangrijk. Naar aanleiding van jouw SWOT analyse wil ik ook graag nog even toevoegen dat veel ouderen wonen in een woning met een vrij grote tuin uit de jaren ’60 en ’70. Vaak willen mensen op latere leeftijd een iets kleinere tuin vanwege het onderhouden er van. 4-

Welke ontwikkelingen verwacht u dat plaatsvinden m.b.t. het wonen? (Vergrijzing, individualisering, flexibiliteit) Ik hoop dat men een flinke kwaliteitsslag gaat maken, zodat er beter aan de behoefte van de toekomst kan worden voldaan. V


SRE

Om daaraan bij te dragen is het belangrijk dat bij gemeentes de bestemmingsplannen flexibeler worden ingestoken, zodat het aan- en verbouwen bij woningen wordt gestimuleerd. 5-

Aan welke thema’s denkt u dat aandacht moet worden besteed bij verbetering van de bestaande woningvoorraad? Ik denk dat er meer aandacht moet komen voor het daadwerkelijk aansluiting zoeken bij de vraag. In het verleden is de bouw altijd te veel een aanbodsmarkt geweest, met name de nieuwbouw. Daar moeten we nu verandering in proberen te brengen. Ook denk ik dat er aandacht moet worden besteed aan duurzaamheid. Er is voldoende bekend over duurzaamheid en er wordt ook al veel aangeboden op het gebied van duurzaamheid. De echte wil om erin te investeren ontbreekt echter vaak. Dit komt volgens mij onder andere door de onzekerheid over rendement en door de relatief hoge investeringen. 6- Hoe sluiten deze verbeteringen aan op veranderende vraag? Met betrekking tot de aandacht voor duurzaamheid denk ik dat de consument het besef nog niet heeft dat we op niet al te lange termijn voor grote veranderingen staan. Niemand weet wat er gaat gebeuren met energieprijzen en onze energievoorzieningen. Daardoor voelen mensen de urgentie nog niet echt om in duurzaamheid te investeren. 7- Wordt er in uw gemeente speciale aandacht besteed aan duurzaamheid? In de gemeente Geldrop-Mierlo zijn we bezig met het introduceren van een duurzaamheidslening (initiatief van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). Deze moet echter nog door de gemeenteraad worden goedgekeurd. 8- Heeft uw gemeente inzicht in de energieprestatie van woningen in de gemeente? Bij huurwoningen wel via energielabels, bij koopwoningen niet. 9-

Ziet u voor uw gemeente een rol in het beïnvloeden van particulieren bij woningverbetering? Op welke manier denkt u dat dit moet gebeuren? Er zijn al een paar dingen genoemd, zoals het flexibeler opstellen van bestemmingsplannen. Ik denk dat de rol voor de gemeente vooral ligt bij de communicatie. We moeten als gemeente steeds verder naar een regisserende rol in plaats van het maken van regels. We moeten dus proberen om woningverbetering te faciliteren en te stimuleren. 10- Ziet u nog andere mogelijkheden waarop verbetering van de bestaande voorraad kan worden gestimuleerd? Behalve kwaliteitsverbetering en duurzaamheid is een belangrijk aspect ook de leefomgeving. Wijken met veel groen in de openbare ruimte zijn vaak erg aantrekkelijk maar daar is de sociale controle ’s avonds vaak wat minder. Je kan denken aan het aanbrengen van straatverlichting om de sociale controle en de veiligheid weer wat te verhogen.

VI


SRE

Conclusies In de gemeente Geldrop-Mierlo is men bezig met de ontwikkeling van een vlekkenkaart om zo de buurten die aandacht nodig hebben in beeld te brengen. Hiermee brengt de gemeente in een oogopslag in beeld waar de focus moet liggen. Dit zou voor andere gemeentes als voorbeeld kunnen dienen. Veiligheid is nog een aspect dat een rol speelt in de bestaande woningvoorraad. In een buurt is het meestal het beste om te streven naar een veelzijdige woningvoorraad omdat je zo voorkomt dat veel mensen met dezelfde levensstijl bij elkaar komen te wonen. Dit zou ongewenst gedrag kunnen veroorzaken. Dit werkt verloedering in de hand, hierdoor gaat dus de kwaliteit van de woningvoorraad achteruit. Indirect heeft een veelzijdige woningvoorraad dus een positieve invloed op de kwaliteit. Ook de leefomgeving speelt hier in een rol. Aandacht voor goede groenvoorzieningen en sociale controle is belangrijk. Een voorbeeld van het flexibeler insteken van bestemmingsplannen zijn de genoemde jaren ’60 & ’70 woningen die over het algemeen vrij grote tuinen hebben en daardoor minder geschikt zijn voor senioren (mevrouw L. te Raa-Glas beaamt dit in het gesprek). Als een deel van deze tuin kan worden weggenomen door er een aanbouw te realiseren met een bad- en slaapkamer dan worden daarmee twee problemen opgelost. Namelijk de zorgen voor de tuin en het feit dat de woning niet gelijkvloers is. De belangrijkste reden waarom er op dit moment nog weinig in duurzaamheid wordt geïnvesteerd is omdat de urgentie bij veel particulieren nog niet bekend is. Zolang mensen nog weinig verandering zien (bijv. snel stijgende energieprijzen) zijn ze ook niet bereid om te investeren in duurzaamheid. De gemeente probeert op dit moment wel te stimuleren maar merkt dat er weinig interesse is vanuit de burgers.

VII


SRE

Helmond Dhr. E. Bongaarts

Gemeente: Helmond

datum: 10 april 2013

1-

Het transformeren en vernieuwen van de bestaande woningvoorraad is één van de thema’s uit de Regionale Woonvisie. Vindt u het nodig om te kijken of de bestaande woningvoorraad geschikt is voor de toekomstige behoeftes? Zo ja, besteedt u aandacht aan de bestaande voorraad? Het is zelfs strikt noodzakelijk dat we meer aandacht besteden aan de bestaande woningvoorraad. In het verleden hebben we als het om de bestaande woningvoorraad ging ons vooral gericht op renovatie. Inmiddels is gebleken dat hierdoor lang niet alle problemen worden opgelost. Veel wijken kennen ook sociale problematiek. Dit wordt vaak veroorzaakt doordat er te weinig differentiatie en goede woningen in een buurt aanwezig zijn. Zo zijn er buurten geweest waar het woningaanbod voor 80% uit huurwoningen bestaat. Vaak zorgde dit voor problemen, in Helmond hebben we daarom twee grote herstructureringsprojecten aangepakt. Een integraal stedenbouwkundig plan (woningen, openbaar gebied en voorzieningen) moet dan voor zorgen dat een gebied weer leefbaar wordt. Dit is bijvoorbeeld gebeurd in Helmond bij ‘Binnenstad-oost’ en ‘Helmond-west’. Corporaties doen aan strategisch voorraadbeheer. Op basis daarvan werd in overleg bekeken welk deel van de woningen gesloopt moest worden en bij welk vastgoed andere maatregelen een oplossing konden bieden. Particulier woningbezit dat in deze plangebieden moest worden betrokken is opgekocht of onteigend. In de toekomst zal herstructurering echter niet meer mogelijk zijn, de financiële middelen om een herstructurering van de grond te krijgen zijn te klein geworden. Daardoor zullen er andere oplossingen bedacht moeten worden om de bestaande woningvoorraad interessant te houden. Wat betreft de bestaande voorraad heeft Helmond een voordeel, doordat Helmond groeistad is geweest is de woningvoorraad vrij jong. De woningen zijn gebouwd in een periode waarin de meeste woningen van een vrij goede kwaliteit waren. De slechtste woningen zijn volgens mij met name gebouwd halverwege de jaren 60 tot 1970 ongeveer omdat toen de woningnood het hoogst was. Een erg moeilijk punt is de particuliere voorraad. Particulieren zijn moeilijk te beïnvloeden als het gaat om verbeteringen aan hun woning. Vaak zitten mensen door hun hoge hypotheken al financieel aan hun plafond, dus ruimte om geld te sparen om hun woning te verbeteren is er vaak niet. 2- Wat zou de rol/invloed van de gemeente kunnen/moeten zijn? De gemeente Helmond faciliteit de zogenaamde ‘duurzaamheidslening’ ten behoeve van duurzaamheidstoepassingen in en om de woning. Daarnaast was er met betrekking tot de vergrijzing de ‘opplusregeling’. Indien mensen in het verleden aanpassingen aan hun woning wilden doen om deze geschikt te maken voor wanneer ze slecht ter been werden, konden ze bij een investering van €900,- een bedrag van €500,- terugkrijgen bij de gemeente Helmond. Deze regeling was vooruitlopend op de WMO. Inmiddels is de ‘opplusregeling’ vanwege bezuinigingen afgeschaft. Het streven is echter wel om deze eens in de 4/5 jaar een jaar terug te laten komen. Wat de gemeente daarnaast probeert te doen is in kaart brengen waar de woningvoorraad in erg slechte staat is. Het gaat hierbij vooral om corporatiewoningen waar volgens mij de meeste problemen zitten. Er is op dit moment echter te weinig (financiële/personele) capaciteit bij de gemeente om meer te doen. 3-

Zijn er in uw gemeente plannen om de bestaande woningvoorraad te verbeteren?

