Stimulering verkoop woningen

1317.172-N1c5 gemeente Waalwijk / Notitie erfpacht

1 oktober 2012

Stimulering verkoop woningen

Opdrachtgever: Gemeente Waalwijk T.a.v. de heer W. Ebbers Postbus 10150 5140 GB WAALWIJK

1


1.

Inleiding

In de gemeente Waalwijk worden reeds diverse middelen ingezet die de woningmarkt kunnen stimuleren. De gemeente Waalwijk faciliteert starters op de koopwoningmarkt middels startersleningen en CPO, bouwbedrijf Van Wijnen realiseert woningen met het “Smarthome” principe, Slagenland Wonen werkt met het “Slimmer kopen” concept, Casade werkt met Koopcomfort, Koopgarant en een combinatie van CPO en Koopgarant. Daarnaast zijn er allerhande acties, al dan niet in samenwerking tussen verschillende partijen, om de aandacht te trekken van potentiële kopers. Ondanks deze inspanningen blijkt er nog behoefte te bestaan aan extra (financiële) maatregelen die de woningmarkt zouden kunnen stimuleren. Op 31 mei jl. heeft de gemeenteraad van de gemeente Waalwijk de Nota grondexploitatie 2012 vastgesteld. Daarbij werd tevens een motie aangenomen, waarmee het college werd verzocht: 1. Te onderzoeken of de uitgifte in erfpacht van bouwgrond als stimuleringsmaatregel kan worden ingezet en welke voor- en nadelen daar voor de verschillende partijen aan verbonden zijn; 2. Een onderzoek in te stellen naar de mogelijkheid en/of wenselijkheid of het instrument erfpacht ingezet zou kunnen worden in combinatie met de z.g. Koopgarant Regeling en hierover in overleg te treden met de in deze gemeente werkzame corporaties, projectontwikkelaars en financiële instellingen; 3. De resultaten van voorgaande onderzoeken, door middel van een raadsvoorstel voor te leggen aan de raad.

Teneinde uitvoering te geven aan deze motie wordt een themabijeenkomst georganiseerd waarbij naast de gemeente, ook de corporaties, projectontwikkelaars en financiële instellingen zijn vertegenwoordigd. De themabijeenkomst heeft als thema “Mogelijkheden van kaveluitgifte in erfpacht”. Daarbij komen aan de orde: 1. De voor- en nadelen voor verschillende betrokken partijen; 2. De mogelijkheid en/of wenselijkheid erfpacht te combineren met Koopgarant; 3. De opvattingen van corporaties, projectontwikkelaars en financiële instellingen. Ter voorbereiding op deze themabijeenkomst is deze conceptnotitie opgesteld waarin allereerst een toelichting wordt gegeven op het instrument “erfpacht” in het algemeen. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 een drietal koopvarianten (waaronder Koopgarant en Slimmer Kopen) en een tweetal financieringsvarianten toegelicht. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 nader ingegaan op erfpacht als stimuleringsmaatregel voor de woningmarkt. Deze conceptnotitie is bedoeld als onderlegger, als praatstuk, voor de themabijeenkomst die op 8 oktober zal plaats vinden. In vervolg op deze themabijeenkomst zal de notitie nader worden uitgewerkt aan de hand van de uitkomsten van de bijeenkomst.

2


2.

Erfpacht

2.1. Particuliere en gemeentelijke erfpacht. Gemeenten en particulieren gebruiken het erfpachtrecht van oudsher voor verschillende doeleinden. Gemeenten konden de inkomsten uit erfpacht gebruiken om waardestijgingen van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Daarnaast werd het erfpachtstelsel gebruikt als hulpmiddel om het (ruimtelijk) beleid van een gemeente te sturen. Naast de drijfveren van gemeenten om de te verwachten waardevermeerdering van de uitgegeven terreinen zelf te behouden en om een betere controle op de wijze van bebouwing te kunnen uitoefenen, bood het recht van erfpacht aan gemeenten ook andere mogelijkheden. Zo kon een gemeente, indien dit voor de aanleg van werken van algemeen nut nodig mocht zijn, ingevolge de erfpachtvoorwaarden op een eenvoudiger wijze dan door onteigening de grond weer ter beschikking krijgen. In de loop der tijd zijn gemeenten steeds meer gebruik gaan maken van erfpacht voor “nieuwe” doeleinden. Zo trachten zij door het opnemen van erfpachtvoorwaarden doelen op publiekrechtelijk 1 terrein te behartigen, zoals volkshuisvesting, stadsinrichting en industrievestiging. Naast gemeentelijke erfpacht werd van oudsher grond, bestemd voor diverse doeleinden, waaronder woningbouw, door kerken of adellijke families in erfpacht uitgegeven. Later is erfpacht ook populair geworden bij ontwikkelaars van bungalowparken bestemd voor recreatie. Ook in stedelijk verband is een opkomst van particuliere erfpacht te constateren bij woningbouwcomplexen. Hier spelen bij de gebruiker vooral beleggingsmotieven een rol. Bovendien wordt erfpacht ook wel toegepast als bijzondere financieringsvorm, waarbij vanuit fiscale motieven in een transactie de bloot-eigendom van grond en opstallen wordt overgedragen en het erfpachtrecht voorbehouden (sale and leaseback 2 constructie) . 2.2. Kenmerken erfpacht De wet (art. 5:85 BW) omschrijft erfpacht als “een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken”. De inhoud van het recht wordt bepaald door de wet en de in de akte van vestiging opgenomen erfpachtvoorwaarden. De eigenaar van de grond kan het recht verlenen aan de erfpachter. De erfpachter krijgt de bevoegdheid de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Het erfpachtrecht geeft veel vrijheden aan partijen om de inhoud van het recht vorm te geven. De structuur van het erfpachtrecht is in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd, maar partijen hebben binnen bepaalde grenzen van deze structuur en de specifieke bepalingen wel de vrijheid om in de akte van vestiging de rechtsverhoudingen nader te bepalen. De inhoud van het recht wordt vorm gegeven door de voorwaarden in de akte van vestiging. 2.2.1. Looptijd en vormen van erfpacht 3 Het burgerlijk wetboek laat partijen vrij in het bepalen van de duur van een erfpachtrecht . In de praktijk bestaan er drie verschillende vormen die met name verschillen voor wat betreft de duur van de overeenkomst: 1. Tijdelijke erfpacht (overeenkomst voor bepaalde tijd) Bij tijdelijke erfpacht staat de looptijd vast. De gemeente krijgt na verloop van de vastgestelde looptijd weer beschikking over de grond en daarmee over de waarde. Een nadeel van tijdelijke erfpacht is de onzekerheid over de verlenging aan het einde van de erfpachtperiode. 2. Voortdurende erfpacht (overeenkomst voor onbepaalde tijd) Voortdurende erfpacht wordt voor onbepaalde tijd aangegaan, maar wordt wel verdeeld in tijdvakken (50, 75, 100 jaar). Aan het einde van een tijdvak vindt vaak herziening van de canon en de erfpachtvoorwaarden plaats. 3. Eeuwigdurende erfpacht (overeenkomst voor onbepaalde tijd) Wanneer er sprake is van eeuwigdurende erfpacht is er in het economisch verkeer nauwelijks verschil met eigendom. De erfpachter heeft het voordeel van waardestijging van de onroerende zaak. De canon en de erfpachtvoorwaarden worden bij uitgifte voor onbepaalde tijd vastgesteld. De erfpachter kan de erfpacht niet opzeggen.

