Dia 1
Theorie naar Praktijk Lesmodule Mobiliteit en Locatie Deze lesmodule is op gebouwd uit verschillende Transumo projecten. Meer informatie over de projecten kunt u lezen op www.transumo.nl en transumofootprint.nl
Transumo november 2009
1
Dia 2
Inhoud Transumo november 2009
•
Bereikbaarheid vs locatie
•
Afstemming verkeer en vervoer
•
Bereikbaarheidskaart
Dia 3
Doel Transumo november 2009
•In 2004 is Stichting Transumo (TRansition SUstainable MObility) gestart. Transumo is een platform van bedrijven, overheden en kennisinstellingen die gezamenlijk kennis ontwikkelen op het gebied van duurzame mobiliteit.
•In totaal zijn er 31 projecten gestart onderverdeeld in 9 thema’s. Te weten: •Zelfsturing
Logistieke netwerken
•Verkeersmanagement
Collectief Vervoer
•Bestuurlijke processen
Programmabreed
•Ruimtelijk ontwikkelingen en bereikbaarheid Sponsorship •Logistieke ketenregistratie •Meer informatie is te lezen op www.transumo.nl en www.transumofootprint.nl
Dia 4
Welke locatie kent de beste bereikbaarheid? Transumo november 2009
• •Foto 1
Foto 2
•Stad
Platteland in het Oosten van Nederland
Foto 1: Foto van een stad in de randstad Files van en naar de stad Centrale ligging in Nederland Veel OV mogelijkheden Weinig parkeerplaatsen
Foto 2: Foto platteland in het oosten Niet voor iedereen makkelijk bereikbaar (voor iemand uit Kop van Noord-Holland die naar de Achterhoek moet, een lange (auto)rit. Weinig files Relatief veel parkeerplaatsen beschikbaar OV slecht(er) bereikbaar
Afhankelijk van Locatie Aantal OV verbindingen Aantal mensen die naar één locatie reizen
Dia 5
Waarde vastgoed vs bereikbaarheid vs locatie Transumo november 2009
•Een nieuw gebouw dat niet bereikbaarheid is, is niets waard!
Dia 6
Theorie waarde vastgoed vs bereikbaarheid Transumo november 2009
•Volgens de economische theorie hangt de waarde van vastgoed (kantoren, woningen) af van een aantal locatiefactoren; • Bereikbaarheid nabijheid van verschillende factoren, infrastructuur en beschikbaarheid personeel • Gebouweigenschappen beschikbaarheid, representativiteit, mogelijkheden om uit te breiden, etc • Omgevingseigenschappen grond gebruik, groenvoorzieningen, etc. • Overige regionale eigenschappen werknemers mentaliteit, kwaliteit van leven, regionale investerings-subsidies, etc
•Bron: vakpublicatie Invloed van bereikbaarheid op vastgoedwaarden van kantoren, Transumo project Waarde vastgoed en bereikbaarheid, Thomas de Graaff (VU Amsterdam), Ghebre Debrezion, Piet Rietveld
Bij kopje bereikbaarheid verwijzen naar volgende sheet, sheet 7
Dia 7
Begripsdefinitie bereikbaarheid Transumo november 2009
•Ruimtelijke maat voor (on)bereikbaarheid is niet de lengte van een file of de weerstand ter plekke, maar: Hoeveel plekken kun jij bereiken?
Hoeveel mensen kunnen jouw bereiken?
Voorbeeld 1: Als een bedrijf op een bedrijventerrein is gevestigd en in bezit is van een auto, dan kunnen zij makkelijk andere organisaties bereiken omdat zij dicht bij de snelweg zijn gevestigd. Daarentegen als je nieuwe werknemers zoekt voor dezelfde locatie, dan kunnen potentiële nieuwe werknemers bij voorbaat al afhaken omdat de reistijd met openbaar vervoer te lang is.
