Toekomst van de vereniging

Toekomst van de vereniging

Den Haag, 2 april 2013,

Geachte Jaarlijkse Algemene Vergadering, beste leden, Agendapunt 7 van de Buitengewone Algemene Vergadering d.d. 06-03-2013 ging over de toekomst van de vereniging. Tijdens de vergadering is besloten om dit agendapunt te verplaatsen naar de Jaarlijkse Algemene Vergadering. Op deze manier zouden de afdelingen van te voren hun stukken kunnen indienen bij de Algemeen Secretaris, zodat er een goede discussie zou kunnen ontstaan. Er zijn echter geen stukken ingediend door de afdelingen. Het Hoofdbestuur wil dit agendapunt niet verloren laten gaan en vindt het in het belang van de vereniging om met u het gesprek aan te gaan over de procedure betreffende de toekomst van het Algemeen Secretariaat. In 2008 heeft de vereniging een pandcommissie ingesteld. De reden voor instelling van deze commissie was het onderzoeken van de mogelijkheden van de huisvesting van de vereniging. Hierbij is zowel gekeken naar de mogelijkheid om een pand te kopen als om een pand te huren. De pandcommissie heeft de Voorbereidende Algemene Vergadering in 2009 geadviseerd om een pand te kopen. De Vergadering heeft het verslag vastgesteld. Het rapport van de pandcommissie kunt u later in dit document terugvinden. Inmiddels is het 2013 en naderen we het einde van onze huurovereenkomst in 2016. Het Hoofdbestuur vindt daarom dat het tijd wordt om na te denken wat we in 2016 willen gaan doen als vereniging. Willen we een pand kopen of willen we blijven huren? Dit is een belangrijk besluit, dat niet lichtvaardig genomen dient te worden. Ter voorbereiding van dit besluit heeft u in het jaar 2012 €55.333,12 gereserveerd voor een eventueel nieuw pand. Om ervoor te zorgen dat wij als vereniging een weloverwogen besluit nemen, stelt het Hoofdbestuur de volgende procedure voor: Tijdens de volgende Voorbereidende Algemene Vergadering zal het Hoofdbestuur de agendapunten ‘Toekomst Algemeen Secretariaat’ en ‘Benoeming pandcommissie’ agenderen. Bij het eerste agendapunt kunt u besluiten of u wilt gaan kopen of dat u wilt blijven huren. Indien u wilt gaan kopen, kan de commissie, die op zoek moet gaan naar een geschikt pand, bij het volgende agendapunt worden gekozen. Er kan dan ook bepaald worden binnen welk tijdbestek de commissie een geschikt pand moet hebben gevonden. Indien u wilt huren, zal het agendapunt ‘Benoeming pandcommissie’ worden ingetrokken. Met deze procedure heeft u een half jaar de tijd om over deze grote beslissing na te denken. Het Hoofdbestuur denkt dat het een goed idee zou zijn als iedere afdeling dit agendapunt zou agenderen tijdens de voorbereidende afdelingsvergadering, zodat het standpunt van alle leden gehoord kan worden. Daarnaast wil het Hoofdbestuur nog iets anders van u weten. Op dit moment oogt de borrelruimte op het Algemeen Secretariaat niet erg representatief. Het Hoofdbestuur overweegt om de borrelruimte op te laten knappen, maar dit zou een investering van €3500 vergen. Wij zouden dan ook van u willen weten of u achter deze investering staat. Indien dit het geval is, zal hiervoor een begrotingswijziging worden ingediend tijdens de Buitengewone Algemene Vergadering.

Tijdens de Jaarlijkse Algemene Vergadering wisselen wij graag met u van gedachte over de procedure betreffende het Algemeen Secretariaat en een investering in de borrelruimte. Indien er onduidelijkheden of vragen zijn die u voor aanvang van de vergadering opgehelderd wilt hebben, kunt u altijd contact opnemen met de Algemeen Secretaris. Met liberale groet, Namens het Hoofdbestuur, Christiaan Kwint Algemeen Secretaris Jongeren Organisatie Vrijheid en Democratie

Verslag Pandcommissie Voorbereidende Algemene Vergadering 18, 21 & 22 november 2009

Verslag Pandcommissie Voorbereidende Algemene Vergadering 2009

Inhoudsopgave Over de pandcommissie ...................................................................................................... 4 Totstandkoming van de Pandcommissie

............................................................................. 4

Doel van de commissie ...................................................................................................... 4

Plan van aanpak en traject ............................................................................................... 4 Werkzaamheden tot op heden .......................................................................................... 4 Werkzaamheden naar aanleiding van de BAV 24 juni 2009 ................................................ 4 Eisenpakket ......................................................................................................................... 6 Opties .................................................................................................................................. 7

Het blijven huren van de huidige locatie ........................................................................... 7 Het huren van een nieuwe locatie ..................................................................................... 7 Het kopen van een nieuwe locatie .................................................................................... 8 Analyse van uitgaven ............................................................................................................ 9 Financiële risico’s van huren en kopen ................................................................................. 12 Advies van de Pandcommissie. ............................................................................................ 14

2


10 oktober 2009. Aan de leden van de JOVD.

