vastgesteld in ALV 19 november

STOK WERKPLAN 2014

De STOK is de vereniging van bewonerscommissies, bestaande uit huurders van Bo-Ex die zich vrijwillig actief inzetten voor hun complex en directe woonomgeving, en heeft als doel de belangen van de huurders van Bo-Ex te behartigen. Het bestuur van de STOK vergadert maandelijks en heeft circa vier maal per jaar een regulier overleg met de directie van Bo-Ex. Verder nemen bestuursleden deel aan verschillende werkgroepen, al dan niet samen met mensen van Bo-Ex, leden van de bewonerscommissies (BCs) en de adviseur van Stade Advies. In dit werkplan staan de belangrijkste doelen en activiteiten van het STOK-bestuur in 2014. Waar mogelijk zijn de gewenste resultaten zo concreet mogelijk geformuleerd. Dit werkplan geeft vooral aan waar de STOK zich minimaal voor wil inspannen. Gedurende het jaar kunnen er doelen en activiteiten aan de agenda worden toegevoegd. Leeswijzer Dit werkplan beschrijft de doelstellingen van STOK voor 2014 (I) en de communicatie tussen het bestuur en de leden (II). Ook treft u informatie aan over de samenstelling en activiteiten van het bestuur (III) en de ondersteuning van Stade (IV).

I

DOELSTELLINGEN VOOR 2014

STOK stelt in 2014 de volgende doelen centraal: 1. Invloed uitoefenen en toezien op de uitwerking van het Ondernemingsplan 2012-2016 van Bo-Ex, met speciale aandacht voor de negatieve effecten van het nieuwe huurbeleid. 2. Inzichtelijk maken van de mogelijkheden voor energiebesparing die leiden tot een netto woonlastendaling voor bewoners en bewonerscommissies. 3. Versterken van de samenwerking tussen STOK, bewonerscommissies en Bo-Ex, en van de participatie van individuele huurders. Deze doelstellingen vormen de leidraad voor het overleg van het STOK-bestuur met de directie van Bo-Ex. Huurbeleid Bo-Ex STOK en Bo-Ex hebben ten aanzien van het huurbeleid bij het Ondernemingsplan voor 2012 – 2016 van Bo-Ex de volgende afspraken gemaakt: 

Behoud van voldoende betaalbare woningen tot de aftoppingsgrens van € 574,- (prijspeil 1-72013): dat moet minimaal 70% van de woningvoorraad van Bo-Ex blijven. Bovendien worden afspraken gemaakt voor een evenwichtige verdeling van deze woningen over de wijken.

STOK Werkplan 2014 / vastgesteld in ALV 19 november 2013

1



Wat betreft de woningvoorraad tot de sociale huurgrens van € 681 (prijspeil 1-7-2013) heeft Bo-Ex zich vastgelegd op een omvang van tenminste 7.317 woningen t/m eind 2015. Voor 2014 wordt met De Bundeling gesproken over aanvullende afspraken wat betreft de beschikbaarheid van deze woningen. STOK wil daar een actieve rol in vervullen.



Een doorschuifregeling voor senioren waarbij de huren slechts beperkt worden opgetrokken. Bewoners die prettig wonen moeten zoveel als mogelijk in hun leefomgeving kunnen blijven, ook als in hun leven beperkingen optreden. In 2013 zijn afspraken gemaakt over een experiment dat loopt tot september 2014. STOK en Bo-Ex zullen de resultaten monitoren en evalueren.



De 10% ruimte die er binnen de EU-maatregel is wordt zoveel mogelijk benut voor de doelgroep met een inkomen van € 34.000,- tot € 45.000,-. STOK en Bo-Ex moeten voor 2014 afspraken maken over de monitoring hiervan.

