Uitgangspunt herbestemming: gebouw versus vastgoed Regio-archeoloog betrokken bij opgravingen Plechelmusplein

Uitgangspunt herbestemming: gebouw versus vastgoed Recent werden in Twente twee conferenties over hergebruik en herbestemming georganiseerd. De ene, 'Het grote Twentse leegstandsdebat' werd vooral door de vastgoedsector bezocht. De nadruk lag op exploitatieproblemen, grondbezit en het zelden hardop uitgesproken 'afboeken'. Wethouder Jan Bron zette de positie van een gemeente (Hengelo) helder neer en makelaar Michel ten Hag gaf blijk van een bredere visie op de ontwikkelingen in de economie en het vastgoed. Opmerkelijk was de bijdrage van de eigenaar van de Enschedese meubelboulevard, die de redding daarvan ziet in de toevoeging van een nieuwe ‘trekker’ in de vorm van sport-retail. Niet onderkend werd dat het probleem van de meubelboulevard niet de meubels zijn, maar de boulevard. Die is immers geen boulevard in de zin van aantrekkelijke verblijfsruimte, waar je niet alleen voor meubels komt, maar een hit-and-run restruimte die van al die plekken no-go areas maakt als de meubels wegvallen. Een meubel-sport-boulevard gaat daaraan niets veranderen. Zo zat tussen de sprekers en in het debat een mix van oude en nieuwe economie, waarmee dit moment in de tijd scherp werd gemarkeerd. De andere conferentie werd op de UT georganiseerd door studenten ‘civiel’. Dat deden ze goed: met inleidingen in de ochtend en werksessies in de middag. Het immense UT-gebouw waar de conferentie werd gehouden, maakte de logistiek niet eenvoudig, maar de organisatie was perfect. Bij de sprekers viel Arno Boon van ontwikkelmaatschappij BOEi op met een verhaal dat bevlogenheid paart aan nuchtere observaties en getallen. BOEi is expert in hergebruik-ontwikkelen en voortgekomen uit de erfgoedsector. Zijn tegenpool was wel de vertegenwoordiger van BAM-vastgoed die het bedrijfsprofiel neerzette van een speciaal voor herontwikkeling opgerichte dochter ‘OfficeUp’. Met de vier voorwaarden voor succesvolle herontwikkeling die hij hanteert, werd zijn bijdrage een demonstratie van het denken uit de oude economie: het pand moet aantrekkelijk zijn, de boekwaarde moet laag zijn, de planologische beperkingen moeten minimaal zijn (een ruim bestemmingsplan) en nieuwbouw moet geen alternatief zijn. Wat een raffinement en inspiratie zitten er dan in de BOEi-projecten! Bij beide conferenties werd duidelijk dat het gesprek over hergebruik en herbestemming vooral wordt gevoerd met ‘vastgoed’ als insteek. Over gebouwen gaat het maar zelden. Het Oversticht verzorgde een workshop over het onderwerp, waarbij wordt geredeneerd vanuit het gebouw. Hoe zit dat in elkaar? Wat betekent het, wat kan ermee? Een goede gebouwanalyse genereert al snel ideeën over de mogelijkheden en onmogelijkheden. Die bijdrage aan de discussies wordt nog te weinig gehoord. De bedrijvenmarkt en de mogelijkheid van workshop te wisselen, maakten een completer beeld voor de symposiumbezoeker mogelijk. Nieuwe contacten tussen bedrijven en de discussies in de wandelgangen benadrukten nog eens dat een combinatie van verstand van vastgoed met verstand van gebouwen, gepaard aan de kennis van processturing, veel kan betekenen bij het benaderen van de vraagstukken van leegstand en herbestemming. Het Oversticht is een deskundige en ervaren partner bij hergebruik- en herbestemmingsopgaven, bijvoorbeeld als het gaat om cultuurhistorische waardestellingen; herbestemming van voormalige fabrieken of complexen en kerken of bedrijventerreinen. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met programmamanager Hélène Meelissen, tel. 0384254582 / [email protected] Regio-archeoloog betrokken bij opgravingen Plechelmusplein Hans Oude Rengerink, als regio-archeoloog van Het Oversticht werkzaam bij de gemeente Oldenzaal, is als projectleider betrokken bij de opgravingen op het voormalige kerkhof rond de Plechelmuskerk. De opgravingen gaan vooraf aan de herinrichting van het plein. Er zijn al bijna 2000 skeletten opgegraven. Het onderzoek is ook op Europees niveau uniek vanwege de continuïteit van meer dan 1000 jaar begraven. Onderzoek van de skeletten, die daarna herbegraven worden, levert veel informatie op over demografische samenstelling, welzijn, herkomst en sociale status. 200 Oldenzaalse mannen die kunnen aantonen dat hun familie al voor 1800 in Oldenzaal gevestigd was, mogen hun DNA inleveren, om te laten onderzoeken of ze afstammelingen zijn van voorvaders die op het kerkhof rond de Plechelmusbasiliek zijn begraven.

