uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum verzending 16uit03344 contactpersoon doorkiesnummer R.J. Hakstegen

Gemeenteraad Borne Rheineplein 1 7622 DG BORNE 7622 DG1

uw kenmerk

ons kenmerk

datum verzending

*16uit03344*

uw brief van

16uit03344 contactpersoon

doorkiesnummer

e-mail

R.J. Hakstegen

074-2658782

[email protected]

onderwerp

bijlagen

Woonvisie Hengelo-Borne

Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij nodigen wij u uit voor de tweede gezamenlijke politieke markt/politiek beraad met betrekking tot de Woonvisie Hengelo-Borne. Deze zal worden gehouden op: Donderdag 12 mei a.s. van 19.30 tot 21.30 uur In het gemeentehuis in Borne Het doel van deze bijeenkomst is enerzijds het informeren over het proces en de stand van zaken en anderzijds het ophalen van meningen en standpunten met betrekking tot de hoe-vraag. In navolging van de eerste beeldvormende politieke markt zijn in een aantal bijeenkomsten en gesprekken, zowel met interne als externe deskundigen de vier hoofdthema’s van de woonvisie nader uitgewerkt. Dit heeft geresulteerd in een Startdocument, waarmee beide colleges van burgemeester en wethouders hebben ingestemd. Dit Startdocument geeft aan wat de strategische afwegingen zijn die de gemeenten Hengelo en Borne met betrekking tot de vier thema’s die in de woonvisie centraal staan dienen te maken. Het vormt daarmee de basis voor de woonvisie. In het Startdocument worden eerst de belangrijkste trends en ontwikkelingen, zowel lokaal, regionaal als nationaal beschreven. Vervolgens worden de vier relevante thema’s verder uitgewerkt, te weten: Betaalbaarheid en beschikbaarheid Wonen, zorg en welzijn Leefbaarheid en kwaliteit Strategisch kader In het Startdocument worden vooral de wat-vragen beantwoord; wat willen we bereiken en wat zijn de opgaven. Momenteel is het kernteam hard aan het werk om aan te geven hoe we dat gaan doen. Daartoe is er met externe en interne deskundigen een werkconferentie georganiseerd. Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met de woningcorporatie Welbions en de huurdersvereniging Ookbions. Intern hebben er in dat verband nog een aantal verdiepingslagen plaatsgevonden. De resultaten hiervan willen

Rheineplein 1

7622 DG

Postbus 200

7620 AE Borne

Telefoon 14074

fax 074 – 266 33 38

[email protected]

www.borne.nl

uw brief van

uw kenmerk

ons kenmerk

datum verzending

16uit03344

we nu aan u voorleggen en bespreken in deze gezamenlijke beeldvormende politieke markt/politiek beraad. Vervolgens werkt het kernteam deze richtingen verder uit, waarmee ze in de uiteindelijke woonvisie kunnen worden opgenomen. De politieke markt/politiek beraad zal zich vooral richten op de eerste drie thema’s. Het thema strategisch programmeren zal verder worden uitgediept in een bij de woonvisie behorend uitvoeringsprogramma, op het moment dat de resultaten van het gezamenlijk door de netwerksteden en de provincie verrichte woningmarktonderzoek bekend zijn. Deze resultaten worden in de maand juli van dit jaar verwacht. De planning is erop gericht om in juli van dit jaar de gezamenlijke woonvisie ter vaststelling aan te bieden aan de beide gemeenteraden.

Met vriendelijke groeten, Gemeente Borne,

Gemeente Hengelo,

Wethouder H. Mulder,

Wethouder M. Elferink,

Pagina 2

Gemeente Hengelo Postbus 18 7550 AA Hengelo

Gemeenteraad van Hengelo Postbus 18 7550AA Hengelo

Onderwerp Proces woonvisie

Zaaknummer 2016824

Uw kenmerk

Datum 20-04-2016

Geachte heer/mevrouw, Met deze brief informeren wij u graag over de voortgang van het proces van de woonvisie. Tevens stellen wij u voor om u over de resultaten van het proces tot nu toe te informeren en van gedachten te wisselen tijdens een gezamenlijke beeldvormende politieke markt Borne-Hengelo. Proces tot nu toe In september 2015 is de bestuurlijke opdracht vastgesteld om een woonvisie op te stellen. De aftrapbijeenkomst (op 28 september) vormde de start van het proces. Op basis van de input daaruit en de verzamelde informatie is een werkconferentie met de experts gehouden (9 november) waarbij per thema is gesproken over de opgaven van de woonvisie. Ook is input opgehaald bij de inwoners van Borne en Hengelo middels een woon- enquête en een filmpje via social media. Vervolgens was 17 november een gezamenlijke politieke markt over het proces met een verdieping van het thema betaalbaarheid en beschikbaarheid. Vier thema’s bleken relevant en zijn middels bijeenkomsten en gesprekken verder uitgediept. Zo hebben we per thema, de trends en ontwikkelingen, de ambities en opgaven en mogelijke oplossingsrichtingen in beeld gebracht. Op basis van de input uit al deze bijeenkomsten en de gevoerde gesprekken is bijgaand startdocument gemaakt. Welbions en Ookbions hebben deelgenomen aan deze bijeenkomsten en met hen zijn afzonderlijke gesprekken gevoerd. Hun input is in het startdocument meegenomen. Concept-startdocument Het startdocument vormt de basis voor de woonvisie; het geeft de basis voor strategische afwegingen die we maken op het gebied van wonen. In het startdocument worden vooral de ‘wat’vragen beantwoord; wat willen we bereiken, wat zijn de opgaven? De overkoepelende woonambitie in de woonvisie is dat komende tien jaar voldoende passende woningen zijn voor onze inwoners. Voldoende betekent dat we goed hebben onderzocht wat de woningbehoefte op korte termijn en op lange termijn is. Zo bouwen we niet voor leegstand en zorgen we wel voor genoeg woningen voor onze inwoners. Passend betekent dat het aanbod bij de individuele behoeften van de inwoner moet passen. Een passende woning is een woning die past bij het inkomen van de bewoner, een passende woning is een duurzame woning en een passende woning is een woning in een wijk waarin de bewoner zichzelf optimaal kan ontplooien en ontwikkelen. Het startdocument start met de belangrijkste trends die we lokaal, regionaal en landelijk zien in de woningmarkt. Daarna werken we de vier thema’s uit: 1) betaalbaarheid en beschikbaarheid, 2) wonen, zorg en welzijn, 3) leefbaarheid en kwaliteit en 4) strategisch programmeren. In deze thema’s zoomen we verder in op de ontwikkelingen op de woningmarkt binnen deze deelgebieden en formuleren we de opgaven en mogelijke oplossingsrichtingen. Vermeld altijd het zaaknummer als u contact opneemt met de gemeente. Let op:

Bezoekadres

E-mailadres

Per 18 april is het Publieksplein te bezoeken aan de Hazenweg 121.

Hazenweg 121

[email protected] Telefoonnummer 14-074

Bladnummer 2

Zaaknummer 2016824

Uw kenmerk

Ieder thema eindigt met een kader met daarin de keuzes, t.w. Betaalbaarheid en beschikbaarheid 1. Het in stand houden van de sociale woningvoorraad, met speciale aandacht voor het goedkope deel. 2. Het accepteren van een lagere kwaliteit van de woning als dit een lagere huurprijs betekent. Dat betekent dat we investeringen van Welbions op kwaliteit versoberen of uitstellen. 3. In beginsel geen oplopende zoektijden. Dat betekent dat we de komende jaren actief de zoektijden monitoren en analyseren. 4. Het verkennen van tijdelijke oplossingen en transformatie. Dat betekent dat we kijken naar (tijdelijk) toevoegen van goedkope en betaalbare huur/koopwoningen op korte termijn met aandacht voor transformatie en prefab. 5. Het bevorderen van doorstroming van scheefwoners. Dat betekent dat we focussen op doorstromen naar middeldure huur en goedkopere koopwoningen (sociale koop). 6. Het scheiden van daeb en niet-daeb. Voor de huisvesting van lage middeninkomens behoudt Welbions een rol. Voor het oplopend tekort aan middeldure huurwoningen gaan we in eerste instantie de markt benaderen. 7. Huisvesting statushouders (toevoeging punt 6). Om te voorzien in de oplopende taakstelling huisvesting statushouders en daarnaast de zoektijden voor de regulier woningzoekenden niet te laten stijgen willen we inzetten op tijdelijke maatregelen om de goedkope woningvoorraad uit te breiden (zie punt 4). Afhankelijk van de huishoudenssamenstelling kijken we hierbij naar zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. 8. Integratie statushouders. We vinden het belangrijk dat statushouders integreren in de samenleving en kiezen daarom bij voorkeur voor een kleinschalige opvang nabij voorzieningen. Wonen, zorg en welzijn 9. Een faciliterende rol voor de gemeente voor langer zelfstandig wonen. Dat betekent dat we ruimte en flexibiliteit bieden . 10. Zorgwoningen in de buurt van voorzieningen. Dat betekent dat we voorrang geven aan woningen op passende locaties. 11. Het stimuleren van gebiedsgericht samenwerken voor afgestemd aanbod van wonen, welzijn en zorg. 12. Een openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeting. Dat betekent dat we hierin samen optrekken met andere beleidsafdelingen. 13. Meer ruimte in woonprogramma voor nieuwe initiatieven. Dat betekent dat we voorrang geven aan plek voor bijvoorbeeld beschutte woonvormen. 14. Beleid voor het toewijzen van beschikbare zorgwoningen. 15. Het levensloopbestendig maken van bestaande voorraad en nieuw te bouwen woningen. 16. Ruimte voor nieuwe manieren van samenleven zoals Nieuw Noaberschap. Leefbaarheid en kwaliteit 17. Aansluiting bij bestaande financieringsmiddelen op het gebied van verduurzaming. 18. Wonen in de binnenstad van Hengelo. Dat betekent dat wij prioriteit geven aan het transformeren van bestaande panden naar een woonfunctie boven nieuwbouw. 19. Flexibiliteit en experimenteerruimte. Dat betekent dat er ook als er onbedoelde gevolgen optreden, we kiezen voor een aanpak om belemmerende regels weg te nemen. Dit betekent een grote verandering voor alle beleidsvelden, afdelingen en sectoren. Strategisch programmeren 20. Het volgen van de afspraken uit het regionale proces. 21. Het nader invullen van het kwalitatieve afwegingskader voor het toevoegen van woningen.

