Persbericht Halfjaarresultaten Dinsdag 28 augustus 2007, 7u30
OPERATIONELE WINST EERSTE JAARHELFT 2007 STIJGT CONFORM VERWACHTINGEN MET BIJNA 20% TOT 12,5 MILJOEN EURO; INTERIMDIVIDEND VAN 1,29 EURO BRUTO PER AANDEEL OVER EERSTE 6 MAANDEN UITVOERING STRATEGISCH GROEIPLAN OP VANDAAG INGEVULD TOT PORTEFEUILLEWAARDE VAN 760 MILJOEN EURO Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (Euronext: WDP) realiseert over de eerste jaarhelft van 2007 een operationele winst van 12,5 miljoen euro (exclusief de impact van IAS 39 norm) tegenover 10,4 miljoen euro over dezelfde periode vorig jaar. Het resultaat is volledig in lijn met de verwachtingen en laat WDP toe de vooropgestelde stijging van de winst per aandeel over 2007 van 10%, evenals een evenredige stijging van het totaaldividend over 2007 van 2,72 euro bruto per aandeel (2,31 netto per aandeel) te bevestigen. Op 5 september 2007 zal WDP alvast een interimdividend uitkeren over de eerste 6 maanden van 2007 van 1,29 euro bruto per aandeel (1,10 euro netto). De portefeuillewaarde steeg in het eerste halfjaar verder tot 464 miljoen euro. De intrinsieke waarde1 van het aandeel WDP op 30 juni 2007 bedroeg 34,48 euro. Op 30 juni 2007 was de bezettingsgraad2 van de WDP portefeuille eveneens verder gestegen tot 97,3%. WDP stelde in zijn begin 2006 aangekondigde strategisch groeiplan een verdubbeling van de portefeuille voorop tot 700 miljoen euro tegen 2009. Anderhalf jaar na de start van het strategisch plan komt de doelstelling van een portefeuille van 700 miljoen euro in zicht. Met de recente Univeg acquisitie (100 miljoen euro) en de 200 miljoen euro investeringen die vandaag gepland zijn zal WDP tegen 2009 een portefeuillewaarde van 760 miljoen euro bereiken en aldus zijn vooropgestelde groeipatroon succesvol realiseren.
1
De intrinsieke waarde is het eigen vermogen per aandeel waarbij enkel de som van de schattingen van de individuele panden in rekening wordt gebracht en is geen waardering van WDP in zijn totaliteit. 2 De bezettingsgraad wordt berekend op basis van de huurwaarde van de verhuurde m² ten opzichte van de huurwaarde van de verhuurbare m². Projecten in aanbouw en / of renovatie worden niet in de berekening opgenomen.
RESULTATEN HY1 2007 EN VOORUITZICHTEN FY 2007
Operationele winst over eerste halfjaar van 2007 van 12,5 miljoen euro WDP realiseert over de eerste jaarhelft van 2007 een operationeel resultaat (exclusief de impact van IAS 39 norm) van 12,5 miljoen euro, een stijging van bijna 20% tegenover dezelfde periode vorig jaar. Dit resultaat volgt uit de goede bezettingsgraad van de portefeuille en de groei van die portefeuille in 2006 in combinatie met het goed onder controle houden van de kosten. WDP realiseert een operationele winst per aandeel (exclusief de IAS 39 norm) van 1,45 euro, een stijging van 10% tegenover de eerste helft van 2006. De impact van de IAS 39 norm bedraagt 4,9 miljoen euro in de eerste jaarhelft. Met deze resultaten presteert WDP in het eerste halfjaar conform de vooropgestelde verwachtingen. Het financiële resultaat bedraagt -2,5 miljoen euro op 30 juni 2006. De financiële kosten zijn daarin aanzienlijk gestegen ten gevolge van de verdere groei van de portefeuille en de daaruit voortvloeiende stijgende schuldpositie. De bestaande financieringskost is evenwel quasi volledig ingedekt waardoor de financiële kost van de bestaande schulden slechts 4% bedraagt en de stijging van de korte termijn rente quasi geen impact heeft gehad op het resultaat. Het resultaat op de portefeuille bedraagt over de eerste jaarhelft van 2007 11,1 miljoen euro ofwel 1,29 euro per aandeel. Deze aanzienlijke stijging dankt WDP enerzijds aan de oplevering in het eerste halfjaar van een aantal (reeds voorverhuurde) projecten voor 37.000 m², onder meer in Mlada Boleslav (CZ), Anderlecht, Boortmeerbeek, Nijvel en Zele. Anderzijds werd de portefeuille deels geherwaardeerd door onafhankelijk schatter Stadim. De intrinsieke waarde per aandeel WDP (voor winstuitkering) bedraagt 34,48 euro per 30 juni 2007. De schuldgraad conform IFRS (dividend onder eigen vermogen) bedraagt 39,69% op 30 juni 2007.