De opgravingen leveren niet alleen menselijke resten op; ook restanten van bebouwing zijn recent aangetroffen. Daarbij gaat het niet alleen om de fundamenten van de voorgangers van de huidige Plechelmusbasiliek uit circa 1150, maar ook om de oudste nederzettingssporen uit de tijd van Karel de Grote en om een recent ontdekt groot bouwwerk uit de 10e of de 11e eeuw waarvan de functie nog niet vaststaat. Was het een proosdijhuis of een bestuursgebouw van de graaf van Twente? De opgravingen van deze restanten die een plattegrond bemeten van 20 x 7 meter, zijn nog te recent om conclusies te trekken, maar vormen uiteraard net als alle overige opgravingen (die nog tot de helft van 2012 plaats vinden), onderwerp van onderzoek. Regio-archeoloog Hans Oude Rengerink werkt in dit onderzoek samen met Moniek Bazen en Aart Koers (gemeente Oldenzaal). Hij is toezichthouder en directievoerder van de opgravingen. Bij het aanvraagproces voor de omvangrijke (circa 1,65 miljoen) subsidie uit de Rijksregeling voor excessieve kosten vanwege opgravingen, die verleend werd door de RCE, was hij met name betrokken bij het opstellen van besteksdocumenten en de aanbestedingsleidraad. Inmiddels is het vier jaar geleden dat de eerste regio-archeoloog van Het Oversticht in dienst trad bij gemeenten. Nu werken er 2 regio-archeologen voor gemeenten in oost en west-Overijssel. De regioarcheoloog biedt gemeenten de mogelijkheid om hun archeologiebeleid te voeren op het door de wet verlangde niveau. De oplossing is relatief goedkoop omdat de regio-archeoloog voor meer gemeenten tegelijk werkt en door meer gemeenten wordt gefinancierd. De regio-archeoloog is er voor gemeenten om te adviseren en te ondersteunen bij ruimtelijke procedures, omgevingsvergunningen, beleid en publieksvoorlichting, maar ook voor particulieren en amateur-archeologen. Neem voor meer informatie over de inzet van een regio-archeoloog contact op met Hans Oude Rengerink (oost-Overijssel) tel. 038-4254665 / [email protected] of Marijke Nieuwenhuis (westOverijssel) tel. 038-4254653 / [email protected] Communicatie centraal bij Kraanbolwerk Zwolle Een interessante plek, net binnen het beschermde stadsgezicht aan de rand van het centrum van Zwolle, wordt opnieuw ontwikkeld. Waar ooit een handelskade was met pakhuizen en huizen van kooplieden, kwam in de loop van de jaren industrie. Ook aan die bloeitijd kwam een eind en recent is de laatste fabriek, Schaepman's Lakfabrieken, tegen de vlakte gegaan. Alleen de voorgevel van de oude fabriek De Volharding is blijven staan. Na al die nijverheid krijgt het gebied nu een woonfunctie. Het Kraanbolwerk is inmiddels een veel besproken dossier in Zwolle. Door zijn prominente plek in de stad, leeft het gebied bij veel bewoners. De Zwolse raad heeft bij de vaststelling van het stedenbouwkundig plan dan ook bijzondere aandacht gevraagd voor de bewaking van de kwaliteit van het plan en de communicatie. In overleg met de gemeente heeft gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM een Kwaliteitsteam Kraanbolwerk in het leven geroepen. Guus Geerdink, secretaris van de Zwolse welstandscommissie, neemt hieraan deel. Geerdink: "KENK architecten en BDG Architecten Ingenieurs gaan de eerste woningen en appartementengebouwen op het voormalige industrieterrein ontwerpen. De keuze voor deze twee bureaus is tot stand gekomen in overleg met de gemeente Zwolle en de welstandscommissie, Vrienden van het Kraanbolwerk en stedenbouwkundig bureau MA.AN. Toekomstige bewoners worden bij de ontwerpen betrokken door middel van een klantenpanel. De Vrienden van het Kraanbolwerk zullen adviseren bij de uitwerking van de opstallen. Daarmee is in mijn ogen een stevige structuur voor interactie en communicatie neergezet." Inventarisatie karakteristieke panden bij bestemmingsplan De raad van de gemeente Losser heeft het ruimtelijk beleid van de gemeente Losser als uitgangspunt voor het nieuwe bestemmingsplan buitengebied in een kadernota vastgesteld. Daaraan gerelateerd vroeg de gemeente Losser Het Oversticht een inventarisatie van karakteristieke panden te maken.