VIII


SRE

Op dit moment is Helmond bezig met de herstructureringen van de ‘binnenstad-Oost’ en ‘HelmondWest’. Vanwege bezuinigingen zijn zulke grootschalige herstructureringen in de toekomst erg moeilijk. Een ander kleinschaliger project is de sloop van een verouderd verzorgingshuis in Helmond Noord. Doordat mensen die in deze buurt wonen langer zelfstandig willen blijven wonen worden er patiowoningen gerealiseerd om senioren in hun behoefte te voorzien. Daarnaast worden er voor de starters ook enkele starterswoningen gebouwd. 4- Welke problemen spelen er volgens u in de bestaande woningvoorraad? De belangrijkste problemen noem jij eigenlijk al. Volgens mij is zoals eerder gezegd ook de sociale problematiek een aandachtspunt in de bestaande woningvoorraad. Deze is echter moeilijk te bestrijden. Herstructurering is een oplossing, maar in de toekomst zal dit heel moeilijk te realiseren zijn. Ook is het erg belangrijk dat woningen hun functionaliteit behouden. Zo is er doordat mensen langer zelfstandig willen blijven wonen meer vraag naar zorg aan de woning. Daarnaast is het ook erg belangrijk dat we goed met energie omgaan. Ontwikkelingen hierin gaan de laatste jaren steeds sneller, daardoor gaat de functionaliteit van woningen ook steeds sneller achteruit. De komende jaren zal daardoor de nadruk liggen op renovatie. Woningcorporaties maken hier al flinke stappen in. Echter, voor de particuliere sector moeten we goed bekijken wat de mogelijkheden zijn om meer bewustzijn over hun woning te creëren. Ook is het belangrijk dat er financieel goede voorwaarden zijn voor particulieren. 5-

Welke ontwikkelingen verwacht u dat plaatsvinden m.b.t. het wonen? (Vergrijzing, individualisering, flexibiliteit) Meer behoefte aan zorg, dit hangt al deels samen met vergrijzing maar ik vind dat je daarmee bijvoorbeeld voorbij schiet aan lichamelijk gehandicapten. Voor hen is een natte cel en een slaapkamer op de begane grond ook belangrijk, anders is er een traplift nodig. Het aanbouwen van een bad- en slaapkamer of het gebruik van tijdelijke units hiervoor vraagt echter meer flexibiliteit van de gemeente, soms word daarin tekort geschoten. Daarnaast vind ik dat wij als gemeente creatief moeten zijn en meedenken met de burger om hem te helpen. Ook ‘Het Nieuwe Werken’ veroorzaakt een veranderende woningvraag. Er is voor thuiswerkers een ruimte nodig waarin zij rustig kunnen werken. Daarnaast is het de vraag of bestaande woningen in de toekomst de ontwikkelingen kunnen bijhouden. Als straks bijvoorbeeld een netwerk van het werk alleen nog maar via glasvezel bereikt kan worden dan zou dus in heel Nederland een glasvezelnetwerk moeten worden aangelegd. Dit is slechts een voorbeeld van een probleem waar we tegenaan kunnen lopen. Als laatste vind ik betaalbaarheid erg belangrijk, en dan bedoel ik vooral de woonlasten. Door te besparen op energie kunnen we flink besparen op de woonlasten, in de toekomst zal deze besparing alleen maar groter worden door stijgende energieprijzen. 6-

Aan welke thema’s denkt u dat aandacht moet worden besteed bij verbetering van de bestaande woningvoorraad? Ik denk dat betaalbaarheid een erg grote rol gaat spelen bij de verbetering van de bestaande voorraad. Ten eerste omdat investeren vooral voor particulieren erg moeilijk is omdat ze vaak hoge hypotheken hebben afgesloten. Ten tweede omdat energiezuinigheid belangrijker word en er daardoor steeds meer op de woonlasten kan worden bespaard. We hebben in Helmond onlangs een opdracht gegeven aan de TU/E om te onderzoeken of het mogelijk is een woning te bouwen voor een periode van bijvoorbeeld 30 jaar. Een woning die aan IX


SRE

minder kwaliteitseisen hoeft te voldoen, goedkoper is en die je gemakkelijk kan slopen. Zo kan je zodra een woning niet meer functioneel is kiezen voor sloop en vervangende nieuwbouw zonder dat er ontzettend veel geld verloren gaat. Er zijn bijvoorbeeld al woningen gebouwd van piepschuim. Deze woningen zijn erg energiezuinig, een stuk goedkoper en piepschuim is 100% recyclebaar. 7- Wordt er in uw gemeente speciale aandacht besteed aan duurzaamheid? Zoals eerder gezegd hebben we de duurzaamheidslening. Daarnaast heeft de gemeente 2 personen in dienst voor duurzaamheid, zij werken onder andere met GPR-gebouw. De gemeente Helmond streeft daarnaast bij elk nieuw gebouw 0,1 beneden de maximale EPC-norm te scoren. Op dit moment heeft dus elke gerealiseerde woning in de gemeente een EPC van 0,5. 8- Heeft uw gemeente inzicht in de energieprestatie van woningen in de gemeente? Behalve van het corporatiebezit is er geen inzicht in de energieprestatie van woningen. 9-

Ziet u voor uw gemeente een rol in het beïnvloeden van particulieren bij woningverbetering? Op welke manier denkt u dat dit moet gebeuren? We kunnen als gemeente zeker bij particulieren eigenlijk alleen door middel van kleine maatregelen zoals de ‘duurzaamheidslening’en de ‘opplusregeling’ ondersteuning bieden. Ik denk dat de rol van gemeentes vooral zit in informatie geven aan particulieren. Misschien dat de ‘rondetafelgesprekken’ zoals toegepast in de Regio Achterhoek een uitkomst bieden om particulieren te stimuleren bij woningverbetering. 10- Ziet u nog andere mogelijkheden waarop verbetering van de bestaande voorraad kan worden gestimuleerd? Het isoleren van woningen zou een stap in de goede richting kunnen zijn. In Helmond hebben we een project gedaan in samenwerking met de Provincie en het Rijk waarbij particuliere woningen werden geïsoleerd.

Conclusies Om te komen tot een noemenswaardige verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad is het in sommige gebieden van belang dat de totale leefomgeving wordt aangepakt. Zo moeten er bijvoorbeeld nieuwe voorzieningen komen en een andere verdeling tussen huur en koopwoningen. Deze gebieden kan de gemeente samen met corporaties aanpakken. Er is echter nu en ook in de nabije toekomst geen geld meer voor zulke herstructureringsprojecten. Het aanpakken van de particuliere woningvoorraad is moeilijker te beïnvloeden. Mensen hebben vaak geen geld (er voor over) om hun woningen te verbeteren. De gemeente kan in kaart brengen welke woningen niet meer voldoen, echter er is geen geld om hier verdere acties aan te verbinden. In de gemeente Helmond zijn wel kleine financiele ondersteunende maatregelen zoals de duurzaamheidslening of de ‘opplusregeling’ (eens in de 5 jaar) mogelijk. Onderdeel van de problemen die in het verslag zijn genoemd zijn ook de sociale problematiek en het functioneel blijven van woningen. Om de problemen en ontwikkelingen die spelen aan te pakken is het belangrijk dat er bewustzijn is bij de mensen en dat dit bewustzijn ook gaat leiden tot acties. De betaalbaarheid van woningen is erg belangrijk, besparen op energie is belangrijk om onze woonlasten te kunnen beheersen. Particulieren hebben echter geen geld om te investeren in maatregelen die daarbij helpen.