Sinds de economische crisis nemen de berichten over groeiende armoede onder Nederlanders toe. Het onderzoeksbureau RIGO heeft in opdracht van de Woonbond becijferd dat de aanscherping van het huurbeleid door de regering ertoe kan leiden dat de groep huurders die na aftrek van de woonlasten te weinig overhoudt voor noodzakelijke levensbehoeften stijgt van 724.000 nu naar 891.000 in 2017. Beoogd resultaat: STOK wil meer (in)zicht krijgen in de uitvoering van het nieuwe huurbeleid en de gevolgen voor de primaire doelgroep. In de werkgroep Huur- en voorraadbeleid zal STOK met Bo-Ex ijkpunten vaststellen om de uitvoering van de gemaakte afspraken te kunnen toetsen. De armoedeproblematiek is een vast agendapunt met Bo-Ex geworden (betalingsachterstanden, huisuitzettingen, gebruik NIBUD-tool). Energiebesparing en woonlasten STOK en Bo-Ex hebben in 2010 een plan opgesteld om in de periode 2010 – 2020 minimaal 20% op het energieverbruik in de bestaande woningvoorraad te besparen door het treffen van bouwkundige maatregelen, inclusief renovatie respectievelijk sloop en vervangende nieuwbouw. Afgesproken is om deze maatregelen uit te voeren zonder huurverhoging voor de zittende huurders, alleen bij (ingrijpende) renovatie kan wel een huurverhoging aan de zittende huurders gevraagd worden. Wel is in 2010 voor nieuwe huurders de huur gemiddeld met 3% verhoogd. Uitgangspunt voor STOK is dat per complex de gemiddelde besparing op de energiekosten groter moet zijn dan de gemiddelde huurverhoging, zodat de woonlasten dalen. Dat zal zeker gelden voor de zittende huurders, voor toekomstige huurders zal dat per geval verschillen. Bo-Ex heeft haar ambitie voor energiebesparing aangescherpt en er worden per complex stapsgewijs plannen uitgewerkt om gemiddeld naar een B-label te gaan (in 2010 gemiddeld D-label). Er komen steeds meer mogelijkheden om op het terrein van installaties en zonnepanelen (extra) energie te besparen. Daarmee wordt de totale besparing op het energieverbruik naar de huidige berekening in 2020 ongeveer 26%. In een werkgroep werken Bo-Ex, BCs en STOK aan energiebesparende maatregelen, met ook aandacht voor huurdersgedrag: welke mogelijkheden hebben huurders zelf om op energie te besparen? Een belangrijk bespreekpunt voor STOK is het effect van het besparingsprogramma op de woonlasten van de zittende huurders (stijgende tarieven) en nieuwe huurders (stijgende huurprijs).


