Trendanalyse woningcorporaties Duurzaam de toekomst in

Trendanalyse woningcorporaties Duurzaam de toekomst in

Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties Redactie: drs. L.A. Goossens-Kloek RA F.A.J. van Kuijck RA RO EMIA mr. drs. R.P. Wiersma Auteurs: M. de Jong MSc H.E de Winter V.V. Jongbloed MSc E.J.N. Jungheim RA MSc N.C. Meerkerk MSc A.W. Pinas MSc drs. J. Schot RA drs. M. Trouwborst RA CISA R.R.M. van der Knaap MSc J.C. van der Wal MSc S.E. van Gijzen MSc M. Warning AA De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. In deze uitgave is gebruik gemaakt van foto’s van Ronald Tilleman en copyright ligt bij hem. © Deloitte, december 2015

Voorwoord

De wereld van en waarin woningcorporaties opereren is sterk in beweging en staat in de maatschappelijke belangstelling. Dit geldt zowel voor de sector als geheel, voor de individuele woningcorporaties, de toezichthouders en zeker ook voor de accountants. Deze toegenomen aandacht heeft verschillende oorzaken. Factoren belangstelling woningcorporaties Maatschappelijke aandacht Op 30 oktober 2014 heeft de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties haar eindrapport “Ver van huis” gepresenteerd. De enquêtecommissie heeft onderzoek gedaan naar diverse incidenten in de sector en is onder andere op zoek gegaan naar het antwoord op de vraag: “hoe deze incidenten konden gebeuren”. De enquêtecommissie onderkent in de beantwoording van deze vraag vier thema’s: Gedrag, Governance, Geld en Grenzen. Naar aanleiding van de enquête is een aantal voorstellen gedaan en zijn maatregelen getroffen om woningcorporaties meer te laten terugtreden naar de kerntaken, het versterken van het intern en extern toezicht en het nadrukkelijker geven van een rol aan de huurders en de gemeenten. Veranderingen in wetgeving De veranderingen in de wetgeving zijn talrijk. Onderstaand een verloop van de afgelopen jaren rondom een aantal ontwikkelingen:

e

VB

et gw in

&

on

er m

g

w

Ka

er

in

1e

in vo

20 15

li

n

ju

gi

1

Be Ja

nu

ar

19

ju

i2 01 6

ni

ni

BT

eu

IV

w

+

to

1e

ez

ic

M

ht

R.

er m Ka 2e in ll e ve no

r2 01 4 De

ce m

be

AM

qu en ire ta en m rle pa

20 14 nd Ei

er m ka ar na w

be r2 01 4 aa aj N

êt

Fo Ga De E. CI

r2 01 4 be em pt Se g in

eg

ve no 20 14 ni Ju

ay

DE AE ke n ra sp er m

ka na ll e

m te ek el tg ui 20 13

ei M

af 20 13 us st ar

no ei

na oo w 20 13 ri ua br Fe

gu Au ve

kk oo

ll e

rd

O

Ap

kt

r il

ob

er

20 13

20 12

co m

re

m

ge

iss

er

ie

ak

De

ko o

kk er

rd

S-

rt

ka

m

bi

an

ne

t

Van regeerakkoord naar wet

Vanuit het bovenstaande zijn woningcorporaties hard aan de slag met de implementatie van de implicaties van de Woningwet in haar organisatie. De implicaties zijn groot en bepalen in hoge mate de bestuurlijke agenda. Woningcorporaties moeten zich onder meer (her)bezinnen op een aantal activiteiten (Splitsing DAEB versus Niet-DAEB), verdienmodel (Passend toewijzen), sturing (Marktwaarde en Assetmanagement) en aanpassen spelregels en richtlijnen (bijvoorbeeld investeringsstatuut).

Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties

3

Financiële situatie en continuïteit Woningcorporaties en andere sociale verhuurders moeten vanaf 2013 verhuurderheffing betalen. De verhuurderheffing kost woningcorporaties en particuliere verhuurders in de sociale sector in 2014 ruim € 1,1 miljard. Dat bedrag loopt op tot € 1,7 miljard in 2017. Woningcorporaties zullen naar verwachting hierdoor minder kunnen investeren, hun bedrijfskosten verlagen en huren verhogen. Door de economische crisis hebben tal van woningcorporaties ook stevig moeten afboeken op koopwoningen en grondposities. Door het terugtrekken naar de kerntaak is het aantal verdienmogelijkheden voor woningcorporaties afgenomen. Hiertegenover staat dat de risico’s als gevolg van beperken van bouwactiviteiten door woningcorporaties afgenomen lijken te zijn. Ook hebben woningcorporaties de voorbije jaren meer mogelijkheden gekregen om huren te verhogen. Of dit laatste gelet op de doelgroep een duurzaam en hanteerbaar model blijkt te zijn, is de vraag. Maatschappelijke opgave Uit een onderzoek van de NOS en een onderzoek van de Woonbond en Aedes blijkt dat circa 550.000 huishoudens te veel verdienen om in een sociale huurwoning te wonen. Tevens blijkt dat nog eens ruim 330.000 huurders eigenlijk te duur wonen in relatie tot hun inkomen. Zij krijgen daardoor meer huurtoeslag. Ruim een kwart van alle huurders is scheefwoner. Dit zijn zowel mensen die in een te goedkoop huis wonen, als huurders in een te dure woning. Voeg daar nog eens bij de huisvesting van de statushouders en de reeds bestaande wachtlijsten en het mag duidelijk zijn dat er spanning is op de woningmarkt, wat vraagt om een duidelijke vastgoedstrategie. Database jaarstukken woningcorporaties Welke effecten hebben bovenstaande zaken - vastgoedsituatie, bezuinigingen, aanpassing werkterrein en aanpassing wetgeving - op de financiële positie en het functioneren van woningcorporaties? Is hier al iets van te zien of moet een belangrijk deel van de effecten nog plaatsvinden in de toekomende jaren? Op basis van een database met jaarrekeningen van woningcorporaties van de afgelopen jaren, hebben wij de financiële cijfers van de woningcorporaties op een rij gezet, geanalyseerd en vertaald naar boodschappen voor de aankomende periode. Het gaat hierbij om de jaren 2012, 2013 en 2014. Hierbij hebben wij gebruikgemaakt van de cijfers zoals deze in de gedeponeerde jaarrekeningen bekend zijn. Dit houdt in dat we een deel van de woningcorporaties niet in onze beschouwingen hebben kunnen meenemen, omdat deze woningcorporaties haar jaarstukken niet publiceert, slechts een verkorte jaarrekening publiceert of de relevante data niet (volledig) in haar jaarstukken heeft opgenomen. Voor een nadere toelichting omtrent de data verwijzen wij naar hoofdstuk 2 (kengetallen en algemene informatie). In deze Deloitte Insight geven wij op basis van de beschikbare en verzamelde informatie inzicht in de kengetallen en trends voor woningcorporaties. De kengetallen geven een goed beeld van het financiële reilen en zeilen van de woningcorporaties. In hoofdstuk 1 (samenvatting en conclusies) vindt u een beschouwing van de belangrijkste ontwikkelingen en constateringen. In de opvolgende hoofdstukken geven wij inzicht in de ontwikkeling van de belangrijkste thema’s, zoals deze door ons zijn geselecteerd, te weten: kengetallen en algemene informatie (hoofdstuk 2) huren en verkopen (hoofdstuk 3), ontwikkeling exploitatielasten (hoofdstuk 4), kasstromen (hoofdstuk 5), ontwikkeling vastgoed (hoofdstuk 6), ontwikkeling vermogen (hoofdstuk 7), voorzieningen (hoofdstuk 8), schulden (hoofdstuk 9), vennootschapsbelasting (hoofdstuk 10) en Wet Normering Topinkomens (WNT) (hoofdstuk 11). Wij wensen u veel leesplezier en nieuwe inzichten toe. Frank van Kuijck Segmentleider woningcorporaties Deloitte December 2015

4

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1:

Samenvatting en conclusies

6

Hoofdstuk 2:

Kengetallen en algemene informatie

9

Hoofdstuk 3:

Huren - woningcorporaties verhogen huren aanzienlijk

14

Hoofdstuk 4:

Exploitatielasten stijgen door heffingen, ondanks stevige bezuinigingen

19

Hoofdstuk 5:

Kasstromen - steeds meer bewuste sturing en aandacht

27

Hoofdstuk 6:

Vastgoed - focus ligt op marktwaarde waardering - objectgegevens op orde krijgen

39

Hoofdstuk 7:

Vermogen - vermogens stijgen, ongerealiseerde deel neemt toe!

49

Hoofdstuk 8:

Voorzieningen - woningcorporaties keren terug naar kerntaken

55

Hoofdstuk 9:

Leningen - afname portefeuille en risico’s

60

Hoofdstuk 10: Vennootschapsbelasting - hoe te waarderen en de onzekerheden te managen?

65

Hoofdstuk 11: Wet Normering Topinkomens - effect WNT zichtbaar

70


5

Hoofdstuk 1: Samenvatting en conclusies

Algemeen • In de trendanalyse zijn voor de boekjaren 2012, 2013 en 2014 de volgende aantallen woningcorporaties opgenomen respectievelijk 389, 380 en 374. Op onderdelen wijkt het aantal voor de trendanalyse gebruikte woningcorporaties hiervan af als gevolg van het ontbreken van bepaalde specifieke data en/of door het feit dat de jaarrekening niet is gedeponeerd dan wel er een verkorte jaarrekening is gedeponeerd. Gezien de omvang van de populatie in relatie tot het totaal aantal woningcorporaties, achten wij de conclusies evenwel representatief voor de gehele woningcorporatiesector. • Niet alle woningcorporaties hebben voldaan aan de wettelijke verplichting om de jaarrekening (tijdig) te deponeren. Een aantal woningcorporaties heeft geen of een verkorte jaarrekening gedeponeerd. • Uit de trendanalyse is gebleken dat de woningcorporaties nog een opgave hebben om de verplichte informatie in de jaarrekening op te nemen conform de wettelijke voorschriften. Exploitatie: bezuiniging op onderhoud en personeel • De huren zijn over de voorbije jaren duidelijk gestegen. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging hebben woningcorporaties de huren kunnen verhogen met gemiddeld: - 2013: 4,2% - 2014: 4,8% • Gemiddelde huurniveaus voor woningcorporaties wijken – naar de vijf onderkende regio’s - gemiddeld niet veel van elkaar af, met uitzondering van de regio Noord West. Daar is het huurniveau hoger dan in andere regio’s. Dit wordt veroorzaakt door de woningmarkt in deze in deze regio. • De exploitatielasten van woningcorporaties zijn ten opzichte van de index in 2012 met 2,9% (2013) respectievelijk 13,7% (2014) gestegen. Deze stijging is geheel het gevolg van de sectorale heffingen. • De heffingen bedragen circa 20-25% van de totale exploitatielasten van woningcorporaties. • Woningcorporaties zijn er in geslaagd om de bedrijfslasten per VHE minder te laten stijgen dan de heffingen: +1,6% (2013) en +11,5% (2014). • Voorgaande houdt in dat woningcorporaties aanzienlijk hebben weten te bezuinigen op andere exploitatielasten zoals personeel en onderhoud. • De onderhoudslasten dalen gemiddeld bijna 5% in twee jaar tijd. Hierbij is de daling bij de kleinste woningcorporaties (< 1.000 eenheden) het meest opvallend te noemen: van € 1.438 (2012) naar € 1.160 (2014). Dit is een procentuele afname van bijna 20%. • Het aantal fte over de voorbije drie jaren neemt af met ruim 9%. De personele kosten dalen met bijna 6%. • Het is duidelijk dat het aantal fte en ook de personele kosten het meest dalen c.q. afnemen bij de grotere woningcorporaties. Bij de kleinere woningcorporaties is zelfs een toename van aantal fte per VHE waarneembaar, vermoedelijk doordat de ‘rek’ uit de bezetting is door toename van taken en activiteiten.

6

Kasstromen: positieve kasstromen worden ingezet om te kunnen aflossen • Het aantal woningcorporaties dat in de jaarrekening verantwoording aflegt op basis van de directe methode is toegenomen van 20% (2012) naar ruim 58% in 2014. Vermoedelijk is de verplichte weergave in de Verantwoordingsinformatie (dVi) op basis van directe methode sinds 2013 hier aanleiding voor. • Corporaties nemen nog niet alle relevante informatie in het kasstroomoverzicht op. De analyse op het kasstroomoverzicht kan nog aanzienlijk aan kracht en inzicht winnen. • Corporaties realiseren positieve operationele kasstromen over de voorbije 3 jaren. De operationele kasstroom is afgenomen per VHE door de toename van de heffingen. • Bij de investeringskasstroom is waarneembaar dat er een toename van verkopen heeft plaatsgevonden en dat er een rem is gezet op de te plegen investeringen dan wel het investeren in nieuwe projecten. • Veel woningcorporaties kijken of zij kunnen komen tot (extra) aflossingen. Dit beeld is met name bij de grotere woningcorporaties meer zichtbaar. • De intrest coverage ratio (ICR) is over 2014 lager uitgevallen dan de ICR over 2013. De ICR bij kleinere woningcorporaties is hoger dan bij de grotere woningcorporaties. • Circa 90% van de onderzochte woningcorporaties voldoet aan de door het WSW gestelde ICR. • E xtra huren en bezuinigingen zijn aangewend voor betaling van heffingen en aflossingen. Vastgoed: focus ligt op marktwaarde waardering – objectgegevens op orde krijgen • De toegepaste waarderingsgrondslagen bij woningcorporaties verschillen nog aanzienlijk. Over 2014 bestaat het volgende beeld: - 43% van de woningcorporaties past historische kostprijs toe; - 43% van de woningcorporaties neemt de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag voor haar vastgoed; - Ruim 13% van de woningcorporaties hanteert marktwaarde. Het aantal woningcorporaties dat deze grondslag toepast, is toegenomen ten opzichte van 2012. • De bedrijfswaarde per VHE in 2014 is lager dan in 2013. Deze daling wordt vermoedelijk veroorzaakt doordat woningcorporaties de stijging van de kosten (inclusief de verhuurderheffing) niet hebben kunnen opvangen met de inkomensafhankelijke huurverhoging. We zien bij de grootste woningcorporaties een lichte stijging. • De bedrijfswaarde per VHE in Midden-Nederland is de hoogste van Nederland. • De grondposities van woningcorporaties zijn als gevolg van afboekingen en exit strategie aanzienlijk in waarde afgenomen ten opzichte van 2012. Vermoedelijk zal hier ook een verband zijn met de aanwijzingen van de toezichthouder om posities van de hand te doen. • Corporaties die waarderen op marktwaarde hebben een significant hoger eigen vermogen. De vraag in hoeverre dit vermogen gerealiseerd kan en zal worden, dient nader te worden toegelicht in de jaarrekening. • De marktwaarde van de woningen ligt bijna 100% hoger dan de gepresenteerde bedrijfswaarde. • Door een wetswijziging zijn woningcorporaties met ingang van 2016 verplicht om te gaan waarderen op marktwaarde. Dit is geen sinecure. Er zal met name aandacht moeten bestaan voor kwaliteit van de vastgoedgegevens. • De marktwaarde zorgt in het algemeen voor een toename van het eigen vermogen. Een deel hiervan zal nooit gerealiseerd worden door toepassing van het eigen beleid van een woningcorporatie. Laat duidelijk zien wat de verschillen zijn ten opzichte van de gehanteerde uitgangspunten bij de marktwaarde versus de eigen prestatie, waardoor de afwijkingen ontstaan en wat hiervan de financiële impact is. • Projectactiviteiten zijn de voorbije jaren duidelijk afgenomen. Focus ligt nu op professionalisering van het vastgoedbeheer en het op orde krijgen van vastgoed objectgegevens. • De waardering van de woningen verkocht onder voorwaarden (VOV) op de balans stijgen in prijs over de voorbije jaren. • Het aantal woningen dat een label krijgt voor verkoop onder voorwaarden wordt bevroren en kent een afnemende tendens.