X


SRE

Asten Mevr. H. Reumkens

Gemeente: Asten


1-

Het transformeren en vernieuwen van de bestaande woningvoorraad is één van de thema’s uit de Regionale Woonvisie. Vindt u het nodig om te kijken of de bestaande woningvoorraad geschikt is voor de toekomstige behoeftes? Zo ja, besteedt u aandacht aan de bestaande voorraad? Laat ik beginnen met te zeggen dat de gemeente Asten tegen de regionale woonvisie is. Deze voorziet naar onze mening niet in de behoefte van de kleinere gemeentes zoals Asten. Wij zouden een woonvisie liever subregionaal afstemmen. Het is erg belangrijk dat er gekeken wordt naar de toekomstbestendigheid van de bestaande woningvoorraad. In de gemeente Asten zijn we echter van mening dat de corporaties dit zelf goed oppakken. Daarnaast is het zo dat we de corporaties kunnen proberen te beïnvloeden, echter is daarmee niet gegarandeerd dat ze zich ook aan afspraken houden. In een tijd waarin de economie slecht draait en waarin iedereen te maken krijgt met bezuinigingen kiezen ook de corporaties voor de strategie die naar hun mening het beste is, afspraken houden dan geen stand. Dan is er nog de particuliere woningvoorraad. Om deze toekomstbestendig te maken daar hebben we als gemeente geen invloed op. De enige manier waarop je als gemeente particulieren ergens toe kan bewegen is wanneer je met geld komt. Geld is er op dit moment niet. Aan de particuliere woningvoorraad besteden we dus geen aandacht. 2- Zijn er in uw gemeente plannen om de bestaande woningvoorraad te verbeteren? Nee daar zijn geen plannen voor, dat heeft twee redenen: A. corporaties vullen tot nu toe hun rol goed in; B. er is geen geld of mankracht om meer aandacht er aan te besteden. 3- Welke problemen spelen er volgens u in de bestaande woningvoorraad? Volgens mij is de reden dat de bestaande woningvoorraad moeilijk kan worden aangepakt de weerbarstigheid van mensen. Daarmee bedoel ik dat je mensen wel bewust kan maken en dat dat ook wel kan lukken. Het probleem is echter vaak dat wanneer het er op aan komt mensen toch kiezen voor het financiële aspect en dat zolang het niet dringend nodig is, mensen geen aanpassingen aan hun woning doen. Aan de andere kant is er bij corporaties datzelfde probleem dat ik al eerder noemde. Wanneer het er op aan komt en ook de corporaties onder druk komen te staan dan houden afspraken geen stand. De enige manier om deze problemen op te lossen en toch dingen in beweging te zetten is volgens mij om bindende afspraken te maken. Je zou dus bepaalde eisen aan een woning tot wetgeving moeten verheffen. Dat is echter niet iets waar wij in de regio over gaan, we kunnen er hooguit voor lobbyen. 4-

Welke ontwikkelingen verwacht u dat plaatsvinden m.b.t. het wonen? (Vergrijzing, individualisering, flexibiliteit) De belangrijkste ontwikkelingen noem je in je verslag al. 5-

Aan welke thema’s denkt u dat aandacht moet worden besteed bij verbetering van de bestaande woningvoorraad? Ik denk dat het belangrijkste is dat er een manier wordt gevonden waarop mensen worden bewogen om daadwerkelijk iets te gaan doen. We zijn al jaren lang bezig met informeren en bewust maken, dat blijkt echter niet genoeg te zijn.

XI


SRE

6- Wordt er in uw gemeente speciale aandacht besteed aan duurzaamheid? De gemeente wil erg graag duurzaam bezig zijn, echter zodra het geld of mankracht kost dan is daar geen interesse meer voor. Dus eigenlijk zijn er weinig mogelijkheden om aandacht aan duurzaamheid te besteden. 7-

Ziet u voor uw gemeente een rol in het beïnvloeden van particulieren bij woningverbetering? Op welke manier denkt u dat dit moet gebeuren? Nee, daar is ten eerste geen geld voor. Het inzetten van andere middelen heeft volgens mij geen zin. We proberen al jaren om mensen te informeren en te motiveren om iets te gaan doen. Het blijkt echter dat mensen niet bereid zijn om in een vroeg stadium hun woning al klaar te maken voor de toekomst. 8-

Ziet u nog andere mogelijkheden waarop verbetering van de bestaande voorraad kan worden gestimuleerd? Er zijn twee belangrijke dingen die kunnen leiden tot verbetering van de bestaande voorraad. Het ene is zoals eerder genoemd, eisen verheffen tot wetgeving. Wat nog meer belangrijk is, is een goed voorbeeld. Een goed voorbeeld doet volgen en dat geldt ook voor verbetering van de woningvoorraad.

Conclusies Een ding dat erg duidelijk uit het gesprek met mevr. Reumkens naar voren komt is dat de gemeente Asten vrij negatief staat tegenover de Regionale Woonvisie zoals deze er nu ligt. Kleine gemeentes hebben volgens mevr. Reumkens weinig baat bij deze woonvisie. Zij ziet meer in subregionale afstemming. Mensen bewust maken van de noodzaak om hun woningen klaar te maken voor de toekomst heeft niet geholpen. Binnen deze relatief kleine gemeente is er daarnaast geen geld om iets te kunnen betekenen voor de particuliere woningvoorraad. Dit is wel nodig om mensen te bewegen om iets te gaan doen. Daardoor heeft de gemeente weinig invloed op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Een andere mogelijkheid om iets te bereiken is dat bepaalde kwaliteitseisen tot wetgeving worden verheven. Hier is echter geen invloed op.

XII


SRE

Eindhoven Dhr. J. Berghuis

Gemeente: Eindhoven


1-

Het transformeren en vernieuwen van de bestaande woningvoorraad is één van de thema’s uit de Regionale Woonvisie. Vindt u het nodig om te kijken of de bestaande woningvoorraad geschikt is voor de toekomstige behoeftes? Zo ja, besteedt u aandacht aan de bestaande voorraad? Ja, in de gemeente Eindhoven zijn we al sinds 2000 actief bezig met het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. In 2000 hebben we een tiental wijkvernieuwingen gepland die lopen tot 2015. Het gaat hierbij om woningen van woningcorporaties. In de originele plannen was het de bedoeling dat er 3.000 tot 4.000 woningen gesloopt zouden worden. Zo zijn bijvoorbeeld in de wijk ‘Kruidenbuurt’ 700 woningen vervangen door nieuwbouw. Een latere wijkvernieuwing, ‘de Barrier’ bestond deels uit sloop en vervangende nieuwbouw en deels uit renovatie. In de nabije toekomst staat ‘Philipsdorp’ op de planning. De originele plannen bestonden uit de sloop van deze 700 tot 800 woningen. Inmiddels zijn de plannen gewijzigd waardoor al deze woningen gerenoveerd zullen worden. Oorzaak hiervan zijn de veranderende ‘mindset’ waardoor we toch meer kansen zien bij renovatie dan voorheen en daarnaast is het een stukje historie wat bij sloop verloren zou gaan. Inmiddels zijn er ook enkele panden die een monumentenstatus hebben gekregen.

2-

Zo ja, wat zou de rol/invloed van de gemeente kunnen/moeten zijn? Voor de particuliere sector is er geen regeling meer. Voorheen werd de blok voor blok-aanpak toegepast. Zo kon op grote schaal energie worden bespaard bij bestaande woningen. Eigenlijk was dit een van de weinige aanpakken die succes kan hebben bij particulieren. Dat komt omdat het bij hen belangrijk is dat je hen volledig kan ontzorgen en daarnaast een aantrekkelijke korting kan geven. De blok voor blok-aanpak hielp daarbij. Voor deze aanpak zijn subsidies nodig en door bezuinigingen kan het daarom niet meer van de grond komen. Bij woningcorporaties maken we prestatieafspraken met als basis The Natural Step methode. Voor het creëren van een duurzame stad hebben we negen strategische doelen op 3 thema’s tegen elkaar afgezet in een matrix. Deze matrix is opgenomen in onze prestatieafspraken, hierin zie je heel gemakkelijk wat er in 2013 allemaal gedaan wordt op het gebied van duurzaamheid in de stad Eindhoven.

