21-01-2010
Fonds stimulering woningmarkt Inkoopgarantieregeling en compensatie dubbele woonlasten woningen gemeente Eemsmond:
Aanleiding
blz 2
Uitgangspunten
blz 2
Hoofdlijn fonds stimulering woningmarkt Dubbele lasten compensatie Opname woning in Huurbestand Inkoopgarantieregeling Inkoopgarantieregeling bij onbebouwde kavels
blz 3
Uitwerking
blz 4
Rekenvoorbeelden
blz 6
1
Aanleiding De economische crisis heeft forse invloed op de woningmarkt. Met name de verkoop van bestaande en nieuwbouwwoningen is stil gevallen. Een belangrijk gevolg is dat mensen die een andere woning willen kopen dat niet doen omdat ze het risico niet willen nemen dat ze hun huidige woning niet kunnen verkopen. Veel van de huishoudens met verhuisplannen hebben hun plannen uitgesteld omdat ze eerst hun huidige koopwoning willen verkopen. Het wegnemen van dit risico kan een belangrijke doorbraak zijn om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen. Met name de niet tot ontwikkeling komende nieuwbouw en leegstaande nieuwbouw vormen een financieel probleem en bevestigen ook door de zichtbaarheid de woningmarktcrisis. Het verkocht krijgen van deze nieuwbouw heeft een grote positieve uitstraling en voorbeeldwerking met een positief gevolg voor de werkgelegenheid in de bouw. Concreet hebben we het dan over en de voor de doorstromende senioren bedoelde koopnieuwbouw en twee onder één kap woningen van de corporaties. Voor de (gemeentelijke) vrije bouwkavels is een separate regeling opgezet. In de startbijeenkomst op 5 oktober jl. over dit onderwerp tussen de gemeente Eemsmond en 5 in de gemeente werkzame corporaties* bestond een breed draagvlak om een stimuleringsregeling op te zetten. Geconstateerd is daar tevens dat wil een regeling effectief zijn een overbruggingsgarantie vaak niet voldoende zal zijn. Gekozen is daarom voor de uitwerking van niet enkel een compensatieregeling dubbele woonlasten maar ook een inkoopgarantieregeling. Met name de inkoopgarantieregeling vormt een unieke toevoeging. Uitgangspunten ?
Eenvoud; een eenvoudig regeling, zowel voor de koper, corporatie en gemeente.
?
Flexibel; de situatie van iedere partij/corporatie en van de projecten die in aanmerking komen is verschillend. De regeling geeft een algemeen kader op basis waarvan iedere ontwikkelende partij voor elk project maatwerk kan leveren. Ook uitbreiding naar de gehele woningmarktregio (andere gemeenten) op basis van een soort “Zwaan kleef aan” principe mogelijk moeten zijn.
?
Snel; de noodzaak wordt nu gevoeld, derhalve dient de regeling snel opgezet en uitgevoerd te worden. Voorgesteld wordt de regeling te starten als “pilot” en de ervaring uit de praktijk te benutten om de regeling te vervolmaken c.q. aan te scherpen en te verbeteren.
* De Delthe, SUW, Wierden en Borgen, Woonzorg Nederland en Marenland. Mooiland Vitalis is niet bij dit overleg betrokken gezien de woningvoorraad
2
Hoofdlijn fonds stimulering woningmarkt Het fonds kent 4 verschillende subsidiemogelijkheden te weten: Dubbele lasten compensatie Opname woning in Huurbestand Inkoopgarantieregeling Inkoopgarantieregeling bij onbebouwde kavels Deze 4 subsidiemogelijkheden kunnen afhankelijk van de situatie toegepast worden; stapeling is niet toegestaan. Deze 4 subsidielijnen zijn hieronder kernachtig benoemd. De nadere uitwerking wordt daarna gegeven, op blz 6 is aan de hand van fictieve voorbeelden een rekensom gemaakt waarin de financiële consequenties zijn verkend. I.
