Bergen op Zoom Bidbook 23 mei 2013

Bergen op Zoom Bidbook 23 mei 2013

VOORWOORD

Beste vertegenwoordigers van Stadlander, beste bewoners en andere lezers,

Voor u ligt ons plan voor de verbetering van ruim 600 huur- en koopwoningen, verspreid over 10 kernen rond Bergen op Zoom, een plan voor de verbetering van uw woning en daarbij ook uw woonomgeving. Niet alleen op korte termijn, maar ook op lange termijn. Niet alleen voor deze 600 woningen, maar voor alle woningen in alle kernen en in Bergen op Zoom. Duurzaam wonen doet u niet alleen, dat doet u samen. Duurzaam is energiebesparing, energierenovatie, maar ook samen gezond ouder worden, zorg, werk en goede leefbare kernen met voldoende voorzieningen. Onze gezamenlijke uitdaging is dat u over 25 jaar nog prettig woont en dat uw kinderen en kleinkinderen graag blijven wonen. Dat uw woonomgeving een gewilde is, bekend door de duurzame samenleving, rust, ruimte, Brabantse gezelligheid en Zeeuwse nuchterheid. Want daar is het ons om te doen: goede, comfortabele woningen, in een fijne omgeving met leuke buren. In de woningverbetering gaat het vaak om onderhoud en energiebesparing. Maar de basis voor een fijne en waardevaste woonomgeving is een goede buurt in een actief dorp. Daar dragen wij aan bij, samen met u. Hoe? We beginnen een winkel waar u duurzaam wonen kunt kopen, de REIMARKT. Wij geloven dat bewoners zelf goed invulling kunnen geven aan hoe zij willen wonen. In de winkel wordt dit mogelijk, daar is de klant koning. Bewoners kunnen de beste keuzes maken voor het beschikbare budget, keuzes die bij hen en hun dorp passen. Hiermee worden energiezuinige woningen en duurzame woonomgevingen gerealiseerd. Voor huurders en particuliere eigenaren, de winkel is open voor iedereen. Woningrenovatie en energiebesparing, is één, de buurt hierin meenemen en verbeteren is twee. Een goede buurt langdurig behouden, dat is waar het om draait. De REIMARKT staat voor deze uitdaging. REIMARKT gaat na het gereedkomen van de werkzaamheden niet weg maar blijft bestaan, voor alle woningen in de regio. Iedereen kan duurzaam wonen blijven kopen. De regionale ambitie van ‘de duurzame samenleving’ wordt samen met u opgepakt.

Wij wensen u veel leesplezier!

Het enthousiaste winkelpersoneel van de REIMARKT

LEESWIJZER

Wij richten ons in dit plan tot u, vertegenwoordigers van Stadlander. U heeft deze integrale opgave ingezet. Maar samen met u begrijpen wij dat geen renovatie slaagt zonder medewerking en enthousiasme van bewoners. Huurders en particuliere eigenaren. Wij hopen iedereen met ons plan aan te spreken. Wij inventariseren eerst kort de problematiek en de uitdaging waar u voor staat. Daarna krijgt u ons antwoord. Dat is tegelijk eenvoudig en complex: een winkel voor duurzaam wonen, de REIMARKT. In ‘Nooit meer koude voeten’ zetten wij het winkelconcept uiteen. Maar een winkel bestaat bij de gratie van voldoende klandizie. In ‘Mensen komen in beweging’ en ‘In REIMARKT gebeurt het’ leest u hoe wij de bewoners, zowel huurders, als particuliere eigenaren activeren in hun woning en woonomgeving te investeren. De uiteindelijke investering en uitvoering wordt georganiseerd vanuit de winkel. Hoe dit functioneert en welke rol u als Stadlander heeft lichten wij toe. In 'De financiering van de bewoner' vindt u een overzicht van de financieringsconstructies die wij vanuit de winkel kunnen verzorgen. REIMARKT werkt met een concreet aanbod van producten en diensten. Het assortiment is voorbereid en wordt in overleg met Stadlander en de bewoners, de klanten van de winkel, vastgesteld. De REIMARKT kan direct van start. Wat is er zoal mogelijk? Om u een idee te geven hebben wij diverse (fictieve) bewoners gesproken en onze leveranciers gevraagd een integraal ontwerp te maken dat de tekortkomingen van hun woning zoals zij die ervaren beantwoordt. Er wordt inzicht gegeven in de oplossing, de kosten en de energieprestatie. In 'Een mooie toekomst' schetsen wij een ontwikkelingsperspectief voor de lange termijn. In de laatste delen van dit plan gaan we in op de rolverdeling, de juridische structuur en de financiering van de REIMARKT. In ‘Werk aan de winkel’ doen we u een voorstel voor de planning. We sluiten af met een warme aanbeveling van ons winkelconcept. Om het u als jury makkelijk te maken hebben we de minimum eisen, de satisfiers en delighters bij de betreffende onderdelen geplaatst. Het aantal bijlagen hebben we bewust beperkt gehouden.

1. REIMARKT: Hier is voor iedereen wat te winnen! Als huurwoningen onderhouden of gerenoveerd worden, dan komt een bedrijf de werkzaamheden uitvoeren. Het beschikbare geld wordt zeer goed besteed zodat er weer prettig gewoond kan worden. Bewoners worden betrokken bij de keuzes en er worden projecten gestart om de leefbaarheid te verbeteren. Maar het is mogelijk om samen meer te doen. Niet alleen een mooiere woning, maar ook mooiere omgeving voor lange duur. Want leefbaarheid, en het tegengaan van krimp, is een kwestie van de lange adem. REIMARKT helpt het maximale uit de renovatie of woningaanpassing te halen. Een plan voor één woning, maar met het zelfde gemak ook voor de buren of de wijk. De bewoner heeft direct inzicht in wat hij krijgt, de kosten hiervan en de energiebesparing. Hij ziet ook meteen welke kortingen er zijn bij collectieve aanpakken, waarin bewoners het initiatief nemen, geholpen door REIMARKT. De uitvoering? Die pakken wij voor klanten op. Goede regionale bouwers staan in de startblokken. Zaken zelf doen? Bij REIMARKT wordt ook hiervoor gezorgd. Goed ontwerp? Architecten en basisplannen zijn aanwezig. In de REIMARKT hebben wij het niet alleen over maatregelen voor energiebesparing ‘op dit moment’. Het gaat ook om lagere onderhoudskosten, meer comfort, betere woningplattegronden voor gezinnen met kinderen of senioren die rustig van de oude dag willen genieten. Over het collectief inkopen van energie, slimme besparingstips, financiering. En niet te vergeten gewoon een mooi huis, prachtige gevels. En dit voor zo laag mogelijke woonlasten en waardevaste investeringen. Bij REIMARKT staan wij voor kwaliteit. Technisch, esthetisch en in communicatie. Wij werken met goede architecten en verstaan de kunst om zowel de individuele woning als de hele straat mooier te maken. Geen bonte verzameling van allerlei gevels en stijlen, maar afgestemd op elkaar. De straat wordt mooier en de woningen behouden hun waarde. In de REIMARKT hanteren wij het principe: ‘wie het kleine niet eert is het grote niet weerd’. Iedere klant, voor kleine en grote ingrepen, is welkom en wordt geholpen. Het klantcontact wordt opgebouwd en REIMARKT streeft naar langdurige relatie. Wij pakken dit op door na een goede voorbereiding in drie fases aan de slag te gaan, met voor elke fase een aanbod. Fase 0: Een goede voorbereiding Een vliegende start is mogelijk na een goede, intensieve en snelle voorbereiding. Deze voorbereiding bestaat uit: 1. Het verwerken van beschikbare data (bouwjaar, energieverbruik, WOZ-waarde, gezinssamenstelling, leeftijd, inkomenscategorie, leefstijl etc.) om een goede energiescan van woningen en kernen beschikbaar te stellen, goede quickscans op woningniveau te leveren en de marktbenadering te stroomlijnen. 2. Het definitief maken van Contracten. 3. De al beschikbare E-tools, website en fysieke middelen in stelling brengen voor een vliegende start.

3

Fase 1: Een vliegende start Wij bieden direct voordeel. Vanaf dag 1. Daarmee interesseren wij bewoners niet alleen voor de renovatie maar ook voor de REIMARKT. Dit aanbod bestaat uit: 1. Particuliere eigenaren kunnen via WAIFER de woning laten isoleren zonder kosten, omdat de financiering geregeld wordt en niet hoger is dan de besparing. 2. Direct inzicht in het energieverbruik ten opzichte van de buren. 3. Een gratis quickscan van iedere woning met een goede eerste indicatie van maatregelen, kosten en besparing. 4. Direct 5% korting op energielasten voor iedereen door collectieve inkoop. 5. Gratis persoonlijk advies om nog eens minstens 5% energie te besparen. 6. Ledlampen, spaarlampen, energiemonitoring tools, slimme meters en andere zaken die uw woning zuiniger maken tegen inkoopprijs. 7. De cursus ‘de do’s en don’ts van energierenovatie in je eigen huis’ voor alle inwoners toegankelijk. Bij REIMARKT is voor iedereen voordeel te halen. Met een klantenkaart! Er is een echte en een virtuele winkel. REIMARKT staat met ‘eerste hulp bij energiebesparing’ voor iedereen klaar, zowel fysiek als digitaal. Het gebied van Stadlander is groot en daarom komt REIMARKT naar de bewoners toe. In iedere kern komen ‘pop-up stores’. Klanten kunnen op REIMARKT vertrouwen. Producten en adviezen zijn van hoge kwaliteit, afspraak is afspraak en er wordt gewerkt met goede garanties op het eindresultaat. Fase 2: Een doortimmerde aanpak voor de uitvoering Vanuit deze tijdelijke winkels in iedere kern informeert REIMARKT bewoners persoonlijk, concreet en helder over alle in’s en out’s. Nog belangrijker is horen wat wensen zijn, en dit snel en doeltreffend samen met Stadlander en bewoners vertalen naar het juiste aanbod. REIMARKT werkt aan het opbouwen van een langdurige en goede klantrelatie, zowel met de individuele bewoner als met het enthousiaste collectief. Samen werken aan goede plannen, met een perspectief wat voor iedere individuele bewoner interessant is (maatwerk, ontzorgen, kostenbewust, in waarde denken en kwaliteit), is de beste start voor een collectief. REIMARKT vormt met huurders en kopers per bouwblok, buurt of dorp collectieven. Met hen worden concrete plannen gemaakt voor energiebesparing, energieopwekking en het verbeteren van de woonomgeving. Plannen met lokale ambitie, waar iedereen trots op kan zijn. In deze regio gaat men niet voor praten, maar voor doen. Goede resultaten smaken naar meer en juist dat ‘meer’ is belangrijk voor de leefbaarheid. Collectieven worden gefaciliteerd vanuit REIMARKT en geïnspireerd door ervaringen uit andere buurten en dorpen. Het aangepaste, op maat gemaakte, assortiment staat ook online. De kosten en de besparingsmogelijkheden zijn direct te zien en de producten zijn via de webshop te bestellen. Handig voor mensen die weten wat zij willen, of direct aanhaken bij goede plannen van anderen. REIMARKT is er niet alleen voor het uitvoeren van de maatregelen: ook langdurig onderhoud van de woning en installaties behoort tot het aanbod. Vanuit REIMARKT worden Buurtrenovatieteams opgeleid. Deze teams zijn vergelijkbaar met buurtzorg (www.buurtzorgnederland.com). Zij leveren echter geen zorg maar renovatie en onderhoud. Deze teams hebben gedeeltelijk een werkvoorraad vanuit REIMARKT, maar zijn beschikbaar voor lokale opdrachten. Zij worden ondersteund door REIMARKT.

4

Fase 3: Een wenkend en duurzaam perspectief REIMARKT blijft in de regio aanwezig. Digitaal bereikbaar vanuit iedere woning, via ‘buurtrenovatie’ lokaal dichtbij en via de winkel op één locatie in de regio. REIMARKT biedt als winkel alle inwoners uit de regio het duurzame perspectief van energiebesparing en lagere woonlasten. Bestaande klanten krijgen de smaak te pakken en bouwen door; zij hebben inzicht gekregen in energieneutrale mogelijkheden. Collectieven bereiken meer en meer deelnemers, wekken zelf energie op, kopen slim in en dagen REIMARKT uit om het assortiment te verbeteren en prijzen te verlagen. Deze uitdaging gaan we graag aan! De buurtrenovatieteams worden zelfsturend en groeien door, met onderhoud en lokale klussen als opdrachten. Goede en lokale werkgelegenheid, lage woonlasten en kwaliteit in de woonomgeving zijn de concrete bijdrage van REIMARKT tegen de krimp. Deze bijdrage is een integrale oplossing, die bereikt wordt door samen met Stadlander en bewoners uit de regio aan de slag te gaan. Satisfiers - Niet alleen een betere woning, maar ook een betere wijk. - Kortingen voor collectieven, waardoor mensen elkaar opzoeken en meetrekken. - Buurtteams voor renovatie en onderhoud.

5

Delighters - Vanaf dag 1 direct uitvoeringsklaar en voordeel voor iedereen. - Langdurige verbondenheid aan kernen en buurten. Bereik verduurzaming veel groter dan 600 woningen.