3-

Zijn er in uw gemeente plannen om de bestaande woningvoorraad te verbeteren? Er zijn nog een aantal plannen die naar voren komen uit de wijkvernieuwingsplannen die we in 2000 hebben gemaakt. Verder zijn er momenteel geen plannen.

4-

Welke problemen spelen er volgens u in de bestaande woningvoorraad? Woontechnische problemen zijn volgens mij dat steeds vaker op de begane grond een natte cel en slaapkamer nodig zijn. Daarnaast aandacht voor goede (veilige) keukens. Het is belangrijk dat voor mensen van 75 jaar en ouder woonruimte al geschikt is, deze mensen hebben vaak de lichamelijke gebreken. Een nultredenwoning is voor 65+-ers niet altijd een ‘must’, er zullen echter wel mensen zijn die behoefte hebben aan zo een woning omdat ze daar dan ook zo lang mogelijk kunnen blijven wonen.

5-

Welke ontwikkelingen verwacht u dat plaatsvinden m.b.t. het wonen? (Vergrijzing, individualisering, flexibiliteit) Door problemen zoals de vergrijzing is de aanpasbaarheid van de woning erg belangrijk geworden. Mensen willen steeds langer thuis blijven wonen en daarvoor zijn voorzieningen aan

XIII


SRE

huis nodig. Het is belangrijk voor senioren dat zij hun woning kunnen aanpassen zodat ze zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. 6-

Aan welke thema’s denkt u dat aandacht moet worden besteed bij verbetering van de bestaande woningvoorraad? Er moet volgens mij ook aandacht worden besteed aan geschikte woonruimte voor bijzondere doelgroepen. Deze groep mensen is relatief klein maar heeft wel vaak specifieke wensen. In Eindhoven ontstaat steeds meer vraag naar woningen in centrumlocaties. Deze ontwikkeling zal naar verwachting in de toekomst ook doorzetten. Vooral jonge mensen willen graag in de dynamische omgeving van de (binnen)stad wonen. Ook betaalbaarheid is een belangrijk thema, zeker nu de overheid allerlei maatregelen treft die daar invloed op hebben. In het kader daarvan hebben we in 2012 een woonkostenonderzoek laten uitvoeren. Hierdoor hebben we veel meer inzicht gekregen in betaalbaarheid van woningen in Eindhoven. Maar ook het betaalbaar houden van onze woningen is erg belangrijk.

7-

Wordt er in uw gemeente speciale aandacht besteed aan duurzaamheid? Duurzaamheid is een heel ‘hot item’ in onze gemeente. We zijn ook bereid te investeren in duurzaamheid, al is dat met de huidige bezuinigingen wel wat moeilijker. In onze prestatieafspraken met de woningcorporaties kan je zien wat er nou specifiek gedaan wordt. Duurzaamheid is daar een van de drie hoofdthema’s. Bewoners van de gemeente Eindhoven hebben daarnaast ook de gelegenheid om gebruik te maken van de duurzaamheidslening.

8-

Heeft uw gemeente inzicht in de energieprestatie van woningen in de gemeente? We hebben in 2012 een woonkostenonderzoek laten doen. Hieruit hebben we een goed inzicht in energiekosten van de mensen, maar daarnaast ook van hun overige woonlasten. Dit onderzoek richtte zich op koopwoningen tot €250.000,- en huurwoningen tot de liberalisatiegrens. De uitkomsten van dit onderzoek zijn opgenomen in de bijlage van de prestatieafspraken tussen de gemeente en corporaties.

9-

Ziet u voor uw gemeente een rol in het beïnvloeden van particulieren bij woningverbetering? Op welke manier denkt u dat dit moet gebeuren? Ik denk dat de blok voor blok-aanpak goed werkte en ik denk dat we dit in de toekomst ook snel weer op moeten pakken. Daarnaast denk ik dat de gemeente kan helpen bij de bewustwording in de particuliere sector. Verder is het flexibeler maken van bestemmingsplannen een mogelijkheid om woningverbetering makkelijker te maken. Naar mijn mening moet een gemeente steeds minder optreden als handhaver en meer als regisseur.

10- Ziet u nog andere mogelijkheden waarop verbetering van de bestaande voorraad kan worden gestimuleerd? Ik denk dat ook tijdelijke oplossingen kunnen helpen, bijvoorbeeld het plaatsen van een unit badkamer in de achtertuin voor mensen die slecht ter been zijn. Zo kunnen ze toch nog thuis blijven wonen.

Conclusies In de gemeente Eindhoven zijn sloopplannen herzien en wordt er nu meer gerenoveerd. In de toekomst zal weer gedaan worden aan blok voor blok renovatie, Eindhoven heeft hier goede ervaringen mee gehad. XIV


SRE

Naar aanleiding van vraag 4 heb ik besloten bij de vraag naar seniorengeschikte woningen een extra leeftijdscategorie in te voeren. Onderscheiden worden de leeftijdscategorieën 65-74 en 75+. Omdat bij 75+-ers vrijwel zeker is dat zij een seniorengeschikte woning nodig hebben. Bij de jongere groep is waarschijnlijk de behoefte er wel alleen wordt er vaak nog niets mee gedaan. Het woonkostenonderzoek geeft veel inzicht in de betaalbaarheid van woningen. Ook weet Eindhoven hierdoor hoe hoog de energielasten van de bewoners zijn. Gemeente Eindhoven maakt heel specifiek en concreet prestatieafspraken met corporaties. Duurzaamheid is hierbij een apart thema. In de particuliere sector is het moeilijker beïnvloeden. De blok voor blok methode is een goede, alleen is deze moeilijk toe te passen wanneer het economisch niet goed gaat en er bezuinigd moet worden. De gemeentes moeten vooral een rol spelen bij bewustwording.

XV


SRE

Bergeijk Dhr. J. van der Hoek

Gemeente: Bergeijk

datum: 7 mei 2013

1-

Het transformeren en vernieuwen van de bestaande woningvoorraad is één van de thema’s uit de Regionale Woonvisie. Vindt u het nodig om te kijken of de bestaande woningvoorraad geschikt is voor de toekomstige behoeftes? Zo ja, besteedt u aandacht aan de bestaande voorraad? Ja dat wordt steeds belangrijker. Wanneer je kijkt naar aantallen woningen die we bouwen dan is dat onvoldoende om de bestaande voorraad op acceptabele termijn te kunnen vervangen. We besteden vooral aandacht aan verduurzaming en aanpassing aan senioren. Dat proberen we te bereiken door middel van prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties

2-

Zo ja, wat zou de rol/invloed van de gemeente kunnen/moeten zijn? Als gemeente kunnen we vooral helpen door te faciliteren, coördineren en te begeleiden bij initiatieven. Daarnaast is het belangrijk dat we in bestemmingsplannen ruimte houden om de bestaande woningvoorraad aan te passen. Ik denk dat er met de nieuwe WABO met de versoepelde regelgeving ook al een goede stap is gezet naar meer flexibiliteit in de regelgeving. Ik denk daarnaast dat we als gemeente als een soort kenniscentrum samen met bedrijven heel goed mensen kunnen informeren over het aanpassen van de woning.

3-

Zijn er in uw gemeente plannen om de bestaande woningvoorraad te verbeteren? We maken zoals gezegd prestatieafspraken met corporaties bijvoorbeeld over doelstellingen voor duurzaamheid en energielabels. Voor particulieren organiseren we met de Kempengemeenten de collectieve inkoop van zonnepanelen. Burgers kunnen zich dan aanmelden bij de gemeente en zo voordeliger zonnepanelen aanschaffen.