Geachte leden, Bij dezen willen wij u een advies doen toekomen betreffende het Algemeen Secretariaat. Kort zal worden beschreven hoe de commissie gefunctioneerd heeft, welke overwegingen er zijn gemaakt en welke optie haar steun geniet. Middels dit document denkt de Pandcommissie dat de leden een goede afweging kunnen maken tussen de verschillende alternatieven waarmee de toekomst van het Algemeen Secretariaat de komende jaren bepaald wordt. Dit document is een herziening van het eerder gepresenteerde document wat op de BAV d.d. 24 juni jl. is aangenomen door de leden. Door de substantiële wijzigingen wil de commissie dit document in haar geheel opnieuw ter discussie stellen omdat de additionele wijzigingen misschien de mening van leden kan beïnvloeden. Met hartelijke groet, De Pandcommissie.

3


Over de pandcommissie Totstandkoming van de Pandcommissie De Pandcommissie is onder meer tot stand gekomen naar aanleiding van een geschil met de huisbaas over de huurprijs en de hier tegenover staande prestaties van de huisbaas betreffende het onderhoud van het pand. Door de Algemene Vergadering is de commissie op 23 november 2008 ingesteld. Op de Buitengewone Algemene Vergadering van 24 juni 2009 is er een tussentijds verslag vastgesteld.

Doel van de commissie De Pandcommissie heeft in eerste instantie het doel om de Algemene Vergadering een advies te geven over het nemen van een besluit aangaande de wijze van huisvesting van de JOVD. Hierna kan de Pandcommissie in samenwerking met het Hoofdbestuur invulling geven aan dat advies.

Plan van aanpak en traject De activiteiten van de Pandcommissie hebben tot nu toe bestaan uit het inventariseren van mogelijkheden en het bekijken van de eisen en wensen met betrekking tot het Algemeen Secretariaat in huidige en in potentiële vorm. In dit document zult u daar meer informatie over aantreffen.

In het geval dat er een besluit wordt genomen om een huurovereenkomst of koopovereenkomst aan te gaan, zal er te allen tijde een Buitengewone Algemene Vergadering worden uitgeroepen om de leden van de JOVD zich hier over uit te laten spreken.

Werkzaamheden tot op heden Om in staat te zijn een goede afweging te maken tussen de verschillende alternatieven welke verderop besproken worden is er eerst een verkennend gesprek geweest tussen de heer Winsemius en de Rabobank gevestigd te Leek. Dit gesprek heeft op 28 februari plaats gevonden met als resultaat een mondelinge toezegging van een eventuele hypotheek gebaseerd op cijfers uit 2007. Besloten is om een nieuwe aanvraag te doen gebaseerd op de cijfers over 2008. Dit omdat er een fors resultaat over 2008 verwacht werd. Hierdoor was het noodzakelijk het boekjaar 2008 eerst af te sluiten middels een accountantsverklaring over dat jaar en het goedkeuren van het Financieel Jaarverslag door de leden op de Jaarlijkse Algemene Vergadering op 15 en 19 april jl. Op 25 april heeft er opnieuw een gesprek plaats gevonden tussen de heer Winsemius en de Rabobank Leek over een eventuele hypotheek gebaseerd op de cijfers over 2008. Op grond van dit gesprek kan de JOVD een hypotheek aanvragen van € 325.000,- met daarbij de verplichting om zelf minimaal € 75.000,bij te dragen. Het is na dit gesprek geweest dat de Pandcommissie bij elkaar is gekomen om de situatie omtrent het Algemeen Secretariaat te bespreken en aanbevelingen naar u te communiceren.

