Thuis in Nijmegen Jaaroverzicht 2009
Inhoud Thuis in Nijmegen
3
Transparant
5
Visitatie Klanttevredenheidsonderzoek Vertrekenquêtes
Samen Werken
9
Samen met huurders en bewoners Samen in de wijk Buurtbemiddeling Zorg
Duurzaamheid 13 Leefbaarheid
15
Veilige Wijken
Menselijke Maat
19
Thuis in Nijmegen
1
“
Thuis is dáár waar je ontspannen bent en waar je jezelf kunt zijn. Thuis is je basis. En als ik met de caravan op vakantie ga, dan is die caravan, met al mijn spulletjes, mijn thuis. Het heeft overigens niets met bezit te maken, maar alles met het feit dat ik me daar gelukkig voel.
Hans Engbersen Voorzitter van de Raad van Toezicht, WBSG
”
Thuis in Nijmegen Woningbouwstichting De Gemeenschap (WBSG) is een kleine en betrokken organisatie. Wij zijn thuis in Nijmegen en ‘doen gewoon wat nodig is’. Wij bieden onze huurders en bewoners betaalbare en kwaliteitsvolle woningen in een veilige, schone en prettige omgeving. Kortom, wij bieden een thuis in Nijmegen! Dat onze aard en no nonsense aanpak staan voor goede resultaten, laten wij u graag zien in deze korte terugblik op 2009. Uiteraard geldt dat deze resultaten niet alleen op ons conto te schrijven zijn. Slechts in samenwerking en dialoog met onze partners zijn wij in staat om een optimaal resultaat neer te zetten voor onze huurders, bewoners én de Nijmeegse samenleving. Met betrokkenheid en enthousiasme zetten wij ook de komende jaren deze lijn voort en staan wij voor het verschil tussen een huis en een thuis in Nijmegen!
Nieuwe huisstijl Dit jaaroverzicht is één van de eerste producten in onze nieuwe huisstijl. Ook in het nieuwe logo ziet u het vertrouwde lijnenspel van het ‘huis’ terug, waaraan wij in het Nijmeegse zo herkenbaar zijn en dat staat voor onze kerntaak. Gecombineerd met een frisse groene kleur heeft het geheel een eigentijdse, maar ook duurzame uitstraling gekregen. In 2010 zullen wij onze nieuwe huisstijl op steeds meer producten toepassen.
Nieuwbouw in 2009 Dit jaaroverzicht toont een aantal foto’s die u een impressie geven van een tweetal appartementencomplexen die in 2009 zijn gerealiseerd en waarop wij trots zijn: het complex aan de Hugo de Grootstraat (43 woningen) en het complex De Belvedère aan de Volsellastraat in Oosterhout (34 woningen).
Meer lezen? Ons volledige Jaarverslag 2009 treft u aan op www.wbsg.nl.
Thuis in Nijmegen
3
Balans per 31 december 2009 (bedragen x € 1.000) 31-12-09 31-12-08
Winst- & Verliesrekening (bedragen x € 1.000)
2009
2008
Vaste Activa materiële vaste activa € 73.114 € 65.205 financiële vaste activa € 1.438 € 1.503
Bedrijfsopbrengsten huren vergoedingen overige bedrijfsopbrengsten
€ 10.296 € 544 € 42
€ 10.051 € 502 € 259
€ 10.882
€ 10.812
€ 74.552
€ 66.708
Vlottende Activa vorderingen € 218 € liquide middelen € 229 €
204 950
€ 447 € 1.154 Totaal Activa € 74.999 € 67.862 Eigen vermogen € 8.880 € 7.428 Voorzieningen Langlopende schulden
€
–
€ 62.918
€
825
€ 56.695
Kortlopende schulden € 3.201 € 2.914 Totaal Passiva € 74.999 € 67.862
Bedrijfslasten afschrijvingen € 1.142 waardeveranderingen € -605 onderhoud € 3.016 overige bedrijfslasten € 3.525
€ € € €
€ 7.078
€ 8.498
Bedrijfsresultaat
€ 3.804
€ 2.314
Financiële baten en lasten rente baten € 112 rente lasten € 2.503 Resultaat vóór belastingen € 1.413 Belastingen Resultaat na belastingen
€
39
€ 1.452
1.045 825 3.252 3.376
€ 115 € 2.724 € -295 € 380 €
85
Transparant Integriteit, transparantie en adequaat en verantwoord toezicht zijn essentiële voorwaarden om belanghebbenden vertrouwen in WBSG te laten hebben. Wij hechten hier dan ook grote waarde aan. WBSG kent een professionele en onafhankelijke Raad van Toezicht die uit vijf leden bestaat. Deze raad controleert en houdt toezicht op de wijze waarop de directeur de corporatie bestuurt. De Raad van Toezicht onderschrijft de principes van de Governance Code voor woningcorporaties. Dit betekent dat de raad verantwoording aflegt aan de samenleving en open en transparant is over zijn doen en laten. De Raad van Toezicht houdt aan de hand van het beleidsplan, jaarplan, begroting, kwartaalrapportages en de verslagen van vergaderingen van het managementteam de vinger aan de pols. Wij vinden het belangrijk om ons doen en laten regelmatig tegen het licht te houden en te toetsen, want daarvan leren wij en daarmee kunnen wij gericht aan verbetering werken. De in 2009 uitgevoerde visitatie – het onderzoek naar onze prestaties in de volkshuisvesting – zien wij dan ook als een leerinstrument. Samen met collega-corporatie WoonGenoot lieten wij als eerste corporatie in Nijmegen deze visitatie uitvoeren. Wij houden sinds 2008 ook jaarlijks een klanttevredenheidsonderzoek. Dit gebeurt via een telefonische enquête onder 400 bewoners. Doel van het onderzoek is inzicht te verkrijgen in de tevredenheid over onze dienstverlening en vast te stellen hoe de bewoners de leefbaarheid in de wijken beoordelen. Vertrekkende huurders vragen wij een vertrekenquête in te vullen. Ook hiermee krijgen wij een goed beeld van hoe de huurders onze dienstverlening ervaren en wat zij van hun woning en woonomgeving vinden.