7

Vermogen - schulden en voorzieningen: toename van het ongerealiseerd vermogen in de sector • 60% van de woningcorporaties hanteert als waarderingsgrondslag van het vastgoed de actuele waarde (bedrijfswaarde of marktwaarde). • Het eigen vermogen (gerealiseerd en ongerealiseerd) van woningcorporaties die actuele waarde toepassen is circa 3 keer zo hoog als bij woningcorporaties die dit niet toepassen. • De implementatie van de nieuwe Woningwet, de herbezinning van de vastgoedstrategie en de nieuwe prestatieafspraken met huurdersorganisatie en gemeenten noodzaken tot het maken van keuzes op de kwaliteit van het woningbezit. Woningcorporaties beschikken over een omvangrijk (eigen) vermogen dat de afgelopen jaren is toegenomen en met waardering op marktwaarde verder zal groeien. In de toekomst is het van belang om de benodigde financiële ruimte te vinden, rekening houdende met passend toewijzen, zodat het noodzakelijke onderhoud en investeringen in het bezit blijvend is geborgd. • De solvabiliteit bij woningcorporaties die hun vastgoed waarderen tegen actuele waarde is circa 14% hoger dan bij woningcorporaties die historische kostprijs toepassen. • De schuld per verhuurbare eenheid van de top 25 woningcorporaties is eveneens gemiddeld € 2.000 hoger dan voor de totale groep. • De verhouding en omvang tussen het gerealiseerde versus ongerealiseerde deel van het eigen vermogen bedraagt circa 20% versus 80%. Deze verhouding lijkt constant te blijven. • Circa 55% van de woningcorporaties heeft een voorziening onrendabele investeringen en herstructurering (hierna: ORT). De omvang van deze voorzieningen (2014: € 1,4 miljard) is aanzienlijk afgenomen (circa 30%) ten opzichte van 2012 (€ 2,0 miljard). De daling is veroorzaakt door afnemende projectactiviteiten en verdere beheersing van de projectportefeuille. • Door kritische beschouwing van de formatie – mede als gevolg van de noodzakelijke bezuinigingen – neemt de post reorganisatievoorzieningen tot en met 2013 aanzienlijk toe en daarna verder af. Dit hangt samen met de terugloop van het aantal fte’s. • Woningcorporaties lijken kritisch gekeken te hebben naar posities in verbindingen/ deelnemingen. De getroffen voorzieningen op deze deelnemingen zijn toegenomen, vermoedelijk vanwege stopzetten van activiteiten of beëindigen van deelname. • Over de periode van deze trendanalyse is te zien dat het aantal woningcorporaties dat derivaten bezit, met circa 15% afneemt. Ditzelfde beeld geldt voor het aantal woningcorporaties dat kostprijs hegde-accounting toepast. • In de periode van deze trendanalyse is de leningportefeuille duidelijk afgenomen op totaal alsook per VHE. Vennootschapsbelasting: toename van onzekerheden • Oorspronkelijke inzet van de minister was € 500 miljoen VPB-heffing per jaar met ingang van het jaar 2008. • Door de vorming van onder meer de Herbestedingsreserve is tot en met 2011 geen of zeer beperkt vennootschapsbelasting betaald. • Er is een forse opbouw geweest van te verrekenen verliezen met het mogelijke risico van ‘verliesverdamping’. • De fiscale winsten nemen toe. • Tax planning wordt steeds belangrijker vanwege mogelijk uitstroom van middelen. Woningcorporaties denken na over onder meer afwaardering van vastgoed én het vormen van onderhoudsvoorzieningen • Er bestaat onduidelijkheid over de effecten van bepaalde fiscale keuzen (afwaarderingen en het vormen van een onderhoudsvoorziening). De onzekerheid op de fiscale positie voor de vennootschapsbelasting neemt hierdoor toe. WNT: effecten zijn goed zichtbaar • De WNT is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013 • Vergoedingen voor topfunctionarissen zijn in 2014 gedaald ten opzichte van 2013 • In 2014 is door woningcorporaties meer gebruikgemaakt van het overgangsrecht dan in 2013 omdat per 2014 de beloningsstaffel in werking is getreden. Meerdere reeds zittende functionarissen bleken boven de maximale beloning van de staffel te zitten.

8

Hoofdstuk 2: Kengetallen en algemene informatie

De woningcorporatiesector in cijfers1 Tabel 1: de woningcorporatiesector in cijfers Hoofdstuk 2012 2013 2014 Aantal woningcorporaties 389 380 374 Aantal woongelegenheden 2,4 miljoen 2,4 miljoen 2,4 miljoen Jaarhuur 3 € 11,3 miljard € 11,9 miljard € 12,6 miljard Onderhoudslasten 4 € 2,7 miljard € 2,6 miljard € 2,6 miljard Personeelslasten 4 € 1,8 miljard € 1,8 miljard € 1,7 miljard Overige bedrijfslasten 4 € 2,2 miljard € 2,6 miljard € 3,4 miljard Sectorheffingen 4 € 25 miljoen € 508 miljoen € 1,1 miljard Kasstroom uit bedrijfsoperaties 5 € 5,1 miljard € 5,2 miljard € 4,7 miljard Kasstroom uit operationele activiteiten 5 € 1,4 miljard € 3,3 miljard € 2,8 miljard Kasstroom uit investerings activiteiten 5 - € 4,8 miljard - € 3,2 miljard - € 1,6 miljard Kasstroom uit financierings activiteiten 5 € 2,7 miljard € 0,1 miljard - € 1,3 miljard Bedrijfswaarde – van woningcorporaties die waarderen op historische kostprijs en actuele waarde (bedrijfswaarde) 6 € 93,9 miljard € 93,3 miljard € 92,3 miljard Materiële vaste activa – verkocht onder voorwaarden 6 € 5,5 miljard € 5,7 miljard € 5,9 miljard Marktwaarde – van woningcorporaties die op marktwaarde waarderen 6 € 71,7 miljard € 77,2 miljard € 82,0 miljard Verplichtingen uit hoofde van verkopen onder voorwaarden 6 € 5,5 miljard € 5,7 miljard € 5,9 miljard Vermogen 7 € 68,4 miljard € 69,2 miljard € 74,5 miljard Voorzieningen 8 € 2,6 miljard € 2,3 miljard € 2,2 miljard Langlopende schulden 9 € 82,1 miljard € 83,8 miljard € 80,8 miljard Rentelasten 9 € 3,6 miljard € 3,6 miljard € 3,5 miljard Bruto nominale waarde derivatenportefeuille 9 € 14,6 miljard € 13,9 miljard € 12,5 miljard Marktwaarde derivatenportefeuille 9 - € 11,3 miljard - € 3,4 miljard - € 4,0 miljard Gemiddelde rentevoet 9 4,37% 4,31% 4,28% Actieve belastinglatentie 10 € 1,0 miljard € 1,3 miljard € 2,0 miljard Passieve belastinglatentie 10 € 0,2 miljard € 0,3 miljard € 0,4 miljard Vpb (min is een last) 10 - € 45,4 miljoen € 63,8 miljoen € 559 miljoen Beloning bestuurder(s) 11 € 58,5 miljoen € 61,7 miljoen € 57,3 miljoen Beloning commissarissen 11 € 12,8 miljoen € 12,8 miljoen € 11,9 miljoen

1) Op onderdelen kan en zal er sprake zijn van afwijkingen ten opzichte van bijvoorbeeld de Corporatie in Perspectief en de Aedesbenchmark. De afwijkingen worden veroorzaakt doordat bij deze analyse enkel gebruik is gemaakt van de data afkomstig uit gedeponeerde (volledige) jaarrekeningen. Hierdoor zijn de aantallen corporaties zoals deze in de analyse zijn betrokken op diverse onderdelen lager dan het aantal geregistreerde toegelaten instellingen over de jaren.


9

Huurprijsontwikkeling (beleid en mogelijkheden) Zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen voor huishoudens met de laagste inkomens is en blijft een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheid, woningcorporaties en huurders. Jaarlijks stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. In tabel 2 is het (kabinets)beleid en zijn de mogelijkheden voor woningcorporaties om de huren te verhogen inzichtelijk gemaakt. Tabel 2: huurprijsontwikkeling 2012 Inflatie in percentage 2,50% Maximale toegestane huurstijging in procenten 2,30% - huishoudinkomen > € 33.614 respectievelijk > € 34.085 - huishoudinkomen > € 43.000 respectievelijk > € 43.602 Gerealiseerde huurstijging in procenten 2,20% Liberalisatiegrens € 664,66

2013 2,50% 4,00% 4,50% 6,50% 4,20% € 681,02

2014 2,50% 4,00% 4,50% 6,50% 4,80% € 699,48

Vanaf 1 januari 2016 zijn woningcorporaties verplicht om woningen passend toe te wijzen. Dat wil zeggen dat huurders een woning toegewezen krijgen met een huur die op basis van wetgeving bepaald is dat deze past bij hun inkomen. Dit voorkomt naar verwachting ook dat huurders minder snel in betalingsproblemen komen en de huurtoeslag die het Rijk betaalt te hoog oploopt. Duidelijk is dat woningcorporaties - onder andere als gevolg van deze wijziging in de weten regelgeving - gedwongen worden strategische keuzes te maken. Deze strategische keuzes hebben onder meer effect op de portefeuillestrategie en zeker ook het huurbeleid en de betaalbaarheid daarvan voor de komende perioden. Parameters bedrijfswaarde WSW Jaarlijks stelt WSW na overleg met de Autoriteit woningcorporaties volgens een vaste methodiek de algemene parameters vast voor de bedrijfswaarde. Hieronder beschrijven wij die methodiek, de door ons gebruikte bronnen en de parameters die hieruit volgen. Het betreft hier de parameters die woningcorporaties gebruiken bij de bedrijfswaarde in de jaarrekening en in de informatie opvraag over het verslagjaar 2015 (dPi 2015 en dVi 2015). Tabel 3: parameters WSW Parameter Disconteringsvoet Stijgingsindex vanaf 6e jaar Variabele lasten en onderhoud vanaf 6e jaar Moment van disconteren

2012 2013 2014 2015 5,25% 5,25% 5,25% 5,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,50 % medionumerando medionumerando medionumerando medionumerando

De aanpassing van de disconteringvoet van 5,25% naar 5,00% en de aanpassing van de stijging van de variabele lasten en onderhoudslasten vanaf het 6e prognosejaar van 3,00% naar 2,50% hebben een aanzienlijke stijging van de bedrijfswaarde tot gevolg. Waardering tegen marktwaarde Woningcorporaties dienen vanaf het boekjaar 2016 het vastgoed dat zij exploiteren tegen marktwaarde in verhuurde staat te waarderen volgens het Handboek ‘modelmatig waarderen marktwaarde’. In de jaarrekening 2014 werd - door het overgrote deel van de woningcorporaties - het sociale vastgoed nog tegen bedrijfswaarde en historische kostprijs gewaardeerd. De stelselwijziging vanwege de overgang naar marktwaarde zal in de jaarrekening 2016 moeten worden verwerkt.

10

Het WSW hanteert de bedrijfswaarde om woningcorporaties te beoordelen. Het WSW handhaaft deze methodiek voor de beoordeling. Dit betekent dat woningcorporaties de bedrijfswaarde moeten blijven bepalen. Tevens dient er door woningcorporaties nagedacht te worden over de vraag op welk waarde begrip primair gestuurd zal worden. Financiële kengetallen WSW-beoordeling De ontwikkelingen in de woningcorporatiesector van de afgelopen jaren zijn voor het WSW aanleiding geweest om zijn systematiek voor de risicobeoordeling en het toekennen van borg aan te passen. Als onderdeel hiervan is een nieuw risicomodel geïntroduceerd, waarmee het risicoprofiel van individuele woningcorporaties wordt bepaald. Dit risicomodel, dat in samenwerking met Standard & Poor’s (S&P) is ontwikkeld, omvat financiële indicatoren (de zogenaamde financial risks) en niet-financiële factoren (de zogenaamde business risks). De factoren die het WSW hanteert voor de beoordeling van het financial risk komen in grote lijnen overeen met de financiële ratio’s die banken hanteren in hun ratingmodellen voor vastgoedfinanciering. Op basis van de risicoscore op deze indicatoren kent het WSW een interne rating aan de individuele woningcorporaties toe. Het WSW maakt deze rating, net als banken, niet publiekelijk bekend. Woningcorporaties worden daarbij op grond hiervan en de geborgde leningschuld ingedeeld in risicoklassen, waarbij de risicoklasse vervolgens bepalend is voor het borgingsplafond dat aan woningcorporaties wordt toegewezen alsook de periode waarvoor de borgingsruimte wordt vrijgegeven. Voor de financierbaarheid van woningcorporaties is het derhalve van belang inzicht te hebben in het risicomodel van het WSW en factoren die hierin bepalend zijn. Financial risks Bij het financial risk kijkt het WSW naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een woningcorporatie. Het WSW beoordeelt de woningcorporatie daarbij met behulp van normen op de volgende financiële ratio’s:

Ratio Interest Coverage Ratio (ICR) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Loan to value (LTV) Solvabiliteit Dekkingsratio

Toelichting De mate waarin een woningcorporatie in staat is om de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit haar operationele kasstroom. Het WSW hanteert een norm voor de ICR van minimaal 1,4. De mate waarin een woningcorporatie in staat is om voldoende operationele kasstromen te genereren die, indien nodig, aangewend kunnen worden voor het aflossen van vreemd vermogen. De norm voor de DSCR heeft het WSW vastgesteld op minimaal 1,0. De mate waarin de kasstroomgenererende capaciteit van het vastgoed van een woningcorporatie op de lange termijn (bedrijfswaarde) zich verhoudt tot de schuldpositie. De WSW-norm voor de LTV bedraagt maximaal 75%. De mate waarin het weerstandsvermogen van een woningcorporatie zich verhoudt tot het totale vermogen. Het WSW gaat uit van een minimumnorm voor solvabiliteit van 20%. De mate waarin de waarde van het bij WSW ingezet onderpand zich verhoudt tot de schuldrest van de geborgde leningen. De dekkingsratio heeft het WSW op maximaal 50% vastgesteld.

Tabel 4: toelichting op ratio’s WSW


11

Tabel 5: normen WSW ratio’s Ratio’s WSW Interest Coverage Ratio (ICR) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Loan to value (LTV) Solvabiliteit Dekkingsratio

Norm 2012 > 1,4 > 1,0 < 75% > 20% < 50%

Norm 2013 > 1,4 > 1,0 < 75% > 20% < 50%

Norm 2014 > 1,4 > 1,0 < 75% > 20% < 50%

Tabel 6: aantal woningcorporaties 2012, 2013 en 2014 Aantal woningcorporaties

2012 389

2013 380

2014 374

De aantallen genoemd in bovenstaande tabel verdienen enige toelichting. Opvallend is dat - ondanks de ruime periode na de landelijke deadline van 1 juli 2015 - een aantal woningcorporaties hun jaarrekening over 2014 niet heeft gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Tevens was van een aantal woningcorporaties de jaarrekening niet beschikbaar via de website van de woningcorporatie. Derhalve ontbreekt van een beperkt aantal woningcorporaties de gegevens. Daarnaast hebben woningcorporaties niet in alle gevallen de volledige jaarstukken gedeponeerd (bijvoorbeeld een verkorte versie) en ontbreekt op sommige onderdelen informatie c.q. is deze niet (volledig) toegelicht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het ontbreken van de WOZ-waarde, de bedrijfswaarde etc. Van deze informatie is derhalve in de trendanalyse geabstraheerd. In de paragraaf ‘de woningcorporatiesector in cijfers’ is de voor deze trendanalyse toegepaste data opgenomen. Verhuurderheffing De verhuurderheffing is een belasting die in 2013 is ingevoerd. De verhuurderheffing is vanaf 2014 neergelegd in de Wet Maatregelen Woningmarkt II (hierna verhuurderheffing). Die heffing loopt gedurende deze kabinetsperiode op tot € 1,7 miljard in 2017. Dan dragen woningcorporaties gemiddeld € 60 per woning per maand rechtstreeks af aan het Rijk. Om de heffing te kunnen betalen, maar niet volledig op huurders af te wentelen, is waar te nemen dat woningcorporaties bezuinigen op hun bedrijfsvoering, onderhoud en het aantal medewerkers. Normen voor beloning van bestuurders Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) In 2010, 2011 en 2012 was voor woningcorporaties de Wopt van kracht gebaseerd op de Balkenendenorm. Op grond van de Wopt waren woningcorporaties verplicht om in hun jaarrekening informatie op te nemen over de bezoldiging van personen in loondienst, die een hogere bezoldiging ontvingen dan het gemiddeld belastbaar loon van ministers (art. 4 Wopt). Tevens moesten zij deze informatie uiterlijk 1 juli volgend op het verslagjaar melden op de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Voor topfunctionarissen, waaronder corporatiebestuurders en commissarissen, geldt met ingang van 1 januari 2013 de WNT.2

2) Vanaf 1 januari 2015 geldt de WNT2: Wet verlaging bezoldigingsnorm WNT.

12

WOZ-ontwikkelingen Nederland De WOZ-waarde speelt een steeds belangrijkere rol. Zo hebben woningcorporaties te maken met diverse lokale heffingen gebaseerd op de WOZ-waarde, maar tevens is de WOZ-waarde en /of WOZ-afbakening de heffingsgrondslag voor de verhuurderheffing, energiebelasting, belasting op leidingwater en vennootschapsbelasting (bodemwaarde). Ook buiten de fiscaliteit kan de WOZ-waarde een rol spelen voor financiering, het interne beleid en ook in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2015 voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. Gemeenten bepalen jaarlijks de WOZ-waarde van alle onroerende zaken binnen hun grondgebied. Tevens wordt de WOZ-waarde door het Rijk gebruikt voor de verhuurderheffing en voor de bodemwaarde voor de fiscale afschrijving op gebouwen voor de Vpb. De ontwikkeling van de WOZ-waarde over de afgelopen jaren is als volgt: Waardepeildatum Waarde per 01-01-2014 Waarde per 01-01-2013 Waarde per 01-01-2012

Ontwikkeling WOZ-waarde - 2,8% - 5,4% - 3,6%

Tabel 7: ontwikkeling WOZ-waarde Regio indeling Nederland In deze trendanalyse is Nederland als volgt regionaal ingedeeld:


13

Hoofdstuk 3: Huren - woningcorporaties verhogen huren aanzienlijk

Woningcorporaties verhogen huren aanzienlijk. Werd voorheen de maximale huurverhoging gekoppeld aan de inflatie, vanaf juli 2013 is de huurverhoging inkomensafhankelijk. Het doel van deze maatregel is om scheefwonen en scheefhuren tegen te gaan. De gedachte is dat huurders met een hoog inkomen geen sociale huurwoning zouden moeten huren, omdat ze daarvoor te veel verdienen. Door de huurprijzen voor hen extra te verhogen, hoopte de overheid dat deze huurders ofwel zouden verhuizen naar een huurwoning in de vrije sector, ofwel zouden besluiten een woning te kopen. Over de jaren betrokken in deze trendanalyse is het volgende overzicht te presenteren van de toegestane huurverhogingspercentages: Huurverhoging per 1 juli 2012 Inkomen % verhoging 2013 Inkomen % verhoging 2014 Inkomen % verhoging

Categorie 1

< € 33.614 4% < € 34.085 4%

Categorie 2 Nvt Inflatie: 2,3% - maximaal 2,3% € 33.614 - € 43.000 4,50% € 34.085 - € 43.602 4,50%

Categorie 3

> € 43.000 6,50% > € 43.602 6,50%

Tabel 8: huurverhoging per jaar naar categorie Ontwikkeling gemiddelde huursom per woningcorporatie (€ x 1.000) De gemiddelde huur per woningcorporatie en totale huursom (jaarhuur in € x 1.000), betrokken in de analyse, is in onderstaand overzicht weergegeven. Tabel 9: ontwikkeling huursom per woningcorporatie Gemiddelde huur per woningcorporatie Totale jaarhuur

2012 2013 2014 38.896 41.030 43.454 11.297.790 11.898.682 12.601.791

De ontwikkeling van de gemiddelde huur per woningcorporatie is grafisch als volgt weer te geven:

44.000 43.000 42.000 41.000 40.000

43.454

39.000 38.000 37.000

41.030 38.896

36.000 2012

2013

2014

Grafiek 1: ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie 2013 = + 5,5% 2014 = + 5,9% De gemiddelde huuropbrengst stijgt met 5,5% in 2013 en met 5,9% in 2014. Let wel, dit is zowel de stijging door groei van de woningvoorraad (aantal) als de stijging als gevolg van doorgevoerde huurverhogingen.