Vermeld altijd het zaaknummer als u contact opneemt met de gemeente. Bezoekadres stadhuis

E-mailadres

Burgemeester Jansenplein 1

[email protected]

Bezoekadres stadskantoor

Telefoonnummer

Hazenweg 121

14-074

Bladnummer 3

Zaaknummer 2016824

Uw kenmerk

Hengelose context Het startdocument geeft de tussenstand weer van de opgehaalde informatie over de woonvisie. Belangrijke bouwsteen hiervoor is de motie ‘stoppen en voorkomen van woningnood’ van uw raad. Met onze brief d.d. 3 november 2015 (zaaknummer 1103014) is de motie beantwoord. Per overweging is in de brief een inhoudelijke reactie gegeven en daarbij is gevoegd de cijfermatige onderbouwing vanuit met name het RIGO-rapport. De boodschap uit de motie en de input daarover uit de eerdere politieke markt is meegenomen in het startdocument. Dit is goed zichtbaar in de opgaven van hoofdstuk 3. De opgaven uit de motie zijn daarbij vertaald naar opgaven voor de komende tien jaar. Een aanzet is gegeven voor oplossingsrichtingen, die in de komende fase verder worden uitgewerkt voor de woonvisie. Deze worden nader geconcretiseerd in een uitvoeringsprogramma, dat tegelijk met de woonvisie wordt aangeboden. Daarnaast heeft de woonvisie relatie met het regionale proces voor de woonafspraken: strategisch programmeren wonen Twente. Over de stand van zaken van dit regionale proces bent u recent per brief d.d. 11 maart 2016 (zaaknummer 2007047) geïnformeerd. De uitkomsten van dit regionale proces zullen in de woonvisie worden vertaald naar de Hengelose en Bornse situatie. Vervolgproces Vervolgstap is om de ‘hoe’-vragen in te vullen. In de werkconferentie van 11 maart jl. hebben we met externe experts (waaronder Welbions, Ookbions, marktpartijen en zorgpartijen) en met collega’s gezamenlijk gesproken over oplossingsrichtingen. Daarnaast organiseren we voor deze verdiepingsslag gesprekken met de interne deskundigen. Parallel hieraan vinden gesprekken met Welbions plaats, zodat zij zich kan voorbereiden op haar uit te brengen bod. Uiteraard wordt ook Ookbions in dit proces meegenomen. De eerste resultaten van de verdiepingsslag naar mogelijke oplossingsrichtingen voor alle vier de thema’s willen we graag voorleggen en bespreken in een gezamenlijke beeldvormende politieke markt Borne-Hengelo. Onze voorkeur gaat hiervoor uit naar een datum medio april/begin mei. Vervolgens werken we deze richtingen verder uit, zodat het kan worden opgenomen in de woonvisie. Het streven is om op basis van al deze input in juli de woonvisie ter vaststelling aan te bieden aan de gemeenteraad. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en horen graag of u op ons voorstel voor het agenderen voor een gezamenlijke politieke markt in wilt gaan.

Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Hengelo, de secretaris, de burgemeester,

De heer J. Eshuis

De heer S.W.J.G Schelberg

Vermeld altijd het zaaknummer als u contact opneemt met de gemeente. Bezoekadres stadhuis

E-mailadres

Burgemeester Jansenplein 1

[email protected]

Bezoekadres stadskantoor

Telefoonnummer

Hazenweg 121

14-074

Startdocument voor de Woonvisie 2016-2026 5 april 2016

Inhoud 1.

Inleiding en ambities .................................................................................... 2

2.

Ontwikkelingen en trends op de woningmarkt .................................................. 4

Wonen in Hengelo en Borne ................................................................................................................. 4 Complementair woongebied ................................................................................................................. 4 Aantrekkende woningmarkt, groei huishoudensontwikkeling .................................................................... 5 Van ruimte voor uitbreiding naar ruimte voor transformatie ..................................................................... 5 Tendensen op specifieke beleidsterreinen .............................................................................................. 5

3.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid ................................................................. 7

Ambitie ............................................................................................................................................. 7 Trends en ontwikkelingen .................................................................................................................... 7 Opgaven en richtingen ........................................................................................................................ 8

4.

Wonen, zorg en welzijn ................................................................................11

Ambitie ........................................................................................................................................... 11 Trends en ontwikkelingen .................................................................................................................. 11 Opgaven en richtingen ...................................................................................................................... 13

5.

Leefbaarheid en kwaliteit ..............................................................................16

Ambitie ........................................................................................................................................... 16 Trends en ontwikkelingen .................................................................................................................. 16 Opgaven en richtingen ...................................................................................................................... 18

6.

Strategisch programmeren ...........................................................................21

Feiten en gegevens ........................................................................................................................... 21 Trends en ontwikkelingen .................................................................................................................. 21 Opgaven/keuzes............................................................................................................................... 22 Kwalitatieve programmering .............................................................................................................. 22

Startdocument woonvisie d.d. 5 april 2016

1

1. Inleiding en ambities De gemeente Hengelo en de gemeente Borne werken beide aan een nieuwe, moderne en actuele woonvisie 2016-2026. Hengelo en Borne zijn zich er terdege van bewust deel uit te maken van één woningmarkt én werken samen met dezelfde woningcorporatie Welbions. Daarom trekken de gemeenten samen op bij het ophalen van informatie voor de woonvisie en daarom is dit startdocument van zowel de gemeente Hengelo als de gemeente Borne. In de woonvisie geven we antwoord op actuele vragen en werpen we een blik in de toekomst: waar willen we naartoe met onze gemeenten op woongebied? Waar zetten we de komende tien jaar op in? Welke trends zien we en hoe gaan we daarmee om? Dit startdocument vormt de basis voor de woonvisie. Het geeft de basis voor strategische afwegingen die de gemeenten Hengelo en Borne maken op het gebied van wonen.

Een andere inhoud, proces en stijl

De woonvisie wijkt af van eerdere woonvisies, op het gebied van inhoud, proces en stijl. Inhoudelijk is de woningmarkt, de positie van corporaties en de relatie tussen gemeente en inwoners de afgelopen jaren enorm veranderd. Ook het proces is anders: we trekken veel tijd uit om samen met inwoners, corporaties, huurdersorganisaties en andere betrokkenen in verschillende samenstellingen tot een breed gedragen woonvisie te komen, waarbij we profiteren van alle creativiteit en ideeënrijkdom die in de Hengelose en Bornse samenleving aanwezig is. Het resultaat moet ertoe leiden dat er een kortere en scherpere woonvisie komt te liggen. Op hoofdlijnen, met heel duidelijk en puntig geformuleerd waar de gemeenten komende tien jaar naartoe willen op het gebied van wonen. We kiezen er bewust voor beleid niet tot achter de komma te formuleren, omdat we per situatie ruimte willen bieden aan de creativiteit van onze inwoners en omdat we ruimte willen maken voor maatwerkoplosingen.

