Uitgangspunten MPG 2015 Meerjaren Perspectief Grondexploitaties
Kaders voor het opstellen van het MPG 2015
18 november 2014, versie 2.2 Afdeling Grondzaken
1
Uitgangspunten Grondexploitaties 2015
Inhoudsopgave 1. Inleiding..............................................................................................................................3 2. Voorstellen uitgangspunten MPG 2015.............................................................................6 2.1. Programma woningbouw........................................................................................6 2.2. Programma bedrijfsterreinen..................................................................................9 2.3. Gebruik parameters .............................................................................................12 2.4. Bijdragen uit de grondexploitaties:.......................................................................15 2.5. Grondprijzen.........................................................................................................16 3. Ontwikkeling bedrijfsvoering............................................................................................17 3.1. Inleiding................................................................................................................17 3.2. Fasering plannen..................................................................................................17 3.3. Werken met bandbreedte:....................................................................................19 4. Gevraagde besluiten:.......................................................................................................21
Bijlage 1: Bijlage 2:
Rapport Stec: Uitgifte bedrijfsterreinen Rapport Fakton: Scenarioanalyse
2
1.
Inleiding
Gemeente heeft in het verleden gronden aangekocht voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en werklocaties met bijbehorende infrastructuur en voorzieningen. Per 1 januari 2015 heeft de gemeente nog grond voor 4.650 woningen en 55 ha netto uitgeefbaar bedrijfsterrein. Daarnaast is er de mogelijkheid in bestaande gebouwen of nieuwbouw nog 89.000 m 2 voorzieningen te realiseren. Gemeente gedraagt zich als producent van bouwgrond als ontwikkelaar. Naast het halen van gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, wonen en werken wordt ook het behalen van rendement nagestreefd. Naast het actief zelf ontwikkelen van bouwgrond kan de gemeente ervoor kiezen ook op te treden als faciliterend in de ontwikkeling van plannen van particulieren. Daarbij wordt het verhalen van de kosten die de gemeente moet maken via overeenkomsten of publiekrechtelijk kostenverhaal nagestreefd. In de nota Grondbeleid 2011 is als doel van het Grondbeleid aangegeven: “Het ten behoeve van de gemeentelijke doelstelling over ruimtegebruik streven naar voldoende zeggenschap over het gebruik en de inrichting van het gemeentelijke grondgebied en de tijdige beschikbaarheid van grond voor gewenste functies.” Daarnaast zijn in die nota vijf beleidsmatige uitgangspunten aangegeven: Zelffinanciering, dus geen beroep op de Algemene Dienst Op eigen kracht realiseren van plannen met een nadelig saldo Produceren van bouwgrond In stand houden van een financieel gezonde positie De begrippen regie en samenwerking staan centraal Door de crisis in de ontwikkeling van het vastgoed is het niet gelukt het uitgangspunt van de zelffinanciering overeind te houden. Het volledig wegvallen van de markt voor kantoren, de sterke afname van de bouwproductie voor bedrijven en woningen en het kelderen van de grondprijzen voor woningbouwkavels heeft ook in Ede geleid voor een geleidelijke verslechtering van de financiële positie van het Grondbedrijf. Op aangekochte locaties is de productie van 2.000 woningen geschrapt. De (negatieve) waardeontwikkeling van de bouwgrond heeft geleid tot aanpassingen van de resultaatsverwachtingen. Ook de bijstelling van de planningen in negatieve zin heeft geleid tot afname van de resultaatsverwachtingen. Daarmee zijn de verliezen op negatieve plannen vergroot en heeft de Gemeente de voorziening voor toekomstige verliezen aanzienlijk verhoogd. Daar waar in het verleden het hebben van voorraad (potentiële) bouwgrond (= actieve grondpolitiek) voorwaarde was voor het kunnen sturen in de ruimtelijke ontwikkeling, en daarnaast vrijwel voorwaardelijk was voor het kunnen verhalen van de noodzakelijk te maken kosten en zelfs sterke verdienmogelijkheden inhield, is nu het hebben van voorraden risicovol geworden. Blijft het mogelijk nog bouwgrond in de markt af te zetten, en tegen welke prijs en met welk tempo? Daarmee blijven risico’s op schommelingen in de waarderingen van voorraad levensgroot aanwezig. Met het oog op het mogelijk maken van ontwikkelingen heeft Ede voor de crisis veel bouwgrond aangekocht. Naast de uitbreidingslocaties Kernhem A, B en in de toekomst Kernhem C en E) konden ook (verliesgevende) binnenstedelijke locaties worden ontwikkeld (Reehorsterweg Noord, Kop van de Parkweg, Veldhuizen A en Het Nieuwe Landgoed). Het plotseling vrij van functie komen van Enka en Kazerneterreinen heeft het mogelijk gemaakt Ede aan de Oostzijde in te kunnen vullen met woningbouw, maar wel kwam daarmee plotseling voor 3.400 woningen extra bouwgrond op de markt, en dat op het moment dat de crisis haar intrede deed. Naast de gemeente hebben ook derden gronden in ontwikkeling gebracht. Het betreft het Enkaterrein, Baron van Wassenaerpark, Uitvindersbuurt, Boni, Cavaljéschool, Westzoom e.a. Op de particuliere locaties kunnen ook nog ca. 1.850 woningen worden ontwikkeld. Daarmee moet de gemeente met derden concurreren. .