Bezettingsgraad stijgt verder tot 97,3% op 30 juni 2007 De bezettingsgraad van de WDP portefeuille stijgt verder tot 97,3% op 30 juni 2007. In de tweede jaarhelft van 2007 komen slechts voor 10.000 m² huurcontracten op vervaldag en dienen bovendien de volledig verhuurde Univeg panden bij de portefeuille gerekend te worden.
Portefeuillewaarde bedraagt 464 miljoen euro op 30 juni 2007 De marktwaarde van de vastgoedportefeuille van WDP volgens de IAS 40 waardering aan een reële waarde (fair value3) bedraagt op 30 juni 2007 volgens onafhankelijk vastgoedexpert Stadim 464 miljoen euro. De portefeuillegroei komt tot stand door de verdere uitvoering van het investeringsplan enerzijds en de stijging in de waardering van de bestaande projecten anderzijds. Globaal wordt de portefeuille thans gewaardeerd aan een bruto huurrendement (yield) van 7,66%.
Interimdividend van 1,29 euro bruto per aandeel WDP zal zoals gebruikelijk een interimdividend uitkeren over de eerste 6 maanden, ditmaal van 1,29 euro bruto per aandeel (1,10 euro netto). Vorig jaar keerde WDP als gevolg van de PLI transactie, en de daaraan gekoppelde uitgifte van nieuwe aandelen, uitzonderlijk een interimdividend uit van 1,65 euro bruto (1,40 euro netto) over de eerste 8 maanden. Het interimdividend zal betaalbaar worden gesteld op 5 september 2007 bij de verschillende financiële instellingen.
Vooruitzichten 2007 Dankzij de uitstekende bezettingsgraad van de WDP portefeuille en met de recente overname van de Univeg portefeuille en de lopende projecten kan WDP zijn aangepaste winstverwachting en dividendverwachting voor 2007 bevestigen. WDP verwacht een operationeel resultaat voor 2007 van 26 miljoen euro en een stijging van de operationele winst per aandeel over 2007 van 10% evenals een evenredige stijging van het dividend van 10%, zijnde tot een totaaldividend van 2,72 euro bruto per aandeel (2,31 netto per aandeel). Deze verwachtingen zouden, na uitkering van het interimdividend, een slotdividend betekenen van 1,43 euro bruto per aandeel (1,21 euro netto).
3
Voor de precieze waarderingsmethodologie verwijzen we naar het BEAMA persbericht van 6 februari 2006: http://www.beama.be/content/index.php
UPDATE STRATEGISCH GROEIPLAN 2006-2009 Realisatie verdubbeling portefeuille in zicht Begin 2006 startte WDP met de uitvoering van zijn strategisch groeiplan. WDP stelde een verdubbeling van de portefeuille voorop tot 700 miljoen euro tegen eind 2009. Deze verdubbeling beoogt WDP te realiseren via 3 trajecten: het investeren in de 2 kernregio’s (Zuid-Nederland / België / Noord-Frankrijk en Oost-Europa), de overname van een externe portefeuille en de opstart in een nieuw land. Op vandaag heeft WDP een portefeuille van meer dan 560 miljoen euro (inclusief de Univeg transactie die WDP in juli ll. kon finaliseren). De geplande investeringen bedragen momenteel in totaal 200 miljoen euro en omvatten:
Via traject 1 van het strategisch groeiplan (investeringen in de 2 kernregio’s) 40 miljoen euro projectontwikkelingen op de huidige grondreserves in België (Courcelles, Genk, Grimbergen, Willebroek en Zele) 45 miljoen euro investeringen in het zonne-energieproject in België (diverse sites) 35 miljoen euro projectontwikkelingen in Frankrijk (Seclin en Libercourt) 5 miljoen euro projectontwikkeling in Tsjechië (Mlada Boleslav)
Via traject 2 van het strategisch groeiplan (overname van een externe portefeuille) 50 miljoen euro nieuwe investeringen in de Univeg sites in België en Nederland
Via traject 3 van het strategisch groeiplan (toevoeging van een nieuw land aan de kernregio’s) 25 miljoen euro investeringen in Roemenië (aankoop 5 gronden voor 8,2 miljoen euro en projectontwikkeling in eerste fase van 35.000 m² voor 17 miljoen euro)
Reeds voor 50% van dit totaal aan investeringen werden op vandaag gegarandeerde toekomstige inkomsten vastgelegd. De nog te bouwen Univeg sites (50 miljoen euro) zijn reeds volledig voorverhuurd.
