2 Trendanalyse Woningcorporaties

WSW Trendanalyse

2014 – 2018 WSW Trendanalyse Woningcorporaties 2014 – 2018

© 2014 WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw Marathon 6 1213 PK Hilversum Postbus 1964 1200 BZ Hilversum T (+31) (035) 528 64 00 F (+31) (035) 528 64 29 [email protected]

2

Trendanalyse

Woningcorporaties 2014 – 2018


Inleiding Uit de trendanalyse van WSW blijkt dat de betaalbaarheid van sociale huurwoningen afneemt en de woningvoorraad veroudert. Een aantal corporaties houdt de komende jaren een zorgelijke financiële positie. De verhuurderheffing en de verwachte vennootschapsbelasting leggen een aan zienlijk beslag op de operationele inkomsten (14%). Corporaties passen hun beleid aan door minder nieuwbouwwoningen te realiseren, de huren te verhogen en de personeelsen bedrijfskosten te verlagen. Op het eerste gezicht lijken deze maat regelen de financiële positie van de sector als geheel te herstellen. Tegelijkertijd verslechtert echter de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen en veroudert de woningvoorraad. De gemiddelde geplande huurverhoging tot 2018 bedraagt 4,2% per jaar. Vooral bij nieuwe huurcontracten gaat de huur sterk omhoog. Dit vormt een risico voor de haalbaarheid van de geplande huuropbrengsten. Enerzijds omdat de huren beduidend hoger worden voor nieuwe huurders. Anderzijds omdat zittende huurders minder snel zullen verhuizen als dat een forse huurverhoging tot effect heeft. Corporaties investeren voorts onvoldoende in hun vastgoed om de veroudering van het bezit te compenseren. De komende vijf jaar plannen de corporaties 100.000 nieuwe woningen te bouwen, waar dit twee jaar geleden nog 150.000 woningen waren. Beide ontwikkelingen verzwakken het fundament onder een duurzaam gezonde financiële huishouding van de corporaties.

Dit zijn de belangrijkste conclusies uit een analyse van de meerjarenprognoses over de periode 2014-2018. 1 1) WSW maakte gebruik van de informatie die 361 WSW-deelnemers voor 1 februari 2014 beschikbaar stelden in hun prognoses over 2014-2018 (dPi2013).

Op de lange termijn is de situatie zorgelijker. Voor de beoordeling van de lange termijn kijkt WSW of alle toekomstige huurinkomsten minus de operationele uitgaven (bedrijfswaarde) voldoende zijn om de huidige schulden af te betalen. Dit is de zogenaamde Loan to Value-toets. 57 corporaties voldoen in de huidige beoordeling niet aan de vanaf 2014 geldende norm van 75%. In 2018 voldoen nog steeds 35 corporaties niet aan deze norm (zie figuur 2). Bovendien kan een vraag gesteld worden bij de realisatie van de toekomstige inkomsten, ook van de corpora ties die wel aan de norm voldoen. Onzeker is of huurders de voorziene forse huurverhogingen kunnen opbrengen (zie verder bij Huur).

WSW Trendanalyse

Figuur 2: Figuur 2

LTV kleiner dan 50%

Ontwikkeling Loan to Value (LtV) corporaties 2

Ontwikkeling LTV

100%

LtV tussen 50% en 75% LTV groter dan 75%

66

80%

73

83

231

223

93

104

119

222

219

207

46

38

35

2016

2017

2018

60% 236 40% 20% 59

0%

57

Prognose

Realisatie

Financiële positie

ICR groter dan 2,0

98

80%

156

120

144

186

211 25%

60% 210

40% 133

165

215

205

20% 48

39

53

2012

2013

26

12

163

12

0%

139 11

0

2014


2015

2016

0,7

1,4

Gewogen gemiddelde ICR 2014-2018

Prognose

Realisatie

Trendanalyse

Loan enen Interest Coverage Ratio per corporatie Loanto toValue Value Interest Coverage Ratio per corporatie

50%

179

4

Figuur Grafiek3: 3

75%

100%

0%

2015

100%

Ontwikkeling ICR

ICR tussen 1,4 en 2,0 ICR kleiner dan 1,4

2014

LTV 2013

Figuur 1: Ontwikkeling Interest Coverage Ratio (ICR) corporaties Figuur 1

2013

2012 zijn hier geen cijfers voor beschikbaar.