2. DE REIMARKT: NOOIT MEER KOUDE VOETEN 2.1 Onze gezamenlijke uitdaging Duurzame investeringen stimuleren. Een duurzaam huis is niet alleen beter voor het milieu. Het is de sleutel voor betaalbaar wonen, ook voor mensen met een smalle beurs. Wij verstoken € 13 miljard per jaar. Een ongelofelijk bedrag, dat op deze manier wordt besteedt, zonder extra waarde te creëren. Als je dit bedrag kunt inzetten in de fysieke omgeving met energiereductie als resultaat, kun je er ook voor zorgen dat onze leefomgeving mooier wordt en we met meer comfort kunnen wonen. Maar de verduurzaming van de particuliere woningvoorraad wil in Nederland maar niet echt van de grond komen. De gehoopte versnelling vindt niet plaats. De woningeigenaar kent vaak de mogelijkheden. De techniek is er. Bedrijven kunnen de gevraagde producten leveren. Financiering is beschikbaar bij overheid en banken. En toch gebeurt er weinig: de bewoner en de installateur of aannemers weten elkaar nog niet te vinden. Waar ligt dat aan? De woningeigenaar ervaart nu veel drempels in het proces van energiebesparing: De besparing is onduidelijk, niet gegarandeerd, advies is duur, aannemers en installateurs worden niet vertrouwd, offertes zijn te complex, net als financieringen. Maar bovenal: de bewoner ziet door de bomen het bos niet meer, hij weet niet waar te beginnen, wie te geloven en doet dus niets. 2.2 Uw uitdaging Voor de woningen van Stadlander een bestaat een vijftal problemen die elkaar beïnvloeden: 1. De woningen vormen een gespikkeld bezit: huurders en kopers door elkaar. 2. De technische staat van de woningen is onder de maat. 3. De betaalbaarheid voor huurders en kopers staat onder druk. 4. Lokaliteit: elke kern heeft zijn eigen kenmerken en uitdagingen. 5. Demografie: de bevolking vergrijst, de regio krimpt. 1. Gespikkeld bezit Stadlander heeft in jaren ‘60 ruim 600 woningen van het type 107 laten bouwen, verspreid over 10 kernen rond Bergen op Zoom en Roosendaal. De woningen staan in rijtjes van 4, 6 of 8 woningen. Stadlander heeft er nog 306 in de bezit. De rest is ‘at random’ verkocht; er is nog maar één rij die volledig uit sociale huurwoningen bestaat. Een groot deel van de eigenaren heeft in de gekochte woning geïnvesteerd en deze vergaand aangepast met uitbouwen, dakkapellen en nieuwe gevels. 2. Technische staat Het ‘type 107’ is een kleine doorzonwoning van 72 m2 gebruiksoppervlak over twee verdiepingen. Te klein voor een gezin en ouderen die niet goed meer kunnen traplopen. Kortom: woontechnisch en energietechnisch onder de maat. De staat van onderhoud is redelijk goed.

7

De woning heeft een mager energielabel F. De enige vorm van energiebesparing is de centrale verwarming en wat tochtwering. Met enkel glas, niet geïsoleerde gevels en daken is er sprake van een tochtig huis waarin het geluid van de straat goed hoorbaar is. 3. Betaalbaarheid Stijgende energiekosten vormen een steeds groter deel van de totale woonlasten. Huurders en particuliere eigenaren komen hierdoor meer en meer in problemen. Bij verbouwingen is vaak te weinig aandacht aan energielasten geschonken. Het vermoeden is er dat een deel van het particuliere bezit ‘onder water’ staat: de hypotheek is hoger dan de woningwaarde. Veel particuliere eigenaren hebben daarom onvoldoende financiële mogelijkheden om mee te gaan met een renovatie van de sociale huurwoningen en/of hun woningen te verduurzamen. 4. Lokaliteit De woningen staan in 10 kernen, verspreid over 4 gemeenten en verschillen onderling sterk in omvang en karakter. Het kleinschalige, landelijke karakter van Lepelstraat met bijna 1.500 inwoners staat in schril contrast met het kleinsteedse Steenbergen met ruim 12.000 inwoners, terwijl Putte als grensdorp een geheel eigen karakteristiek heeft. Verschil in cultuur en mentaliteit tussen de noordelijk en de zuidelijk gelegen kernen, tussen Brabanders en Zeeuwen.

65-plussers

kinderen jonger dan 14

eenpersoonshuishoudens

huishouden met kinderen

personen per huishouden

fiscaal inkomen

Lepelstraat Kruisland Halsteren Nieuw Vossemeer Steenbergen Putte Wouw Huijbergen Ossendrecht Heerle

percentage verkocht

Lokaal is een grote variatie in de verhouding huur- en koopwoningen. Er zijn kernen met slechts enkele huurwoningen.

14% 18% 30% 43% 47% 54% 65% 68% 76% 79%

32% 19% 17% 33% 23% 19% 25% 19% 13% 24%

4% 14% 15% 11% 11% 17% 15% 10% 19% 14%

29% 24% 18% 30% 12% 21% 28% 29% 22% 18%

17% 28% 36% 25% 27% 37% 30% 32% 44% 38%

2,0 2,2 2,4 2,0 2,2 2,3 2,1 2,1 2,4 2,3

€ 1.719,00 € 2.145,00 € 1.967,00 € 1.883,00 € 1.919,00 € 2.270,00 € 2.162,00 € 2.134,00 € 2.189,00 € 2.169,00

5. Demografie De bevolking vergrijst, in West Brabant is in 2040 circa 45% van de bevolking ouder dan 65 jaar. Deze trend gaat hand in hand met de afname van de gemiddelde woningbezetting, welke daalt naar minder dan 2,1 personen per woning. Steeds meer zorgondersteuning en financiering vallen weg, zelfredzaamheid wordt steeds belangrijker. West Brabant is op termijn een krimpregio. Vanaf 2030 neemt de bevolking af, het sterkst in het zuidwestelijke deel. De vraag naar de woningen loopt terug, voorzieningen staan onder druk. Wie 8

vertrekt komt vaak niet meer terug. Zorg aan huis en aanpassingen aan de woningen zijn duur en complex, waardoor senioren vaak in een verzorgingstehuis buiten de kern, hun vertrouwde omgeving, terecht komen. 2.3 Uw doelstelling U wilt het 'type 107-woningen' op lange termijn verhuurbaar houden: betaalbaar, geschikt voor ouderen en in een leefbare omgeving staan. U streeft naar minimaal 45% energiebesparing en goede nul treden oplossingen (aangepaste woningen voor senioren, zonder traplopen). Hiervoor stelt u een budget ter beschikking van € 45.000,- inclusief BTW per woning. Belangrijk in uw vraag is het meenemen van het particuliere bezit waarvan een deel door u in het verleden is uitgepond. U vreest dat particuliere eigenaren niet mee (kunnen) doen, wat uiteindelijk zou kunnen leiden tot dichtgetimmerde woningen die het straatbeeld bepalen en waarmee elke ambitie op het gebied van leefbaarheid gefnuikt wordt. 2.4 Integrale aanpak De uitdaging of problematiek van u als Stadlander is niet in onderdelen op te lossen, een integrale aanpak is nodig. Een aanpak die niemand alleen kan. Woningcorporaties, gemeenten, bewoners (huurders en particuliere eigenaren), dorpsverenigingen en de bouw-, installatie- en vastgoedbranche hebben elkaar hard nodig. De handen ineen slaan met als gezamenlijk belang het leefbaar houden van dorpen en wijken. Alleen als iedereen verantwoordelijkheid neemt zijn de problemen oplosbaar. Vanwege de geografische spreiding van het bezit is er geen allesomvattende oplossing voor u als corporatie. Maatwerk is noodzakelijk, op het niveau van kernen en buurten, op niveau van de woning en naar eigendomssituatie. Zo snel mogelijk, want de leefbaarheid en betaalbaarheid staan al onder druk en huurders wachten al een hele tijd. Eén van de belangrijke sleutels ligt bij de bewoner. Actieve bewoners maken een dorp of wijk, kunnen precies aangeven wat er nodig is en kunnen veel zaken prima zelf organiseren. Het meekrijgen van de bewoners (huurders en particuliere eigenaren), hun enthousiasme en commitment voor de lange termijn te verzekeren, is het belangrijkste onderdeel van de uitdaging. Krimp en bevolkingsafname kunnen wij niet oplossen maar mee bouwen aan een blijvende trots en ambitie in de dorpskernen, gebaseerd op de eigen kracht van de buurt en bewoner, ligt zeker binnen ons bereik. 2.5 Onze oplossing: de REIMARKT Een winkel? Een winkel! Een winkel voor energiebesparing: de REIMARKT. Het eerste verkoopkanaal van Nederland waar je duurzaam wonen kunt kopen. De winkel is vergelijkbaar met een keukenzaak: je kunt zelf online en in de winkel oriënteren, kleine zaken en standaardproducten gewoon aanschaffen, maar er is ook advies, begeleiding en financiering. In de winkel komen renovatieproducten die als echte consumentenproducten kunnen worden gekocht. Het grap & go , individuele maatregelen (deelproducten) tot complete integrale oplossingen om bij, of zo dichtbij als mogelijk, te komen tot energienotaloze of energieopwekkende woningen. Individueel en collectief. Het verkoopproces is gericht op het verkopen wat de klant vraagt en het ‘oprekken’ van de vraag door bewustwording en de mogelijkheid van financiering georganiseerd via de winkel.

9

2.6 Onze ambitie als REIMARKT Wij zijn gestart vanuit een de overtuiging dat: 1. Duurzaam wonen betaalbaar voor iedereen 2. Keuzevrijheid van de klant staat bovenaan 3. Het heft in handen: zelf doen 4. Alles aan de kant voor een homogeen proces 1. Duurzaam wonen betaalbaar voor iedereen Een duurzaam huis is een belangrijke sleutel voor betaalbaar wonen, onze ambitie is dat duurzaam wonen de rendabele top van sociale woningbouw wordt en belangrijk voor onze welvaart. Energielasten die nu verstookt worden inzetten in de fysieke leefomgeving. Mooier en comfortabeler wonen. Het is mogelijk, het geld is er. Verduurzamen ervaren als de beste belegging met een stabiel rendement voor de woningeigenaar. Inderdaad: een kwestie van de middelen op de juiste wijze inzetten. 2. Keuzevrijheid van de klant en de klant staat bovenaan Niet ‘wij maken’ maar ‘bewoners kopen’. Wij passen ons aanbod aan op de vraag. Snelheid, kwaliteit, keuze en opschieten. Niet ingewikkeld doen maar leveren. Een goed product, voor een goede prijs met goede garanties. Niet goed geld terug. 3. Het heft in handen: zelf doen Bewoners weten heel goed wat nodig is en zijn geïnteresseerd in de geldstromen die gemoeid zijn binnen de traditionele aanpak. Wat zijn de kosten van het maatwerk in ‘sociale buurtprocessen’ en ‘communicatietrajecten’? Wat levert het op als wij dit zelf organiseren? In euro’s of in extra’s, in de sociale samenhang binnen de buurt en in lokale werkgelegenheid? 4. Alles aan de kant voor een homogeen proces Wij benaderen niets meer vanuit ons traditionele en individuele bedrijfsproces. De enige vraag die wij ons stellen is: hoe kunnen wij de bewoner zo goed en zo aantrekkelijk mogelijk bedienen. Dit leidt tot een nieuw, homogeen werkmodel in dienst van een succesvol product. 2.7 De werkwijze van REIMARKT REIMARKT maakt werk van energiezuinig wonen. Ieder product voldoet aan de kwaliteitseisen van de REIMARKT. De bewoner krijgt een totaalplaatje van mogelijkheden, exact passend bij de situatie. Het aanbod is helder, compleet en overzichtelijk, zonder kleine letters. Er is één loket en één contactpersoon, REIMARKT regelt het contact met andere partijen. Partijen werkend voor REIMARKT voldoen aan kwaliteitseisen, kennen wet- en regelgeving en handelen hier naar. Zij zijn aangesloten bij brancheorganisaties en werken niet onder parapluconstructies. Zij zijn verzekerd voor schade en aansprakelijkheid. Er wordt één totaalgarantie gegeven waarin alle onderliggende partijen en leveranciers opgenomen zijn. Bij REIMARKT geldt: afspraak = afspraak. Wij komen onze afspraken na, komen op tijd, zijn betrouwbaar. En REIMARKT biedt service van A tot Z, inclusief schoonmaken en opruimen. Alle woningen worden voorzien van een nieuw energielabel. Altijd. 2.8 Een oplossing voor iedereen Een inzichtelijk en concurrerend aanbod van maatregelen voor woningen. Eigenaren en huurders kunnen zelf besluiten over de investering in hun woning. Koper en huurder komen in hun kracht, hebben hetzelfde belang: duidelijkheid. De huurder gaat denken als woningeigenaar.

10

Woningen worden aangepast op gewenste woonsituaties van jongeren, gezinnen en ouderen. Men kan blijven wonen in betaalbare woningen met de juiste voorzieningen. Men kan en wil blijven wonen. Goed tegen krimp en voor leefbaarheid. Lokale verankering Langdurig aanwezig en een partner in de regio. Dat kan alleen als REIMARKT zorgt voor lokale banen en werkgelegenheid. Dat gaan wij doen. Wij zoeken de ‘local hero’ als bedrijfsleider voor de winkel. Bekend zijn en snel kunnen inspelen op behoeftes is voor ons belangrijk. Maar ook het aansturen en faciliteren van de ‘buurtrenovatie’ teams waar REIMARKT zorgt voor de organisatiestructuur (vergelijkbaar met www.buurtzorgnederland.com), een deel van de opdrachten, materialen en opleiding. Een goed voorbeeld is het volgende filmpje, waarin Hornbach fanatieke klussers heeft geholpen te professionaliseren en zich te richten op onderhoud en kleine verbouwingen. (http://www.youtube.com/watch?v=iKLph7osD4k). REIMARKT heeft hierover contact met Hornbach. Grotere en veel voorkomende ingrepen worden door de REIMARKT geleverd. Dat gebeurt op een compleet andere manier dan normaal in de bouw. Wij gaan uit van de klant: welk product heeft hij nodig, wat is het voor hem waard en wat moeten we hiervoor doen. Aansluiting bij bestaande activiteiten REIMARKT zoekt de samenwerking met lokaal actieve partijen zoals de dorpsvereniging, carnavalsvereniging en/of voetbalclub. Door samen te werken verbreden wij ons netwerk en vinden wij de goede energie ambassadeurs. Lokaal geworteld en bij iedereen bekend. We benaderen de verenigingen in elke kern om samen aan de slag te gaan. REIMARKT biedt de structuur om als vereniging met elkaar woningen aan te pakken. Het levert de vereniging op: nieuwe sponsors of zelfs betrekken van lokale sponsors. Of voor elke verbeterde woning ook een zonnepaneel op het pand van de dorpsvereniging. Of een bijdrage voor de dorpsprojecten van de activiteitencommissie. Dit werkt; partners in REIMARKT hebben hierin ervaring. Iedereen is gemotiveerd om iets aan zijn eigen woning te doen. Maar de REIMARKT heeft ook oplossingen voor de omgeving. De bewoner, die nu in zijn kracht staat en zelf bepaalt, neemt ook de verantwoordelijkheid voor de buurt. Bovendien treffen via de REIMARKT mensen met een gemeenschappelijk belang elkaar, zodat ook gezamenlijk projecten worden opgepakt. Door verhalen te delen van bewoners die (delen van) het proces hebben voltooid, stimuleer je andere bewoners om ook te investeren in hun woning. Dissatisfiers - Een oplossing waardoor het zowel voor de particuliere woningbezitter als voor de huurder bij Stadlander interessant wordt om te participeren: integrale wijkaanpak.

Satisfiers - Oplossing voor de huidige bredere uitdaging om duurzame investeringen te stimuleren. - Duurzaam wonen betaalbaar voor iedereen. - Koper en huurder worden mede verantwoordelijk voor hun woning, buurt en dorpskern.