WDP kon ook het volledige pand op de site van Fabricom in Grimbergen voorverhuren aan Caterpillar Logistics. WDP bouwt op deze site van 30.000 m² momenteel een pand van 15.000 m² dat zal opgeleverd worden midden 2008. Caterpillar zal op de site extra capaciteit vestigen voor zijn Europees distributiecentrum te Grimbergen. Ook de investeringen in het zonne-energieproject (45 miljoen euro) leveren gegarandeerde inkomsten over de komende 20 jaar. Deze investering zal een rendement genereren dat in lijn ligt met het gebruikelijke opbrengstprofiel van de overige vastgoedinvesteringen. Na de uitvoering van deze geplande investeringen zal WDP meer dan zijn geplande verdubbeling realiseren en zal de portefeuillewaarde 760 miljoen euro bedragen. WDP CEO Tony De Pauw over de uitvoering van het strategisch groeiplan: “We kijken tevreden terug op onze realisaties van de afgelopen 18 maanden. We zitten niet alleen uitstekend op schema om ons strategisch groeiplan en aldus de verdubbeling van onze portefeuille te kunnen realiseren maar we hebben daarbij ook de kwaliteit, geografische spreiding en diversiteit van de portefeuille kunnen optimaliseren. Een mooi voorbeeld hiervan is onder meer de recente overname van de Univeg portefeuille (voornamelijk geconditioneerde magazijnen) en de aankoop van 5 strategisch gelegen gronden in Roemenië naast de vele diverse investeringen verspreid over onze thuismarkt.”
Financiering van geplande investeringen Voor de financiering van de 200 miljoen euro geplande investeringen zal WDP verder gebruik maken van zijn marge tegenover de actuele maximale schuldgraad van 65%. Deze drempel zal WDP toelaten de portefeuille uit te bouwen tot 800 miljoen euro. Concreet plant WDP:
een verhoging van 50 miljoen euro van de opnames binnen het bestaande Commercial Paper- programma de opname van 150 miljoen euro lange termijn bulletleningen bij diverse bancaire instellingen
Zo wil WDP komen tot een evenwicht van 30% financiering via het bestaande Commercial Paperprogramma en 70% via lange termijn financieringen. Al deze financieringen hebben als basis de Euribor. Op vandaag heeft WDP echter de rente van zijn huidige schuldpositie voor 75% ingedekt met een gemiddelde duur van 7 jaar. Daarnaast heeft WDP ook reeds 100 miljoen euro, zijnde 50% van het geplande investeringsprogramma, ingedekt met een duur van 7 jaar (start in 2008). De doelstelling is om over het geheel steeds 75% van de totale schuldpositie ingedekt te hebben.
Groei naar aanbieder van totale vastgoedoplossingen WDP zal ook in de uitvoering van het verdere investeringsprogramma en de verdere groei de klemtoon leggen op de verdere uitbouw van de bevak als dé logistieke partner die in zijn geografische kerngebieden de beste totale vastgoedoplossing kan bieden aan bedrijven uit alle sectoren met alle mogelijke logistieke noden, zowel op vraag van de bedrijven als met eigen ontwikkelingen. WDP zal in die optiek tevens begin september starten met een nieuwe commerciële campagne (DM-campagne en mediacampagne) onder de titel ‘Warehouses with Brains’ en lanceert vandaag ook een volledig nieuwe website (www.wdp.be). Via deze weg zal WDP zich nog meer positioneren als dé partner voor bedrijven in hun zoektocht naar logistieke vastgoedoplossingen. “We zijn erg tevreden met de tot op heden gerealiseerde groei en met het geplande investeringsprogramma. Onze portefeuille is niet alleen groter maar vooral ook completer geworden in zijn aanbod. Via een nieuwe commerciële campagne getiteld ‘Warehouses with Brains’ en de lancering van een nieuwe website willen we dit ook kenbaar maken aan onze klanten,” zegt Joost Uwents, CFO WDP. “Daarnaast zullen we ons in de komende maanden richten op de uitvoering van ons investeringsprogramma. Intussen zullen we tevens het verdere groeiscenario van WDP uittekenen.” Voor meer informatie kan u steeds terecht bij: Joost Uwents, Warehouses De Pauw, tel: +32 (0)52 338 402;
[email protected] of Nathalie Verbeeck, Citigate, tel: +32 (0)2 713 07 32;
[email protected] Meer info over WDP vindt u op de nieuwe website: www.wdp.be. De presentatie van de persconferentie van vandaag, 28 augustus, is vanaf 12u beschikbaar op de website van WDP onder de subrubriek ‘Presentaties’ in de rubriek ‘Investor Relations’. U vindt hier tevens ook beeldmateriaal van de verschillende WDP-sites. Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (WDP) bouwt, ontwikkelt en verhuurt semi-industrieel en logistiek vastgoed (opslagruimten en kantoren). WDP heeft op vandaag ongeveer 900.000 m² panden in portefeuille. Dit internationaal patrimonium van semi-industriële en logistieke gebouwen is verdeeld over 70 sites op logistieke knooppunten voor opslag en distributie in België, Nederland, Frankrijk en Roemenië en Tsjechië. WDP is genoteerd op Euronext Brussel en Parijs met een marktkapitalisatie van bijna 400 miljoen euro. Meer info over WDP kan u vinden op www.wdp.be.