14

Ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie - gedifferentieerd naar regio (€ x 1.000) Gedifferentieerd naar regio ontstaat het volgende beeld van de ontwikkeling van de gemiddelde huuropbrengst:

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Midden

Noord

Noordwest

Zuidoost

Zuidwest

2012 2013 2014 Grafiek 2: ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie naar regio In grafiek 3 is de ontwikkeling van de gemiddelde huuropbrengst per woningcorporatie gepresenteerd als index, waarbij geldt 2012 = 100. Gemiddeld genomen stijgen de huuropbrengsten in de regio Zuidoost het meest. De minste stijging is waarneembaar in de regio Zuidwest. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de ontwikkeling van de woningvoorraad bij de betreffende woningcorporaties in de regio. Vrijwel in alle regio’s groeit de woningvoorraad. De woningvoorraad in regio Zuidoost groeit het meest, wat zich ook laat vertalen in een hogere gemiddelde huuropbrengst per woningcorporatie.


15

Grafiek 3: index - ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie

114 112 110 108 106 104 102 100

2012

2013

Midden Noord

Noordwest Zuidoost

2014 Zuidwest

Ontwikkeling gemiddelde maandhuur per eenheid (€) In de voorgaande analyses is telkens de totale gemiddelde huurontwikkeling per woningcorporatie bekeken. In dit onderdeel wordt de ontwikkeling van de gemiddelde maandhuur nader geanalyseerd. De ontwikkeling van de maandhuur is grafisch als volgt weer te geven: Grafiek 4: gemiddelde maandhuur per verhuureenheid

800 700 600 500 400

200

441

699

681

665 300 460

482

100 0

2012

2013

Gemiddelde maandhuur per eenheid Liberalisatiegrens 2013 = + 4,2% 2014 = + 4,8% Gemiddeld genomen stijgen de gemiddelde huren met 4,2% in 2013 en 4,8% in 2014. De maximaal toegestane huurstijgingen over die jaren waren:

16

2014

2013 2014

Maximaal toegestaan 4 / 4,5* / 6,5* 4 / 4,5** / 6,5**

Tabel 10: maximaal toegestane huurstijging Bron = Tabel maximale huurverhogingen 1980-2014, Ministerie van BZK en koninkrijksrelaties *) Inkomensafhankelijke maximale huurverhoging 2013: • 4,5% bij huishoudinkomen 2011 >€ 33.614, • 6,5% bij huishoudinkomen 2011 >€ 43.000 **) Inkomensafhankelijke maximale huurverhoging 2014: • 4,5% bij huishoudinkomen 2012 >€ 34.085, • 6,5% bij huishoudinkomen 2012 >€ 43.602 Op basis van de realisatie blijkt een gemiddelde stijging van 4,2% in 2013 en 4,8% in 2014. Hiermee wordt duidelijk dat de woningcorporaties maximaal gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot extra inkomensafhankelijke huurverhogingen. Index gemiddelde maandhuur per eenheid (€) - gedifferentieerd naar regio Grafiek 5: index – ontwikkeling prijs per verhuureenheid

114 112 110 108 106 104 102 100

2012 Midden Noord

2013 Noordwest Zuidoost

2014 Zuidwest


17

Grafiek 6: ontwikkeling gemiddelde maandhuur per verhuureenheid naar regio

500 490 480 470 460 450 440 430 0 Midden

Noord

Noordwest

Zuidoost

Zuidwest

2012 2013 2014

Zoals uit grafiek 6 blijkt is de ontwikkeling van de gemiddelde huur per regio vergelijkbaar. De woningcorporaties handelen in die zin vergelijkbaar door het maximaliseren van de huren.

18

Hoofdstuk 4: Exploitatielasten stijgen door heffingen, ondanks stevige bezuinigingen

Lasten stijgen door heffingen, ondanks stevige bezuinigingen. De verhuurderheffing en saneringsheffing trekken een forse wissel op de exploitatieresultaten van woningcorporaties. In combinatie met een crisis op de vastgoedmarkt staan woningcorporaties voor de uitdaging om te sturen op de exploitatie zonder dat dit de primaire doelstelling ‘sociale verhuur’ in gevaar brengt. Behalve hogere huurinkomsten is beheersing van de exploitatielasten een must om een gezonde bedrijfsvoering te kunnen blijven realiseren. In dit hoofdstuk beschouwen we op basis van de belangrijkste exploitatielasten uit de jaarrekening de waarneembare trends op diverse onderdelen van de exploitatie. Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de trends die zichtbaar zijn in de exploitatie. Hierbij wordt ingegaan op: (1) de totale exploitatielasten, (2) de onderhoudslasten, (3) de personeelslasten en (4) de overige bedrijfslasten. Totale exploitatielasten De exploitatielasten in deze analyse betreffen de kasstroom gedreven exploitatielasten. De afschrijvingen en waardeveranderingen maken daardoor geen deel uit van de exploitatielasten in dit hoofdstuk. Verder zijn de posten ‘kosten uitbesteed werk’ en ‘lasten servicecontracten’ buiten beschouwing gelaten. Tegenover de ‘kosten uitbesteed werk’ staat de post ‘wijziging in onderhanden projecten’ en de ‘lasten servicecontracten’ worden grotendeels gecompenseerd door de ‘opbrengsten servicecontracten’. Grafiek 7: totale exploitatielasten (* € 1.000) € 8.000.000 € 7.800.000 € 7.600.000 € 7.400.000 € 7.200.000 € 7.000.000 € 6.800.000 € 6.600.000 € 6.400.000 2012

2013

2014

Tabel 11: ontwikkeling exploitatielasten totale populatie Totale exploitatielasten (* € 1.000) Index totale exploitatielasten (basisjaar 2012) Exploitatielasten per vhe Index exploitatielasten per vhe (basisjaar 2012)

2012 2013 2014 € 6.944.404 € 7.147.763 € 7.896.988 100 102,9 113,7 € 2.931 € 2.979 € 3.269 100 101,6 111,5

De indexcijfers in de analyse laten de ontwikkeling van lasten zien ten opzichte van het basisjaar 2012. In de periode 2012-2014 zijn de totale exploitatielasten met 13,7% toegenomen. Per VHE is de toename 11,5%. De toename is volledig te verklaren door de verhuurderheffing en saneringsheffing. Deze heffingen zijn in de periode 2012 gegroeid van 1% van de totale exploitatielasten naar zo’n 21% van de totale exploitatielasten en voor sommige woningcorporaties zelfs naar 25%. Alle overige exploitatieposten laten een daling zien over de periode 2012-2014. De drie grootste exploitatieposten worden hierna apart geanalyseerd. De onderhoudslasten, personeelslasten en overige bedrijfslasten vormen 98% van de totale exploitatielasten.


19

Onderhoudslasten De onderhoudslasten betreffen de onderhoudslasten voor planmatig onderhoud, contractonderhoud, niet planmatig onderhoud en mutatieonderhoud. Als gevolg van de verhuurderheffing werd een daling van deze lasten verwacht, omdat woningcorporaties de gestegen overige bedrijfslasten naar verwachting zouden gaan opvangen in de overige exploitatieposten. Naast inkomensafhankelijke huurverhoging is het bezuinigen op onderhoudslasten een te verwachten maatregel van woningcorporaties. In werkelijkheid is deze verwachting ook uitgekomen naast bezuinigingen op de formatie en de personele kosten. Grafiek 8: totale onderhoudslasten (* € 1.000) € 2.900.000 € 2.800.000 € 2.700.000 € 2.600.000 € 2.500.000 € 2.400.000 € 2.300.000 € 2.200.000 € 2.100.000 € 2.000.000 2012

2013

2014

Tabel 12: ontwikkeling onderhoudslasten totale populatie Totale onderhoudslasten (* € 1.000) Index totale onderhoudslasten (basisjaar 2012) Onderhoudslasten per vhe Index onderhoudslasten per vhe(basisjaar 2012)

2012 2.770.049 100 1.169 100

2013 2.651.330 95,7 1.105 94,5

2014 2.636.421 95,2 1.091 93,3

Grafiek 9: onderhoudslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie

1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000

2012 meer dan 25.000 vhe tussen 1.000 en 5.000 vhe

20

2013 tussen 10.000 en 25.000 vhe minder dan 1.000 vhe

2014 tussen 5.000 en 10.000 vhe

De onderhoudslasten zijn in 2014 met 4,8% afgenomen ten opzichte van referentiejaar 2012. Per VHE is de afname 6,7%. De daling van de onderhoudslasten is het sterkst in het boekjaar 2013. Tabel 13: ontwikkeling onderhoudslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie Onderhoudslasten Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder

2012 2013 2014 1.109 1.065 1.068 1.190 1.136 1.148 1.202 1.121 1.075 1.224 1.113 1.054 1.438 1.307 1.160

Tabel 14: ontwikkeling onderhoudslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie basisjaar 2012 Onderhoudslasten Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder

2012 2013 2014 100 96,0 96,3 100 95,4 96,4 100 93,3 89,5 100 91,0 86,1 100 90,9 80,6

Bij de groep kleinste woningcorporaties (tot 1.000 verhuureenheden) is de grootste afname van onderhoudslasten zichtbaar in de periode 2012-2014. De onderhoudslasten per VHE waren in 2012 ook het hoogst in deze groep. Per VHE zijn de onderhoudslasten in 2012 hoger naarmate de woningcorporatie kleiner is. In 2014 is dit verband er niet meer doordat de onderhoudslasten per VHE harder zijn afgenomen bij de kleinere woningcorporaties dan de grotere woningcorporaties. De verschillen in onderhoudslasten per VHE tussen de groepen woningcorporaties zijn aanzienlijk kleiner geworden in 2014 ten opzichte van 2012.


21

Personeelslasten De personeelslasten betreffen de loonkosten, sociale lasten, pensioenpremies, overige personele lasten en personeel van derden. Als gevolg van de verhuurderheffing verwachten we een daling van deze lasten, omdat woningcorporaties de gestegen overige bedrijfslasten vaak hebben opgevangen in de overige exploitatieposten. Naast inkomensafhankelijke huurverhoging is het bezuinigen op personeelslasten een te verwachten maatregel door woningcorporaties. Grafiek 10: totale personeelslasten (* € 1.000) € 2.000.000 € 1.900.000 € 1.800.000 € 1.700.000 € 1.600.000 € 1.500.000 2012

2013

2014

Grafiek 11: personeelslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie 900 850 800 750 700 650 600 550


2013 tussen 10.000 en 25.000 vhe minder dan 1.000 vhe

2014 tussen 5.000 en 10.000 vhe

De personeelslasten zijn in 2014 met 6,6% afgenomen ten opzichte van het referentiejaar 2012. Per VHE is de afname 8,3%.

22

Grafiek 12: totaal aantal fte’s

30.000 29.000 28.000 27.000 26.000 25.000 24.000 23.000 22.000 21.000 20.000

2012

2013

2014

Tabel 15: ontwikkeling fte’s totaal en per VHE Totaal aantal fte’s woningcorporaties Ontwikkeling fte’s (basisjaar 2012) Aantal fte’s per 1.000 VHE Ontwikkeling fte’s per VHE (basisjaar 2012)

2012 24.578 100 10,6 100

2013 23.590 96,0 10,0 94,9

2014 22.589 91,9 9,6 90,9

Het gemiddeld aantal fte’s is met 8,1% afgenomen in 2014 ten opzichte van referentiejaar 2012. Per VHE is het aantal fte’s met 9,1% afgenomen in 2014 ten opzichte van referentiejaar 2012. Tabel 16: ontwikkeling fte’s per VHE naar omvang van de woningcorporatie per 1.000 VHE Personeelslasten Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder

2012 2013 2014 11,2 10,4 9,9 10,9 10,2 9,9 9,9 9,6 8,8 9,5 9,3 9,0 8,4 8,5 8,7

Tabel 17: ontwikkeling personeelslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie Personeelslasten Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder

2012 2013 2014 821 778 748 788 745 705 707 684 653 686 687 665 588 591 603


23

Tabel 18: ontwikkeling personeelslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie (basisjaar 2012) Personeelslasten (basisjaar 2012) Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder

2012 100 100 100 100 100

2013 94,8 94,5 96,7 100,2 100,6

2014 91,1 89,5 92,4 97,0 102,6

Bij de groep middelgrote en grote woningcorporaties (vanaf 5.000 verhuureenheden) is in de periode 2012-2014 een afname van zo’n 7% zichtbaar op totaalniveau en bijna 9% per VHE. Bij de groep kleinere woningcorporaties tussen 1.000 en 5.000 verhuureenheden is in de periode 2012-2014 een veel geringere daling van de personele lasten zichtbaar van 0,5% en per verhuureenheid 3%. Bij de groep kleinste woningcorporaties van minder dan 1.000 verhuureenheden is in de periode 2012-2014 een stijging van de personele lasten zichtbaar van 4,5% en per verhuureenheid 2,6%. De personeelslasten per VHE waren voor de kleinere woningcorporaties in 2012 ook lager dan bij de grotere woningcorporaties. Het aantal fte per VHE is voor deze groep in alle jaren het kleinst, maar alleen voor deze groep neemt het aantal fte’s per VHE toe. Blijkbaar konden deze kleine woningcorporaties niet meer bezuinigen op hun personele bezetting. Per VHE zijn de personeelslasten in 2012 hoger naarmate de woningcorporatie groter is. In 2014 is dit verband in mindere mate nog aanwezig. Alleen zijn nu de personeelslasten per VHE voor woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 VHE’s lager dan voor de groep woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 VHE. De verschillen in personeelslasten per VHE zijn tussen de groepen woningcorporaties kleiner geworden in 2014 ten opzichte van 2012. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten betreffen de lasten niet zijnde onderhoud, personeel, erfpacht, servicecontracten en leefbaarheid. In deze lasten is de verhuurderheffing begrepen. Een forse toename van de overige lasten ligt daarom in de lijn van de verwachtingen. Grafiek 13: totale overige bedrijfslasten (* € 1.000) € 4.000.000 € 3.500.000 € 3.000.000 € 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 2012

24

2013

2014

Grafiek 14: overige bedrijfslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie 1.800 1.700 1.600 1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 900 800


2013

2014

tussen 10.000 en 25.000 vhe minder dan 1.000 vhe

tussen 5.000 en 10.000 vhe

De overige bedrijfslasten zijn in 2014 met 55% toegenomen ten opzichte van referentiejaar 2012. Per VHE is de toename 52%. Oorzaak voor de toename is de verhuurderheffing. Tabel 19: ontwikkeling overige bedrijfslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie Overige bedrijfslasten Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder

2012 1.011 905 866 880 1.074

2013 1.121 1.070 1.008 1.117 1.291

2014 1.429 1.392 1.352 1.513 1.749

Tabel 20: ontwikkeling overige bedrijfslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie (basisjaar 2012) Overige bedrijfslasten (basisjaar 2012) Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder

2012 100 100 100 100 100

2013 110,9 118,2 116,3 126,9 120,3

2014 141,3 153,8 156,0 171,8 162,9

Bij de groep grootste woningcorporaties (vanaf 25.000 verhuureenheden) is een toename van zo’n 40,3% zichtbaar op totaalniveau en 41,3% per VHE in de periode 2012-2014. De toename van de overige bedrijfslasten per VHE is bij deze groep woningcorporaties het kleinst.