1

Eigendom en beperkte rechten, C. Asser, pagina 255-256, Kluwer Mon. BW B28 (De Jong/Ploeger) 3 BW 5:86 2

3


2.2.2. Canon Aan de erfpachter kan de verplichting worden opgelegd om aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen. Vroeger (voor 1992) werd de betaling 4 van de canon als een elementair onderdeel van de erfpacht beschouwd . Om deze reden zijn er gemeentelijke erfpachtvoorwaarden te vinden van voor 1992 waarbij de canon wordt afgekocht en er wel jaarlijks € 0,45 canon verschuldigd blijft. Sinds 1992 is een dergelijke regeling niet meer nodig en zijn partijen vrij de hoogte van de canon en de betalingsmomenten af te spreken. Hoogte canon Bij gemeentelijke erfpacht vertoont de canon normaliter een relatie met de hoogte van de rente waartegen gemeenten geld kunnen lenen en de waarde van de grond. De manier waarop dit wordt uitgewerkt, is per gemeente verschillend. In veel gemeenten wordt de rente op leningen van de Bank voor Nederlandse Gemeenten als uitgangspunt genomen. Sommige gemeenten hanteren daarbij een opslag voor administratiekosten. Gemeente

Canonpercentage

Amsterdam Rotterdam

Percentage waarmee het gemiddeld effectief rendement van 5 aflosbare staatsleningen met de langst resterende looptijd wordt uitgedrukt door het CBS Gemeente stelt canonpercentages zelf vast

Utrecht

Gemeente stelt canonpercentages zelf vast

Maastricht

De rente waartegen gedurende de laatste vijf jaren door de gemeente leningen op langere termijn zijn aangegaan de omslagrente van het gemeentelijk financieringsfonds, verhoogd met 1% voor risicodekking en 0,25% voor administratiekosten Rendement op de laatste drie staatsleningen met een opslag van 100 basispunten voor administratiekosten Kapitaalmarktrentevoet voor hypothecaire leningen, zoals door De Nederlandse Bank gepubliceerd in haar kwartaalbericht. Rente op leningen van de BNG met opslag voor administratiekosten (12,5, 25 of 50 basispunten) In de erfpachtovereenkomst aangegeven percentage van de onroerende zaak, verhoogd met 0,5%-punt op de grondwaarde voor bijkomende kosten In de erfpachtovereenkomst aangegeven percentage van de onroerende zaak

Vlaardingen Groningen s-Hertogenbosch Leiden Assen Terneuzen Gouda

4

Rekenrente voor meerjarige investeringen zoals jaarlijks opgenomen in de voorjaarsnota.

Rb. Dordrecht 4 april 1894, Weekblad van het Regt no. 6532

4


Herziening canon Het is gebruikelijk dat in de erfpachtovereenkomst afspraken worden gemaakt over de periodieke herziening van de canon. Met periodieke herziening van de canon wordt beoogd de canon gelijke tred te laten houden met de waardeontwikkeling van de grond. Periodieke herziening geschiedt in de praktijk op verschillende manieren. Dit kan zijn aan de hand van indexering, maar ook aan de hand van een canonherziening, een aanpassing van de canon aan de actuele grondwaarde en/of het canonpercentage. Combinaties komen ook voor. Gemeente

Herziening canon

Amsterdam

Indien jaarlijkse aanpassing; geldende canon vermenigvuldigen met voor elk kalenderjaar vast te stellen aanpassingscoefficient. Coëfficiënt wordt als volgt berekend: CPI reeks alle huishoudens maand juni voorafgaand aan aanpassingsjaar / CPI reeks alle huishoudens maand juni 2 jaar voorafgaand aan aanpassingsjaar, minus 0,01. Indien tekens na 10 jaar; grondwaarde bij aanvang tijdvak x door B&W vastgesteld canonpercentage. Canonpercentage wordt per kwartaal vastgesteld: percentage waarmee gemiddeld effectief rendement van aflosbare staatsleningen met een gemiddeld resterende looptijd van 9 en 10 jaar wordt uitgedrukt door het CBS. Telkens na 25 jaar; erfpachtsom wordt vastgesteld door drie deskundigen.

Amsterdam

Almelo Terneuzen

Assen

Gouda

Telkens na 5 jaar; de gemiddelde marktrente van het laatste jaar van de herzieningsperiode, verhoogd met een opslag van 1% ter dekking van administratiekosten, vermenigvuldigd met de getaxeerde marktwaarde van het perceel, vastgesteld door twee onafhankelijk taxateurs. Telkens na 5 jaar; op basis van de op 1 januari geldende gemeentelijke rekenrente verhoogd met 0,5 %-punt op de grondwaarde. Rentepercentage is percentage waarmee in de begroting van de gemeente rekening wordt gehouden voor het aantrekken van langlopende leningen. Telkens na 10 jaar; de grondwaarde waarover de canon wordt berekend wordt gewijzigd naar de op het moment van de herziening geldende grondwaarde.

Afkoop canon Het afkopen van de toekomstige canons heeft als voordeel dat er niet tussentijds betaald hoeft te worden, hetgeen zekerheid verschaft. Een belangrijk nadeel is echter dat na verloop van de periode waarvoor is afgekocht, er toch weer een canon of afkoopsom verschuldigd is door de erfpachter. De beleving van de erfpachter zal namelijk zijn dat hij de afgekochte erfpacht als gelijkwaardig aan eigendom van de grond beschouwt.

2.2.3. Toestemming bestemmingswijziging De erfpachter mag niet zonder toestemming van de eigenaar een andere bestemming aan de zaak 5 geven of een handeling verrichten in strijd met de bestemming . De gemeente kan zo bijvoorbeeld toestemming weigeren om de bestemming van een perceel te wijzigen van wonen naar kantoorruimte. Ook kan aan de toestemming voor een wijziging van de bestemming als voorwaarde worden verbonden dat de canon wordt herzien. 2.2.4. Splitsing erfpachtrecht 6 De erfpachter kan enkel met toestemming van de eigenaar het erfpachtrecht splitsen . Ook hiervoor geldt dat de eigenaar voorwaarden kan stellen aan haar toestemming, zoals een herziening van de canon.