Bijlagen: 1. Kerncijfers eerste jaarhelft 2007 WDP 2. Balans en Resultatenrekening 30 juni 2007 3. Bespreking portefeuille door Stadim
Noot bij bijlagen 1 en 2: De halfjaarlijkse geconsolideerde financiële rekeningen zijn opgemaakt conform de IAS/IFRS boekhoud- en waarderingsprincipes (International Financial Reporting Standards) zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Ze zijn eveneens opgemaakt op basis van dezelfde boekhoudmethodes die gebruikt werden voor het opstellen van de halfjaarlijkse geconsolideerde financiële rekeningen die per 30 juni 2006 werden afgesloten. Na 1 januari 2007 werd er geen nieuwe norm of interpretatie toegepast en onderging de consolidatiekring geen wijzigingen.
Verklaring van beperkt nazicht van de commissaris bij de semestriële beknopte geconsolideerde financiële informatie per 30 juni 2007 van Warehouses De Pauw CVA De commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie hebben aan het licht gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in het communiqué, zou moeten doorgevoerd worden.
Bijlage 1: Kerncijfers eerste jaarhelft 2007 WDP GECONSOLIDEERDE BALANS
in mio EUR 30-06-2007
TERREINEN & GEBOUWEN (inclusief projectontwikkelingen) LIQUIDITEITEN OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA ea
in mio EUR 31-12-2006
in mio EUR 30-06-2006
464,02 2,53 41,00 507,55
429,63 3,02 24,55 457,20
371,51 5,90 14,81 392,22
296,27 5,94 205,34 507,55
274,93 5,28 177,00 457,20
233,60 3,63 154,99 392,22
NAV*/AANDEEL voor winstuitkering vh lopende boekjaar KOERS
34,48 47,65
31,99 49,85
29,62 39,95
AGIO/DISAGIO vd KOERS tov NAV* voor winstuitkering
38,20%
55,81%
34,85%
SCHULDGRAAD ** (dividend als schuld) SCHULDGRAAD ** (dividend onder EV)
41,88% 39,69%
40,26% 38,71%
42,83% 39,52%
TOTAAL ACTIVA
EIGEN VERMOGEN VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN SCHULDEN TOTAAL PASSIVA
*: NAV = net asset value of intrinsieke waarde = Eigen Vermogen **: Voor de precieze berekening van de schuldgraad wordt verwijzen naar het KB van 21 juni 2006
GECONSOLIDEERDE RESULTATEN
in 1.000 EUR
in 1.000 EUR
in 1.000 EUR
Eerste semester
Boekjaar
Eerste semester
2007
2006
2006
NETTO BEDRIJFSOPBRENGSTEN BEDRIJFSKOSTEN
17.293,99 -2.070,86
30.619,10 -3.813,87
14.392,15 -1.999,35
BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIEEL RESULTAAT BELASTINGEN
15.223,13 -2.539,84 -229,25
26.805,23 -4.291,31 -214,94
12.392,80 -1.854,90 -94,99
OPERATIONEEL RESULTAAT IMPACT IAS 39 RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE WINST
12.454,04 4.878,82 11.087,68 28.420,54
22.298,99 3.454,88 16.291,02 42.044,88
10.442,91 3.803,80 2.690,39 16.937,10
VOORGESTELDE UITKERING UITKERINGSPERCENTAGE AANTAL AANDELEN PER EINDE PERIODE
11.119,99 89,29% 8.592.721
20.063,83 89,98% 8.592.721
12.987,47 91,16% 7.885.249
1,45 1,29 1,10
2,75 2,47 2,10
1,32 1,65 1,40
% operationele winst tov IW eind vorig boekjaar (dividend als schuld, zonder impact IAS 39)
9,30%
8,58%
9,64%
% operationele winst tov IW eind vorig boekjaar (dividend als schuld, met impact IAS 39)
12,94%
9,92%
13,15%
% winst tov IW eind vorig boekjaar (dividend als schuld)
21,22%
16,20%
15,63%
OPERATIONELE WINST/AANDEEL BRUTODIVIDEND/AANDEEL NETTODIVIDEND/AANDEEL
Bijlage 2: Balans en Resultatenrekening 30 juni 2007 BALANS
I
Vaste Activa
30/06/2007
31/12/2006
30/06/2006
476.363.835,39
435.516.464,48
375.150.741,22
0,00
0,00
0,00
114.024,32
34.914,37
34.041,92
A
Goodwill
B
Immateriële vaste activa
C
Vastgoedbeleggingen
448.301.425,84
413.942.310,08
359.277.235,98
D
Projectontwikkelingen
15.719.279,32
15.683.733,40
12.228.938,30
E
Andere materiële vaste activa
976.399,50
952.668,22
610.755,33
F
Financiële vaste activa
0,00
0,00
1.487,36
G
Vorderingen financiële leasing
393.022,84
427.701,26
495.991,11
H
Handelsvorderingen en andere vaste activa
10.173.100,73
3.638.871,73
1.684.573,46
I
Uitgestelde belastingen - activa
686.582,84
836.265,42
817.717,76
31.185.678,72
21.683.213,72
17.067.819,79
II Vlottende activa A
Activa bestemd voor verkoop
0,00
0,00
0,00
B
Financiële vlottende activa
0,00
0,00
0,00
C
Vorderingen financiële leasing
69.356,85
68.289,85
32.544,38
D
Handelsvorderingen
4.767.476,86
3.159.340,18
3.959.444,28
E
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
20.518.769,61
14.058.646,16
5.362.684,46
F
Kas en kasequivalenten
2.528.670,59
3.019.682,65
5.903.559,29