Samenwerking

Deze woonvisie is een product van samenwerking. Niet alleen tussen gemeente en inwoners en andere belanghebbenden zoals corporaties en zorgpartijen, maar ook tussen gemeenten onderling. In het besef dat twee meer weten dan een werken de gemeente Hengelo en de gemeente Borne samen in het traject dat leidt tot een woonvisie 2016-2026. In dat traject willen we er vooral voor zorgen dat Welbions, Ookbions, marktpartijen en andere betrokkenen de rol kunnen pakken waar zij het meest van toegevoegde waarde zijn. Wij maken ruimte, nodigen uit en faciliteren initiatieven waar mogelijk.

Toekomstbestendig

Wonen in Hengelo en Borne wordt over het algemeen als positief ervaren. Er zijn op dit moment relatief weinig knelpunten. Dat wil niet zeggen dat we niet vooruit moeten kijken. De woningmarkt gaat de komende tien jaar van een groeimarkt over in een vervangingsmarkt. Een heel groot deel van de woningbehoefte in 2040 is nu al gebouwd. De woningen die we door huishoudensontwikkeling de komende jaren nog moeten toevoegen zijn vooral een kwalitatieve toevoeging aan de bestaande woningvoorraad. We richten ons in de woonvisie dan ook


2

met name op het toekomstbestendig maken van de huidige woningvoorraad en woonomgeving. De hoofdopgave is om de woningen klaar te maken voor de toekomst.

Ambitie

De rode draad die door de woonvisie loopt is de ambitie dat er de komende tien jaar in Hengelo en Borne voldoende passende woningen zijn voor onze inwoners. Voldoende betekent daarin dat we goed hebben onderzocht wat de woningbehoefte op korte termijn en op lange termijn is. Zo bouwen we niet voor leegstand en zorgen we wel voor genoeg woningen voor onze inwoners. Passend betekent dat het aanbod bij de individuele behoeften van de inwoner moet passen. Een passende woning is een woning die past bij het inkomen van de bewoner, een passende woning is een duurzame woning en een passende woning is een woning in een wijk waarin de bewoner zichzelf optimaal kan ontplooien en ontwikkelen.

Flexibiliteit

Optimaal ontplooien en ontwikkelen kan alleen als wij onze inwoners en de markt de ruimte geven om aan de slag te gaan. De woonvisie biedt inwoners, marktpartijen of andere initiatiefnemers in Hengelo en Borne ruimte. Onze ambitie is een richting, daarbinnen zijn we maximaal flexibel, zowel in de woning als in de woonomgeving. Deze woonvisie biedt mogelijkheden voor het experiment. In de woning en daarbuiten. Ook de nieuwe Omgevingswet die in 2018 in werking treedt, zal daarin ondersteunend zijn. Dat betekent ook dat we nieuwe wegen in slaan waarvan we de afloop soms nog niet kennen.

Opbouw

Dit startdocument start met de belangrijkste trends die we lokaal, regionaal en landelijk zien in de woningmarkt. Daarna werken we aan vier thema’s: 1) betaalbaarheid en beschikbaarheid, 2) wonen, zorg en welzijn, 3) leefbaarheid en kwaliteit en 4) strategisch programmeren. In deze thema’s zoomen we verder in op de ontwikkelingen op de woningmarkt binnen deze deelgebieden en formuleren we oplossingsrichtingen en maatregelen om tot deze oplossingsrichtingen te komen.


3

2. Ontwikkelingen en trends op de woningmarkt

Hengelo

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Totaal

inwoners

koopwoningen

huurwoningen

onzelfstandige

aantal

(soc. huur)*

eenheden

woningen

16.030

500

36.600

440

9.140

940

45.740

81.058

20.070

(11.308) Borne

22.399

6.040

2.660 (2.200)

Totaal

103.457

26.110

18.690 (14.087)

Hengelo

Percentage

Percentage

Percentage

Koopwoningen

huurwoningen

onzelfstandige

(soc. huur)

eenheden

44%

1%

55%

(31%) Borne

66%

29%

5%

(24%) Bron: Rigo “Betaalbaarheid en beschikbaarheid in Hengelo en Borne (2015) *Cijfers sociale huurvoorraad peildatum 2015 Wonen in Hengelo en Borne

Wonen in Hengelo en Borne wordt over het algemeen als aangenaam ervaren. Uit de Leefbarometer van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties uit 2014 blijkt dat de leefbaarheid in Hengelo en Borne positief wordt gewaardeerd. Vooral de woningen en de veiligheid scoren goed. Bovendien blijkt uit de opbouw en verdeling van de woningvoorraad dat beide gemeenten beschikken over divers samengestelde wijken.

Complementair woongebied

Het woongebied Hengelo-Borne heeft een sterke samenhang. Hengelo is van oudsher het stedelijke centrum van het gebied, met stedelijke voorzieningen, industriële gebieden en wederopbouwarchitectuur. Borne is kleiner van opzet, heeft een intiemer en dorpser karakter, kent een hechte, sociale gemeenschap en een historisch centrum, met kleinschalige voorzieningen. Beckum, Hertme en Zenderen zijn kerkdorpen met een agrarisch karakter. De omgeving van beide dorpen kenmerken zich door boerderijen en landerijen. De meeste wijken in Borne en Hengelo (bijv. Slangenbeek, Hasseler Es, Bornsche Maten) rondom de centra zijn sterk en vitaal en bieden een hoogwaardig voorzieningenniveau.


4

Aantrekkende woningmarkt, groei huishoudensontwikkeling

Meerdere kwartalen op rij laten de woningmarktcijfers van Borne en Hengelo zien dat er teken is van herstel en dat de economie weer aantrekt. We zien een opwaartse lijn in de koopprijzen, woningen worden sneller verkocht en meer mensen durven de stap te zetten om te starten of door te stromen naar een koopwoning. Uit cijfers van Rigo (Betaalbaarheid en beschikbaarheid in Hengelo en Borne, 2015) blijkt dat de huishoudensontwikkeling in Hengelo en Borne langzaam maar gestaag blijft doorgroeien. Dat betekent dat het woongebied Hengelo-Borne ook in de periode tot 2030 naar verwachting geen krimpgebied wordt.

Van ruimte voor uitbreiding naar ruimte voor transformatie

De groei van huishoudens leidt niet tot een grote uitbreidingsbehoefte. Er is op dit moment in heel Twente sprake van overprogrammering, zelfs als er wordt uitgegaan van de meest positieve cijfers als het gaat om huishoudensgroei. Daarom is het zaak werk te maken van een toekomstbestendige bestaande voorraad en kwalitatief de juiste keuzes maken voor de resterende nieuwbouw. Dat betekent een verschuiving van prioriteit: van nieuwe ontwikkellocaties naar transformatie van bestaande locaties. Dat brengt een nieuwe vraag om flexibiliteit met zich mee. De grootste herstructureringsopgaven in de wijken zijn voltooid of naderen voltooiing. De projecten Veldwijk Noord en Hengelose Es Noord, die de komende jaren worden vernieuwd, zijn voorlopig de laatste grootschalige herstructureringsontwikkelingen.

Grootschalige herstructurering zal steeds meer plaats maken voor

kleinschalige ingrepen in de bestaande (sociale) woningvoorraad met een combinatie van ingrepen: renovatie/levensduurverlening, sloop/nieuwbouw en verkoop.

Tendensen op specifieke beleidsterreinen Sociale woningvoorraad

De omvang van de sociale woningvoorraad is op dit moment voldoende, maar er is geen overaanbod. De huidige zoektijd voor een sociale huurwoning ligt gemiddeld op 1 tot 1,5 jaar, bij een specifieke woonwens kan de zoektijd oplopen richting 2,5 jaar. Hoewel de behoefte aan sociale huurwoningen op de lange termijn zal afnemen, wordt er op korte termijn een tijdelijke piek verwacht. Daarvoor zijn verschillende factoren aan te wijzen. Zo is de sociale voorraad de afgelopen periode gekrompen, de sociale doelgroep van beleid is gegroeid, er begeven zich met statushouders nieuwe groepen op de markt, toename aantal ZZP-ers, er is een kloof tussen de sociale woningvoorraad en de vrije sector, waardoor er een gebrek aan dynamiek en doorstroming op de markt is en het aantal scheefwoners van 23% in de sociale woningvoorraad zonder extra ingrijpen voorlopig niet lijkt af te nemen.

Positie van de woningcorporatie

De toenemende behoefte aan sociale huurwoningen komt in een periode dat het werkveld van corporaties wordt ingeperkt door veranderende weten regelgeving. Daarnaast zorgt de verhuurderheffing er voor dat Startdocument woonvisie d.d. 5 april 2016

5

corporaties veel minder kunnen investeren dan voorheen en dat huurders te kampen krijgen met hogere woonlasten als gevolg van stijgende huurprijzen.

