Toetredingsbarrières in de praktijk

Toetredingsbarrières in de praktijk Veranderingen in de hoogte van toetredingsbarrières in het notariaat en de makelaardij

drs. J. Blees dr. R.G.M. Kemp drs. M. Mosselman Zoetermeer, maart 2005

ISBN: 90-371-0932-2 Bestelnummer: A200407 Prijs: € 40,Dit onderzoek maakt deel uit van het programmaonderzoek MKB en Ondernemerschap, dat wordt gefinancierd door het Ministerie van Economische Zaken.

De auteurs willen Sander Baljé, Yvonne Bernardt, Maarten Jansen en René Vogels bedanken voor hun opmerkingen bij eerdere versies van deze studie.

Voor alle informatie over MKB en Ondernemerschap: www.eim.nl/mkb-en-ondernemerschap.

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij EIM. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van EIM. EIM aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

The responsibility for the contents of this report lies with EIM. Quoting of numbers and/or text as an explanation or support in papers, essays and books is permitted only when the source is clearly mentioned. No part of this publication may be copied and/or published in any form or by any means, or stored in a retrieval system, without the prior written permission of EIM. EIM does not accept responsibility for printing errors and/or other imperfections.

2

Inhoudsopgave

Sa menva ttin g

5

1

Inleid ing

9

1.1 1.2

Aanleiding Doel

9 11

2

T oe tr ed ing sb ar r iè res

13

2.1 2.2

Toetredingsbarrières vanuit theoretisch perspectief Toetredingsbarrières: de verschijningsvormen

14 18

3

H e t n ot ar ia at

25

3.1 3.2 3.3 3.4

Het notariaat vóór MDW MDW: verandering van de situatie Het notariaat na MDW Het notariaat zal aandacht blijven vragen

25 33 35 41

4

D e m ake l aa rd i j

43

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Inleiding De makelaardij vóór MDW MDW: verandering van de situatie De makelaardij na MDW Certificering in plaats van beschermde titel?

43 44 51 52 57

5

O ud e t oetr ed ing sb arr ièr es v er dwijne n , n ie uwe o nt s taa n

59

L it er at uu r

61

6

3

Samenvatting In dit rapport wordt gekeken naar het beïnvloeden (verlagen) van toetredingsbarrières in het kader van MDW-operaties van de afgelopen jaren. Binnen verschillende MDWprojecten zijn de toetredingsbarrières verlaagd, zoals de benzine- en de taximarkt. In deze studie kijken we naar een tweetal vrije beroepen, het notariaat en de makelaardij, en in hoeverre in deze sectoren de toetredingsbarrières zijn verlaagd. We baseren ons daarbij met name op bestaande rapporten en onderzoeken. Tevens is een interview gehouden met Vereniging Eigen Huis. Het rapport is met name interessant voor beleidsmakers, mensen geïnteresseerd in marktwerkingsvraagstukken en de twee onderzochte markten. Minder toetredingsbarrières zullen tot effectievere concurrentie leiden De gedachte achter het verlagen van de toetredingsbarrières is dat het makkelijker wordt voor bedrijven (notarissen en makelaars) om tot de markt toe te treden. Hierdoor zullen meer bedrijven actief worden en zal er scherper geconcurreerd worden. Ook als er geen bedrijven toetreden zal de concurrentie kunnen toenemen omdat de dreiging dat bedrijven toetreden sterker wordt. De toegenomen concurrentie zal uiteindelijk moeten resulteren in lagere prijzen en/of een hogere kwaliteit en meer vernieuwing. Dit is positief voor de consument. Toetredingsbarrières kunnen in verschillende vormen optreden Toetredingsbarrières kunnen verschillende vormen aannemen. In dit rapport worden er 37 verschillende vormen onderscheiden. Veelal zijn de barrières terug te leiden tot structurele kenmerken van de sector (schaalvoordelen, kapitaalbehoefte), strategische acties van zittende aanbieders (aanhouden van overcapaciteit, vergeldingsacties) of een combinatie van beide. Notariaat: toetredingsbarrières duidelijk verlaagd ... Vóór de MDW-operatie was binnen het notariaat het vestigings- en standplaatsenbeleid een zeer zware toetredingsbarrière. Toetreding tot de markt als zelfstandig notaris was slechts mogelijk als er een plaats vrij kwam door uitbreiding van het aantal plaatsen of het stoppen van een notaris. Daarnaast mocht de notaris alleen actief zijn binnen het eigen arrondissement. Deze twee barrières zijn verdwenen. Een notaris kan zich vrij(er) vestigen en mag actief zijn buiten zijn arrondissement. Toetreding tot de (lokale) markt is dus op deze punten eenvoudiger geworden. Om marktwerking mogelijk te maken zijn ook de tarieven geleidelijk vrij gelaten. Vóór de MDW-operatie werden de tarieven landelijk vastgesteld en notarissen mochten niet van deze tarieven afwijken. Nu zijn de tarieven voor de meeste diensten vrij en worden verschillen in tarieven zichtbaar. Het lijkt er echter op dat de tarieven binnen een bepaald gebied redelijk dicht bij elkaar liggen en dat er weinig activiteiten plaatsvinden tussen regio's (bijvoorbeeld een notaris in Hilversum die zijn diensten aanbiedt in Amsterdam). ... echter, nieuwe barrières ontstaan Bij de verandering is er een aantal aanpassingen doorgevoerd waardoor toetreding mogelijk lastiger wordt. Zo zijn de opleidingseisen verzwaard. Waar vroeger een stageperiode van 3 jaar volstond, moet nu een stageperiode van 6 jaar worden doorlopen. Dit kan een barrière vormen om als notaris actief te worden. Daarnaast moet een toetre-

5

dende notaris een businessplan schrijven dat moet worden goedgekeurd. Het is nog onduidelijk in hoeverre dit aspect een toetredingsbarrière opwerpt. Andere mogelijke toetredingsbarrières zijn blijven bestaan. Zo bestaat nog steeds de ministerieplicht. Dit houdt in dat een notariskantoor alle notarisdiensten moet leveren. Hierdoor is het voor een kantoor lastig om zich te specialiseren, zeker als dit een kantoor is met slechts één notaris. Daar staat tegenover dat de vraag waarschijnlijk wel te sturen is door middel van het tarief. Indien meer notarissen actief zijn binnen een kantoor, kan er specialisatie tussen de notarissen plaatsvinden. De laatste jaren zijn er signalen zichtbaar dat er schaalvergroting optreedt in de sector. Een aantal notariskantoren werkt samen onder een gemeenschappelijke naam en de kantoren lijken groter te worden. Grotere kantoren hebben over het algemeen ook lagere kosten. Indien de schaalvergroting verder doorzet, zal het voor een notaris lastiger worden om als een één-notariskantoor de markt te betreden. Zo'n kantoor zal namelijk geconfronteerd worden met een kostennadeel. Tot slot lijkt het erop dat de salarissen van kandidaat-notarissen redelijk sterk zijn gestegen. Hierdoor wordt het voor een kandidaat-notaris minder interessant om zich als zelfstandig notaris te vestigen. Het zekere, relatief hogere, loon moet worden afgewogen ten opzichte van een onzeker inkomen als zelfstandig notaris. Makelaardij: bescherming titel afgeschaft ... De MDW-operatie gericht op de makelaardij heeft zich met name gericht op de afschaffing van de beschermde titel van makelaar en de afschaffing van de wettelijke beëdiging. Om beëdigd te kunnen worden, moest de makelaar een bepaalde opleiding hebben gevolgd, een praktijktoets afleggen en een eed doen. Dit is nu niet meer nodig. Om de kwaliteit van de dienstverlening na de afschaffing te waarborgen en de kwaliteit zichtbaar te maken voor de consument, werd een (persoons)certificeringsregeling opgezet (een privaatrechtelijke regeling). Dit werd ook door de overheid gestimuleerd. Echter door onenigheid tussen de verschillende belangenverenigingen van makelaars, lukte het niet om één certificeringsregeling op te zetten. Dit heeft geleid tot twee certificeringen. Om een certificaat te verkrijgen, moet de makelaar voldoen aan een aantal (objectieve) criteria. Deze hebben met name betrekking op opleidingen. ... netwerk en merknaam belangrijker, strategische toetredingsbarrières liggen op de loer De publiekrechtelijke bescherming in de makelaardij is dus vervangen door een privaatrechtelijke regeling (certificaat), ook al is deze niet verplicht om op de markt actief te zijn. In de praktijk blijkt echter dat zo'n certificaat zeer belangrijk is. Zo stelt de NVM, de grootste makelaarsvereniging, een bepaalde certificering als voorwaarde om als lid toegelaten te worden. Ook andere makelaarsverenigingen stellen eisen ten aanzien van de certificering. In de makelaardij is informatie over de markt essentieel. Om de informatie snel te verspreiden hebben makelaarsverenigingen systemen ontwikkeld om deze informatie snel tussen de leden uit te wisselen. De NVM is veruit de grootste makelaarsvereniging, waardoor netwerkvoordelen ontstaan (een groter deel van de markt wordt onderling bekend gemaakt). In de loop van de tijd is de toegevoegde waarde van de informatieuitwisseling binnen NVM-verband veranderd. Een aantal jaren geleden was het netwerk van groot belang om snel op de hoogte te zijn van nieuw aanbod (toegevoegde waarde voor consumenten die een huis willen kopen). Nu is het netwerk van groot belang om aanbod van huizen onder een breed publiek bekend te maken via de website Funda (toegevoegde waarde voor consumenten die hun huis willen verkopen). Toegang tot Funda is exclusief voor NVM-leden. Een lidmaatschap van de NVM levert dus een groot voordeel op. De NVM kan toetreding tot de vereniging bemoeilijken (en daarmee toe-

6

treding tot de markt) door hoge lidmaatschapsgelden te vragen. Het is niet duidelijk of dit gebeurt en of dit een negatief effect heeft op de toetreding tot de makelaardij. Daarnaast heeft de naam NVM kenmerken van een merknaam. Zo'n merknaam is vooral van belang in een markt waar de diensten kenmerken hebben van ervaringsgoederen. Omdat de kwaliteit van de dienstverlening moeilijk op voorhand te bepalen is, zullen consumenten afgaan op andere indicatoren voor de te verwachten kwaliteit. Lidmaatschap van een vereniging als de NVM kan dienen als zo'n indicator. Opgeheven toetredingsbarrières kunnen vervangen worden door andere barrières Uit de beschrijving van beide sectoren wordt duidelijk dat de MDW-operaties invloed hebben gehad op de toetredingsbarrières in beide markten. Bepaalde barrières zijn niet meer aanwezig. Echter, marktpartijen zullen reageren op de nieuwe institutionele context. Zo kunnen toetredingsbarrières die zijn opgeheven door het overheidsbeleid worden vervangen door andere barrières. De sector of bedrijven in de sector zullen zich hierbij strategisch gedragen. Soms worden de nieuwe barrières opgericht met medeweten/goedkeuring van de overheid (langere stage bij het notariaat, certificering in de makelaardij). Daarnaast kunnen er nieuwe toetredingsbarrières ontstaan door ontwikkelingen in de omgeving dan wel door strategisch gedrag van zittende marktpartijen (exclusieve toegang van NVM-makelaars tot de website Funda, delen van de overwinst met potentiële toetreders in de vorm van hogere salarissen voor kandidaat-notarissen). Het opheffen van bepaalde barrières hoeft dus niet te betekenen dat marktwerking automatisch beter wordt. Het hangt er ook in sterke mate van af hoe bedrijven (eventueel ook de nieuwkomers) in de sector zich gaan gedragen. Ze kunnen inderdaad intensiever gaan concurreren, maar ze kunnen ook proberen nieuwe toetredingsbarrières op te werpen. De nieuwe toetredingsbarrières kunnen het effect van de verlaging van bepaalde toetredingsbarrières beperken of zelfs geheel tenietdoen.

7

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Het Nederlandse marktwerkingsbeleid Vanaf het begin van de jaren negentig heeft het economische beleid in Nederland zich geleidelijk steeds sterker gericht op het stimuleren van marktwerking. Uitgangspunten hierbij waren dat 'de markt' het meest efficiënte en objectieve mechanisme is om schaarse goederen te verdelen. Het beleid is erop gericht (geweest) om marktwerking te stimuleren door als overheid de kaders te scheppen zodat markten niet onnodig gehinderd werden. Zodoende wordt een level playing field gecreëerd waarop alle (zittende en eventueel toe te treden) bedrijven eerlijk met elkaar kunnen concurreren. Binnen het Nederlandse marktwerkingsbeleid zijn drie beleidslijnen te onderscheiden, namelijk: − de invoering van de Mededingingswet; − de operatie Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit (MDW); − andere marktwerkingmaatregelen zoals de liberalisering van (semi-)publieke sectoren en de wijziging van de Vestigingswet en de Faillissementswet. Binnen dit rapport wordt ingegaan op de beleidslijn Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit en daarbij in het bijzonder de beïnvloeding van toetredingsbarrières. De MDW-operatie In 1994 heeft het kabinet de MDW-operatie in gang gezet. De MDW-operatie had tot doel om waar mogelijk de markt te laten zorgen voor de verdeling van schaarse goederen en diensten, beperkende regelgeving te verminderen en de kwaliteit van de regels te verbeteren. Vandaar ook de slogan 'meer markt, minder regels en betere wetten'. De MDW-operatie werd uitgevoerd in de vorm van specifieke projecten, die een concreet beleidsdoel moesten realiseren. Sommige projecten dienden de marktwerking in specifieke sectoren te vergroten, anderen moesten specifieke regels verbeteren. In juni 2003 is het MDW-traject afgesloten. Veel projecten zullen echter worden voortgezet onder de recent gestarte operatie Beter Bestuur voor Burger en Bedrijf (B4). Toetredingsdrempels binnen de MDW-operatie De projecten die zijn uitgevoerd onder de MDW-paraplu waren zeer divers (zie tabel 1). Zo waren er projecten die zich richtten op het terugdringen van de administratieve verplichtingen (en de bijbehorende kosten) voor het bedrijfsleven, projecten die de kwaliteit en transparantie van wetgeving bevorderden en kaderstellende projecten waarin nieuwe beleidsinstrumenten moesten worden ontwikkeld. Een specifieke groep projecten binnen de MDW-operatie zijn de projecten waarbij concurrentie wordt bevorderd door het wegnemen van toetredingsdrempels. De overheid wil door het wegnemen van toetredingsdrempels de concurrentie bevorderen op de taximarkt, op de benzinemarkt, in de detailhandel en in de vrije beroepen.

9

tabel 1

MDW-beleid van de Nederlandse overheid

Projecten in de MDW-

Voorbeelden van bijbe-

beleidslijn

Gemeten effecten

Verminderen administratie-

Ruim 470 mln. euro lastenverlichting

ve lasten van wet- en

horende projecten Loonbegrip, Bouwregelgeving, IVB Wm

regelgeving Bevorderen van concurrentie door wegnemen toetredingsdrempels

- Openbreken markten met exclusieve marktposities - Versterking concurrentie door introduc-

Projecten gericht op vrije beroepen, Taximarkt, Benzinemarkt, Winkeltijden

tie nieuwe concurrentiemiddelen - Werkgelegenheidseffecten Bevorderen kwaliteit en

Modernisering overheid door:

Levensmiddelenwetge-

transparantie wet- en re-

- Opschonen verouderde wetten en regels

ving, HOZ, Loonbegrip,

gelgeving

- Betere afstemming wetgevingscom-

EG-regelgeving

plexen Kaderstellende projecten

Ontwikkeling nieuwe marktconforme, ef-

Accountancy, Normalisatie

fectieve en efficiënte beleidsinstrumenten

en certificatie, Toezicht op geliberaliseerde nutssectoren

Bron: MDW-kamerstukken: voortgangsrapportage MDW-beleid (17-06-2002).

Marktwerkingslacunes Vrije beroepen zijn een vreemde eend in de marktwerkingsbijt. De vrije beroepen, zoals de advocatuur, het notariaat, de makelaardij of de medische beroepen, zijn namelijk gereguleerd door de overheid of door de betrokken beroepsorganisatie. Deze regulering is bedoeld om de hoge kwaliteitsstandaard en de onafhankelijkheid van de beroepsbeoefenaars te kunnen garanderen. Deze (zelf)regulering heeft echter als bijkomend effect dat toetreding tot de 'vrije' beroepen niet vrij is. Toetreding wordt veelal gereguleerd door de beroepsorganisatie (bijvoorbeeld in de vorm van opleidingseisen), die hiermee dus een instrument in handen heeft om de gevestigde collegae te beschermen tegen extra (nieuwe) concurrentie. Hiermee is overigens niet gezegd dat deze beroepsverenigingen deze drempels ten onrechte opwerpen; ze vloeien automatisch voort uit het huidige systeem. Marktwerkingsbeleid ten aanzien van vrije beroepen Voor één van de vrije beroepen, de makelaardij in onroerend goed, is al halverwege de jaren negentig een marktwerkingsproject opgestart. Tijdens de looptijd van het traject zijn er behoorlijk wat maatregelen doorgevoerd. Inmiddels is het project is afgesloten. De vraag is of toetredingsdrempels daadwerkelijk effectief verlaagd zijn en zo ja, hoe dit het gedrag van zittende en toetredende bedrijven heeft beïnvloed en of dit de concurrentie heeft bevorderd. Voor een ander vrij beroep, het notariaat, is enkele jaren geleden ook een marktwerkingsproject opgestart. Hoewel dit project geen officieel MDW-project is (de verantwoordelijkheid voor dit project ligt niet alleen bij het Ministerie van Economische Zaken maar ook bij het Ministerie van Justitie) laat het project zich zeer goed vergelijken met het project in de makelaardij. Ook binnen het notariaat zijn toetredingsbarrières geslecht teneinde de concurrentie te bevorderen. De vraag of toetredingsdrempels daadwerkelijk effectief zijn verlaagd is hier zeer interessant. Aanvullende vragen of een eventuele verlaging van de toetredingsdrempels de concurrentie tussen notarissen heeft be-

10

vorderd, wat de resultaten daarvan zijn, in hoeverre dit alles wenselijk is en of er tijdens het dereguleringsproces nog andere effecten zijn opgetreden, zijn eveneens interessant om te onderzoeken.

1.2

Doel Deze publieksrapportage heeft als belangrijkste doel om te beschrijven welk effect het marktwerkingsbeleid, in de vorm van het verlagen van de toetredingsdrempels, heeft gehad op een sector. In deze studie wordt nader bekeken hoe het marktwerkingsbeleid binnen twee cases is vormgegeven, namelijk de makelaardij en het notariaat. Er wordt kort ingegaan op het marktwerkingsbeleid (met name het verlagen van toetredingsbarrières) gericht op deze sectoren. Daarnaast zal gekeken worden of het beleid de toetredingsbarrières daadwerkelijk heeft verlaagd, hoe de sector hierop heeft gereageerd (meer toetreders, nieuwe toetredingsbarrières opgeworpen etc.) en of de beoogde toename van concurrentie heeft plaatsgevonden. De studie is gebaseerd op de bestudering van bestaande openbare rapporten en enkele interviews. Door deze opzet te volgen zullen ook interessante aandachtspunten voor de toekomst worden aangestipt. Deze studie is dan ook bedoeld voor beleidsmakers en personen die geïnteresseerd zijn in marktwerking en de twee onderzochte sectoren. Opbouw van het rapport In het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 2) zullen we eerst een nadere toelichting geven op de werking van toetredingsbarrières en wordt een overzicht gegeven van toetredingsbarrières zoals die in de literatuur worden besproken. Vervolgens wordt in de hoofdstukken 3 en 4 ingegaan op respectievelijk het notariaat en de makelaardij. Deze hoofdstukken beschrijven het marktwerkingsbeleid dat gevoerd is in deze sectoren, specifiek gericht op het verlagen van de toetredingsbarrières. Tevens wordt besproken welke toetredingsbarrières er nog bestaan na de doorvoering van het beleid. In hoofdstuk 5 zal een aantal conclusies worden getrokken.

