UITSTRALINGSEFFECTEN VAN ICONEN

UITSTRALINGSEFFECTEN VAN ICONEN De invloed van iconische gebouwen op de vastgoedwaarde van de directe stedelijke omgeving

Naam Studentnr.

Paul Oligschläger 4015940

Adres

E. du Perronlaan 272 2624 NB Delft

Telefoon E-mail

+31 (0) 6 272 136 29 [email protected]

Datum

6 november 2015

Afstudeerlab Track Master

Urban Development Management (UDM) Real Estate & Housing Architecture, Urbanism & Building Sciences

Eerste mentor Tweede mentor Externe mentor Gecommitteerde

Dr. W.J. Verheul Drs. P.W. Koppels L. Hoekstra, MSc. (DTZ Zadelhoff) Dr. J.S.C.M. Hoekstra

Illustratieverantwoording omslag: zie hoofdstuk 5 en referentielijst

1

INHOUD Inhoud ...................................................................................................... 2   Voorwoord ................................................................................................. 7   Summary ................................................................................................... 8   Introduction ................................................................................................................................................................ 8   Research questions and design ................................................................................................................................. 8   Reasoning behind iconic buildings.............................................................................................................................. 8   Definitions and concepts ............................................................................................................................................ 9   Methodology of data analysis ..................................................................................................................................... 9   Case selection.......................................................................................................................................................... 10   Residential data........................................................................................................................................................ 10   Office Data ............................................................................................................................................................... 12   Discussion results .................................................................................................................................................... 13   Spillover effects and decision-making ....................................................................................................................... 13   Discussion and recommendations ............................................................................................................................ 14  

1. Onderzoeksopzet .................................................................................. 18   1.1 Introductie .......................................................................................................................................................... 18   1.2 Aanleiding .......................................................................................................................................................... 18   Een gat in de literatuur ........................................................................................................................................ 19   Huidige iconen .................................................................................................................................................... 19   De wereldwijde financiële crisis en haar nasleep .................................................................................................. 20   Besluitvorming .................................................................................................................................................... 20   1.3 Relevantie .......................................................................................................................................................... 20   Wetenschappelijke relevantie .............................................................................................................................. 20   Maatschappelijke relevantie ................................................................................................................................ 21   1.4 Onderzoeksvragen ............................................................................................................................................. 21   Hoofdvraag ......................................................................................................................................................... 21   Deelvragen ......................................................................................................................................................... 21   1.6 Afkadering van het onderwerp ............................................................................................................................ 22  

2. motivatie voor een icoon ........................................................................ 26   2.1 Spuikwartier ....................................................................................................................................................... 26   2.2 Spoorzone Delft ................................................................................................................................................. 27   2.3 Maankwartier Heerlen......................................................................................................................................... 27   2.4 Markthal Rotterdam ........................................................................................................................................... 28   2.5 Guggenheim museum Bilbao ............................................................................................................................. 29   2.6 Seattle Public Library .......................................................................................................................................... 30   2.7 Oslo Opera House ............................................................................................................................................. 31   2.8 Conclusie ........................................................................................................................................................... 32  

3. Definities en concepten .......................................................................... 36   3.1 Het subject......................................................................................................................................................... 36   Landmarks ......................................................................................................................................................... 36   Flagships ............................................................................................................................................................ 37   Iconen ................................................................................................................................................................ 38   Conclusie ............................................................................................................................................................ 38   3.2 Het object .......................................................................................................................................................... 39   Conclusie ............................................................................................................................................................ 42   3.3 Het effect ........................................................................................................................................................... 42   Extern prijseffect en externe prijspremie .............................................................................................................. 42   Spillovereffect en uitstralingseffect....................................................................................................................... 42   Externaliteiten ..................................................................................................................................................... 43   ROI ..................................................................................................................................................................... 43   Conclusie ............................................................................................................................................................ 43   3.4 Waarde .............................................................................................................................................................. 44   3.5 Conclusie ........................................................................................................................................................... 44  

4. Methodiek data-analyse ......................................................................... 48   4.1 Het hedonisch prijsmodel ................................................................................................................................... 48   4.2 Modelbasis......................................................................................................................................................... 49   4.3 Prijsverklarende variabelen woningen ................................................................................................................. 50  

2

Afhankelijke variabele .......................................................................................................................................... 50   Woninggrootte .................................................................................................................................................... 50   Type woning ....................................................................................................................................................... 50   Bouwjaar ............................................................................................................................................................ 51   Verwarming en isolatiekwaliteit ............................................................................................................................ 51   Garage ............................................................................................................................................................... 51   Tuin .................................................................................................................................................................... 51   Onderhoud ......................................................................................................................................................... 51   Transactiejaar ..................................................................................................................................................... 51   Locatie................................................................................................................................................................ 52   4.4 Prijsverklarende variabelen kantoren ................................................................................................................... 52   Oppervlakte ........................................................................................................................................................ 52   Bouwjaar ............................................................................................................................................................ 52   Afstand snelweg ................................................................................................................................................. 52   Afstand station .................................................................................................................................................... 53   Leeftijd ................................................................................................................................................................ 53   Transactiejaar ..................................................................................................................................................... 53   Locatie................................................................................................................................................................ 53   4.5 Het afstandseffect .............................................................................................................................................. 53   4.6 Conclusie ........................................................................................................................................................... 57  

5. Casusselectie ........................................................................................ 62   5.1 Convergeren en selecteren ................................................................................................................................. 62   5.2 Interferentie ........................................................................................................................................................ 63   Stationsgebieden ................................................................................................................................................ 64   5.3 Factsheets cases ............................................................................................................................................... 65   Casus: Den Haag ............................................................................................................................................... 66   5.4 Verkorte lijst iconen en definitieve casusselectie ................................................................................................. 67   Haagsche Zwaan ................................................................................................................................................ 67   Haagse Toren ..................................................................................................................................................... 68   Hoftoren ............................................................................................................................................................. 69   Hoogbouwvisie Den Haag .................................................................................................................................. 70   Nemo Amsterdam .............................................................................................................................................. 70   5.5 Conclusie ........................................................................................................................................................... 71  

6. Data woningen ...................................................................................... 74   6.1 Dataset & transformaties .................................................................................................................................... 74   6. 2 Specificatie basismodel ..................................................................................................................................... 77   Transformatie voorlopige model tot basismodel .................................................................................................. 77   6.3 Iconisch model ................................................................................................................................................... 80   6.4 Statistische tests ................................................................................................................................................ 82   Lineariteit ............................................................................................................................................................ 82   Onafhankelijke residuen ...................................................................................................................................... 83   Assumptie van homoscedasticiteit ...................................................................................................................... 83   Assumptie van normaliteit ................................................................................................................................... 84   Conclusie statistische tests ................................................................................................................................. 85   6.5 Resultaten .......................................................................................................................................................... 85   6.6 Distance decay .................................................................................................................................................. 87   6.7 Data woningen Amsterdam ................................................................................................................................ 89   Dataset & beschrijvende statistiek ....................................................................................................................... 89   Statistische tests................................................................................................................................................. 90   Resultaten .......................................................................................................................................................... 92   6.8 Interpretatie en conclusie ................................................................................................................................... 92  

7. Data kantoren ....................................................................................... 98   7.1 Dataset en transformaties .................................................................................................................................. 98   7.2 Specificatie basismodel .................................................................................................................................... 100   7.3 Iconisch model ................................................................................................................................................. 101   7.4 Statistische tests .............................................................................................................................................. 102   Lineariteit .......................................................................................................................................................... 102   Onafhankelijke residuen .................................................................................................................................... 102   Assumptie van homoscedasticiteit .................................................................................................................... 102   Normale verdeling ............................................................................................................................................. 103   Multicollineariteit................................................................................................................................................ 103   7.5 Resultaten ........................................................................................................................................................ 104   7.6 Interpretatie en conclusie ................................................................................................................................. 104  

8. Uitstralingseffecten en besluitvorming .................................................... 108   8.1 Type rapporten ................................................................................................................................................ 108   8.2 Succesvolle iconische projecten ....................................................................................................................... 109   8.3 Uitstralingseffecten voorbij vastgoedwaardes ................................................................................................... 109   8.4 Besluitvorming ................................................................................................................................................. 110   Narratieve symboliek en rationaliteit .................................................................................................................. 111  

3

Overtuigingskracht ............................................................................................................................................ 112   MKBA Brainport Avenue ................................................................................................................................... 115   MKBA-light ....................................................................................................................................................... 116   Value capturing ................................................................................................................................................. 117   Value capturing in de praktijk ............................................................................................................................ 118   Implementatie in besluitvorming ........................................................................................................................ 119   8.5 Conclusie ......................................................................................................................................................... 119  

9. Conclusie ........................................................................................... 124   10. Discussie & aanbevelingen .................................................................. 130   Discussie................................................................................................................................................................ 130   Aanbevelingen praktijk............................................................................................................................................ 131   Aanbevelingen vervolgonderzoek ........................................................................................................................... 132  

Referenties ............................................................................................. 135   Appendix ................................................................................................ 141   Appendix 1 – hedonische prijsstudies residentieel vastgoed ................................................................................... 141   Appendix 2 – Overzicht variabelen hedonische prijsstudies residentieel vastgoed ................................................... 143   Appendix 3 – hedonische prijsstudies kantorenvastgoed ........................................................................................ 144   Appendix 4 – Overzicht variabelen hedonische prijsstudies kantorenvastgoed ........................................................ 146   Appendix 5 - Lange lijst iconen............................................................................................................................... 147   Appendix 6 – factsheets iconen per stad ................................................................................................................ 149   Casus: Rotterdam............................................................................................................................................. 149   Casus: Amsterdam ........................................................................................................................................... 151   Casus: Groningen ............................................................................................................................................. 153   Casus: Almere .................................................................................................................................................. 154   Casus: Utrecht .................................................................................................................................................. 155   Casus: Maastricht ............................................................................................................................................. 156   Casus: Eindhoven ............................................................................................................................................. 157   Casus: Enschede .............................................................................................................................................. 158   Casus: Arnhem ................................................................................................................................................. 159   Appendix 7 – Coëfficiënten, Tolerantie en VIF-waardes voorlopige model woningen ............................................... 160   Appendix 8 – Coëfficiënten, tolerantie en VIF-waardes basismodel ......................................................................... 162   Appendix 9 – Iconisch model 1 woningen .............................................................................................................. 164   Appendix 10 – Iconisch model 2 woningen ............................................................................................................ 166   Appendix 11 – Modellen Nemo Amsterdam ........................................................................................................... 168   Basismodel ....................................................................................................................................................... 168   Iconisch model 1 .............................................................................................................................................. 169   Iconisch model 2 .............................................................................................................................................. 170   Appendix 11 – Basismodel kantoren ...................................................................................................................... 171   Appendix 12 - Iconisch model kantoren 1 .............................................................................................................. 172   Appendix 13 – iconisch model kantoren 2 .............................................................................................................. 173   Appendix 14 - Interviews ........................................................................................................................................ 174   Interview Jaap de Groot .................................................................................................................................... 174   Interview Niek Mouter ....................................................................................................................................... 176   Interview Gertjan Giele ...................................................................................................................................... 177   Interview Ronald van Warmerdam..................................................................................................................... 179  

4

5

6

VOORWOORD Toen ik in 2009 in Delft ging wonen, zag de spoorzone er heel anders uit dan nu. Het historische stationsgebouw was nog vol in gebruik, ervoor stond een rij huisjes geverfd in Delfts blauw en er was nog geen spoor van een ondergrondse tunnel te herkennen. Dat veranderde in de loop der jaren. De Delfts blauwe huisjes werden afgebroken, de tram verlegd, bomen gekapt. Het busstation werd verplaatst, de blauwe voetgangersbrug verrees en straten werden opengebroken. Door de jaren heen transformeerde mijn toegang tot de stad steeds meer tot een bouwput. Een bouwput die de stad letterlijk iedere week een ander aanzicht gaf. Je zag de vooruitgang, maar er leek geen einde aan te komen. Totdat de contouren van een nieuw stationsgebouw verrezen, vijf jaar later. Straten werden weer dichtgegooid, het busstation werd weer verplaatst en de treinen gingen ondergronds. Op 9 april 2015 werd het iconische stationsgebouw opgeleverd. De nieuwe toegangspoort van Delft, ontworpen door het Delftse Mecanoo. Een markant gebouw dat van ver te zien is, met een prachtig Delfts blauw plafond. Maar tegen welke prijs? Het hele project bleek duur, de grondexploitatie viel tegen, de gemeente kwam op de rand van de afgrond te staan. Slechts een half jaar eerder werd een paar kilometer zuidelijker in Rotterdam de Markthal geopend. Een ander iconisch voorbeeld, dat al de hemel in werd geprijsd voordat het opgeleverd werd. Met FRESH Students bezocht ik dit icoon direct na oplevering, en inderdaad: wat een prachtige aanwinst voor de stad! De sfeer van de Mercat de la Boqueria in Barcelona met een modern tintje, overkoepeld door luxe appartementen. Iconen als deze doen iets met je. Ze maken je bewust van de stedelijke omgeving, ze roepen vragen op, ze laten je oordelen. Maar wat doen ze met de stad? Met dit onderzoek probeer ik inzicht hierin te verschaffen, door de uitstralingseffecten van iconen te onderzoeken. De keuze voor dit onderwerp vloeit voort uit een belangstelling voor de gebouwde wereld, stedelijke economie, politieke ontwikkelingen en de actualiteit. Door deze studie naar de uitstralingseffecten van iconen te verrichten worden al deze aspecten belicht, waarbij in het bijzonder mijn interesse voor economie terug naar de voorgrond is gebracht. Bij dezen wil ik graag Wouter Jan Verheul en Philip Koppels bedanken voor de prettige, constructieve en gezellige begeleiding die ik het afgelopen jaar heb gehad. Lennard Hoekstra bedank ik graag voor zijn wijze inzichten. Matthijs Hofman en Bart Knijff van de NVM en Jos Hesselink van DTZ Zadelhoff bedank ik voor het beschikbaar stellen van de data. Daarnaast ben ik veel dank verschuldigd aan Gertjan Giele, Ronald van Warmerdam, Jaap de Groot en Niek Mouter die mij op korte termijn hebben voorzien van nuttige informatie omtrent besluitvorming. Tot slot ben ik veel dank verschuldigd aan m’n ouders. Pap, mam, bedankt voor de aansporing die jullie me hebben gegeven op momenten dat ik die heel goed kon gebruiken. Veel leesplezier!

7

SUMMARY

Introduction The development of iconic buildings can be seen as a logical result of increasing globalization and competition of cities, which necessitates promoting urban areas (Tallon, 2013). Yet, not all iconic developments have been trouble-free. The showcase of the Delft Spoorzone for example has brought the council of Delft into a tight financial position due to setbacks in land development revenues. In the context of the recent global financial crisis it is prudent to re-examine both the necessity and opportunities of iconic investments. In this thesis the attempt has been made to contribute to a more substantiated debate regarding the spillover effects of iconic buildings on the direct urban environment. The assumption is that iconic value is capitalized in real estate prices of the direct urban environment. At this point little is known about the spillover effects of iconic buildings. This results in the fact that decision-making does not take spillover effects into consideration. The development of iconic buildings is very topical in the Netherlands, shown by the multitude of developments such as the Markthal, Maankwartier and De Rotterdam. In literature, there has been plenty research on spillover effects as well as on iconic buildings, but the two have not yet been combined. The societal relevance lies in the translation of possible scientific results into decision-making.

Research questions and design In order to find the spillover effects of iconic buildings, the following main research question has been designed: What is the spillover effect of iconic buildings on real estate values of the direct urban environment and how can this be translated into decision-making for stakeholders? The subquestions are: How is the decision for developing iconic buildings motivated? What is the definition of iconic buildings, value and spillover effects in this research? To which extent can a spillover effect be determined? How can this effect be explained and utilized in decision-making? These questions are partly answered by looking at example iconic projects, partly by conducting a literature study and analysis, partly by conduction interviews and partly by conducting a quantitative study by means of a hedonic pricing model.

Reasoning behind iconic buildings In order to examine the reasoning behind iconic buildings, seven developments have been singled out: Spuikwartier in Den Haag, which is ought to be the new cultural heart of the city;

8

Spoorzone Delft, the redevelopment of the Delft railway area, which includes an iconic station concourse; Maankwartier Heerlen, a railway redevelopment consisting of a new station, shops, cafes, hotels, offices and dwellings; Markthal Rotterdam, the iconic and recently completed market hall surrounded by an arc consisting of dwellings; Guggenheim Museum Bilbao, the classic example of an icon; Seattle Public Library, a by Koolhaas designed eccentric iconic publicly financed library; Oslo Opera House, a publicly financed Opera House for which the original intention was not to develop an icon. The findings of this exploration are that the spillover effect of iconic buildings is often neglected or at least not taken into consideration. The reasoning behind flagships is weak, or hard to detect. In some cases no spillover goals are determined, for other cases these are not specific enough or unclear. If there are spillover goals, these are not tested ex ante or ex post and local audit offices are not involved. Decisions on iconic buildings are often made by pure persuasiveness. Therefore it can be concluded that the potential of iconic buildings is not fully exploited, since the contribution of spillover effects is hardly taken into consideration.

Definitions and concepts A division can be made between subject, object and effect. In current literature landmarks, flagships and icons are the most common concepts for the subject. For the effect frequently used terms are external price effect and external price premium, spillover effect and externalities. The object is the direct urban environment. Landmarks can be defined within a wider context of urban flagship developments (Boelsms, 2012), or in a historical context as being monumental (Noonan, 2007). Flagships are often considered to be larger urban area development projects that extent beyond the scale of a single building (Doucet et al., 2011), and are seen as projects with a catalytic function (Baniotopoulou, 2001; Ashworth, 2009). Icons can be seen as buildings with the aim of increasing a city’s image and to make an impressive statement (Cambie, 2009; Verheul, 2012). For this research, the concept of iconic building is based on the definition of flagships by Bianchini (Bianchini in Healy (1992, P. 252)), defined as follows: An iconic building is a significant prestigious real estate development with an influential and catalytic role in the direct existing urban area. The direct urban environment is defined as residential and office real estate. The catalytic role of an iconic building is not seen as a boosting effect for future developments, but as having an effect on existing real estate. The effect can be described as an external price effect (Ahlfeldt & Maennig, 2010a). Another definition is externality, a more economical expression (Plaza, 2006; Li & Brown, 1980). It is defined as follows: A spillover effect is the external price effect of iconic buildings on real estate values in the direct urban environment. It is recognized that an iconic building can have value that is expressed in different ways than in real estate prices, but the assumption for this research is that the iconic effect is capitalized in real estate prices of the surrounding urban area.

Methodology of data analysis The basis of the quantitative study is a hedonic pricing model. The market price of a property is determined by the attributes of this property (Morancho, 2003). A hedonic pricing model breaks a real estate property down into smaller aspects that determine its price (Rosen, 1974). As such, hedonic prices are implicit prices of attributes. Hedonic pricing models are used to determine the influence of

9

certain characteristics of real estate properties on the real estate value. One of these possible effects is the proximity to an iconic building. In order to design a theoretically sound model, the theoretic basis is found in existing literature. Hedonic pricing models have been conducted to determine the effect of i.e. monuments, sustainability and accessibility on real estate prices. Research that has been used is selected on the basis of being conducted in the Netherlands, having a high predictive power and being recent. For the residential model five studies between 2011 and 2014 have been analyzed, for the office model 6 studies between 2009 and 2014. The dependent variable in the hedonic pricing model is either transaction price (dwellings) or rent per square meter (offices). The dependent variable in the residential model is chosen to be transaction price per square meter in order to better understand the effect of variables other than size. For the residential model the variables size, type of dwelling, building year, heating, insulation quality, parking, garden and maintenance are used, as well as dummies for transaction year and location. For the office model the variables size, building year, distance to highway, distance to public transport station, walk score, age and location dummies for transaction year and location are used. The distance effect has been researched for many years (Li & Brown, 1980) and can be modeled in several ways, i.e. linear and with a distance decay, in which the effect gradually decreases (De Vor & De Groot, 2011). In order to correctly distinguish an iconic effect, a correction must be made for the location of the iconic building. If an effect of the location of the iconic building is found, this does not necessarily mean that there is an iconic effect. The iconic effect can only be determined if the model controls for the difference between the years preceding the construction of the icon and after it has ben realized. If there is a significant difference in the effect before the construction of an icon compared to after construction, then this indicates there is an iconic effect.

Case selection Cases have been selected through an extensive funneling procedure. Firstly, an explorative non limitative study has been conducted on iconic buildings through the 35 largest cities in the Netherlands, resulting in a long list. The next step has been to eliminate cases based on the concept of interference, in which two developments have been built close to each other and in the same time period. Due to this, it is impossible to trace a possible effect back to a specific building. For that reason, station areas are excluded. Factsheets have been made of the 10 most promising cities in the Netherlands, leading to a shortlist. The last step has been to look at the availability of data. Based on this funneling procedure, three cases in the Hague have been selected: Hoftoren, Haagse Toren (Strijkijzer) and Haagsche Zwaan. Furthermore, Nemo in Amsterdam has been researched. Haagsche Zwaan is an office building developed by OVG and located adjacent to the Utrechtsebaan, an office area. Haagse Toren, also know as Strijkijzer because of its triangular floor plan, is the fourth largest building in The Hague and resembles the Flatiron Building. Hoftoren is the third largest building in The Hague with a distinctive exterior. Nemo is built on top of the IJ-tunnel and has a distinct green colour.

Residential data The residential model for The Hague is based on data made available by the Dutch association for real estate agents (NVM) and consists of approximately 80.000 transactions in The Hague between 1998 and 2015. First of all, outliers have been eliminated such as incorrect transaction prices. Next, a base model is created and has been statistically tested. The base model was over specified, and therefore recoding was necessary. This recoding consists of combining multiple variables into one, based on both theory and the effect found in the model. This recoding has resulted in a final base model that consists of 40 variables less than the original base model, but with a similar explanatory power. This is shown in the table below.

10

Model

R

R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

Amount of variablesb

Old

,843

,711

,711

,21379

67

New

,831

,691

,691

,22110

27

b

: excluding dummies for location and transaction year

The variables that have been used are size, building age, type of dwelling, parking possibilities, the existence and orientation of a garden, maintenance, heating, insulation and dummies for location and transaction year. For the data that have been used, average size is around 108 square meters and the average transaction price per square meter is approximately 1800 euros. The next step is to conduct several statistical tests to check the validity of the model. Due to the respecification of the base model, multicollinearity has been reduced to a minimum. The model also passes the tests of linearity, independent residuals, the assumption of homoscedasticity and the assumption of normality, from which it can be concluded that the model is valid. The final step is to test for an iconic effect. It has been explained earlier that both the distance to the iconic building and a variable for the construction year of the iconic building need to be included in the final model. Two distance effects have been tested, in a log-linear model and a log-log model. This means that in the first model only the dependent variable transaction price per square meter has been logarithmically transformed, while in the second model both the dependent variable and the iconic variable have been transformed. The results are shown in the table below. Model Summary R

R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

Base model

,831

,691

,691

,22110

Iconic model 1 (log/linear)

,837

,700

,700

,21793

Iconic model 2 (log/log)

,833

,695

,694

,21984

Both iconic variables increase the explanatory power of the base model. Also, both models find no statistically significant effect of the Haagsche Zwaan. Model 1 indicates that Strijkijzer generates an iconic price premium of 1% for each kilometer closer to the icon. For Hoftoren this effect is 1,1%. Model 2 indicates that Strijkijzer generates a premium of 0,025% for each percentage decrease in distance, while the Hoftoren effect is 0,026%. These effects are made visible in the figures below. Several models with a distance decay range varying between 250m and 1000m have also been tested, but revealed no improvement on the original models.

11

Figure – The iconic effect of Strijkijzer and Hoftoren. The linear lines belong to model 1 (own ill.)

The same study has been conducted for Nemo in Amsterdam. The original model of The Hague has been adapted to fit Amsterdam, resulting in a statistically significant new model. As shown in the tables below however, no significant iconic effect has been found. R Basismodel Iconisch model 1 (log/lineair) Iconisch model 2 (log/log)

Iconisch model 1 (log/lineair) Iconisch model 2 (log/log)

,845 ,845 ,845

R Square ,714 ,715 ,715

Adjusted R Square ,699 ,699 ,699

Centrumvariabele Interactievariabele icoon Centrumvariabele Interactievariabele icoon

Coëfficiënt -3,260 ,000 -,028 ,007

Std. Error of the Estimate ,30374 ,30366 ,30393

Sign. ,412 ,242 ,652 ,909

Office Data The office model is based on data made available by DTZ Zadelhoff and consists of approximately 450

12

transactions. Because of data limitations, the effect of Hoftoren can not be included in the model. Due to missing data, many transactions were excluded for conducting a hedonic price analysis. Therefore, zip codes, construction years, walk scores and distance to the iconic building have been manually added. This has resulted in a database of approximately 200 transactions. The base model consists of the dependent variable office rent per square meter. The independent variables used in this model are size, building year in categories, distance to highway, walk scores, and dummies for transaction year and office locations. Because of the limited amount of transactions, no more variables could be included. This has resulted in a model with a relatively low explanatory power, which in addition does not pass all statistical tests. The model can therefore only be used to put the residential model into perspective. The effect has been tested in the same way as for the residential model. The results of the models are shown below. Model Summaryb Model

R

R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

Base model

,554

,307

,239

,25813

Iconic model 1 (log-linear)

,601

,361

,291

,24926

Iconic model 2 (log-log)

,625

,391

,324

,24335

b. Dependent Variable: Office rent per square metre

The effect of Haagsche Zwaan is not significant, while an effect for Strijkijzer can be found. This effect is however opposite to the effect found in the residential model, which means that the iconic effect would be negative. However, since the model is not very valid, conclusions should not be drawn too easily.

Discussion results The conclusion is not unambiguous. The research indicates there is a significant but small iconic effect on surrounding residential real estate prices. However, the results are not found on all icons. The evidence for offices is weak and the results are not consistent with the more valid results from the residential model. The inconsistency of the results can have several reasons. First of all, the office model is not statistically significant. Second, it is probable that some icons generate a spillover effect, while others do not. The reason for this can be that the icon is not iconic enough. A second possible explanation is that the iconic effect depends on the urban area. In this case, a different urban area generates a different effect. Third, it is a possibility that an icon does generate spill over effects, but not reflected in real estate values. In that case the icon generates different spillover effects, for example reflected in tourism spending.

Spillover effects and decision-making This study can be seen as a longitudinal impact assessment, because a quantitative before/after study has been conducted. Moreover, the study incorporates advocacy and promotion because the study’s focus on the reasoning behind iconic projects. The success of iconic buildings is not limited by the goals that are set beforehand. These goals can be categorized into physical, economic and social goals. This thesis is purely focused on one economic effect out of many: possible increasing real estate prices. In decision making a distinction can be made between narrative symbolism and narrative rationality. A qualitative spillover effect can be used supportive in the argumentation, which increases narrative rationality. By using the results of this and comparative studies, the threshold value of a convincing plea can be crossed, which results in the development of an icon. However decision makers are not always aware of this. There is a discrepancy between the belief that icons can not be analyzed quantitatively on the one hand and the financial need to do so on the other hand. By implementing spillover effect, such as spillover effects on real estate values, in decision making, this contradiction can be abolished.

13

By introducing a light version of a Cost Benefit Analysis (CBA-light), the discussion in decision making practice can be rationalized. Spillover effects on real estate values are one of many spillover effects that can be used within this instrument. This is made visible in the illustration below. In contrast with economic user value, spillover effects are mostly neglected in current practice. By using a CBA-light, this can be changed.

Qualitative spillover effects

Sociocultural value

I c o n

Liveability Accessibility ..

Real estat value

Economic value

Nonuser value

Quantitative spillover effects

Tourism ..

V a l u e c a p t u r i n g

Public parties

- Rising property tax due to rising real estate values - Rising sales value of land nearby

Private parties

- Rising sales value of new developments - Rising sales/ rental value existing real estate

Inhabitants

- Rising sales value real estate

Rental income

User value

Ticket prices ..

Illustration – Spillover effect on real estate prices is one of many values that must be taken into account in a CBAlight. On the right it is made visible how actors can capture value of the iconic spillover effect on real estate values (own ill.)

Actors benefit in different ways from rising real estate values (illustration). Although the spillover effect seems small at first and is moreover smaller than the effect of the location itself, there is a significant value appreciation due to the iconic effect. Inhabitants profit from rising sales values, which can amount up to several million euros in total for the area surrounding an icon. The municipality profits indirectly through property tax, which amounts up to several tens of thousands of euros each year. Private parties solely profit when they manage to own a development or ownership position in the direct urban area of an icon. In current practice it is unusual to capture increased real estate value directly. To rationalize the decision making practice, science must conduct more research on spillover effects of icons. This can be done by creating awareness and revealing results to practice. The next step is to actively research the topic serving practice, in such a way that the results can be used in a CBA-light. This way spillover effects of icons (on real estate values) can become an integral component of decision making. This is made visible in the illustration below. Scientific research on spillover effects (including real estate values)

Create awareness in decision making practice

Rationalize discussion

Scientific research serving practice

CBA-light

Integral component of decision making

Ill. – Implement spillover research into decision making practice (own ill.)

Discussion and recommendations First of all, the office model should be improved an a better dataset should be used, while it is also possible to conduct a method that better handles missing data. Moreover, further research could include the anticipation effect and the exact shape and range of the distance effect. Further research can also focus on other cities than The Hague and could even be extended abroad. Besides this, the reasons of an iconic effect should be further investigated, as well as the reason why the Haagsche Zwaan generates no effect while the other two icons do. One can also think of research that looks at

14

more historical monuments, which requires a different research method. This study focuses on offices and dwellings, while the effect could also be tested on retail properties. Lastly, the effect that has been found can be further explained by doing qualitative research in The Hague, interviewing decisionmakers, inhabitants and developers. To summarize, further research can be done on the subject, the object and the effect. A last step that can be made is to combine all further qualitative and quantitative research, so that a valorization step can take place towards decision-making practice. From the results of this study nothing can be inferred about all possible spillover effects, since only increasing real estate prices are researched. Moreover, it is possible that because of several iconic buildings in a city, real estate prices of the city as a whole rise, making the effect less local than assumed. The fact that not all icons guarantee an iconic effect means that advocates of iconic developments should be careful in persevering the alleged positive spillover effects. If further research will be done and more is clear about the exact effects, it is possible to think about new financing models, in which the externality can be internalized somehow. For the practice of decision-making, it is wise to think of whether it is meaningful to economize all possible effects that an icon can generate. Does an iconic building only have value if this is reflected in real estate prices, or employment? Or is the construction of an icon a goal in itself, or successful when inhabitants are content? What often goes wrong is that advocates push through an iconic project, while an extensive debate is necessary. From this study it becomes clear that this debate should at least consider spillover effects of icons on real estate prices.

15

16

1

17

1. ONDERZOEKSOPZET In dit hoofdstuk wordt de opzet van dit onderzoek omschreven. Eerst wordt het onderwerp kort geïntroduceerd, waarna wordt uitgelegd wat de aanleiding is voor een studie naar de uitstralingseffecten van iconen. Vervolgens komen de wetenschappelijke een maatschappelijke relevantie van het thema aan bod. In de daaropvolgende paragraaf wordt de onderzoeksvraag uiteengezet, evenals de deelvragen om tot de beantwoording van de onderzoeksvraag te komen en het soort onderzoek dat hierbij wordt uitgevoerd. Het hoofdstuk eindigt met de afkadering van het onderwerp.

1.1 Introductie Iconen zetten een stad op de kaart. Denk aan het beroemde Guggenheim Museum in Bilbao, het Sydney Opera House en de Burj Khalifa. Ook Nederland kent vele iconen, zoals het recentelijk opgeleverde De Rotterdam in Rotterdam, het Eye Institute aan de noordoever van het IJ in Amsterdam of het Centre Céramique in Maastricht. Volgens Tallon is er door de toenemende mondialisering en groeiende concurrentie van steden een noodzaak tot het promoten van stedelijke gebieden (Tallon, 2013), wat de iconische bouwdrift goed zou verklaren. Niet alle iconische projecten verlopen echter zonder problemen. Het prestigeproject Spoorzone Delft, dat onder andere de bouw van een iconisch stationsgebouw omvat, heeft Delft op de rand van de afgrond gebracht en de gemeente staat nu onder verscherpt toezicht (Dirks, 2014; Walstra). De problemen zijn vooral gerelateerd aan tegenvallende opbrengsten bij de grondexploitatie (Moerkamp, 2014) Gezien de regelmatig in de media breed uitgelichte tegenslagen is het opmerkelijk dat de mate van aandacht die wordt geschonken aan de onderbouwing van de keuze voor een prominent icoon zeer uiteenlopend is. In het licht van de mondiale financiële crisis waaruit Nederland net is ontwaakt, is het verstandig om in de toekomst beter te kijken naar het nut en de noodzaak, maar ook naar de kansen van iconische investeringen. Met deze studie wordt getracht bij te dragen aan een beter onderbouwd debat bij de totstandkoming van iconen, waarbij er onderzoek wordt gedaan naar de uitstralingseffecten van iconen op de omliggende stedelijke omgeving. De hypothese is dat iconische waarde gekapitaliseerd wordt in de vastgoedwaarde van de omliggende stedelijke omgeving. Met de studie wordt enerzijds de bestaande literatuur over zowel iconen als uitstralingseffecten aangevuld, en anderzijds wordt er een aanzet gegeven tot een verbeterde inhoudelijke besluitvorming. Op die manier wordt gepoogd om het nu nog onderschatte potentieel van de spillovers van iconen te benutten.

1.2 Aanleiding Er is op dit moment nog weinig bekend over de externe prijseffecten van iconen. Bovendien zijn er in Nederland vele voorbeelden te noemen van iconische projecten, wat een onderzoek zowel relevant als actueel maakt. Daarnaast heeft de nasleep van de economische crisis aangetoond dat het nodig blijft om scherp te zijn op het rendement van een investering. Tenslotte neemt de huidige besluitvormingspraktijk uitstralingseffecten niet goed mee. Deze aanleidingen komen een voor een aan bod.

18

Een gat in de literatuur In het Duits worden flagships Leuchttürme (vuurtorens) genoemd. De toegenomen interesse in de katalysatorwerking van zulke Leuchttürme kan in een bredere context van globalisering en internationale concurrentie worden geplaatst, met enerzijds als doel het verbeteren van het imago van een stad, anderzijds het vormen van een basis voor stedelijke herontwikkeling (Ahlfeldt, 2010). De vraag is of de meerprijs die wordt betaald voor een aansprekend uiterlijk van een icoon gerechtvaardigd kan worden. De meerkosten ten opzichte van een niet-iconische vormgeving zijn echter niet bekend. Er lijkt potentieel te zitten in het inzetten van een icoon voor stedelijke gebiedsontwikkeling of in huidige stedelijke gebieden, gezien de vele iconische gebouwen die verrijzen. Het daadwerkelijke potentieel van iconen is echter in beperkte mate terug te vinden in de bestaande literatuur. Met deze studie naar de spillovereffecten van iconen wordt getracht dit gat in de literatuur op te vullen.

Ill. 1 – Krantenkoppen iconische projecten ("Delft onder curatele Rijk vanwege Spoorzone Delft," 2015; Dingemanse, 2015; "Extra miljoenen voor Rotterdamse markthal," 2009).

Huidige iconen Er is vaak ophef en kritiek over de bouw van iconische projecten, getuige bovenstaande krantenkoppen (illustratie 1). Er wordt regelmatig weinig aandacht besteed aan mogelijke uitstralingseffecten. Bovendien wordt er vaak slechts aandacht besteed aan de directe kosten van de ontwikkeling in plaats van ook de directe en indirecte opbrengsten in de vergelijking mee te nemen. Dit levert een eenzijdig beeld op. Zo omvat Spoorzone Delft de herontwikkeling van het stationsgebied in Delft, waarbij er een nieuw stadskantoor en nieuwe stationshal worden gebouwd, een twee kilometer lange spoortunnel en stadspark worden aangelegd en er ruimte is voor nieuwe kantoren en woningen. De beweerde voordelen van deze herontwikkeling zijn leefbaarheid, aantrekkelijke aangrenzende wijken, het opheffen van stedelijke barrières, een nieuwe OV-hub, ruimte voor nieuwe ontwikkelingen, ruimte voor vier sporen en meer ruimte voor natuur en water. De daadwerkelijke realisatie van deze beoogde effecten wordt echter niet nader onderzocht. Bovendien is de gemeente Delft door het project in zwaar weer

19

gekomen en heeft de gemeenteraad hard moeten bezuinigen. (Dirks, 2014; Spoorzone Delft, 2014) Een ander voorbeeld is Rotterdam, dat een voor Nederland prominente skyline heeft, met gebouwen als De Rotterdam, het nieuwe Centraal Station, de Markthal en de Erasmusbrug. Volgens de gemeente dragen deze iconen bij aan het imago van een innovatieve stad die klaar is voor groei (Gemeente Rotterdam, 2014). De Markthal is, volgens de gemeente, een manier om aan de behoeftes van de moderne consument te voldoen (Gemeente Rotterdam, 2008). Niet iedereen is desondanks blij met de nieuwe Markthal. De gemeente heeft 72 miljoen euro geïnvesteerd in het project met als doel de woningvoorraad te verruimen en werkgelegenheid te creëren. Dit laatste argument is echter discutabel, en wordt ook niet geëvalueerd (Keuning, 2014). Een jaar voor de Markthal werd in november 2013 De Rotterdam officieel opgeleverd. Het iconische gebouw, het grootste van Nederland, wordt omschreven als verticale stad. De gemeente Rotterdam is een van de grootste huurders, met circa 40.000 vierkante meter. Er is discussie geweest over de bouwkosten en de bijdrage hieraan door de gemeente, evenals over het feit dat een grote verhuizing van ambtenaren heeft plaatsgevonden van de Marconitorens naar De Rotterdam, waardoor de Marconitorens grotendeels leeg kwamen te staan (Dool, 2013). Aan mogelijke positieve uitstralingseffecten wordt echter nauwelijks aandacht besteed. Ook buiten Nederland worden er iconen neergezet waar discussie over is. In 2011 is in Sevilla, Spanje, de Metropol parasol gebouwd. Het is een controversiële grote houten constructie midden in het centrum van de stad. In 2004 werd hiervoor een internationale competitie uitgeschreven met als doel het plein te renoveren en de aangrenzende wijken te verbinden. Door het project heeft de stad grote schulden opgebouwd, maar aan de andere kant werd het project in een jaar tijd meer dan een miljoen keer bezocht. (Bordas) De wereldwijde financiële crisis en haar nasleep Stedelijke gebiedsontwikkeling in Nederland kwam praktisch tot stilstand als gevolg van de wereldwijde financiële crisis. Zeker in de jaren direct na de crisis was er daarom een grote behoefte aan nieuwe bedrijfsmodellen en ontwikkelingsstrategieën. Het effect van de crisis op de gebouwde wereld heeft het belang aangetoond van duidelijkheid en transparantie met betrekking tot het effect van iconen. Partijen die zich hebben bezig gehouden met de ontwikkeling van iconen hebben grote financiële problemen ondervonden, onder andere door een ingestorte vraag en falend grondbeleid. Nederland is hier inmiddels weer bovenop gekomen, maar de crisis heeft laten zien dat het van groot belang is om de investering in grote projecten zoals iconen goed te onderbouwen. Besluitvorming Er zijn verschillende manieren waarop een investeringsbeslssing beoordeeld kan worden. Uitstralingseffecten worden echter vaak niet meegenomen en de besluitvorming en dekt niet het brede spectrum waarin stedelijke gebiedsontwikkeling opereert (Verheul, 2013). In de besluitvorming rondom iconen worden niet alle aspecten even goed belicht, waaronder mogelijke uitstralingseffecten. Dit vraagt om nadere aandacht en een kritische blik.

1.3 Relevantie

Wetenschappelijke relevantie Tot op heden is er beperkt onderzoek gedaan naar iconen en het merendeel van het onderzoek is kwalitatief. Hiernaast is er veel kwantitatief onderzoek gedaan naar uitstralingseffecten op stedelijk gebied, maar deze studies zijn niet gericht op iconen. De link tussen deze twee aspecten ontbreekt zodoende nog, wat het beeld incompleet maakt. Deze studie verbindt de kwalitatieve wetenschappelijke kijk op iconen met de kwantitatieve wetenschappelijke inzichten over mogelijke uitstralingseffecten op de vastgoedwaarde in de directe stedelijke omgeving.

20

Maatschappelijke relevantie Als gevolg van de beperkte hoeveelheid onderzoek kunnen er op basis van wetenschappelijk onderzoek nog weinig conclusies getrokken worden over de al dan niet aanwezige uitstralingseffecten van iconen. Hierdoor wordt dit aspect niet meegenomen in besluitvorming, terwijl er wel degelijk een effect mogelijk is. Om die reden is dit onderzoek relevant voor alle actoren betrokken bij de besluitvorming rondom de ontwikkeling van iconische gebouwen.

1.4 Onderzoeksvragen Binnen de stedelijke gebiedsontwikkeling is er een noodzaak om de mogelijke uitstralingseffecten van iconische gebouwen op de directe stedelijke omgeving beter te begrijpen, om op die manier bij te dragen aan beslissingen, gefundeerd op een bredere basis, voor alle betrokken actoren. Deze studie bevat zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten in een verkenning naar de mogelijke uitstralingseffecten van iconen op de omliggende stedelijke omgeving, met als doel het faciliteren van een betere besluitvorming. Betrokken actoren zoals gemeenten, ontwikkelaars, investeerders en consultants worden zo ondersteund in het maken van goed onderbouwde beslissingen over de totstandkoming van iconen. Om tot dit resultaat te komen, is de volgende hoofdvraag geformuleerd: Hoofdvraag Wat is het uitstralingseffect van iconen op de vastgoedwaarde van de directe stedelijke omgeving en hoe kan dit worden vertaald naar besluitvorming voor betrokken actoren? Deelvragen 1.

Hoe wordt de keuze voor de ontwikkeling van een iconisch project gemotiveerd?

Iconische projecten komen vaak in het nieuws als punt van discussie. Aan de hand van voorbeelden van iconen wordt de motivatie achter een iconisch project gebruikt als eerste inbreng voor de uitstralingseffecten van iconen: welke beweegredenen zijn er? Deze beweegredenen worden gezocht in nieuwsartikelen en beleidsstukken. Deelvraag 1 wordt in hoofdstuk 2 behandeld. 2.

Wat is de definitie van iconen, waarde en uitstralingseffect in dit onderzoek?

Het afkaderen van de kernbegrippen is cruciaal om het onderzoek te trechteren. De beantwoording van onderzoeksvraag 1 is gebaseerd op de literatuur, waarbij vervolgens zelf keuzes gemaakt worden betreffende de definities. De deelvraag wordt in hoofdstuk 3 behandeld. 3.

In hoeverre is er een extern prijseffect van iconen te vinden?

Dit is het hoofdonderdeel van dit onderzoek en is een kwantitatieve casusstudie naar vastgoedwaardes in de omgeving van iconen. Hoofdstuk 4 gaat in op de methodiek van het onderzoek en hoofdstuk 5 op de casusselectie. Hoofdstuk 6 is de analyse van de woningdata, terwijl in hoofdstuk 7 de kantorendata worden geanalyseerd. 4.

Hoe kunnen deze effecten worden verklaard en hoe kan dit worden benut in de besluitvorming?

De verklaring van de resultaten is een vertaling van het uitstralingseffect op vastgoedwaardes naar de mogelijke onderliggende sociale, economische en culturele uitstralingseffecten. Dit onderdeel is kwalitatief en wordt onderzocht met een literatuurstudie en interviews met actoren in de stedelijke gebiedsontwikkeling. In de verhandeling over de besluitvorming wordt de vertaalslag gemaakt van het onderzoek naar de praktijk. Deze deelvraag wordt in hoofdstuk 8 behandeld.

21

De onderzoeksopzet wordt samengevat in illustratie 2:

Onderzoeksopzet iconen Motivatie

Casusselectie

Casusstudie

Casusstudie

..

Uitstralingseffect vastgoedwaarde

Uitstralingseffect vastgoedwaarde

..

Onderliggende redenen

Verklaring

Besluitvorming Ill. 2 – Onderzoeksopzet. Eerst wordt aan de hand van een aantal voorbeelden de motivatie achter de bouw van iconen onderzocht. Een grondige casusselectie leidt tot een aantal casusstudies, die resulteren in de vondst van mogelijke uitstralingseffecten. Door deze effecten te combineren met de onderliggende redenen van uitstralingseffecten wordt er een verklaring gezocht. Tenslotte wordt een vertaalslag naar de praktijk gemaakt door de studie in de context van besluitvorming te plaatsen. (eigen ill.)

1.6 Afkadering van het onderwerp Verschillende aspecten spelen een rol bij de ontwikkeling van een icoon. Te denken valt aan directe kosten of opbrengsten, en projectmanagement. Dat is echter niet de focus van dit onderzoek. Het hoofdonderwerp is het uitstralingseffect van iconen op de vastgoedwaardes in de omgeving. Stedelijke politiek heeft te maken met de redenen om een iconisch gebouw neer te zetten, en dit onderzoek kan aan de besluitvorming bijdragen (illustratie 3).

Afkadering van het onderwerp Vastgoedwaardes omgeving

Overige uitstralings effecten

Stedelijke besluitvorming en politiek

Ontwikkeling van iconen

..

Directe opbrengsten Directe kosten

Projectmanagement

Ill. 3 – Afkadering van het onderwerp. In deze studie wordt alleen naar stijgende vastgoedwaardes in de omgeving gekeken als mogelijk uitstralingseffect van iconen (eigen ill.)

22

23

24

2

25

2. MOTIVATIE VOOR EEN ICOON In het vorige hoofdstuk is de onderzoeksopzet uiteengezet. De studie naar de uitstralingseffecten van iconen wordt gestart met een eerste verkenning naar zeven zowel bestaande als toekomstige iconen uit de praktijk. Enerzijds wordt hiermee een beeld geschept van wat iconische projecten zijn, anderzijds is het doel om de gedachte achter iconische projecten te ontdekken. Dit is een eerste opstap naar welke uitstralingseffecten er kunnen optreden als onderliggende reden voor een mogelijke prijspremie van vastgoed nabij een icoon. Uit de verkenning van iconen volgt een aantal observaties en een conclusie over de motivaties voor de realisatie van een icoon.

2.1 Spuikwartier Spuikwartier (illustratie 4) in Den Haag moet het nieuwe culturele hart van de stad worden, gelegen tussen het Spui, de Turfmarkt, de Nieuwe haven en de Schedeldoekshaven. Spuikwartier zal een nieuw cultureel en educatief project bevatten, het nieuwe Residentie Orkest en de Stichting Dans- en Muziekcentrum Den Haag. Halverwege 2015 is de aanbestedingsprocedure afgerond. Ruim daarvoor werden bewoners betrokken bij de plannen in zogenaamde stadsgesprekken: bijeenkomsten met als doel te bediscussiëren wat gewenst is op de onderhavige locatie. Uit deze gesprekken werd duidelijk dat het project moet worden ontwikkeld voor het gehele gebied, niet enkel als huisvesting. Veel genoemde doelen gingen bovendien over architectonische kwaliteiten, zoals een echt plein, groenere gebieden en geen trams. Na de stadsgesprekken heeft de gemeenteraad teruggekoppeld welke ideeën van de bewoners zijn meegenomen in de uiteindelijke plannen en welke niet. Opvallend is dat marktpartijen, en niet de gemeente, de plannen voor de stedelijk omgeving hebben gemaakt. De functie van de gemeente heeft zich beperkt tot het aangeven van de dominante factoren in het plan. Een van deze overheersende factoren is het kostenplafond. Opmerkelijk hierbij is dat er mogelijke extra opbrengsten ten gevolge van de plannen niet worden meegenomen. (Daamen, Franzen, & Vegt, 2012) (Gemeente Den Haag, 2014)

Ill. 4 – Het toekomstige Spuikwartier (Gemeente Den Haag, 2014).

26

2.2 Spoorzone Delft Het tweebaansspoor tussen Den haag en Rotterdam is de flessenhals van het Nederlandse spoorwegennet en zit aan de grenzen van haar capaciteit. Een ondertunneling van het spoor werd gezien als oplossing om de capaciteit te verdubbelen, waarmee er bovendien plaats gemaakt kan worden voor bovengrondse stedelijke herontwikkeling. Het gehele stationsgebied krijgt hiermee een impuls en spooroverlast behoort tot het verleden. Het doel van de provincie is om een hoge kwaliteit gebiedsontwikkeling te stimuleren door economische ontwikkelingen rondom de nieuwe OV-hub te ondersteunen. Het nieuwe Delfts blauwe stationsgebouw is in het voorjaar van 2015 geopend. Het iconische gebouw, dat bovendien het stadskantoor zal huisvesten, is de voorlopige kroon op het werk (illustratie 5). De gemeente Delft had met het spoorzoneproject meerdere doelen: de kwaliteit van leven in de gebieden rondom het centrum verbeteren door spooroverlast te verminderen, de toegankelijkheid van het centrum verbeteren middels het OV, het stedelijk gebied herontwikkelen in het geografische hart van de stad met een hoge kwaliteit, een goede mix van kantoren, woningen en andere functies creëren en ten slotte een duurzame economische ontwikkeling van kennisstad Delft bewerkstellingen. (Spoorzone Delft, 2014)

Ill. 5 – Iconisch stationsgebouw Delft (Spoorzone Delft, 2014).

2.3 Maankwartier Heerlen Maankwartier (illustratie 6) is de herontwikkeling van het spoorzonegebied in het centrum van Heerlen, Zuid-Limburg. De transformatie van het verouderde stationsgebouw voorziet in een nieuwe stationshal, winkels, cafés, hotels, kantoren en woningen. Maankwartier is ontworpen door een artiest, geen architect. Het Europese Fonds voor Regionale Ontwikkeling, het ministerie van Infrastructuur en Milieu en de provincie Limburg hebben het project met 40 miljoen euro gefinancierd. Een van de doelen van Maankwartier is om waarde toe te voegen aan Heerlen. Welke waarde wordt echter nauwelijks uitgediept. Wel wordt er gesproken over het economisch versterken van de stad (Maankwartier Heerlen, n.d.) Het masterplan van Maankwartier stamt uit 2008. Hierin is een aantal doelen beschreven: het creëren van een ruimtelijke identiteit, een impuls geven aan e kwaliteit van de openbare ruimte, leefbaarheid en toegankelijkheid. Maankwartier versterkt het centrum door de gefragmenteerde binnenstad structuur te geven. Een ander doel is om de economische structuur te versterken. In het document wordt geïmpliceerd dat deze doelen in de vorm van een icoon met opvallende architectuur dienen te worden gerealiseerd. (Stringa, 2008)

27

In het coalitieakkoord van Heerlen uit 2006 wordt gesteld dat de financiering van Maankwartier rond is (2006). De investering in Maankwartier is geschat op rond 170 miljoen euro. In het project heeft de gemeente 2,4 miljoen euro in fase 1 geïnvesteerd en 9 miljoen euro in fase 2 (Beijer & Dyck, 2012). Opvallend is dat nergens in de plannen wordt gesproken over de verwachte economische opbrengst van het project. Het enige financiële aspect dat genoemd wordt, zijn kosten, die worden opgevangen middels subsidies en investeringen van verschillende partijen.

Ill. 6 – Maankwartier Heerlen (Maankwartier Heerlen, n.d.).

2.4 Markthal Rotterdam De Markthal in Rotterdam (illustratie 7) wordt omhuld door een boog gevuld met 228 woningen in het centrum van Rotterdam. De Markthal bestaat uit marktkraampjes, eetwinkels, restaurants, appartementen en parkeerplekken en wordt omschreven als een icoon voor Rotterdam. De kosten van het project zijn geschat op 175 miljoen euro. De gemeente Rotterdam heeft hier circa 72 miljoen euro aan bijgedragen door de ondergrondse parkeerplaats te financieren. Al voor de opening kreeg de Markthal internationaal erkenning om zijn architectuur. Critici werpen echter op dat het project geen werkgelegenheid heeft gecreëerd, omdat er slechts een verschuiving binnen de stad heeft plaatsgevonden. (Keuning, 2014) Eén van de doelen is geweest om een meer levendige binnenstad te creëren (Nefs, 2014), maar de vraag is of het project werkt, of hetzelfde lot beschoren is als de ooit unieke en innovatieve Lijnbaan (Touburg, 2014).