Nieuwe woonvormen, toenemende aanpasbehoefte

Maatschappelijke trends en beleidswijzigingen in het sociale domein zorgen voor een afbouw van het intramurale zorgaanbod en verdergaande extramuralisering. Mensen blijven langer zelfstandig wonen. Een deel van de ouderen met zwaardere beperkingen zal behoefte hebben aan een specifieke beschermde woonvorm. De aanpasbehoefte van de woningvoorraad zal door de vergrijzing toenemen. Ook bij andere doelgroepen met een lichte zorgvraag, zoals mensen met een (verstandelijke) beperking of stoornis en mindervaliden ligt de focus op extramuralisering. Deze doelgroepen blijven langer thuis wonen. Dit brengt nieuwe vormen van samenwonen en samenleven met zich mee.

Verduurzamen woningvoorraad

Er ligt een opgave om de woningvoorraad verder te verduurzamen. In 2020 moet 40% van de woningen in de sociale sector gemiddeld een energielabel B hebben. De woningcorporatie heeft de energielabels de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. Ook in het particuliere woningbezit zijn de energielabels verbeterd door toepassing van energiebesparende maatregelen. De duurzaamheidslening van de provincie heeft hierin stimulerend gewerkt.

Nieuwe betrokkenheid, nieuwe organisatie

Inwoners organiseren zich anders en sneller dan voorheen. Technologie stelt mensen in staat zich makkelijker met elkaar te verbinden. Dat schept nieuwe mogelijkheden. Daarbij valt te denken aan 24-uur zorg op afstand leveren met inzet van domotica en robotica. Nieuwe verbindingen betekenen nieuwe betrokkenheid . Dat vergt voor de gemeenten Hengelo en Borne een nieuwe manieren van organiseren rondom wijkinitiatieven en bewonersbetrokkenheid.


6

3. Betaalbaarheid en beschikbaarheid Ambitie

De betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen staat onder druk. Daarvoor zijn diverse redenen. Beide gemeenten willen vanuit een integrale aanpak voorkomen dat inwoners in de knel komen. De Woonvisie richt zich op maatregelen om de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van het wonen te bevorderen. Ook het armoedebeleid maakt deel uit van de integrale aanpak. We willen toe naar voldoende woningen en passend wonen voor iedereen met focus op de sociale doelgroep en de (lage) middeninkomens.

Trends en ontwikkelingen

Betaalbaarheid gaat over woonlasten en inkomen. Vanuit het gemeentelijk woonbeleid kijken we vooral naar de woonlasten, maar we beseffen dat bevordering van onder meer werkgelegenheid en schuldsanering ook een belangrijke rol spelen. Hiervoor wordt specifiek beleid ontwikkeld en activiteiten verricht. Beschikbaarheid gaat met name om het aantal woningen dat beschikbaar is voor de doelgroep. Op dit moment is de omvang van de sociale huurwoningvoorraad voldoende, maar er is zeker geen overaanbod. Dat er spanning optreedt zien we aan het ontbreken van leegstand en een oplopende zoektijd in het segment huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Uit het rapport (“betaalbaarheid en beschikbaarheid in Hengelo en Borne”, 2015) van onderzoeksbureau Rigo blijkt dat met name in het betaalbare sociale huursegment (huurprijs tot de aftoppingsgrenzen €576 en € 618) de komende 10 jaar een tekort zal ontstaan. Het is naar verwachting een tijdelijk tekort. In 2025 tot 2030 neemt de behoefte aan sociale huurwoningen in Hengelo en Borne nauwelijks toe, gevolgd door een afname in 2030 tot 2040. De betaalbaarheid van woonlasten wordt beïnvloed door huur of hypotheek, maar ook door stijgende kosten voor bijvoorbeeld energie en zorg. Investeringen in energiebesparende maatregelen hebben weliswaar een positieve invloed op de woonlasten, maar het zijn investeringen die pas later terugverdiend worden. Dit staat voor de sociale sector op gespannen voet met de beleidsregel passend toewijzen volgens de Woningwet. Bij verhuur aan een huurder met huurtoeslag moet de huurprijs worden verlaagd en worden daardoor de kosten niet terugverdiend. Voor de koopsector staan de extra investeringen op gespannen voet met de strengere hypotheekregels, waardoor de investeringen veelal niet kunnen worden meegefinancierd. Een integrale visie op betaalbare woonlasten is daarom belangrijk, maar het ontbreekt aan rijksinstrumenten om hier lokaal actief op te kunnen sturen. Specifieke aandacht vragen de huishoudens uit de secundaire doelgroep en de doelgroep met een laag middeninkomen. Het is een diverse doelgroep: denk aan senioren met vermogen (overwaarde uit de woning), jongeren met een flexcontract, doorstarters die na een scheiding weer een wooncarrière willen opbouwen. Van hen wordt verwacht dat zij een passende woning buiten de sociale huursector vinden, bijvoorbeeld in de


7

middeldure huur (huur € 600 – 800). In dit segment is er een tekort dat ook nog eens oploopt. Daardoor valt het vinden van een woning in dit segment in de praktijk niet mee. Ter illustratie: de behoefte aan vrije sector huurwoningen neemt de komende tien jaar alleen al in Hengelo toe met ca. 200-250 woningen.

Opgaven en richtingen Sociale woningvoorraad in omvang in stand houden met aandacht voor het goedkope deel

Bij het maken van prestatieafspraken met Welbions zetten we in op het minimaal gelijk houden van de omvang van de sociale woningvoorraad voor de komende tien jaar. Het gaat om een totale voorraad van ca. 13.500 sociale huurwoningen, maar specifiek ook om de woningen in het goedkoopste huursegment (tot € 418). Dit betekent dat Welbions de noodzakelijke verkopen en nieuwbouw meer in balans moet brengen de komende jaren. Energiekosten zijn deels beïnvloedbaar. Er zijn mensen die de verwarming om die reden een graadje lager instellen. Voor de laagste inkomensgroep accepteren we daarom een lagere kwaliteit van de woning (minder energiezuinig) als dit een lagere huurprijs betekent. Dat betekent ook dat Welbions investeringen op bijvoorbeeld kwaliteit in een deel van het goedkope segment moet versoberen of uitstellen. De huidige zoektijden in Hengelo schommelen tussen de 1,5 en 2,5 jaar, afhankelijk van het woningtype. Het oplopen van zoektijden vinden we in beginsel niet acceptabel. Jaarlijks monitoren en analyseren we de slaagkansen, zoektijden en inschrijftijd.

Ieder pakt z’n verantwoordelijkheid met een focus op maatwerk

De betaalbaarheid is voor de doelgroep in Hengelo, gezien de huidige huurniveaus en gezien de invoering van het passend toewijzen en het Huurakkoord (met een huurstijging van maximaal 1% boven inflatie), voor dit moment voldoende gewaarborgd voor de primaire doelgroep. In Borne is aan de onderkant een behoorlijke mismatch tussen prijsopbouw en inkomens: relatief dure huurwoningen worden verhuurd aan lagere inkomens, maar dit leidt tot op vandaag nog niet tot betaalbaarheidsproblemen onder huurders. Jaarlijks monitoren en analyseren we eveneens de effecten van passend toewijzen op de betaalbaarheid voor met name de laagste inkomensgroep en voor de doelgroep met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens in een gezamenlijk bestuurlijk overleg met Ookbions en Welbions. Het invoeren van een twee huren systematiek kan een bijdrage leveren aan het betaalbaar houden van woningen. Voor mensen met een laag inkomen geldt een lage huur, voor mensen met een midden inkomen en hoger geldt een meer marktconforme huur. Individuele betaalbaarheidsproblemen doen zich vooral voor bij gezinnen en 1-persoonshuishoudens onder de 65 jaar. De oorzaak is de combinatie huur en andere (stijgende) vaste lasten. We gaan voor maatwerkoplossingen als blijkt dat bijvoorbeeld ondanks huurtoeslag mensen de woonlasten niet kunnen betalen. Hierbij neemt iedere betrokken partij zijn eigen verantwoordelijkheid. Als een huurder tijdelijk geen huur kan betalen is dat vooral een risico van de verhuurder. Als de huurder daardoor in zware financiële


8

problemen komt, kunnen we als gemeente – evt. met schuldhulpverlening – een oplossing zoeken. Wij zetten in op specifieke voorlichting en preventie. Deze taak is weggezet bij Wijkracht en Budget Alert.

Scheiding daeb en niet-daeb: rol Welbions bij huisvesting lagere inkomens

Welbions heeft een rol in de huisvesting van de lage middeninkomens met woningen met een huurprijs tot € 800. We vinden het belangrijk in het kader van doorstroming en de positie van middeninkomens dat Welbions hierin deze rol blijft vervullen. Bij de scheiding/splitsing daeb en niet-daeb (diensten van algemeen economisch belang; de sociale woningen) zal dit worden meegenomen. Wel is er sprake van een oplopend tekort in het middeldure huursegment. We willen marktpartijen uitnodigen om deze opgave op te pakken om in dit segment woningen toe te voegen. Hiervoor gaan we een markttoets uitvoeren. Afhankelijk van de uitkomsten van de markttoets bepalen we of we voor Welbions hierin nog een aanvullende verantwoordelijkheid zien. In de marktoets bepalen we de behoefte, de kansrijke locaties, de woonproducten.