Visitatie Tijdens de visitatie zijn de prestaties van WBSG vanuit verschillende invalshoeken beoordeeld. Onze prestaties zijn door de visitatiecommissie gewaardeerd als ruim voldoende, eindcijfer 7. De visitatiecommissie komt tot de conclusie dat WBSG een zelfredzame corporatie is die haar kerntaken serieus oppakt. Prestatieafspraken worden nagekomen en WBSG haalt haar doelstellingen betreffende nieuwbouw en onderhoudsinvesteringen. WBSG reageert op impulsen vanuit de omgeving en neemt ook zelf initiatieven om tot plannen te komen. De visitatiecommissie vindt WBSG vooral een pragmatisch ondernemende organisatie die kansen oppakt wanneer deze passen binnen haar strategie en beleid. In de realisering en uitvoering van projecten is WBSG kostenbewust en streeft zij efficiency na. De kwaliteit van het woonbezit is volgens de visitatiecommissie in orde, evenals de samenwerking met het veld van zorg. Tevens spant WBSG zich in om – in goede samenwerking met diverse partners – op het gebied van leefbaarheid tot resultaten te komen. Samenwerkingspartners kennen WBSG als een betrouwbare corporatie.
Thuis in Nijmegen
5
In de ogen van deze partners is WBSG gedegen en professioneel in wat zij doet. Dat WBSG haar klanten centraal stelt, blijkt volgens de visitatiecommissie uit de kwaliteit van producten en dienstverlening en de individuele aandacht en zorg die WBSG besteedt aan haar huurders. Als leer- en aandachtspunten geeft de visitatiecommissie aan dat WBSG zich meer en breder kan profileren wat betreft haar ambities. Het betrekken van huurders bij het beleid en het verantwoorden van resultaten naar de buitenwereld, zijn aandachtspunten voor WBSG. Het is nu aan ons om de uitdagingen die het visitatierapport geeft op te pakken. In 2010 starten wij in ieder geval met digitale buurtpanels, een eigentijds middel om onze huurders meer te betrekken bij beleidsvorming.
De visitatiecommissie karakteriseert Woningbouwstichting De Gemeenschap als een efficiënte, resultaatgerichte, maatschappelijk betrokken corporatie die in het werkgebied overtuigend presteert op het brede veld van wonen, zorg en leefbaarheid.
6
Klanttevredenheidsonderzoek In september 2009 is het jaarlijkse klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder 400 bewoners. Van deze 400 bewoners geeft 85% aan prettig te wonen. In 2008 was dit percentage iets hoger (86%). Het totale oordeel over de leefbaarheid in de wijk of buurt is iets achteruit gegaan ten opzichte van 2008: van een 7,6 naar een 7,5. Dit ligt voornamelijk aan de aanwezigheid van zwerfvuil in de buurt. Over het aanbod van sociale activiteiten voor de jeugd geeft 45% aan hier zeer ontevreden over te zijn. Voor de huurprijs in relatie tot de kwaliteit van de woning geeft men – evenals in 2008 – het rapportcijfer 7,2. Over de klachtenafhandeling is men in 2009 nog steeds tevreden. Hiervoor wordt het cijfer 7,3 gegeven. In 2008 werd dit beoordeeld met een 7,1. De algemene kwaliteit van de dienstverlening door WBSG krijgt in 2009 het cijfer 7,7. Wij zijn tevreden met de uitkomsten van deze enquête. De resultaten zijn, net als in 2008, ruim voldoende. Toch zien wij ook mogelijkheden en kansen tot verdere verbetering. Deze uitdaging gaan wij in 2010 zeker aan.