28

Ill. 7 – Markthal Rotteram ("Martkhal Rotterdam, een icoon voor de stad.,").

2.5 Guggenheim museum Bilbao Het Guggenheim museum in Bilbao (illustratie 8) is een klassiek en uitvoerig bediscussieerd voorbeeld van hoe een icoon externe effecten oplevert voor de stedelijke omgeving. Het is ontworpen door Frank Gehry en werd in 1997 geopend. De kosten van dit museum zijn geschat op 144 miljoen euro, publiek gefinancierd. Het museum is onderdeel van het grotere Abandoibarra herontwikkelingsproject. In de vele studies over het project is er geen overeenstemming over de mate van het zogenaamde Guggenheimeffect, dat refereert naar de invloed van het museum op de lokale en regionale economie. Het doel van het Guggenheim museum past in een groter doel van Bilbao om de stad terug op de kaart te zetten na de lokale stedelijke industriële crisis. Het is duidelijk dat er een toename in toerisme heeft plaatsgevonden, maar indirecte uitstralingseffecten zijn moeilijk te bepalen. Er is door Plaza een studie uitgevoerd naar de return on investment van het Guggenheim museum. De studie poogt antwoord te geven op de vraag of de gemaakte investering van EUR 126,5 miljoen terug is verdiend middels meer overnachtingen, werkgelegenheid en extra belastinginkomsten, en zo ja in hoeveel jaar. Afhankelijk van de gebruikte discontovoet en of jaarlijkse investeringen wel of niet worden meegenomen, is de investering volgens de studie terug verdiend in circa 9 tot 18 jaar na opening (Plaza, 2006). Een andere studie naar het museum concludeert een kortere terugverdientijd van slechts 3 jaar (Baniotopoulou, 2001). Het voornaamste doel van het strategische plan voor de revitalisering van Bilbao was een imagoslag maken ter verbetering van de economie en de kwaliteit van leven. Volgens Baniotopoulou was één van de doelen met het Guggenheim Museum van economische aard, met als doel de regio positief beïnvloeden. Dit doel werd in Bilbao makkelijk bereikt, aangezien de totale directe bezoekersuitgaven 450 miljoen dollar zijn geweest. Voor de stad zelf leverde dit meer belasting op. Bovendien zijn er banen gecreëerd met de bouw en exploitatie van het museum. Het belangrijkste kritiekpunt op het creëren van deze banen is echter dat dit vooral laagopgeleide en laagbetaalde banen zijn geweest. (Baniotopoulou, 2001)

29

Ill. 8 – Guggenheim Museum Bilbao (Heald, n.d.)

2.6 Seattle Public Library De doelen van de nieuwe openbare bibliotheek van Seattle (illustratie 9) waren overwegend sociaal en direct gericht op de primaire functie als bibliotheek. Slechts één van de vijf hoofddoelen is gedeeltelijk ruimtelijk van aard, waarbij de bibliotheek gezien wordt als focuspunt voor de gemeenschap en de wijk. Een ander hoofddoel is om coalities te bouwen met gemeenschappen en om als aanjager te dienen voor de maatschappij. Het ontwerp van OMA-architect Koolhaas toon duidelijk het doel aan om de bibliotheek als representatief en excentriek gebouw neer te zetten. De bewoners van Seattle hebben zelf ervoor gestemd om de stad de bouw financieel te laten ondersteunen, hoewel de burgers volgens Mattern slechts beperkt invloed hadden over de invulling hiervan (Mattern, 2003; The Seattle Public Library, 2011)

Ill. 9 – Seattle Central Library

30

2.7 Oslo Opera House Smith en Von Krogh Strand hebben onderzoek gedaan naar het Oslo Opera House (illustratie 10), dat publiek gefinancierd is. Het project werd opgeleverd in 2008, aan de kust van Oslo in het gebied Bjørvika. De locatie was van origine een achtergestelde wijk in de stad. Een van de aspecten die de auteurs hebben onderzocht is de motivatie achter het project. Zij hebben dit gedaan door een aantal actoren te interviewen in hun casusstudie naar het operagebouw, dat zij als een cultureel icoon bestempelen: De overheid om de ontwikkeling door het parlement te loodsen, de project manager die in deze specifieke casus namens de overheid optrad en tegelijkertijd de grootste ‘civil property stakeholder’ in het land is, de architect, de gebruiker, de kampioen als een drijvende kracht achter het project en tot slot de marketeer. De studie maakt gebruik van interviews met deze hoofdactoren om uit te vinden welke aspecten werden gebruikt als motivatie voor het ontwerp en het project. De aspecten die werden gevonden, waren: Herontwikkeling van de kustlijn: een doel van de ontwikkelaars was “de bijdrage van het project aan de grotere herontwikkeling van Bjørvika” (Smith & Von Krogh Strand, 2010, p. 100); Sociaal en gemeenschap: het project was bedoeld om een openbare ruimte te creëren voor het gemeenschappelijk belang, een groter sociaal doel voor de gemeenschap; Monumentaliteit, in dit geval omschreven als volgt door de architect: “Monumentaliteit zou net zo goed een bestemming, plaats, iets dat je als herinnering gebruikt, kunnen zijn. Het kan meer zijn dan een object, een toren of een groter volume, het kan het tegenovergestelde betekenen. Het kan een ruimte zijn, een plaats – iets dat verbanden creëert die je overtuigen om terug te komen.” (Smith & Von Krogh Strand, 2010, p. 102) Dit was de motivatie voor dit specifieke ontwerp; Cultureel icoon: het doel van het gebouw was om “een symbool voor de Noorse cultuur en van de rol van opera en ballet in die cultuur te zijn” (Smith & Von Krogh Strand, 2010, p. 102); Nationale identiteit: in lijn met de vorige motivering maar op nationaal niveau, was het doel om de nationale identiteit van de burger te versterken, ondanks dat men niet vanaf de start voorstander van de ontwikkeling was; Een marketinginstrument voor de stad, in andere woorden: city branding of stadsmarketing. Dat het operahuis een toeristentrekkern zou worden werd a priori niet gebruikt in de verantwoording van het project. De ondervraagden erkenden dat het operagebouw wellicht niet als enige reden wordt gezien om de stad te bezoeken. (Smith & Von Krogh Strand, 2010, p. 103)

Ill. 10 – Oslo Opera House (Berg, n.d.)

31

2.8 Conclusie De voorbeelden geven een inzicht in hoe wordt omgegaan met de mogelijke aanwezigheid van externe effecten van iconische projecten. Gebaseerd op bovenstaande casusstudies kunnen bepaalde conclusies worden getrokken, die overigens niet gegeneraliseerd mogen worden: Er zijn iconische projecten waarbij er geen intentie is om de omliggende stedelijke omgeving te verbeteren; Er zijn projecten met als doel om op een of andere manier de omliggende stedelijke omgeving te verbeteren. Hierbij is echter vaak de manier waarop niet gespecificeerd; De externe doelen die zouden moeten worden bereikt zijn bij sommige projecten moeilijk of onmogelijk te meten wegens onduidelijke specificatie; De externe doelen die, als ze specifiek en duidelijk genoeg zijn, bij sommige projecten bereikt zouden moeten worden, worden niet vooraf of achteraf getest; De aanwezigheid en rol van lokale rekenkamers lijkt te missen; De meeste projecten worden op de kostenmanier benaderd, wat betekent dat alleen wanneer er genoeg geld is om de kosten te dekken, het project doorgaat. Mogelijke uitstraling aan de opbrengstenkant wordt niet bekeken; Er is vaak een motivering voor iconen door hun primaire functie. Dit verklaart echter niet waarom de gebouwen de schaal of fysieke verschijning van een icoon krijgen; Zowel het feit dat een icoon wordt gebouwd met hulp van een grote publieke investering als de angst voor negatieve externaliteiten is een reden voor publieke discussie; Bij sommige projecten is er een sterk geloof in de effectiviteit van een icoon, terwijl een goede onderbouwing hiervoor mist. Dat een project doorgaat is het resultaat van veel overredingskracht. Hierdoor lijken sommige iconen tot een pronkstuk van de pleitbezorgers te verworden; Hoewel een iconisch gebouw niet vanzelfsprekend vanaf oplevering als dusdanig wordt gewaardeerd, kan het zich wel als dusdanig ontwikkelen. Voor sommige projecten kan dit proces snel verlopen. Het gebruik van stadsmarketing en het creëren van een hype kan erg succesvol zijn; Er is slechts een beperkte hoeveelheid kennis van goed gedocumenteerde iconische projecten. Het gros van de iconen is niet of nauwelijks onderzocht; Zelfs wanneer een icoon goed is onderzocht, zijn onderzoekers niet dezelfde mening toegedaan; Het is erg lastig en niet gerechtvaardigd om bepaalde conclusies over de effecten van een project zomaar te knippen en plakken op een ander project. Elke casus is erg uniek. Voor sommige cases is er een begrip dat het icoon externaliteiten kan opleveren, terwijl dit bij andere projecten volledig mist; De voorbeelden maken duidelijk dat het uitstralingseffect van iconen op verschillende manieren wordt genegeerd en dat de rechtvaardiging voor de iconen zwak is, of op z’n minst moeilijk te vinden is. In sommige gevallen zijn er geen externe doelen vastgesteld, bij andere zijn deze niet specifiek en bij weer andere zijn de doelen onduidelijk. Als er externe doelen zijn, worden deze niet van tevoren of achteraf getest en lokale rekenkamers zijn niet in beeld. Beslissingen over iconen worden gemaakt zonder de eventuele externe invloed in de overweging mee te nemen, en mogelijke opbrengsten door uitstralingseffecten worden genegeerd. Publiek gefinancierde iconen worden doorgedrukt met overredingskracht. Zoals Evans concludeert in zijn onderzoek naar de bijdrage van cultuur aan herontwikkeling, is er een noodzaak om “uit te vinden wat werkt en waar publieke inmenging waar voor je geld is en waar niet” (Smith & Von Krogh Strand, 2010). De hoofdconclusie uit deze voorbeelden is dat het potentieel van iconen niet volledig wordt benut, aangezien de bijdrage van mogelijke positieve externe effecten niet in de overweging wordt meegenomen.

32

33

34

3

35

3. DEFINITIES EN CONCEPTEN In het vorige hoofdstuk is een aantal iconen aan bod gekomen om een beeld te krijgen van het begrip icoon en de motivering erachter. Dit hoofdstuk gaat een stap verder door definities van de in deze studie gebruikte concepten vast te stellen. In dit hoofdstuk wordt onderscheid gemaakt tussen subject, object en effect, schematisch weergegeven in illustratie 11. In de bestaande literatuur zijn landmark, flagship en icoon de belangrijkste gangbare concepten voor het subject. Voor het effect zijn dit extern prijseffect en externe prijspremie, spillovereffect of uitstralingseffect en externaliteiten. Het object is de directe stedelijke omgeving, die in dit hoofdstuk eveneens verder gedefinieerd wordt. Hiermee wordt de scope van dit onderzoek verder uitgekristalliseerd. Daarnaast wordt het begrip waarde toegelicht. Het hoofdstuk eindigt met een conclusie waarin een keuze wordt gemaakt over de definities en concepten die in deze studie gebruikt worden.

Ill. 11 – Onderscheid subject object en effect (eigen ill.)

3.1 Het subject

Landmarks Verschillende onderzoeken halen het concept landmarks aan, waarbij flagships in een bredere context van iconische stedelijke gebiedsontwikkeling wordt geplaatst, terwijl landmarks een veel smallere definitie toegedicht krijgen als zijnde gebouw met een oriëntatiefunctie. Het is mogelijk dat landmarks aanwezig zijn binnen grootschalige iconische gebiedsontwikkeling, waarbij naar deze gebiedsontwikkeling wordt verwezen met het begrip flagship. (Boelsums, 2012) Gibilaro en Mattarocci bekijken landmarks vanuit een ander perspectief. Het doel van hun onderzoek is het vinden van bewijs dat landmarks ‘een belangrijke rol kunnen spelen in een gediversifieerd portfolio met een hoog risico/rendementsprofiel’ (vertaling) (Gibilaro & Mattarocci, p. 3). Zij concluderen dat de markt een landmark waardeert op ontwerp, zichtbaarheid en/of relevantie. De Nederlandse Van Dale omschrijft een landmark als een “opvallend bouwwerk of ander element in het landschap” (Van Dale, 2015). In het afstudeeronderzoek naar externaliteiten door Thijs wordt de volgende definitie gebruikt: “Landmark Buildings zijn iconische gebouwen of objecten die door middel van een afwijkende architectuur een prominente plaats innemen in het stedelijk gebied. Hiermee creëren ze identiteit voor de gebieden waarin ze gelegen zijn” (Thijs, 2012, p. 5). Als voorbeeld worden de Erasmusbrug, het Sydney Opera House en het Guggenheim museum in Bilbao genoemd. (Thijs, 2012) Landmarks worden tevens gebruikt in een historische context. Noonan kijkt naar prijseffecten van historische landmarks in Chicago. Een historisch landmark wordt als dusdanig getypeerd middels toewijzing door de Commission of Chicago Landmarks (Noonan, 2007). Deze commissie heeft als doel

36

het behoud van historische objecten. (Historic Preservation Division, n.d.) Flagships Flagships kunnen worden omschreven als “belangrijke, spraakmakende en prestigieuze grond- en vastgoedontwikkelingen die een invloedrijke en katalyserende rol spelen in stedelijke vernieuwing” (vertaling) (Bianchini in Healey (1992, p. 252)). Flagships zijn iconen in een wereldwijd concurrerende wereld. Ze representeren hoe globalisering zich vertaalt in de stedelijke omgeving (Moulaert in Doucet, Van Kempen en Van Weesep (2011, p. 125). In een andere studie van Doucet, naar de beleving van bewoners van kustherontwikkeling, wordt het concept flagships gebruikt op de schaal van stedelijke herontwikkelingsprojecten. Dit is vergelijkbaar met hoe Boelsums flagships definieert. Volgend Doucet hebben flagships zeven doelen: imagoverbetering, een katalyserende functie, toeristen aantrekken, gentrificatie, een hogere plek binnen de stedelijke hiërarchie bemachtigen, een trickle-down effect naar alle sectoren van de maatschappij, en directe sociale voordelen. (Doucet et al., 2011, pp. 127-128) Zenker en Beckmann tonen dat de definitie van flagships heel breed kan zijn: “Smyth (1994, p. 4) definieert flagships als ‘een ontwikkeling op zichzelf, die al dan niet zelfvoorzienend is, een startpunt voor verdere investeringen; een marketinginstrument voor een gebied of stad’. Het zijn vaak grote en imposante objecten maar ze kunnen ook klein zijn, hiermee een nichemarkt bedienend in een plaats (Kent, 2009, p. 8). Flagships ‘omvatten meestal de nogal stereotiepe ontwikkeling van spectaculaire nieuwe faciliteiten zoals stadions, kunstgalerijen of kustontwikkelingen’ (Smith, 2006, p. 392)” (Zenker & Beckmann, 2013, p. 643). In onderzoek naar het Opera House in Oslo is er gekeken naar de motivatie voor de bouw van het operahuis. De auteurs maken een duidelijk onderscheid tussen iconische, flagship en signature gebouwen enerzijds en landmarks anderzijds. Deze laatste worden vooral als herkenningspunt gebruikt. Bij flagships aan de andere kant is de context in de omgeving veel belangrijker. (Smith & Von Krogh Strand, 2010) Volgens Ashworth moeten flagships aan twee voorwaarden voldoen: Allereerst, de architectuur moet opvallend zijn, mensen moeten erover praten. Opvallende architectuur kan zo eenvoudig zijn als het hoogste gebouw ter wereld, voor korte tijd de Petronas Towers in Maleisië en nu de Burj Khalifa in de Verenigde Arabische Emiraten. De strijd om het hoogste gebouw begon al vroeg in de twintigste eeuw met het Empire State Building in New York. Een ander voorbeeld van een type flagships is bruggen. Ook dit is niet alleen van de laatste tijd, met als voorbeelden de Tower Bridge in Londen (1894) en de Sydney Harbour Bridge uit 1932. Ten tweede moet een beroemde architect de ontwerper zijn, zoals Koolhaas (Kunsthal, Rotterdam) of Gehry (Guggenheim, Berlijn), waarbij functie en esthetiek een minder prominente rol spelen. Flagships hebben vaak een publieke functie, zoals een showcasefunctie, culturele activiteiten of de representatieve vertegenwoordiging van een regering. Ze worden gebruikt als een instrument voor de marketing van een stad. Een voorbeeld van een niet-publieke functie van een flagship is het Gasuniegebouw in Groningen. (Ashworth, 2009, pp. 14-15) Sinds het Guggenheim museum in 1996 in Bilbao, Spanje is opgeleverd, refereert het Guggenheim effect naar het gebruik van een flagship om “bredere culturele en economische ontwikkeling the stimuleren” (vertaling) (Ashworth, 2009, p. 15). Dit Guggenheimeffect is echter niet gegarandeerd, en de daadwerkelijke voordelen van iconische projecten zijn vaak onderwerp van discussie. Ashworth noemt deze twijfelgevallen ”kathedralen in de woestijn” (vertaling). (Ashworth, 2009, p. 16). Baniotopoulou omschrijft flagshipontwikkelingen als volgt, in zijn onderzoek naar het Guggenheim museum in Bilbao: “katalyserende projecten voor stadsvernieuwing, gerechtvaardigd door de aantrekking van andere investeringen” (Baniotopoulou, 2001). De auteur noemt Bianchini, Dawson en Evans, die op hun beurt naar de eerder omschreven definitie van Smyth refereren. (Smyth, 1994, pp. 45)

37

Iconen Het derde grote concept dat gebruikt wordt naast landmark en flagship is icoon. Cambie stelt: “een iconisch gebouw is er een dat schreeuwt over haar aanwezigheid, dat haar context overstijgt en een indrukwekkend statement maakt” (Cambie, 2009, p. 115). Bovendien omschrijft Cambie iconische gebouwen als “sexy snapshots, hun bestemmingen moeten vakantiebezoeken krijgen, posters van modern stedelijk toerisme” (Cambie, 2009, p. 115). Gutierrez onderscheidt culturele flagships en culturele iconen als volgt: “terwijl een cultureel flagship van tijdelijke aard kan zijn omdat het vaak wordt ontworpen voor een niet-permanent doel, overlapt en overstijgt een cultureel icoon deze doelen en verwordt tot een eeuwigdurende uiting van cultuur”. (Gutierrez & Francisco, 2011, p. 82). Verheul omschrijft stedelijke iconen als “bouwwerken die de identiteit en het imago van de stad vormen.” (Verheul, 2012, p. 13). Ahlfeldt en Maennig categoriseren in hun studie de karakteristieken van iconische gebouwen: architectuur, herinnering, stedenbouw, locatie, bekendheid van de architect, gebruik en planningsdoelstellingen (Ahlfeldt & Maennig, 2010b, p. 632). Uit illustratie 12 is op te maken dat tussen de verschillende termen een bepaald onderscheid is te maken.

Ill. 12 – Karakteristieken veel voorkomende termen, bewerkt (Smyth, 1994, p. 96)

Conclusie Alle bovengenoemde concepten overlappen elkaar om verschillende redenen. Ten eerste, de verschillende definities per concept zijn niet in overeenstemming. Op die manier, wat de een ziet als een landmark, wordt door de ander omschreven als een flagship. Ten tweede, vaak worden binnen een onderzoek verschillende termen door elkaar gebruikt. Uit eerder onderzoek wordt duidelijk dat het concept van landmarks vaak wordt gebruikt in de context van historische monumenten. Flagships worden als concept gebruikt in grootschalige stedelijke gebiedsontwikkelingsprojecten. Iconen lijken te worden gebruikt als concept voor vastgoed met een hoge architectonische kwaliteit met als doel stadsmarketing. Het Oxford woordenboek definieert de concepten als volgt: Landmark: “een object of kenmerk van een landschap of stad dat makkelijk te zien en herkenbaar is vanaf een afstand, met name een dat iemand in staat stelt om zijn of haar locatie vast te stellen”; Flagship: “het beste of belangrijkste ding dat een bepaalde organisatie in bezit heeft of produceert”; Icoon: “een persoon of ding dat wordt gezien als representatief symbool of verering waardig is”. (Oxford University Press, n.d.) Op basis van bovenstaande analyse van eerdere onderzoeken kan de volgende argumentatie uiteengezet worden. Een opvallend gebouw kan zich ontwikkelen in de tijd, waarbij het eerst een

38

oriëntatiepunt is (landmark). Vervolgens ontwikkelt het gebouw zich tot iconisch gebouw (icon). Deze gedachtegang dient niet gezien te worden als statisch, maar kan worden omschreven als een dynamische ontwikkeling. Dat er een intentie was om een iconisch gebouw neer te zetten (gedefinieerd als flagship), betekent niet noodzakelijkerwijs dat dit ook wordt bewerkstelligd. Een gebouw kan naast een primaire functie als bijvoorbeeld huisvesting ook een secundaire functie hebben bijvoorbeeld als oriëntatie of als icoon, maar dit is additioneel. Een icoon wordt er een wanneer dit zo wordt gewaardeerd door de waarnemer, het algemene publiek. Een voorbeeld is het Oslo Opera House, dat in eerste instantie niet als icoon was bedoeld, terwijl het nu wel zo wordt beoordeeld (Smith & Von Krogh Strand, 2010). Wanneer deze gedachtegang wordt gevolgd, is de status van een landmark lager dan de status van een iconisch gebouw. Dit is hieronder geïllustreerd (illustratie 13).

Status

Icoon Flagship

Landmark Tijd

Ill. 13 – Status/tijddiagram (eigen illustratie)

Met bovenstaande nuance wordt duidelijk welke definitie voor dit onderzoek gevolgd wordt, namelijk die van flagship danwel icoon. Een onderzoek naar de meerwaarde van een icoon is namelijk zowel relevant voor gebouwen waarbij men de intentie had een icoon te ontwikkelen (flagship), als voor gebouwen die tot icoon zijn gegroeid ook zonder deze intentie (icons). Voor de eerste categorie (flagships) geldt dat de uitkomsten van dit onderzoek kunnen dienen als een onderschrijving of ontkrachting van de vooraf gestelde geanticipeerde voordelen van de investering in een icoon. Voor de tweede categorie (icon) geldt dat het eindresultaat van een icoon, onafhankelijk van de uitkomsten van dit onderzoek, eveneens kunnen leiden tot een herwaardering van een icoon. Enerzijds, bij een gevonden prijseffect, een nieuw inzicht in de bijdrage van het icoon parallel aan de vastgestelde iconische functie. Anderzijds, bij een niet of negatief gevonden prijseffect, een afweging tussen de nadelen van het prijseffect en de eventuele andere voordelen van de iconische functie. In deze studie worden daarom de termen icon en flagship als even relevant beschouwd. Voor dit onderzoek wordt de definitie van een icoon gebruikt zoals gebruikt door Bianchini in Healey, met twee aanpassingen: grondontwikkelingen worden niet meegenomen en de focus ligt niet op stedelijke gebiedsherontwikkeling. De definitie wordt als volgt: Een icoon is een belangrijke, spraakmakende en prestigieuze vastgoedontwikkeling die een invloedrijke en katalyserende rol speelt in de directe bestaande stedelijke omgeving. In paragraaf 3.2 wordt hierbij het verschil uitgelegd tussen de bestaande stedelijke omgeving en gebiedsontwikkeling.

3.2 Het object In dit onderzoek wordt gezocht naar een mogelijke invloed van een icoon op de omliggende stedelijke omgeving. Hierna wordt uitgelegd hoe wordt omgegaan met het begrip directe stedelijke omgeving.

39

Bovendien wordt ingegaan op de verschillende manieren waarop iconen worden gebruikt, en dus ook onderzocht kunnen worden. Een icoon kan namelijk zowel als aanjager voor een nog te ontwikkelen gebied dienen alsook voor een impuls zorgen bij een bestaand stedelijk gebied. Het begrip directe stedelijke omgeving, dat gebruikt wordt voor dit onderzoek, is lastig te definiëren, maar refereert naar de omgeving rondom het iconische gebouw. Er is in het verleden al vaker gekeken naar de rol van een enkel gebouw binnen stedelijke gebiedsontwikkeling. Vaak wordt verondersteld dat de investering in één gebouw een positieve invloed heeft in het hele gebied: een icoon levert externaliteiten op voor de rest van het gebied. (Claassen, Daamen, & Zaadnoordijk, 2012) In stedelijke gebiedsontwikkeling wordt vaak gesproken van het aanjagerseffect. Dit is het positieve effect dat een icoon heeft op ontwikkelingen in het omliggende gebied. Een icoon wordt vaak ingezet om andere ontwikkelingen in het gebied te stimuleren. Claassen et al. benadrukken dat dit aanjagerseffect in de praktijk lastig is vast te stellen en dat er een mix van zowel kwalitatief als kwantitatief onderzoek nodig is. In dit licht past het promotieonderzoek van Verheul over stedelijke iconen goed bij de kwalitatieve kant, terwijl het kwantitatieve aspect door o.a. Koppels wordt onderzocht. Claassen et al. benadrukken dan ook het belang van een combinatie van zwel kwantitatief onderzoek naar de effecten als inzicht in besluitvormingsprocessen. (Claassen et al., 2012) Enerzijds is het van belang om inzicht te krijgen in de mate van invloed van een iconisch gebouw op het omliggende gebied alvorens wordt onderzocht hoe het proces het beste op gang gebracht kan worden om bij stedelijke (her)ontwikkeling een iconisch gebouw daadwerkelijk in te zetten. Anderzijds is het goed mogelijk dat een verbetering in het proces en ontwerp van de stedelijke gebiedsontwikkelingsopgave ertoe leidt dat de invloed van het icoon op de stedelijke omgeving versterkt wordt. Voor deze laatste hypothese zijn er twee, mogelijk opeenvolgende, onderzoeksmogelijkheden denkbaar: § §

Een casusstudie naar succesvolle praktijkvoorbeelden, zogeheten best practices; Het testen van een mogelijk succesvolle aanpak die er voor kan zorgen dat een icoon een gebied aanjaagt, en dit longitudinaal testen.

Een verschil tussen het kwalitatieve casusonderzoek naar de aanjagende functie van gebouwen in de recente literatuur en dit meer kwantitatieve onderzoek naar de effecten van iconische gebouwen ligt in de omliggende stedelijke omgeving: Waar de onderzochte praktijkvoorbeelden in de literatuur kijken naar in ontwikkeling zijnde gebieden en naar in hoeverre een icoon zorgt dat er meer ontwikkelingen in het gebied plaatsvinden (het aanjagerseffect), wordt er in dit onderzoek van een tweede, tegenovergestelde situatie uitgegaan: het icoon is nog niet ontwikkeld, de stedelijke omgeving daarentegen wel.

40

Ill. 14 – Het verschil tussen een aanjager voor bestaande stedelijke omgeving en gebiedsontwikkeling (eigen illustratie).

In bovenstaande illustratie (14) zijn de twee benaderingswijzen visueel weergegeven. Van belang is het onderscheid tussen de bestaande stedelijke omgeving en stedelijke gebiedsontwikkeling. In het eerste geval, net zoals bij dit onderzoek, wordt er gekeken naar de invloed van het icoon op de bestaande stedelijke omgeving. Uit praktische overweging wordt gekeken naar een stijging in omliggende vastgoedwaardes, met als aanname dat een verbeterslag in kwaliteit, leefbaarheid etc. door de komst van het icoon in ieder geval ten dele gekapitaliseerd wordt in de waarde van het omliggende vastgoed: het icoon levert uitstralingseffecten op in de omliggende stedelijke omgeving. In het tweede geval wordt de invloed van het icoon als aanjager voor stedelijke gebiedsontwikkeling (nog niet ontwikkelde stedelijke omgeving) onderzocht. Het verschil in benaderingswijze is ook hier praktisch van aard: een testopstelling waarbij een stedelijke gebiedsontwikkeling met icoon wordt vergeleken met stedelijke gebiedsontwikkeling zonder icoon is in de stedelijke gebiedspraktijk niet mogelijk. Dit resulteert in een uitslag die mogelijk interessant is op twee manieren: §

§

Een icoon heeft wel of niet invloed op de bestaande stedelijke omgeving, dus het is wel/niet interessant voor partijen om te investeren in een icoon in dit gebied. Dit is afhankelijk van de doelen van de partij. Wilt de gemeente de gehele omgeving aantrekkelijker maken, zit de investeerder al in het gebied of stapt deze binnen afzienbare tijd in het gebied, heeft de ontwikkelaar in de omgeving nog een ander project in de pijplijn staan, etc.; Een icoon heeft wel of niet invloed op de bestaande stedelijke omgeving, en dit resultaat kan geprojecteerd worden op het vraagstuk wat de invloed van een icoon is op stedelijke gebiedsontwikkeling.

Deze laatste optie behoeft enige uitleg. Wanneer er een stedelijke gebiedsontwikkelingsopgave ligt, is het aannemelijk dat er daadwerkelijk gebouwd gaat worden op de onderhavige locatie. Het is echter lastig in te schatten in welke mate een icoon voor een verbetering of positieve invloed op andere wijze heeft gezorgd inzake deze ontwikkelopgave. Wanneer uit het huidige onderzoek blijkt dat er een effect waar te nemen is op een bestaand stedelijk gebied, is dit een aanzet tot het aannemelijk maken dat dit ook geldt voor nieuwe ontwikkelingen. Een verhoging van vastgoedwaardes wordt immers gezien als een vertaling van de positieve waardering van het icoon.

41

Tot slot kent de stedelijke omgeving verschillende typen vastgoed, waaronder residentieel vastgoed, kantorenvastgoed, bedrijfsruimtes en winkelvastgoed. Om dit onderzoek af te kaderen wordt het uitstralingseffect van iconen alleen gericht op kantoren en woningen. Uit de hoofdstukken 6 en 7 blijkt bovendien dat datacollectie voor andere typen vastgoed problematisch is. Conclusie De definitie van de omgeving waarop het effect plaatsvindt beperkt zich tot de in de buurt van het icoon liggende woningen en kantoren. In deze studie wordt alleen gekeken naar de impuls die een icoon mogelijk geeft aan een stedelijke omgeving. Dit in tegenstelling tot veel bestaand onderzoek, waarbij er wordt gekeken naar de katalyserende werking van een icoon voor een toekomstige gebiedsontwikkeling. Daarnaast is voor dit onderzoek de stedelijke omgeving beperkt tot residentieel en kantorenvastgoed. 3.3 Het effect

Voordat de externe effecten van iconen op de directe stedelijke omgeving kunnen worden uitgezocht, dient ook te worden afgekaderd hoe in deze studie het effect wordt gedefinieerd. In de bestaande literatuur wordt, net als bij het begrip icoon, op verschillende manieren omgegaan met het concept effect. Extern prijseffect en externe prijspremie Twee concepten die beter passen bij dit onderzoek en kijken naar externe economische voordelen zijn extern prijseffect en externe prijspremie, gebruikt door Ahlfeldt en Mastro. In hun onderzoek wordt met een externe prijspremie bedoeld dat er een bereidheid is tot meer betalen (willingness to pay extra) voor iconische architectuur. De resultaten van het onderzoek geven aan dat er inderdaad een externe premie bestaat voor iconische architectuur (Ahlfeldt & Mastro, 2012). In overeenstemming met het onderzoek van Ahlfeldt en Mastro, richt het concept van extern prijseffect zich puur op huizenprijzen. Externe effecten als concept wordt ook gebruikt door Ahlfeldt en Maennig in onderzoek naar erfgoed in Berlijn. Ook hier is de focus puur op transactieprijzen van residentieel vastgoed. (Ahlfeldt & Maennig, 2010a) Spillovereffect en uitstralingseffect De Sousa, Wu en Westphal gebruiken in hun onderzoek naar het effect van publiek gefinancierde herontwikkelingen van industrieterreinen het concept van spillover effect. Hoewel in de studie het concept niet wordt uitgelegd, wordt specifiek en uitsluitend het effect op vastgoedwaardes van woningen onderzocht. De auteurs gebruiken ook het concept golfeffect (ripple effect), wat in de studie op hetzelfde neerkomt. (De Sousa, Wu, & Westphal, 2009) Spillovereffect wordt in de bestaande literatuur vaker gebruikt. In een studie naar de prijseffecten van historische landmarks op woningen in Chicago wordt het concept ook gebruikt. Het gaat hierbij om buurteffecten die breder worden gedefinieerd dan alleen vastgoedwaardeveranderingen (Noonan, 2007). Verheul stelt in zijn onderzoek naar katalyserende stedelijke ontwikkelingen dat iconische gebouwen worden gelegitimeerd door lokale overheden middels het spillovereffect, of multipliereffect. Het effect wordt ook wel uitstralingseffect genoemd. Hij identificeert economische, sociale en culturele spillovers. Hij beschrijft ook het resultaat van katalyserende projecten: intrinsiek gebruik, symbolisch gebruik, imago, een sociale stimulerende functie en een economische stimulerende functie, en hij stelt dat zowel kwalitatieve als kwantitatieve analyse nodig is om deze uitstralingseffecten in beeld te brengen. (Verheul, 2012)

42

Externaliteiten Externaliteiten is een concept dat dicht bij spillovers ligt en door verschillende onderzoekers wordt gebruikt. Zo wordt het concept in het onderzoek van Noonan naast spillovereffect gebruikt (Noonan, 2007). Koppels, Remøy and Messlaki specificeren in hun onderzoek naar de negatieve externaliteiten van structurele leegstand niet wat ze bedoelen met externaliteiten, maar uit de uitkomst van hun onderzoek wordt duidelijk dat zij het effect zoeken in huurprijzen. (Koppels, Remøy, & El Messlaki, 2011) In 1980 werd al door Li en Brown de term externaliteiten gebruikt, in de context van buurtexternaliteiten (micro-neighbourhood externalities). De auteurs gebruiken externaliteiten echter alleen in negatieve zin (Li & Brown, 1980). Het begrip externaliteiten wordt ook in het afstudeeronderzoek van Thijs gebruikt, waarbij het concept in zowel positieve als negatieve zin wordt gebruikt. Hij onderscheidt externaliteiten bij parken, water en voorzieningen. Voor deze drie categorieën wordt het effect vertaald in een waardestijging. (Thijs, 2012) ROI Het laatste concept dat verband houdt met bovenstaande concepten is return on investment (ROI). Plaza heeft in dit kader het resultaat van de investering bij het Guggenheim Museum in Bilbao nader bekeken, met als direct doel “het kwantificeren van de impact van het museum op toerisme en werkgelegenheid en om het rendement te berekenen (Resultaat van de investering en netto contante waarde)” (Plaza, 2006, p. 452) Het resultaat van het onderzoek wijst uit dat, zoals ook bleek in het vorige hoofdstuk, in circa 9 tot 18 jaar de investering is terugverdiend. (Plaza, 2006) Return on investment gaat echter verder dan de voorgaande concepten, omdat kosten en baten worden gewogen en er niet uitsluitend naar het effect wordt gekeken. Conclusie De effecten van iconen op de directe stedelijke omgeving zijn allereerst indirecte effecten. Extern prijseffect is een concept dat hier nauw bij aansluit en doelt alleen op vastgoedwaardes. Het concept externaliteiten wordt vooral in negatieve zin gebruikt, terwijl het concept spillovereffect of uitstralingseffect eerder positief gericht is. Het Oxford woordenboek omschrijft een externaliteit als “een gevolg van een industriële of commerciële activiteit die andere partijen beïnvloedt, zonder dat dit reflecteert in marktprijzen, zoals de vervuiling van omliggende gewassen door bijen die voor honing worden gehouden” (Oxford University Press, n.d.). Relevant in deze definitie is dat anderen worden beïnvloed. In O’Sullivan’s Urban Economics wordt een externaliteit beschreven als volgt: “een externaliteit treedt op wanneer sommige kosten of baten van een transactie worden ervaren door iemand anders dan de koper of verkoper, dus iemand extern aan de transactie”. (O'sullivan & Irwin, 2007, p. 9) Het concept uitstralingseffect impliceert meer dan externaliteit dat er een onderliggende intentie is voor het effect. Het verschil tussen de concepten is echter klein, en behalve uitstralingseffect en spillover kan ook het concept externaliteit worden gebruikt. De definitie die wordt gebruikt voor dit onderzoek is als volgt: Een spillovereffect of uitstralingseffect is het externe prijseffect van iconische gebouwen op vastgoedwaarde in de directe stedelijke omgeving. De meeste voorgaande studies maken gebruik van een hedonisch prijsmodel. Dit is een manier om te bepalen wat het externe prijseffect is van bepaalde vastgoedobjecten. De aanname is dat sociale, culturele of ruimtelijke effecten in ieder geval deels worden gekapitaliseerd in de vastgoedwaardes. Voor deze studie wordt bovendien afgeweken van eerder onderzoek in die zin dat er niet naar één vastgoedtype wordt gekeken. In deze studie worden zowel kantoren als residentieel vastgoed meegenomen. De reden hiervoor is dat het effect van een icoon per vastgoedtype kan verschillen.

43

Wanneer een icoon als hoofdfunctie kantoren heeft, bestaat de kans dat vastgoedwaardes van kantoren in de omgeving worden beïnvloed door verschillende redenen: 1. De positieve invloed van het icoon 2. De negatieve invloed van het icoon 3. De negatieve invloed van een groter kantorenaanbod 4. De positieve invloed van de aanwezigheid van een kantoor (clustering) Als voor hetzelfde icoon ook vastgoedwaardes van residentieel vastgoed worden meegenomen, is het mogelijk om een uitspraak te doen over de mogelijke aanwezigheid van bovenstaande oorzaken en om die reden is het van belang niet naar slechts één vastgoedtype te kijken. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt verder ingegaan op de data van zowel kantoren als residentieel vastgoed.

3.4 Waarde Het begrip waarde behoeft verdere uitleg. Dit wordt ook door Daamen, Franzen en Van der Vegt benadrukt in hun studie naar de nieuwe realiteit van gebiedsontwikkeling. Zij stellen dat de definitie van waarde vastgesteld dient te worden om te begrijpen hoe waarde gecreëerd kan worden. De smalle financieel-economische definitie voldoet niet. Hoewel deze zienswijze op waarde relatief makkelijk te vergelijken en meetbaar is, is de totale waarde van een stedelijk gebied volgens hen altijd ook deels kwalitatief. Zij stellen namelijk dat een probleem is dat “de populariteit van een stedelijk gebied zelden volledig tot uitdrukking komt in de prijs die voor een object in dat gebied betaald wordt”(Daamen et al., 2012, p. 9). Om die reden benadrukken zij het belang van een combinatie van zowel kwalitatief als kwantitatief onderzoek (Daamen et al., 2012). Voor deze studie wordt het prijseffect, en niet de waarde, als uitgangspunt genomen. De reden hiervoor is dat de discussie omtrent stedelijke kwaliteit lastig objectief te voeren is wanneer deze vooral kwalitatief is. Het doel is om op een kwantitatieve manier aan te tonen of iconen een zekere waarde met zich meebrengen. Het verschil met Daamen, Franzen en Van der Vegt is dat zij de kwalitatieve zijde onderzoeken, terwijl deze studie juist meer ingaat op de kwantitatieve kant. Daarnaast kiezen Daamen et al. ervoor om in prijzen gekapitaliseerde waarde naast kwalitatieve waarde te plaatsen, terwijl voor dit onderzoek het uitgangspunt is dat in ieder geval een deel van de kwalitatieve waarde te vinden is in een in vastgoedprijzen gekapitaliseerde waarde.

3.5 Conclusie In de huidige literatuur worden de voor deze studie relevante concepten op verschillende manieren gebruikt, wat het noodzakelijk maakt een eigen definitie te kiezen. In dit onderzoek wordt onderschied gemaakt tussen subject, effect en object. Het icoon is het subject, dat een effect uitoefent op een object. Het mogelijke effect dat het icoon uitoefent is het uitstralingseffect en in dit onderzoek wordt gekeken naar het effect op vastgoedwaardes. Het object is de directe stedelijke omgeving waarop een icoon mogelijk invloed heeft. Hierbij worden alleen woningen en kantoren in ogenschouw genomen. Voor deze studie wordt onderkend dat waarde een breed begrip is dat verder gaat dan een prijseffect, maar de aanname is dat een deel van de waarde wordt gekapitaliseerd in vastgoedprijzen. Een icoon wordt gedefinieerd als een belangrijke, spraakmakende en prestigieuze vastgoedontwikkeling die een invloedrijke en katalyserende rol speelt in de directe bestaande stedelijke omgeving. Een externaliteit of uitstralingseffect is het externe effect van iconische gebouwen op de vastgoedprijzen in de directe stedelijke omgeving. De objecten waar mogelijk een effect op zichtbaar wordt, zijn voor dit onderzoek kantoren en residentieel vastgoed in de omgeving van het icoon.

44

45

46

4

47

4. METHODIEK DATA-ANALYSE In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de methodiek van het kwantitatieve onderzoek. Voor de analyse van de data wordt een zogenaamd hedonisch prijsmodel gebruikt, dat nader zal worden toegelicht. Vervolgens zullen een aantal hedonische prijsstudies uit de literatuur nader worden bekeken, om zo erachter te komen welke prijsdeterminanten worden gebruikt voor zowel modellen van kantoorvastgoed als van residentieel vastgoed. Hierna wordt uitgelegd hoe de variabelen zijn gekozen waar het model uit wordt opgebouwd, gevolgd door de keuze van prijsverklarende variabelen van zowel woningen als kantoren. Omdat het belangrijk is dat ook daadwerkelijk het iconisch effect wordt gemeten, wordt vervolgens ingegaan op het afstandseffect en de onderliggende Bid rent theorie.

4.1 Het hedonisch prijsmodel Hedonische prijsmodellen zijn grotendeels gebaseerd op de theorie van Rosen en Griliches (Griliches, 1971; Rosen, 1974), waarvan over het algemeen wordt aangenomen dat zij de techniek introduceerden. Door Colwell en Dilmore werd in 1999 vastgesteld dat o.a. Haas al in de jaren 20 een goed hedonisch model ontwikkelde zonder ingewikkelde computerberekeningen (Colwell & Dilmore, 1999). Des Rosiers & Thériault (2006) leidden het eerste gebruik van de hedonische aanpak terug tot Court, die de methode rond 1940 gebruikte in de automobielindustrie (Des Rosiers & Thériault, 2006). Met een hedonisch prijsmodel kan waarde worden toegewezen aan kenmerken van vastgoed (Debrezion, Pels, & Rietveld, 2006). Denk hierbij aan locatie, grootte of energiezuinigheid, die ieder een gebouw een bepaalde meerprijs geven. Rosen omschrijft de theorie als een “productdifferentiatiemodel gebaseerd op de hedonische hypothese dat goederen een waarde toebedeeld krijgen voor hun bruikbare eigenschappen” (vertaling, (Rosen, 1974, p. 34). Hedonische prijzen zijn de impliciete prijzen van eigenschappen. “Wanneer goederen worden gezien als gebonden pakketjes van eigenschappen dan kunnen geobserveerde marktprijzen ook worden vergeleken op basis van deze termen” (vertaling, (Rosen, 1974, p. 52). De marktprijs van een bepaald goed, zoals een vastgoedobject, wordt bepaald door de eigenschappen van dit goed (Morancho, 2003) Hedonische prijsmodellen zijn geschikt om de invloed van bepaalde karakteristieken van vastgoedobjecten op de vastgoedprijs te bepalen. Eén van deze mogelijke invloeden is de nabijheid van een iconisch gebouw, het onderwerp van dit onderzoek. Concluderend is een hedonisch prijsmodel een model dat middels een bundel van individuele attributen van een object de prijs van dit object schat. De individuele attributen zijn prijsbepalende variabelen, die verderop in dit hoofdstuk worden uitgelicht. De onderzoeksmethode voor deze studie is er zodoende een waarbij een prijsmodel wordt opgesteld om de waarde van vastgoed te bepalen, waarbij de impliciete prijzen van gebouwattributen worden meegenomen. De individuele gebouwattributen verklaren ieder een deel van de uiteindelijke transactieen/of huurprijs. Het doel van het model is om de werkelijke historisch bekende transactiewaarde zo accuraat mogelijk te benaderen. Het model heeft als uitkomst de benadering van de vastgoedwaarde van het object. De input van het model wordt beschreven door afzonderlijke deelkenmerken van het vastgoedobject (zoals grootte en locatie), die, zoals hierboven beschreven, samen de totale prijs zo goed mogelijk benaderen. Een van deze kenmerken is mogelijk de aanwezigheid van een iconisch gebouw in de directe omgeving. Wanneer blijkt dat dit kenmerken in het model significant is en de toevoeging van het kenmerk resulteert in een model dat de prijs van vastgoedobjecten beter verklaart, is het waarschijnlijk dat het iconische gebouw daadwerkelijk van invloed is op de vastgoedwaarde. Deze studie onderzoekt de ontwikkeling van het prijsniveau van vastgoedobjecten in de periode voor de bouw van het icoon tot en met de periode na oplevering. Hiermee is het dus een voor/na-studie, waarbij er wel gecorrigeerd dient te worden voor onder andere locatiekenmerken en de economische trend. Om een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van de invloed van iconische gebouwen, is het gewenst

48

om zoveel mogelijk verschillende objecten te analyseren. Hiertoe wordt een hedonisch prijsmodel ontwikkeld voor twee verschillende categorieën vastgoedobjecten, te weten kantoorgebouwen en residentieel vastgoed. De opbouw van de prijs van bovenstaande categorieën vastgoedobjecten wordt op verschillende manieren in een hedonisch prijsmodel vertaald. Voor residentieel vastgoed spelen bijvoorbeeld het aantal ruimtes, de aanwezigheid van een tuin en een parkeergarage een rol, terwijl voor kantoorgebouwen wellicht vooral locatie en vierkante meters belangrijk zijn. Het gevolg hiervan is dat voor de verschillende categorieën vastgoed ook verschillende hedonische prijsmodellen ontwikkeld dienen te worden. Met andere woorden: de waardebepalende attributen waaruit het model is opgebouwd verschillen per type vastgoed. De methode blijft echter wel gelijk.

De woningprijs is een functie van verschillende soorten aspecten. In deze studie wordt uitgegaan van bouwkundige, ruimtelijke en tijdsaspecten. De woningprijs is in dat geval een functie van die drie aspecten op de volgende manier: 𝑌𝑖

=  ∝!   +

𝛽!" 𝑆!"     + !

𝛾!" 𝑁!"   + !

𝜆!" 𝐿!"   + 𝜀!     !

Hierbij is Y (i = 1, 2, …, n) de vastgoedwaarde van de objecten, S de vector voor de bouwkundige kenmerken, N de vector voor ruimtelijke kenmerken en L de vector voor de tijd, waarin voor de economische trend wordt gecorrigeerd. Ε is het residu. i

Des Rosiers en Thériault (2006) beschrijven dat het gebruik van hedonische prijsanalyses wijdverbreid is. De verklaring hiervoor is dat meervoudige regressieanalyse een zeer sterk analytisch instrument is dat calculus en waarschijnlijkheid combineert. De marktprijs is een kansverdeling die vraagt voor de statistiek die een hedonische prijsanalyse kan bieden, evenals inzicht in correlaties. (Des Rosiers & Thériault, 2006)

4.2 Modelbasis Om een zo goed mogelijk verklarend model te verkrijgen, wordt de bestaande literatuur geraadpleegd. In appendices 1-4 staat een overzicht van de gebruikte beschrijvende statistiek bij een aantal vergelijkbare onderzoeken: de eigenschappen van het vastgoed die worden gebruikt in het model op de prijs van het vastgoed zo accuraat mogelijk te schatten. In deze onderzoeken wordt niet specifiek gekeken naar de invloed van iconische gebouwen op vastgoed. Dit is dan ook niet het doel van deze vergelijking. Er wordt gepoogd om uit de verschillende onderzoeken te kunnen herleiden wat de belangrijkste karakteristieken zijn die de prijs bepalen van de verschillende categorieën vastgoed. De studies zijn onderverdeeld in kantorenvastgoed en residentieel vastgoed. Of de verschillende aspecten uiteindelijk statistisch relevant zijn, moet uit empirisch onderzoek blijken. De vergelijking heeft als doel om een aantal basiskarakteristieken te vinden die gebruikt kunnen worden in de modellen voor deze studie en die hoogstwaarschijnlijk een effect hebben. Het invoeren van een overvloed aan willekeurige variabelen zorgt voor meer ruis in een model, dus een model met een sterke theoretische basis heeft de voorkeur (Field, 2013, p. 321). Er wordt gepoogd deze theoretische basis uit de bestaande literatuur te halen. Uiteindelijk wordt het te onderzoeken aspect, namelijk de nabijheid tot een iconisch gebouw in deze studie toegevoegd in het model. Er is een groot aanbod van hedonisch onderzoek naar prijseffecten in vastgoed. Een greep uit de onderwerpen die aan bod komen: monumenten en cultureel erfgoed, duurzaamheid en energielabels, bereikbaarheid, leegstand, hoogbouw, clustering, fysieke omgevingskenmerken. De bestaande literatuur wordt gebruikt als basis voor het hedonische prijsmodel van zowel kantoren als woningen. Hierbij wordt een selectie gemaakt op basis van relevantie. De criteria die hiervoor zijn gebruikt, zijn de onderzoekslocatie, de bron, het soort onderzoek, de steekproefgrootte, jaar van publicatie, soort onderzoek, de mate van prijsverklaring die het model biedt (R²) en het aantal modelvariabelen. Er is voor gekozen om bestaand onderzoek te gebruiken dat zich richt op Nederland, omdat de aanname is dat in een kleiner geografisch gebied en bovendien binnen één cultuur de context beter vergelijkbaar is dan wanneer bijvoorbeeld ook Spanje of de Verenigde

49

Staten worden meegenomen. Zo wordt in Amerikaans onderzoek het aantal open haarden meegenomen, maar in Nederland niet. De mate van verklaring is belangrijk, aangezien een bestaand model dat de huur- of transactieprijs niet goed benadert niet als modelbasis gebruikt dient te worden. Er moet daarom gezocht worden naar modellen met een relatief hoge verklaringskracht. Deze uit zich in een hoge R². Het derde aspect, jaar van publicatie, wordt meegenomen om zoveel mogelijk te kunnen profiteren van voortschrijdend inzicht in de wetenschappelijke wereld. Er is gebruik gemaakt van onderzoek niet ouder dan 2009. Het is bovendien noodzakelijk de bron van de publicatie in ogenschouw te nemen, gezien dit een rol speelt in de betrouwbaarheid van het onderzoek. De steekproefgrootte en het aantal variabelen hebben een directe relatie. Hoe meer variabelen er gebruikt worden, des te groter de steekproef dient te zijn. De vergelijking met bestaand onderzoek dient voornamelijk als vuistregel voor dit onderzoek. Hierna wordt voor zowel kantoren als woningen bestaand onderzoek dat ter referentie voor de modelopbouw in dit onderzoek uitgelicht.

