Vastgoed waarde op Graveland Zuid Spaanse Polder Schiedam 23 mei 2012 Desirée Uitzetter
Even voorstellen ….. Stec groep: adviesbureau • Gebieden • Gebouwen • Grond • Geld • …
bedrijventerreinen!!
Wat zien we landelijk … •
aanbod bestaande bedrijfsruimte neemt toe, opname daalt
•
aanbod bedrijventerreinen stabiel, uitgifte daalt
•
ook hier grote verschillen!
•
onderscheid goede en slechte locaties steeds groter
•
tweekoppige markt oud-nieuw
Bedrijventerreinenmarkt minst professionele vastgoedmarkt!
dalende vastgoedwaarde, slecht teken …
kavelgewijze ontwikkeling, geen gebiedsontwikkeling
•
overheidsdominantie
•
ingeslepen cultuur
•
beperkte regionale samenwerking
Opvallend aan Schiedamse markt • krappe markt, leegstand slechts 2%! terwijl een gezonde leegstand 6% is en het Nederlandse gemiddelde iets boven 10% ligt • weinig direct aanbod beschikbaar
Onderstreept het belang van herstructurering voor u en voor de gemeente!!
95% markt is lokaal/regionaal
Bedrijventerreinenmarkt = regionaal
Wat vindt u belangrijk?
Bovendien, kijkend naar investeringen…
industrie
bouw
handel
logistiek
zakelijke diensten
Investeringen die waarde verhogen (o.a.) • Gevel representatief maken (op eenvoudige wijze) • Kleiner oppervlak eigen onderneming en verkoop/verhuur van vrijkomend deel • Verhogen hal naar marktconforme hoogte • Verbeteren uitstraling gebouw en directe omgeving • Flexibel houden gebouw voor omkatten naar kleine ondernemers/bedrijfsruimte
• Parkeren uitbreiden op eigen kavel of collectieve parkeerplaats (garage?) realiseren • Hoog niveau van beveiliging/extra maatregelen zoals collectief hekwerk
Do’s en don’ts
Do’s en don’ts
Courante geschakelde units Goede unitgrootte, goede verhouding kantoorbedrijfsruimte en goede zichtbaarheid en mogelijkheden voor individuele presentatie
Incourante geschakeld units Slechte presentatiemogelijkheden, niet-courante unitgroottes, onhandige verdiepingen en verkeerde verhoudingen kantoor
Nog één …
Nog één …
Incourant logistiek vastgoed Maatpak voor specifieke gebruiker. Heeft op ‘2e hands markt’ te veel beperkingen: lage bouwhoogte (< 10 meter), onhandige situering loading docks, schuine daken.
Courant logistiek vastgoed Courante bouwhoogte van > 10 meter, marktconforme omvang (40.000 m2), loading docks per 1.000 tot 1.500 m2, vloerbelasting minimaal 2,5 ton/m2, sprinklerinstallatie
Pas op voor te veel of te hoge beeldkwaliteitseisen
5 à 10%
20 à 25% 65 à 75%
Bron: database bedrijfsruimtegebruikers in beeld, Stec 2002-2012
Hoe belangrijk is uw pand? • Uitstraling naar klanten • Aantrekken werknemers • Als pensioenvoorziening • …
Denk als belegger …
• Waardestijging geen automatisme
10% aandacht voor nieuw vastgoed
90% aandacht voor bestaand vastgoed
• Onderhoud en investeren noodzakelijk
Hoeveel waardestijging is mogelijk op ‘s Graveland ZuidSpaanse Polder?