Vertrekenquêtes Van de huurders die in 2009 vertrokken retourneerde ruim eenderde het enquêteformulier. Hiervan geeft 91% aan prettig gewoond te hebben, vindt 71% de huurprijs in overeenstemming met de kwaliteit van de woning en is 83% tevreden over de service van WBSG. Tevreden over het onderhoud aan de woning is 83%. Uit de geretourneerde vertrekenquêtes blijkt dat de belangrijkste redenen om te verhuizen de volgende zijn: gezondheid, woning gekocht, samenwonen en ander woningtype gewenst. “Als Raad van Toezicht hebben wij drie hoofdtaken. Op de eerste plaats houdt de raad – zoals onze naam al aangeeft – toezicht op het reilen en zeilen van de organisatie, met name op het financiële vlak en de prestaties op volkshuisvestingsgebied. Wij hebben daarnaast ook een klankbordfunctie voor de directeur en vervullen voor hem tevens de rol van werkgever. De klankbordfunctie wordt voornamelijk ingevuld via het maandelijkse overleg dat ik met de directeur heb. We nemen dan gezamenlijk alle belangrijke ontwikkelingen en gebeurtenissen in de organisatie door. Dit overleg ervaren wij beiden als zeer zinvol. De werkgeversrol van de Raad van Toezicht houdt in dat de raad jaarlijks het functioneren van de directeur beoordeelt. Als ik terugkijk op de gebeurtenissen in 2009, dan springt de visitatie er voor mij wel uit. Wij zijn daar als Raad van Toezicht natuurlijk nauw bij betrokken geweest en ook ons functioneren is daarbij uitgebreid onder de loep genomen. Uit de resultaten van de visitatie heeft de raad met name als leerpunt opgepakt dat het belangrijk is om zaken vast te leggen op papier, in documenten. Je doet een heleboel goed in de praktijk, maar dit is niet altijd op schrift terug te vinden. Ik beleef veel plezier aan mijn functie als voorzitter, omdat ik daadwerkelijk iets voor de huurders kan
betekenen. Ook wij staan als Raad van Toezicht ten dienste van de huurders en bewoners. Bij alles wat we doen, stellen we ons de vraag: Is dit goed voor de mensen? Dat vormt een belangrijk uitgangspunt voor ons doen en laten. Je ziet de laatste jaren dat het niet alleen meer gaat om woningen, maar dat WBSG ook nadrukkelijk een rol heeft in de zorg voor een prettige en veilige leefomgeving. Ook dit is voor de raad een belangrijk aspect dat we in alle overwegingen meenemen en waarop we letten. WBSG is te omschrijven als degelijk. Dit wil overigens niet zeggen dat zij geen initiatief neemt tot nieuwe projecten of de kansen voorbij laat gaan. WBSG heeft zeker een ondernemende en actieve houding. Daarbij staan haar kerntaken voorop en gaat zij enkel projecten aan die passen bij haar schaalgrootte, zodat de financiële positie stevig blijft. Voordat projecten worden gestart, wordt altijd eerst een uitgebreide risicoanalyse gemaakt. Dit voorkomt verrassingen. Deze grondige analyse, waarbij alle financiële risico’s in kaart zijn gebracht, vinden wij als Raad van Toezicht enorm belangrijk.”
“Projecten die passen bij haar schaalgrootte”
Hans Engbersen Voorzitter Raad van Toezicht
Thuis in Nijmegen
7
“
Thuis is voor mij een mooie en veilige plek, waar je in harmonie met anderen kunt samenleven en op jezelf kunt zijn. Wessel Zwartsenberg, Tandem Welzijnsorganisatie Nijmegen Opbouwwerker Neerbosch-Oost en Heseveld
”
Samen Werken Voor WBSG staat wonen voor meer dan enkel een dak boven het hoofd. Wij hebben tevens oog voor de woonomgeving. Ook op het gebied van leefbaarheid, zorg, welzijn en veiligheid zien wij voor onszelf een belangrijke rol. Wij hebben anderen nodig om op deze taakvelden daadwerkelijk resultaat te kunnen boeken. Wij investeren daarom in duurzame relaties en zijn actief in het aangaan van nieuwe verbintenissen. Op de eerste plaats zien wij in onze huurders en bewoners belangrijke samenwerkingspartners in de zorg voor een leefbare en veilige wijk. Zij zijn immers de ogen en oren van de wijk en weten als geen ander wat er speelt in hun woonomgeving. Wij gaan daarbij uit van de kracht en zelfredzaamheid van onze bewoners en bieden ondersteuning daar waar nodig. Daarnaast werken wij samen met tal van organisaties op het gebied van wonen, zorg en welzijn. De gemeente Nijmegen vormt voor ons ook een belangrijke partner. En samen met vier collega-corporaties uit de Stadsregio ArnhemNijmegen maken wij onderdeel uit van het samenwerkingsverband G5. Voor ons staat voorop dat de samenwerking met al onze partners vooral praktisch van aard moet zijn. Tevens gaan wij daarbij voor concrete resultaten en geloven wij niet in samenwerkingsvormen met een vrijblijvend karakter. Samenwerkingsverbanden en -projecten toetsen wij vooraf op deze uitgangspunten. Het ‘Samen Werken’ vullen wij in via deelname aan diverse overlegvormen (bijvoorbeeld de wijkplatforms), het leveren van een actieve bijdrage aan projecten of via financiële ondersteuning van diverse initiatieven en projecten op het gebied van leefbaarheid, veiligheid en zorg.