4.3 Prijsverklarende variabelen woningen Voor de opbouw van het model voor woningen zijn vijf wetenschappelijke studies tussen 2011 en 2014 als basis gebruikt..Het onderzochte effect in deze studies varieert: energielabels, transactievolume versus prijsstijging, toegankelijkheid, cultureel erfgoed en industrie. In appendix 1 en 2 is een overzicht van de onderzoeken te vinden. De verklaringskracht is bij het gros van de studies hoog, met een R² van circa 0,5 of hoger voor 4 van de 5 studies. Dit houdt in 50% of meer van de prijs door de verschillende modellen wordt verklaard. Alle onderzoeken richten zich op de Nederlandse woningmarkt. In tegenstelling tot de kantorenstudies, waar de afhankelijke variabele de huurprijs per vierkante meter is, is dat bij woningen de transactieprijs (per vierkante meter). De verklaring hiervoor is dat er veel minder verkooptransacties bij kantoorgebouwen plaatsvinden, wat erin kan resulteren dat er geen statistische data-analyse kan plaatsvinden. Een kantoorgebouw wisselt minder vaak van eigenaar dan dat er vernieuwingen van huurcontracten plaatsvinden. De database voor woningen is over het algemeen groter dan de database voor kantoren: er zijn meer transacties beschikbaar. Hierdoor is het ook mogelijk om meer variabelen op te nemen. Bovendien is de database voor woningtransacties vaak meer gedetailleerd dan de database voor kantoortransacties. Er is meer informatie over de transacties beschikbaar, waardoor ook meer informatie in een model kan worden opgenomen. Afhankelijke variabele De afhankelijke variabele bij residentieel vastgoed is de transactieprijs per vierkante meter. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op het verschil tussen een model met als afhankelijke variabele de totale transactieprijs en een model met als afhankelijke variabele de transactieprijs per vierkante meter, maar ook de totale transactieprijs. Woninggrootte Alle studies nemen de vloeroppervlakte van de woning mee in het model. De relatie tussen woninggrootte en woningprijs is evident, aangezien een grotere woning voor een hogere prijs zorgt. De relatie tussen woninggrootte en woonprijs per vierkante meter is juist omgekeerd: een grotere woning resulteert in een lagere prijs per vierkante meter. Een voorbeeld is een studentenwoning van 20 vierkante meter, die per vierkante meter vele malen duurder is dan een eengezinswoning van 110 vierkante meter. Type woning Het type woning wordt in alle onderzoeken meegenomen, waarbij de types bij de onderzoeken verschillend worden ingedeeld, afhankelijk van de gebruikte data. Hierdoor verschilt de typering en het

50

aantal categorieën, maar in alle onderzoeken worden dummievariabelen opgenomen voor het type woning. Een vrijstaande woning resulteert in een hogere prijs dan een appartement, ongeacht de grootte. Bouwjaar Alle onderzoeken nemen de leeftijd van de woning mee, waarbij sommige onderzoeken bouwperiodes als categorieën in het model gebruiken en andere de gebouwleeftijd als continuvariabele. Hierbij is de verwachting dat een oudere woning een lagere prijs oplevert, hoewel monumenten waarschijnlijk een hogere prijs opleveren. Verwarming en isolatiekwaliteit De manier waarop de verwarming in een woning is gereguleerd, wordt in de meeste onderzoeken als belangrijk geacht voor de bepaling van de woningprijs. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat dit belangrijk is voor een constante binnentemperatuur in het gematigde Nederlandse zeeklimaat. Isolatiekwaliteit, waarbij wordt aangegeven hoeveel soorten isolatie is toegepast, wordt ook meegenomen in de meeste studies. Ook hier geldt dat dit in Nederland mogelijk meer van invloed is dan bijvoorbeeld in een Mediterraans klimaat. De verwachting is dat een moderne cv-installatie en een hoge isolatiekwaliteit resulteren in een hogere prijs. Garage Parkeermogelijkheid is een variabele die vaak wordt meegenomen in modellen, waarbij onder andere onderscheid wordt gemaakt in carport, parkeerplaats of parkeergarage. Nederland is dichtbebouwd, en er is vaak geen of slechts beperkte mogelijkheid om buiten de perceelsgrenzen te parkeren, wat een mogelijke verklaring is voor deze variabele. De aanwezigheid van een garage zorgt voor een hogere woningprijs. Tuin De variabele tuin wordt op verschillende manieren meegenomen in onderzoeken, onder andere als dummievariabele voor de aanwezigheid van de tuin. Het is bovendien mogelijk om dummievariabelen op te nemen waarin de oriëntatie van de tuin wordt aangegeven. De verwachting is dat een tuin meerwaarde geeft aan een woning en dus de prijs van een woning verhoogt. Een tuin op het zuiden wordt over het algemeen als ideaal beschouwd, dus de verwachting is ook dat een tuin op het zuiden meer waard is dan een tuin met een andere oriëntatie. Onderhoud Het onderhoud van zowel in- als exterieur wordt in een aantal onderzoeken meegenomen in het model, waarbij het onderhoud op een schaal van 1 tot negen wordt beoordeeld. Deze variabele zit standaard in de database van de NVM, de Nederlandse Vereniging voor Makelaars, die vaak als basis voor onderzoek wordt gebruikt. Bovendien zegt de variabele iets over de staat van een woning, die theoretisch gezien terug te zien moet zijn in de prijs van een woning: een goed onderhouden woning is meer waard dan een slecht onderhouden woning. Transactiejaar Bij hedonische prijsmodellen worden zogenaamde dummies opgenomen voor het transactiejaar, om zo te corrigeren voor de economische trend. Dummievariabelen zijn variabelen met de waarde 0 of 1, waarbij 0 staat voor niet en 1 voor wel. Door deze in het model op te nemen kan gecontroleerd worden voor een bepaalde eigenschap, bijvoorbeeld of een transactie wel of niet in een bepaald jaar heeft plaatsgevonden. Een transactiejaardummie corrigeert dus voor het jaar waarin de transactie heeft plaatsgevonden, oftewel voor marktomstandigheden. Tot 2008 werd vastgoed voor meer geld van de hand gedaan dan in de jaren daarna, en een transactiejaardummie corrigeert hiervoor. Een aantal onderzoeken corrigeert ook voor seizoenen, maar aangezien het model al een grote verklaringskracht

51

heeft zonder deze variabele, wordt deze niet in het uiteindelijke model opgenomen. Locatie Er wordt in verschillende onderzoeken gecorrigeerd voor de locatie. Voor dit onderzoek is ervoor gekozen om te corrigeren met postcodedummies (4 cijfers). Een postcodegebied in het centrum heeft andere buurtkarakteristieken dan een postcodegebied aan de rand van een stad, en middels deze dummies wordt hiervoor gecorrigeerd. Een centrumlocatie is namelijk meer waard dan een woning die gelegen is buiten het centrum. De postcodedummie corrigeert zodoende voor de locatie.

4.4 Prijsverklarende variabelen kantoren Voor de opbouw van het model voor kantoren zijn zes onderzoeken tussen 2009 en 2014 als basis gebruikt. De oorsprong van deze onderzoeken is wetenschappelijk gepubliceerd onderzoek, afstudeeronderzoek en onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving. Het onderzochte effect varieert: de invloed van hoogbouw, omgevingskenmerken, duurzaamheid en clustering op de huurprijs per vierkante meter van kantoren. In appendix 3 is een overzicht met aanvullende informatie van de onderzoeken te vinden. De verklaringskracht is bij de studies hoog, met een R² van tussen de 0,5 en 0,7. Dit houdt in dat 50 tot 70% van de huurprijs door de verschillende modellen wordt verklaard. Alle onderzoeken richten zich op de Nederlandse kantorenmarkt, en in appendix 4 is een overzicht te vinden van de variabelen. De studies die als basis voor het kantorenmodel worden gebruikt, hebben een aantal variabelen gemeen. Deze variabelen zullen per categorie worden behandeld. Oppervlakte Het metrage is evenals bij woningen van invloed op de prijs. Een groter transactievolume kan resulteren in een lagere transactieprijs per vierkante meter. In dat geval wordt er een korting gegeven omdat er meer oppervlak wordt afgenomen door de huurder. Daarnaast kan de oppervlakte van het gehele pand van invloed zijn, omdat dit mogelijk iets zegt over het voorzieningenniveau in het kantoor. Een groot kantoorpand heeft bijvoorbeeld vaak een restaurant en een stomerijservice inbegrepen. Bouwjaar Een deel van de onderzoeken maakt gebruik van een variabele die de bouwstijl representeert in de vorm van bouwjaarcategorieën. De periodes corresponderen volgens Leijen met periodes waarin de bouwstijl in Nederland is veranderd, waaronder de periodes van voor- en naoorlogse bouw en jaren ‘70 bouw (Leijen, 2014). Deze variabele is ook logisch te verklaren: kantoorgebouwen van een bepaalde bouwcategorie kunnen andere fysieke eigenschappen hebben zoals transparantie, flexibiliteit of energiezuinigheid. Bovendien kunnen bepaalde kantoorgebouwen door de bouwstijl hoger of lager worden gewaardeerd, afhankelijk van of de uitstraling en het uiterlijk bij het bedrijfsimago passen. In de verschillende onderzoeken worden de bouwcategorieeën iets anders ingedeeld, maar komen grotendeels overeen. Afstand snelweg De nabijheid van een snelweg wordt in alle studies meegenomen als variabele. Werknemers van een bedrijf dienen iedere dag van en naar kantoor te reizen, deels met de auto als vervoersmiddel. Wanneer een kantoorgebouw dicht bij de op- of afrit van een snelweg staat, verkort dit de reisafstand, wat gunstig is voor het bedrijf. Daarnaast kan er een meerwaarde zijn voor de zichtbaarheid vanaf de snelweg van het bedrijf. In de onderzoeken wordt deze variabele op verschillende manieren meegenomen: door de afstand tot de snelweg, de reistijd tot de snelweg, of door een dummievariabele die aangeeft of een gebouw wel of niet binnen een bepaalde afstand van een snelweg zit.

52

Afstand station Ook deze variabele wordt dikwijls meegenomen. Voor de afstand tot het dichtstbijzijnde station geldt dat hoe kleiner deze is, hoe beter bereikbaar een bedrijf is. De nabijheid van een station wordt in ieder onderzoek door middel van de afstand tot het dichtstbijzijnde station gemeten, hoewel in één van de onderzoeken ook een dummievariabele is opgenomen voor gebouwen die binnen een straal van 150 meter aan een snelweg grenzen (Koster, Ommeren, & Rietveld, 2014). Leeftijd In een aantal onderzoeken wordt de leeftijd als variabele opgenomen, naast bouwjaarcategorieën. De bouwjaarcategorieën dienen ter bepaling van de bouwstijl zoals eerder omschreven, terwijl de leeftijd in dat geval de functionele levensduur van het kantoorgebouw representeert. Aangezien renovatie de functionele levensduur verkort, wordt een eventueel aanwezig renovatiejaar gelijkgesteld aan het bouwjaar. (Leijen, 2014) De variabele wordt op verschillende manieren meegenomen: als continuvariabele die de leeftijd vanaf renovatiejaar weergeeft, of als dummievariabele indien het kantoorgebouw gerenoveerd is. Het renovatiejaar is echter niet altijd beschikbaar. Transactiejaar In alle onderzoeken wordt het transactiejaar in het model meegenomen middels dummievariabelen. Er wordt dus gecorrigeerd voor de economische trend. Zo zijn de prijzen gedaald rond de crisisjaren van 2009 tot 2014, waar middels transactiejaardummies rekening mee is gehouden. Locatie Centrumlocaties kunnen bepaalde karakteristieken bezitten die voor een kantoorprijs verschil uitmaken. Er is in veel studies daarom gecorrigeerd voor locaties. Omdat een kantorendatabase vaak weinig transacties bevat, is het niet altijd mogelijk om elke postcode als dummievariabele op te nemen. Voor elke variabele in een model zijn circa 10 transacties nodig. Omdat er vaak slechts weinig transacties beschikbaar zijn, wordt het aantal dummievariabelen dat corrigeert voor de locatie vermindert. De stad Den Haag kent een aantal topkantoorlocaties Normaalgesproken wordt middels postcodedummies gecorrigeerd voor overige locatie-effecten. Door nu te corrigeren op basis van de twee beste kantoorlocaties in Den Haag, te weten het Beatrixkwartier en het Centrum, wordt het aantal dummievariabelen drastisch beperkt maar wordt er tegelijkertijd toch voor locatie gecorrigeerd (Macke & Bertens, 2014). Walk Score De Walk Score is een mate voor het voorzieningenniveau van de locatie van een object en meet looproutes naar voorzieningen, waarbij bijvoorbeeld locaties met voorzieningen binnen vijf minuten loopafstand maximale punten krijgen. Een locatie met een Walk Score van 100 wordt gezien als een locatie met het hoogste voorzieningenniveau en waarbij dagelijkse boodschappen te voet te bereiken zijn. Een score tot 50 is zeer auto-afhankelijk.. De Walk Score is veelvuldig gebruikt in bestaande Amerikaanse, maar ook Nederlandse onderzoeken. Uit een steekproef blijkt echter wel dat de Walk Score in Nederland nog verbeterd kan worden. Bovendien gaat de Walk Score niet terug in de tijd, waardoor de score vertekend kan zijn: Het voorzieningenniveau op een bepaalde plek in Den Haag kan in 2005 anders geweest zijn dan vandaag de dag. (Walk Score, 2015)

4.5 Het afstandseffect In deze studie wordt er gezocht naar het uitstralingseffect van iconen op vastgoedwaardes in de omgeving. In onderstaande illustratie (15) is de hypothese grafisch weergegeven: Er is een bereidheid tot meer betalen voor vastgoed nabij een iconisch gebouw. Een iconisch gebouw heeft een bepaalde meerwaarde, die zich uit in een verhoogde vastgoedwaarde bij objecten nabij het gebouw.

53

Ill. 15 – Een hypothetisch afstandeffect, zoals dit in deze studie kan worden gevonden (eigen illustratie).

Li en Brown, die naar het effect van voorzieningen onderzoek deden, omschreven al in de jaren 80 hoe een effect zich mogelijk manifesteert. Dit is in onderstaande afbeelding weergegeven. Volgens hen neemt het effect van voorzieningen af met de afstand zoals in illustratie 16. Voorzieningen hebben een positief effect, maar er kunnen ook negatieve externaliteiten ontstaan zoals verstopping of verontreinigingen (1-A). Hun aanname is dat dit negatieve effect sneller afneemt met de afstand dan het positieve effect, waardoor er een piek bestaat waarbij er een optimale afstand is tot de voorzieningen (piek d in figuur 1-B). Voor dit onderzoek is de afstand hemelsbreed genomen. Er zijn echter ook andere onderzoeksmethodes mogelijk. Een mogelijkheid is om gebruik te maken van de daadwerkelijke afstand die moet worden afgelegd om bij het icoon te komen. Het stedelijk grid speelt hier een grote rol in. Daarnaast is het ook mogelijk om zichtlijnen mee te nemen. Hoewel de mogelijkheid bestaat dat deze methodes een mogelijk prijseffect beter voorspellen, is ervoor gekozen om in dit onderzoek alleen de afstand hemelsbreed mee te nemen. De zichtmethode en de methode die gebruik maakt van de daadwerkelijke afstand maken de studie namelijk vele malen complexer. Bovendien is het onderwerp van deze studie de vraag of er een prijseffect is waar te nemen, niet hoe de afstand het best gespecificeerd kan worden. Het is wel mogelijk om in vervolgstudies dieper in te gaan op deze specificatie van de afstand.

54

Ill. 16 – Positieve en negatieve externaliteiten en het effect van afstand op de waarde van vastgoed (Li & Brown, 1980, p. 127)

Zoals eerder omschreven is de aanname dat in ieder geval een deel van de positieve uitstralingseffecten van een iconisch gebouw worden gekapitaliseerd in vastgoedwaardes. Dat betekent dat een icoon een bepaald effect heeft extern aan het icoon zelf, en dat er bij het vastgoed in de omgeving van het icoon een waardevermeerdering plaatsvindt. Het afstandseffect is op verschillende manieren te modelleren. Een van de manieren is door een dummievariabele op te nemen met de afstand tot het icoon, waarbij deze afstand steeds een stap wordt vergroot totdat het effect niet meer significant is. Dit wordt in de studie door Weterings et al. toegepast, waarin bijvoorbeeld bedrijvigheid tot 500 meter wordt meegenomen en uitzichtkenmerken tot 50 meter (Weterings & Kempen, 2009). Bovendien kan er gedifferentieerd worden tussen een constant effect binnen een bepaalde afstand, of een met de afstand afnemend effect, zoals wordt omschreven in onderzoek naar het effect van kantorenleegstand op kantorenhuurprijzen (Koppels et al., 2011). Meer gedetailleerde modellen zijn ook mogelijk, zoals te zien in illustratie 17. In het onderzoek naar de invloed van industrieterreinen op woningprijzen is een negatief effect gevonden: hoe verder de afstand tot een industrieterrein, hoe hoger de prijs wordt. Tot het kantelpunt van 1093 meter afstand is die toename versneld, daarna neemt de prijs vertraagd toe. (De Vor & De Groot, 2011)

55

Ill. 17 – Afstandseffect waarbij een grotere afstand tot een object in eerste instantie voor een toenemende stijging van de vastgoedprijs zorgt en later voor een afnemende stijging, waarbij het kantelpunt op circa 1100 meter ligt. (De Vor & De Groot, 2011, p. 618)

Voor dit onderzoek zegt een gevonden effect voor de locatie van het icoon voor de gehele periode van de dataset niets over het effect van een icoon. Het gevonden effect was er in dat geval al ruim voor de komst van het icoon, dus de invloed van het icoon wordt op die manier niet onderzocht. Het gevonden effect kan dan worden verklaard als een centrumlocatie die blijkbaar meerwaarde oplevert. Om de daadwerkelijke invloed van het icoon te vinden, dient een voor/na studie te worden uitgevoerd die onderzoekt of er een significant groter effect is te vinden op het moment dat het icoon er staat ten opzichte van de periode zonder icoon. Het effect van de afstand tot de locatie van een icoon wordt in het model met een afstandsvariabele meegenomen. Deze variabele geeft een mogelijk effect van de locatie, maar is tijdsonafhankelijk en op basis van deze variabele kan dus geen uitspraak worden gedaan over de invloed van de komst van een icoon. Om het effect van een icoon te distilleren, wordt een dummievariabele opgenomen waarbij alleen de jaren vanaf het bouwjaar worden meegenomen. Deze dummievariabele wordt vermenigvuldigd met de afstandsvariabele. De nieuwe variabele geeft een interactie-effect en geeft hiermee alleen het effect van de locatie vanaf het bouwjaar weer, terwijl de oorspronkelijke afstandsvariabele het effect van die locatie tot het bouwjaar, dus zonder icoon, weergeeft. Wanneer het effect van de interactievariabele (dus vanaf het bouwjaar) significant is, impliceert dit dat er een iconisch effect optreedt. Er is immers een effect gevonden van die locatie vanaf het moment dat het icoon er staat ten opzichte van de tijd dat het er nog niet stond. De bid rent theorie is een stedelijke theorie die hieraan ten grondslag ligt en die vooral wordt toegeschreven aan Alonso. In de bid rent theorie wordt de relatie tussen woningprijzen en de afstand tot een stadscentrum gemodelleerd. Huurprijzen van woningen stijgen naarmate de afstand tot het stadscentrum kleiner is. De reden hiervoor is dat de kosten voor vervoer zoveel mogelijk worden beperkt. Naast het feit dat de transportkosten lager zijn bij een kortere afstand, kan de tijd die vervoer over een langere afstand kost naarmate een woning verder van het stadscentrum staat, alternatief aangewend worden. Dit zijn de opportuniteitskosten van verder weg wonen. (Alonso, 1964) Alonso’s bid rent is een theorie waar verschillende aannames aan ten grondslag liggen, waaronder de aanname dat er één centrum is waar het grootste deel van de werkgelegenheid te vinden is. De eerder omschreven afstandsvariabele is een indicator voor dit bid rent effect. Een icoon kan gezien worden als een extra ‘centrum’, waarvoor ook een bepaalde prijs wordt betaald.

56

Huurprijs

Huurprijs

2. 1. vóór bouwjaar icoon 2. na bouwjaar icoon

X’ X

X 1.

Stadscentrum

A

Afstand tot stadscentrum

(toekomstige) locatie Icoon

A

B

Afstand tot icoon

Ill. 18 – Het verschil tussen een locatie-effect en het iconisch effect (eigen illustratie).

De linkerfiguur van illustratie 18 toont een simpele standaard bidrent curve, waarbij er een prijs X voor een woning wordt betaald voor een afstand A tot het stadscentrum. Deze prijs neemt toe wanneer de afstand tot het stadscentrum afneemt. De rechterfiguur toont een bidrent curve waarbij het stadscentrum is vervangen door een (toekomstig) icoon. Er zijn twee curves zichtbaar, één van voor het bouwjaar van de icoon en één van na het bouwjaar van de icoon. Vóór het bouwjaar (curve 1) werd er een prijs X betaald voor een bepaalde afstand A tot de toekomstige locatie van de icoon. Hoe verder de afstand, hoe lager de prijs. Het effect is niet toe te schrijven aan de icoon, want van een icoon is op dat moment nog geen sprake. Het effect heeft op dat moment dus andere oorzaken, bijvoorbeeld de ligging in een stadscentrum van die locatie. Na het bouwjaar (curve 2) van de icoon wordt er voor diezelfde afstand A tot de icoon een prijs X’ betaald. Wanneer prijs X’ van na het bouwjaar hoger ligt dan prijs X van voor het bouwjaar (ceteris paribus) is dit een indicatie dat de komst van de icoon op die plek een prijsopslag heeft veroorzaakt. Dit betekent dat er voor een iconisch effect twee zaken moeten worden meegenomen: de afstand tot de locatie van het icoon, en de bouwjaar van het icoon. In het model dat later wordt gebruikt, worden dus twee onafhankelijke variabelen gecombineerd, en hiermee wordt het iconisch effect getest. Dit wordt ook wel een interactie-effect genoemd. Het stedelijke effect van het icoon is in illustratie 19 inzichtelijk gemaakt. In een cirkel rondom het icoon (rood) is er een verhoging van vastgoedwaardes zichtbaar tot een bepaald punt B, waarna de invloed van het icoon op de prijs niet meer aanwezig is (grijs).

Ill. 19: Het effect van het icoon op vastgoedprijzen in de stedelijke omgeving (eigen ill.)

4.6 Conclusie Middels een hedonisch prijsmodel wordt een heterogeen product beschreven, opgebouwd uit een bundel van individuele attributen. Voor deze studie is het heterogeen product de prijs van een vastgoedobject, en zijn de individuele attributen de variabelen die de huurprijs bepalen. In deze studie wordt een model opgebouwd dat de vastgoedprijs van woningen en kantoren beschrijft, waarna de

57

afstand tot het icoon als variabele wordt toegevoegd. Wanneer deze variabele een significant effect heeft, impliceert dit dat het icoon de vastgoedwaarde beïnvloedt. Dit houdt in dat (een deel van) het effect van een icoon wordt gekapitaliseerd in de vastgoedwaarde van de omliggende stedelijke omgeving. Als basis voor de modellen is de bestaande literatuur als uitgangspunt genomen. Er is gezocht naar Nederlandse hedonische prijsstudies bij zowel kantoren als woningen. Van de meest voorkomende variabelen wordt aangenomen dat ze de grootste prijsverklarende factor hebben, waardoor deze ook in de twee modellen van deze studie worden getest. Voor kantoren zijn dit het oppervlak, het bouwjaar, de afstand tot het station en de snelweg, en de leeftijd, waarbij er bovendien wordt gecorrigeerd voor transactiejaar en kantoorlocaties. De woningendatabase is veel groter, waardoor het model uit meer variabelen kan bestaan. De variabelen voor het woningmodel zijn de woninggrootte, het type woning, het bouwjaar, verwarming en isolatiekwaliteit, parkeermogelijkheid, tuin, en onderhoud intern en extern. Ook hier wordt gecontroleerd voor het transactiejaar. Bovendien wordt in het woningenmodel met postcodes voor overige locatiefactoren gecontroleerd. Het afstandseffect wordt in de bestaande literatuur op verschillende manieren gemodelleerd, waarbij er een constant effect gevonden wordt, een met de afstand afnemend effect of variaties hierop. Vooral van belang is dat in deze studie het effect van het icoon wordt gemeten en niet van de locatie an sich. Om dit te bewerkstelligen wordt er een extra variabele toegevoegd die controleert voor het bouwjaar van het icoon. Op die manier is er een zeker verschil tussen voor en na de komst van het icoon. Op het moment dat de variabele die daadwerkelijk het icoon in ogenschouw neemt significant is, impliceert dit dat er een iconisch uitstralingseffect is. Het iconische effect wordt door de combinatie van de twee variabelen een interactie-effect genoemd.

58

59

60

5

61

5. CASUSSELECTIE In het vorige hoofdstuk is uitgelegd hoe de prijsmodellen worden opgebouwd. Deze worden getest aan de hand van een aantal cases en in dit hoofdstuk komt aan bod hoe het proces van de casusselectie heeft plaatsgevonden. Ten eerste worden de stappen van het selectieproces uitgelegd. Vervolgens wordt ingegaan op de lange lijst (longlist) van iconen. Daarna wordt ingegaan op interferentie, een reden om cases uit te sluiten, met als voorbeeld stationsgebieden. Hierna wordt de casusselectie aan de hand van factsheets behandeld, waarbij als voorbeeld Den Haag is genomen. Hieruit volgt een korte lijst van iconen, met ten slotte de (Haagse) casussen voor het hedonisch prijsonderzoek.

5.1 Convergeren en selecteren De invloed van een icoon op de omliggende stedelijke omgeving kan worden aangevlogen vanuit twee verschillende perspectieven, namelijk het perspectief waarbij het icoon als startpunt wordt genomen en het perspectief waarbij de stedelijke omgeving als startpunt dient. Door te kiezen voor een benaderingswijze vanuit de stedelijke omgeving wordt erkend dat de mogelijke invloed van een icoon slechts een van de vele factoren is die de prijs van een vastgoedobject bepaalt. De invloed van alle overige factoren naast de factor ‘iconisch gebouw’ kan en mag niet onderschat worden voor dit onderzoek. Zo bestaat de mogelijkheid dat de verbeterde bereikbaarheid die voortkomt uit een stationsherontwikkelingsopgave een grotere invloed heeft op de waarde van de omliggende omgeving dan de komst van een iconisch stationsgebouw. Of heeft de bouw van een nieuwe woonwijk net voor of na de komst van een iconisch object meer invloed op de vastgoedwaardes dan de komst van het iconisch object zelf. De mogelijke invloed van een vastgoedontwikkeling die plaatsvindt in dezelfde tijdsperiode én op korte afstand van het betreffende iconische gebouw is lastig te scheiden van de mogelijke invloed van de icoon. Dit resulteert erin dat de casusselectie ook afhankelijk is van wat er zich afspeelt in de omliggende stedelijke omgeving. Door casussen zorgvuldig te selecteren kan na data-analyse met meer overtuiging het effect van een prijsstijging worden toegeschreven aan het iconisch gebouw. De casusselectie heeft in een aantal stappen plaatsgevonden, waarbij er geconvergeerd is van een longlist naar een shortlist. In eerste instantie is er gezocht naar iconische gebouwen in de 35 grootste gemeentes in Nederland (de lange lijst, appendix 5). Dit is gedaan op basis van oriënterend onderzoek en brainstorms. Er is gezocht naar de meest opvallende en bekende gebouwen door heel Nederland. Vervolgens is onderzocht of er andere ontwikkelingen in de buurt in dezelfde periode hebben plaatsgevonden. Daaropvolgend is bekeken of dichtbij zijnde ontwikkelingen interfereren doordat er een mogelijk anticipatie-effect is: een stijging van de vastgoedwaardes omdat inwoners anticiperen op de komst van de toekomstige ontwikkeling. De laatste stap is om op basis van de data die beschikbaar is een aantal casussen te kiezen. Het proces is samengevat in illustratie 20.

62

Ill. 20 – Het proces van convergeren om tot de casusselectie te komen (eigen illustratie).

In appendix 5 is de lijst van iconen te vinden die tot stand is gekomen door als beginpunt de G35 te nemen. De lijst maakt onderscheid tussen culturele gebouwen, kantoorgebouwen, woongebouwen en overige gebouwen zoals stations, scholen of combinaties van voorgaande functies.

5.2 Interferentie In de vorige paragraaf is onderstreept dat de prijs van een vastgoedobject door andere externe ontwikkelingen kan worden beïnvloed dan alleen de aanwezigheid van een icoon. Voor de casusselectie in dit onderzoek is deze notie relevant, aangezien het van belang is dat een mogelijk iconisch effect daadwerkelijk kan worden toegeschreven aan het icoon, en niet aan een andere ontwikkeling in de buurt. In deze studie wordt hiervoor het concept interferentie geïntroduceerd. Hiermee wordt bedoeld dat een andere ontwikkeling samenvalt met de totstandkoming van het onderhavige icoon, in zowel plaats als tijd, wat erin resulteert dat het lastig is de juiste oorzaak voor een mogelijke prijsstijging aan te wijzen. Interferentie maakt een gevonden iconisch uitstralingseffect effect minder zuiver. Voor deze studie worden daarom casussen gekozen waar zo min mogelijk interferentie kan optreden. Dit houdt in dat voor een potentieel icoon wordt uitgezocht of zich in dezelfde tijdsperiode en zeer dichtbij andere vastgoedontwikkelingen hebben voorgedaan die van invloed kunnen zijn. Mogelijke interferentie is hieronder grafisch weergegeven (illustratie 21).

63

Ill. 21 – Mogelijke interferentie van verschillende ontwikkelingen, waarbij er meer interferentie optreedt bij verkorte afstand (eigen illustratie).

Linksboven het ideale geval waarin er geen interferentie optreedt tussen de mogelijke effecten van een andere vastgoedontwikkeling en het betreffende iconische gebouw. Rechtsboven is de afstand kleiner, waardoor het effect van het tweede object in beperkte mate van invloed is. Dit geldt ook voor de situatie die links beneden geïllustreerd is. Hiervoor geldt dat wanneer blijkt dat er gedeeltelijk interferentie plaatsvindt, het in principe mogelijk is om een deel van het onderzochte gebied uit het onderzoek te halen om de interferentie weg te nemen. De situatie rechts beneden laat zien dat effecten van ontwikkelingen op nauwe afstand nauwelijks van elkaar te onderscheiden zijn, en daardoor dus lastig te herleiden is welke ontwikkeling het effect veroorzaakt heeft. Uit bovenstaande wordt duidelijk dat een scherpe blik moet worden geworpen op de data en de onderhavige locatie. Een goede kwalitatieve onderbouwing met zo min mogelijk interferentie leidt ertoe dat een effect met grotere zekerheid is toe te schrijven aan het icoon. Stationsgebieden De afgelopen jaren zijn er in Nederland veel stationsgebieden op de schop gegaan, waarbij bij een aantal van deze een investering in een iconisch gebouw wordt gedaan, zoals in Delft, Heerlen en Rotterdam. Er is in de economische literatuur veel aandacht voor het effect van de nabijheid tot een treinstation op vastgoedwaardes. In 2007 is er door Debrezion, Pels en Rietveld een metastudie gedaan naar 57 empirische studies. De invloed van nabijheid op commercieel vastgoed is hoger dan

64

van residentieel vastgoed. Gemiddeld is het prijseffect voor commercieel vastgoed 12,2% hoger dan residentieel vastgoed, waarbij het effect van commercieel vastgoed dichtbij een station 16,4% is ten opzichte van gemiddeld commercieel vastgoed. Voor residentieel vastgoed is dit 4,2%. (Debrezion, Pels & Rietveld, 2007) Ook uit de studie van Armstrong en Rodríguez (2006) blijkt het effect van nabijheid tot treinstations van circa 10%. De CPB-notitie vindt een effect van 5%, en 3% bij een directe nabijheid (in verband met overlast). De conclusie uit bovenstaande studies is dat de waarschijnlijkheid van een effect van bereikbaarheid en nabijheid tot een treinstation op vastgoedwaardes groot is. Deze uitkomst heeft gevolgen voor de eventuele keuze van iconische stationsgebouwen voor dit onderzoek: De totstandkoming van iconische stationsgebouwen in bijvoorbeeld Utrecht, Rotterdam, Den Haag en Delft gaan gepaard met een verbeterde bereikbaarheid. Omdat deze ontwikkelingen niet alleen simultaan maar ook op exact dezelfde locatie plaatsvinden, kan het effect niet worden toegeschreven aan het individuele icoon. Om die reden wordt ervoor gekozen om stationsgebouwen als casus uit te sluiten.

5.3 Factsheets cases Voor tien steden is middels een factsheet inzichtelijk gemaakt welke iconen in aanmerking komen voor een casus. Er is hiervoor gekeken naar mogelijke interferentie: andere ontwikkelingen die in dezelfde tijd of in dezelfde buurt hebben plaatsgevonden. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat er een hele wijk of een nieuwe verbinding wordt aangelegd, die wordt gemist wanneer alleen wordt gezocht naar de invloed van andere iconische gebouwen. Dit onderzoek is gepleegd met behulp van grafische informatie over de leeftijd van al het Nederlandse vastgoed. Hoewel uit een steekproef is gebleken dat dit niet 100% accuraat is, geeft dit wel een zeer goed beeld, en worden de gegevens daarom wel als uitgangspunt genomen bij deze stap in de selectie. (Spaan, 2015) In de factsheet wordt inzichtelijk gemaakt welke iconen nader zijn onderzocht, het opleverjaar, waar deze gelegen zijn en of er interferentie optreedt zoals eerder beschreven. Wanneer dit het geval is, wordt kort omschreven waarom het object als casus wordt afgewezen. In de omschrijving wordt hier verder op ingegaan. De lijst is niet uitputtend. Er is gepoogd een zo volledig mogelijk overzicht te bieden van iconische vastgoedontwikkelingen in de steden. Het kan echter voorkomen dat niet alle recente ontwikkelingen zijn meegenomen. De factsheets zijn dan ook van een exploratief karakter, zonder de pretentie te hebben volledig compleet te zijn. De factsheets zijn te vinden in appendix 6. De casus van Den Haag wordt als voorbeeld uitgelicht (illustratie 22). Op basis van alle factsheets kan een korte lijst gemaakt worden (shortlist), die in de volgende paragraaf wordt uitgelicht.

65

Casus: Den Haag

Ill. 22 – Factsheet casusselectie Den Haag (eigen illustratie).

Den Haag kent meerdere iconen, waaronder het Stadhuis, de Hoftoren, de Haagse Toren (het Strijkijzer), de Haagsche Zwaan en New Babylon. Het stadhuis ligt binnenstedelijk en ligt in één gebouw met de Bibliotheek van Den Haag aan het Spuiplein. Omliggende bebouwing komt niet uit een vergelijkbare bouwperiode, waardoor dit object als casus voor deze studie kan dienen. Dit geldt ook voor de Hoftoren, de Haagse Toren en de Haagsche Zwaan. Deze iconen interfereren niet met een andere ontwikkeling in dezelfde periode in de directe omgeving. New Babylon kan daarentegen niet worden meegenomen, omdat het effect niet gescheiden kan worden van het vernieuwde Den Haag Centraal. New Babylon is namelijk opgeleverd tijdens de verbouwing van het station en staat er pal naast.

66

5.4 Verkorte lijst iconen en definitieve casusselectie In onderstaande tabel is het definitieve casusoverzicht weergegeven. De laatste stap in de selectie is gedaan op basis van de transactiedatabases van DTZ Zadelhoff en de NVM, waarbij is gekeken naar de beschikbaarheid van en mogelijkheid tot verschaffen van de data. De definitieve cases liggen in Den Haag, te weten de Haagse Toren, de Haagsche Zwaan en de Hoftoren. Doordat niet alle data zover terug in de tijd beschikbaar waren, kon het Stadhuis, de vierde volgens de factsheet mogelijke casus, niet worden meegenomen. Daarnaast is Nemo uit Amsterdam meegenomen, omdat hiervan ook voldoende transacties aanwezig zijn en het gebouw een museumfunctie heeft. De Kunsthal daarentegen, die ook op de shortlist staat en tevens een museum is, heeft niet genoeg bruikbare transacties van voor de opleverdatum. Icoon

Adres

Huisnummer

Plaats

Bouwjaar

Nemo

Oosterdok

2

Amsterdam

1997

Van Abbemuseum

Bilderdijklaan

10

Eindhoven

2003

Nationaal Muziekkwartier

Wenninkgaarde

40-42

Enschede

2008

Roset

Kortestraat

16

Arnhem

2013

Groninger Museum

Museumeiland

1

Groningen

1994

Strijkijzer (Haagse Toren)

Rijswijkseplein

786

Den Haag

2007

Gasuniegebouw

Concourslaan

17

Groningen

1994

De Rotterdam

Wilhelminakade

139

Rotterdam

2013

Markthal

Dominee Jan Scharpstraat

Rotterdam

2014

Rembrandttoren

Amstelplein

1

Amsterdam

1994

Breitnertoren (Philipstoren)

Amstelplein

2

Amsterdam

2001

Hoftoren

Oranjebuitensingel

25

Den Haag

2003

Haagsche Zwaan

Schenkkade

50

Den Haag

2010

Stadhuis

Spui

70

Den Haag

1995

ArenA

ArenA Boulevard

1

Amsterdam

1996

Kunsthal

Westzeedijk

341

Rotterdam

1992

Kuip

Van Zandvlietplein

1

Rotterdam

1994

Red Apple

Wijnbrugstraat

84

Rotterdam

2009

Haagsche Zwaan Voor de Haagsche Zwaan geldt dat er in 2010 in de directe omgeving geen grootschalige ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De Haagsche Zwaan is ontworpen door ZZDP architecten, ontwikkeld door OVG en wordt grotendeels door Deloitte gehuurd. Het pand vormt samen met het tegenoverliggende TNT-gebouw een poort over de Utrechtsebaan. De Haagsche Zwaan heeft een hoogte van 74 meter en circa 18.000 vierkante meter vloeroppervlak. De gevel helt over aan de zijde van de Utrechtsebaan, is volledig met glas bekleed en heeft door de diagonale constructieve trekstang een kenmerkend uiterlijk. (De Haagsche Zwaan, n.d.; OVG Real Estate, n.d.; Vollebregt, 2011; ZZDP Architecten, n.d.) De inwoners van de naastgelegen wijk Bezuidenhout-West hebben geprotesteerd tegen de komst van de Haagsche Zwaan tot in hoger beroep, maar zonder succes. De bewoners uitten hun angst voor een waardevermindering van de woningen in de buurt , door toenemend verkeer en schaduwwerking van het pand op de woningen van de wijk. ("Bezuidenhout West fel tegen Haagsche Zwaan," 2005; Werff, 2006) In de periode van de bouw van de Haagsche Zwaan is circa 92.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak aan kantoren opgeleverd in Den Haag. Hiervan nam de Haagsche Zwaan circa 20% voor haar rekening. De gemeente bepaalde in die periode in de kantorenstrategie dat circa 35% van kantoorruimte in het grootstedelijk centrummilieu moet liggen, waar de Utrechtsebaan in gelegen is. In de kantorenstrategie worden de strategische ligging en de hoogbouw van de Utrechtsebaan benadrukt. Een gebied “met enkele indrukwekkende kantoorgebouwen zoals het Centre Court, het Prinsenhof, de Haagsche Poort en de Haagse Zwaan” (Kool, 2010, p. 50). De ontwikkeling van deze

67

hoogbouw resulteert in een “prachtige skyline” (Kool, 2010, p. 50)In de strategie wordt gesproken over een verdere verdichting van de Utrechtsebaan. Er wordt niet ingegaan op het iconisch gehalte van specifieke iconen. Er wordt benadrukt dat bestaande locaties zoveel mogelijk aangehouden dienen te worden (Kool, 2010). De strategie van de gemeente kan worden opgevat als een planningsstrategie op grotere schaal, waarbij men de Den Haag in zijn geheel als business centre op de kaart wil zetten. Van een iconische strategie is bij de Haagsche Zwaan vanuit de gemeente geen sprake. Voor OVG en Deloitte ligt dit anders. Evenals bij de recente samenwerking tussen Deloitte en OVG bij The Edge op de Amsterdamse Zuidas, dat wordt getypeerd door duurzaamheid, is de Haagsche Zwaan een opvallend en modern kantoorgebouw. Het imago dat het gebouw uitstraalt kan worden gezien als een verlengstuk van hoe beide bedrijven zich trachten te presenteren naar de buitenwereld toe.

Ill. 23 – Haagsche Zwaan (Wijnants, 2014)

Haagse Toren De Haagse Toren (2007), beter bekend als het Strijkijzer door de driehoekige vorm van de plattegrond, is het op drie na hoogste pand van Den Haag en iconisch door zijn markante vorm. De ontwerper is Paul Bontenbal van AAArchitecten. Het pand toont enige gelijkenis met het Flatiron Building (1902) in New York. De torenflat bevat voornamelijk appartementen. De Haagse Toren staat op een klein kavel van 30 bij 35 meter, bevat het hoogste restaurant van Nederland en heeft bovendien een skybar. Het Strijkijzer ontving in het jaar van oplevering de Emporis Skyscraper Award. (n.d.; n.d.) Architect Bontenbal zag in het Flatirongebouw een voorbeeld van hoe het Rijswijkseplein een nieuwe, betere invulling kon krijgen. Zo werd ook de motivering naar de buitenwereld gebracht (Postmaa, 2003). Hoewel het Strijkijzer in opspraak is gekomen door onder andere het parkeren, de bouwvergunning en de gang van zaken bij de bouw, is de ontwikkeling in 2007 voltooid. Voor het Strijkijzer waren geen intenties om het tot icoon te laten uitgroeien buiten de architect, maar die bijvangst is het wel gebleken. De gemeente roemt onder andere het Strijkijzer dat Den Haag “tot wereldstad van allure” (Gemeente Den Haag, 2010, p. 44) maakt.

68

Ill. 24 – Haagse Toren (Docski, 2008)

Hoftoren Met 142 meter is de Hoftoren (2003) de derde hoogste toren van Den Haag. De Hoftoren huisvest voornamelijk het ministerie van OCW. De Hoftoren is ontworpen door Kohn Pedersen Fox (KPF) met hulp van Arcadis, ontwikkeld door ING Vastgoed en gebouwd door Heijmans. Het gebouw heeft een U-vorm, die bestaat uit een laag en hoger gedeelte. De punt waarin het pand uitloopt bevat de installatieruimtes en benadrukt evenals de verticale stroken kalksteen de slankheid van het gebouw. In de directe omgeving zijn er weinig ontwikkelingen geweest in de jaren voor en nadat de Hoftoren werd gebouwd. (n.d.; "Hoftoren - Den Haag," 2009) De Hoftoren kent een voorgeschiedenis waarbij het architectenbureau een spectaculair ontwerp had gemaakt, dat echter niet verhuurd kon worden. Daarna is in opdracht van ING Real Estate opnieuw een ontwerp gemaakt, dat uiteindelijk de Hoftoren is geworden. De ambitie tot het maken van een icoon lag ook hier weer bij de architect, niet bij de gemeente. De ontwikkelaar had vooral problemen met het verhuren van het gebouw, waardoor het in een nieuw ontwerp meer courant is gemaakt. (Cobouw, 1998)

Ill. 25 – Hoftoren (Wisbrun, 2015)

69

Hoogbouwvisie Den Haag In 2001 is door de gemeente Den Haag de nota Hoogbouwvisie opgesteld. Deze visie is gericht op het nieuwe imago dat Den Haag krijgt door de skyline die in de loop der jaren is ontwikkeld. Deze visie is relevant, omdat buiten de architecten bij de drie onderzochte iconen geen intentie was om de gebouwen tot icoon te laten uitgroeien. De hoogbouwvisie richt zich op clustering van hoogbouw in bepaalde gebieden, waaronder Nieuw Centrum en het Beatrixkwartier. De nota is ingezet als planningsmiddel en om ongebreidelde hoogbouwontwikkelingen te voorkomen. Den Haag richt zich op de functie als centraal punt van besluitvorming, waar hoogbouw een rol bij kan spelen. “Hoogbouw wordt daarbij door het gemeentebestuur gezien als instrument om die kenmerkende en contrasterende kwaliteiten verder aan te scherpen waarmee de stad zich wil profileren: als dynamische werkstad, vitale badplaats én als comfortabele woonstad” (Gemeente Den Haag, 2001, p. 3). Hoogbouw wordt gezien als communicatiemiddel en geeft onderscheidend vermogen. In lijn met deze visie kunnen de drie iconen Haagsche Zwaan, Hoftoren en Haagse Toren worden aangedragen. De gemeente richt zich hierbij niet op individuele iconen, maar houdt wel in ogenschouw dat het geheel van hoogbouw kan bijdragen aan het onderscheidend vermogen van de stad als centrum van besluitvorming. (Gemeente Den Haag, 2001)

Nemo Amsterdam

Ill. 26: Nemo Amsterdam (Moleveld, 2015)

Nemo (NewMetropolis) is een technologiemuseum in Amsterdam uit 1997, gebouwd op de ingang van de IJ-tunnel. Het gebouw is kenmerkend door de kopergroene kleur en de uitstekende vorm boven het Oosterdok. De architect van het gebouw is Renzo Piano. De vorm is de gespiegelde ingang van de IJtunnel (NEMO Science Center, 2015). Het doel van de architect was een icoon neer te zetten. Niet per se een groot gebouw, maar wel aanwezig. Aan het project van circa 70 miljoen gulden heeft het Rijk voor 10 miljoen gulden bijgedragen, de gemeente de helft. Vooral met het programma, een grote wetenschappelijk educatieve taak, waren de ambities hoog. Onder andere werkgeversorganisatie VNO was groot voorstander van het museum. (Huisman, 1994) Dat Nemo, vroeger Impuls geheten, naar Amsterdam zou komen was niet zeker. Dat zou ook de bijdrage van de gemeente kunnen verklaren. Andere steden zoals Rotterdam, Utrecht en Enschede

70

waren ook in de race. Amsterdam was echter een van de weinige steden die genoeg toeristen kon ontvangen om de markt een groot deel van de bekostiging op zich te laten nemen. Toenmalig minister Andriessen achtte het belangrijk interesse in techniek op te wekken onder jongeren. (Cobouw, 1994) Hierin komt de ambitie naar voren van zowel Rijk als gemeente: het rijk vooral programmatisch en inhoudelijk, de gemeente om een icoon naar zich toe te trekken dat een toeristenstroom genereert. In 2013 waren er dan ook meer dan een half miljoen toeristen.

5.5 Conclusie Voor dit onderzoek zijn Nederlandse iconen op een systematische manier geselecteerd middels een convergentie van een longlist naar een shortlist. De eerste stap is een enuntiatieve lijst van iconen in de 35 grootste gemeentes in Nederland. Van deze iconen is onderzocht of er grote ontwikkelingen in de directe nabijheid hebben plaatsgevonden in dezelfde periode als het bouwjaar van het icoon, rekening houdend met het anticipatie-effect. Wanneer dit het geval is, zijn deze iconen uitgesloten, omdat het effect niet specifiek tot het icoon herleid kan worden. De laatste stap is de beschikbaarheid van data. De Haagse iconen die op basis van de convergentie van mogelijke casussen onderzocht worden zijn de Haagsche Zwaan, het Strijkijzer en de Hoftoren. In Amsterdam wordt Nemo onderzocht. Voor de Haagse iconen geldt dat er op individueel niveau geen ambitie is geweest om iconen neer te zetten. Daarentegen is er gestuurd op een grootschaliger plan om hoogbouw te coördineren, toe te staan en toe te juichen. Op die manier wordt bijgedragen aan het imago van een wereldse bestuurlijke stad. Voor Amsterdam geldt dat Nemo gezien moet worden als icoon met voor de gemeente als doel toeristen trekken, terwijl het museum voor andere partijen vooral programmatisch interessant is geweest.

71

72

6

73

6. DATA WONINGEN In dit hoofdstuk komen de uitkomsten van de hedonische prijsstudie naar de uitstralingseffecten van de Haagse iconen op woningen in de omgeving aan bod. Alvorens de resultaten uiteen te zetten, wordt eerst uiteengezet welke variabelen in het model zijn opgenomen. Vervolgens wordt een aantal statistische tests uitgevoerd ter controle van het model en het databestand. De resultaten, het iconisch effect, worden tenslotte omschreven, waarna wordt ingegaan op de interpretatie van deze resultaten.

6.1 Dataset & transformaties De data van woningtransacties zijn verkregen via de NVM, de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Het databestand bestaat uit circa 80.000 transacties voor de periode van 1998 tot 2015 in Den Haag. Op deze manier is er een reeks datapunten van vijf jaar voor de bouw van het eerste icoon tot nu. Om te beginnen wordt op basis van de afhankelijke variabele getoetst welk model de voorkeur heeft. Hiertoe wordt zowel een model met als afhankelijke variabele de transactieprijs per vierkante meter, als een model met als afhankelijke variabele de totale transactieprijs gebruikt. In onderstaande tabellen is dit weergeven. Voor deze hedonische prijsstudie wordt gebruik gemaakt van het statistische programma IBM SPSS Statistics. De regressie die wordt uitgevoerd is een meervoudige lineaire regressie, waarbij er meerdere 2

onafhankelijke variabelen in het model worden opgenomen. In een meervoudige lineaire regressie is R de determinatiecoëfficiënt, een maat voor de hoeveelheid variantie die een statistisch model verklaart. De determinatiecoëfficiënt geeft informatie over de mate waarin het model de werkelijkheid benadert, 2

waarbij een R van 1 een perfecte correlatie weergeeft (100%). Op theoretische basis kan vervolgens 2

een uitspraak worden gedaan over causaliteit. Een extra stap is de gecorrigeerde R , die ook rekening houdt met het aantal variabelen dat wordt toegevoegd in een model, waarbij deze coëfficiënt alleen toeneemt wanneer de extra variabelen die in het model worden opgenomen daadwerkelijk meer dan bij toeval het model meer verklaringskracht geven. Zo kan een model met minder variabelen beter zijn, omdat additionele variabelen mogelijk niet voor een beter totaalmodel zouden zorgen. Op die manier is 2

de gecorrigeerde R een manier om een model te vinden een hoge verklarende kracht en zo weinig mogelijk variabelen. (Field, 2013) Allereerst wordt de afhankelijke variabele gekozen. Hierbij is de keuze tussen de totale transactieprijs in euro of de transactieprijs per vierkante meter in euro. Ter illustratie worden in de tabel hieronder de resultaten van twee basismodellen getoond. De determinatiecoëfficiënt van het model met als afhankelijke variabele de totale transactieprijs (model 2) is aanzienlijk hoger dan bij het model met als afhankelijke variabele de transactieprijs per vierkante meter (model 1). Het model verklaart dus een groter deel van de transactieprijs. Dit is ook logisch, aangezien het oppervlak van een woning een groot deel van de prijs van de woning verklaart. Hoe groter de woning, des te duurder deze is. Wanneer de woningprijs per vierkante meter wordt gebruikt als afhankelijke variabele valt dit aspect weg, en is het effect omgekeerd. Hoe groter de woning, des te minder er betaald wordt per vierkante meter. Hoewel het model met als afhankelijke variabele de totale transactieprijs meer verklaart, wordt toch het model met als afhankelijke variabele transactieprijs per vierkante meter gebruikt. Bij dit laatste model speelt de grootte van de woning namelijk relatief een minder grote rol, waardoor andere factoren minder worden weggedrukt. Aangezien het doel van dit model niet alleen een hoge verklaringskracht is, maar vooral het doel is een valide model te ontwerpen waarbij het iconische effect gemeten wordt, heeft model 1 de voorkeur.

Model

74

R

R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

1

,843

,711

,711

,21379

a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

Model

R 2

R Square ,940

Adjusted R Square

,883

Std. Error of the Estimate

,883

,21380

a. Dependent Variable: LN transactieprijs (totaal)

Om het verschil tussen de twee modellen te illustreren is een modelspecificatie uitgevoerd met als afhankelijke variabele de totale transactieprijs, en als onafhankelijke variabelen alleen het oppervlak en dummies voor postcode en transactiejaar. Dit is hieronder te zien. De gecorrigeerde determinatiecoëfficiënt van het model met de totale transactieprijs (model 3) verschilt nauwelijks van die van het complete basismodel. Dat betekent dat alle overige variabelen slechts een kleine bijdrage doen aan het model. Bij model 4 is het verschil met model 1 stukken groter, waardoor alle andere variabelen een grotere bijdrage hebben in het model. Dit is gunstig om een mogelijk iconisch effect te kunnen meten.