?
II. ?
III.
?
Dubbele lasten compensatie Past de nieuwbouw ontwikkelende partij een compensatie van dubbele lasten voor de koper toe, dan kan vanuit deze regeling voor één jaar een bijdrage worden geboden van maximaal 50% van de compensatiekosten tot een maximum van € 6.250,-. Overwegingen hierbij zijn dat het zou gaan om het maximaal tegemoetkomen van dubbele lasten voor 1 jaar van een hypotheek van € 250.000,-; op basis 5% rente is de jaarlast € 12.500,-, deze last wordt voor 50% gecompenseerd uit het fonds (de andere helft komt voor rekening van betreffende ontwikkelende corporatie). Inkoopgarantieregeling bij opname woning in huurbestand Ligt de over te nemen woning in het werkgebied van de corporatie waarvan een nieuwbouwwoning gekocht wordt en wil de corporatie de woning structureel opnemen in het huurbestand dan kan vanuit deze regeling de corporatie een tegemoetkoming aanvragen. Deze tegemoetkoming bedraagt 5 % van de koopprijs van de in het huurbestand op te nemen woning bedragen met een maximum tot € 12.500,- . Hiermee wordt ruimte gecreëerd vanuit de gedachte dat de huurvoorraad op deze wijze vergroot en verrijkt wordt De afweging of de woning daadwerkelijk past en een goede toevoeging aan de huurvoorraad vormt is aan betreffende corporatie. De genoemde bedragen zijn gebaseerd op een inkoopwaarde maximaal 100% van de taxatiewaarde of maximaal € 250.000,-. Inkoopgarantieregeling Inkoop van de bestaande woning tegen 90% van de marktwaarde door de corporatie waarvan een nieuwbouwwoning wordt gekocht. Doet een nieuwbouwontwikkelende partij beroep op deze regeling dan komt zij in aanmerking voor een bijdrage vanuit het fonds van 5% van het aankoopbedrag van de in te kopen woning. Voorwaarden hierbij zijn dat de waarde van de in te kopen woning ten hoogste 110% van de nieuwbouwwoning bedraagt en de aan te kopen woning in Nederland staat (inclusief Friesland). De verkoper van de woning heeft het recht in de periode van 1 tot 6 maanden na oplevering van de nieuwbouw te verkopen aan de nieuwbouwontwikkelende partij tegen 90% van de taxatiewaarde. Overwegingen hierbij zijn dat het kopen van zekerheid de verkopende partij iets mag kosten, tegelijkertijd moet het aanbod ook voldoende aantrekkingskracht hebben. In den lande zie je regelingen waarin wordt gewerkt met percentages tussen de 85 en 95%. Voor de risicobepaling van de garantieregeling is de aanname gehanteerd dat de in te kopen woning voor minimaal 80% van de getaxeerde marktwaarde verkocht kan worden. Op basis van deze aanname en de insteek dat de koper genoegen neemt met 90% van de taxatiewaarde, dient 10% van de marktwaarde van de in te kopen woningen afgedekt te worden. Uitgangspunt van de regeling is dat deze 10% gelijkelijk wordt verdeeld tussen het fonds (de overheid) en de ontwikkelende partij van de nieuwbouw (5% ieder) Om doorstroming te bevorderen en senioren aan te trekken in nieuwbouw (appartementen) is gekozen voor een maximum van 110% van de nieuwbouwwoning. Per project en woning
3
heeft de betreffende ontwikkelende partij het recht benutten of het bedrag lager stelt.
af te wegen of ze dit maximum wil
Overwogen is of een algehele beperking tot het grondgebied van de gemeente of het werkgebied van betreffende corporaties noodzakelijk is. Vooraf geeft de regeling hierin geen beperkingen mede gelet op doelstellingen als doorstroming en mogelijkheid mensen van buiten de gemeente voor de gemeente te werven. Het staat iedere partij vrij om per project hierop aanvullingen te maken. IV. ?