5 6

BW 5:89 lid 2 BW 5:91 lid 2

5


2.2.5. Einde erfpachtrecht Wat betreft het eindigen van het erfpachtrecht is er een aantal mogelijkheden. Tenzij de akte van vestiging anders bepaalt, kan het erfpachtrecht door de erfpachter worden opgezegd. Normaliter wordt deze mogelijkheid uitgesloten in de erfpachtvoorwaarden. De eigenaar (erfverpachter) heeft twee opzeggingsmogelijkheden. In de eerste plaats kan hij opzeggen indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen dan wel in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. In de tweede plaats kan in de akte van vestiging aan de eigenaar de bevoegdheid tot opzegging zijn toegekend. Is de periode verstreken waarvoor de erfpacht is gevestigd, dan blijft het erfpachtrecht doorlopen totdat één der partijen alsnog opzegt. Daarbij geldt 7 een opzegtermijn van één jaar . Een uitzondering op de tussen erfpachter en eigenaar overeengekomen duur van het recht van erfpacht is het recht van eigenaar en erfpachter om na 25 jaar de rechter te verzoeken de erfpacht te wijzigen of op te heffen op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of erfpachter kan worden gevergd. Deze bepaling is van dwingend recht en is geschreven ter bescherming van de belangen van zowel de eigenaar als erfpachter en is derhalve ook van toepassing bij eeuwigdurende erfpacht. Bij het einde van de erfpacht heeft de erfpachter, wanneer de in erfpacht gegeven grond een woningbouwbestemming had, recht op een vergoeding van de waarde van de nog aanwezige opstallen (gebouwen, werken en beplantingen). 2.3.

Voor- en nadelen van erfpacht

De voor- en nadelen van erfpacht worden voor een groot deel bepaald door de wijze waarop de erfpachtconstructie wordt vorm gegeven en doel dat gediend wordt met de uitgifte in erfpacht. 2.3.1. Voordelen voor de koper Een belangrijk voordeel voor de koper van een woning, waarbij de grond in erfpacht wordt uitgegeven is dat enkel de koopprijs van de opstal verhypotheekt hoeft te worden, waardoor er een lagere hypotheeklast ontstaat dan wanneer zowel woning als ondergrond gekocht zouden worden. De erfpachtcanon die daarnaast moet worden betaald kan lager zijn dan de hypotheekrente die betaald zou moeten worden wanneer de ondergrond zou zijn aangekocht. Bruto maandlast bij erfpacht Waarde opstal € 207.000 hypotheeklast (rente 5%) waarde ondergrond € 93.000 maandelijkse canon (3,25% + 0,5% opslag) Bruto maandlast bij erfpacht

€ 863

Bruto maandlast bij volle eigendom Waarde opstal en ondergrond Hypotheeklast (rente 5%)

€ 300.000 € 1.250

€ 291 € 1.153

Bruto maandlast bij volle eigendom

€ 1.250

Bovendien is conform de huidige fiscale wetgeving de maandelijks te betalen canon aftrekbaar voor de Inkomstenbelasting. Wanneer de erfpachtcanon wordt afgekocht, is deze afkoopsom niet aftrekbaar. Wel is de rente over de lening die afgesloten wordt om de afkoopsom te financieren, aftrekbaar, een en ander rekening houdend met de belastingplannen voor 2013, afhankelijk van de gekozen hypotheekvorm.

7

BW 5:87 lid 1, 2 en 5:88 en 5:98

6


2.3.2. Nadelen voor de koper Wanneer de erfpachtcanon jaarlijks voldaan moet worden door de koper, kan dit van invloed zijn op de hoogte van de hypotheek die hij maximaal kan verkrijgen. De canon wordt in dat geval afgetrokken van het bedrag dat maximaal aan woonlasten mag worden besteed, welk bedrag bepalend is voor de hoogte van de hypotheek. Wordt de erfpachtcanon eeuwigdurend afgekocht, dan zal deze in de meeste gevallen worden meegefinancierd en verhoogd dit ook de benodigde hypotheek. Een ander nadeel voor de koper kan zijn dat de canon periodiek verhoogd kan worden, hetgeen een bepaalde financiële onzekerheid met zich brengt. 2.3.3. Voordelen voor de gemeente Het uitgeven van grond in erfpacht heeft voor de gemeente als gevolg dat de waardevermeerdering van de grond ten goede komt aan de gemeente, die de waardevermeerdering vervolgens naar behoeven kan inzetten voor de gemeenschap, tenzij de erfpacht eeuwigdurend wordt aangegaan en de canon eeuwigdurend is afgekocht. Daarnaast biedt erfpacht de gemeente extra middelen om het gebruik van het verpachte conform de bestemming te garanderen. Bovendien kunnen in de erfpachtovereenkomst afspraken met de erfpachter worden gemaakt, die doorgelegd moeten worden aan rechtsopvolgers over bijvoorbeeld de wijze van gebruik van het erfpachtobject.

2.3.4. Nadelen voor de gemeente Als nadeel voor de gemeente kan genoemd worden het feit dat de gemeente niet, zoals bij verkoop, In één keer de volledige waarde van de grond ontvangt. De gemeente blijft bloot eigenaar van de in erfpacht uitgegeven percelen, zodat de waarde van de bloot eigendom ook in de boeken blijft terugkeren (incl. rente). Bovendien bestaat het risico dat een erfpachter zijn betalingsverplichtingen niet meer kan nakomen, waardoor de gemeente de erfpacht wenst te beëindigen. Dit heeft tevens als consequentie dat de gemeente de opstallen aan de erfpachter dient te vergoeden. Hiervoor dient zij geld te reserveren en een verplichting op de balans op te nemen.  Heeft Casade inmiddels ervaring met de terugkoop van woningen waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven? 2.4.

Erfpacht en hypotheek

2.4.1. Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtgronden De financierbaarheid van erfpachtrechten is de laatste maanden een actueel onderwerp. Banken hebben als gevolg van de kredietcrisis hun risicoprofiel bijgesteld en zijn meer dan in het verleden gaan beoordelen welke zekerheid feitelijk wordt gesteld bij hypotheekverstrekking. Daardoor zijn zij terughoudend geworden met hypothecaire financieringen bij met name particuliere erfpacht. Achtergrond hiervan is de veronderstelde onduidelijkheid over de voorwaarden van de erfpachtovereenkomsten, over de identiteit van de (toekomstige) erfverpachter of over de hoogte van de toekomstige erfpachtcanon. De indruk bestond dat banken geen hypotheken meer verstrekten voor woningen op particuliere erfpacht. Op initiatief van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) hebben betrokken partijen daarna een aantal criteria geformuleerd waaraan overeenkomsten moeten voldoen om voor financiering in aanmerking te komen. Sinds 16 april 2012 kan de notaris een notariële opinie afgeven over de financierbaarheid van erfpachtrechten. Inmiddels is een ‘Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtgronden’ opgesteld die de bancaire richtlijn bevat voor de hypothecaire financiering van woningen voor zover deze op particuliere erfpachtgronden worden (zijn) gevestigd vanaf 1 januari 2013. In deze richtlijn is opgenomen wat banken als verantwoord financierbaar achten met betrekking tot toekomstig te vestigen particuliere erfpachtrechten, maar laat ook voor individuele partijen de vrijheid om hier van af te wijken.