WSW monitort of corporaties op korte en lange termijn aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Daarnaast kijkt WSW ook naar welke buffers corporaties hebben om tegenvallers op te vangen. De interest coverage ratio (ICR) geeft aan in welke mate een corporatie op korte termijn aan haar renteverplichtingen kan voldoen. WSW hanteert een ICR van 1,4 als de kritische grens voor de buffer. 53 corporaties voldoen in de huidige beoordeling niet aan deze voor 2014 geldende grens. Huurverhogingen en besparingen zorgen er voor dat in 2018 nog slechts 11 corporaties onder de kritische grens van 1,4 scoren (zie figuur 1).

2012

2) De LtV is een nieuwe WSW-ratio, voor het jaar

55

2017

2018

5

Trendanalyse


2,1

2,8

3,5

4,2

Welke beleidskeuzes maken corporaties?

Figuur 5

Figuur 4

Figuur 4:

Ontwikkeling gemiddelde huurprijzen 2013- 2018

Ontwikkeling gemiddelde huurprijzen 2013- 2018

€ 600

6%

€ 575

5%

€ 550

4%

In figuur 4 staat wat de omvang is van de verhuurderheffing in relatie tot de opera tionele uitgaven. Deze figuur geeft inzicht in de mate waarin het beperken van de operationele uitgaven kan bijdragen aan het terugverdienen van verhuurderheffing.

€ 525

3%

€ 500

2%

Omvang operationele uitgaven in 2013 gerelateerd aan de

€ 475

1%

€ 450

0%

Gemiddelde maandhuurprijs

Een corporatie heeft een aantal mogelijkheden om haar financiële positie te verbeteren, zoals bijvoorbeeld het verhogen van de huur, het verlagen van de bedrijfslasten en het beperken van investeringen. Daarnaast heeft de corporatie te maken met externe factoren die een gegeven vormen voor de financiële positie, zoals heffingen, belastingen en de stand van de rente.

Figuur 5:

% Jaarlijkse huurverhoging zittende huurder % Jaarlijkse huurverhoging totaal

Omvang operationelein uitgaven verhuurderheffing 2018 in 2013 gerelateerd aan de verhuurderheffing in 2018

x € 1 miljard

2013

2014

2015

2016

2017

2018

4,0

De prognoses roepen de vraag op of de voorziene huurverhogingen realiseerbaar zijn, in ogenschouw nemende dat een fors aantal huurders volgens cijfers van het Sociaal en Cultureel Planbureau op of onder de armoedegrens verkeert. Daarnaast lijkt de keuze van corporaties om vooral bij nieuwe verhuringen de huren fors te verhogen een risico voor de doorstroming, terwijl die doorstroming juist nodig is om de financiële positie te verbeteren.

3,5 3,0 2,5 2,0

Uit de prognoses blijkt overigens dat ook corporaties die over een ruime buffer in de kasstromen beschikken besluiten om huren aanzienlijk te verhogen.

Verhuurderheffing

1,5 1,0

Figuur 6: Figuur 6

0,5

Gemiddelde huurprijsstijging 2014-2018 vs. ICR in 2016 per corporatie

Gemiddelde huurprijsstijging 2014-2018 vs. ICR in 2016 voor iedere corporatie

ICR 0,0 3,0 Personeelsuitgaven 2,5

Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven

2,0

Renteuitgaven Overige uitgaven

1,5 1,0

Huurinkomsten nemen de komende jaren sterk toe

0,5 0

Corporaties plannen een forse stijging van de toekomstige huurinkomsten. Jaarlijks stijgt de huurprijs met gemiddeld 4,2%. In de periode 2013-2018 is dit een stijging van de gemiddelde maandhuurprijs van € 466 tot € 572. Deze prijsstijging is hoger dan een jaar eerder werd verwacht.

1,5

2,0

2,5

3,0

Gemiddelde huurprijsstijging per jaar

Opvallend is dat corporaties gemiddeld voor zittende huurders de jaarlijks maxi maal toegelaten algemene huurverhoging van 4% (gemiddeld genomen) niet toepassen. De jaarlijkse algemene huurstijging voor zittende sociale huurders bedraagt in de periode 2013-2018 gemiddeld 3,1% per jaar. De gemiddelde ver hoging is in 2014: 3,7% en neemt jaarlijks af tot 2,6% in 2018. Dit betekent dat een behoorlijk deel van de hogere inkomsten wordt gerealiseerd door (nieuwe) huurders bij de nieuwe huurcontracten (mutatie of nieuwbouw) een aanzienlijk hogere huur in rekening te brengen.