11

2

Toetredingsbarrières

Het belang van nieuwe toetreders en beperkte toetredingsbarrières Toe- en uittreding zijn belangrijk voor de economie. Ze houden markten en sectoren competitief en dynamisch. Toe- en uittreders zorgen ervoor dat markten naar evenwicht tenderen; de winsten en prijzen komen dankzij toe- en uittreding op een competitief niveau te liggen. Als er overwinsten zijn zullen bedrijven toetreden, als er verliezen worden geleden zullen bedrijven de markt verlaten. Door het mechanisme van toe- en uittreding verdwijnen dus de overwinsten en wordt de totale welvaart gemaximaliseerd. Er is echter nog een andere reden waarom toe- en uittreding belangrijk is. Veel nieuwe bedrijven treden namelijk tot een markt toe met een product- of procesvernieuwing die hen voordelen biedt ten opzichte van bestaande aanbieders. Deze innovatieve toetreders zijn dan 'agents of change', representanten van vernieuwing (Audretsch, 2001). In dat opzicht zijn nieuwe toetreders ook vaak verantwoordelijk voor een (tijdelijke) verstoring in het evenwicht (Audretsch en Mata, 1995) en daarmee vooruitgang. Bedrijven die deze veranderingen niet kunnen volgen zullen uiteindelijk de markt (moeten) verlaten. De aanwezigheid van hoge toetredingsbarrières binnen een sector kan ervoor zorgen dat niemand meer overweegt tot die sector toe te treden. In dat geval zal vernieuwing waarschijnlijk uitblijven en kunnen de zittende bedrijven prijzen en winsten opschroeven, zonder dat daar extra toegevoegde waarde tegenover staat. Dat de consument hier meestal niet bij gebaat is, is duidelijk. Over het algemeen wordt dan ook aangenomen dat het verlagen van toetredingsbarrières positief zal uitwerken voor de economie. Echter, niet altijd zijn toetredingsbarrières ongewenst Toetredingsbarrières hebben als gevolg dat nieuwe toetreders minder snel de markt betreden. Omdat het voor het competitief en dynamisch zijn van een markt belangrijk is dat nieuwe toetreders de markt betreden, zou men toetredingsbarrières als onwenselijk kunnen beschouwen. Hier dient echter een nuancering te worden aangebracht. In sommige gevallen is het goed dat toetreding wordt beperkt. Als er vanuit sociaal of economisch perspectief geen verstoring in het gebruik van de economische bedrijfsmiddelen plaatsvindt, en gegeven het feit dat toetreders meer kosten moeten maken dan zittende bedrijven, is een beperking van toetreding vanuit dit oogpunt niet ongewenst (Geroski e.a., 1990). Pas wanneer de bedrijfsmiddelen niet op een juiste of efficiënte manier worden aangewend, vormen toetredingsdrempels een probleem. Daarnaast kunnen toetredingsbarrières bijdragen aan de bescherming van de positieve effecten van bepaalde activiteiten. Het octrooisysteem is een goed voorbeeld hiervan. Een octrooi verschaft een bedrijf een tijdelijke monopoliepositie. In deze periode kan het bedrijf een overwinst realiseren waarmee onder andere de investeringskosten kunnen worden goedgemaakt. Indien er geen octrooi verstrekt zou worden, zouden bedrijven mogelijk te weinig investeren in Research en Development. De ontwikkelde kennis zal namelijk vrij snel te kopiëren zijn door andere bedrijven, waardoor het innoverende bedrijf de opbrengsten zich niet kan toe-eigenen terwijl het wel de kosten heeft gemaakt. Tot slot bestaan er situaties waarbij de omvang van de totale markt kleiner is dan de minimaal efficiënte schaal om het product/de dienst te produceren (natuurlijk monopolie). In zo'n geval is het beter dat een grote aanbieder het totale aanbod verzorgt in plaats van een aantal kleinere aanbieders (Geroski, 1991) en dat er geen toetreding plaatsvindt. De zittende aanbieder zal wel gereguleerd moeten worden in zijn gedrag of de dreiging van potentiële concurrenten (die de gehele markt in een keer overnemen) moet groot genoeg zijn.

13

Inhoud van dit hoofdstuk In dit hoofdstuk zullen toetredingsbarrières vanuit theoretisch oogpunt beschouwd worden. Allereerst zullen we ingaan op een tweetal stromingen ten aanzien van toetredingsbarrières en de daarbij behorende definities. In een derde stroming wordt aandacht gevraagd voor het strategische gedrag van ondernemingen en de gevolgen die dit heeft voor het toetreden tot een markt. Vervolgens wordt beschreven hoe toetredingsdrempels werken. Tot slot worden de toetredingsbarrières zoals die in de literatuur zijn gevonden weergegeven.

2.1

Toetredingsbarrières vanuit theoretisch perspectief In de literatuur zijn twee belangrijke stromingen te onderscheiden, die toetredingsbarrières op hun eigen manier beschouwen. Een derde stroming gaat hierop verder en bekijkt met name het strategische gedrag van bedrijven. Toetredingsbarrières volgens de structurele stroming De structurele stroming (bijvoorbeeld Bain, 1956) maakt het punt dat de mate waarin potentiële concurrentie het functioneren van de markt echt efficiënter kan maken, afhankelijk is van de omstandigheden waaronder toetreding kan plaatsvinden. Bain (1956) definieert toetredingsbarrières als volgt: 'the extent to which, in the long run, established firms can elevate their selling prices above the minimum averange costs of production and distribution (those costs associated with operation at optimal scales) without inducing potential entrants to enter the industry'. In deze definitie gaat het er met name om de mogelijkheid van zittende bedrijven om een bovennormale winst te genereren voor een langere periode. De structurele school onderbouwt verder het punt dat nieuwe bedrijven een concurrentienadeel kunnen hebben ten opzichte van gevestigde ondernemingen op het moment dat ze daadwerkelijk toegetreden zijn. Daarbij zijn zaken zoals schaalvoordelen, technologische voordelen en absolute kostenvoordelen van belang. Toetredingsbarrières volgens de Chicago school De Chicago school (bijvoorbeeld Stigler, 1968) maakt het punt dat marktconcentratie het verschil tussen de niveaus van efficiency (relatieve kostenvoordeel) van gevestigde ondernemingen weerspiegelt en dat toetredingsbarrières meestal ontstaan doordat de overheid het marktgedrag van ondernemingen aan banden legt. Stigler (1968) definieert toetredingsbarrières als volgt: 'A barrier to entry may be defined as a cost of producing (at some or every rate of output) that must be borne by a firm which seeks to enter the industry but is not borne by firms already in the industry'. Deze school onderbouwt dus het punt dat toetredingsbarrières bestaan op het moment dat ondernemingen die tot een markt willen toetreden, meer kosten moeten maken dan bedrijven die al binnen de markt gevestigd zijn. Een fundamenteel verschil tussen de twee stromingen is dat de Chicago school schaalvoordelen niet als een toetredingsbarrière beschouwt. Dat gevestigde ondernemingen meer profijt hebben van schaalvoordelen zou van tijdelijke aard zijn; als nieuwe toetreders een basis van bestaan hebben (een goede strategie) halen ze vanzelf ook schaalvoordelen dankzij groei, desnoods ten koste van gevestigde ondernemingen. De Chicago school gaat daarbij voorbij aan het feit dat zittende bedrijven nieuwe toetreders (ook al hebben zij een goed strategisch concept) kunnen verdrukken. Indien de nieuwe toetreders hun schaalvoordelen niet op

14

tijd kunnen behalen en er zich verdere problemen voordoen (toegang tot resources en markten bijvoorbeeld) gaat het verhaal niet meer op (Yip 1982). Het belang van strategische interacties bij toetredingsbarrières De New Empirical Industrial Organization heeft met name de aandacht gevestigd op de meer strategische aspecten van toetredingsbarrières. Met name de toetredingsbarrières zoals onderkend door de structurele school zouden samen kunnen werken met de strategische interacties tussen de zittende bedrijven en toetreders. In het beoordelen van toetredingsbarrières zou met name aandacht moeten worden besteed aan de verzonken kosten, kenmerken van de concurrentie na toetreding en strategische interacties tussen zittende bedrijven en toetreders. De hoogte van de verzonken kosten bepaalt hoe groot het risico van toetreding is en hoeveel er geïnvesteerd moet worden. Als de verzonken kosten laag zijn, dan zijn de risico's van toetreding redelijk laag; mislukt de toetreding, dan kost dit relatief weinig geld. In zo'n situatie zal de verwachte situatie na toetreding van minder belang zijn bij de toetredingsbeslissing. Als de verzonken kosten hoog zijn is het risico groot en zal het toetredende bedrijf zeer toegewijd moeten zijn 1 ten aanzien van de toetreding . De kenmerken van de concurrentie na toetreding bepalen in hoeverre de toetreder kan profiteren van bovennormale winsten. Hiermee kunnen de verzonken kosten worden goedgemaakt. Tot slot heeft de interactie tussen de zittende bedrijven en de toetreder invloed op zowel de hoogte van de verzonken kosten (de zogenaamde endogene verzonken kosten) als de concurrentiesituatie na toetreding (prijsoorlog of accommoderen van de toetreder).

2.1.1 De aard van toetredingsbarrières Toetredingsbarrières kunnen voortkomen uit structurele kenmerken van een markt. Deze toetredingsbarrières zijn min of meer van nature aanwezig (hoewel de economische ordening geen natuurlijk verschijnsel is). Een goed voorbeeld hiervan is de aanwezigheid van mogelijkheden om schaalvoordelen te behalen (grote schaal van produceren noodzakelijk door natuurlijke wetmatigheden). De zittende bedrijven hebben hier geen enkele invloed op (exogene verzonken kosten). Daarnaast kunnen toetredingsbarrières worden opgeworpen door zittende bedrijven (zie figuur 1). De zittende bedrijven hebben een actieve rol. Zo kan de manier van prijsstellen van de bestaande bedrijven ertoe bijdragen dat potentiële toetreders zich laten demotiveren om daadwerkelijk toe te treden. Ook kunnen ze door veel geld uit te geven aan reclame de investeringen die een toetreder moet doen voor het opbouwen van naamsbekendheid aanzienlijk vergroten (endogene verzonken kosten).

1

Verzonken kosten spelen ook anders mee in de beslissingen van zittende bedrijven en toetreders. Zittende bedrijven zullen verzonken kosten niet meer meenemen in hun beslissingen (geen onderdeel meer van de opportuniteitskosten van productie). Het zittende bedrijf zal daardoor genoegen nemen met een lagere return op de kosten dan een bedrijf dat moet beslissen tot een markt toe te treden. Voor dit bedrijf tellen de verzonken kosten wel mee.

15

figuur 1

Aard van toetredingsbarrières

Barrières gebaseerd op structurele kenmerken

Interactie

Belemmering van toetreding

Barrières gebaseerd op strategisch gedrag

Vaak is sprake van een mix van structurele en strategische toetredingsbarrières. Zo kunnen zittende bedrijven in een markt gekenmerkt door schaalvoordelen besluiten om te investeren in overcapaciteit in de productie. Deze overcapaciteit kunnen de zittende bedrijven gebruiken indien een bedrijf tot de markt toetreedt. De structurele kenmerken van een bepaalde sector zijn niet rotsvast. Binnen bovengenoemd voorbeeld is het bijvoorbeeld mogelijk dat nieuwe toetreders een product of dienst gaan aanbieden waarvan de aard zo wezenlijk verschilt van de traditionele producten of diensten, dat de regels van het spel veranderen. Ook is het mogelijk dat een nieuwe technologie er voor zorgt dat de minimum efficiënte schaal aanzienlijk afneemt. Denk hierbij aan de mobiele telefonie en de gevolgen die dit heeft voor vaste telefonie. De toetreders kunnen dus zo vernieuwend zijn dat het concurrentiemodel van de sector erdoor verandert (en dus veranderen ook de structurele kenmerken).

2.1.2 Barrières en de schaa l van toetreding De schaal van toetreding heeft invloed op de concurrentiesituatie zoals die zal ontstaan na toetreding. De toetreding kan kleinschalig zijn (de toetreding heeft nagenoeg geen effect op de totaal geproduceerde hoeveelheid en daarmee de prijs) dan wel grootschalig (toetreding heeft een merkbaar effect op de geproduceerde hoeveelheid en de prijs). Het mogelijke effect van toetreding op de totaal geproduceerde hoeveelheid in de markt zal invloed hebben op de reacties van de zittende bedrijven op een eventuele toetreding of de dreiging van toetreding. Veelal wordt dit probleem bekeken aan de hand van het begrip limit pricing. Dit wordt hieronder toegelicht. Kleinschalige toetreding Toetredingsbarrières leiden ertoe dat zittende aanbieders een kostenvoordeel hebben ten opzichte van potentiële toetreders. Deze kostenvoordelen kunnen op verschillende zaken gebaseerd zijn, zoals de toegang tot betere bedrijfsmiddelen en synergievoordelen. Omdat de (gemiddelde) kosten van de toetreder hoger zijn dan de (gemiddelde) kosten van de zittende aanbieder, kan de zittende aanbieder een prijs vragen die boven zijn gemiddelde kosten ligt, maar net onder de gemiddelde kosten ligt van de meest efficiënte potentiële toetreder. Hierdoor maakt de zittende aanbieder dus een overwinst, terwijl de potentiële toetreder niet zal toetreden. De zittende aanbieder zal deze overwinst afwegen tegen de overwinst die hij kan behalen door een nog hogere prijs te

16

vragen, maar waarbij hij zijn marktaandeel moet (gaan) delen met één of meer bedrij1 ven die tot de markt zullen toetreden . De prijs waarbij het voor potentiële toetreders interessant wordt om tot de markt toe te treden, wordt ook wel de limietprijs genoemd. Om toetreding te voorkomen, kunnen zittende bedrijven dus besluiten om hun prijs op of net beneden de limietprijs te stellen. Als de prijs boven de limietprijs wordt vastgesteld, dan zal toetreding plaatsvinden. Er wordt hierbij van uitgegaan dat de prijs na toetreding niet verandert. Het vaststellen van de prijs (onder, op of boven de limietprijs) wordt ook beïnvloed door de snelheid waarmee toetreding kan plaatsvinden en de waarde van het marktaandeel nu in vergelijking met die waarde in de toekomst (disconteringsvoet). Naarmate het proces van toetreden langer duurt, des te langer kunnen zittende bedrijven profiteren van een prijs boven de limietprijs. Zij zullen op korte termijn dan meer winst kunnen maken. De langetermijnwinsten zullen echter door de toetreding dalen. Als de snelheid waarmee toetreding kan plaatsvinden lager is, kunnen zittende bedrijven hun prijs hoger boven de limietprijs vaststellen. Naarmate de waarde van het marktaandeel nu hoog is (hoge disconteringsvoet), zal de prijs verder boven de limietprijs vastgesteld worden (huidige winsten hebben meer waarde dan toekomstige (onzekere) winsten). Grootschalige toetreding In het geval van grootschalige toetreding werkt het limit pricing mechanisme iets anders. De toetreder brengt nu zoveel extra producten op de markt, dat dit leidt tot een daling van de marktprijs na de toetreding. De marktprijs daalt omdat het extra aanbod alleen kan worden verkocht door een prijsverlaging. In dit geval zal de toetreder een inschatting maken van de prijs ná toetreding en deze prijs in zijn afweging meenemen. Indien de marktprijs als gevolg van de toetreding zover daalt dat hij onder het niveau van de gemiddelde kosten van de toetreder komt te liggen, zal de toetreder afzien van toetreding. De toetreding zou immers resulteren in een verlies. In sectoren waar toetreding uitsluitend op grote schaal kan plaatsvinden, en dus de prijs na toetreding lager zal liggen, kunnen zittende bedrijven de prijs dus bóven de minimale gemiddelde kosten stellen, zelfs als er geen sprake is van een absoluut kostenvoordeel. Het bedrag waarmee de prijs na toetreding daalt, hangt af van het aanbod voor en na toetreding. Dit hangt weer samen met de reactie van de zittende bedrijven op de toetreding. Zo zouden de zittende bedrijven hun eigen aanbod kunnen beperken en zo de toetreding faciliteren. Ze zouden er echter ook voor kunnen kiezen om hun aanbod constant te houden of te vergroten om het de toetreders zo moeilijk te maken (vechtstrategie). Zo'n vechtstrategie kunnen zittende bedrijven op verschillende manieren uitstralen (signalling). Zo kunnen ze bijvoorbeeld extra capaciteit aanhouden waardoor ze in staat zijn de productie te verhogen indien een bedrijf toetreedt tot hun markt. Zo'n dreiging moet echter wel geloofwaardig zijn. Dit houdt in dat als bedrijven toetreden, het in het eigen belang van de zittende bedrijven is om de output te verhogen (winstmaximalisatie in de nieuwe situatie vraagt om een verhoging van de output). Om het effect van toetreding te kunnen vaststellen, kunnen allerlei speltheorieën worden opgezet, waarbij verschillende veronderstellingen omtrent de reactie van zittende bedrijven worden gedaan. Een belangrijke veronderstelling omtrent de reactie van zittende bedrijven is het Sylos-postulaat. Dit houdt in dat potentiële toetreders zich ge-

1

Op het moment dat daadwerkelijk toegetreden wordt, zullen zittende bedrijven de residuele vraag bepalen rekening houdend met de aanbodcurve van de toetreder en op basis hiervan hun eigen winst maximaliseren (Dixit, 1979).

17

dragen alsof ze verwachten dat de bestaande bedrijven het hun zo moeilijk mogelijk gaan maken, namelijk door het aanbod gelijk te houden en de prijs zover te verlagen als hiervoor noodzakelijk is (Modigliani, 1958: 217). Ook allerlei andere gedragingen kunnen worden gemodelleerd. De invloed van toetredingsgrootte en de te verwachten reactie Toetredingsbarrières die spelen bij kleinschalige toetreding (extra interessant voor het MKB) zijn min of meer gebaseerd op structurele toetredingsbarrières die zittende bedrijven een kostenvoordeel bieden. Bij barrières bij grootschalige toetreding worden endogene aspecten en het gedrag van de zittende bedrijven van groter belang, bijvoorbeeld bij de toetredingsbarrières die worden opgeworpen door zittende bedrijven en de reacties van zittende bedrijven op toetreding. In een situatie van niet te hoge en niet te lage toetredingsbarrières, zal kleinschalige toetreding waarschijnlijk minder agressieve reacties oproepen dan grootschalige toetreding. Soms zal kleinschalige toetreding juist worden toegejuicht. De kleinschalige toetreder vult een deel van de markt op, waardoor er geen ruimte meer overblijft voor grootschalige toetreding. Daarnaast zullen de kleinschalige toetreders zich veelal richten op niches, en daardoor minder bedreigend zijn voor de zittende bedrijven.

2.2

Toetredingsbarrières: de verschijningsvormen Het mechanisme van toetredingsdrempels is duidelijk: doordat het voor toetreders onaantrekkelijk wordt gemaakt om zich op een bepaalde markt te begeven, kunnen de gevestigde partijen vaak winsten maken die boven het competitieve niveau liggen. Er is echter niet één algemeen geldende toetredingsbarrière, er zijn er meer. Sterker nog, in een recente studie heeft EIM 37 toetredingsbarrières die in de literatuur zijn behandeld, uitgebreid beschreven (Kemp e.a., 2003). Vaak kunnen verschillende toetredingsbarrières samengaan en elkaar versterken. Deze 37 barrières worden in het volgende overzicht kort samengevat:

tabel 2

Overzicht van alle bestaande toetredingsbarrières

Toetredingsbarrière 1

Absolute kostenvoordelen

Omschrijving Er is sprake van absolute kostenvoordelen wanneer zittende bedrijven, op elke willekeurige schaal, goedkoper kunnen produceren dan de potentiële toetreder. Toetreders die weten dat er sprake is van absolute kostenvoordelen zullen wel twee keer nadenken voordat zij de markt betreden. Absolute kostenvoordelen kunnen voortvloeien uit superieure productietechnieken (bijvoorbeeld beschermd door patenten), marktimperfecties aan de inputkant en strategische levering van grondstoffen.

2

Toegang tot distributiekanalen

Wanneer de toegang tot distributiekanalen is geblokkeerd, heeft de toetreder geen mogelijkheden om zijn producten af te zetten. Geblokkeerde distributiekanalen kunnen het gevolg zijn van de marktstructuur (het is inefficiënt om nog een extra productlijn toe te voegen aan het assortiment) of van strategisch gedrag van de zittende aanbieder (bijvoorbeeld exclusieve leveringscontracten).

3

Adverteren

In een markt waar veel geadverteerd wordt is het lastig toetreden. De toetreder zal zelf ook veel moeten investeren in advertenties terwijl dit gepaard gaat met verzonken kosten en schaalvoordelen. Daarnaast werken advertentiecampagnes door zittende bedrijven productdifferentiatie in de hand, waardoor het voor een nieuwkomer moeilijker is om een niche te vinden. Tot slot draagt adverteren bij aan informatie-asymmetrie (imperfect geïnformeerde afnemers).

18

Toetredingsbarrière

Omschrijving

4

Inzetbaarheid van productiemid-

Een lage alternatieve inzetbaarheid van productiemiddelen kan een toetredingsbelemmering vormen,

delen (asset specificity)

aangezien de productiemiddelen bij een eventueel falen van de toetreding niet kunnen worden verkocht (verzonken kosten). Het verlies bij falen, en daarmee het risico dat aan de toetreding is verbonden, is hierdoor erg groot.