Werkzaamheden naar aanleiding van de BAV 24 juni 2009. Tijdens de BAV van 24 juni 2009 heeft de Pandcommissie een mandaat gekregen om op zoek te gaan naar een passende nieuwe locatie en om eventueel het huidige huurcontract voor 1 september 2009 op te zeggen. De Pandcommissie is zelf en in samenwerking met een makelaar op zoek gegaan naar een geschikte locatie. Het is de Pandcommissie niet gelukt een pand te vinden dat aan alle eisen voldeed en binnen de financiële kaders realiseerbaar was. Kort gezegd: het was te duur. Naar aanleiding van de zoektocht is er besloten het eisenpakket opnieuw onder de loep te nemen. Dit is dan ook de reden dat dit verslag opnieuw aan de leden aangeboden wordt. De Pandcommissie heeft nagedacht over wat de functie van het Algemeen Secretariaat nu is en welke onderdelen daarvan puur noodzakelijk zijn – en welke onderdelen slechts wenselijk. Deze afweging heeft ook te maken met een diepere gedachte: waar hoort de JOVD haar geld aan te besteden? De basisreden om een Algemeen Secretariaat aan te houden is

4


volgens de Pandcommissie dan ook het faciliteren van de administratieve en politieke processen van de JOVD – kortom: een plek waar de vereniging draaiend wordt gehouden. Met deze gedachten in het achterhoofd heeft de Pandcommissie het pakket van eisen aangepast -een wijziging die mogelijk kan leiden tot het niet akkoord gaan met het voortzetten van de zoektocht. In deze brief vindt u opnieuw het eisenpakket waarbij enkele wijzigingen zijn doorgevoerd.

Ook is bijgevoegd een risico inventarisatie naar aanleiding van een wijziging van het subsidie bedrag dat momenteel via de VVD van het Ministerie van Binnenlandse Zaken wordt ontvangen. Dit bedrag zou kunnen wijzigen door een verandering van zetels van de VVD in de Tweede Kamer, een wijziging van het subsidiebedrag voor leden van een politieke jongeren organisatie of door een vermindering van het aantal leden van de JOVD. Hierbij wil de Pandcommissie wel opmerken dat dergelijke scenario’s niet alleen van toepassing zijn bij de beslissing van het kopen van een pand, maar ook invloed hebben op de huidige situatie; de huur over 2009 is momenteel geschat op € 30.000,-. Een terugloop in subsidie heeft dus ook gevolgen voor de huidige situatie.

5


Eisenpakket De belangrijkste wijziging is het terugbrengen van de eisen naar een noodzakelijk minimum. De Pandcommissie heeft dit minimum bepaald als: -

Een werkkamer voor het Hoofdbestuur, iets groter dan de huidige Hoofdbestuurswerkkamer waar ook de Algemeen Secretaris en de Landelijk Penningmeester plaats in kunnen nemen.

-

Een vergaderzaal gelijk de huidige vergaderzaal (op de begane grond) Een keuken Een toilet

Dit houdt in dat het kopieerhok verdwijnt en dit dus moet worden ondergebracht in de bestuurskamer. Daarnaast is ook de eis voor een borrelruimte losgelaten. Natuurlijk zijn deze oude eisen ondergebracht bij de wensen. Door het aanpassen van het eisenpakket is de Pandcommissie overtuigd een geschikte locatie te kunnen vinden die ook ruim binnen het budget past waardoor financiële risico’s beperkt worden. Enkele geschikte panden zijn bij dit verslag gevoegd om als voorbeeld voor de leden te dienen.

De eisen welke nu door de commissie opgesteld zijn luiden als volgt:        

  

  

Het Algemeen Secretariaat moet in Den Haag gelegen zijn  Het moet in een representatieve omgeving gelegen zijn.  Het moet vanaf het Centraal Station bereikbaar zijn middels de tram in 10 minuten eventueel aangevuld met 5 minuten te voet.  Er moet een ruimte zijn van circa 100 m2 geschikt voor 8 werkplekken voor het Hoofdbestuur en leden van het Politiek Commissariaat en projectgroepen.  Er moet een vergaderzaal zijn van circa 30 m2  Er moet een keuken zijn van circa 10 m2  Er moet een toiletgelegenheid zijn. 



Er moet een betrouwbaar netwerk zijn voor de telefoon, het internet en de kopieermachine. 



Het moet van een degelijk comfort niveau en bouwkundige staat zijn. 



Daarnaast zijn er nog enkele wensen die door de commissie zijn geformuleerd:

 

 



Het is wenselijk dat er een aparte werkplek is voor de Algemeen Secretaris en/of de Landelijk Penningmeester; 



Het is wenselijk dat er een aparte werkplek is voor Driemaster en/of het Politiek Commissariaat. 



Het is wenselijk dat er een aparte ruimte is voor een financieel en secretarieel archief. Dit moet geschikt zijn om het huidige en 2 voorgaande jaren te herbergen, alsmede het kopieerapparaat. Deze ruimte moet circa 20 m2 zijn.  Het zou wenselijk zijn om een aparte ruimte te hebben, of in combinatie met de keuken, waar leden de spanning van het liberale leven van zich af kunnen drinken. 

 

Het Algemeen Secretariaat moet redelijk autonoom zijn i.v.m. geluidsoverlast en/of activiteiten buiten kantooruren. Ook moeten er genoeg sleutels beschikbaar zijn voor het Hoofdbestuur. 

