Znalecký posudek č. 189-3989/14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemek parc.č. 1240/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 1783, a pozemek parc.č. 1240/1 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemcích parc.č. 4241/2 a 4241/3. Ulice: Dlouhoveská č.p. 1783 Město: Hlučín PSČ 748 01 Okres: Opava Katastrální území: Hlučín Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Opavě Identifikační kód: 639711
Vlastník rodinného domu a pozemků parc.č. 1240/1 a 1240/2: SJM Pater Jiří a Paterová Ivana Vlastník pozemků parc.č. 4241/2 a 4241/3: Pater Jaroslav Pater Jiří Objednatel:
podíl: 1/2 podíl: 1/2
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 17.10.2014. Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1
Tento znalecký posudek obsahuje 16 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 17.10.2014
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 7 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací .................................................. 11 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí............. 14
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 55/14-105 ze dne 13.8.2014 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 55/14-105 ze dne 13.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2843 a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 3829 pro k.ú. Hlučín, obec Hlučín, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsaných na LV č. 2843, a to: - pozemek parc.č. 1240/2 o výměře 198 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 1783 - pozemek parc.č. 1240/1 o výměře 939 m2 – ostatní plocha 2. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 3829, a to: - pozemek parc.č. 4241/2 o výměře 1 177 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 4241/3 o výměře 1 024 m2 – orná půda Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství rodinného domu. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 25.9.2014 od 8.30 za účasti povinného Jiřího Patera.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2843 pro k.ú. Hlučín, obec Hlučín, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 8.8.2014. - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3829 pro k.ú. Hlučín, obec Hlučín, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 8.8.2014. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území získaná z internetové databáze www.cuzk.cz 3. Ostatní podklady - Kolaudační rozhodnutí ze dne 18.1.1994
4
- Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 12.7.1994 - Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 19.9.1989 - Kupní smlouva ze dne 19.9.1989 - Smlouva u zrušení věcného břemene a smlouva o zřízení věcného břemene 19.7.2012 - Grafická část projektové dokumentace k výstavbě rodinného domu - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 8.8.2014 - Informace zjištěné při místním šetření
5
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
6
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům č.p. 1783 se nachází v jižní části města Hlučín (14 049 obyvatel), v zástavbě rodinných domů při ulici Dlouhoveská, poblíž rekreační a sportovní zóny při vodní nádrži Štěrkovna. Centrum města, kde se nachází veškerá občanská vybavenost, služby a kompletní infrastruktura, se nachází ve vzdálenosti 800 m severním směrem. Regionální metropole město Ostrava je vzdáleno 12 km jihovýchodním směrem. Rodinný dům je umístěn v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, ve vzdálenosti 450 m se nachází autobusová zastávka meziměstské autobusové dopravy, autobusové nádraží Hlučín je vzdáleno 950 m. Vlakové nádraží je pak vzdáleno cca 1,7 km. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/56 (ul. Ostravská), spojující města Ostrava, Hlučín a Opava, je možné ve vzdálenosti 450 m. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Opava jedná o poměrně atraktivní lokalitu v dosahu veškeré občanské vybavenosti a poblíž rekreační zóny. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 194 m2. Obytná plocha rodinného domu činí 189 m2. Užitná plocha garáže a sklepních prostor rodinného domu činí 102 m2. Celková výměra pozemků ve funkčním celku s rodinným domem činí 1 137 m2. Celková výměra zatravněných pozemků parc.č. 4241/2 a 4241/3, které navazují na zahradu rodinného domu, činí 2 201 m2. Příslušenství k rodinnému domu tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy okolo rodinného domu, zahradní jezírko, zahradní bazén. Příslušenství rodinného domu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům je situován v husté zástavbě rodinných domů podél místní veřejné komunikace ul. Dlouhoveská v jižní části města Hlučín. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. 1240/2, pozemek parc.č. 1240/1 tvoří okolní zahradu a společnou příjezdovou komunikaci k rodinným domům č.p. 1783, 395 a 396. Tvar pozemků ve funkčním celku s rodinným domem je nepravidelný, pozemky se nachází v rovině. Pozemek zahrady je oplocen. Pozemky parc.č. 4241/2 a 4241/3 jsou v současnosti zatravněné a bez využití. Dle územního plánu pro město Hlučín se pozemky nacházejí v návrhové zóně určené pro individuální bydlení. Přístup a příjezd k domu je možný ze západní strany ze zpevněné komunikace ul. Dlouhoveská. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Dle zjištěných informací byl rodinný dům postaven v roce 1994 a ke dni ocenění se nachází v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. V průběhu životnosti rodinného domu nebyla provedena žádná rekonstrukce či opravy, vybavení domu odpovídá době výstavby. Dům je napojený na elektrickou, plynovodní a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění zajišťuje plynový kotel s rozvody ÚT, v domě je proveden rozvod podlahového vytápění. V obývacím pokoji se nacházejí krbová kamna. Ohřev vody zajišťuje el. bojler.
