‘t twaalfuurtje van deze week _________________________________________
11 februari 2015
Evenals vorige week ook nu weer aandacht in het Twaalfuurtje voor een ‘eigen zaak’. Dit keer betreft het een verkopend makelaar die (naast de verkoper) door de koper van een woning aansprakelijk gesteld werd voor schade verband houdend met problemen van de fundering van de woning. De koopovereenkomst is gesloten in 2007 en betreft een woning in de gemeente Zaanstad (deelgemeente Wormerveer). Het standpunt van de koper komt er, kort gezegd, op neer dat de makelaar zijn mededelingsplicht geschonden heeft door niet te wijzen op funderingsproblemen. De koper wijst er in dit verband op dat de gemeente Zaanstad al in 1999 gestart is met communicatie over funderingsproblemen in die gemeente. Ook is de gemeente in 2000 een grootschalig funderingsonderzoek gestart. Daarnaast is volgens koper in plaatselijke media uitgebreid aandacht besteed aan aantasting van de funderingen in de gemeente Zaanstad. Voorts wijst koper erop dat lokale makelaars op de hoogte gehouden zijn van de onderzoeksresultaten uit de onderzoeksgebieden. Als professionele partij en als makelaar in Wormerveer had de verkopend makelaar moeten wijzen op mogelijke problemen met de fundering van het huis, aldus koper. Van de zijde van de verkopend makelaar is daartegenover gesteld dat op het moment van aankoop niets bekend was van funderingsproblemen bij deze specifieke woning. Weliswaar is in de gemeente Zaanstad reeds in 1999 onderzoek gedaan naar funderingsproblematiek, maar in de deelgemeente Wormerveer (waar de woning gelegen is) is pas in 2008, dus na de koop, onderzoek gedaan. Bovendien heeft koper een bouwtechnisch rapport laten maken waarin de fundering als ‘goed’ is beoordeeld (met de toevoeging dat het een ‘beperkte’ beoordeling betreft i.v.m. ‘visuele onbereikbaarheid’). In r.o. 5.13 overweegt de rechtbank: ‘De rechtbank ziet zich gesteld voor de vraag of een verkopend makelaar onder deze omstandigheden tegenover een koper, die zich op zijn beurt niet laat bijstaan door een makelaar, verplicht is om te wijzen naar algemene funderingsproblematiek in de Zaanstreek en of, wanneer deze verkopend makelaar dit nalaat, moet worden geoordeeld dat zij in strijd heeft gehandeld met hetgeen van een zorgvuldig makelaar verwacht mag worden. Naar het oordeel van de rechtbank moet deze vraag ontkennend worden beantwoord.’ De rechtbank komt dus tot de conclusie dat de makelaar niet onrechtmatig gehandeld heeft jegens de koper en wijst aansprakelijkheid af. Commentaar Deze zaak toont maar weer eens aan dat de vraag of een verkopend makelaar zijn mededelingsplicht geschonden heeft jegens een koper zeer casuïstisch is. Duidelijk is dat de rechtbank belang heeft toegekend aan de omstandigheid dat pas na de koop in de desbetreffende deelgemeente onderzoek gedaan is naar funderingsproblematiek en aan de bouwkundige (visuele) keuring. Uit het vonnis zou kunnen worden afgeleid dat ter zake van algemene problemen die zien op de omgeving van de woning minder snel een
mededelingsplicht wordt aangenomen dan wanneer sprake is van gebreken aan de specifieke woning. Het vonnis van de Rechtbank Noord-Holland d.d. 15 oktober 2014 treft u als bijlage aan. Wouter Stolk Vragen over dit Twaalfuurtje kunt u stellen via
[email protected] _________________________________ “Het Twaalfuurtje van deze week” is een initiatief van Van Randwijck Advocaten. Doel is om een zorgvuldig geselecteerd aantal geadresseerden elke woensdag van de week om klokslag 12.00 uur (of zoveel eerder of later als het de techniek behaagt) een berichtje te sturen waarin één enkele opvallende ontwikkeling in de praktijk wordt aangestipt en behandeld. Verzoeken tot opname in de lijst van geadresseerden kunnen worden gericht aan
[email protected] Indien geen prijs wordt gesteld op toezending van de berichten, kunt u dit melden door middel van een enkel berichtje aan
[email protected] Van Randwijck Advocaten Postbus 34060 3005 GB Rotterdam telefoon 010-2180808 telefax 010-4180707 www.randwijck.nl Deze e-mail is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Verstrekking aan en gebruik door anderen is niet toegestaan. Van Randwijck Advocaten sluit iedere aansprakelijkheid uit die voortvloeit uit elektronische verzending. Van Randwijck Advocaten contracteert onder toepasselijk verklaring van haar algemene voorwaarden (te vinden op www.randwijck.nl). Van Randwijck Advocaten is Associate Master Aansprakelijkheid en Verzekering Erasmus School of Law, Erasmus Universiteit Rotterdam