3
Grondexploitaties Grondexploitaties zijn gericht op de productie van bouwgrond. Binnen een aangewezen gebied, meestal een bestemmingsplangebied worden bouwgrond en openbare ruimte geproduceerd. Het productieproces wordt gekenmerkt door het verwerven van eigendommen, het tijdelijk beheren en exploiteren daarvan. Vervolgens worden de opstallen gesloopt, en de gronden vrij gemaakt van belemmeringen. Gronden worden bouwrijp gemaakt (aanleg bouwwegen, riolering en kabels en leidingen) en de bouwgrond wordt verkocht. Het nieuw te (her)ontwikkelen gebied wordt verbonden met de bestaande stedelijke omgeving en voorzieningen. Vóór de oplevering van de nieuwbouw wordt het openbare gebied ingericht met verharding, groen en benodigd water. Naast de fysieke transformatie van het gebied naar de nieuwe functies moeten de plannen worden ontwikkeld. Hiervoor worden onderzoeken naar de behoefte (marktvraag), gevolgen voor de natuur, de kwaliteit bodem etc. uitgevoerd. De plannen worden vastgelegd in een planologisch kader (bestemmingsplan), en als de gemeente de locatieontwikkelaar is wordt het ontwikkel en uitvoeringsproces aangestuurd en bewaakt. De kwantitatieve en kwalitatieve elementen van het plan vormen de basis voor de begroting van de kosten en opbrengsten. Deze worden vastgelegd in een grondexploitatie, tezamen met verwachtingen over de fasering en de ontwikkeling van kosten en opbrengsten in de toekomst. Grondexploitaties kennen vaak een lange looptijd. Planning, ontwikkeling (index) van de kosten en opbrengsten, rente, en aanpassing van de vraag uit de markt hebben grote invloed op het uiteindelijke resultaat. Daardoor, en mogelijk door onverwachte gebeurtenissen, kan de resultaatsverwachting van plannen fluctueren. Gedurende het jaar wordt de voortgang van het plan en de ontwikkeling van de kosten en opbrengsten gemonitord en indien nodig en mogelijk bijgestuurd. Bij de vaststelling van het MPG als onderdeel van de jaarrekening wordt u gevraagd voor het komende jaar voor de uitvoering van het plan binnen de vastgestelde uitgangspunten krediet vast te stellen. Tevens wordt verantwoording afgelegd over de bestedingen in het afgesloten boekjaar. Naast de begroting van de kosten en opbrengsten worden ook op planniveau de risico’s geïnventariseerd, en de (financiële) gevolgen van het optreden van risico’s berekend. Het berekende risico bedrag is het product van het financiële effect van het optreden van een risico en de kans van optreden. Bij een risico effect van € 100.000 en een kans van optreden van 25% bedraagt het risico daarmee € 25.000. Voor zover risico’s beïnvloedbaar zijn worden er sturingsafspraken gemaakt, welke ook intern gedurende het jaar worden gemonitord. De grondexploitatie die jaarlijks wordt geactualiseerd wordt opgesteld op basis van het prijspeil op 1 januari van het jaar. Dit is de nominale begroting. Voor de doorrekening van de tijdseffecten worden de kosten in tijd uitgezet en wordt op basis van verwachte ontwikkeling van de index op kosten en opbrengsten en de ontwikkeling van de rente de begroting aangepast. Daarmee ontstaat een begroting van het resultaat op het moment dat alle kosten zijn gemaakt en alle opbrengsten zijn verkregen: het resultaat op eindwaarde. Door dit resultaat contant te maken naar nu wordt de actuele Contante Waarde bepaald. Dit is dan het bedrag dat de uitvoering van dat plan, zonder rekening te houden met risico’s, nu waard is. Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Het MPG is de belangrijkste jaarlijkse financiële verslaglegging van de ontwikkelingen binnen de plannen. Dit MPG wordt u aangeboden tegelijk met de overige onderdelen van de jaarrekening. In de jaarrekening is een paragraaf Grondbeleid opgenomen met de meest belangwekkende conclusies uit het MPG. De ontwikkeling van de ruimtelijke plannen maakt onderdeel uit van een tweetal programma’s uit begroting en jaarrekening: - programma 3 Economische Zaken en - programma 10 Ruimtelijke ontwikkeling en wonen In deel 1 van het MPG wordt de actuele doorrekening van de plannen, de actuele resultaatsverwachting aangegeven. Hiermee wordt op planniveau verantwoording afgelegd over de ontwikkeling in het afgelopen boekjaar. Deel 2 van het MPG beschrijft de bedrijfsvoering van het Grondbedrijf in bredere zin. Het is de sommatie van de uitkomsten op planniveau met een beschouwing van: 4
-
het grondbedrijfsresultaat van het afgelopen boekjaar voorstellen over de aanwending van het resultaat de ontwikkelingen van de productie en de resultaten van de grondexploitaties binnen de programma’s 3 en 10 de ontwikkeling van de Voorziening voor de Negatieve Plannen en de ontwikkeling van de risico’s en de gevolgen voor de weerstandcapaciteit.
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties lite In de Programmabegroting wordt de toekomstige uitvoering van taken en beleid in verband gebracht met de begroting van de kosten die hiermee gepaard gaan. Voor de grondexploitaties wordt pas als de plannen geheel gerealiseerd zijn een resultaat “genomen”, zijnde de som van alle aan de grondexploitatie toegerekende kosten en opbrengsten van de voorgaande jaren. Omdat de actualisatie van de resultaatsverwachting bij de jaarrekening in het MPG heeft plaatsgevonden wordt er bij het opstellen van de programmabegroting een quick scan uitgevoerd. Hierbij wordt gekeken of er het afgelopen half jaar ontwikkelingen binnen de plannen hebben plaatsgevonden die aanleiding zijn om de resultaatsverwachting bij te stellen. Vaststelling uitgangspunten In het voorgaande is aangegeven dat door de lange doorlooptijd van de plannen de resultaten sterk door toekomstige ontwikkelingen kunnen worden beïnvloed. Bovendien is de invloed van verwachtingen over te realiseren aantallen (aantallen woningen per jaar en ha. bedrijfsterrein per jaar) sterk van invloed op de resultaten. Ten behoeve van de opstelling van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2015 willen wij de in de berekeningen te hanteren uitgangspunten middels deze notitie aan u voorleggen. Ten behoeve van de ontwikkeling van dit voorstel hebben wij Stec gevraagd een onderzoek te doen naar de afzetmogelijkheden voor bedrijfsterreinen (bijlage 1). Tevens is Fakton een advies gevraagd over te hanteren parameters voor kosten en opbrengstenstijgingen (bijlage 2) Parallel aan de besluitvorming over de voor het MPG 2015 te hanteren rekenuitgangspunten wordt u een voorstel voorgelegd voor de vaststelling van de voor de grondexploitaties te hanteren verkoopprijzen van bouwgrond, de Grondprijzennota 2015. Deze zal het uitgangspunt vormen voor de in de grondexploitaties te verwachten opbrengsten van de verkoop van bouwgrond in het MPG 2015, en is gebaseerd op het onderzoek van de onafhankelijke commissie..
5
2.
Voorstellen uitgangspunten MPG 2015
2.1.
Programma woningbouw
1 Uitgangspunten programmering: Voor de bepaling van de waarde van de in exploitatie genomen gronden is de snelheid waarmee de gronden naar verwachting worden verkocht van belang. De uitgangspunten in de grondexploitaties over de snelheid van het verkopen van gronden zijn gedomineerd door de ambitie uit de huidige Woonvisie. Deze gaat uit van van 500 woningen per jaar; 70% op gemeentegrond c.q. 350 woningen per jaar in gemeentelijke grexen. In het voorjaar 2015 zal u de “kwalitatieve woonvisie 2015” worden voorgelegd. De uitkomsten en richting vanuit deze visie zal voor de komende jaren de kwalitatieve en kwantitatieve programmering van de grondexploitaties bepalen. In navolgende beschouwing zijn de eerste resultaten van het Kennisfundament Woonvisie meegenomen. 2 Bepaling programma: Het beeld dat we op dit moment hebben over de uitgifte van bouwgrond en de start woningbouw in gemeentelijke exploitaties wijkt voor 2014 af van de verwachting aan het begin van het jaar: 350 in plaats van 450 woningen. Daarnaast was er in het MPG 2014 nog sprake van een forse planning voor 2015 t/m 2017 van gemiddeld 410 woningen. Vertraging van de uitgifte en start van 100 woningen in 2014 leidt ertoe dat de opgave voor de komende drie jaar verhoogd wordt tot 440 woningen per jaar. Bijgaand staatje geeft de actuele woningbouwplanning voor de komende jaren na correctie voor 2014: Planning start bouw MPG 2015 huidige planning 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
particuliere plannen gemeentelijke plannen totaal gem. en particulieren
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
jaar
Rekenen met deze aantallen zou wel een financieel té rooskleurig beeld geven. De verwachting dat het aanbod over het totaal van de plannen niet door de markt zal worden opgenomen vraagt om kritische aandacht bij het opstellen van de planningen op planniveau. Verwacht wordt dat dit zal leiden tot een afvlakking van de boeggolf. Op planniveau is enig optimisme in de planning, en sturing op dit optimisme wenselijk. In het MPG 2015 zal in de portefeuille het “te grote” optimisme worden gecorrigeerd naar de verwachte marktopname capaciteit. 3 Marktopname capaciteit: Pas sinds kort worden er gegevens bijgehouden van de start van de bouw op gemeentelijke locaties. Deze vallen vaak gelijk met het moment van verkoop/ levering van de bouwgrond en volgen daarmee de financiële planning.