5

Beschikbaarheid van goed opge-

Elk bedrijf heeft behoefte aan de juiste medewerkers. Wanneer de juiste medewerkers op de ar-

leide medewerkers

beidsmarkt niet beschikbaar zijn (zij zijn reeds in dienst bij de zittende bedrijven), dan zou dit kunnen leiden tot problemen in de bedrijfsvoering van de toetreder. Een te lage beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel kan dus een belemmering zijn voor toetreding. Zittende bedrijven hebben hier invloed op door concurrentiebedingen op te nemen of hoge(re) salarissen te betalen (dit laatste is mogelijk omdat ze overwinsten maken).

6

Merknaam

In een merknaam is alle informatie vervat die consumenten al hebben over een bepaald product. Een merknaam is een maatstaf voor de kwaliteit van een product en kan zijn gebaseerd op ervaring, testrapporten of producenteninformatie. Wanneer productinformatie moeilijk te verkrijgen is, zullen afnemers niet snel overstappen naar een andere (nieuwe) leverancier. Het opbouwen van een merknaam kost veel tijd. Daarom is het hebben van een merknaam een groot voordeel.

7

Kapitaalbehoefte

Toetreders hebben over het algemeen meer moeite (en dus meer kosten) om financiering te verkrijgen dan bedrijven die hun bestaansrecht reeds bewezen hebben. Dus indien de nieuwe toetreder al financiering kan verkrijgen, zal hij hiervoor een hogere rente moeten betalen dan de zittende bedrijven. Dit levert de toetreder een kostennadeel op. Impliciet wordt ervan uitgegaan dat de kapitaalmarkt niet perfect werkt.

8

Causale ambiguïteit

Causale ambiguïteit verwijst naar het feit dat er vaak geen duidelijke (causale) relatie is (of voor een buitenstaander zichtbaar is) tussen (strategische) hulpbronnen en concurrentievoordelen. Doordat nieuwe toetreders niet weten waarop de concurrentievoordelen van zittende aanbieders gebaseerd zijn, kunnen zij deze ook niet imiteren.

9

Controle over strategische of

Wanneer zittende bedrijven zeggenschap hebben over bepaalde strategische of essentiële hulpbron-

essentiële hulpbronnen

nen, is het voor potentiële toetreders zeer moeilijk of zelfs onmogelijk om tot de markt toe te treden. Voorbeelden van strategische of essentiële hulpbronnen zijn: kapitaal, arbeid, grondstoffen, kennis, vaardigheden of bepaalde rechten (bijvoorbeeld landingsrechten op een vliegveld).

10

(Transactie)kosten van het ope-

Buitenlandse leveranciers moeten bepaalde meerkosten maken ten opzichte van binnenlandse leve-

reren op vreemde markten

ranciers. Deze kosten kunnen bijvoorbeeld bestaan uit vertaalkosten, transportkosten, exportformaliteiten of importbarrières.

11 Culturele afstand

De culturele afstand tussen een toetreder en zijn doelgroep kan eveneens een barrière vormen voor zijn toetreding tot de doelmarkt. Verschillen in smaak, stijl, gebruiken en communicatie, maar ook bijvoorbeeld mentale barrières kunnen bedrijven ervan weerhouden om hun verkoopareaal te vergroten.

12 Klantenloyaliteit

Voor zittende bedrijven zijn loyale klanten misschien wel het belangrijkste wapen in de concurrentiestrijd tegen nieuwkomers. Indien de toetreder geen klanten kan afpakken van de zittende bedrijven, verkoopt hij niets. Loyaliteit wordt versterkt door (emotionele) overstapkosten, en is moeilijk op voorhand expliciet te maken. Klantloyaliteit wordt veelal opgebouwd door middel van advertenties.

13 Overstapkosten voor afnemers

Afnemers die overstappen naar een andere afnemer, bijvoorbeeld een nieuwe toetreder, moeten hiervoor vaak kosten maken. Dit zijn niet uitsluitend financiële kosten (hoewel die wel meespelen), ook de tijd en moeite die het kost om uit te zoeken waar en tegen welke voorwaarden het alternatief te verkrijgen is, worden tot de overstapkosten gerekend. Toetreders kunnen het de afnemer wel gemakkelijker maken door een deel van deze overstapkosten voor hun rekening te nemen (bijvoorbeeld een verzekeringsmaatschappij die bij het afsluiten van een verzekering, de klant afmeldt bij zijn huidige maatschappij).

19

Toetredingsbarrière

Omschrijving

14 Divisionalisering

Zittende bedrijven die meerdere divisies hebben, kunnen kostenvoordelen hebben ten opzichte van toetreders die uit slechts één divisie bestaan. De voordelen vloeien met name voort uit de mogelijkheden tot het verdelen van bepaalde vaste, gezamenlijke kosten over de verschillende divisies. Kosten moeten hier overigens ruim worden opgevat en kunnen bijvoorbeeld ook slaan op het compenseren van periodeverliezen in de ene divisie met winsten in de andere divisie (bijvoorbeeld de combinatie van cyclische en anticyclische bedrijfstakken in één concern).

15 Dynamische limietprijs

De limietprijs is het prijsniveau waarbij toetreding net niet aantrekkelijk is. De limietprijs ligt over het algemeen boven de gemiddelde kosten van de zittende bedrijven waardoor ze een overwinst kunnen maken. Door een prijsniveau te kiezen dat net onder de limietprijs ligt, wordt toetreding onaantrekkelijk gemaakt en zullen bedrijven dus niet toetreden. Dynamische limiet pricing houdt ook rekening met multi-periodeaspecten van toetreding.

16 Schaalvoordelen

In de meeste bedrijfstakken kunnen schaalvoordelen worden bereikt. Dit betekent dat er een bepaalde omvang (redelijk groot) is waar de gemiddelde kosten (per eenheid geproduceerd product) het laagste zijn. Indien de potentiële toetreder niet in staat is om de hoeveelheden te produceren waarbij dit lage gemiddelde kostenniveau wordt bereikt, zal de toetreder een kostennadeel ondervinden ten opzichte van bedrijven die deze hoeveelheid wel kunnen produceren. Dit kostenvoordeel kan worden gezien als een toetredingsbelemmering.

17 Overcapaciteit

Wanneer zittende bedrijven hun productiecapaciteit niet volledig gebruiken, is er sprake van overcapaciteit. Overcapaciteit kan het gevolg zijn van de marktstructuur, of van een opzettelijke strategie. Bedrijven kunnen dreigen hun overcapaciteit in te zetten wanneer een nieuw bedrijf tot de markt wil toetreden. Op deze manier wordt het aanbod substantieel vergroot en dit zal resulteren in een prijsdaling. Bij deze lage prijs is het voor de toetreder meestal niet meer interessant om op de markt actief te zijn. Op theoretische en empirische gronden wordt echter twijfel geuit over de effectiviteit van overcapaciteit als toetredingsbarrière.

18 Ervaringsvoordelen

Zittende bedrijven hebben in de loop der tijd ervaring opgedaan met de productie (veelal gemeten als de gecumuleerde omzet). Op basis van deze ervaring is de bedrijfsstructuur geoptimaliseerd, zijn productieprocessen verbeterd en als gevolg hiervan zijn de gemiddelde kosten gedaald. Nieuwe toetreders hebben deze ervaringen nog niet opgedaan en hebben dus een achterstand. Wanneer deze nieuwe toetreders niet snel kunnen leren (van de zittende bedrijven of zelfstandig), dan leidt dit tevens tot een toetredingsdrempel in de vorm van hogere gemiddelde kosten.

19 Incomplete en asymmetrische informatie

Nieuwkomers weten veelal niet wat de kostenstructuur in de bedrijfstak precies is en hoe de markt zal reageren wanneer zij toetreden. Zittende bedrijven weten dat veelal wel, en kunnen (misleidende) signalen afgeven aan nieuwkomers. Zo kunnen zij bijvoorbeeld profiteren van de asymmetrie door te doen alsof zij lage gemiddelde kosten hebben (terwijl dat in werkelijkheid niet het geval is). Dit signaal zal nieuwkomers afschrikken, omdat dit een prijsoorlog mogelijk zou maken waarbij het voor de toetreder niet aantrekkelijk meer is om zich op de markt te begeven.

20 Vergunningenbeleid

Vergunningen (bijvoorbeeld milieuvergunningen of exploratielicenties) werpen twee verschillende barrières op. Ten eerste werken ze vaak kostenverhogend, omdat vaak additionele investeringen nodig zijn om aan de vergunningseisen te voldoen. Ten tweede kan het aantal uit te geven vergunningen aan een maximum gebonden zijn (bijvoorbeeld exploratie van olie op de Noordzee, of zendvergunningen die zijn gebonden aan een FM-frequentie). Hierdoor kan een zittend bedrijf beschermd worden omdat van toetreding geen sprake kan zijn.

21 Overheidsbeleid

Diverse vormen van overheidsbeleid (zoals milieubeleid, excessieve bureaucratie, opleidingseisen, belastingvoordelen of subsidies voor bestaande bedrijven en administratieve lasten) kunnen het voor toetreders onaantrekkelijk maken om zich op een markt te gaan begeven. Verder kunnen overheidsregels ervoor zorgen dat andere barrières worden uitvergroot, zoals kapitaalbehoefte, vergunningenbeleid, schaalvoordelen en andere barrières.

20

Toetredingsbarrière

Omschrijving

22 Hoge lonen voor managers en

Werknemers van een bedrijf vormen vaak een belangrijke groep van potentiële concurrenten. Zij ken-

specialisten

nen de markt, hebben contacten etc. Hoge lonen maken het voor managers en werknemers relatief onaantrekkelijk om voor zichzelf te beginnen en zo een concurrent van hun oude werkgever te worden. Bij een hoog loon zal de afweging tussen de huidige zekerheden (baan) en de toekomstige onzekerheden (eigen bedrijf) namelijk eerder uitvallen in het voordeel van de huidige baan.

23 Investeringsrisico

Toetreding tot een nieuwe markt is een investering. Net als aan alle investeringen zijn aan toetreding onzekerheden en risico's verbonden. Indien het investeringsrisico als hoog wordt beschouwd, werkt dit als bescherming tegen toetreding. Het risico is hoog, wanneer de kans dat het fout gaat groot is en/of het geïnvesteerde bedrag hoog is.

24 Kennis en knowhow

Wanneer zittende bedrijven een kennisvoorsprong hebben, wordt het voor nieuwkomers moeilijker om tot de markt toe te treden. Het risico dat het zittende bedrijf betere producten maakt tegen een lagere prijs, is simpelweg te groot. Kennis en knowhow kunnen slaan op technologische kennis, maar ook bijvoorbeeld op kennis van organiseren, weten hoe je een product moet verkopen, of kennis van financieringsconstructies en andere vormen van kennis.

25 Technologieniveau

Bedrijfstakken waar gebruik wordt gemaakt van ver ontwikkelde technologie, zijn moeilijk te betreden. Voor nieuwkomers is het namelijk moeilijk om op hetzelfde technologische niveau te komen als de zittende bedrijven, zeker wanneer de toetreder uit het niets moet beginnen. Lang niet alle technologie is op de markt te koop, dus ook wanneer een bedrijf beschikt over een grote zak geld, kan het nog niet op het hoge technisch niveau van de bedrijfstak komen.

26 Locatie

De locatiekeuze voor een bedrijf is in grote mate afhankelijk van bedrijfs- en marktkarakteristieken. Voor veel bedrijfstakken zijn er dan ook specifieke locaties die optimaal zijn als vestigingsplaats. Bijvoorbeeld: een transportbedrijf kan het beste midden in zijn verzorgingsgebied zitten en dicht bij een knooppunt van vervoersmodaliteiten (bijvoorbeeld op een kruispunt van weg, spoor en water). Wanneer een toetreder reeds ergens gevestigd is, of geen goede locatie kan vinden, brengt dat nadelen met zich mee. Deze nadelen kunnen resulteren in toetredingsdrempels.

27 Variëteit in het bestaande product- of dienstenaanbod

Toetreding is interessant wanneer er op de markt ruimte is voor een nieuw product of een nieuwe dienst. In het geval dat het productaanbod dusdanig gevarieerd is dat er geen niches meer over zijn, is toetreding lastiger. Er zijn geen niches meer over waar de toetreder zich op kan richten. De toetreder zal dus moeten gaan concurreren met zittende bedrijven en zijn plaatsje veroveren. Zittende bedrijven kunnen er uit strategische overwegingen voor kiezen om meerdere productlijnen in de markt te zetten, om het zodoende voor potentiële toetreders onaantrekkelijk te maken zich op de markt te begeven.

28 Patenten

Patenten zorgen ervoor dat geen ander dan de patenthouder een bepaald product op de markt mag brengen. Toetreding tot de specifieke deelmarkt waarvoor het patent geldt, kan pas plaatsvinden wanneer het patent is afgelopen of wanneer een licentie wordt verstrekt. Hoewel het patentsysteem niet in alle gevallen sluitend is, is het voor bepaalde bedrijfstakken (bijvoorbeeld de farmaceutische industrie) een bijzonder hoge toetredingsdrempel.

29 Productdifferentiatie

Bedrijfstakken met zeer hoge, of zeer lage productdifferentiatie zijn onaantrekkelijk om te betreden. Lage productdifferentiatie gaat veelal samen met grote schaalvoordelen, terwijl hoge productdifferentiatie ertoe leidt dat alle niches reeds gevuld zijn.

30 R&D-intensiteit

Een hoge intensiteit van research en development (R&D) kan leiden tot grote technologische schaalvoordelen en tot grote kapitaalbehoefte van toetreders (die zelf ook veel in R&D zullen moeten investeren om op de markt actief te kunnen zijn).

31

(Verwachte) vergeldingsacties

Wanneer zittende aanbieders een potentiële toetreder kunnen doen geloven dat zij eventuele toetre-

door bestaande aanbieders

ding zullen afstraffen (bijvoorbeeld door het prijsniveau te laten zakken onder de productiekosten van de toetreder), zal toetreding worden ontmoedigd.

21

Toetredingsbarrière

Omschrijving

32 Concentratie van bestaande aan-

In geconcentreerde markten (oligopolies) kunnen zittende bedrijven de marktcondities beïnvloeden.

bieders

Als er weinig aanbieders zijn, is het eenvoudiger gezamenlijk op te treden tegen nieuwkomers. Vergeldingsacties (zoals dumping, roofprijzen) zullen dan ook meer voorkomen naarmate de zittende aanbieders van een markt meer geconcentreerd zijn.

33 Verkoopkosten

Wanneer zittende bedrijven worden geconfronteerd met een nieuwe toetreder, kunnen zij een groot deel van hun marktaandeel behouden door extra te investeren in het verkoopproces (zoals promoties, kortingen en verkoopcommissies voor tussenhandelaars). Toetreders moeten deze hoge uitgaven veelal minimaal evenaren om klanten te trekken. Daarnaast leiden hogere uitgaven aan het verkoopproces veelal ook tot een grotere productdifferentiatie. Hierdoor wordt het eveneens moeilijker voor toetreders om een markt te betreden.

34 Speciale risico's en onzekerheden

Naast de gewone risico's die met investeringen gepaard gaan, zijn er ook specifieke risico's verbon-

met betrekking tot toetreding

den aan het toetreden tot een nieuwe markt. Voorbeelden zijn onzekerheden over de te verwachten opbrengsten, risico's om met onverwachte kosten te worden geconfronteerd, het risico van verhevigde concurrentie en prijsdaling als gevolg van de toetreding, of het risico van falen. Deze risico's kunnen potentiële toetreders ervan weerhouden om toe te treden. Voor bedrijven die beslissen wel toe te treden zullen deze risico's resulteren in hogere kapitaalkosten (hogere risico-opslag).

35 Verzonken kosten

Verzonken kosten (sunk cost) zijn kosten die, wanneer zij eenmaal zijn gemaakt, niet meer kunnen worden teruggedraaid. Een bedrijfspand kan na een eventuele mislukking worden verkocht, evenals de dienstauto van de directeur. De advertentiekosten die zijn gemaakt om het product te introduceren echter niet. De advertentiekosten worden dan ook beschouwd als verzonken kosten. De aanwezigheid en omvang van verzonken kosten vergroten de risico's die aan toetreding verbonden zijn (toe- en uittreding is immers niet kosteloos meer).

36 Technologische veranderingen

Bedrijfstakken waar technologische veranderingen plaatsvinden bieden in het algemeen veel mogelijkheden voor nieuwe toetreders. In bedrijfstakken waar echter zeer veel technologische turbulentie is, kan deze turbulentie de zittende bedrijven beschermen. De problemen die gepaard gaan met het terugverdienen van de grote investeringen in een technologie die maar zeer kort kan worden uitgenut, schrikken meer potentiële toetreders af dan dat het toetreding uitlokt.

37 Verticale integratie

Verticale integratie (de combinatie van twee of meer opeenvolgende schakels in de bedrijfskolom) brengt kostenvoordelen met zich mee (minder transactiekosten, efficiëntere planning, fysieke besparingen). Daarnaast kan het van essentieel belang zijn om toegang te hebben tot hoger- of lagergelegen schakels van de bedrijfskolom. Verticaal geïntegreerde bedrijven kunnen toegang weigeren tot bepaalde delen van de schakel. Het gevolg van zo'n weigering is dat bedrijven alleen kunnen toetreden als geïntegreerd bedrijf. De benodigde schaal van toetreding wordt hierdoor groter. Bron: Kemp e.a., 2003.

Uit het overzicht blijkt al dat er in de praktijk sterke relaties bestaan tussen sommige barrières. In de literatuur worden de verschillende barrières vaak gegroepeerd. Zo is er een onderscheid tussen exogeen (extern bepaald zoals schaalvoordelen, kapitaalbehoefte, verticale integratie etc.) en endogeen (strategisch gebruikt zoals overcapaciteit, patenten, adverteren en vergeldingsacties door zittende bedrijven). Deze indeling sluit goed aan bij de indeling structureel versus strategisch. In London Economics (1994) komt men tot de volgende vijfdeling: a. toetredingsbarrières voortkomende uit absolute (kosten)voordelen (bijvoorbeeld exclusieve toegang tot bepaalde inputs, patenten, overheidslicenties); b. toetredingsbarrières voortkomende uit strategische first-mover voordelen (bijvoorbeeld schaalvoordelen, verzonken kosten, productdifferentiatie, adverteren, overstapkosten etc.); c. toetredingsbarrières voortkomende uit verticale integratie of weigering tot levering (verticale integratie, weigering tot levering, exclusieve contracten, bundeling);

22

d.

e.

toetredingsbarrières voortkomende uit roofprijzen en vergelijkbaar gedrag (predatory pricing, prijsdumping, limietprijs, verwachte vergeldingsacties van zittende bedrijven); en toetredingsbeletsels, factoren die op lange termijn niet noodzakelijk tot toetredingbarrières leiden maar die het ontstaan van concurrentiedruk aanzienlijk vertragen (vertraging van het verstrekken van licenties, opbouwen van een merknaam, vertragingstactieken bij levering).

23

3

Het notariaat

'NMa neemt vrije beroepen onder de loep' kopte de NRC op 24 januari 2004. Ondanks dat er geen concrete aanwijzingen zijn dat er prijsafspraken worden gemaakt, acht de NMa het nodig onder andere de ontwikkelingen in het notariaat te volgen in 2004. Er zouden 'vele obstakels zijn voor goed werkende markten'. Een van deze obstakels zou te maken hebben met de 'hoge toetredingsdrempels' die de beroepsgroepen opwerpen. In dit hoofdstuk wordt een aantal recente ontwikkelingen in het notariaat beschreven. Met name zal aandacht worden besteed aan de invloed van de MDW-operatie op de toetredingsdrempels in het notariaat. Hiertoe wordt eerst ingegaan op de situatie van het notariaat voorafgaand aan de MDW-operatie, vervolgens staan we stil bij de MDWmaatregelen die in het notariaat zijn doorgevoerd. Daarna wordt gekeken naar de effecten van deze maatregels op de toetredingsdrempels. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie.

3.1

Het notariaat vóór MDW De notaris als ambtenaar en ondernemer Sinds het einde van de dertiende eeuw zijn er in Nederland notarissen te vinden. Het Nederlandse notariaat is vormgegeven als een zogenaamd Latijns notariaat. In dit Latijnse stelsel is de notaris een onafhankelijke derde. Notarissen werden aanvankelijk benoemd door de katholieke kerk, later ook door de (regionale) overheid. Sinds 1811 worden notarissen officieel door de nationale overheid aangesteld als ambtenaar. De notaris is echter geen gewone ambtenaar. Gezien het feit dat de notaris niet betaald wordt door de overheid maar door particuliere klanten, is de notaris naast ambtenaar ook ondernemer. De onafhankelijkheid van de notaris wordt met behulp van wetgeving beschermd. Tegenover het Latijnse notariaat staat het Engels-Amerikaanse systeem. In deze landen is de notaris niet onafhankelijk, maar is sprake van een 'partijnotaris'. De notaris behartigt de belangen van de cliënt die hem betaalt en is daarmee volledig ondernemer. Bij een zaak brengt iedere partij zijn eigen notaris mee. Deze situatie is vergelijkbaar met de rol van de advocaat in Nederland.