7
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 1783 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 1783 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V rodinném domě se nachází dvě bytové jednotky o dispozičních velikostech 6+1 a 1+1 se samostatným vchodem. V 1.PP se nachází skladovací prostory a technické zázemí domu, v 1.NP se nachází garáž. Dům je založen na betonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze sendvičového zdiva, obvodové zdivo je tl. 50 cm. Vnitřní zdivo a nenosné příčky jsou rovněž zděné z cihel. Střecha je sedlová s vikýři, krytá bonnským šindelem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce jsou tvořeny betonovými deskami uloženými do I profilů. Schodiště do 1.PP a do podkroví jsou betonové s nášlapnou vrstvou z keramické dlažby. Fasádu tvoří vápenné, štukované omítky, v podkroví je proveden obklad z plastových lamel. Vnitřní omítky jsou vápenné, v kuchyních a v hygienickém zařízení a je proveden keramický obklad. Podlahy jsou betonové, převážně kryté keramickou dlažbou, v některých místnostech je PVC nebo plovoucí laminátová podlaha. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou dřevěné, náplňové, dveře na zahradu jsou platové, prosklené. V koupelnách v přízemí se nachází sprchové kouty, v koupelně v podkroví se nachází vana. WC jsou kombi. V kuchyních se nachází plynové sporáky. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v průměrném stavebně-technickém stavu odpovídajícímu době výstavby. Ke dni ocenění je rodinný dům bez údržby.
8
Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (107 m2) 1.nadzemní podlaží (194 m2) podkroví (165 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3
252.52 543.20 313.50 1 109.22
Bytové prostory 1. PP. sklep sklad kotelna uhelna sklep Výměra 1. PP.
m2 m2 m2 m2 m2 m2
17.64 12.60 11.76 13.44 18.73 74.17
1. NP. obývací pokoj jídelna kuchyň šatna pracovna koupelna garáž spíž zádveří šatna pokoj kuchyň, koupelna s WC Výměra 1. NP.
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
21.60 8.74 10.60 2.76 12.60 3.91 25.62 2.25 7.12 4.95 12.60 17.64 130.39
podkroví ložnice ložnice ložnice koupelna komora předsíň WC schodišťový prostor Výměra podkroví
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
17.64 15.12 15.12 9.73 5.52 4.32 3.75 12.88 84.08
VÝMĚRA CELKEM
m2
288.64
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2
Stáří budovy: 2014 - 1994 = 20 roků
9
Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (107 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (194 m2) Výchozí cena podkroví (165 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
397 700.00
Kč Kč Kč Kč %
1 101 030.00 2 130 120.00 1 617 000.00 5 245 850.00 150.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
7 868 775.00 1994 100 30.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
5 508 142.50 -42.50 5 508 100.00
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 1783 1. Budovy
Kč Kč
5 508 100.00 5 508 100.00
Kč Kč
5 508 100.00 5 508 100.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
10
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Hlučín Katastrální území: Hlučín Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, stavební pozemky za částky v rozmezí od 750 do 1000 Kč/m2, což platí pro pozemky ve funkčním celku s rodinným domem. V případě pozemků parc.č. 4241/2 a 4241/3 stanovuji směrnou hodnotu na částku 250 Kč/m2 a to zejména s ohledem na skutečné využití pozemků (zatravněná plocha), na zhoršený přístup k pozemku a na umístění pozemků ke dni ocenění pouze v návrhové zóně pro individuální bydlení. 1. Pozemky ve funkčním celku s rodinným domem (parc.č. 1240/1 a 1240/2) Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem 1240/1 939 Ostatní plocha 800 Kč 751 200 Kč 1240/2 198 Zastavěná plocha a nádvoří 800 Kč 158 400 Kč Výpočet ceny Výměra pozemků Výsledná cena pozemků - celkem
m2 Kč
1 137.00 909 600.00
m2 Kč
2 201.00 550 250.00
2. Zatravněné pozemky (parc.č. 4241/2 a 4241/3) Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem 4241/2 1 177 Orná půda 250 Kč 294 250 Kč 4241/3 1 024 Orná půda 250 Kč 256 000 Kč Výpočet ceny Výměra pozemků Výsledná cena pozemků - celkem
11
D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, je v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka srovnatelná s poptávkou. Avšak s přihlédnutím na vybavení, průměrný až mírně zhoršený stavebně-technický stav a zanedbanou údržbu rodinného domu vybavení jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Rodinný dům, ul. Jandova, Hlučín, okr. Opava
Průměrný
180 m2 (5+1)
Rodinný dům, ul. Spodní, HlučínBobrovníky, okr. Opava
Průměrný
Rodinný dům, OstravaHošťálkovice, okr. Ostrava-město
Průměrný
Rodinný dům, Ostrava-Lhotka, okr. Ostrava-město
Průměrný
Rodinný dům, ul. Úzká, Ludgeřovice, okr. Opava
Průměrný
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]
Datum nabídky prodeje
2 340 000 2014 13 000
180 m2
2 565 000 2014 14 250
234 m2 (6+2)
2 700 000 2014 11 538
160 m2 (5+1)
2 650 000 2014 16 563
180 m2 (5+1)
2 110 000 2014 11 722
Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Hlučín. Vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení v rámci okolí regionální metropole města Ostravy jedná o atraktivní lokalitu s dobrou dopravní dostupností a vůči občanské vybavenosti.
