Tussentijdse evaluatie pilot fonds stimulering woningmarkt of inkoopregeling
September 2013
1
Inhoudsopgave 1. Inleiding
3
2. Het fonds stimulering woningmarkt of inkoopregeling
4
3. Resultaten inclusief financiën
5
4. Effecten op de woningmarkt
8
5. Relatie inkoopregeling en gemeentelijk subsidiebeleid
9
6. De deelnemende corporaties en hun ervaringen
10
7. Conclusies en aanbevelingen
12
8. Bijlagen
14
2
1.
Inleiding
Op 18 februari 2010* heeft de gemeenteraad besloten om een fonds stimulering woningmarkt in te stellen met een budget van € 300.000,-. Als werktitel heeft dit fonds de naam Inkoopregeling in de gemeente Eemsmond meegekregen. De regeling is ingesteld als pilot. De regeling is opgezet samen met twee corporaties, de Stichting Uithuizer Woningbouw en Woongroep Marenland, die nieuwbouwwoningen in de verkoop hebben. De overige corporaties hebben, na een oriënterend gesprek, aangegeven geen belangstelling te hebben om te participeren. De gemeente heeft naast een algemeen volkshuisvestelijk belang, het belang om kavels te verkopen en heeft deze regeling daarom geïnitieerd. Deze evaluatie heeft als doel om de inkoopregeling te evalueren en met de evaluatie te onderzoeken of deze pilot het gewenste effect heeft gehad op de woningmarkt binnen onze gemeente. Tevens wordt aangegeven of voortzetting van de inkoopregeling gewenst is en zo ja of hiervoor extra budget beschikbaar gesteld moet worden. Deze evaluatie is gedeeld met de deelnemende corporaties, Woongroep Marenland en de Stichting Uithuizer Woningbouw, en wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. In deze evaluatie, die betrekking heeft op de periode 18 februari 2010 - 1 juni 2013, komen de volgende onderwerpen aan de orde en worden de volgende vragen beantwoord: Kengetallen Hoeveel woningen/kavels zijn via de Inkoopregeling van eigenaar gewisseld? Welke doelgroep is hier mee geholpen? Welke woningen zijn ge- en verkocht (plaats, aankoopbedrag etc.)? Effecten op de woningmarkt Welke effecten zijn er te vernemen op de lokale woningmarkt? Is er sprake van instroom van woningzoekenden van buiten de gemeente Eemsmond? Subsidiebeleid Is er een relatie tussen de inkoopregeling en het gemeentelijk subsidiebeleid? Inkoopregeling? Wat zijn de meningen van partijen, waaronder corporaties, over de inkoopregeling? Conclusies en aanbevelingen Welke conclusies zijn van toepassing op de afgelopen periode ten aanzien van de inkoopregeling? Wordt aanbevolen om de inkoopregeling voort te zetten en onder welke voorwaarden? * de notitie, het raadsvoorstel en het raadsbesluit dd 18 februari 2010 zijn als bijlagen aan deze tussentijdse evaluatie toegevoegd
3
2.