Model

R

3

R Square ,909

Adjusted R Square ,827

Std. Error of the Estimate

,827

,26000

a. Dependent Variable: LN transactieprijs (totaal)

Model

R

R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

4

,757a

,573

,572

,26005

a. Dependent Variable: LN transactieprijs per vierkante meter

Een vereenvoudigd overzicht van de in het voorlopige model (model 1) gebruikte variabelen is te vinden in de tabel hierna. Een volledig overzicht is te vinden in appendix 7. De variabelen zijn gekozen op basis van eerdere literatuur en theoretisch verklaard. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 4 en appendix 1 tot en met 4. Dummievariabelen zijn zoals eerder omschreven variabelen met de waarde 0 of 1, waarbij 0 staat voor niet en 1 voor wel. Op die manier kan gecontroleerd worden voor een bepaalde eigenschap, bijvoorbeeld of een transactie wel of niet in een bepaald jaar heeft plaatsgevonden Variabele

Categorieën/eenheid indien continu

Oppervlakte

Vierkante meter (continu)

Gebouwleeftijd

Jaren (continu)

Bouwjaar

Vóór 1906, 1906-1931, 1931-1945, 1945-1960, 1960-1970, 1980-1990, 1990-2000, na 2000

Soort woning

Ander soort woning, stacaravan, eenvoudige woning, woonboot, recreatiewoning, eengezinswoning, grachtenpand, herenhuis, woonboerderij, bungalow, villa, landhuis, landgoed, ander soort appartement, benedenwoning, bovenwoning, maisonnette, portiekflat, galerijflat, verzorgingsflat, beneden/bovenwoning

Parkeermogelijkheid Binnenonderhoud

Geen mogelijkheid, parkeerplaats, carport zonder garage, garage zonder carport, garage met carport, garage voor meer auto's Slecht - uitstekend in 9 categorieën

Buitenonderhoud

Slecht - uitstekend in 9 categorieën

Verwarming

Geen verwarming, gas of kolenkachel, cv-ketel, airco/zonnecollectoren

75

Lagen isolatie

Geen, een, twee, drie, vier, vijf of meer

Afstand icoon Transactiejaar

Continuvariabele voor elk icoon Dummie voor elk transactiejaar

Postcode

Dummie voor elke postcode

De variabelen zijn ingevoerd via de enter-methode. SPSS maakt geen onderscheid in de volgorde van invoeren en voert de variabelen simultaan in. De methode kan worden gebruikt als er goede theoretische grond is om variabelen te gebruiken in een model. Een stapsgewijze invoer wordt door veel statistici als incorrect beschouwd, in tegenstelling tot de enter-methode. Illustratie 27: uitschieters (outliers) in het voorlopige model, met duidelijke fouten in het databestand (eigen ill.).

Uitschieters zijn gevallen die sterk afwijken van de rest van de data, en kunnen van invloed zijn op het model. Om die reden zijn voor de variabelen die zijn meegenomen in het model spreidingsdiagrammen gemaakt om duidelijk afwijkende gevallen uit de regressie te halen. Een voorbeeld is alle transacties waarbij de transactieprijs EUR 0,- is: van deze gevallen is simpelweg geen transactieprijs bekend (missing values), en deze gevallen dienen dan ook te worden verwijderd. Ook gevallen waarbij de transactieprijs onwaarschijnlijk hoog of bijvoorbeeld 999999999 is, zijn weggelaten. Ook hiervoor geldt dat dit een standaardcode voor missende waardes is, of er is een data-invoerfout gemaakt. Tenslotte zijn ook transacties weggelaten waarbij het object geen woonhuis of appartement is, en transacties waarbij het woonoppervlak niet realistisch is (invoerfout). De transactiedata van voor het elimineren van de outliers zijn in een regressiediagram van de vloeroppervlakte met de transactierpijs bij wijze van voorbeeld weergegeven in illustratie 27.

76

6. 2 Specificatie basismodel Eerst dient er een basismodel te worden gespecificeerd. Eerder is omschreven dat een model met als afhankelijke variabele de transactieprijs per vierkante meter wordt gebruikt. Het model (appendix 7) dat zal worden gebruikt is getest op statistische bruikbaarheid en logica. Een aantal variabelen is vervolgens samengevoegd of aangepast, omdat er sprake is van onder andere multicollineariteit. Multicollineariteit houdt in dat verschillende variabelen die in het model zitten met elkaar correleren. Dit betekent dat ze deels dezelfde variantie verklaren in de prijs. Perfecte collineariteit tussen variabelen betekent dat het onmogelijk is om de regressiecoëfficiënt van een van de variabelen te schatten. De variabelen overlappen elkaar, waardoor ze niet van elkaar geïsoleerd kunnen worden en het specifieke effect van één van de variabelen, bijvoorbeeld de invloed van de afstand tot een icoon, niet kan worden vastgesteld. Multicollineariteit kan worden vastgesteld met tolerantie en de variantie inflatiefactor (VIF), waarbij een VIF van meer dan 10 en een tolerantie van minder dan 0,1 wijzen op multicollineariteit. (Field, 2013) Transformatie voorlopige model tot basismodel Het voorlopige model is overgespecificeerd (appendix 7) te zien aan het feit dat er veel multicollineariteit optreedt. Het aantal variabelen is daarom teruggebracht. Allereerst wordt er gekeken naar de coëfficiënten en multicollineariteit van de vloeroppervlakte. In het model is de invloed van de vloeroppervlakte negatief, wat aangeeft dat een grotere vloeroppervlakte zorgt voor een lagere transactieprijs per vierkante meter. Dit is logisch, zoals in hoofdstuk 4 omschreven. Er is geen reden tot zorg over multicollineariteit, gezien de VIF-waardes ruim binnen de acceptabele grenswaardes liggen (VIF<10 en tolerantie >0,1). Voor het voorlopige model wordt verwezen naar appendix 7. Hierna volgt een uitleg van de stappen die zijn genomen om het voorlopige model te transformeren in een correct basismodel voor dit onderzoek. De bouwjaren zijn als dummievariabelen in categorieën opgenomen. De categorie gebouwen van voor 1500 is samengenomen met de categorie van 1500 tot 1905 door zelf bouwjaarcategorieën te coderen. Deze categorie is als referentiecategorie genomen. In de appendix is te zien dat een bouwjaar van na 2000 ten opzichte van de referentiecategorie een verhoogde prijs oplevert. Dat bouwjaren van begin 1900 een verlaagde prijs opleveren, kan verklaard worden door de aanwezigheid van monumenten in de referentiecategorie. Omdat het model echter al een hoge determinatiecoëfficiënt heeft, wordt deze variabele niet ook nog meegenomen. Bouwjaar

Vóór 1906, 1906-1931, 1931-1945, 1945-1960, 1960-1970, 1980-1990, 1990-2000, na 2000

De transactiejaardummies worden in stand gehouden voor het definitieve basismodel, en worden gebruikt om, zoals in hoofdstuk 4 omschreven, voor marktomstandigheden te controleren. Het model controleert behoorlijk goed voor de economische trend, zoals te zien in illustratie 28.

Ill. 28 – Vergelijking Economische Trend (CBS, 2015) (NVM, 2015) (eigen ill.)

77

De volgende categorie variabelen is postcodedummies. Deze controleren voor locatie-effecten zoals in hoofdstuk 4 is omschreven. De postcodedummies worden niet aangepast. De volgende groep variabelen is het soort woning. Omdat veel soorten woningen een te kleine groep representeren, worden de woningcategorieën heringedeeld. Er is voor gekozen om een nieuwe categorie luxewoningen te maken, waarin grachtenpanden, herenhuizen, bungalows, villa’s, landhuizen en landgoederen vallen. Dit is gedaan op basis van de grootte en de richting van de coëfficiënt: ze zijn allemaal flink prijsverhogend ten opzichte van de referentiecategorie. Daarnaast is er een categorie overige woningen gemaakt, waarin woonboten, eenvoudige woningen, recreatiewoningen, ander soort appartement en verzorgingsflats vallen. De categorie beneden-bovenwoningen is samengebracht met de categorie benedenwoning omdat deze vrijwel hetzelfde prijseffect geeft. De referentiecategorie is eengezinswoningen geworden, omdat dit een grote en makkelijk te interpreteren referentiecategorie is. De verklaringskracht van het model is na deze aanpassing nauwelijks veranderd, het aantal variabelen in de categorie soort woningen is echter wel met 13 gedaald van 21 tot 8. Ten opzichte van eengezinswoningen leveren de luxewoningen volgens verwachting een flinke prijsopslag op, terwijl appartementen een stuk minder waard zijn. Soort woning

Andere woning, eengezinswoning, Luxe woningen, benedenwoning, bovenwoning, maisonnette, portiekflat, galerijflat.

De parkeerplaatsvariabelen zijn dummies met als referentiecategorie geen parkeermogelijkheid. Het effect van een parkeerplaats verschilt volgens verwachting significant van het niet aanwezig zijn van een parkeerplaats. Het verschil tussen de combinaties van garages en carports is echter klein. Om die reden worden deze variabelen samengenomen, waardoor deze categorie van 6 naar 3 variabelen gaat. De determinatiecoëfficiënt blijft hiermee gelijk. Parkeermogelijkheid

Geen mogelijkheid, parkeerplaats, carport zonder garage, garage zonder carport, garage met carport, garage voor meer auto's

De volgende stap is de ligging van de tuin. De referentiecategorie is geen tuin, en de andere 8 categorieën zijn de windrichtingen, oftewel de ligging van de tuin. Een aantal categorieën is te klein (minder dan 5% van het totaal aantal transacties), waardoor tuinligging anders wordt gecategoriseerd. Aan de coëfficiënten valt op dat het effect van de noordoosttuin, oosttuin, westtuin en noordwesttuin nagenoeg gelijk is, dus deze wordt in 1 variabele getransformeerd. Bovendien hebben alle tuinen volgens verwachting op het zuiden, zuidwesten of zuidoosten een vergelijkbare invloed op de prijs. De noordtuin heeft een minder grote positieve invloed op de prijs ten opzichte van de referentiecategorie dan de zuidelijk georiënteerde tuinen. Er blijven zo in plaats van 8 variabelen slechts 3 variabelen naast de referentiecategorie over. De determinatiecoëfficiënt van het model wijzigt door deze aanpassing niet. Tuinoriëntatie

Geen tuin, Noordtuin, zuidtuin, oost/westtuin

De volgende categorie is het binnenonderhoud. Uit de VIF-waardes en toleranties is op te maken dat deze aangepast dienen te worden (multicollineariteit). Bovendien kent een aantal categorieën onderhoud te weinig transacties. Het aantal variabelen wordt daarom teruggebracht van 9 (oplopend van slecht tot uitstekend) naar 3: slecht, redelijk en goed, waarbij slecht de referentiecategorie is. Dit verlaagt de determinatiecoëfficiënt van net iets boven 0,7 naar net iets onder 0,7. Omdat binnen- en buitenonderhoud met elkaar correleren, wordt buitenonderhoud weggelaten uit het model. Hiermee geldt de nieuwe variabele als een maat voor het gehele onderhoud van de woning in dit model. Omdat alle dummievariabelen voor buitenonderhoud verdwijnen, worden nog eens 8 minder variabelen in het model opgenomen (9 minus een referentievariabele). De nieuwe waardes zijn volgens verwachting, waarbij goed onderhoud voor de hoogste prijsopslag zorgt, gevolgd door redelijk onderhoud. Binnenonderhoud

78

Slecht, redelijk, goed

De volgende categorie is verwarming. Omdat er te weinig transacties voor de categorie airco zijn, wordt deze samengevoegd met cv-ketel. De coëfficiënten van beide categorieën komen goed overeen. De determinatiecoëfficiënt van het model verandert hierdoor niet. De aanwezigheid van een cv-ketel zorgt voor een hogere prijs ten opzichte van woningen waarbij deze niet aanwezig is. Verwarming

Geen verwarming, gas of kolenkachel, cv-ketel en airco/zonnecollectoren

Uit de isolatievariabelen valt op te maken dat de woningcategorieën met 2, 3 of 4 soorten isolatie te weinig transacties bevatten. Op basis van de coëfficiënten worden ze herverdeeld door ze in een variabele te vatten met de categorie volledig geïsoleerd. De nieuwe categorieën worden geen, slechte of goede isolatie. De referentiecategorie is geen isolatie. De determinatie blijft hiermee circa 70%, terwijl er 3 variabelen zijn geëlimineerd. Goede isolatie resulteert in het model in de hoogste prijsopslag. Isolatie

Geen isolatie, slecht geïsoleerd, goed geïsoleerd

De laatste variabele die wordt weggehaald is de leeftijd, omdat deze een lage tolerantie en hoge VIFfactor heeft, wat een indicatie is van multicollineariteit. Bovendien draagt de variabele slechts zeer gering (0,001) bij aan het model. Een samenvatting van de transformaties is in de tabel hieronder te vinden. De multicollineariteit is nu tot een minimum beperkt, het model is niet meer overgespecificeerd en de gecorrigeerde determinatiecoëfficiënt is nagenoeg gelijk gebleven. De transactiejaardummies en locatiedummies blijven nodig om te corrigeren voor locatie- en marktomstandigheden. Deze niet meegeteld is het model geslonken met 40 variabelen van 67 naar 27. Het volledige basismodel is te vinden in appendix 8.

R

R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

Aantal variabelenb

Oud

,843

,711

,711

,21379

67

Nieuw

,831

,691

,691

,22110

27

Model

b

: zonder postcodedummies en jaardummies

79

Beschrijvende statistiek De beschrijvende statistiek geeft inzicht in de kengetallen van de variabelen. Dit is weergegeven in onderstaande tabel. Er zijn circa 78.000 transacties in deze dataset. De gemiddelde grootte van een woning is circa 108 vierkante meter, de gemiddelde transactieprijs is circa EUR 208.000,-, de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter is circa EUR 1800,- en de leeftijd van de woningen is gemiddeld 61 jaar. Descriptive Statistics Oppervlakte Transactieprijs Transactieprijs per m2 Leeftijd Valid N (listwise)

N

Minimum

Maximum

Mean

Std. Deviation

78497 78497 78497 78497 78497

40 109 1,37 1

535 4537802 460504 434

108,46 208124,92 1812,8291 61,28

49,777 168124,340 790,74785 33,105

Ill. 29 (links) – Bouwperiodes uit SPSS (eigen ill.) Ill. 30 (rechts) – Een histogram van de transactieprijs uit SPSS, die normaal verdeeld is op een logaritmische schaal (eigen ill.)

6.3 Iconisch model Nu het basismodel gespecificeerd is, kan het iconische effect gemodelleerd worden. Hiertoe wordt zowel de afstand tot de locatie van het icoon als een dummievariabele die corrigeert voor de bouwjaar van het icoon meegenomen. Zoals in hoofdstuk 4 is omschreven, is slechts het effect van de afstand tot het icoon namelijk geen goede weergave van het iconisch effect wanneer niet wordt gecorrigeerd voor de periode dat het icoon er nog niet stond. Het iconische effect is dus een interactie-effect tussen de afstand tot een icoon en het bouwjaar van het icoon. Zo wordt er gecorrigeerd voor de eventuele aanwezigheid van een centrumlocatie.

80

a

Coefficients Unstandardized Coefficients B Std. Error 7,362 -,156 -,067 -,049

Model 1 (lineair) 1 (Constant) LN vloeroppervlakte Bouwjaar_1906_1931 Bouwjaar_1931_1945

Standardized Coefficients Beta ,061 ,003 ,004 ,004

t

Sig.

-,148 -,078 -,048

119,792 -47,147 -17,562 -11,428

,000 ,000 ,000 ,000

Bouwjaar_1945_1960 Bouwjaar_1960_1970 Bouwjaar_1970_1980 Bouwjaar_1980_1990 Bouwjaar_1990_2000 Bouwjaar_Na_2000 Postcodedummies Transactiejaardummies Anderewoning Luxewoning Benedenwoning Bovenwoning

-,038 -,079 -,103 ,007 ,034 ,078

,005 ,006 ,005 ,006 ,005 ,007

-,031 -,053 -,058 ,004 ,021 ,047

-8,200 -13,956 -19,024 1,246 6,245 11,742

,000 ,000 ,000 ,213 ,000 ,000

-,141 ,130 -,016 -,137

,008 ,004 ,004 ,004

-,037 ,101 -,015 -,147

-17,036 32,566 -4,361 -32,942

,000 ,000 ,000 ,000

Maisonnette Portiekflat Galerijflat Parkeerplaats Carportenofgarage Noordtuin Oostenwesttuin Zuidtuin redelijkonderhbinnen goedonderhbinnen gasofkolenkachel cvketelenoverig

-,127 -,153 -,133 ,095 ,161 ,029 ,054 ,078 ,115 ,249 -,048 ,048

,005 ,004 ,005 ,004 ,003 ,009 ,003 ,003 ,011 ,011 ,004 ,004

-,064 -,167 -,088 ,052 ,114 ,007 ,049 ,076 ,115 ,251 -,037 ,043

-24,532 -36,145 -25,579 24,070 50,120 3,355 16,517 25,447 10,029 21,813 -11,007 12,578

,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,001 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000

Isolatiegoed Isolatieslecht AfstandHaagscheZwaanKM AfstandStrijkijzerKM AfstandHoftorenKM IconischHaagscheZwaan IconischStrijkijzer IconischHoftoren a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

,068 ,018 ,016 ,364 -,329 ,000 -,010 -,011

,003 ,002 ,013 ,012 ,009 ,001 ,001 ,001

,058 ,022 ,071 1,404 -1,348 ,001 -,053 -,060

20,061 9,677 1,239 29,211 -36,767 ,157 -7,004 -8,511

,000 ,000 ,215 ,000 ,000 ,875 ,000 ,000

Er worden twee modellen getest. Model 1 (zie tabel hierboven) neemt de afstand tot het icoon op in kilometers, zonder deze te transformeren. Dit model is in appendix 9 te vinden. Hiervoor geldt dat het iconisch effect van de Haagsche Zwaan tot op 3 cijfers achter de komma 0 is en bovendien zeer insignificant. Daarentegen zijn het Strijkijzer en de Hoftoren hoog significant en kennen een negatieve relatie van circa 0,01. Een negatief effect houdt in dat bij vergroting van de afstand, de prijs omlaag gaat. Model 2 (tabel volgende pagina)neemt de afstand tot het icoon logaritmisch getransformeerd op. Dit model is in appendix 10 te vinden. De uitkomsten blijven grotendeels gelijk: het iconisch effect van de Haagsche Zwaan is praktisch 0 en niet significant, terwijl de Hoftoren en het Strijkijzer een negatieve relatie kennen die zeer significant is. Ook hier betekent de negatieve relatie dat de prijs daalt bij toename van de afstand. In onderstaande tabel is te zien dat de determinatiecoëfficiënt van beide alternatieve modellen iets stijgt door het iconisch effect op te nemen.

R Basismodel Iconisch model 1 (log/lineair) Iconisch model 2 (log/log)

,831 ,837 ,833

Model Summary R Square Adjusted R Square ,691 ,691 ,700 ,700 ,695 ,694

Std. Error of the Estimate ,22110 ,21793 ,21984

81

Coefficients

a

Standardized Coefficients

Unstandardized Coefficients Model 1

B

Std. Error

Beta

t

Sig.

(Constant)

7,656

,204

37,606

,000

LN vloeroppervlakte

-,294

,031

-,222

-9,386

,000

Bouwjaar_1906_1930

-,133

,043

-,069

-3,104

,002

Bouwjaar_1931_1944

-,084

,097

-,017

-,860

,390

Bouwjaar_1945_1959

-,195

,198

-,021

-,983

,326

Bouwjaar_1960_1970

-,301

,231

-,027

-1,303

,193

Bouwjaar_1971_1980

,138

,100

,027

1,380

,168

Bouwjaar_1981_1990

,028

,108

,005

,258

,797

Bouwjaar_1991_2000

-,037

,079

-,022

-,468

,640

Bouwjaar_Na_2001

-,059

,312

-,004

-,191

,849

Anderewoning

,017

,048

,009

,342

,733

Luxewoning

,142

,034

,110

4,156

,000

Parkeerplaats

,058

,092

,013

,632

,528

Carportenofgarage

,038

,042

,023

,889

,374

-,009

,051

-,004

-,181

,856

Oostenwesttuin

,051

,033

,033

1,552

,121

Zuidtuin

,053

,027

,042

1,943

,052

redelijkonderhbinnen

,217

,113

,164

1,915

,056

goedonderhbinnen

,366

,114

,281

3,207

,001

gasofkolenkachel

,019

,049

,011

,381

,703

cvketelenoverig

,099

,041

,074

2,428

,015

Isolatiegoed

,037

,044

,024

,839

,401

Isolatieslecht

,051

,027

,039

1,871

,062

-,028

,062

-,032

-,451

,652

,007

,060

,008

,114

,909

Postcodedummies Transactiejaardummies

Noordtuin

LN AfstandNemoKM LnIconischNemo a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

6.4 Statistische tests De generaliseerbaarheid van een model zegt iets over de mogelijkheid om uitspraken te doen over resultaten zonder dat deze alleen gelden voor de specifieke steekproef, oftewel over de bruikbaarheid van het model. Hiervoor moet aan bepaalde onderliggende assumpties voldaan worden, zoals lineariteit, onafhankelijke residuen, homoscedasticiteit, normaal verdeelde residuen en multicollineariteit. Deze worden hierna uitgelicht. Multicollineariteit is in de paragraaf hierboven zoveel mogelijk uitgesloten. Wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan is het mogelijk om te generaliseren uit het model, hoewel het ook dan nog mogelijk is dat het model van de steekproef niet gelijk is aan de hele populatie. Statistisch gezien is die kans in dat geval echter klein. Lineariteit Er moet voldaan worden aan de assumptie van lineariteit tussen continuvariabelen en de afhankelijke variabele. Dit betekent dat er een lineair verband tussen de twee moet zijn, wat zich uit in een rechte lijn in een spreidingsgrafiek. Uit onderstaande spreidingsgrafieken (illustratie 31) is te zien dat de verbanden goed lineair beschreven kunnen worden.

82

Ill. 31 – Regressiediagrammen uit SPSS van een lineaire verdeling tussen de continuvariabelen en de afhankelijke variabele (eigen ill.)

Onafhankelijke residuen De residuen dienen onafhankelijk te zijn omdat de betrouwbaarheidsintervallen en significantietesten anders ongeldig zijn. De residuele autocorrelatie dient binnen het 95% betrouwbaarheidsinterval rond 0 te vallen. Dit wordt getoetst middels de Durbin-Watson test. Een conservatieve vuistregel is dat deze waarde tussen 1 en 3 dient te liggen. Voor het huidige model is de Durbin-Watson waarde 1,575, waardoor aan de assumptie van onafhankelijke residuen wordt voldaan. Voor iconisch model 1 is deze waarde 1,545 en voor iconisch model 2 1,536(Field, 2013) Assumptie van homoscedasticiteit Homoscedasticiteit is de constante variatie van de residuen. Er moet aan de voorwaarde van homoscedasticiteit worden voldaan, omdat het schenden van deze aanname ervoor zorgt dat de betrouwbaarheidsintervallen en significantietesten niet meer geldig zijn. De spreiding van de residuen moet gelijk zijn voor alle waarden. Dit is mogelijk door een spreidingsdiagram te maken van de afhankelijke variabele tegenover de residuen, waarbij de waardes rondom 0 dienen te liggen (Field, 2013; Tauw, 2014). In het diagram (illustratie 32) is te zien dat dit voor vrijwel alle transacties het geval is, hoewel er enkele uitschieters bij zitten. Op een grootte van bijna 80.000 transacties zijn deze circa 20 uitschieters echter verwaarloosbaar. De tabellen tonen voor de drie modellen een vergelijkbaar resultaat.

83

Ill. 32 – Een gelijke spreiding van de residuen van het basismodel uit SPSS (eigen ill.) Residuals Statistics basismodel Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual

Minimum

Maximum

Mean

Std. Deviation

N

10,2340 -6,94747 -3,062 -32,720

14,5562 4,36769 4,292 20,570

12,0336 ,00000 ,000 ,000

,58775 ,21213 1,000 ,999

78497 78497 78497 78497

Residuals Statistics iconisch model 1 Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual

Minimum

Maximum

Mean

Std. Deviation

N

6,1569 -6,96365 -3,821 -31,954

8,5820 4,36259 3,470 20,019

7,4278 ,00000 ,000 ,000

,33259 ,21778 1,000 ,999

78497 78497 78497 78497

Maximum 8,5552 4,38147 3,403 19,930

Mean 7,4278 ,00000 ,000 ,000

Std. Deviation ,33133 ,21969 1,000 ,999

N 78497 78497 78497 78497

Residuals Statistics iconisch model 2

Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual

Minimum 6,1534 -6,94784 -3,846 -31,604

Assumptie van normaliteit Er wordt vaak gesteld dat een normale distributie van de verklarende variabelen nodig is voor een statistich correct model. Dit is echter incorrect: Alleen de residuen dienen echter normaal verdeeld te zijn rond 0, wat bij een model gecontroleerd moet worden. De assumptie betekent dat het verschil tussen het model en de geobserveerde data zo klein mogelijk is. Met een histogram kan dit eenvoudig zichtbaar gemaakt worden. (Field, 2013). In illustratie 33 is te zien dat de data een normale verdeling goed benaderen. Dit geldt voor alle drie de modellen.

84

Ill. 33 – een histogram uit SPSS met een normale verdeling van de residuen van het basismodel. De residuen van de iconische modellen hebben een gelijksoortige normale verdeling (eigen ill.)

Conclusie statistische tests Er kan worden gesteld dat het model goed te generaliseren is, afgaande op de hierboven beschreven statistische tests van lineariteit, onafhankelijke residuen, homoscedasticiteit, normaal verdeelde residuen en multicollineariteit. Het model heeft een hoge determinatiecoëfficiënt en er is een groot aantal transacties beschikbaar. In de volgende paragraaf wordt het basismodel dat te vinden is in appendix 8 vergeleken met een model waarin het iconisch effect wordt meegenomen.

6.5 Resultaten Iconisch model 2 geeft een coëfficiënt van -0,025 voor het Strijkijzer en -0,026 voor de Hoftoren. Voor dit model geldt dat beide variabelen logaritmisch zijn getransformeerd en dus kan een effect worden geïnterpreteerd als een prijselasticiteit: de procentuele verandering van de transactieprijs als gevolg van een procentuele verandering van de afstand tot het icoon. Het effect van de afstand na het opleverjaar is significant. De interactievariabele is opgenomen als vergelijking ten opzichte van voor het opleverjaar. Ten opzichte van de situatie voordat het icoon er stond, is er dus een prijspremie waar te nemen en het effect is -0,025 bij het Strijkijzer. Dit betekent dat voor de periode nadat het Strijkijzer er staat, er een prijspremie van de vierkante meterprijs van een woning is te observeren van 0,025% bij een afname van de afstand tot het Strijkijzer met 1%. Er is dus een prijspremie van 0,025% voor een woning die een 1% kleinere afstand tot het icoon heeft. In illustratie 34 en 35 is dit effect voor het Strijkijzer en de Hoftoren inzichtelijk gemaakt. Er is een klein, maar significant iconisch effect waar te nemen. Voor het Strijkijzer geldt dat voor de bouw van het icoon er voor de locatie een prijsafslag was: woningen waren meer waard naarmate de afstand tot de locatie groter was. Sinds de bouw van het Strijkijzer is dit effect echter verminderd. Voor de Hoftoren geldt dat er al een prijsopslag voor de locatie was voordat de Hoftoren er kwam. De Hoftoren heeft dit effect versterkt. De iconen het Strijkijzer en de Hoftoren hebben dus een zeer klein, maar significant uitstralingseffect op de vastgoedwaardes in de omliggende omgeving.

85

ill. 34 – Iconisch effect (log/logmodel) van het Strijkijzer op de vastgoedwaarde van een referentiewoning (ceteris paribus). De grafiek toont het verschil tussen voor de bouw van het Strijkijzer en erna. Het iconische effect heeft het negatieve locatie-effect grotendeels opgeheven (eigen ill.).

ill. 35 – Iconisch effect (log/logmodel) van de Hoftorenop de vastgoedwaarde van een referentiewoning (ceteris paribus). De grafiek toont het verschil tussen voor de bouw van het Strijkijzer en erna. Het iconische effect heeft het positieve locatie-effect versterkt (eigen ill.).

Model 1 beschrijft een log-lineaire relatie. De afstand tot het icoon is niet getransformeerd, de afhankelijke variabele wel (logaritmisch, zoals in alle modellen). Het Strijkijzer kent in dit model een effect van -0,01, de Hoftoren een effect van -0,011. Omdat hierbij de afstand niet logaritmisch is getransformeerd, is de interpretatie anders dan bij model 2. Voor het Strijkijzer resulteert een met 1 eenheid toenemende afstand in een met 0,01 eenheid dalende prijs. Dit betekent dat een vergroting van de afstand met een kilometer zorgt voor een prijsverlaging met 1%. In onderstaande illustraties is dit weergegeven, met het effect van model 1 erbij. Beide modellen zijn statistisch zeer significant, verhogen de verklaring van het basismodel en zijn zeer vergelijkbaar met elkaar. In illustratie 36 en 37 is dit, net als voor het andere model, grafisch weergegeven.

86

ill. 36 – Iconisch effect (log/lineaire model) van het Strijkijzer op de vastgoedwaarde van een referentiewoning (ceteris paribus). De grafiek toont het verschil tussen voor de bouw van het Strijkijzer en erna. Het iconische effect heeft het negatieve locatie-effect voor een klein deel opgeheven (eigen ill.).

ill. 37 – Iconisch effect (log/lineaire model) van het Strijkijzer op de vastgoedwaarde van een referentiewoning (ceteris paribus). De grafiek toont het verschil tussen voor de bouw van het Strijkijzer en erna. Het iconische effect heeft het positieve locatie-effect enigszins versterkt (eigen ill.).

6.6 Distance decay Om het afstandseffect op een andere manier te verklaren, is een model getest met een distance decayfunctie. Met de distance decayfunctie wordt ervanuit gegaan dat op bepaalde grenswaardes het iconisch effect niet meer aanwezig is, waarbij de afstandsrelatie exponentieel is. Hiervoor wordt een weging in het model geïntroduceerd (illustratie 38). Uit de illustratie is op te maken dat het model van de donkerrode lijn het effect tot circa 750 meter doorrekent, terwijl het model van de lichte lijn bij een afstand van circa 250 meter nauwelijks meer een effect meeweegt.

87

Ill. 38 - Distance Decay (eigen ill.)

Voor de drie iconen in Den Haag zijn meerdere modelspecificaties getest met een afstandsgrens van 250m, 500m, 750m en 1000m. De aanname is dat het effect relatief kort reikt, en na een bepaalde afstand geen prijsverandering meer teweegbrengt. In illustratie 39 is dit schematisch weergegeven. Deze modelspecificaties worden vergeleken met het basismodel en het oorspronkelijke iconische model. In de tabel hieronder is hiervan een overzicht te vinden.

Ill. 39 – Afstandsgrenzen iconisch effect (eigen ill.) Model Summary Adjusted R Coëfficiënt decay locatie Square model Basismodel

Coëfficiënt interactie-effect icoon

Sign.

2,689 -,666 2,909

,007 ,000 ,061

-1,021 -0,061 -2,760

,660 ,860 ,008

,895 -,480 ,997

,000 ,000 ,009

-,188 -,017 -,669

,561 ,876 ,073

,691

Iconisch model (log/lineair)

1 ,700

Iconisch (log/log)

2 ,694

model

Decay 250m Strijkijzer Haagsche Zwaan Hoftoren

,691

Decay 500m Strijkijzer Haagsche Zwaan Hoftoren

,692

88

Sign.

Decay 750m Strijkijzer Haagsche Zwaan Hoftoren

,692

Decay 1000m Strijkijzer Haagsche Zwaan Hoftoren

,692

,503 -,412 ,739

,000 ,000 ,000

-,034 ,008 -,354

,825 ,918 ,080

,357 -,393 ,687

,000 ,000 ,000

,020 ,035 -,245

,840 ,584 ,081

Hieruit blijkt dat de modellen niet of nauwelijks afwijken van het basismodel zonder iconische variabelen. Bovendien zijn in deze decaymodellen over het algemeen de iconische variabelen niet significant. Dit betekent dat deze modellen worden verworpen. De twee oorspronkelijke modellen, waarbij er dus geen duidelijke grens is tot waar het iconisch effect reikt, geven een betere verklaring. 6.7 Data woningen Amsterdam

Om de uitkomsten van Den Haag in perspectief te plaatsen, is ervoor gekozen nog een iconen te onderzoeken, namelijk Nemo in Amsterdam. De methode en de modellen die voor dit icoon zijn gebruikt, zijn exact gelijk aan die voor Den Haag. Het enige verschil is dat de modellen zijn aangepast aan de specifieke situatie. Zo zijn onder andere de transactiejaardummies en de postcodedummies aangepast. Dataset & beschrijvende statistiek De data van woningtransacties zijn verkregen via de NVM, de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Het databestand bestaat uit 832 transacties voor de periode van 1992 tot 2002 in een straal van 1,5 kilometer rondom Nemo in Amsterdam. Op deze manier is er een reeks datapunten van vijf jaar voor de bouw van het icoon tot vijf jaar erna. De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter is circa EUR 2350,-. De transactieprijs per object in deze dataset is circa EUR 390.000,- en de oppervlakte 170 vierkante meter. Descriptive Statistics N

Minimum

Maximum

Mean

Std. Deviation

Transactieprijs per m2 Transactieprijs

832

3,90

10840,31

2332,0583

1116,30191

832

908

1747054

389539,42

254860,562

Oppervlakte Valid N (listwise)

832 832

35

400

170,03

71,795

Variance 1246129,955 64953906177,87 3 5154,592

89

Statistische tests De generaliseerbaarheid van een model zegt iets over de mogelijkheid om uitspraken te doen over resultaten zonder dat deze alleen gelden voor de specifieke steekproef, oftewel over de bruikbaarheid van het model. Hiervoor moet aan bepaalde onderliggende assumpties voldaan worden, zoals lineariteit, onafhankelijke residuen, homoscedasticiteit, normaal verdeelde residuen en multicollineariteit. Deze worden hierna uitgelicht. Multicollineariteit is in de paragraaf hierboven zoveel mogelijk uitgesloten. Wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan is het mogelijk om te generaliseren uit het model, hoewel het ook dan nog mogelijk is dat het model van de steekproef niet gelijk is aan de hele populatie. Statistisch gezien is die kans in dat geval echter klein. Lineariteit Er moet voldaan worden aan de assumptie van lineariteit tussen continuvariabelen en de afhankelijke variabele. Dit betekent dat er een lineair verband tussen de twee moet zijn, wat zich uit in een rechte lijn in een spreidingsgrafiek. Uit onderstaande spreidingsgrafiek (illustratie 40) is te zien dat het verband goed lineair beschreven kan worden.

Ill. 40 – Regressiediagram uit SPSS van een lineaire verdeling tussen de continuvariabelen en de afhankelijke variabele (eigen ill.)

Onafhankelijke residuen De residuen dienen onafhankelijk te zijn omdat de betrouwbaarheidsintervallen en significantietesten anders ongeldig zijn. De residuele autocorrelatie dient binnen het 95% betrouwbaarheidsinterval rond 0 te vallen. Dit wordt getoetst middels de Durbin-Watson test. Een conservatieve vuistregel is dat deze waarde tussen 1 en 3 dient te liggen. Voor het basismodel is de Durbin-Watson waarde 1,713, waardoor aan de assumptie van onafhankelijke residuen wordt voldaan. Voor iconisch model 1 en 2 is deze waarde beide 1,708. (Field, 2013) Assumptie van homoscedasticiteit Homoscedasticiteit is de constante variatie van de residuen. Er moet aan de voorwaarde van homoscedasticiteit worden voldaan, omdat het schenden van deze aanname ervoor zorgt dat de betrouwbaarheidsintervallen en significantietesten niet meer geldig zijn. De spreiding van de residuen moet gelijk zijn voor alle waarden. Dit is mogelijk door een spreidingsdiagram te maken van de afhankelijke variabele tegenover de residuen, waarbij de waardes rondom 0 dienen te liggen (Field, 2013; Tauw, 2014). In het diagram (illustratie 41) is te zien dat dit inderdaad het geval is. De tabellen tonen voor de drie modellen een vergelijkbaar resultaat.

90

Ill. 41 – Een gelijke spreiding van de residuen van iconisch model 2 uit SPSS (eigen ill.) Residuals Statisticsa Minimum Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual

Maximum

6,1746 -5,16359 -3,105 -17,000

Mean

8,5840 1,20858 2,043 3,979

7,6278 ,00000 ,000 ,000

Std. Deviation

N

,46799 ,29596 1,000 ,974

832 832 832 832

a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

Residuals Statisticsa Minimum Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual

Maximum

6,1758 -5,15935 -3,102 -16,990

Mean

8,5835 1,21607 2,041 4,005

7,6278 ,00000 ,000 ,000

Std. Deviation

N

,46815 ,29570 1,000 ,974

832 832 832 832

a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

Residuals Statisticsa Minimum Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual

Maximum

6,1735 -5,15734 -3,107 -16,969

8,5864 1,22285 2,048 4,023

Mean 7,6278 ,00000 ,000 ,000

Std. Deviation ,46810 ,29578 1,000 ,973

N 832 832 832 832

a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

Assumptie van normaliteit Er wordt vaak gesteld dat een normale distributie van de verklarende variabelen nodig is voor een Residuals Statisticsa statistisch correct model. Dit is echter incorrect: Alleen de residuen dienen echter normaal verdeeld te zijn rond 0, wat bij een model gecontroleerd moet worden. De assumptie betekent dat het verschil tussen het model en de geobserveerde data zo klein mogelijk is. Met een histogram kan dit eenvoudig zichtbaar gemaakt worden. (Field, 2013). In illustratie 42 is te zien dat de data een normale verdeling Minimum goed benaderen. Dit geldt voor alle drie de modellen.

Maximum Mean Std. Deviation N

Predicted Value

6,1735 91 8,5864 7,6278

Ill. 42 – een histogram uit SPSS met een normale verdeling van de residuen van het basismodel (rechts) (eigen ill.)

Conclusie statistische test Er kan worden gesteld dat de drie modellen goed te generaliseren is, afgaande op de hierboven beschreven statistische tests van lineariteit, onafhankelijke residuen, homoscedasticiteit, normaal verdeelde residuen en multicollineariteit. Resultaten In onderstaand overzicht is de verklaringskracht van de modellen inzichtelijk gemaakt. R Basismodel Iconisch model 1 (log/lineair) Iconisch model 2 (log/log)

,845 ,845 ,845

Model Summary R Square Adjusted R Square ,714 ,699 ,715 ,699 ,715 ,699

Std. Error of the Estimate ,30374 ,30366 ,30393

Een volledig overzicht van het basismodel en de twee iconische modellen is te vinden in appendix 11. De coëfficiënten inclusief significantie van de iconische variabele zijn hieronder weergegeven.

Iconisch model 1 (log/lineair) Iconisch model 2 (log/log)

Centrumvariabele Interactievariabele icoon Centrumvariabele Interactievariabele icoon

Coëfficiënt -3,260 ,000 -,028 ,007

Sign. ,412 ,242 ,652 ,909

Uit de resultaten van Nemo is te concluderen dat het toevoegen van de iconische variabele geen noemenswaardige verbetering is van het basismodel. Daarnaast zijn de variabelen niet significant. Wanneer de resultaten uit Amsterdam met die uit Den Haag worden vergeleken, kan worden gesteld dat Nemo net zoals de Haagsche Zwaan geen significant effect genereert.

6.8 Interpretatie en conclusie Het woningmodel van Den Haag heeft een goede determinatiecoëfficiënt, terwijl een minimum aan variabelen is toegepast. Het toevoegen van een iconisch effect resulteert niet in een eenduidige conclusie. De Haagsche Zwaan geeft geen significant iconisch effect, de Hoftoren en het Strijkijzer wel. Er is een significant maar klein uitstralingseffect te vinden. Het log-lineaire model vergroot de verklaring van het basismodel iets meer dan het log-logmodel. Een met de afstand afnemend iconisch effect is echter theoretisch ook goed verklaarbaar (hoofdstuk 4). Bovendien is het verschil tussen beide modellen minimaal. Daarnaast is middels een distance decayfunctie getest of er een model gevonden kan worden waarin het iconisch effect slechts tot een bepaalde afstand reikt. De verschillende modelspecificaties gaan uit

92

van afstanden van 250m, 500m, 750m en 1000m. Deze geven geen hogere verklaringskracht dan het basismodel, en daarom wordt deze specificatie verworpen. Naast de iconen in Den Haag is ook Nemo onderzocht, op dezelfde manier als de iconen in Den Haag. Hiervoor is gebleken dat, net als bij de Haagsche Zwaan, er geen significant iconische effect kan worden gevonden. Hierbij moet worden opgemerkt dat er relatief weinig woningen dicht in de buurt stonden. Opvallend is dat de locatie een centrumlocatie is, wat kan worden verklaard doordat Nemo dicht naast het historische centrum van Amsterdam (grachtengordel) ligt. Voor het feit dat de resultaten niet uniform zijn, zijn drie mogelijke hoofdoorzaken aan te wijzen. Een van de mogelijke oorzaken is dat het model niet correct is. De aanname is dan dat er voor alle drie de iconen een effect zou zijn. Het is mogelijk dat een model dat op een andere manier is gespecificeerd, een consistenter effect vindt. Een tweede mogelijke oorzaak sluit hierbij aan. Het model is niet correct, en de aanname is dat er eigenlijk geen noemenswaardig uitstralingseffect van iconen op vastgoedwaardes in de omliggende omgeving te detecteren zou moeten zijn. Het effect dat hier gevonden is, komt dan door een verkeerde modelspecificatie. Om beide mogelijke oorzaken op voorhand zoveel mogelijk uit te sluiten, is eerst het basismodel zonder iconische effect gespecificeerd en daarna pas de iconische variabele toegevoegd. Of er wel of niet een effect gevonden zou worden, heeft dus geen effect gehad op hoe de rest van het model is gespecificeerd. Bovendien heeft het model de statistische tests goed doorstaan. Een derde mogelijke oorzaak is dat het ligt aan de keuze van iconen. De aanname is dan dat er soms wel, soms niet een effect is. Het is denkbaar dat sommige iconen wel een uitstralingseffect hebben, terwijl andere iconen dit niet hebben. Dit kan liggen aan het icoon zelf, aan de omgeving en aan het effect. Wanneer het ligt aan het icoon zou dit betekenen dat het icoon niet iconisch genoeg is, en op die manier niet genoeg uitstralingseffecten oplevert. De omgeving kan ook een rol spelen, omdat een effect zich bij verschillende gebieden anders kan manifesteren. In een hoogstedelijk gebied kan daardoor een ander effect teweeg worden gebracht dan in een laagstedelijk gebied. Het effect zelf speelt ook een rol, omdat het feit dat er geen significant veranderde vastgoedwaarde wordt gevonden niet betekent dat er geen uitstralingseffect is. Het betekent slechts dat een mogelijk uitstralingseffect zich in ieder geval niet manifesteert in veranderende vastgoedprijzen. Omdat de modellen een determinatiecoëfficiënt van circa 70% hebben, er gecorrigeerd is voor zowel postcode als transactiejaar, er gecorrigeerd is voor het effect van de onderhavige locatie toen er nog geen icoon stond en het model de bruikbaarheidstests heeft doorstaan, is het aannemelijk dat het model een uitstralingseffect correct voorspelt, hoewel dit nooit met 100% zekerheid is te stellen. Wanneer er echter vanuit wordt gegaan dat de uitkomsten correct zijn, betekent dit dat er een verschil is tussen de cases van de Hoftoren en het Strijkijzer enerzijds en de Haagsche Zwaan en Nemo anderzijds. Een mogelijke verklaring hiervoor in Den Haag is dat zowel door de locatie en omgeving als door het icoon zelf de Haagsche Zwaan veel minder goed zichtbaar is. Hierdoor kan het effect uitblijven. Zo zou de Haagsche Zwaan in deze redenatie niet iconisch genoeg zijn. Voor Nemo kan gelden dat het uitstralingseffect niet gezocht moet worden in vastgoedwaardes, maar juist in toerisme. Dit ligt in lijn met de intentie van de gemeente. Deze conclusies kunnen middels dit onderzoek echter niet gestaafd worden, en vereisen nader onderzoek. In de discussie wordt hier verder op ingegaan. Een mogelijke verklaring voor de dubbelzinnigheid van de gevonden effecten is dat een icoon een bestaand stedelijk centrum kan versterken, maar niet op zichzelf een nieuw stedelijk centrum kan creëren. De locatie van de Haagsche Zwaan was voor de bouw van het icoon geen centrumlocatie, en de Haagsche Zwaan heeft dit niet veranderd. De locatie van de Hoftoren was voor de bouw van het icoon een centrumlocatie, en de Hoftoren heeft dit effect versterkt. De hypothese wordt echter niet versterkt door het Strijkijzer en Nemo. Voor het Strijkijzer geldt namelijk dat een anti-centrumlocatie is genormaliseerd, terwijl voor Nemo een centrumlocatie niet is versterkt. Wel relevant is dat voor alle iconen geldt dat de grootte van het effect van de locatie voordat het icoon er stond de grootte van het iconisch effect overtreft. Relatief gezien is het iconisch effect, als het al aanwezig is, dus klein.

93

De conclusie is dus niet ondubbelzinnig. Er is met dit model een uitstralingseffect van iconen op vastgoedwaardes van omliggende woningen te vinden dat zeer klein maar wel significant is. De kanttekening hierbij is dat dit effect wel gevonden is voor de Hoftoren en het Strijkijzer, maar niet voor de Haagsche Zwaan en Nemo, waar verschillende redenen voor te bedenken zijn. Het effect dat wel gevonden wordt kan zowel lineair als met een met de afstand afnemende relatie goed worden beschreven.

94

95

96

7

97

7. DATA KANTOREN In het vorige hoofdstuk zijn de resultaten van de hedonische woningprijsstudie gepresenteerd. Dit hoofdstuk zal de resultaten van het kantoormodel presenteren. Net zoals in hoofdstuk zes worden eerst de variabelen uitgelegd en een aantal tests uitgevoerd. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een interpretatie van de resultaten.

7.1 Dataset en transformaties Bij het hedonische prijsmodel van kantoren wordt dezelfde methode toegepast als bij het woningmodel. De data van kantoortransacties in Den Haag zijn verkregen via DTZ Zadelhoff. Het databestand bevat circa 450 transacties. De periode beslaat transacties van 2005 tot 2015, waardoor de Hoftoren (2003) niet kan worden meegenomen in deze studie, in tegenstelling tot bij het woningmodel. Omdat van veel transacties niet alle gegevens bekend zijn, blijft van de circa 450 transacties slechts circa een kwart over. Vooral de gebouwleeftijd mist vaak in het databestand, getuige onderstaande tabel. Er zijn slechts 151 bouwjaren beschikbaar. Omdat het model gebruikmaakt van het bouwjaar, is het van belang deze dataset aan te vullen. Descriptive Statistics Minimum Maximum

N Nominale huurprijs per m2 Transactiegrootte Afstand_station Afstand_snelweg Walkscore Leeftijdgebouw Valid N (listwise)

Mean

Std. Deviation

263

42

294

149,88

40,742

263 263 263 263 151 139

345 51 84 37 ,00

18700 4726 5895 98 2013,00

1872,72 1377,83 1430,79 81,95 286,4901

2509,337 1132,769 1256,174 13,411 658,30518

Dit is handmatig bijgewerkt aan de hand van de informatie van de BAG-viewer (Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), 2015). In deze database staan onder andere de oppervlaktes en bouwjaren van alle gebouwen en adressen in Nederland. Het aantal bruikbare transacties is hiermee met circa 40% gestegen. Een tweede toevoeging aan de dataset is de afstand tot de iconen. Deze is op dezelfde manier toegevoegd als bij woningen, met een formule die ook is gebruikt voor de afstand tot de snelweg en het station. Omdat bij veel transacties Walk Scores misten, zijn ook deze handmatig toegevoegd (Walk Score, 2015). Tenslotte zijn alle postcodes handmatig toegevoegd, omdat ook deze in het databestand afwezig waren. Deze zijn nodig om voor de locatie te kunnen corrigeren met locatiedummies. Aan de hand van een correlatiematrix is vervolgens getracht de belangrijkste verklarende variabelen te vinden voor het kantorenmodel. De variabelen die zijn gebruikt worden achtereenvolgens uitgelicht. Allereerst is de transactiegrootte van de kantoren in het model opgenomen. Een grotere transactiegrootte levert theoretisch een lagere prijs op, wat uit de specificatie van het basismodel in appendix 11 ook duidelijk wordt. Omdat er slechts weinig transacties zijn en er nog een aantal andere variabelen met een grotere theoretische verklaringskracht in het model worden gebruikt, is ervoor gekozen om het totale metrage van het pand niet ook nog mee te nemen.

98

Transactiegrootte

Oppervlakte in vierkante meter

Net als in het woningmodel wordt gecorrigeerd voor de economische trend. Transactiejaar 2005 is als referentiecategorie gebruikt, en in vergelijking met de trend van kantoorprijzen van de afgelopen jaren in Den Haag die DTZ Zadelhoff inzichtelijk heeft gemaakt, laten de dummies een logisch effect zien (Sluys, 2013; Sluys & Hesselink, 2015). Transactiejaar

dummies

De volgende variabele in het model is het bouwjaar in categorieën. Dit is een maat voor de ouderdom en het soort kantoorgebouw. De referentiecategorie is kantoorpanden van na 2000. In de appendix is te zien dat gebouwen uit 1950 tot 1980 aanzienlijk en significant minder huur opleveren. Zeer oude kantoorgebouwen van voor 1950 lijken echter een hogere huurprijs op te leveren. Het is mogelijk dat dit monumentale panden zijn, maar hier zijn geen gegevens over. Bouwjaarcategorieën

Bouwjaar voor 1950, bouwjaar tussen 1950 en 1980, bouwjaar tussen 1980 en 1990, bouwjaar tussen 1990 en 2000, bouwjaar na 2000

De volgende variabele is de locatiedummie. Deze is op een andere manier in het model opgenomen dan normaal, omdat er weinig transacties beschikbaar zijn. Normaal gesproken wordt er per postcode gecorrigeerd voor locatiekenmerken. Dit zou echter een veelvoud aan locatiedummies opleveren, waardoor er minder dan 10 transacties per variabele overblijven in het model. Als vuistregel zijn er minimaal circa 10 transacties nodig per variabele om een model te genereren dat daadwerkelijk valide is. Zoals in hoofdstuk 4 omschreven zijn de twee belangrijkste kantoorlocaties in Den Haag het Beatrixkwartier en het Centrum. De verwachting is dat de bereidheid tot het betalen van een hogere huur aanwezig is bij panden die hier gelegen zijn. De referentiecategorie is alle overige nietkantoorlocaties. In het model is inderdaad te zien dat het Beatrixkwartier, de topkantoorlocatie, een significante meerprijs veroorzaakt. De centrumvariabele levert een effect op dat niet significant is. Kantoorlocatie

Overig, Beatrixkwartier, Centrum

De volgende variabele is de afstand tot de snelweg. Voor kantoren is deze variabele belangrijk, en een logisch verband is een vermindering van de huurprijs bij een toenemende afstand. Dit verband wordt ook gevonden, al is dit slechts significant bij een vrij liberale significantiegrens van 0,1. De nietlogaritmisch getransformeerde afstand in kilometer verklaart het effect in dit model het beste, en ook beter dan een afstandsdummie van bijvoorbeeld 150 meter. De afstand tot een snelweg heeft dan ook niet alleen met zichtbaarheid, maar ook met bereikbaarheid te maken. Opvallend is dat in Den Haag de afstand tot een station niet bijdraagt aan een beter model. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat grofweg alle kantoorlocaties in Den Haag goed te bereiken zijn met het OV door de aanwezigheid van maar liefst drie grote intercitystations, te weten Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI. Afstand tot snelweg

Afstand in kilometer (niet-getransformeerd)

De laatste variabele die wordt toegevoegd is de Walk Score. Het effect is echter in het model zeer gering en niet significant. Toch wordt de variabele opgenomen, omdat het voorzieningenniveau in de buurt theoretisch een belangrijke verklarende variabele voor de huurprijs is. Walk Score

Niet-getransformeerd

Alle variabelen zijn ingevoerd via de enter-methode in het statistisch programma SPSS en de huuprijs per vierkante meter is logaritmisch getransformeerd.

99

Uitschieters of outliers zijn verwijderd door een boxplot te bekijken, waarmee de verdeling van de data inzichtelijk wordt. Dit resulteert erin dat een transactiegrootte van meer dan 2500 meter niet is meegenomen. Daarnaast zijn uitschieters op het gebied van de huurprijs weggehaald door een minimale huurprijs van EUR 40,- te definiëren en deze te maximeren bij EUR 225,-. Het weghalen van uitschieters is noodzakelijk omdat dit ofwel uitzonderlijke gevallen zijn die de verklaringsfactor van het model beperken, ofwel foutief ingevoerde data. Bovendien zijn huurprijzen buiten het gamma van EUR 40,- tot EUR 225,- niet realistisch. Naast de huurprijs zijn ook transacties van meer dan 5000 vierkante meter en niet-huurtransacties uit het model weggelaten. Tenslotte zijn transacties met een negatieve leeftijd weggehaald, omdat in dat geval ofwel het transactiejaar ofwel het bouwjaar incorrect is.

Ill. 43 – boxplot nominale huurprijs per vierkante meter uit SPSS (eigen ill.)

