‘t twaalfuurtje van deze week _________________________________________
17 september 2014
Deze week weer een uitspraak uit de eigen keuken. Het gaat om een uitspraak van de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 2 juli 2014. In de aan de kantonrechter voorgelegde zaak heeft de koper van een appartementsrecht een beroep gedaan op het (verlengde) financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Aan de orde was onder meer de vraag of de koper aan zijn inspanningsverplichting had voldaan om de nodige activiteiten te ontwikkelen om een financiering te verkrijgen. Ondanks dat er slechts bij één geldverstrekkende instelling een financiering was aangevraagd, is de kantonrechter van oordeel dat de koper zich naar behoren van zijn inspanningsverplichting heeft gekweten. De kantonrechter heeft in dit verband als volgt overwogen: “4.6 In artikel 16 van de koopovereenkomst [het financieringsvoorbehoud, toevoeging MJ] is niet bepaald bij hoeveel hypotheekverstrekkers [de koper] financiering moest aanvragen om te voldoen aan zijn inspanningsverplichting. Welke inspanningsverplichting van [de koper] dienaangaande verwacht moest worden moet dan ook worden vastgesteld aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen in overeenstemming met de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.” Op grond van de volgende feiten en omstandigheden komt de kantonrechter vervolgens tot het oordeel dat de koper voldaan heeft aan de uit het financieringsvoorbehoud voortvloeiende inspanningsverplichting:
Voorafgaand aan de koop had de koper een oriënterend gesprek met de geldverstrekkende instelling (ABN-AMRO) gevoerd, waarin de indruk was gewekt dat financiering geen probleem zou opleveren; De koper heeft zich laten bijstaan door een hypotheekadviseur en mocht afgaan op de deskundigheid van deze adviseur; Aanvankelijk is over het hoofd gezien dat het door de koper opgegeven inkomen voor een deel uit bonus bestond; Doordat bonus niet meegenomen mag worden in het toetsingsinkomen, is de financiering uiteindelijk niet verstrekt; Bij ieder verzoek tot verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud is de verkoper geïnformeerd over de stand van zaken; Er is veelvuldig contact met ABN-AMRO geweest om de financiering rond te krijgen; De verkoper wist dat de koper uitsluitend bij ABN-AMRO een financiering had aangevraagd en heeft er niet op aangedrongen dat er bij meerdere geldverstrekkende instellingen financieringen werden aangevraagd
Door de kantonrechter wordt hierna nog als volgt overwogen:
“De kantonrechter volgt [de verkoper] dan ook niet in zijn standpunt dat op basis van de thans geldende jurisprudentie de inspanningsverplichting meebrengt dat een koper gehouden is om bij meer dan een instelling financiering aan te vragen. Dit vloeit ook niet voort uit de tekst van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen indien geen hypothecaire geldlening is verstrekt of een aanbod daartoe door een geldverstrekkende instelling. Als hiervoor overwogen wordt de inhoud van de inspanningsverplichting bepaald door hetgeen partijen daarover zijn overeengekomen en de omstandigheden van het geval.” Leermoment De omstandigheid dat er slechts bij één geldverstrekkende instelling een financiering is aangevraagd, brengt niet per definitie met zich dat de koper niet voldaan heeft aan de uit het financieringsvoorbehoud voortvloeiende inspanningsverplichting. Zeker in gevallen waarin in het financieringsvoorbehoud niet expliciet vermeld wordt dat er bij minimaal twee geldverstrekkende instellingen financieringen aangevraagd moeten worden, kan het lonend zijn om te onderzoeken of aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval betoogd kan worden dat de koper voldoende inspanningen heeft verricht. Bij recentere zaken zou bovendien aansluiting gezocht kunnen worden bij de (strekking van de) toelichting op artikel 16 van het model koopovereenkomst bestaande eengezinswoning en appartementsrechten 2014 (zie het twaalfuurtje van 3 september jl.). De uitspraak van de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 2 juli 2014 treft u in de bijlage aan. Marko Jongkind Vragen over dit Twaalfuurtje kunt u stellen via
[email protected] _________________________________ “Het Twaalfuurtje van deze week” is een initiatief van Van Randwijck Advocaten. Doel is om een zorgvuldig geselecteerd aantal geadresseerden elke woensdag van de week om klokslag 12.00 uur (of zoveel eerder of later als het de techniek behaagt) een berichtje te sturen waarin één enkele opvallende ontwikkeling in de praktijk wordt aangestipt en behandeld. Verzoeken tot opname in de lijst van geadresseerden kunnen worden gericht aan
[email protected] Indien geen prijs wordt gesteld op toezending van de berichten, kunt u dit melden door middel van een enkel berichtje aan
[email protected] Van Randwijck Advocaten Postbus 34060 3005 GB Rotterdam telefoon 010-2180808 telefax 010-4180707 www.randwijck.nl Deze e-mail is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Verstrekking aan en gebruik door anderen is niet toegestaan. Van Randwijck Advocaten sluit iedere aansprakelijkheid uit die voortvloeit uit elektronische verzending. Van Randwijck Advocaten contracteert onder toepasselijk verklaring van haar algemene voorwaarden (te vinden op www.randwijck.nl). Van Randwijck Advocaten is Associate Master Aansprakelijkheid en Verzekering Erasmus School of Law, Erasmus Universiteit Rotterdam