6
start bouw 400 350 300 250 200
gemeentelijke grexen
150 100 50
ge m id de ld
20 14
20 13
20 12
20 11
20 10
20 09
0
De productie van woningen binnen gemeentelijke grondexploitaties bedraagt gemiddeld 220 woningen per jaar. Wel valt hierin vanaf 2011 een stijgende lijn waar te nemen. In 2014 zullen we waarschijnlijk de ambitie uit de woonvisie van 350 woningen per jaar gaan halen. Hierbij speelt de ontwikkeling van de toplocatie Kazernes een belangrijke rol. Doordat de Kazernes zijn bijgeschakeld biedt de gemeente een grotere diversiteit aan kwaliteiten aan. Daarmee lijkt zij een groter deel van de marktpotentie te gaan pakken. gereedmeldingen bruto 900 800 700 600 500 400
gereedmeldingen
300 200 100
el d ge m id d
20 14
20 13
20 12
20 11
20 10
20 09
20 08
20 07
0
Op basis van de gereedmeldingen opgeleverde woningen blijkt in de jaren vanaf 2007 een gemiddelde bouwproductie van 550 woningen. Hierbij wordt opgemerkt dat in deze periode ook de reconstructies van Veldhuizen en Uitvindersbuurt tot sloop van woningen hebben geleid, in die jaren gemiddeld 180 woningen per jaar. Daarmee bedraagt de productie netto gemiddeld 370 woningen per jaar. opleveringen stad en dorpen 900 800 700 600
totaal opleveringen
500 400
stedelijk gebied dorpen
300 200 100
el d
ge m id d
20 14
20 13
20 12
20 11
20 10
20 09
0
In de beschouwde periode blijkt een aanzienlijk deel van de bouwproductie zich in de dorpen te hebben afgespeeld, gemiddeld 160 woningen per jaar tegen 390 per jaar in het stedelijke gebied. In aanmerking genomen dat de sloop zich voornamelijk in het stedelijke gebied heeft voorgedaan (Veldhuizen, Uitvindersbuurt, Bloemenbuurt) benadert de productie in het buitengebied (160) die van het stedelijk gebied (netto 210). 7
Ook zijn er enkele toekomstige ontwikkelingen die hun invloed zullen hebben op de ontwikkeling van de woningvraag. Positief: 1 De productiestroom op de Kazernes komt op gang, waarmee de interesse in het wonen op de Kazernes zich snel ontwikkeld. 2 Het vertrouwen van de consument is gestegen (maar gezien de geo-politieke instabiliteit en recente economische berichten kwetsbaar). De regelgeving rond de woningmarkt, bezien vanuit overheidsperspectief, is momenteel stabiel: de consument weet grotendeels waar hij/zij aan toe is. 3 Demografie: de groei en verdunning van huishoudens zet zich voort, wat leidt tot een spanning tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, hoewel niet duidelijk is hoe die vraag wordt ingevuld. Zo kiezen potentiële starters (1-persoons huishoudens) bijvoorbeeld voor niet-zelfstandige woningen: thuis of op kamers blijven wonen De hypotheekrente is historisch laag en blijft nog steeds dalen. De prijsdaling van woningen over de afgelopen periode heeft woningen aanmerkelijk betaalbaarder gemaakt.. Negatief: 1 De aftrekbaarheid van schenkingen voor investeringen in eigen woningen wordt beëindigd. 2 De EPC eis gaat naar 0,4 waardoor de kosten van een woning toenemen. 3 De koopkracht ontwikkeling van de gemiddelde Nederlander is de afgelopen jaren negatief en is nog zeer mager 4 De verwachtingen rond de economische ontwikkeling en groei binnen de Eurozone en Nederland zijn gematigd. De tijd van hoge groeicijfers is voorbij. Een groei van het BBP met 1,5% lijkt de bovengrens.10 In oktober 2014 verschenen berichten dat de groei stagneert en zelfs weer afneemt 5 De voorwaarden rond hypotheken beperken de financieringscapaciteit van consumenten: op termijn zal slechts 100% gefinancierd kunnen worden, de gewijzigde voorwaarden voor tweeverdieners verlagen de financieringscapaciteit van tweeverdieners. Deze effecten worden deels gecompenseerd door de lage rente en de prijsdaling van woningen 6 Door de restschuld problematiek stagneert de doorstroming. Inmiddels is de eerste doorrekening van de verwachte kwantitatieve behoefte voor de nieuwe woonvisie gereed. Daarbij wordt een vraag voorspeld van 6.000 woningen tot 2030, dus 400 gemiddeld per jaar. Voor de gemeentelijke grondexploitaties wordt uitgegaan van een bouwprogramma gebaseerd op deze behoeftepeiling. Aangegeven wordt dat de behoefte ontwikkeling voornamelijk in het stedelijke gebied zal liggen. De gemeentelijke te ontwikkelen woningbouwlocaties in het stedelijk gebied betreffen bijna 80% van het totale (gemeentelijke en particuliere) aanbod. Naar aanleiding hiervan wordt voorgesteld bij de opstelling van het MPG 2015 uit te gaan van de productie van gemiddeld 300 tot 320 woningen per jaar.
Conclusies en gevolgen MPG: 1 De huidige Woonvisie gaat uit van de bouw van 350 woningen per jaar in gemeentelijke grondexploitaties. In de voorbereiding op het MPG 2015 wordt uitgegaan van bouw van 300 tot 320 woningen per jaar, gebaseerd op het huidige beleid en de actuele verwachtingen over de toekomstige ontwikkeling van de behoefte. Overigens zal in het MPG 2015 ook de gevoeligheid van scenario’s met afwijkende aantallen woningen per jaar worden aangegeven. 2 In de berekening wordt de boeggolf uitgesmeerd waarbij gerekend wordt met een aantal van gemiddeld 320 woningen per jaar. Bij de Programmabegroting 2016–2019 zullen in het MPG lite de kwalitatieve en kwantitatieve conclusies uit de nieuwe woonvisie worden verwerkt. De financiële consequenties van de Kwalitatieve Woonvisie zullen daarmee duidelijk worden.. 3 In het MPG 2014 werd uitgegaan van een gemiddelde productie van 350 woningen, maar lag er een top in de eerste jaren. Door rekentechnisch deze boeggolf uit te smeren en door het verlagen van het aantal per jaar te realiseren woningen zullen de resultaten van de portefeuille negatief worden beïnvloed. 4 Programma kwalitatief: Bij de ontwikkeling van de woonvisie 2015 zal bijzonder aandacht uitgaan naar de kwalitatieve behoefte aan woningen in aanvulling op de bestaande voorraad. Zonder meer zal er een discrepantie ontstaan tussen datgene wat ontwikkelaars willen ontwikkelen en de behoefte op de langere termijn. Wellicht gaat dit betekenen dat de gemeente haar grondpositie gaat gebruiken om sturend op te treden. In een markt die vraaggestuurd is, en in een tijd waarin de gemeentelijke overheid meer wil loslaten (ontslakken) zal dit spanning oproepen. 8
Tot heden wordt kwalitatief met name gestuurd op het programma goedkope woningbouw. Voor de projecten wordt uitgegaan van (gemiddeld) de realisatie van 30% van de woningen in de categorie goedkoop. Het stellen van eisen over de indeling van woningen in middelduur en duur is de laatste jaren losgelaten. Binnen de projecten is door de crisis meer gekozen voor de ontwikkeling van de goedkopere woningen. De categorieën middelduur en duur blijven langer op de plank liggen. Om toch de ambities uit de projecten waar te kunnen maken wordt in de grondexploitaties er vanuit gegaan dat vanaf 2016 relatief meer middelduur en duur wordt gerealiseerd.
verdeling woningen in categoriën 100% 90% 80% 70% 60%
duur
50%
middelduur
40%
goedkoop
30% 20% 10% 0% 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Conclusies: 1 Door het naar voren halen van een deel van de goedkopere bouwproductie onder invloed van de crisis is de komende jaren (na 2015) relatief meer middeldure en dure woningbouw geprogrammeerd. 2 In het MPG lite 2015 zal de kwalitatieve woningbouwplanning worden afgestemd op de conclusies uit de dan vastgestelde Kwantitatieve Woonvisie.
