Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel
Eindverslag April 2015
1. Inleiding In april 2014 hebben gemeente Uden, gemeente Veghel en wooncorporatie Area een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Om inzicht te krijgen in de woonwensen is aan alle huishoudens en thuiswonende jongeren tussen 18 en 30 jaar gevraagd een enquête in te vullen. De resultaten van het woonwensenonderzoek zijn inmiddels bekend en dit geeft per kern inzicht in de woonwensen. Om de resultaten van het onderzoek uit te werken in Odiliapeel, zijn gemeente Uden en Area in gesprek gegaan met de bewoners van het dorp. De centrale vraag is wat er op korte en lange termijn moet gebeuren op het gebied van wonen in Odiliapeel, om de woonwensen zoveel mogelijk waar te maken. Elke bewoner van Odiliapeel kan hierover meedenken en meepraten. Tijdens de eerste bijeenkomst hebben we ons gericht op de volgende thema’s: huurwoningen, koopwoningen, doorstroming en kavels. Hieruit zijn tien belangrijke onderwerpen voor de toekomst van het wonen in Odiliapeel naar voren gekomen. Tijdens de tweede bijeenkomst hebben we ons in deze onderwerpen verdiept en vragen behandeld die de tien belangrijke onderwerpen naar boven brachten. De bewoners hebben in de derde bijeenkomst aangegeven welke woningtypologieën prioriteit hebben in Odiliapeel.
2. Feiten en cijfers 2.1 Bevolking Tabel 1: Prognose bevolkingsontwikkeling (t.o.v. 2014) van Odiliapeel (Primos november 2014) Jaar
2014
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Aantal inwoners
1997
1961
1959
1922
1883
1870
1855
-2%
-2%
-4%
-6%
-6%
-7%
Procentuele groei t.o.v. 2014
Odiliapeel krijgt volgens deze prognose te maken met bevolkingskrimp, zowel op korte als op lange termijn. 2.2 Huishoudens Tabel 2: Prognose huishoudensontwikkeling (t.o.v. 2014) van Odiliapeel (Primos november 2014) Jaar Aantal inwoners
2014
2015
2020
2025
2030
2035
2040
751
760
811
849
861
871
862
1%
8%
13%
15%
16%
15%
Procentuele groei t.o.v. 2014
Deze prognose voorziet een groei van het aantal huishoudens in Odiliapeel tot 2035. Tussen 2035 en 2040 vlakt de groei af. Figuur 1: Vergelijking bevolkings- en huishoudensontwikkeling (Primos november 2014)
20% 15% 10% Huishoudens 5% Bevolking 0% 2015
2020
2025
2030
2035
-5% -10%
Een vergelijking tussen de ontwikkeling van het aantal inwoners en de ontwikkeling van het aantal huishoudens laat zien dat er in 2040 ten opzichte van 2014 meer huishoudens zijn voor een kleiner aantal inwoners, waarmee er sprake is van gezinsverdunning (voorname oorzaak langere levensverwachting).
We onderscheiden de volgende vier huishoudenssamenstellingen:
Starters (1- en 2-persoonshuishoudens tot en met 29 jaar)
Gezinnen (3- en meer-persoonshuishoudens)
1- en 2-persoonshuishoudens (30-65 jaar)
Senioren (65+'ers)
Figuur 2: Vergelijking relatieve huishoudensontwikkeling per doelgroep (Primos november 2014)
Volgens de Priomos prognose schommelt het aantal starters in Odiliapeel licht tussen de 30 en 36 startende huishoudens. Op lange termijn blijft het aantal starters stabiel. Het aantal gezinnen neemt af van 338 tot 216 huishoudens in 2035. Na 2035 stabiliseert het aantal gezinnen. Tot 2030 ligt het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens hoger dan de 213 huishoudens in 2014. Na 2030 is er sprake van een daling tot 192 huishoudens in 2035. Het aantal senioren groeit fors van 185 huishoudens in 2014 tot 432 huishoudens in 2035. Ook na 2035 zet deze groei door. 2.3 Woningvoorraad Woningvoorraad naar eigendom (Bron: Woz 1-1-2013): Koop:
ca. 645
85,5%
Huur:
ca. 110
14,5%
De woningvoorraad van Odiliapeel bestaat voornamelijk uit koopwoningen. Er zijn relatief minder huurwoningen dan in Volkel en Uden.