6


Opties De commissie heeft tijdens de eerste bijeenkomst 3 opties besproken welke naar mening van de commissie reëel zijn. Deze opties zijn:  

  

Het blijven huren van de huidige locatie  Het huren van een nieuwe locatie  Het kopen van een nieuwe locatie. 

Bovenstaande opties zullen hieronder worden besproken.

Het blijven huren van de huidige locatie. Voordelen:   Het huidige AS is ruim    Het AS is gelegen op een vooraanstaande locatie   Er worden geen hypothecaire verplichtingen aangegaan.  Nadelen:  Er sprake van achterstallig onderhoud.    De JOVD heeft over 2008 ruim € 29,500,- betaald aan huur en vaste lasten. Hiermee maken de huurkosten 18% van de totale kosten over 2008 uit.    De staat van het netwerk voor telefoon en internet is zorgwekkend en vraagt in de komende jaren een aanzienlijke investering.    De relatie met de huisbaas verloopt stroef waardoor afspraken moeilijk te maken zijn en onbevredigend worden nagekomen.   

Indien de subsidie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken terugloopt door een dalend zetelaantal van de VVD kan de situatie ontstaan dat de JOVD haar huurverplichtingen niet kan nakomen. 

Aanvullende eisen:   Al het achterstallig onderhoud moet worden uitgevoerd   Het netwerk moet worden gemoderniseerd (eigen investering).  Conclusie: Het blijven zitten op de huidige locatie zal in de nabije toekomst zorgen voor onderhoudskosten. Daarnaast blijft de verslechterde relatie met de huisbaas een rol spelen in de staat van het AS. De huurkosten zullen een groot deel van de inkomsten opeisen.

Het huren van een nieuwe locatie Het huren van een andere locatie dan het huidig Algemeen Secretariaat is één van de opties voor huisvesting van de JOVD die valt te overwegen. Het voordeel hiervan is dat we op een andere locatie eventueel lagere huurkosten dan op de huidige locatie kunnen bedingen en mogelijk een nieuwe relatie kunnen aangaan met een verhuurder die wat betreft zekerheid voor de toekomst en geboden kwaliteit (denk aan onderhoud) beter voldoet. Een bijkomend voordeel ten opzichte van kopen is dat er geen hypothecaire verplichting wordt aangegaan. Naar aanleiding van het eisen- en wensenpakket heeft de commissie een aantal (5) panden gevonden die ongeveer aan het zoekprofiel voldeden. De bevindingen waren dat er wel ruimte is te vinden voor een vergelijkbare prijs welke de JOVD nu betaalt, maar geen ruimte waarbij de huurprijs veel lager dan dat ligt. Het selectiemechanisme waarvan uit is gegaan is in eerste instantie vooral locatie: locaties op industrieterreinen etc. waren uiteraard wel goedkoper, maar zijn afgevallen aangezien bereikbaarheid van het AS voor leden en bestuur gewoon te belangrijk is.

Conclusie: het huren van een andere locatie biedt geen groot financieel voordeel voor de JOVD ten opzichte van de andere bekeken scenario’s.

7


Het kopen van een nieuwe locatie Voordelen:  De JOVD heeft volledig beheer over de locatie.    De JOVD kan na het afbetalen van de hypotheek € 25.000,- op jaarbasis vrijmaken voor het verspreiden van het liberale gedachtegoed.   

De JOVD kan zich na afbetalen van de hypotheek beter wapenen tegen tegenvallende inkomsten omdat de niet-beleidsgebonden kosten met 36% afnemen (2008).Met een gunstige hypotheek kan de JOVD eventueel direct gaan besparen op de lasten ten opzichte van de huidige situatie. 

Nadelen: 



De JOVD committeert zichzelf tot het afbetalen van een hypotheek over een langere periode. 



De JOVD moet het beheer en onderhoud in eigen hand nemen, hiervoor voorzieningen treffen en onderhoud organiseren. 

Eisen: 





Er moet een hypotheek worden afgesloten met een terugbetaaltermijn van ten hoogste 20 jaar. 



De JOVD doet een eigen bijdrage van maximaal € 100.000,- teneinde genoeg liquide middelen te hebben lopende zaken te betalen. 



De voorwaarden voor de hypotheek worden bij het aangaan van de hypotheek vastgelegd, of de taken betreffende afbetaling van het pand geschieden buiten het Hoofdbestuur om. Dit teneinde risico’s met betrekking tot de jaarlijkse (en eventueel tussentijdse) bestuurswissel(s) te voorkomen. 