G
Overlopende rekeningen
3.301.404,81
1.377.254,88
1.809.587,38
507.549.514,11
457.200.374,31
392.218.561,01
TOTAAL ACTIVA
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
296.273.253,39
274.926.482,81
233.601.100,55
68.913.367,99
68.913.368,00
79.498.367,49
A
Kapitaal
D
Reserves
197.030.588,48
184.983.000,00
130.473.946,84
E
Resultaat
41.582.702,24
31.016.000,00
23.628.786,22
F
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)
-12.333.848,67 0,00 0,00
-11.743.000,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00
0,00
0,00
1.080.443,35
1.757.114,81
0,00
211.276.260,72
182.273.891,50
158.618.193,09
59.776.291,46
7.469.624,95
5.975.685,89
947.464,12
970.214,16
1.048.567,70
52.035.424,56
2.191.995,70
2.348.566,84
1.805.409,00
0,00
0,00
G. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva H. Wisselkoersverschillen
VERPLICHTINGEN I
II
Langlopende verplichtingen A
Voorzieningen
B
Langlopende financiële schulden
C
Andere langlopende financiële verplichtingen
D
Handelsschulden en andere langlopende schulden
0,00
0,00
0,00
E
Andere langlopende verplichtingen
0,00
0,00
0,00
F
Uitgestelde belastingen - Verplichtingen
4.987.993,78
4.307.415,09
2.578.551,35
151.499.969,26
174.804.266,55
152.642.507,20
0,00
0,00
0,00
134.269.944,23
160.714.021,87
120.605.725,21
0,00
0,00
0,00
13.421.106,94
7.479.138,52
6.876.609,54
Kortlopende verplichtingen A
Voorzieningen
B
Kortlopende financiële schulden
C
Andere kortlopende financiële verplichtingen
D
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
E
Andere kortlopende verplichtingen
1.700.974,79
5.250.131,19
22.806.152,92
F
Overlopende rekeningen
2.107.943,30
1.360.974,97
2.354.019,53
507.549.514,11
457.200.374,31
392.219.293,64
TOTAAL PASSIVA
Geconsolideerde jaarrekening
I
Huurinkomsten (+)
II
Terugneming overgedragen en verdisconteerde huren (+)
III
Met verhuur verbonden kosten (+/-)
NETTO HUURRESULTATEN IV
Recuperatie van vastgoedkosten (+)
V
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (+)
VI
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaars op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur (-)
VII
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-)
VIII
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-)
VASTGOEDRESULTAAT
30/06/2007
31/12/2006
30/06/2006
17.268.115,06
30.262.720,32
14.256.327,43
0,00
0,00
0,00
-62.137,63
-339.513,46
-147.966,05
17.205.977,43
29.923.206,86
14.108.361,38
0,00
0,00
0,00
2.087.430,87
3.542.029,05
1.928.887,03
0,00
0,00
0,00
-2.223.413,79
-3.920.904,33
-2.187.645,60
182.350,72
350.408,86
173.495,15
17.252.345,23
29.894.740,44
14.023.097,96
IX
Technische kosten (-)
-478.842,84
-610.249,04
-324.746,09
X
Commerciële kosten (-)
-121.149,79
-323.377,29
-144.812,26
XI
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-)
0,00
0,00
0,00
XII
Beheerkosten vastgoed (-)
-119.598,61
-174.448,41
-153.185,40
XIII
Andere vastgoedkosten (-)
0,00
-10.150,00
-10.150,00
VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT XIV
Algemene kosten van de vennootschap (-)
XV
Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-)
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE XVI
Resultaat op verkoop vastgoedbeleggingen (+/-)
XVII
Resultaat op verkoop andere niet-financiële activa (+/-)
XVIII
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-)
OPERATIONEEL RESULTAAT
-719.591,24
-1.118.224,74
-632.893,75
16.532.753,99
28.776.515,70
13.390.204,21
-1.309.624,99
-1.983.952,22
-997.927,23
0,00
13.271,00
0,00
15.223.129,00
26.805.834,48
12.392.276,98
-158.957,54
-1.592.602,68
151.130,74
0,00
0,00
0,00
11.246.639,86
17.883.620,92
2.539.256,49
26.310.811,32
43.096.852,72
15.082.664,21
7.632.702,56
3.769.095,03
3.900.295,79
-4.577.378,10
-1.936.308,96
XIX
Financiële opbrengsten (+)
XX
Interestkosten (-)
-3.367.248,86
XXI
Andere financiële kosten (-)
-1.926.478,58
-28.152,39
-14.941,54
2.338.975,12
-836.435,46
1.949.045,29
28.649.786,44
42.260.417,26
17.031.709,50
-229.244,21
-214.935,59
-94.991,43
0,00
0,00
0,00
-229.244,21
-214.935,59
-94.991,43
28.420.542,23
42.045.481,67
16.936.718,07
FINANCIEEL RESULTAAT RESULTAAT VOOR BELASTINGEN XXII
Vennootschapsbelasting (-)
XXIII
Exit taks (-)
BELASTINGEN NETTO RESULTAAT
Bijlage 3: Bespreking portefeuille door Stadim Beoordeling van de portefeuille door de vastgoeddeskundige Philippe Janssens, Stadim CVBA.