Medewerker ruimtelijke ordening Hans Snippert: “De inventarisatie heeft een heel praktisch doel. De gemeente is van mening dat karakteristieke panden en erven dienen te worden beschermd. Deze panden en erven bepalen immers mede de cultuurhistorische en recreatieve aantrekkelijkheid van de gemeente Losser. We willen graag weten welke panden, erven en bijgebouwen waardevol zijn en bewaard moeten worden en om hoeveel objecten het gaat. Het stedenbouwkundig bureau gebruikt de inventarisatie als handvat om richtlijnen op te stellen voor het bestemmingsplan. Karakteristieke bijgebouwen bij burgerwoningen zullen niet worden toegerekend tot de toegestane oppervlakte bijgebouwen. Bij agrarische bedrijven ligt dit anders." Over de samenwerking met Het Oversticht is Hans Snippert zeer tevreden. “Verleden week kreeg ik het eindrapport. Het is een complexe klus. In de loop van het proces bleek dat we toch wat wijzigingen en toevoegingen wilden. Daar werd flexibel mee omgegaan. Het resultaat is een duidelijk en gebruiksklaar document, met heldere waarderingen.” Het Oversticht inventariseerde recent ook de karakteristieke panden van Kampen en Zwartewaterland en is bezig met een inventarisatie in opdracht van de gemeente Zwolle. Meer weten? Bel of mail Maartje van Hellemondt, 038-4254580 / [email protected] Start bouw bruggen kanaal Almelo-De Haandrik In 2010 voerde Het Oversticht samen met KCO een onderzoek uit naar de beleving van kanaal Almelo-De Haandrik. Het onderzoek concentreerde zich op het gebruik en de waarde voor de bevolking van het kanaal en de vijf bruggen. Met oog op de toekomst, waarbij grotere schepen dan nu het verbrede kanaal zullen bevaren en de bruggen dan te smal zijn, moest de vraag beantwoord worden of de bruggen vervangen moesten worden door nieuwe, of misschien wel helemaal verdwijnen. Het Oversticht en KCO ondervroegen de plaatselijke bevolking. De titel die zij aan het verslag gaven, spreekt boekdelen: "Mijn leven is het kanaal." Het belang van het kanaal en de bruggen in sociaal, maatschappelijk en economisch opzicht was zo groot, dat de provincie besloot alle vijf bruggen te behouden. De onderzoekers formuleerden ook ontwerpprincipes voor de nieuwe bruggen. Centraal daarbij was dat het om een familie van bruggen moest gaan. Niels Tienstra, vanuit Het Oversticht betrokken bij het onderzoek is blij met de ontwerpen die nu gerealiseerd gaan worden: "De provincie heeft een hele goede architect voor dit project gevraagd en bewoners en experts laten meedenken over de vormgeving van de bruggen. Per brug kon steeds gekozen worden uit meer ontwerpen. De bruggen die er nu komen, zijn geen remakes van de oude, maar innovatieve bruggen. Bruggen met elk een eigen identiteit en toch onderlinge samenhang. Ik denk dat de bevolking er heel blij mee zal zijn. Ik zie het als een ideaal proces, waarbij betrokkenheid en communicatie met de mensen waar het om ging, voorop stond." De eerste brug die deze zomer klaar zal zijn, is de brug Hoogenweg. Royal Haskoning tekende voor het ontwerp. De brug bestaat uit twee balanspriemen die beide op een opengewerkte hamei-stijl rusten. Deze worden naast de brug geplaatst zodat het overzicht op de brug optimaal is. Neem voor meer informatie contact op met Niels Tienstra tel. 038-4254587 / [email protected] Vraaggericht en praktisch: Werkateliers AtelierOverijssel Samen met Dienst Landelijk Gebied, Kunst en Cultuur Overijssel en Landschap Overijssel werkt Het Oversticht als partner van AtelierOverijssel aan ruimtelijke kwaliteit. Atelierleider is Bart Buijs. Werksessies met gemeenten, waterschappen en provincie staan - naast het delen van kennis - centraal. Sinds begin van dit jaar werkt het Atelier vooral vraaggericht. Opdrachtgevers kunnen het Atelier inzetten voor het bereiken van omgevingskwaliteit. Voor de financiering van de inzet van het Atelier kunnen zij een beroep doen op een bijdrage die de provincie