25

Bij de groep kleinere woningcorporaties tussen 1.000 en 5.000 verhuureenheden is de toename van de overige bedrijfslasten het hoogst met 78,3% op totaalniveau en 71,8% per VHE in de periode 2012-2014. De overige bedrijfslasten per VHE waren voor deze groep woningcorporaties in 2012 samen met de groep tussen de 5.000 en 10.000 VHE’s relatief lager dan de andere groepen woningcorporaties. Per VHE zijn de overige bedrijfslasten in 2012 het laagst voor de groep woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 VHE’s. Naarmate woningcorporaties groter worden ten opzichte van deze groep stijgen de overige bedrijfslasten per VHE’s, maar ook naarmate de VHE’s lager worden stijgen de overige bedrijfslasten per VHE. In 2014 is dit beeld hetzelfde, maar zijn de verschillen tussen de drie bovenste groepen woningcorporaties relatief kleiner geworden in 2014 ten opzichte van 2012. De verschillen met de twee kleinste groepen woningcorporaties zijn juist toegenomen. De trend lijkt te verklaren doordat de mogelijkheden om te bezuinigen op de overige bedrijfslasten groter zijn gebleken bij de grotere woningcorporaties ten opzichte van de categorie kleinere woningcorporaties. Een soortgelijke trend is waarneembaar bij de personele kosten.

26

Hoofdstuk 5: Kasstromen - steeds meer bewuste sturing en aandacht

Kasstromen krijgen steeds meer bewuste sturing en aandacht. Het realiseren van positieve kasstromen is de laatste jaren hoog op de agenda’s komen te staan bij bestuurders en toezichthouders. Belangrijke oorzaken hiervan zijn de verhuurderheffing en saneringsheffing die een forse wissel trokken op de kasstromen van woningcorporaties. Het realiseren van positieve kasstromen is essentieel om te kunnen blijven voortbestaan en investeringen in het huidige en/of toekomstig bezit mogelijk te maken. Het kasstroomoverzicht toont het vermogen van een woningcorporatie om positieve kasstromen te genereren en de besteding hiervan. Het kasstroomoverzicht is hierdoor een belangrijk onderdeel van de jaarrekening en de Verantwoordingsinformatie (dVi). In dit hoofdstuk beschouwen we op basis van het kasstroomoverzicht uit de jaarrekening de waarneembare trends op diverse onderdelen van het kasstroomoverzicht. Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de wijze waarop het kasstroomoverzicht is opgesteld (directe of indirecte methode) en de trend die hierin zichtbaar is. Daarna wordt ingegaan op de inhoud van het kasstroomoverzicht, waarbij onderscheid wordt gemaakt in: (1) kasstroom uit operationele activiteiten, (2) kasstroom uit bedrijfsoperaties, (3) kasstroom uit investeringsactiviteiten en (4) kasstroom uit financieringsactiviteiten. Als laatste wordt ingegaan op de interest coverage ratio op basis van de gepresenteerde kasstromen, zoals deze ook door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in zijn risicobeoordeling wordt betrokken. Waarderingsgrondslag Het kasstroomoverzicht kan opgesteld worden op basis van de directe methode of de indirecte methode. Een kasstroomoverzicht dat is opgesteld volgens de directe methode, wil zeggen dat het overzicht direct is ontleend aan de individuele bankmutaties die naar hun aard zijn geclassificeerd of dat later een “reproductie” heeft plaatsgevonden om de directe methode alsnog te presenteren. Voor een kasstroomoverzicht dat is opgesteld volgens de indirecte methode, vormt het resultaat volgens de winst-en-verliesrekening het uitgangspunt en worden er correcties toegepast voor posten in de winst-en-verliesrekening die geen kasstroom bevatten en voor mutaties in balans- en resultaatposten. Grafiek 15: verdeling directe/indirecte methode 100% 41,93% 79,88%

73,43%

50% 58,07% 20,12%

26,57%

0% 2012

2013

2014

Directe methode Indirecte methode


27

Uit het feit dat de grootste verschuiving in 2014 zichtbaar is, lijkt dat met name de eis vanuit Corpodata voor veel woningcorporaties aanleiding is geweest om over te stappen naar de directe methode. Mogelijk is een tweede effect geweest het meer sturen op kasstromen als gevolg van ontwikkeling van de druk op de financiële positie. In 2014 waren er vergelijkbare cijfers beschikbaar vanuit de dVi 2013 en het opstellen van twee kasstroomoverzichten kon door over te gaan naar de directe methode worden voorkomen. Kasstromen uit operationele activiteiten De kasstroom uit operationele activiteiten toont de kasstromen die een woningcorporatie met haar bezit heeft weten te genereren en welke uitgaande kasstromen hiervoor noodzakelijk waren. De belangrijkste inkomende kasstroom betreft de huurinkomsten. De uitgaande kasstromen betreffen betalingen aan leveranciers voor onderhoud, betalingen aan werknemers, betaling van zakelijke lasten en overige betalingen die direct gerelateerd zijn aan de operationele activiteiten. Ook de verhuurderheffing en saneringsheffing zijn opgenomen in deze categorie. Zoals in onderstaande grafiek 2 weergegeven, blijkt er over de periode 2012-2014 een wisselend beeld. Ondanks de verhuurder- en saneringsheffing blijkt de kasstroom uit operationele activiteiten in 2013 gemiddeld gezien fors gestegen. Dit is opvallend gezien de introductie van de sanerings- en verhuurderheffing in 2013. Nadere analyse heeft opgeleverd dat de getoonde stijging zeer sterk wordt beïnvloed door kasstromen van de Stichting Vestia. In 2012 heeft Stichting Vestia als gevolg van de afkoop van derivaten voor bijna € 2 miljard een negatieve kasstroom van € 1,7 miljard gerealiseerd, terwijl dat in 2013 is ‘genormaliseerd’ naar € 198 miljoen. In grafiek 2 is om deze reden een afzonderlijk gemiddelde berekend zonder Stichting Vestia. Hieruit blijkt een aanzienlijk stabieler verloop over de periode 2012-2014. De daling in 2014 valt te verklaren als gevolg van de aanzienlijke stijging in de uitgaande kasstromen voor de verhuurderheffing. Woningcorporaties zijn niet in staat gebleken deze stijging binnen andere componenten van de kasstroom uit operationele activiteiten op te vangen. Doorgevoerde huurverhogingen maar ook de soms aanzienlijke bezuinigingen op de bedrijfslasten in 2013 en 2014 als gevolg van de opgelegde heffingen hebben een sterke daling van de gemiddelde kasstromen uit operationele activiteiten niet kunnen voorkomen. Grafiek 21: gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten (* € 1.000) € 12.000 € 10.000 € 8.000 € 6.000 € 4.000 € 2.000 €0 2012

2013

2014

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit operationele activiteiten (excl Vestia) Per verhuurbare eenheid komt er een vergelijkbaar beeld naar voren; zie grafiek 22 voor de gemiddelde kasstroom per VHE met en zonder Stichting Vestia.

28

Grafiek 22: gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten per VHE (* € 1.000)

€ 1,60 € 1,40 € 1,20 € 1,00 € 0,80 € 0,60 € 0,40 € 0,20 € 0,00 2012

2013

2014

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit operationele activiteiten (excl Vestia) Kasstroom uit bedrijfsoperaties De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving bevelen in hoofdstuk 360 aan om binnen de kasstroom uit operationele activiteiten een tussentelling op te nemen voor de kasstroom uit bedrijfsoperaties (RJ 360.216). De kasstroom uit bedrijfsoperaties bevat dezelfde elementen als de kasstroom uit operationele activiteiten, met uitzondering van betaalde en ontvangen interest, dividenden, winstbelasting en eventuele buitengewone kasstromen. Het aantal woningcorporaties dat in haar jaarrekeningen over de periode 2012-2014 deze tussentelling heeft opgenomen, is uiteengezet in onderstaande tabel. Tabel 21: woningcorporaties met kasstroom uit bedrijfsoperaties

Woningcorporaties zonder tussentelling Woningcorporaties met tussentelling

2012 18% 82%

2013 24% 76%

2014 35% 65%

Het is opvallend dat steeds minder woningcorporaties deze aanvullende toelichting opnemen. Gezien de omvang van met name de betaalde interest en de impact die ontwikkelingen hierin kunnen hebben, is dit opzienbarend. Wij zijn net als de Raad voor de Jaarverslaggeving van mening dat een dergelijke tussentelling belanghebbende informatie kan bieden en raden woningcorporaties aan om deze tussentelling en het onderscheid in kasstromen uit bedrijfsoperaties en overige operationele kasstromen in hun kasstroomoverzicht te verwerken. De gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties is weergegeven in onderstaande grafiek 23. Dit is sterk in overeenstemming met de operationele kasstromen zoals deze eerder zijn gepresenteerd.


29

Grafiek 23: gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties (* € 1.000) € 22.000 € 21.000 € 20.000 € 19.000 € 18.000 € 17.000 2012

2013

2014

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Als we de kasstroom vervolgens per VHE berekenen, keert de knik na 2013 terug in de analyse, zie hiervoor grafiek 24. Dit impliceert dat er een verschil aanwezig lijkt te zijn tussen grote en kleine woningcorporaties. Immers, elke woningcorporatie telt even ‘zwaar’ in de analyse van de gemiddelde kasstroom per woningcorporatie, maar de grotere woningcorporaties tellen zwaarder mee in de gemiddelde kasstroom per VHE. Voor een vergelijking tussen de 25 grootste woningcorporaties en de overige woningcorporaties, verwijzen we naar de analyse verderop in dit hoofdstuk. Grafiek 24: gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties per VHE (* € 1.000) € 2,90 € 2,80 € 2,70 € 2,60 € 2,50 € 2,40 € 2,30 € 2,20 € 2,10 2012

2013

2014

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Kasstroom uit investeringsactiviteiten De kasstroom uit investeringsactiviteiten behelst voor woningcorporaties met name ingaande kasstromen die samenhangen met de verkoop van bestaand of nieuw ontwikkeld bezit en uitgaven vanuit investeringsprojecten. Dit laatste kan zowel betrekking hebben op nieuwbouw als renovatie. Uit grafiek 25 valt op te maken dat deze kasstroom per saldo een uitgaande kasstroom is en van sterk negatief steeds meer richting nihil tendeert. Dit heeft alles te maken met het toenemend aantal verkopen en de rem op (grote) investeringsprojecten van de afgelopen jaren om de kasstromen op peil te kunnen houden.

30

Grafiek 25: gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten (* € 1.000) € 0,00€ 2.000€ 4.000€ 6.000€ 8.000€ 10.000€ 12.000€ 14.000€ 16.0002012

2013

2014

Kasstroom uit investeringsactivitetien

Per VHE komt, zoals blijkt uit grafiek 26, een vergelijkbaar beeld naar voren. Grafiek 26: gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten per VHE (* € 1.000) €0 € 0,20€ 0,40€ 0,60€ 0,80€ 1,00€ 1,20€ 1,40€ 1,60€ 1,80€ 2,002012

2013

2014

Kasstroom uit investeringsactivitetien Kasstroom uit financieringsactiviteiten Over de periode 2012-2014 valt een afnemende omvang van de financieringskasstroom tot zelfs een gemiddeld negatieve kasstroom waar te nemen. Woningcorporaties blijken over deze periode dus gemiddeld meer af te lossen dan dat zij nieuwe financiering aantrekken. Hieruit blijkt dat de positieve kasstromen uit operationele activiteiten in meerdere mate worden aangewend om af te lossen op de financiering.


31

Grafiek 27: gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten (* € 1.000) € 10,000 € 8.000 € 6.000 € 4.000 € 2.000 €0 € 2.000€ 4.000€ 6.0002012

2013

2014

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Per VHE zien we een vergelijkbaar beeld: Grafiek 28: gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten (* € 1.000) € 1,20 € 1,00 € 0,80 € 0,60 € 0,40 € 0,20 €0 € 0,20€ 0,40€ 0,60€ 0,802012

2013

2014

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Vergelijking gemiddelde kasstromen van grotere en kleinere woningcorporaties Om inzicht te krijgen in mogelijke verschillen tussen grotere en kleinere woningcorporaties, is een vergelijking opgesteld tussen de gemiddelde kasstromen van de 25 grootste woningcorporaties (in 2014) en de gemiddelde kasstromen van de overige woningcorporaties. Hoewel het per jaar iets verschilt, hebben de 25 grootste woningcorporaties meer dan 40.000 VHE. In de grafieken 29 t/m 32 is een vergelijking gemaakt tussen de gemiddelde kasstromen van de 25 grootste woningcorporaties, de gemiddelde kasstromen van de overige woningcorporaties en de gemiddelde kasstromen zoals deze eerder in dit hoofdstuk zijn gepresenteerd. Opvallend is dat voor de 25 grootste woningcorporaties een omvangrijk verschil bestaat tussen de kasstroom uit bedrijfsoperaties (grafiek 29) en de kasstroom uit operationele activiteiten (grafiek 30). Daarnaast is opvallend dat de operationele kasstromen voor de 25 grootste woningcorporaties aanzienlijk muteren van jaar op jaar, terwijl deze voor de overige woningcorporaties relatief stabiel blijft. Dit heeft wederom alles te maken met de kasstromen van Stichting Vestia zoals eerder benoemd.

32

Eenzelfde grote fluctuatie is voor de 25 grootste woningcorporaties zichtbaar in de kasstroom uit investeringsactiviteiten. Waar er in 2012 nog fors werd geïnvesteerd, is er in 2014 zelfs sprake van een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten, wat duidt op meer inkomsten uit verkoop dan uitgaven aan renovaties, verbeteringen en/of nieuwbouw. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de gemiddelde kasstroom sterk beïnvloed wordt door de kasstroom uit investeringsactiviteiten van Stichting Vestia. Stichting Vestia heeft in 2014 een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten gerealiseerd van ruim € 641 miljoen als gevolg van met name verkopen van vastgoed, terwijl de woningcorporatie met de een na hoogste kasstroom uit investeringsactiviteiten (Stichting Ymere) een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten heeft gerealiseerd van ruim € 87 miljoen. Ook ten aanzien van de financieringskasstroom, is voor de 25 grootste woningcorporaties een belangrijke fluctuatie zichtbaar. Echter, deze is met uitzondering van de omvang in lijn met de ontwikkeling over de gehele sector. Grafiek 29: vergelijking gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties (* € 1.000) € 120.000 € 100.000 € 80.000 € 60.000 € 40.000 € 20.000 €0 2012

2013

2014

Gemiddelde - Kasstroom uit bedrijfsoperaties Top 25 - Kasstroom uit bedrijfsoperaties Overige corporaties - Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Grafiek 30: vergelijking gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten (* € 1.000) € 60.000 € 50.000 € 40.000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €0 € 10.000€ 20.000€ 30.000€ 40.000€ 50.0002012

2013

2014

Gemiddelde - Kasstroom uit operationele activiteiten Top 25 - Kasstroom uit operationele activiteiten Overige corporaties - Kasstroom uit operationele activiteiten


33

Grafiek 31: vergelijking gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten (* € 1.000) € 20.000 € 10.000 €0 € 10.000€ 20.000€ 30.000€ 40.000€ 50.000€ 60.000€ 70.0002012

2013

2014

Gemiddelde - Kasstroom uit investeringsactiviteiten Top 25 - Kasstroom uit investeringsactiviteiten Overige corporaties - Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Grafiek 32: vergelijking gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten (* € 1.000) € 60.000 € 50.000 € 40,000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €0 € 10.000€ 20.000€ 30.000€ 40.0002012

2013

2014

Gemiddelde - Kasstroom uit financieringsactiviteiten Top 25 - Kasstroom uit financieringsactiviteiten Overige corporaties - Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Vergelijking van de kasstromen per VHE van grotere en kleinere woningcorporaties De vergelijking uit het vorige onderdeel van dit hoofdstuk hebben we ook per VHE gemaakt. Zeer opvallend is dat de kasstroom uit bedrijfsoperaties en de kasstroom uit operationele activiteiten van de 25 grootste woningcorporaties onder gemiddeld is. Kleinere woningcorporaties houden per VHE dus meer over dan de 25 grootste woningcorporaties (grafiek 33 en 34). Daarnaast lijken kleinere woningcorporaties meer te investeren in hun bezit of minder verkoopopbrengsten te realiseren, omdat de kasstroom uit investeringsactiviteiten negatiever is dan het gemiddelde (grafiek 35).

34

Qua kasstroom uit financieringsactiviteiten valt op dat de 25 grootste woningcorporaties hier een stabielere trend realiseren dan de overige woningcorporaties. Ook lijkt er door de overige woningcorporaties weer meer financiering aangetrokken te worden vanaf 2014 (grafiek 36). Grafiek 33: vergelijking gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties per VHE (* € 1.000) € 2,90 € 2,80 € 2,70 € 2,60 € 2,50 € 2,40 € 2,30 € 2,20 € 2,10 € 2,00 2012

2013

2014

Gemiddelde - Kasstroom uit bedrijfsoperaties Top 25 - Kasstroom uit bedrijfsoperaties Overige corporaties - Kasstroom uit bedrijfsoperaties Grafiek 34: vergelijking gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten per VHE (* € 1.000) € 2,00 € 1,50 € 1,00 € 0,50 €0 € 0,50€ 1,00€ 1,502012

2013

2014

Gemiddelde - Kasstroom uit operationele activiteiten Top 25 - Kasstroom uit operationele activiteiten Overige corporaties - Kasstroom uit operationele activiteiten


35

Grafiek 35: vergelijking gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten per VHE (* € 1.000)

€ 0,50 €0 € 0,50€ 1,00€ 1,50€ 2,00€ 2,502012

2013

2014

Gemiddelde - KSO investeringsactiviteiten Top 25 - KSO investeringsactiviteiten Overige corporaties - KSO investeringsactiviteiten Grafiek 36: vergelijking gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten per VHE (* € 1.000) € 1,50 € 1,00 € 0,50 €0 € 0,50€ 1,00€ 1,50€ 2,002012

2013

2014

Gemiddelde - KSO financieringsactiviteiten Top 25 - KSO financieringsactiviteiten Overige corporaties - KSO financieringsactiviteiten

Interest coverage ratio De interest coverage ratio (ICR) geeft aan in welke mate woningcorporaties aan hun lopende renteverplichtingen kunnen voldoen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert in zijn risicobeoordeling voor de ICR een norm van 1,4. Een ICR onder deze norm wordt door het WSW vertaald in de risicobeoordeling en hiermee het borgingsplafond dat het afgeeft. Om de ICR te kunnen berekenen dient de jaarrekening van de woningcorporatie gegevens te bevatten omtrent de betaalde interest en de operationele kasstromen. Wij hebben in deze analyse gefocust op 2013 en 2014. In grafiek 37 is een vergelijking opgenomen tussen de gemiddelde ICR van alle woningcorporaties, de grootste 25 woningcorporaties en alle in onze trendanalyse betrokken andere woningcorporaties (‘overige woningcorporaties’) voor zowel 2013 als 2014. Opvallend is dat de grootste woningcorporaties zowel in 2013 als in 2014 een lagere ICR realiseren dan gemiddeld. Voor alle woningcorporaties blijkt in 2014 een daling van de ICR ten opzichte van 2013.