Voorbeeld 2: Een grote organisatie zit gevestigd in het centrum Den Haag. De werknemers die vaak klanten moeten bezoeken hebben een lease auto van de zaak. Het duurt ruim een 15 minuten (in de spits 30 minuten) voordat zij de stad uit zijn en op de snelweg zitten om naar hun klanten toe te gaan. Daarbij is het parkeren bij kantoor altijd een groot probleem; als er geen plaats is dan moeten ze op eigen kosten zelf parkeerplaats zoeken in de stad. De files in en buiten de stad en de parkeerproblemen zijn een grote ergernis bij de werknemers. Klanten en werknemers die op kantoor werken vinden de locatie hartstikke fijn; kantoor is goed bereikbaar met openbaar vervoer, reistijd is nagenoeg altijd hetzelfde en alle kosten voor vervoer van en naar het werk wordt betaald.
Dia 8
De bereikbaarheid verschilt per klantsegment Transumo november 2009
Dia 9
Het belang van bereikbaarheid verschilt per segment Transumo november 2009
Bron: presentatie “Nieuwe onderhandelingsarrangementen in Vastgoed”, Transumo project Waard Vastgoed en bereikbaarheid, Daan van Egeraat (Montefeltro)
Funshoppen en runshoppen food en non-food zijn segmenten waarbij bereikbaarheid van (groot) belang is; als de auto niet voorhanden om naar je favoriete supermarkt te gaan is, dan pak je op de fiets inkopen doen bij een dichter bijgelegen supermarkt doen dan dat je normaal gesproken doet. Bereikbaarheid is daarentegen niet van groot belang als je een avondje naar de musical gaat. Dit segment vind een slechte(re) bereikbaarheid niet zo erg zo lang ze maar naar de musical kunnen gaan.
Dia 10
Theorie - Invloed bereikbaarheid op vastgoedwaarden van kantoren Transumo november 2009
•De ‘2 algemene typen’ bereikbaarheid • Bereikbaarheid over de weg • Bereikbaarheid met het openbaar vervoer •Voor kantoorpanden is nog een extra aanvullende typeringen mogelijk • Bereikbaarheid voor potentiële werknemers • Bereikbaarheid voor andere kantoorpanden (lees klanten, zakenrelaties)
Bron: vakpublicatie Invloed van bereikbaarheid op vastgoedwaarden van kantoren, Transumo project Waarde vastgoed en bereikbaarheid, Thomas de Graaff (VU Amsterdam), Ghebre Debrezion, Piet Rietveld
Dia 11
Meten van de invloed van bereikbaarheid van kantoren Transumo november 2009
•Sommige onderdelen van invloed kan je meten, bijvoorbeeld: •Bereikbaarheid per spoor rekening houdend met grootte van station, reistijd tussen herkomst- en bestemmingstation en reistijd en afstand tussen de twee stations • Bereikbaarheid over de weg de beroepsbevolking meten in nabijheid (over de weg) naar een specifieke kantoorlocatie
•Bovenstaande voorbeelden zijn te berekenen via ingewikkelde formules. Er zijn echter ook aspecten waarvan (nog) niet in kaart is gebracht wat de invloed kan zijn op waarde van vastgoed. Bijvoorbeeld: • onzekerheid Openbaar Vervoer • parkeerproblematiek
Bron: vakpublicatie Invloed van bereikbaarheid op vastgoedwaarden van kantoren, Transumo project Waarde vastgoed en bereikbaarheid, Thomas de Graaff (VU Amsterdam), Ghebre Debrezion, Piet Rietveld
Dia 12
Toch kunnen we concluderen dat … Transumo november 2009
•
Uit onderzoek blijkt dat voor een vastgoedwaarde van een kantoor van belang is of er veel (geschikt) potentieel personeel in de omgeving woont. Locatie van het vastgoed is hierbij van belang.
•
Bereikbaarheid over de weg speelt een zeer grote rol; als de bereikbaarheid met 1% toeneemt, neemt de vastgoedwaarde toe met 0,3%.