Het fonds stimulering woningmarkt of inkoopregeling
2.1 Doel Het doel van de inkoopregeling is om het voor woningbezitters gemakkelijker te maken om een nieuwbouwhuis of een vrije kavel in de gemeente Eemsmond te kopen. 2.2 Achterliggende gedachte De economische crisis heeft forse invloed op de woningmarkt. Mensen zijn voorzichtiger met het aangaan van risico's als het gaat om het kopen van een woning of kavel. Het wegnemen van dit risico kan een belangrijke doorbraak zijn om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen. Met name de niet tot ontwikkeling komende nieuwbouw en leegstaande nieuwbouw bevestigen ook door de zichtbaarheid de woningmarktcrisis. Het verkocht krijgen van deze nieuwbouw heeft een grote positieve uitstraling en voorbeeldwerking met een positief gevolg voor de werkgelegenheid in de bouw. De regeling biedt deelnemers de garantie dat de huidige woning verkocht wordt of dat er in sommige gevallen maximaal een jaar geen dubbele woonlasten zijn. 2.3 Voor wie? De inkoopregeling is bestemd voor inwoners van de gemeente Eemsmond maar kan ook toegepast worden voor woningbezitters uit andere gemeenten die zich in de gemeente willen vestigen. 2.4 Door wie? De regeling wordt aangeboden door de Stichting Uithuizer Woningbouw en Woongroep Marenland in samenwerking met de gemeente. De gemeente is initiator en heeft vrije sector kavels in de verkoop. 2.5 Uitgangspunten De volgende uitgangspunten zijn leidend geweest voor de regeling: eenvoudig, flexibel, snel en het doen van een pilot. De pilot is van start gegaan voor 4 woningen van de Stichting Uithuizer Woningbouw, 4 woningen van Woongroep Marenland en 2 vrije sector kavels van de gemeente. 2.6 Hoofdlijnen fonds stimulering woningmarkt/inkoopregeling De regeling kent 4 verschillende subsidiemogelijkheden: I. Dubbele lasten compensatie II. Inkoopregeling bij opname woning in huurbestand III. Inkoopregeling IV. Inkoopregeling ten behoeve van een onbebouwde kavel Deze vier mogelijkheden kunnen afhankelijk van de situatie toegepast worden; stapeling is niet toegestaan. Voor de uitwerking van de regeling en een aantal rekenvoorbeelden wordt verwezen naar de als bijlage bijgevoegde raadsnotitie dd 18 februari 2010.
4
3.
Resultaten inclusief financiën
De navolgende resultaten zijn behaald in de periode tussen 18 februari 2010 en 1 juni 2013. Vanwege de privacy van betrokkenen is ervoor gekozen om de huisnummering van de woningen en de kavelnummers achterwege te laten. 3.1 Tilweg Roodeschool/kavel in plan Almersma Uithuizen Op 1-6-2010 heeft het college besloten tot aankoop van het pand Tilweg in Roodeschool vanwege de verkoop van een bouwkavel in het plan Almersma. Het pand Tilweg is aangekocht op 1 maart 2012 voor een bedrag van € 222.750,-. Op 1 juni 2013 was de stand van zaken dat de woning te koop staat op Funda voor € 215.000,-. Omdat de huidige verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs heeft er inmiddels een afboeking plaatsgevonden van € 23.917,- op deze woning. 3.2 Maarweg Uithuizen/kavel in plan Almersma Uithuizen Op 1-6-2010 heeft het college besloten tot aankoop van het pand Maarweg te Uithuizen, vanwege de verkoop van een bouwkavel in het plan Almersma. Deze woning is door de eigenaar aan derden verkocht, voordat de nieuwe woning gereed was in het plan Almersma, en er is daardoor geen beroep gedaan op de regeling. 3.3 Botter Uithuizen/woning in het complex Westerwierde Uithuizen Door de Stichting Uithuizer Woningbouw is een beroep gedaan op de regeling voor een woning aan de Botter, hiervoor heeft het college op 4-7-2012 besloten een garantie af te geven voor een bedrag van € 7.125,-. Inmiddels heeft de SUW laten weten dat de woning verkocht. Er is daardoor geen beroep gedaan op de regeling. 3.4 De Pollen Warffum/kavel in plan Almersma Uithuizen Op 7-3-2013 heeft het college besloten tot aankoop van een woning aan De Pollen in Warffum voor een bedrag van € 270.000,- vanwege verkoop van een bouwkavel in het plan Almersma. De bouwkavel zal worden verkocht zodra de omgevingsvergunnning is verstrekt en de financiering rond is. Overdracht van de woning vindt op een later moment plaats. 3.5 Westerlaagte Leens/kavel in plan Almersma Uithuizen Op 12-3-2013 heeft het college besloten tot aankoop van een woning in Leens aan de Westerlaagte voor een bedrag van € 130.500,- zodra de bouwkavel in plan Almersma wordt verkocht. Dit voornemen is op 13 maart 2013 voorgelegd aan het presidium*, deze is akkoord met de aankoop. De omgevingsvergunning is aangevraagd, zodra deze is verstrekt en de financiering rond is, zal de koop geëffectueerd worden. Overdracht van de woning vindt op een later moment plaats. *Het presidium is geraadpleegd omda t het aantal van 2 ka vels binnen de verdeling tussen corpora ties en gemeente van 4, 4 en 2, was bereikt. Het presidium heeft inges temd met deze a fwi jki ng voorui tlopend op de eval uatie.