2.2.
Programma bedrijfsterreinen
De planning voor de verkoop van bedrijfskavels uit het MPG 2014 voor 2014 wordt niet gehaald. In plaats van de verkoop van 5 ha. bouwgrond wordt verwacht dat er dit jaar slechts 1 ha. zal worden geleverd. Dit wordt onder meer veroorzaakt door: Vertraging van de levering van de grond voor het mestverwerkingsbedrijf op Kievitsmeent West als gevolg van noodzakelijke milieutechnische en planologische procedures. Achterblijvende verkopen op de bedrijfsterreinen ’t Laar (0,5 ha.) en BT A12 (1,5 ha.) als gevolg van tegenvallende interesse. De planning voor de uitgifte zoals we voorstellen die in het MPG 2015 te gaan hanteren wordt gebaseerd op een interpretatie van een actualisatie van het onderzoek naar de marktopname capaciteit door Stec. Daarin wordt voor de marktopname capaciteit een bandbreedte gehanteerd. Voor de doorrekening van de planactualisaties in het MPG 2015 stellen we voor uit te gaan van de minimum variant. Stec geeft in haar advies een marktopname capaciteit aan van 3,5 tot 4,5 ha. per jaar tot 2020 (voor de gronden in harde plannen. Daarna wordt verwacht dat de opname mogelijkheden terug zullen lopen naar circa 1,5 ha. per jaar. Advies Stec: Voorgesteld wordt het advies van Stec over te nemen en uit te gaan van de minimum variant. Voor 2015 stellen we voor 1,5 ha. onder het minimum advies van Stec te gaan zitten, zie onderstaande grafiek
9
verge lijkig MPG 2015 m et Stec advies 9,0 8,0 7,0
ha.
6,0 MPG 2015
5,0
Stec minimum
4,0
Stec maximun
3,0 2,0 1,0 0,0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Vergelijking voorstel planning met advies Stec
Gezien de huidige ervaringen van de verkopen in de laatste twee jaar wordt voorgesteld het voorzichtige scenario van Stec als uitgangspunt te nemen. Daarbij houden we voor 2015 nog rekening met een afslag op basis van het nu hebben van een beperkte interesse. Om de minimumvariant van Stec te benaderen en te kunnen sturen naar de maximale uitgifte op de bedrijventerreinen, moet zwaar ingezet worden op acquisitie en marktbenadering. Naast de door de gemeente uit te geven gronden bestaat er ook concurrentie in de markt door particulier aanbod van kavels. Ook in de omgeving van Ede wordt de concurrentie van vergelijkbare bedrijventerreinen groter. Het verlies aan benutting in enig jaar is niet in de volgende jaren in te halen, aangezien de capaciteit dan wegvloeit naar andere locaties. Stec gaat uit van een dip in de uitgifte bij alle bedrijventerreinen vanaf 2020, dit impliceert dat Ede voor die tijd het grootste gedeelte van haar bedrijventerreinen verkocht moet hebben. Het afzetrisico zal na deze tijd fors toenemen. Het advies van Stec is als bijlage 1 bij dit voorstel bijgevoegd. Hieronder is aangegeven welk uitgiftetempo we voorstellen en wordt deze vergeleken met die uit het MPG 2014: vergelijking MPG 2014 - 2015 8,0 7,0 6,0
ha.
5,0 MPG 2014
4,0
MPG 2015
3,0 2,0 1,0 0,0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Vergelijking voorstel MPG 2015 met planning MPG 2014
De uitschieter in 2016 wordt veroorzaakt doordat in dat jaar nu de verkoop van het terrein voor een mestverwerkingsbedrijf in Kievitsmeent West van 2 ha wordt verwacht, welke in het MPG 2014 in 2014 was gepland.
10
Planning bedrijventerrein (programma 3 - EZ) Planfase G25000 G50700 Realisatiefase G12300 G13200 G71000
aantallen in ha. 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Kievitsmeent-west Uitbreiding BT Harskamp
0,0 0,0
0,0 0,0
2,0 0,0
0,0 0,0
0,0 0,0
0,0 0,0
0,0 0,0
0,0 0,0
0,0 0,0
Bedrijventerrein de Vallei Bedrijventerrein A12 Bedrijventerrein De Laar Wekerom
0,7 0,3 0,0
0,7 2,0 0,5
0,7 3,6 0,5
0,7 3,6 0,5
0,4 3,6 0,5
0,4 3,6 0,5
0,4 3,6 0,5
0,4 2,0 0,4
0,4 2,0 0,4
1,0
3,2
6,8
4,8
4,5
4,5
4,5
2,8
2,8
Totaal bedrijventerreinen
Voorstel MPG 2015 uitgifte per project
Gevolgen MPG: Door de gemiddeld langzamere verkoop van bedrijfsterreinen zal het resultaat van de realisatie van de projecten negatief worden beïnvloed.
