Tisztelt Ügyfelünk! Ezúton szeretnénk Önt tájékoztatni arról, hogy a Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt. („Alapkezelő”) elhatározása szerint az általa kezelt nyilvános, nyíltvégű Raiffeisen Ingatlan Alap („Alap”) nyilvános, zártvégű, tőke- és hozamgarantált, az átalakulás napjától számított 4 éves határozott futamidejű alappá alakul át („Átalakulás”), amennyiben annak alább meghatározott feltételei legkésőbb 2009. április 2. napjáig teljesülnek. A tájékoztatás célja Jelen tájékoztatás célja az, hogy az Alapkezelő tájékoztatást adjon a befektetési jegy tulajdonosoknak az Alap tervezett zártvégűvé alakulása indokáról, tervezett időpontjáról és feltételeiről. Felhívjuk a befektetők figyelmét arra, hogy e tájékoztatás előzetes tájékoztatásnak minősül, melyet az Alapkezelő az Átalakulás indokát, napját és feltételeit tartalmazó tájékoztatónak („Átalakulási Tájékoztató”) a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletéhez („Felügyelet”) jóváhagyásra történő benyújtásával egyidejűleg bocsát a befektetők rendelkezésére. Az Átalakulás mindenekelőtt a Felügyeletnek az Átalakuláshoz adott engedélyétől és az Alap Átalakulási Tájékoztatójának a Felügyelet általi jóváhagyásától függ, ennélfogva az Átalakulás végleges feltételeit a Felügyelet által jóváhagyott Átalakulási Tájékoztató tartalmazza. Az Átalakuláshoz adott felügyeleti engedély kiadásáról, illetve az Átalakulási Tájékoztató Felügyelet általi jóváhagyásáról az Alapkezelő a Forgalmazók honlapján, mint hirdetményi helyeken közzétett átalakulási hirdetményben („Átalakulási Hirdetmény”) késedelem nélkül tájékoztatja a befektetőket, közzétéve e hirdetményi helyeken a jóváhagyott Átalakulási Tájékoztatót is. Az Átalakulási Hirdetmény tartalmazza majd az Átalakulás Napjának meghatározását is, mely nem lehet korábbi, mint az Átalakulási Hirdetmény közzétételétől számított 30. nap. Az Átalakulás Alapkezelő által meghatározott feltételei szerint az Átalakulás Napja nem lehet későbbi, mint 2009. április 2. Az Átalakulás feltételei Az Átalakulás első feltétele a fent írtak szerinti felügyeleti engedély kiadása és az Átalakulási Tájékoztató Felügyelet általi jóváhagyása. Amennyiben e feltétel nem teljesül, az Alap Átalakulása nem lép érvénybe, az erre vonatkozó alapkezelői döntés hatályát veszti, melyről az Alapkezelő az Alap hirdetményi helyein (a Forgalmazók honlapja) tájékoztatja a befektetőket. Az Átalakulás további feltétele az, hogy az Átalakulás Napját megelőzően az Alap befektetési jegyeire vonatkozóan kezdeményezett valamennyi érvényes és fennálló (vissza nem vont) visszaváltási megbízás elszámolása
és
pénzügyi
rendezése
megtörténjen
a
Felügyelet
által
jóváhagyott
Átalakulási
1
Tájékoztatóban meghatározott részletes feltételek szerint, az Átalakulás Napját megelőzően, de legkésőbb 2009. április 1-ig. Ez utóbbi feltételt az Alapkezelő az Alap meglevő likvid eszközeivel és külső források bevonásával szándékozik teljesíteni, mert megítélése szerint az ingatlanok kényszerű értékesítése jelen piaci helyzetben a befektetők érdekeinek igen súlyos sérelmével járna. Amennyiben a feltételek teljesülése hiányában az Átalakulás meghiúsul, az Alap továbbra is nyíltvégű alapként, a 2008. november 24-én életbe lépett forgalmazási feltételek mellett folytatja működését, s e feltételeknek megfelelően kerülnek teljesítésre továbbra is a visszaváltási megbízások. Ha ehhez nem elegendő az Alap likviditása, akkor az Alapkezelő kezdeményezheti az Alap által kibocsátott befektetési jegyek folyamatos forgalmazásának vagy folyamatos visszaváltásának felfüggesztését, amennyiben annak jogszabályi feltételei fennállnak, végső esetben pedig az Alap megszűnési eljárását kell kezdeményeznie. Ez utóbbi esetben számolni kell megszűnési eljárás egy évet minden valószínűség szerint meghaladó időtartamával és - a piaci helyzet alakulásától függően - a kényszerértékesítés miatt nyomott áron történő ingatlanértékesítés kockázatával is. Annak érdekében, hogy a tervezett Átalakulással kapcsolatban Ön a megfelelő döntést tudja meghozni, szeretnénk Önt részletesen tájékoztatni arról, mit jelent a zártvégű alap, miért kerül