Aanpak voor (tijdelijk) extra goedkope en betaalbare huur/ koopwoningen op korte termijn

Om in de tijdelijke vraag naar goedkope huurwoningen te voorzien (voor met name woonurgenten) werken we langs twee sporen. We onderzoeken de mogelijkheden van transformatie van bestaand vastgoed of toevoeging van tijdelijke woonruimte (prefab woningen). Hiervoor zullen we locaties benoemen. Tijdelijke huurcontracten kunnen hierbij een oplossing bieden. We kijken daarbij ook naar de mogelijkheden van gemeentelijk vastgoed. Daarnaast zetten we in op het bevorderen van doorstroming van scheefwoners naar middeldure huur en naar goedkope koopwoningen (sociale koop). We zien dat het huidige aanbod in de sociale koop op dit moment binnen het woningmarktgebied voldoende is. Op kleine schaal zijn er in bepaalde wijken kansen voor toevoeging in dit segment door nieuwbouw of transformatie. We denken aan vernieuwende woonconcepten die uitgaan van een compacte en flexibele indeling, zeer duurzaam en heel betaalbaar voor 1persoonshuishoudens. Welbions voorziet met de verkoop van huurwoningen op dit moment voor een belangrijk deel in dit segment.


9

We kiezen voor… 1) het in stand houden van de sociale woningvoorraad. Dat betekent dat we speciale aandacht hebben voor het goedkope deel. 2) het accepteren van een lagere kwaliteit van de woning als dit een lagere huurprijs betekent. Dat betekent dat we investeringen van Welbions op kwaliteit versoberen of uitstellen. 3) In beginsel geen oplopende zoektijden. Dat betekent dat we de komende jaren actief de zoektijden monitoren en analyseren. 4) het verkennen van tijdelijke oplossingen en transformatie. Dat betekent dat we kijken naar (tijdelijk) toevoegen van goedkope en betaalbare huur/koopwoningen op korte termijn met aandacht voor transformatie en prefab. 5) het bevorderen van doorstroming van scheefwoners. Dat betekent dat we focussen op doorstromen naar middeldure huur en goedkopere koopwoningen (sociale koop). 6) het scheiden van daeb en niet-daeb. Voor de huisvesting van lage middeninkomens behoudt Welbions een rol. Voor het oplopend tekort aan middeldure huurwoningen gaan we in eerste instantie de markt benaderen. 7) Huisvesting statushouders (toevoeging punt 6) Om te voorzien in de oplopende taakstelling huisvesting statushouders en daarnaast de zoektijden voor de regulier woningzoekenden niet te laten stijgen willen we inzetten op tijdelijke maatregelen om de goedkope woningvoorraad uit te breiden (zie punt 4). Afhankelijk van de huishoudenssamenstelling kijken we hierbij naar zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. 8) Integratie statushouders We vinden het belangrijk dat statushouders integreren in de samenleving en kiezen daarom bij voorkeur voor een kleinschalige opvang nabij voorzieningen.


10

4. Wonen, zorg en welzijn Ambitie

Onze ambitie is dat onze inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Het is een ambitie, die verder reikt dan de woonvisie alleen. Dat vraagt zowel in het huur- als koopsegment om geschikte (passende en betaalbare) woningen of woningen die geschikt kunnen worden gemaakt aan de zorgbehoefte (levensloopbestendig) én om welzijn en zorg in de nabijheid.

Trends en ontwikkelingen

Door extramuralisering blijven mensen langer thuis wonen. Steeds meer groepen met een zwaardere zorg indicatie moeten in de reguliere voorraad gehuisvest worden. Er is daardoor een toenemende vraag naar (intensieve) extramurale zorg. Dit geldt zowel voor de ouderenzorg, de verstandelijke gehandicapten (VG) en Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ). Ook door vergrijzing neemt het aandeel oudere huishoudens de komende jaren flink toe. Er komt een grotere behoefte aan beschermde en beschutte woonvormen voor ouderen , GGZ en VG.

Doelgroep ouderen

Extramuralisering en vergrijzing leiden tot een toenemende vraag naar een vorm van geclusterd wonen van ouderen. Dit zijn clusters van geschikte woningen waar mensen met een deels soortgelijke zorgbehoefte wonen en waar welzijn en zorg op afroep aanwezig is. Voor de doelgroep ouderen gaat het in Hengelo naar verwachting om 130 ouderen en in Borne om 20 ouderen die behoefte hebben aan een beschutte woonvorm. Figuur Ontwikkeling van de behoefte aan intensieve zorg voor ouderen naar woonsituatie in Hengelo en Borne in de periode 2013 tot 2030

Doelgroep VG en GGZ

De extramuralisering in de GGZ leidt tot een toename van de vraag naar woonvormen met (enige vorm van) bescherming (voordeur achter de voordeur) of betaalbare woningen gecombineerd met begeleiding. We zien ook dat een deel van de doelgroep beschermd wonen (op 1 januari 2015 een groep van 253 mensen in Startdocument woonvisie d.d. 5 april 2016

11

Hengelo en in Borne 20) , na herindicatie naar een meer zelfstandige vorm van wonen kan gaan, gecombineerd met begeleiding. Die trend zien we nu vooral ook bij een groep jongvolwassenen. Velen van hen verliezen hun indicatie beschermd wonen. Zij kunnen veelal niet blijven wonen in hun bestaande woning (kamer), omdat de huur bij zelfstandig huren te hoog is. Deze groep heeft vaak nog geen of slechts een klein inkomen. Voor de VG geldt eveneens dat er behoefte gaat ontstaan aan woonvormen waarin mensen zelfstandig kunnen wonen gecombineerd met begeleiding. Dit betreft de groep mensen die tot 1 januari nog een indicatie kregen voor beschermd wonen en nu niet meer daarvoor in aanmerking komen. In Hengelo zijn er 420 mensen met een ZZP VG en in Borne 180 mensen. Figuur aantal per 1 januari 2013 in Hengelo en Borne afgegeven indicaties voor te extramuraliseren groepen

Zelfstandig wonen met beperkingen (ouderen)

Voor de meeste ouderen geldt dat zij in een gewone woning willen blijven wonen en niet verhuizen naar een specifieke woonvoorziening. De zorgbehoefte en aanpassingsbehoefte van de woning en woonomgeving zal daar ontstaan waar de ouderen nu wonen. De nieuwe generatie ouderen woont vaker in (luxe) grondgebonden koopwoningen. De aanpasbehoefte zal zich dus steeds vaker voordoen in de koopsector. In de (sociale) huursector ligt de opgave in een goede spreiding en toewijzing van (zorg) woningen. Leegkomend intramuraal zorgvastgoed levert kansen op voor transformatie naar zelfstandig wonen met eventueel een vorm van begeleiding of ondersteuning.


12

Figuur De verwachte woonsituatie van huishoudens van 65 jaar of ouder in Hengelo en Borne naar eigendom en type in 2014 en 2025

Zorg en ondersteuning in de wijk en in de woning

Behalve de fysieke opgave is het vooral van belang de ondersteuning bij de mensen thuis goed te regelen. Dit vraagt om voldoende zorgen welzijn aanbod in de directe omgeving. Bezuinigingen op welzijn en zorg maken dat aanbod steeds moeilijker realiseerbaar. De vraag naar mantelzorg en vrijwilligersondersteuning zal toenemen. De gemeentelijke beleidsnota’s over zorg (Hengelo: ‘Met respect, op weg naar een nieuw stelsel voor maatschappelijke ondersteuning’, Borne: Beleidsplan WMO 2015 Niemand staat alleen!) geven aan welke acties ondernomen worden om de burger zo lang mogelijk zelfstandig thuis te kunnen laten wonen.

Opgaven en richtingen Faciliterende rol gemeente langer zelfstandig wonen

Bij het creëren van de ruimtelijke mogelijkheden om langer zelfstandig te kunnen wonen heeft de gemeente een faciliterende rol. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld stimuleren dat het makkelijker wordt om zorg te verlenen, door bijvoorbeeld het mogelijk maken dat jongeren tussen ouderen wonen, zodat jongeren bijvoorbeeld wat voor ouderen kunnen doen. Datzelfde geldt voor de mantelzorgers. Deze zouden dichtbij de zorgontvangers moeten kunnen wonen. Dit vraagt om ruimte en flexibiliteit. .