7


Belangrijke punten uit deze richtlijn zijn kort samengevat: 1. Uitgifte van de grond in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd; 2. In de akte van vestiging mag geen verplichting tot koop van de grond voor de erfpachter worden opgenomen; 3. De canon bij vestiging is gelijk aan de grondwaarde bij vestiging vermenigvuldigd met het canonpercentage bij vestiging; 4. De canon wijzigt uitsluitend door indexatie of herziening. Onder herziening wordt verstaan het opnieuw vaststellen van de canon aan het einde van het tijdvak zoals overeen gekomen in de erfpachtovereenkomst (bijvoorbeeld om de vijf jaar). Voor de volledige inhoud verwijs ik u naar de bijlage. Gronden die in erfpacht worden gegeven door een gemeente (of andere overheidsinstelling) zijn tot op heden gewoon door de hypothecaire geldverstrekkers gefinancierd. Overheden zijn bij de uitoefening van hun rechten uit de erfpachtovereenkomst gebonden aan de beginselen van behoorlijk bestuur. Dat biedt de erfpachter en de hypothecaire geldverstrekker enige bescherming tegen onredelijke uitoefening van rechten door de bloot eigenaar. Bovengenoemde criteria zijn dus ook niet van toepassing op erfpachtrechten in handen van overheden. Om zekerheid te geven aan kopers over hypotheekverstrekking zou de gemeente bij het opstellen van de erfpachtvoorwaarden rekening kunnen houden met bovengenoemde criteria en anders duidelijke afspraken maken met lokale hypothecaire geldverstrekkers om de financieringsmogelijkheid zeker te stellen.

2.4.2. Nationale Hypotheek Garantie Wanneer een huis wordt verkocht, waarbij de ondergrond in erfpacht is/wordt uitgegeven, kan de koper in principe gewoon in aanmerking komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Stichting waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die verantwoordelijk is voor het beleid en de uitvoering van de NHG, is opgericht door het Ministerie van VROM en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en heeft als doel het bevorderen van het eigenwoningbezit. Jaarlijks stelt zij regels op voor het verstrekken van NHG. De NHG is een garantie op hypotheken tot € 350.000. De NHG beschermt eigenaren tegen gedwongen verkoop als de hypotheek niet meer betaald kan worden. Een eigenaar met een hypotheek met NHG garantie kan gebruik maken van de Woonlastenfaciliteit (WLF). Dat is een tijdelijke verlaging van de woonlasten om een tijdelijke periode te overbruggen, waarin er problemen zijn ten aanzien van de betaling van de hypotheek. Wanneer een woning wordt verkocht tegen een verkoopprijs lager dan de hypotheeklast, dan wordt bij een hypotheek met NHG de restantschuld door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen kwijtgescholden. Voorwaarde is wel dat de eigenaar medewerking verleend om de restantschuld zo beperkt mogelijk te houden. Bepaalde woningen komen, wanneer de ondergrond in erfpacht wordt uitgeven, in aanmerking voor een Nationale Hypotheek Garantie, terwijl deze woningen bij een ‘reguliere verkoop’ wellicht niet in aanmerking zouden komen voor een Nationale Hypotheek Garantie doordat de koopsom dan te hoog is om een beroep te kunnen doen op de Nationale Hypotheekgarantie. Dit kan een voordeel zijn wanneer bij verkoop de ondergrond in erfpacht wordt uitgegeven. Wanneer bij de uitgifte in erfpacht rekening wordt gehouden met de ‘Richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’, zullen de hypothecaire geldverstrekkers hypotheek verlenen, desgewenst met NHG.

8


2.5.

Omzet- en overdrachtsbelasting

In onderstaande notitie worden de fiscale hoofdregels met betrekking tot het verkrijgen van een recht van opstal / erfpacht nader uitgewerkt. 1. Een bouwterrein (artikel 11 lid 4 Wet op de omzetbelasting 1968 , hierna: OB) wordt in de Btw-sfeer geleverd. Bij de levering van een bouwterrein is omzetbelasting verschuldigd. In artikel 3 lid 2 OB wordt als de levering van onroerende zaken mede aangemerkt de vestiging van rechten waaraan de onroerende 8 zaak is onderworpen . Hierbij is omzetbelasting verschuldigd over de vergoeding. Artikel 8 lid 2 OB verstaat onder deze vergoeding “het totale bedrag dat - of voor zover de tegenprestatie niet in een geldsom bestaat, de totale waarde van de tegenprestatie welke - ter zake van de levering of de dienst in rekening wordt gebracht, de omzetbelasting niet daaronder begrepen”. Als vergoeding voor de overdracht geldt voor de heffing van de omzetbelasting dan ook in principe de koopprijs, vermeerderd met de gekapitaliseerde waarde van de canon, conform bijlage A van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer. 2. Een onroerende zaak, niet zijnde een bouwkavel, wordt in de overdrachtsbelasting geleverd. Bij vestiging van het erfpachtrecht is ingevolge artikel 11, lid 1 Wet op belastingen van rechtsverkeer is overdrachtsbelasting verschuldigd over:  De waarde van het erfpachtrecht (overeenkomstig artikel 9, lid 1, WBR). Wanneer overigens de canon op basis van een marktconform rentetarief wordt berekend over de marktwaarde, heeft het erfpachtrecht geen waarde. Immers, de waarde van het genot voor de erfpachter is gelijk aan het bedrag van de canon. Op het moment dat de onroerende zaak voor een, niet marktconform rentetarief of bedrag in erfpacht wordt uitgegeven, vertegenwoordigt dit recht wel een waarde. Immers, het genot is groter dan de waarde.  De waarde van de canon. Deze waarde moet gelet op artikel 11, derde lid, WBR worden bepaald door kapitalisatie van het jaarlijkse canonbedrag, overeenkomstig bijlage A van het uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer. Deze kapitalisatiefactor bedraagt maximaal factor 17. De som van beide waarden wordt niet hoger gesteld dan de waarde van de zaak waarop deze betrekking heeft. Over de som van voornoemde waarden dient overdrachtsbelasting te worden betaald. Hierbij geldt het verlaagde tarief (2%) voor verkrijging van woningen, of rechten waaraan deze zijn onderworpen. 2.6.

Ervaring van de gemeente Waalwijk met erfpacht

Sinds 2004 bestaat op Bedrijvenpark Haven Zeven de mogelijkheid om bedrijfskavels in erfpacht uit te geven. Eind 2008 heeft de gemeente Waalwijk de erfpachtvoorwaarden voor Bedrijvenpark Haven Zeven gewijzigd teneinde de verkoop van bedrijfskavels te stimuleren. Dit was noodzakelijk aangezien de economische recessie er voor zorgde dat de verkoop van bedrijfskavels achter bleef. In de Nota grondexploitatie 2012 is opgenomen dat in 2011 voor ca. 22,9 miljoen euro aan verkopen en uitgiften in erfpacht heeft plaats gevonden. De uitgifte in erfpacht geschiedt daarbij onder de volgende voorwaarden: 1. Looptijd van het erfpachtrecht van maximaal 75 jaar; 2. De jaarlijkse canon is gelijk aan het bedrag dat wordt bepaald door de met de erfpachter overeengekomen rente, te vermeerderen met het verschil tussen de gemeentelijke omslagrente voor het jaar waarin de overeenkomst tot stand komt en de rente, over de waarde van het uitgegeven perceel grond te berekenen. Als rente wordt gehanteerd de rente

8

Indien de vergoeding, vermeerderd met omzetbelasting minder bedraagt dan de waarde in het economische verkeer, is er geen sprake van een levering. 9


die de gemeente aan de nv Bank Nederlandse Gemeenten betaalt ter zake van geldleningen met een looptijd van 5 jaar, met gelijke aflossingstermijnen en rentevast.