3.6 Samenvatting Bij de start was het uitgangspunt dat er voldoende budget was om 10 maal gebruikt te maken van de regeling: 8 x door de corporaties en 2 x door de gemeente. Per saldo is in de periode van 18 februari 2010 tot 1 juni 2013 vijf maal gebruik gemaakt van de inkoopregeling. Twee keer is de regeling ingezet zonder budgettaire gevolgen. Een woning is in eigendom van de gemeente maar nog niet verkocht. Twee woningen kunnen nog aan de gemeente worden geleverd nadat de nieuwbouw is opgeleverd. Deze afwijking van de verdeling is afgestemd met het Presidium. 5
De deelnemende corporaties hebben één maal gebruik gemaakt van de regeling. De Stichting Uithuizer Woningbouw heeft voor de verkoop van een nieuwbouwapparteme nt aan de Westerwierde gebruik gemaakt van de regeling.
3.7 Financiële resultaten Het op 18 februari 2010 door de gemeenteraad beschikbaar gestelde budget van € 300.000,- was als volgt in te zetten: gemeente 2 x corporaties 2 x 4 x subtotaal reserve / risico totaal
€ 30.000,€ 15.000,-
> >
€ 60.000,€ 120.000,------------€ 180.000,€ 120.000,------------€ 300.000,-
Tot 1 juni 2013 is het budget van € 300.000,- als volgt ingezet: -Rente over budget 2010 2011 2012 -Onttrekking uit budget (2010) -Aankoop Tilweg 2012 € 223.917,-, waarde op balans € 200.000,-, afwaardering in 2012 - Kosten beheer (o.a. rente) en instandhouding (energie) Tilweg 2012 voorlopig
€ 12.000,€ 10.746,€ 11.122,-/- € 4.967,-/- € 23.917,-/- €
€ 333.868,Resultaat, juni 2013
822,-
-/-€ 29.706,€ 304.162,-
Dit resultaat is positief, ondanks de aankoop en kosten van de woning Tilweg doordat er rente is toegerekend aan het budget en omdat de woning is opgenomen op de balans. Bij verkoop van de woning wordt de woning op de balans geboekt en wordt het verschil ten laste of ten gunste gebracht van het budget. Kosten, zoals hieronder benoemd, zijn pas ten dele ten laste gebracht van het budget. De overige kosten zijn nog niet in rekening gebracht door derden en dus ook nog niet ten laste gebracht van het budget. Overige kosten, aankoopkosten, instandhoudingskosten, verkoopkosten Met het aankopen van een woning is het van belang om de woning in afwachting van de verkoop in stand te houden, te (laten) beheren. Goed beheer beïnvloed de verkoopprijs ten positieve. Voor de instandhouding zijn de volgende kostenposten en kosten te verwachten: Jaarlijks terugkerende kosten, referentie Tilweg - Beheerkosten per jaar (raming) - Tuinonderhoud (raming) - Oninbare WOZ-belasting (2013)
€ 1.000,€ 1.500,€ 408,6
- Waterschapslasten en rioolrecht - Vastrecht en energiekosten
€ 222,€ 1.973,---------€ 5.103,-
Totaal jaarlijkse kosten (raming) Eenmalige kosten: - Makelaarskosten (raming op basis van € 200.000,- verkoopprijs) - Notariskosten zijn voor aankopende partij
€ 4.400,-