Samen met huurders en bewoners Aan de samenwerking met onze huurders en be woners geven wij onder meer gestalte via het periodiek overleg met de bewonerscommissies. In 2009 is met alle 13 bewonerscommissies minimaal twee keer overleg gevoerd. Daarbij is onder meer gesproken over de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden, schoonmaakwerkzaamheden, onderhoud van groenvoorziening, jongerenoverlast en problemen als vervuiling, vernielingen en drugsoverlast in de wijk of het complex. De bewonerscommissies worden door ons ook actief ondersteund, zodat zij hun rol optimaal kunnen vervullen. Zo worden voor 9 van de 13 bewonerscommissies vergaderingen geleid en dragen wij bij 12 bewonerscommissies zorg voor de verslaglegging. Dat bewonerscommissies een wezenlijke bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid, toont de be wonerscommissie in de Dukenburgse wijk Lankforst aan. Door de oplettendheid van de bewonerscommissie en een intensieve samenwerking met de wijkagent is het maisonnettecomplex in Lankforst een
van de betere maisonnettecomplexen van Dukenburg. Samen met de betreffende bewonerscommissie is in 2009 ook een buurtschouw gehouden in Tolhuis, Horstacker en Drieskensacker. Tijdens de wandeling door de wijk werden problemen zichtbaar, waarmee een goed beeld ontstond van wat er moet gebeuren om deze gezamenlijk op te lossen. Bewonerscommissies doen uiteraard meer dan problemen signaleren. Wij waarderen concrete initiatieven en activiteiten van bewonerscommissies die ten goede komen aan de leefbaarheid in een wijk. Een mooi voorbeeld hiervan vormt de in 2009 georganiseerde hondendag voor alle bewoners van de maisonnettes in Neerbosch-Oost en omgeving. Deze dag werd in het kader van de opening van de nieuwe hondenspeelplaats georganiseerd door onze bewonerscommissie en die van woningcorporatie Talis. Het overlastprobleem van hondenpoep werd zo op een sympathieke wijze onder de aandacht gebracht. Samen in de wijk Ook in 2009 werkte WBSG samen met onder meer politie, gemeente, collega-corporaties en zorg- en welzijnsorganisaties om de veiligheid en leefbaarheid in diverse wijken te verbeteren. Aansprekende voorbeelden van het ‘Samen Werken’ zijn de Van ’t Santbuurt (Spoorbuurt) en Neerbosch-Oost (maisonnettes). Samen met de wijkagent, de wijkmanager van de gemeente en de jeugd- en welzijnswerkers van welzijnsorganisatie Tandem pakten wij in 2009 de jongerenproblematiek in de Van ’t Santbuurt aan. Deze samenwerking waarborgt dat problemen in een vroeg stadium worden gesignaleerd en op tafel komen. Ook garandeert dit een goede onderlinge afstemming tussen alle betrokken organisaties met ieder hun eigen verantwoordelijkheid en rol. Wij zien dit laatste als een belangrijke voorwaarde voor een effectieve aanpak van overlastproblematiek. In de Van ’t Santbuurt zijn verschillende projecten in gang gezet om de overlast van de nu nog relatief jonge jeugd te verminderen. Deze aanpak werpt zijn vruchten af, zo blijkt uit het succesvolle in 2008 gestarte project Het Theehuis op het Limos-terrein. Dit project richt zich op de jongste jeugd en de ouders. Mede door een financiële bijdrage van WBSG is er een kookgelegenheid geopend.
Thuis in Nijmegen
9
“Ik werkte in 2009 intensief met WBSG samen in het project Veilige Wijken in Neerbosch-Oost. Woningcorporaties moeten meer doen dan alleen maar stenen stapelen, zo wordt weleens gezegd. WBSG geeft hieraan daadwerkelijk invulling. De motivatie om zich in te zetten voor de leefbaarheid in een wijk, zit er goed in bij De Gemeenschap. Daarbij blijft het niet alleen bij mooie voornemens, maar wordt er ook gehandeld vanuit de overtuiging dat het de wijk ook echt sterker maakt. Ik zie een absolute meerwaarde en verrijking in de samenwerking met WBSG. Het project in Neerbosch-Oost is daar een mooi voorbeeld van. Het toont aan dat door een goede samenwerking
Dit is van grote betekenis geweest. Landelijk gezien haalden wij de hoogste score wat betreft het aantal deelnemers aan het project Veilige Wijken. Wat wij in ons enthousiasme wel vergeten zijn, is de zaken meteen bij aanvang goed op papier te zetten, zodat ook anderen van onze aanpak van het project kennis kunnen nemen. Dat is wel een leerpunt voor de volgende keer. Wat ik ook waardeer in WBSG is het open samenwerkingsproces. Er waren bij de start van het project geen vooraf ingevulde agenda’s of vastomlijnde beelden van hoe het er uit moest zien. We zijn echt samen op pad gegaan, waarbij in een open sfeer gesproken en nagedacht is over de juiste aanpak. Je ziet dat dit de basis is voor de beste ideeën. Op deze wijze maak je echt gebruik van elkaars kwaliteit, kennis en ervaring. In mijn ogen is die openheid echt de sleutel geweest tot het succes van het project. Ik vind dat de kleinschaligheid van WBSG ook voordelen biedt in de onderlinge samenwerking. Er is een vast aanspreekpunt en dat werkt voor ons als welzijnsorganisatie prettig. Bovendien merk je dat de interne lijnen bij WBSG kort zijn. Besluiten worden hierdoor snel genomen en dat werkt efficiënt.”
“Goede samenwerking versterkt elkaars kwaliteiten” elkaars kwaliteiten worden versterkt. Ik heb vanuit mijn werk als opbouwwerker kennis van de wijze waarop je wijkbewoners benadert, ze erbij betrekt en hoe je ze kunt mobiliseren. Zo weet ik dat het actief en persoonlijk benaderen van mensen het beste werkt. WBSG is natuurlijk ook al heel lang in de buurt aanwezig, kent deze goed en heeft een relatie opgebouwd met de huurders. Door mijn kennis en die van WBSG op dit gebied te bundelen, zie je dat je, naast de bewonersgroepen die altijd al actief zijn in een wijk, ook andere bewoners betrokken krijgt.