11
2.3. 1
Gebruik parameters Welke parameters:
De bepaling van de uitkomsten van de plannen is sterk afhankelijk van welke parameters worden gebruikt. Interne rekenrente: De gemeente hanteert voor de grondexploitaties een interne rekenrente, zijnde het gewogen gemiddelde van verstrekte en nieuwe leningen. In de grondexploitaties wordt de interne rekenrente gehanteerd voor het jaarlijks belasten van de boekwaarde op 1 jan. van enig jaar. Maar ook wordt binnen de rekensystematiek de interne rekenrente gebruikt voor het contant maken van het in de toekomst mogelijk te realiseren resultaat. Rekenvoorbeeld: Nu € 1.000 tegen 3% rente gedurende 5 jaar: € 1.000 x 1,03 ^ 5 = € 1.160. Omgekeerd, € 1.160 over 5 jaar bij 3% rente geeft nu een (contante) waarde van € 1.160/ 1.03 ^5 = € 1.000 Kostenstijging: De grondexploitaties worden opgesteld met als prijspeil 1 januari van het lopende jaar. Dit zijn de zogenaamde “nominale kosten”. Omdat er op mag worden gerekend dat de kosten in de toekomst zullen veranderen wordt er in de begroting een index gebruikt. Dit is het percentage waarmee wordt verwacht dat de kosten jaarlijks zullen stijgen (of dalen). Nominale kosten maal de index geeft de kosten op het toekomstige moment dat het geld wordt besteed, de “reële kosten”. Opbrengststijging: Net als bij de kosten zulle ook de opbrengsten van de verkoop van gronden zich in de toekomst ontwikkelen. Ook voor de bepaling van de waarschijnlijke toekomstige opbrengsten uit verkoop van grond, de “reële opbrengst”, wordt een index gehanteerd. 2
Voorstel:
Voor de bepaling van de parameters voor de ontwikkeling van kosten en opbrengsten hebben we Fakton gevraagd ons te adviseren. Haar advies is als bijlage 2 bijgevoegd. Voor de ontwikkeling van de parameter voor de rekenrente stellen wij u voor dezelfde parameter te blijven gebruiken die we in 2014 in het MPG 2014 hebben gebruikt. Voor de ontwikkeling van de grondopbrengsten voor woningbouw worden door Fakton een tweetal scenario’s aangegeven, een voor “voorzichtig herstel” en een voor “geleidelijk herstel”. Fakton adviseert uit te gaan van het voorzichtige herstel scenario. Daarbij ontwikkelt de grondopbrengst zich van 0% in 2015 tot 2% in 2021. Voor de ontwikkeling van de opbrengsten voor bedrijfsgrond gaan we uit van het advies van Fakton, zijnde geen stijging tot 2020 en een stijging van 1% vanaf 2021. Voor de ontwikkeling van de kosten stellen we voor uit te gaan van het ontwikkelingsscenario van Fakton voor de GWW kosten, 1% in 2015 oplopend naar 2% in 2020 en verder. Parameters MPG 2015 Rente Kostenstijging Opbrengststijging woningen Opbrengststijging bedrijven
2015 3,00% 0,75% 0,00% 0,00%
2016 3,00% 1,00% 0,30% 0,00%
2017 3,00% 1,25% 1,00% 0,00%
2018 3,00% 1,50% 1,00% 0,00%
2019 3,00% 1,75% 1,50% 0,00%
2020 3,00% 1,75% 1,50% 0,00%
Cumulatief over de jaren krijgen we voor de verschillende parameters het volgende verloop:
12
2021 3,00% 2,00% 2,00% 1,00%
verloop parameters 25,00% 20,00% rente
15,00%
kostenstijging opbrengststijging
10,00%
opbrengst bedrijven 5,00% 0,00% 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Ontwikkeling parameters cumulatief
3
Motivatie:
Rente: De interne rekenrente betreft een middeling van de tot heden afgesloten leningen door de gemeente. De investeringen in de projecten worden belast met deze “gemiddelde” rente. Het gemiddelde rentepercentage wordt in de grondexploitaties ook gebruikt om de contante waarde van het toekomstige resultaat te bepalen. Aangezien de rente bij de BNG momenteel lager ligt dan de intern gehanteerde rekenrente is er nauwelijks een risico dat de rente binnen enkele jaren zal stijgen. Rente 30,0% 25,0% 20,0% gemeenten gemiddeld
15,0%
Ede
10,0% 5,0% 0,0% 2015
2016
2017
2018
2019
2020
De interne rekenrente ligt in Ede onder het gemiddelde niveau van de onderzochte gemeenten.
Kostenstijging: Een deel van de kosten van de grondexploitatie bestaat uit de uit te voeren civieltechnische werken (sloop en bouw- en woonrijp maken). Die kosten volgen voor een groot deel de index voor de bouwsector. De bouwsector heeft sterk te maken gehad met dalende omzetten en prijzen. Met de toename van bouwvolume in 2014 en verder kan ook een herstel van de prijzen worden verwacht De kosten zijn in de eerste helft van dit jaar gelijk gebleven. Vanaf 2015 wordt verwacht dat de markt zich zal herstellen en de kosten zich langzaam aan tot het niveau van de inflatie zullen ontwikkelen. Het voorstel voor de index voor de ontwikkeling van de kosten is conform het advies van Fakton.
13
Kostenstijging 12,0% 10,0% 8,0% gemeenten gemiddeld
6,0%
Ede
4,0% 2,0% 0,0% 2015
2016
2017
2018
2019
2020
Het huidige voorstel voor de ontwikkeling van de kosten in de tijd komt nagenoeg overeen met de gemiddelde verwachting van de onderzochte gemeenten.
Opbrengststijging: De ontwikkelingen in 2014 wijken enigszins af van de aannames aan het begin van dit jaar. Daar waar er voor de ontwikkeling van de grondwaarde voor de woningbouw van uit was gegaan dat de vrij op naam prijzen van de woningen in 2014 zouden stabiliseren op het niveau van het einde van 2013 blijken nu de v.o.n. prijzen over 2014 met ca. 3% te stijgen. Het is de vraag of deze stijging zich voort zal zetten. De algemene verwachting is dat het voorzichtige marktherstel zich zal stabiliseren. Gezien de afname van de verkoopprijzen vanaf 2008 en gezien de relatief lage hypotheekrente zal er enig herstel van de prijzen boven de index voor de gezinsconsumptie mogelijk zijn. Of de grondwaarde met deze marktwaarde mee zal stijgen is echter nog maar de vraag. Fakton heeft een tweetal scenario’s onderzocht, “voorzichtig herstel” en “geleidelijk herstel”. Zij berekenen op basis van een tweetal scenario’s de ontwikkeling van de woningbouwprijzen en die van de bouwkosten. Resultante van de benadering is de ontwikkeling van de grondwaarde. De berekening van de scenario’s geeft de volgende ontwikkeling van de waarden van bouwgrond voor woningen:
Fakton adviseert uit te gaan ven een scenario gebaseerd op de berekeningen voor “voorzichtig herstel”. Hierbij hebben wij de volgende opmerkingen: 1. Fakton baseert zich voor de ontwikkeling van de prijzen van woningen op een aantal onderzoeken (o.a. van de ING, ABN/AMRO, Calcasa, de Rabobank en het OTB).De voorspellingen van de diverse deskundigen liggen dichter in de buurt van het scenario: geleidelijk herstel. Fakon is dus relatief voorzichtig 2. Fakton maakt in de motivatie onderscheid tussen de ontwikkelingen in de randstad en de meer perifere ontwikkelingen. Echter de specifieke kenmerken van de gemeente Ede zijn niet geheel passend in de categorie perifere ontwikkelingen 3. Daarentegen is Fakton van mening dat de markt de kosten van de EPC verlaging grotendeels gaat opvangen. Wij zijn van mening, mede op basis van informatie van ander deskundigen (o.a. Kendes en Deliotte), dat Fakton hierin te positief is. Alles overwegend stellen wij voor om het advies “voorzichtig herstel van Fakton” over te nemen..
14
opbrengststijging 12,0% 10,0% 8,0%
gemeenten gemiddeld
6,0%
Ede w oningbouw Ede bedrijfsterrein
4,0% 2,0% 0,0% 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
De gemeenten zijn gemiddeld nog erg voorzichtig met het indexeren van de opbrengsten, totaal 2,5% in 5 jaar. Wij zijn echter van mening dat het redelijk is te veronderstellen dat na de inzinking van de woningprijzen deze weer de index van de gezinsconsumptie zullen volgen.
Voor de stijging van de opbrengsten van bedrijfsterreinen wordt voorgesteld het advies van Fakton om de prijzen tot 2020 in de grondexploitaties niet te indexeren en vanaf 2021 te indexeren met 1% per jaar te volgen. Consequenties MPG: Voor de woningbouw was in het MPG 2014 uitgegaan van een stijging van de grondprijzen vanaf 2016 van 1,5%. Het voorstel is iets gunstiger voor de resultaten van de portefeuille woningbouw. Voor de ontwikkeling van de bedrijfsterreinen wordt er nu vanuit gegaan dat het langer gaat duren voordat er van stijgende prijzen sprake zal zijn. Hierdoor worden de resultaten voor de portefeuille Economie ongunstiger. Gevraagd besluit: 3 In te stemmen met het hanteren van de volgende parameters als uitgangspunt voor de berekening van het MPG 2015: Parameters MPG 2015 Rente Kostenstijging Opbrengststijging woningen Opbrengststijging bedrijven
2.4.