3.1.1 Wettelijk ka der Regulering van de vraag: domeinmonopolie De Nederlandse wetgeving schrijft voor dat bepaalde afspraken en transacties door een notaris moeten worden vastgelegd, respectievelijk verricht. Voorbeelden hiervan zijn boedelscheidingen, het oprichten van een rechtspersoon, huwelijkse voorwaarden en onroerendgoedtransacties. Dit heeft tot gevolg dat particulieren en zakelijke klanten in sommige situaties verplicht zijn gebruik te maken van de diensten van de notaris. Deze verplichting staat bekend onder de term domeinmonopolie. Regulering van het aanbod: ministerieplicht De tegenhanger van het domeinmonopolie is de ministerieplicht. De ministerieplicht houdt in dat de notaris alle akten die volgens het domeinmonopolie geleverd moeten worden, op verzoek van een klant ook daadwerkelijk moet leveren.

25

Voorts was er tot 1999 ook een zeer strikt benoemings- en standplaatsenbeleid, waarbij notarissen bij Koninklijk Besluit werden benoemd op een bepaalde standplaats (arrondissement). Het totaal aantal notarissen was vastgelegd (per arrondissement bepaald, echter nooit meer dan 1 notaris per 4.000 inwoners), waardoor het aanbod van notarisdiensten sterk was gereguleerd (lees: beperkt). Regulering van de tarieven In 1847 werd de Tariefwet van kracht. In de Tariefwet werd bepaald dat de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) landelijke tarieven zou gaan vaststellen voor notarisdiensten. De notarissen moesten verplicht deze tarieven hanteren. De vaste tarieven waren onder meer een oplossing om met het dualisme (ondernemerschap versus ambt) om te gaan. Om niet te veel naar de belangen van de betalende klant te neigen, werd een bepaalde welstand van de notaris gezien als een belangrijke waarborg voor de onafhankelijke positie van het ambt. Een bepaalde minimumwinstmarge werd dus als noodzakelijk verondersteld. Om anderzijds te kunnen waarborgen dat de publieke diensten van de notaris toegankelijk zouden zijn, was het belangrijk dat de tarieven ook niet te hoog waren (Ministerie van Economische Zaken, 2003). Een subtiele balans werd dus van belang geacht voor het vaststellen van de vaste tarieven die notarissen moesten hanteren. Regulering van de kwaliteit van het notariaat Om de kwaliteit van het notariaat te kunnen garanderen, werd wettelijk vastgelegd dat notarissen een lange opleiding moeten volgen. Eerst moest men meester in de rechten worden (met afstudeervariant notarieel recht). Na deze opleiding moest men een lange stageperiode doorlopen, terwijl men ook een optionele maar in de praktijk min of meer verplichte opleiding bij de KNB kon volgen. Pas na de stage van drie jaar kon men, als er ergens een plaats vrijkwam, notaris worden.

3.1.2 Marktstruct uur De marktstructuur van het notariaat werd vóór 1999 voor een groot deel bepaald door de Wet op het notarisambt 1842 en de Tarievenwet 1847. De dienstverlening van het 1 notariaat had een aantal duidelijke kenmerken : − Notarisdiensten zijn ervaringsgoederen met kenmerken van vertrouwensgoederen. − Wettelijk vastgelegd domeinmonopolie. − Benoemings- en standplaatsenbeleid. − De cliënt is gebonden en wordt beschermd door: ministerieplicht; vaste tarieven; hoge opleidingseisen. − Zelfregulering door KNB. De notarisdiensten De notarisdiensten zijn in de loop van de tijd altijd ongeveer gelijk gebleven. De diensten van de notaris hebben over het algemeen betrekking op (1) het officieel vastleggen van afspraken tussen personen onderling of (2) toezeggingen van personen aan derden.

1

26

Zie bijvoorbeeld Ministerie van Economische Zaken (2003).

Voordelen van een notariële akte tegenover een onderhandse akte zijn onder meer dat deze akte wordt opgemaakt door een onpartijdige deskundige (waardoor de kans op rechterlijke procedures geminimaliseerd moet worden), de dagtekening, echtheid en juistheid terstond vaststaan, de akte steeds bewaard wordt en eigendom van de staat is (Ministerie van Economische Zaken, 2003). Veel van de akten van de notaris vloeien voort uit een wettelijke verplichting (het domeinmonopolie). Informatieasymmetrie Kenmerkend voor notarisdiensten is dat de consument op deze markt een grote achterstand in kennis en informatie heeft ten opzichte van de aanbieder, de notaris. Dit maakt het moeilijk de inhoudelijke kwaliteit te beoordelen. Soms kan de kwaliteit van de dienst beoordeeld worden na gebruik (ervaringsgoederen), soms zelfs helemaal niet of pas na een lange tijd (vertrouwensgoederen). Dit kan leiden tot fricties in de marktwerking. Normaal gesproken zorgt een kritische cliëntèle voor een prikkel om de kwaliteit van de dienstverlening op peil te houden. Als de kwaliteit te laag is, stappen de klanten over naar een concurrent. Klanten die de kwaliteit van de diensten moeilijk kunnen beoordelen, kunnen ook moeilijk erg kritisch zijn. De kwaliteit van de dienstverlening kan hierdoor achterblijven bij het niveau dat (maatschappelijk) gewenst is. Ook bestaat het risico dat er dienstverleners opstaan, die slechte kwaliteit producten/diensten gaan aanbieden tegen een lagere prijs. De klant, die de kwaliteit niet kan beoordelen, kan de diensten van deze inferieure aanbieders van notarisdiensten gaan afnemen. Dit kan ten koste gaan van duurdere notarissen die wel een hoge kwaliteit leveren. De klant komt er dan pas na jaren achter dat een slechte dienst is afgenomen en daar is natuurlijk niemand bij gebaat. Dit is het probleem van averechtse selectie (Ministerie van Economische Zaken, 2003). De invloed van het domeinmonopolie en de ministerieplicht op de marktstructuur Het domeinmonopolie heeft grote implicaties voor de marktwerking aan de vraagzijde van de markt voor notarisdiensten. Het domeinmonopolie leidt er namelijk toe dat afnemers niet af kunnen zien van de notarisdienst, hooguit dat zij een keuze kunnen maken tussen de notarissen die in hun arrondissement actief zijn. De tarieven voor deze dienstverlening zijn vastgesteld, waardoor prijsonderhandelingen niet mogelijk zijn. De ministerieplicht is van grote invloed op de marktwerking aan de aanbodzijde van notarisdiensten. De ministerieplicht gebiedt notarissen namelijk om bepaalde diensten aan te bieden, waardoor zij zelf geen afweging kunnen maken ten aanzien van de diensten die zij aanbieden. Specialisatie wordt hierdoor onmogelijk. De tarieven voor de diensten staan ook nog eens vast. Benoemings- en standplaatsenbeleid Onder de oude wet werd bij Algemene maatregel van bestuur het maximum aantal notarissen per arrondissement vastgesteld, met een absoluut maximum van één notaris per vierduizend inwoners (Ministerie van Economische Zaken, 2003). De notaris mocht niet actief zijn buiten zijn eigen arrondissement. Een notaris kon zich slechts vestigen bij het overlijden of terugtreden van een andere notaris. Daarnaast kon een notaris zich in een gebied vestigen indien er ruimte was voor meer notarissen (groei van het aantal inwoners) of als er behoefte was aan een extra notaris op een bepaald kantoor. De KNB had een belangrijke adviesstem in deze procedure.

27

KNB Binnen de regulering van het notariaat werd dus een belangrijke plaats ingenomen door de KNB. De KNB bepaalde onder meer de tarieven, de (niet verplichte) notariële beroepsopleiding en de stagevereisten. Daarnaast adviseerde de KNB de minister van Justitie over nieuwe benoemingen en eventuele nieuwe standplaatsen. Ten slotte werden ook de beroeps- en gedragsregels voor het notariaat door de KNB vastgesteld. Dit ging soms ten koste van de belangen van burgers zoals bijvoorbeeld een gunstiger tarifering (Ministerie van Economische Zaken, 2003).

3.1.3 Toetredingsbarrières vó ór MDW Voorafgaand aan de MDW-operatie bestonden er in het notariaat verschillende toetredingsbarrières. Ten eerste gelden de formele vereisten om tot notaris te worden benoemd als toetredingsdrempels. Deze vereisten bestaan onder meer uit de opleiding, de stage en het benoemingen- en standplaatsenbeleid. Daarnaast is ook de ministerieplicht een toetredingsdrempel: de verplichting om alle genoemde diensten aan te bieden, vergt van de (zelfstandig gevestigde) notaris dat hij of zij extra in zichzelf investeert en op alle vakgebieden die onder de domeinverplichting vallen, thuis is. Notarissen die in maatschapverband optreden kunnen zich bijvoorbeeld makkelijker specialiseren. Dit zou kunnen bijdragen aan het behalen van de minimum efficiënte schaal. De zelfregulering door de KNB kan ook worden gezien als toetredingsbarrière. Met name het feit dat de KNB de tarieven vaststelt en dat de tarieven voor de familiepraktijk mogelijk onder de kostprijs liggen is een duidelijke toetredingsbarrière. Op een deel van de markt zou dus geen winst te behalen zijn. Het gaat hier echter niet alleen om het feitelijke tariefniveau, maar meer om het feit dat alom werd geroepen dat het tarief te laag was; dit schrikt mogelijk nieuwe toetreders af. Een systematisch overzicht van de toetredingsbarrières in het notariaat voorafgaand aan de MDW-operatie is opgenomen in tabel 3.

28

tabel 3

Overzicht van relevante toetredingsdrempels in het notariaat

Toetredingsbarrière

Omschrijving toetredingsbarrières in het notariaat vóór MDW

1

Absolute kostenvoor-

Notarissen die willen toetreden door een bestaand kantoor over te nemen,

delen

worden vaak geconfronteerd met een hoge vergoeding voor goodwill.

Verandering* -/+

Omschrijving toetredingsbarrières in het notariaat ná MDW De goodwill staat ter discussie. Dit zou ertoe kunnen leiden dat kandidaten die op dit moment zouden kunnen toetreden, die beslissing nog even voor zich uit schuiven. Als de vergoeding voor goodwill wordt afgeschaft, zal toetreding eenvoudiger worden.

2

Toegang tot distribu-

Voorafgaand aan de invoering van de nieuwe Wet op het Notarisambt 1999,

tiekanalen

mochten notarissen niet buiten hun eigen arrondissement actief zijn. Dit

niet meer gebonden aan de grenzen van hun arrondissement voor het aanbieden

kan een flinke belemmering vormen, aangezien een niet-optimale indeling

van hun diensten.

+

Nu notarissen zich vrij(er) mogen vestigen, gaat dit punt niet meer op. Ze zijn ook

van arrondissementen ertoe kan leiden dat er inefficiënties ontstaan. Immers: op de totale markt zou ruimte zijn voor een aantal extra notarissen, maar in elk arrondissement op zich is er geen ruimte meer. 3

Beschikbaarheid van

Hoewel een argument voor marktwerking juist was dat er een stuwmeer

goed opgeleide me-

van kandidaat-notarissen dreigde te ontstaan, is dat argument onhoudbaar.

dewerkers

Het aantal studenten notarieel recht is sinds 1996 flink afgenomen. Daarbij

0

Dit punt gaat waarschijnlijk nog steeds op.

is het moeilijk om gespecialiseerd ondersteunend personeel te vinden (juridische secretaresses, etc.). 4

Merknaam

De merknaam is een beperkte barrière. Veel particuliere klanten hebben

0

weinig kennis van en ervaring met de notaris. Particulieren kiezen een notaris hoofdzakelijk op geografische nabijheid (Ministerie van Economische Zaken 2003). Grotere zakelijke klanten zijn voornamelijk in de onroerendgoedpraktijk en de ondernemingspraktijk van belang. Zij hebben wel ervaring met de notaris, voor deze cliënten kan de merknaam dus wel een rol spelen. Uit onderzoek van EIM (2002) blijkt dat 68% van de grote zakelijke afnemers gebruik maakt van meerdere notariskantoren. 5

Klantenloyaliteit

Zie 4 Merknaam

0

Zie 4 Merknaam

29

Toetredingsbarrière

Omschrijving toetredingsbarrières in het notariaat vóór MDW

6

Het vestigingenbeleid zorgt ervoor dat elke notaris een minimaal aantal

Schaalvoordelen

Verandering* -

klanten zou moeten kunnen verwerven om te kunnen bestaan.

Omschrijving toetredingsbarrières in het notariaat ná MDW Aangezien het vestigingsbeleid en de tarieven beide zijn losgelaten, kunnen schaalvoordelen ontstaan, waardoor toetreding moeilijker wordt. Het blijkt in de praktijk dat de kloof tussen lokaal opererende categoriale notariskantoren en de notariële afdelingen van grote advocatenkantoren steeds groter wordt. Dit is echter erg vreemd, aangezien de meeste kantoren kleiner of juist groter zijn dan de optimale schaalgrootte (SEOR en OCFEB 2002). Dit wijst erop dat er te weinig (financiële) prikkels zijn om te komen tot de minimum efficiënte schaal en de tarieven te laten zakken. Doordat notarisdiensten waarschijnlijk inelastisch zijn, heeft een lager tarief weinig invloed op de afgezette hoeveelheid.

7

Overcapaciteit

Het lijkt erop dat er overcapaciteit bestaat als gevolg van excess entry. De-

0

Het lijkt erop dat er nog steeds overcapaciteit bestaat in de markt door excess en-

ze excess entry was mogelijk omdat de tarieven relatief hoog werden ge-

try. Er heeft zich nog geen duidelijke schaalvergroting voorgedaan en/of aanzienlij-

houden. Daardoor was er geen noodzaak om op de meest efficiënte schaal

ke uittreding.

te produceren. 8

Vergunningenbeleid

Het vestigingen- en standplaatsenbeleid is zeer restrictief en kan worden

+

Het vestigingen- en standplaatsenbeleid is afgezwakt. Het maximum aantal notaris1

gezien als een van de zwaarste toetredingsbarrières (Nyfer 1997).

sen per arrondissement is de facto verdwenen, daar is echter wel een commissie voor in de plaats gekomen die de businessplannen moet goedkeuren. Het is nog onduidelijk in hoeverre dit een serieuze toetredingsbarrière is.

9

Overheidsbeleid

Het overheidsbeleid ten aanzien van de ministerieverplichting kan worden

-/+

Het overheidsbeleid ten aanzien van de ministerieverplichting is niet veranderd.

gezien als toetredingsdrempel. Deze drempel wordt ervaren als redelijk

Ook moeten notarissen nog steeds een eed afleggen. Wel kunnen notarissen mid-

zwaar, omdat notarissen die zich alleen willen vestigen, zich niet kunnen

dels tariefdifferentiatie aangeven op welke terreinen zij concurrerend willen zijn. Dit

specialiseren in een onderdeel van de notarispraktijk.

vermindert de drempel om toe te treden. Anderzijds is onduidelijkheid over het toekomstige beleid een mogelijke drempel de kandidaten ervan weerhoudt om zelf notaris te worden.

10 Hoge lonen voor ma-

De hoge lonen voor kandidaat-notarissen hebben niet zozeer te maken met

nagers en specialisten

het feit dat het kantoor niet wil dat de kandidaat-notaris zelfstandig notaris

2001 reëel zijn toegenomen met meer dan € 40.000, terwijl de productie is afge-

wordt, maar eerder dat de kandidaat niet naar een ander kantoor gaat.

nomen (SEOR en OCFEB 2002). Dit duidt erop dat de lonen zijn verhoogd, wat mo-

-

Uit onderzoek blijkt dat de personeelskosten per notariskantoor in de periode 1999-

gelijk een nieuwe toetredingsbarrière opwerpt voor huidige werknemers die zelfstandig notaris zouden willen worden.

1

30

Er is een overgangsperiode van 4 jaar, waarin er jaarlijks niet meer nieuwe notarissen worden benoemd dan 10% van het bestaande aantal notarissen. Voorts kan de minister een maximum per arrondissement instellen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

Toetredingsbarrière

Omschrijving toetredingsbarrières in het notariaat vóór MDW

11 Investeringsrisico

Hangt samen met de hoogte van de investering en de mogelijkheid om

Verandering* -

Omschrijving toetredingsbarrières in het notariaat ná MDW Doordat de concurrentie is toegenomen, is ook het investeringsrisico toegenomen.

marktaandeel te vergaren. 12 Locatie

Een nieuwe notaris was beperkt in zijn keuze voor een bepaalde locatie. Dit

+

was afhankelijk van de plaatsen die vrijkwamen.

Doordat de vestiging is vrijgegeven, wordt de vestigingslocatie belangrijker. De notaris kan zich vestigen dicht bij zijn potentiële klantengroep. Bestaande notariskantoren zitten niet altijd op de voor de consument handigste locatie. Toetreders kunnen hun locatie rationeler kiezen dan de bestaande notarissen. Echter ze moeten nog steeds een verzoek indienden bij het Ministerie van Justitie indien ze zich in een andere plaats willen vestigen.

13 Variëteit in het be-

Het feit dat alle notarissen verplicht zijn om de meest gangbare diensten

+/-

Een aantal aspecten (vrije tarieven, schaalvergroting, etc.) zorgt ervoor dat notaris-

staande product- of

aan te bieden, is een barrière. Immers, er is geen mogelijkheid voor kan-

sen zich kunnen specialiseren. Deze specialisatie komt steeds vaker voor

dienstenaanbod

toorspecialisatie.

(www.rechtenstudie.nl). Dit biedt kansen voor de notaris, omdat de ministerieplicht op deze manier gedeeltelijk kan worden omzeild. Anderzijds leidt de samenwerking van notarissen met advocaten ertoe dat het moeilijker wordt om als zelfstandig gevestigde notaris toe te treden.

14 Productdifferentiatie 15

(Verwachte) vergel-

Niet van toepassing.

+

Er is meer ruimte voor concurrentie op kwaliteit en prijs.

Onbekend

-

Door meer mogelijkheden om te concurreren zal ook het strategische gedrag van

dingsacties door be-

zittende notarissen om toetreding te bemoeilijken toenemen.

staande aanbieders 16 Concentratie van bestaande aanbieders

De meeste notariskantoren zijn relatief klein. Desalniettemin is er een gro-

0

In de periode 1994-1998 is het gemiddelde aantal (kandidaat-)notarissen per kan-

te spreiding in het aantal aktes dat per notaris wordt afgehandeld. Concen-

toor en per vestiging flink toegenomen. In de periode 1999-2002 is het aantal rede-

tratie kan een rol spelen, maar komt waarschijnlijk met name voor in dicht-

lijk stabiel gebleven. MDW lijkt dus vooralsnog niet te leiden tot schaalvergroting

bevolkte arrondissementen.

en concentratie binnen het notariaat. Het aantal zelfstandige notarissen dat zich aansluit bij een samenwerkingsverband, zoals Formaat notarissen of Netwerknotarissen, groeit wel. Dit kan echter niet worden beschouwd als toetredingsdrempel.

17 Verzonken kosten

Zie absolute kostenvoordelen (goodwill)

0

Zie absolute kostenvoordelen (goodwill).

* - = verslechterd: de barrière is verhoogd, 0 = niet gewijzigd, + = verbeterd: de barrière is verlaagd. Bron: EIM, 2003.

31

3.1.4 Toetreding vóór MDW Toetreding tot het notarisambt beperkt De toetreding tot het notarisambt was, voorafgaand aan de introductie van MDW, zeer sterk ingeperkt. Het benoemings- en standplaatsenbeleid limiteerde het aantal notarissen tot een maximum per arrondissement, en bij een gelijkblijvend maximum kon alleen worden toegetreden indien een zittende notaris het ambt verliet. De toetreding tot het notarisambt voorafgaand aan de introductie van marktwerking in het notariaat kan worden uitgedrukt in een aantal grootheden. Zo kan worden gekeken naar het aantal benoemingen van notarissen, naar de netto-toename (of -afname) van het aantal notarissen, of naar het aantal kantoren. Deze gegevens zijn opgenomen in tabel 4. tabel 4

Kengetallen over toetreding tot het notarisambt 1994

1995

1996

1997

1998

Aantal vestigingen van notariskantoren

798

807

805

812

810

Aantal nieuwe benoemingen

n.b.

n.b.