sor az Átalakulásra, és milyen feltételekkel nyújt tőke- és hozamgaranciát a Raiffesien Bank Zrt. az Alap befektetési jegyeire. Miért kerül sor az Átalakulásra? Az Alapkezelő meggyőződése szerint a megváltozott gazdasági és ingatlanpiaci körülmények között a befektetők érdekeit jobban szolgálja egy zártvégű formában működő ingatlan befektetési alap, ahol a kezelt vagyon nagysága és az Alap likviditása nem függ a befektetők befektetési jegy vételi vagy visszaváltási szándékától. A 4 éves határozott futamidő és a zártvégű konstrukció lehetővé teszi, hogy az Alapkezelő az Alap ingatlanjait fokozatosan, a tőkepiaci helyzet függvényében értékesítse, elkerülve ezzel az ingatlanok nyomott áron történő értékesítését. Az Alap átalakulásával az Alapkezelő egyben lehetőséget nyújt a befektetési jegy tulajdonosoknak arra, hogy még az átalakulás napját megelőzően dönthessenek a tulajdonukban lévő befektetési jegyek Átalakulás előtti visszaváltásáról vagy a befektetésük megváltozott feltételek melletti fenntartásáról. Mit jelent az, hogy egy alap zártvégű? A befektetési jegyek likviditása (visszaválthatósága) szempontjából a befektetési alapok két fő csoportra oszthatók. A nyíltvégű alapok esetében a folyamatos forgalmazás keretében a befektetési jegyek megvásárolhatók, illetve visszaválthatók, míg zártvégű alapok esetében a visszaváltásra csak a futamidő lejártával, az alap megszűnésével kerülhet sor. A Raiffeisen Ingatlan Alap nyíltvégű alapból zártvégűvé alakul, a futamideje – az Átalakulás Napjától számítva - 4 év lesz, és a 4 éves futamidő vége előtt a Befektetőknek nem lesz módja visszaváltani a befektetési jegyeket a folyamatos forgalmazás keretében. Hogyan lehet mégis eladni, illetve venni a futamidő vége előtt a Raiffeisen Ingatlan Alapot?
2
Az Alapkezelő az Alap Átalakulását követően kezdeményezi a Raiffeisen Ingatlan Alap által kibocsátott befektetési jegy sorozatok bevezetését a Budapesti Értéktőzsdére. Az Átalakulást követően a Raiffeisen Ingatlan Alap befektetési jegyeit a Budapesti Értéktőzsdén lehet megvásárolni, illetve a futamidő vége előtt eladni, de nincs törvényi akadálya a tőzsdei forgalmon kívül kötött adásvételi ügylet keretében való átruházásnak sem. Hogyan határozzuk meg a tőke- és hozamgaranciát? A tőke megóvására és az Alap Átalakulás utáni minimális hozamára vonatkozó garanciát a Raiffeisen Bank Zrt. nyújtja azon befektetési jegy tulajdonosok részére, akik az Alap által kibocsátott, az Átalakulás Napján a befektető tulajdonában álló befektetési jegyeket az Átalakulás Napjától a lejáratig megtartották. A tőke- és hozamgarancia alapja az Átalakulás Napján érvényes egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték. A hozamgarancia a befektetési jegyeken elért bruttó, azaz bármely kamat- és árfolyamnyereségadó levonása előtti hozamra vonatkozik. A Raiffeisen Bank Zrt. által garantált minimális hozam évi 6% (az alap teljes 4 éves futamidejére 26,25%, EHM 6%). Az Alap ingatlan portfoliója által biztosított bérleti díj bevétel és az Alap ingatlanjai esetleges felértékelődéséből származó, az ingatlanok értékesítésével realizált hozam a garantált minimum hozamnál magasabb hozamot is biztosíthatnak. A jelen dokumentum elkészítésének időpontjában 1 az Alap által megkötött bérleti szerződések által biztosított éves bérleti díj tömeg és az ingatlanok ingatlanértékelő által megállapított aktuális értéke hányadosaként definiálható hozam éves 10,2%. Hogyan változik az Alap befektetési politikája az Átalakulást követően? Az Alap befektetési politikája az Átalakulással annyiban módosul, hogy az Alapkezelő elsődleges célja az Átalakulás pillanatában meglévő ingatlan vagyon (beleértve a fejlesztés alatt álló ingatlanokon jövőben megvalósuló beruházásokat) üzemeltetése, az ingatlan portfolió optimalizálása és értékesítése a zártvégűvé alakult alap módosított futamidejének lejáratáig. Mit kell tennie, ha Ön részt szeretne venni a zártvégűként működő Raiffeisen Ingatlan Alapban? •
Amennyiben 2008. november 24-én vagy azt követően nem adott megbízást Raiffeisen Ingatlan Alap által kibocsátott befektetési jegy visszaváltására, nincs semmi teendője.