36

Grafiek 37: gemiddelde ICR 3,000

2,500

2,590

2,464

2,315

2,272

2,000 1,847

1,686

1,500

1,000

0,500

0,000 2013

2014

Gemiddelde ICR alle corperaties Gemiddelde ICR top 25 Gemiddelde ICR overige corperaties

Onderstaand is een nadere analyse opgenomen naar de omvang van woningcorporaties en de ICR in 2013 en 2014. Voor deze analyse is gebruikgemaakt van de volgende categorieën: Categorie 1: Minder dan 5.000 VHE Categorie 2: Tussen de 5.000 en de 10.000 VHE Categorie 3: Tussen de 10.000 en de 25.000 VHE Categorie 4: Tussen de 25.000 en de 50.000 VHE Categorie 5: Meer dan 50.000 VHE In grafiek 38 blijkt dat de ICR van de kleinere woningcorporaties over het algemeen beter is dan die van de grotere woningcorporaties. Voor alle categorieën is sprake van een lichte daling in 2014. Opvallend is dat de ICR het hardst is gedaald voor de grootste woningcorporaties (-0,39) en de woningcorporaties met een bezit tussen de 5.000 en 10.000 VHE (-0,33).


37

Grafiek 38: gemiddelde ICR per categorie

1,86

ICR corporaties >50.000 VHE

1,47 1,94 1,87

ICR corporaties 25.000 - 50.000 VHE ICR corporaties 10.000 - 25.000 VHE

2,04 1,95

ICR corporaties 5.000 - 10.000 VHE

2,05

2,38 2,65 2,49

ICR corporaties 0 - 5.000 VHE

2,464 2,272

Gemiddelde ICR alle corperaties 0,000

0,500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2013 2014

Van de onderzochte woningcorporaties voldeed de meerderheid van de woningcorporaties aan de ICR. In tabel 22 is dit overzicht opgenomen: Voldoen niet aan de ICR van het WSW Voldoen aan de ICR van het WSW Tabel 22: percentage woningcorporaties onder/boven de norm WSW

38

2013 9,6% 90,4%

2014 8,3% 91,7%

Hoofdstuk 6: Vastgoed - focus ligt op marktwaarde waardering - objectgegevens op orde krijgen

Inleiding De focus ligt op marktwaarde en het op orde krijgen van de objectgegevens. Vastgoed is voor de woningcorporaties het belangrijkste bezit. Het vastgoed in exploitatie is te verdelen in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Momenteel kunnen woningcorporaties hun vastgoed op drie manieren waarderen: op basis van historische kostprijs, bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat. Schematisch is dit als volgt weer te geven: Schema 1: keuzemodel classificatie en kwalificatie vastgoed Stap 1: Classificatie naar typologie comform EU-beschikking

Stap 2: Kwalificatie op basis van beleid

Stap 3: Keuze waardering vastgoed

Historische kostprijs Bedrijfsmiddel Actuele waarde bedrijfswaarde RJ 212 Sociaal vastgoed Historische kostprijs Onroerende zaken in exploitatie

Vastgoedbelegging Actuele waarde bedrijfswaarde RJ 212

Historische kostprijs Commercieel vastgoed

Vastgoedbelegging Actuele waarde bedrijfswaarde RJ 212

In dit hoofdstuk laten we de waardering van de activa in verhuurde staat verder buiten beschouwing. Met ingang van het jaar 2016 zijn woningcorporaties voor het eerst verplicht om vastgoed te waarderen op marktwaarde conform het handboek ‘modelmatig waarderen marktwaarde’ zoals dat in 2014 door het ministerie beschikbaar is gesteld en ook voor de aankomende jaren (2015 en 2016) zal worden opgemaakt. Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de trends die zichtbaar zijn in het vastgoed. Hierbij wordt ingegaan op: de waarderingsgrondslag, de bedrijfswaarde, de marktwaarde (inclusief verkopen onder voorwaarden) en overige.


39

Waarderingsgrondslag vastgoed Van de onderzochte woningcorporaties is de toegepaste en gepresenteerde waarderingsgrondslag als volgt: Waardering tegen historische kostprijs Waardering tegen bedrijfswaarde (actuele waarde) Waardering tegen marktwaarde (actuele waarde)

2012 46% 43% 11%

2013 45% 43% 12%

2014 43% 43% 14%

Tabel 23: waarderingsgrondslag Bedrijfswaarde vastgoed totaal Onder de bedrijfswaarde van het vastgoed wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. Samengevat: de bedrijfswaarde geeft de verdiencapaciteit uit exploitatie weer van het bezit. Hierbij heeft de betreffende woningcorporatie - op basis van eigen beleid en parameters en een aantal extern voorgeschreven parameters - rekening gehouden met de voorgenomen besluiten over sloop en verkoop. De aanwending van het actief (exploitatie, verkoop, sloop) bepaalt de bedrijfswaarde. Tevens is bij de berekening van de bedrijfswaarde rekening gehouden met gewijzigde omstandigheden wegens externe besluitvorming. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan de verhuurderheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van de onderzochte woningcorporaties is als volgt: Tabel 24: ontwikkeling van de bedrijfswaarde VHE’s woningcorporaties in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE

2012 2013 2014 1.794.659 1.782.502 1.803.015 € 93.923.739 €93.289.364 € 92.341.291 € 52.335 € 52.336 € 51.215

Grafisch ziet de ontwikkeling er als volgt uit: 94.000.000

93.500.000

93.000.000 93.923.739 92.500.000

93.289.364

92.000.000

92.341.291

91.500.000 2012

Grafiek 39: ontwikkeling totale bedrijfswaarde

40

2013

2014

Op basis van deze analyse zien we dat de bedrijfswaarde van de 182 woningcorporaties betrokken in het onderzoek, een lichte daling laat zien, afgerond 1%. Per verhuureenheid is de daling circa 2,1%. Deze daling lijkt grotendeels toe te schrijven aan de, per 2013 ingerekende, verhuurderheffing en de corresponderende huurverhoging. Per saldo mag verondersteld worden dat de door te voeren inkomensafhankelijke huurverhoging en bezuinigingen onvoldoende lijken te zijn om de verhuurderheffing te kunnen bekostigen. Bedrijfswaarde vastgoed top 25. De top 25 neemt 40% van het aantal verhuureenheden voor hun rekening. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde is als volgt: VHE’s top 25 woningcorporaties Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE

2012 2013 2014 1.018.836 995.459 979.675 € 53.136.148 € 52.616.672 € 51.335.398 € 52.153 € 52.857 € 52.400

Tabel 25: ontwikkeling van de bedrijfswaarde top 25 Grafisch ziet de ontwikkeling er als volgt uit: 53.500.000

53.000.000

52.500.000

52.000.000

53.136.148 52.616.672

51.500.000 51.335.398 51.000.000 2012

2013

2014

Grafiek 40: ontwikkeling bedrijfswaarde top 2015 Op basis van deze analyse zien we dat de bedrijfswaarde van de 25 grootste woningcorporaties, een daling laten zien van afgerond 3,5%. Per verhuureenheid zien wij echter een stijging van 0,5% (2012 ten opzichte van 2014). Deze stijging kan veroorzaakt worden doordat de grotere woningcorporaties bij de berekening van hun bedrijfswaarde meer rekening hebben gehouden met de te verkopen woningen voor de komende vijf jaar dan de kleinere woningcorporaties.


41

Tabel 26: ontwikkeling van de bedrijfswaarde regionaal Regio Midden Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) Noord Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) Noordwest Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) Zuidoost Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) Zuidwest Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1)

2012 2013 2014 426.299 407.210 401.693 23.762.146 23.459.406 24.122.861 55.741 57.468 60.053 169.369 174.350 170.887 7.328.057 7.399.465 7.489.396 43.267 42.440 43.827 585.262 594.194 615.210 32.591.881 31.623.957 30.990.404 55.688 53.222 50.374 271.322 270.725 291.584 13.978.697 13.728.903 13.408.587 51.521 50.712 45.985 342.407 335.118 323.647 16.262.958 17.077.633 16.330.043 47.496 50.960 50.456

Grafisch is de weergave per verhuureenheid als volgt:

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2012 Midden Noord


2014

Zuidwest

Grafiek 41: ontwikkeling bedrijfswaarde regionaal per VHE 2012-2014 Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de bedrijfswaarde per verhuureenheid in de regio Midden het hoogst is. Ook zien we dat in deze regio de bedrijfswaarde over de periode 2012 -2014 met circa 8% is gestegen. Bij regio Noord is de gemiddelde bedrijfswaarde per verhuureenheid het laagst. De bedrijfswaarde is in deze regio nauwelijks gewijzigd. Deze lage score houdt verband met de gemiddeld lagere huurprijzen voor de sociale huurwoningen in regio Noord.

42

Tabel 27: ontwikkeling van de bedrijfswaarde van de regionale top 25 Regio Midden Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) Noord Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) Noordwest Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) Zuidoost Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) Zuidwest Aantal VHE’s in analyse Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1)

2012 2013 2014 174.863 152.201 148.086 9.307.228 9.182.519 9.479.296 53.226 60.332 64.012 54.230 42.078 41.286 2.281.894 2.285.337 2.313.734 42.078 41.286 41.895 442.713 445.376 429.190 24.914.614 23.986.608 23.422.161 56.277 53.857 54.573 147.120 147.891 161.625 7.468.973 7.272.790 6.929.412 50.768 49.177 42.873 199.910 194.637 185.547 9.163.479 9.889.418 9.190.795 45.838 50.810 49.534

Grafisch is de weergave per verhuureenheid als volgt:

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2012 Midden Noord


2014

Zuidwest

Grafiek 42: ontwikkeling bedrijfswaarde regionale top 25 per VHE 2012-2014 Bij de top 25 zien we op regionaal niveau dezelfde ontwikkeling als op totaal regionaal niveau.


43

Marktwaarde Een aantal woningcorporaties past reeds de marktwaarde als grondslag voor haar waardering toe in de jaarrekening voor het totale vastgoed in exploitatie. Dit betreft met name de grotere woningcorporaties. Het aantal woningcorporaties dat het totale vastgoed tegen marktwaarde waardeert, is de afgelopen drie jaren licht toegenomen van 38 in 2012 naar 43 in 2014. Tabel 28: aantal woningcorporaties op marktwaarde en aantal verhuureenheden Aantal woningcorporaties op marktwaarde Aantal verhuureenheden

2012 38 798.216

2013 41 873.711

2014 43 931.349

De gemiddelde marktwaarde per verhuureenheid neemt - als gevolg van de recente vastgoedcrisis - de afgelopen drie jaren licht af bij de op marktwaarde waarderende woningcorporaties. Deze trend valt af te lezen uit onderstaande grafiek. De bedrijfswaarde per verhuureenheid neemt in dezelfde periode eveneens af. Deze daling is echter veel sterker doordat de verhuurderheffing een grote impact heeft op de bedrijfswaarde. Deze heffing wordt ten dele gecompenseerd door de inkomensafhankelijke huurverhoging en bezuinigingen die door woningcorporaties zijn doorgevoerd. Grafiek 43: gemiddelde marktwaarde en bedrijfswaarde per VHE (x 1 €) € 90.000 € 85.000 € 80.000 € 75.000 € 70.000 € 65.000 € 60.000 € 55.000 € 50.000 € 45.000 2012 Marktwaarde Bedrijfswaarde

44

2013

2014

Reken je niet rijk! Waardering tegen marktwaarde leidt onherroepelijk tot een forse optische toename van het eigen vermogen. Dit blijkt ook uit onderstaande figuur, waaruit af te leiden valt dat een belangrijk deel van het saldo eigen vermogen in de sector wordt ‘veroorzaakt’ door de ruim 40 woningcorporaties die haar gehele vastgoed nu al op marktwaarde waarderen. Grafiek 44: vermogensontwikkeling woningcorporatie op marktwaarde en totale sector (x € 1.000) 80.000.000 70.000.000 60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000 10.000.000 2012

2013

2014

Vermogen marktwaarde corpo's Vermogen totale sector

Het lijkt misschien mooi zo’n fors saldo aan eigen vermogen, maar reken u vooral niet rijk en het kan ook vragen oproepen vanuit de verschillende stakeholders zoals de huurders. Het is namelijk sterk de vraag of u dit saldo eigen vermogen - dat nu nog ‘in de stenen’ zit - ooit gaat realiseren. Besteed derhalve zorgvuldige aandacht aan de toelichting op het eigen vermogen en de ongerealiseerde herwaardering in de jaarrekening. De marktwaarde is gebaseerd op marktuitgangspunten. Deze uitgangspunten zullen afwijken van wat u zelf wenst uit te geven aan het object (de taakstelling) of kunt realiseren bij de verhuur van een woning indien u doorexploiteert. Specifieke doelstellingen ten aanzien van het object kunnen ertoe leiden dat de werkelijke exploitatiekosten hoger zijn dan de exploitatiekosten die andere (markt)partijen kunnen realiseren. Wanneer de woningcorporatie afwijkt van de eerder bepaalde en ingerekende marktnormen (vaak meer kosten of minder opbrengsten) dan is dat deel - bij verder gelijkblijvende veronderstellingen - nooit meer te realiseren en dus feitelijk te beschouwen als een waardedaling van het vastgoed. Dit is gevisualiseerd in onderstaande figuur.

Toekomst

HIKO

Bedrijfswaarde

Ongerealiseerd deel

Streefwaarde

Marktwaarde


45

Verkoop onder voorwaarden - nog van deze tijd? Woningcorporaties beschikken over een aanzienlijk saldo woningen dat is verkocht onder voorwaarden (hierna: VOV) zoals Koopgarant of Koopcomfort. De woningen zijn in het verleden met een korting en onder voorwaarden verkocht, omdat woningcorporaties het kopen van een woning aantrekkelijker wilden maken voor de huurders om zo het eigenwoningbezit te bevorderen. Daarnaast werd er als gevolg van de vastgoedcrisis minder “regulier” verkocht. Middels het toepassen van tussenvormen met kortingsregelingen konden de woningcorporaties alsnog het vastgoed verkopen en hierdoor extra kasstromen genereren. In veel gevallen heeft de woningcorporatie een zogenaamde terugkoopplicht, waardoor de woningen op de balans blijven staan. Een saldo aan VOV-woningen op de balans heeft effect op de vermogensratio’s en kan daarnaast liquiditeitsrisico’s voor de woningcorporatie opleveren, omdat de woningcorporatie op willekeurig moment in de toekomst geconfronteerd kan worden met de verplichting van terugkoop. Stakeholders als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW) kijken dan ook kritisch naar de aard en omvang van de posities VOV-woningen bij woningcorporaties. De balanswaarde (marktwaarde) van de VOV-woningen heeft zich de afgelopen drie jaar als volgt ontwikkeld. Grafiek 45: ontwikkeling verkopen onder voorwaarden (x € 1.000) 5.900.000 5.800.000 5.700.000 5.600.000 5.500.000 5.400.000 2012

2013

2014

VoV actief VoV passief

De waardering per eenheid heeft zich de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld. Grafiek 46: ontwikkeling waardering verkopen onder voorwaarden per eenheid

120.000 119.000 118.000 117.000 116.000 115.000 114.000 113.000 112.000 111.000 110.000 2012

46

2013

2014

De waardering van de VOV-woningen op de balans ontwikkelt zich positief. Dit is een opvallende tendens, omdat dit niet direct in lijn met de landelijke ontwikkeling op de huizenmarkt is. Ondanks de risico’s die aan dit vastgoed kleven, neemt de VOV-portefeuille qua omvang in €’s nog toe, enerzijds door waardestijging en anderzijds door nieuwe VOV-verkopen. De laatste jaren neemt het aantal VOV-verkopen minder snel toe. Het aantal woningcorporaties dat een VOV-portefeuille heeft is wel afgenomen. Het beeld is als volgt. Tabel 29: aantal woningcorporaties met verkopen onder voorwaarden Aantal woningcorporaties met VOV-woningen in de populatie Waarvan aantal eenheden in de jaarrekening opgenomen

2012 197 127

2013 198 141

2014 189 157

Niet alle woningcorporatie lichten het aantal VOV-woningen toe in de jaarrekening. Het aantal woningcorporaties dat dit wel doet neemt toe. Aangezien aan een VOV-portefeuille risico’s kleven is het van belang dat in de jaarrekening inzicht wordt gegeven in de omvang en samenstelling van de VOV-portefeuille. Vermoedelijk is dit ook de reden van het toelichten van de positie in de jaarrekening omdat dit door interne en externe toezichthouders of gebruikers van jaarrekeningen meer en meer relevant wordt gevonden. Onderstaande tabel toont dat het aantal VOV-woningen dat is verkocht in 2014 afneemt ten opzichte van eerdere jaren. Dit is in lijn met de tendens dat de woningcorporaties meer reguliere verkoop plegen. Tabel 30: aantal woningen verkocht onder voorwaarden Het aantal woningen dat verkocht is onder voorwaarden Aantal woningcorporaties

2012 3.955 124

2013 4.138 131

2014 2.521 94

In 2013 is het aantal VOV-verkopen nog toegenomen. In 2014 is het aantal fors afgenomen. Toekomst De verwachting is dat de komende jaren de omvang van de VOV-portefeuilles minder snel zal toenemen dan wel zal afnemen, enerzijds vanwege de risico’s en anderzijds omdat de verkoop van regulier vastgoed weer op stoom komt als gevolg van het aantrekken van de vastgoedmarkt. Dit blijkt uit onderstaande tabel waarin te zien is dat het aantal reguliere verkopen duidelijk toeneemt. Tabel 31: overzicht regulieren verkopen in aantal eenheden Reguliere verkopen aantal eenheden

2012 10.255

2013 12.231


2014 20.969

47

Ontwikkeling grondposities woningcorporaties 2012-2014 De ontwikkeling is als volgt: Aantal woningcorporaties Totale balanswaarde grondposities ( x € 1.000) Gemiddelde waarde per woningcorporatie (x € 1.000)

2012 17 267.635 15.743

2013 23 211.237 9.184

2014 21 147.064 7.003

Tabel 32: ontwikkeling van de grondposities De vermelde grondposities zijn gebaseerd op de informatie zoals opgenomen in de gedeponeerde jaarrekeningen. Dit betreft grondposities verworven door de woningcorporaties. Eventuele grondposities verworven via, dan wel ondergebracht in verbindingen zijn hierin niet opgenomen. Uit bovenstaande tabel blijkt dat de omvang van de grondposities in € is afgenomen over de periode 2012-2014 met circa 45%. De afname heeft mogelijk te maken met doorgevoerde afwaarderingen daar de marktwaarde lager is dan de boekwaarde van de grond (koopprijs en geactiveerde plankosten). Ook zijn er diverse woningcorporaties die duidelijk de exit strategie hebben gehanteerd door grondposities, al dan niet op interventie of aanwijzing van de toezichthouders, van de hand te doen.