1. Toestand van de portefeuille op 30 juni 2007 De vastgoedportefeuille van WDP bereikt op 30 juni 2007 een reële waarde van 464,02 miljoen EUR. Bij deze berekening wordt enerzijds de vermoedelijke impact van de registratierechten op de verkoopwaarde in mindering gebracht, anderzijds de meerwaarde op activa in aanbouw niet doorgerekend. Deze aanpassing is conform de internationale boekhoudnormen IAS/IFRS en de afspraken gemaakt binnen de Belgische vereniging van Asset Managers (BEAMA). De investeringswaarde van de geschatte portefeuille, met inbegrip van de transactiekosten en de meerwaarde op activa in aanbouw wordt geraamd op 473,02 miljoen EUR. Deze waarde weerspiegelt de kosten om het vastgoedpatrimonium in zijn huidige toestand samen te stellen. Rekening houdend met een uitbreidingspotentieel via nieuwbouw en verbouwing op sites in eigendom en dit ten belope van 35,79 miljoen EUR (inclusief erelonen, BTW en marges) heeft de huidige portefeuille na aftrek van de concessievergoedingen een geschatte bruto huurwaarde van 38,87 miljoen EUR. Dat levert een marktconform bruto huurrendement op van 7,66 %.
2. De belangrijkste eigendommen in portefeuille De portefeuille omvat 62 eigendommen. Daarvan liggen er 50 in België, met een totale reële waarde van 367,59 miljoen EUR. Dit is een aandeel van 79,8%. De twaalf buitenlandse eigendommen zijn goed voor 92,85 miljoen EUR of 20,2%. Kontich – Satenrozen is met 31,50 miljoen EUR of 6,8 % van de totale portefeuille het belangrijkste eigendom, gevolgd door Boom – Langelei met 23,94 miljoen EUR of 5,2%. Zeventien eigendommen hebben een waarde die ligt tussen 10 en 20 miljoen EUR. Het betreft hier in orde van belangrijkheid Mlada Boleslav in Tsjechië, Zele – Lindestraat 7, Asse (Mollem) – Assesteenweg 25, Nijvel - Rue de l’Industrie 30, Hazeldonk in Nederland, Machelen – Rittwegerlaan 91-93, Leuven – Vaart 25-35, Bornem - Rijksweg 19, Anderlecht - Frans Van Kalkenlaan 9, Willebroek – Koningin Astridlaan 14, Londerzeel - Nijverheidstraat 13, Aalst - Tragel 11, Vilvoorde – Havendoklaan 12, Templemars – Route d’Ennetière in Frankrijk Vilvoorde - Willem Elsschotstraat 5, Grimbergen – Eppegemstraat 31 en Ternat – Industrielaan 24. Samen zijn ze goed voor 231,77 miljoen EUR of 50,3% van de totale portefeuille.
Zeven andere zijn individueel 7,5 à 10 miljoen EUR waard: Lille - Fretin-Sainghin, Aix-en-Provence ZAC Eiffel, Vilvoorde - Havendoklaan 19, Aalst – Wijngaardveld 3, Roncq – Avenue de l’Europe en Boortmeerbeek – Industrieweg 16. Hun gezamenlijke waarde bedraagt 58,94 miljoen EUR, ofwel een aandeel van 12,8% Dit betekent dat de 26 belangrijkste eigendommen samen goed zijn voor 346,2 miljoen EUR of 75,2% van de portefeuille. De overige 36 eigendommen hebben dus nog een totale waarde van 114,3 miljoen, een aandeel van 24,8%.