6

Trendanalyse


7

Trendanalyse


3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

Minder nieuwbouw

Figuur Figuur9: 9

Ontwikkeling aantal huurwoningen in krimpgebieden en in andere Ontwikkeling aantal huurwoningen in krimpgebieden en ingebieden andere gebieden

Aantal woningen als % van totale woningvoorraad

Corporaties houden de uitgaven gerelateerd aan het bestaand bezit op niveau. Daarentegen zijn de investeringen in nieuwbouw lager dan voorheen en bouwen corporaties minder nieuwe woningen.

Corporaties in krimpgebied

0,4%

Overige corporaties

In de prognose over de periode 2012-2016 planden corporaties om voor een bedrag van € 54,9 miljard uit te geven aan nieuwbouw, onderhoud en woningverbetering. Op basis van de nieuwste prognoses is dit nog € 41,8 miljard over 2014-2018. Deze lagere uitgaven treffen vooral de nieuwbouw. Het aantal nieuw op te leveren woningen in de 5-jaarsprognose bedraagt bijna 100.000. Dit was in de 5-jaars prognoses over 2012-1016 nog bijna 150.000 woningen.

0,2% 0,0% -0,2% -0,4%

Figuur 7: Figuur 7

Ontwikkeling van de geplande uitgaven nieuwbouw, woningverbetering en onderhoud. uitgaven onderhoud, nieuwbouw en woningverbetering Cumulatieve

-0,6%

in 5 prognosejaren

-0,8%

(x € 1 miljard) 2013 Nieuwbouw

2014

2015

2016

2017

2018

60

Woningverbetering Onderhoudsuitgaven

50 40

Woningvoorraad veroudert 29,4 20,5

17,2

9,0

8,1

8,0

16,5

16,0

16,6

30 20 10

De gemiddelde resterende levensduur van het bezit van corporaties wordt korter en daarmee ook de periode waarin huurinkomsten kunnen worden gerealiseerd om schulden terug te betalen. Dit is een risico voor de duurzaamheid van het verdien model en de beleidskeuzes van de corporaties. De financiële cijfers laten dit beeld niet direct zien. Het blijkt dat de bedrijfswaarde van het bezit de komende jaren stijgt ondanks de kortere gemiddelde levensduur. Dit is het gevolg van de toekomstige begrote huurverhogingen en de lagere bedrijfs lasten.

0 2012-2016 2013-2017 2014-2018 dPi2011

dPi2012

dPi2013

Figuur 10: Figuur 10

De totale sociale woningvoorraad van de corporaties neemt over de komende 5 jaren af met 26.000 woningen. Met name in krimpgebieden is er sprake van een sterke afname van het bezit als gevolg van minder nieuwbouw en meer sloop.

Ontwikkeling bedrijfswaarde en restant levensduur bezit

Ontwikkeling bedrijfswaarde en restant levensduur bezit

Restant levensduur in jaren Restant levensduur

Bedrijfswaarde x € 1 miljard

23,5

225

23,0

220

22,5

215

22,0

210

21,5

205

21,0

200

20,5

195

20,0

190

Bedrijfswaarde

Figuur 8: Figuur 8

Ontwikkeling aantal huurwoningen

Ontwikkeling aantal huurwoningen

Aantal woningen 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000 -4.000 -6.000 -8.000 Realisatie 2012

8

Trendanalyse

2013

Prognose 2014


2015

2016

2013 2017

2014

2015

2018

9

Trendanalyse


2016

2017

2018

Verkoop van woningen

Het totaal aantal verkochte huurwoningen neemt in 2013 toe als gevolg van verkopen binnen de sector. Het aantal verkopen aan individuele kopers neemt in deze periode af. In de nieuwste prognoses liggen de verkopen op een lager niveau dan eerder gepland.


Ontwikkeling personeelsuitgaven per woning

Ontwikkeling personeelsuitgaven per woning

(in €) Realisatie

780

Prognose 760

Totaal verwachten corporaties in de prognoses voor de komende vijf jaar gemiddeld 15.500 woningen per jaar te verkopen. Dit was in voorgaande jaren gemiddeld ongeveer 18.500 woningen.

740 720


Ontwikkeling gepland aantal verkochte woningen

3

700

Ontwikkeling gepland aantal verkochte woningen

680

Aantal woningen Verkoop voor verhuur

2012

25.000

2013

2014

2015

2016

2017

2018

(Individuele) verkoop 20.000 15.000

Externe factoren

10.000 5.000 0 Prognose

Realisatie 3) Verkoop voor verhuur betreft o.a. doorverkoop

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Verhuurderheffing en andere rijksheffingen

2018

van bezit binnen de sector.