4-

Welke problemen spelen er volgens u in de bestaande woningvoorraad? Er zijn te lang woningen gebouwd gericht op “doelgroepen”. Daardoor zijn veel woningen niet geschikt voor het toenemende aantal senioren. Volgens mij moeten we in de toekomst meer toe naar meer woningen die gemakkelijk door alle doelgroepen in gebruik genomen kunnen worden. Een nadeel is dat het bouwen van zo een woning vaak meer geld kost omdat deze meestal een programma op de begane grond heeft. Hierdoor wordt de kaveloppervlakte meestal groter. We zijn daarom nu aan het onderzoeken of het mogelijk is een verlaagde grondprijs in te voeren wanneer er levensloopbestendige woningen worden gebouwd.

5-

Welke ontwikkelingen verwacht u dat plaatsvinden m.b.t. het wonen? (Vergrijzing, individualisering, flexibiliteit) Je kunt nu al zien dat door de economie en door het politieke ingrijpen in de woningmarkt er steeds meer vraag naar huurwoningen komt. Het is natuurlijk nog maar de vraag of dit structureel is. Het zou heel goed kunnen dat we er over twee jaar weer heel anders voor staan.

6-

Aan welke thema’s denkt u dat aandacht moet worden besteed bij verbetering van de bestaande woningvoorraad? Dan denk ik aan een aantal dingen. Ten eerste bouwmogelijkheden, daarmee bedoel ik dat we het mogelijk moeten maken dat mensen hun woningen kunnen aanpassen door minder dwingende bestemmingsplannen te maken en minder welstandseisen te stellen. Een ander thema dat erg belangrijk is, is natuurlijk duurzame energie. Ik vind als laatste nog wonen en zorg erg belangrijk. Landelijk is het beleid erop gericht dat mensen steeds langer thuis blijven wonen. Dat zorgt ervoor dat er meer ‘geschikt wonen’ woningen nodig zijn. XVI


7-

SRE

Wordt er in uw gemeente speciale aandacht besteed aan duurzaamheid? We hebben met de kempengemeenten de ‘Klimaatvisie 2025’ opgesteld, hierin wordt beschreven hoe we als kempengemeenten in 2025 energieneutraliteit willen bereiken. Op dit moment wordt daarom gewerkt aan energieneutrale gemeentegebouwen. We zijn in Bergeijk ook aan het onderzoeken of het mogelijk is om windmolens te gaan bouwen. Omdat dit in Nederland erg moeilijk is onderzoeken we de mogelijkheid om windmolens in Lommel(België) te bouwen die ons van energie kunnen voorzien. Daarnaast doen we nog enkele kleine dingen zoals meer groenvoorzieningen bij nieuwbouw. LED-verlichting toepassen in de openbare ruimte en halfopen bestrating aanbrengen bij sommige nieuwe bestratingen.

8-

Heeft uw gemeente inzicht in de energieprestatie van woningen in de gemeente? Alleen in de energielabels van corporatiewoningen

9-

Ziet u voor uw gemeente een rol in het beïnvloeden van particulieren bij woningverbetering? Op welke manier denkt u dat dit moet gebeuren? Het enige wat we kunnen doen is begeleiden en faciliteren zoals bijvoorbeeld bij de collectieve inkoop van zonnepanelen. We doen dit in elke kern via de dorpsraden omdat zij dichter bij de burger staan. Dat levert volgens ons meer succes op omdat daar vaak een grotere vertrouwensband heerst. We hebben dat namelijk eerder gedaan met de aanleg van glasvezel en dat is succesvol verlopen.

10- Ziet u nog andere mogelijkheden waarop verbetering van de bestaande voorraad kan worden gestimuleerd? Volgens mij is het van belang dat dit onderwerp ook landelijk wordt opgepakt. Zo komen er misschien meer mogelijkheden en groeit het besef onder de burgers misschien sneller.

Conclusies De gemeente Bergeijk ziet haar rol bij het verbeteren van de bestaande woningvoorraad vooral als begeleidend en faciliterend. Daarmee wil de gemeente zeggen dat het graag minder dwingende bestemmingsplannen wil maken en minder welstandseisen wil vastleggen, omdat dit sommige ontwikkelingen tegenwerkt. Dat sluit ook enigszins aan bij het landelijke beleid, waar de WABO(Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht) een stuk soepeler is dan eerdere regelgeving. Door hierbij aan te sluiten en ook voor de bestaande voorraad soepeler op te treden hoopt de gemeente aanpassingen en verduurzaming te stimuleren. Er zijn te lang woningen gebouwd voor specifieke doelgroepen, deze woningen zijn vaak niet levensloopgeschikt. Door een verlaagde grondprijs voor levensloopgeschikte woningen in te voeren kan deze ontwikkeling bij nieuwbouw worden tegengegaan. De gemeente Bergeijk wil samen met de andere Kempengemeenten in 2025 energieneutraal zijn. In de bestaande voorraad is daarvoor in 2025 een energiebesparing van 40% t.o.v. 2007 nodig (Kempengemeenten, 2009). Het stimuleren van verduurzaming en aanpassing van de bestaande woningen gaat het best via de dorpsraad omdat deze en betere vertrouwensband met de burgers hebben. De dorpsraad Riethoven XVII


SRE

heeft al een ‘woonraad’ opgericht om de leegstand in bestaand vastgoed tegen te gaan door te transformeren. Het is daarnaast belangrijk dat de toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad ook landelijk wordt opgepakt. Zo kan er lokaal sneller progressie worden gemaakt.

XVIII


SRE

Bijlage IV: Gesprek Woningcorporatie Op 23 mei ben ik in gesprek gegaan met mevr. Haast van woningcorporatie Woningbelang in Valkenswaard. Dit gesprek verschilt van de gesprekken met gemeenteambtenaren. In dit gesprek is er geen vaste lijst met vragen gehanteerd. Vragen zijn ter plaatse bedacht. Mevr. A. Haast Woningcorporatie Woningbelang Valkenswaard Functie: Beleidsmedewerker

datum: 23 mei 2013

Welke aandacht besteed woningcorporatie woningbelang aan haar bestaande voorraad? Bij Woningbelang hebben we een Strategisch Voorraad Beleid. Op dit moment zijn we bezig met een toekomstvisie daar op. We kijken daarbij naar wat onze doelgroepen zijn en hoe onze huidige voorraad daarbij aansluit. Als woningcorporatie zijn wij er voor de mensen die zelf niet in staat zijn om geschikte woonruimte te vinden in de vrije markt. Kortom wij zijn er voor huishoudens met een inkomen beneden de €34.000. Wij zijn echter van mening dat ook de inkomens tussen de €34.000 en €43.000 euro op dit moment onvoldoende in staat zijn om een eigen woning te kunnen betalen. Daarom vinden we dat zij ook tot onze doelgroep behoren. Vervolgens kijken we in onze toekomstvisie naar hoe we verwachten dat deze doelgroepen zich in de toekomst ontwikkelen. Daar maken we verschillende scenario’s voor. Die scenario’s verschillen op het gebied van de economische situatie, het overheidsbeleid en diverse andere zaken. Hierbij gaat het vooral over de hoeveelheid woningen die we verwachten nodig te hebben. Hoe wordt er bij Woningbelang beoordeeld of woningen toe zijn aan renovatie? We beoordelen onze woningvoorraad met een verhuurniveau. Op basis van deze verhuurniveau’s kijken we of er iets aan de woning moet veranderen. Dan kan er gekozen worden voor het doorverhuren, transformeren of slopen van woningen. Bij transformeren stijgt de woning weer in verhuurniveau en dat betekent dat deze woning weer een langere termijn verhuurbaar is. Welke ontwikkelingen verwacht u dat in de toekomst plaats zullen vinden die invloed hebben op de woonwensen van ouderen? Op dit moment bestaat ons woningbezit voor 67% uit eengezinswoningen. Het zou goed kunnen dat door de vergrijzing mensen eerder gaan kiezen voor kleinere woningen. Dat zouden dan appartementen kunnen zijn. Van de andere kant zien we ook dat mensen ouder dan ongeveer 55 jaar heel graag in dezelfde woning blijven wonen. Daardoor zijn er aanpassingen gewenst aan deze woningen. Sommige aanpassingen zijn in bestaande woningen echter niet mogelijk, je ziet dat ouderen dan vaak ook bereid zijn hun eisen bij te stellen. Door de dalende huizenprijzen kunnen mensen hun woning moeilijk verkopen. Dat zorgt ervoor dat ouderen minder snel willen verhuizen naar een huurwoning. Ik denk ook dat aanpassingen aan de bestaande woningvoorraad gericht moeten zijn op flexibiliteit voor alle doelgroepen. Zo zou het bijvoorbeeld kunnen dat in de toekomst eenpersoonshuishoudens er voor kiezen om samen in een huis te gaan wonen. Het is dan echter wel belangrijk dat er twee even grote slaapkamers zijn. Een probleem dat je dan vaak tegen komt is dat leefruimtes en slaapruimtes boven elkaar zitten. Deze woningen horen ook het vaakst tot onze risicocomplexen. Risicocomplexen zijn de complexen waarvan het eerst van verwachten dat ze, zodra de vraag minder wordt, leeg komen te staan. Wat doen jullie als woningcorporatie aan verduurzaming van de woningvoorraad? We passen in onze woningen energiebesparende maatregelen(=EBM) toe. De meeste winst is te behalen op de oudste woningen, daar concentreren we ons dan ook het liefst op. Om iets te kunnen doen moet echter 70% van de huurders meedoen. Vaak blijken huurders niet geïnteresseerd in de verlaging van de energierekening wanneer dit een stijging van de huur met zich meeneemt. Dat is XIX