Bestaande voorzieningenclusters versterken met een gebiedsgerichte aanpak

We concentreren de zorgvoorzieningen in die gebieden waar een goed voorzieningenniveau aanwezig is en versterken we deze verder. Dat betekent dat in die gebieden prioriteit wordt gegeven om de woningen levensloopbestendig te maken, dat nieuwbouw daar wordt afgestemd op de zorgvragende doelgroepen, dat daar de bereikbaarheid wordt verbeterd. Daarbij is de draaglast hiervoor passend bij de draaglast van de wijk; eenzijdig samengestelde wijken dienen voorkomen te worden.


13

Alle betrokken partijen dienen samen gebiedsgericht te werken, om te komen tot een integrale aanpak van wonen, welzijn en zorg. De decentralisatie in het sociale domein kan een bijdrage leveren aan de noodzakelijke gebiedsgerichte aanpak, bijvoorbeeld door de inzet van wijkteams. Het is belangrijk dat mensen ook zelfstandig naar buiten kunnen en contacten kunnen onderhouden. De openbare ruimte zal zodanig moeten worden ingericht dat ontmoeting (tussen alle leeftijden) vorm kan krijgen en deze voldoende inspireert en uitdaagt om actief te worden/blijven.

Ruimte bieden aan initiatieven

De tendens van intramuraal naar extramuraal maakt het realiseren van alles inclusief zorgaanbod lastig. Hoewel vanuit regelgeving de vraag naar intramurale woonvormen zal teruglopen, zal de behoefte aan nabije zorg en welzijn niet verdwijnen. Mensen zijn langer op zichzelf en hun eigen netwerk aangewezen. Isolement en eenzaamheid liggen op de loer. We willen in het woonprogramma ruimte bieden aan kleinschalige wooninitiatieven gericht op een nieuwe vorm van noaberschap. We zijn op zoek naar innovatieve woonvormen of woonomgevingen waarbij informele netwerken makkelijker worden aangesproken. Diversiteit in verschijningsvorm zal toenemen, verschillende zorgen samenlevingsverbanden zullen ontstaan. Andere beschutte woonvormen zijn mogelijk, zoals woonhofjes en knooperven. Een andere mogelijkheid is dat bouwgrond aan een collectief wordt uitgegeven en tuinen of andere ontmoetingsruimte in gezamenlijk beheer bij een Vereniging van Eigenaren wordt ondergebracht. Dit biedt de kans om nieuwe doelgroepen die door Welbions of de huidige ontwikkelaars niet kunnen worden bediend, vormen van beschermd of beschut wonen aan te bieden. In de Woonvisie willen we ruimte bieden aan nieuwe manieren van samenleven. Nieuwe manieren van samenleven vragen om een ander type huisvesting: nieuwe woonvormen, andere samenstellingen binnen woningen en woningen die makkelijker aanpasbaar zijn. Door regeldruk te verminderen, maken we ruimte voor onze inwoners en maken we Nieuw Noaberschap in Hengelo en Borne mogelijk.

Levensloopbestendigheid sociale voorraad

De vraag naar levensloopbestendige woningen doet zich voor in verschillende marktsegmenten. Voor mensen die vallen binnen de sociale doelgroep en zorgbehoefte hebben, moet beleid worden ontwikkeld op toewijzing van beschikbare zorgwoningen. Zo kan de beleidslijn worden opgenomen dat woningen die geschikt of aangepast zijn voor zorgvragers, eerst worden aangeboden aan huishoudens met een zorgbehoefte. Bestaande woningen van Welbions die gelegen zijn in de nabijheid van winkels en andere voorzieningen hebben prioriteit boven woningen die niet in de nabijheid liggen van voorzieningenclusters bij het levensloopbestendig maken.


14

We kiezen voor… 1) een faciliterende rol voor de gemeente voor langer zelfstandig wonen. Dat betekent dat we ruimte en flexibiliteit bieden . 2) zorgwoningen in de buurt van voorzieningen. Dat betekent dat we voorrang geven aan woningen op passende locaties. 3) het stimuleren van gebiedsgericht samenwerken voor afgestemd aanbod van wonen, welzijn en zorg. 4) een openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeting. Dat betekent dat we hierin samen optrekken met andere beleidsafdelingen. 5) meer ruimte in woonprogramma voor nieuwe initiatieven. Dat betekent dat we voorrang geven aan plek voor bijvoorbeeld beschutte woonvormen. 6) beleid voor het toewijzen van beschikbare zorgwoningen. 7) het levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad en de nieuw te bouwen woningen. 8) ruimte voor nieuwe manieren van samenleven zoals Nieuw Noaberschap.


15

5. Leefbaarheid en kwaliteit Ambitie

We werken naar een toekomstbestendige, kwalitatieve woningvoorraad voor alle inwoners van Hengelo en Borne. Het beleid is erop gericht met name de bestaande woningvoorraad en woonomgeving klaar te maken voor de toekomst. Hiervoor willen wij ruimte geven aan inwoners om hun woning en woonomgeving zelf in te richten en waar nodig aan te passen. Dat vergt een nieuwe manier van werken. We werken in de woonvisie naar heldere en concrete keuzes voor nu, waarbij we verder durven kijken dan de dag van morgen. Omdat leefbaarheid en kwaliteit brede begrippen zijn, kiezen we ervoor dit thema en deze ambitie via drie deelgebieden te specificeren: •

Duurzaam wonen

•

Focus op wonen in de binnenstad

•

Ruimte voor initiatief

Trends en ontwikkelingen Duurzaam wonen: verduurzaming in particuliere en sociale sector

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). De komende jaren gaat Nederland energiezuiniger bouwen, tot het principe van ‘nul op de meter’ (energieneutraal) in 2020. Dit ligt vast in Nederlands en Europees beleid. Energieneutraal

bouwen biedt

een marktvoordeel ten opzichte van standaard nieuwbouw. Dat geldt ook voor

renovaties:

energiebesparingsmaatregelen

leveren

vergaande

voordelen op: bewoners kunnen hiermee hun woonlasten omlaag brengen. Een woning die op dit moment gebouwd wordt, heeft volgens het Bouwbesluit minimaal ‘Energielabel A’. In de sociale voorraad is de trend van verduurzaming niet te missen. De Twentse woningcorporaties hebben met de provincie afgesproken dat in 2020 45% van de bestaande woningvoorraad van de corporaties gemiddeld ‘energielabel B’ heeft. Als we naar de voorraad van de corporatie kijken, zien we dat de energielabels in de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd zijn. Op 1 januari 2014 heeft 30% van de woningen op dit moment minimaal een label B (zie tabel), in Borne is dat 69%. Zeker met de veronderstelde stijging van energieprijzen in de toekomst, kunnen lage (A en B) energielabels van grote invloed zijn op de bestedingsruimte van inwoners van corporatiewoningen.


A++ A+ A B C D E F G Totaal

2008 0 0 314 1.225 3.641 2.608 2.966 2.001 767 13.522

2014 0 34 1.228 2.431 3.578 2.191 1.687 831 250 12.230

16

Focus op wonen in de binnenstad: transformatie van detailhandel naar wonen

Binnensteden hebben een grote invloed op het imago van een gemeente als geheel. Binnensteden zijn een economische motor die zorgt voor werkgelegenheid, maar ook cultuur en bruisende horeca- en winkelvoorzieningen hebben

een

woonplezier

positieve van

invloed

inwoners.

op

het

Voor

het

woongebied Hengelo en Borne verzorgt de binnenstad van Hengelo het stedelijk karakter met

culturele

Metropool,

instellingen

Rabotheater)

en

(Poppodium horeca

en

detailhandel. De binnenstad heeft echter last van de toenemende internetverkoop, ligt onder de rook van die van Enschede en kampt met dezelfde problemen als vergelijkbare steden in het land. Leegstand neemt hand over hand toe. Ondernemers, vastgoedeigenaren en andere betrokkenen stelden samen, onder de regie van Stichting Centrummanagement (SCH) het plan ‘Toekomstbestendige Binnenstad Hengelo’ (TBH) op. De gemeente nam het plan als geheel over. Samen willen de partijen naar een meer geconcentreerd winkelgebied (aan de Brinkstraat noord, Telgen, Enschedesestraat en Nieuwstraat noord) en een maatwerkaanpak per deelgebied waarin initiatieven van onderop gestimuleerd worden. Buiten het geconcentreerde winkelgebied is er ruimte voor transformatie naar wonen. De gele en oranje gebieden in het kaartje hiernaast (uit TBH) moeten op termijn transformeren naar woongebied. In het ‘Masterplan Centrum’ van de gemeente Borne is ten behoeve van de leefbaarheid van het centrum opgenomen dat wonen boven winkels daar waar mogelijk gestimuleerd wordt. Buiten het directe winkelcentrum is wonen de hoofdfunctie.