7.2 Specificatie basismodel De resultaten van het basismodel zijn weergegeven in onderstaande tabel. Het complete model is weergegeven in appendix 10. De gecorrigeerde determinatiecoëfficiënt is circa een kwart. Dit is lager dan eerdere kantorenstudies. De reden hiervoor is dat er zeer weinig transacties beschikbaar zijn, en hierdoor alleen een eenvoudig model mogelijk is met relatief weinig verklarende variabelen. Het model moet dan ook gezien worden als een eerste verkenning naar het iconisch effect op kantoren, en kan gebruikt worden om het iconisch effect op woningen in perspectief te plaatsen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat eerdere hedonische kantorenstudies zich vooral op meerdere steden of de gehele Nederlandse kantorenmarkt richtten. Model Summaryb Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate 1 ,554a ,307 ,239 ,25813 a. Predictors: (Constant), Walkscore, Transjaar2006, Transactiegrootte, Transjaar2015, Transjaar2010, Transjaar2011, Transjaar2008, AFstand_snelwegKm, Transjaar2009, Transjaar2012, Bouwjaar1980_1990, Transjaar2013, Bouwjaar1950_1980, Beatrixkwartier, Centrum, Bouwjaar1990_2000, Transjaar2007, Transjaar2014, Bouwjaarvoor1950 b. Dependent Variable: LN transformatie huurprijs

100

De gemiddelde huurprijs van de transacties is circa EUR 145,-, de transactiegrootte rond 1250 vierkante meter en de Walk Score is hoog: 82 uit 100. Descriptive Statistics Minimum Maximum

N Nominale huurprijs per m2 Transactiegrootte Afstand_snelweg Walkscore Bouwjaar Valid N (listwise)

Mean

Std. Deviation

214

42

225

146,02

38,039

214 214 214 214 214

345 84 37 1780

4850 5895 98 2012

1247,96 1512,28 81,99 1961,20

968,330 1333,460 13,637 47,616

Ill. 44 – Histogram uit SPSS met de verdeling van de huurprijs (eigen ill.)

7.3 Iconisch model Hoewel het model niet overtuigend voor alle tests uit de voorgaande paragraaf slaagt en de determinatiecoëfficiënt laag is, wordt het model toch voor analyse gebruikt. Het model kan de resultaten van het woningmodel in perspectief plaatsen. Om het iconische effect te meten wordt dezelfde methode toegepast als bij het woningmodel. Er worden twee modellen getest, een met een lineair en een met een logaritmisch getransformeerd afstandseffect. Het iconisch effect is een interactie-effect zoals uitgelegd in hoofdstuk 4 en 6, aangezien er moet worden gecorrigeerd voor het feit dat het iconisch effect wordt getest middels een voor- en nastudie. De voor- en nastudie is het verschil in effect tussen voor en na het opleverjaar van het icoon. De verklarende factor van het basismodel en de twee iconische modellen is hieronder weergegeven. De resultaten van de iconische modellen zijn opgenomen in appendix 12 en 13. Model Summaryb Model R R Square Adjusted R Square Basismodel ,554 ,307 ,239 Iconisch model 1 (log-lineair) ,601 ,361 ,291 Iconisch model 2 (log-log) ,625 ,391 ,324 b. Dependent Variable: LN transformatie huurprijs per vierkante meter

Std. Error of the Estimate ,25813 ,24926 ,24335

101

7.4 Statistische tests De bruikbaarheid van het model wordt net als bij woningen onderzocht door te testen op lineariteit, onafhankelijke residuen, homoscedasticiteit, normaal verdeelde residuen en multicollineariteit. Deze worden hierna uitgelicht. Lineariteit De lineariteit tussen de afhankelijke en continue onafhankelijke variabelen wordt onderzocht middels een spreidingsdiagram. Voor transactiegrootte en de afstand tot de snelweg zijn deze hieronder weergegeven (illustratie 45). Hoewel deze minder uniform zijn dan in het woningenmodel, vertonen ze een verband dat duidelijk niet antilineair is.

Ill. 45 – Regressiediagrammen uit SPSS met lineaire verdeling (eigen ill.)

Onafhankelijke residuen Middels de Durbin-Watson test wordt getest op onafhankelijkheid van residuen. Een conservatieve vuistregel is dat de uitkomst van de test tussen 1 en 3 dient te liggen. Voor het huidige basismodel is de Durbin-Watson waarde 0,486, waardoor aan de assumptie van onafhankelijke residuen niet wordt voldaan. Durbin-Watson toetst de autocorrelatie van de residuen, waardoor er dus een structuur zit in de residuen. Assumptie van homoscedasticiteit Homoscedasticiteit is de constante variatie van de residuen. Homoscedasticiteit is nodig omdat het schenden van deze aanname ervoor zorgt dat de gevonden betrouwbaarheidsintervallen en significantietesten niet meer geldig zijn. De spreiding van de residuen moet gelijk zijn voor alle waarden. Dit is mogelijk door een spreidingsdiagram te maken van de afhankelijke variabele tegenover de residuen, waarbij de waardes rondom 0 dienen te liggen. In onderstaand diagram (illustratie 46) is zichtbaar gemaakt dat de spreiding hieraan voldoet.

102

Ill. 46 – Regressiediagrammen uit SPSS met de spreiding van de residuen (eigen ill.).

Normale verdeling De residuen dienen normaal verdeeld te zijn. In onderstaand histogram (illustratie 47) blijkt dat dit bij benadering het geval is.

Ill. 47 – Histogram uit SPSS met een bij benadering normale verdeling van de residuen (eigen ill.)

Multicollineariteit Overspecificatie is bij dit model, in tegenstelling tot het oorspronkelijke model van woningen uit hoofdstuk 6 met meer variabelen, geen probleem. In appendix 10 is te zien dat de tolerantie- en VIFwaardes respectievelijk groter dan 0,1 en kleiner dan 10 zijn. Concluderend is het kantoormodel beperkt bruikbaar, doordat de tests voor homoscedasticiteit en lineariteit in het basismodel niet overtuigend zijn en er autocorrelatie is te signaleren bij de residuen van

103

het basismodel. Daarnaast is de determinatiecoëfficiënt van zowel het basismodel als de iconische modellen laag. De logische verklaring hiervoor is dat het model van slechts circa 200 transacties gebruik kan maken, waardoor er maximaal 20 variabelen gebruikt kunnen worden. Na aftrek van een relatief groot aantal transactie- en locatiedummies, blijven er te weinig variabelen over om een in voldoende mate verklarend model te specificeren.

7.5 Resultaten Iconisch model 1 (appendix 12) laat een verhoogde determinatiecoëfficiënt zien. Het effect van de Haagsche Zwaan heeft een coëfficiënt van 0,038, maar is net als bij woningen niet significant. Het effect van het Strijkijzer is echter wel significant (p<0,05) en heeft een effect van 0,056. Dit houdt in dat bij een verkleinde afstand tot het icoon van 1 kilometer de huurprijs per vierkante meter met 5,6% stijgt. Iconisch model 2 (appendix 13), waarbij de afstanden logaritmisch getransformeerd zijn, laat een vergelijkbaar beeld zien. Het iconisch effect van de Haagsche Zwaan heeft een zeer kleine coëfficiënt (0,007) en is bovendien niet significant (p>0,1). Het effect van het Strijkijzer is daarentegen wel significant met een coëfficiënt van 0,132. Dit houdt in dat bij een verkleinde afstand tot het icoon van 1% de huurprijs per vierkante meter met 0,132% stijgt. De resultaten tonen drie opvallende aspecten. Allereerst is zowel bij het kantoormodel als het woningenmodel het iconisch effect van de Haagsche Zwaan niet significant. Daarnaast is de richting van het effect omgekeerd aan de richting van het effect in het woningmodel. Bij beide kantoormodellen zorgt een vergroting van de afstand voor een verhoging van de prijs. Dit betekent dat voor kantoorgebouwen het iconisch effect van het Strijkijzer negatief is. Dat is te zien in onderstaande afbeelding. Een negatief iconisch effect betekent stijgende vastgoedwaardes bij toenemende afstand. Ten derde verklaart het log-logmodel meer van de kantoorprijs dan het log-lineaire model, terwijl bij het woningmodel het omgekeerde het geval is.

7.6 Interpretatie en conclusie Het kantoormodel kent een lage verklaringsfactor, zowel ten opzichte van het woningmodel als ten opzichte van de literatuur. De oorzaak hiervan is een beperkt aantal transacties, met als gevolg dat er in het model maar weinig locatie- en gebouwverklarende variabelen meegenomen kunnen worden. De resultaten van dit model moeten dan ook niet te zwaar worden gewogen, en worden gezien als slechts een aanzet tot vervolgonderzoek. Opvallend is dat zowel bij het woningen- als het kantoormodel de Haagsche Zwaan geen significant effect laat zien. Daarnaast valt op dat het effect tegengesteld is aan het woningmodel: er treedt een negatief iconisch effect op. Dit betekent dat de nabijheid tot het Strijkijzer ervoor zorgt dat kantoren minder waard zijn. De vraag is, gezien bovengenoemde beperkingen, of deze conclusie geldig is. Het verschil met het woningenmodel kan er, naast een minder sterk model, ook aan liggen dat het iconisch effect op kantoren anders uitstraalt dan op woningen, bijvoorbeeld omdat woningeigenaren een andere bereidheid tot betalen hebben dan huurders van kantoorruimte. In paragraaf 3.3 is ingegaan op het feit dat een effect kan verschillen doordat er naar een ander type vastgoed wordt gekeken. Een icoon kan bijvoorbeeld wel een effect genereren bij woningen, maar niet bij kantoren. Omdat het kantorenmodel niet statistisch significant is, kunnen hier geen conclusies aan worden verbonden. Het wordt uit deze studie dus niet duidelijk of iconen een ander effect op woningen dan op kantoren genereren. Tenslotte moet opgemerkt worden dat de datalimitaties er ook voor zorgen dat Nemo in Amsterdam niet kan worden onderzocht, bij gebrek aan voldoende kantoorlocaties in de buurt.

104

105

106

8

107

8. UITSTRALINGSEFFECTEN EN BESLUITVORMING Dit hoofdstuk gaat dieper in op de verklaring van het kwantitatieve uitstralingseffect van iconen op vastgoedwaardes. Bovendien wordt in dit hoofdstuk ingegaan op hoe de resultaten van de vorige hoofdstukken in de besluitvorming meegenomen kunnen worden. Het uitstralingseffect dat in deze studie wordt onderzocht is de kapitalisatie van onderliggende effecten in de vastgoedprijs van woningen en kantoren. Allereerst wordt in dit hoofdstuk inzichtelijk gemaakt welke manieren er zijn om uitstralingseffecten te onderzoeken en te rapporteren. Vervolgens wordt er stilgestaan bij de vraag wanneer iconen succesvol zijn, wat verband houdt met de effecten die iconen teweegbrengen. Daarna wordt inzichtelijk gemaakt welke soorten effecten mogelijk optreden. Tenslotte wordt ingegaan op de vertaalslag naar de besluitvormingspraktijk. Het besluitvormingsvraagstuk wordt beantwoord door een combinatie van literatuuronderzoek en interviews met actoren in de stedelijke gebiedsontwikkeling.

8.1 Type rapporten Er zijn weinig goed gedocumenteerde en goed onderzochte gevallen van uitstralingseffecten bij iconen. Theoretisch kan de verslaglegging en het onderzoek naar externaliteiten van iconen op verschillende manieren plaatsvinden. Doordat onderzoek mist kan een zijstap gemaakt worden naar een aangrenzend vakgebied, om erachter te komen hoe daar met spillovereffecten wordt omgegaan: culturele stedelijke gebiedsherontwikkeling (cultural regeneration). Hoewel de schaal groter is en het onderwerp gelimiteerd is tot culturele projecten, is het vakgebied nauw verwant. Evans categoriseert het bewijs voor de bijdrage van cultuur aan de herontwikkeling in verschillende types: Promotie en pleidooi: promotiemateriaal gedurende de initiële fase, om grotere investeringen te rechtvaardigen of om mijlpalen te vieren; Projectbeoordeling: intern en gebruikt door de organisatie in jaarlijkse beoordelingen; Projectevaluatie: zowel gefocust op proces als op resultaat. Data is meestal kwalitatief; Programmaevaluatie: om de integratie van het programma als onderdeel van een groter programma te beoordeling, bijvoorbeeld op nationaal niveau; Prestatie-indicatoren: kwantitatieve vergelijking van doelen en daadwerkelijke prestaties; Effectrapportage (impact assessment): het effect dat het project zal hebben op bijvoorbeeld de locatie of de economie. Een voorbeeld is een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA); Longitudinale effectrapportage: effecten worden over de tijd vergeleken. (Evans, 2005) De documentatie die naar externe effecten kijkt is: Een (longitudinale) effectrapportage, waarin voor, gedurende en na de oplevering van het icoon het effect van het icoon wordt onderzocht; Projectevaluatie, waarin de resultaten van het project worden vergeleken met de originele doelen op een grotendeels kwalitatieve manier; Prestatie-indicatoren, met duidelijke doelen op voorhand, die achteraf worden gemeten. Dit onderzoek valt grotendeels onder de longitudinale effectrapportage, omdat er een kwantitatieve voor/nastudie wordt gedaan. Verderop in dit hoofdstuk wordt ingegaan op hoe de effectrapportage in de besluitvorming kan worden gebruikt. Naast een effectrapportage gaat dit onderzoek tenslotte in op pleidooi en promotie, omdat er wordt gekeken naar de rechtvaardiging en de motivatie voor het iconisch gebouw.

108

8.2 Succesvolle iconische projecten Een noodzakelijke vraag bij een onderzoek naar de uitstralingseffecten van iconen is wat de definitie van succes is. Wanneer is een iconisch project succesvol en wanneer niet? Eerder is geconcludeerd dat betrokken actoren vaak geen duidelijke doelen stellen voor de externe effecten die mogelijk optreden bij een iconisch gebouw. Een mogelijke redenering is dat een project succesvol is wanneer de vooraf opgestelde doelen worden bereikt. Het is echter ook mogelijk dat een iconisch gebouw niet heeft opgeleverd wat in eerste instantie verwacht werd, terwijl er tegelijkertijd andere niet-voorziene externaliteiten zijn gegenereerd, wat als bijvangst getypeerd kan worden (Verheul, 2012). Daarbij geldt dat iconen zonder vooraf gestelde doelen nog steeds succesvol kunnen zijn door hun onverwachte spillovereffecten, terwijl dit niet een van de originele doelen was. Wanneer betrokken actoren van tevoren doelen hebben opgesteld sluit dit niet uit dat er uitstralingseffecten kunnen plaatsvinden. Dat maakt dit onderzoek ook relevant voor projecten waarbij er geen duidelijke doelen inzake uitstralingseffecten a priori zijn opgesteld. Als het aspect van positieve externaliteiten die bepaalde projecten hebben voortgebracht zou worden geïncorporeerd in de originele plannen, zouden ze mogelijk ambitieuzer kunnen worden, met actoren die meer betrokken zijn bij de rest van de stad en mogelijk zelfs met minder publiek geld gefinancierd. Bovendien is het mogelijk dat projecten die in eerste instantie als niet haalbaar worden beschouwd, toch doorgang kunnen vinden.

8.3 Uitstralingseffecten voorbij vastgoedwaardes Op basis van onderzoek van Evans kan een overzicht gemaakt worden van de bijdrage van cultuur aan herontwikkeling en vernieuwing (illustratie 48) (Evans, 2005). Het is een generiek overzicht van de uitstralingseffecten van publieke gebouwen, dat niet alleen van toepassing op culturele stedelijke gebiedsontwikkelingsprojecten maar ook relevant is voor de in deze studie onderzochte iconen. Het overzicht toont dat er drie mogelijke externe effecten zijn: fysieke, economische en sociale. Het overzicht toont de specifieke thema’s binnen één van deze drie soorten effecten, hoe dit is gemeten en hoe een effect zichtbaar zou worden. Het overzicht is niet uitputtend, maar zeer compleet. De uitstralingseffecten van iconen kunnen zich uiten op vele verschillende manieren. De bereidheid tot meer betalen voor een vastgoedobject nabij een icoon is hier slechts één voorbeeld van. Daarnaast kunnen de verschillende effecten worden gezien als mogelijke onderliggende verklaring voor verhoogde vastgoedwaardes. Zo kan een icoon ertoe leiden dat er op die plek meer veiligheid is, een hogere ontwerpkwaliteit, meer sociale integratie en meer banen, wat zich uit in verhoogde vastgoedwaardes om het icoon heen. Tenslotte moet worden opgemerkt dat elk icoon in een andere context staat, dus niet alle effecten zijn per definitie overal van toepassing. De volgende paragraaf plaatst de mogelijke effecten in het perspectief van de betrokken actoren.

109

Stedelijke effecten Beleidsvereisten duurzame ontwikkeling Grondgebruik, industrieterreinen Compacte stad Ontwerpkwaliteit Leefbaarheid Open ruimte en voorzieningen Diversiteit (eco, landschap) Gemengd gebruik Monumentenzorg Toegankelijkheid en mobiliteit Herontwikkeling centrum Tests en metingen Levenskwaliteitsindicatoren Ontwerpkwaliteitsindicatoren Verminderd autogebruik Hergebruik van ontwikkeld land Bodemgebruik en gebouwbezetting Hogere dichtheden Verminderd vandalisme

Economische effecten Concurrentie en groei Werkgelegenheid, kwaliteit banen Inkomende investeringen Regionale ontwikkeling Welvaartstoename Kleine bedrijven Innovatie en kennis Vaardigheden en training Clusters Service-economie (i.e. toerisme) Avondeconomie Tests en metingen Inkomen in een gebied Uitgaves in een gebied Nieuwe en behouden banen Vestiging werkgever Publiek/private ROI Kostenbatenanalyse Input/outputanalyse

Monumenten Beschermde gebieden Openbaar vervoer(sgebruik) Voorbeelden Hergebruik leegstaande gebouwen

Bereidheid tot betalen Multiplicatoreffect banen, uitgaves

Toenemend openbaar gebruik van de ruimte Afname vandalisme en toename veiligheidsgevoel Culturele faciliteiten en werkplekken in gemengde ontwikkelingen Hoge dichtheid - verminderde milieuimpact door transport, vervuiling, gezondheid Aannemen van artiesten voor ontwerpteams

Bedrijfsbetrokkenheid in de lokale culturele sector Hogere uitgaves bewoners en bezoekers

Voorbeelden Toegenomen vastgoedwaardes

Gecreërde banen Behoud hoogopgeleiden

Divers beroepsbevolking

Verbetering van de omgeving via publieke Creatieve clusters kunst en architectuur Incorporeren van culturele overwegingen Publiek/private/vrijwilligerscombiin lokale ontwikkelingsplannen naties Toegankelijkheid, gebruik OV en Investeringen veiligheid Ill. 48 – Verschillende soorten uitstralingseffecten (Evans, 2005, p. 15), bewerkt.

Sociale effecten Sociale integratie Sociale cohesie Buurtvernieuwing Gezondheid Identiteit Sociaal kapitaal Governance Localisme Diversiteit Erfgoed Burgerschap Tests en metingen Deelname Criminaliteitscijfers Gezondheid Gemeenschapsnetwerken Verbeterde vrijetijdsopties Minder sociale isolatie Minder schoolverzuim en antisociaal gedrag Vrijwilligerswerk Bevolkingsgroei Voorbeelden Positieve verandering perceptie bewoners over hun wijk Culturele activiteiten die criminaliteit verminderen Duidelijke expressie van ideeën en behoeftes Toename vrijwillgerswerk en lokale organisatiecapaciteit Verandering imago plaats of groep mensen Sterkere publiek/private/vrijwilligerspartnerschappen Toename waardering kunstprojecten Meer educatie Groter zelfvertrouwen

8.4 Besluitvorming In de besluitvorming rondom iconen staan veel belangen op het spel. Omdat iconen vaak een grote invloed hebben op de stedelijke structuur en kwaliteit, kunnen indirecte economische effecten zoals het in deze studie onderzochte prijseffect van iconen een lage prioriteit hebben. Verheul noemt de machtsstrijd rondom iconische besluitvorming in zijn studie naar stedelijk iconen een zoektocht naar stedelijke identiteit: Er zijn verschillende motieven met bijbehorende iconische oplossingen en deze zijn zowel rationeel als voorbij het rationele (Verheul, 2012). In deze studie naar de uitstralingseffecten van iconen is gepoogd om de iconische besluitvorming te rationaliseren, door een kwantitatieve studie uit te voeren naar vastgoedwaardes in de omgeving van iconen. Uit de studie is gebleken dat sommige iconen een zeer lichte prijspremie bij woningvastgoed in de nabijheid veroorzaken. De vraag is hoe dit lichte prijseffect meegenomen kan worden in de besluitvorming.

110

Narratieve symboliek en rationaliteit Binnen het domein van stedelijke ontwikkeling hebben politici en bestuurders de taak anderen te overtuigen om hun ontwikkelingen te verwezenlijken. Verheul omschrijft dit als de taak om “van hun betoog beton [te] maken” (Verheul, 2012) (p79). Hiervoor is overtuigingskracht nodig, waarbij Verheul onderscheid maakt tussen narratieve symboliek en narratieve rationaliteit. Narratieve symboliek overtuigt vooral doordat toehoorders hun eigen interpretatie kunnen geven aan een verhaal, wat de boodschap in zekere zin meerduidig maakt. De dubbelzinnigheid wordt als het ware ingezet om een groter draagvlak te creëren onder toehoorders. In het geval van iconen wordt er bijvoorbeeld beroep gedaan op de noodzaak tot verbetering van de identiteit van de stad en het terugbrengen van de rijke stadshistorie, waar iedere toehoorder zich een voorstelling van kan maken. Daar tegenover staat narratieve rationaliteit, die wordt bepaald door coherentie en betrouwbaarheid. De coherentie of samenhang van een verhaal, zowel binnen het verhaal als in samenhang met de realiteit extern aan het verhaal, creëert geloofwaardigheid. Betrouwbaarheid versterkt daarnaast de geloofwaardigheid door een goede argumentatie en redenatie (Verheul, 2012). Een kwantitatief uitstralingseffect gegenereerd door iconen kan ondersteunend gebruikt worden in de argumentatie. Door te wijzen op de uitstralingseffecten op vastgoedwaardes en deze mee te nemen in de redenatie dat iconen een positieve bijdrage leveren aan de stedelijke structuur wordt het verhaal betrouwbaarder en meer coherent. Het kwantificeren van uitstralingseffecten in het iconisch debat “draagt heel erg bij om de discussie te verscherpen, te disciplineren”, zo stelt Niek Mouter, postdoctoraal onderzoeker aan de TU Delft op het onderwerp MKBA en ethiek (Mouter, 2015b). Bovendien worden volgens Mouter planners uitgedaagd om van tevoren over de baten na te denken. Er wordt een bijdrage geleverd aan de narratieve rationaliteit, en daarmee aan de overtuigingskracht.

Ill. 49 – Narratieve symboliek en narratieve rationaliteit (bewerkt) (Verheul, 2012)

In illustratie 49 is de verhouding tussen narratieve symboliek en narratieve rationaliteit, volgens het werk van Verheul, schematisch weergegeven. Verheul stelt dat wanneer een vertoog slechts weinig narratieve symboliek en rationaliteit bevat, er weinig kans is op een succesvol discours. Het meest overtuigende verhaal is zowel aansprekend als geloofwaardig. Daarnaast zijn er twee tussenliggende varianten mogelijk, waarbij gepoogd wordt te overtuigen met veel symboliek en weinig rationaliteit of andersom (Verheul, 2012). Het iconische vertoog kan worden gerationaliseerd door aanvullend aan de argumentatie bewijsvoering aan te dragen dat er daadwerkelijk uitstralingseffecten op vastgoed zijn waar te nemen. In dat geval kan het verhaal schuiven van zowel ongeloofwaardig als onaansprekend naar geloofwaardig maar nog steeds onaansprekend. Het verhaal is dan van ongeloofwaardig naar geloofwaardig gegaan doordat er een rationele reden is om de ontwikkeling van het icoon door te laten gaan. Hierdoor kan de drempelwaarde van voldoende overtuiging net worden gehaald. Dit is schematisch weergegeven in de linkerfiguur van illustratie 50. Anderzijds kan een verhaal aansprekend maar ongeloofwaardig zijn en op die manier bepaalde partijen overtuigd hebben, maar anderen nog niet. Wanneer de uitstralingseffecten op vastgoedwaardes in de argumentatie worden meegenomen

111

kan de overredingskracht verschuiven van een aansprekend maar ongeloofwaardig vertoog naar een vertoog dat zowel aansprekend als geloofwaardig is. Door de toevoeging van kwantitatieve resultaten over uitstralingseffecten op vastgoedwaardes, wordt het symbolische verhaal ook rationeel. Dit is in de rechterfiguur van illustratie 50 weergegeven.

Ill. 50 – Grenswaarde voor een geloofwaardig vertoog door het verbeteren van de narratieve rationaliteit (eigen ill.)

Tenslotte is het mogelijk dat het meenemen van de argumentatie over uitstralingseffecten op vastgoedwaardes niet genoeg is om de narratieve rationaliteit over de drempelwaarde heen te tillen. De narratieve rationaliteit wordt in dat geval slechts marginaal of helemaal niet verbeterd en er is meer nodig om de drempelwaarde te bereiken. Dit is mogelijk wanneer bijvoorbeeld een icoon wordt neergezet dat vergelijkbaar is met de Haagsche Zwaan. Een effect is niet zichtbaar, en daardoor wordt de overtuigingskracht niet groter of zelfs minder groot. Het besef dat een uitstralingseffect op vastgoedwaardes inhoudelijk kan worden gebruikt om de argumentatie over de ontwikkeling van een icoon kracht bij te zetten, is niet altijd aanwezig. Zo wordt vaak naar iconen gekeken met een andere blik dan naar niet-iconisch vastgoed. Omdat iconen een identiteit hebben, een collectief belang dienen, een verbinding maken of simpelweg een pronkjuweel voor de stad zijn, wordt het vaak niet nodig geacht om het financiële plaatje rond te krijgen. De overtuiging bestaat dan dat het nut en de noodzaak niet bewezen hoeven te worden, terwijl deze in feite vanuit een andere benaderingswijze aangevlogen zouden moeten worden. De iconische waarde kan namelijk wel degelijk, in ieder geval meer dan nu het geval is, gekwantificeerd worden. Dit heeft ook te maken met de overtuiging dat het gek is om iconen, een onderwerp dat vaak op gevoel en emotie inspeelt, te onderwerpen aan een analytische en kwantitatieve doorlichting, zo stelt Jaap de Groot, die voor het organisatieonderdeel Gemeentelijk Vastgoed van de gemeente Amsterdam aan het beleidsveld Kroonjuwelen werkt (De Groot, 2015). Er wordt verondersteld dat de overtuigingskracht bij iconen puur uit moet gaan van narratieve symboliek, terwijl de narratieve rationaliteit veelal achterwege wordt gelaten. Er is een discrepantie tussen de convictie dat iconen niet kwantitatief geanalyseerd kunnen en moeten worden enerzijds en de financiële noodzaak om dit wel te doen anderzijds. Door indirecte effecten, waaronder uitstralingseffecten op vastgoedwaardes, mee te nemen, wordt deze tegenstrijdigheid in ieder geval deels opgeheven. Op die manier wordt de besluitvorming vanuit een ruimer perspectief beschouwd, waardoor het vertoog zowel overtuigend als aansprekend wordt. Overtuigingskracht Geconcludeerd kan worden dat er een brug geslagen moet worden tussen het kwantificeren van uitstralingseffecten en het daadwerkelijk toepassen in de praktijk. Belangrijk bij de besluitvorming rondom iconen is dat er met het icoon waarde gecreëerd wordt, aldus Gertjan Giele van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag: “als je met het besturen van de stad bezig bent, dan wil je iets bereiken wat toegevoegde waarde heeft voor de hele stad” (Giele, 2015). Een eventueel uitstralingseffect kan echter niet zomaar vereenvoudigd worden in een model. Hij stelt: “Het is geen generieke strategie” (Giele, 2015). Het is belangrijk dat de argumentatie zo in elkaar steekt dat deze de

112

overtuiging geeft dat er waarde gecreëerd wordt. Een hulpmiddel hierbij is een gekwantificeerd uitstralingseffect, hoewel Giele een eventueel effect aan een verandering van een gebied toeschrijft in plaats van aan een enkel icoon: “Iconen als ondersteuning” (Giele, 2015), om plekken te creëren met identiteit en een onderscheidende sfeer. “Een icoon alleen haalt het niet” (Giele, 2015). Een uitstralingseffect kan gezien worden als ondersteunend bewijs in een bredere context, waarbij uit wetenschappelijke studies gebleken successen uit het verleden voor een grotere overredingskracht kunnen zorgen. De kanttekening die volgens Giele hierbij geplaatst wordt, is dat partijen ook aan de haal kunnen gaan met de resultaten, waarbij de inhoudelijke visie verzandt in een verkoopargument. Toch geldt uiteindelijk dat “het gaat over overtuiging” (De Groot, 2015). De vraag is dan op welke manier de discussie het best kan worden gerationaliseerd, of in andere woorden gedisciplineerd. Een van de mogelijkheden om onder andere gekwantificeerde uitstralingseffecten in de besluitvorming mee te nemen, is het ontwikkelen van een aparte tool, zoals recentelijk met de TEEB-tool is gedaan. The Economics of Ecosystems and Biodiversity (TEEB) is een internationaal onderzoek naar de economische meerwaarde van onder andere biodiversiteit. In een reeks publicaties is in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken en door een samenwerkingsverband van onder andere Platform31 en de gemeente Delft getracht de voordelen van een groene stad te belichten. De partijen hebben een instrument ontwikkeld om op een inzichtelijke manier de potentiële meerwaarde van groen weer te geven. Het doel van dit instrument is om het eenvoudiger te maken om groen als investeringsoverweging mee te nemen, op basis van kengetallen. (Dijk, Jansen, Merkx, & Wetten, 2013) Een andere mogelijkheid is om uitstralingseffecten mee te nemen in een maatschappelijke kosten- en batenanalyse (MKBA). In een MKBA worden effecten van een project op de welvaart geschat. Hiervoor is een duidelijke probleemanalyse, maar ook een methodisch te verantwoorden inschatting van de gekwantificeerde effecten op de welvaart noodzakelijk (Mouter, 2013). Een voordeel van de MKBA is dat er inzicht wordt gegeven in het nut en de noodzaak van een project, omdat de verhouding tussen kosten en baten wordt weergegeven. Hiermee krijgt de MKBA een heroverwegingsfunctie. Daarnaast wordt middels een MKBA gepoogd argumenten zo objectief mogelijk mee te nemen in de besluitvorming, en kunnen projecten verbeterd worden aan de hand van de uitkomsten van de MBKA. Bovendien wordt er bij het uitvoeren van een MKBA op gelet dat effecten niet dubbel geteld worden en worden discussiepunten tussen actoren snel zichtbaar. De methodologie wordt breed onderschreven en transparantie in de besluitvorming wordt ermee vergroot. Daarentegen kent de MKBA echter ook beperkingen. Zo is een MKBA in staat veel effecten mee te nemen, maar niet alle, waardoor deze altijd incompleet is. Bovendien wordt er in de MKBA een inschatting gedaan van effecten, waarbij zekerheid over de uitkomst niet gegarandeerd is. Ten derde kunnen lastig te kwantificeren effecten een minder sterke positie in een MKBA-rapport hebben in vergelijking met eenvoudig te kwantificeren effecten. (Mouter, 2013)

. B U F W B O V J U W P F S J H I F J E

Zo compleet mogelijke totaalanalyse van alle kosten en baten van een project

Deelanalyse van de invloed van specifieke uitstralingseffecten op een project

Instrument ter beoordeling van iconische projecten

Ill 51 – mate van uitvoerigheid beslisinstrumenten (eigen ill.)

113

In illustratie 51 wordt een onderscheid gemaakt in de mate van uitvoerigheid van instrumenten ten behoeve van de besluitvorming. TEEB kan worden gezien als een niet-uitvoerig instrument dat inzicht geeft in de uitstralingseffecten van specifieke onderdelen, in dit geval groen. Daarmee is het een deelanalyse die apart in de besluitvorming moet worden meegenomen. De MKBA daarentegen bevindt zich aan de andere zijde van het spectrum, en is een zo compleet mogelijke totaalanalyse van alle kosten en baten van een project. De MKBA wordt echter niet gezien als optimaal instrument in de besluitvorming rondom iconen, omdat deze te uitgebreid is, en daarmee zowel veel tijd als geld vereist. De schaal van iconen is niet altijd zo dat het gebruik van een MKBA als gerechtvaardigd wordt beschouwd. Een tussenvorm tussen een specifieke deelanalyse en een complete totaalanalyse is daarom gewenst, en kan worden omschreven als een MKBA-light. Op die manier wordt een uitstralingseffect op vastgoedwaardes meegenomen, en direct in de context van andere effecten geplaatst. Door gebruik te maken van de opbouw van een uitgebreide MKBA, worden uitstralingseffecten op een gestructureerde manier meegenomen. Een MKBA is opgebouwd uit verschillende stappen: 1. Analyseren probleem: De probleemanalyse geeft een antwoord op de vraag welk probleem er wordt opgelost met het project; 2. Nulalternatief beschrijven: Hierin wordt de situatie beschreven waarin het project niet aanwezig is ; 3. Inschatten effecten: Alle effecten van het project worden per jaar geschat; 4. Monetariseren: De effecten worden in geld uitgedrukt; 5. Contant maken: De gemonetariseerde effecten worden teruggerekend naar één jaar; 6. Rapporteren: Over de uitkomsten wordt een rapport opgesteld met zowel kwantitatieve als kwalitatieve informatie, alsook een uitleg over de bijbehorende onzekerheden. (Mouter, 2013) Het Centraal Planbureau heeft daarnaast een leidraad opgesteld over de Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse. In deze leidraad wordt onder andere ingegaan op de vereisten voor het rapport. Grofweg komen deze neer op: Een objectieve, duidelijke en toegankelijke rapportage; Aansluiting bij de informatiebehoefte van de belangrijkste actoren; Duidelijkheid over wat er uit de MKBA te leren valt. (Romijn & Renes, 2013) Een MKBA-light is minder uitvoerig, en heeft daarom als voordeel dat deze beter geschikt is voor kleinere projecten dan waar een normale MKBA nu voor wordt gebruikt (illustratie 52). Deze vereenvoudigde versie gaat uit van de systematische grondslag van de MKBA. Tegelijkertijd is deze minder werk en overzichtelijker. Van belang voor een MKBA-light is dat er overeenstemming tussen de betrokken partijen dient te zijn over het gebruik. Hiervoor dient allereerst het besef aanwezig te zijn dat de MKBA-light inzicht geeft in effecten die verder gaan dan directe economische effecten, en dat dit voor de besluitvorming waardevol is. Vervolgens moet er overeenstemming zijn over welke effecten worden meegenomen. De MKBA-light is minder werk dan de MKBA doordat: Er minder uitvoerig wordt ingegaan op het inschatten van effecten. De effecten worden ingeschat op basis van kengetallen, waardoor er dus een rol voor de wetenschap is weggelegd om onderzochte effecten te communiceren; Het rapport minder uitgebreid is. De rapportage is minder uitgebreid, maar mist daardoor ook een zekere mate van nuancering. Om die reden is het van belang dat de MKBA-light niet als doorslaggevend, maar als ondersteunend wordt gebruikt; Het project op zichzelf minder uitgebreid is, waardoor er minder deelstudies gedaan hoeven te worden (zoals in het voorbeeld van Eindhoven); Het doel van de lichte versie is om de discussie op een gestructureerde maar snelle manier te rationaliseren en te disciplineren en om inzicht te bieden in deeleffecten van het icoon. Dit in

114

tegenstelling tot de uitgebreide versie, die als doel heeft zo compleet mogelijk alle kosten en baten inzichtelijk te maken en een totaaleffect te laten zien. Wanneer uit de besluitvormingsdiscussie blijkt dat er toch behoefte is aan een uitgebreidere analyse, kan de MKBA-light als startpunt voor een volledige MKBA dienen, met bijvoorbeeld een specifieke doorrekening van het project in plaats kengetallen.

MKBA

MKBA - light - Eenvoudige projectomschrijving

- Uitgebreide probleemanalyse en projectomschrijving

- Beschrijving nulalternatief - Beschrijving nulalternatief - Inschatting effecten en monetariseren op basis van wetenschappelijke kengetallen

- Contant maken

- Doorrekening effecten en monetariseren specifiek voor project

- Eenvoudige rapportage - Contant maken

- Uitgebreide rapportage

Discussie besluitvorming

Discussie besluitvorming

Ill. 52 – De MKBA-light is minder uitvoerig dan de MKBA (eigen ill.)

MKBA Brainport Avenue Een voorbeeld van het gebruik van een MKBA is bij de Brainport Avenue in Eindhoven. De Brainport Avenue Eindhoven is een integrale ontwikkeling die in het teken van zowel werk als recreatie staat. De opdrachtgever van de MKBA is het ministerie van VROM, en de maatschappelijke kosten en baten zijn opgesteld door middel van een lijst van kengetallen (een zogenaamde Kengetallen Kosten- en Batenanalyse of KKBA). De MBKA begint met een uitgebreide uitleg over de MKBA, gevolgd door een positionering van het project. Vervolgens worden het projectalternatief en het nulalternatief uitvoerig beschreven. Aangezien het project meer dan één object omhelst, worden de projecteffecten per projectgebied beschreven en uiteindelijk schematisch weergegeven. De effecten die zijn meegenomen zijn te vinden in illustratie 53.

Ill. 53 – Meegenomen effecten Brainport Avenue (eigen ill.)

Het integrale project is onderverdeeld in 6 projectgebieden. Een voorbeeld van een projectgebied is het stationsgebied Eindhoven. Het project omvat een kwaliteitstransformatie van het stationsgebied, met onder andere een programmatoevoeging van 300.000 vierkante meter BVO gemengd gebruik. De

115

effecten worden onderverdeeld volgens illustratie 53 en schematisch weergegeven voor zowel het projectalternatief als het nulalternatief, dat in dit geval een minder verregaande aanpassing van het stationsgebied inhoudt. Het resultaat voor het deelprojectgebied toont aan onder andere aan dat de directe baten van EUR 37 miljoen grotendeels voortvloeien uit de grondopbrengsten van circa EUR 16,2 miljoen. De externe baten van EUR 22,3 miljoen komen deels voort uit de grondprijsstijging van toekomstig vastgoed van EUR 3,5 miljoen, die berekend is uit een kengetal over de waardestijging van toekomstig vastgoed van 10%. De kosten van circa EUR 65 miljoen maken het maatschappelijk rendement op basis van deze effecten negatief à circa EUR 5 miljoen. In dit voorbeeld is de waardestijging van toekomstig vastgoed een grove schatting op basis van houtskoolschetsen. De MKBA van Brainport Avenue is vooral uitgebreid omdat het project zelf meerdere aspecten omhelst. Dit betekent automatisch dat een MKBA voor een kleiner project minder uitgebreid is, omdat het project uit minder deelfacetten bestaat. Zo kan het deelprojectgebied van het stationsgebied Eindhoven gezien worden als één iconisch project. Daarnaast is, omdat een iconische ontwikkeling minder uitgebreid is, een minder uitgebreide rapportage gelegitimeerd. De uitvoerigheid van de MKBA dient in verhouding te staan tot de uitvoerigheid van het project. (Provincie Noord-Brabant, 2015) (Buck Consultants International, 2015) MKBA-light Bij het opstellen van de MKBA-light wordt aangeraden om verschillende soorten effecten mee te nemen. Om deze effecten te structureren, wordt gebruik gemaakt van een analyse van de Wereldbank. Deze heeft in 2012 een rapport uitgebracht over de uitstralingseffecten van cultureel erfgoed, met als doel om armoede te verminderen en economische groei te promoten. De bundeling van studies is gericht op het slaan van een brug tussen de uitstralingseffecten van cultureel erfgoed enerzijds en het in de praktijk brengen hiervan ter bevordering van de economie anderzijds. Hoewel de studies zich niet richten op iconen, zijn de analyses wel degelijk relevant door de koppeling van uitstralingseffecten met de stedelijke praktijk. De waarde van een icoon kan, net als cultureel erfgoed, zowel economische als sociaal-culturele voordelen opleveren. Dit is eerder al omschreven in dit hoofdstuk. In het rapport van de Wereldbank worden twee waardes onderscheiden, te weten economische en culturele waarde. De economische waarde wordt onderverdeeld in gebruikswaarde en nietgebruikswaarde. De gebruikswaarde is de primaire functie van object, zoals kantorenhuisvesting, waarbij de betaalde huur een indicator van de gebruikswaarde is. Een ander voorbeeld is wanneer het object door toeristen bezocht wordt, en de entreeprijs een indicator is van de gebruikswaarde. Socioculturele waarde kan worden onderverdeeld in esthetische waarde, symbolische waarde, spirituele waarde, sociale waarde, historische waarde, authentieke waarde en wetenschappelijke waarde. (Licciardi & Amirtahmasebi, 2012) De verschillende waardes zijn in een schema gevat (Licciardi & Amirtahmasebi, 2012, p. 145), en toegepast op iconen kan dit schema aangepast worden tot illustratie 54. Er wordt onderscheid gemaakt tussen economische waarde en socio-culturele waarde. De socio-culturele waarde kan worden opgevat als de kwalitatieve uitstralingseffecten die het icoon teweegbrengt. De economische waarde wordt onderverdeeld in gebruikswaarde en niet-gebruikswaarde. Hierbij is de gebruikswaarde de directe economische waarde die makkelijk af te leiden is uit bijvoorbeeld huurinkomsten. De nietgebruikswaarde is vervolgens de uitstraling gekwantificeerd, waaronder vastgoedwaarde. De structuur van het schema geeft inzicht in hoe een uitstralingseffect op vastgoedwaardes in perspectief geplaatst moet worden. Uit hoofdstuk 6 is gebleken dat het iconisch effect zeer gering is. Daarnaast is het aannemelijk dat voor sommige iconen, bijvoorbeeld Nemo, de uitstraling van het icoon op toerismeinkomsten vele malen groter is dan op vastgoedwaardes. In het schema wordt dit erkend door vastgoedwaarde op te nemen als een van vele uitstralingseffecten. De kwalitatieve uitstralingseffecten die niet gekwantificeerd kunnen worden in een MKBA-light, dienen apart opgenomen te worden in het rapport waarbij wordt aangegeven dat deze wel belangrijk zijn, maar niet gekwantificeerd zijn. Van belang hierbij is dat er vaak kwalitatieve uitstralingseffecten zijn die toch gekwantificeerd worden. Deze mogen niet meer dan één keer worden meegenomen.

116

In illustratie 54 is tevens direct inzichtelijk gemaakt welke rol de uitstralingseffecten op vastgoed spelen in de MKBA-light. Ze zijn onderdeel van de economische niet-gebruikswaarde, waarbij vervolgens onderscheid gemaakt kan worden tussen verschillende actoren die ieder op hun eigen manier potentieel profiteren van een vastgoedwaardestijging. Illustratie 54 kan dus worden gebruikt als instrument om eventuele effecten, zowel indirect als direct, te categoriseren, als basis voor een MKBAlight. Voorbeelden hiervan kunnen worden afgeleid uit Evans’ tabel (zie hoofdstuk 8). Voordat er gebruik gemaakt wordt van een MKBA-light dienen de betrokken actoren overeen te stemmen welke aspecten worden meegenomen in de MKBA-light.

Kwalitatieve uitstralingseffecten

Socioculturele waarde

I c o o n

Leefbaarheid Toegankelijkheid ..

Vastgoedwaarde

Economische waarde

Nietgebruiks waarde

Kwantitatieve Uitstralingseffecten

Toerisme ..

Gebruikswaarde

V a l u e c a p t u r i n g

Publieke partijen

Private partijen

- Verhoogde Onroerende Zaakbelasting door verhoogde vastgoedwaardes - Hogere verkoopwaarde grond nabijheid

- Hogere verkoopwaarde nieuwe ontwikkelingen - Hogere verkoop-/huurwaarde bestaand nabij vastgoed

- Hogere verkoopwaarde vastgoed

Omwonenden

Huurinkomsten Entreeprijzen ..

Ill. 54 – De manier waarop verschillende soorten waarde in de besluitvorming kunnen worden meegenomen, de plaatsing hierin van vastgoedwaarde-uitstralingseffecten en de manier waarop actoren waarde kunnen recoupereren(eigen ill.)

Tenslotte is het van belang dat de resultaten van een MKBA(-light) op tijd bij besluitvormers dienen te liggen. Wanneer dit niet het geval is, wordt een uitslag alleen “als ammunitie gebruikt” (Mouter, 2015b). Een MKBA wordt in de praktijk op verschillende manieren toegepast: voor meningsvorming, op een opportunistische manier en om een beslissing meer rationeel te doen lijken. De MKBA wordt echter niet als enige bron gebruikt voor de besluitvorming. Bovendien blijkt dat politici vaak de MKBA te laat krijgen. Hierdoor is er nauwelijks tijd om een politiek standpunt aan te passen en kan de onpartijdigheid van de MKBA niet gevalideerd worden (Mouter, 2015a).

Value capturing Voor de uitstralingseffecten van iconen op vastgoedwaardes zoals gevonden in de hoofdstukken 6 en 7 is rechts in illustratie 54 aangegeven hoe de waarde door de betrokken actoren kan worden benut. Voor private partijen zoals ontwikkelaars of investeerders is de investering in een icoon op de eerste plaats verantwoord wanneer de directe financiële opbrengsten, waaronder huurinkomsten, de (investerings)kosten dekken. In de tabel is dit de gebruikswaarde. Wanneer dit niet het geval is, dus bij niet-gebruikswaarde of niet-economische waarde, dient er een incentive te zijn voor de ontwikkelaar of investeerder om toch aan het iconisch project deel te nemen. Er dient dan gekeken te worden naar uitstralingseffecten, waar een vastgoedwaardestijging onderdeel van is. Op basis hiervan kan een oplossing gezocht worden om de ontwikkelaar/investeerder bij het project te betrekken. Toegespitst op deze studie en dus vastgoedwaardes in ogenschouw nemend, is de enige manier voor private in partijen om een ontwikkelpositie of een eigendomspositie af te geven aan een private ontwikkelaar of investeerder, zodat deze kan profiteren van stijgende vastgoedwaardes rondom de iconen. Dit is rechts weergegeven in illustratie 54. Zo wordt er een brug geslagen tussen de noodzaak om een kloppend financieel plaatje te krijgen en de ogenschijnlijk niet aanwezige opbrengsten bij iconen. Wanneer een project niet van de grond komt door de directe financiële benaderingswijze, moet er verantwoording afgelegd worden om toch te ontwikkelen. Deze verantwoording heeft bij publieke partijen zoals de gemeente te maken met maatschappelijk draagvlak, maar ook met transparantie naar de buitenwereld toe. De uitstralingseffecten op vastgoedwaardes kunnen zo een ondersteunend argument zijn omdat er onderliggende maatschappelijke oorzaken aan ten grondslag liggen. Bij private

117

partijen heeft de verantwoording te maken met de noodzaak om op jaarbasis winstprestaties te leveren. Het is lastig om een langetermijninvestering in een icoon op korte termijn terug te zien, zelfs als er een langetermijnvisie is. Dit is inherent aan het systeem, en zeker voor beursgenoteerde bedrijven ingewikkeld. Voor zowel publieke als private partijen geldt dan dat “het rondgerekend moet worden, links- of rechtsom” (Warmerdam, 2015). Voor bewoners of huurders is de waardestijging van hun vastgoed van belang. Deze waardestijging kan geschat worden op basis van de in het model significant gevonden vastgoedwaardestijging in combinatie met het aantal panden in het gebied. De totale vastgoedwaardestijging zegt dan iets over het totale monetaire effect. Voor een gemeente resulteert deze waardestijging in een hogere OZB (Onroerende Zaakbelasting), die wordt afgeleid van de WOZ-waarde. De OZB is slechts een fractie van de WOZ-waarde. In Den Haag voor 2015 bijvoorbeeld 0,0687% (CijferNieuws, 2015). De gemiddelde woningprijs voor de in hoofdstuk 6 gebruikte dataset is circa EUR 208.000,-. De woningdichtheid van Den Haag schommelde in de afgelopen 20 jaar tussen de circa 28 en 32 woningen per hectare (DHIC/CBS, 2015), waarmee kan worden uitgegaan van een gemiddelde van 30. Een cirkel van 1 kilometer om een icoon heen geeft een oppervlakte van circa 315 hectare. Het totaal aantal woningen binnen dit gebied wordt hiermee geschat op circa 9.500. Uit de resultaten van dit onderzoek is gebleken dat een icoon een prijsstijging van circa 1% kan opleveren voor een woning die een kilometer dichterbij het icoon staat, ten opzichte van de periode voordat het icoon was gebouwd, wat neerkomt op circa EUR 2.000,- per woning. De totale stijging aan vastgoedwaarde in een straal van 1 kilometer is dan circa EUR 19.000.000,-. De jaarlijkse extra OZB-inkomsten voor de gemeente Den Haag zouden dan op circa EUR 13.000,- neerkomen per icoon. Hierbij moet worden opgemerkt dat de exacte reikwijdte van het effect in dit onderzoek niet duidelijk is geworden. Toch geeft de eenvoudige rekensom een indicatie van de orde van grootte van het effect. Het OZB-bedrag is klein, maar de belasting is dan ook niet ingesteld om waardevermeerdering af te vangen. Toch profiteert de gemeente op die manier indirect wel van een waardestijging. Relevanter is dat uit de resultaten van hoofdstuk 6 in eerste instantie lijkt te blijken dat het effect slechts zeer gering, en daardoor niet noemenswaardig is: het iconisch effect ten opzichte van het locatie-effect voordat het icoon er stond is klein. Toch blijkt uit bovenstaand rekenvoorbeeld dat het geringe effect aanzienlijke bedragen met zich meebrengt. Een mogelijke conclusie die hieraan verbonden kan worden is dat de gemeente EUR 19.000.000,- in een icoon kan investeren, los van de vraag of de gemeente deze investering via stijgende vastgoedwaardes vervolgens geldelijk dient af te romen.