Figuur 3: Woningvoorraad van Odiliapeel naar woningtype (Woz 1-1-2013)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Vrijstaand 2/1 kap rij- en hoek appartementen overige woningen
Passend bij een dorp zoals Odiliapeel, kent het dorp relatief veel vrijstaande woningen en 2-onder-1kappers en weinig rij- en hoekhuizen. Er zijn daarnaast relatief weinig appartementen in Odiliapeel. Figuur 4: Woningvoorraad van Odiliapeel naar prijs (Woz 1-1-2013)
0%
5% 10% 15% 20% 25% 30%
< €185.000 Koop
€185.000 < €275.000 €275.000 < €350.000 €350.000 < € 425.000 > € 425.000
Huur
< €536 €536 < €680 > €680 Onbekend
Er zijn relatief weinig goedkope woningen in Odiliapeel. Koopwoningen zijn er voornamelijk in het midden- en dure segment. De huurwoningvoorraad is niet groot, maar bestaat wel voornamelijk uit sociale huurwoningen.
Woningvoorraad Area Tabel 3 geeft het aantal woningen van Area in Volkel aan. In Figuur 3 zijn de woningen van Area aangegeven in het groen (grondgebonden woningen) en geel (appartementen). Tabel 3: Woningvoorraad van Area (2014) Woningtype
Aantal
Eengezinswoningen
60
Grondgebonden seniorenwoningen
12
Appartementen
37
Totaal
109
Figuur 3: Huurwoningen van Area in Odiliapeel
Op een leeggekomen woning kwamen de afgelopen drie jaar gemiddeld 15 reacties, gemiddeld 2 reacties voor een appartement en 38 reacties voor een eengezinswoning. Van de 26 leeggekomen woningen zijn er 16 woningen verhuurd aan inwoners uit Odiliapeel. De volgende tabel geeft weer waar de mensen, aan wie woningen van Area zijn verhuurd, vandaan komen. Tabel 4: Vorige woonplaats van nieuwe huurders in Odiliapeel (afgelopen 3 jaar) Plaats
Aantal
Percentage
16
62%
Uden
3
12%
Overig
7
26%
Odiliapeel
De afgelopen drie jaar waren er ongeveer 31 actief woningzoekenden1 uit Odiliapeel (zij reageren ook op woningen in bijv. Uden). 17 van de 31 actief woningzoekenden zijn starters. Daarnaast zijn van de actief woningzoekenden 2 mensen momenteel huurders en 12 personen kopers. Van de actief woningzoekenden zijn 17 personen tussen de 21 en 30 jaar.
1
Definitie actief woningzoekende: Iemand die minimaal 1 keer in het afgelopen jaar op een woning heeft
gereageerd.
3. Woonwensen In kader van het woonwensenonderzoek dat in april 2014 door gemeente Uden, gemeente Veghel en wooncorporatie Area is uitgevoerd, zijn in Odiliapeel alle zelfstandige huishoudens en alle thuiswonende jongeren tussen 18 en 30 jaar gevraagd om een enquête in te vullen. Hiernaast zijn personen die de gemeente in de afgelopen 2 jaar hebben verlaten (door middel van een steekproef) en pendelaars gevraagd om een enquête in te vullen. De respons is voldoende geweest om representatieve uitspraken te doen op het niveau van Odiliapeel. 727 zelfstandige huishoudens zijn aangeschreven, wat een respons van 126 opleverde. Daarnaast hebben 222 thuiswonende jongeren een brief ontvangen, wat 20 reacties opleverde. De respons van vertrekkers en pendelaars was lager en deze uitkomsten zijn slechts indicatief. De resultaten van het onderzoek voor Odiliapeel zijn hieronder toegelicht. Verhuisgeneigdheid Tabel 5: Verhuisgeneigdheid (Woonwensenonderzoek 2014 Companen) Ja
Misschien
Bij geschikt
Nee
Totaal
aanbod Odiliapeel
Gemeente Uden
8%
10%
9%
73%
100%
12%
19%
12%
56%
100%
Vergeleken met de hele gemeente is de verhuisgeneigdheid in Odiliapeel laag. Kernbinding De kernbinding in Odiliapeel is groot. Van de zelfstandige huishoudens geeft 65% aan in het dorp te willen blijven wonen, 26% zou naar een wijk in Uden willen verhuizen en 1% naar Veghel. De overige 8% heeft geen voorkeur binnen de gemeente. Ook voor starters is de kernbinding groot. Van de starters geeft 60% aan binnen het dorp te willen blijven wonen, 25% wil niet binnen het dorp blijven wonen en 15% weet het niet. Verhuismotieven (top 10) De respondenten hebben de volgende tien redenen aangegeven als reden om te verhuizen: 1.