2

Leidt koppeling van energiebeleid en huurbeleid wel tot lagere woonlasten? Een effect van de verbetering van de energielabels is namelijk dat de maximale huren hoger worden. Voor nieuwe huurders betekent dit dat de huren na uitvoering van energiebesparende maatregelen sterker kunnen stijgen en het positieve effect van energiebesparing op de woonlasten ongedaan wordt gemaakt. Nagegaan zal worden of de nieuwe Warmtewet mogelijkheden biedt om energietarieven bij stadsverwarming te beperken. Beoogd resultaat: Invoering van de energiebesparende maatregelen leidt tot een beperking van de woonlasten (het bedrag van de energiebesparing is gemiddeld hoger dan de gemiddelde extra huurverhoging). De gevolgen voor nieuwe huurders zijn in beeld gebracht en bij deze doelstelling betrokken. Duidelijk is welke complexen wanneer worden aangepakt door Bo-Ex. STOK schenkt zelf regelmatig aandacht in haar informatie (Nieuwsflits, ALV etc.) Bewoners zijn geïnformeerd over hun eigen mogelijkheden van energiebesparing, bijvoorbeeld door weer een actie met een E-pakket te doen (vergelijkbaar met eerdere actie spaarlampen van Bo-Ex). Kwaliteit woning en leefomgeving Er wordt een werkgroep opgericht voor de kwaliteit van woningen waarin ook wordt uitgewerkt wat wij verstaan onder een veilige, gezonde en duurzame woning. Bezien wordt of hier ook de leefomgeving/leefbaarheid in betrokken kan worden. Over het aspect veiligheid is in 2013 een enquête van het ‘Bo-Ex panel’ (huurderspanel) gehouden. De resultaten daarvan worden meegenomen in de werkgroep. Bo-Ex is voornemens het Grote Leefbaarheids Budget (GLB) op te heffen en het Kleine Leefbaarheids Budget (KLB) actiever te promoten. Beoogd resultaat Een duidelijk advies aan Bo-Ex over het beleid t.a.v. van de kwaliteit van de woning en de leefomgeving, gebaseerd op de mening van een brede achterban. Het gebruik van het KLB door de huurders is toegenomen. Huurdersparticipatie In de Werkgroep Participatie en communicatie werken STOK en Bo-Ex plannen uit om de onderlinge samenwerking te verbeteren en de participatie van de huurders versterken. De basis hiervoor zijn de aanbevelingen uit het onderzoek naar de samenwerking in 2010, die overgenomen zijn door de leden. In 2014 worden de mogelijkheden voor digitale communicatie met de huurders vergroot door het invoeren van een internetmodule ‘Mijn Bo-Ex’ voor alle huurders en het verder uitbreiden van het huurderspanel. Via de website van Bo-Ex en ‘Mijn Bo-Ex’ worden huurders frequenter en meer op maat geïnformeerd over en betrokken bij plannen voor hun complex en activiteiten in hun directe woonomgeving. Ook op andere manieren wordt getracht om de invloed en inzet van bewoners verder te vergroten.


3

Beoogd resultaat  Het huurderspanel bestaat uit tenminste 400 huurders en heeft zich uitgesproken over 4 thema’s. De thema’s zijn voorbereid in het overleg tussen STOK en Bo-Ex en de resultaten zijn voor zo ver van toepassing meegenomen in de advisering van STOK aan Bo-Ex.  De leden van het panel zijn op de hoogte gebracht van de mogelijkheid om zich via de Nieuwsflits rechtstreeks te laten informeren door STOK.  Via een postmailing, de Nieuwsflits en het huurderspanel zijn individuele huurders geïnformeerd over ad hoc activiteiten van STOK en werkgroepen met Bo-Ex. Geïnteresseerde huurders zijn daarop door STOK benaderd om hierin actief te worden.  In het blad ‘Thuis’ wordt een rubriek opgenomen waarin bewoners (nieuwe) oplossingen aandragen voor vraagstukken.  De effecten van het Ondernemingsplan zijn in 2014 (halverwege de uitvoeringsperiode) besproken met een groep huurders. Communicatie en dienstverlening De laatste metingen door het KWH van de kwaliteit van de dienstverlening van Bo-Ex wijzen erop dat de communicatie tussen Bo-Ex en de huurders en het afhandelen van klachten voor verbetering vatbaar is.

KWH t/m aug 2013

Beoordelen Telefonische informatie dienstverlening

Actuele score

Vragenlijsten

Bereikbaarheid

6,7

7,1

6,9

6,3

Communicatie en informatie

6,5

6,6

5,9

n.v.t.

Klachten behandelen

5,7

5,2

7,5

n.v.t.

STOK wil een proactieve houding van Bo-Ex bevorderen en vindt dat huurders en STOK meer in de werkwijze en procedures van Bo-Ex moeten terugkomen: afspraken beter nakomen, termijnen (bij overleggen en klachten) handhaven, tussentijds informeren over voortgang. STOK en Bo-Ex overleggen over de gewenste maatregelen. Beoogd resultaat De scores via het KWH voor de dienstverlening zijn een 7 of hoger. Jaarlijkse activiteit bewonerscommissies De wijktour met bewonerscommissies in 2013 leidde tot een nuttige uitwisseling van ervaringen en werd door de bijna 40 deelnemers (ongeveer de helft van de bewonerscommissies was vertegenwoordigd) als succes beschouwd. Met Bo-Ex wordt besproken of deze activiteit in 2014 weer ondernomen zal worden of een andere vorm zal krijgen bijvoorbeeld in de vorm van een beurs voor bewonerscommissies. Beoogd resultaat: Ook in 2014 is met Bo-Ex weer een activiteit georganiseerd waar tenminste de helft van de bewonerscommissies aan deelneemt en ervaringen uitwisselt.