78

78

81

1.161

1.193

1.198

1.239

1.266

(+2,8%)

(+0,4%)

(+3,4%)

(+2,2%)

1.502

1.608

1.719

1.858

(+5,7%)

(+7,1%)

(+6,9%)

(+8,1%)

2.695

2.806

2.958

3.124

Aantal ingeschreven notarissen

Aantal ingeschreven kandidaat-notarissen

1.421

Totaal aantal ingeschreven (kandidaat-)notarissen

2.582

n.b. = niet bekend. Bron: EIM 2002.

Gevolgen van de beperkte toetreding De beperkte toetreding tot het notariaat heeft een aantal gevolgen gehad. Ten eerste is het aantal (toetredende) notarissen beperkt, waardoor de concurrentie in gevaar komt. Onder het oude regime vond al geen concurrentie plaats op prijs, maar het lijkt erop dat er ook al geen concurrentie op kwaliteit was: uit onderzoek blijkt dat de kwaliteit van de dienstverlening van notarissen voor de consument ondermaats was (Nyfer 1999, pag. 172 e.v.). Een ander effect van toetredingsdrempels kan zijn dat er juist te veel notarissen op de markt actief zijn. De notarissen/notariskantoren werken onder de minimum efficiënte schaal. Doordat de tarieven relatief hoog zijn (dit is mogelijk omdat er weinig concurrentiedruk is) kunnen ook minder efficiënte notarissen/notariskantoren langere tijd op de markt actief blijven. Het selectiemechanisme waarbij de minst efficiënte/niet-efficiënte notarissen/notariskantoren van de markt worden gedrukt (failliet gaan of opgeheven worden) wordt buiten werking gesteld. Dit leidt tot welvaartsverlies.

32

3.2

MDW: verandering van de situatie

3.2.1 Waarom ver andering va n koers Als gevolg van maatschappelijke en economische veranderingen was in de loop der tijd enige scheefgroei opgetreden in het systeem van het notariaat. Het is niet meer 'van deze tijd' dat de stringente regulering van vraag en aanbod van notariële diensten een kunstmatige schaarste creëerde, en tegelijkertijd een afnameverplichting. De scheefgroei uitte zich met name op twee gebieden: het tariefstelsel en de bestaande toetredingsbarrières. Het tariefstelsel De kritiek op het tariefstelsel, die in de jaren negentig alom groeide, betrof de volgende onderwerpen (Ministerie van Economische Zaken, 2003): − De notaris hanteerde vaste tarieven, die niet-kostengerelateerd waren en als vrij hoog werden ervaren. − In het notariaat werden zeer hoge winsten behaald. In 1998 verdiende 51% van de notarissen € 227.000 (ƒ 500.000) of meer. − De structuur van het notariaat had geen prikkels in zich tot efficiënt werken en tot innovatie. − Consumenten vormen slechts een beperkte countervailing power tegen het notariaat. Met de stijging van de huizenprijzen is het tarief dat de consument reëel met de notaris moet afrekenen, fors gestegen. Dit zonder dat er duidelijke kostenstijgingen tegenover stonden. Dit resulteerde dan ook in hoge winsten. Deze prijsstijgingen zijn echter lang onopgemerkt gebleven omdat de tarieven als percentage van de koopsom in dezelfde periode zijn gedaald. Deze daling was echter bij lange na niet genoeg om de tariefstijging als gevolg van de gestegen huizenprijzen, te compenseren. Consumenten konden hun onderhandelingsmacht niet gebruiken (ook lastig omdat notarisdiensten ervarings/vertrouwensgoederen zijn) omdat de tarieven vastlagen. Bestaande toetredingsbarrières De lange lijst met toetredingsbarrières uit tabel 3 is hoofdzakelijk gebaseerd op het vestigings- en standplaatsenbeleid en de bescherming die gevestigde notarissen genieten 1 (voorkomen dat ze failliet gaan). Deze bescherming is verklaarbaar , maar werd in de jaren negentig steeds vaker door consumentenorganisaties ter discussie gesteld (Nyfer 1999). Daarnaast zijn een aantal barrières terug te voeren naar het domeinmonopolie en de ministerieplicht. De introductie van marktwerking in het notariaat werd als beste oplossing gezien voor de problemen op het gebied van het tariefstelsel en de bestaande toetredingsdrempels. De introductie van meer marktwerking heeft gestalte gekregen in de vorm van de nieuwe Wet op het Notarisambt (WNA) 1999.

1

Notarissen beheren grote sommen cliëntengelden en het is maatschappelijk onwenselijk om veel notarissen failliet te laten gaan omdat daarmee ook de cliëntengelden in gevaar zouden kunnen komen.

33

3.2.2 Wet op het notarisambt 1999 Op 1 oktober 1999 is de nieuwe Wet op het Notarisambt in werking getreden. De nieuwe wet heeft een aantal belangrijke vernieuwingen tot stand gebracht:

− −

−

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is getransformeerd van een privaatrechtelijke vereniging tot een publiekrechtelijk lichaam met verordenende bevoegdheden. Er is een regeling gekomen voor een betere bescherming van cliëntengelden. Het (financiële) toezicht is aangescherpt en toezicht en tuchtrecht zijn uitgebreid naar kandidaat-notarissen. De wet kent een aantal maatregelen die de concurrentie moeten bevorderen. Concurrentie wil de wet bereiken door: liberalisering van het benoemingsbeleid. De wet stelt voor benoeming tot notaris niet langer de voorwaarde van een vacature of een nieuwe standplaats. Iedere kandidaat-notaris die over een goed ondernemingsplan beschikt, komt voor benoeming in aanmerking. Een Commissie van deskundigen adviseert over de kwaliteit van het ondernemingsplan; de afschaffing van het verbod op het verrichten van ambtshandelingen buiten het arrondissement van vestiging; het (geleidelijk) vrijlaten van de notariële tarieven. De tarieven in de vennootschaps- en familiepraktijk zijn - behoudens voor minder draagkrachtigen - vóór 1 respectievelijk bij de inwerkingtreding van de wet al vrijgelaten . De tarieven in de onroerendgoedpraktijk worden geleidelijk vrijgelaten. De bandbreedtes waarbinnen deze tarieven zich mogen bewegen zijn sinds de invoering van de wet steeds verder verruimd met als uiteindelijk doel om tarieven volledig vrij te laten. Vanaf 1 juli 2003 zijn de tarieven vrij.

De wijzigingen hebben geleid tot een aantal nieuwe initiatieven, zoals websites voor de vergelijking van notaristarieven (www.degoedkoopstenotaris.nl en www.notaristarieven.nl). Ook zijn er samenwerkingsverbanden ontstaan tussen notarissen onderling (Netwerk notarissen, Formaat notarissen) en tussen notarissen en andere partijen. Zo is er een samenwerkingsverband tussen Actus notarissen en de Vereniging Eigen Huis. Leden van de vereniging kunnen bij Actus notarissen korting krijgen van 10 tot 20 procent. De Postbank heeft een samenwerkingsovereenkomst met een notaris gesloten om een aantal diensten tegen een vast (laag) tarief aan te kunnen bieden.

1

34

Artikel 56 van de wet opent voor minder draagkrachtigen in de zin van de Wet op de rechtsbijstand de mogelijkheid aan de voorzitter van de kamer van toezicht te vragen een notaris een bepaalde akte op te laten maken. Daarbij mag de notaris niet méér honorarium in rekening brengen dan het in de Regeling notariële tarieven familiepraktijk minder draagkrachtigen vastgelegde maximumtarief.

3.3

Het notariaat na MDW Toetredingsdrempels Ook onder het nieuwe regiem gelden voor het notariaat nog toetredingsbarrières. Niet iedere willekeurige persoon kan notaris worden. Op 19 februari 2003 meldde de Minis1 ter van Justitie aan de Tweede Kamer het volgende : 'Om benoemd te worden tot notaris moet de kandidaat-notaris voldoen aan een aantal in de wet vastgestelde eisen. Deze benoemingsvereisten zijn in de wet opgenomen om de kwaliteit en continuïteit van de (publieke) notariële dienstverlening zo veel mogelijk te waarborgen, maar kunnen tegelijkertijd als een drempel voor (nieuwe) toetreders werken en daarmee mogelijk de beoogde marktwerking in zekere mate frustreren. Zo dient een kandidaat-notaris onder meer een stage van zes jaren (inclusief opleiding) te doorlopen en een ondernemingsplan in te dienen dat aannemelijk maakt dat in drie jaar een kostendekkende praktijk kan worden gevoerd. Bezien moet worden of de door de commissie aanbevolen versoepeling van dergelijke benoemingsvereisten mogelijk is zonder aan de waarborgen voor een kwalitatief goede notariële dienstverlening af te doen. In de loop van dit jaar zal ik u hierover nader informeren. In deze overwegingen zal de wens van de KNB om een toets van de persoon van de kandidaat-notaris in de benoemingsprocedure te introduceren worden meegenomen. Voorts is, om toetreding te vergroten en het vak, met name ook voor diegenen die het ondernemerschap niet nastreven, interessanter te maken de figuur van een notaris in loondienst een optie. Binnenkort zal de werkgroep, die bezig is deze mogelijkheid te onderzoeken, de resultaten aan mij rapporteren. Naar aanleiding van deze rapportage zal ik in overleg met de Minister van Economische Zaken en de KNB mijn standpunt bepalen en u daarover naar verwachting komende zomer informeren. Daarin kan de aanbeveling van de commissie met betrekking tot een versoepeling van de ministerieplicht worden meegenomen. Ten slotte zou de praktijk van de betaling van goodwill op basis van de bevindingen van de commissie als toetredingsdrempel kunnen gelden. Betaling van een redelijke goodwill is in normale marktverhoudingen niet ongebruikelijk, doch bezien moet worden of deze praktijk ook toelaatbaar is bezien vanuit de publieke status van de notaris.' Naast deze barrières zijn er ook nog andere belangrijke toetredingsbarrières te onder2 scheiden .

3.3.1 Toetredingsdrempels na MDW Beperkte toegang tot middelen: beperkte hoeveelheid opgeleid personeel Een zeer belangrijke toetredingsbarrière in het notariaat zijn de hoge opleidingseisen. Hierdoor is er maar een beperkte groep van potentiële toetreders. Om notaris te worden moet men eerst een rechtenstudie van ten minste vier jaar doorlopen. Naast deze opleiding moet men ten minste zes jaar praktijkervaring hebben opgedaan als kandidaat-notaris. Daarbij wordt de kandidaat-notaris ook vaak verzocht om nog eens een

1

2

Bron: Brief van de minister van Justitie aan de Tweede Kamer d.d. 19 februari 2003 (http://www.justitie.nl/Images/11_22338.pdf). Naast de toetredingsbarrières die hieronder uitgebreid worden besproken zijn er ook nog ontwikkelingen op het terrein van de notaris in loondienst. Daarnaast wordt de notaris bij het bereiken van de leeftijd van 65 jaar automatisch uit zijn ambt ontheven.

35

postdoctorale opleiding te volgen naast het kandidaat-notarisschap. Mensen die notaris willen worden, moeten hier dus flink wat tijd voor reserveren. Dit wordt nog versterkt door het feit dat er minder mensen met de opleiding tot notaris beginnen. De Commissie Monitoring Notariaat signaleert in haar rapport dat het aantal mensen dat Notarieel Recht studeert langzamerhand terugloopt. Dit is een zorgwekkende ontwikkeling wat betreft de continuïteit van het beroep. Voor notarissen die ergens een nieuw kantoor willen vestigen is de beperkte hoeveelheid personeel waarschijnlijk ook een belangrijke toetredingsbarrière. Het zal niet altijd makkelijk zijn om andere notarissen en kandidaat-notarissen te vinden om partner te worden/in dienst te nemen. Een extra moeilijk punt daarbij is dat door het beperkte aanbod van opgeleid personeel ook de lonen erg hoog kunnen worden. Dit punt komt hierna aan de orde. Hogere opleidingseisen Opvallend is dat de opleidingseisen binnen het notariaat alleen maar hoger zijn geworden in de nieuwe situatie. Waar vroeger de opleiding van de KNB theoretisch nog optioneel was, is deze opleiding tegenwoordig verplicht. Bovendien is de stageduur verlengd van drie tot zes jaar. Het verlengen van de stageduur is een behoorlijke verhoging van een toetredingsbarrière, die toch al niet gering was. De stageduur kan ook gezien worden als een socialisatieproces, waardoor het moeilijker zal worden voor startende notarissen om veel frisse ondernemersideeën over te houden. Bovendien zal een dergelijk lang opleidingstraject ook veel mensen met ondernemerschap afschrikken. Hoge lonen Het is een bekende wetmatigheid dat bij schaarste aan een dienst of product, de prijzen van die dienst of dat product zullen stijgen. Door de relatieve schaarste aan notarissen, zijn ook de tarieven in deze sector zo hoog dat enorme winsten behaald kunnen worden. De partners van notariskantoren kunnen deze winsten incasseren. De notarissen en kandidaat-notarissen die in loondienst zijn, worden bij al te hoge winsten geprikkeld om zelf ook te gaan ondernemen binnen de sector. Het feit dat dit niet gebeurt kan mogelijk worden verklaard door het bestaan van hoge lonen. Opvallend is dat in de jaren 1999 tot 2001 de personeelskosten zijn toegenomen, terwijl de inkomsten per kantoor hoofdzakelijk door een dalend aantal akten zijn teruggelopen. Vanaf 1999 is vrije vestiging mogelijk, maar misschien dat dit ontmoedigd wordt door de verhoging van de lonen. Het wordt voor kandidaat-notarissen minder interessant om het 'zekere' hoge loon in te ruilen voor de 'onzekere' inkomsten van zelfstandig ondernemerschap als notaris. Ministerieplicht en domeinmonopolie blijven een barrière In de Wet op het notarisambt uit 1999 blijven de ministerieplicht en het domeinmonopolie nog steeds van kracht. De ministerieplicht zorgt ervoor dat het nog steeds zo is dat een notaris in principe alle opgedragen notarisdiensten moet kunnen leveren. De notaris mag niemand zijn diensten weigeren tenzij daar gegronde redenen voor zijn. Dit staat een mogelijke specialisatie in de weg. Een notaris kan zich dus niet specialiseren op een terrein, maar zal ook op de hoogte moeten blijven van de andere velden. Dit gaat met name op voor de kleinere kantoren. In de grotere kantoren is het eenvoudiger zich verdergaand te specialiseren. Het domeinmonopolie zorgt ervoor dat niet-notarissen bepaalde diensten niet mogen aanbieden. Bepaalde juridische verhandelingen vereisen de inschakeling van een notaris

36

terwijl een goede jurist mogelijk dezelfde dienst zou kunnen leveren. De markt blijft dus afgeschermd voor 'substituten'. Schaalvoordelen Uit SEOR OCFEB-onderzoek (2002) blijkt dat bij de productie van akten in notariskantoren schaaleffecten een rol spelen. Middelgrote kantoren kunnen voor lagere gemiddelde kosten per akte leveren dan kleine kantoren. Opvallend is dat voor grote kantoren de gemiddelde kosten weer boven het niveau van de gemiddelde kosten van middelgrote bedrijven komen te liggen. De optimale schaal van een notariskantoor betekent dat er zo'n 7.000 akten gepasseerd worden. Het aantal akten van het mediane notariskantoor bedraagt bijna 1.800. Veel notariskantoren zijn dus een stuk kleiner dan de optimale schaal. Er zijn maar 9 kantoren die boven hun optimale schaal opereren. Het aantal kantoren dicht bij de optimale schaal is dan ook opvallend laag. Een belangrijk punt bij de manier waarop het bestaan van schaalvoordelen is onderzocht, is dat de kosten en het aantal akten van bestaande kantoren zijn meegenomen in de analyse, dus zowel efficiënte als niet-efficiënte kantoren. Belangrijk is dat als schaalvoordelen onomstotelijk bewezen moeten worden, er geen rekening gehouden mag worden met bestaande inefficiënties. Er zijn namelijk grote verschillen tussen kantoren. Sommige kleine kantoren hebben juist wel heel lage (gemiddelde) kosten (Ministerie van Economische Zaken, 2003). Nader onderzoek naar de optimale schaal lijkt dan ook nuttig om gefundeerde uitspraken te kunnen doen. Het feit dat er nog veel schaalvoordelen te realiseren lijken te zijn binnen het notariaat maakt het wellicht minder aantrekkelijk om toe te treden, omdat nieuwe toetreders wel eens weggesaneerd zouden kunnen worden als een efficiëntieslag gemaakt gaat worden. Daarnaast is het een interessante vraag hoe het komt dat veel kantoren te klein zijn en of dit mogelijk verklaard kan worden door het bestaan van toetredingsbarrières. Door het bestaan van toetredingsbarrières zouden minder efficiënte bedrijven (die aanzienlijk onder de efficiënte schaal produceren) kunnen blijven bestaan. Wat nog interessant zou zijn om te onderzoeken is de mate waarin schaalvoordelen kunnen optreden bij specialisatie op bepaalde soorten akten. Hoewel hier waarschijnlijk ook mogelijkheden om schaalvoordelen te behalen liggen, speelt hier ook de meer maatschappelijke vraag van toegankelijkheid voor klanten een rol. Als notariskantoren groter worden om de schaalvoordelen te realiseren, gaat dit samen met een afname van het aantal fysieke locaties. Dit druist in tegen de expliciete doelstelling van de wetgever om het notariaat laagdrempelig te houden (onder andere door middel van voldoende distributiepunten). Werken in deeltijd nog steeds lastig In de nieuwe wet is rekening gehouden met de mogelijkheid om in deeltijd te werken. Dit zou de aantrekkelijkheid van het notarisambt voor (gehuwde) vrouwen kunnen verhogen. Om in deeltijd te kunnen werken moet er echter een goedkeuring van de voorzitter van de kamer van toezicht zijn. Er moet dan iets geregeld zijn in de vorm van een vaste waarnemer. Eventueel kunnen twee notarissen die beiden in deeltijd werken, elkaar waarnemen.

37

3.3.2 Ervaren toetredingsbarrières In 2002 is door EIM onderzoek gedaan naar de belangrijkste knelpunten bij toetreding via het opzetten van een nieuw kantoor of de overname van een solitaire vestiging zoals die ervaren worden door notarissen en kandidaat-notarissen (EIM, 2002): − hoge kosten inkoop/goodwill; − hoogte van de benodigde investeringen en het aantrekken van voldoende startkapitaal; − minder mogelijkheden voor ruggespraak; − risico's door marktomstandigheden; − risico's in geval van ziekte; − vinden van goed ondersteunend personeel; − vinden van goede kandidaat-notaris(sen); − verwerven van marktaandeel; − kennis op de hele breedte van het vak die nodig is/minder mogelijkheden voor specialisatie; − onzekerheid over de markt voor notarisdiensten; − combinatie ondernemerschap en parttime werk en ouderschap; − kennis van bedrijfsvoering; − algemene administratieve procedures en regels en specifieke procedures (BFT, belastingdienst, KNB, CTR); − beschikbaarheid van marktinformatie; − het vinden van goede huisvesting; − aantrekkelijkheid huidig werk en inkomen; − financiële aansprakelijkheid richting klanten; − het Ondernemingsplan goedgekeurd krijgen; − het opstellen van een Ondernemingsplan; − belemmeringen privé handelen door BFT. Opvallend is het feit dat de barrières die door de notarissen en kandidaat-notarissen als belangrijk worden ervaren vaak te maken hebben met ondernemerschap. De barrières die specifiek zijn voor het notariaat worden feitelijk vaak als minder belangrijk ervaren dan de barrières die voor elke ondernemer gelden. Het gebrek aan ondernemerschap in de sector en de sterk risicomijdende instelling hebben mogelijk te maken met de hoge opleidingseisen, het lange opleidingstraject en het socialisatieproces tijdens de stage.

3.3.3 Toetreding na MDW Na de MDW-operatie is het aantal notarissen wel enigszins, maar niet explosief gegroeid (zie tabel 5).

38

tabel 5

Kengetallen over toetreding tot het notarisambt

Aantal vestigingen van notariskantoren

Aantal nieuwe benoemingen Aantal ingeschreven notarissen

Aantal ingeschreven kandidaat-notarissen

Aantal ingeschreven (kandidaat-)notarissen

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

805

812

810

834

854

874

882

78

78

81

82

134

76

52

1.198

1.239

1.266

1.318

1.351

1.401

1.424

(+0,4%)

(+3,4%)

(+2,2%)

(+4,1%)

(+2,5%)

(+3,7%)

(+1,6%)

1.608

1.719

1.858

1.982

2.095

2.135

2.108

(+7,1%)

(+6,9%)

(+8,1%)

(+6,7%)

(+5,7%)

(+1,9%)

(-1,3%)

2.806

2.958

3.124

3.300

3.446

3.536

3.532

n.b. = niet bekend. Bron: EIM 2002.