Gezondheidstoestand/afhankelijkheid zorg (17%)
2.
De woning is te duur (16%)
3.
De woning is te groot (14%)
4.
Te grote of bewerkelijke tuin (11%)
5.
Mijn huidige woning is niet geschikt voor ouderen (10%)
6.
Ik woon te ver van het centrum (9%)
7.
Te weinig speelplekken (8%)
8.
Geen of een te kleine tuin (8%)
9.
De woning is te klein (7%)
10. De woning vergt veel onderhoud (7%) Een deel van de meest genoemde verhuismotieven hebben verband met het grote aantal ruime kavels en vrijstaande woningen dat er in Odiliapeel is.
Gewenste woning Van de 126 respondenten hebben er 38 een verhuiswens. Er is een verschuiving te zien van eengezinswoningen in het koopsegment naar goedkope huurwoningen (appartementen en eengezinswoningen). Naar goedkope eengezinswoningen (koop) is heel weinig vraag, terwijl er voor eengezinswoningen (koop) van 225.000 tot 275.000 wel nog een grote vraag is. Duurdere appartementen zijn ook gewenst. Verder valt op dat er totaal geen vraag is naar seniorenwoningen laagbouw. Figuur 5: Huidige en gewenste woning zelfstandige huishoudens MET verhuiswens (Woonwensenonderzoek 2014 Companen) 0%
5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Eengezinswoning < €700 Huur
Eengezinswoning > €700 Appartement < €700 Appartement > €700 Seniorenwoning laagbouw Eengezinswoning < €185.000
Huidige woning
Eengezinswoning €185.000 tot €225.000 Koop
Eengezinswoning €225.000 tot € 275.000
Gewenste woning
Eengezinswoning € 275.000 tot €350.000 Eengezinswoning > €350.000 Appartement < €185.000 Appartement > €185.000 Seniorenwoning laagbouw
Starters zijn vooral geïnteresseerd in goedkope huur- en koopwoningen. Vanwege de lage respons van starters zijn deze gegevens indicatief. Figuur 6: Gewenste woning starters MET verhuiswens (Woonwensenonderzoek 2014 Companen) 0%
Huur
Eengezinswoning < €700 Eengezinswoning > €700 Appartement < €700 Appartement > €700 Eengezinswoning < €185.000 Eengezinswoning €185-225.000 Koop
Eengezinswoning €225-275.000 Eengezinswoning €275-350.000 Eengezinswoning > €350.000 Appartement < €185.000 Appartement > €185.000
5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
4. Behandeling thema’s In een interactieve sessie (d.d. 19 januari 2015) hebben bewoners van Odiliapeel meegedacht over een aantal thema’s die met de toekomst van het wonen in het dorp te maken hebben. Hun observaties, ideeën, gedachten en verwachtingen hebben ze op post-its geschreven en deze op grote posters geplakt (zie bijlage 1). Op deze manier hebben we vier thema’s behandeld: huurwoningen, koopwoningen, doorstroming en kavels. Binnen de thema’s huurwoningen en koopwoningen hebben we onderscheid gemaakt tussen bestaande bebouwing en nieuwbouw. Gezamenlijk hebben we de post-its van alle posters gerubriceerd tot de tien belangrijkste onderwerpen. De rubricering heeft de volgende tien belangrijkste onderwerpen opgeleverd:
Betaalbare woningen (huur/koop) of een lagere grondprijs
Het splitsen of het kleiner maken van kavels
Woningen voor starters
Huurwoningen niet verkopen
CPO, meer meedenken
Starten met bouwen! Met of zonder Area.
Huur moet mogelijk zijn voor alle inkomens
Promotie van Odiliapeel
Woningen voor alleenstaanden
Voorrang voor mensen uit Odiliapeel
Vervolgens hebben de bewoners met behulp van stickers aangegeven welke van deze onderwerpen zij het belangrijkst achten voor de toekomst van het wonen in Odiliapeel. De volgende drie onderwerpen kregen de meeste aandacht: ‘Betaalbare woningen (huur/koop) of een lagere grondprijs’, ‘het splitsen of het kleiner maken van kavels’ en ‘starten met bouwen, met of zonder Area’ Figuur 7: De tien belangrijkste onderwerpen voor de toekomst van het wonen in Odiliapeel. Hoe meer stickers, hoe belangrijker de bewoners het vinden.