11

Delighters - Meebouwen aan een blijvende trots en ambitie in de dorpskernen gebaseerd op de eigen kracht van de buurt en bewoner. - Aansluiting bij lokale verenigingen waardoor zij versterkt worden in plaats van weggeconcurreerd.

3. MENSEN KOMEN IN BEWEGING 3.1 Stap voor stap de bewoner begeleiden Zoals beschreven in hoofdstuk 2 zijn de koper én de huurder allebei hard nodig in deze uitdaging. Alleen als zij ook hun verantwoordelijkheid nemen zijn de problemen op te lossen. Daarom is het essentieel dat zij in beweging komen en gemotiveerd zijn om mee te werken aan een goede oplossing. Maar dat bereik je niet met één informatieavond of een goed gesprek. Door alle stappen die een koper of huurder doorloopt goed te begeleiden, bouw je dit commitment op en houd je het vast. Door een benadering te kiezen die ook in Groningen, Assen en Leeuwarden al wordt toegepast, spreken we niet alleen de huurder en de koper van de 'type 107-woningen' aan, maar alle bewoners in het gebied, huurder of koper, van welke woning dan ook. De aanpak is erop gericht om het initiatief van de bewoner niet over te nemen maar aan te moedigen, delighters in te bouwen in het proces en drempels weg te nemen. Dat doen we binnen de stappen van de bewoner als volgt: Stap 1: Oriëntatie Bewoners worden uitgenodigd om te kijken wat er mogelijk is op het gebied van woningverbetering. Inspirerende verhalen over energiebesparing en zorgverbetering verleiden hen om in actie te komen. Zelfscans brengen de nodige interactie: wat betaal ik nu en wat kan ik besparen? Weinig mensen reageren op een algemene folder of oproep. En je kunt geen behoefte creëren die niet leeft bij de bewoner. Het is wel mogelijk om op basis van verzamelde gegevens bewoners te vinden met een potentiële behoefte en deze mensen met een gerichte boodschap te benaderen. Daarom maken we een scan van alle dorpen en de stad Bergen op Zoom. Algemeen beschikbare data vormt de bron voor deze scan. Met deze informatie kunnen we een gerichte boodschap verzenden naar bewoners die net in een dorp zijn komen wonen, naar zorgvragers of andere doelgroepen. Maar ook een gezamenlijke mailing met de voetbalvereniging, om hun leden te overtuigen van het belang van energiebesparing voor de club. De specifieke informatie stimuleert en activeert, de bewoner wil meer weten. Alle communicatie wordt dan ook gericht op dat “meer willen weten”: vraag een quickscan aan! Stap 2: De quickscan Door een duidelijke vertaling te maken naar de eigen situatie, komt de uitdaging echt bij de bewoner terecht. Met een quickscan is snel inzichtelijk wat de mogelijkheden voor iedere woning zijn. Dat geeft een handelingsperspectief. Daarbij zit meteen een schatting van de investeringskosten, de huurverhoging en/of de resulterende energiebesparing. In quickscan wordt ook meteen uitgelegd hoe het proces verder gaat: een bezoek aan de winkel, het bespreken van de mogelijkheden, meer informatie krijgen over de mogelijkheden. Via registratie in een klantvolgsysteem krijgen bewoners ook reminders van voorgenomen acties en worden zij (indien gewenst) op de hoogte gehouden van aanbiedingen en andere ontwikkelingen. Stap 3: Aankoop en financiering Op basis van de informatie in de quickscan gaat de bewoner het gesprek aan met REIMARKT. Dat kan in de winkel of via internet. Interessante woningverbeteringen worden uitgewerkt tot een concrete aanbieding, waarvan kenmerken, kosten en baten zijn doorgerekend en waar de bewoner ja of nee tegen kan zeggen.

13

Daarbij zit ook een compleet voorstel voor betaling via huurverhoging of via de energierekening. Zo kan de huurder shoppen met zijn maandhuur, en de koper met zijn energierekening. Natuurlijk blijft het ook mogelijk om de investering gewoon in een keer te betalen. Ook financiering via een duurzaamheidslening, de hypotheek, of een banklening is mogelijk. Niemand wordt tot een keuze gedwongen. Vaak willen mensen er toch nog even over nadenken, en dat mag natuurlijk. Met duidelijke leaflets van de aangeboden producten, een overzicht van de maatregelen, hun kosten en baten en begrijpelijke folders over de financieringsopties kan de bewoner alles thuis nog eens rustig nalezen. En zijn er nog vragen? Dan is er een helpdesk die je altijd mag bellen. Stap 4: Uitvoering Als de bewoner zijn of haar keuze heeft gemaakt, is het belangrijk om de maatregelen snel, goed en voor de genoemde prijs uit te voeren. Nu gebeurt dit vaak nog niet, waardoor de consument weinig vertrouwen in de bouw heeft. Bij REIMARKT is dit anders: de maatregelen worden uitgevoerd zoals afgesproken, binnen budget en planning en met aandacht voor de behoefte van de bewoner tijdens en na de werkzaamheden. Met deze uitgangspunten, gegarandeerd door REIMARKT, kan de bewoner met een gerust hart aan de uitvoering beginnen en heeft hij of zij altijd een aanspreekpunt als er dingen misgaan tijdens de uitvoering. Dat maakt dat meer bewoners aan de uitvoering beginnen. En als de uitvoering begint, laten we dat zien. Met een groot bord in de tuin, en een briefje in de bus bij de woningen in dezelfde straat. Daardoor weet iedereen dat er gewerkt wordt. Vaak leidt het ook tot actie bij anderen, als ze zien dat hun buren kiezen voor bepaalde maatregelen. Stap 5: Nazorg Na de uitvoering van de maatregelen is het nog niet klaar. Goede nazorg is belangrijk. Bij nieuwe installaties is het belangrijk dat alles goed ingeregeld wordt. Daarbij helpen we natuurlijk. En bij het verbeteren van de energieprestatie van de woning hoort natuurlijk een nieuw energielabel. We bevestigen de bewoner in zijn juiste keuze voor woningverbetering. Ook helpen we hem om zijn ervaringen te delen en daarmee anderen te inspireren. We verzamelen verhalen van huurders en kopers in alle stappen van het proces. Hun ervaringen, hun afwegingen en keuzes motiveren anderen om zelf ook in actie te komen. De bewoner is dan ook de afzender, niet REIMARKT. Stap 6: En dan begint het verhaal opnieuw! Woningverbetering is geen eenmalige oplossing, maar een constant proces. We houden dus contact met bewoners die verbeteringen hebben uitgevoerd en beginnen weer bij stap 1 voor de volgende woningverbetering, als de huurder of koper daar aan toe is. Deze bewoners weten de winkel te vinden, hebben een goede klantervaring en zijn dus gemotiveerd om nu zelf naar de winkel op één locatie toe te gaan voor hun volgende woningverbetering. Maar in onze communicatie blijven we altijd dicht bij, samen met de lokale verenigingen. 3.2 Concrete producten De hier beschreven procesaanpak vertaalt zich in een aantal concrete producten, die geleverd worden vanuit REIMARKT: • Een website en smartphone-applicaties waarin de procesfases terugkomen. • Een scan van het gebied, waarin te zien is welke woningen veel energie verbruiken, waar de kansen liggen en voor welke clusters dezelfde uitdagingen gelden. • Gerichte brieven voor bewoners, waarmee het proces op gang wordt gebracht. 14

• • • • •

Een quickscan voor iedere woning, waarin de mogelijkheden voor ieders specifieke situatie worden uitgewerkt. Nieuwsbrieven, zowel per post als e-mail, waarin gerichte aanbieding worden gedaan en bewoners op de hoogte worden gehouden. Leaflets van alle producten en folders over de financieringsopties. Hier-wordt-gewerkt-borden voor in de tuin en leaflets voor woningen in dezelfde straat met uitleg wat er gedaan wordt en wat dat oplevert. Artikelen over bewoners die bezig zijn of al klaar zijn met het proces. Deze artikelen zijn vrij te gebruiken door lokale pers, en verenigingen in al hun uitingen.

Dit is een eerste lijst van uitingen, die nadrukkelijk niet volledig is. In samenwerking met gemeente, woningstichting en verenigingen zullen na de start van het project vaak leuke combinaties te maken zijn, waar we dan flexibel op inspringen. Ook springen we in op vragen van (groepen) bewoners met specifieke informatie en materialen. 3.3 Interessante informatie voor iedereen Alles wat we doen leggen we structureel vast, waardoor het proces door alle betrokken goed te volgen is. Op ieder moment is dus duidelijk aan te geven hoeveel bewoners al bezig zijn, welke opdrachten eraan komen, hoeveel woningen al verbeterd zijn en hoever we zijn op weg naar onze gezamenlijke doelstelling. De gesprekken met de inwoners leveren ook waardevolle informatie op voor Stadlander en de gemeente. De feedback van bewoners is ook essentieel voor het verder ontwikkelen van winkel en producten. Zo kunnen alle betrokkenen samen steeds beter werken aan een echte en structurele leefbaarheidsverbetering in het gebied. 3.4 Een schatting van het resultaat Aangezien de bewoner zelf kiest, is het natuurlijk lastig om een schatting te geven van het aantal bewoners dat tot uitvoering overgaat. Dat hangt immers ook af van ontwikkelingen op de woningmarkt, in de zorg en in de energieprijs. We kiezen er daarom voor voorzichtig te schatten. Liever een lagere en realistische schatting, dan iets wat we niet waar kunnen maken. Vanuit ervaringen in Noord-Nederland kunnen we zeggen dat het reëel is om te verwachten dat 10% van de kopers snel te bewegen is tot actie. De ervaring leert ook dat als bewoners elkaar enthousiasmeren en ondersteund worden in het proces het percentage verhoogd naar ruim 30% (referentie Assen Amelterhout). Wij zijn er daarom van overtuigd dat percentage van 10% bij de start snel omhoog gaat omdat: - bewoners elkaar enthousiasmeren, - latente behoefte van bewoners wordt geactiveerd, - een duidelijk aanbod bewoners sneller van latente behoefte naar concrete actie brengt, - het opbouwen van een klantrelatie het mogelijk maakt ‘afhakers’ opnieuw en gerichter te kunnen motiveren. Wij kunnen echter nog niet met voldoende harde, cijfermatige ervaringen percentages onderbouwen. Daarom onze voorzichtige inschatting . Wat betreft de 300 uitgeponde woningen houden wij aan: - In jaar 1: de genoemde 10% , wat leidt tot 30 uitgeponde woningen per jaar. - In jaar 2: 20%, wat leidt tot 60 woningen. - In jaar 3: 30%, wat leidt tot 90 woningen.

15

We betreft de regio, waarbij wij ervan uitgaan dat wij circa de helft van de 10.000 woningbezitters bereiken houden wij aan: - In jaar 1: het jaar waarin wij nog bekend moeten worden. In deze aanloop houden wij niet meer dan 5% aan, wat leidt tot 250 woningbezitters. - In jaar 2: het jaar waarin wij in contact komen. Wij verwachten dan op 10% te komen, wat leidt tot 500 woningen per jaar. - In jaar 3: REIMARKT is bekend en wij groeien ca 5% per jaar qua klantenbestand. Wij verwachten op 750 woningen per jaar te komen. En de huurwoningen? We verwachten, gezien het feit dat veel huurders al lang op verbeteringen wachten, daar in het eerste jaar 90 woningen te kunnen uitvoeren. Het volgende jaar, met de ervaringen van de eerste huurders, verdubbelt dat naar 180. Voor jaar 3 komen daar nog 30 bij, waarmee de laatste woningen, de huurders die het moeilijkst te overtuigen zijn, in dat jaar of de jaren daarna pas verbeterd worden. Bij een volledig vrije keuze voor huurder en koper, met de kennis van nu, verwachten wij dus met onze aanpak in de eerste drie jaar de volgende aantallen te realiseren: Jaar: 1 (jun ’13-mei ‘14) 2 (jun ’14-mei ‘15) 3 (jun ’15-mei ‘15) Totaal

Dissatisfiers - Plan van aanpak voor een vraaggerichte implementatie van de beoogde maatregelen. - Inzicht in/overtuiging van de te verwachten participatie van particulieren m.b.t. tot de aangeboden mogelijkheden.

Kopers Eigenaren in uitgepond regio 30 250 60 500 90 750 180 1500

Huurders 90 180 30 300

Satisfiers - Aantoonbaar werkende activeringsaanpak gericht op het begeleiden van de bewoner. - Voortgang als geheel en op onderdelen is altijd meetbaar en inzichtelijk.

16

Totaal 370 740 870 1980

Delighters - Aantoonbaar werkende activeringsaanpak gericht op het begeleiden van de bewoner. - Voortgang als geheel en op onderdelen is altijd meetbaar en inzichtelijk.