SRE

erg opvallend omdat de totale uitgaven dalen. Oorzaak bij vooral oudere mensen is dat ze niet zitten te wachten op allerlei werkzaamheden in en aan hun woning. We hebben daardoor als corporatie ervoor gekozen om het anders aan te gaan pakken. Het aanbrengen van EBM nemen we nu mee bij het planmatig onderhoud. Er wordt dan een standaard pakket toegepast. Daarnaast is er een keuzepakket dat per woning extra kan worden toegevoegd. De huurverhogingen voor deze EBM’s hebben we gestandaardiseerd zodat er geen onduidelijkheid ontstaat onder huurders over deze prijzen. Zodra er vervolgens een andere bewoner de woning gaat betrekken wordt tijdens het mutatie-onderhoud het volledige pakket toegepast. Belangrijk bij het aanpassen tijdens het planmatig onderhoud is dat we ons vooral richten op het betere comfort van een duurzame woning. Mensen blijken hier meer gevoelig voor dan voor een daling van de energielasten. Heeft de verhuurderheffing nog gevolgen voor het beleid met betrekking tot de bestaande woningvoorraad van Woningbelang? Niet zo zeer, bij Woningbelang proberen we met name door efficiëntere bedrijfsvoering te besparen op de lasten. We maken dan ook niet grootschalig gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Bij woningbelang streven we namelijk naar een huur van maximaal 71% van de maximaal redelijke huurprijs. Gemiddeld zitten we nu op 55% van de maximaal redelijke huurprijs. We hebben dus wel nog ruimte om een klein beetje te stijgen. Waar we met name op proberen te besparen zijn arbeidskosten, huisvestingskosten en onderhoudskosten. Bij de onderhoudskosten proberen we bijvoorbeeld objectief te kijken of dat uitbesteden van bepaalde werkzaamheden niet goedkoper kan zijn. Verder proberen we de bedrijfsvoering meer te standaardiseren. We kijken dus kritisch naar welke processen we doorlopen en welke werkzaamheden daarbij wel en niet nodig zijn.

Conclusies Er moet voorzichtig worden omgegaan met het in kaart brengen van de eisen van ouderen. Vaak zijn ze bereid eisen bij te stellen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. We zouden meer moeten denken aan flexibele woningen die geschikt zijn voor diverse doelgroepen. Dit levert in de toekomst vele voordelen op omdat je niet meer afhankelijk bent van de doelgroep waarvoor de woning is gebouwd. Huurders zijn vaak niet bereid om mee te werken aan het toepassen van energiebesparingsmaatregelen. De reden daarvan is dat ze het ongemak tijdens het werk aan de woning niet gewenst vinden. Zelfs een verlaging van de maandlasten helpt vaak niet om hen te overtuigen. Het toepassen van een energiebesparingspakket tijdens het planmatig onderhoud is een geschikte oplossing om toch energie te kunnen besparen.

XX


SRE

Bijlage V: Stroomschema’s Bouwkwaliteit Constatering

Eigendomssituatie Particulier Probleemsituatie

Voldoende bouwkwaliteit?

Vlekkenkaart bouwtechnische kwaliteit

Onderzoek

Woningcorporaties

Acties Informeren Stimuleren Strategisch voorraadbeheer Dialoog Leefomgeving Stimuleren

Beleggers

Dialoog

D.m.v. Buurtbijeenkomsten Laagrentende lening Verbeteringsconcepten Kluswoning Verbeteringsconcepten Prestatieafspraken Samen met gemeente Verbetering sociale controle Verbeteringsconcepten Prestatieafspraken Convenant

Werkgroep bestaande woningvoorraad

In onderstaand stroomschema de procesmatige aanpak van de bestaande woningvoorraad die op het gebied van kwaliteit niet voldoet.

XXI


SRE

Onderzoek

Constatering

Concreet

Voldoende seniorenwoningen?

Woon- en vergrijzingsonderzoek

Geschikt wonen Tekort Verzorgd wonen Beschermd wonen Potentieel Voorzorgstekort maatregelen

Geen tekort

Geschikt wonen

Woningoverschot Evenwicht kwaliteitstekort

Mogelijke oplossingen Toevoegen nieuwe woningen Aanbouwen slaap- en badkamer Portiekflats aanpassen Domotica-toepassingen Woongemeenschap Kangoeroewoningen Verzorgingshuis Toevoegen nieuwe woningen Aanbouwen slaap- en badkamer Portiekflats aanpassen Zijn er voldoende voorzieningen? Oorzaak? Aantrekkelijke omgeving voor senioren? Aantrekken senioren handhaven evenwicht PDCA-cyclus5 Adviezen Stec Groep

Flexibiliteit bestemmingsplannen

Vergrijzing

5

PDCA staat voor Plan, Do, Check, Act. Dit staat voor een cyclus waarbij een situatie wordt gemonitord en indien nodig er ingrepen worden gedaan om deze situatie te handhaven.

XXII


SRE

Individualisering Constatering Oorzaak

Gevolgen? Behoefte Ruim blijven wonen

Vergrijzing

Alleenstaanden Kleine huishoudens (div. samenstellingen)

Behoefteonderzoek

Toename een- en tweepersoonshuishoudens

Onderzoek huishoudenssamenstelling

Onderzoek

Kleiner wonen (i.c.m. zorg) Appartementen Kleine woningen Sociale huurwoning

Aanpassingen Domotica Aanpassingen voor geschikt wonen Woningsplitsing (kangoeroewoning) Ondersteunde woongemeenschap Beschermd wonen Renovatie (met aanpassing plattegronden) Woningsplitsing Sloop en vervangende nieuwbouw Toevoegen sociale huurwoningen

Bevolkingsonderzoek

XXIII


SRE

Duurzaamheid en energiebesparing Sector Verbetering nodig/mogelijk

Constatering Waar liggen prioriteiten?

Duurzaamheidsdoelstellingen

Onderzoek

Acties Informeren

Koopsector Stimuleren

Prestatieafspraken Huursector

Stimuleren

D.m.v. Buurtbijeenkomsten dorpsraad Informatiebijeenkomsten gemeente Collectieve inkoop Subsidie Duurzaamheidslening ESCO's (marktpartijen) Met corporaties en beleggers Aantrekkelijke voorwaarden bijv. bij nieuwbouw Subsidie GPR Gebouw

XXIV

Projectplan afstudeerstage SRE

Bijlage VI: Projectplan

Student: Jeroen In den Kleef (0919721) Bouwtechnische Bedrijfskunde Stagebegeleider: Ed Loijens Tweede Beoordelaar: Eeg Peters Bedrijfsmentor: Simon Wessels


Inhoudsopgave 1.

Situatieschets en achtergronden .................................................................................................... a

2.

Probleemstelling.............................................................................................................................. a

3.