Rekenvoorbeeld: Stel: wanneer de woning Tilweg per 31 december 2013 voor € 200.000,- wordt verkocht zijn daar de volgende kosten mee gemoeid geweest die als volgt drukken op het budget: - afwaarderen van de woning (2012) met - beheer en instandhoudingskosten 2012 (raming) - beheer en instandhoudingskosten 2013 (raming 2012 + 2%) - éénmalige kosten makelaar Totale kosten t/m 1 juni 2013 (referentie Tilweg) Reeds afgeboekt
€ 23.917,€ 5.103,€ 5.205,€ 4.400,-----------€ 38.625,€ 23.917,-
Toekomstig aan te kopen woningen De gemeente heeft op basis van een collegebesluit besloten om twee woningen aan te kopen die getaxeerd zijn voor respectievelijk € 270.000,- en € 130.700,-. Wanneer een gelijke rekenmethodiek gehanteerd wordt als de Tilweg kan gesteld worden dat deze aankopen samen volgens bovenstaand rekenvoorbeeld voor circa € 80.000,- drukken op het budget. Een andere mogelijkheid is dat deze woningen op korte termijn verkocht worden en de kosten daarmee lager uitvallen dan de referentiewoning Tilweg. Aankoop van een woning en registratie hiervan Een woning wordt aangekocht na een besluit van het college. Onderdeel van het besluit is het onderbrengen van de woning in het complex overige gronden. De woning wordt op de balans onder overige voorraden verantwoord. 3.8 Co- financiering De mogelijkheid van co-financiering van de inkoopregeling is niet nader onderzocht.
7
4.
Effecten op de woningmarkt
4.1 Aantal transacties Gezien het beperkte aantal malen dat is gebruik gemaakt van de regeling, is het effect op de totale woningmarkt niet meetbaar. 4.2 Doorstroming Van de woningen, die gekocht zijn via de inkoopregeling , is nagegaan of de betreffende woning alweer wordt bewoond. adres 1 Tilweg Roodeschool. Deze woning staat leeg en in de verkoop. De verkopende partij is de gemeente. adres 2 Maarweg Uithuizen. Dit pand is verkocht door de eigenaar aan iemand die eerst elders huurde. adres 3 Botter Uithuizen. Deze woning is door de SUW op 3 juni 2013 verkocht aan een persoon wonende in Groningen en oorspronkelijk afkomstig uit onze gemeente. adres 4 De Pollen Warffum. Deze woning wordt nog bewoond en komt in de verkoop zodra de woning op de van de gemeente aangekochte bouwkavel gereed is voor bewoning. adres 5 Westerlaagte Leens. Deze woning staat reeds leeg. De bewoners wonen inmiddels op een tijdelijk adres binnen de gemeente. De woning komt in de verkoop zodra de zodra de omgevingsvergunnning is verstrekt en de financiering rond is voor de bouw van een woning op een van de gemeente aan te kopen bouwkavel.
4.3 Instroom van buiten de gemeente Eemsmond? Uit de resultaten is gebleken dat in één van de vijf situaties een kavel is aangekocht door een gezin dat eerder buiten de gemeente woonde. Het gaat hierbij om een gezin bestaande uit drie personen uit Leens. De koper van de woning aan de Botter was oorspronkelijk een inwoner van onze gemeente en is via woonruimte in Groningen weer teruggekeerd. Deze koper is jonger dan 25 jaar.
8
5.