48

Hoofdstuk 7: Vermogen - vermogens stijgen, ongerealiseerd deel neemt toe!

Vermogens stijgen, ongerealiseerd deel neemt toe! In dit hoofdstuk beschouwen we op basis van het eigen vermogen uit de jaarrekening de waarneembare trends in het vermogen van woningcorporaties over de voorbije jaren. Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt er ingegaan op de verdeling van de waarderingsgrondslagen in aantallen woningcorporaties en VHE. Vervolgens zal er worden ingegaan op zaken als totaalvermogen en solvabiliteit. Tot slot zal er worden ingegaan op trends binnen de actuele waarderingsgrondslagen, namelijk de verdeling tussen gerealiseerd versus ongerealiseerd vermogen. Waarderingsgrondslag van het sociaal vastgoed Conform de Richtlijnen van de Jaarverslaggeving 645 kan sociaal vastgoed worden gewaardeerd tegen historische kostprijs of tegen actuele waarde. De grondslag voor actuele waarde kan zijn de bedrijfswaarde of de waardering van activa als vastgoedbelegging. De keuze van de waarderingsgrondslag heeft een groot effect op het eigen vermogen. Het belangrijkste verschil tussen kostprijs en actuele waardering binnen het eigen vermogen vloeit voort uit de wijze waarop met waardeveranderingen van activa wordt omgegaan in de jaarrekening. Bij een actuele waarde waarderingsgrondslag dient een deel van het vermogen als ongerealiseerd vermogen te worden verantwoord. Grafiek 47: verdeling waarderingsgrondslag aantallen woningcorporaties in de analyse

100% 80%

54%

55%

57%

46%

45%

43%

2012

2013

2014

60% 40% 20% 0% Groepsvermogen waardering actuele waarde Groepsvermogen waardering kostprijs

De daling tussen 2013 en 2014 van het aantal woningcorporaties die tegen kostprijs waarderen wordt vrijwel uitsluitend veroorzaakt doordat er voor 18 woningcorporaties die in 2012 kostprijs als waarderingsgrondslag hanteerden en er voor 2013 of 2014 nog geen publicatiejaarrekening beschikbaar was. Deze zijn daarom niet meegenomen in de analyse. Het aantal woningcorporaties dat hun sociaal vastgoed waardeert tegen actuele waarde is in 2014 lager dan in 2013. Dit wordt enerzijds veroorzaakt doordat in 2014 een aantal (relatief) kleine woningcorporaties niet meer is meegenomen omdat hiervan in 2014 geen financiële gegevens aanwezig zijn of omdat deze zijn opgeheven. Het beeld is tevens dat er in 2013 en 2014 een beperkt aantal woningcorporaties is gewisseld van waarderingsgrondslag.


49

Grafiek 48: verdeling waarderingsgrondslag aantal VHE in de analyse 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000

1.840.583

1.927.084

1.955.847

623.936

530.718

509.443

2012

2013

2014

1.000.000 500.000 0

Groepsvermogen waardering actuele waarde Groepsvermogen waardering kostprijs

De daling in VHE met een kostprijswaardering ligt in lijn met de daling van het aantal woningcorporaties (zie voorgaande grafiek). Deze woningcorporaties waren namelijk in 2013 goed voor 21.000 VHE. De stijging van het aantal VHE tegen actuele waarde blijft redelijk stabiel (in lijn met aantal woningcorporaties). Uit bovenstaande grafiek blijkt tevens dat het merendeel van de VHE’s (bijna 80% in 2014 ten opzichte van 75% in 2012) gewaardeerd wordt tegen actuele waarde. Grafiek 49: gemiddelde grootte van woningcorporaties per waarderingsgrondslag (in VHE)

12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012

2013

2014

Waardering kostprijs Waardering actuele waarde Gemiddeld Zoals hierboven is opgenomen, waarderen voornamelijk de grotere woningcorporaties tegen actuele waarde. De woningcorporaties die waarderen tegen actuele waarde hebben gemiddeld tussen de 10.000 en 11.000 eenheden, De woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs hebben gemiddeld tussen 4.000 en 3.500 eenheden.

50

Totaalvermogen Grafiek 50: totaalvermogen woningcorporaties (x € 1.000)

80.000.000 70.000.000 60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000 10.000.000 0 2012

2013

2014

Groepsvermogen waardering kostprijs Groepsvermogen waardering actuele waarde Totaal Het lijkt misschien mooi zo’n fors saldo aan eigen vermogen, maar reken u vooral niet rijk en het kan ook vragen oproepen vanuit de verschillende stakeholders zoals de huurders. Het is namelijk sterk de vraag of u dit saldo eigen vermogen - dat nu nog ‘in de stenen’ zit - ooit gaat realiseren. Het totale eigen vermogen van de woningcorporaties in deze trendanalyse is gestegen van € 68 miljard in 2013 naar € 75 miljard in 2014. De voornaamste stijging van het vermogen vindt plaats van 2013 naar 2014. In 2014 is voornamelijk het vastgoed in waarde gestegen, waardoor de woningcorporaties die hun vastgoed waarderen tegen actuele waarde, hun vermogen sterk zien stijgen (+ € 6 miljard, ofwel + 9%). De daling van het vermogen van woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs, wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het niet opnemen van enkele woningcorporaties, als gevolg van het niet beschikbaar zijn van de financiële gegevens (publicatiejaarrekening). Grafiek 51: totaalvermogen per VHE (in €)

40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2012

2013

2014

Groepsvermogen waardering kostprijs Groepsvermogen waardering actuele waarde


51

De grafiek op de vorige pagina (totaalvermogen per VHE) ligt in lijn met de totale ontwikkeling van het vermogen. In 2014 ligt het gemiddelde vermogen per VHE gewaardeerd op actuele waarde op € 35.300. Het gemiddelde vermogen per VHE gewaardeerd tegen kostprijs bedraagt € 9.300. Dit is een verschil van ongeveer 280%. Bovenstaande grafiek impliceert derhalve dat het vermogen van een woningcorporatie gemiddeld met 280% zal stijgen indien wordt overgegaan van waardering tegen kostprijs naar waardering tegen actuele waarde. Grafiek 52: gemiddelde solvabiliteit per woningcorporatie (in %)

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2012

2013

2014

Groepsvermogen waardering kostprijs Groepsvermogen waardering actuele waarde Totaal De gemiddelde solvabiliteit (zichtbaar in de jaarrekening) van alle woningcorporaties ligt op ongeveer 35%. De solvabiliteit van de woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs is de laatste jaren relatief gelijk gebleven (ongeveer 27%). De solvabiliteit van woningcorporaties die waarderen tegen actuele waarde is gestegen van 38% in 2012 naar 41% in 2014. Waardestijging van vastgoed heeft vrijwel geen effect op de solvabiliteit van woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs. Dit in tegenstelling tot woningcorporaties die waarderen tegen actuele waarde, waar de stijging van het vastgoed directe gevolgen heeft voor de toename van het vermogen (en daardoor ook de solvabiliteit). Uitsplitsing gerealiseerd/ongerealiseerd vermogen In bovenstaande analyses is het totaalvermogen van de woningcorporaties geëvalueerd. Zoals hieruit blijkt is de waarderingsgrondslag (actuele waarde versus kostprijs) een belangrijke factor voor een hoger eigen vermogen. Bij waardering tegen actuele waarde bestaat het vermogen uit een (groot) deel ongerealiseerd vermogen. Dit vermogen is ontstaan uit waardeverandering van het vastgoed en wordt pas gerealiseerd bij verkoop of jaarlijkse exploitatie van het vastgoed. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verhouding tussen gerealiseerd vermogen en ongerealiseerd vermogen bij waardering tegen actuele waarde. Doordat bij een aantal woningcorporaties, die waarderen tegen actuele waarde, de verdeling tussen gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen niet inzichtelijk is gemaakt in de jaarstukken, zijn deze woningcorporaties niet meegenomen in de verdere analyses. Het aantal VHE van de woningcorporaties is hieronder opgenomen in tabel 33.

52

Tabel 33: aantal VHE in de analyse gerealiseerd/ongerealiseerd vermogen Totaal VHE waardering actuele waarde Onderverdeling (on)gerealiseerd onbekend VHE’s betrokken in de trendanalyse

2012 2013 2014 1.840.583 1.927.084 1.955.847 (351.729) (250.419) (240.413) 1.488.854 1.676.665 1.715.434

Grafiek 53: totaalvermogen woningcorporaties waardering tegen actuele waarde (x € 1.000) 70.000.000 60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000 10.000.000 0 2012

2013

2014

Gerealiseerd vermogen Ongerealiseerd vermogen

Bovenstaande grafiek geeft de totale verhouding weer tussen gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen van de woningcorporaties in deze trendanalyse. Aangezien in 2012 minder woningcorporaties zijn opgenomen in de trendanalyse (als gevolg van minder bekende data), geeft dit een scheef beeld. De vergelijking tussen 2013 en 2014 is beter te maken. Uit deze vergelijking blijkt dat zowel het gerealiseerd vermogen stijgt (+ € 1,6 miljard, ofwel 14%) alsook het ongerealiseerd vermogen (+ € 4,2 miljard, ofwel 9%). De verhouding tussen gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen is in alle jaren redelijk stabiel, namelijk 20% - 80%. Grafiek 54: vermogen per woningcorporatie waardering tegen actuele waarde (x € 1.000)

400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2012

2013

2014

Gerealiseerd vermogen Ongerealiseerd vermogen


53

In de grafiek op de vorige pagina is het gemiddelde vermogen per woningcorporatie opgenomen. Hieruit blijkt dat een woningcorporatie die waardeert tegen actuele waarde in 2014 gemiddeld € 347 miljoen aan ongerealiseerd vermogen heeft en € 91 miljoen aan gerealiseerd vermogen. Hierbij moet worden opgemerkt dat hier grote verschillen bestaan tussen woningcorporaties die waarderen op actuele waarde. Zeker wanneer hier rekening wordt gehouden met de waardering op marktwaarde door met name de grotere woningcorporaties die daarmee ook een belangrijk deel van het vermogen voor hun rekening nemen. Grafiek 55: vermogen per VHE waardering tegen actuele waarde (in €)

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2012

2013

2014

Gerealiseerd vermogen Ongerealiseerd vermogen Kostprijs

Uit bovenstaande grafiek blijkt in 2014 per VHE gemiddeld ongeveer € 29.800 aan ongerealiseerd vermogen en € 7.800 gerealiseerd vermogen. Ter vergelijking, het gemiddelde (gerealiseerd) vermogen per VHE bij woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs bedraagt in 2014 € 9.400.

54

Hoofdstuk 8: Voorzieningen woningcorporaties keren terug naar kerntaken

Woningcorporaties keren terug naar kerntaken. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving schrijven voor dat voorzieningen worden opgenomen voor verplichtingen die op balansdatum bestaan maar waarvan onbekend is wat de exacte omvang is of wanneer zij zullen gaan ontstaan. De verplichting waarvoor de voorziening wordt gevormd moet waarschijnlijk of zeker zijn. De Richtlijn voor de Jaarverslaggeving voor Toegelaten instellingen volkshuisvesting (Richtlijn 645) schrijft de volgende voorzieningen voor: (1) voorziening onrendabele investeringen en herstructurering, (2) voorziening latente belastingverplichtingen, (3) voorziening pensioenen, (4) voorziening garantieverplichting, (5) voorziening reorganisatiekosten, (6) voorziening deelnemingen en (7) overige voorzieningen. De overige voorzieningen bestaan veelal uit diverse voorzieningen van beperkte omvang zoals diverse verplichtingen, claims en geschillen. Daarnaast blijkt uit de gehanteerde jaarrekeningen dat niet elke woningcorporatie bovenstaande indeling conform RJ 645 hanteert. In de jaarrekening wordt door veel woningcorporaties alleen de voorziening onrendabele investeringen, latente belasting-verplichtingen en overige voorzieningen gehanteerd. De voorziening reorganisatiekosten wordt veelal onder de overige voorzieningen verantwoord. Hiermee dient rekening gehouden te worden in onderstaande analyse. In onderstaande tabel is het aantal betrokken woningcorporaties in de analyse opgenomen inclusief het aantal woningcorporaties dat de daadwerkelijke voorziening heeft opgenomen in de balans: Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening pensioenen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Totale omvang

2012 2013 1.948.304 1.542.628 156.127 267.104 9.974 11.279 34.006 69.657 21.866 34.174 442.347 358.375 2.612.624 2.283.217

2014 1.367.616 376.294 3.058 60.043 38.345 322.221 2.167.667

Tabel 34: omvang voorzieningen (*1.000)


55

Analyse In onderstaande grafieken is de ontwikkeling per soort voorzieningen, zoals verantwoord in de jaarrekening, in de periode 2012 tot en met 2014 weergegeven. Grafiek 56: ontwikkeling per soort voorziening (bedragen x € 1.000) 2.000.000 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2012 2013 2014

Onrendabele top

Latente belastingverplichting

Overige

1.948.304 1.542.628 1.367.616

156.127 267.104 376.294

442.347 358.375 322.221

Op basis van de grafiek vallen de volgende ontwikkelingen op: • Circa 55% van de woningcorporaties heeft een voorziening onrendabele top en herstructurering in de jaarrekening en dit aantal blijft in de periode 2012-2014 stabiel. De voorziening daalt in de periode van 2012 tot en met 2014 met 30%. Deze forse daling is ook terug te zien in de omvang van activa in ontwikkeling. Dit ligt in lijn met de verwachte ontwikkeling dat woningcorporaties teruggaan naar hun kerntaak. • D e voorziening latente belastingverplichting bestaat bij gemiddeld 35% van de woningcorporaties en blijft gelijk qua aantal woningcorporaties in de periode 2012 – 2014. Hierbij valt op dat de voorziening meer dan is verdubbeld in deze periode. Dit wordt veroorzaakt doordat woningcorporaties zijn gaan waarderen op actuele waarde. De waarde in de commerciële jaarrekening komt dan hoger uit dan de oorspronkelijke fiscale openingsbalans.