2015 3,00% 0,75% 0,00% 0,00%
2016 3,00% 1,00% 0,30% 0,00%
2017 3,00% 1,25% 1,00% 0,00%
2018 3,00% 1,50% 1,00% 0,00%
bijdragen
verstrekt
2019 3,00% 1,75% 1,50% 0,00%
2020 3,00% 1,75% 1,50% 0,00%
2021 3,00% 2,00% 2,00% 1,00%
Bijdragen uit de grondexploitaties:
Welke bijdragen Uit de gemeentelijke grondexploitaties bouwgrondontwikkeling. Het betreft: - bijdragen voor Kunstfonds - Bovenwijkse bijdragen - bijdragen voor landschapsontwikkeling - specifieke bijdragen
worden
voor
activiteiten
buiten
de
Hoe bepaald Kunst: Voor de ontwikkeling van kapitaalwerken is in het verleden besloten 1% over de uitvoeringskosten te bestemmen voor de ontwikkeling van kunst. Hiertoe wordt uit de grondexploitaties 1% over de kosten van het woonrijp maken (groen en verharding) in het Kunstfonds gestort. Bijdragen bovenwijks: De uitbreiding van de stad met nieuwe woonlocaties kan het wenselijk maken de infrastructuur buiten het plangebied aan te passen. Vanuit de grondexploitaties wordt hiervoor rekening gehouden met een afdracht van € 5 per verkochte m 2 grond voor woningbouw, en € 2,50 per m 2 grond voor bedrijfsterrein. De bijdragen uit de grondexploitaties worden gestort in de Reserve Stads Uitleg. 15
Voor de grondexploitaties die vallen binnen de Business Case van de Veluwse Poort wordt niet gestort in de Reserve Stads Uitleg. In plaats daarvan wordt rechtstreeks bijgedragen aan de ontwikkeling van de Parklaan en de Spoorzone. De bijdragen zijn (prijspeil 2008): - Kop van de Parkweg € 11.900 per woning - Kazernes: € 36,6 mln. op basis van € 17.000 per woning c.q. per 100 m2 commercieel - AZO terrein € 12.500 per woning c.q. per 200 m2 maatschappelijke functie - SOMA terrein € 9.174 per woning - Noordplein € 17.000 per woning - Stationsplein € 640.000 Bijdragen landschapsontwikkeling: Bij de vaststelling van de structuurvisie voor het buitengebied is bepaald dat vanuit de ontwikkelingen van rood dient te worden bijgedragen aan de versterking van de groenstructuur in het buitengebied. Voor de grondexploitaties in de buitendorpen wordt de bijdrage van € 5 in plaats van in de Reserve Stadsuitleg in het Landschapsfonds gestort. Specifieke bijdragen: In enkele grondexploitaties wordt besloten specifieke kosten die niet direct met de bouwgrondontwikkeling te maken hebben aan de plannen toe te rekenen. Dit kunnen heel verschillende kosten zijn. Voorbeelden zijn: - bijdrage in de ontwikkeling van nieuwbouw voor onderwijs (Wilhelminaschool en Streekschool Bennekom) - commerciële exploitatie parkeervelden (BTA12) - ontwikkeling van Ecologische zone (BTA12) - Bijdrage sporthal Zandlaan uit grondexploitatie Het Nieuwe Landgoed - aanleg sportvelden (Oranjepark en Otterlo) Tenslotte wordt jaarlijks het resultaat van de grondexploitaties belast met € 125.000 voor de ontwikkeling van Economische stimuleringsmaatregelen. Vanuit de inzet van deze middelen uit de grondexploitaties wordt erop aangedrongen deze middelen vooral te besteden voor activiteiten die kansrijk zijn om een bijdrage te leveren aan de afzet van de gemeentelijke bouwkavels voor bedrijven en kantoren. Consequenties MPG Bijdragen FSU en landschapsfonds bedragen globaal € 0,3 tot € 0,4 mln. per jaar. De bijdrage aan het Kunstfonds bedraagt ca. € 30.000 per jaar. Binnen de plannen van de Veluwse Poort wordt een totaal bijdrage gegenereerd van € 43,1 mln. voor de ontwikkeling van 2.620 woningen/ woningequivalenten, per woning(equivalent) € 16.500. Gezien de druk op de grondexploitaties is dit een erg hoge bijdrage. 2.5.
Grondprijzen
Voor de bepaling van de grondprijzen is er een onafhankelijke taxatie uitgevoerd door een externe commissie. Deze taxatie maakt onderdeel uit van de Grondprijzennota 2015, welke u vertrouwelijk ter vaststelling wordt aangeboden. De onafhankelijke taxatie heeft betrekking op bouwgrond voor woningen en bedrijfsterreinen. In de Grondprijzennota zal een bandbreedte worden opgenomen waarbij de ondergrens van de bandbreedte een vaste grens zal zijn en de bovengrens richtinggevend is. Na de vaststelling vormen de grondprijzen uit de taxatie en de Grondprijzennota met een bandbreedte het kader waarbinnen het college bevoegd is transacties over de verkoop van bouwgrond aan te gaan. Ook na de vaststelling van de Grondprijzennota 2015 wordt er een grondprijzenbrief opgesteld welke door ons college wordt vastgesteld. Deze grondprijzenbrief is openbaar en zal op de website van de gemeente worden gepubliceerd. Bij de opstelling van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2015 zal de Grondprijzennota 2015 de basis vormen. De grondprijzen welke in de begroting worden gehanteerd zullen binnen de bandbreedte met verwachtingen over het (woningbouw)programma en rekening houdend met de locatiespecifieke kenmerken worden gehanteerd. Binnen de projecten wordt bepaald welke van de in de eerstkomende jaren (2015 en 2016) zich lenen voor het werken met vaste grondprijzen (publicatie in de grondprijzenbrief) en voor welke locaties de grondprijs afhankelijk wordt gesteld van het op die locatie te ontwikkelen bouwinitiatief. In alle gevallen is de, in de Grondprijzennota 2015 aangegeven ondergrens van de bandbreedte, ook de ondergrens voor het na te streven resultaat van de verkooponderhandelingen. Als er omstandigheden zijn waardoor de grondwaarde afwijkt van de taxatie uit het onafhankelijke onderzoek dan zal de waarderingscommissie een voorstel doen over de te hanteren grondwaarde. Als de grondprijs onder de vastgestelde ondergrens komt zullen wij u een voorstel doen over de verkoop. 16
Consequenties MPG De invloed van de vaststelling van de grondprijzen 2015 wordt momenteel onderzocht.
3.
Ontwikkeling bedrijfsvoering
3.1.