Inkoopgarantieregeling ten behoeve van onbebouwde kavel Inkoop van de bestaande woning tegen 90% van de marktwaarde met een maximale inkoopprijs van € 400.000,-.
Uitwerking: Algemeen ? De gemeente Eemsmond stelt ten behoeve van deze regelingen een fonds stimulering woningmarkt in. ? De hoogte van de vulling van dit fonds dient nader bepaald te worden. De ontwikkelende corporatie dienen dit voor de aan te brengen objecten eveneens binnen de eigen begroting doen. ? De ontwikkelende partij sluit de overeenkomst met de koper en is verantwoordelijke voor de verdere uitvoering. ? Het is aan iedere partij om een potentiële koper aan te dragen, ieder partij kan daarbij aanvullende en beperkende voorwaarden stellen, de regeling geeft het maximale speelveld weer. Partijen kunnen geen afspraken maken die niet conform of in de geest van de regeling zijn. ? Gestart wordt met een pilot. De gemeente zal betrokken partijen op de hoogte houden van het beschikbare budget, de vastgelegde claims en werkelijke uitbetalingen. Op basis van de opgedane ervaring in de pilot kan tot bijstelling wor den overgegaan. Vooraf aan bijstelling door de gemeente zal consultatie van betrokken partijen plaatsvinden. Uitgangspunt is dat de aanpassingen in goed overleg tot stand komen. ? Het stimuleringsfonds is geen onvoorwaardelijk recht en kan ongeacht hetgeen hierboven staat beschreven door betreffende ontwikkelende partij (corporatie) zonder nader omschreven reden worden geweigerd. Ook kan de ontwikkelende partij aanvullende voorwaarden stellen. ? Indien de uitvoering van de regeling tot onduidelijkheid of onbillijkheid leidt zal door de partijen gezamenlijk gezocht worden naar een oplossing die overeenkomt met de bedoeling van de regeling.
4
Ad II. ?
Opname woning in Huurbestand Wordt de in huur omgezette woning binnen 5 jaar alsnog verkocht dan vindt verrekening plaats zoals deze bij ad III Inkoopgarantieregeling wordt toegepast. Bij verkoop tussen de 5 en 10 jaar wordt deze verrekening als volgt afgebouwd; 6 e jaar 80% t/m 9 e jaar 20%.
Ad III.Inkoopgarantieregeling ? De garantieregeling gaat in werking op basis van een getekende koopovereenkomst en de betaling van 1% instapgeld door de koper (van taxatiewaarde van de huidige woning) aan de betreffende ontwikkelende partij. Bij onbebouwde kavel gaat de regeling in werking op basis van een betaalde optie overeenkomst en na betaling van 1% instapgeld (van de taxatiewaarde van de woning) ? De gemeente legt op dat moment de claim ter hoogte van 5% van de taxatiewaarde van de in te kopen woning vast. ? Een week na daadwerkelijke effectuering (de notariële overdracht van de in te kopen woning) maakt de gemeente vanuit het fonds de gereserveerde 5% over aan betreffende inkopende partij. ? Bij uiteindelijke doorverkoop van de ingekochte woning kan ten opzichte van de aanname dat de woning 80% oplevert, meerwaarde of “verlies” ont staan. Indien sprake is van “meer waarde” (incasu hogere verkoop opbrengst dan de begrote 80%) wordt op basis van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs plus gemaakte kosten de gerealiseerde meerwaarde bepaald en gelijkelijk (50-50) verdeeld tussen ontwikkelende partij en het fonds. Voor de gemaakte kosten wordt gerekend met een stelpost van €1.250,--. Wordt gekozen voor verkoop onder de 80% dan is het extra verlies