3. Waarde en samenstelling van de portefeuille in verhuur De totale grondoppervlakte behelst 192,9 hectare, waarvan 8,2 hectare in concessie. Het saldo van 184,7 hectare heeft een geraamde verkoopwaarde van 165,21 miljoen EUR of 35,9% van de totale reële waarde. Dit levert een gemiddelde op van 89,4 EUR/m² exclusief transactiekosten. De totale verhuurbare oppervlakte van de gebouwen bedraagt 843.651 m² met een totale geschatte huurwaarde van 35,40 miljoen EUR. De magazijnen nemen hiervan het leeuwendeel (76,0 %) voor hun rekening, met 721.495 m² en een gezamenlijke huurwaarde van 27,01 miljoen EUR. Hun gemiddelde huurwaarde per m² komt daarmee op 37,43 EUR/m². De kantoorruimten, deels zelfstandig en deels aansluitend bij magazijnen, zijn goed voor 77.477 m² of 6,16 miljoen EUR huurwaarde. De gemiddelde huurwaarde per m² bedraagt 79,48 EUR. De commerciële ruimten beslaan 20.191 m² en vertegenwoordigen 1,14 miljoen EUR huur, met een gemiddelde per m² van 56,21 EUR. Diverse bestemmingen zijn tenslotte goed voor 24.488 m² of 1,24 miljoen EUR, met een huur van 50,68 EUR/m². De concessievergoedingen belopen in totaal op 0,15 miljoen EUR.
Bestemming
Bebouwde oppervlakte
Geschatte huurwaarde
(m²)
(mio EUR)
721.495 61.147
27,01 4,55
37,43 74,36
76,0% 12,8%
16.330 20.191 24.488
1,61 1,14 1,24
98,62 56,21 50,68
4,5% 3,2% 3,5%
843.651
35,54 - 0,15 35,40
42,13
100,0%
op 30/06/2007 Magazijnen Kantoren bij magazijnen Kantoren Commerciële ruimten Diverse bestemmingen (polyvalente ruimten, parking en archieven) Totaal Concessievergoeding Totaal
Spreiding verhuurbare oppervlakte per categorie 8%
Geschatte % van de gemiddelde totale huurwaarde per m² huurwaarde (EUR)
Spreiding huurwaarde 2007 per land
2%2% 3%
11%
4%
7%
78% Magazijnen Kantoren bij magazijnen Kantoren
85%
België Frankrijk Nederland
Commercieel Andere
Tsjechië
4. Huursituatie van de beschikbare gebouwen Op basis van de contracten op 30 juni 2007 leveren de verhuurde gebouwen een huurincasso op van 33,6 miljoen EUR, een stijging met 1,8% tegenover 31 december 2006. Dit huurincasso is de som van alle huurcontracten, vermeerderd met de bijkomende vergoedingen voor beheer en bijzondere werken, en na aftrek van de onroerende voorheffing en/of concessievergoeding ten laste van de eigenaar. In zijn totaliteit vertegenwoordigt het 95% van de hoger vermelde marktconforme huurwaarde van 35,40 miljoen EUR. Spreiding vervaljaar bestaande huurcontracten 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 > 2014
De leegstaande gedeelten, beschikbaar voor onmiddellijke verhuring, vertegenwoordigen een bijkomende huurwaarde van 0,97 miljoen EUR. Dit betekent een leegstand van 2,7% tegenover de totale portefeuille: – de leegstand van de magazijnen bedraagt 19.084 m² of 0,60 miljoen EUR; – op 30 juni 2007 stonden 6.950 m² kantoren te huur, goed voor 0,36 miljoen EUR; – de 186 m² ‘diverse bestemmingen’ die nog te huur staan, zijn goed voor 0,01 miljoen EUR.
Overzicht van de leegstand in de beschikbare gebouwen Bestemming Niet-verhuurde Geschatte huurwaarde oppervlakte (m²) (mio EUR) Magazijnen Kantoren Commerciële ruimten Diverse bestemmingen Totaal
19.084 6.950 186 26.220
0,60 0,36 0,01 0,97
Drie eigendommen vertegenwoordigen samen 63,26% van de leegstand, uitgedrukt in huurwaarde. – Ternat – Industrielaan 24; – Antwerpen – Lefebvredok – Kaai 59; – Boortmeerbeek, Industrieweg 24. De belangrijkste huurders zijn, Massive met een aandeel van 8,6% van het huurincasso, Belgacom (4,5%), De Belgian Post Group (4,0%), Renault Belgique (3,5%), Lidl (3,3%), DHL Solutions (3,1%) en Tech Data (2,7%). De tien belangrijkste huurders hebben gezamenlijk een aandeel van 37,4%. De ‘top 20’ maakt 57,2% uit en de ‘top 50’ is goed voor 84,5%. Huurcontracten die in 2007 en 2008 vervallen, vertegenwoordigen respectievelijk 5,0% en 6,2% van de totale huurwaarde. Anderzijds hebben contracten met vervaldag in 2011 of later een aandeel van 69,7%. De huurwaarde van de projecten in nieuwbouw of renovatie vertegenwoordigt 3,47 miljoen EUR. Hiervan is reeds voor 0,84 miljoen EUR vastgelegd. Een deel van de projecten wordt pas uitgevoerd van zodra een verhuring is onderschreven. De totaliteit van huurincasso, leegstand en huurwaarde van projecten bedraagt aldus 37,1 miljoen EUR.