Inleiding
De uitgangspunten voor de bedrijfsvoering van Grondzaken worden aan de ene kant bepaald door de richtlijnen in het Besluit Begroting en Verantwoording. Dit is de richtlijn die ook door de accountant wordt gehanteerd voor de toetsing van de jaarrekening van de gemeente. Aan de andere kant wordt de methodiek van de bedrijfsvoering bepaald door een raadsbesluit uit 2007. Als hoofdlijnen voor de bedrijfsvoering gelden: 1 De verantwoording en begroting van de resultaten maken onderdeel uit van de gemeentelijke Jaarrekening en Programmabegroting en zijn herkenbaar in een vaste paragraaf en in de bijlagen respectievelijk: Meerjaren Perspectief Grondbedrijf en Meerjaren Perspectief Grondbedrijf Lite. 2 Vooruitlopend op de bepaling van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (bij de jaarrekening) worden de uitgangspunten (programma, indexen, rekenrente) voor de berekening van de resultaten voorgelegd. 3 Voor negatieve plannen wordt een voorziening getroffen. 4 Plafond aankopen, mandaat College en verantwoording aan- en verkopen per kwartaal 5 Kwantificering van de risico’s als onderdeel van het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf, en dekking uit: toekomstige resultaten reserves 6 Winstneming bij afsluiting van een plan of bij grote plannen tussentijdse winstneming nadat 75% van de gronden is verkocht. 7 Interne organisatie en verantwoordelijkheden (portefeuillesamenstelling, projectmatig, kernteam, budgethouderschap, sturing op kwaliteit, proces, resultaat, risico’s en boekwaarde) Doordat de plannen in de uitvoering kleiner worden, en de doorlooptijd van plannen langer wordt is er meer behoefte om flexibiliteit te vergroten. Een van de mogelijkheden om dit te doen is het opknippen van plannen in kleinere eenheden “planfases”. Dit heeft tot voordeel dat het inzicht in de kosten en opbrengsten van plannen kan worden vergroot, en onderdelen van plannen eerder kunnen worden afgesloten waardoor geld minder lang in de plannen en de Voorziening Negatieve Plannen wordt gebonden. Daarnaast wordt geconstateerd dat de factoren die invloed hebben op de uiteindelijke planresultaten minder goed voorspelbaar worden en daarmee de uitkomsten van de resultaten minder zeker zijn. De huidige presentatie van de planresultaten suggereert een grote mate van zekerheid. Informatie over de gevoeligheid van plannen kan worden vergroot door te werken met de presentatie van scenario’s met een bandbreedte voor de uitkomsten. 3.2.
Fasering plannen
Waarom fasering van plannen: Bij de ontwikkeling van plannen zijn we door de verandering van de markt in een ander vaarwater terecht gekomen. Waar we altijd zijn uitgegaan van de ontwikkeling van “grote” uitbreidingslocaties op basis van “grote” bestemmingsplannen en de ontwikkeling van relatief kleine inbreidingslocaties worden plannen nu op een andere manier ontwikkeld. De horizon van de plannen wordt korter, bestemmingplannen worden globaler en de omvang van in uitvoering te nemen vastgoedontwikkelingen wordt kleiner. Dit vraagt om een grotere mate van flexibiliteit. Vanuit de verbetering van de sturing op plannen is het een voordeel om aaneengesloten delen te kunnen onderscheiden. Daarmee wordt het inzicht in de kosten en opbrengsten van onderdelen transparanter. Er kan daarmee ook flexibeler met planonderdelen worden geschoven in aanpak en planning. Daarnaast kunnen afwegingen tussen inhoud en geld makkelijker worden gemaakt. Om dit doel te bereiken stellen we voor enkele grotere of in tijd langlopende plannen “te faseren”. Bij het faseren van de plannen wordt een plan in kleinere eenheden opgeknipt. Zodra een van de eenheden gereed is kan het verlies of de winst van dat plandeel worden “genomen”. Er hoeft met de afrekening van het plan niet te worden gewacht tot het hele plan tot op de laatste bouwkavel is uitgevoerd. Door plannen in meerdere fases te knippen kan: 17
-
Planvorming door concentratie op kleiner gebied sneller en efficiënter plaatsvinden het ontwikkelen van het planologische kader kent kortere doorlooptijden en dus betere aansluiting met de markt (nu blijken grote bestemmingsplannen in de loop der tijd niet meer realiseerbaar waardoor aanpassingen nodig zijn). de cash flow beter worden gestuurd de bestuurlijke afweging beter plaatsvinden de sturing op budgetten en risico’s inzichtelijker worden de rentecomponent minder bepalend worden en het resultaat sneller worden afgerekend.
Welke plannen te faseren: Voor de volgende plannen ligt er een verzoek om het plan in meerdere fases op te delen: Wekerom West: de uitvoering van de eerste .. woningen zit nu in een gedetailleerd bestemmingsplan; met de realisatie van de woningen zal 4 jaar zijn gemoeid. Voor de uitvoering van de 2 e fase moet een uitwerkingsplan worden gemaakt. In verband met de hoge boekwaarde van de eerste fase is uitstel van het plan niet wenselijk. Door het plan te knippen wordt de druk om het plan snel uit te voeren minder. Wekerom Oost: De uitvoering van de eerste fase is in volle gang. De uitvoering hiervan zal in 2014, 2015 gereed zijn. De uitvoering van de 2e fase geschiedt op gronden met een relatief lage boekwaarde en concurreert rechtstreeks met de uitvoering van Wekerom West. Wekerommen Oost en West maken deel uit van een proces van ontslakken. Als de belasting voor beide plannen van de rentetoevoeging afneemt doordat van beide plannen de eerste fase wordt afgesloten zijn de te nemen besluiten over programma en volgorde minder belast met de rente-effecten. Kernhem A en B: De ontwikkeling van vlek A is gereed. Feitelijk krijgt deze vlek bij de verdere ontwikkelingen geen aandacht. Afsluiting van deze vlek zou een licht positief saldo te zien geven, welke gerealiseerde winst als bedrijfsreserve mee kan doen bij de bepaling van het weerstand vermogen. De ontwikkeling van vlek B concentreert zich op het gebied ten oosten van de tweede dreef. Hier zit nog tenminste voor 3 jaar bouwproductie. Door de ontwikkelaars is verzocht de ontwikkeling ten westen van de tweede dreef te heroverwegen. Het knippen van vlek B in twee projecten lijkt voor de hand te liggen. Daarbij moet er wel rekening mee worden gehouden dat een afwateringsvoorziening voor vlek B 1 e fase wordt ontwikkeld in de locatie ten westen van de dreef, de tweede fase. Bedrijfsterreinen A12: De ontwikkeling van BA12 bestaat uit de realisatie van een drietal bedrijfsterreinen (waarvan 2 in uitvoering en 1 in voorbereiding). Daarnaast wordt een ecologische zone ontwikkeld en een landgoederenzone. De deelgebieden zijn fysiek en qua fasering en planvorming goed van elkaar te onderscheiden. Het knippen in meerdere deelgebieden (Schuttersveld, Klomp en middengebied) maakt de sturing op uitvoering- en voorbereidingsbudgetten overzichtelijker en geeft beter inzicht in waar de pijnpunten liggen. Voorlopig is er nog geen effect ten aanzien van de afsluiting van plannen omdat nog geen van de delen nagenoeg gereed is. Rond 2016 zou dit voor Schuttersveld zuid wel het geval kunnen zijn, waarmee een deel van de hoge boekwaarde wordt verrekend met de VNP. Kazerneterreinen: De transformatie van de Kazerneterreinen naar woon- en werklocaties zal volgens de huidige planning tot ca. 2025 duren. Ten behoeve van de verbetering in inzicht in budgetten en risico’s wordt voorgesteld het gebied in een viertal deelfases op te knippen. Dit heeft ook het voordeel dat eerder gereed gekomen fases afgerekend kunnen worden met de Voorziening Negatieve Plannen, en daarmee de rentetoevoeging in tijd wordt beperkt. Scenario’s: Niet van toepassing Consequenties MPG: Het faseren van de plannen heeft tot effect dat delen van plannen eerder worden afgesloten en daarmee kunnen worden verrekend met de reserve (positieve resultaten) of voorziening negatieve resultaten. Ten opzichte van de huidige verwachting groeit de reserve harder dan nu voorzien en neemt de voorziening ook sneller af dan bij de huidige verwachting. Voor de plannen waarvoor wordt voorgesteld ze te faseren worden ongeveer de volgende effecten verwacht:
18
Wekerom Oost
Wekerom West
Kernhem
Bedrijfsterreinen A12
Kazerneterreinen
totaal fase 1 deelgebied J totaal fase 1 fase 2 A en B vlek A vlek B oost vlek B west totaal Schuttersveld de Klomp Middengebied totaal Maurits zuid Maurits noord Stevin Beekman
Jaar resultaat (CW) 2.020 (2) (3) 2.015 1 2.020 2.031 (1) 2.015 (1) 2.031 2.026 24 11 2.015 10 2.023 2 2.026 2.028 (4) 12 2.020 (13) 2.028 (3) 2.020 2.024 (15) (11) 2.020 (10) 2.018 3 2.024 3 2.022
Bedragen in € mln. Cijfers zijn globaal ten behoeve van het verkrijgen van inzicht in de gevolgen, berekening zal in MPG 2015 worden uitgewerkt.