56

Grafiek 57: ontwikkeling per soort voorziening (bedragen x € 1.000)

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2012 2013 2014

Deelnemingen

Reorganisatiekosten

Pensioenen

21.866 34.174 38.435

34.006 69.657 60.403

9.974 11.279 3.058

Op basis van de grafiek vallen de volgende ontwikkelingen op: • In 2012 heeft slechts 22 woningcorporaties een reorganisatievoorziening in de jaarrekening. In 2013 is de totale omvang van de reorganisatievoorziening verdubbeld ten opzichte van 2012 terwijl het aantal woningcorporaties dat een reorganisatievoorziening heeft in de jaarrekening met 36% is gestegen ten opzichte van 2012. Dit aantal blijft stabiel in 2014 terwijl de voorziening licht afneemt. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de voorziening reorganisatiekosten in de praktijk ook onder de overige voorzieningen wordt verantwoord. De stijging in 2013 en 2014 ten opzichte van 2012 lijkt gelegen te zijn in het door de woningcorporaties kritisch beschouwen van het personeelsbestand in relatie tot gewijzigde taakopdracht(en) en bezuinigingen. • D e overige voorzieningen nemen fors af terwijl de voorzieningen deelnemingen juist fors toenemen in de periode 2012 -2014. Mogelijk hebben woningcorporaties verliezen genomen in het kader van grondposities en afstoot van posities en verminderen van risicovolle activiteiten. Vergelijking gemiddelde voorzieningen van grotere en kleinere woningcorporaties Om inzicht te krijgen in mogelijke verschillen tussen grotere en kleinere woningcorporaties, is een vergelijking opgesteld tussen de gemiddelde voorzieningen van alle woningcorporaties opgenomen in de trendanalyse, de 25 grootste woningcorporaties en de gemiddelde voorzieningen van de overige woningcorporaties. Het gemiddelde is berekend over de woningcorporaties die daadwerkelijk de voorziening op de balans hebben verantwoord. De analyse laat zien dat een vergelijkende trend zichtbaar is op het niveau van het totaal aantal woningcorporaties, de top 25 woningcorporaties en de overige woningcorporaties. Hierbij valt op dat de daling bij van de ORT op de top 25 woningcorporaties in 2013 forser is dan bij de overige woningcorporaties, evenals de stijging van de voorziening latente belastingverplichting in 2013 ten opzichte van 2012. De omvang van de ORT bij de top 25 woningcorporaties is aanzienlijk hoger per woningcorporatie omdat hier ook aanzienlijker ontwikkelopgaven zijn gelet op de grootte van de woningcorporaties. In alle gevallen is te constateren dat ORT afneemt als gevolg van vermindering van projectenportefeuilles en ook kritischer beschouwen van de kosten in relatie tot terugverdienmogelijkheden van investeringen.


57

Grafiek 58: gemiddelde voorziening Bedragen * € 1.000

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 Pensioenen

Reorganisatiekosten

Deelnemingen

Overige


2012 2013 2014

Onrendabele top

0

Grafiek 59: gemiddelde voorziening per top 25 woningcorporatie per soort voorziening Bedragen * € 1.000

40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

58

Pensioenen

Reorganisatiekosten

Deelnemingen

Overige


2012 2013 2014

Onrendabele top

0

Grafiek 60: gemiddelde voorziening overige woningcorporaties per soort voorziening Bedragen * € 1.000

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 Pensioenen

Reorganisatiekosten

Deelnemingen

Overige


2012 2013 2014

Onrendabele top

0


59

Hoofdstuk 9: Leningen - afname portefeuille en risico’s

Afname van portefeuille en risico’s. In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen inzichtelijk gemaakt van de leningenportefeuille in de jaren 2012 tot en met 2014. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan de rentelasten en de inzet van financiële instrumenten. Over de periode 2012 - 2014 hebben wij de volgende trends uit de jaarrekeningen verzameld: Grafiek 61: derivaten en kostprijshedge accounting

100% 90%

93%

93%

87%

80% 70% 60% 50% 40%

41%

41% 37%

39% 34%

30% 20% 10% 0%

2012

2013

2014

Woningcorporaties waarvan gegevens beschikbaar Waarvan met derivaten Waarvan met kostprijshedge

Op basis van bovenstaande grafiek valt op dat over 2012 geen informatie over de woningcorporaties die kostprijshedge-accounting toepast is opgenomen. De informatie over dit onderwerp is in de jaarrekeningen onvoldoende toegelicht of niet opgenomen. Gezien het maatschappelijk belang liet de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) in 2013 weten dat ze het verstandig achtte om in het kort uiteen te zetten wanneer en hoe kostprijshedge-accounting mag worden toegepast. Hoofdstuk 290 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ 290) gaat over de verwerking van financiële instrumenten in de jaarrekening en daarmee ook over kostprijshedgeaccounting. De jaarrekeningen 2013 laten inderdaad meer informatie zien.

60

Leningenportefeuille De toegelaten instellingen hebben gezamenlijk eind 2014 ruim € 80,8 miljard aan langlopende leningen (nominale waarde leningen kredietinstellingen en overheid). Ten opzichte van 2013 is een daling van € 3,1 miljard zichtbaar. Grafiek 62: leningenportefeuille (x € 1 miljoen)

84.000 83.500 83.000 82.500 82.000 81.500 81.000 80.500 80.000 79.500 79.000 2012

2013

2014

Vanwege het ontbreken van de gegevens van een aantal woningcorporaties is ook naar de gemiddelde schuld per VHE gekeken. Deze laat eveneens een daling in 2014 zien ten opzichte van de voorgaande twee jaren, namelijk ruim € 32.000 in 2014 en in 2013 was dit bijna € 34.000 (2012 ruim € 33.000). Op basis van de analyse van de kasstroom uit financieringsactiviteiten (zie hoofdstuk 5 kasstromen) zien we dat de financieringskasstroom in de jaren 2012 - 2014 eveneens daalt, wat betekent dat de woningcorporaties gemiddeld meer aflossen dan dat zij nieuwe financiering aantrekken. De verantwoorde kasstromen sluiten dus aan met de verantwoorde daling van de leningenportefeuille. Verdeeld naar de diverse grootte-categorieën geeft de leningenportefeuille het volgende beeld (x € 1.000): Grafiek 63: langlopende schulden naar grootte-categorie 35.500.000 30.500.000 25.500.000 20.500.000 15.500.000 10.500.000 5.500.000 500.000 0 - 1.000

1.001 - 2.500

2.501 - 5.000

5.001 - 10.000 10.001 - 25.000 > - 25.000 vhe’s

2012 2013 2014


61

De top 25 heeft per ultimo 2014 een leningenportefeuille van € 35,1 miljard en bedraagt hiermee circa 45% van de totale schuld van de woningcorporaties. Deze 25 woningcorporaties vertegenwoordigen nagenoeg een gelijk deel van het aantal verhuurbare eenheden (circa 42%). Grafiek 64: leningportefeuille top 25 woningcorporaties

36.400 36.200 36.000 35.800 35.600 35.400 35.200 35.000 34.800 34.600 34.400 2012

2013

2014

De landelijke daling van € 3,1 miljard in 2014 (5%) is minder zichtbaar bij de top 25. In die groep daalt de leningenportefeuille in dat jaar met een duidelijk lager percentage, namelijk 3,3 (€ 1,2 miljard). Grafisch ziet de ontwikkeling bij de top 25 ten opzichte van de landelijke ontwikkeling er als volgt uit: Grafiek 65: omvang leningenportefeuille totaal en top 25 (x € 1 miljard)

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

2012

2013

2014

Top 25 Totaal Vanuit de gedachte dat de grotere woningcorporaties meer ontwikkelpotentieel hebben, is de verwachting dat de financieringsbehoefte vermoedelijk daar constanter zal zijn dan bij de relatief kleinere woningcorporaties. De schuld per verhuurbare eenheid van de top 25 woningcorporaties is eveneens gemiddeld € 2.000 hoger dan voor de totale groep.

62

Grafiek 66: ontwikkeling schuld per VHE (totaal en top 25) (x € 1.000)

36,00 35,50 35,00 34,50 34.00 33,50 33,00 32,50 32,00 31,50 31,00 30,50 2012

2013

2014

Totaal: schuld per vhe Top 25: schuld per vhe Rentelasten Onderstaande grafiek laat zien dat landelijk in 2013 een sterkere daling (beheersing) van de rentelasten heeft weten te realiseren dan de top 25. In combinatie met de hierboven geconstateerde constantere en hogere leningenportefeuille, is dit een logisch en te verwachten gevolg. De stijging in 2014 is derhalve bij de top 25 ook sneller dan voor de totale groep. Dit wordt veroorzaakt doordat bij de bepaling van de gemiddelde rentevoet de resultaten van de financiële instrumenten zijn meegenomen. Grafiek 67: gemiddelde rentevoet (totaal en top 25)

4,39% 4,37% 4,35% 4,33% 4,31% 4,29% 4,27% 4,25% 2012

2013

2014

Totaal: gem. rentevoet Top 25: gem. rentevoet Landelijk wordt ook veel aandacht besteed aan de interest coverage ratio (ICR). Zowel het landelijk beeld als de top 25 voldoet ruim aan deze norm.


63

Grafiek 68: ICR

2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00

2012

2013

2014

Top 25: ICR Landelijk sectorbeeld Norm Financiële instrumenten In 2012 heeft het ministerie van BZK de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ opgesteld. Vanaf 1 oktober 2012 zijn deze beleidsregels in werking getreden en zijn toegelaten instellingen aan diverse regels gebonden bij het aangaan van nieuwe derivatencontracten. Vanwege de toegenomen maatschappelijke belangstelling voor derivaten besteden wij hier (ook) in dit hoofdstuk aandacht aan. Op basis van de beschikbare gegevens van de toegelaten instellingen is een lichte daling te zien tussen het aantal woningcorporaties met derivaten per ultimo 2012 (41%) ten opzichte van ultimo 2014 (38%). De 17 woningcorporaties die geen derivaten meer hebben ultimo 2014 ten opzichte van ultimo 2013 is veroorzaakt door verkoop c.q. afkoop van hun derivatenportefeuille. De omvang van de derivatenportefeuille (brutomarktwaarde, zijnde de totale marktwaarde van de derivaten zonder verrekening van tegengestelde posities) laat een licht dalende ontwikkeling zien. De portefeuille van de top 25 heeft per ultimo 2014 een brutomarktwaarde van € 8,3 miljard ten opzichte van € 8,9 miljard per ultimo 2012. Geconcludeerd kan worden dat de invoering van de beleidsregels wellicht wel het gewenste effect van minder afsluiten van derivatencontracten heeft gehad, maar niet het effect tot een significante daling van deze portefeuille. Vanwege de gebruikelijke lange looptijd van dergelijke contracten en de relatief lage rentestand, is een significante daling door afkoop van derivatencontracten dan ook niet te verwachten.

64

Hoofdstuk 10: Vennootschapsbelasting hoe te waarderen en de onzekerheden te managen?

Invoering vennootschapsbelasting woningcorporaties Hoe te waarderen en de onzekerheden te managen? Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De begrote opbrengst per jaar was ingeschat op € 500 miljoen. Door een gunstige uitspraak van de Hoge Raad, waarin het woningcorporaties is toegestaan een herbestedingsreserve te vormen, is de daadwerkelijk verschuldigde vennootschapsbelasting in de jaren tot en met 2011 niet meer dan een fractie van de over die jaren ingeboekte € 2 miljard. Inmiddels zien we dat de operationele kasstroom bij woningcorporaties in Meerjarenbegrotingen een positieve ontwikkeling kent. Woningcorporaties komen daarmee, zonder bijzondere ingrepen, in een te betalen vennootschapsbelastingpositie. De bijzondere ingrepen bestaan in hoofdzaak uit het afwaarderen van het vastgoed naar een lagere WOZ-waarde en het vormen van een onderhoudsvoorziening. Op beide punten is nog niet duidelijk hoe jurisprudentie en afspraken met de Belastingdienst zich zullen ontwikkelen.Voor de afwaardering geldt dat deze van tijdelijke aard kan zijn. Immers, wanneer de WOZ-waarde weer stijgt zal de afwaardering moeten worden teruggenomen. De conclusie is dan ook dat de aankomende jaren de vennootschapsbelasting qua financieel belang flink gaat toenemen. Daarbij komt dat niet duidelijk is hoe afwaarderingen en onderhoudsvoorzieningen moeten worden geduid, waardoor de onzekerheid rond de vennootschapsbelastingpositie toeneemt. Het gaat dan om belangen van honderden miljoenen euro’s. Een goede taxplanning en een daarbij behorende inschatting van de risico’s is dan ook van groot belang. Vanuit onze analyse zien wij de volgende ontwikkelingen: • De acute belastinglast (uitgaande kasstroom) is zeer beperkt geweest over de periode 2012 – 2014. • In de jaarrekeningen 2012 – 2014 zien wij dat omvangrijke posities aan te verrekenen fiscale verliezen zijn opgebouwd en gewaardeerd in de jaarrekening. Hier ligt het risico van ‘verliesverdamping’ op de loer. In het hoofdstuk vennootschapsbelasting is achtereenvolgens aandacht aan: (1) vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekening, (2) de betaalde of ontvangen vennootschapsbelasting, (3) de actieve belastinglatentie en (4) de passieve belastinglatentie. Vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekening Uit grafiek 69 blijkt de vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekening over de periode 2012 - 2014. Uit de trendanalyse kan worden opgemaakt dat er in 2012 sprake was van een Vpb-last die in 2013 en 2014 is omgeslagen in een Vpb-bate. Dit is naar alle waarschijnlijkheid te verklaren doordat woningcorporaties actieve latenties voor verliescompensatie zijn gaan waarderen.


65

Grafiek 69: gemiddelde vennootschapsbelasting per woningcorporaties in de winst-en-verliesrekening (x € 1.000)

2.000 1.500 1.000 500 0 -500 2012

2013

2014

Grafiek 70: uitsplitsing vpb per woningcorporatie Een positief bedrag in onderstaande grafiek is een bate, een negatief bedrag een last.

2.000 1.500 1.000 500 0 -500 2012

2013

2014

Mutatie acute vennootschapsbelasting (in € 1.000) Mutatie latente vennootschapsbelasting (in € 1.000)

Betaalde óf ontvangen vennootschapsbelasting In grafiek 71 is de betaalde Vpb uitgedrukt. In deze grafiek is zichtbaar dat er sprake is van een daling van de direct verschuldigde vennootschapsbelasting. Dit is waarschijnlijk het gevolg dat corporaties op voorlopige aanslagen vennootschapsbelasting hebben betaald die zij na het indienen van aangiften met een negatief resultaat weer hebben teruggekregen (in 2014) Grafiek 71: Direct verschuldigde Vpb

120 100 80 60 40 20 0 2012

66

2013

2014

Belastinglatenties In onderstaande grafiek is de stijging van de mutatie latente vennootschapsbelasting zichtbaar. Door middel deze mutatie wordt de actieve latente belastingvordering verhoogd. De stijging kan verklaard worden door de toename van de mutatie aan de belastinglatentie voor verliescompensatie in 2014. De latentie kan echter alleen worden gevormd, voor zover aannemelijk is dat de toekomstige winsten toereikend zijn voor verrekening. Grafiek 72: gemiddelde mutatie latente vennootschapsbelasting per woningcorporatie (x € 1.000)

1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 -200 2012

2013

2014

Soorten latenties vennootschapsbelasting In grafiek 73 is het verloop van de actieve latentie opgenomen. Hierbij is zichtbaar dat de gemiddelde actieve latentie per woningcorporatie stijgt van € 3,1 miljoen (in 2012) naar € 5,7 miljoen (in 2014). Grafiek 73: gemiddeld actieve belastinglatentie per woningcorporatie (x € 1.000)

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2012

2013

2014

Uit grafiek 73 blijkt de ontwikkeling en uit grafiek 74 de uitsplitsing van de actieve belastinglatentie. Opvallend hierbij is ontwikkeling van de belastinglatentie uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie, die in het boekjaar 2014 aanzienlijk is toegenomen ten opzichte van 2013.


67

Grafiek 74: uitsplitsing gemiddelde actieve latentie per woningcorporatie

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2012

2013

2014

Latentie inzake waarderingsverschillen (in € 1.000) Latentie inzake verliescompensatie (in € 1.000) Totale actieve belastinglatentie (in € 1.000) Uit grafiek 75 blijkt de stijging van de belastinglatentie uit hoofde van waardeverschillen. Gebleken is dat de actieve belastinglatentie uit hoofde van waarderingsverschillen voor het grootste gedeelte bestaat uit het waarderingsverschil op vastgoedbeleggingen in exploitatie en op voorraad onverkochte woningen, waarvan verwacht wordt dat de woningen in de aankomende vijf jaar worden verkocht. Doordat er meer woningen voor verkoop worden ingerekend is het tijdelijke verschil dat in de waardering wordt meegenomen aanzienlijk toegenomen. Grafiek 75: gemiddelde actieve belastinglatentie uit hoofde van waardeverschillen per woningcorporatie (in € 1.000)

2.600 2.500 2.400 2.300 2.200 2.100 2.000 2012

2013

2014

Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen wordt een actieve belastinglatentie gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Uit grafiek 76 blijkt dat veel woningcorporaties een latentie vormen uit hoofde van verliescompensatie. Hierbij is zichtbaar dat fiscale verliezen zijn gerealiseerd die in de komende 9 jaar naar verwachting met fiscale winsten kunnen worden verrekend. Dit kan grotendeels worden verklaard doordat de herbestedingsreserve vanaf 2012 niet meer kan worden toegepast. Daarnaast is een belangrijke oorzaak gelegen in de waardedaling van het vastgoed.