Tandem begeleidt dit project met als thema’s ‘Bewoners koken voor bewoners’ en ‘Kinderen koken voor kinderen’. Ook in Neerbosch-Oost gingen wij in 2009 een actieve samenwerking aan om de veiligheid en leefbaarheid te verbeteren. Wij werkten hiertoe samen met onder meer de gemeente, de welzijnsorganisaties Tandem en Inter-lokaal en woningcorporatie Talis. Het in 2009 gestarte project Veilige Wijken (zie pagina 15) en de ondersteuning van de activiteiten van een tweetal buurtrangerteams zijn concrete voorbeelden hiervan. Deze buurtrangerteams ruimen – onder de vleugels van welzijnsorganisatie Tandem – wekelijks zwerfvuil op rondom de maisonnettes.
10
Wessel Zwartsenberg Opbouwwerker Tandem Welzijnsorganisatie Nijmegen
Buurtbemiddeling Een samenwerkingsproject pur sang is het in het voorjaar van 2009 gestarte project Buurtbemiddeling Nijmegen. Dit project is een gezamenlijk initiatief van de woningcorporaties, waaronder WBSG, de gemeente en politie. Via Buurtbemiddeling kunnen mensen met buurt- of burenproblemen een neutrale buurtbemiddelaar inschakelen om een vastgelopen conflict weer bespreekbaar te maken. De buurtbemiddelaars zijn getrainde vrijwilligers die de betrokken partijen helpen het onderlinge contact te herstellen en in goed overleg oplossingen voor een conflict te bedenken. Het buurtbemiddelingsproject wordt professioneel ondersteund door NIM Maatschappe-
lijk Werk. De kosten worden door de corporaties en gemeente gedragen. Het project wordt begeleid door een klankbordgroep waarin ook WBSG zitting heeft. Zorg Naast het ‘Samen Werken’ op het gebied van leefbaarheid en veiligheid, zijn wij ook zeer actief op het terrein van wonen en zorg. Een belangrijke samenwerkingspartner op dit gebied is het Oud Burgeren Gasthuis (OBG). Wij vinden het belangrijk dat ouderen zo lang mogelijk kunnen blijven wonen in hun eigen huis en woonomgeving en ondersteunen diverse initiatieven waarbij wonen wordt gecombineerd met zorg en dienstverlening. In 2009 leverden wij wederom een financiële bijdrage aan het project Gerust Thuis. Gerust Thuis is een initiatief van het Oud Burgeren Gasthuis en biedt advies en bemiddeling in allerlei zaken die het dagelijkse leven en wonen betreffen. Alle huurders van WBSG kunnen – op basis van een collectief abonnement – gratis gebruikmaken van de diensten van Gerust Thuis.
In 2009 is het project Onze-Buurt-Genoot van het Oud Burgeren Gasthuis goed op gang gekomen. Dit project voorziet onder meer in huismeesterdiensten en een alarmeringsvoorziening voor ouderen in Nijmegen-Oost. Het project wordt door ons finan cieel ondersteund. Voor huurders die hiervan gebruik willen maken, betaalt WBSG de helft van de abonnementskosten. In aanvulling op de financiële ondersteuning biedt WBSG het Oud Burgeren Gasthuis ook faciliteiten om de beide projecten onder de aandacht te brengen van de oudere bewoners in Nijmegen-Oost. Naast het Oud Burgeren Gasthuis werkten wij in 2009 ook samen met andere zorg- en welzijnsinstellingen. Met Stichting De Waalboog is in 2009 een start gemaakt met een wijkservicepunt in NeerboschOost in het Woonzorgcentrum De Honinghoeve. De woningen van WBSG in het complex de Toonladder en aan de Fanfarestraat en omgeving bevinden zich op loopafstand van het wijkservicepunt.
Thuis in Nijmegen
11
“
Thuis heeft voor mij alles met veiligheid te maken. Thuis is een veilige plek waar ik me goed voel.
Anita van Loon Bewoonster maisonnette Neerbosch-Oost
”
Duurzaamheid WBSG ontwikkelt, bouwt en beheert betaalbare woningen van een relatief gezien hoge kwaliteit. Duurzaamheid zien wij als een belangrijk onderdeel van deze kwaliteit. WBSG richt zich dan ook – daar waar mogelijk – op energiebesparing en het duurzaam bouwen en renoveren. Naast onze maatschappelijke verantwoordelijkheid voor het milieu, vinden wij dat ook onze huurders recht hebben op een energiezuinige, duurzame woning en zo laag mogelijke lasten. De in 2009 gerealiseerde nieuwbouwprojecten Hugo de Grootstraat en Belvedère (Oosterhout) zijn voorbeeldprojecten te noemen op het gebied van energiebesparing en duurzaam bouwen. Bij de uitvoering van technisch noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, kijken wij tevens of woonkwaliteitsverbeteringen en/of energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Een voorbeeld van deze aanpak is het plaatsen van energiezuinige ketels bij ketelvervanging. In 2009 is dit gebeurd bij woningen in de Van ’t Santbuurt en Hengstdal. Bij 168 maison“Duurzaamheid staat voor WBSG met name voor ‘het goed isoleren van woningen’. Bij de in 2009 gerealiseerde nieuwbouwprojecten gold dit als belangrijk uitgangspunt. Bij zowel het appartementencomplex aan de Hugo de Grootstraat (43 woningen) als het appartementencomplex De Belvedère aan de Volsellastraat in Oosterhout (34 woningen) is stevig ingezet op energiebesparing, waarbij vooral is geïnvesteerd in de schil van het gebouw. Ik maak graag de vergelijking met een jas. Hoe dikker de jas, hoe warmer je het hebt. Zo is het ook met een gebouw. Ik ben geen voorstander van het enkel investeren in energiebesparende installaties. Deze draaien immers altijd op stroom en ook dat kost energie. De eerste winst zit altijd in de schil van het gebouw. Hét middel voor energiebesparing is in mijn ogen bij voorkeur dan ook een goede isolatie. Dit moet je natuurlijk wel doen in combinatie met een goede ventilatie via een zogenaamde warmteterugwin-installatie. Uit de ventilatielucht wordt de warmte gehaald, waarmee de lucht binnen weer wordt opgewarmd. Een goede isolatie maakt een gebouw in de investering wel duurder, maar op
2009 Onderhoud in cijfers Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Reparatieverzoeken Servicefonds
€ 2.189.954 € 462.783 € 407.289 € 90.243
Als dienstverlening aan de huurders beschikt WBSG over een Servicefonds Huurdersonderhoud. Dit betekent dat het deel van de onderhouds- en reparatiewerkzaamheden, dat volgens het Burgerlijk Wetboek voor rekening van de huurders komt, in principe gratis wordt verricht. In 2009 vielen 715 meldingen onder het servicefonds.