Voorbeelden:

Laan Copes van Cattenburch 46 Omschrijving: INDELING Gezamenlijke entree, vestibule, hal, trap naar de kantoorverdieping op de 1ste verdieping, hal ca. 4.80x3.00, kamer en suite met kasten verdeeld in een ruimte aan de voorzijde ca. 7.20x4.50 en ruimte aan de achterzijde doorlopend in de serre ca. 6.60x4.50 en 3.10x3.97.Spreekkamer aan voorzijde ca. 4.00 x 4.50. Achterzijkamer met serre ca. 5.10x3.30 en 2.20x3.30, thans in gebruik als archiefruimte. Pantry. Toilet.

KENMERKEN Koopprijs: Oppervlakte: Ligging:

€ 320.000,- kosten koper 3 130 m Stadskern

8


Mauritskade 75 INDELING Metrage : totaal ca. 120 m², verdeeld als volgt: souterrain: kamer, keuken, opslagruimte

begane grond: entree, 3 kamers, toilet, buitenplaatsje eerste verdieping: 1 kamer KENMERKEN Koopprijs:

€ 340.000,3 130 m Stadskern

Oppervlakte: Ligging:

Analyse van uitgaven Er is op het gebied van het doorrekenen van een vergelijking huren/kopen een onderscheid te maken tussen uitgaven en kosten. Uitgaven zijn gevolgen van verplichtingen die men aangaat, bijvoorbeeld een hypothecaire verplichting die er voor zorgt dat men gedurende 20 jaar een bepaald bedrag aan rente/aflossing per maand moet betalen. Die vergelijking is hieronder te zien. Een analyse van kosten betekent dat men kijkt naar het effect op het vermogen van de vereniging (resultaatseffect). Dit betekent bijvoorbeeld dat de JOVD bij het kopen van het pand kosten maakt aan rentebetalingen, maar niet aan aflossingen. De aflossingen zijn namelijk investeringen waar de JOVD iets voor terugkrijgt, namelijk een pand zonder hypothecaire last. Dit heeft tot gevolg dat terwijl het patroon van uitgaven over 20 jaar gelijk kan zijn (of huren kan zelfs ‘voordeliger’ lijken), een analyse van de kosten laat zien dat er na 20 jaar een andere balans opgemaakt wordt. Hieronder wordt dit onderscheid verder uitgewerkt.

Jaarlijkse kosten Op basis van koop-voorbeelden kan een kosten analyse gemaakt worden. Hierbij wordt er van uit gegaan dat de JOVD zelf een bijdrage van € 75.000,- doet en de rente 6% bedraagt: Jaarlijkse uitgaven Huur/ rente G/W/L Onderhoud OZB Brandverzekering Totalen

Verbouwkosten Kosten koper

Huren € 21.120,€ 8.500,€€ 185,€€ 29.805,-

De Laan € 16.605,60* € 3.500,€ 1.000,€ 185,€ 500,€ 21.790,60

Mauritskade € 17.877,60* € 3.500,€ 1.000,€ 185,€ 500,€ 23.062,60

€ 2.000,-

€ 4.000,€ 31.760,-

€ 4.000,€ 32.960,-

9


*Rentelasten Aankoopbedrag Kosten koper

De laan € 320.000,00 € 31.760,00

Mauritskade € 340.000,00 € 32.960,00

Subtotaal Eigen bijdrage

€ €

351.760,00 75.000,00-

€ €

372.960,00 75.000,00-

Hypotheek

€

276.760,00

€

297.960,00

Rentelasten per jaar (6%)

€

16.605,60

€

17.877,60

De kosten van gas, water en licht zijn in de ogen van de Pandcommissie te hoog. Met een pand dat kleiner en beter geïsoleerd is moet er een forse kostenbesparing te realiseren zijn. Er zijn vergelijkbare kooppanden waarbij de jaarlijkse bijdrage aan g/w/l ongeveer € 3500,- bedraagt. Daarbij ontstaat de mogelijkheid een betere controle op de rekening uit te voeren, aangezien deze nu aangeleverd wordt door de verhuurder. De vereniging zal een brandverzekering moeten afsluiten welke nu voor de rekening van de verhuurder komt.

Het onderhoud is geschat op € 1.000,- per jaar.

Contante uitgaven Onderstaande tabel geeft onderstaande contante uitgaven wanneer de hypotheek in 20 jaar wordt afbetaald:

Huur

De Laan

Mauritskade

Jaar 1

€ 31.805,00

€ 39.628,60

€ 41.960,60

Jaar 2 – 20

€ 29.805,00

€ 35.628,60

€ 37.960,60

Jaar 21

€ 29.805,00

€ 5.185,-

€ 5.185,-

De contante uitgaven bestaan uit de jaarlijkse uitgaven, een eenmalige uitgave in jaar 1 en de afbetaling van de hypotheek in 20 jaar. In jaar 21 zijn er dus bij een kooppand nog enkel de jaarlijkse uitgaven – gas/water/licht, verzekering, onderhoud en OZB. Dit bedraagt dan nog € 5.185,-.