Voor deze beperkte toetreding is een tweetal redenen te noemen: 1 De toetredingsdrempels zijn niet allemaal opgeheven en soms zelfs verzwaard. Enkele belangrijke toetredingsdrempels zijn: het lange opleidingstraject (minimaal 10 jaar), waardoor slechts een beperkt aantal mensen momenteel in aanmerking komt om notaris te worden (de vijver van potentiële toetreders is zeer beperkt); de beoordeling van een ondernemingsplan. In de praktijk zijn in de eerste jaren na de liberalisering veel ondernemingsplannen van nieuwe toetreders afgekeurd of is de beslissing sterk vertraagd omdat de Commissie extra informatie/toelichting wilde ontvangen. Mogelijk is dit een nieuwe barrière. De groei van het aantal notariskantoren is vrijwel volledig het gevolg van bestaande kantoren die een nieuwe vestiging openen (bron: Nieuwsbericht Consumentenbond 26 februari 2003); de ministerieplicht. Hierdoor is specialisatie binnen een klein notariskantoor beperkt mogelijk; het vooruitzicht dat goodwill in de toekomst wellicht zal worden afgeschaft. Dit vooruitzicht leidt er eveneens toe dat kandidaat-notarissen de beslissing om toe te treden door middel van het overnemen van een bestaand kantoor momenteel nog even voor zich uit schuiven. 2 Er zijn al te veel notarissen. Het aantal bedrijven dat actief kan zijn op een markt wordt bepaald door de marktomvang, de minimum efficiënte schaal en de intensiteit van de concurrentie. Als de markt groeit, de minimum efficiënte schaal afneemt en de intensiteit van de concurrentie afneemt, neemt het aantal bedrijven in de evenwichtssituatie toe. In een markt waar beperkte concurrentie is, kunnen relatief veel bedrijven actief zijn. In de periode voorafgaand aan MDW was de intensiteit van de concurrentie in de markt voor notarisdiensten beperkt. De tarieven werden centraal vastgesteld en de vestiging was gereguleerd. Daarnaast waren er ook nog eens toetredingsbarrières (afscherming van de markt) waardoor de prijs boven de marginale kosten gezet kon worden. Dit heeft er waarschijnlijk toe geleid dat minder efficiënte notariskantoren op de markt actief konden blijven en minder efficiënte toetreders tot de markt konden toetreden (de prijs ligt namelijk boven de marginale kosten van de meest efficiente aanbieders). De zittende bedrijven reageerden op de toetreding door hun productie te beperken, ook al leidde dit tot hogere gemiddelde kosten (dit is mogelijk omdat de prijs boven de marginale kosten lag). In zo'n situatie spreekt men van excess entry.

39

Dit betekent dat indien alle bedrijven op de minimum efficiënte schaal zouden produceren, er minder bedrijven in de markt actief zouden kunnen zijn. Dat hier sprake van is in de notarissector lijkt te worden ondersteund door het feit dat de meeste notarissen onder de minimum efficiënte schaal produceren (SEOR OCFEB, 2002). Nu de concurrentie toeneemt, neemt de ruimte voor het aantal bedrijven dat actief is in de markt verder af. Door de toegenomen concurrentie (tarieven zijn vrij) wordt het produceren op een schaal onder de minimum efficiënte schaal sterker afgestraft. Het teveel aan bedrijven dat actief is in een markt kan opgelost worden door fusies/overnames, schaalvergroting/groei van een aantal bedrijven en/of uittreding/faillissementen. Echter, de prikkel voor de individuele notarissen hiertoe ontbreekt omdat (a) sommige notarissen liever zelfstandig blijven, (b) notarissen nu ook al genoeg verdienen (gemiddeld € 214.000 per jaar (bron: SEOR en ECFEB 2002)), (c) notarisdiensten zeer inelastisch zijn en een verlaging van de prijs dus niet automatisch leidt tot meer vraag naar notarisdiensten, (d) schaalvergroting ertoe leidt dat sommige notariskantoren moeten worden opgedoekt en dit leidt met name op het platteland tot maatschappelijk ongewenste resultaten. A a n t a l t o e t r e d e r s o o k b e ï n v l o e d d oo r a n d e r e f a c t o re n d a n t o e t r e dingsbarrières Toetreding wordt niet alleen bepaald door het bestaan van toetredingsbarrières. Er moeten ook partijen/personen zijn die willen toetreden. Zoals reeds in de paragraaf over ervaren toetredingsbarrières naar voren is gekomen, kunnen de aantrekkelijkheid van het huidige werk en de beperkte mogelijkheid om parttime te werken ertoe bijdragen dat potentiële toetreders niet willen toetreden. Opvallend is verder dat veel vrouwen de universitaire opleiding notarieel recht volgen en kandidaat-notaris worden, maar dat er slechts weinig vrouwelijke notarissen zijn. Mogelijk heeft dit te maken met de beperkte mogelijkheid om in deeltijd te werken als notaris. Daarnaast is het nog niet mogelijk om notaris in loondienst te zijn. Dit kan ertoe leiden dat kandidaat-notarissen die geen ambitie hebben om zelfstandig ondernemer te worden, geen notaris kunnen worden.

3.3.4 Effecten op de sector Eerste symptomen merkbaar De eerste gevolgen van meer marktwerking in het notariaat zijn inmiddels merkbaar. Op 12 juli 2003 kopte NRC-Handelsblad op de voorpagina: 'Ruim 60 notarissen in grote geldnood'. Het Financieele Dagblad kopt op 13 juli 2004 met 'Prijzenslag en recessie breken notaris op'. Zowel de grotere problemen als de lagere prijzen kunnen worden beschouwd als een direct gevolg van de liberalisering. De concurrentieslag leidt tot lagere prijzen waardoor efficiëntieverbeteringen nodig zijn, en dat heeft tot gevolg dat er minder notarissen nodig zijn om dezelfde hoeveelheid werk te verrichten. De minder efficiënte notariskantoren komen in de problemen. Faillissementen worden niet direct verwacht. De verwachting is echter dat er sprake zal zijn van stille liquidatie. Notariskantoren zullen actief aan hun efficiëntie moeten gaan werken en eventueel aansluiting zoeken bij andere kantoren. De roep om efficiëntie neemt toe, waarbij schaalvergroting een belangrijk instrument lijkt te worden. Eenpersoons notariskantoren zullen het moeilijk krijgen (Ondernemen, 2004).

40

Tariefdaling en afname aantal notarissen op middellange termijn Transformatie van het notariaat tot een meer competitieve markt zal wel enige jaren duren. Daarbij is het van groot belang dat de 'prikkels' voor notarissen om hun cliënten een competitief aanbod te doen, goed zijn. Dat betekent dat de tarieven geheel vrij moeten worden gegeven, waardoor notarissen zullen moeten gaan concurreren op prijs (gegeven een zekere kwaliteit). Dit zal de notaris dwingen om efficiënter te gaan werken, wat er waarschijnlijk toe zal leiden dat notariskantoren een sterkere prikkel hebben om efficiënter te gaan werken en de minimum efficiënte schaal zullen gaan nastreven (eventueel te realiseren door fusies/overnames). Dit houdt ook in dat notarissen van de markt verdwijnen doordat ze failliet gaan en dit is een relatief nieuw fenomeen voor de notarisbranche. Om de marktwerking verder te ondersteunen moet nagedacht worden over het afschaffen van de ministerieplicht. Tegenwoordig is het voor de meeste consumenten geen probleem meer om een grotere afstand af te leggen naar een 'gespecialiseerde' notaris. Immers, om goedkope boodschappen te doen rijden de bewoners van het platteland ook massaal naar de Aldi in de grote stad. Het idee dat ieder dorp een notaris moet hebben die alle diensten aanbiedt, lijkt dan ook misschien achterhaald. Na de eventuele afschaffing van de ministerieplicht kunnen notarissen zich gaan specialiseren. Deze specialisatie zal leiden tot de efficiëntie die noodzakelijk is om de tarieven te laten dalen.

3.4

Het notariaat zal aandacht blijven vragen In de komende jaren zal het notariaat vanuit mededingingsperspectief de nodige aandacht blijven vragen. De toename in de intensiteit van de concurrentie, de noodzaak tot meer schaalgrootte en het feit dat er waarschijnlijk sprake is van excess entry, zal ertoe leiden dat het aantal zelfstandige notarissen, het aantal notariskantoren en het aantal vestigingen waarschijnlijk zal afnemen. Dit kan betekenen dat notarissen failliet gaan, zich vrijwillig van de markt terugtrekken of samengaan in grotere verbanden. Dit is iets waar het notariaat aan zal moeten wennen. Tevens kan het gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van de notaris. Sommige klanten zullen dan een grotere afstand moeten afleggen voor hun notarisdiensten. Hierdoor kan een conflict ontstaan tussen de doelstelling van meer marktwerking en de laagdrempelige toegang van de notaris. Schaalvergroting maakt een verdere specialisatie mogelijk en noodzakelijk. Binnen een meer-notarissenkantoor kunnen de verschillende notarissen zich specialiseren op een bepaald terrein en op die manier aan de huidige ministerieplicht voldoen. Dit vraagt wel een aanpassing van de huidige praktijk waarbij er sprake is van veel eenpersoons notariskantoren. De specialisatie is ook te bereiken bij eenpersoons notariskantoren indien de ministerieplicht wordt versoepeld. Deze notarissen kunnen zich dan specialiseren op een gebied en notarisdiensten op andere terreinen niet uitvoeren. Indien deze laatste weg van specialisatie niet wordt gevolgd, zal een verdergaande schaalvergroting kunnen optreden als een nieuwe toetredingsbarrière. De discussie rond de goodwill zorgt voor onduidelijkheid over de benodigde investeringen. Indien de goodwillvergoeding blijft bestaan, zijn de kapitaalbehoeften van een toetreder aanzienlijk groter dan als er geen vergoeding hoeft te worden betaald. Onzekerheid op dit punt zal een toetredingsbeslissing negatief beïnvloeden. Tot slot zal geëvalueerd moeten worden hoe de nieuwe regelgeving (langere stageperiode, businessplan) in de praktijk werkt. Mogelijk resulteren deze nieuwe eisen in nieuwe toetredingsdrempels waardoor de marktwerking nog steeds beperkt blijft. De toetsende instanties hebben al meerdere businessplannen afgekeurd. In de gaten moet worden gehouden in hoeverre dit een goede zaak is (slechte voorstellen afgewezen) of dat hier sprake is van het afschermen van de markt.

41

4

De makelaardij

4.1

Inleiding

1

De makelaar is actief op de markt voor bemiddeling bij aan- en verkoop, huur en verhuur in onroerend goed (o.g.). Net als de notaris, kan de makelaar/bemiddelaar o.g. worden gezien als de agent van zijn principaal oftewel een persoon die actief is op een markt voor zijn klant/opdrachtgever. De makelaar is beter geïnformeerd dan zijn klant (over aanbod, verkoopmogelijkheden, prijsstelling, wettelijke verplichtingen etc.). Evenals een notarisdienst, is de vastgoedtransactie een ervaringsgoed: pas nadat de dienst geleverd is, kan men beoordelen of men met de beste aanbieder in zee is gegaan. In 1998 schreef de heer Risseeuw in een brochure van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM): 'De bijdrage van onroerendgoedmakelaars aan het economisch proces is gelegen in marktkennis en deskundigheid op het gebied van onroerend goed. OG-makelaars zijn spelers op een afgeleide markt: met hun specifieke kennis en vaardigheden bevorderen en bewerkstelligen ze onroerendgoedtransacties, en door het opstellen van objectieve taxaties maken ze het mogelijk een financiële waarde toe te kennen aan onroerende zaken.' (Risseeuw, 1998). In dit hoofdstuk zullen de recente ontwikkelingen in de makelaardij worden besproken. Net als in het notariaat, heeft ook in de makelaardij een MDW-project plaatsgevonden. In dit hoofdstuk zullen we eerst de situatie van de makelaardij beschrijven, zoals die was voordat het MDW-project plaatsvond. Hierbij hebben we specifieke aandacht voor toetredingsbarrières in de makelaardij. Vervolgens wordt gekeken wat de MDWoperatie in de makelaardij precies inhield. Daarna bespreken we de gevolgen van het MDW-project voor de toetreding en toetredingsdrempels in de makelaardij.

4.1.1 Marktstruct uur en -omvang De markt voor bemiddeling bij aan- en verkoop, huur en verhuur van onroerend goed bestaat uit een aantal deelmarkten. Zo zijn daar de particuliere woningmarkt, de markt voor agrarisch onroerend goed, en de markt voor bedrijfsonroerend goed. Makelaars en bemiddelaars o.g. verlenen vaak ook aanvullende diensten, zoals vastgoedmanagement, assurantiebemiddeling en bemiddeling bij financiering. Jaarlijks worden er ongeveer 200.000 woningen (appartementen en eengezinswoningen) verkocht (bron: CBS). Ondanks de enorme hausse in de huizenmarkt (waarbij de gemiddelde koopprijs van een koopwoning in vier jaar bijna is verdubbeld) is dit aantal transacties redelijk stabiel (zie figuur 2).

1

Dit hoofdstuk is voorgelegd aan de brancheorganisaties NVM, LMV en VBO.

43

figuur 2

Aantal transacties van koopwoningen en gemiddelde koopprijs

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0 1998

1999 Aantal transacties

2000

2001

2002

2003

Gemiddelde koopsom per akte in euro's

Bron: CBS (1998-2002); Kadaster (2003).

4.2

De makelaardij1 vóór MDW

4.2.1 Wettelijk ka der Voorafgaand aan de MDW-operatie was de titel 'makelaar in onroerend goed' een beschermde titel. De titel was verbonden aan een opleiding, een eenmalige praktijkproef van de deskundigheid en een eed. Alleen bemiddelaars die aan de eisen voldeden konden worden beëdigd en mochten zich 'makelaar in onroerend goed' noemen. De titelbescherming was een van de belangrijkste wettelijke bepalingen voor de markt van bemiddeling bij aan- en verkoop van onroerend goed. Bemiddeling was echter niet voorbehouden aan beëdigde makelaars. Ook andere personen konden bemiddelen bij de aan- en verkoop van onroerend goed, alleen mochten zij zich geen makelaar noemen. De eisen die aan de makelaarsopleiding waren gesteld, waren gedetailleerd vastgelegd in het Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende goederen. Alleen een opleiding van de Stichting Vakopleiding Makelaardij (SVM) of een HBO-opleiding Makelaardij voldeed aan deze eisen. Er bestonden ook andere vastgoedopleidingen, maar die voldeden niet aan deze eisen. De praktijkproef was deels gebaseerd op overheidseisen, en deels ingevuld door de Kamer van Koophandel, die voor de invulling en uitvoering van de proef samenwerkte met de NVM en de LMV. De commissie die de praktijkproef afnam, bestond in de praktijk grotendeels uit leden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (bron: MDWWerkgroep Makelaars, 1998, p. 11).

1

44

De MDW-operatie in de makelaardij, die in 2001 is afgerond, had betrekking op de makelaars in onroerend goed, de makelaars in assurantiën en overige makelaars. In dit rapport beschouwen wij uitsluitend de makelaars in onroerend goed.

De eed had tot doel om een onafhankelijke en integere beroepsuitoefening te garanderen. De Kamer van Koophandel adviseerde de rechtbank over de eed, en beoordeelde de integriteit en onafhankelijkheid van de kandidaat. Aan het eind van de jaren negentig van de twintigste eeuw was van de oorspronkelijke rol van de makelaar - tegelijkertijd bemiddelaar voor de koper en voor de verkoper echter al lang geen sprake meer. Tweezijdige courtage, waarbij een bemiddelaar een koper en een verkoper uit zijn eigen klantenkring bij elkaar bracht en beide klanten courtage in rekening bracht, was eind jaren zeventig al verboden. In verreweg de meeste transacties brachten beide partijen hun eigen makelaar of bemiddelaar mee, van wie zij verwachtten dat hij/zij hun belangen vertegenwoordigde.

4.2.2 Positie va n de beroepsverenigingen vóór MDW Net als nu, waren er vóór de MDW-operatie drie beroepsverenigingen in de branche van bemiddeling in onroerend goed: twee makelaarsverenigingen (NVM en LMV) en een vereniging van bemiddelaars in onroerend goed (VBO). Op 1 januari 2001 (dus vóór de afschaffing van de beëdiging van makelaars per 1 maart 2001) waren er 7.375 vestigingen van bemiddelaars bij aan- en verkoop, huur en verhuur van onroerend goed (bron: CBS). Van deze vestigingen waren er 2.220 aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), ongeveer 541 bij de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO) en ongeveer 380 bij de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) (bron: Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, 2003, p. 30). Met name de NVM heeft in de makelaardij altijd veel invloed gehad. Dit begon al bij de opleidingen. De NVM had namelijk een aanzienlijke invloed bij de Stichting Vakoplei1 ding Makelaardij (SVM) . Vervolgens had de NVM een grote invloed op de praktijktoets, die weliswaar door de Kamer van Koophandel werd afgenomen, maar waar de NVM nauw bij betrokken was (bron: MDW-Werkgroep Makelaars, 1998). Als derde stelde de 2 NVM tot 1994 verplichte courtagetarieven vast .

1

2

NVM heeft aangegeven dat zij op verzoek van het ministerie van Economische Zaken een stichting heeft opgericht die zich bezig ging houden met de examinering. NVM heeft aangegeven dat deze tarieven in overleg met de overheid zijn vastgesteld (zie ook Risseeuw en Kleijn (2004), p.19).

45

figuur 3

Ledenaantallen van de verenigingen van makelaars en van bemiddelaars in onroerend goed Aantal leden van NMV, VBO en LMV

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 1997

1998

NVM

1999

2000

2001

2002

LMV

2003

VBO

Noot: Het gaat hier om persoonlijke leden. Het aantal kantoorvestigingen ligt lager. Bron: Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, 2003, cijfers 2003 (per 31-12-2003) website verenigingen van makelaars en bemiddelaars in onroerend goed.

Intern uitwisselingssysteem Marktinformatie is essentieel in de makelaardij. Het is van groot belang om snel op de hoogte te zijn van nieuw aanbod. Door bepaalde informatie, in casu nieuw aanbod, tijdelijk exclusief toegankelijk te maken voor leden van het eigen netwerk, wordt de toegevoegde waarde van zo'n netwerk groter. Immers, wanneer makelaars vraag en aanbod bij elkaar willen brengen, is het aantrekkelijk om 'aangesloten' te zijn op een zo groot mogelijk netwerk met zo veel mogelijk kopers, c.q. verkopers. In economische termen is dit aldus te vertalen dat het grootste netwerk de hoogste toegevoegde waarde oplevert. Hiermee lijkt de makelaardij bepaalde kenmerken van een netwerksector te hebben. De onderlinge uitwisseling van informatie onder de bemiddelaars werd verzorgd door de brancheorganisaties, zoals de NVM, LMV en de VBO. Via de uitwisselingssystemen hadden makelaars toegang tot informatie over onroerende goederen die door hun collega's werden aangeboden. Doorgaans hadden de leden van de 'eigen' brancheorganisatie eerder toegang tot deze informatie dan de andere bemiddelaars. De termijn van deze exclusiviteit kon bij de NVM oplopen tot 7 dagen (MDW-Werkgroep Makelaars, 1998, p. 34). Door deze (gescheiden) uitwisselingssystemen en de daaraan gekoppelde tijdelijke exclusiviteit, krijgt de koper (ongeacht of de koper wel of geen makelaar inschakelt) geen compleet overzicht van de markt. Ook voor de verkoper geldt dat, door deze systemen en exclusiviteit, het aanbod niet aan een zo groot mogelijke (potentiële) kopersgroep wordt bekendgemaakt (MDW-Werkgroep Makelaars, 1998, p. 28-29). Zoals hierboven gezegd, was de NVM verreweg de grootste vereniging. Het grote aantal aangesloten vestigingen (2.220 vestigingen in 2001) bracht grote netwerkvoordelen met zich mee. NVM-makelaars hadden immers als eerste toegang tot het grootste deel van het aanbod op de markt. Op deze manier kon een transactie via twee verschillende NVM-makelaars lopen zonder dat andere, niet-NVM-makelaars van dit aanbod/deze

46

vraag op de hoogte waren. Als gevolg hiervan liep tweederde van de woningmarkttransacties via de NVM-makelaar. Dit uitwisselingssysteem bleek de kip met de gouden eieren. Tariefstructuur Belangrijk gegeven in de markt voor bemiddeling in onroerend goed is, dat de markt een zogenaamde afgeleide markt is. De situatie op de markt voor bemiddeling in onroerend goed is direct afhankelijk van de situatie op de huizenmarkt. Verder is het een belangrijk gegeven dat de tarieven van makelaars courtagetarieven zijn: de beloning van de makelaar is een percentage van de aan- of verkoopsom van het onroerend goed in kwestie. Tot 1994 werden de tarieven voor NVM-makelaars door de NVM uniform vastgesteld op 1,85% van de verkoopprijs. Ook na 1994 (toen de verplichting voor NVM-makelaars om de door NVM vastgestelde courtagetarieven te hanteren, verviel), volgden verreweg de meeste NVM-makelaars de NVM-tariefadviezen (EIM, 1997a). Met de invoering van de Mededingingswet in 1998 werden adviesprijzen verboden. In 2002 heeft de NMa nogmaals bevestigd dat prijsafspraken verboden zijn en dat makelaarsverenigingen geen adviesprijzen mogen hanteren (bron: NRCHandelsblad 2002 en 2002a). Concurrentie De brancheverenigingen hebben ook altijd een grote invloed gehad op de concurrentie tussen de makelaars. Van Dalen (1995) toont in zijn artikel aan dat de NVM zich midden jaren negentig gedroeg als een kartel dat een suboptimaal aantal makelaars in stand houdt (o.a. door de opleidings- en proefeisen zwaar te houden) en dat de courtagetarieven impliciet zijn afgestemd op de minst efficiënte makelaar. Een prikkel om efficiënt te werken wordt hiermee weggenomen. VBO-bemiddelaars werken volgens Van Dalen tegen een lagere courtage, maken lagere kosten en behalen een hogere winst per werknemer - en dat terwijl ze gemiddeld half zo groot zijn als een NVM-kantoor. Ook concurreerde de VBO door het aanbod van diensten; zo startten VBO-makelaars in 1996 met het aanbieden van deeldiensten en introduceerde de VBO de bedenktijd. Van Dalen komt in zijn artikel tot de conclusie dat "de Nederlandse bemiddelingsmarkt voor onroerend goed wordt gedomineerd door het NVM-kartel en de 'kartelbetwister' VBO" (1995: 421). Verder is diverse malen vastgesteld dat de dominantie van de makelaarsverenigingen de concurrentie tussen de makelaars in gevaar zou kunnen brengen (bron: MDWWerkgroep Makelaars, 1998 en NRC-Handelsblad, 2002 en 2002a). Zo stelt de MDWWerkgroep dat de belangrijke rol die collegialiteit speelt op de markt van makelaars o.g. de goede marktwerking in de weg kan staan. (1998: 23).