Overijssel met een ‘voucher’ beschikbaar stelt. Vraaggericht en praktisch. Dat zijn de werkateliers die het Atelier aanbiedt aan overheden en maatschappelijke organisaties. Doel is de deelnemers een ander perspectief te bieden door verschillende invalshoeken te combineren. Gezamenlijk met ambtenaren, bestuurders of andere betrokkenen worden vraagstukken geanalyseerd, bediscussieerd en worden de kansen in beeld gebracht. Ieder Werkatelier is maatwerk en eindigt met een eenvoudige rapportage in de vorm van schetsen, schema’s, procesvoorstellen, presentatie enz. Neem voor meer informatie contact op met atelierleider Bart Buijs, tel. 038-4254561 / [email protected] Duurzame energie IJsseldelta: Pilotdeelnemers gezocht De winning van duurzame energie is een ‘hot item’. We streven ernaar steeds minder afhankelijk te worden van fossiele brandstoffen als olie en gas. En kiezen daarbij steeds vaker voor duurzaam: wind, zon, biomassa. Ook in de IJsseldelta zien we bijvoorbeeld zonnepanelen op daken of mestvergistingsinstallaties op de erven. In de Koekoekspolder wordt zelfs geëxperimenteerd met aardwarmte. De winning van duurzame energie verandert het landschap. Dat is het meest zichtbaar bij windmolens. Maar ook zonnepanelen en mestvergisters hebben invloed op de beleving van het landschap. Zeker in een Nationaal Landschap vraagt dat om zorgvuldigheid. Het Oversticht en Natuur en Milieu Overijssel kijken hoe verschillende vormen van duurzame energie toegepast kunnen worden in het bijzondere landschap van de IJsseldelta. Dat doen zij niet van achter hun bureau, maar in het veld, samen met de mensen die het aangaat. In het project brengen zij bedrijven, bewoners, agrariërs en andere geïnteresseerden in contact met deskundigen op het gebied van duurzame energie. Samen onderzoeken ze welke mogelijkheden van duurzame energiewinning in de IJsseldelta opgezet zouden kunnen worden. In een aantal pilotprojecten werken ze de ideeën uit tot plannen. Gebiedspartijen kunnen dan aan de slag. Het Oversticht is op zoek naar mensen die wonen of werken in de IJsseldelta en (willen) starten met duurzame energiewinning. Mensen die hulp kunnen gebruiken bij het uitwerken van hun idee. Mocht u mensen kennen, dan zou het fijn zijn als u ze dit project onder de aandacht wil brengen. Projectleider van Energiek Landschap IJsseldelta Tamara Ekamper (tel. 038-4254581 / [email protected]) geeft graag meer informatie. Cursus over streekeigenheid landelijk vastgoed Het Oversticht en de Stichting RIBO (Stichting Scholing, Restauratie en Innovatie in de bouw in Overijssel) hebben de handen ineen geslagen en gaan gezamenlijk een cursus samenstellen over de streekeigenheid van het landelijk vastgoed. De provincie Overijssel is één van de subsidieverleners. De ontwikkelingen op het platteland gaan snel. Stallen worden groter, bedrijven stoppen of veranderen, mensen van de stad trekken naar het platteland. Erven veranderen en streekeigenheid van een gebied dreigt soms te vervlakken. Bouwbedrijven en makelaars zijn bij die veranderingen vaak vroeg in het proces betrokken. Gebleken is dat juist hier behoefte is aan meer kennis over regionale identiteit en mogelijkheden om op een eigentijdse manier te bouwen, mèt respect voor streekeigen kenmerken. Ook kennis over het restauratievak was gewenst. Daarbij wilde men ook graag meer weten over het werk van de ervenconsulent en bovendien een mogelijkheid hebben om ervaringen uit te wisselen met mensen uit aanliggende vakgebieden. De cursus die Het Oversticht en RIBO opzetten is nieuw in Nederland en richt zich niet alleen op aannemers en ontwerpbureaus, architecten en makelaars, maar ook op landgoedeigenaren en rentmeesters. Ook overige belanghebbenden zijn welkom. De cursus zal van start gaan in het najaar van