4

II

COMMUNICATIE MET DE ACHTERBAN

ALV In 2014 zullen weer twee jaarvergaderingen gehouden worden waarin verantwoording wordt afgelegd over ondernomen activiteiten en de plannen voor de toekomst worden besproken. Daarnaast worden tenminste twee ledenvergaderingen met een actueel thema georganiseerd. Mogelijke thema’s zijn: veiligheid, kwaliteit woning en leefomgeving, verbetering van de communicatie met Bo-Ex. Nieuwsbrief Ook in 2014 zal STOK tenminste 3 keer een Nieuwsbrief voor de bewonerscommissies uitbrengen. Leden van BCs kunnen artikelen en onderwerpen aandragen. Website en Nieuwsflits De STOK heeft een eigen website: www.stokachterdedeur.nl. Bewonerscommissies kunnen een inlogcode krijgen om het digitale archief te raadplegen. STOK plaatst nieuwsberichten en houdt de website zo actueel mogelijk. Huurders van Bo-Ex kunnen zich abonneren op een Nieuwsflits met de verschenen berichten, die verzonden wordt per e-mail. STOK wil de website in 2014 actiever voor de communicatie met de achterban benutten. De koppeling aan de Nieuwsflits kan beter en wellicht kan meer gebruik gemaakt worden van sociale media. Om dit te kunnen realiseren is het nodig vrijwilligers met vaardigheden op dit terrein te werven en de werkgroep Website nieuw leven in te blazen. Bewonersblad Bo-Ex De STOK informeert alle huurders van Bo-Ex over onderwerpen die zij voor hen van belang acht via het Bewonersblad (“Thuis”) dat door Bo-Ex driemaal per jaar onder alle huurders wordt verspreid.

III

BESTUUR

Samenstelling en taakverdeling Voorzitter Vicevoorzitter Secretaris Penningmeester Lid

Yvonne del Valle Jan Ruys Vera Marinelli Ferdinand Hagen Netty Keijzer

Lid Lid

Ineke van Es Xabier Jense

Woonbond, WG Huurbeleid WG Energie WG Huurbeleid, WG Participatie De Bundeling, WG Huurbeleid, WG Participatie, WG Energie, WG Algemene Huurvoorwaarden Woonbond, WG Energie WG Participatie

Bij nieuwe of vernieuwde bewonerscommissies biedt het bestuur aan om een kennismakingsgesprek te voeren, bijvoorbeeld door een bijeenkomst van de bewonerscommissie bij te wonen.