Wekerom Oost: Als in 2015 de eerste fase wordt afgesloten zal dit leiden tot een negatief resultaat van ongeveer € 1,0 mln. Pas tegen 2020 wordt dit gecompenseerd door € 1,0 mln. extra winst. Wekerom West: Geen consequenties voor voorziening en reserve. Kernhem A en B: Van de € 24 mln. verwachtte winst kan ca. € 11 mln. al eind 2015, dus eerder dan gepland worden gerealiseerd. Bedrijfsterreinen A12: Door de fasering van de planonderdelen kan met name het deelplan Schuttersveld (noord en zuid) ongeveer in 2020 worden afgesloten met een positief saldo van ca. € 12 mln.. Gelijkertijd moet de Voorziening Negatieve Plannen met hetzelfde bedrag worden verhoogd. Kazerneterreinen: Naar verwachting kan Maurits Noord het eerst (ca. 2020) worden afgesloten, met een aanzienlijk deel van het voor het hele plan begrote tekort. Op het moment dat Maurits zuid wordt afgesloten zal dit leiden tot een verlies van ca. € 6 mln. in het resultaat. Het resultaat van de afsluiting van Maurits noord moet hiervoor in de Reserve worden gereserveerd. Na de afsluiting van de Mauritsen blijft een winstverwachting op Stevin en Beekman van ca. € 6 mln. Conclusie: Voorstellen over de fasering en de technische uitwerking voor reserve en Voorziening moeten nog met de accountant worden besproken. Insteek van de gesprekken is dat de fasering niet zal leiden tot extra te nemen verliezen. Immers als afsluiting van een onderdeel leidt tot een hoger tekort op het resterende deel (dan voorzien) kan dit direct uit de genomen winst worden gefinancierd. Gevraagd besluit: 4 De plannen: Wekerom Oost, Wekerom West, Kernhem, Bedrijfsterreinen A12 en Kazernes in meerdere fases te splitsen ten behoeve van de verbetering van de planbeheersing, en de fases bij gereedkomen daarvan af te sluiten en te verrekenen met het resultaat of de Voorziening Negatieve Plannen.
3.3.
Werken met bandbreedte:
Waarom werken met bandbreedte: In het MPG wordt tot heden op basis van de uitgangspunten een doorrekening van de grondexploitaties opgesteld, hetgeen resulteert in resultaten voor het hele programma, de som van de plannen. Ten behoeve van de bepaling van de behoefte aan de Voorziening Negatieve Plannen wordt er een onderscheid gemaakt tussen positieve plannen (= toekomstige winst) en negatieve plannen (= verwacht verlies, te dekken uit een verliesvoorziening. Omdat de ontwikkeling van de plannen onzeker is en sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de: – uitgifteplanning – grondprijzen (=index) – kostenontwikkeling (= index) – interne rekenrente 19
zullen de uitkomsten van de grondexploitaties op zijn best een benadering zijn met de kennis van de plannen van nu. In wekelijkheid zullen de planresultaten zich bewegen binnen een bandbreedte, die afhankelijk is van de hiervoor aangegeven factoren. De presentatie van de bandbreedte van de onderdelen zal er dan als hieronder aangegeven uit kunnen zien. NB: het betreft hier gefingeerde getallen. Bandbreedte MPG Programma wonen – positieve plannen – negatieve plannen - saldo
pessimistisch 300 woningen € 35 € 50€ 15-
Basis uitgangspunt 350 woningen € 43 € 43€0
optimistisch 400 woningen € 45 € 35€ 10
Programma werken – positieve plannen – negatieve plannen - saldo
3 ha € 37 € 45€ 8-
4 ha € 43 € 43€0
5 ha € 44 € 37€7
Index kosten – positieve plannen – negatieve plannen - saldo
2,5% € 41 € 45€ 4-
2,0% € 43 € 43€0
1,5% € 45 € 41€4
Index opbrengsten – positieve plannen – negatieve plannen - saldo
1,0% € 38 € 48€ 10-
1,50% € 43 € 43€0
2,5% € 50 € 36€ 14
Rente vanaf 2018 – positieve plannen – negatieve plannen - saldo
4,0% € 40 € 46€ 6-
3,0% € 43 € 43€0
2,5% € 45 € 41€4
De middelste kolom blijft op dezelfde manier bepaald worden als nu; de doorrekening van de actuele planuitgangspunten en de door de Raad vastgestelde algemene uitgangspunten. Deze doorrekening is de basis voor de bepaling van de planbudgetten en voor de bepaling van de risico's (en benodigd weerstandsvermogen). Deze betreft ook de vaststelling van de uitgangspunten voor sturing en verantwoording. De linker en de rechterkolom geven vervolgens enkel aan de invloed van wijziging van de uitgangspunten op de som van de planresultaten en de gevolgen voor de benodigde hoogte van de Voorziening Negatieve Plannen.
20
4.
Gevraagde besluiten:
1
In te stemmen met het uitgangspunt van een programmering van 320 woningen per jaar voor het opstellen van het MPG 2015.
2
In te stemmen met het uitgangspunt dat voor de opstelling van het MPG 2015 wordt uitgegaan van het minimale scenario uit het onderzoek van Stec.
3
In te stemmen met het hanteren van de volgende parameters als uitgangspunt voor de berekening van het MPG 2015:
Parameters MPG 2015 Rente Kostenstijging Opbrengststijging woningen Opbrengststijging bedrijven
2015 3,00% 0,75% 0,00% 0,00%
2016 3,00% 1,00% 0,30% 0,00%
2017 3,00% 1,25% 1,00% 0,00%
2018 3,00% 1,50% 1,00% 0,00%
2019 3,00% 1,75% 1,50% 0,00%
2020 3,00% 1,75% 1,50% 0,00%
2021 3,00% 2,00% 2,00% 1,00%
4
De plannen: Wekerom Oost, Wekerom West, Kernhem, Bedrijfsterreinen A12 en Kazernes in meerdere fases te splitsen ten behoeve van de verbetering van de planbeheersing, en de fases bij gereedkomen daarvan af te sluiten en te verrekenen met het resultaat of de Voorziening Negatieve Plannen.
5
Ermee in te stemmen dat in het komende MPG de resultaten van de grondexploitaties op programmaniveau worden doorgerekend op basis van de vastgestelde uitgangspunten en dat voor het bepalen van de gevoeligheid voor afwijkingen van de uitgangspunten de bandbreedte voor individuele effecten wordt aangegeven.
21