4.2.3 Toetredingsbarrières vó ór MDW Voorafgaand aan de MDW-operatie waren er in de markt voor bemiddeling bij aan- en verkoop van onroerend goed enkele belangrijke toetredingsbarrières. De belangrijkste barrières hadden te maken met de opleidingseisen en beëdiging die waren verbonden aan de beschermde titel van 'makelaars in onroerend goed', en de toegang tot het interne uitwisselingssysteem van de NVM. Vanwege de titelbescherming mochten bemiddelaars zichzelf geen makelaar noemen zolang zij niet beëdigd waren. Zoals uit de analyse van Van Dalen blijkt, zijn de bemiddelaars vrij succesvol en konden zij ook een goede boterham verdienen (hoewel de kantoren van NVM-makelaars gemiddeld tweemaal zo groot waren als de kantoren van

47

VBO-bemiddelaars, behaalden deze laatste betere resultaten) (Van Dalen, 1995). Hierdoor rijst de vraag in hoeverre de genoemde toetredingsdrempels ook echt barrières zijn. Het probleem concentreerde zich dan ook met name rond de verplichting om bij bepaalde transacties gebruik te maken van een beëdigd makelaar. Deze verplichtingen waren neergelegd in de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken, art. 12; het Besluit bijstandverlening zelfstandigen, art. 24; het Besluit ex artikel 1 Bijstandsbesluit zelfstandigen, art. 4; het Bijstandbesluit krediethypotheek, art. 4; en de Regeling subsidievoorwaarden regionale onderzoekscentra, art. 9. Door deze verplichtingen werd een deel van de markt exclusief gemaakt voor beëdigde makelaars. In tabel 6 zijn de relevante toetredingsbarrières voor de makelaardij weergegeven.

48

tabel 6

Overzicht van relevante toetredingsdrempels in de makelaardij

Toetredingsbarrière

Omschrijving toetredingsbarrières in de makelaardij vóór MDW

1

Toegang tot distribu-

Leden van de NVM hebben een belangrijk voordeel doordat zij toegang

tiekanalen

hebben tot het interne uitwisselingssysteem. Dit systeem bestaat eruit dat

Gezien het relatief grote aanbod is deze site de marktleider. Makelaars die geen

NVM-makelaars als eerste inzicht hebben in het aanbod van collega-

toegang hebben tot het plaatsen van onroerend goed op deze site hebben een na-

NVM'ers. Dit is een belangrijk voordeel.

deel.

2

Adverteren

De advertentiekosten in de makelaardij zijn hoog. Adverteren is een belang-

Verandering* 0

Omschrijving toetredingsbarrières in de makelaardij ná MDW Het plaatsen van aanbod op de internetsite Funda is exclusief voor NVM-leden.

0

Dit punt gaat nog steeds op.

0

Kan een rol spelen.

rijke manier om het aanbod bij het publiek bekend te maken. De kosten worden deels doorberekend aan de klanten. Echter, de relatief hoge advertentie-intensiteit heeft niet de werking van toetredingsbarrière. 3

Merknaam

Merknaam hangt sterk samen met het vertrouwen van de consument. Hoewel er geen onderzoek naar de merknaam in de makelaardij bestaat, kan het een rol spelen. De merknaam zal voor een deel samenhangen met de brancheorganisaties en samenwerkingsverbanden zoals NVM-makelaar, LVM-makelaar, VBO-makelaar, ERA-makelaar etc.

4

Klantenloyaliteit

Mensen kopen niet heel vaak een huis. Wanneer ze binnen dezelfde regio

0

blijven, kan het meespelen dat ze naar dezelfde makelaar teruggaan, zeker wanneer deze hen goed heeft geholpen. Dit houdt ook verband met het feit dat makelaarsdiensten een ervaringsgoed zijn. 5

Schaalvoordelen

Uit onderzoek blijkt dat de kantoren van NVM-makelaars gemiddeld onge-

0

veer tweemaal zo groot waren als die van VBO-bemiddelaars. De VBObemiddelaars behaalden echter betere resultaten (Van Dalen, 1995). Schaalvoordelen blijken dus geen doorslaggevende rol te spelen. 6

Ervaringsvoordelen

Belangrijke barrière, maar niet onoverkomelijk.

0

Belangrijke barrière, maar niet onoverkomelijk.

7

Overheidsbeleid

Beëdiging en titelbescherming is een zeer zware formele toetredingsdrem-

-

Het opleidings- en beëdigingsbeleid is afgeschaft. Wel kan het voor toetreders be-

pel (EIM, 1997). Slechts 25% van de kandidaten slaagt voor de opleiding

langrijk zijn lid te worden van een brancheorganisatie. Hiervoor moeten ze veelal

waarvan slechts 55% de praktijktoets haalt.

voldoen aan bepaalde certificeringseisen.

49

Toetredingsbarrière 8

9

Kennis en knowhow

Locatie

Omschrijving toetredingsbarrières in de makelaardij vóór MDW Belangrijke barrière. Kennis van de lokale markt is essentieel voor iedereen

Verandering* 0

Omschrijving toetredingsbarrières in de makelaardij ná MDW De kennis blijft van belang. Er is echter geen beëdiging meer, dus kennis en know-

die wil toetreden tot de branche (dit geldt zowel voor beëdigde, als voor

how spelen geen rol bij toetreding tot de branche. Wel speelt het een rol bij toe-

niet-beëdigde toetreders). Kennis en knowhow was echter in het bijzonder

treding tot één van de drie organisaties. Deze vereisen ook veelal een continue

van belang voor het verkrijgen van de beschermde makelaarstitel.

opleiding.

Locatie is een erg belangrijke barrière (zichtlocatie).

0

Locatie is nog steeds een erg belangrijke barrière. Echter, door het internet is de fysieke locatie mogelijk minder belangrijk.

10 (Verwachte) vergel-

Mogelijk, maar gebruik en effect is onbekend.

0

Beperkt; kantoren zijn relatief klein. Omdat de markt echter erg sterk regi-

0

dingsacties door bestaande aanbieders 11 Concentratie van bestaande aanbieders

onaal is, kan het zijn dat er lokale monopolies zijn. Collegialiteit kan marktwerking in de weg staan.

* - = verslechterd: de barrière is verhoogd, 0 = niet gewijzigd, + = verbeterd: de barrière is verlaagd. Bron: EIM, 1997, 2003.

50

Beperkt.

4.2.4 Toetreding vóór MDW Ondanks dat er toetredingsbelemmeringen bestonden voor het beroep van beëdigd makelaar, groeide de branche voor bemiddeling bij de aan- en verkoop, huur en verhuur van onroerend goed in de periode 1997-2001 met 30%. Volgens het CBS waren er op 1 januari 2001 in totaal 7.375 vestigingen van bemiddelaars. figuur 4

Ontwikkeling van het aantal vestigingen van bedrijven die bemiddelen bij aan- en verkoop, huur en verhuur van onroerend goed (BIK-code 7031) en het aantal vestigingen van NVM-makelaars

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1997

1998

1999

NVM

2000

2001

2002

2003

Totaal aantal vestigingen

Bron: EIM, op basis van CBS, DM-CD, Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis (2003) en NVM.

4.3

MDW: verandering van de situatie

4.3.1 Waarom ver andering va n de situatie ? Eind jaren negentig besloot de overheid de situatie in de markt voor bemiddeling bij aan- en verkoop van onroerend goed te veranderen. Uit onderzoek kwam naar voren dat makelaars onderling te weinig concurreerden en dat toetreding werd bemoeilijkt door het systeem van beëdiging en titelbescherming. Daarnaast was het onderscheid tussen makelaars en bemiddelaars voor de consument onduidelijk. De overheid erkende dat het niet mogelijk en wenselijk was om de titelbescherming te handhaven. Makelaars hadden zelf zitting in de toetsingscommissies en hadden daarmee mogelijk invloed op de concurrentie in hun eigen regio. Daarnaast had de NVM als grootste brancheorganisatie een machtspositie die zij ontleende aan het informatiebestand en de embargotermijn, waardoor de consument de facto een beperkte keuzevrijheid had (MDWwerkgroep Makelaars, 1998, p. 30 e.v.).

4.3.2 Wat is er da n veranderd? Einde wettelijke titelbescherming en beëdiging De MDW-werkgroep Makelaars concludeerde in haar eindrapport dat aan de titelbescherming nadelen kleven omdat dit "zorgt (...) voor sterke segmentering", "aan de onderkant van de markt (...) het onderscheid tussen makelaars en bemiddelaars voor de consument veel minder duidelijk" is, "de deskundigheid waaraan de titel is verbonden is gebaseerd op deskundigheidsvereisten die maar deels door de overheid zijn vastge-

51

1

steld " en "de titel is verbonden aan slechts een éénmalige toets op deskundigheid en zegt dus weinig over het niveau van dienstverlening" (MDW-werkgroep Makelaars 1998, p. 31). Om de concurrentie echt op gang te laten komen, werd het nodig gevonden dat nieuwe makelaars zouden toetreden tot de markt. Met het afschaffen van de titelbescherming per 1 maart 2001 zouden nieuwe toetreders meer ruimte krijgen en zou de ongelijkheid tussen makelaars en bemiddelaars worden opgeheven. Titelbescherming vervangen door certificering Om de kwaliteit van de dienstverlening te kunnen waarborgen, zou er in de branche van bemiddeling bij aan- en verkoop van onroerend goed een uniforme certificeringsregeling komen. De eisen die aan de certificering verbonden zijn, moeten de consument het vertrouwen geven dat hij te doen heeft met iemand die zijn vak verstaat. Deze certificering zou de titelbescherming vervangen en zou door de overheid worden ondersteund. Op het moment dat binnen het kabinet het besluit werd genomen de titelbescherming af te schaffen waren de NVM, de LMV, de VBO en de Vereniging Eigen Huis bezig om tot overeenstemming te komen over een certificeringsregeling voor bemiddelaars bij aan- en verkoop van onroerend goed. Aanvankelijk waren zij het eens geworden over de uitgangspunten voor de certificeringsregeling, maar de betrokken organisaties konden het in de Waarborgcommissie niet eens worden over de hoogte van de definitieve certificeringseisen (bron: Kat en Sour, 2003). Hierdoor kwam er niet één gezamenlijke certificeringsregeling, maar twee afzonderlijke regelingen die naast elkaar in de markt 2 bestaan .

4.4

De makelaardij na MDW

4.4.1 Veranderingen in de om geving Internet Een belangrijke ontwikkeling van de afgelopen jaren is de opkomst van woonsites op het internet (bron: persbericht van Funda d.d. 27-5-2003 en persbericht VBO d.d. 6-62003). Zo is op www.funda.nl het complete aanbod van de NVM-makelaars te zien, op www.vbo.nl het aanbod van de VBO-makelaars en op www.lmv.nl het aanbod van de LMV-makelaars. Daarnaast is er nog een groot aantal sites waar woningen (al dan niet door particulieren zelf) te koop worden aangeboden, zoals www.dimo.nl. Ook hebben veel makelaars/bemiddelaars een eigen website. Van alle websites is Funda veruit de grootste met zo'n 84.000 woningen in het bestand (per 15-3-2004). De websites van LMV en VBO bevatten elk zo'n 10.000 à 12.000 woningen. De opkomst van internet is zeer belangrijk omdat consumenten nu zelf via internet makkelijk een compleet overzicht van interessante woningen kunnen krijgen. Hiermee is

1

2

52

Ook merkt de werkgroep op dat het onwenselijk was dat de overheid nog langer een beschermde titel verleende op grond van een bepaalde deskundigheid waarop zij zelf slechts beperkt zicht heeft. De LMV en de NVM werken samen in het VastgoedCert-register. Deze certificeringsregeling stelt onder meer eisen aan de integriteit en vakkennis van de makelaar en verbiedt de gecertificeerde makelaars om voor eigen rekening en risico te handelen in onroerend goed. De VBO heeft een eigen certificeringsregeling. De vraag is nu of deze ontwikkelingen de transparantie voor de consument (die toch werd nagestreefd) hebben vergroot en of de kwaliteit nu beter is gewaarborgd.

er voor een van de diensten van makelaars (goed zicht op het actuele aanbod) een aantrekkelijk alternatief gekomen. Daar staat tegenover dat het nu voor een verkopende partij veel belangrijker is geworden om het onroerende goed op het internet te koop aan te bieden en het liefst op de grootste internetsite, Funda. Woningen op deze site laten plaatsen is echter exclusief voorbehouden aan NVM-leden. De zoekopdracht bij de makelaar neemt door de opkomst van internet dus in belang af. Deze activiteit wordt zodoende een markt die onder druk staat in de makelaardij. Hierdoor nemen de verkoopactiviteiten een steeds groter deel in van de werkzaamheden van de makelaar (bron: persbericht van Funda d.d. 27-5-2003 en persbericht VBO d.d. 6-6-2003). Afzwakking economische groei Naast de opkomst van internet heeft ook de economische conjunctuur een belangrijke invloed op de ontwikkeling van de branche. De afzwakking van de economische groei heeft er mede toe geleid dat de periode met sterke stijging van huizenprijzen achter de 1 rug is . De prijzen stijgen nog wel, maar de prijsstijgingen zijn realistischer geworden. Ook blijven woningen gemiddeld langer te koop staan dan enkele jaren geleden. Dit vertroebelt enigszins het beeld van de effecten van de MDW-operatie. De afzwakking van de marktgroei, in combinatie met stijgende kosten van makelaarskantoren, heeft ertoe geleid dat in 2002 en 2003 meer dan 20% van de NVMmakelaars verlies lijdt (NRC-Handelsblad d.d. 24 november 2004 en NVM-actueel d.d. 29 november 2004). Het rendement op omzet per NVM-kantoor bedraagt in 2003 16,0% (gemiddeld per kantoor uit het bedrijfsvergelijkend onderzoek, zie Risseeuw en Kleijn, 2004). In 1997 bedroeg dit 20,3% (Risseeuw en Wiegmans, 1998). Dit zijn redelijk hoge rendementen in vergelijking met andere sectoren zoals de zakelijke en overige dienstverlening (voor 2003, minder dan 10%, EIM, Bliss financiering); dit kan duiden op overwinsten.

4.4.2 Toetredingsbarrières na MDW Het doel van de MDW-operatie was om de concurrentie tussen makelaars te bevorderen door meer toetreders aan te trekken tot de branche. Zoals uit figuur 4 blijkt, is deze opzet niet geslaagd. Vanaf 2001 zwakt de groei van het aantal vestigingen van bemiddelaars in onroerend goed namelijk juist duidelijk af. De toetreding tot de branche van 2 vastgoedbemiddeling is sinds de invoering van de MDW-operatie dus niet verbeterd . De hierboven genoemde veranderingen in de omgeving van de vastgoedbranche kunnen hier mede aan ten grondslag liggen. Certificering Vanaf 1 maart 2001 is het beroep van makelaar in onroerende zaken een vrij beroep en mag eenieder die dat wil zich makelaar noemen. Voor de beschermde titel zijn echter twee certificeringsregelingen in de plaats gekomen: de CRMT en de SCVM.

1

2

Ook andere factoren beïnvloeden de gemiddelde huizenprijs, bijvoorbeeld het aantal nieuwbouwwoningen en de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties. Veel van deze huurwoningen worden met korting verkocht aan de zittende huurder. Hoewel het aantal bemiddelaars in onroerend goed niet sterker is gestegen dan voordien, is het aantal personen dat zich makelaar mag noemen wel flink toegenomen. Dat komt omdat de titel niet meer beschermd is. In principe mag iedereen zich tegenwoordig makelaar noemen.

53

De CRMT is de certificeringsregeling van LMV en NVM, die wordt uitgevoerd door KEMA. Alle makelaars die voor 1 maart 2001 beëdigd waren, hebben ook een CRTMcertificaat ontvangen. Voor nieuwe makelaars is toetreding tot de NVM en LMV vrijwel alleen mogelijk indien men ook is gecertificeerd volgens de CRMT-regeling (bron: website NVM en mededeling LMV). Hiermee lijkt een nieuwe toetredingsbarrière te zijn ontstaan tot het brede netwerk van de NVM. De SCVM wordt uitgevoerd door DNV en bij de SCVM zijn veel VBO-makelaars aangesloten. Certificering is overigens geen voorwaarde voor lidmaatschap van de VBO.

4.4.3 Toetreding na MDW Toename aantal makelaars Het Ministerie van Economische Zaken heeft in 2003 het MDW-project in de makelaardij geëvalueerd en bestempelt de uitkomsten als positief. Naast een toename van het aantal vestigingen van bemiddelaars in onroerend goed (zie figuur 4 en tabel 7), is het ministerie tevreden over de lagere tarieven en de meer flexibele dienstverlening. De evaluatie is mede gebeurd op basis van onderzoek van de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis (VEH). Deze organisaties hebben in 2000 en 2003 onderzocht wat de gevolgen van MDW voor de makelaarstarieven waren. tabel 7

Ontwikkeling van het aantal vestigingen van bemiddelaars in onroerend goed 1997

1998

1999

2000

2001

2002

NVM

1.850 ²

1.975 ²

2.100 ²

2.229 ¹

2.220 ¹

2.290 ¹

LMV

235

n.b.

n.b.

319 ¹

380 ¹

391 ¹

VBO

380

n.b.

n.b.

541

overig

3.225

n.b.

n.b.

3.779

4.234

4.365

Totaal aantal vestigingen

5.690 °

5.955 °

6.370 °

6.835 °

7.375 °

7.632 ³

n.b. = Bron:

4

602

4

655

4

niet bekend. EIM op basis van CBS (°), Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, 2003 (¹); NVM(²),Marktselect DM-CD (³); VBO ( 4 ).