5

Bewonerscommissies en herstructurering Eens per jaar biedt STOK de bewonerscommissies die te maken hebben met renovatie of sloop en vervangende nieuwbouw aan om in een apart overleg ervaringen uit te wisselen en bijgepraat te worden over actuele ontwikkelingen rond dit onderwerp. Bewonerscommissies van ouderencomplexen Eens per jaar biedt STOK de bewonerscommissies die actief zijn in 50+ complexen aan om in een apart overleg ervaringen uit te wisselen en bijgepraat te worden over actuele ontwikkelingen rond specifieke onderwerpen waar zij mee te maken hebben. Contactpersonen Binnen het bestuur zijn per bewonerscommissie een tot twee personen aangewezen als contactpersoon. Deze zijn direct aanspreekbaar voor de betreffende bewonerscommissie. Zij volgen via de verslagen de overleggen tussen bewonerscommissies en Bo-Ex om eventuele gemeenschappelijke (knel)punten te signaleren. Deskundigheidsbevordering Bestuursleden bezoeken bijeenkomsten op het gebied van de volkshuisvesting die voor het bestuur van nut zijn. Voor de leden van de aangesloten bewonerscommissies wil de STOK in haar ALV weer enkele keren een thema bespreken waarmee ook de deskundigheid van de achterban op peil gehouden dan wel vergroot kan worden. Van de scholingsactiviteiten wordt kort (schriftelijk) verslag gedaan van wat dit aan inzichten en tips heeft opgeleverd. Deze verslaglegging vindt plaats in het bestuur, de ALV of via de Nieuwsbrief. STOK wil in 2014 steviger investeren in het werven van vrijwilligers: voor het bestuur, werkgroepen en specifieke taken zoals de modernisering van de website. In de begroting wordt een ruimer scholingsbudget opgenomen. Voor algemene (huisvestings)cursussen kunnen leden en vrijwilligers terecht bij de Woonbond; voor cursussen op maat – gekoppeld aan voor STOK belangrijke thema’s en taken – kan de ondersteuning van Stade ingezet worden. Overleg met commissarissen Enkele malen per jaar heeft de STOK overleg met de twee leden van de Raad van Commissarissen van Bo-Ex die op voordracht van het STOK-bestuur zijn benoemd. Op verzoek van het bestuur of de algemene ledenvergadering zijn zij ook op algemene ledenvergaderingen aanwezig. In maart 2014 loopt de zittingstermijn af van huurderscommissaris Yasmin Tümer. STOK zal begin 2014 beginnen met de werving van een nieuwe commissaris. De Bundeling De STOK neemt als lid deel aan de vergaderingen van de Utrechtse Bundeling, de koepel van bewonersorganisaties in de stad Utrecht. Deze behartigt de belangen van de Utrechtse bewoner bij stedelijk beleid rond wonen en leefbaarheid, denk bijvoorbeeld aan betaalbaarheid van de woningvoorraad, herstructurering, participatie en subsidiëring van bewonersorganisaties. Zij heeft hierover regelmatig overleg met de gemeente en de federatie van Utrechtse woningcorporaties. Een bestuurslid van de STOK woont de ledenvergaderingen van de Bundeling bij. Een bestuurslid van de Bundeling is contactpersoon voor de STOK en ontvangt onze nieuwsbrieven en agenda’s en kan op aanvraag vergaderingen van de STOK bijwonen.


6

Woonbond De STOK is lid van de Nederlandse Woonbond. Het doel is bij te dragen aan het versterken van de landelijke belangenbehartiging voor huurders. Ook geeft het mogelijkheden om de deskundigheid van het bestuur en de aangesloten bewonerscommissies te versterken. Evaluatie Het STOK-bestuur neemt regelmatig de effectiviteit van sommige activiteiten onder de loep.

IV

PROFESSIONELE ONDERSTEUNING

Consulent Stade STOK krijgt professionele ondersteuning van een adviseur van Stade Advies. Eind 2010 is een nieuw contract aangegaan voor 2011-2015. Het aantal uren betreft ongeveer 450 uur per jaar, en wordt jaarlijks precies vastgesteld. De adviseur geeft inhoudelijke ondersteuning op het gebied van de volkshuisvesting. Daarnaast bereidt hij de overleggen met Bo-Ex en met het bestuur voor. Ook is hij betrokken bij de ontwikkelingen rond de toekomst van STOK. De adviseur van Stade werkt in opdracht van het bestuur. Binnen de beschikbare uren is ook enige ruimte voor direct advies aan leden (bewonerscommissies) die tegen een bepaald probleem aanlopen of incidenteel advies willen. Secretariële en financieel-administratieve ondersteuning De STOK ontvangt ook in 2014 weer 140 uur secretariële en boekhoudkundige ondersteuning via Stade Advies.


7

vastgesteld in ALV 19 november

Recommend Documents