Relatie inkoopregeling en gemeentelijk subsidiebeleid
Er is onderzoek gedaan of er een relatie is tussen de inkoopregeling en het gemeentelijk subsidiebeleid. Daarvoor is aangehouden de definitie van een subsidie. 5.1 Definitie van subsidie (1) De aanspraak op financiële middelen (2) door een bestuursorgaan verstrekt (3) met het oog op bepaalde activiteiten van de aanvrager (4) anders dan als betaling voor aan het bestuursorgaan geleverde goederen of diensten. Het onder punt 4 genoemde is van belang voor de vraag of iets wel of niet onder subsidie valt. 5.2 Relatie Inkoopregeling en gemeentelijk subsidiebeleid Bij de inkoopregeling koopt de gemeente het huis (onroerend goed) van de eigenaar en de eigenaar koopt vervolgens een kavel (onroerend goed) van de gemeente. Hoewel het in abstracte zin gaat om een ruilhandeling, liggen hier twee koopovereenkomsten aan ten grondslag. Bij de koopovereenkomst gaat het om een betaling voor aan het bestuursorgaan geleverde diensten. Daarom is dit geen subsidie in de zin van de Algemene wet bestuursrecht.
9
6.
De deelnemende corporaties en hun ervaringen
De twee deelnemende corporaties: Woongroep Marenland (WM) en de Stichting Uithuizer Woningbouw (SUW) zijn inhoudelijk in kennis gesteld over deze evaluatie en hebben ingestemd met de voorliggende tekst. Daarnaast is hen gevraagd naar hun ervaringen met de inkoopregeling. Dit heeft de volgende reacties opgeleverd: Reacties van de deelnemende corporaties: - Kan uw organisatie beschrijven wat de ervaringen zijn met de inkoopgarantieregeling? SUW: In het kader van deze regeling hebben wij 1 woning aangekocht in 2012, waardoor een woning in de Westerwierde ( J.F. Kennedylaan) werd verkocht. Deze aangekocht woning is in 2013 verkocht. WM: We hebben geen gebruik gemaakt van de regeling omdat er geen koopoptanten waren die gebruik wilden maken van de regeling. De makelaar heeft de regeling actief onder de aandacht gebracht. - Is er, ondanks de daadwerkelijke transacties (1 SUW, 3 gemeente), veel vraag geweest naar de regeling? SUW: Dit was bij ons de enige concrete aanmelding. WM: De vraag naar de regeling was beperkt, de actie lag vooral bij ons als corporatie en de makelaar om mensen hier op te wijzen. PR van de regeling is een verbeterpunt. We hebben hier eerder over gesproken, de vraag is of bv. verkoopgarantie beter was geweest (past ook op de regeling). - Waarom hebben mensen afgezien van de regeling? SUW: Niet van toepassing. WM: De drempel van een lagere verkoopopbrengst. - Heeft de regeling bijgedragen aan de verkoop van woningen? SUW: De mensen die zich gemeld hebben voor de koop van de woning aan de Westerwierde en de verkoop van de eigen woning kwamen specifiek bij ons vanwege deze regeling. Vanwege persoonlijke omstandigheden en keuzes zag men het aanbieden van de woning via een makelaar niet zitten. WM: De regeling heeft niet tot een verkoop geleid. We hebben de makelaar de opdracht gegeven om ruimer te toetsen dan de ruimte die wij in de regeling boden. Dit heeft in de 1 op 1 contacten van de makelaar niet tot resultaat geleid. - Zouden jullie met de informatie nu over bijvoorbeeld de aantallen, weer aanhaken op de regeling? SUW: Ja. Ondanks dat het geen doorslaand succes is geweest is het nog altijd beter dan niets doen. Het moet een onderdeel zijn van een scala aan alternatieven om de woningverkoop op gang te brengen. WM: De regeling kan een goed middel zijn, maar we merken dat in de doelgroep 55+ de regeling niet werkt omdat deze groep in de huidige markt vooral inzet op huren. Wij hebben de regeling alleen voor deze doelgroep toegepast gekoppeld aan de verkoop van appartementen. - Is de regeling voor herhaling vatbaar? SUW: Zie bovenstaande. WM: De regeling kan worden herhaald maar dan gericht op de groep die van de 1e koopwoning (lager prijsniveau) door wil stromen naar een grotere, doelgroep < 55.Ook hiermee kun je verhuisstromen creëren.