nettes in Neerbosch-Oost zijn in 2009 alle gevel panelen vervangen door geïsoleerde panelen. Steeds meer onderhoudswerkzaamheden kunnen onder de noemer van woningverbetering, duurzaamheid of leefbaarheid worden gebracht. Bij de keuze van materialen worden criteria als duurzaamheid, energiegebruik en milieubelasting standaard gehanteerd. termijn levert dit een veel grotere energiebesparing op. Via ingewikkelde installatietechnische maatregelen is een dergelijke besparing niet te bereiken. Ook voor de bestaande bouw geldt dat WBSG deze op een hoog niveau wil isoleren. In 2009 zijn we met een proef gestart bij twee woningen aan de Athlonestraat. Dit proefproject voeren we in eigen beheer uit, waardoor we ervaring opdoen en onze kennis op dit gebied opbouwen en uitbreiden. We zijn nu bezig met het op tekening zetten van de woningen en dat wat er moet gebeuren. Uiteraard geldt dat het isoleren van bestaande woningen zeer kostbaar is. Als je de woning aan de binnenkant moet isoleren, bijvoorbeeld omdat deze tot ‘beschermd stadsgezicht’ is uitgeroepen, dan praat je al gauw over 50.000 euro per woning. Dit vereist dus een degelijke meerjarenplanning. Het isoleren van de bestaande woningen is helaas niet binnen enkele jaren te realiseren, maar we zijn van start!”
“Hoe dikker de jas, hoe warmer je het hebt”
Henk van de Wiel Hoofd Planontwikkeling WBSG
Thuis in Nijmegen
13
“
Thuis betekent voor mij gezelligheid en de plek waar ik samen met mijn familie leef.
Fatima Diouani Bewoonster maisonnette Neerbosch-Oost
”
Leefbaarheid Voor WBSG is de leefbaarheid van de woonomgeving minstens zo belangrijk als de kwaliteit van de woningen. In 2009 gaf WBSG ruim € 200.000 uit aan leefbaarheidsprojecten en -activiteiten. Voor WBSG geldt als uitgangspunt dat bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor de leefbaarheid in hun wijk. Uiteraard kunnen de bewoners daarbij rekenen op onze steun. WBSG ziet sterke gemeenschappen, waarin betrokken bewoners elkaar kennen en weten te vinden, als de sleutel tot een omgeving waar het prettig en veilig wonen is. Het in 2009 gestarte project Veilige Wijken in Neerbosch-Oost combineert deze visie en uitgangspunten.
Veilige Wijken In 2009 nam WBSG het initiatief voor het project Veilige Wijken. Het project is verder uitgewerkt samen met woningcorporatie Talis en de welzijnsorganisaties Tandem en Inter-lokaal. Het project Veilige Wijken maakt onderdeel uit van een landelijk experiment waarbij ook een viertal andere steden (Amsterdam, Soest, Zwolle en Emmen) betrokken is. De gemeente Nijmegen ondersteunt het project voor drie jaar met een toegekende subsidie van € 70.000 uit een budget van de provincie in het kader van het Gelders Stedelijk Ontwikkelingsbeleid (GSO). Het project heeft het verbeteren van de veiligheid in de buurt als doel, een belangrijke voorwaarde voor een leefbare wijk. Het richt zich daarbij met name op het versterken van de samenwerking tussen alle betrokkenen in een wijk, het stimuleren van gemeenschapsgevoel en het vergroten van het bewustzijn bij de wijkbewoners dat zij zelf veel kunnen betekenen
“Ik vind het heel positief dat De Gemeenschap aan het project Veilige Wijken heeft deelgenomen. De wijk is zichtbaar opgeknapt en rustiger geworden. De trainingen en rollenspelen tijdens de workshops vond ik zeer interessant en vooral ook leerzaam. Tijdens de trainingen leer je voor jezelf op te komen. Ik heb dit in de praktijk ook al toegepast. Onlangs ging hier
“De wijk is zichtbaar opgeknapt” een bewoner weg en die liet wat troep achter. Waar ik eerst best wel moeite mee had, durfde ik nu. Ik sprak die persoon aan en vroeg hem het op te ruimen. Ik heb tijdens de trainingsavonden ook veel mensen leren kennen, vanuit allerlei culturen. Door die verschillende achtergronden leer je veel van elkaar. Het klikte echt in de groep. Door de open sfeer en het gevoel van saamhorigheid durfde iedereen ook echt zijn of haar mening naar voren te brengen. Ik merkte onder de deelnemers een enorm enthousiasme. Iedereen bleef alle avonden actief meedoen aan de activiteiten.” Fatima Diouani Bewoonster maisonnette Neerbosch-Oost
Thuis in Nijmegen
15
voor een veilige en leefbare woonomgeving. Het project startte met een scan, uitgevoerd door het Verwey-Jonker Instituut. Voor WBSG was het belangrijk dat de bewoners daarbij nadrukkelijk betrokken werden. De wijkbewoners (199) en een aantal sleutelpersonen uit de wijk, zoals de wijkagent en opbouwwerkers, werden gevraagd naar hun beleving van veiligheid. Vragen die daarbij aan de orde kwamen waren onder andere waarom mensen zich onveilig voelen, wat er moet gebeuren om de veiligheid te verbeteren en wat bewoners hieraan zelf kunnen bijdragen. Uit het onderzoek blijkt dat bijna de helft van de bewoners zich ’s avonds soms of vaak onveilig voelt en dat ruim de helft van de bewoners daadwerkelijk te maken heeft gehad met overlast of criminaliteit. Een ruime meerderheid (80%) voelt zich medeverantwoordelijk voor de wijkveiligheid en 50% van de bewoners wil hieraan ook actief iets doen, bijvoorbeeld via een buurtwacht of door het elkaar aanspreken op zaken.