Vermogensopbouw Bovenstaand overzicht van de contante kosten laat zich misschien lezen als een hogere kostenpost voor de vereniging indien er een pand gekocht zou gaan worden. Dit is echter een vertekend beeld omdat een gedeelte van de contante uitgave gebruikt wordt om de hypotheek af te betalen. Hierdoor bouwt de vereniging een vermogen op wat na 20 jaar gelijk is aan het pand (afgezet tegen de huidige markt). Het houdt ook in de het afgeloste bedrag ten gelde gemaakt zou kunnen worden wanneer het pand verkocht zou worden tijdens of na de periode van 20 jaar. Aangezien de JOVD in staat is om op de begroting de extra contante uitgaven vrij te maken (er blijft elk jaar een substantieel bedrag over) is deze verhoogde contante uitgave geen bezwaar. Dit ook omdat het op termijn zorgt voor een financieel onafhankelijke positie van de JOVD (vaste kosten nemen met €25.000,- af) en omdat het geld zo beter rendeert dan het weg te zetten op een spaarrekening.

Voor een cijfermatig inzicht in bovenstaande bewering verwijzen wij u graag naar onderstaand overzicht. In dit overzicht wordt van de volgende aannames uitgegaan:  Het spaargeld rendeert tegen 3% per jaar    Als de vereniging blijft huren kan het elk jaar €7.500,- bij de spaarrekening opzetten. 

10




Indien men koopt (in ons voorbeeld de Laan) moet de vereniging een gedeelte van de €7.500,besteden aan het aflossen van de hypotheek en daalt het spaarsaldo met €75.000,- 



De waarde van het pand stijgt elk jaar 2%. 

Bovenstaande aannames uitgewerkt resulteren in onderstaande cijfers: Huren

jaar 1

jaar 10

jaar 11

jaar 20

jaar 21

jaar 30

Spaarsaldo

€ 105.000,00

€ 213.194,48

€ 227.090,31

€ 372.494,65

€ 391.169,49

€ 586.580,75

Rente (3%)

€

€

€

6.812,71

€ 11.174,84

€ 11.735,08

€ 17.597,42

subtotaal

€ 108.150,00

€ 219.590,31

€ 233.903,02

€ 383.669,49

€ 402.904,57

€ 604.178,18

Winst

€

€

€

€

€

€

Eindtotaal

€ 115.650,00

€ 227.090,31

€ 241.403,02

€ 391.169,49

€ 410.404,57

€ 611.678,18

Spaarsaldo

€ 30.000,00

€ 56.159,70

€ 59.519,49

€ 94.675,94

€ 99.191,21

€ 396.555,73

rente (3%)

€

€

€

€

€

€ 11.896,67

subtotaal

€ 30.900,00

€ 57.844,49

€ 61.305,07

€ 97.516,21

€ 102.166,95

€ 408.452,40

Winst

€

€

€

€

1.675,00

€ 26.295,00

€ 26.295,00

Totaal

€ 32.575,00

€ 59.519,49

€ 62.980,07

€ 99.191,21

€ 128.461,95

€ 434.747,40

Waarde Pand

€ 320.000,00

€ 382.429,62

€ 390.078,21

€ 466.179,58

€ 475.503,17

€ 568.270,30

€

€

€

9.323,59

€

€ 11.365,41

€

3.150,00

7.500,00

6.395,83

7.500,00

7.500,00

7.500,00

7.500,00

7.500,00

Kopen (de Laan)

Huisprijsstijging €

900,00

1.675,00

6.400,00

1.684,79

1.675,00

7.648,59

1.785,58

1.675,00

7.801,56

2.840,28

hypotheek

€ 276.760,00

€ 152.218,00

€ 138.380,00

€ 13.838,00

aflossing

€ 13.838,00

€ 13.838,00

€ 13.838,00

€ 13.838,00

Netto Waarde

€ 49.640,00

€ 237.860,21

€ 259.499,78

€ 461.665,17

2.975,74

9.510,06

-

€ 485.013,23

Toelichting: Wanneer er niet wordt gekocht gaan we er van uit dat het spaarsaldo € 105.000,- bedraagt, dat de rente 3% is en dat het jaarlijkse overschot op de begroting € 7.500,- bedraagt (winst). Hiermee komt het saldo van de spaarrekening na 30 jaar op € 611.678,18. Wanneer de vereniging besluit te kopen (in ons voorbeeld de Laan) gaat van het spaarsaldo € 75.000,af. We beginnen dus met een spaarsaldo stand van € 30.000,-. Omdat we eerder al hebben berekend dat de contante uitgaven zullen worden verhoogd (omdat de hypotheek moet worden afbetaald) zijn we nog maar in staat om € 1.675,- te sparen tot jaar 20. Vanaf jaar 21 kunnen we € 25.000,- extra sparen omdat we geen aflossing + rente kosten hebben. Hiermee komt de spaarrekening na 30 jaar op € 434.747,40.