Value capturing in de praktijk Uit een studie naar hoe wordt omgegaan met een verschil in vastgoedwaarde als gevolg van planningsbesluiten, waar de ontwikkeling van een icoon onder geschaard kan worden, blijkt dat er zowel juridisch als in de praktijk geen evenwicht is tussen vastgoedwaardestijging en vastgoedwaardedaling. De asymmetrie gaat in de meeste landen zelfs zover dat de twee tegengestelde effecten (stijging en daling) van elkaar losgekoppeld zijn. Het direct afromen van waarde wordt in de praktijk alleen in Israël en Polen toegepast. Er zijn een aantal redenen voor, zoals door Alterman uitvoerig wordt omschreven. (Alterman, 2012) Zo is het afromen van de vastgoedwaarde lastig te verkopen wanneer de argumentatie partijpolitiek niet overstijgt. Daarnaast is een argument tegen het direct afromen dat vastgoedprijzen stijgen, omdat er de facto minder overblijft na de afroming en dit wordt weer gecompenseerd met hogere prijzen. Bovendien is vaak een discussiepunt of de afroming ingezet dient te worden in dienst van het publieke goed, of specifiek ten goede moet komen aan het project dat ook de uitstralingseffecten heeft gegenereerd. In dat laatste geval, zo stelt Alterman, moet dit vooraf duidelijk worden overeengestemd tussen de betrokken actoren. Een praktisch bezwaar voor het direct afromen van toegevoegde waarde is dat per specifiek object dient te worden getoetst wat de waardestijging is om de grondgedachte in acht te houden. Tenslotte is zowel het lokaal inzetten van de opbrengsten alsook het redistribueren op grote schaal te verantwoorden, op dezelfde manier als het feit dat sommige belastingen door gemeentes worden geheven en anderen door de landelijke overheid. (Alterman, 2012)

118

Omdat het direct afromen van extra waarde gevoelig ligt, worden er verschillende instrumenten ingezet om indirect toch te profiteren van een hogere waarde. Veelal gebeurt dit door extra eisen te stellen aan een gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld door een verhoogde stedelijke kwaliteit te bewerkstelligen. De ontwikkelaar in het gebied doet op deze manier indirect een bijdrage. Dit is echter nog steeds niet van toepassing wanneer vooral al aanwezige eigenaren profiteren. In de praktijk blijkt dat slechts in twee landen directe afroming plaatsvindt (Alterman, 2012). Een praktische uitvoering in deze voorbeelden geschiedt door een extra belasting in te voeren over de waardestijging. De OZB zoals deze in Nederland bestaat, stijgt zeer licht bij een hogere vastgoedwaarde maar heeft niet ten doel in te spelen op een waardestijging. Implementatie in besluitvorming De discussie over het nut en de noodzaak van iconen kan worden vergeleken met de duurzaamheidsdiscussie. Ook hier staat de vraag centraal of de investering (in duurzaamheid) het waard is. Hier zijn al verschillende studies naar gedaan, en duurzaam vastgoed lijkt beter te vermarkten. Op dit moment is de discussie zover dat zelfs grote investeerders zoals pensioenfondsen eisen dat vastgoedbedrijven duurzaamheid als speerpunt meenemen in hun overwegingen (Rooijers, 2015). De discussie over duurzaamheid lijkt op een kantelpunt te zitten, terwijl de iconische discussie minder ver in het traject is. Het verschil tussen beide is dat de discussie over duurzaamheid een zogenaamde story of decline is, waarbij het doemdenken helpt om de noodzaak voor verandering in te zien. De iconische discussie daarentegen is een story of control, waarbij niet verslechtering op de loer ligt maar er een kans is tot verbetering (Verheul, 2012). Men ziet de noodzaak tot verandering minder snel in, wat de discussie een lagere prioriteit geeft. De belangrijkste conclusie is dat er in de huidige besluitvormingspraktijk meer bewustzijn moet komen over het feit dat dat het meenemen van gekwantificeerde uitstralingseffecten de iconische discussie kan rationaliseren. Hoewel bij grotere projecten en in toenemende mate bij interne besluitvorming gebruik wordt gemaakt van een MKBA, lijkt dit voor het leeuwendeel van de iconische besluitvorming niet te gelden. Een gemiste kans, die in een aantal stappen alsnog kan worden benut. De eerste stap om dit te bewerkstelligen is door meer onderzoek te doen naar de kwantitatieve uitstralingseffecten van iconen, zowel op vastgoedwaardes als breder. In de discussie wordt op mogelijk vervolgonderzoek uitgebreid ingegaan. De tweede stap is het kenbaar maken van deze resultaten bij de besluitvormingspraktijk. Op die manier wordt men erop geattendeerd dat met de effecten rekening gehouden dient te worden. De derde stap is om actief op zoek te gaan naar projecten waarbij kwantitatieve uitstralingsstudies gedaan kunnen worden. Het resultaat hiervan is dat de praktijk (meer en meer) het effect meeneemt als integraal onderdeel van de besluitvorming (illustratie 55). Wetenschappelijk onderzoek naar kwantitatieve uitstralingseffecten waaronder vastgoedwaardes

Kenbaar maken aan besluitvormingspraktijk

Actief wetenschappelijk onderzoek in dienst van de praktijk

Rationaliseren discussie

MKBA-light

Integraal onderdeel besluitvorming

Ill. 55 - Besluitvormingstraject praktijk (eigen ill.)

8.5 Conclusie Dit onderzoek kan worden geclassificeerd als een longitudinale effectrapportage, omdat er een kwantitatieve voor/nastudie wordt gedaan. Pleidooi en promotie spelen echter ook een rol door de focus op de motivatie achter de totstandkoming van een icoon. De succesfactor van iconen hangt niet per definitief af van vooraf opgestelde doelen. Dit onderzoek kijkt daarom ook naar iconische projecten waarbij er geen concreet vooraf opgestelde doelen aanwezig waren. Deze doelen kunnen

119

gecategoriseerd worden in onder andere fysieke, economische en sociale effecten. Dit onderzoek richt zich slechts op een economisch effect uit velen, namelijk mogelijk stijgende vastgoedwaardes. De doelen die met iconen kunnen worden bereikt verschillen per actor. Het kwantificeren van uitstralingseffecten, waaronder een vastgoedwaardestijging, is relevant voor de besluitvorming om de volgende redenen: Er wordt inzichtelijk gemaakt hoe gecreëerde waarde zich uit; De resultaten geven betere handvaten voor een onderbouwde overtuiging; De discrepantie tussen de noodzaak om een kloppend financieel plaatje te krijgen en de ogenschijnlijk niet aanwezige opbrengsten bij iconen wordt weggenomen; Het debat wordt verscherpt en er wordt beter nagedacht over mogelijke opbrengsten. Er kleven echter beperkingen aan het meenemen van gekwantificeerde uitstralingseffecten in de besluitvorming: Resultaten kunnen eenvoudig misbruikt en opportunistisch ingezet worden; Er moet voor gewaakt worden dat effecten niet meerdere malen worden meegenomen; Het feit dat er overtuigingskracht en visie nodig is bij de totstandkoming van een icoon wordt niet weggenomen. De argumentatie wordt slechts aangevuld. De aanbevelingen voor de toepassing van uitstralingseffecten van iconen zijn tenslotte tweeledig: De implementatie in besluitvorming dient ingezet te worden door wetenschappelijk onderzoek naar uitstralingseffecten te bespreken met besluitvormers, en vervolgens actief in dienst van besluitvorming meer onderzoek te plegen. Op die manier kan de discussie kantelen naar een standaard gebruik. Het voorstel is om dit middels een verkorte versie van de gestructureerde MKBA, een zogenaamde MKBA-light, te bewerkstelligen; De praktische implementatie van het gekwantificeerde effect dat in een MKBA(-light) naar voren komt, komt tot uiting in de totale optelsom van vastgoedwaardestijging in het gebied. Deze is voor bewoners direct relevant, voor gemeentes via de belasting en voor ontwikkelaars en investeerders alleen wanneer zij een positie in het stedelijk gebied bezitten. De discussie dient zich, voor wat betreft vastgoedwaardes, op deze punten te focussen.

120

121

-

122

9

123

9. CONCLUSIE In dit hoofdstuk worden de hoofd- en deelvragen uit hoofdstuk 1 een voor een beantwoord. De eerste deelvraag luidt: Hoe wordt de keuze voor de ontwikkeling van een iconisch project gemotiveerd? De motivatie voor de ontwikkeling van een iconisch project is vaak zwak, of op z’n minst moeilijk te vinden. Het uitstralingseffect wordt in veel gevallen nauwelijks meegenomen in de overwegingen bij de besluitvorming rondom een icoon. In sommige gevallen worden er geen doelen over uitstralingseffecten vastgesteld, bij andere zijn deze niet specifiek en bij weer andere zijn de doelen onduidelijk. Als er doelen over spillovereffecten zijn, worden deze niet ex ante of ex post getoetst en lokale rekenkamers zijn vaak niet in beeld. Beslissingen omtrent iconen worden gemaakt zonder te kijken naar eventuele uitstralingseffecten, en mogelijke opbrengsten door spillovereffecten worden genegeerd. Publiek gefinancierde iconen worden veelal doorgedrukt met overredingskracht. De belangrijkste conclusie uit de voorbeelden is dat het potentieel van iconen niet volledig wordt benut, aangezien de bijdrage van mogelijke positieve uitstralingseffecten veelal wordt genegeerd. De volgende stap in de beantwoording van de hoofdvraag is het afkaderen en definiëren van een aantal hoofdconcepten binnen deze studie. De tweede deelvraag luidt: Wat is de definitie van iconen, waarde en uitstralingseffect in dit onderzoek? In de bestaande literatuur worden de voor deze studie relevante concepten op verschillende manieren gebruikt, wat het noodzakelijk maakt een eigen definitie op te stellen. In deze studie wordt het icoon gezien als subject, dat een effect uitoefent op een object. Het effect dat het icoon uitoefent is het uitstralingseffect en in dit onderzoek wordt naar een mogelijk effect op vastgoedwaardes gezocht. Het object is de directe stedelijke omgeving waarop een icoon mogelijk invloed heeft. Hierbij worden alleen woningen en kantoren in ogenschouw genomen. Voor deze studie wordt onderkend dat de waarde van een icoon een breed begrip is dat verder gaat dan een prijseffect, maar de aanname is dat een deel van de waarde wordt gekapitaliseerd in vastgoedprijzen. Een icoon wordt gedefinieerd als een belangrijke, spraakmakende en prestigieuze vastgoedontwikkeling die een invloedrijke en katalyserende rol speelt in de directe bestaande stedelijke omgeving. In dit onderzoek worden de termen icoon en flagship als synoniemen beschouwd, omdat de studie relevant is voor zowel projecten waarbij er wel uitstralingsdoelen waren gesteld, als bij projecten waar dit niet het geval was. De directe stedelijke omgeving wordt niet als stedelijke gebiedsontwikkeling gedefinieerd, maar als al bestaand vastgoed. De objecten waar mogelijk een effect op zichtbaar wordt, zijn voor dit onderzoek kantoren en residentieel vastgoed in de omgeving van het icoon. Een spillovereffect of uitstralingseffect, ook wel externaliteit, is het externe prijseffect van iconische gebouwen op de vastgoedwaarde in de directe stedelijke omgeving. De studie naar het prijseffect van iconen op vastgoedwaardes in de omgeving is kwantitatief en wordt uitgevoerd aan de hand van een aantal cases. Deze cases zijn middels een convergentieproces geselecteerd, waarna er een korte lijst is overgebleven. Uit deze korte lijst zijn drie cases in Den Haag naar voren gekomen, te weten de Hoftoren, het Strijkijzer en de Haagsche Zwaan, en één in Amsterdam, te weten Nemo. Voor deze cases is de volgende deelvraag onderzocht:

124

In hoeverre is er een extern prijseffect van iconen op vastgoedwaardes te vinden? Met de statistische software SPSS, data over de woningmarkt van de NVM en data over de kantorenmarkt van DTZ Zadelhoff is een hedonische prijsstudie gedaan naar de uitstralingseffecten van iconen op de vastgoedwaardes. Voor het woningmodel geldt dat de Haagsche Zwaan en Nemo (Amsterdam) geen significant effect genereren, terwijl de resultaten van de Hoftoren en het Strijkijzer een licht negatieve correlatie met de vastgoedprijs impliceren. Voor Nemo moet worden opgemerkt dat er weinig woningen in de directe nabijheid liggen. Er wordt voor de Hoftoren en het Strijkijzer een klein maar significant iconisch effect gevonden, wat inhoudt dat de nabijheid tot een icoon resulteert in licht verhoogde vastgoedprijzen. Deze relatie is zowel met een log-lineair als met een log-logmodel getoetst, die een vergelijkbare verklaringskracht hebben. Het log-lineaire model impliceert een prijsverlaging met circa 1% wanneer de afstand tot de Haagsche Zwaan of het Strijkijzer met een kilometer wordt vergroot, ten opzichte van voordat het icoon werd gebouwd. Het log-logmodel impliceert een prijsverlaging van 0,025% bij een vergroting van de afstand met 1% ten opzichte van de bouw van het icoon. Om de afstandsfunctie te onderzoeken zijn verschillende modellen gespecificeerd, waarbij de afstandsrelatie begrensd wordt tot tussen de 250m en 1000m. Deze modellen geven echter geen betere verklaring voor het effect. Het kantorenmodel is vele malen zwakker dan het woningenmodel, doordat er slechts weinig transacties beschikbaar zijn. Het model slaagt niet voor alle statistische tests, en de resultaten worden dan ook slechts gebruikt om het woningmodel in perspectief te plaatsen. Daarnaast kunnen de Hoftoren en Nemo door een beperking in de data niet worden meegenomen. Het kantorenmodel laat zien dat de Haagsche Zwaan geen significante iconisch effect genereert. Daarnaast is er bij het Strijkijzer een effect gevonden, dat echter omgekeerd is aan het iconisch effect uit het woningmodel. De nabijheid tot het Strijkijzer zorgt dus voor een verlaagde vastgoedprijs. Gezien het model statistisch zwak is en een lage verklaringskracht heeft, kan hiermee echter niet worden geconcludeerd dat dit negatieve iconische effect bij kantoren ook daadwerkelijk optreedt. De resultaten zijn dus niet uniform. Dit kan liggen aan de incorrectheid van de modellen. Aangezien het woningmodel voor de statistische tests wel slaagt, er meer variabelen zijn opgenomen en er een veelvoud aan transacties is ten opzichte van het kantorenmodel wordt aangenomen dat de resultaten van het woningmodel correct zijn. De resultaten van het kantorenmodel lijken het woningmodel te ondersteunen in de veronderstelling dat de Haagsche Zwaan geen iconisch effect vertoont. Het iconisch effect op kantoren zou verder onderzocht moeten worden om valide uitspraken te kunnen doen. Wanneer er vanuit wordt gegaan dat het woningmodel inderdaad correct is, genereren het Strijkijzer en de Hoftoren een iconisch effect en de Haagsche Zwaan en Nemo niet. Het is denkbaar dat sommige iconen wel een uitstralingseffect hebben, terwijl andere iconen dit niet hebben. De oorzaak hiervan kan liggen bij icoon zelf, aan de omgeving en aan het effect. Wanneer deze ligt bij het icoon zou dit betekenen dat het icoon niet iconisch genoeg is, en op die manier niet genoeg uitstralingseffecten oplevert. De omgeving kan ook een rol spelen, omdat een effect zich bij verschillende gebieden anders kan manifesteren. In een hoogstedelijk gebied kan daardoor een ander effect teweeg worden gebracht dan in een laagstedelijk gebied. Het effect zelf speelt ook een rol, omdat het feit dat er geen significant veranderde vastgoedwaarde wordt gevonden niet betekent dat er geen uitstralingseffect is. Het betekent slechts dat een mogelijk uitstralingseffect zich in ieder geval niet manifesteert in veranderde vastgoedprijzen. Voor Nemo is het bijvoorbeeld aannemelijk dat een uitstralingseffect zich vooral manifesteert in toerisme-uitgaves. De residentiële modellen hebben een hoge verklaringskracht, er is gecorrigeerd voor zowel postcode als transactiejaar, er is gebruik gemaakt van een interactiedummie die rekening houdt met de bouwjaar van het icoon en de woningmodellen doorstaan de statistische tests. Het is daarom aannemelijk dat de modellen een correcte weergave van de werkelijkheid zijn. Wanneer er vanuit gegaan wordt dat het gevonden effect inderdaad ligt aan de keuze van de iconen, zouden de precieze onderliggende oorzaken hiervan nader onderzocht kunnen worden. Gezien er veel protest is geweest omtrent de

125

bouw van de Haagsche Zwaan door buurtbewoners, is het bijvoorbeeld een mogelijkheid dat een positief iconische effect wordt opgeheven door de negatieve effecten van onder andere schaduwwerking. Daar tegenover staat dat bij de Hoftoren en het Strijkijzer dit negatieve effect blijkbaar niet zo zwaar weegt. Wat betreft het kantorenmodel is er naast een foutief model nog een mogelijke verklaring voor het gevonden effect. Allereerst is het aannemelijk dat een iconisch effect van een icoon op een andere manier uitstraalt op woningen dan op kantoren. Dit kan bijvoorbeeld te maken hebben met een andere bereidheid tot betalen van woningeigenaren ten opzichte van huurders van kantoorruimte. De conclusie is niet ondubbelzinnig. Er wordt een iconisch uitstralingseffect op vastgoedwaardes van omliggende woningen gevonden, maar niet voor alle iconen. Het iconisch effect is zeer gering, en aanzienlijk kleiner dan het effect van de locatie zelf (ongeacht icoon). Over het uitstralingseffect op de huurprijs van kantoorvastgoed kunnen geen valide uitspraken worden gedaan. Het wordt uit deze studie dus niet duidelijk of iconen een ander effect op woningen dan op kantoren genereren. De laatste stap in deze studie is de vertaling van de resultaten naar de besluitvormingspraktijk. De laatste deelvraag luidt: Hoe kunnen de effecten worden verklaard en hoe kan dit worden benut in de besluitvorming? Documentatie over uitstralingseffecten bij iconen kan worden ingedeeld aan de hand van de timing en de basis van de documentatie. Dit onderzoek valt grotendeels onder de longitudinale effectrapportage, omdat er een kwantitatieve voor/na-studie wordt gedaan. Pleidooi en promotie spelen echter ook een rol door de focus op de motivatie achter de totstandkoming van een icoon. De succesfactor van iconen hangt niet per definitief af van vooraf opgestelde doelen. Deze studie onderzoekt daarom ook iconische projecten waarbij er geen concreet ex ante opgestelde doelen aanwezig waren. Deze doelen kunnen gecategoriseerd worden in onder andere fysieke, economische en sociale kenmerken. Dit onderzoek richt zich slechts op een economisch effect uit velen, namelijk mogelijk stijgende vastgoedwaardes, of in andere woorden de bereidheid tot betalen van woningeigenaren en kantoorhuurders van ene hogere prijs. Het uitstralingseffect dat in deze studie is onderzocht, is dus slechts één van de vele mogelijke uitstralingseffecten. Dit effect kan worden verklaard door vele verschillende economische, fysieke en sociale verbeteringen die een icoon mogelijk teweegbrengen. In de besluitvorming kan onderscheid gemaakt worden tussen narratieve symboliek en narratieve rationaliteit. Een kwantitatief uitstralingseffect kan ondersteunend gebruikt worden in de argumentatie over een icoon, waarmee de narratieve rationaliteit wordt verbeterd. Door gebruik te maken van de resultaten van deze en vergelijkbare studies kan hierdoor de grenswaarde van een geloofwaardig betoog worden gehaald en hiermee het iconisch project doorgang vinden. Het besef hierover is echter niet altijd aanwezig. Er is een discrepantie tussen de convictie dat iconen niet kwantitatief geanalyseerd kunnen en moeten worden enerzijds en de financiële noodzaak om dit wel te doen anderzijds. Door uitstralingseffecten, bijvoorbeeld op vastgoedwaardes, mee te nemen, wordt deze tegenstrijdigheid in ieder geval deels opgeheven. Door een vereenvoudigde vorm van de Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse (MKBA-light) toe te passen op iconische projecten kan de discussie in de praktijk worden gerationaliseerd. Uitstralingseffecten op vastgoedwaarden zijn binnen dit instrument een van de vele kwantitatieve uitstralingseffecten, die vallen onder de economische niet-gebruikswaarde. In tegenstelling tot de economische gebruikswaarde wordt naar uitstralingseffecten in de huidige praktijk nog weinig gekeken. Middels de MKBA-light wordt gepoogd hier verandering in te brengen. Verschillende actoren profiteren op verschillende manieren van een vastgoedwaardestijging. Hoewel het uitstralingseffect van iconen op vastgoedwaardes in eerste instantie klein lijkt, is er toch een significante waardevermeerdering waar te nemen. Bewoners zien de verkoopwaarde van hun woning stijgen, wat kan oplopen tot een totaal van tientallen miljoenen euro’s voor een gebied rondom een icoon. Voor de gemeente resulteert dit in hogere OZB-inkomsten in de orde van grootte van enkele

126

tientallen duizenden euro’s per jaar. Private partijen tenslotte profiteren slechts in het geval dat zij een ontwikkel- of eigendomspositie in de buurt van het icoon bezitten. In de huidige praktijk is het zeer ongewoon om middels directe afroming (bijvoorbeeld een belasting op waardestijging) te profiteren van uitstralingseffecten op vastgoed. Om de iconische discussie te rationaliseren dient de wetenschap meer onderzoek te doen naar uitstralingseffecten van iconen. Door bewustzijn te creëren, onder andere door het kenbaar maken van de resultaten aan de besluitvormingspraktijk, kan de discussie gerationaliseerd worden. De volgende stap is om actief onderzoek te doen in dienst van de praktijk, zodat de resultaten in een MKBA-light toegepast kunnen worden. Op die manier kunnen op termijn uitstralingseffecten van iconen (op vastgoedwaardes) integraal onderdeel worden van de besluitvorming.

127

128

10

129

10. DISCUSSIE & AANBEVELINGEN Discussie De resultaten uit deze studie zijn niet volledig consistent, en hiervoor kunnen meerdere oorzaken zijn. De discussie richt zich zowel op de methodologie als op de theorie achter de resultaten van deze studie. Methodologisch zijn er verschillende kanttekeningen te plaatsen. Zo is het aantal kantoortransacties erg klein en zou verder onderzoek moeten uitwijzen of de transactiedatabase die voor deze studie gebruikt is, kan worden verbeterd. De Walk Scores, bouwjaren, postcodes en afstanden zijn reeds handmatig aangevuld. Het is een optie deze data te controleren en bovendien aan te vullen. Zo missen er nog bouwjaren, maar vooral veel huurprijzen. Er is een meervoudige lineaire regressie uitgevoerd bij zowel woningen als kantoren. Wanneer er echter veel missende data zijn, zoals in de kantorendatabase, kan ook een multilevel lineair model worden toegepast. Dit wordt ook wel een lineair mixed model genoemd, en gaat beter om met missende data omdat complete datasets niet noodzakelijk zijn. Middels dataverzameling en een gewijzigde methode zou het mogelijk kunnen zijn om wel een conclusie uit de kantorendata te trekken. Daarnaast is in de huidige studie het anticipatie-effect niet meegenomen. Het is mogelijk dat het iconisch effect zoals dit nu gedefinieerd is, in werkelijkheid eerder plaatsvindt. In plaats van een iconisch effect vanaf het opleverjaar is het goed mogelijk dat het iconisch effect optreedt vanaf het moment dat de eerste plannen openbaar worden. Bovendien wordt uit dit onderzoek niet duidelijk op welke manier de aanwezigheid van meerdere iconen in de buurt invloed heeft op de waarde van een pand. Meerdere iconen in de buurt zouden het effect op de prijs van vastgoed kunnen versterken. Tenslotte is nog niet duidelijk hoever het effect reikt. Het uitstralingseffect van een icoon zal na een bepaalde afstand niet meer significant zijn. Nader onderzoek zou kunnen uitwijzen of er nog andere afstandsrelaties denkbaar zijn, en hoe deze zich precies uiten. Hiermee kan ook beter het totale monetaire effect worden berekend, wat relevant is voor de besluitvorming. Dit onderzoek heeft zich op de stad Den Haag geconcentreerd. Hoewel er geen reden is om aan te nemen dat Den Haag een uniek geval is betreffende de invloed van iconische gebouwen ten opzichte van andere Nederlandse steden, zou verder onderzoek naar iconen in andere steden een ander licht op de zaak kunnen schijnen. In deze studie is een eerste aanzet gedaan tot de casusselectie voor iconen in andere grote Nederlandse steden. De variatie tussen regio’s kan van invloed zijn op de resultaten van vergelijkbaar onderzoek, wat in bijzonder van belang kan zijn voor beleidsmakers. Een ander aspect is dat sommige iconen die in deze studie zijn meegenomen wellicht niet iconisch genoeg zijn, bijvoorbeeld de Haagsche Zwaan. Een interessante casus ter illustratie is de Markthal, die meer dan andere iconen in Nederland wordt erkend als icoon. Sterker nog, wereldwijd werd de Markthal al voor oplevering als icoon aangemerkt. Binnen een aantal jaar is het mogelijk om het iconische uitstralingseffect van de Markthal te onderzoeken.

130

Daarnaast is het aannemelijk dat verschillende soorten iconen een verschillend effect hebben op de directe stedelijke omgeving. Musea dragen mogelijk bij aan een hogere werkgelegenheid, hoewel toeristen overlast kunnen veroorzaken en smaken over expressieve ontwerpen van musea zeer kunnen verschillen. Iconische kantoorgebouwen kunnen ook een positief uitstralingseffect hebben op vastgoed in de omgeving doordat er meer werkgelegenheid is, maar de vraag is of dit effect significant zou zijn. Daarnaast kunnen iconische woongebouwen een negatieve invloed hebben op de woningprijs doordat het aanbod in residentieel vastgoed toeneemt. Dit geldt eveneens voor kantooriconen en de relatie tot omliggend kantoorvastgoed. Iconen zijn derhalve niet zomaar te veralgemeniseren, en zelfs een gevonden effect kan zeer casusspecifiek zijn. Een van oorspronkelijke doelen van dit onderzoek was om bij te dragen aan een beter gefundeerde discussie omtrent de realisatie van iconische gebouwen. Hoewel het iconisch effect dat is waargenomen niet uniform is, kunnen de bevindingen van dit onderzoek beleidsmakers toch helpen om afwegingen verfijnen. Deze studie impliceert dat een iconisch effect niet gegarandeerd is. De meerwaarde van een iconisch gebouw wordt niet per definitie gekapitaliseerd in de vastgoedwaarde van de omliggende stedelijke omgeving. Er dient dus voorzichtig omgesprongen te worden met uitspraken over het uitstralingseffect van iconen door pleitbezorgers van iconische ontwikkelingen. Deze soms dogmatisch volhardende protagonisten dienen met kritische zelfreflectie nogmaals in discussie te gaan over de mogelijke en gewenste uitstralingseffecten. Hierop aansluitend had een meer consistent resultaat voor investeerders een overtuigendere aanzet kunnen zijn voor nieuwe financieringsconstructies. Een externaliteit is per definitie extern aan het icoon, waarbij vaak meerdere partijen de realisatie bekostigd hebben. Alleen wanneer deze partijen ook een aandeel hebben in de directe stedelijke omgeving waar de externaliteit op van toepassing is, is de externaliteit gunstig. Wanneer dit niet zo is, bijvoorbeeld een investeerder die alleen in het icoon investeert, kan gedacht worden aan een bijdrage vanuit de directe stedelijke omgeving voor de investering in het icoon. De waarde van het vastgoed in de omgeving stijgt immers door de komst van het icoon. Het onderzoeken van dergelijke financieringsconstructies is een vervolgstap van dit onderzoek. In deze studie is echter wel gebleken dat dit in de praktijk nauwelijks wordt toegepast en gecompliceerd is. Bij de resultaten van deze studie is nog een kanttekening te plaatsen. Een mogelijk uitstralingseffect kan het best geïllustreerd worden aan de hand van het Guggenheim Museum in Bilbao. Dit museum heeft de gehele stad op de wereldkaart gezet. Zodanig is het plausibel dat de vastgoedwaardes in de gehele stad stijgen omdat Bilbao in z’n geheel aantrekkelijker wordt. Deze aantrekkelijkheid kan worden verklaard door een stijging in werkgelegenheid als gevolg van een grote toeristenstroom. Ook in Den Haag kan dit effect optreden. Het is een effect dat samengaat met de toenemende wereldwijde concurrentie tussen steden zoals eerder omschreven. Het is dan ook lastig om hier prijsonderzoek naar te doen, aangezien in iedere stad wel iconen worden neergezet die mogelijk invloed hebben op de aantrekkelijkheid van een stad. Wellicht stijgen vastgoedwaardes in steden met meer iconen harder dan andere steden.

Aanbevelingen praktijk Een diepere discussie die nauw gerelateerd is aan deze studie is in hoeverre er waarde gehecht dient te worden aan het kwantificeren van bepaalde effecten. Dient alles vertaald te worden in een prijseffect? Het economisme en het rendementsdenken zijn termen die actueel zijn en vragen om uitgebreide discussie over het nut, de noodzaak en de waarde van iconische gebouwen (De Vries, 2015). Heeft een iconisch gebouw pas waarde als dit terug te zien is in de prijs van vastgoed, of in werkgelegenheid, of in de populariteit van een stad? Of is de realisatie van een icoon een doel op zich, of al geslaagd wanneer een deel van de inwoners zich positief uitspreekt over een icoon? Het is aan te bevelen om dit soort wezenlijke vragen bij de beginfase van een iconisch project mee te nemen. Alleen als er overeenstemming is tussen de actoren over welke effecten meegenomen moeten worden, is het doelmatig om een MKBA-light in te zetten voor iconen. Zo is het aan besluitvormers of een vastgoedwaardestijging van circa 1% en de bijbehorende totale waardestijging in een gebied de

131

moeite waard is om mee te nemen in overwegingen. Van belang hierbij is dat de resultaten van studies zoals deze in de discussie worden meegenomen, zodat duidelijk overzichtelijk is welke orde van grootte bepaalde effecten hebben. Wat vaak misgaat in besluitvorming is dat een selecte groep actoren beslist over een zeer ingrijpende verandering in de stedelijke structuur. Wie betaalt, bepaalt. Zo is er veel protest geweest bij de bouw van de Haagsche Zwaan door bewoners van de aangrenzende wijk. Een echt iconisch gebouw is altijd voer voor discussie. Denk aan de enorme kostenoverschrijding bij het Sydney Opera House of het initiële verzet bij de Eiffeltoren in Parijs. Het is daarom gewenst om de beweegredenen voor de realisatie van een icoon duidelijk te communiceren en hier discussie over te voeren. Op die manier kan in ieder geval draagvlak worden gecreëerd. Uit deze studie blijkt dat een icoon een uitstralingseffect kan hebben, maar niet noodzakelijkerwijs heeft. Dit kan van tevoren wel als doel gesteld worden, maar dan dient duidelijk te zijn hoe dit getest wordt en is reflectie hierop bovendien een logisch gevolg.

Aanbevelingen vervolgonderzoek Hoewel deze studie niet alleen longitudinaal is maar er ook gekeken is naar meerdere iconen en het effect bovendien is onderzocht op zowel woningen als kantoren, kan er op verschillende facetten verder onderzoek gedaan worden. Bovenal wordt aanbevolen om het kantorenonderzoek meer valide te maken. In de breedte kan verder onderzoek gedaan worden naar zowel subject, object als effect. Betreffende het subject kan de studie worden uitgebreid naar meerdere iconen in andere Nederlandse steden. Op die manier wordt beter inzicht verkregen in de uniciteit van de resultaten: is er over het algemeen een iconisch effect waar te nemen, of is het zeer verschillend per icoon en locatie? Daarnaast is een uitbreiding van het onderzoek over de landsgrenzen interessant omdat vastgoedmarkten onderling kunnen verschillen. Er zijn legio redenen te bedenken waarom er in Nederland een ander iconisch effect te vinden is dan in het buitenland. Zo kan de woning- of kantorenmarkt in het buitenland krapper zijn, waardoor een vastgoedaanbieder een duur ontwikkeld iconisch gebouw terug kan verdienen door hogere prijzen te vragen. Een andere mogelijke reden is dat de status van een woning of kantoorgebouw belangrijker is, waardoor de bereidheid tot het betalen van een prijspremie groter is. Betreffende het subject is een andere methodologie ten aanzien van iconisch onderzoek tenslotte ook denkbaar. Een voorwaarde voor deze studie was dat de iconen recentelijk zijn opgeleverd in verband met de beschikbaarheid van datapunten vóór de oplevering van de iconen. Veel iconen zijn echter vele malen ouder dan de cases die in deze studie zijn omschreven. Denk aan het Rijksmuseum in Amsterdam, het Vredespaleis in Den Haag of het Groot Handelsgebouw in Rotterdam. Het zou interessant zijn om een eventueel prijseffect van zulke iconen te onderzoeken, en gezien een longitudinale voor/nastudie niet mogelijk is, is een verre integratie van kwalitatief en kwantitatief onderzoek als methode denkbaar. Ten aanzien van de objecten kan de volle breedte van de vastgoedmarkt worden aangedaan door niet alleen naar woningen en kantoren, maar bijvoorbeeld ook naar winkelvastgoed te kijken. Het effect kan verder worden onderzocht door niet alleen naar het prijseffect op vastgoed te kijken, maar ook naar bijvoorbeeld werkgelegenheids- of bestedingseffecten (toerisme). Op die manier ontstaat er een beter beeld van het volledige spectrum van de mogelijke uitstralingseffecten van iconen, en kan de orde van grootte van het uitstralingseffect op vastgoedwaardes worden vergeleken met andere effecten. Daarnaast zou het mogelijke anticipatie-effect ook modelmatig kunnen worden getoetst, wat in deze studie niet is gebeurd. Tenslotte kan vervolgonderzoek kijken naar de exacte afstandsrelatie. Hierbij wordt nader onderzocht vanaf welke afstand het effect niet meer significant is, en of er nog andere afstandsrelaties is die het iconisch effect wellicht beter modelleren. Te denken valt aan een trapsgewijs effect, waarbij waardes in stappen van een bepaalde afstand om het icoon verminderen.

132

In de diepte kan kwalitatief onderzoek meer inzicht bieden in het hoe en waarom achter de effecten van iconen. Interviews met beleidsmakers, bewoners, ontwikkelaars en eigenaars bieden kansen om een duidelijker beeld te krijgen van beweegredenen en invalshoeken van de verschillende actoren. Daarnaast is het middels enquêtes mogelijk om de contingente-waardemethode toe te passen, waarbij respondenten in een hypothetische situatie kunnen aangeven hoeveel ze zouden betalen voor de nabijheid tot een icoon. De resultaten van dit onderzoek kunnen de hedonische prijsstudie in perspectief plaatsen. Daarnaast kan meer gedetailleerd worden onderzocht hoe exact de afstandsrelatie van een uitstralingseffect van een icoon te modelleren en te verklaren is. Een dergelijk onderzoek is steviger verankerd in het vakgebied van de stedelijke economie. In onderstaande tabel is tenslotte samengevat welke vervolgstappen in het iconisch onderzoek gemaakt kunnen worden. Breedte Subject

Diepte

Interactie meerdere iconen Andere steden Andere landen Andere methodologie (oudere iconen)

Object

Ander vastgoed (retail, kantoren)

Effect

Ander soort uitstralingseffect

Verklaring effect (interviews)

Anticipatie-effect

Contingente-waardemethode

Afstandsrelatie Reikwijdte effect Ander soort model (multilevel) Dataverbetering

133

134

REFERENTIES Ahlfeldt, G. (2010). Architektur, Ökonomie–Architekturökonomie. Perspektiven der Wirtschaftspolitik, 11(4), 340-355. Ahlfeldt, G., & Maennig, W. (2010a). Stadium architecture and urban development from the perspective of urban economics. International Journal of Urban and Regional Research, 34(3), 629-646. Ahlfeldt, G., & Maennig, W. (2010b). Substitutability and complementarity of urban amenities: External effects of built heritage in Berlin. Real Estate Economics, 38(2), 285-323. Ahlfeldt, G., & Mastro, A. (2012). Valuing iconic design: Frank lloyd wright architecture in oak park, illinois. Housing Studies, 27(8), 1079-1099. Alonso, W. (1964). Location and land use. Toward a general theory of land rent. Cambridge: Cambridge University Press. Alterman, R. (2012). Land Use Regulations and Property Values: The 'Windfalls Capture' Idea Revisited The Oxford Handbook of Urban Economics and Planning (pp. 755-786). Architectuurgids. (n.d.). Hoftoren (ministerie van OCW). Retrieved 19 september, 2015, from http://www.architectuurgids.nl/project/list_projects_of_typeofbuilding/typ_id/10/prj_id/1782 Ashworth, G. (2009). The instruments of place branding: How is it done? European Spatial research and policy, 16(1), 9-22. Baniotopoulou, E. (2001). Art for whose sake? Modern art museums and their role in transforming societies: the case of the Guggenheim Bilbao. Journal of Conservation and Museum Studies, 7, 1-5. Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG). (2015). Retrieved from: https://bagviewer.kadaster.nl/lvbag/bagviewer/index.html#?geometry.x=12410.8778125&geometry.y=433725.3790625&zoomlevel=2 Beijer, W., & Dyck, van C. (2012, January 14). Themapagina Maankwartier, De Limburger. Berg, E. (n.d.). Operaen Oslo 04. Retrieved 23 september, 2015, from http://operaen.no/en/Presse/Pressebilder/?path=Operahuset Bezuidenhout West fel tegen Haagsche Zwaan. (2005). Retrieved 19 september, 2015, from http://www.bezuidenhout.nl/index32005.asp?200512152049 Boelsums, R. (2012). Living next to a flagship development. Bordas, D.B. (n.d.). Metropol Parasol. Retrieved 19 October, 2014, from http://www.publicspace.org/en/works/g315-metropol-parasol Brounen, D., & Kok, N. (2011). On the economics of energy labels in the housing market. Journal of Environmental Economics and Management, 62(2), 166-179. Buck Consultants International. (2015). Kosten-batenanalyse op hoofdlijnen Brainport Eindhoven / A2-zone. Den Haag: Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Ministerie van Economische Zaken. Cambie, S. (2009). Iconic buildings and tourism: where to next? Tourism Insights(June). CBS. (2015). Bestaande koopwoningen verkoopprijzen. Retrieved from: http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=81884NED&D1=a&D2=67,84,101,118,135,152, 169,186,203,220,237,254,271,288,305-308,310-312,314-316,318-320,322-325,327-329,331-333,335337,339-342,344-346,348-349&HDR=T&STB=G1&VW=T CijferNieuws. (2015). OZB-tarieven 2015. Retrieved November 2, 2015, from http://www.cijfernieuws.nl/ozb-2015/ Claassen, R., Daamen, T.A., & Zaadnoordijk, M. (2012). De strategische waarde van een gebouw als aanjager in gebiedsontwikkeling. Real Estate Quarterly, 4. Cobouw. (1994). Technologie krijgt 'Impuls' in A'dam. Retrieved November 2, 2015, from http://www.cobouw.nl/artikel/126741-technologie-krijgt-impuls-adam Cobouw. (1998). Schimmig spel rond Haagse Hoftoren. Retrieved November 2, 2015, from http://www.cobouw.nl/artikel/328651-schimmig-spel-rond-haagse-hoftoren Colwell, P. F., & Dilmore, G. (1999). Who was first? An examination of an early hedonic study. Land Economics, 620-626. Daamen, T. A., Franzen, A., & Vegt, van der J. (2012). Sturen op waarde in Rotterdam Afwegen en verbinden in de nieuwe realiteit van stedelijke gebiedsontwikkeling. Delft: Gemeente Rotterdam, TU Delft. De Groot, J. (2015, 23 oktober). [Persoonlijk interview iconen en uitstralingseffecten Amsterdam]. De Haagsche Zwaan. (n.d.). Office location with appearance. Retrieved 19 september, 2015, from http://www.haagschezwaan.com/ De Sousa, C.A., Wu, C., & Westphal, L. M. (2009). Assessing the effect of publicly assisted brownfield redevelopment on surrounding property values. Economic development quarterly. De Vor, F., & De Groot, H. L. F. (2011). The impact of industrial sites on residential property values: A hedonic pricing analysis from the Netherlands. Regional Studies, 45(5), 609-623.

135

De Vries, J. (2015). Jesse Klaver: 'Wij gaan Nederland veranderen', De Volkskrant. Retrieved from http://www.volkskrant.nl/binnenland/jesse-klaver-wij-gaan-nederland-veranderen~a4017271/ de Wit, E. R. , Englund, P., & Francke, M. K. (2013). Price and transaction volume in the dutch housing market. Regional Science and Urban Economics, 43(2), 220-241. Debrezion, G., Pels, E., & Rietveld, P. (2006). The impact of rail transport on real estate prices: an empirical analysis of the Dutch housing market: Tinbergen Institute, Vrije Universiteit Amsterdam. Delft onder curatele Rijk vanwege Spoorzone Delft. (2015). Retrieved 23 september, 2015, from http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2015/03/09/delft-onder-curatele-rijk-vanwege-spoorzone-delft Den Haag Marketing. (n.d.). Haagse Toren The Penthouse. Retrieved 19 september, 2015, from http://denhaag.com/nl/locatie/284/haagse-toren-the-penthouse Des Rosiers, F., & Thériault, M. (2006). Mass appraisal, hedonic price modelling and urban externalities: understanding property value shaping processes. Paper presented at the Seminar Advances in mass appraisal methods, Delft, The Netherlands, October 30, 2006. DHIC/CBS. (2015). bruto CBS woningdichtheid (oud). Retrieved November 2, 2015, from http://denhaag.buurtmonitor.nl/?var=brutowon Dijk, van R., Jansen, L., Merkx, L., & Wetten, van J. (2013). Van TEEB-stad naar TEEB-stad tool Inzicht in de waarde van groen in de stad: Platform31. Dingemanse, B. (2015). Maankwartier in Heerlen bijna tien miljoen duurder. Retrieved 23 september, 2015, from http://www.1limburg.nl/maankwartier-heerlen-bijna-tien-miljoen-duurder Dirks, B. (2014). Spoorzone Delft brengt stad aan de afgrond. Retrieved 19 October, 2014, from http://www.volkskrant.nl/binnenland/spoorzone-delft-brengt-stad-aan-de-afgrond~a3745290/ Docski. (2008). Sunset Strijkijzer Den Haag. Retrieved 23 september, 2015, from http://www.flickr.com/photos/docski/2262526242 Dool, van den P. (2013). Grootste gebouw Nederland is open: bekijk De Rotterdam van Koolhaas. Retrieved 19 October, 2014, from http://www.nrc.nl/nieuws/2013/11/21/150-meter-hoog-7588-ruimtes-het-grootstegebouw-van-nederland-is-opgeleverd/ Doucet, B., Kempen, van R., & Weespen, van J. (2011). Resident perceptions of flagship waterfront regeneration: the case of the Kop van Zuid in Rotterdam. Tijdschrift voor economische en sociale geografie, 102(2), 125-145. Evans, G. (2005). Measure for measure: evaluating the evidence of culture's contribution to regeneration. Urban Studies, 42(5-6), 959-983. Extra miljoenen voor Rotterdamse markthal. (2009). Retrieved 23 september, 2015, from http://www.ad.nl/ad/nl/1038/Rotterdam/article/detail/2046593/2009/09/18/Extra-miljoenen-voorRotterdamse-markthal.dhtml Field, A. (2013). Discovering statistics using IBM SPSS statistics: Sage. Gemeente Den Haag. (2001). Hoogbouwvisie Den Haag. Den Haag: Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Gemeente Den Haag. (2010). Naar een complete Haagse binnenstad - Binnenstadsplan Den Haag 2010-2020. Den Haag: Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Gemeente Den Haag. (2014). Gebiedsontwikkeling Spuikwartier. Retrieved January 12, 2015, from http://www.denhaag.nl/home/bewoners/wonen-en-bouwen/bouwen/to/GebiedsontwikkelingSpuikwartier.htm Gemeente Heerlen. (2006). Coalitieakkoord Heerlen 2006. Heerlen: SP, PvdA, VVD, OPH. Gemeente Rotterdam. (2008). Binnenstad als city lounge Binnenstadsplan voor de periode 2008 - 2020. Gemeente Rotterdam. (2014). Begroting 2015 Rotterdam Programmabegroting. Werkendam. Gibilaro, L., & Mattarocci, G. Landmark Buildings and Diversification Opportunities in the Residential Market. Giele, G. (2015, 22 oktober). [Persoonlijk interview iconen en uitstralingseffecten in Den Haag]. Griliches, Z. (1971). Hedonic price indices for automobiles: an econometric analysis of quality change Price Indexes and Quality Change. Cambridge, Massachusetts: Harvard. Gutierrez, G., & Francisco, A. (2011). The role of cultural flagships in the perception and experience of urban areas for tourism and culture. Case study: The Royal Opera House in Covent Garden. University of Westminster. Heald, D. (n.d.). View of the Guggenheim Museum Bilbao from the river. Retrieved 23 september, 2015, from http://www.guggenheim.org/bilbao/about Healey, P. (1992). Rebuilding the city: property-led urban regeneration (1st ed.). London: E. & FN Spon. Historic Preservation Division. (n.d.). What We Do - Historic Preservation. Retrieved January 11, 2015, from http://www.cityofchicago.org/city/en/depts/dcd/provdrs/hist.html Hoftoren Den Haag. (2009). Retrieved 19 september, 2015, from http://www.scheldebouw.com/projecten/the_netherlands/hoftoren_den_haag?lng=nl Huisman, J. (1994). Science Center' bovenop tunnelbuis; Centrum moet jongeren vertrouwd maken met technologie. Volkskrant. Retrieved November 2, 2015, from http://www.volkskrant.nl/archief/sciencecenter-bovenop-tunnelbuis-centrum-moet-jongeren-vertrouwd-maken-met-technologie~a381194/ Jennen, M. G. J., & Brounen, D. (2009). The effect of clustering on office rents: evidence from the Amsterdam market. Real Estate Economics, 37(2), 185-208.

136

Keuning, W. (2014). Niet iedereen is even blij met de Broodtrommel. Retrieved 19 October, 2014, from http://fd.nl/ondernemen/896305/niet-iedereen-even-blij-met-de-broodtrommel Kok, N., & Jennen, M. (2010). De waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid Een analyse van de Nederlandse kantorenmarkt. Kool, H. (2010). Kantorenstrategie Den Haag 2010-2030 'De gebruiker centraal'. Den Haag: Gemeente Den Haag. Koppels, P, Remøy, H., & El Messlaki, S. (2011). Door leegstand verlaagde huren bij de buren. Real Estate Research Quarterly, 10(3), 24-34. Koster, H. R. A., Ommeren, van J., & Rietveld, P. (2014). Is the sky the limit? High-rise buildings and office rents. Journal of Economic Geography, 14(1), 125-153. Lazrak, F., Nijkamp, P., Rietveld, P., & Rouwendal, J. (2014). The market value of cultural heritage in urban areas: an application of spatial hedonic pricing. Journal of Geographical Systems, 16(1), 89-114. Leijen, T. (2014). Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen. TU Delft, Delft University of Technology. Li, M. M., & Brown, H. J. (1980). Micro-neighborhood externalities and hedonic housing prices. Land Economics, 125-141. Licciardi, G., & Amirtahmasebi, R. (2012). The economics of uniqueness. Washington, D.C.: The World Bank. Maankwartier Heerlen. (n.d.). Maankwartier Heerlen. Retrieved January 12, 2015, from http://www.maankwartier.nl Macke, P., & Bertens, S. (2014). Ranking Kantoorlocaties: JLL. Markthal Rotterdam. (n.d.). Martkhal Rotterdam, een icoon voor de stad. Retrieved January 12, 2015, from http://markthalrotterdam.nl Mattern, S. (2003). Just how public is the Seattle Public Library?: Publicity, posturing, and politics in public design. Journal of Architectural Education, 57(1), 5-18. Moerkamp, J. (2014). Delft krijgt financiële gaten niet meer gedicht. from http://www.binnenlandsbestuur.nl/financien/nieuws/delft-krijgt-financiele-gaten-niet-meergedicht.9451572.lynkx Moleveld, V. (2015). NEMO Amsterdam. Retrieved November 2, 2015, from http://www.onlinegalerij.nl/nemoamsterdam/ Morancho, A. B. (2003). A hedonic valuation of urban green areas. Landscape and urban planning, 66(1), 35-41. Mouter, N. (2013). Eerste Hulp bij MKBA. Retrieved 22 september, 2015, from http://www.mkbainformatie.nl/mkba-basics/eerste-hulp-bij-mkba/ Mouter, N. (2015a). Dutch politicians' use of Cost-Benefit Analysis. Delft University of Technology. [working paper]. Retrieved from http://www.mkba-informatie.nl/mkba-voor-gevorderden/working-papers/mouter-dutchpoliticians-use-cost-benefit-analysis/ Mouter, N. (2015b, 26 oktober). [Persoonlijk interview MKBA in stedelijke besluitvorming]. Nefs, M. (2014). Markthal: voorziening of vastgoedmirakel? Retrieved January 2012, 2015, from http://versestad.nl/2014/09/markthal-voorziening-of-vastgoedmirakel/ NEMO Science Center. (2015). Over het museum. Het gebouw. Retrieved November 2, 2015, from http://www.enemo.nl/nl/bezoek/over-het-museum/het-gebouw/ Noonan, D. S. (2007). Finding an impact of preservation policies: price effects of historic landmarks on attached homes in Chicago, 1990-1999. Economic development quarterly, 21(1), 17-33. NVM. (2015). Historische woningmarktcijfers. Retrieved November 1, 2015, from http://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/historische_woningmarktcijfers.aspx O'sullivan, A., & Irwin, R. D. (2007). Urban economics: McGraw-Hill/Irwin. OVG Real Estate. (n.d.). Haagsche Zwaan. Een zwaan naast de ooievaar. Retrieved 19 september, 2015, from http://www.ovg.nl/project/haagsche_zwaan Oxford University Press. (n.d.). Oxford Dictionaries. Language matters. Retrieved January 11, 2015, from http://www.oxforddictionaries.com/ Plaza, B. (2006). The return on investment of the Guggenheim Museum Bilbao. International Journal of Urban and Regional Research, 30(2), 452-467. Postmaa, C. (2003). 'Strijkijzer' domineert straks Rijswijkseplein. Retrieved November 2, 2015, from http://www.ad.nl/ad/nl/1401/ad/integration/nmc/frameset/varia/kobala_article.dhtml?artid=1438829 Provincie Noord-Brabant. (2015). Brainport Avenue. Retrieved November 2, 2015, from http://www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/ruimtelijke-ordening/gebiedsagendabrabant/brainport-avenue.aspx Romijn, G., & Renes, G. (2013). Algemene leidraad voor maatschappelijke kosten-batenanalyse. Den Haag: Centraal Planbureau. Rooijers, E. (2015). PGGM eist dat vastgoedfondsen CO2-uitstoot met helft terugbrengen, Het Financieele Dagblad. Retrieved from http://fd.nl/beurs/1124165/pggm-eist-dat-vastgoedfondsen-co2-uitstoot-met-helftterugbrengen Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. The journal of political economy, 34-55. Sluys, van der F. (2013). Huurprijsoverzicht kantoorruimte West Nederland regio 's-Gravenhage: DTZ Zadelhoff.