16
Door dit heldere beeld van de situatie in de wijk, werd een gerichte en effectieve aanpak mogelijk. De resultaten van de scan werden dan ook gebruikt bij het formuleren van de thema’s voor de trainingen voor bewoners en in de wijk werkzame professionals. Samen met woningcorporatie Talis, welzijnsorganisatie Tandem, het opleidingsinstituut Kjenning en het trainingsinstituut Soul System bereidde WBSG deze trainingen voor. De trainingen, die in november startten, richtten zich daarbij op de aanpak van de ‘top vier problemen’ in de wijk: dealen, hangjongeren, aanspreken agressieve personen en vandalisme. Daarbij stonden de volgende thema’s centraal: • Zicht krijgen op de probleemgebieden in de wijk. Tijdens deze training gingen de deelnemers in groepen de wijk in om foto’s te maken van in hun ogen onveilige situaties. • Een agressie regulatie training, waarbij de deel nemers via een rollenspel leerden effectief te communiceren en intuïtief te handelen bij onveilige situaties.
“Het project Veilige Wijken heeft voor mij persoonlijk veel veranderd en wel in positieve zin. We hadden hier in onze wijk en ons complex veel overlast van jongeren. Ik maakte me daar heel kwaad over. Doordat ik zo woedend was, benaderde ik ook die jongeren op een heel negatieve manier. Als ik ze alleen maar in een groepje zag staan, kreeg ik alweer boze gevoelens. Het goede en mooie van onze wijk zag ik niet meer. Door het project heb ik mezelf echt leren kennen. Ik ben me bewust geworden van het effect van mijn gedrag. De trainingen hebben mij geleerd anders te gaan denken. Niet alle jongeren veroorzaken immers overlast. Het is slechts een kleine groep die wangedrag vertoont. Ik weet nu dat als ik een groepje jongeren zie en negatief reageer, dit een soortgelijke reactie uitlokt van de groep. Actie, reactie, heet dat! Door ze op een positieve manier te benaderen, krijg je ook een positieve reactie terug. Tijdens de training is veel aandacht besteed aan de alledaagse praktijk in de wijk en kreeg je tips voor hoe je in bepaalde situaties moet handelen. Dat maakt je zelfbewust. Tijdens een trainingsavond gingen we ook echt de wijk in en maakten foto’s van zaken die ons opvielen, zoals donkere steegjes en zwerfvuil. Dat geeft
je een helder beeld van de situatie in de wijk en leert je onveilige situaties en plekken te herkennen. Als er nu iets gebeurt, raak ik niet meer zo snel in paniek. Doet zich een verdachte situatie voor, dan weet ik waar ik op moet letten, zoals bijvoorbeeld op het merk en het kenteken van een auto. Via het project heb ik wijkbewoners leren kennen, waarmee ik eerst geen contact had. Ook dat is natuurlijk heel positief. Je merkt dan eigenlijk pas hoe weinig onderling contact er in zo’n wijk is. Doordat iedere deelnemer aan het project wel iets te zeggen of te melden heeft, ontstaat ook een helder beeld van de behoeften van de wijk en de bewoners. Ik denk dat de portocabin, die nu in onze wijk wordt geplaatst, een positief gevolg is van het project. In deze portocabin gaan verschillende organisaties spreekuren houden zoals Tandem, de woningcorporaties Talis en De Gemeenschap en het Centrum voor Werk en Inkomen. Ook is het de bedoeling dat er koffie- en inloopochtenden worden georganiseerd voor de wijkbewoners. Mijn buurvrouw Fatima en ik gaan daar binnenkort als vrijwilligers aan de slag.”
“Ik heb geleerd anders te denken”
• Straattaal leren door goed luisteren en begrijpen. • Het stimuleren van probleemoplossend vermogen bij alledaagse problemen en effectief handelen. Daarnaast waren de trainingsavonden ook gericht op het elkaar ontmoeten en het verbeteren van het onderlinge netwerk. Via de trainingen werden de deelnemers zich met name bewust van hun eigen inbreng en rol bij de wijkveiligheid.