Opdracht .......................................................................................................................................... b

4.

Projectgrenzen en Randvoorwaarden.............................................................................................. c

5.

Projectactiviteiten ............................................................................................................................ c

6.

GOKITR............................................................................................................................................. d 6.1

Geld ......................................................................................................................................... d

6.2

Organisatie .............................................................................................................................. d

6.3

Kwaliteit ................................................................................................................................... d

6.4

Informatie ................................................................................................................................ e

6.5

Tijd ........................................................................................................................................... e

6.6

Risico........................................................................................................................................ e

Bijlage I: Programma van Eisen ................................................................................................................ f


1.

Situatieschets en achtergronden

Doordat de afgelopen jaren minder nieuwbouw heeft plaatsgevonden is de aandacht voor de bestaande woningvoorraad gestegen. Het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE), dat beleid maakt voor de 21 gemeentes in de regio Eindhoven, heeft de bestaande woningvoorraad dan ook als aandachtspunt in de Regionale Woonvisie 2012-2020 opgenomen. Doordat men tot nu toe vooral gericht was op nieuwbouw is er nooit voldoende aandacht geweest voor de bestaande woningvoorraad. In de toekomst zullen er vanwege diverse ontwikkelingen in de leefomgeving andere eisen worden gesteld aan woningen. Uit eerder onderzoek is gebleken dat de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad onvoldoende is en dat er een opgave ligt om deze geschikt te maken voor de toekomst (Lamé, 2012). De vraag is dus hoe men de woningvoorraad van de regio Eindhoven toekomstbestendig kan maken. Dit is noodzakelijk om goed te kunnen blijven concurreren met andere innovatieve regio’s in de wereld. Daarnaast vindt er te weinig vervangingsnieuwbouw plaats om op acceptabele termijn de woningvoorraad te kunnen vervangen. Een belangrijke reden waarom nooit eerder aandacht aan de bestaande voorraad is besteed is bijvoorbeeld dat nieuwbouw jarenlang een veel aantrekkelijkere optie was. Daardoor werd alle aandacht afgeleid van de bestaande woningvoorraad. Het was veel interessanter om er voor te zorgen dat er voldoende woningen waren dan om ervoor te zorgen dat de bestaande woningen ook bleven voldoen aan de vraag. Er is sprake van allerlei ontwikkelingen zoals vergrijzing, krimp en veranderende behoeftes. De vraag is dus dynamisch, het aanbod verandert echter niet mee. De markt voor renovatie en onderhoud omvatte tot nu toe slechts 10% van de totale bouwproductie. Omdat de nieuwbouw gevoelig blijkt voor politieke en economische onzekerheden dringt het besef steeds verder door dat de bestaande voorraad meer aandacht verdient. Er moeten dus nieuwe mogelijkheden worden gevonden om het aantrekkelijker te maken om te investeren in de bestaande woningvoorraad. Daarnaast is het van belang dat gemeenschappelijke doelen van diverse partijen in kaart worden gebracht. Op deze manier kan draagvlak worden gevonden en indien dit niet aanwezig is kan worden onderzocht wat er nodig is om dit draagvlak te creëren. Woningen worden in theorie gebouwd met een levensduur van vijftig jaar. Hierbij gaat het om de economische levensduur. Binnen deze periode is het belangrijk dat het product blijft voldoen aan de vraag, hier is planmatig onderhoud voor nodig. Bij verhuurders wordt het beheer van woningen constant afgestemd op de marktvraag. Particulieren passen hun woning aan op eigen wensen. Na de periode van vijftig jaar zijn woningen volledig afgeschreven. Dat betekent echter niet dat ze niets meer waard zijn. Het kan vaak beter zijn om de woningen aan te passen en de exploitatieperiode te verlengen, dan om ze te vervangen. Er is een oplossing nodig om de levensduur van woningen te verlengen omdat het niet mogelijk blijkt te zijn om woningen na vijftig jaar te vervangen door nieuwe. De regio Eindhoven heeft een woningvoorraad bestaande uit ruim 317.000 woningen. Dit betekent dat theoretisch gezien jaarlijks 1/50ste deel van deze voorraad vervangen zou moeten worden. Dat is dus de nieuwbouw die moet plaatsvinden exclusief de toevoegingen om groei op te a

Projectplan afstudeerstage SRE vangen. Alleen voor vervangingsnieuwbouw is er dus een jaarlijkse productie van ruim 6.000 woningen nodig. Deze productie wordt al jaren lang niet gehaald (Verbruggen & Galama, 2012).

2.

Probleemstelling

Er wordt op dit moment te weinig aandacht besteedt aan de bestaande woningvoorraad in de regio Eindhoven. Dit leidt tot veroudering van de voorraad en een slechte kwaliteit. Het SRE wil onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor transformatie en vernieuwing van de bestaande woningvoorraad.

3.

Opdracht

De hoofdopdracht kan als volgt worden omschreven: Het ontwikkelen van een handvat voor het SRE op basis waarvan zij in de toekomst gemeentes en andere partijen kan adviseren en sturen met betrekking tot de transformatie en vernieuwing van de bestaande woningvoorraad. De opdracht bestaat uit vier deelopdrachten -

Een analyse van de bestaande voorraad; Een SWOT-analyse van de bestaande voorraad en ontwikkelingen met betrekking tot wonen; Het onderzoeken van mogelijke transformaties en vernieuwingen; Het onderzoeken van de haalbaarheid van mogelijke aanpassingen.

In eerste instantie wordt deskresearch gedaan, de uitwerking van de diverse deelopdrachten zal als volgt worden aangepakt: Analyse bestaande voorraad In deze analyse wordt de voorraad in kaart gebracht zodat de lezer van het rapport een beeld heeft bij de bestaande voorraad in grote lijnen. Er wordt algemene informatie gegeven over de omvang van de woningvoorraad en de verdeling in eigendomssituatie. SWOT-analyse van bestaande voorraad en ontwikkelingen m.b.t. wonen In deze SWOT-analyse wordt onderzocht welke sterktes en zwaktes er zijn in de bestaande voorraad, ook in relatie tot de omgeving. Hiervoor is verdere analyse nodig. Daarnaast wordt onderzocht welke kansen en bedreigingen er nu en in de toekomst zullen zijn. Deze vloeien voort uit de ontwikkelingen die plaatsvinden met betrekking tot het wonen. Hiervoor worden trends die te maken hebben met wonen onderzocht. Er zijn daarvoor diverse trendrapportages van gemeentes, SRE, Provincie en bedrijven beschikbaar. Noodzaak van meer aandacht voor bestaande voorraad Om er voor te kunnen zorgen dat het rapport meer draagvlak krijgt zal in dit hoofdstuk worden beschreven wat er gebeurt indien men niet meer aandacht aan de bestaande woningvoorraad gaat besteden. Deze stap moet worden gemaakt omdat anders de noodzaak niet duidelijk is om veranderingen aan te brengen. b

Projectplan afstudeerstage SRE Onderzoeken mogelijke transformaties en vernieuwingen Nadat er een gedegen SWOT-analyse is gemaakt en er een visie met uitgangspunten is vastgesteld kan er verder worden gegaan met het onderzoeken van mogelijke transformaties en vernieuwingen om de woningvoorraad geschikter te maken voor de toekomst. Deze aanpassingen moeten inspelen op kansen en bedreigingen en ook gebruik maken van trends. Onderzoeken van de haalbaarheid van mogelijke transformaties en vernieuwingen Nadat de mogelijke transformaties en vernieuwingen in kaart zijn gebracht kan worden onderzocht of deze ook haalbaar zijn. Omdat dit gaat over de totale woningvoorraad en aanpassingen die niet altijd los van elkaar kunnen worden gezien is gekozen om voor enkele aanpassingen verder uit te werken wat gemeentes er mee kunnen doen. In alle deelopdrachten kunnen gesprekken / interviews met relevante partijen zoals woningcorporaties, gemeentes of makelaars een toegevoegde waarde hebben voor het onderzoek. Omdat zij in de dagelijkse realiteit van dit vraagstuk opereren hebben zij wellicht goede aanvullingen op het onderzoek.

4.