•
Amennyiben 2008. november 24-én vagy azt követően adott megbízást Raiffeisen Ingatlan Alap által kibocsátott befektetési jegy visszaváltására, vissza kell vonnia a visszaváltási megbízást. Ezt legkésőbb a visszaváltási megbízások megadására rendelkezésre álló határidőig teheti meg. A pontos dátumot keresse az Átalakulási Hirdetményben, melyet a forgalmazóknál, valamint a forgalmazók honlapjain és a www.raiffeisenalapok.hu honlapon teszünk közzé az átalakulási tájékoztató PSZÁF által történt jóváhagyását követően.
Mit kell tennie, ha Ön nem szeretne részt venni a zártvégűként működő Raiffeisen Ingatlan Alapban?
1
2009. január 23.
3
•
Amennyiben 2008. november 24-én vagy azt követően nem adott megbízást Raiffeisen Ingatlan Alap által kibocsátott befektetési jegy visszaváltásra, kérjük adjon visszaváltási megbízást legkésőbb a visszaváltási megbízások megadására rendelkezésre álló határidőig. A pontos dátumot keresse az átalakulási hirdetményben, melyet a forgalmazóknál, valamint a forgalmazók honlapjain és a www.raiffeisenalapok.hu honlapon teszünk közzé az Átalakulási Tájékoztató PSZÁF által történt jóváhagyását követően.
•
Amennyiben 2008. november 24-én vagy azt követően adott megbízást Raiffeisen Ingatlan Alap által kibocsátott befektetési jegy visszaváltásra, nincs semmi teendője.
Azok részére, akik nem szeretnének befektetőként részt venni a zártvégűként működő Raiffeisen Ingatlan Alapban, a visszaváltás elszámolása legkésőbb 2009. április 1-jén fog megtörténni, tekintet nélkül a visszaváltási megbízás megadásának napjára. A pontos dátumokat keresse az Átalakulási Hirdetményben. Milyen adózási szabályok vonatkoznak a Raiffeisen Ingatlan Alapra? 2006. szeptember 1. előtt vásárolt befektetési jegyek esetében: •
A befektetési jegyek tőzsdei átruházása esetén vagy az Alap megszűnésekor megszerzett jövedelem után változatlanul nem kell adót fizetni.
•
Amennyiben az Alap az átalakulást követően hozamot fizet, az első alkalommal kifizetett hozam kamatadómentes, az ezt követően fizetendő hozamokat azonban 20% kamatadó terheli, amit a kifizetőnek kell levonni.
A 2006. szeptember 1-jén vagy azt követően vásárolt befektetési jegyek esetében: •
Az Alap átalakulását követően a Befektetési jegyekből származó – az Alap hozamfizetéséből, megszűnéséből vagy a Befektetési jegyek tőzsdei átruházásából eredő – hozam esetében az adó mértéke változatlanul 20%.
•
A befektetési jegyek tőzsdei értékesítése esetén az átruházás során elért árfolyamnyereség tőzsdei árfolyamnyereségnek minősül adózási szempontból, így a tőzsdei ügyletből származó jövedelem szabályai vonatkoznak erre a jövedelemre, vagyis az adóévben elért pénzben elszámolt ügyleti nyereség együttes összegét csökkenti az adóévben pénzben elszámolt ügyleti veszteségek együttes összege.
Felhívjuk figyelmét, hogy az Alap tervezett Átalakulása, illetve az Átalakulás meghiúsulása speciális kockázatokat is magában rejt. Ezen és az Alap általános kockázatairól az Átalakulási Tájékoztatóban szerezhet részletes információkat annak PSZÁF által történt jóváhagyását követően. Jelen dokumentum nem értelmezhető a befektetők részére nyújtott adózási, számviteli vagy jogi tanácsként. Kérjük, hogy döntését az Átalakulási Tájékoztató ismeretében, a kockázatok és lehetőségek felmérésével, saját kockázatviselő képességének figyelembe vételével hozza meg, amely döntéshez tanácsos kikérnie befektetési tanácsadó vagy jogi tanácsadó véleményét. Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban kérdése merül fel, kérjük érdeklődjön a Forgalmazók forgalmazásba bevont irodáiban, telefonos ügyfélszolgálatánál vagy az Alapkezelőnél.
4
Üdvözlettel, Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt.
5