137

Sluys, van der F., & Hesselink, J. (2015). Nederland compleet Factsheets Kantoren- en bedrijfdsruimtemarkt: DTZ Zadelhoff. Smith, A., & Von Krogh Strand, I. (2010). Oslo's new Opera House: Cultural flagship, regeneration tool or destination icon? European Urban and Regional Studies, 0969776410382595. Smyth, H. (1994). Marketing the city: the role of flagship projects in urban regeneration. Spaan, B. (2015). All 9,866,539 buildings in the Netherlands, shaded according to year of construction. Retrieved from: http://code.waag.org/buildings/ - 51.9149,4.4782,15 Spoorzone Delft. (2014). Over het project. Retrieved 19 October, 2014, from http://www.spoorzonedelft.nl/over_het_project/nut_en_noodzaak Stringa, R. G. M. (2008). Masterplan Maankwartier Heerlen versie 4.0: studioSK. Tallon, A. (2013). Urban Regeneration in the UK: Routledge. Tauw, H. (2014). Hedonisch prijsmodel voor Nederlands winkelvastgoed; voorspellingen van de huurprijs en het rendement van Nederlandse winkelunits en objecten. TU Delft, Delft University of Technology. The Seattle Public Library. (2011). The Seattle Public Library Strategic Plan. Thijs, M. L. (2012). Externaliteiten van Landmarks op woningwaardes. Touburg, G. (2014). Andere Tijden: wacht de Markthal hetzelfde lot als de Lijnbaan? Retrieved January 12, 2015, from http://versbeton.nl/2014/12/andere-tijden-wacht-de-markthal-hetzelfde-lot-als-de-lijnbaan/ Van Dale. (2015). Van Dale Online. from http://surfdiensten.vandale.nl/zoeken/zoeken.do Verheul, W. J. (2012). Stedelijke Iconen: het ontstaan van beeldbepalende projecten tussen betoog en beton: Faculty of Social Sciences (FSS). Verheul, W. J. (2013). Op zoek naar de heilige graal van katalysatorprojecten in stadsontwikkeling. Real Estate Quarterly, December 2013. Vestia. (n.d.). Het gebouw. Retrieved 19 september, 2015, from http://www.haagsetoren-wonen.nl/page/hetgebouw Vollebregt, R. (2011). Eén gevel, veertien glassamenstellingen. Glas in beeld, 2011, 8-11. Walk Score. (2015). Retrieved from: http://www.walkscore.com/about.shtml Walstra, E. (2015). Noodlijdend Delft weigert OZB te verhogen. from http://www.binnenlandsbestuur.nl/financien/nieuws/noodlijdend-delft-weigert-ozb-teverhogen.9479863.lynkx Warmerdam, van R. (2015, 26 oktober). [Persoonlijk interview uitstralingseffecten iconen Amsterdam]. Werff, van der S. (2006). Boze buurtbewoners bestormen Stadskantoor. Retrieved 19 september, 2015, from http://www.ad.nl/ad/nl/1040/Den-Haag/article/detail/2320709/2006/11/22/Boze-buurtbewonersbestormen-Stadskantoor.dhtml Weterings, A. B. R., & Kempen, van G. (2009). De waarde van de kantooromgeving: effecten van omgevingskenmerken op de huurprijzen van kantoorpanden: Planbureau voor de Leefomgeving. Wijnants, R. (2014). Ze 'danst' tegen een achtergrond van glas. Retrieved 23 september, 2015, from http://haagspraak.nl/2014/11/24/zwaan/ Wisbrun, H. (2015). Haagse Verhalenwedstrijd: De Wiskundewandeling. Retrieved 23 september, 2015, from http://hanswisbrun.nl/2015/05/11/haagse-verhalenwedstrijd-de-wiskundewandeling/ Zenker, S., & Beckmann, S. C. (2013). Measuring brand image effects of flagship projects for place brands: The case of Hamburg. Journal of Brand Management, 20(8), 642-655. ZZDP Architecten. (n.d.). De Haagsche Zwaan. Retrieved 19 september, 2015, from http://www.zzdp.nl/projecten/de-haagsche-zwaan/

138

139

140

APPENDIX Appendix 1 – hedonische prijsstudies residentieel vastgoed Soort object

Woningmarkt

Auteur, jaartal

Brounen, 2011

Locatie

Nederland

Soort onderzoek

Paper: journal of environmental economics and management

Bron

On the economics of energy labels in the housing market

Onderzoek

Onderzoek naar de invloed van energielabels op de woningprijs

Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R²

Circa 32.000 met energielabel en circa 145000 zonder, 2008-2009

Omschrijving

De studie onderzoekt het effect van energie-efficientie op de prijs van woningen. Uit de studie naar woningen met energielabel blijkt dat woningen met een groener label voor 3,6% meer worden verkocht. (Brounen & Kok, 2011)

Soort object

Woningmarkt

Auteur, jaartal

De Wit, 2013

Locatie

Nederland

Soort onderzoek

Paper, Regional Science and Urban Economics

Bron

Price and transaction volume in the Dutch housing market

Onderzoek

Correlatie tussen de ratio van prijsstijging en het aantal huizen dat verkocht wordt

Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R²

circa 1,9 miljoen, 1985-2007

Omschrijving

De studie onderzoekt de correlatie tussen het tempo van prijsstijging en het aantal verkochte huizen. Het model verklaart veranderingen in marktcondities, waarbij de resultaten overeenstemmen met een economie waarin kopers en verkopers in een veranderende markt voortschrijdend inzicht krijgen (de Wit, Englund, & Francke, 2013)

Soort object

Woningmarkt

Auteur, jaartal

De Vor, 2011

Locatie

Nederland

Soort onderzoek

Paper: Regional studies

Bron

The impact of industrial sites on residential property values: A hedonic pricing analysis from the Netherlands De impact van industrie op woningwaardes

Onderzoek

+/- 0,5

+/- 0,8

Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R²

Circa 70.000

Omschrijving

De studie onderzoekt de impact van industrieterreinen op de waarde van woningen in de Randstad en Noord-Brabant. Er blijkt een significant effect te zijn, dat lokaal is en sterk afneemt naarmate de afstand tot het industrieterrein afneemt. (De Vor & De Groot, 2011)

Soort object

Woningmarkt

Auteur, jaartal

Debrezion, 2011

+/- 0,75 adjusted

141

Locatie

Nederland

Bron

The impact of rail transport on real estate prices: an empirical analysis of the Dutch housing market Paper: Urban Studies

Soort onderzoek Onderzoek Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R² Omschrijving

Impact van afstand tot treinstation en de kwaliteit van de service daarvan op woningprijzen Circa 40.000 (Amsterdam), circa 17.500 (Rotterdam), circa 6.000 (Enschede) +/- 0,8 De studie onderzoekt de impact van bereikbaarheid op woningprijzen in Amsterdam, Rotterdam en Enschede. Bereikbaarheid wordt gedefinieerd als de afstand tot een treinstation, alsmede de kwaliteit van voorzieningen op het station. Zowel het dichtstbijzijnde als het meest gekozen treinstation zijn meegenomen in de studie, waarbij de conclusie is dat prijzen meer beïnvloed worden door het meest gekozen station dan door het dichtstbijzijnde treinstation. (Debrezion et al., 2006)

Soort object Auteur, jaartal

Lazrak, 2014

Locatie

Nederland

Bron Soort onderzoek

The market value of cultural heritage in urban areas: an applicaton of spatial hedonic pricing Paper: Journal of Geographical Systems

Onderzoek

De waarde van cultureel erfgoed op woningprijzen

Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R²

Circa 20.000, 1985-2007

Omschrijving

De studie onderzoekt de invloed van cultureel erfgoed op woningprijzen in de Zaanstreek. De studie onderzoekt niet alleen de prijs van woningen in de nabijheid van monumentale gebouwen, maar ook naar de prijs van het cultureel erfgoed zelf. Voor een monumentaal gebouw wordt meer dan 25% extra betaald, terwijl woningen binnen 50 meter hiervan circa 0,3% meer waard zijn. Woningen die staan binnen een beschermd gebied zijn tevens meer dan 25% meer waard. (Lazrak, Nijkamp, Rietveld, & Rouwendal, 2014)

142

+/- 0,9 adjusted

Appendix 2 – Overzicht variabelen hedonische prijsstudies residentieel vastgoed

Brounen

de Wit

Debrezion

Lazrak

Transactieprijs

Transactieprijs

Transactieprijs

toegankelijkheid

Cultureel erfgoed

Onderzochte aspect

Vloeroppervlakte Type woning (villa, grachtenpand etc.)

Vloeroppervlakte

5

Vrijstand/half/rijtjes

woninggrootte (m²) Woningtype appartement etc.

Transactieprijs prijsveranderi ng en transactievol. Vloeroppervla kte Type woning/app

Over-eenkomstig Afhankelijke variabele

Type woning o.a. flat

5

Constructiejaar

Bouwperiode

Bouwperiode

Gebouwleeftijd

Nieuwbouw Bouwperiode

5

Centrale verwarming

Centrale verwarming

Soort verwarming

Gaskachel Open haard

Garage

Parkeerplaats

Garage

Parkeerplaats

4

Tuin

Tuin

Tuin

Tuin

4

Isolatie

3

onderhoud interieur

3

onderhoud exterieur

3

Aantal kamers Monumentendichtheid 50m Monumentendummie

3

de Vor Woning transactieprijs Oppervlakte dichtst.industriegeb. Afstand Vloeroppervlakte in m²

Energielabel

isolatiekwaliteit onderhoud interieur onderhoud exterieur

Isolatie onderhoud interieur onderhoud exterieur Aantal kamers

Monument

Aantal kamers

Monumentenstatus afstand tot 100 000 inwoners

Afstand tot 100.000 inwoners Afstand tot treinstation Afstand tot snelwegafrit

2 2

Snelweg binnen 100 meter Oppervlaktewater

Ratio buitenlanders Stille weg

3 2

Afstand treinstation

Bevolkingsdichtheid % etnische minderheid

Volume in m³

4

Aandeel watergebieden

2

Bevolkingsdichtheid

2

% etnisch % niet-westerse immigranten

2

Drukke weg

2

Volume / capaciteit

2

2

143

Appendix 3 – hedonische prijsstudies kantorenvastgoed Soort object

Kantoren

Auteur, jaartal

Koppels, 2011

Locatie

Nederland

Soort onderzoek

Paper, Real Estate Research Quarterly

Bron

Door leegstand verlaagde huren bij de buren

Onderzoek

Invloed van structureel leegstaande kantoren op huurprijzen omliggende kantoren

Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R²

Circa 125, circa 275, 2003-2007

Omschrijving

De studie onderzoekt de relatie tussen structurele leegstand in Amsterdam en de huurprijs van kantoren. De conclusie uit het onderzoek is dat leegstand slechts een beperkt effect heeft op de huurprijs: een 1,6% daling bij een leegstandstoename van 10000 m² in een straal van 500 meter. (Koppels et al., 2011)

Soort object

Kantoren

Auteur, jaartal

Koster, 2014

Locatie

Nederland

Soort onderzoek

Paper, Journal of Economic Geography

Bron

Is the sky the limit? High-rise buildings and office rents

Onderzoek

Invloed van hoogbouw op kantoorprijs

Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R²

4792, 1990-2010

Omschrijving

In de studie wordt het effect van de hoogte van kantoorgebouwen in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht op de huurprijs onderzocht. De conclusie is dat er circa 4% meer wordt betaald voor een kantoor dat 10 meter hoger is. De conclusies over de exacte oorzaken hiervan zoals eerder beschreven is minder zeker en drijft deels op aannames. (Koster et al., 2014)

Soort object

Kantoren

Auteur, jaartal

Weterings, Dammers, Breedijk, Boschman en Wijngaarden, 2009

Locatie

Nederland

Soort onderzoek

Publicatie voor overheid

Bron

De waarde van de kantooromgeving - Effecten van omgevingskenmerken op de huurprijzen van kantoorpanden Effecten van omgevingskenmerken (type bedrijvigheid, type voorzieningen in de buurt, uitzichtskenmerken) op huurprijzen van kantoorpanden circa 550, 2009

Onderzoek Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R² Omschrijving

144

-

+/- 0,7

+/- 0,4 De studie onderzoekt omgevingsfactoren die mogelijk invloed hebben op een vastgoedobject in opdracht van het Planbureau voor de Leefomgeving. Uit de studie blijkt dat de drie omgevingsfactoren type bedrijvigheid in de buurt (<500m), type voorzieningen in de buurt (<500m) en uitzichtkenmerken (<50m) minder invloed hebben op de kantoorprijs dan veel andere factoren. (Weterings & Kempen, 2009)

Soort object

Kantoren

Auteur, jaartal

Leijen, 2014

Locatie

Nederland

Bron

Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen

Soort onderzoek

afstuderen

Onderzoek

De willingness to pay voor technische duurzaamheid (energetische kwaliteit en gevelkwaliteit o.a.) circa 350, 2003-2011

Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R²

-

Omschrijving

De studie onderzoekt de relatie tussen de huurprijs van kantoren en technische duurzaamheid in de vier grootste steden in Nederland. Het onderzochte aspect technische duurzaamheid wordt opgedeeld in gevelgrid (flexibiliteit), energie-index en emissiewaarde (gevelkwaliteit). Uit de studie blijkt dat een hoger energielabel een iets verhoogde huur oplevert, evenals gevelmateriaal met een lagere emissiewaarde. Een kleiner gevelgrid (meer flexibiliteit) geeft echter geen hogere huurprijs. (Leijen, 2014)

Soort object

Kantoren

Auteur, jaartal

Kok, Jennen, 2009

Locatie

Nederland

Bron

De waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid - Een analyse van de Nederlandse kantorenmarkt Erasmus, opdracht van DTZ en Agentschap NL, ook gepubliceerd in Elsevier Energy Policy invloed van duurzaamheid: energiezuinigheid, OV-bereikbaarheid en walkability

Soort onderzoek Onderzoek Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R²

circa 1050, 2005-2010

Omschrijving

De studie onderzoekt de waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid op de Nederlandse kantorenmarkt. Minder energiezuinige gebouwen (vanaf label D) blijken significant lager te worden verhuurd. (Kok & Jennen, 2010)

Soort object

Kantoren

Auteur, jaartal

Jennen, 2009

Locatie

Nederland

Bron

The effect of clustering on office rents: evidence from the Amsterdam market

Soort onderzoek

Paper, Real estate economics

Onderzoek

Het huureffect van kantoorclusters in Amsterdam

Steekproefgrootte, aantal transacties, periode R²

Circa 1450 , 2000-2005,

Omschrijving

De studie onderzoekt het effect van kantorenclusters op de kantorenhuur, door de relatie tussen kantorendichtheid en huurprijsniveaus in Groot-Amsterdam te analyseren. Er blijkt een huurprijsopslag te bestaan bij kantoren die in een cluster met andere kantoren staan, onafhankelijk van marktomstandigheden. (Jennen & Brounen, 2009)

+/- 0,6

+/- 0,5

145

Appendix 4 – Overzicht variabelen hedonische prijsstudies kantorenvastgoed Koppels

Koster

Weterings

Leijen

Kok

Huur per m²

Huur per m²

Huur per m²

Huur per m²

Huur m²

Structurele leegstand

Gebouwhoogte (categorieën)

Type bedrijvigheid, type voorzieningen in de buurt, uitzicht

Energie-index Energielabel

Energieindex

Clustering

Onderzocht e aspect

Leeftijd gebouw

Bouwjaar (categorieën)

Ouderdom kantoorpand moment transactie Bouwperiode kantoorpand

Bouwjaar

Leeftijd

Jaardummies

6

Reistijd snelweg

snelweg nabij

Reistijd snelwegoprit/afrit

Afstand tot snelweg

Afstand tot snelweg

5

IC station nabij

station nabij spoor nabij

Afstand dichtstbijzijnde treinstation

Afstand dichtstb. station

Afstand tot station

Afstand tot station

6

Nieuw/gerenove erd

Nieuwbouw

Verbouwjaar

Gerenovee rd

Gerenoveer d

5

Afstand tram/metro

NS

Jenner

per

Huur m²

Overeenkomstig per

afhankelijke variabele

Afstand dichtstbijzijnde bushalte

2

Oppervlakte bodemgebruik woningbouw Vloeroppervlakte kantoren

2

Werkgelegenheid industrie/log.

Aantal vestigingen in logistiek en industrie

2

Aantal voorzieningen dagelijks

aantal winkels voor dagelijkse behoeften

2

Oppervlakte pleinen

2

Aanwezigheid water

open

2

Aanwezigh. vestiging uit zakelijke diensten

2

Gebouwvolume in nabijheid

open nabij

ruimte

water nabij

Werkgelegenheid zak. dienstv. Materiaaltype gevel

Gevel-materiaal

Gebouwoppervl akte in m2

Kwaliteit treinstation

GoogleWalkSco re Transactieopp. VVO

146

2

Gebouwgr ootte m2 Omvang transactie m2

Gebouwop pervlakte

3

Station Score RSQI

2

GoogleWal kScore

2

Contractop pervlakte

2

Appendix 5 - Lange lijst iconen Gemeente

Provinci e

Amsterdam

NH

Rotterdam

ZH

Den Haag

Hoofdbestemming

Cultuur

Kantoor/ bedrijfsruimte

EYE Instituut Nemo Centrale Bibliotheek (Oosterdokskad e) Muziekgebouw aan 't IJ Heineken Music Hall ArenA Kunsthal Luxortheater Kuip

Rembrandttoren ING House The Edge IJ-toren Philipstoren Mahler 4

Wonen

Overig Fletcher

De Rotterdam Toren op Zuid Maastoren Delftse Poort

Montevideo The Red Apple

Markthal Centraal Station

ZH

Haagsche Zwaan Hoftoren

Het Strijkijzer (Haagse Toren)

New Babylon Stadhuis Den Haag

Utrecht

UT

TivoliVredenburg

Louwman A2

Groningen

GR

Groninger Museum Gasuniegebou Euroborg w Wall House #2

Almere

FL

De Nieuwe Bibliotheek Schouwburg

Rooie Donders The Wave

Eindhoven

NB

Van Abbemuseum

Vestedatoren De Admirant

Tilburg

NB

Breda

NB

Nijmegen

GE

Enschede

OV

Apeldoorn

GE

Haarlem

NH

Amersfoort

UT

Arnhem

GE

Zaanstad

NH

Inntel hotel

Haarlemmerme er 's Hertogenbosch Zoetermeer

NH

Calatravabrugg en

Zwolle

OV

Westpoint Stadsheer Eurotoren FiftyTwoDegre es Nationaal Muziekkwartier

Poort van Breda

De Eekenhof

Stadshaard

Omnisport Orpheus Schouwburg Patronaat Toneelschuur Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed Rozet Gelredome

NB ZH

Stadskantoor Stadhuis Miralles Uithof

Armada Bouwhuis

147

Maastricht

LI

Centre Céramique Bonnefantenmuse um

Leiden

ZH

Kantoor Achmea

Leeuwarden

FR

Friesland Bank Crystalic Achmeatoren

Delft

ZH

Heerlen

LI

Lelystad

FL

Agora

Hilversum

NH

Nederlands Instituut voor Beeld en Geluid

148

ROC Leiden Centraal ROC Leiden Lammenschans Amicitia NHL

Station Maankwartier

Appendix 6 – factsheets iconen per stad

Casus: Rotterdam

In Rotterdam is en wordt de afgelopen jaar veel ontwikkeld: Wilhelminapier De Maastoren, De Rotterdam, het Luxortheater, de Toren op Zuid en Montevideo liggen allen aan of op de Wilhelminapier. Zoals in de leeftijdskaart te zien is, zijn er echter veel objecten uit dezelfde periode (na 2005), waardoor de effecten niet gescheiden kunnen worden, omdat ze in dezelfde periode zijn gebouwd én op dezelfde locatie staan. Zo worden op dit moment Boston en Seattle gebouwd, twee woontorens van 70 meter hoog met 220 appartementen met als verwachte oplevering 2017. Bovendien is in 2012 de Rijnhavenbrug opgeleverd, wat De Rotterdam wat betreft oplevering en locatie dicht nadert. De Rotterdam, waarvan de bouw in 2009 is begonnen en dat is opgeleverd in 2013, heeft een oppervlak van circa 160.000 m², een van de grootste gebouwen in Nederland. Hierdoor, en doordat het gebouw is ontworpen door OMA en zowel lokaal, nationaal als internationaal in het nieuws is geweest, vallen de mogelijke effecten van andere gebouwen waaronder de Maastoren en Montevideo hoogstwaarschijnlijk in het niet. Bij een mogelijk effect dient echter nog steeds aannemelijk te worden gemaakt of dit kan worden toegeschreven aan De Rotterdam. Voor het Luxortheator (2001) geldt dat dit wat betreft bouwjaar geen concurrentie ondervindt van andere grote projecten, waardoor dit gebouw ook in aanmerking komt voor analyse. Markthalgebied (Binnenrotte/Hoogstraat/Blaak) De Markthal is internationaal erkend als icoon. In de buurt van de Markthal is in 2011 het Stedingebouw opgeleverd, wat van invloed kan zijn op een prijseffect. Door de geringe icoonwaarde

149

van dit gebouw, wordt niet verwacht dat dit bijdraagt aan een mogelijk prijseffect. De Rotta Nova wordt hiernaast opgeleverd in 2018, waarbij de mogelijkheid bestaat dat het anticipatie-effect van de Rotta Nova samenvalt met het effect van de Markthal. Op dit moment is het door de recente oplevering bovendien nog niet mogelijk om langere termijneffecten te beoordelen. Voor een mogelijke studie kan daarom alleen het anticipatie-effect van de Markthal worden meegenomen. Naast de Markthal staat het nieuwe Stedingebouw (2011) maar dit pand heeft een veel minder sterk iconisch gehalte. De Red Apple is het vierde hoogste gebouw van Rotterdam en door de rode verspringende gevel een opvallende verschijning. Door de ligging en opleverjaar ondervindt het gebouw geen last van eventuele interferentie. Dijkzigt De Kunsthal (1992) is omringd door onder andere het Erasmus MC, maar dient als goede casus. Het Erasmus MC is namelijk uit een andere tijd. Bovendien heeft er in de directe omgeving geen grootschalige ontwikkeling plaatsgevonden. Delftse poort In 1992 is het nog steeds in de Rotterdamse skyline opvallende en door Nationale Nederlanden gehuurde kantoorgebouw Delftse Poort opgeleverd. Het gebouw bevindt zich ten zuiden van station Rotterdam Centraal, dat in die tijd geen grote wijzigingen heeft gehad in die tijd. In de buurt hebben omstreeks 1992 echter meerdere andere ontwikkelingen plaatsgevonden. Kuip De Kuip is al in 1937 gebouwd, maar in 1994 grootschalig gerenoveerd. Omdat er in die tijd nauwelijks andere ontwikkelingen hebben plaatsgevonden, komt de Kuip in aanmerking voor een kwantitatieve iconische studie, weliswaar gericht op de herontwikkeling en niet de oorspronkelijke ontwikkeling uit 1937..

150

Casus: Amsterdam

Stationsgebied In Amsterdam is een aantal markante gebouwen neergezet rondom het station: het Eye Film Institute, het Muziekgebouw aan ’t IJ, de Openbare Bibliotheek en Science Center Nemo. Wat in Amsterdam echter meespeelt is het ontwikkelingstraject van de Noord-Zuidlijn, de metrolijn die Station Zuid met Amsterdam-Noord verbindt via het IJ. Met de aanleg werd begonnen in 2003, maar al lang van tevoren is gesproken over de mogelijke aanleg. De geplande oplevering is in 2017. Zoals eerder omschreven heeft een verbeterde intrastructuur een aanzienlijke invloed op de stedelijke omgeving. Vooral voor Amsterdam-Noord verbetert de bereikbaarheid enorm, waardoor het mogelijke effect van het Eye Film Institute teniet wordt gedaan. Het Muziekgebouw aan ’t IJ is niet het enige gebouw aan de Piet Heinkade dat recentelijk is gebouwd. Op de kaart is duidelijk te zien dat alle gebouwen omstreeks dezelfde tijd zijn opgeleverd, een mogelijk effect niet is toe te schrijven aan een individueel icoon. Het is wel mogelijk om de hele kade mee te nemen in een analyse, maar dan speelt alsnog de Noord-Zuidlijn mee. Ook de IJ-toren is gebouwd in een periode waarin meerdere ontwikkelingen plaatsvonden.

151

Het enige gebouw dat in aanmerking komt as casus voor dit onderzoek is het Science Center Nemo (1997). Dit gebouw, dat in een periode is gebouwd waarin weinig andere objecten in die omgeving zijn neergezet, voorziet bovendien in een maatschappelijke (museum)functie en ligt dicht bij het centrum van Amsterdam. De oplevering van het Java-eiland heeft omstreeks dezelfde tijd plaatsgevonden, maar ligt ver genoeg van NEMO af om een mogelijk effect te kunnen scheiden. Zuidas De Zuidas is dé kantoorlocatie van Nederland en kent een hoge concentratie hoogbouw, zeker in vergelijking met de rest van Nederland. Een aantal markante gebouwen is hier opgeleverd, zoals The Edge, ING House en de Mahler 4. Er wordt echter voortdurend gebouwd op de Zuidas, dus een mogelijk prijseffect is niet zonder meer toe te schrijven zijn aan een specifieke ontwikkeling.. Amstel Bij Amsterdam Amstel liggen de Rembrandttoren en de Philips/Breitnertoren naast elkaar, respectievelijk uit 1994 en 2001. Er zijn weinig invloeden in de directe omgeving, waardoor deze twee torens als casus meegenomen kunnen worden. Hoewel de objecten naast elkaar ligt, ligt de oplevering dusdanig ver uit elkaar dat een effect goed te scheiden is. ArenAterrein en omstreken De ArenA is gebouwd in 1996, een periode waarin rondom het ArenAterrein weinig is opgeleverd. De HMH en het Fletcher hotel daarentegen zijn gebouwd in een tijd dat er meerdere ontwikkelingen plaatsvonden.

152

Casus: Groningen

Het Groninger Museum (1994) is een iconisch gebouw in een stad waarin in die tijd weinig grote ontwikkelingen plaatsvonden, op het Gasuniegebouw (1994) na. Deze gebouwen liggen circa 1,5 kilometer van elkaar af, waardoor een mogelijk effect te distilleren is. Het Gasuniegebouw is net als het Groninger Museum een iconisch en zeer opvallend gebouw, en daarom zeer geschikt als casus voor dit onderzoek. Euroborg (2006) ligt in een gebied met relatief lage dichtheid. Bovendien zijn de wijken ten oosten van dit stadion in dezelfde periode opgeleverd.

153

Casus: Almere

Almere kent meerdere iconische gebouwen. Almere is echter een stad die pas circa 30 jaar oud is en waar voortdurend wordt gebouwd. Dit wordt duidelijk geïllustreerd in de afbeelding. Omdat Almere constant in beweging is, is de onderzoeksmethode van een voor/na-studie in deze stad niet uit te voeren: een mogelijke effect kan niet aan een individueel icoon worden toegeschreven. Aan de voorkeur die uitgaat voor een iconische ontwikkeling in een al langer bestaande stedelijke omgeving wordt in het geval van Almere niet voldaan.

154

Casus: Utrecht

Utrecht kent verschillende iconische gebouwen, met als bekendste voorbeeld de Dom. De grote bestaande iconen in Utrecht zijn, net als de Dom, veelal historisch van aard. Door datalimitaties kan op historische gebouwen geen hedonische prijsstudie worden verricht. Een enkele uitzondering bevindt zich rondom het stationsgebied, waaronder het Stadskantoor, het Stadskantoor en TivoliVredenburg. Voor deze iconen geldt echter niet alleen dat deze pas zeer recentelijk (2008-2014) zijn opgeleverd, maar meer nog dat de bereikbaarheid en het aanzien van station Utrecht Centraal, op steenworp afstand van beide ontwikkelingen, drastisch verbeterd worden. De stationsontwikkeling interfereert met de ontwikkeling van TivoliVredenburg.

155

Casus: Maastricht

Een deel van het centrum van Maastricht werd tot 1987 gekenmerkt door de aanwezigheid van de aardewerkfabriek Société Céramique, die in 1958 fuseerde met de Koninklijke Sfinx. In 1987 werd gestart met de herontwikkeling van het gebied volgens de plannen van architect Jo Coenen. Zeer kenmerkende objecten binnen dit plan zijn de bibliotheek Centre Céramique (1999) en het Bonnefantenmuseum (1995). Aan het masterplan van de Limburger Jo Coenen hebben zich echter meerdere gerenommeerde architecten gecommiteerd, waaronder Aldo Rossi, Álvaro Siza, Herman Hertzberger en Wiel Arets, met een reeks markante gebouwen als resultaat. Door het geleidelijke proces van ontwikkeling omstreeks de opleverdata van voorgenoemde iconen, kan een eventueel effect niet worden toegeschreven aan één van de twee iconen.

156

Casus: Eindhoven

Eindhoven, de vijfde gemeente van Nederland na Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag, kent weinig niet-historische iconische gebouwen. Een van de uitzonderingen is de uitbreiding van het Van Abbemuseum, dat door zowel de locatie als (aan)bouwjaar in aanmerking komt voor dit onderzoek. Andere iconische gebouwen zijn de Admirant en de Vestedatoren. De Vestedatoren is echter gelijktijdig opgeleverd met het Dynamo cultureel centrum dat vlakbij ligt. De Admirant dient evenals de Vestedatoren in een context van meerdere binnenstedelijke ontwikkelingen geplaatst te worden.

157

Casus: Enschede

In Enschede staat het Nationaal Muziekkwartier (2008), en de iconische waarde gaat deels uit van de landelijke intentie die in de naam is terug te vinden. Enschede is bekend door de grootschalige binnenstedelijke gebiedsontwikkeling in de wijk Roombeek, als gevolg van de vuurwerkramp in 2000. De wijk werd rond 2007 gebouwd, maar conflicteert voor dit onderzoek niet met het eerdergenoemde Nationaal Muziekkwartier door de afstand tussen deze twee locaties. Bovendien is het Nationaal Muziekkwartier de enige grote ontwikkeling in die tijd in de directe omgeving, waardoor dit een goed object is om in dit onderzoek mee te nemen. Twee andere iconen in de stad, de Eekenhof en Stadshaard, liggen in bovengenoemde wijk Roombeek en zijn in dezelfde periode opgeleverd, waardoor interferentie optreedt.

158

Casus: Arnhem

De Roset kan worden getypeerd als icoon. In de buurt zijn rond 2005 nauwelijks ontwikkelingen geweest, en door de maatschappelijke functie van cultureel centrum is het een interessante casus. Het Gelredome ondervindt interferentie met ontwikkelingen in Arnhem Zuid.

159

Appendix 7 – Coëfficiënten, Tolerantie en VIF-waardes voorlopige model woningen Coefficientsa Unstandardized Coefficients Model 1

160

B

Std. Error

(Constant)

7,047

,063

LN vloeroppervlakte

-,154

,003

Bouwjaar_1906_1931

-,046

,004

Bouwjaar_1931_1945

-,030

Bouwjaar_1945_1960

Standardized Coefficients Beta

Collinearity Statistics t

Sig.

Tolerance

VIF

111,235

,000

-,146

-47,022

,000

,380

2,630

-,053

-10,482

,000

,143

6,982

,005

-,029

-5,739

,000

,149

6,731

,017

,006

,014

2,662

,008

,137

7,295

Bouwjaar_1960_1970

,000

,008

,000

,034

,972

,143

6,987

Bouwjaar_1970_1980

-,005

,008

-,003

-,616

,538

,177

5,648

Bouwjaar_1980_1990

,076

,009

,041

8,818

,000

,172

5,798

Bouwjaar_1990_2000

,101

,009

,062

10,746

,000

,111

8,974

Bouwjaar_Na_2000

,136

,011

,082

12,924

,000

,092

10,818

transactiejaar1999

,147

,005

,084

31,031

,000

,507

1,974

transactiejaar2000

,320

,005

,193

68,710

,000

,467

2,140

transactiejaar2001

,437

,005

,275

95,350

,000

,443

2,255

transactiejaar2002

,506

,005

,332

112,116

,000

,420

2,382

transactiejaar2003

,530

,005

,347

117,124

,000

,419

2,388

transactiejaar2004

,562

,005

,367

123,570

,000

,417

2,397

transactiejaar2005

,605

,005

,401

133,195

,000

,407

2,455

transactiejaar2006

,638

,005

,430

141,265

,000

,397

2,517

transactiejaar2007

,682

,005

,458

150,282

,000

,396

2,524

transactiejaar2008

,711

,005

,446

151,417

,000

,425

2,352

transactiejaar2009

,664

,005

,366

133,130

,000

,487

2,053

transactiejaar2010

,667

,005

,363

132,207

,000

,489

2,043

transactiejaar2011

,651

,005

,333

124,826

,000

,517

1,934

transactiejaar2012

,577

,005

,284

107,925

,000

,533

1,876

transactiejaar2013

,547

,005

,260

100,166

,000

,547

1,827

transactiejaar2014

,574

,006

,248

99,128

,000

,591

1,693

Postcode2492

-,088

,056

-,027

-1,573

,116

,012

80,211

Postcode2493

-,056

,057

-,008

-,968

,333

,056

17,904

Postcode2495

,138

,080

,005

1,733

,083

,514

1,947

Postcode2496

-,058

,056

-,014

-1,022

,307

,021

48,605

Postcode2497

-,180

,056

-,044

-3,198

,001

,019

51,862

Postcode2498

-,042

,058

-,006

-,724

,469

,063

15,935

Postcode2511

,258

,057

,040

4,527

,000

,046

21,619

Postcode2512

,033

,056

,010

,580

,562

,013

77,382

Postcode2513

,150

,056

,049

2,678

,007

,011

92,512

Postcode2514

,506

,056

,119

8,989

,000

,021

47,338

Postcode2515

-,115

,056

-,024

-2,038

,042

,026

38,807

Postcode2516

-,221

,057

-,042

-3,914

,000

,032

31,658

Postcode2517

,257

,056

,104

4,592

,000

,007

139,356

Postcode2518

,130

,056

,048

2,320

,020

,009

115,809

Postcode2521

-,137

,056

-,028

-2,429

,015

,027

37,153

Postcode2522

-,259

,056

-,103

-4,638

,000

,008

132,969

Postcode2523

-,270

,056

-,071

-4,806

,000

,017

59,556

Postcode2524

-,266

,057

-,047

-4,693

,000

,037

26,916

Postcode2525

-,280

,057

-,045

-4,916

,000

,043

23,198

Postcode2526

-,165

,057

-,030

-2,909

,004

,035

28,511

Postcode2531

-,192

,056

-,054

-3,427

,001

,015

66,691

Postcode2532

-,141

,058

-,018

-2,436

,015

,071

14,118

Postcode2533

-,189

,058

-,022

-3,255

,001

,082

12,225

Postcode2541

-,214

,056

-,048

-3,791

,000

,023

43,933

Postcode2542

-,242

,056

-,052

-4,294

,000

,025

39,574

Postcode2543

-,100

,057

-,018

-1,769

,077

,037

26,959

Postcode2544

-,196

,056

-,049

-3,482

,000

,019

52,683

Postcode2545

-,088

,056

-,027

-1,569

,117

,013

79,332

Postcode2546

-,089

,056

-,037

-1,590

,112

,007

143,780

Postcode2547

-,098

,056

-,036

-1,746

,081

,008

118,220

Postcode2548

-,093

,056

-,032

-1,654

,098

,010

102,263

Postcode2551

,017

,056

,007

,307

,759

,008

122,803

Postcode2552

-,020

,056

-,009

-,358

,720

,006

153,991

Postcode2553

,082

,056

,024

1,455

,146

,014

72,590

Postcode2554

,346

,057

,053

6,072

,000

,048

20,783

Postcode2555

,133

,056

,062

2,391

,017

,006

180,981

Postcode2561

-,008

,056

-,003

-,151

,880

,013

76,110

Postcode2562

-,096

,056

-,028

-1,708

,088

,014

72,460

Postcode2563

-,077

,056

-,036

-1,373

,170

,006

181,812

Postcode2564

,086

,056

,046

1,551

,121

,004

236,953

Postcode2565

,085

,056

,046

1,519

,129

,004

252,516

Postcode2566

,372

,056

,128

6,648

,000

,010

100,079

Postcode2571

-,211

,056

-,050

-3,745

,000

,020

49,327

Postcode2572

-,290

,057

-,039

-5,046

,000

,062

16,211

Postcode2573

-,181

,056

-,085

-3,248

,001

,005

184,932

Postcode2574

-,159

,056

-,061

-2,852

,004

,008

122,842

Postcode2581

,179

,056

,048

3,187

,001

,016

62,503

Postcode2582

,407

,056

,164

7,291

,000

,007

137,699

Postcode2583

,070

,056

,022

1,247

,212

,012

83,910

Postcode2584

,205

,056

,061

3,662

,000

,013

74,801

Postcode2585

,442

,056

,155

7,897

,000

,010

104,621

Postcode2586

,265

,056

,110

4,751

,000

,007

144,900

Postcode2587

,282

,056

,105

5,050

,000

,009

116,367

Postcode2591

-,003

,056

-,001

-,057

,955

,011

92,150

Postcode2592

,059

,056

,020

1,054

,292

,011

93,342

Postcode2593

,117

,056

,061

2,095

,036

,004

233,885

Postcode2594

,220

,056

,050

3,909

,000

,023

43,891

Postcode2595

,115

,056

,042

2,066

,039

,009

111,774

Postcode2596

,424

,056

,163

7,589

,000

,008

124,739

Postcode2597

,341

,056

,161

6,110

,000

,005

189,247

Eenvoudigewoning

,126

,009

,030

14,531

,000

,890

1,124

Woonboot

,516

,057

,017

8,998

,000

,993

1,007

Recreatiewoning

-,032

,040

-,002

-,807

,420

,976

1,025

Eengezinswoning

,157

,004

,116

37,524

,000

,383

2,613

Grachtenpand

,251

,024

,020

10,375

,000

,953

1,049

Herenhuis

,271

,005

,198

58,147

,000

,317

3,151

Bungalow

,321

,020

,031

15,681

,000

,924

1,082

Villa

,492

,009

,130

57,255

,000

,720

1,390

Landhuis

,708

,081

,017

8,700

,000

,985

1,015

Landgoed

1,209

,214

,011

5,647

,000

,998

1,002

Benedenwoning

,133

,003

,123

39,126

,000

,372

2,692

Bovenwoning

,014

,002

,016

6,289

,000

,599

1,670

Maisonnette

,023

,004

,011

5,337

,000

,808

1,237

Galerijflat

,017

,004

,012

4,832

,000

,647

1,546

-,598

,019

-,061

-30,781

,000

,940

1,063

Benedenbovenwoning

,129

,008

,035

16,949

,000

,848

1,179

Parkeerplaats

,089

,004

,049

22,739

,000

,808

1,238

Carportzondergarage

,147

,005

,057

27,085

,000

,826

1,211

Garagezondercarport

,143

,004

,081

37,450

,000

,778

1,285

Garagemetcarport

,170

,017

,019

10,012

,000

,978

1,022

Garagemeerautos

,116

,010

,024

12,042

,000

,950

1,052

Noordtuin

,034

,009

,008

3,941

,000

,911

1,098

Noordoosttuin

,057

,004

,029

12,683

,000

,696

1,437

Oosttuin

,057

,005

,024

10,924

,000

,773

1,294

Zuidoosttuin

,080

,004

,050

20,460

,000

,626

1,598

Zuidtuin

,072

,004

,036

16,096

,000

,731

1,369

Zuidwesttuin

,076

,004

,052

20,965

,000

,595

1,680

Westtuin

,057

,005

,026

11,656

,000

,756

1,322

Noordwesttuin

,058

,004

,031

13,434

,000

,674

1,484

matigtotslechtonderhoudbin

,013

,024

,001

,549

,583

,577

1,732

matigonderhoudbin

,076

,016

,028

4,787

,000

,107

9,353

matigtotredelijkonderhoudbin

,065

,017

,018

3,882

,000

,175

5,704

redelijkonderhoudbin

,094

,015

,072

6,086

,000

,027

37,669

redelijktotgoedonderhoudbin

,119

,016

,072

7,637

,000

,042

23,993

goedonderhoudbin

,196

,015

,245

12,703

,000

,010

101,191

goedtotuitstekendonderhoudbin

,271

,016

,186

17,285

,000

,032

31,460

uitstekendonderhoudbin

,290

,016

,276

18,624

,000

,017

59,743

-,026

,044

-,001

-,600

,549

,602

1,661

matigonderhoudbui

,021

,028

,004

,755

,450

,123

8,100

matigtotredelijkonderhoudbui

,034

,030

,005

1,142

,254

,195

5,127

redelijkonderhoudbui

,048

,027

,028

1,801

,072

,015

65,415

redelijktotgoedonderhoudbui

,075

,027

,045

2,788

,005

,014

69,546

goedonderhoudbui

,106

,027

,122

3,963

,000

,004

256,107

goedtotuitstekendonderhoudbui

,124

,027

,072

4,594

,000

,015

66,304

uitstekendonderhoudbui

,131

,027

,105

4,875

,000

,008

125,442

Verzorgingsflat

matigtotslechtonderhoudbui

gasofkolenkachel

-,047

,004

-,036

-11,010

,000

,339

2,949

cvketel

,041

,004

,037

10,856

,000

,315

3,179

airco_of_zonnecollectoren

,014

,054

,001

,263

,793

,992

1,008

eenisolatie

,005

,002

,006

2,729

,006

,721

1,388

tweeisolaties

,037

,005

,015

7,295

,000

,911

1,098

drieisolaties

,053

,009

,011

5,730

,000

,961

1,041

vierisolaties

,022

,011

,004

2,091

,037

,894

1,118

vijf_of_meer_isolaties

,037

,004

,028

8,831

,000

,367

2,728

Leeftijd

,001

,000

,068

11,508

,000

,105

9,523

a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

161

Appendix 8 – Coëfficiënten, tolerantie en VIF-waardes basismodel a

Model 1

162

(Constant) LN vloeroppervlakte Bouwjaar_1906_1931 Bouwjaar_1931_1945 Bouwjaar_1945_1960 Bouwjaar_1960_1970 Bouwjaar_1970_1980 Bouwjaar_1980_1990 Bouwjaar_1990_2000 Bouwjaar_Na_2000

Coefficients Standardized Unstandardized Coefficients Coefficients B Std. Error Beta 7,302 ,061 -,142 ,003 -,135 -,076 ,004 -,088 -,067 ,004 -,065 -,034 ,005 -,028 -,066 ,006 -,044 -,105 ,005 -,059 -,010 ,006 -,005 ,029 ,005 ,018 ,067 ,007 ,041

t 119,700 -42,596 -19,546 -15,434 -7,303 -11,622 -19,150 -1,712 5,297 10,005

Sig. ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,087 ,000 ,000

Collinearity Statistics Tolerance VIF ,391 ,194 ,225 ,270 ,270 ,411 ,421 ,352 ,240

2,560 5,159 4,451 3,699 3,703 2,436 2,375 2,844 4,161

transactiejaar1999 transactiejaar2000 transactiejaar2001 transactiejaar2002 transactiejaar2003 transactiejaar2004 transactiejaar2005 transactiejaar2006 transactiejaar2007 transactiejaar2008 transactiejaar2009 transactiejaar2010

,144 ,314 ,432 ,503 ,529 ,562 ,609 ,641 ,684 ,714 ,667 ,673

,005 ,005 ,005 ,005 ,005 ,005 ,005 ,005 ,005 ,005 ,005 ,005

,082 ,190 ,272 ,330 ,347 ,367 ,403 ,432 ,459 ,448 ,368 ,366

29,524 65,565 91,783 108,640 113,977 120,777 131,250 139,111 148,119 150,044 131,717 131,810

,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000

,507 ,471 ,448 ,427 ,426 ,426 ,418 ,409 ,410 ,443 ,506 ,512

1,970 2,125 2,230 2,343 2,348 2,347 2,392 2,445 2,439 2,258 1,977 1,953

transactiejaar2011 transactiejaar2012 transactiejaar2013 transactiejaar2014 Postcode2492 Postcode2493 Postcode2495 Postcode2496 Postcode2497 Postcode2498 Postcode2511 Postcode2512 Postcode2513

,659 ,584 ,555 ,577 -,103 -,069 ,126 -,053 -,193 -,041 ,256 ,059 ,154

,005 ,005 ,006 ,006 ,058 ,059 ,082 ,058 ,058 ,059 ,059 ,058 ,058

,337 ,287 ,263 ,249 -,032 -,010 ,004 -,013 -,047 -,005 ,040 ,018 ,051

125,016 108,242 100,810 98,764 -1,783 -1,173 1,530 -,915 -3,337 -,689 4,367 1,031 2,685

,000 ,000 ,000 ,000 ,075 ,241 ,126 ,360 ,001 ,491 ,000 ,303 ,007

,542 ,560 ,577 ,621 ,013 ,056 ,517 ,021 ,019 ,063 ,047 ,013 ,011

1,845 1,786 1,732 1,609 79,282 17,730 1,936 48,048 51,289 15,760 21,378 76,403 91,417

Postcode2514 Postcode2515 Postcode2516 Postcode2517 Postcode2518 Postcode2521 Postcode2522 Postcode2523 Postcode2524 Postcode2525 Postcode2526 Postcode2531

,520 -,115 -,231 ,245 ,124 -,166 -,270 -,279 -,275 -,291 -,172 -,208

,058 ,058 ,058 ,057 ,057 ,058 ,057 ,058 ,058 ,059 ,058 ,058

,122 -,024 -,044 ,099 ,046 -,034 -,107 -,074 -,048 -,047 -,031 -,058

8,995 -1,981 -3,979 4,260 2,160 -2,855 -4,696 -4,829 -4,721 -4,971 -2,960 -3,598

,000 ,048 ,000 ,000 ,031 ,004 ,000 ,000 ,000 ,000 ,003 ,000

,021 ,026 ,032 ,007 ,009 ,027 ,008 ,017 ,038 ,044 ,035 ,015

46,755 38,323 31,295 137,717 114,429 36,735 131,405 58,867 26,606 22,936 28,181 65,914

Postcode2532 Postcode2533 Postcode2541 Postcode2542 Postcode2543 Postcode2544 Postcode2545 Postcode2546 Postcode2547 Postcode2548 Postcode2551 Postcode2552

-,154 -,181 -,234 -,263 -,102 -,212 -,094 -,098 -,107 -,081 ,017 -,026

,059 ,060 ,058 ,058 ,058 ,058 ,058 ,057 ,057 ,058 ,057 ,057

-,019 -,021 -,053 -,056 -,018 -,052 -,029 -,040 -,040 -,028 ,007 -,011

-2,585 -3,031 -4,043 -4,531 -1,753 -3,661 -1,629 -1,705 -1,864 -1,406 ,298 -,458

,010 ,002 ,000 ,000 ,080 ,000 ,103 ,088 ,062 ,160 ,765 ,647

,072 ,083 ,023 ,026 ,038 ,019 ,013 ,007 ,009 ,010 ,008 ,007

13,966 12,088 43,430 39,126 26,653 52,080 78,414 142,110 116,854 101,031 121,375 152,221

Postcode2553 Postcode2554 Postcode2555 Postcode2561 Postcode2562 Postcode2563 Postcode2564 Postcode2565 Postcode2566 Postcode2571 Postcode2572

,099 ,388 ,127 -,020 -,099 -,089 ,077 ,075 ,363 -,225 -,305

,058 ,059 ,057 ,058 ,058 ,057 ,057 ,057 ,057 ,058 ,059

,029 ,060 ,059 -,006 -,029 -,041 ,041 ,041 ,125 -,054 -,041

1,713 6,628 2,215 -,350 -1,724 -1,546 1,351 1,305 6,324 -3,893 -5,167

,087 ,000 ,027 ,726 ,085 ,122 ,177 ,192 ,000 ,000 ,000

,014 ,049 ,006 ,013 ,014 ,006 ,004 ,004 ,010 ,021 ,062

71,730 20,555 178,862 75,224 71,616 179,683 234,195 249,570 98,898 48,760 16,028

Postcode2573 Postcode2574 Postcode2581

-,198 -,171 ,176

,057 ,057 ,058

-,092 -,065 ,048

-3,445 -2,979 3,045

,001 ,003 ,002

,005 ,008 ,016

182,784 121,399 61,757

Postcode2582 Postcode2583 Postcode2584 Postcode2585 Postcode2586 Postcode2587 Postcode2591 Postcode2592 Postcode2593 Postcode2594 Postcode2595 Postcode2596

,403 ,059 ,200 ,450 ,266 ,271 -,010 ,054 ,108 ,210 ,104 ,409

,057 ,058 ,058 ,057 ,057 ,057 ,058 ,058 ,057 ,058 ,057 ,057

,163 ,019 ,059 ,158 ,110 ,100 -,003 ,018 ,057 ,048 ,038 ,157

7,025 1,025 3,470 7,823 4,638 4,720 -,167 ,931 1,885 3,633 1,805 7,115

,000 ,306 ,001 ,000 ,000 ,000 ,867 ,352 ,059 ,000 ,071 ,000

,007 ,012 ,014 ,010 ,007 ,009 ,011 ,011 ,004 ,023 ,009 ,008

136,064 82,963 73,931 103,370 143,200 114,986 91,094 92,282 231,146 43,388 110,463 123,258

Postcode2597 Anderewoning Luxewoning Benedenwoning Bovenwoning Maisonnette Portiekflat Galerijflat Parkeerplaats Carportenofgarage Noordtuin Oostenwesttuin

,317 -,135 ,136 -,011 -,130 -,125 -,148 -,125 ,096 ,164 ,027 ,055

,057 ,008 ,004 ,004 ,004 ,005 ,004 ,005 ,004 ,003 ,009 ,003

,150 -,036 ,106 -,010 -,140 -,063 -,161 -,083 ,053 ,116 ,006 ,050

5,530 -16,157 33,522 -2,909 -30,838 -23,785 -34,306 -23,800 23,899 50,382 3,003 16,614

,000 ,000 ,000 ,004 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,003 ,000

,005 ,815 ,396 ,310 ,191 ,558 ,179 ,321 ,815 ,740 ,914 ,442

187,008 1,228 2,527 3,225 5,224 1,793 5,582 3,113 1,228 1,351 1,094 2,262

Zuidtuin ,077 redelijkonderhbinnen ,118 goedonderhbinnen ,252 gasofkolenkachel -,051 cvketelenoverig ,050 Isolatiegoed ,067 Isolatieslecht ,016 a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

,003 ,012 ,012 ,004 ,004 ,003 ,002

,076 ,118 ,255 -,039 ,045 ,058 ,020

24,990 10,183 21,805 -11,574 12,884 19,643 8,590

,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000

,425 ,029 ,029 ,341 ,321 ,453 ,735

2,350 34,116 34,604 2,929 3,117 2,209 1,360

163

Appendix 9 – Iconisch model 1 woningen a

Model 1

(Constant) LN vloeroppervlakte Bouwjaar_1906_1931 Bouwjaar_1931_1945 Bouwjaar_1945_1960 Bouwjaar_1960_1970 Bouwjaar_1970_1980

Standardized Coefficients Beta ,061 ,003 ,004 ,004 ,005 ,006 ,005

,007 ,034 ,078 ,144 ,314 ,434 ,502 ,567 ,600 ,646 ,679 ,760

transactiejaar2008 transactiejaar2009 transactiejaar2010 transactiejaar2011 transactiejaar2012 transactiejaar2013 transactiejaar2014 Postcode2492 Postcode2493 Postcode2495 Postcode2496 Postcode2497

t

Sig.

-,148 -,078 -,048 -,031 -,053 -,058

119,792 -47,147 -17,562 -11,428 -8,200 -13,956 -19,024

,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000

,006 ,005 ,007 ,005 ,005 ,005 ,005 ,006 ,006 ,006 ,006 ,007

,004 ,021 ,047 ,082 ,189 ,273 ,330 ,371 ,393 ,428 ,457 ,511

1,246 6,245 11,742 30,027 66,432 93,532 109,994 88,274 93,524 100,858 106,171 106,443

,213 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000

,789 ,742 ,746 ,733 ,657 ,628 ,648 -,159 -,046 ,316 ,095 -,026

,007 ,007 ,007 ,007 ,008 ,008 ,008 ,057 ,058 ,081 ,058 ,058

,495 ,409 ,405 ,375 ,323 ,298 ,280 -,049 -,007 ,011 ,022 -,006

108,958 100,186 102,595 98,808 87,580 83,012 82,978 -2,780 -,797 3,887 1,646 -,443

,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,005 ,425 ,000 ,100 ,658

Postcode2498 Postcode2511 Postcode2512 Postcode2513 Postcode2514 Postcode2515 Postcode2516 Postcode2517 Postcode2518 Postcode2521 Postcode2522 Postcode2523 Postcode2524

,080 -,074 -,103 -,149 ,049 -,077 ,074 -,146 -,232 ,102 ,001 -,059 -,081

,059 ,060 ,059 ,059 ,059 ,059 ,059 ,059 ,059 ,060 ,059 ,059 ,060

,011 -,012 -,031 -,049 ,012 -,016 ,014 -,059 -,086 ,021 ,001 -,015 -,014

1,357 -1,224 -1,738 -2,518 ,832 -1,310 1,243 -2,465 -3,925 1,698 ,023 -,987 -1,349

,175 ,221 ,082 ,012 ,406 ,190 ,214 ,014 ,000 ,090 ,981 ,324 ,177

Postcode2525 Postcode2526 Postcode2531 Postcode2532 Postcode2533 Postcode2541 Postcode2542 Postcode2543 Postcode2544 Postcode2545 Postcode2546 Postcode2547

-,262 -,189 -,157 -,047 -,158 -,268 -,349 -,229 -,342 -,195 -,241 -,295

,060 ,060 ,059 ,061 ,061 ,060 ,060 ,060 ,060 ,059 ,059 ,059

-,043 -,034 -,044 -,006 -,018 -,061 -,075 -,040 -,085 -,059 -,099 -,110

-4,346 -3,143 -2,636 -,777 -2,576 -4,499 -5,854 -3,814 -5,752 -3,286 -4,066 -4,987

,000 ,002 ,008 ,437 ,010 ,000 ,000 ,000 ,000 ,001 ,000 ,000

Postcode2548 Postcode2551 Postcode2552 Postcode2553 Postcode2554 Postcode2555 Postcode2561 Postcode2562 Postcode2563 Postcode2564 Postcode2565 Postcode2566

-,046 -,295 -,281 -,170 ,005 -,207 -,333 -,381 -,380 -,222 -,285 -,033

,059 ,059 ,059 ,060 ,060 ,059 ,059 ,059 ,059 ,059 ,059 ,059

-,016 -,112 -,120 -,050 ,001 -,096 -,100 -,111 -,176 -,118 -,156 -,011

-,775 -4,963 -4,734 -2,854 ,088 -3,497 -5,615 -6,426 -6,428 -3,757 -4,820 -,562

,438 ,000 ,000 ,004 ,930 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,574

Postcode2571

-,404

,060

-,097

-6,784

,000

Bouwjaar_1980_1990 Bouwjaar_1990_2000 Bouwjaar_Na_2000 transactiejaar1999 transactiejaar2000 transactiejaar2001 transactiejaar2002 transactiejaar2003 transactiejaar2004 transactiejaar2005 transactiejaar2006 transactiejaar2007

164

Coefficients Unstandardized Coefficients B Std. Error 7,362 -,156 -,067 -,049 -,038 -,079 -,103

Postcode2572 Postcode2573 Postcode2574

-,364 -,345 -,346

,061 ,059 ,059

-,049 -,161 -,132

-5,986 -5,821 -5,847

,000 ,000 ,000

Postcode2581 Postcode2582 Postcode2583 Postcode2584 Postcode2585 Postcode2586 Postcode2587 Postcode2591 Postcode2592 Postcode2593 Postcode2594 Postcode2595

-,319 -,097 -,456 -,383 -,051 -,352 -,351 -,285 -,228 -,138 -,158 -,085

,059 ,059 ,059 ,059 ,059 ,059 ,059 ,057 ,057 ,057 ,058 ,057

-,086 -,039 -,143 -,114 -,018 -,146 -,130 -,094 -,075 -,073 -,036 -,031

-5,378 -1,641 -7,702 -6,491 -,862 -5,990 -5,970 -4,975 -3,967 -2,410 -2,720 -1,481

,000 ,101 ,000 ,000 ,389 ,000 ,000 ,000 ,000 ,016 ,007 ,139

Postcode2596 Postcode2597 Anderewoning Luxewoning Benedenwoning Bovenwoning Maisonnette Portiekflat Galerijflat Parkeerplaats Carportenofgarage Noordtuin

-,087 -,205 -,141 ,130 -,016 -,137 -,127 -,153 -,133 ,095 ,161 ,029

,058 ,058 ,008 ,004 ,004 ,004 ,005 ,004 ,005 ,004 ,003 ,009

-,033 -,097 -,037 ,101 -,015 -,147 -,064 -,167 -,088 ,052 ,114 ,007

-1,486 -3,529 -17,036 32,566 -4,361 -32,942 -24,532 -36,145 -25,579 24,070 50,120 3,355

,137 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,001

Oostenwesttuin Zuidtuin redelijkonderhbinnen goedonderhbinnen gasofkolenkachel cvketelenoverig Isolatiegoed Isolatieslecht AfstandHaagscheZwaanKM AfstandStrijkijzerKM AfstandHoftorenKM IconischHaagscheZwaan IconischStrijkijzer

,054 ,078 ,115 ,249 -,048 ,048 ,068 ,018 ,016 ,364 -,329 ,000 -,010

,003 ,003 ,011 ,011 ,004 ,004 ,003 ,002 ,013 ,012 ,009 ,001 ,001

,049 ,076 ,115 ,251 -,037 ,043 ,058 ,022 ,071 1,404 -1,348 ,001 -,053

16,517 25,447 10,029 21,813 -11,007 12,578 20,061 9,677 1,239 29,211 -36,767 ,157 -7,004

,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,215 ,000 ,000 ,875 ,000

-,011

,001

-,060

-8,511

,000

IconischHoftoren a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

165

Appendix 10 – Iconisch model 2 woningen a

Model 1

(Constant) LN vloeroppervlakte Bouwjaar_1906_1931 Bouwjaar_1931_1945 Bouwjaar_1945_1960 Bouwjaar_1960_1970 Bouwjaar_1970_1980

Standardized Coefficients Beta ,061 ,003 ,004 ,004 ,005 ,006 ,005

,001 ,031 ,068 ,145 ,315 ,435 ,504 ,560 ,593 ,640 ,672 ,747

transactiejaar2008 transactiejaar2009 transactiejaar2010 transactiejaar2011 transactiejaar2012 transactiejaar2013 transactiejaar2014 Postcode2492 Postcode2493 Postcode2495 Postcode2496 Postcode2497

t

Sig.