4. IN DE REIMARKT GEBEURT HET

4.1 Waar vind ik de winkel? De bewoner is in beweging: hij wil zijn woning gaan verbeteren en weet dat hij daarvoor bij REIMARKT moet zijn. De volgende stap is een bezoek aan de winkel. Er is een online winkel, een website waar je op je gemak eens kunt rondneuzen als het jou uitkomt. Natuurlijk met alle moderne communicatiemiddelen als email, twitter en facebook. Maar omdat veel van de klanten van de REIMARKT op leeftijd zijn, en wellicht niet zo bekwaam met computers, is de website van REIMARKT gebruiksvriendelijk. Beeldvullend, eenvoudig en overzichtelijk. En natuurlijk is er een telefonische helpdesk, waar je altijd terecht kan met vragen. Maar er is ook een echte winkel: de REIMARKT “Pop-up store”. We openen dus eerst geen vaste winkel op één plek in het gebied, maar duiken in alle kernen op. Daarbij maken we gebruik van gebouwen die er al zijn, zodat we meteen kunnen beginnen. Vandaar de “Pop-up store”: we kunnen in ieder pand een winkel beginnen. Komt er een huurwoning vrij, dan openen we hier een REIMARKT. In bijvoorbeeld Lepelstraat kunnen we in het Gemeenschapshuis een winkel openen die een paar dagen per week open is. Of in Halsteren bij de lokale voetbalclub RKSV Halsteren in het clubhuis. Zo zijn we snel gestart, komen we dicht bij de bewoner en komt de bewoner ons ook echt tegen. 4.2 Gesprek in de winkel Het is zaak te denken mét de klant, niet vóór de klant. Het gesprek in de winkel is daarom de kern: samen bespreek je mogelijkheden, door de mogelijkheden vormt de bewoner zich een beeld van zijn uiteindelijke keuze. Een bewoner komt binnen met zijn quickscan, of we maken die ter plekke. Daarmee hebben we een indicatie wat interessant is voor deze bewoner en een idee van kosten en baten. Met die informatie start het gesprek. Met de winkelier bespreek u de resultaten van de quickscan en uw eigen voorkeuren. De winkelier komt bij u in de buurt, dus hij of zij begrijpt wat u bedoelt. De winkelier legt u uit welke producten passen bij uw woning en uw voorkeuren. Deze producten hebben allemaal een duidelijk productleaflet: net als bij wasmachines kunt u zo op basis van duidelijke en objectieve verschillen kijken welk product het best bij u past, en of u extra voordelen het prijsverschil waard vindt. Samen met de winkelier bekijkt u ook meteen de financieringsmogelijkheden. Gewoon investeren met eigen geld? Een maandelijkse huurverhoging van hoeveel? Een laagrentelening? Of zelfs betalen vanuit de besparing op uw energierekening? De winkelier rekent precies met u uit wat in uw situatie het voordeligst is. 4.3 Wat ligt er in de winkel? De REIMARKT is een ‘one stop shop’: in één keer klaar. In de REIMARKT vindt u informatie op maat, krijgt u duidelijk advies en kan hij concrete producten kopen, voor een vaste prijs, met financiering, garantie en service. Of het nu een dakkapel is, of een complete verbouwing van de begane grond met uitbouw, het is te koop als product voor een vaste prijs. Dat is dus veel duidelijker en gemakkelijker dan hoe de bouw normaal werkt: geen ontwerpprocessen, offertetrajecten en bouwprocessen meer. Het gaat immers om uw huis, niet om de bouw van de Noord-Zuidlijn! Alles is verkrijgbaar. Zelfs een complete aanpak om uw huis zo te verbouwen, dat u geen energierekening meer heeft. Of een complete verbouwing van uw woning tot bungalow, waarin u alle kamers op de begane grond heeft. Maar ook een isolatiepakket voor het dak, dat u zelf kan plaatsen. En zelfs kleine producten, zoals een LED-lamp.

17

De REIMARKT maakt zelf geen dakkappellen en zonnepanelen. De producten die REIMARKT aanbiedt zijn ontwikkeld door samenwerkende bouwbedrijven, architecten en adviseurs. Maar de producten die in de REIMARKT liggen, of het nu zonnepanelen zijn of een renovatie van de gevel, voldoen aan de kwaliteitseisen van REIMARKT: Approved by REIMARKT dus! Vergelijk het met een autodealer: de banden van uw nieuwe Volkswagen Polo mogen dan van Michelin zijn, de garantie erop krijgt u gewoon van dezelfde Volkswagen-dealer. 4.4 Garantie Wat houden de kwaliteitseisen van REIMARKT nu precies in? Wij doen u zes beloften: 1. Alle kansen in beeld. Een advies met doorkijk naar label A++ of energieneutraal. Het rendement per maatregel, totaal plaatje uitgesplist per maatregel met kosten en besparing. Coaching en monitoring op gedrag. 2. Goed advies. De adviseur is BRL 9500 gecertificeerd. Het advies is helder, compleet en overzichtelijk. Geen kleine lettertjes en onbegrijpelijke techniek. 3. Maatwerk. Uitgangspunt is woonwensen, planning en budget van de klant. Het kan ook in kleine stapjes. 4. Eén loket. Eén contactpersoon en één telefoontje of mailtje is voldoende. Eén factuur. 5. Heldere afspraken. Afspraak is afspraak, wij komen op tijd en doen wat wij zeggen. 6. Van A tot Z. REIMARKT is pas klaar als de klant tevreden is. We komen binnen met schone schoenen, voeren uit, voeren afval af en laten alles netjes achter. Wij leveren altijd met de klant op, monitoren steekproefsgewijs de technische kwaliteit en monitoren altijd de klanttevredenheid REIMARKT geeft één totaalgarantie af op het product. Dat kunnen we ook waarmaken, omdat alle aanbieders waarmee wij werken zijn verzekerd voor schade en aansprakelijkheid, aangesloten zijn bij brancheorganisaties en volledig gecertificeerd zijn voor het werk dat ze uitvoeren. 4.5 Samen shoppen met uw buren U kan dus altijd bij ons terecht. Maar liever gaan we met u en uw buren tegelijk in gesprek. Omdat veel oplossingen, zoals zonnepanelen, goedkoper kunnen als het hele blok tegelijk besteld. Maar ook omdat sommige verbouwingen wel samen met de buren moeten. Of omdat het wel zo mooi is, als de gevels van de woningen bij elkaar passen. Zo zijn er zelfs collectieve oplossingen in de REIMARKT te koop. Bijvoorbeeld een bioketel, die wordt gestookt op regionale biobrandstof (zoals geperste houtkorrels). Via een warmtenet wordt de bioketel aangesloten op de CV-installatie van uw woning. Bij afname door tenminste 20 huishoudens zorgt de bioketel jaarlijks voor een flinke besparing op het energiegebruik; goed voor het milieu en de portemonnee! Natuurlijk helpen uw opmerkingen ook om onze eigen producten te blijven verbeteren. Uw opmerkingen bespreken we daarom ook met de ontwikkelaars van de producten. We verwachten dus ook, dat ons assortiment er over een jaar heel anders uitziet dan nu. Zo blijven we het assortiment ontwikkelen op basis van uw behoefte.

18

4.6 Verbeteringen voor de straat, de buurt of de kern In de gesprekken komen vast ook andere zaken op tafel. Bijvoorbeeld de slechte staat van de bestrating, te weinig openbare verlichting achter de woningen of wat er aan het park zou moeten gebeuren. Die opmerkingen pakt REIMARKT samen met Stadlander en de gemeente(n) meteen op. Daarmee laten we ook zien dat iedereen investeert in de toekomst van dit gebied, dus niet alleen u als koper of huurder. Immers: een opgeknapte woning hoort toch in een opgeknapte buurt te staan? REIMARKT heeft een aantal producten in het assortiment, om ook meteen aan de slag te kunnen met uw opmerkingen. Bijvoorbeeld bankjes, brandgangverlichting en plantenbakken. Maar ook grotere aanpakken om iets te doen aan sociale problemen. We geven twee voorbeelden: Energieambassadeurs Door uw gedrag thuis enigszins te veranderen kunt u 10% energie besparen. Daarom leidt REIMARKT middels een praktische en vooral leuke training bewoners op tot energieambassadeurs. Tijdens de cursus gaan zij aan de slag met hun energierekening en besparingsmodelijkheden in hun eigen huis. Daarna gaan ze aan de slag: zij helpen andere buurtbewoners ook om energie te besparen. StraatPortiers Kinderen zijn het bindmiddel van de wijk. Kinderen zijn open, nieuwsgierig, vol energie. Door kinderen te laten helpen bij het opknappen van de wijk, wil niemand achter blijven. StraatPortiers zijn kinderen van 8 tot 12 jaar die toezicht houden op hun woonomgeving, als officieel junior-assistent van de huismeester van de woningcorporatie. Elke week gaan zij in herkenbaar tenue op inspectie en ruimen hun portiek op. Zo worden zij ook aanspreekpunt voor de hele wijk. Behalve dat het project een schonere woonomgeving oplevert, worden de StraatPortiers zich door hun functie bewust van de consequenties van bijvoorbeeld vernieling en vervuiling, waardoor ze zich netjes gedragen en ook hun vrienden positief beïnvloeden. Bovendien blijkt dat de ouders van de portiers beter aanspreekbaar zijn op eventueel ontoelaatbaar gedrag van hun kind. Nog een mooi pluspunt: bewoners reageren positiever op de kinderen. Ze zijn nu geen overlast gevende schoffies meer, maar kinderen die zorgen voor een mooie wijk. 4.7 Stadlander en de REIMARKT Natuurlijk moet de REIMARKT goed samenwerken met Stadlander. Dat kan ook, omdat de REIMARKT voor Stadlander niet veel meer is dan “de klant achter de klant”. Met de REIMARKT zet Stadlander een koers uit. Welke budgetten zijn er nu en straks beschikbaar? Wat wordt er gedaan als er woningen leegkomen? Welke klachten komen bij Stadlander binnen en wat kunnen we hiermee? REIMARKT brengt de opmerkingen in, die in de gesprekken op tafel zijn gekomen. Zo ontstaat er ook een duidelijke link tussen kopers en Stadlander, zelfs de kopers van andere woningtypes. Dissatisfiers - Oplossing biedt zowel mogelijkheden tot maatwerk als tot opschaling.

Satisfiers - Dichtbij: aanwezig in alle kernen. - 1 aanspreekpunt voor bewoner en Stadlander. - Reimarkt garandeert kwaliteit, proces en afspraken volledig en kan dat ook waarmaken.

19

Delighters - Local heroes bemensen de winkel, waardoor de effectiviteit van de winkelverkoop toeneemt (gunfactor). - Met energieambassadeurs extra besparing door gedragsverandering. - Ook informatie voor en actie op buurtverbetering.

5. FINANCIERING VAN DE BEWONER Alle producten en diensten in de winkel kunnen onafhankelijk van de aanbieder van de producten worden gefinancierd. Hierdoor ontstaat schaalvoordeel en investeringszekerheid. Ook voor de financiering geldt: de huurder of koper beslist. Bij de financiering wordt uitgegaan van het maximaal benutten van de energiebesparing in euro’s als investeringsruimte voor maatregelen, om een zo groot mogelijk effect te bereiken. Uitgangspunt voor financiering is, dat het in de basis maandelijks niet meer mag kosten dan de energiebesparing oplevert. Dit gaat uiteraard niet op, als een bewoner kiest voor bijvoorbeeld meer ruimte, comfort of een nultredenoplossing. REIMARKT werkt samen met lokale makelaars om, naast energiebesparing, ook inzicht te krijgen in de waardevastheid van investeringen. We willen namelijk niet onbewust meewerken aan het ‘onder water zetten van woningen’ of bewoners in financiële problemen brengen. Particuliere eigenaren Het aanbieden van financiering neemt een belangrijke drempel weg voor veel particuliere eigenaren. Het advies van REIMARKT blijft wel: 1. Als financiering met eigen vermogen kan, dan geeft dit altijd het beste rendement. 2. Als er een overheidgegarandeerde SVn-lening (duurzaamheidslening) binnen de desbetreffende gemeente beschikbaar is, dan is deze lening meestal de goedkoopste optie. 3. Niet voldoende Eigen Vermogen en geen SVn-lening? Dan pas kijken we naar de mogelijkheden voor bancair krediet binnen de hypotheek, greenloans, Esco’s of WAIFER. Door in deze volgorde te werken en alles goed uit te leggen geven we een goed financieel advies, wat leidt tot een gezonde financiering zonder verrassingen achteraf voor de woningeigenaar. De meeste financieringsvormen zijn bekend en worden bijvoorbeeld met de bank geregeld. Daar gaan we dan ook niet verder op in. Een drietal bijzondere producten, die samen met onze consortiumpartners zijn ontwikkeld, werken we wat verder uit. WAIFER Consortiumpartner WAIFER heeft een innovatief financieringsmodel, waarmee woningeigenaren de toekomstige energiebesparing maximaal kunnen benutten als investeringsruimte voor maatregelen. De basis daarvoor is een zeer scherpe aanbieding, toegesneden op de specifieke woning, met bijbehorende investeringskosten, besparingen en financiering. De maatregelen die worden uitgevoerd worden niet in één keer betaald, maar maandelijks via de energiefactuur. Hoe dit werkt? Na de uitvoering is de energierekening lager dan nu. Dit verschil wordt gebruikt voor de financiering: rente en aflossing. WAIFER staat dus garant voor de energiebesparing van de maatregelen: als de besparing niet gehaald wordt dat is dat niet het probleem van de particuliere eigenaar. Wij hebben dit model uitgewerkt voor een voorbeeldwoning, die voor zeg € 7.375 naar label A wordt gebracht. Dit leidt tot een jaarlijkse financieringslast (annuïteit) van € 747 per jaar. Vanaf jaar 1 wordt er echter €669 bespaard op energielasten, wat bij een geschatte prijsstijging van 2% per jaar oploopt 21

tot € 883 in jaar 15. Met de annuïteit wordt de investering dus in 15 jaar terugbetaald, waarna de woningeigenaar zelfs al €364 heeft verdiend. Vanaf jaar 16 gaat hij €900 per jaar (€75 per maand) besparen, en zijn huis is klaar voor de toekomst! SVn De Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een onafhankelijke stichting die in de rol van financier fondsen beheert, zoals de starterslening en duurzaamheidslening. Dit doen zij voor meer dan 230 gemeenten, 10 provincies, het rijk en 20 woningcorporaties. SVn doet al uitgebreid en lang zaken met de gemeenten Bergen op Zoom, Roosendaal, Steenbergen en Woensdrecht. Als gemeenten over voldoende middelen beschikken, zijn een aantal financieringsvoorstellen van SVn mogelijk: 1. Duurzaamheidslening voor particulieren. 2. Gemeentelijke Stimuleringslening voor particulieren ( voor grotere investeringen). 3. Financieringen van ESCO’s (Energy Service Companies) en innovatieve financieringsoplossingen 4. Coöperatie en innovatieve financieringsoplossingen (voor blokken woningen) Als concreet voorbeeld hebben we de duurzaamheidslening uitgewerkt voor dezelfde investering als het voorbeeld van WAIFER: € 7.375. De SVn biedt een duurzaamheidslening op basis van een looptijd van 10 jaar en een rentepercentage van 2,0%. Dit leidt tot een jaarlijkse financieringslast (annuïteit) van € 821. Vanaf jaar één wordt € 669 bespaard, oplopend tot €800 in jaar 10. Na 10 jaar is de lening afgelost. In eerste instantie is dit duurder dan de WAIFER-optie, maar door de snellere aflossing is de netto besparing groter: na 15 jaar heeft de woningeigenaar al €3.359 verdiend! De duurzaamheidslening is nog interessanter, als een deel van de investering met eigen geld wordt gedaan. Als de woningeigenaar € 1.500 uit eigen vermogen financiert, betaalt hij vanaf jaar 1 slechts €654 voor rente en aflossing, tegen € 669 jaarlijkse besparing. Dit zijn slechts rekenvoorbeelden die nog niet geënt zijn op uw opgave. De kosten voor energiebesparing en een sprong naar label A zijn daar hoger. Waar het om gaat is dat REIMARKT diverse aanbieders van financieringen voor de particuliere eigenaren ontsluit. Met de beschreven financieringsvormen kan iedere particulier met een combinatie van eigen vermogen, een goedkope lening en zijn energiefactuur een verbouwing financieren zonder meer te gaan betalen. REIMARKT heeft partners die bekend zijn in de wereld van wet- en regelgeving van AFM, De Nederlandse Bank (DNB) en de gedragscode van banken (GHF). Onze financieringsvoorstellen zijn dus altijd volgens de regels, open en eerlijk, zonder verrassingen achteraf. Natuurlijk kijken we ook verder. We onderzoeken graag samen met Stadlander en de betrokken gemeenten de mogelijkheden voor nog innovatievere modellen. We gaan ook graag eens in gesprek met Stadlander over WOCOZON, een concept van WAIFER om budgetneutraal alle huurwoningen in een klap van zonnepanelen te voorzien. Dissatisfiers - Realistische financieringsopties voor particulieren.