10
- Aanbevelingen en punten van aandacht? SUW: Wellicht nog meer publiciteit. Benadruk de kansen die het biedt. Mensen hebben, ook al starten ze het traject van deze regeling, nog steeds de kans om zelf hun woning te verkopen. De regeling biedt derhalve zekerheid voor de iets langere termijn. WM: Bij een herhaling kiezen voor een aansprekende nieuwe start met een afgebakende doelgroep. Geen inkoop maar bv. verkoopgarantie.
11
7.
Conclusies en aanbevelingen
7.1 Conclusies Vijf Per saldo is in de periode van 18 februari 2010 tot 1 juni 2013 vijf maal gebruik gemaakt van de inkoopregeling. Dit heeft geresulteerd in de verkoop van vier kavels in het plan Almersma en de verkoop van één nieuwbouwappartement van de Stichting Uithuizer Woningbouw aan de Westerwierde. In drie gevallen is of wordt er daadwerkelijk gebruik gemaakt van de regeling. De gemeente is inmiddels eigenaar van één woning en er zullen zeer waarschijnlijk nog twee woningen volgen. Deze woningen komen beschikbaar voor de verkoop. Kavelverkoop In de periode van 2010 t/m mei 2013 zijn 5 kavels verkocht of in optie in plan Almersma. In vier van de verkochte of onder optie zijnde kavels maakt de (toekomstige) eigenaar gebruik van de inkoopregeling. Gesteld kan worden dat de mogelijkheid van de inkoopregeling voor aspirantkopers van nieuwbouwwoningen en kavels in de huidige economische situatie een stuk zekerheid met zich meebrengt waardoor men eerder bereid is om een kavel te kopen. Effecten op de woningmarkt Gezien de beperkte mate waarop er gebruik gemaakt is van de regeling zijn de effecten op de woningmarkt niet meetbaar. Woningcorporaties De deelnemende corporaties hebben minder van de regeling gebruik gemaakt dan verwacht, één woning van de acht gecalculeerde, en zijn gematigd positief. In het geval de pilot een vervolg krijgt doen zij mee maar zijn van mening dat er anders, actiever gecommuniceerd moet worden. Budget Op basis van bovenstaande conclusies kan gesteld worden dat de regeling heeft bijgedragen aan het verkopen van kavels maar dat in het geval een woning door de gemeente aangekocht wordt hiermee globaal een bedrag van € 40.000,- (referentiewoning Tilweg) gemoeid is wat drukt op het budget. In twee gevallen is geen beroep gedaan op het budget maar is wel gebruik gemaakt van de regeling en heeft dit geleid tot de verkoop van een kavel en de verkoop van een woning van de SUW. 7.2 Aanbevelingen Voortzetten Aanbevolen wordt om de pilot, onder gelijke voorwaarden, voort te zetten binnen het budget met als onderliggend doel om de woningmarkt cq. kavelverkoop te stimuleren. Verdeling gemeente en corporaties De verdeling van acht woninge voor de twee deelnemende corporaties en twee woningen voor de gemeente los te laten. Zolang het budget toereikend is kan een beroep worden gedaan op de regeling. Publiciteit De aanbeveling van de corporaties om meer publiciteit aan de regeling te geven wordt erkend en waar mogelijk wordt hier aandacht aan besteed. Partijen gaan hierover met elkaar in gesprek.
12
8.
Bijlagen
- Raadsnotitie, raadsvoorstel en raadsbesluit dd 18 februari 2010 - Folder inkoopregeling gemeente Eemsmond. Deze is onder andere te vinden op www.eemsmond.nl
13