dat hierdoor ontstaat voor rekening van de ontwikkelende partij. ? De taxatie wordt verricht door een onafhankelijk door partijen gezamenlijk aan te wijzen registertaxateur, deze dient gecertificeerd registertaxateur te zijn en aangesloten te zijn bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen. Partijen conformeren zich aan de door deze aangewezen taxateur aan het registergoed toegekende marktwaarde. Desgewenst kunnen partijen ook overeenkomen om twee makelaars aan te wijzen en te middelen. De kosten voor deze taxatie komen voor gezamenlijke rekening van aan- en verkopende-partij, ieder voor de helft. Dit om belangenverstrengeling of de verdenking daartoe te elimineren. Wordt overgegaan tot het ondertekenen van de koopovereenkomst en gebruik gemaakt van de inkoopgarantie dan kunnen deze kosten voor de koper verrekend worden met het instapgeld van 1%. ? Bij de inkoopgarantieregeling kan de koopovereenkomst van de bestaande woning tussen de 1 tot 6 maanden na oplevering van de nieuwbouw worden geëffectueerd door de notariële overdracht bij een door betreffende partij aan te wijzen notaris. Bij onbebouwde kavel kan de aankoop geëffectueerd worden in een periode van 1 tot 2 maanden gerekend vanaf het moment van gereed melding van de nieuwe woning. ? Bij daadwerkelijke koop wordt het instapgeld verrekend zodat de koper daadwerkelijk 90% van het taxatiebedrag ontvangt. De woning zal voor overdracht worden geïnspecteerd op conformiteit met de uitgevoerde taxatie. Wanneer de koper de woning tussentijds verkoopt vervalt de garantieregeling, het instapgeld wordt niet terugbetaald. Wanneer de optieovereenkomst voor een kavel niet doorgezet wordt in aankoop van de kavel vervalt de garantieregeling eveneens en wordt het instapgeld niet gerestitueerd.
5
Rekenvoorbeelden: Uitgangspunten berekening: Nieuwbouwwoning met een v.o.n. prijs van € 225.000 In te ruilen woning door NVM makelaar getaxeerd op € 250.000 => Garantieregeling kan toegepast worden (aankoopbedrag woning is 110% nieuwbouw, theoretisch maximum is circa € 300.000,- , 110% van €280.000,- zijn de duurste nieuwbouw) Garantiewaarde 90%
€ 225.000
I. Dubbele lasten compensatie Bijdrage maximaal 50% van de compensatiekosten gedurende één jaar tot een maximum van € 6.250,II. Opname woning in huurbestand Bijdrage 5 % van de koopprijs van de in het huurbestand op te nemen woning met een maximum tot € 12.500,- . Ad III. Inkoopgarantieregeling Situatie 1: Inkoop (garantiewaarde 90% van 250.000) Verkoop In te ruilen woning (80% van 250.000) Bijdrage garantiefonds (5% van 250.000) Bijdrage vanuit nieuwbouw (gelijk aan garantiefonds)
€ 225.000 € 200.000 € 12.500 € 12.500
REST
(overheid) (ontwikkelaar)
0
Situatie 2: Inkoop (garantiewaarde 90% van 250.000) Verkoop In te ruilen woning (85% van 250.000) Bijdrage garantiefonds (5% van 250.000) Bijdrage vanuit nieuwbouw (gelijk aan garantiefonds)
€ 225.000 € 212.500 € 12.500 € 12.500
REST AF stelpost verkoopkosten Meerwaarde 50/50 verdelen
€ 12.500 € 1.250 € 11.250
Situatie 3: Inkoop (garantiewaarde 90% van 250.000) Verkoop In te ruilen woning (75% van 250.000) Bijdrage garantiefonds (5% van 250.000) Bijdrage vanuit nieuwbouw (gelijk aan garantiefonds)
€ 225.000 € 187.500 € 12.500 € 12.500
(overheid) (ontwikkelaar)
€ 12.500
(ontwikkelaar)
REST
min
(overheid) (ontwikkelaar)
6