Satisfiers - Ontsluiting van en samenwerking met aanbieders van (duurzaamheids)financieringen.

22

Delighters - Zorgplicht: geen financieringen die de financiële positie van de bewoner verslechteren.

6. EEN DUIDELIJK AANBOD

6.1 Type 107 Van het type 107 zijn er ruim 600 gebouwd in de omgeving van Bergen op Zoom. Het is een kleine eengezinswoning met een gebruiksoppervlak van 71,6 m². Beneden liggen hal, toilet, keuken en woonkamer. De slaapverdieping bevat drie slaapkamers en een kleine badkamer. Een vaste kast op de overloop biedt wat bergruimte. De meeste bergruimte bevindt zich evenwel op de zolder, die met een vlizotrap kan worden bereikt. In de tuin staat een kleine stenen berging met houten dak. De betonvloeren van begane grond en verdieping zijn opgelegd op bouwmuren van dragend metselwerk. Er is geen kruipruimte, de begane grondvloer ligt direct op zand. De zoldervloer en het dak zijn van hout. De gevels bestaan uit gemetselde penanten met een binnen- en een buitenblad en verdiepinghoge houten puien met een gemetselde borstwering op de begane grond en een borstwering met plaatmateriaal op de verdieping. De woning beschikt over centrale verwarming die later is aangelegd. De combiketel hangt op zolder. Ramen en deuren zijn voorzien van tochtwering. In de kozijnen zit enkel glas. Dak en gevels zijn niet geïsoleerd.

23

Woonkeurtoets

Op het oog zijn de woningen woontechnisch en energetisch verouderd. De afgelopen weken zijn we de kernen en de buurten ingegaan om zelf van de bewoners te horen wat ze van hun woning vinden en goed te luisteren naar hun vragen en behoeften. Daarna hebben we onze leveranciers gevraagd om voor elke situatie een passend ontwerp te maken. Tegelijk hebben ze een aantal componenten uitgewerkt die los (bij)geleverd kunnen worden en de kwaliteit op deelaspecten verhogen. Het heeft geleid tot een scala van producten die de breedte en de mogelijkheden van ons assortiment voor uw woningen illustreren. Niet elk product voldoet aan uw minimumvereisten van 45% energiereductie met een nultreden oplossing voor € 45.000 inclusief btw en een levensduur van 25 jaar. Sommige bieden geen nultreden oplossing en zijn een stuk goedkoper, andere hebben een levensduur 50 jaar en zijn belangrijk duurder. Het is een bewuste keuze. Een grote bandbreedte in oplossingen stelt u in staat om in iedere kern en desnoods per straat op lokale omstandigheden in te spelen. Als bepaalde producten u niet aanstaan, dan hoeft u ze niet te nemen of gaan wij met u in overleg om die producten zo aan te passen dat ze wel aantrekkelijk voor u worden. Ook u bent klant van REIMARKT, ook u bent koning. In bijlage 1 vindt u van één product een uitgebreid factsheet met een overzicht van werkzaamheden en een doorkijkje naar hogere energielabels. Uitgangspunt van de winkelprijzen is een serie van 1. De woning aan de Van Polanenstraat 6 in Steenbergen geldt als referentie. De prijzen hebben als peildatum 1 juni 2013. REIMARKT behoudt zich het recht voor om de prijzen aan te passen aan de ontwikkeling van algemene kosten en bouwkosten.

24

Satisfiers en delighters vindt u achter elk product. Voor de volledigheid zetten we hier de minimale vereisten nog een keer op een rij. - minimaal 45% energiebesparing op basis van EPA, respectievelijk minimaal Energielabel B. - maximale investering € 45.000 inclusief btw per woning. - efficiënt gebruik en goede ontsluiting van de plattegrond voor mensen met een beperkte mobiliteit. - mogelijkheden voor het verlenen van zorg aan huis. - woning toekomstbestendig voor 25 jaar. - Integrale onderhoudsaanbieding voor 15 jaar. Wij geven niet aan met welk bedrag het budget wordt verlaagd bij het uitblijven van maatregelen of voor welk bedrag deze maatregelen in de toekomst kunnen worden uitgevoerd. De winkel biedt een breed assortiment aan producten. De gevraagde bedragen kunnen uit de producten die we in dit hoofdstuk presenteren worden afgeleid.

25

De 49-jarige Rina woont in een rijwoning in Wouw. Samen met haar man heeft ze de woning een aantal jaren geleden gekocht van Stadlander. Haar man overleed echter plotseling, kort nadat ze hun nieuwe huis hadden betrokken. 'Het was een verschrikkelijke tijd', vertelt Rina, 'plotseling stond ik er helemaal alleen voor. Ik ben eigenlijk pas net weer een beetje opgekrabbeld. In de tussentijd heb ik weinig aan het huis gedaan'. Dat vindt ze eigenlijk wel jammer, want de woning is zeker in de winter hartstikke koud. 'Eigenlijk moet het huis goed geïsoleerd worden, zegt ze, maar hoe dat moet? Ik weet het niet. Ik heb er in elk geval geen geld voor. 6.2 Zorgeloos goed Zorgeloos goed bestaat uit een aantal energiebesparende maatregelen waarmee de woning Energielabel B haalt. Met HR++-glas in de kozijnen en geïsoleerde gevels en daken stijgt bovendien het comfort. Het product richt zich op eigenaarbewoners die nog weinig aan hun woning hebben gedaan, maar is ook geschikt voor huurders die alleen geïnteresseerd in energiebesparing en niet in nultreden oplossingen. De werkzaamheden zijn zo beperkt dat ze binnen maximaal 4 dagen in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd. De prijs in de winkel bedraagt € 13.160 inclusief btw.

Plattegronden

Dissatisfier - geen nultreden oplossing

Satisfier Delighter - voorkomt dat huurders volledig afhaken als ze geen nultreden oplossing willen, - snelle uitvoering - geschikt voor koopwoningen, incl. financiering

26

Component: badkamerunit De unit is speciaal ontwikkeld voor bewoners wier woning reeds is opgeknapt en die door ziekte of anderszins plots niet meer in staat zijn om de slaapverdieping te bereiken. Het is een acute oplossing met een tijdelijk karakter. De unit wordt tegen de achtergevel gemonteerd, zodanig dat deze na verloop van tijd weer gedemonteerd en elders ingezet kan worden. In de achtergevelpui wordt een deuropening geformeerd. Optioneel is de kamer en suite, waarmee de woonkamer in een woon- en een slaapgedeelte kan worden opgesplitst. De unit is binnen drie dagen functioneel. Wij houden een beperkt aantal units op voorraad, zodat we snel op de vraag kunnen reageren. Nieuw kost de unit € 24.140 inclusief btw, geplaatst en wel. Dit bedrag daalt naarmate de unit vaker wordt ingezet.

Dissatisfier

Satisfier - speelt snel in op acuut veranderde behoefte van bewoners. - flexibel inzetbaar en herbruikbaar. - geschikt als leaseproduct. - voldoet i.c.m. Zorgeloos Goed aan minimum vereisten.

27

Delighter

Harry (72) en Greet (68) wonen al ruim 45 jaar in Halsteren. Hun drie kinderen zijn er grootgebracht en er wonen veel bekenden van hen in de buurt. Greet houdt van tuinieren, maar kan haar tuin steeds minder goed bijhouden. Harry zit vanwege reuma sinds kort in een rolstoel. 'Hij kan niet meer boven en slaapt nu beneden', vertelt Greet, 'elke ochtend help ik hem aan het keukenaanrecht met wassen. Dat is zwaar, want zijn rolstoel past niet door de deuren. We staan nu ingeschreven voor een zorgwoning, maar we willen eigenlijk niet verhuizen. Wij wonen hier fijn en willen helemaal niet weg.' 6.3 Langer (t)huis Het product Langer (t)huis is bestemd voor bewoners met een fysieke beperking die eventueel zorg aan huis nodig hebben. Met een woonhuislift blijft de slaapverdieping bereikbaar. Standaard staat de lift in de slaapkamer, waardoor er in de woonkamer bijna geen ruimte verloren gaat. In de woning valt de aanwezigheid van de lift nauwelijks op. De energiebesparende maatregelen -tot energielabel B- zorgen voor een flinke reductie van de woonlasten. Langer (t)huis heeft drie plattegrondopties. 1. lift met vergroten hoofdslaapkamer en het verbreden van binnendeuren, winkelprijs € 36.000 inclusief btw, 2. als optie 1 met verplaatsen van badkamer en wasmachine in voormalige badkamer, winkelprijs € 44.000 inclusief btw, 3. als optie 2 met grote badkamer met wasmachine, berging in voormalige badkamer, winkelprijs € 45.000 inclusief btw. Er zijn aanvullende opties zoals het creëren van een open keuken -winkelprijs € 4.200 incl. btw- en het verdraaien van de toilet op de begane grond -prijs in de winkel € 1.500 incl. btw. De woonhuislift kan ook worden geleased. De kosten bedragen € 125,-- incl. btw per maand inclusief installatie en verwijdering.

Opengewerkte maquette met positie lift

28

Foto van de lift

Plattegronden

29

De werkzaamheden kunnen volledig in bewoonde staat worden uitgevoerd en zijn in maximaal 5 werkdagen gereed.

Dissatisfier

Satisfier Delighter - snelle uitvoering, in - optie 1 blijft ruim onder bewoonde staat. budget. Het resterende - maakt optimaal gebruik van bedrag kan eventueel het beschikbare vloerworden aangewend voor oppervlak. een hoger energielabel of - lift flexibel inzetbaar en een hogere mobiliteitsherplaatsbaar. klasse (tot klasse C -zie - geschikt als leaseproduct, optie 2 en 3). ook voor koopwoningen.

30

Jos en Guusje zijn al 30 jaar gelukkig getrouwd, eigenlijk net zo lang als ze in hun huis wonen. De kinderen zijn inmiddels het huis uit. Jos was buschauffeur. Vanwege een chronische hernia zit hij sinds vorig jaar in de WAO. Het lopen gaat steeds moeilijker, vooral de trap op en af. ‘Eigenlijk kan Jos hier niet blijven wonen’, vertelt Guusje, ‘het huis is koud en vochtig en dat is niet goed voor zijn rug. Het huis is ook veel te klein. De scootmobiel staat in de woonkamer, dat is toch geen gezicht. Maar ja, we wonen hier heerlijk, dus we willen eigenlijk niet weg. Wat jij, Jos? Je moet er toch niet denken dat je de wekelijkse kaartavond bij de buren zou moeten missen. Het zou heerlijk zijn als we een warm huis hebben, maar nog fijner zou het zijn als Jos niet meer de trap op hoeft en beneden kan slapen. En ik ook’, gniffelt ze, ‘want ik kruip na 30 jaar nog graag bij hem weg in bed.’ 6.4 Evolutiewoning Ook de Evolutiewoning richt zich op bewoners met een beperkte mobiliteit. Ze hebben niet direct zorg aan huis nodig. Een volledig geprefabriceerde aanbouw wordt op een paalfundering tegen de achtergevel geplaatst. Het woonoppervlak neemt met 25% toe, waardoor ruimte voor een badkamer en een volwaardige slaapkamer op de begane grond ontstaat. Standaard bevat de aanbouw een slaapkamer en een keuken. De badkamer komt op de plaats van de oude keuken. Dat is een bewuste keuze: de achtergevel behoudt zo zijn informele toegang vanuit de tuin tot de woning. De woning wordt verder volledig geïsoleerd tot energielabel B. In bijlage 1 vindt u een overzicht van werkzaamheden en energiebesparende maatregelen met winkelprijzen voor label B, label A en label A+

Maquette van de geprefabriceerde aanbouw

31

Plattegronden

De prefab uitbouw kan ook zonder indeling worden geplaatst, bijvoorbeeld bij gezinnen die graag een grotere woonkamer willen hebben. Het nultreden programma zou dan later gerealiseerd kunnen worden. De uitvoering vindt plaats in bewoonde staat. Als eerste wordt de prefab aanbouw geplaatst. Die staat binnen een week, inclusief keuken. De bewoners kunnen hun woning in de tussentijd volledig gebruiken, alleen de toegang tot de tuin is tijdelijk afgesloten. Als de aanbouw eenmaal staat, wordt de nieuwe keuken in gebruik genomen en kan de badkamer worden aangelegd. Daar is een week voor nodig. De werkzaamheden vinden steeds plaats in een ruimte die van de rest van de woning is afgescheiden, zodat de overlast beperkt blijft. Dak en gevels worden tegelijkertijd geïsoleerd. De totale renovatie is in twee weken klaar. De prijs in de winkel bedraagt € 44.860 inclusief btw.

Dissatisfier

Satisfier - uitvoering in bewoonde staat. - extra woonoppervlak. - aanbouw met flexibele indeling, naar behoefte inzetbaar en herplaatsbaar. - geschikt voor koopwoningen.

32

Delighter

De prefab uitbouw kan ook zonder indeling worden geplaatst, bijvoorbeeld bij gezinnen die graag een grotere woonkamer willen hebben. Het nultreden programma zou dan later gerealiseerd kunnen worden. Component: GevelKlassiek Eigenaarbewoners hebben de gevels naar eigen inzicht in meer of mindere mate gewijzigd. Daarbij is een voorkeur waar te nemen voor een klassiek gemetseld huis met hoge, staande kozijnen. GevelKlassiek speelt in op de behoefte van de bewoners aan een echt huis en combineert dat met een verhoging van de warmte-isolatie van de gevel. De gevelpuien en het buitenspouwblad worden gestript. Op de rooilijn worden beukbrede houtskeletbouw elementen geplaatst, compleet met kozijnen en een afwerking met steenstrips. De bewoner heeft keuze uit een groot aantal gevelindelingen, gevelstenen en attributen. De nieuwe gevel heeft een winkelprijs van € 11.950 inclusief btw en is binnen 3 dagen geplaatst. De Rc-waarde bedraagt 3,5.

Dissatisfier

Satisfier - uitstraling van een echt huis naar de individuele smaak van de bewoner.