68

Grafiek 76: gemiddelde actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie per woningcorporatie (in € 1.000)

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2012

2013

2014

De verklaring voor de stijging van de actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie is dat woningcorporaties de latenties nu wel waarderen op de balans, terwijl woningcorporaties dit in het verleden achterwege lieten. Het was toen niet de verwachting dat de verliezen binnen de verrekentermijn van negen jaar zouden worden verrekend doordat er geen vooruitzicht was op het behalen van positieve fiscale resultaten. Die situatie is inmiddels gewijzigd. Passieve belastinglatentie (looptijd > 1 jaar) In grafiek 77 is de trend van de passieve belastinglatentie opgenomen. Ook deze latentie laat een aanzienlijke stijging zien. Deze stijging kan veelal worden verklaard vanuit de mogelijkheid dat er fiscaal een onderhoudsvoorziening kan worden gevormd. Daarnaast komt de voorziening latente belastingverplichting veel voor bij woningcorporaties die hun bezit op bedrijfswaarde of marktwaarde waarderen. In dat geval is er een voorziening latente belastingverplichting gevormd voor de verkopen. Grafiek 77: gemiddeld passieve belastinglatentie per woningcorporatie (in € 1.000)

1.200 1.000 800 600 400 200 0 2012

2013

2014


69

Hoofdstuk 11: Wet Normering Topinkomens - effect WNT zichtbaar

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen inzichtelijk gemaakt van de bezoldigingen na invoering van de Wet Normering Topinkomens (hierna: WNT). Normen voor beloning van bestuurders en toezichthouders Voor de boekjaren 2012, 2013 en 2014 hebben verschillende normen gegolden voor de beloning van bestuurders. De WNT kent naast een openbaarmakingsregime (vergelijkbaar met de Wopt) een maximum norm voor bezoldigingen van topfunctionarissen bij onder andere woningcorporaties. Deze maximale bezoldigingsnorm is van toepassing op: • topfunctionarissen die in dienstbetrekking werkzaam zijn; en • topfunctionarissen die niet in dienstbetrekking werkzaam zijn (maar worden ingehuurd op basis van een overeenkomst van opdracht), indien zij binnen een periode van 18 maanden meer dan 6 maanden werkzaam zijn voor de (semi-)publieke instelling.3 Daarnaast kent de WNT een verbod op het verstrekken van winstdelingen, bonussen of andere vormen van variabele beloning aan topfunctionarissen. Voorts verbiedt de WNT het om aan topfunctionarissen ontslagvergoedingen toe te kennen die meer bedragen dan € 75.000 (of indien lager maximaal eenmaal de som van de jaarbeloning en de jaarbeloning betaalbaar op termijn).4 De bezoldiging mag bovendien niet meer worden doorbetaald gedurende een periode waarin de (gewezen) topfunctionaris geen arbeid meer levert (non-activiteit), tenzij sprake is van schorsing, ziekte of het opnemen van vakantiedagen. Vanaf 28 november 2014 (de Reparatiewet WNT) wordt de bezoldiging over een periode waarin de topfunctionaris vooruitlopend op de beëindiging van het dienstverband geen taken meer vervult, aangemerkt als ontslagvergoeding. De datum waarop de topfunctionaris de uitoefening van zijn taken beëindigt, wordt dan aangemerkt als datum waarop het dienstverband eindigt. Voor zover deze regels niet worden nageleefd dan wel afspraken worden gemaakt die uitgaan boven het door de WNT opgelegd maximum, is op grond van de WNT sprake van een onverschuldigde betaling. Het teveel ontvangen bedrag dient door de topfunctionaris te worden terugbetaald aan de woningcorporatie. In een aantal gevallen is echter nog een overgangsrecht van toepassing op de bestaande bezoldigingsafspraken van voor de invoering van de WNT of de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014.

3) Vanaf 1 januari 2016 geldt een nieuwe normering voor topfunctionarissen niet in dienstbetrekking, 4) Betalingen die dit bedrag overschrijden worden op grond van de WNT aangemerkt als een onverschuldigde betaling, tenzij zij voortvloeien uit een rechterlijke uitspraak.

70

Bezoldigingsnormen in de boekjaren 2013 en 2014 Voor de boekjaren 2013 en 2014 hebben voor woningcorporaties verschillende bezoldigingsnormen voor topfunctionarissen gegolden. Zo gold over het jaar 2013 de algemene, wettelijke bezoldigingsnorm van € 228.599 (fulltime jaarbasis) nadat een sectorspecifieke regeling voor woningcorporaties door de rechter buiten toepassing was verklaard. Naar aanleiding van deze gerechtelijke uitspraak heeft minister Blok van Wonen en Rijksdienst de sectorspecifieke regeling aangepast. Deze sectorspecifieke regeling is vervolgens per 1 januari 2014 in werking getreden en wordt ook wel de “Blok-staffel” genoemd. In het kort houdt de Blok-staffel in dat elke woningcorporatie – afhankelijk van het aantal verhuureenheden en het inwonersaantal van de gemeente waarin de woningcorporatie in beginsel ten minste 20% van haar verhuurdereenheden in eigendom of beheer heeft– wordt ingedeeld in een bezoldigingsklasse met een daarbij behorende bezoldigingsnorm. De Blok-staffel (norm 2014) is hieronder weergegeven. De bezoldiging van een topfunctionaris van een toegelaten instelling bedraagt per bezoldigingsklasse ten hoogste: Tabel 35: bezoldiging topfunctionaris Bezoldigingsklasse A B C D E F G H I J

Maximale bezoldiging (in euro’s) € 82.100 € 93.000 € 103.900 € 112.400 € 130.600 € 148.800 € 167.000 € 185.200 € 203.400 Bezoldigingsmaximum volgens artikel 2.3 van de wet

Indeling van de toegelaten instellingen in bezoldigingsklasse Tabel 36: indeling in bezoldigingsklasse A / B Tot 8.001 14.001 24.001 40.001 60.001 100.001 150.001 > 8.000 14.000 24.000 40.000 60.000 100.000 150.000 375.000 375.000 Tot 750 A A A A A A B B B 751 - 1.500 B B B B B C C C C 1.501 - 2.500 C C C C D D D D D 2.501 - 5.000 D D E E E E E E E 5.001 - 10.000 E F F F F F F F G 10.001 - 25.000 G G G G G G G H H 25.001 - 50.000 H H H H H H I I I > 50.001 I I I I I I J J J


71

Verticaal in de tabel is uitgezet het aantal verhuureenheden (VHE) dat de toegelaten instelling op de peildatum in eigendom of beheer heeft volgens de gegevens, bedoeld in bijlage II bij het Besluit beheer sociale-huursector. Horizontaal in de tabel is uitgezet het aantal inwoners van de grootste gemeenten waarin een toegelaten instelling op de peildatum minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Indien een toegelaten instelling op de peildatum niet minimaal 20% van haar verhuureenheden in één gemeente in eigendom of beheer heeft, betreft dit het aantal inwoners van de gemeente waar de toegelaten instelling op de peildatum het grootste deel van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Ontwikkelingen in 2015 en verder Met ingang van 1 januari 2015 is de Wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT (WNT2) in werking getreden. De invoering van de WNT2 bracht met zich mee dat het wettelijke bezoldigingsmaximum naar beneden is bijgesteld tot maximaal 100% van het ministersalaris, waar de WNT1 nog uitging van een bezoldigingsnorm gebaseerd op 130% van het ministersalaris. Deze verlaging van het bezoldigingsmaximum heeft echter pas vanaf 1 januari 2016 effect op de Blok-staffel. Voor 2015 geldt voor woningcorporaties de Blok-staffel gebaseerd op de bezoldigingsnorm van 2014. Vanaf 1 januari 2016 zullen vanwege de invoering van de WNT2 de bovenste drie klasse van de Blok-staffel worden samengevoegd tot één klasse met een maximale bezoldiging van € 179.000. De overige bedragen in de Blok-staffel zullen worden geïndexeerd. Voorts zal in 2016 een nieuwe interim-regeling gaan gelden voor topfunctionarissen zonder dienstbetrekking. In het kort houdt deze interim-regeling in dat de interim-topfunctionaris de eerste zes maanden € 144.000 (met een maximaal uurtarief van € 175) en voor de tweede zes maanden € 108.000 (met een maximaal uurtarief van € 175). Na 12 maanden gaat de Blok-staffel gelden voor de bezoldigingen van interim-topfunctionarissen binnen de woningcorporatiebranche. Verder zal in 2016 de (eventuele) invoering van de WNT3 worden voorbereid. De WNT3 brengt met zich mee dat de WNT weten regelgeving voor iedere functionaris in de publieke en semipublieke sector gaat gelden. De verwachte invoeringsdatum van de WNT3 is vooralsnog 1 januari 2017. Ontwikkelingen bezoldiging in totaal Wij verwachten dat als gevolg van de invoering van de WNT de bezoldigingen zullen dalen. Op basis van onderstaande grafiek wordt dit effect als trend inderdaad waargenomen:

80 75 70 65 60 55 2012

2013

Grafiek 78: totale bezoldiging bestuurders en toezichthouders (x 1 miljoen euro)

72

2014

Er is ook gekeken naar de gemiddelde totale beloning (bestuurders en toezichthouders) per onderzochte woningcorporatie:

255 250 245 240 235 230 225 220 2012

2013

2014

Grafiek 79: gemiddelde totale beloning per woningcorporatie (toezichthouders en bestuurders samen) (x € 1.000) Wanneer we de top 25 afzetten tegenover het Totaal ontstaat het volgende beeld:

800 700 600 500 400

671

300

583

542

200 238

100

249

232

0 2012

2013

2014

Totaal Top 25 Grafiek 80: gemiddelde totale beloning per woningcorporatie (toezichthouders en bestuurders samen) (x € 1.000) Wat opvalt is dat er voor het Totaal een lichte stijging is waar te nemen in 2013. Bij de top 25 is deze stijging in 2013 ten opzichte van 2012 nog groter. De oorzaak hiervan ligt met name in de uitkeringen in verband met einde dienstverband van € 1,9 miljoen door Vestia. Uiteraard komt in de top 25 vaker een bestuursmodel voor met meerdere topbestuurders ten opzichte van de andere woningcorporaties.


73

Wanneer alleen gekeken wordt naar het gemiddelde van de beloningen bestuurders, is het beeld van de Top 25 met de Rest en het Totaal:

300 251

250 200

206

196

222

171

171

192

213 163

150 100 50 0

2012

2013

2014

Totaal Top 25 Rest Grafiek 81: gemiddelde beloningen van alleen bestuurders per woningcorporatie (x 1.000 euro) Voor alle categorieën is er sprake van een daling in de bezoldiging. Veelal bij de Top 25 woningcorporaties is er sprake van één of meerdere bestuurders. Hier is – voor een zuivere vergelijking – rekening gehouden met de gemiddelde bezoldiging van alle bestuurders van een woningcorporatie. Hieruit blijkt dat beloningen van de bestuurders van de top 25 een duidelijk ander beeld laten zien, dan dat van de andere woningcorporaties (Rest). Voor beide categorieën is een daling in 2014 waarneembaar ten opzichte van het voorgaande jaar. Ontwikkeling bezoldiging gesplitst naar bestuurders en toezichthouders Gesplitst naar bezoldiging bestuurders versus de beloning van de toezichthouders ziet het beeld er voor het Totaal als volgt uit:

80 60

75

71

70

69 62

58

57

50 40 30 20 10 0

13

13

12

2012

2013

2014

Beloningen bestuurders Beloningen Toezichthouders

Totaal Lineair (Totaal)

Grafiek 82: totaal gesplitst in bestuurders en toezichthouders (In procenten voor het Totaal:)

74

Grafiek 83: percentage beloningen toezichthouder van de totale beloningen

18,20 18,00 17,80 17,60 17,40 17,20 17,00 16,80 16,60 2012

2013

2014

2013

2014

Voor de top 25 leidt dit tot de volgende overzichten:

30 25 20 15 10 5 0

2012 Beloningen bestuurders Beloningen Toezichthouders Totaal Top 25

Grafiek 84: percentage beloningen toezichthouder van de beloning top 25 (x 1 miljoen euro) Grafiek 85: percentage beloningen toezichthouder van de top 25

16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 2012

2013

2014


75

Niet alleen de beloningen bestuurders maar ook de beloningen van de toezichthouders laten voor het Totaal een daling zien:

14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 2012

2013

2014

Grafiek 86: beloningen toezichthouders (totaal) (x 1 miljoen euro) Wanneer de beloningen toezichthouders van de top 25 worden vergeleken met het Totaal van de woningcorporaties ontstaat het volgende beeld:

14

12,82

12,82

11,95

12 10 8 6 4 2,04

2

1,92

1,78

0 2012

2013

2014

Top 25 Totaal Grafiek 87: beloningen toezichthouders (top 25) (x 1 miljoen euro) Ook bij de Top 25 is derhalve sprake van een dalende trend van de beloningen voor de toezichthouders.

76

Overgangsregeling De Wet Normering Topinkomens voorziet in een overgangsregeling. In onderstaand overzicht blijkt hoeveel daarvan gebruikgemaakt wordt. Grafiek 88: overgangsrecht

350 300

299

299

299

250 189

200 150

115

100 50 0

0 2012

2013

2014

Aantal onderzochte woningcorporaties Aantal woningcorporaties met overgangsrecht In het overzicht is te zien dat de WNT in werking is getreden met ingang van 1 januari 2013. Tevens is te zien dat er in 2014 aanzienlijk meer gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht dan in 2013. Deze toename is conform onze verwachting. In 2013 gold namelijk de wettelijke bezoldigingsnorm ad € 228.599 (op fulltime jaarbasis). Veel bezoldigingen van topfunctionarissen in de woningcorporatiesector bleven in 2013 onder dit bezoldigingsmaximum. Met ingang van 1 januari 2014 is vervolgens de bezoldigingsstaffel voor woningcorporaties in werking getreden (Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014). Met de invoering van deze bezoldigingsstaffel bleek dat een groter deel van de bezoldigingen van topfunctionarissen binnen woningcorporatiesector de maxima uit de nieuwe bezoldigingsstaffel te boven gingen. Omdat hun bezoldigingsaanspraken veelal dateren van vóór 1 januari 2014, maken deze topfunctionarissen in 2014 (en verder) gebruik van het overgangsrecht ten aanzien van hun bezoldigingen. Op de volgende pagina is een vergelijking gemaakt tussen de top 25 versus de Rest inzake de overgangsregeling:


77

Grafiek 89: toepassing overgangsrecht (totaal, top 25 en rest) Percentage wat overgangsregeling toepast

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2012

2013

2014

Totaal Top 25 Rest Zowel bij de top 25 als bij de Rest is er sprake van een toename van het toepassen van de overgangsregeling. In 2014 werd door de top 25 bij 21 woningcorporaties van het overgangsrecht gebruikgemaakt. Voor de Rest betrof het 168 woningcorporaties. De uitkomsten van deze vergelijking lijken logisch omdat bij grotere woningcorporaties de beloning hoger is dan bij de kleinere. Bij de grotere woningcorporaties dreigt derhalve ook eerder een overschrijding van de vigerende WNT-norm. Uitkering beëindiging dienstverband De uitkeringen aan bestuurders bij einde dienstverband zijn toegenomen in 2013 mede als gevolg van de uitkering bij einde dienstverband van € 1,9 miljoen door Vestia. In 2014 is een aanzienlijke afname te zien. Grafiek 90: uitkering einde dienstverband (x 1 miljoen euro)

4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 2012

78

2013

2014

Grafiek 91: uitkering einde dienstverband naar categorie (x 1 miljoen euro)

4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00

2012

2013

2014

Totaal Top 25 Rest In 2012 en 2013 bedraagt de omvang uitkeringen bij einde dienstverband voor de bestuurders bijna € 3 miljoen respectievelijk € 3,4 miljoen. In 2012 waren met name de niet top 25 woningcorporaties hiervoor verantwoordelijk. In 2013 zien we een aanzienlijke toename bij de top 25 woningcorporaties, waarbij de toekenning van € 1,9 miljoen door Vestia de belangrijkste verklaring is. In het jaar 2014 zien we een forse afname van de uitkeringen in verband met einde dienstverband ongeacht de categorie.


79

Redactie drs. L.A. (Lizan) Goossens-Kloek RA Partner Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 1880 +31 6 8201 9406 [email protected]

F.A.J. (Frank) van Kuijck RA RO EMIA Partner Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 0344 +31 6 1509 2541 [email protected]

Mr. drs. R.P. (Reinder) Wiersma Partner Tel.: Mob.: E-mail:

80

+31 88 288 3790 +31 6 12581548 [email protected]

Auteurs M. (Michel) de Jong MSc Junior Manager

drs. M. (Martin) Trouwborst RA CISA Senior Manager

Tel.: Mob.: E-mail:

Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 3489 +31 6 1234 4676 [email protected]

+31 88 288 0852 +31 6 5261 5243 [email protected]

H. (Hennie) de Winter Manager

R.R.M. (Rick) van der Knaap MSc Junior Manager

Tel.: Mob.: E-mail:

Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 0417 +31 06 5585 3362 [email protected]

V.V. (Vanessa) Jongbloed MSc Manager Tel.: +31 88 288 1215 Mob.: +31 6 2025 2002 E-mail: [email protected] E.J. (Ernst-Jan) Jungheim RA MSc Manager Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 0263 +31 6 1201 1254 [email protected]

N.C (Niels) Meerkerk MSc Manager Tel.: Mob.: E-mail:

+31 088 288 2674 +31 6 1234 4695 [email protected]

+31 88 288 1853 +31 6 8333 0209 [email protected]

J.C. (John) van der Wal MSc Manager Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 1595 +31 6 1201 0820 [email protected]

S. (Steven) van Gijzen MSc Junior Manager Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 3389 +31 6 1234 2921 [email protected]

M. (Mariska) Warning AA Junior Manager Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 1623 +31 6 1201 0960 [email protected]

A.W. (Anthony) Pinas MSc Manager Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 4067 +31 6 1258 1792 [email protected]

Drs. J. (Jaap) Schot RA Manager Tel.: Mob.: E-mail:

+31 88 288 2842 +31 6 1201 0975 [email protected]


81

82


83

Wilhelminakade 1 3072 AP Rotterdam Postbus 2031 3000 CA Rotterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9830 www.deloitte.nl

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.nl/about for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte provides audit, consulting, financial advisory, risk management, tax and related services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings worldclass capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s more than 210,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication. © 2015 Deloitte The Netherlands

Trendanalyse woningcorporaties Duurzaam de toekomst in

Recommend Documents