Anita van Loon Bewoonster maisonnette Neerbosch-Oost
De trainingen kenden een zeer hoge opkomst. Ruim 30 bewoners en 20 professionals namen hieraan deel en daarmee had Nijmegen landelijk gezien de hoogste score aan deelnemers. Het project in NeerboschOost kan dan ook met recht als het meest succesvolle experiment Veilige Wijken worden betiteld in vergelijking met de andere projecten in het land. Alle deelnemers gaven aan belangstelling te hebben voor een vervolg. In 2010 wordt aan deze wens gehoor gegeven via een aantal verdiepings- en vervolgtrainingen.
Thuis in Nijmegen
17
“
Thuis is de plek waar ik werk, waar ik mijn spullen heb staan, waar ik mijn gegevens bewaar en waar ik creatief bezig ben om zaken te bedenken en op te lossen. Thuis is in mijn werk vooral: Thuis zijn in…
Henk van de Wiel Hoofd Planontwikkeling, WBSG
”
Menselijke Maat WBSG hecht aan het handhaven van de ‘Menselijke Maat’. Als kleine corporatie staan wij per definitie dicht bij onze huurders en bewoners. Wij hebben veelvuldig contact met huurders en zien ook de hulp aan individuele huurders als een belangrijke taak. De contacten met individuele huurders variëren van het melden van reparatieverzoeken, het treffen van een betalingsregeling bij huurachterstand, het bemiddelen in overlastsituaties, het beantwoorden van vragen over de woonruimteverdeling en het afsluiten van huurovereenkomsten tot allerlei andere zaken op het gebied van volkshuisvesting. In 2009 hebben wij de contacten met huurders verder geïntensiveerd. Door het aanstellen van een leefbaarheidsconsulente is het aantal huisbezoeken verder opgevoerd. Gesprekken met huurders in de thuis situatie werpt vruchten af, omdat problemen direct zichtbaar zijn en mensen daarop aangesproken kunnen worden. Door deze directe aanpak van problemen kan in veel gevallen escalatie worden voorkomen. In de thuissituatie zijn onder meer gesprekken gevoerd met huurders die overlast veroorzaken, overlast ondervinden, waar huurachterstand ontstaat en waar vervuiling optreedt. Wij werken daarbij samen met hulpverlenende instanties en het Meldpunt Bijzondere Zorg van de GGD regio Nijmegen, waarbij wij huurders actief naar deze zorg verwijzen. Door de huisbezoeken en de intensieve contacten met de bewoners is in 2009 een groot aantal aangezegde huisuitzettingen voorkomen.
“Irma Hendriks, de leefbaarheidsconsulente van woningbouwstichting De Gemeenschap, heeft mij geholpen bij het regelen van bijzondere bijstand, waardoor ik in huis wat zaken kan vervangen en opknappen. De hulp die ik van haar heb gekregen, omschrijf ik als menselijk en concreet. Zij dacht echt met mij mee en hielp mij op een praktische wijze met het papierwerk. Daarbij voelde ik mij echt op mijn gemak, kon ik alles zeggen wat mij bezighield, voelde ik mij niet opgejaagd en was ik in staat om alles op mijn eigen tempo te doen. Ook zorgde zij er voor dat er deskundige hulp werd ingeschakeld vanuit de Gelderse Roos. Daarbij liet zij mij niet los, maar bleef ze ook zelf het proces volgen en zo betrokken bij alles. Ook dit doorverwijzen naar deskundigen en deze betrokkenheid heb ik als echte hulp ervaren.”
Kleine groep WBSG verricht de werkzaamheden met een relatief kleine groep medewerkers. Zestien medewerkers, waarvan acht fulltime en acht parttime, werken aan een goede dienstverlening aan huurders en woningzoekenden. De organisatie wordt bewust klein en overzichtelijk gehouden, waarmee de menselijke maat gegarandeerd blijft.
2009 Verhuur in cijfers • Aantal woningen: 2.061 • Mutatiegraad: 6,1% • 29% van de vrijkomende woningen is verhuurd aan starters • 54% van de vrijkomende woningen is verhuurd aan de minima en de doelgroep • Huurverhoging: 2,5% • Gemiddelde netto huurprijs per woning: € 417 • Huurachterstand in % bruto jaarhuur: 0,53 %
In 2009 is slechts één woning ontruimd in verband met huurachterstand. Deze bewoner was echter geruime tijd voor de ontruiming met onbekende bestemming vertrokken. In 2009 is één huurovereenkomst ontbonden als gevolg van ernstige vervuiling en het herhaaldelijk weigeren van de aangeboden hulp. Het laten voortduren van deze ernstig overlastgevende situatie was niet verantwoord.
“Ze bleef het proces volgen”
Huurder van WBSG
Thuis in Nijmegen
19
Colofon Woningbouwstichting De Gemeenschap Curaçaoweg 1, 6524 ST Nijmegen Postbus 1071, 6501 BB Nijmegen Telefoon: (024) 381 78 00 E-mail:
[email protected] Website: www.wbsg.nl Teksten Woningbouwstichting De Gemeenschap Fotografie Foto Modern, Nijmegen Ontwerp en vormgeving Maarten Slooves Grafische Vormgeving, Grave Drukwerk Drukkerij Efficiënt, Nijmegen
20
Thuis in Nijmegen