Nieuwe gevel met hoge staande kozijnen

33

Delighter

Cees en Thea zijn 40 jaar getrouwd en kunnen elkaar nog steeds geen dag missen. Cees is alleen wat slecht ter been en heeft afgelopen week van de dokter gehoord dat er geen zicht is op herstel. Thea zit de bui al hangen, hoe moet dit nu? Thea zegt, 'Ik wil helemaal niet dat Cees naar het verzorgingstehuis gaat, want hij is nog zelfstandig en goed bij de tijd. We hebben het er nu bijna dagelijks over'. Van REIMARKT hebben ze een folder gekregen dat er een mogelijkheid is om de woning én te isoleren én beneden een oplossing te maken om te wonen. Het is gratis als je daarvoor voor in aanmerking komt. Cees en Thea zien dit als dé kans om samen te blijven wonen, Cees beneden en Thea boven in een comfortabele woning. Thea vindt de aanpassing van de woning helemaal niet zo belemmerend of definitief. Ze is vrij creatie,f want een badkamer en slaapkamer beneden is voor haarzelf straks misschien ook aan de orde. Tegen die tijd kan haar niet getrouwde dochter boven wonen. 6.5 OnderGoed OnderGoed richt zich op ouderen met een zorgvraag en alleenstaande senioren. De focus ligt op de begane grond, dat wordt de nieuwe leefomgeving van de bewoner. De benedenverdieping wordt spik-en-span, met een nieuwe keuken, toilet, badkamer, slaapkamer en brede deuren. Met alle voorzieningen op de begane grond ontstaat er beneden een complete zorgwoning. De rest van de woning blijft onveranderd en kan gebruikt worden als extra woonverdieping, voor logees of voor mantelzorg of als opslag. In OnderGoed wordt de gehele schil geïsoleerd. Daardoor blijft de slaapverdieping goed bruikbaar en kan de woning in de toekomst weer voor andere doelgroepen worden gebruikt. De prijs in de winkel is € 44.950 inclusief btw. 34

Plattegronden

Nieuwe woningentree met brede voordeur

Tijdens de uitvoering verblijven de bewoners op de slaapverdieping. Dit is mogelijk door de inzet van een mobiele keuken en het in bedrijf houden van de bestaande installaties, terwijl de nieuwe worden aangelegd. De verbouwing kan worden uitgevoerd in 3-4 weken. De eerste paar dagen zal er gesloopt worden in de woning. Vervolgens worden de installaties aangebracht. Ten tijden van het plaatsen van de badkamer worden de kozijnen aangepakt, keuken erin gezet en de schil van de woning geïsoleerd.

35

Dissatisfier

Satisfier - uitvoering in bewoonde staat. - brede voordeur en tuindeur met oprit. - optimaal gebruik vloeroppervlak, c.q. grote draaicirkels door schuifdeuren. - opstelplaats voor scootmobiel/rolstoel. - Label A+ - energiebesparing van 65%

Delighter - uitrusting begane grond van nieuwbouwkwaliteit

Component: Zorgalow Dit product voert de ‘extreme’ variant programmatisch verder op. De tussenwoning wordt bij leegkomst gesloopt en vervangen door een prefab zorgwoning. De Zorgalow beantwoordt de extra vraag naar zorgwoningen van bewoners die in hun omgeving willen blijven, maar vanwege hun groeiende of specifieke zorgbehoefte niet langer in hun woning kunnen blijven. Het type appelleert aan de woonbehoefte van veel senioren en is geschikt voor 1- en 2-persoons huishoudens. Dankzij de prefab bouwwijze kan de Zorgalow makkelijk verplaatst worden. De overgebleven ruimtes kunnen door de buren worden geannexeerd ten behoeve van garages, carports, uitbouw of tuin. Ook collectieve invullingen zijn denkbaar. De Zorgalow is een instrument waarmee op krimp kan worden ingespeeld.

Nieuwe voorgevel prefab woning

36

Plattegrond

In de winkel kost de Zorgalow €72.600 inclusief btw. Dit bedrag valt buiten uw budgettaire kaders. Toch menen wij dit product in ons assortiment op te moeten nemen. Juist de mogelijkheid van hergebruik genereert een hoge restwaarde die een hogere aanvangsinvestering rechtvaardigt.

Dissatisfier - past niet binnen budget

Satisfier - naar behoefte inzetbaar en herplaatsbaar. - energiebesparing van 75%uitvoering - Label A+

37

Delighter - adresseert tegelijk de vraag naar zorgwoningen en de verwachte krimp in de regio. - nieuwbouw kwaliteit. - aanpasbaar aan verschillende zorgbehoeftes en – intensiteiten (tot ZZP-4). - hoge restwaarde.

Meneer en mevrouw Rens wonen al 37 jaar in Halsteren. Destijds zijn ze er gaan wonen als jong gezin met hun twee dochters. Maar inmiddels zijn de dochters het huis uit en komen de kleinkinderen regelmatig logeren. Meneer Rens is niet meer zo goed ter been en eigenlijk zouden ze moeten verhuizen. Nu de buurvrouw is verhuisd en een gedeelte van het huis naast hun kan worden betrokken bij hun huis en worden voorzien van een slaapkamer en badkamer, kunnen ze hier heerlijk blijven wonen. ‘En eigenlijk ook wel lekker dat de kleinzonen en –dochters, nu ze wat groter worden, ieder een eigen logeerkamer hebben en ik mijn naaikamer in het kleine kamertje gewoon kan houden’, zegt mevrouw Rens. Ook zijn ze erg blij met de gemeenschappelijke tuin achter de nieuwe slaapkamer en badkamer. Meneer Rens heeft namelijk, ook vanwege zijn gezondheid, zijn moestuin een tijdje geleden moeten opzeggen. Met de buren is besloten om de gemeenschappelijke tuin in te richten als moestuin, met het advies en de hulp van meneer Rens is een goede oogst gegarandeerd.

Begane grond nultrede woning

Renate (21 jaar) woont nog niet zolang in Halsteren. Ze is net klaar met haar opleiding als schoonheidsspecialist en heeft een praktijk aan huis. Nu moeten haar klanten door het huis om in de praktijkruimte te komen, dat vindt ze niet zo prettig. Voor het kopen of huren van een aparte ruimte voor haar praktijk heeft ze nog geen geld, ze is nog niet zo lang bezig. Ze maakt dan ook graag gebruik van de mogelijkheid om via Stadlander de ruimte naast haar huis te huren nu de buurman gaat verhuizen. De praktijk krijgt zelfs een eigen ingang. Aan het inrichten van de voortuin was ze nog niet toegekomen en ze wist eigenlijk ook niet zo goed hoe ze dit moest aanpakken. Binnenkort gaan ze met alle buren in de voortuinen aan de slag. ‘De achterbuurvrouw heeft een hele mooie voortuin, zoiets zou ik ook wel willen’, zegt Renate, ‘gelukkig heb ik met haar kunnen afspreken dat ze me gaat helpen in ruil voor een schoonheidsbehandeling. Mooi toch?’

Begane grond multifunctionele woning

38

6.6 Drie op een rij ‘Drie op een rij’ is specifiek ontwikkeld voor de uitdaging die krimp met zich meebrengt. Van drie woningen maken we er twee, een bewuste keuze omdat het misschien in een krimpgebied minder voor de hand ligt om, voor de vraag naar nultreden programma, meer volume aan de woningvoorraad toe te voegen. Bij deze variant schakelen we door naar een herverdeling van het programma binnen het bestaande bouwvolume. Dat vraagt forse investeringen die niet binnen een termijn van 25 jaar kunnen worden terugverdiend. Daarom zetten we met dit product in op een handhavingtermijn van 50 jaar. Die lange tijdshorizon maakt het aantrekkelijk om collectieve warmteopwekking, bijvoorbeeld in de vorm van bioketels, te onderzoeken. In hoofdstuk 6 gaan we daar dieper op in. Wij bieden hier twee varianten aan, een seniorenwoning volgens het nultreden principe en een woon-werkwoning. In de eerste variant krijgen de naastliggende woningen elk een slaapkamer en een badkamer in de lege tussenwoning. Zo ontstaat een volledig woonprogramma op de begane grond. In de tweede variant bevat de lege tussenwoning op de begane grond een kantoor/werkruimte voor de ene, naastliggende woning, en een grote open keuken voor de andere. Dit product heeft een ambitieus energieconcept. Door hoogwaardige renovatie van gevels en daken en het toepassen van een uitgekiend installatieconcept met PV-cellen wordt een besparing van 70% bereikt. De winkelprijs bedraagt € 65.630 inclusief btw per woning, gebaseerd op een rijtje van 6 woningen Bij drie op een rij wordt een aantal woningen gedeeltelijk gesloopt, de eerste verdieping en zolder worden van deze woningen afgehaald. Het is mogelijk dat tijdens deze werkzaamheden de direct ernaast gelegen woningen bewoond blijven. Met de bewoners zullen alle werkzaamheden nauwgezet worden doorgenomen, zodat niemand voor verrassingen komt te staan. Als bewoners er voor kiezen om niet te willen blijven wonen tijdens de renovatie, dan zoeken we samen naar een passende oplossing voor de periode van de bouw en voor het beschermen en/of opslaan van de persoonlijke spullen. De tussenbeuk wordt eerst volledig gereed gemaakt. Pas dan wordt de doorbraak naar de naastliggende woningen gemaakt. Hierdoor blijft de overlast beperkt. De werkzaamheden nemen 3-4 weken in beslag, afhankelijk van de gewenste aanpassingen in de naastliggende woningen.

Dissatisfier

Satisfier

Delighter

-

-

-

past niet budget *

-

woonoppervlak neemt toe. differentiatie in woonprogramma’s naar behoefte inzetbaar energiebesparing van 70%.

-

*)

adresseert tegelijk de vraag naar zorgwoningen en de verwachte krimp in de regio. nieuwbouw kwaliteit in de tussenbeuk exploitatie periode verlengd tot 50 jaar.

de winkelprijs geldt voor 4 woningen in een rijtje van 6, totaal € 262.520 inclusief btw. Het beschikbare budget voor dit rijtje bedraagt 6 x € 45.000 = € 270.000.

39

Component: de dubbele woning Deze component gaat nog een stap verder en voegt twee woningen samen tot een grote gezinswoning met 4 slaapkamers en 2 badkamers. Er ontstaat een dubbele woning met beel ruimte en privacy. Hij is vooral geschikt voor eigenaarbewoners die van Stadlander –tegen gunstige voorwaarden- de leeg gekomen woning van de buren willen kopen.

Begane grond dubbele woning

Voorgevel dubbele woning

40

6.7 Niets doen, alleen stimuleren Niets doen is een werkwoord. Het betekent dus niet zozeer dat er niets gebeurt, maar meer dat je anderen helpt om initiatief te nemen. Hans en Jenny komen uit Bergen op Zoom,. Ze zijn 4 jaar samen en willen gaan samenwonen. ‘Maar het valt niet mee om een geschikt huis te vinden’, zegt Hans, ‘en als we er een zien, dan krijgen we de financiering niet rond. Als parttime leerkracht verdien ik best aardig, maar het lijkt wel of je tegenwoordig van de banken helemaal geen geld meer krijgt. Ze kijken je gewoon de deur uit’. Ze waren blij verrast toen ze van vrienden hoorden dat Stadlander ‘klushuizen’ ging aanbieden tegen sterk gereduceerde prijzen. ‘Hans is best handig’, vertelt Jenny, ‘dus dat komt helemaal goed. En het lijkt me geweldig om ons eigen huis naar onze eigen smaak te vertimmeren. We gaan nu snel naar Stadlander om te kijken wat ze in de aanbieding hebben.’ Klushuizen Het `klushuis’ concept houdt in dat woningen met achterstallig onderhoud voor een aantrekkelijke prijs, maar onder bepaalde voorwaarden verkocht worden aan een koper. De koper wordt verplicht de woning op te knappen conform een bepaald programma van eisen. Er is veel indelingsvrijheid en de koper dient na renovatie de woning zelf te bewonen. Het concept is vooral geschikt voor jonge starters op de woningmarkt die zelf hun woningen tot paleisjes kunnen verbouwen.

Kluswoning te koop

41

Klushuizen kunnen individueel worden aangeboden waarbij elke koper zijn eigen woning opknapt. Wanneer meerdere klushuizen in een rijtje verkocht worden, kunnen de kopers de renovatie ook in zogenaamd collectief opdrachtgeverschap uitvoeren. Dit is ook een opstap om samen andere dingen op te pakken zoals collectieve energieopwekking en een rol in buurtgemeenschappen.

Dissatisfier

Satisfier - grote betrokkenheid van nieuwe bewoners bij de eigen woning en woonomgeving. - meer diversiteit en meer koopkracht in buurten en kernen. - stimulans voor energiezuinig renoveren door eigenaarbewoners.

Delighter

Pakket ‘doe het zelf’ Veel bewoners zijn handig genoeg om zelf te klussen en een aantal werkzaamheden zelf uit te voeren. Die mogelijkheid willen we ze niet onthouden. Vooral voor de eigenaar-bewoner kan het interessant zijn, omdat hij met zelfwerkzaamheid tegen lage kosten zijn woning kan verbeteren. Wij leveren deze handige klussers professionele bouwmaterialen tegen inkoopprijs. Maar daar blijft het niet bij. Zo kunnen onze experts bewoners begeleiden bij het juist toepassen van materialen in en aan hun woning. Er zijn cursussen, zoals de cursus ‘Zelf isoleren'. Zelf klussen wordt zo eenvoudiger en goedkoper. Als een bewoner klaar is, kan hij ons vragen zijn werk te beoordelen.

Dissatisfier

Satisfier - stimulans voor eigenaarbewoners hun woning op te knappen. - uitwerking naar conceptmatige aanpak: slim aanbieden van keuzepakketten.