Aanvangscanon Met erfpachter overeengekomen rente Gemeentelijke omslagrente Rente BNG

3% -

4,25% 2,25% 2% 5,00%

Jaarlijkse canon

3. Eenmaal in de vijf jaar wordt de canon door het College aangepast. Bij de eerste en alle daarop volgende aanpassingen van de canon wordt als rente gehanteerd de rente die de gemeente aan de nv Bank Nederlandse Gemeenten betaalt ter zake van geldleningen met een looptijd van 25 jaar, met gelijke aflossingstermijnen en rentevast. Bij deze aanpassingen van de canon vervalt de toeslag tot de gemeentelijke omslagrente en komt hiervoor in de plaats een vermeerdering met ½ % administratiekosten.

5-jaarlijkse herziening Rente BNG geldleningen looptijd 25 jaar Administratiekosten

3,24% 0,50% 3,74%

10


2.8.

Voorbeelden andere gemeenten

2.8.1. Entrada – Hilversum In het centrum van Hilversum wordt het project “Entrada” gerealiseerd. Teneinde een impuls te geven aan de stagnerende woningbouw heeft de gemeente Hilversum een erfpachtregeling in het leven geroepen. In deze erfpachtregeling wordt vanaf het eerste jaar de volledige erfpachtcanon betaald (4%), welke canon jaarlijks wordt geïndexeerd met 2%, Daarnaast geldt de eerste 10 jaar een “ingroeicanon”. Dit betekent dat de koper in het eerste jaar 100% van het betaalde canonbedrag als korting krijgt van de gemeente. Deze korting neemt jaarlijks af met 10%. In het tiende jaar betaalt de koper de volledige canon. 2.8.2. Suytkade – Helmond In Helmond wordt het project Suytkade, waterburcht Doeverode, gerealiseerd. De gemeente Helmond heeft hiervoor een erfpachtregeling in het leven geroepen. Volgens zeggen van de gemeente zijn er tot op heden twee woningen in erfpacht uitgegeven. 2.8.3. Engelenwaerd ’s-Hertogenbosch In ’s-Hertogenbosch wordt door marktpartijen eveneens een project in erfpacht uitgegeven. Daarbij wordt de grond ingebracht in een “grondfonds”. De canon bedraagt momenteel ca. 3,7% - 4,2%. De grondwaarde waarover de canon wordt berekend wordt jaarlijks geïndexeerd. Na 10 jaar bestaat de mogelijkheid de grond met een boete terug te kopen. Na 30 jaar kan de koper de grond kopen voor de geïndexeerde waarde. Na 30 jaar wordt de canon opnieuw berekend.  Overweegt Van Wijnen zelf ook uitgifte in erfpacht als stimuleringsmaatregel?

11


3.

Koop- en financieringsvarianten

Op 27 maart 2012 is naar aanleiding van een onderzoek door Aedes, OpMaat, Woonlab, Social 9 Finance, SVn en Trudo een Atlas koop- en financieringsvarianten opgesteld. In deze “Atlas” worden producten besproken die door woningcorporaties en gemeenten worden aangeboden met als doel een bijdrage te leveren aan het beschikbaar houden van betaalbare woningen van een redelijke kwaliteit. Hierna zullen wij deze koop- en financieringsvarianten kort bespreken, waarbij wij u voor de volledige uitwerking van de varianten naar de Atlas verwijzen. De Atlas noemt drie koopvarianten en twee financieringsvarianten. 3.1.

Koopvarianten

Bij verkoop onder voorwaarden wordt de koper in staat gesteld om een woning te verwerven tegen een prijs die ligt onder de marktwaarde. Aan deze korting op de marktprijs zijn specifieke voorwaarden verbonden die door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) zijn vastgesteld. De belangrijkste voorwaarde is dat eventuele waardevermeerdering wordt gedeeld tussen de woningaanbieder en de huizenkoper. 3.1.1.

Koopgarant

De Koopgarant-regeling wordt zowel toegepast bij nieuwbouwwoningen als bij verkoop van voormalige huurwoningen. Wanneer een woning wordt aangekocht met Koopgarant, dan krijgt de koper van de woningcorporatie een korting op de marktwaarde van de woning. Ook projectontwikkelaars kunnen de Koopgarant-regeling toepassen. Een belangrijke voorwaarde van de Koopgarant-regeling is dat de eigenaar bij een voorgenomen verkoop verplicht is de woning aan de projectontwikkelaar of woningcorporatie te koop aan te bieden. Deze partij is vervolgens verplicht de woning binnen 3 maanden terug te kopen. Bij terugkoop wordt de koopprijs berekend aan de hand van een nieuwe taxatie. De basis is de oorspronkelijke koopprijs, die wordt vergeleken met deze nieuwe taxatie. Op basis hiervan wordt vastgesteld of er sprake is van een waardestijging of een waardedaling. Bij een waardestijging wordt de winst naar verhouding gedeeld met de projectontwikkelaar of woningcorporatie. De verhouding tussen de verstrekte korting en het aandeel in de waardeontwikkeling - de fair-value balans - is door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) vastgesteld. Ditzelfde geldt in dezelfde verhouding bij een eventuele waardevermindering. Wanneer de waarde stijgt als gevolg van een investering door de koper, wordt deze afzonderlijk in de nieuwe taxatie meegenomen en voor 100% doorberekend in de terugkoopprijs. Voorbeeld Koopgarant met waardestijging

Voorbeeld Koopgarant met waardedaling

Marktwaarde bij aankoop Korting (20%) Koopprijs

€ 200.000 € 40.000

Marktwaarde bij terugkoop Deel winst voor eigenaar (70% van € 30.000) Terugkoopprijs

€ 230.000

€ 160.000

€ 21.000 € 181.000

Marktwaarde bij aankoop Korting 20% Koopprijs

€ 200.000 € 40.000

Marktwaarde bij terugkoop deel verlies voor eigenaar (70% van 20000)

€ 180.000

€ 160.000

€ 14.000 € 146.000

Bij de verkoop van de woning wordt de ondergrond in erfpacht uitgegeven aan de koper. Hierdoor gaat de terugkoopregeling niet teniet bij een eventuele executieveiling. Het erfpachtrecht wordt eeuwigdurend gevestigd, waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht. Na terugkoop door de projectontwikkelaar of woningcorporatie gaat de erfpacht teniet door vermenging. Woningcorporatie Casade werkt reeds met de Koopgarant-regeling.