12
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, obdobné velikosti v průměru od 2 100 000 Kč do 2 700 000 Kč. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemku parc.č. 1240/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 1783, a pozemku parc.č. 1240/1 na částku ve výši (po zaokrouhlení):
11 000 Kč/m2 za obytnou plochu rodinného domu (189 m2) 3 500 Kč/m2 za užitnou plochu v 1.PP rodinného domu a garáže (102 m2)
tj. celkem 2 436 000 Kč Srovnatelnou hodnotu pozemků parc.č. 4241/2 a 4241/3 stanovuji samostatně na skutečnost, že s rodinným domem netvoří funkční celek, a to na částku ve výši:
550 000 Kč E. Omezení vlastnických práv Odpovědi na dodatečné otázky objednatele: 1. V oddíle C listu vlastnictví č. 2843 je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 1240/1 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 1239 na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 19.7.2012. Věcné břemeno bylo sjednáno za úplatu ve výši 10 000 Kč, což považuji za obvyklé s ohledem na rozsah věcného břemene. 2. V oddíle C listu vlastnictví č. 2843 je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 1240/1 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 1241 na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 26.3.1993. Věcné břemeno bylo sjednáno za úplatu ve výši 5 000 Kč, což považuji za obvyklé s ohledem na rozsah věcného břemene. Výše zmíněná věcná břemena nemají vliv na prodej nemovitých věcí v exekuční dražbě a nebyl shledán nepoměr mezi výhodou oprávněných a závazkem povinných z věcných břemen. 3. V oddíle B listu vlastnictví č. 3829 je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4241/1 ve prospěch majitelů pozemku parc.č. 4241/2 na základě smlouvy o věcném břemeni ze dne 12.7.1994. Věcné břemeno bylo sjednáno bezúplatně na dobu, než bude zřízena veřejná komunikace přes pozemek parc.č. 4241/2. V tomto případě je shledán nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby z věcného břemene a závazkem povinné osoby z věcného břemene. Existence věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4241/1 však neomezuje prodej nemovitosti v exekuční dražbě a proto není promítnuta ve výsledné obvyklé ceně. Další věcná břemena, nájemní práva ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě, se k oceňovaným pozemkům nevážou.
13
Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu k zjištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpisy z katastru nemovitostí č. 2843 a 3829 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
14
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 55/14-105 ze dne 13.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2843 a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 3829 pro k.ú. Hlučín, obec Hlučín, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsaných na LV č. 2843, a to: - pozemek parc.č. 1240/2 o výměře 198 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 1783 - pozemek parc.č. 1240/1 o výměře 939 m2 – ostatní plocha 2. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 3829, a to: - pozemek parc.č. 4241/2 o výměře 1 177 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 4241/3 o výměře 1 024 m2 – orná půda Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Stavby 1.1. Rodinný dům č.p. 1783 1. Stavby Pozemky ve funkčním celku s rodinným domem Celkem
Kč Kč Kč Kč
5 508 100 5 508 100 909 600 6 417 700
Pozemky parc.č. 4241/2 a 4241/3
Kč
550 250
Srovnávací hodnota rodinného domu a pozemků parc.č . 1240/1 a 1240/2
Kč
2 436 000
Srovnávací hodnota pozemků parc.č. 4241/2 a 4141/3
Kč
550 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu, s ohledem na umístění nemovitosti v poměrně atraktivní lokalitě s dobrou dopravní dostupností, průměrný stavebně-technický stav rodinného domu avšak bez jakékoliv údržby, velikost okolních pozemků zahrady, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. 1240/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 1783, a pozemku parc.č. 1240/1 ve výši srovnávací hodnoty, které nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení):
2 440 000 Kč
15
Obvyklou cenu pozemků parc.č. 4241/2 a 4241/3 stanovuji na částku ve výši srovnatelné hodnoty, a to ve výši:
550 000 Kč S ohledem na úkol znaleckého posudku tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny jednotlivých nemovitostí o 15%. Výslednou obvyklou cenu oceňovaných pozemků stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení):
470 000 Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 stanovuji na částku ve výši:
235 000 Kč
Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny předmětných nemovitých věcí je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Pozemek parc.č. 1240/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 1783
Kč
2 154 000
Pozemek parc.č. 1240/1
Kč
286 000
Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 4241/2
Kč
125 000
Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 4241/3
Kč
110 000
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
16
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 189-3989/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 17.10.2014