5. Van doelgroepen naar woningtypen 5.1 Interactief proces In de tweede interactieve sessie (d.d. 2 maart 2015) hebben de bewoners van Odiliapeel per doelgroep aangegeven wat zij associëren met woningen voor deze doelgroep. De bewoners hebben per doelgroep post-its geplakt, waar ze aan de hand van een associatiekaart (zie figuur 8 ) kenmerken van woningen op hebben geschreven. Door vervolgens plenair de post-its te rubriceren, hebben we geconcretiseerd wat we verstaan onder woningen voor starters (tot 30 jaar), gezinnen, 1- en 2-persoonshuishoudens (30-65 jaar) en senioren (65+). Figuur 8: Associatiekaart woningkenmerken t.b.v. interactieve sessie 2 maart 2015
Een aantal van de conclusies die op de posters staan, komt niet naar voren uit de op de poster geplakte post-its. Deze conclusies zijn getrokken naar aanleiding van enkele verdiepende vragen die we hebben gesteld aan de inwoners tijdens het plenair rubriceren van de post-its. De dikgedrukte termen op de posters geven dus de conclusies weer.
5.2 Resultaten
Onder woningen voor starters verstaan de inwoners van Odiliapeel sociale huur rijwoningen (eventueel tijdelijk) en koop rijwoningen goedkoper dan €185.000,- op kavels van ongeveer 100 tot 200 m2. 2onder-1-kappers onder €185.000,- zijn ook genoemd, maar niet realistisch. CPO en kleinschalige projectbouw zijn voorkeuren qua bouwvorm.
De inwoners van Odiliapeel zien sociale huurwoningen op een kavel van ongeveer 120 m2 als woningen voor gezinnen. Daarnaast associëren ze in het koopsegment rijwoningen en 2-onder-1-kappers tussen de €225.000,- en €350.000,- op kavels van ongeveer 200 tot 300 m2 met woningen voor gezinnen. Van deze grote woningen is aangegeven dat ze beschikbaar zijn.
Met 1- en 2-persoonshuishoudens associëren de inwoners van Odiliapeel appartementen in het centrum en koopwoningen van minder dan €185.000,- of tussen de €185.000,- en €225.000,-. Bij de grondgebonden woningen gaat het om een kavelgrootte van ongeveer 100 tot 200 m2. De inwoners hebben meer associaties met nieuwbouwwoningen dan met bestaande woningen voor deze doelgroep, omdat de bestaande bouw vaak te duur of te groot is.
Onder woningen voor senioren verstaan de inwoners van Odiliapeel huurwoningen en betaalbare koopwoningen van minder dan 100 m2. Grondgebonden appartementen en levensloopbestendige woningen zijn genoemde kenmerken. De inwoners vinden het belangrijk dat woningen voor senioren dichtbij het centrum liggen.
6. Prioritering 6.1 Interactief proces Tijdens de derde bijeenkomst kregen de aanwezigen 28 dia’s voorgelegd met daarop twee woningtypologieën. Elke woningtypologie is één keer tegenover elke andere woningtypologie afgezet. Bij elke dia hebben we de vraag gesteld welke van de twee woningtypologieën de hoogste prioriteit heeft. Aanwezigen konden deze vraag telkens beantwoorden door het opsteken van het ‘blauwe’ of het ‘gele’ kaartje. Bij een duidelijke meerderheid kaartjes van één kleur kreeg de betreffende woningtypologie twee stickers in een tabel; bij een (ongeveer) gelijke verdeling kreeg elke woningtypologie 1 sticker. 6.2 Resultaten Uiteindelijk is er een beeld ontstaan van de prioriteit van de verschillende woningtypologieën volgens de bewoners van Odiliapeel. Tabel 6 geeft de uitkomst van de interactieve sessie weer; hoe meer stickers, hoe hoger de prioriteit. Tabel 6: Prioritering van woningtypologieën door bewoners
Toevoeging van sociale huur rijwoningen en koop rijwoningen en 2-onder-1-kappers onder de €225.000,- hebben prioriteit. Toevoeging van huur appartementen van meer dan €700,- en koopwoningen van meer dan €350.000 heeft duidelijk een veel lagere prioriteit.
Bijlage 1: Posters thema’s