5. Gebouwen in projectfase De schattingen houden bij zes complexen rekening met een potentieel nieuwbouw- of renovatieprogramma. Globaal gaat het over een bijkomende investering van ongeveer 34,67 miljoen EUR inclusief erelonen, tussentijdse intresten, taksen en marges. Dit levert een extra huurpotentieel op van 3,57 miljoen EUR, wat een rendement betekent van 10,28% ten opzichte van de resterende werken.
De belangrijkste potentiële investeringen betreffen: – Een nieuwbouwproject te Gent - Brikkenhovenstraat – een nieuwbouwproject te Willebroek – Koningin Astridlaan 14 – een nieuwbouwproject te Grimbergen – Industrieweg 16 – een nieuwbouwproject te Frankrijk – Templemars – Route d’Ennetière – inrichtingswerken van de kantoren in de Asar-toren te Anderlecht, naargelang verhuring wordt vastgelegd; – een uitbreiding te Zele – Lindestraat 17; Meer beperkte programma’s brengen het volledige uitbreidingspotentieel op 35,80 miljoen EUR.
6. Evolutie van de portefeuille ten opzichte van 31 december 2006 De reële waarde van de totale portefeuille is sinds 31 december 2006 toegenomen met 27,88 miljoen EUR. Dit betekent een stijging met 6,45%. De Belgische portefeuille kent hierbij een toename met 15,11 miljoen EUR (+4,29%), terwijl de waarde van de buitenlandse met 12,78 miljoen EUR is toegenomen (+15,95%). De groei is voor een totaal van 19,46 miljoen EUR, gekoppeld aan nieuwbouw, verbouwingen en/of verhuringen in sites die reeds in portefeuille waren. De vier voornaamste zijn: – Tsjechië – Mlada Boleslav (7,49 miljoen EUR); – Anderlecht – Frans van Kalkenlaan (3,16 miljoen EUR); – Frankrijk – Templemars (2,57 miljoen EUR). – Nijvel – Rue du Bosquet (2,41 miljoen EUR); Anderzijds werd het eigendom te Tienen – Getelaan met een reële waarde van 2,95 miljoen EUR verkocht. Dit betekent dus dat de rest van de portefeuille globaal genomen met 11,38 miljoen toeneemt (+ 2,53%).
Evolutie portefeuille WDP (miljoen EUR) Waarde
Huurw aarde 40
500
35 30
400
25 300
20 15
200
10 100 5 0 jun/99
jun/00 jun/01 Grondw aarde
jun/02
Investeringspotentieel
jun/03 jun/04 Gebouw w aarde
jun/05 jun/06 Transactiekosten
0 jun/07
Bruto Huurw aarde
7. Algemene economische factoren De lange termijnrente, waarbij specifiek de lineaire obligaties (OLO) op 15 à 20 jaar als referentiebasis gelden voor investeringen in vastgoed, is in de loop van 2007 verder toegenomen van 4,07% eind december 2006 tot 4,70% eind juni 2007. Tezelfdertijd handhaaft het inflatieritme zich tijdens het eerste semester van 2007 op 1,15%. Dit betekent dat de reële rente, namelijk het verschil tussen de lange termijnrente en de inflatie verder toeneemt van 2,20% tot 3,55%. Binnen het kader van de schatting van de portefeuille wordt in functie van de huidige rentevoeten rekening gehouden met een toekomstige inflatie van 1,50%, wat de reële rente brengt op 3,20%. Bijkomend nemen we een financiële risicomarge van gemiddeld 2%. Deze vertaalt enerzijds de onzekerheid van de lange termijnbelegger omtrent het handhaven van de huidige financiële parameters en anderzijds het risico en de illiquiditeit van het specifieke eigendom. De reële rente, die in de financiële analyse doorslaggevend is, wordt aldus herleid tot 5,2% (4,70% 1,50% + 2,00%). De krappere marktrendementen die vooral institutionele beleggers hanteren en de verschuiving van de portefeuille naar grotere eigendommen, die aan de normen van deze markt beantwoorden, liggen aan de basis hiervan.
reële rente OLO 17jaar inflatie
jul/07
jan/07
jul/06
jan/06
jul/05
jan/05
jul/04
jan/04
jul/03
jan/03
jul/02
jan/02
jul/01
jan/01
jul/00
jan/00
jul/99
jan/99
Evolutie reële rente
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