42

Delighter

6.8 Onderhoud REIMARKT blijft. Daarom doen wij u ook een aanbieding voor het planmatig en preventief onderhoud van uw woningen na uitvoering van de werkzaamheden. Zoals u heeft kunnen zien is ons assortiment gevarieerd. Elk product heeft een eigen onderhoudscomponent. Om u toch een indruk te geven van de kosten hebben wij voor ZorgeloosGoed een meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) gemaakt voor een periode van 15 jaar –zie bijlage 2. De begroting voorziet in een aantal onderhoudswerkzaamheden direct al in jaar 2. Het gaat om het vervangen van de cv-ketel en de groepenkast. In jaar 10 staat een vervanging van keukens, sanitair en tegelwerk gepland. Zonder indexatie en verdiscontering bieden wij het onderhoud van de woning die ZorgeloosGoed is gerenoveerd aan voor een bedrag van € 965 exclusief btw per jaar. bevorderen om ook

43

7. EEN MOOIE TOEKOMST 7.1 Krimp De demografie in de verschillende kernen rondom Bergen op Zoom kent veel variëteit. De ontwikkeling van de bevolking laat in alle gevallen zien dat er steeds meer ouderen in de wijken komen, en minder gezinnen en kinderen. Vergrijzing en ontgroening treedt op met als gevolg krimp in kernen en buurten. Waarde van wijken en vastgoed in krimpende regio’s staan sterk onder druk. In het rapport “kwaliteit en leefbaarheid in krimpende regio’s” geeft Platform 31 handvatten voor een nieuwe planningsmethodiek. In het kort: - zal planning op een nieuwe manier inhoud en vorm moeten krijgen, door een nieuwe attitude van gedragen oplossingen én pionieren, - vervolgens zal de nieuwe opgave bestaan uit het versterken van de waarde van het bestaande, - en tenslotte moeten de bestaande middelen en instrumenten worden aangepast. Krimp kent dus niet één oplossing, maar dient juist per regio heel lokaal met betrokken partijen ontwikkeld te worden. Er zijn wel een aantal kenmerken die krimpregio’s gemeen hebben, waaronder: 1. afname van voorzieningen, 2. verdunning van de woningvoorraad, 3. verhoging van de zorgbehoefte door vergrijzing. Hoewel er altijd maatoplossingen nodig zullen zijn, bieden deze gemeenschappelijke kenmerken goede aanknopingspunten voor generieke (deel)oplossingen. Het uitnemen van bestaande woningen is een strategie ter verdunning van de woningvoorraad in krimpregio’s. Krimp is weinig voorspelbaar, waardoor een improviserende manier van planning nodig is. De keuze voor het uitnemen van een bestaande woning zal daarom ad hoc plaatsvinden, op een locatie en natuurlijk tijdstip waarop zich die kans voordoet.

45

Het slopen van bestaande woningen biedt meer ruimte voor de resterende woningen, die daardoor in aantrekkelijkheid stijgen. In plaats van lange rijen ontstaan vrijstaande woningen en 2 onder 1 kappers: de waarde van het bestaande wordt versterkt! Deze planningsmethodiek zal als een acupuncturist een nieuw ruimtelijk en meer willekeurig beeld opleveren in de wijken. REIMARKT heeft met Zorgalow en Drie op een rij producten in zijn assortiment waarmee deze verdunningsstrategie kan worden vormgegeven. Het levert kansen op voor nieuwe doelgroepen, maar ook voor de bestaande woningen. De verdunningsstrategie leidt immers ook tot meer differentiatie in het straatbeeld, tot nieuwe gevels en daarmee tot een hogere toekomstwaarde voor de buurt. Door enerzijds die waarde toe te voegen en anderzijds woningen uit de voorraad te nemen, kan deze strategie zorgen dat de exploitatieperiode van de woningen wordt verlengd van 25 naar 50 jaar, of wellicht langer. De verdunningsstrategie kan worden ingezet in buurten waar u nog relatief veel bezit heeft, bijvoorbeeld in Halsteren.

46

De voorraad is teruggebracht van 30 naar 22 woningen, het energieconcept is op buurtniveau toegevoegd -zie 7.2

De nieuwe typologie in de buurt maakt het tevens mogelijk om samen met de buurt na te denken over het gebruik van de extra buitenruimte. Natuurlijk kan die aan de individuele woning worden toegekend, maar ook de gezamenlijke speelplek of de moestuin kunnen we maken. Zo zorgen we voor samenhang in de buurt. Maar ook over de kwaliteit van de bestaande buitenruimte moet worden nagedacht, want die is niet overal even goed. Erfscheidingen, schuren en bijgebouwen behoeven verbetering. Datzelfde geldt voor de binnenterreinen van woonblokken.

47

Een gezamenlijke speelplek, dat willen sommige van ons wel!

7.2 Collectieve energieopwekking Een lange tijdshorizon maakt het aantrekkelijk om naar collectieve warmteopwekking te kijken, bijvoorbeeld in de vorm van bio-ketels. Daarmee zouden we notaloze buurten kunnen maken. Het gebruik van biobrandstoffen is een eenvoudige manier om het gasgebruik tot nul te reduceren. Wij gaan uit van het gebruik van duurzame biobrandstoffen in een collectieve, houtgestookte ketel. Dankzij de collectieve opwekking van energie is het mogelijk om in de toekomst nieuwe warmtetechnieken toe te passen zonder dat er grote aanpassingen in de woningen nodig zijn. Bij deelname van minimaal 20 woningen kost de bio-ketel € 8.000 exclusief btw per woning. De energiebesparing bedraagt per jaar circa € 350,- (brandstofkosten en vastrecht). Deze vorm van collectieve opwekking leent zich voor financiering via een Esco-constructie. De uitwerking van de Esco zal in overleg met Stadlander plaatsvinden. Mogelijk dat Energiek Stadlander daar een rol in kan vervullen in een coöperatieve samenwerking met bewoners. De bioketel wordt inclusief de benodigde installaties in een container geplaatst. Dit gebeurt in de fabriek. Vervolgens wordt de installatie op locatie aangesloten op een nieuw te maken warmtenet. Bij voldoende schaalgrootte is het mogelijk om regionaal een organisatie op te zetten die zorg draagt voor de aanschaf en de distributie van de biobrandstof naar de verschillende bioketels. Dit heeft een aantal zeer interessante perspectieven: - inzet van mensen van de sociale werkplaats (in samenwerking met bijvoorbeeld Werkvoorzieningschap Westelijk Noord-Brabant; mogelijk ook onder begeleiding van of met

48

-

-

inzet van ‘vitale VUT’ers’) voor eenvoudige repeterende werkzaamheden (bevoorraden van de bioketels met voldoende biobrandstof bijvoorbeeld), inzamelen van biobrandstoffen bij verschillende gemeenten in de regio (snoeihout, afvalhout, bermgras, etc.) en dit op één plaats verzamelen en bewerken tot geschikte biobrandstof. Bij voldoende schaalgrootte kan onderzocht worden of een bio-elektriciteitscentrale ontwikkeld kan worden, De provincie Noord-Brabant heeft een ‘biobased economy’ als één van de speerpunten benoemd voor het energiebeleid.

Op deze manier kan de toepassing van bioketels op kleine schaal groeien naar een regionale ‘biobrandstofeconomie’ die extra werkgelegenheid biedt en regionale opschaling van verduurzaming. De regionale 'biokringloop'

transport

inzameling

Verzamelplek in de buurt

warmtedistributie

Regionaal depot

transport

Biobrander in de buurt

Beweking tot houtpellets

7.3 Beeldkwaliteit De woningen liggen in de regel aan rustige woonstraten met veel groen in de omgeving. Soms is de ligging zelfs ronduit prachtig zoals in Nieuw Vossemeer. Alleen in Steenbergen is de woonomgeving een stuk schraler. De helft van het bezit is verkocht. In vrijwel elke rij staan particuliere woningen naast sociale huurwoningen. De eigenaarbewoners hebben de gevels naar eigen inzicht in meer of mindere mate gewijzigd. Sommigen hebben de bestaande indeling gehandhaafd en alleen de kleuren gewijzigd, anderen lijken een compleet nieuwe gevel te hebben opgetrokken. Daarbij is een voorkeur waar te nemen voor gemetselde gevels met hoge, staande kozijnen. Een zeer gevarieerd gevelbeeld is het gevolg. Voortuinen zien er over het algemeen verzorgd uit, zeker in rijtjes met veel particuliere woningen. Hoewel niet alle veranderingen even smaakvol zijn, is nauwelijks sprake van disharmonie. De continuïteit van daken, rooilijnen, alternerende metselwerkpenanten en voortuinen houden de rij in

49

ieder geval aan de straatzijde als consistente, bouwkundige entiteit leesbaar. Daardoor kan een grote variatie in de gevels worden toegelaten.

Verduurzaming leidt tot wijzigingen in de gevel

De verduurzaming van de woningen leidt tot wijzigingen in de gevel. Zoals gezegd, er is een lokale voorkeur voor de klassiek gemetselde rijwoning. Er is geen reden om die (latente) behoefte van de bewoners niet te vervullen in combinatie met een verhoging van de warmte-isolatie van de gevel. Met GevelKlassiek spelen we daarop in. De variatie in gevels zal verder toenemen. Daar is niets op tegen, zolang de relevante, architectonische kaders maar bewaard worden. Dit betekent naar ons idee dat - gootlijn en dakhelling intact moeten blijven, - de noklijn gerespecteerd wordt, - de rooilijnen aan de straatzijde gehandhaafd worden. Verspringende daken en gevels verstoren de eenheid van de rij, ze veroorzaken onevenwichtigheden tussen de woningen onderling en kunnen daardoor onmogelijk de beeldkwaliteit verrijken. Datzelfde geldt voor sterk afwijkende materialen en kleuren. Daarom gebruiken we in GevelKlassiek metselwerk in waalformaat, waarvan de kleuren zijn afgestemd op het bestaande metselwerk en kozijnen van hout.

50

8. ROLVERDELING EN JURIDISCHE STRUCTUUR

Er werken veel partijen samen, met diverse rollen. Een overzicht vindt u in bijlage 3. Door de grote hoeveelheid mens- en denkkracht kan meer geleverd worden dan anderen. De vijf consortia werken samen binnen het realiseren van het juiste aanbod, voor de juiste prijs met voldoende variatie in keuze en prijs. Dit aanbod brengen zij via een verkoopkanaal ‘REIMARKT Bergen op Zoom’ in de markt. Dit werkt binnen met goede en duidelijke afspraken en een heldere bedrijfsstructuur. De samenwerking binnen ‘REIMARKT Bergen op Zoom’ is bij u bekend als het consortium ‘Buurtsuper’. Eén overkoepelend consortium dat bestaat uit een samenwerking van vijf afzonderlijke consortia met als doel het realiseren van uw opgave voor circa 300 huurwoningen en 300 particuliere woningen met daarbij vanzelfsprekend de overige particuliere eigenaren in uw werkgebied. Ieder consortium sluit onderling een samenwerkingsovereenkomst met haar eigen partners met als doel het ontwikkelen en leveren van producten voor REIMARKT. Voor de samenwerking tussen de consortia zijn verschillende mogelijke (bedrijfs)structuren. Wij starten met een VOF en zien de mogelijkheid door te groeien naar een BV of Stichting. Overleg met u als belanghebbende en de juiste afweging van voor- en nadelen vinden wij belangrijk, alvorens er een gezamenlijke keuze gemaakt wordt. Bedrijfsstructuur 1: VOF De winkel ‘REIMARKT Bergen op Zoom’ bestaat uit een VOF waarin de vijf aannemers BAM, ERA, Knaapen Groep, Heembouw en Dura Vermeer vennoot zijn. Deze VOF is de contractpartij voor Stadlander en verantwoordelijk voor het opzetten van het verkoopkanaal, de winkel met daarin contractueel vastgelegd de goede afspraken over de producten (assortiment), de leveringsvoorwaarden en garanties. Deze VOF gaat met alle consortia soortgelijke leveringsverplichtingen aan waarin zij tevens de samenwerkingen tussen partijen binnen de consortia geborgd wil zien. Ook gaat de VOF een overeenkomst aan over de inzet van het winkelconcept, tools en middelen. Voor Stadlander blijft de VOF aansprakelijk voor het eindproduct, ongeacht welk consortium geleverd heeft. Deelnemende partijen in de VOF zijn hoofdelijk aansprakelijk voor naleving van de overeenkomst. De VOF investeert in de winkel van waaruit het verkoopproces plaats vindt. De kosten van de winkel worden omgeslagen over de producten en eventuele winst vloeit terug naar de vennoten. Voor- en nadelen: Plus: aannemers zijn hoofdelijk aansprakelijk Min: het belang van kleine, minder rendabele particuliere opgaven in de uitvoering, minder goed geborgd Min: minder belang bij scherpe prijsdiscussies

51

Bedrijfsstructuur 2: BV of Stichting ‘REIMARKT Bergen op Zoom’ is een besloten vennootschap (BV) met meerdere aandeelhouders of een Stichting met een Raad van Commissarissen (RvC). Zowel aandeelhouders als RvC houden toezicht op de bedrijfsvoering van de winkel. Zij hebben een direct belang als leverancier binnen de winkel en/of als stakeholder in de opgave. De winkel is een zelfstandige organisatie die als doel heeft zoveel mogelijk bewoners (kopers en huurders) producten en diensten te verkopen binnen de vastgestelde kaders. De winkel heeft een managementteam met inkoper, verkoper en marketeer. De winkel is contractpartij van Stadlander voor uitvoering van de totale opgave. De van een A(Stadlander) – C (consortia) levering behoort tot de opties. Aandeelhouders / RvC maken afspraken over de gewenste marges van de BV of Stichting voor de benodigde continuïteit op langere termijn. Voor en nadelen Min: aannemers kunnen niet hoofdelijk aansprakelijk zijn, BV kan failliet gaan Plus: het belang van kleine, minder rendabele particuliere opgaven, zijn beter geborgd: de winkel heeft een direct omzet belang. Groot of klein. Plus: onafhankelijke positie winkel t.o.v. de klant Plus: veel belang bij scherpe prijsdiscussies Concurrentie en competitie De samenwerking tussen de vijf consortia gaat verder dan het verkoopkanaal. Het betreft ook productontwikkeling, innovatie en marketing. Snellere feedback op productontwikkeling van collega’s, concurrenten en klanten is niet denkbaar. Maar er is ook concurrentie. De 5 aanbieders confronteren elkaar in de productontwikkeling met de eigen vondsten en calculaties. Kijken naar andere marktpartijen en continue vergelijken. Dat houdt iedereen scherp, want niemand wil op onderdelen duurder of minder briljant zijn dan de collega aanbieder. De prijzen van producten straks in de REIMARKT zijn dus per definitie concurrerende prijzen. De prijzen zijn vast, acties en aanbiedingen uitgezonderd. Eenzelfde proces vindt plaats waar het de kwaliteit van producten en levering betreft. Misschien is competitie een beter woord dan concurrentie: men wil eenvoudigweg niet voor elkaar onderdoen. Om dit proces blijvend te stimuleren meten wij continue de productkwaliteit en klanttevredenheid op een groot aantal aspecten. Wij willen nu eenmaal niet onder de maat presteren, sterker nog we willen elke keer een topprestatie leveren.