9

http://www.slimmerkopenvoorcorporaties.nl/userfiles/atlas-koop-en-financieringsvarianten_mrt2012.pdf

12


3.1.2. Slimmer Kopen Slimmer Kopen houdt in dat zowel bestaande als nieuwe woningen met korting op de marktwaarde worden verkocht, waarbij middels een terugkooprecht of terugkoopplicht de verkopende woningcorporatie deelt in de waardeontwikkeling. Als zekerheid wordt door de woningcorporatie een tweede recht van hypotheek gevestigd. Tot 1 oktober 2009 was er blij Slimmer Kopen sprake van een aanbiedingsplicht door de eigenaar en een terugkooprecht voor de corporatie. Sindsdien bestaat er voor de corporatie ook een variant met een terugkoopplicht. Het is aan de corporatie of deze kies voor een terugkooprecht of een terugkoopplicht. Voorbeeld Slimmer Kopen met waardestijging

Voorbeeld Slimmer Kopen met waardedaling


€ 200.000 € 20.000

Marktwaarde bij terugkoop Deel winst voor eigenaar (85% van € 20.000) Terugkoopprijs

€ 230.000

€ 180.000

€ 17.000 € 197.000


€ 200.000 € 20.000

Marktwaarde bij terugkoop deel verlies voor eigenaar (85% van 20000)

€ 180.000

€ 180.000

€ 17.000 € 163.000

Slimmer Kopen heeft sterke overeenkomsten met Koopgarant, met dien verstande dat aanvankelijk bij Slimmer Kopen geen terugkoopgarantie werd geboden, maar enkel een terugkooprecht. Dit had voor de corporatie als voordeel dat de woning buiten de balans kon worden geplaatst. Sinds 1 januari 2012 10 echter dient een reservering op de balans te worden opgenomen en is dit voordeel niet meer van toepassing. Woningcorporatie Slagenland wonen werkt reeds met Slimmer Kopen. 3.1.3. Kopen naar Wens Bij Kopen Naar Wens koopt de koper een woning aan voor minimaal 50% en maximaal 95% van de marktwaarde. Het verschil tussen de marktwaarde en de aankoopwaarde is een uitgestelde betaling. De uitgestelde betaling hoeft de koper pas te voldoen als de woning wordt doorverkocht. De uitgestelde betaling wordt daarbij geïndexeerd met de provinciale prijsontwikkeling voor een vergelijkbare woning volgens het kadaster. Op deze manier betaalt de koper bij een waardedaling van de woning ook een kleiner bedrag aan uitgestelde betaling en is de koper gedeeltelijk ingedekt tegen het risico van waardedaling. De koper mag ook (delen van) de uitgestelde betaling tussentijds voldoen, waarbij deze wel wordt afgerekend met de indexering volgens de provinciale prijsontwikkeling van het kadaster. Bij Kopen Naar Wens wordt de grond in erfpacht uitgegeven. De koper wordt daarbij vrijgesteld van canon. Zodra de uitgestelde betaling is voldaan, vervalt het erfpachtrecht en krijgt de koper de grond in volle eigendom.

10

Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting

13


3.1.4. Voor- en nadelen koopvarianten Het voornaamste voordeel voor de koper van de verschillende koopvarianten is het feit dat hij een lagere koopsom hoeft te voldoen en dus ook een lagere hypotheek hoeft af te sluiten (lagere maandlasten). Daarnaast heeft bij Koopgarant en bij Slimmer Kopen de koper de garantie dat de 11 verkopende partij de woning terugkoopt indien de koper daarom verzoekt . Het doorstromen wordt voor de starter daardoor eenvoudiger. Door de korting en, bij Koopgarant en Slimmer Kopen, de terugkoopregeling, zijn woningen die verkocht worden middels één van de koopvarianten beter bereikbaar voor de lage- en 12 middeninkomensgroepen. De koper heeft bovendien recht op hypotheekrenteaftrek en kan een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten. Een laatste voordeel van Koopgarant en Slimmer Kopen voor de koper is dat het risico van marktwerking gedeeld wordt met de woningcorporatie of ontwikkelaar: bij een eventuele waardedaling van de woning, wordt het verlies gedeeld met de woningcorporatie of ontwikkelaar. In dit laatste voordeel schuilt ook een nadeel voor de koper: ook een waardestijging van de woning wordt gedeeld met de woningcorporatie of ontwikkelaar. Bij de regeling Kopen naar Wens ligt dit iets genuanceerder. Immers, de woningcorporatie ontvangt alleen de geïndexeerde waarde van de uitgestelde betaling, ongeacht het verkoopresultaat. Dat betekent dat waardstijging als gevolg van woningverbetering, goed onderhoud of een goed verkoopresultaat geheel voor de koper is. Daar staat tegenover dat wanneer de individuele waarde van een woning daalt, terwijl in de regio de prijzen stijgen, de koper bij doorverkoop nog steeds de geïndexeerde uitgestelde betaling dient te voldoen. Voordeel van de koopvarianten voor de verkopende partij is dat zijn marktpotentieel wordt vergroot. Daar staat tegenover dat, aangezien de verkopende partij bij Koopgarant en Slimmer Kopen de verplichting heeft de woning terug te kopen indien de koper daarom verzoekt, de verkopende partij een reservering op de balans zal moeten maken om aan haar terugkoopverplichting te kunnen 11

Bij Slimmer kopen kan de verkoper er ook voor kiezen te werken met een terugkooprecht. In het op Prinsjesdag 2012 gepresenteerde Belastingplan 2013 wordt voorgesteld om vanaf 2013 de betaalde hypotheekrente alleen nog als aftrekpost te laten bestaan voor de inkomstenbelasting, als ook daadwerkelijk tijdens de looptijd van 30 jaar wordt afgelost op de hypotheeklening. 12

14


voldoen. Dit gaat ten koste van de solvabiliteit van de verkopende partij, die daardoor minder mogelijkheden heeft op de vrije kapitaalmarkt. Bovendien draagt de verkopende partij deels het risico van een waardedaling van de woning. Daar staat tegenover dat hij ook mee profiteert van een waardestijging.  Wanneer een hypotheekverstrekker een hypotheek verstrekt waarbij het onderpand is belast met een koopvariant of met erfpacht, kent de hypotheek dan andere rentepercentages dan wanneer er sprake is van een woning waarbij geen sprake is van een koopvariant of erfpacht? Immers, het risico voor de bank is kleiner aangezien er altijd een onderhandse koper is voor de woning.  Is een woningcorporatie ook bereid te werken met “Kopen naar Wens”?  Zijn banken bereid te financieren bij Kopen naar Wens?  Overwegen ontwikkelaars inzet van koopvarianten?  Is koopvariant ook bespreekbaar wanneer een koper zelf de aan te kopen woning aan draagt? 3.2.