2012 op verschillende locaties in Overijssel. Nadere informatie hierover volgt in de loop van dit jaar. Neem voor meer informatie contact op met Hélène Meelissen, Het Oversticht, tel. 038-4254582 / [email protected] Vervolg Signatuur voor het Vechtdal Vorig jaar heeft Het Oversticht in opdracht van en samen met de Provincie Overijssel het project ‘Signatuur voor het Vechtdal’ uitgevoerd. Het project had als doel om overheden, lokale organisaties, bewoners, bezoekers en gebruikers in de Vechtstreek ervan bewust maken dat het Vechtdal een uniek cultuurlandschap is met een ongekend hoge dichtheid aan aardkundige, archeologische, historischgeografische, architectuurhistorische en ecologische waarden. Als resultaat van het project waren er vier Signatuurdagen (ontwerpsessies waarbij ruimtelijke vraagstukken langs de Vecht onder de loep zijn genomen) en de website www.mijnvechtmijnverhaal.nl waarop boeiende lokale verhalen terug te vinden zijn. Vlak voor de jaarwisseling verscheen de omvangrijke landschapsbiografie ‘Atlas van de Vecht’. De Signatuurdagen zijn zowel door de deelnemers als door de organisatoren ervaren als een zeer waardevolle manier van ontwerpen. Daarom heeft de provincie Het Oversticht gevraagd komend jaar nog enkele Signatuurdagen in het Vechtdal te organiseren. Op dinsdag 24 april staat de Signatuurdag Groot Salland op de agenda. Als casus is voorgedragen de inpassing van een brug en een waterbergingsopgave ter hoogte van het sluiscomplex Vechterweerd. Het doel van een Signatuurdag is om aan de hand van een actuele ruimtelijke casus te onderzoeken hoe een integraal ontwerp en ontwerpproces tot stand kan komen. Op deze dag gaan twee teams onder leiding van een ontwerper met de casus aan de slag. De dag is niet bedoeld om tot pasklare antwoorden en ontwerpen te komen. De uitkomsten van de dag kunnen wel handvatten bieden voor het vervolg. Neem voor meer informatie over de Signatuurdagen contact op met Joke Batelaan, tel. 038-4254586 / [email protected] Waardestellingen geven inzicht in transformatieruimte Recent stelde Het Oversticht een aantal cultuurhistorische waardestellingen op. Dat gebeurde onder andere voor het voormalige Hoofdpostkantoor Neude in Utrecht, weverij De Ploeg in Bergeijk, en in Enschede de Hogere Textielschool De Maere, de Polaroidfabriek en de Robson pyjamafabriek. Met een cultuurhistorische waardestelling wordt gekeken naar de stedenbouwkundige ontwikkeling van de directe omgeving, de architectuur- en bouwhistorie van het gebouw, de plaats van het gebouw (en het gebruik) in de tijd en - als dat relevant is - in het oeuvre van de architect. Zo ontstaat een beeld van de oorspronkelijke opzet èn de overgebleven (monumentale) waarden van de gebouwen. (Overigens kan het bij een waardestelling gaan om gebouwen, maar ook om complexen of gebieden). De waarden worden verbeeld in waardekaarten. Ze bieden de opdrachtgever houvast en advies voor transformatie van een pand bij herbestemming of hergebruik. Daarbij worden gradaties aangegeven. De ontwerper ziet welke ruimte hij heeft: veel, weinig of geen transformatieruimte. Onze ervaring is dat deze werkwijze in het proces van ontwerpen, beoordelen en toetsen bijdraagt aan het voorkomen van fricties en onduidelijkheden, én meestal inspirerend werkt voor ontwerpers. Het aangeven van de mogelijkheden van herbestemming wordt steeds belangrijker vanwege de grote toename van leegstand, het belang van duurzaam ruimtegebruik en de verplichting om het cultuurhistorische belang mee te wegen bij ruimtelijke opgaves. In voorkomende gevallen werkt Het Oversticht met partners samen om bovenop deze adviezen over waarde en ruimte van transformatie ook te adviseren over vastgoedwaarde, constructieve en bouwfysische kwaliteiten. Gezamenlijk kunnen zo analyses worden gemaakt waarmee opdrachtgevers bij hergebruik en herbestemming optimaal bediend worden.

Mascha van Damme geeft u graag meer informatie over de mogelijkheden die Het Oversticht biedt om een cultuurhistorische waardestelling te laten maken. Zij is bereikbaar op tel. 038-4254555 / [email protected]