52

9. FINANCIERING: DE BUSINESS CASE VAN DE WINKEL Het opzetten van een winkel brengt kosten met zich mee. Als de bewoners volledig vrij zijn in hun keuzes, dan zijn de inkomsten van de winkel niet gegarandeerd. De kosten die normaliter gemaakt worden om een product of dienst te verkopen, om huurders tot het besluit te brengen voor comfortverbetering een huurverhoging te accepteren en voor bewonerscommunicatie zijn opgenomen in de begroting van de winkel. De doelstellingen in de business case van de winkel zijn, 1. De totale kosten, niet zijnde uitvoeringskosten, zo laag mogelijk houden, zodat het aanbod zo voordelig mogelijk is voor de klant. 2. De jaarlijkse kosten inclusief een winstmarge/risicomarge volledig afdekken door de inkomsten. 3. Een marktconform aanbod in de winkel. Opbouw van prijzen in de winkel De traditionele manier van werken in de bouw is het bepalen van de kostprijs op basis van een aannemersbegroting, te vermeerderen met de opslagpercentages en eventuele externe advies-, marketing- en begeleidingskosten. Bij REIMARKT zal het in de toekomst andersom gaan werken. De verkoopprijs wordt bepaald op basis van de waarde. Dit kan zijn de energiebesparing, de comfortverbetering of waardeverhoging van de woning. Maar goede garanties en kwaliteit hebben waarde. Samenvatting van de business case De totale kosten van REIMARKT als verkoopkanaal bedragen 10% van de omzet. De totale kosten van de productontwikkeling door leveranciers schommelen tussen de 2 en 3% van de omzet. De kosten van productontwikkeling worden gedekt binnen de begroting van de aannemers. De totale investering om REIMARKT 2 jaar volwaardig te laten draaien (selectiekosten, voorbereidingskosten, 2 volledige exploitatie jaren van de winkel) bedraagt € 610.000 exclusief btw, hetgeen binnen BuurtSuper € 125.000 per consortium betekent. De minimale omzet om deze kosten te dekken bedraagt € 5.900.000 exclusief btw (ca € 9.850 per woning uitgaande van 600 woningen). Omzetverwachting Er zijn 3 scenario’s opgezet, een minimale variant, een normale en een maximale variant. Hierbij dient vermeld te worden dat er altijd uitgegaan wordt van relatief lage investeringsbedragen per woning . De investeringsbedragen in de scenario’s zijn vanzelfsprekend inclusief btw. Onze klanten kunnen geen btw verrekenen. De omzet is gebaseerd op een periode van circa 2,5 jaar: de periode van goede voorbereiding en 2 volledige winkeljaren. Wij vinden belangrijk om u de onderbouwing van onze uitgangspunten te geven: Minimale variant: totale investeringsbedrag € 7.200.000 (€ 5.900.000 excl. btw) - 150 particulieren in VANEG woning met een gemiddeld investeringsbedrag van € 2.500 - 150 huurders met een investeringsbedrag van € 45.000 - 150 huurders met een investeringsbedrag van € 12.500 Verwachte (=normale) variant: totale investeringsbedrag € 8.150.000 (€ 6.750.000 excl. btw) 53

-

180 particulieren in VANEG woning met een gemiddeld investeringsbedrag van € 5.000 100 particulieren met gemiddeld investeringsbedrag van € 5.000 150 huurders met een investeringsbedrag van € 45.000 150 huurders met een investeringsbedrag van € 25.000

Maximale variant, totale investeringsbedrag € 11.400.000 (€ 9.450.000 excl. btw) - 180 particulieren in VANEG woning met een gemiddeld investeringsbedrag van € 5.000 - 750 particulieren met gemiddeld investeringsbedrag van € 5.000 - 150 huurders met een investeringsbedrag van € 45.000 - 150 huurders met een investeringsbedrag van € 25.000 Winkelexploitatie De winkel heeft een eigen begroting en verlies- en winstrekening. Hierin zijn de normaal voorkomende kosten van een winkel opgenomen: huisvesting , personeel, marketing, afschrijvingen (E-tools, ontwikkeling, interieur en voorbereidingskosten), rentelasten, vennootschapsbelasting (afhankelijk van de juridische vorm) en risico/marge. De winkelexploitatie kost jaarlijks € 282.500 exclusief btw. Rekening houdend met een marge voor tegenvallers gaan wij uit van € 305.000 exclusief btw per jaar. In dit bedrag zijn alle kosten voor de Etools en het benaderen van particulieren in de gehele regio meegenomen. De kosten gaan voor de baten De kosten maken wij per fase inzichtelijk: selectie, voorbereiding, winkel jaar 1 en winkel jaar 2. Het consortium BuurtSuper begrijpt dat de kosten van het bereiken van bewoners, kopers en huurders, en met hen tot overeenstemming te komen, onderdeel zijn van de initiële opgave. Of deze nu via het winkelconcept inzichtelijk gemaakt worden of op een andere wijze in de aanbieding verwerkt worden. Het risico van voorfinanciering en de hoogte hiervan wil het consortium BuurtSuper met Stadlander bespreken. Wat betreft de hoogte van de voorfinanciering willen wij bespreken: Wordt REIMARKT opgezet conform dit bidbook of op een meer eenvoudige wijze zoals hieronder omschreven in de paragraaf ‘kan het ook anders’. Als dit overeengekomen wordt dan heeft dit invloed op de hoogte van voorfinanciering: deze wordt lager. Wat betreft de wijze van voorfinanciering willen wij goede afspraken maken waarbij voor het consortium BuurtSuper minimaal overeengekomen moet worden: - De totale kosten van voorfinanciering conform dit bidbook zijn € 610.000. Deze kosten worden verspreid over ruim 2,5 jaar wat neerkomt op een investering van € 245.000 per jaar. Het consortium BuurtSuper vraagt een bijdrage van Stadlander van 50% van de totale kosten, zijnde € 305.000 (€ 122.500 per jaar; betalingsschema in relatie tot prestatie en planning). - Dit bedrag wordt terugbetaald indien de normaal verwachte omzet van € 6.750.000 wordt gehaald. - Dat de data om de E-tools in te richten, zodat alle inwoners van de regio actief benaderd en bereikt kunnen worden, om-niet en volledig beschikbaar worden gesteld door de gemeenten.

Contractvorming

54

Het consortium BuurtSuper maakt kenbaar dat de juiste contractvorming binnen hen consortium en Stadlander zodanig vormgegeven zal moeten worden dat risico’s voor de vijf individuele consortia vallen binnen de geraamde kosten. Kan het ook anders? Ja, dat kan. REIMARKT benadert in dit plan actief de particuliere eigenaar en maakt daarin niet veel verschil of deze woont in een uitgeponde woning of niet. De mogelijkheid bestaat om REIMARKT in te zetten voor alleen de ruim 300 huurwoningen en ruim 300 particuliere woningen. De kosten van het verkoopkanaal komen dan, uitgaande van dezelfde omzet, op circa 5 tot 6%. In dat geval wordt de aanpak van REIMARKT eenvoudiger en gerichter. De overweging voor u als Stadlander zal mede gelegen zijn in de vraag in hoeverre u de verantwoordelijkheid voor het op gang krijgen van de ‘particuliere energiesprong’ in uw regio kunt en wilt ondersteunen. Wij kunnen ons voorstellen dat een deel van de kosten om bereikbaar te zijn voor alle inwoners gedeeld worden met de diverse gemeenten. Het kan vanuit de gemeenten een voortzetting van het initiatief ‘energie bewust, thuis besparen’ zijn of uitvoering van hun energiedoelstellingen. Zoals aangegeven is dit een punt van overleg met u.

55

10. PLANNING: WERK AAN DE WINKEL!

Na selectie gaan we direct voor u aan de slag. Er is werk aan de winkel! Onderstaande planning stemmen wij natuurlijk met u en de bewoners af. Daarin zijn we flexibel. We kunnen snel resultaat boeken. De marketing- en webtools zijn grotendeels al ontwikkeld. Producten zijn technisch geheel uitgewerkt en met meerdere uitvoerende partijen is het mogelijk gelijktijdig op verschillende locaties te werken.

Afspraken maken juni – juli 2013

-

-

Voorbereiding augustus – september 2013

-

Een vliegende start oktober – januari 2014

-

-

-

Een doortimmerde aanpak voor de uitvoering februari 2014 - juni 2015

-

Kennismaken, met u, bewoners, gemeenten en stakeholders in de tien kernen. Oprichting rechtspersoon REIMARKT locatie Bergen op Zoom en overeenkomsten tussen leveranciers en REIMARKT in open dialoog met Stadlander, Contractvorming tussen REIMARKT en Stadlander.

Start marketing- en communicatiecampagne, Energiescans alle kernen en ‘eerste hulp bij energiebesparing’ lokaal uitrollen, Pop-up stores organiseren, Webtools organiseren.

Eerste goede aanbod voor huurders en kopers te koop, REIMARKT is lokaal zichtbaar, Energiescans, inzicht in verbruik, persoonlijk advies, kortingsacties en cursusaanbod, Gesprekken met bewoners , Stadlander en stakeholders inclusief al dan niet benodigde uitwerking van het maatwerk per kern of wijk, Upgrading productassortiment inclusief bijbehorend draaiboek voor communicatie-advies-offerte-uitvoering-opleveringmonitoring, Pop-up stores en/of wijze waarop REIMARKT zichtbaar is (voorbeeldwoningen) inrichten en openen.

Continue monitoren en bijstellen productaanbod, adviesdiensten en samenwerking, Vastleggen referenties en ervaringsverhalen. Ambassadeurs charteren, Ondersteunen collectieven, Opzetten ‘buurtrenovatie’ teams, Opleiden energieadviseurs, Inrichten webshop, start actieve internet marketing, Uitvoering op basis van een serie van 1.

57

Een wenkend en duurzaam perspectief Januari 2015 en verder

-

Een stevige REIMARKT waar alle inwoners uit de regio ‘duurzaam wonen kunnen kopen’. Een regio waarin actieve buurtrenovatie teams werkzaam zijn. Een regio op de kaart door haar energieambities georganiseerd vanuit bewoners.

Modelwoning(en) Daar waar mogelijk worden modelwoningen ingericht zodat bewoners kunnen zien wat de mogelijkheden zijn en wij ons aanbod in de praktijk kunnen testen. Wij komen alles tegen en kunnen de planningen daardoor nog beter maken. Modelwoningen gebruiken wij voor de uitvoering ook als pop-up store en indien nodig als wisselwoning. Gestroomlijnde en strakke uitvoering Alle (deel)producten in de winkel zijn technisch uitgewerkt en beproefd. Hun eigenschappen zijn tot op de laatste schroef bekend. Doordat onze productleveranciers zoveel mogelijk items prefabriceren en strak organiseren is sprake van een hoge, constante kwaliteit. In de woning wordt met verschillende van deze geprefabriceerde items een integraal product samengesteld dat exact voldoet aan de opgegeven prestaties. De bewerkingen ‘op de bouwplaats’ worden volgens vaste draaiboeken uitgevoerd en zijn door prefabricage klein in aantal. Zo blijft de overlast beperkt en kunnen bewoners bijna altijd in uw woning blijven wonen. In hoofdstuk 5 heeft u kennis gemaakt met onze korte lever- en doorlooptijden per aanbod. Uitgangspunt is steeds een serie van 1 woning. Kunnen we meerdere woningen in de buurt aanpakken dan zijn wij natuurlijk sneller klaar. Natuurlijk komt er bij grote aanpassingen overlast. Deze gaan wij tot het minimum beperken. Als gevels aangepast worden vinden de meeste werkzaamheden van buitenaf plaats. Aan het einde van de dag zijn gevels altijd dicht en voorzien van glas. Met goede stofschotten voorkomen wij verdere overlast. Persoonlijke spullen op plekken waar werkzaamheden plaats vinden vragen wij de bewoners weg te halen en natuurlijk bieden wij een helpende hand als het nodig is. Opslag, verzekering, dat regelen wij. Satisfiers - snelle doorloop totale project vanwege beschikbare productiecapaciteit. - snelle uitvoering en weinig overlast dankzij prefabricage, draaiboeken en korte lever- en doorlooptijden.

58

Delighters

TOT SLOT

Een winkel met bouwproducten, dat is allesbehalve nieuw. Denk aan de Gamma, de Praxis, etc. Behalve materialen vind je er doe het zelf adviezen en kun je er ook gereedschap huren, niets nieuws dus. Maar REIMARKT is echt vernieuwend: bij ons koop je duurzaam wonen. Van een spaarlamp of zonnepanelen tot een notaloze woning en van HR++-beglazing tot een rolstoeltoegankelijke seniorenwoning. Natuurlijk kun je als klant in de REIMARKT ook terecht voor materialen waarmee je de eigen woning kunt verbeteren. Maar die zijn dan wel van professionele kwaliteit en tegen inkoopprijs verkrijgbaar, inclusief verwerkingsadvies en –begeleiding. Daarbij bieden wij programma’s die hele buurten stimuleren actief met verduurzaming aan de slag te gaan. De REIMARKT benadert de verduurzaming van het wonen als een consumentenmarkt. Onze producten voorzien in de behoeften van de woonconsument. Dat spreekt vanzelf. Ze zien er goed uit, zijn scherp en duidelijk geprijsd en worden volgens afspraak geleverd. Voor de bouw is dit niet minder dan een revolutie. Nooit eerder werd de integratie van ontwerp, engineering, realisatie en marketing zo ver doorgevoerd. Net als bij de aanschaf van een auto bij een dealer krijgt de woonconsument bij ons precies wat hij besteld heeft. We zijn tijdens deze prijsvraag al begonnen om onszelf allemaal opnieuw uit te vinden. Onze bedrijfsmodellen gaan op de kop en hierin vinden wij nieuwe kansen. Dat is waar het consortium Buurtsuper nu al voor staat. De innovatie en de grote sprong voorwaarts is hier voornamelijk in gelegen. Van Stadlander naar landelijk niveau We beschreven al dat er niet enkel een uitdaging voor Stadlander en haar gebied ligt, maar ook een bredere uitdaging voor heel Nederland. Dat begint al meteen: immers, niet alleen de bewoner van de type-107 woning, maar iedere woningeigenaar kan bij REIMARKT terecht. Met de komst van de Gamma e.d. nam het doe-het-zelven een hoge vlucht. Wij willen met de REIMARKT hetzelfde bereiken voor de verduurzaming van onze woningvoorraad. Dat zal niet eenvoudig zijn. Alle begin is moeilijk en we zullen ongetwijfeld de nodige obstakels tegen komen. Maar wij hebben de ambitie en de capaciteiten om te slagen. Wij zouden enorm trots zijn als Stadlander als vooruitstrevende woningcorporatie samen met ons aan de wieg wil staan van deze omwenteling in de bouwindustrie.

59