Projectgrenzen en Randvoorwaarden

Dit onderzoek beperkt zich tot de SRE-regio. Deze regio bestaat uit de 21 gemeentes gelegen in Zuidoost-Noord-Brabant te weten: Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Eindhoven, Geldrop – Mierlo, Gemert – Bakel, Heeze – Leende, Helmond, Laarbeek, Nuenen c.a, Oirschot, Reusel – De Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven, Waalre. Het onderzoek beperkt zich tot kwalitatieve aspecten van de woningvoorraad. Er wordt geen onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in aantallen. Er dient echter wel rekening te worden gehouden met verwachte ontwikkelingen in de behoefte. Randvoorwaarden De volgende randvoorwaarden gelden: -

5.

Het onderzoek duurt 90 werkdagen en start op 5 februari 2013; De bevindingen dienen te worden gepresenteerd bij het ambtelijk overleg op 30 mei 2013;

Projectactiviteiten

Om tot het gewenste resultaat te komen zijn er verschillende typen onderzoek die gecombineerd worden. Ten eerste zal er deskresearch worden verricht. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het analyseren van informatie en cijfers over de huidige woningvoorraad (bouwjaar, energielabels etc.). Ook ontwikkelingen in de woonwensen kunnen met deskresearch worden vastgesteld. Daarnaast kan benchmarkonderzoek van toegevoegde waarde zijn. Er kan dan worden bekeken hoe vergelijkbare situaties op andere plaatsen zijn aangepakt en wat daar de knelpunten zijn geweest. Met name het eerste deel van het stageverslag, het vaststellen van uitgangspunten en doelen, zal dus uit deskresearch bestaan. c

Projectplan afstudeerstage SRE Het onderzoek naar de mogelijke transformaties en vernieuwingen wordt gedaan door middel van een combinatie van deskresearch en input van diverse partijen (gemeentes, corporaties en beleggers). Het uitwerken van aanpassingen kan door input van diverse partijen meer invulling worden gegeven, zo kunnen ervaringen van woningcorporaties en gemeentes helpen om meer inzicht te geven in gevolgen van bepaalde aanpassingen. Op basis van deze onderzoeken kunnen conclusies worden getrokken en kunnen adviezen worden gegeven over hoe gemeentes en relevante partijen in de toekomst kunnen worden aangestuurd. De partijen die voor het onderzoek benadert zullen worden zijn: Gemeente Eindhoven Randgemeente Landelijke gemeente Woningcorporatie

6.

GOKITR

In dit hoofdstuk worden de beheers elementen; Geld, Organisatie, Kwaliteit, Informatie, Tijd en Risico toegelicht m.b.t. de stage.

6.1

Geld

De stagiair en het stage verlenende bedrijf zijn een stagevergoeding overeengekomen, deze is opgenomen in de stage overeenkomst. Drukwerk en inbinden van documenten kan intern plaatsvinden.

6.2

Organisatie

Samenwerkingsverband Regio Eindhoven is een samenwerking van 21 gemeenten die streven naar een integraal beleid van alle gemeentes om zo van de regio Eindhoven een excellente regio te maken die uitblinkt op het gebied van creativiteit, innovatie en technologie. De stage vindt plaats op de afdeling ‘Ruimte en Wonen’. De stage zal van start gaan op 5 februari 2012 en zal 90 dagen duren. Stagebegeleider: Ed Loijens ([email protected]) Tweede Beoordelaar: Eeg Peters ([email protected]) Bedrijfsmentor: Simon Wessels ([email protected]) Adres: Keizer Karel V Singel 8 5615 PE EINDHOVEN

6.3

Kwaliteit

De kwaliteit van het eindproduct wordt gegarandeerd doordat er wekelijks de mogelijkheid is om met de bedrijfsmentor overleg te voeren over de stage opdracht. Het product tussentijds worden d

Projectplan afstudeerstage SRE aangeboden aan de bedrijfsmentor zodat hij het door kan lezen van feedback kan voorzien. Daarnaast wordt het product ook in concept bij de stagebegeleider ingeleverd zodat deze, voordat het definitieve eindproduct wordt aangeboden, ook nog feedback kan geven. Indien deze feedback goed wordt verwerkt zal dat de kwaliteit van het eindproduct positief beïnvloeden. Ook zal de stagebegeleider meerdere malen een bezoek aan het bedrijf brengen voor een gesprek met stagiair en bedrijfsmentor. In deze gesprekken zal ook de voortgang worden besproken.

6.4

Informatie

Wekelijks wordt de voortgang van het verslag besproken door de bedrijfsmentor en stagiair. Van beide kanten wordt informatie uitgewisseld. De stagiair informeert de bedrijfsmentor over de verrichte werkzaamheden en het resultaat. Daar tegenover staat dat de bedrijfsmentor de stagiair voorziet van sturing in zijn werkzaamheden. Dit kan bijvoorbeeld door advies te geven over nieuwe werkzaamheden die de stagiair moet verrichten.

6.5

Tijd

In deze planning wordt de tijd weergegeven in jaarweken: Week 6: Oriëntatie op en analyse van het probleem. Eerste bezoek stagebegeleider. Week 7: Oriëntatie op en analyse van het probleem. Week 8: Vaststellen uitgangspunten en gewenste transformaties/doelen (deskresearch). Week 9: Vaststellen uitgangspunten en gewenste transformaties/doelen (deskresearch). Week 10: Vaststellen uitgangspunten en gewenste transformaties/doelen (deskresearch). Week 11: Vaststellen uitgangspunten en gewenste transformaties/doelen (deskresearch). Week 12: Vaststellen uitgangspunten en gewenste transformaties/doelen (deskresearch). Eerste terugkomdag. Week 13: Dialoog met betrokken partijen. Week 14: Dialoog met betrokken partijen . Tweede bezoek stagebegeleider. Week 15: Dialoog met betrokken partijen en haalbaarheid onderzoeken. Tweede bezoek stagebegeleider. Week 16: Dialoog met betrokken partijen. Week 17: Haalbaarheid onderzoeken. Tweede terugkomdag. Week 18: Haalbaarheid onderzoeken. Opstellen conceptverslag. Week 19: Opstellen conceptverslag. Week 20: Opstellen en inleveren conceptverslag. Week 21: Verwerken feedback, opstellen definitief verslag en presentatie. Week 22: Verwerken feedback en opstellen definitief verslag. Derde bezoek stagebegeleider en presentatie bij SRE. 30 mei presentatie bij Ambtelijk overleg met achteraf discussie. Week 23: Verwerken feedback en opstellen definitief verslag. Week 24: Verwerken feedback en opstellen definitief verslag. Week 25: Stage op maandag, daarna geen werkzaamheden (voorbereiden eindgesprek). Week 26: Eindgesprek op woensdag.

6.6

Risico

Het is erg belangrijk om risico’s in kaart te brengen zodat hierop tijdens de stageperiode gestuurd kan worden. e

Projectplan afstudeerstage SRE -

Het risico dat er onvoldoende kwaliteit wordt geleverd is uitgesloten in par. 6.3; Het is moeilijk de grenzen van de werkzaamheden van tevoren aan te duiden, in het wekelijkse overleg met de bedrijfsmentor kan dit onderwerp ter sprake komen zodat de stagiair niet ‘afdwaalt’.

Bijlage VI.I: Programma van Eisen In het Programma van Eisen wordt beschreven wat de verwachtingen van het SRE zijn m.b.t. de werkzaamheden die de stagiair zal uitvoeren. Van de stagiair wordt een representatief en taalcorrect rapport verwacht met daarin minimaal de volgende zaken: -

-

Een analyse van de ontwikkelingen die nu en in de toekomst plaats zullen vinden met betrekking tot het wonen en daarnaast een analyse van hoe deze ontwikkelingen aansluiten bij de bestaande voorraad; Duidelijk maken waar het mis gaat wanneer er niets wordt veranderd; Het in kaart brengen van mogelijke aanpassingen om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken; Creatieve oplossingen voor problemen waar men tijdens het onderzoek tegen aan loopt; Een advies over welke aanpassingen er nodig zijn en waarop het beleid zich het beste zou kunnen richten.

f

(Ver)bouwen aan de toekomstige woningvoorraad

Recommend Documents