Financieringsvarianten

Bij financiering onder voorwaarden wordt er geen korting gegeven op de verkoopprijs van de woning, maar wordt voorzien in een bijdrage in de woonlasten. Het gaat daarbij om een vorm van ‘voorfinanciering’ in de eerste helft van de hypotheektermijn. Door deze voorfinanciering worden de initiële hypotheeklasten lager, waardoor de financieringscapaciteit groter wordt. Het voorgefinancierde bedrag moet wel na verloop van tijd worden terugbetaald. 3.2.1. Starterslening De starterslening stelt huizenkopers in staat om een woning te kopen die net buiten hun budget valt. De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat de starter op de woningmarkt kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De onderliggende gedachte is dat starters op de woningmarkt meestal ook aan het begin van hun arbeidscarrière staan, waardoor hun inkomen na verloop van tijd zal toenemen en ze de Starterslening weer kunnen terugbetalen. De eerste drie jaar na afsluiting hoeft de koper over de Starterslening geen rente en aflossing te betalen. Daarna wordt de Starterslening een annuïtaire lening, waarbij de koper maandelijks een vast bedrag betaald dat deels uit rente bestaat en deels uit aflossing. In principe is de omvang van de annuïteit zodanig dat de Starterslening aan het einde van de looptijd volledig kan worden afgelost. Indien het inkomen van de koper niet toereikend blijkt om de Starterslening terug te betalen, wordt de hoogte en samenstelling van de annuïteit aangepast.

De Starterslening kan vervroegd en boetevrij worden afgelost. Gebeurt dit niet, dan wordt de Starterslening ingelost bij verkoop of bij het verstrijken van de leningstermijn. Als zekerheid wordt een tweede recht van hypotheek gevestigd ten gunste van de verstrekker van de starterslening. Startersleningen worden hoofdzakelijk verstrekt door gemeenten waarbij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) als intermediaire partij optreedt. Sinds medio 2007 kunnen ook woningcorporaties Startersleningen verstrekken. Corporatie Startersleningen worden nog niet veel verstrekt.

15


3.2.2. Starters Renteregeling Het principe van de Starters Renteregeling is dat de woningcorporatie gedurende tien jaar 20% van de maandelijkse hypotheekrente voorschiet aan koopstarters. Door de voorgeschoten rente en het feit dat deze rente grotendeels mag worden meegenomen in de hypotheekrenteaftrek, worden de hypotheeklasten voor huizenkopers aanzienlijk omlaag gebracht (ca. 25%), terwijl de leencapaciteit wordt verruimd. Na afloop van de periode van 10 jaar vervalt in principe de Starters Renteregeling, tenzij de koper op dat moment onvoldoende inkomen heeft om de verschuldigde hypotheekrente zelf te betalen. Onder voorwaarden kan de Starters Renteregeling dan worden voortgezet. Wanneer de verstrekking van de voorschotten eindigt, gaat de koper de volledige hypotheekrente zelf betalen. Vanaf dat moment wordt ook rente gerekend over de in het verleden verstrekte voorschotten. De voorschotten inclusief rentevergoeding moeten worden terugbetaald bij verkoop van de woning of na het verstrijken van de hypotheektermijn van 30 jaar. Eerder aflossen is ook mogelijk. Hoewel het uitgangspunt is dat de koper de volledige voorschotten met rentevergoeding terugbetaalt, hoeft de koper nooit meer dan de helft van gerealiseerde meerwaarde terug te betalen. De meerwaarde is daarbij het verschil tussen de aankoopprijs en de marktwaarde / verkoopprijs (hoogste van de twee). De resterende schuld wordt dan kwijt gescholden.

Als zekerheid voor de terugbetaling van de voorschotten wordt er een tweede recht van hypotheek gevestigd ten gunste van de verkoper.

16


3.3.

Samenvatting consequenties koop- en financieringsvarianten

17


4.

Erfpacht als Stimuleringsmaatregel woningmarkt

Gezien de problemen op de woningmarkt, met name in de koopsector, worden vele ideeën en mogelijkheden onderzocht en in bepaalde mate ook toegepast om die markt weer vlot te trekken. Dat vlot trekken is gewenst omdat met name in de koopsector de doorstroming stagneert, ondanks het feit dat in de gemeente Waalwijk partijen reeds producten gebruiken om de woningmarkt te stimuleren. De gemeente verstrekt Startersleningen. De woningcorporaties werken met Koop Garant en Slimmer Kopen, kortingen op de koopsom en vrij op naam verkoop. Daarnaast worden er allerhande acties in het leven geroepen (ook in samenwerking met hypotheekverstrekkers) om kopers te interesseren. Ondanks al deze initiatieven, lijkt er een situatie te zijn ontstaan waarin er weinig gebeurd op de woningmarkt. Ook is het voor bepaalde groepen, zoals starters, steeds moeilijker geworden om de financiering van een woning geregeld te krijgen. Wanneer is er nu sprake van een succesvolle stimulans van de woningmarkt? Het antwoord op deze vraag zal afhankelijk zijn van de partij aan wie de vraag wordt gesteld. De ontwikkelaar wil een succesvolle verkoop van woningen en daarmee omzet en winst voor de onderneming. Woningcorporaties willen, binnen de primaire taakstelling van het huisvesten van lagere inkomensgroepen, de huurders de mogelijkheid bieden om een betaalbare woning te kopen. Daarnaast willen ze inkomsten genereren met de verkoop van bestaande huurwoningen om investeringen elders mogelijk te maken. De gemeente wil de lokale woningmarkt stimuleren ten behoeve van de noodzakelijke doorstroming op de woningmarkt en het bereikbaar maken van een koopwoning voor bepaalde doelgroepen (starters). Bovendien bevordert het ook de afzet van door de gemeente ontwikkelde bouwplannen. Ondanks het feit dat de verschillende partijen het begrip “succes” anders zullen definiëren, komt de oplossing op hetzelfde neer: het vlottrekken van de woningmarkt. De toepassing van erfpacht als zelfstandig middel om de woningmarkt te stimuleren komt in de gemeente Waalwijk nog niet voor. 4.1. Motieven voor toepassing van een erfpachtconstructie Op voorhand is een drietal motieven te noemen voor het toepassen van een erfpachtconstructie: 1. Het stimuleren van de woningmarkt in de koopsector; 2. Het ontstaan van kansen voor bepaalde doelgroepen om, middels een lagere drempel of met financieel voordeel, een woning te kopen; 3. Een politieke keuze om bouwgrond in bezit te laten van de gemeenschap. 4.1.1.

gemeentelijke erfpacht aan corporaties

Een beweegreden voor een woningcorporatie om grond in erfpacht te verkrijgen van een gemeente kan zijn dat zij daarmee in staat wordt gesteld haar investeringsruimte volledig te benutten voor het vastgoed en niet voor de ondergrond. Op deze wijze zou zij meer huurwoningen kunnen realiseren. Hier staat wel tegenover dat de corporatie de volledige zeggenschap verliest over het te ontwikkelen gebied. Immers, de gemeente houdt de bloot eigendom van het in erfpacht uitgegeven gebied. Ook wanneer de corporatie koopwoningen realiseert, zou de gemeente de ondergrond in erfpacht uit kunnen geven. De woningstichting geeft vervolgens in ondererfpacht uit aan de eindgebruikers.  Is erfpacht aan de corporatie ook bespreekbaar?  Is ondererfpacht bespreekbaar? Denk ook aan de Koopgarant-regeling. 4.1.2. Gemeentelijke erfpacht aan particulieren Een gemeente kan kavels in erfpacht uit geven aan de eindgebruikers. Op deze wijze kan de gemeente huishoudens met lagere inkomens toch een kans bieden om een woning te kopen. De Woningcorporaties doen dat reeds middels Koopgarant en Slimmer Kopen.  Bestaat de bereidheid Opdrachtgeverschap?