•
Ligt een kantoor binnen een straal van 500 meter van een NS station, dan stijgt de waarde met ongeveer 16%. Dit effect verdwijnt snel als een kantoor verder dan 1 km ligt van een NS station.
•
De ligging van een kantoor ten opzichte van Schiphol een grote rol speelt. Elke verdubbeling van de afstand tussen een kantoor en Schiphol doet de vastgoedwaarde van een kantoor met 6% dalen.
•
Stationslocaties leveren circa 10% meer bereikbaarheid op vergeleken elders
Bron: vakpublicatie Invloed van bereikbaarheid op vastgoedwaarden van kantoren, Transumo project Waarde vastgoed en bereikbaarheid, Thomas de Graaff (VU Amsterdam), Ghebre Debrezion, Piet Rietveld (punt 1,3,4) Presentatie Nationale Bereikbaarheidskaart , Transumo project Waarde vastgoed en bereikbaarheid, Henk Tromp (Goudappel Coffeng)
!! Parkeren is niet meegenomen bij punt 1, 3 en 4!!
Ad3] Het effect is te verklaren omdat medewerkers van dat kantoor meestal per voet naar het NS station gaan.
Dia 13
Wat vinden bedrijven nu echt belangrijk? Transumo november 2009
We hebben geconcludeerd dat bereikbaarheid en de waarde van vastgoed een relatie met elkaar hebben. Echter, niet alle bedrijven zijn eigenaar van het vastgoed. Bedrijven die geen eigenaar zijn van hun bedrijfslocatie kijken op het gebied van bereikbaarheid naar andere zaken, zoals: •
Is het bedrijf goed bereikbaar via weg en openbaar vervoer voor haar klanten, werknemers en (toe)leveranciers?
•
Hoeveel parkeerplaatsen telt mijn bedrijfslocatie?
•
In welke straal ligt er een NS-station van mijn bedrijfslocatie?
•
Hoelang staan mijn medewerkers in de file elke dag?
Bij deze sheet kan je terug redeneren naar sheet 7, begripsdefinitie van bereikbaarheid.
Dia 14
Bereikbaarheidskaart Transumo november 2009
Het Transumo project Vastgoedwaarde en Bereikbaarheid heeft samen met Goudappel Coffeng de bereikbaarheidkaart ontwikkeld. www.bereikbaarheidskaart.nl Mogelijkheden van de Bereikbaarheidskaart zijn •
Reistijden
•
Ontplooiingsmogelijkheden
•
Bezoekerspotentieel
•
Socio-economisch
Voor elk onderwerp kan gekeken worden op provincie-niveau en postcodegebied, reizen zonder vertraging, ochtendspits of avondspits, toekomstperspectief in 2020 en het openbaar vervoer
Ontplooiingsmogelijkheden; relatief aantal arbeidsplaatsen dat vanuit elk postcodegebied bereikbaar is.
Bezoekerspotentieel; gebieden met het hoogste bezoekerspotentieel
Socio-economisch; aantal inwoners en arbeidsplaatsen per km2.
Dia 15
Reistijd naar Schiphol met auto zonder vertraging Transumo november 2009
Dia 16
Reistijd naar Schiphol met auto in ochtendspits Transumo november 2009
Dia 17
Reistijd naar Schiphol met auto in ochtendspits in 2020 Transumo november 2009
Dia 18
Relatief aantal arbeidsplaatsen dat vanuit elk postcode gebied bereikbaar is Transumo november 2009
Dia 19
Bezoekerspotentieel voor combinaties van modaliteiten auto, fiets, OV Transumo november 2009
Dia 20
Transumo november 2009
•Casus Veen Advisering
Dia 21
Krachtenveldanalyse Transumo november 2009
•In de wereld van mobiliteitsmanagement zijn veel actoren die zich rondom het proces van mobiliteitsmanagement bezig houden. Je hebt niet met een partij te maken, maar heel veel partijen.