Echter, we verdienen ook doordat we een pand bezitten en dit in waarde toeneemt (2%). Na 30 jaar is de waarde van het pand € 568.270,30 + € 11.365,41 = € 579.635,71. Wanneer de vereniging na 30 jaar besluit het pand te verkopen kan het dus dit bedrag bijschrijven op de spaarrekening. Het bedrag van de spaarrekening wordt dan € 434.747,40 + 579.635,71 = € 1.014.383,11. De tabel met de hoogte van de hypotheek laat enkel de netto waarde zien die de vereniging in handen heeft. Dit is de waarde van het pand – de uitstaande hypotheek. Als het pand immers verkocht wordt moet dit bedrag aan de bank worden terug betaald. U kunt zien dat in jaar 21 deze post verdwijnt omdat dan de hypotheek is afbetaald en de netto waarde verdwijnt in de waarde van het pand aangezien die gelijk zijn.

11


Financiële risico’s van huren en kopen Op verzoek van enkele leden heeft de Pandcommissie ook een risico inventarisatie gemaakt in verband met de subsidie van Binnenlandse Zaken (BZK). Deze risico’s zijn relevant bij zowel de huidige als een eventuele aankoopsituatie. De vereniging ontvangt momenteel subsidie gebaseerd op onderstaande gegevens (geschat over 2009).

Bijdrage per jongere Bijdrage per zetel Eindtotaal

€ 33.41 € 3.651.78

Aantal 1600 22

Subtotaal € 53.456,€ 80.339,16. € 133.795,16

Dit bedrag is de grootste inkomstenbron voor de vereniging naast contributie (€ 31.000,-), Stichting Oeconomische Politiek (SOEP) (€ 15.000,-), rente (€ 3.000,-) en overig (€ 1.500,-). Op moment van schrijven (week 41) staat de VVD volgens de politieke barometer Synovate op 16 zetels. In week 35 was dit nog 15 zetels. De Pandcommissie houdt er thans rekening mee dat de harde kern VVD-stemmers 12 zetels bedraagt. Daarnaast zou het ministerie van BZK kunnen besluiten de bijdrage per jongere te korten met het oog op de bezuinigingen in de komende jaren. Ook zou het aantal leden kunnen afnemen wanneer de populariteit van de VVD tanende is. Dit zou na een verkiezing het volgende kunnen betekenen:

Worst case scenario Bijdrage per jongere Bijdrage per zetel Eindtotaal

€ 25 € 3.651.78

Aantal 1450 12

Subtotaal € 36.250,€ 43.821.36 € 80.071.36

In het worst case scenario zou de JOVD om aan alle verplichtingen te moeten voldoen dus zo’n € 54.000 moeten bezuinigen ten opzichte van de huidige situatie. Dit is natuurlijk een uitermate onwenselijk scenario, maar ook een behoorlijk onwaarschijnlijk scenario. Naast mogelijke maatregelen die dan genomen kunnen worden door op allerlei posten te besparen (personeel, administratieve kosten, vergaderkosten, congressen) waarmee al enkele tienduizenden euro’s zouden kunnen worden bespaard, is het theoretisch ook mogelijk om de inkomsten te vergroten door de contributie te verhogen (die is de afgelopen 5 jaar zelfs niet geïndexeerd). Het voordeel van het kopen van een pand in deze situatie zou zijn dat de JOVD kan besluiten haar girale reserves gedeeltelijk te gebruiken om de hypotheek en dus de rentelasten te verlagen. Dit is met het huidige huurpand niet mogelijk. Daarnaast zou kunnen worden besloten om de aflossing in uiteindelijk 30 jaar in plaats van 20 jaar te doen. Momenteel heeft de JOVD € 151.000,- aan contante gelden op de bank staan. Vorig jaar was dit steeds rond de € 105.000,-. Aangezien de verwachte winst over geheel 2009 op € 15.000,- uitkomt, zal er in ieder geval € 50.000,- beschikbaar zijn om de hypotheek te verlagen en daarnaast nog een bedrag aan werkkapitaal over te houden. Wanneer de rente dus lager wordt, en de terugbetaling over 30 jaar verdeeld wordt geeft dit de vereniging de kans tegenvallende inkomsten te pareren met behoud van pand.