-,137 -,080 -,060 -,028 -,043 -,059

119,290 -43,424 -17,807 -14,349 -7,264 -11,265 -19,293

,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000

,006 ,005 ,007 ,005 ,005 ,005 ,005 ,006 ,006 ,006 ,006 ,007

,000 ,019 ,041 ,083 ,190 ,274 ,331 ,367 ,388 ,424 ,453 ,502

,136 5,596 10,193 29,907 66,124 92,795 109,398 88,368 93,702 101,381 106,672 106,116

,892 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000

,776 ,729 ,733 ,719 ,645 ,614 ,636 -,121 -,076 ,143 -,062 -,211

,007 ,007 ,007 ,007 ,007 ,008 ,008 ,057 ,059 ,082 ,058 ,058

,487 ,402 ,398 ,368 ,317 ,292 ,274 -,037 -,011 ,005 -,015 -,052

108,798 99,689 100,997 97,147 86,011 81,252 81,565 -2,107 -1,285 1,747 -1,072 -3,661

,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,035 ,199 ,081 ,284 ,000

Postcode2498 Postcode2511 Postcode2512 Postcode2513 Postcode2514 Postcode2515 Postcode2516 Postcode2517 Postcode2518 Postcode2521 Postcode2522 Postcode2523 Postcode2524

-,058 -,030 -,040 ,036 ,357 -,130 -,186 ,148 ,015 -,147 -,261 -,294 -,301

,059 ,061 ,058 ,058 ,058 ,059 ,059 ,057 ,057 ,059 ,058 ,058 ,058

-,008 -,005 -,012 ,012 ,084 -,028 -,036 ,060 ,006 -,031 -,103 -,078 -,053

-,985 -,487 -,697 ,619 6,133 -2,212 -3,154 2,582 ,267 -2,498 -4,517 -5,093 -5,170

,324 ,626 ,486 ,536 ,000 ,027 ,002 ,010 ,790 ,012 ,000 ,000 ,000

Postcode2525 Postcode2526 Postcode2531 Postcode2532 Postcode2533 Postcode2541 Postcode2542 Postcode2543 Postcode2544 Postcode2545 Postcode2546 Postcode2547

-,344 -,239 -,257 -,195 -,233 -,290 -,324 -,166 -,279 -,159 -,169 -,181

,058 ,058 ,057 ,059 ,059 ,058 ,058 ,058 ,058 ,057 ,057 ,057

-,056 -,043 -,072 -,024 -,027 -,065 -,069 -,029 -,069 -,048 -,070 -,068

-5,887 -4,088 -4,475 -3,302 -3,922 -5,021 -5,618 -2,866 -4,849 -2,767 -2,953 -3,160

,000 ,000 ,000 ,001 ,000 ,000 ,000 ,004 ,000 ,006 ,003 ,002

Postcode2548 Postcode2551 Postcode2552 Postcode2553 Postcode2554 Postcode2555 Postcode2561 Postcode2562 Postcode2563 Postcode2564 Postcode2565 Postcode2566

-,127 -,061 -,106 ,029 ,312 ,049 -,110 -,189 -,176 -,005 -,014 ,278

,057 ,057 ,057 ,057 ,058 ,057 ,057 ,057 ,057 ,057 ,057 ,057

-,044 -,023 -,045 ,008 ,048 ,023 -,033 -,055 -,082 -,002 -,008 ,096

-2,216 -1,060 -1,858 ,499 5,345 ,860 -1,913 -3,284 -3,086 -,080 -,242 4,860

,027 ,289 ,063 ,617 ,000 ,390 ,056 ,001 ,002 ,936 ,809 ,000

Postcode2571

-,306

,058

-,073

-5,309

,000

Bouwjaar_1980_1990 Bouwjaar_1990_2000 Bouwjaar_Na_2000 transactiejaar1999 transactiejaar2000 transactiejaar2001 transactiejaar2002 transactiejaar2003 transactiejaar2004 transactiejaar2005 transactiejaar2006 transactiejaar2007

166

Coefficients Unstandardized Coefficients B Std. Error 7,299 -,144 -,069 -,062 -,033 -,064 -,105

Postcode2572 Postcode2573 Postcode2574

-,375 -,274 -,250

,059 ,057 ,057

-,050 -,128 -,095

-6,363 -4,786 -4,365

,000 ,000 ,000

Postcode2581 Postcode2582 Postcode2583 Postcode2584 Postcode2585 Postcode2586 Postcode2587 Postcode2591 Postcode2592 Postcode2593 Postcode2594 Postcode2595

,079 ,307 -,034 ,107 ,333 ,174 ,182 -,029 ,038 ,126 ,150 ,190

,057 ,057 ,057 ,057 ,057 ,057 ,057 ,057 ,057 ,057 ,058 ,058

,021 ,124 -,011 ,032 ,117 ,072 ,067 -,010 ,013 ,066 ,034 ,069

1,371 5,365 -,588 1,859 5,802 3,051 3,175 -,512 ,670 2,195 2,596 3,280

,170 ,000 ,557 ,063 ,000 ,002 ,001 ,609 ,503 ,028 ,009 ,001

Postcode2596 Postcode2597 Anderewoning Luxewoning Benedenwoning Bovenwoning Maisonnette Portiekflat Galerijflat Parkeerplaats Carportenofgarage Noordtuin

,306 ,239 -,134 ,134 -,011 -,131 -,127 -,148 -,126 ,096 ,163 ,025

,057 ,057 ,008 ,004 ,004 ,004 ,005 ,004 ,005 ,004 ,003 ,009

,118 ,113 -,035 ,104 -,011 -,141 -,064 -,161 -,084 ,052 ,116 ,006

5,326 4,172 -16,137 33,231 -3,042 -31,318 -24,193 -34,589 -24,048 23,916 50,582 2,854

,000 ,000 ,000 ,000 ,002 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,004

Oostenwesttuin Zuidtuin redelijkonderhbinnen goedonderhbinnen gasofkolenkachel cvketelenoverig Isolatiegoed Isolatieslecht LN AfstandHaagscheZwaanKM LN AfstandStrijkijzerKM LN AfstandhoftorenKM LnIconischHaagscheZwaan LnIconischStrijkijzer

,054 ,078 ,115 ,249 -,050 ,050 ,066 ,017 ,164 ,047 -,162 ,001 -,025

,003 ,003 ,012 ,012 ,004 ,004 ,003 ,002 ,008 ,010 ,009 ,004 ,004

,049 ,076 ,115 ,251 -,038 ,045 ,057 ,021 ,240 ,060 -,220 ,002 -,043

16,573 25,165 9,998 21,651 -11,248 12,835 19,532 9,225 19,831 4,524 -18,435 ,368 -6,251

,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,713 ,000

-,026

,004

-,048

-7,081

,000

LnIconischHoftoren a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

167

Appendix 11 – Modellen Nemo Amsterdam

Basismodel Coefficients

a

Standardized Coefficients

Unstandardized Coefficients Model 1

B

Beta

7,659

,203

LN vloeroppervlakte

-,293

,031

Bouwjaar_1906_1930

-,132

Bouwjaar_1931_1944

t

Sig.

37,716

,000

-,221

-9,360

,000

,043

-,069

-3,090

,002

-,082

,097

-,017

-,848

,397

Bouwjaar_1945_1959

-,180

,197

-,019

-,912

,362

Bouwjaar_1960_1970

-,292

,231

-,026

-1,265

,206

Bouwjaar_1971_1980

,136

,100

,027

1,361

,174

Bouwjaar_1981_1990

,026

,107

,005

,245

,806

Bouwjaar_1991_2000

-,049

,078

-,030

-,627

,531

Bouwjaar_Na_2001

-,052

,311

-,003

-,167

,867

transactiejaar1993

,122

,079

,037

1,550

,122

transactiejaar1994

,208

,068

,080

3,042

,002

transactiejaar1995

,313

,066

,127

4,733

,000

transactiejaar1996

,466

,061

,219

7,591

,000

transactiejaar1997

,600

,062

,281

9,707

,000

transactiejaar1998

,803

,058

,432

13,760

,000

transactiejaar1999

1,070

,055

,665

19,348

,000

transactiejaar2000

1,241

,055

,785

22,513

,000

transactiejaar2001

1,345

,055

,857

24,474

,000

transactiejaar2002

1,309

,055

,842

23,659

,000

Postcode1012

-,108

,051

-,056

-2,118

,034

Postcode1013

-,052

,059

-,021

-,869

,385

Postcode1015

,052

,043

,038

1,200

,231

Postcode1016

,035

,046

,022

,770

,441

Postcode1017

,155

,043

,118

3,626

,000

Postcode1018

-,035

,074

-,010

-,470

,639

Postcode1019

-,152

,097

-,084

-1,572

,116

Postcode1021

-,248

,113

-,049

-2,191

,029

Postcode1031

-,269

,095

-,074

-2,825

,005

Postcode1091

-,190

,080

-,053

-2,363

,018

Anderewoning

,015

,048

,008

,306

,760

Luxewoning

,138

,034

,107

4,071

,000

Parkeerplaats

,057

,091

,013

,620

,535

Carportenofgarage

,034

,042

,021

,810

,418

-,011

,050

-,004

-,220

,826

Oostenwesttuin

,054

,033

,034

1,629

,104

Zuidtuin

,052

,027

,041

1,908

,057

redelijkonderhbinnen

,220

,113

,166

1,941

,053

goedonderhbinnen

,366

,114

,281

3,214

,001

gasofkolenkachel

,017

,049

,010

,354

,723

cvketelenoverig

,098

,041

,073

2,413

,016

Isolatiegoed

,035

,044

,023

,789

,431

Isolatieslecht

,051

,027

,039

1,894

,059

Noordtuin

a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

168

Std. Error

(Constant)

Iconisch model 1 Coefficients

a

Standardized Coefficients

Unstandardized Coefficients Model 1

B

Std. Error

Beta

(Constant)

7,657

,203

LN vloeroppervlakte

-,293

,031

Bouwjaar_1906_1930

-,134

Bouwjaar_1931_1944

-,087

Bouwjaar_1945_1959

t

Sig.

37,715

,000

-,221

-9,366

,000

,043

-,070

-3,135

,002

,097

-,018

-,895

,371

-,204

,198

-,022

-1,030

,303

Bouwjaar_1960_1970

-,309

,231

-,027

-1,338

,181

Bouwjaar_1971_1980

,135

,100

,027

1,358

,175

Bouwjaar_1981_1990

,024

,107

,005

,225

,822

Bouwjaar_1991_2000

-,035

,079

-,021

-,444

,657

Bouwjaar_Na_2001

-,050

,311

-,003

-,161

,872

transactiejaar1993

,123

,079

,037

1,556

,120

transactiejaar1994

,209

,068

,080

3,054

,002

transactiejaar1995

,313

,066

,127

4,740

,000

transactiejaar1996

,466

,061

,219

7,591

,000

transactiejaar1997

,603

,062

,282

9,747

,000

transactiejaar1998

,807

,058

,435

13,811

,000

transactiejaar1999

1,072

,055

,666

19,383

,000

transactiejaar2000

1,241

,055

,785

22,501

,000

transactiejaar2001

1,344

,055

,856

24,456

,000

transactiejaar2002

1,307

,055

,841

23,627

,000

Postcode1012

-,109

,051

-,057

-2,137

,033

Postcode1013

-,050

,059

-,020

-,849

,396

Postcode1015

,053

,043

,039

1,215

,225

Postcode1016

,035

,046

,022

,764

,445

Postcode1017

,156

,043

,118

3,635

,000

Postcode1018

-,033

,074

-,010

-,446

,656

Postcode1019

-,162

,097

-,090

-1,670

,095

Postcode1021

-,246

,113

-,048

-2,172

,030

Postcode1031

-,245

,097

-,068

-2,524

,012

Postcode1091

-,188

,080

-,052

-2,343

,019

Anderewoning

,017

,048

,009

,346

,729

Luxewoning

,142

,034

,110

4,176

,000

Parkeerplaats

,055

,091

,012

,597

,551

Carportenofgarage

,038

,042

,024

,901

,368

-,011

,050

-,005

-,224

,822

Oostenwesttuin

,051

,033

,032

1,545

,123

Zuidtuin

,052

,027

,041

1,915

,056

redelijkonderhbinnen

,217

,113

,164

1,918

,056

goedonderhbinnen

,365

,114

,281

3,204

,001

gasofkolenkachel

,018

,049

,011

,367

,714

cvketelenoverig

,098

,041

,073

2,410

,016

Isolatiegoed

,037

,044

,025

,853

,394

Isolatieslecht

,050

,027

,039

1,866

,062

IconischNemo

,000

,000

-,025

-1,171

,242

Noordtuin

a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

169

Iconisch model 2 Coefficients

a

Standardized Coefficients

Unstandardized Coefficients Model 1

B

Beta

7,656

,204

LN vloeroppervlakte

-,294

,031

Bouwjaar_1906_1930

-,133

Bouwjaar_1931_1944

-,084

Bouwjaar_1945_1959

t

Sig.

37,606

,000

-,222

-9,386

,000

,043

-,069

-3,104

,002

,097

-,017

-,860

,390

-,195

,198

-,021

-,983

,326

Bouwjaar_1960_1970

-,301

,231

-,027

-1,303

,193

Bouwjaar_1971_1980

,138

,100

,027

1,380

,168

Bouwjaar_1981_1990

,028

,108

,005

,258

,797

Bouwjaar_1991_2000

-,037

,079

-,022

-,468

,640

Bouwjaar_Na_2001

-,059

,312

-,004

-,191

,849

transactiejaar1993

,124

,079

,038

1,566

,118

transactiejaar1994

,208

,069

,080

3,039

,002

transactiejaar1995

,315

,066

,127

4,743

,000

transactiejaar1996

,467

,062

,220

7,584

,000

transactiejaar1997

,601

,066

,281

9,078

,000

transactiejaar1998

,805

,063

,433

12,722

,000

transactiejaar1999

1,070

,060

,665

17,728

,000

transactiejaar2000

1,238

,060

,783

20,718

,000

transactiejaar2001

1,342

,060

,855

22,544

,000

transactiejaar2002

1,306

,060

,840

21,608

,000

Postcode1012

-,095

,054

-,050

-1,779

,076

Postcode1013

-,028

,065

-,011

-,425

,671

Postcode1015

,076

,052

,055

1,461

,144

Postcode1016

,060

,055

,038

1,090

,276

Postcode1017

,178

,051

,134

3,499

,000

Postcode1018

-,025

,075

-,008

-,332

,740

Postcode1019

-,137

,099

-,076

-1,379

,168

Postcode1021

-,233

,115

-,046

-2,029

,043

Postcode1031

-,234

,102

-,065

-2,299

,022

Postcode1091

-,164

,086

-,045

-1,900

,058

Anderewoning

,017

,048

,009

,342

,733

Luxewoning

,142

,034

,110

4,156

,000

Parkeerplaats

,058

,092

,013

,632

,528

Carportenofgarage

,038

,042

,023

,889

,374

-,009

,051

-,004

-,181

,856

Oostenwesttuin

,051

,033

,033

1,552

,121

Zuidtuin

,053

,027

,042

1,943

,052

redelijkonderhbinnen

,217

,113

,164

1,915

,056

goedonderhbinnen

,366

,114

,281

3,207

,001

gasofkolenkachel

,019

,049

,011

,381

,703

cvketelenoverig

,099

,041

,074

2,428

,015

Isolatiegoed

,037

,044

,024

,839

,401

Isolatieslecht

,051

,027

,039

1,871

,062

-,028

,062

-,032

-,451

,652

,007

,060

,008

,114

,909

Noordtuin

LN AfstandNemoKM LnIconischNemo a. Dependent Variable: LN transactieprijs per m2

170

Std. Error

(Constant)

Appendix 11 – Basismodel kantoren

a

Coefficients Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients Model B Std. Error Beta 1 (Constant) 4,766 ,141 Transactiegrootte -2,944E-5 ,000 -,096 Transjaar2006 ,088 ,075 ,094 Transjaar2007 ,064 ,068 ,080 Transjaar2008 ,085 ,090 ,069 Transjaar2009 ,121 ,086 ,105 Transjaar2010 ,162 ,098 ,116 Transjaar2011 ,134 ,113 ,080 Transjaar2012 ,056 ,086 ,048 Transjaar2013 ,031 ,073 ,035 Transjaar2014 -,096 ,070 -,121 Transjaar2015 ,037 ,114 ,022 Bouwjaar1950_1980 -,124 ,062 -,179 Bouwjaar1980_1990 -,006 ,077 -,006 Bouwjaar1990_2000 ,033 ,065 ,040 Bouwjaarvoor1950 ,118 ,066 ,178 Beatrixkwartier ,357 ,069 ,389 Centrum ,050 ,073 ,047 AFstand_snelwegKm -,027 ,015 -,124 Walkscore ,002 ,002 ,097 a. Dependent Variable: LN transformatie huurprijs

t 33,753 -1,508 1,170 ,931 ,946 1,415 1,648 1,182 ,655 ,421 -1,376 ,322 -1,996 -,073 ,509 1,802 5,150 ,681 -1,823 1,231

Sig. ,000 ,133 ,244 ,353 ,345 ,159 ,101 ,239 ,513 ,674 ,171 ,748 ,047 ,942 ,611 ,073 ,000 ,496 ,070 ,220

Collinearity Statistics Tolerance VIF ,875 ,553 ,489 ,675 ,651 ,721 ,769 ,651 ,527 ,459 ,759 ,444 ,509 ,566 ,367 ,627 ,757 ,775 ,578

1,143 1,807 2,044 1,482 1,535 1,387 1,300 1,535 1,896 2,181 1,318 2,254 1,965 1,767 2,728 1,595 1,320 1,291 1,731

171

Appendix 12 - Iconisch model kantoren 1

Coefficients

Model 1

a

Unstandardized Coefficients B Std. Error 4,604 ,142 -1,783E-5 ,000 ,058 ,073 -,110 ,091 -,103 ,108 -,045 ,103 -,116 ,120 -,159 ,133 -,189 ,105 -,189 ,090 -,348 ,093 -,217 ,127 -,125 ,060 -,038 ,075 ,028 ,063 ,095 ,064 ,407 ,070 ,080 ,071 -,060 ,017 ,005 ,002

(Constant) Transactiegrootte Transjaar2006 Transjaar2007 Transjaar2008 Transjaar2009 Transjaar2010 Transjaar2011 Transjaar2012 Transjaar2013 Transjaar2014 Transjaar2015 Bouwjaar1950_1980 Bouwjaar1980_1990 Bouwjaar1990_2000 Bouwjaarvoor1950 Beatrixkwartier Centrum AFstand_snelwegKm Walkscore Iconisch effect Haagsche Zwaan Iconisch effect Strijkijzer a. Dependent Variable: LN transformatie huurprijs

-,058 ,062 -,138 -,083 -,039 -,083 -,096 -,163 -,213 -,441 -,131 -,181 -,042 ,034 ,144 ,443 ,075 -,269 ,225

t 32,380 -,934 ,801 -1,211 -,949 -,435 -,960 -1,196 -1,797 -2,098 -3,732 -1,710 -2,087 -,511 ,441 1,499 5,805 1,124 -3,520 2,727

Sig.

,026

,176

1,420

,157

,056

,021

,319

2,681

,008

a

Collinearity Statistics Tolerance

Beta In t Sig. Partial Correlation Trans2010HaagscheZw b . . . . ,000 aan b Trans2007Strijkijzer . . . . ,000 a. Dependent Variable: LN transformatie huurprijs b. Predictors in the Model: (Constant), Iconisch effect Strijkijzer, Transjaar2013, Bouwjaar1980_1990, Transactiegrootte, Transjaar2015, Transjaar2010, Transjaar2011, Transjaar2012, Transjaar2008, Transjaar2009, Bouwjaar1990_2000, Beatrixkwartier, Bouwjaar1950_1980, Centrum, Transjaar2006, AFstand_snelwegKm, Walkscore, Transjaar2014, Bouwjaarvoor1950, Transjaar2007, Iconisch effect Haagsche Zwaan

172

,000 ,351 ,424 ,227 ,344 ,664 ,338 ,233 ,074 ,037 ,000 ,089 ,038 ,610 ,660 ,136 ,000 ,262 ,001 ,007

,038

Excluded Variables

Model 1

Standardized Coefficients Beta

Appendix 13 – iconisch model kantoren 2

Coefficients

Model 1

a

Unstandardized Coefficients B Std. Error 4,681 ,134 -2,346E-5 ,000 ,067 ,071 -,951 ,218 -,962 ,230 -,866 ,219 -,931 ,285 -,981 ,290 -1,011 ,277 -1,030 ,269 -1,182 ,269 -1,087 ,288 -,123 ,059 -,050 ,073 ,000 ,062 ,083 ,062 ,372 ,073 ,068 ,069 -,053 ,015 ,004 ,002

(Constant) Transactiegrootte Transjaar2006 Transjaar2007 Transjaar2008 Transjaar2009 Transjaar2010 Transjaar2011 Transjaar2012 Transjaar2013 Transjaar2014 Transjaar2015 Bouwjaar1950_1980 Bouwjaar1980_1990 Bouwjaar1990_2000 Bouwjaarvoor1950 Beatrixkwartier Centrum AFstand_snelwegKm Walkscore Ln Iconisch ,007 Haagsche Zwaan Ln Iconisch effect ,132 Strijkijzer a. Dependent Variable: LN transformatie huurprijs

-,077 ,072 -1,191 -,778 -,749 -,665 -,591 -,874 -1,159 -1,497 -,655 -,177 -,054 ,000 ,125 ,404 ,064 -,237 ,182

t 34,897 -1,272 ,947 -4,367 -4,174 -3,959 -3,268 -3,378 -3,652 -3,837 -4,399 -3,780 -2,087 -,683 -,002 1,338 5,062 ,988 -3,502 2,401

Sig. ,000 ,205 ,345 ,000 ,000 ,000 ,001 ,001 ,000 ,000 ,000 ,000 ,038 ,495 ,999 ,183 ,000 ,324 ,001 ,017

,030

,094

,251

,802

,027

1,460

4,864

,000

Excluded Variables

Model 1

Standardized Coefficients Beta

a

Partial Correlation

Collinearity Statistics Tolerance ,000 ,000

Beta In t Sig. b Trans2010HaagscheZwaan . . . . b Trans2007Strijkijzer . . . . a. Dependent Variable: LN transformatie huurprijs b. Predictors in the Model: (Constant), Ln Iconisch effect Strijkijzer, Bouwjaar1980_1990, Transactiegrootte, Transjaar2015, Transjaar2011, Transjaar2010, Walkscore, Transjaar2008, Transjaar2009, AFstand_snelwegKm, Transjaar2012, Bouwjaar1950_1980, Transjaar2013, Beatrixkwartier, Centrum, Bouwjaar1990_2000, Transjaar2006, Transjaar2007, Bouwjaarvoor1950, Transjaar2014, Ln Iconisch Haagsche Zwaan

173

Appendix 14 - Interviews

Interview Jaap de Groot Achtergrond Jaap de Groot houdt zich met collega Mirjam de Rijke voor het organisatieonderdeel Gemeentelijk Vastgoed van de gemeente Amsterdam bezig met het beleidsveld Kroonjuwelen. De gemeente Amsterdam bezit circa 1500 gebouwen en ongeveer de helft hiervan zijn bij Gemeentelijk Vastgoed in eigendom en beheer. De bedoeling is dat alle gebouwen uiteindelijk hieronder vallen. De gebouwen die bij Gemeentelijk Vastgoed in bezit zijn, hebben over het algemeen maatschappelijke functies. Het beleidsveld Kroonjuwelen is één van de vier onderdelen van het vastgoedbeleid. De drie andere beleidsvelden zijn spelregels Vastgoed, verkoop en leegstand. Dit zijn bestuurlijke zaken waarvan vooraf bepaald is dat deze op orde dienen te zijn. Met Kroonjuwelen is de gemeente minder ver dan met de anderen, deels omdat dit onderwerp ook minder tastbaar is. In 2014 is door het college bepaald dat er onder het eigen vastgoed altijd Kroonjuwelen zullen zijn. Selectie van kroonjuwelen In het beleid over Kroonjuwelen is de term icoon ook gebruikt. Hierbij wordt nadrukkelijk meegegeven dat de insteek niet zo economisch stringent is als andere beleidsdoelen. Het gaat bij de Kroonjuwelen om een gebouw met een bepaalde functie in combinatie met de omgeving, en hier raakt het de definitie van iconen in het onderzoek. Om de lijst van iconen op te stellen zijn twee mensen van buiten aangetrokken om een zo zuiver mogelijke beslissing te kunnen maken en deze tevens te kunnen verantwoorden. De interne afdeling vastgoed kijkt namelijk vooral met een eenzijdige blik naar potentiële kroonjuwelen. Hiernaast is een externe denktank aangesteld, waarbij kroonjuwelen worden geselecteerd op basis van één van onderstaande categorieën: -­‐ symboolfunctie (identiteit) -­‐ steunpilaar (collectief belang) -­‐ sieraad (markant pronkjuweel) -­‐ schakel (verbinding) De Kroonjuwelen krijgen een speciale behandeling en worden uit het normale vastgoedbeleid gehaald. In het bestuurlijke uitgangspunt dat is geschreven over Kroonjuwelen staat dat nut en noodzaak irrelevant zijn. Al het overige beleid is namelijk economisch van aard en hiermee wordt aangegeven dat er niet strikt economisch naar wordt gekeken. Voor Kroonjuwelen zijn nut en noodzaak echter eigenlijk niet irrelevant. Nut en noodzaak worden simpelweg op een heel andere manier ingestoken, op het niveau van uitstraling op de omgeving. Nut en noodzaak is in die zin in het beleidsdocument direct economisch en financieel bedoeld. Zo worden de meeste teksten bij vastgoed ook geschreven. Kroonjuwelen worden belangrijk geacht omdat er een bijzondere taak voor de overheid is wanneer er sprake van is dat nut en noodzaak niet direct financieel zichtbaar zijn. Economische uitstralingseffecten, oftewel indirecte economische effecten, zijn echter niet meegenomen in de selectie van Kroonjuwelen, hoewel dit wel een mogelijkheid zou zijn. In iedere raadsvergadering wordt steeds gevraagd hoe het zit met de Kroonjuwelen. Besluitvorming Er zijn heel veel meningen en belangen, vooral over iconen, en de vraag is hoe daar mee om te gaan. Voor. Wat betreft de selectie van Kroonjuwelen is om die reden de externe denktank ingeschakeld. Toch blijven ook dan de verschillende meningen een grote rol spelen. Uiteindelijk wordt er over de Kroonjuwelen een handvest gemaakt, nadrukkelijk geen beleidsnota. Hierin komt te staan hoe de Kroonjuwelen voor een termijn van vijf jaar op een bepaald niveau in stand gehouden moeten worden. Maar wat ook goed zou kunnen, is dat erin wordt meegenomen wat de Kroonjuwelen voor de omgeving betekenen. De vraag is hoe gevoelig het bestuur is voor uitstralingseffecten. Dit overstijgt Gemeentelijk Vastgoed en heeft bijvoorbeeld ook effect op ontwikkelingen van niet-publieke partijen.

174

“Het gaat over overtuiging”. Je moet het bestuur ervan kunnen overtuigen dat iconen nut en noodzaak hebben, dat ze ergens goed voor zijn. De beslissing moet dus goed onderbouwd worden. Gekwantificeerde uitstralingseffecten is een aspect dat tot nu toe niet benoemd is, terwijl het idee heel bruikbaar is . Mismatch Het onderwerp icoon of Kroonjuweel gaat niet over cijfers, en is bovendien niet erg tastbaar . Het is een onderwerp met weinig kaders, en dat kan weerstand opleveren. Het onderwerp vereist dat je er vrij en met afstand over kunt nadenken. Het is bijna een tegenstelling om bij iconen of Kroonjuwelen een economische insteek te hebben. Het lukt niet om het in een analytische onderbouwing te laten terugkeren. Het is not done om op die manier te spreken over iconen. Je doet dan af aan het icoon. Het begrip icoon heeft een cultureel tintje en dan ligt de nadruk niet op cijfers. Dat is de kwetsbaarheid van het dossier Kroonjuwelen, vooral politiek gezien. Dat zou minder kunnen zijn als er toch in enige zin een uitspraak over gedaan wordt, zoals een uitstralingseffect op vastgoedwaardes. Dit is een ander perspectief, wat breder. Op dit moment is er nog niet echt bewustzijn voor dit soort aspecten. Het meenemen van uitstralingseffecten op een gekwantificeerde manier moet gezien worden als een additioneel onderdeel. Er moet een bewustzijn zijn dat er wel degelijk een uitstralingseffect kan zijn. Nut en noodzaak wordt als directe economische factor bedoeld, maar daar gaat het niet alleen om. Uitstralingseffecten geven juist het bredere perspectief, de verbinding en de meerwaarde voor de buurt.

175

Interview Niek Mouter Niek Mouter is econoom, rechtsfilosoof en gepromoveerd op het verbeteren van het gebruik de MKBA in de praktijk. Nu is hij postdoctoral onderzoeker op het onderwerp MKBA en ethiek. In de MKBA mag je alles meenemen voor het verschil tussen het 0 alternatief en het projectalternatief. Alle verschillen tussen deze alternatieven moet je meenemen. Je moet dan wel de nulvariant kennen, oftewel wat er gebeurd zou zijn wanneer het projectalternatief (in dit geval het icoon) niet zou zijn gebouwd. Een onderzoek van uitstralingseffecten op vastgoedwaardes zou in de MKBA meegenomen kunnen worden. Hoe specifieker hoe beter. Wat een probleem is, is dat je niet dubbel mag tellen. Alle effecten moeten heel goed uit elkaar getrokken worden om te voorkomen dat effecten meerdere malen worden geteld. De MKBA is hier heel streng in. Er moet nagegaan worden wat de gedragseffecten zijn, dus wat er anders is tussen 0 en de referentie. Wat is het effect, en is dit niet al een andere keer gewaardeerd. Er is iets anders, en dat mag je maar 1 keer waarderen. Als je iets anders waardeert waardoor de huizenprijzen hoger worden, en je neemt ook de huizenprijzen mee, dan ga je dubbel tellen. Als de onderliggende oorzaken ook mee worden genomen, zit je fout. Bij infra geeft de Rijksoverheid geen geld wanneer er geen MKBA wordt uitgevoerd. Er moet aangetoond worden dat een project de maatschappij meer oplevert dan kost. Je ziet het tegenwoordig echter ook steeds meer intern, omdat altijd investeringsbeslissingen gemaakt moeten worden. Het is echter arbitrair wanneer dit gebeurt en wanneer niet. Kan gebruikt worden “om het debat te disciplineren” “ als je geen MKBA doet, dan zegt men dit is goed voor Nederland”. “het draagt heel erg bij om de discussie te verscherpen, te disciplineren” en bovendien daagt het planners uit om van tevoren over de baten na te denken. Je kunt het totale effect van het icoon uitrekenen door alle waardes op te tellen van een effect op vastgoedwaardes. Dan is dit een maximaal bedrag. De manier waarop het nu vooral wordt ingevoerd is wordt het vooral opportunistisch gebruikt. Het wordt gebruikt als argument in de politieke strijd. “De MKBA is nu meer een heel overtuigend argument”. “Als je het heel laat voor het politieke besluit doet, zijn alle standpunten al ingenomen. “ Je moet drie maanden voor de besluitvorming de MKBA bij de politieke partijen hebben liggen. Het veranderen van een standpunt is een heel traag proces. Als je het standpunt wilt kunnen beïnvloeden moet het dus op tijd bij de besluitvormers liggen. Zo kan het als meningsvormer gebruikt worden. “nu wordt het als ammunitie gebruikt”. Dat is ook een functie, maar. Conceptueel kun je het idee van uitstralingseffecten op vastgoedwaardes goed gebruiken. “Gradueel kan dit de blik verrijken” “kwalitatief wordt alles meegenomen”. Het blijft echter vaak bij kwalitatieve argumentatie. Het kwalitatieve argument kan ondersteund worden met kwantitatieve gegevens, en dat zorgt voor scherpte in het debat. Men wordt gedwongen om scherper te zijn: waarom dan. Je moet elkaar overtuigen, maar de studie als deze zorgt ervoor dat men scherper is. Bij de MKBA heb je een champion nodig. Als een kwantitatief argument als doorslaggevend wordt gebruikt, staat het op de kaart. Een analytische studie moet dan in de discours komen, en dat zit ‘ie nu, en dan wordt het alleen maar groter.

176

Interview Gertjan Giele Achtergrond Gertjan Giele is programmamanager woningbouw bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag, en houdt zich bovendien bezig met projectmanagement en het aanjagen van de woningbouwproductie. Hij heeft Volkshuisvesting aan de TU Delft gestudeerd, heden vergelijkbaar met Real Estate & Housing. Hij is begonnen als assistent-projectleider in Den Haag, waar hij zich onder andere met iconen heeft bezig gehouden. Daarna heeft hij verschillende vormen van projectmanagement gedaan in de stad Den Haag, waaronder veel in de naoorlogse herstructurering. Daarnaast heeft hij gewerkt op het vlak van gebiedsmanagement. Sinds circa een half jaar heeft hij de woningbouwprogrammering en -productie in zijn portefeuille. Voor de werkzaamheden bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling is het genereren van investeringspotentieel een belangrijk aspect. Dit investeringspotentieel geldt voor zowel publieke als private investeringen, waarbij de centrale vraag is hoe en waar er waarde gecreëerd kan worden. Iconen en gebiedsontwikkeling Iconen zijn bijzonder. Ze worden vaak ontwikkeld voor het nageslacht en als een soort herinnering van een bepaalde tijd neergezet, zoals het Stadhuis van Den Haag. Dit is vaak een bestuurlijke ambitie die te maken heeft met overtuiging, ambitie en visie. Voor het nieuwe stadhuis van Den Haag heerste de overtuiging dat door het stadhuis naar het centrum te brengen, dit goed zou zijn voor de democratie en participatie van het volk. Bovendien, zou het de verwaarloosde stadskern doen opleven. Van een icoon gaat namelijk ook een uitstralingseffect uit. Er treedt een soort domino-effect op. In dat opzicht kunnen iconen ten dienste staan van gebiedsontwikkeling, om een plek herkenbaarheid te geven. Het komt maar zelden voor dat een icoon als meteoriet de stad in schiet. De strategie van het onderzoeken van een icoon in een reeds bestaande stedelijke omgeving, in plaats van bij stedelijke gebiedsontwikkeling, is derhalve kwetsbaar, maar onderzoekstechnisch logisch. Programma Een andere icoon uit die tijd staat in het Laakhaven/Hollands Spoor-gebied. Achter het Hollands Spoor was vroeger een brownfieldgebied, waar alle hogescholen in de stad onder één dak zijn gebracht. Dit gaf een enorme aanzuigende werking op nieuwe studenten. Het gebied erachter steeg enorm in waarde. Dit kan gezien worden als een meer organisatorisch icoon. Doel van een icoon “Met een icoon vraag je aandacht”. “Als je met het besturen van de stad bezig bent dan wil je iets bereiken wat toegevoegde waarde heeft voor de hele stad”. Het doel is niet om een icoon neer te zetten, hoewel dit bestuurlijk wel het geval is. Het doel is een beweging veroorzaken, een trendbreuk. Iets bereiken dat de stad in een andere richting brengt. Een icoon is een strategisch element om beweging in gang te zetten. Iconen in Den Haag “We hebben nooit het woord icoon gebruikt”. “Het gebruiken van het woord icoon in een bestuurlijke context met belastinggeld is lastig”. Het woord icoon wordt zelden of nooit gebruikt, en is geen doel op zich. Het Strijkijzer heeft een tamelijk beperkt programma. De iconische waarde ligt ‘m vooral in het driehoekige, dus de emotie, en hoe hoog het is. De grootste betekenis was misschien wel hoe groot het gebouw was, de schaal. Het Strijkijzer is voor de crisis ontwikkeld, alles moest groter en meer zijn. Dat is een heel ander soort doelstelling en effect dan dat je met programma kan bereiken. Er gebeuren natuurlijk heel veel dingen rondom het Hollands Spoor. “Je kan het Strijkijzer ook zien als een uiting van stedelijke ontwikkeling nabij Stationsknooppunten.” Er ontstaat een euforie dat er ook een toren kan komen. Om de lucht in te gaan hoefde alleen het parkeren opgelost te worden, wat de gemeente deed door flexibeler met de parkeernorm om te gaan. Er was op het moment van de voltooiing van het Strijkijzer meer aan de hand. De oververhitte economie die resulteert in flink stijgende prijzen en de algemene herwaardering van het stedelijk wonen (werkgelegenheid, OV-kwaliteit). Bovendien is de afstand tot bereikbaar werk is heel belangrijk. Het gebied waar het Strijkijzer staat, ligt in een gebied tussen de stations HS, Centraal en Laan van NOI. In dit gebied kun je de meeste banen bereiken binnen een uur van heel Nederland. De oorzaak van het effect “is niet alleen het Strijkijzer”. Het is een combinatie van factoren die maakt dat het gebied, dus de driehoek tussen de stations, aantrekkelijk is om in te wonen. Tien jaar geleden was dat minder het

177

geval. Het Strijkijzer als zodanig is een soort bevestiging van de binnenstad. Als een bevestiging van de stedelijke dynamiek, ontstaan op dat soort plekken iconen zoals het Strijkijzer. “Op deze plek bevestigt het gebouw de centrum-stedelijke functie”. Het Strijkijzer is het icoon van een goed centrum. Ontwikkelingen die in het verleden moeilijk tot stand gebracht konden worden, lukken nu wel in de binnenstad. Een gemeente kan op verschillende manieren bijdragen aan iconische ontwikkelingen. Voor het Strijkijzer kan dit zijn geweest door het flexibeler omgaan met de parkeernorm, door de eis los te laten dat parkeren op eigen terrein opgelost moet worden. Daarnaast, als er een grondprijsquote was afgesproken was het project waarschijnlijk nooit van de grond gekomen. Dit is nadrukkelijk residueel gebeurd. De waarde van de grond zal toen laag geweest zijn. Dat is indirect financieel. Voor het effect dat gevonden is bij de Hoftoren, is het gehele gebied en de bijbehorende gebiedsmarketing cruciaal. Als onderdeel van de ontwikkelstrategie kregen alle gebouwen een eigen dakvorm en werden ontworpen door beroemde architecten. Daarmee is als het ware een nieuw ensemble gemaakt. Het heeft te maken met een vorm van emotie, en die emotie wordt aangesproken door middel van de nieuwe skyline van Den Haag. De Haagse Zwaan tenslotte is waarschijnlijk in z’n uitwerking te banaal, en in z’n functie en programma ook geen icoon. Bovendien is ‘ie ook niet lekker hoog. Verantwoording icoon middels prijseffect Als Den Haag alleen maar iconen bouwt voor een prijseffect, dan wordt de plank misgeslagen. Een icoon is pas een icoon als het zich onderscheidt. “Het is geen generieke strategie”. “Het kan een strategie zijn voor placemaking”. Als algemeen stedelijke strategie is het belangrijker dat plekken identiteit hebben. Een icoon kan dit bevestigen. Als iets emotie opwekt, kan het meer waard zijn: “Iconen als ondersteuning”. Voor de stad is het belangrijk dat er plekken worden gecreëerd met identiteit, een onderscheidende sfeer. “Het woord icoon is politiek”. Een goede investering levert een uitstralingseffect op. Waardecreatie is belangrijk. Of het nou OV, goed onderwijs, openbare ruimte, veiligheid, of een icoon is: waardecreatie is belangrijk. “Een icoon alleen haalt het niet”. Waardeontwikkeling in besluitvorming Recent is de WOZ-waardeontwikkeling bij besluitvorming meegenomen. Dat had niet met iconen te maken, maar met het Vestia-dossier. Toen Vestia omviel, werd er niet meer geïnvesteerd, terwijl Vestia veel ontwikkelde in Den Haag. Tien jaar lang niet meer ontwikkelen zag men in Den Haag niet zitten. Er vervolgens is een wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest ingericht, los van de gemeente en los van Vestia. Vestia bracht locaties in, de gemeente investeringsgeld. Wat hiermee gerealiseerd is, is een entiteit die in staat was om te investeren. Als motief naar de besluitvorming, naar zowel het college en de raad, als naar de buitenwereld (Rijk, provincie, etc.), werd aangetoond dat waar in het verleden veel geïnvesteerd werd, de WOZ-waarde omhoog ging. Er werd namelijk gemeentegeld gebruikt voor een risicodragende onderneming, wat verantwoord moest worden. Met stijgende WOZwaardes werd de investering onderbouwd. Besluitvorming Als je op een bepaalde manier investeert of intervenieert kun je waarde creëren, en die waarde kan op verschillende plekken zitten. Het is een stuk makkelijker als het wetenschap zou zijn. Je stopt er iets in en je weet precies wat de uitkomst is. De besluitvorming rondom iconen is echter niet altijd rationeel, het gaat soms over gevoel. Het gaat wel degelijk over overreding, en niet altijd over feiten. De hele bewijsvoering kan helemaal juist zijn, maar het gaat ook om vertrouwen. Alleen maar naar vastgoedwaardes kijk werkt niet. Zie resultaten zoals een economisch uitstralingseffect op vastgoedwaardes als ondersteunend bewijs in een grotere context. Voor de overredingskracht is het altijd goed om te verwijzen naar successen uit het verleden. De wethouder staat in de Raadszaal en moet verklaren waarom er bijvoorbeeld tien miljoen geïnvesteerd dient te worden. De voorbeelden moeten dan hout snijden. Dan gaat het meer om het beïnvloeden van het gevoel, en niet het feit. Tenslotte moet opgemerkt worden dat partijen met een resultaat zoals een gevonden uitstralingseffect op woningprijzen ook aan de haal kunnen gaan. Zo kan een uitstralingseffect worden gebruikt als puur verkoopargument, terwijl het gaat om de ondersteuning van inhoud en visie.

178

Interview Ronald van Warmerdam Ronald van Warmerdam heeft een achtergrond in kunstgeschiedenis, architectuur en management en heeft bij aannemers, architecten en de gemeente Amsterdam gewerkt. Op dit moment is hij projectmanager bij de gemeente Amsterdam, waarbij hij zich met projectontwikkeling van gemeentelijk vastgoed en gebiedsontwikkeling bezighoudt. Het Stadsarchief is een iconisch gebouw, wat vroeger het ABN Amro-hoofdkantoor was. Voor de buurt is een verandering van het programma naar een stadsarchief interessant, omdat een verbinding met de buurt is gemaakt. Het programma is nu meer open, en er wordt meer gebruik gemaakt van OV. Het gebouw zelf is wel aangepast, maar in principe was het gebouw al een icoon. Bij de vergunningaanvraag viel op dat er geen protesten uit de buurt kwamen, integendeel: de buurt was voor het plan. De besluitvorming voor het stadsarchief was dat de ABN Amro naar de Zuidas ging, en Amsterdam vond dat het een openbare functie moest krijgen, dus kocht de gemeente het oude pand. De overtuiging was om zo’n belangrijk pand niet te vercommercialiseren. Dit zou niet in de structuur van de binnenstad passen. Bij het Eye Filminstituut is tussen PMB en de directie van het EYE Filminstituut gesproken over een nieuw gebouw: er was een toezegging van de minister om de huur te betalen, maar er was nog geen locatie gekozen en geen investeringsgeld. Op basis van het programma van eisen is een tender uitgeschreven, en uiteindelijk heeft ING Real Estate de huidige locatie aangeboden. Het Filmmuseum maakt haar eigen beslissingen. Toen de drie aanbiedingen er waren, heeft het Filmmuseum vooral naar de kansen voor de toekomst gekeken. Op dat moment zag de locatie er echter niet succesvol uit, het was dus een gok om naar Amsterdam-Noord te gaan. Uiteindelijk is de architect met dit iconische plan gekomen. De locatie is ontstaan doordat er een verbinding werd gelegd tussen PMB dat een locatie zocht voor EYE, terwijl gebiedsontwikkeling nog een publiek icoon zocht in Amsterdam-Noord. Er kwamen dus twee projecten bij elkaar: het bouwproject en het gebiedsontwikkelingsproject. Het publiek steunen van private partijen is ingewikkeld in verband met concurrentievervalsing. Faciliteren kan wel, bijvoorbeeld met politieke steun. Soms is het ook mogelijk om subsidies te geven, bijvoorbeeld voor het managen van een project. Daarnaast heeft de gemeente de taak om gebiedsontwikkelingen te faciliteren, los van het icoon. De doelen van de ontwikkelingstak van de gemeente liggen in het realiseren van gemeentelijk vastgoed. Daar waar de overheid een taak heeft, bijvoorbeeld scholen, sportgebouwen of ander maatschappelijk vastgoed, ontwikkelt de gemeente deze projecten. De markt neemt deze taak niet altijd op zich. Maatschappelijke instellingen zijn vaak moeilijk te vermarkten. De huurprijzen liggen niet op commercieel niveau. Als de huur de kosten niet opbrengt, is er een discussie in de gemeenteraad of de ontwikkeling toch gewenst of maatschappelijk verantwoord is. Uit de huurinkomsten over een aantal jaar kan blijken dat er een onrendabel deel in zit. Of wanneer termijn voor de huur heel lang is, zit er een risico aan. Soms ontwikkelen partijen toch op risico: door te investeren in een icoon komt er een tekort, maar dat tekort op het icoon wordt goedgemaakt door een ontwikkeling elders in het gebied. Het is onderdeel van een strategie. Er moet altijd een investering gedaan worden, of dit nu een bodemsanering, huurwoningen naast koopwoningen ontwikkelen of de ontwikkeling van een icoon is. Het is inherent aan ontwikkeling om te investeren. “je moet altijd het werk wat je doet en de investering die de gemeente doet verantwoorden” . Dit wordt ok vaak door het college van B&W of de gemeenteraad besproken. En zelfs als het kostendekkend is wordt het voorgelegd aan de raad. Dit heeft te maken met maatschappelijk draagvlak en transparantie. “je hebt het gevoel altijd wel” maar de gemeente kijkt altijd eerst naar de maatschappelijke betekenis van iets. Aan de andere kant zijn de kosten wel heel belangrijk. De gemeente redeneert dualistisch, ambivalent. Ze vinden het ontzettend belangrijk om maatschappelijke dingen te doen, maar ze hebben het altijd over geld. “ze moeten altijd naar twee kanten kijken” “er is altijd discussie over geld”. “wie levert ’t geld op?”

179

“De gemeente vindt dat ze maatschappelijke dingen moeten doen, want dat is hun taak, maar de financiële onderbouwing moet ook goed zijn” “Er is wel degelijk altijd een discussie komt het geld weer terug?” “De discussie zal niet gaan over: het vastgoed in de omgeving zal in waarde gaan stijgen. Nee, de betekenis voor de buurt, of de betekenis voor de wijk, of de betekenis voor de stad, de gemeente of de mensen in de stad is het belangrijkst” Binnen de gemeente wordt bij verschillende afdelingen gekeken of er raakvlakken zijn met de iconische ontwikkeling, bijvoorbeeld bij onderwijs (workshops), economie etc. De afdelingen worden op de hoogte gehouden, en er wordt ook gevraagd of de argumenten van verschillende beleidsdoelen meegenomen kunnen worden in de ontwikkeling. Op die manier gaan bijvoorbeeld de Wethouder Cultuur of Onderwijs of Economie akkoord. Het levert iets op, dus doe je mee. De gemeente heeft een maatschappelijke taak omdat het in de wet verankerd ligt. Sommige dingen worden door de markt gedaan. De vraag wordt wel eens gesteld waarom de gemeente zich met iconen bezighoudt. Juist voor private partijen kan een gekwantificeerd onderzoek een belangrijk argument zijn. “het moet rondgerekend worden, links- of rechtsom”. De duurzaamheidsdiscussie is exact hetzelfde. “Is duurzaamheid niet duur?”. Ook hier is de vraag of de investering van duurzaamheid het waard is. Hier is al veel onderzoek naar gedaan, en pensioenfondsen gaan nu zelfs duwen . Dit komt doordat steeds meer onderzoek uitwijst dat duurzaam vastgoed beter vermarkt. Er moet nog steeds veel gebeuren, maar die discussie is zover dat grote investeerders op een kantelpunt zitten. ING zag het gebied als gebiedsontwikkeling als kans, en daarom was het te verdedigingen dat binnen de eigen grondexploitatie aan de ene kant verdiensten en aan de andere kant kosten staan, en dit nivelleer je. Het is een risico, maar dat is een normaal risico dat altijd genomen wordt. Er zijn altijd dingen die geld kosten en geld opleveren. Het is onderdeel van je werk. Een manier zou zijn om ontwikkelaars gebieden te geven in plaats van alleen gebouwen, omdat ze er zo direct profijt van hebben. Er wordt nu nog niet echt naar indirecte economische effecten gekeken omdat dit inherent aan het systeem is. Shareholders value gaat per jaar, en het is lastig om een indirecte waarde te vertalen in directe waarde voor een bedrijf. Dit bedrijf moet op jaarbasis hun winsten maken. Stel dat bedrijven een langetermijnvisie hebben, toch moet dit op jaarbasis winst opleveren. Voor beursgenoteerde bedrijven is deze wisselwerking tussen lange- en kortetermijn ingewikkeld. “Voor de markt zou het een overweging kunnen zijn omdat je kunt aantonen dat de waardestijging significant is en dus aan de kant van de opbrengsten iets te halen valt”.

180

181