om

erfpacht

te

combineren

met

Collectief

Particulier

18


4.1.3. Gemeentelijke erfpacht aan ontwikkelaar De gemeente zou gronden in erfpacht kunnen uitgeven aan ontwikkelaars. Een motief voor de ontwikkelaars om hieraan medewerking te verlenen is dat de ontwikkelaar de gronden niet hoeft te financieren, waardoor de investeringsruimte toe neemt. Daarbij is het wel van belang dat de gemeente een marktconforme canon vraagt teneinde niet met de staatssteunregels in conflict te komen.

4.2.

Voor- en nadelen van erfpacht voor woningbouw in de koopsector

4.2.1. Voor- en nadelen voor kopers De voordelen voor de koper bevinden zich met name op het gebied van de financierbaarheid van een woning. Door te werken met voortdurende erfpacht, waarbij maandelijks een (eventueel inkomensafhankelijke) erfpachtcanon voldaan moet worden, kan de koper een lagere hypotheek afsluiten doordat alleen de opstal financiering behoeft. Bovendien worden door de lagere verwervingskosten de financieringskosten lager gehouden. Ook is de periodieke canon fiscaal aftrekbaar. Daardoor kan een koopwoning alsnog binnen het financiële bereik van een bepaalde doelgroep komen (starters). Een ander voordeel voor de koper kan zijn dat, wanneer de canon periodiek wordt aangepast, dit ook in haar voordeel kan zijn. Immers, wanneer de prijzen dalen, kan dit ook als gevolg hebben dat de canon naar beneden wordt bijgesteld. Met andere woorden: de koper profiteert bij een neergaande markt van de marktwerking. Als nadeel zullen potentiele kopers waarschijnlijk in eerste instantie zien dat zij niet volledig eigenaar van de grond worden, hetgeen als een beperking wordt ervaren. Dit nadeel wordt als zodanig ervaren doordat in de regio Waalwijk nog relatief weinig woningen in erfpacht worden uitgegeven. Een ander nadeel dat kopers ervaren is dat zij naast de maandelijkse hypotheeklasten, ook een canon moeten voldoen. Deze canon zal ook worden meegenomen door een hypotheekverstrekker bij het bepalen van de maandelijkse woonlasten, die weer mede bepalend zijn voor de hoogte van de te verstrekken hypotheek. Het feit dat een woning middels erfpacht wordt verkocht, wil dus niet zonder meer zeggen dat dat er gemakkelijker een hypotheek kan worden verkregen. Een derde nadeel is dat de koper niet deelt in een toekomstige waardestijging van de bloot eigendom van de onroerende zaak. Tot slot zorgt het feit dat potentiele kopers nog niet zo goed bekend zijn met het fenomeen erfpacht, ervoor dat woningen op erfpachtgrond wellicht wat minder courant zijn dan woningen waarvan de grond in volle eigendom is van de koper. 4.2.2. Voor- en nadelen voor de gemeente en corporatie Voordeel voor gemeente en corporatie is in de eerste plaats dat zij eigenaar blijft van de gronden en tevens de canon ontvangt. Bovendien kan erfpacht als middel ingezet worden om de regie over gebiedsontwikkeling te houden. Een ander voordeel vormt het feit dat erfpacht een bijdrage kan leveren aan het vlot trekken van de woningmarkt; de gemeente kan lagere inkomens (met name starters) toegang geven tot een koopwoning, waardoor er weer beweging ontstaat aan de onderkant van de woningmarkt. De vraag is hoe ver de gemeente hier mee wil gaan.  Welke rentepercentages worden er gehanteerd bij het bepalen van de canon?  Is de gemeente bereid te werken met instaprentes?  Zijn woningcorporatie en gemeente bereid kopers de keuze te geven tussen koop en erfpacht?  Zijn woningcorporatie en gemeente bereid kopers een eerste recht van koop van de bloot eigendom te geven? Als nadeel voor de gemeente of de corporatie noemen wij allereerst de administratiekosten in verband met de inning van de canon. Bovendien is het de vraag of de gemeente of de corporatie administratief is toegerust op het beheren van de in erfpacht uitgegeven gronden. Denkt u daarbij aan het innen van de canon, de indexering en dergelijke.

19


Een ander nadeel vormt het feit dat uitgifte in erfpacht ten opzichte van uitgifte in volle eigendom consequenties heeft voor de grondexploitatie. Bovendien bestaat het risico dat een koper zijn financiële verplichtingen niet meer kan nakomen en de gemeente of de corporatie de erfpacht wenst te beëindigen. In dat geval dient zij aan koper de opstallen te vergoeden.  Is de gemeente bereid het beheer van erfpachtconstructies te outsourcen?  Wat zijn op dit gebied de ervaringen van de gemeente en van de woningcorporaties?  Gemeente heeft ervaring met Haven Zeven, Casade heeft ervaring van Koopgarant. 4.2.3. Voor- en nadelen voor ontwikkelaars Het voornaamste voordeel voor de ontwikkelaars is dat zij hun afzetgebied vergroten; potentiele kopers die onvoldoende financiële middelen hebben om een woning in volle eigendom aan te kopen, kunnen wellicht tot aankoop over gaan wanneer de ondergrond in erfpacht wordt uitgegeven. Hierdoor ontstaat meer doorstroming en daarmee meer verkoop. Dit heeft voor de ontwikkelaar ook als consequentie dat (bouwrijpe) gronden, die niet kunnen worden uit gegeven en zwaar op de balans van de ontwikkelaar drukken, alsnog inkomsten gaan genereren (canon). Wanneer de ontwikkelaar gronden in erfpacht van de gemeente zou kunnen verkrijgen, heeft dit als voordeel dat zij niet in één keer bouwrijpe kavels hoeft af te nemen. Dit heeft een positief effect op de liquiditeit van de ontwikkelaar.  Bestaat de mogelijkheid om gronden in erfpacht uit te geven aan ontwikkelaars, waarbij de canon gedifferentieerd wordt: canon bij uitgifte ruwe bouwgrond laag, na verkoop aan eindgebruiker marktconform? Als nadeel zal de ontwikkelaar naar alle waarschijnlijkheid zien dat de onroerende zaak niet onherroepelijk is afgestoten. Ook de ontwikkelaar zal de canon moeten innen, indexeren en dergelijke hetgeen ook een bepaalde inrichting van de organisatie vraagt.

20

Stimulering verkoop woningen

Recommend Documents