Ruimte voor initiatief: wonen voor en door inwoners

Een vitale wijk is een wijk met actieve inwoners die zelf initiatieven ontplooien, die zelf bijdragen aan de woonen leefomgeving. Daarbij kan het gaan om een bestaande wijk, een nieuwbouwwijk of één van de kerkdorpen (Beckum, Hertme, Zenderen); binnen de woonvisie beschouwen we de kerkdorpen als een wijk. Inwoners en instellingen wachten steeds minder vaak op politieke besluiten, maar lossen graag zelf maatschappelijke kwesties op. Veel mensen in Nederland zetten zich in voor een doel of belang dat het eigenbelang overstijgt (rapport ‘Loslaten in vertrouwen’ van de Raad voor het Openbaar Bestuur). Veel mensen komen met plannen en ideeën om hun wijk of stad mooier te maken. Ze organiseren hulp en zorg onderling en organiseren steeds meer initiatieven buiten de overheid om. De overheid staat voor de vraag wat haar eigenlijke rol is in relatie tot die vele maatschappelijke initiatieven.’


17

Met betrekking tot de woning zelf is er een vergelijkbare tendens zichtbaar. Nieuwe woonvormen vragen om nieuwe vormen van opdrachtgeverschap, zoals particulier opdrachtgeverschap (PO), collectief-particulier opdrachtgeverschap (CPO) en mede-opdrachtgeverschap (MO). Er komt een grotere vraag naar meer persoonlijke woonwensen. De vraag staat steeds meer centraal op de woningmarkt. Dit is het gevolg van de crisis én de wens

van woonconsumenten voor meer zeggenschap over de woning en de directe

woonomgeving. Dat geldt vooral voor kopers, maar ook steeds meer voor huurders.

Opgaven en richtingen Duurzaam wonen: focus op voorlichting, regionale samenwerking en maatwerk

De gemeente Hengelo en Borne hebben een belangrijke taak in het verbinden van initiatieven, maar ook in kennisdeling en goede voorlichting rondom het thema duurzaam wonen. In de uitvoering kiezen we voor intensieve regionale samenwerking op het gebied van duurzaamheid. Zo bieden de gemeente Hengelo en de gemeente Borne particuliere eigenaren en woningcorporaties toegang tot de aanpak ‘Duurzaam thuis in Twente’. Dit is de regionale aanpak voor verduurzaming. Binnen deze aanpak worden lopende activiteiten, zoals het energieloket ondergebracht en nieuwe activiteiten, zoals de energiecoach, ontplooid. Daarnaast sluiten wij aan bij provinciale en landelijke financieringsregelingen. Hengelo kende in het verleden succesvolle voorbeelden van een maatwerkaanpak. ‘Dikke Jas’ was een regeling om woningeigenaren te motiveren hun huis van spouwmuurisolatie en/of isolatieglas te voorzien en ‘Groene Pet’ was een maatregel met als doel eigenaren te motiveren hun pand te voorzien van een groen dak van bijvoorbeeld sedum: goed voor isolatie, luchtkwaliteit en biodiversiteit en om overtollig regenwater tijdelijk op te slaan. De gemeente Hengelo en de gemeente Borne onderzoeken of er nieuwe mogelijkheden voor een maatwerkaanpak zijn. De gemeenten zullen daarbij behoudens cofinanciering voor de maatwerkaanpak geen additionele financiële middelen beschikbaar stellen.

Focus op wonen in de binnenstad: binnenstedelijk wonen krijgt prioriteit

De binnenstad van Hengelo wordt de afgelopen decennia met name gekleurd door detailhandel en horeca. Dat beeld is langzaam aan het veranderen. Er komt onder verschillende doelgroepen steeds meer belangstelling voor wonen in de binnenstad. Transformatie van detailhandel naar wonen kan voor bepaalde straten een oplossing voor leegstand zijn, houdt de binnenstad na sluitingstijd levendiger en zorgt voor meer sociale controle en cohesie in de binnenstad. De gemeente wil die transformatie actief stimuleren. De gemeente stimuleert en faciliteert transformatie van detailhandel naar wonen. Waar een juridisch kader tot transformatie geen uitkomst biedt, gaat de gemeente in gesprek met pandeigenaren om transformatie in bepaalde straten mogelijk te maken. In het plan TBH wordt ook gesproken over het mogelijk instellen van een vereveningsfonds. Doel van dit fonds is het verkrijgen van middelen om leegstaand vastgoed actief te herstructureren, onder meer door winkelmeters uit de markt te nemen en te transformeren naar woonmilieus. Vanwege de


18

belangrijke rol van de binnenstad voor de hele gemeente krijgt binnenstedelijk wonen prioriteit boven de uitbreiding van andere woonlocaties. In de Woonvisie kiezen we ervoor om het wonen boven winkels, maar ook het wonen in voormalige winkelpanden actief te stimuleren.

Ruimte voor initiatief: meebeslissen en experimenteerruimte

De gemeente Hengelo en de gemeente Borne willen bewoners in de wijk maximale ruimte bieden om hun leefomgeving zelf in te richten. Daarbij kan de aanpak in de ene wijk anders zijn dan in de andere wijk. De ene straat hoeft niet identiek te zijn aan de andere. Onze kerkdorpen benaderen we als een wijk, maar daarbovenop is het voor de leefbaarheid van belang dat het aanbod aan voorzieningen is afgestemd op de behoefte van haar inwoners. In lijn met het landelijke beeld zien we dat ook de bevolking in de dorpen vergrijst. Tegelijk zien we dat starters moeilijk een geschikte woning kunnen vinden. Het aanbod van woningen is relatief eenzijdig en over het algemeen te duur voor starters. We zien dan ook een zekere behoefte aan woningen die geschikt zijn voor starters, als ook een behoefte aan woningen voor ouderen die zelfstandig in een toegankelijke woning willen blijven wonen. Kleinschalige woningbouw met inbegrip van transformatie van leegstaand vastgoed kan hier een bijdrage aan leveren, maar zal het niet volledig oplossen. Bij plannen van de gemeente laten we bewoners niet alleen meedenken, maar ook meebeslissen bij het maken van plannen voor de wijk. Met bijvoorbeeld buurtbonnen, budget voor bewonersorganisaties, Lang zult u wonen, Wijkracht en wijkwelzijnsvoorzieningen stimuleren we participatie en wijken waarin iedereen meedoet en meetelt. Uitgangspunt is dat de vraag het aanbod moet bepalen en niet andersom. Inwoners die zelf initiatief tot zelfbouw nemen, helpen we waar we kunnen. De gemeente stimuleert en faciliteert particulier opdrachtgeverschap (PO), collectief-particulier opdrachtgeverschap (CPO) en medeopdrachtgeverschap (MO). Daarbij gaat het vooral om het bieden van (regel)ruimte aan particulieren, om particulieren te ondersteunen bij het project van groepsvorming tot aan het vormen van een rechtspersoon en om het behandelen van particuliere opdrachtgevers als volwaardige gesprekspartners als het gaat om projecten kavelontwikkeling. Ook in de huursector vinden we het belangrijk dat de woningcorporatie participatie van huurders stimuleert op diverse onderdelen. Dit kan bijvoorbeeld gaan om duurzaamheidsmaatregelen, maar ook participatie in nieuwbouw-/ renovatieprojecten. We werken daarbij in alle geledingen van de gemeentelijke organisatie aan een aanpak om belemmerende regels weg te nemen. Initiatiefnemers worden te vaak in de weg gezeten door knellende regels en procedures. De gemeenten Hengelo en Borne gaan daarom zorgen voor experimenteerruimte om te toetsen of sommige regels kunnen worden opgeruimd of buiten werking kunnen worden gesteld. Woningcorporatie Welbions is een belangrijke partner als het gaat om leefbaarheid in de wijk. We vragen Welbions een bijdrage om die leefbaarheid in de wijk te versterken. Uitgangspunt daarbij is dat het werk van Welbions aansluit bij de genoemde doelstelling te komen tot complementaire en vitale wijken, waarin actieve inwoners zelf initiatieven ontplooien en zelf bijdragen aan de woonen leefomgeving. Welbions en de Startdocument woonvisie d.d. 5 april 2016

19

gemeente kunnen daarbij een signalerings-, een faciliterende, een verbindende en een regisserende functie hebben. De woningcorporatie zet zich in voor leefbaarheid in wijken waar huurders wonen. De woningcorporatie investeert in de uitstraling van huurwoningen en signaleert sociale problematiek en communiceert die richting de gemeente en maatschappelijke organisaties. De woningcorporatie spreekt huurders aan op hun verantwoordelijkheid voor leefbaarheid en treedt als dat nodig is als verbindende partij op. We monitoren intensief of bovenstaande maatregelen bijdragen aan een betere wijk. Daarbij maken we gebruik van het systeem van buurtsignalering. Buurtsignalering is een samenwerkingsprogramma van de gemeente, Wijkracht, Welbions, Ookbions, de politie en Carint en geeft inzicht in knelpunten en helpt om op tijd mogelijke problemen te voorkomen en te verhelpen. De regie ligt hierin bij de gemeente.