De uitgaven aan de verhuurderheffing nemen in de komende jaren sterk toe tot ruim € 1,7 miljard in 2018, een aandeel van 11% in de totale operationele opbrengsten. Daarnaast houden corporaties ook rekening met de saneringsheffing en de vennootschapsbelasting. Deze hebben in 2018 respectievelijk een aandeel van 1% en 3%.

Corporaties bezuinigen op personeelsen overige bedrijfslasten De trend dat corporaties minder uitgeven aan personeelsen bedrijfslasten zet door.


In de periode 2010-2013 bespaarden corporaties gemiddeld reeds € 38 per woning per jaar aan personeelslasten. In de periode 2013 tot en met 2015 nemen de personeelsuitgaven nog verder af, van gemiddeld € 747 tot € 718 per woning per jaar. In totaal is dit dus € 67 per woning per jaar lagere personele kosten (-8,5%).

Verdeling aandelen operationele uitgaven 2018 in huuropbrengsten in 2013

Verdeling uitgaven als % van inkomsten 2013, verhuurderheffing 2018

11%

Personeelsuitgaven

12%

Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven,

De overige bedrijfsuitgaven nemen in de periode 2012-2015 af met € 50 per woning per jaar (4,2%). Daarmee is dit het derde jaar op rij waarin corporaties hun geplande uitgaven voor bedrijfslasten en personele kosten naar beneden bijstellen.

8%

leefbaarheid en erfpacht Renteuitgaven

3%

21%

Saneringsheffing, Vpb e.a. Netto resultaat uit

In elke prognose is te zien dat corporaties aan het einde van de prognoseperiode denken weer meer uit geven, als gevolg van de ingerekende prijsstijgingen.

operationele kasstroom Verhuurderheffing 2018

25% 20%

10

Trendanalyse


11

Trendanalyse


Rentebetalingen

Grote corporaties doen een grotere inspanning om woningen te verkopen dan kleine corporaties, mogelijk noodzaakt hun financiële positie hen daartoe. Kleine corporaties investeren meer in nieuwbouw dan grote corporaties. Kleine corporaties geven ook meer uit aan onderhoud dan grote corporaties, terwijl grote corporaties meer uitgeven aan personeel en overige bedrijfslasten.

De rentestand heeft een grote invloed op de kasstromen van corporaties. Corporaties geven in 2018 26% van hun operationele inkomende kasstroom uit aan rentebeta lingen. De rentestand heeft niet alleen effect op de rentelasten van nieuwe leningen voor investeringen, maar ook op bestaande leningen met een variabele renteafspraak en bij herfinancieringen.

Betekenis voor de totale borg

Door de lagere uitgaven is ook de financieringsbehoefte van corporaties lager. In de periode 2015-2018 neemt de totale geborgde leningenportefeuille van WSW af met € 3,1 miljard, waardoor de groei van rentelasten wordt beperkt.


De totale rentelasten nemen in de eerste prognosejaren af. In 2013 waren de rentelasten namelijk € 3,7 miljard. Dit is het gevolg van het inrekenen van een lagere rente voor nieuwe leningen en renteherzieningen dan in de vorige prognose en de lagere schuldpositie. Vanaf 2015 nemen de rente-uitgaven weer voorzichtig toe ondanks een afnemende schuldpositie. Vanaf die periode rekenen corporaties weer met verwachte hogere rentepercentages.

Corporaties sturen scherp op de borgingeisen van WSW. Het overgrote merendeel slaagt er in zeker voor de korte termijn te voldoen aan de financiële ratio’s van WSW. Dat is op zichzelf een mooi beeld. De trendbreuken in het gevoerde corpo ratiebeleid zijn zichtbaar bij de operationele kasstromen als gevolg van de verhuur derheffing en de verruiming van het huurbeleid. Ten aanzien van de transformatie van de vastgoedportefeuille is ten opzichte van twee jaar geleden een trendbreuk zichtbaar bij het aantal nieuwbouwhuurwoningen.

Ontwikkelingen rente-uitgaven en oorzaken

Het risico voor het borgstelsel schuilt in de toekomst. Niet alleen zijn de cijfers die een beeld geven voor de toekomst minder mooi (35 corporaties voldoen ook aan het einde van de prognoseperiode niet aan de Loan to Value-eisen van WSW). Ook de cijfers van corporaties die wel aan deze norm voldoen kunnen geflatteerd zijn omdat corporaties uitgaan van huurinkomsten die niet zeker zijn. Enerzijds omdat huren niet oneindig kunnen stijgen door het ontbreken van koopkracht. En ander zijds doordat de doorstroming (noodzakelijk voor een deel van de huurverhoging) kan stranden omdat de last van hogere huren in belangrijke mate terecht komt bij nieuwe huurders.