• Huurprijs en BAR zijn bepalend voor de (beleggings)waarde en maakt inzichtelijk welke investeringen ‘verantwoord’ zijn
1000
70
900
65
800
60
700
55
600
50
500
45
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Aantal transacties bedrijfsruimte (aantal) Gem. huurprijs Nederland ( euro / m² )
Let op: mix van nieuw en bestaand vastgoed
huurprijs in euro
aantal transacties
Huurprijzen in Nederland …
… en in Schiedam
Goed/nieuwbouw € 85-110
BAR Nederland 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5
8,0 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
BAR bedrijfsruimten West-Nederland
2006
2007
2008
2009
BAR bedrijfsruimten
Haalbaar op uw terrein 7,8 à 9,5% let op sterk verouderde panden richting 11%
2010
Waardeberekening: oud versus nieuw Oud 1 Huur: € 30/m2 BAR: 10,5% Waarde: € 285
Oud 2 Huur: € 50/m2 BAR: 10% Waarde: € 500
Oud 3 Huur: € 55/m2 BAR: 9,5% Waarde: € 580
Nieuw1 Huur: € 75/m2 BAR: 8,0% Waarde: € 940
Nieuw 2 Huur: € 95m2 BAR: 7,9% Waarde: € 1.200
Nieuw 3 Huur: € 100m2 BAR: 7,8% Waarde: € 1.240
Huurprijzen voor diverse functies op bedrijventerrein • Huurprijs kantoren op bedrijventerrein €110-150 /m2 VVO per jaar (nieuwbouw) • Bedrijfsruimte €55-75 /m2 VVO per jaar (nieuwbouw) • Winkels, PDV en showrooms, sterk afhankelijk van locatie (€100-500), gemiddeld €110 tot 180 /m2 VVO per jaar op bedrijventerrein
• Woningen (of werkwonen): 4 tot 8 euro per m2 gbo per maand: 48 tot 96 per m2 gbo per jaar (circa 1.850 euro per m2 gbo VON)
Rendementen: gemiddeld geëiste BAR (inst. beleggers) rente plus risico-opslag voor vastgoed: indicatief: hoe hoger BAR, hoe hoger ingeschat risico, hoe sneller huur terugverdienen • wonen: 4,9- 5,4%, meestal rond 5,2% • kantoren: 7,4- 8,3%, meestal rond 7,9% • bedrijfsruimte: 7,8%-8,5, meestal rond 8,2% • winkels: 5,5%-8%, meestal rond 6,8% Flinke variatie! kantoren
A-locatie
B-locatie
C-locatie
5 jaar
10 jaar
5 jaar
10 jaar
5 jaar
10 jaar
Randstad
7,4%
7,0%
7,9%
7,5%
8,4%
7,9%
daarbuiten
7,7%
7,4%
8,4%
8,1%
9,3%
8,3%
Meer denken in commerciële waarde
1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte op zichtlocatie
Ontwikkelingsresultaat 19% btw Bouwkosten Bijkomende kosten grondprijs
Grote logistiek
PDV
Kantoorachtige ruimte
bedrijventerreinen parameters •
huurwaarde neemt af in standaard segment, licht stijgend in
topsegment Bedrijventerrein hoogwaardig Middel Functioneel Groot en hoge milieucat.
•
Stabiel Mogelijk iets dalend Mogelijk iets dalend Stabiel
stabiele BAR Bedrijfsruimten Beste locaties Overige locaties Logistics
•
Verwachte huurprijsontwikkeling
Laagste bruto aanvangsrendement 7,5 procent 9 procent 8 procent
dalende stichtingskosten
Hoogste bruto aanvangsrendement 9,5 procent 11 procent 9,6 procent
Tot een kwart goedkoper ! 1e kredietcrisis
2e kredietcrisis economisch herstel
Residuele grondwaarde • Huurwaarde • Vormfactor • BAR • Bouw- en bijkomende kosten huur * vormfactor commerciële – bouw& grond= = bar waarde bijk kn waarde
Gemiddeld functioneel
Case 1: kavels met een gemiddelde binnengebied Huurniveau Vormfactor (bij een FSI van 1) Bruto aanvangsrendement Bouw- en bijkomende kosten GRONDPRIJS
functionele verschijningsvorm 75 euro per m² vvo per jaar 90% 8,0 % 600 euro per m² bvo 240 à 260 euro per m² kavel
Gemiddeld hoogwaardig
Case 2: kavels met een gemiddelde hoogwaardige verschijningsvorm langs de doorgaande wegen Huurniveau 95 euro per m² vvo per jaar Vormfactor (bij een FSI van 1) 90% Bruto aanvangsrendement 7,9% Bouw- en bijkomende kosten 810 euro per m² bvo GRONDPRIJS 270 à 280 euro per m² kavel
Hoogwaardig zicht (A20)
Case 3: kavels langs de A20 met een hoogwaardige verschijningsvorm Huurniveau >100 euro per m² vvo per jaar Vormfactor (bij een FSI van 1) 90% Bruto aanvangsrendement 7,8% Bouw- en bijkomende kosten 850 euro per m² bvo GRONDPRIJS 300 à 310 euro per m² kavel
Vragen?
[email protected]