Andere voordelen van een eigen pand in deze situatie zou ten eerste zijn dat de JOVD het pand altijd weer kan verkopen, desnoods voor een lagere prijs. Dit is uiteraard onwenselijk, maar geeft wel weer dat de JOVD er weer van af kan – zij het tegen forse eenmalige kosten (kosten koper).

Ten tweede kan de JOVD – de uitslag van de verkiezingen eind 2010 meegenomen – wellicht een aankoopmoment plannen zodat er in ieder geval zekerheid is over de zetelcomponent in de BZK-subsidie. Hierdoor zou de JOVD theoretisch 4 jaar de tijd hebben om de kosten koper terug te verdienen. Zoals is te zien bij het kostenoverzicht bespaart de JOVD zich tussen de € 6.700,- en € 8.000,- per jaar bij het kopen van een pand. In 4 jaar zou dit tussen de € 26.500,en € 32.000,- zijn wat dus zou betekenen dat de kosten koper al bijna terug verdient zijn.

12


Bij een huurpand kan de vereniging enkel besluiten de huur op te zeggen en op zoek te gaan naar een ander onderkomen. Wanneer de nieuwe subsidie bekend wordt vlak na de opzegdatum van 1 september zou de JOVD bijna 2 jaar aan het huurcontract gebonden kunnen blijven terwijl de bank waarschijnlijk flexibeler is omdat een terugbetaling in 30 jaar i.p.v. 20 jaar voor hen een hogere renteopbrengst zou betekenen.

13


Advies van de Pandcommissie. De Pandcommissie adviseert u dat de vereniging op zoek moet gaan om een nieuwe locatie te kopen. De huurkosten zijn een (te) hoge kostenpost waar niets blijvends tegenover staat. Met andere woorden, het kost alleen maar geld en levert niets op. Daarnaast vormen deze huurkosten een bedreiging wanneer inkomsten tegenvallen. De huidige locatie vertegenwoordigt daarnaast een onzekerheid in de vorm van een medehuurder. De JOVD heeft niet de regie in handen wanneer het Financieel Dagblad haar huur besluit op te zeggen. De huisbaas heeft eerder aangegeven dat indien bovenstaande situatie zich voor doet de mogelijkheid bestaat het pand in zijn geheel op te knappen en (duurder) te verkopen/ verhuren. Opzegging van de huur kan door beide partijen geschieden. Natuurlijk biedt een eigen pand kopen kansen met betrekking tot de huidige staat van de huizenmarkt. De Pandcommissie verwacht een goede aankoop te kunnen doen binnen het huidige financieel-economische klimaat. De Pandcommissie wil de leden wel mee geven dat het beheren van een pand een verantwoordelijke taak is. De Pandcommissie verwacht wel dat er op een betere manier met het Algemeen Secretariaat zal worden omgegaan wanneer dit een eigen pand is. Dit neemt echter niet weg dat er elk jaar geld moet worden gereserveerd voor klein en groot onderhoud. De Pandcommissie zou hier in rol in kunnen vervullen als beheerscommissie waardoor afbetaling en onderhoud van het pand buiten de verantwoordelijkheid van het HB geschied. Verder wil de Pandcommissie de leden adviseren te kiezen voor een hypotheek welke in maximaal 20 jaar wordt afgelost waarbij voorwaarden voor de hypotheek worden vastgelegd bij het aangaan van deze met als doel eventuele problemen gerelateerd aan de jaarlijkse bestuurswissel te voorkomen. Overwegen zou kunnen worden om het pand in een nieuw op te richten stichting onder te brengen waarbij bijvoorbeeld de Pandcommissie als bestuur fungeert.

Conclusie: Een en ander komt erop neer dat de Pandcommissie de Algemene Vergadering adviseert om een nieuw pand te kopen. Op dit moment is het klimaat er uitstekend voor en ook de wat negatieve vooruitzichten geven aanleiding om hier een goed gefundeerd standpunt over in te nemen. Daarnaast biedt het de vereniging de kans financiële risico’s af te dekken. Het grootste voordeel is natuurlijk het op termijn kunnen schuiven van € 25.000,- op de jaarlijkse begroting van de post niet-beleidsgebonden kosten naar beleidsgebonden kosten. Dit is ons inziens een stuk waardevoller omdat het zo ten goede komt aan het liberale gedachtegoed.

Wij vragen u deze berekeningen en voorstellen goed door te nemen. Op de Algemene Vergadering zijn wij gaarne bereid om een en ander toe te lichten. De Pandcommissie staat daarnaast open voor suggesties, een pand kopen is namelijk iets wat de gehele vereniging aangaat.

Met hartelijke groet, De Pandcommissie Jeffrey Lemm

Lowieke Kateman Marloes Kuijpers

Laurens Heinen

Bouke Winsemius.

14

Toekomst van de vereniging

Recommend Documents