Ontwikkelingen rente-uitgaven en oorzaken

Effecten x € 1 miljoen Prijseffect

Totale rente-uitgaven x € 1 miljard

80

3,76

60

3,74

40

3,72

20

3,70

0

3,68

-20

3,66

-40

3,64

-60

3,62

-80

3,60

Volume effect Renteuitgaven

2013

2014

2015

2016

2017

Kansen kunnen ook behoorlijk keren als de rente niet de verwachte ontwikkeling doormaakt of wanneer de koopmarkt zich anders ontwikkelt dan verwacht. Corporaties hebben weinig knoppen over om aan te draaien.

2018

Verschil tussen kleine en grote corporaties De analyse toont verschillen tussen kleine en grote corporaties. Voor een deel zijn dit bekende factoren. De financiële positie van grotere corporaties is over het algemeen minder goed dan die van de kleinere corporaties. Grotere corporaties zijn vooral actief in het westen van Nederland, hebben lagere huren en hebben in het verleden fors geïnvesteerd waardoor hun vermogenspositie veelal minder goed is dan die van kleine corporaties in de provincie. Omdat de gemiddelde huren lager zijn bij grotere corporaties (corporaties in het Westen van het land), zijn de huurverhogingen relatief groter.

12

Trendanalyse


13

Trendanalyse


In de analyse maakte WSW van de informatie die 361 WSW-deelnemers voor 1 februari 2014 beschikbaar stelden in hun prognoses over 2014-2018 (dPi2013). 8 corporaties zijn niet meegenomen in de onderzoeksdata, vanwege 1. het nog ontbreken van de prognoses en/of bestuursverklaring en 2. het feit dat het hier een saneringscorporatie betreft. Het aantal verhuureenheden is in de prognosejaren gecorrigeerd voor de mutaties uit de opgegeven projecten. Daarnaast paste WSW een weging toe op de verhuur eenheden om zodoende een zuiverder beeld te kunnen geven (woonequivalenten).

Bedrijfsruimten / Maatschappelijk Soort bezit Woningen Garages winkels Overig bezit vastgoed Weging 1,0 0,2 1,0 0,2 2,0

Verantwoording

De opgave van de geborgde en gestorte leningenportefeuille is gecorrigeerd voor het negatief saldo, dat ontstaat in de prognoses als gevolg van het onvolledig inrekenen van de benodigde financiering.

De specifieke onderzoeksgroepen zijn als volgt samengesteld:

Groep

Krimp

Voorwaarde Corporatie is actief in een of meerdere krimpgebieden. Hierop is een correctie toegepast voor landelijk opererende corporaties.

Niet krimp Overige corporaties, niet actief in krimpgebieden.

Definitie krimpgebieden: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bevolkingskrimp/documenten-en-publicaties/brochures/2012/05/29/ factsheet-krimpgebieden-en-anticipeergebieden.html

Groep

Onder de norm

Voorwaarde Corporaties die op basis van de dPi op tenminste 1 van de 4 kernratio’s (ICR, DSCR, LtV, Solvabiliteit) onder de kritische grens scoren. Definitie kernratio’s

Boven de norm Corporaties die geen overschrijding hebben op 1 van de 4 kernratio’s.

http://www.wsw.nl/uploads/_media/_586_131106%20Formuleblad%20financiele%20ratios%20WSW%20v%20 Finaal.pdf

De LtV is mede gebaseerd op de bedrijfswaarde. Het is corporaties toegestaan om 5 jaar aan eigen beleid, inclusief verkoopopbrengsten, in de bedrijfswaarde toe te passen.

Groep Groot

Voorwaarde Corporatie met tenminste 7.500 woonequivalenten in eigendom per ultimo 2012 (dVi2012).

14

Trendanalyse


15

Trendanalyse


Klein Corporatie met minder dan 7.500 woonequivalenten in eigendom per ultimo 2012 (dVi2012).

Colofon Uitgave WSW Trendanalyse Woningcorporaties 2014 – 2018 © 2014 Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW Marathon 6 1213 PK Hilversum Postbus 1964 1200 BZ Hilversum T (+31) (035) 528 64 00 F (+31) (035) 528 64 29 info @ wsw.nl Redactie en productiebegeleiding Rosemarijn van Rossenberg-Nitert, communicatieadviseur Ontwerp en opmaak Dedato ontwerpers en architecten, Amsterdam

Er is een Engelse vertaling van dit rapport beschikbaar. An english translation of this report is available. In case of textual contradictions, the Dutch version shall prevail.

2 Trendanalyse Woningcorporaties

Recommend Documents