4.4.4 Effecten op de sector Lagere tarieven? Voor 2000 waren de consumenten ontevreden over de sterk gestegen tarieven van makelaars (EIM, 2000). De vraag is of MDW daarin verandering heeft gebracht. Er valt te constateren dat in de periode 2000 – 2002 de gemiddelde courtagepercentages zijn gedaald. De courtage voor verkoopopdrachten daalde van 1,68% naar 1,62% en de courtage voor aankoopopdrachten van 1,64% naar 1,52%. Hiermee zijn de courtagetarieven voor verkoop- en aankoopopdrachten dus gedaald met respectievelijk 3,6% en 7,3%. Hierbij moet wel een kanttekening worden geplaatst. Door de stijging van de huizenprijzen ontvangen de makelaars in absolute termen een iets hoger bedrag voor hun dienstverlening (zie tabel 8). De courtagebedragen voor verkoopopdrachten zijn tussen 2000 en 2002 gestegen van € 3.599 tot € 3.971; de courtagebedragen voor aankoopopdrachten stegen van € 3.513 naar € 3.726. Dit is een stijging van respectievelijk 10% en 6%. Deze stijging kan deels worden verklaard uit de inflatie (die bedroeg in dezelfde

54

periode 7,6%), en gestegen kosten voor huisvesting, arbeid (opleidingen, certificering) en verzekeringen (o.a. Risseeuw en Klein, 2002 en Risseeuw en Klein, 2003, p. 10). tabel 8

Ontwikkeling van tarieven van makelaarsdiensten voor en na MDW 2000

2002

€ 180.000

€ 206.000

Gemiddeld tarief verkoop

1,68%

1,62%

Gemiddelde courtage (incl. BTW)

€ 3.599

€ 3.971

Gemiddeld tarief aankoop

1,64%

1,52%

Gemiddelde courtage (incl. BTW)

€ 3.513

€ 3.726

Gemiddelde huizenprijs

Bron: Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, 2003.

Onderlinge verschillen tussen makelaars Het is een bekend fenomeen dat transparantie op het gebied van prijzen niet altijd prijsverlaging stimuleert, maar juist kan leiden tot een uniform (hoog) prijsniveau van de 1 verschillende aanbieders . Uit het evaluatieonderzoek van de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis (2003) is gebleken dat de onderlinge verschillen tussen de tarieven van alle makelaars sinds de MDW-operatie iets zijn afgenomen. Ook blijkt dat de gemiddelde verkooptarieven van de VBO-makelaars en de NVM-makelaars dichter bij elkaar zijn komen te liggen (zie tabel 9). Dit kan erop duiden dat er een uniform prijsniveau gaat ontstaan, dat iets onder het huidige gemiddelde tarief zal liggen van de NVM-leden, en dat iets hoger zal zijn dan het huidige gemiddelde tarief van de LMV- en VBO-makelaars. tabel 9

Verkooptarieven, gedifferentieerd naar organisatie 2000

2002

NVM

1,70%

1,64%

VBO

1,48%

1,53%

LMV

1,60%

1,57%

n.v.t.

1,27%

1,68%

1,62%

Ongebonden Alle makelaars

Bron: Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, 2003.

Op de markt voor aankoopopdrachten is het verschil in de gemiddelde tarieven van de verschillende makelaarsorganisaties echter toegenomen. In 2002 rekenden NVMmakelaars gemiddeld genomen 1,63%, VBO- en LMV-makelaars respectievelijk 1,25% en 1,08% (zie tabel 10). Hiermee loopt het verschil op de aankoopmarkt tussen bijvoorbeeld NVM-makelaars en VBO-makelaars op tot 23%. Mogelijk heeft de opkomst van internet, en daarmee meer alternatieve aankoopkanalen voor de consument, een drukkend effect op de prijs (NRC-Handelsblad, 24 november 2004).

1

Zie voor een nadere toelichting Martin (2001), pagina 55 e.v.

55

tabel 10

Aankooptarieven, gedifferentieerd naar organisatie 2000

2002

NVM

1,69%

1,63%

VBO

1,33%

1,25%

LMV

1,28%

1,08%

n.v.t.

n.v.t.

1,68%

1,52%

Ongebonden Alle makelaars

Bron: Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, 2003.

Levering van deeldiensten Makelaars blijken anno 2003 flexibeler te zijn wat de levering van deeldiensten betreft. Zo vinden zij het minder problematisch dan vroeger om alleen de prijsonderhandelingen te voeren als de huizenbezitter zelf een koper heeft gevonden. Dit komt waarschijnlijk deels door de opkomst van het internet en een (prijs)kritischer consument (Risseeuw en Kleijn, 2004). Deze ontwikkeling maakt de makelaar noodgedwongen flexibeler en klantgerichter. Het is dus voor de consument mogelijk diensten af te nemen die beter aansluiten bij zijn behoeften (bron: Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, 2003). NVM blijft dominant De positie van de NVM-makelaars blijft dominant (met nog steeds zo'n tweederde van de transacties). Nu het interne uitwisselingssysteem slechts gebruikt wordt voor backoffice faciliteiten, blijkt het woningaanbod op Funda de spil. Waar het voor een consument vroeger een kwestie was van het vinden van aanbod, is het inmiddels ook een kwestie geworden van het vinden van de vraag. De informatieasymmetrie bij aankoop tussen kopers en makelaar is afgenomen. Kopers zijn immers veel beter geïnformeerd over de alternatieven vanwege de toegenomen transparantie van het aanbod. Het is nu juist belangrijk dat zo veel mogelijk mensen de aangeboden woning kunnen zien. Dit kan gerealiseerd worden door het aangeboden huis op Funda te plaatsen (het plaatsen van huizen op Funda is exclusief voorbehouden aan NVM-makelaars). Toetreding tot de NVM als nieuwe barrière? Toegang tot Funda is dus een belangrijk voordeel van het NVM-lidmaatschap. Om lid te kunnen worden van de NVM moeten nieuwe toetreders extra kosten maken (met name kosten in de vorm van tijd en energie) om te worden gecertificeerd. Eenmaal in het bezit van het NVM-lidmaatschap hebben de toetreders echter dezelfde positie als zittende NVM-makelaars. In theorie zou de NVM toetreding kunnen reguleren door certificeringseisen hoog te maken. De certificering komt echter tot stand in samenspraak met meerdere partijen en er zijn geen aanwijzingen dat de NVM de eisen ook daadwerkelijk opschroeft/kan opschroeven. Daarnaast is lidmaatschap van de NVM en toegang tot Funda natuurlijk geen voorwaarde om in de branche te kunnen opereren. Er zijn namelijk ook nog andere internetsites waarop onroerend goed wordt aangeboden, en die consumenten ook in toenemende mate weten te vinden. Een andere toetredingsbarrière is het lidmaatschapsgeld erg hoog maken. Volgens de VEH speelt deze barrière in de huidige markt.

56

4.5

Certificering in plaats van beschermde titel? Op de markt voor makelaarsdiensten is sprake van een aantal toetredingsbarrières. Deze zijn voor een deel beïnvloed door de MDW-operatie. Het lijkt er echter op dat een aantal opgeheven toetredingsbarrières zijn vervangen door andere barrières. Beschermde titel vervangen door certificaat en lidmaatschap? De belangrijkste verandering is het opheffen van de beschermde titel van makelaar onroerend goed. Nu mag iedereen deze titel gebruiken. Hierdoor kunnen ook makelaars zonder beroepsopleiding en zonder de benodigde verzekeringen toetreden tot de markt. Zij kunnen daardoor tegen lagere kosten opereren, maar leveren dan ook een (bijpassende) lagere kwaliteit. Om de kwaliteit van hun diensten te waarborgen en de meerwaarde van de makelaars naar de afnemers te communiceren heeft de sector zelf een tweetal certificaten in het leven geroepen. Voor een toetredende makelaar kan het van belang zijn zo'n certificaat te bemachtigen en/of zich aan te sluiten bij een brancheorganisatie (zoals NVM, LMV of VBO). Het bezit van een certificaat of het lidmaatschap van de NVM, LMV of VBO kan een grote rol spelen bij het aankoopproces van consumenten. De kwaliteit van de dienstverlening is voor de consument vaak moeilijk op voorhand te bepalen (ervaringsgoed). Vaak wordt dan uitgeweken naar bepaalde proxi's zoals een certificaat of lidmaatschap die een indicatie of garantie kunnen geven voor de te leveren kwaliteit. Indien een toetredende makelaar zo'n certificaat of lidmaatschap niet kan bemachtigen, zal hij een achterstand hebben ten opzichte van zittende makelaars die wel een certificaat hebben of lid zijn. Voor het verkrijgen van een certificaat zijn objectieve criteria vastgelegd (onder andere bepaalde opleidingseisen). Een toetreder zal hieraan moeten voldoen (kan tijd kosten). Aan het lidmaatschap van een belangenorganisatie/branchevereniging zijn bepaalde kos1 ten en voorwaarden verbonden. Indien deze zeer hoog zijn, kan dit werken als een toetredingsbarrière. Hoewel de afschaffing van de titelbescherming ertoe heeft geleid dat er geen verschil meer bestaat tussen makelaars en bemiddelaars bij de aan- en verkoop van onroerend goed, is het onduidelijk in hoeverre de afschaffing van de beëdiging daadwerkelijk heeft bijgedragen aan een betere marktwerking en meer concurrentie. Cijfers over het rendement op omzet lijken duidelijk te maken dat makelaars in het verleden (en mogelijk nog steeds), als gevolg van hun beschermde positie, overwinsten hebben kunnen realiseren. Deze overwinsten hebben ertoe geleid dat ook nietefficiënte aanbieders konden bestaan. Na het verdwijnen van de formele toetredingsdrempels hebben de overwinsten toetreders aangetrokken die voor een deel hebben gekozen voor een bestaan als niet-gecertificeerde bemiddelaar. Met de huidige stagnerende markt leidt deze situatie tot intensievere concurrentie, met tariefdalingen als gevolg. De minder efficiënte makelaars en bemiddelaars in onroerend goed krijgen het dus moeilijker. Inmiddels lijkt een vijfde van de NVM-leden verlies te maken (NRCHandelsblad, 24 november 2004). Dit zou kunnen leiden tot bedrijfsbeëindiging van de minst efficiënte aanbieders en bemiddelaars in onroerend goed in de markt, of deze aanbieders zullen een aanzienlijke efficiëntieverbetering moeten zien te realiseren. Of deze shake-out ook zou hebben plaatsgevonden zonder de MDW-operatie is niet te zeggen.

1

Het lidmaatschap van de NVM en de LMV staat in beginsel slechts open voor personen die zijn ingeschreven in het Wonen/MKB-register van de Stichting VastgoedCert (bron: website NVM, LMV).

57

5

Oude toetredingsbarrières verdwijnen, nieuwe ontstaan

In deze studie hebben we gekeken naar toetredingsbarrières en het beleid van de overheid om deze barrières te beïnvloeden, wat in de meeste gevallen verlagen betekent. Er is daarbij gekeken naar twee sectoren: het notariaat en de makelaardij. In het notariaat zijn de vestigingseisen versoepeld, de opleidingseisen aangepast en de tarieven vrijgelaten. In de makelaardij is de beschermde titel makelaar afgeschaft. Wat uit de beschrijving van beide sectoren duidelijk wordt, is dat toetredingsbarrières die zijn opgeheven door de overheid, door de sector of bedrijven in de sector kunnen worden vervangen door andere barrières. Soms worden deze nieuwe barrières opgericht met medeweten/goedkeuring van de overheid (langere stage bij het notariaat, certificering in de makelaardij). Daarnaast kunnen er nieuwe toetredingsbarrières ontstaan door ontwikkelingen in de omgeving in samenspraak met strategisch gedrag van zittende marktpartijen. Zo is door het toegenomen belang van internet de exclusieve toegang van NVM-makelaars tot de website Funda steeds belangrijker geworden. Ook de hogere salarissen voor kandidaat-notarissen kunnen als een toetredingsdrempel worden gezien die wordt opgeworpen door strategisch gedrag van reeds actieve notarissen. Een deel van de overwinst wordt gedeeld met de potentiële toetreders (i.c. kandidaat-notarissen). Het opheffen van bepaalde barrières hoeft dus niet te betekenen dat marktwerking automatisch beter wordt. Het hangt er ook in sterke mate van af hoe bedrijven (eventueel ook de nieuwkomers) in de sector zich gaan gedragen. Ze kunnen inderdaad intensiever gaan concurreren, maar ze kunnen ook proberen nieuwe toetredingsbarrières op te werpen. Marktwerkingsbeleid (gericht op het verlagen van toetredingsbarrières) is dus nooit af, nieuwe barrières kunnen ontstaan en marktpartijen kunnen hun gedrag aanpassen en proberen nieuwe barrières op te werpen.

59

6

Literatuur

Audretsch, D.B. (2001), 'Research issues relating to structure, competition, and performance of small technology-based firms', Small Business Economics, vol. 16 (1), pp. 37-51 Audretsch, D.B., and J. Mata (1995), 'The post-entry performance of firms: Introduction', International Journal of Industrial Organization, vol. 13, pp. 413-419 Bain, J.S. (1956), Barriers to new competition, Boston Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis (2003), Onderzoek makelaarstarieven 2002: Een update van 'onderzoek makelaarstarieven 2000' van Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis Dalen, H.P. van (1995), 'Gebrek aan marktwerking in de makelaardij', ESB, 3-5-1995, blz. 416-421 Dixit, A. (1979), 'A model of duopoly suggesting a theory of entry barriers', Bell Journal of Economics, vol. 10, pp. 20-32 EIM (1997), Toetredingsdrempels in de makelaardij voor onroerende zaken en overige diensten, een inventarisatie van formele en materiële toetredingsdrempels, EIM, Zoetermeer EIM (1997a), Marktwerking in de branche van de onroerendgoedbemiddelaars; Quickservice Directie Marktwerking, EIM, Zoetermeer EIM (2000), ConsumentenMarktToets; Resultaten van een pilotstudie met vijf productgroepen, EIM, Zoetermeer EIM (2002), Gegevensverzameling ten behoeve van de Commissie Monitoring Notariaat, Eindrapportage, Zoetermeer Geroski, P.A. (1991), 'Domestic and foreign entry in the United Kingdom: 1983-1984', in: P.A. Geroski and J. Schwalbach, Entry and market contestability: An international comparison, Blackwell, Oxford, UK Geroski, P., R.J. Gilbert and A. Jacquemin (1990), Barriers to Entry and Strategic Competition, Fundamentals of Pure and Applied Economics 41, Chur: Harwood Academic Publishers GmbH Kat, M. en A. Sour (2003), 'Makelaar' twee jaar na vrijgave van de title; Meer chaos, in: Accountant-Adviseur, nr. 3 Kemp, R.G.M., J. Blees, J. Maas and M. Mosselman (2003), Barriers to entry: Differences in barriers to entry for SMEs and large enterprises, EIM: Zoetermeer London Economics (1994), Barriers to entry and exit in European competition policy, International Review of Law and Economics, vol. 14, pp. 411-435 Martin, S. (2001), Industrial Organisation: A European perspective, Oxford: Oxford University Press MDW-kamerstukken (2002), Voortgangsrapportage MDW beleid (17-6-2002) Ministerie van Economische Zaken (2003), Mededinging versus domeinmonopolie en ministerieplicht, over de gevolgen van marktwerking in het notariaat, Den Haag.

61

Modigliani, F. (1958), New developments on the oligopoly front, Journal of Political Economy, vol. 35, pp. 215-232 NRC-Handelsblad (2002), NMa: geen straf voor makelaars na illegale adviesprijs, 30 december 2002 NRC-Handelsblad (2002), Kartelautoriteit verdenkt makelaars van prijsafspraken, 28 december 2002 Nyfer (1997), Vrije beroepen tussen marktwerking en regulering, Breukelen Nyfer (1999), Moeite met de markt: Vijf marktwerkingsprojecten onder de loep, Breukelen Ondernemen (2004), 'Vrije markt is geen vrijmarkt', nieuwe regels moeten notaris in gareel houden, Ondernemen, nummer 1, pp. 44-45. Risseeuw, P.A. (1998), Branchevergelijking Makelaardij Onroerend Goed 1997, NVM en VU, Amsterdam Risseeuw, P.A., en E.A.H. Klein (2002), Magere jaren breken aan: bedrijfsvergelijkend onderzoek NVM-makelaars 2001 in: Vastgoed, vol. 77, no. 10 (november 2002) Risseeuw, P.A. en E.A.H. Klein (2003), Branchevergelijking Makelaardij Onroerend Goed 2002, VU, Amsterdam Risseeuw, P.A. en E.A.H. Klein (2004), Branchevergelijking Makelaardij Onroerend Goed 2003, VU, Amsterdam SEOR en OCFEB (2002), Kruissubsidiëring in de familiepraktijk, Een empirische studie naar de kosten en opbrengsten in de familiepraktijk van het notariaat Stigler, G.J. (1968), The organization of Industry, Richard D. Irwin, Homewood, Illinois Viscussi, W.K., Vernon, J.M. en J.E. Harrington (1992), Economics of regulation and antitrust, Lexington Massachusetts Werkgroep MDW-makelaars (1998), Makelaars; Rapport in het kader van de operatie MDW, Ministerie van Economische Zaken, Den Haag Yip, G.S. (1982), Barriers to entry: A corporate perspective, Lexicon Books: Lexicon, MA

62

De resultaten van het Programma MKB en Ondernemerschap worden in drie reeksen gepubliceerd, te weten: Research Reports, Strategische Verkenningen en Publieksrapportages. De meest recente rapporten staan (downloadable) op: www.eim.nl/mkb-enondernemerschap.

Recente Publieksrapportages A200406

12-10-2004

A200405 A200404

14-9-2004 11-8-2004

A200403 A200402 A200401 A200318

11-8-2004 5-7-2004 22-6-2004 15-6-2004

A200317 A200316

28-5-2004 22-4-2004

A200315 A200314

10-3-2004 12-3-2004

A200313 A200312 A200311 A200310 A200309

18-2-2004 12-2-2004 10-2-2004 5-2-2004 22-1-2004

A200308 A200307 A200306 A200305

20-1-2004 17-12-2003 10-12-2003 30-10-2003

A200304 A200303 A200302

14-10-2003 15-9-2003 1-7-2003

A200301 A200215

17-6-2003 23-4-2003

A200214 A200213 A200212 A200211 A200210 A200209 A200208 A200207 A200206

26-3-2003 1-4-2003 21-3-2003 26-3-2003 18-3-2003 14-3-2003 11-3-2003 6-3-2003 10-12-2002

Ga direct naar een standaard reïntegratietraject, ga niet langs start Ondernemen in de Sectoren Innovatief ondernemerschap en de rol van de brancheorganisaties: Een exploratieve toets Starten in de recessie Kleinschalig Ondernemen 2004 Monitor Administratieve Lasten Bedrijven 2003 Maatschappelijk verantwoord ondernemen in het middenen kleinbedrijf Wordt de spoeling dun? Entrepreneurial Attitudes Versus Entrepreneurial Activities (GEM) Rechtsvormkeuze in het MKB Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid - periode 19872002 Het Eureka-gevoel van ICT-gebruik Ondernemen in het Ambacht 2004 Ondernemen in de Industrie 2004 Ondernemen in de Diensten 2004 Onevenredig belast! Administratieve lasten in het kleinbedrijf 2002 Ondernemen in de Detailhandel 2004 Kansrijker door samenwerking Ondernemen in de Groothandel 2004 De innovativiteit van de Nederlandse industrie, 19982000 Grenzen aan verantwoordelijkheid Monitor Administratieve Lasten Bedrijven 2002 Entrepreneurship in the Netherlands; Knowledge transfer: developing high-tech ventures Kleinschalig Ondernemen 2003 Arbeidsomstandigheden en verzuim in het midden- en kleinbedrijf Ondernemen in de Diensten 2003 Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid - Editie 2002 Ondernemen in de Detailhandel 2003 Ondernemen in de Groothandel 2003 Hoe slim zijn jonge ondernemingen? De kortste route naar een kennisrijk MKB Ondernemen in de Industrie 2003 Ondernemen in het Ambacht 2003 De innovativiteit van de Nederlandse industrie en dienstensector 2002

63

64

A200205 A200204 A200203 A200202 A200201 A200118 A200117 A200116

6-12-2002 1-10-2002 26-9-2002 10-10-2002 29-7-2002 16-5-2002 7-3-2002 28-3-2002

A200115 A200114 A200113

13-3-2002 8-3-2002 14-2-2002

A200112

7-3-2002

A200111 A200110 A200109 A200108 A200107

23-1-2002 17-1-2002 22-1-2002 22-1-2002 9-1-2002

Entrepreneurship Under Pressure ZZP'ers in de tijd gevolgd Het belang van importeren voor het MKB Kleinschalig Ondernemen 2002 Het midden- en kleinbedrijf in de jaren 2003-2006 Monitor Administratieve Lasten Bedrijven 2001 De kracht van het idee De innovativiteit van de Nederlandse industrie - Editie 2001: Ontwikkelingen in de tijd The Long Road to the Entrepreneurial Society Monitor Administratieve Lasten Bedrijven 2000 Voor wie niet altijd 'Kleinduimpje' in ondernemersland wil blijven Entrepreneurship in the Netherlands; Innovative Entrepreneurship: New Policy Challenges! Waarom investeren jonge bedrijven? Stimulering van het MKB Ondernemen in de Diensten 2002 Ondernemen in de Detailhandel 2002 Ondernemen in de Groothandel 2002