We kiezen voor… 1) aansluiting bij bestaande financieringsmiddelen op het gebied van verduurzaming. 2) wonen in de binnenstad van Hengelo. Dat betekent dat wij prioriteit geven aan het transformeren van bestaande panden naar een woonfunctie boven nieuwbouw. 3) Flexibiliteit en experimenteerruimte. Dat betekent dat er ook als er onbedoelde gevolgen optreden, we kiezen voor een aanpak om belemmerende regels weg te nemen. Dit betekent een grote verandering voor alle beleidsvelden, afdelingen en sectoren.


20

6. Strategisch programmeren Volgend uit de Regionale Woonvisie Twente (2014), die door de Twentse gemeenten, de provincie en de Twentse woningcorporaties verenigd in WOON, is vastgesteld, zijn er in een Bestuursovereenkomst woonafspraken vastgelegd met betrekking tot het kwantitatief strategisch programmeren. Doel is te komen tot evenwicht tussen vraag en aanbod op de Twentse woningmarkt en daarbij ruimte te creëren voor gewenste nieuwe woningbouwontwikkelingen in het kader van de Ladder van Duurzame Verstedelijking. In dit startdocument wordt dit regionale proces beschreven en de feiten en gegevens van dit moment. De resultaten van het regionale proces worden in de woonvisie verwerkt. Met als doel tot een goede balans te komen tussen vraag en aanbod op de gezamenlijke woningmarkt van Hengelo en Borne zullen beide gemeenten in de woonvisie de kwalitatieve invulling hiervan verder uitwerken.

Feiten en gegevens

De provincie heeft aangegeven forse stappen te willen zetten in het voorkomen en aanpakken van overprogrammering op de woningmarkt. Daarbij worden kwantitatieve afspraken gemaakt met als doel de geplande woningvoorraad in overeenstemming te brengen met de huishoudendsontwikkeling en de markt. Tot eind 2016 hebben de gemeenten de mogelijkheid op dit gebied zelf tot overeenstemming te komen. Indien dit niet lukt heeft de provincie aangegeven zelf een verordening op te stellen. Sinds 2012 heeft het Rijk de zogenaamde “Ladder voor Duurzame Verstedelijking” opgenomen in

de

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), als motiveringseis voor het realiseren van nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Hiermee moet de noodzaakvan nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouwlocaties, vanuit regionaal perspectief worden onderbouwd. Dit stimuleert regionaal strategisch programmeren. Daarnaast dient te worden bezien of de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gefaciliteerd. En tenslotte moet worden bekeken in hoeverre de behoefte kan worden gefaciliteerd op een passende en zo mogelijk multimodaal ontsloten locatie.

Trends en ontwikkelingen De Woonafspraken die

volgend op de Regionale Woonvisie zijn gemaakt tussen de veertien Twentse

gemeenten en de provincie, worden cijfermatig onderbouwd door het “Positionpaper Twente woonprogrammering”. In dit document wordt een overschot geconstateerd op niveau van de Netwerkstad. Bij de wijze hoe daar mee dient te worden omgegaan staat een tweetal begrippen centraal, te weten maakbaarheid en flexibiliteit. Aan de ene kant zijn er voorstanders van de stelling ‘de markt lost het zelf wel op’. En aan de andere kant komen de we ‘ladder van duurzame verstedelijking’ tegen, die aangeeft dat er ‘ladderruimte’ nodig is om nieuwe initiatieven te kunnen faciliteren. Met andere woorden; we kunnen niet alles aan de markt over laten.


21

Een ander argument dat in dit verband wordt ingebracht is dat een volledig zelfsturende markt ook niet werkt voor kwetsbare groepen in de samenleving. Twente wordt beschouwd als één woningmarkt, aangezien de verhuisdynamiek over de externe grenzen heen zeer beperkt is. Daarbinnen geldt dat, gerelateerd aan verhuisbewegingen, ook Hengelo en Borne als één woningmarkt gezien kunnen worden.

Opgaven/keuzes

In het paper staat dat een aantal Twentse gemeenten, waaronder Hengelo en Borne, op basis van de huidige harde plancapaciteit geen ladderruimte heeft om nieuwe (betere) woonplannen tot ontwikkeling te brengen. Dit geldt vooral als de uit te werken plannen in de harde planvoorraad worden meegenomen. Deze gemeenten zitten daarmee zichzelf en ook de buurgemeenten in de weg als het gaat om het ontwikkelen van nieuwe woonplannen. De insteek is dat elke gemeente in principe bouwt voor de eigen behoefte en dat er in uitzonderingsgevallen ruimte is voor lokaal maatwerk. Daarbij wordt tevens ingezet op het werken aan een onderprogrammering voor Twente als geheel, op een termijn van drie jaar, van circa 80%. Doel hiervan is meer ladderruimte te maken waarmee flexibiliteit in de planontwikkeling kan worden gebracht. Tevens hanteert het paper als uitgangspunt dat de grootste opgave ligt in de bestaande voorraad en daarmee voornamelijk op binnenstedelijke locaties.

Kwalitatieve programmering

Naast de kwantitatieve afspraken die op niveau van de Netwerkstad gemaakt worden, is een kwalitatieve afweging van plannen nodig. Het doel van dit afwegingskader is dat we op een zo objectief mogelijke wijze een onderscheid maken in kansrijke plannen en minder kansrijke plannen. Dit kwalitatieve afwegingskader is nodig om initiatieven van private partijen te kunnen afwegen en na te gaan aan welke plannen we medewerking willen geven. Over de gewenste kwantitatieve omvang van locaties, noodzakelijke toevoegingen of onttrekkingen doet dit kwalitatieve afwegingskader geen uitspraken. Dit is het resultaat van de afspraken op niveau van de Netwerkstad. In het kwalitatieve afwegingskader werken we met verschillende stappen die we achtereenvolgens aflopen om een goede beoordeling van woningbouwinitiatieven te kunnen maken, passend bij de Ladder Duurzame Verstedelijking en de kwantitatieve regionale afspraken. Afweging 1: Behoort initiatief tot de prioritaire locaties binnen Hengelo en Borne?

Wanneer het plan geen deel uitmaakt van de prioritaire locaties, zijn de volgende afwegingen nodig:


22

Afweging 2: draagt het initiatief bij aan een markttechnisch aantrekkelijk woongebied binnen Hengelo en Borne?

We stellen samen aan de hand van objectieve kwantitatieve indicatoren een scan op van de buurten binnen Hengelo en Borne. Op die manier vellen we een oordeel over de ligging en (investerings)kansen van een initiatief. Deze beoordeling is relatief. Afweging 3: bestaat het initiatief uit een markttechnisch aantrekkelijke woningmarkttypen?

De volgende stap in het afwegingskader is dat we het initiatief beoordelen op de aantrekkelijkheid van het beoogde woningprogramma: de aantrekkelijkheid van de productmarktcombinaties (hierna: PMC’s). De kansrijkheid van PMC’s hangt af van de locatie, en komt tot stand op basis van een confrontatie van de kwalitatieve behoefte naar bepaalde typen woningen (woningtype, prijssegment, koop of huur) en in vergelijking tot het bestaande aanbod in dat gebied en in Hengelo en Borne als geheel. Daarnaast wordt ook de ruimtelijke kwaliteit van het initiatief in deze afweging meegenomen. Wanneer de locatie bovengemiddeld aantrekkelijk is, maar de productmarktconfrontatie en de ruimtelijke kwaliteit van het initiatief beneden gemiddeld aantrekkelijk is, kan het programma voor het initiatief uiteraard aangepast worden, zodat het beter aansluit bij de toekomstige wensen en eisen van inwoners van Hengelo en Borne, in vergelijking met het bestaande aanbod. Afweging 4: kan het initiatief qua ligging voorzien in levensloopbestendige woningen?

De laatste stap in het afwegingskader is de vraag of de locatie nabij dagelijkse voorzieningen ligt, zodat deze kan voorzien in de beleidsmatige wens en behoefte om levensloopbestendige woningen te faciliteren op locaties die zich hier ruimtelijk voor lenen. Dus goed toegankelijk zijn voor inwoners en zich nabij voorzieningen bevinden. Deze afwegingen worden stap voor stap doorlopen voor ieder nieuwbouwinitiatief dat zich bij de gemeenten meldt. We kiezen voor… 1) volgen van de afspraken uit het regionale proces. 2) het nader invullen van het kwalitatieve afwegingskader voor het toevoegen van woningen.


23

uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum verzending 16uit03344 contactpersoon doorkiesnummer R.J. Hakstegen

Recommend Documents