‘t twaalfuurtje van deze week _________________________________________
9 april 2014
Makelaar adviseert te hoge vraagprijs; wel beroepsfout, geen schadeplichtigheid Op 26 maart 2014 heeft de rechtbank Den Haag een interessant vonnis gewezen met betrekking tot beroepsaansprakelijkheid van een verkopend makelaar. Ik stond in die procedure de makelaar bij. De uitspraak is nog niet gepubliceerd maar u treft hem in de bijlage aan. Wat was er aan de hand? Bij de verkoop van een woning adviseerde de makelaar een vraagprijs van € 349.000,-. Als te verwachten verkoopopbrengst noemde de makelaar € 325.000,-. Buiten medeweten van de makelaar heeft de verkoper nog vier makelaars benaderd. Deze kwamen tot aanzienlijk lagere vraagprijzen; variërend van € 199.000,- tot € 229.000,-. Daarnaast had de verkoper de woning door weer een andere makelaar laten taxeren. De taxatiewaarde kwam uit op € 240.000,-. In juni 2009 werd de opdracht verstrekt aan de makelaar met de hoogste adviesvraagprijs. De verkoper heeft de makelaar daarbij niet geïnformeerd over de (aanzienlijk) lagere vraagprijzen en het taxatierapport van de andere makelaars. Daarmee confronteert verkoper de makelaar pas in januari 2011. De woning was op dat moment nog niet verkocht. De makelaar maakt vervolgens schriftelijk excuses. Besloten wordt om ‘een nieuwe start’ te maken. De nieuwe vraagprijs wordt € 249.000,-. In mei 2011 komt er een koop tot stand voor een bedrag van € 225.000,- met daarin een financieringsvoorbehoud. De verkoper weigert in te stemmen met een (tweede) verlenging van het financieringsvoorbehoud, waarna kopers een beroep doen op het voorbehoud en de koop van de baan is. De opdracht aan de makelaar wordt vervolgens ingetrokken en de woning wordt bij een andere makelaar in de verkoop gezet. In september 2011 ontvangt die makelaar een bod van € 227.000,-, maar dat wordt door de verkoper afgewezen. Uiteindelijk wordt de woning op 14 mei 2012 definitief verkocht voor € 200.000,. We zijn dan inmiddels dus bijna 3 jaar verder. De verkoper verwijt de makelaar (onder meer) een te hoge vraagprijs te hebben geadviseerd. Er wordt een verklaring voor recht gevorderd dat de makelaar wanprestatie heeft gepleegd of onrechtmatig heeft gehandeld. De verkoper stelt zich op het standpunt dat indien de makelaar direct bij aanvang een reële vraagprijs zou hebben geadviseerd de woning al op 1 december 2009 zou zijn verkocht met een opbrengst van € 240.000,- (in plaats van pas op 14 mei 2012 voor slechts € 200.000,-). Er wordt een veelheid aan schadeposten gevorderd, zoals waardevermindering van de woning, gederfde rente en doorbetaalde vaste lasten met betrekking tot de woning. Het oordeel van de rechtbank De rechtbank komt tot het oordeel dat de makelaar een beroepsfout heeft gemaakt door een te hoge vraagprijs te adviseren. Daarbij neemt de rechtbank (onder meer) de vraagprijzen van de andere makelaars in ogenschouw (r.o. 4.6 van het vonnis). Toch worden de vorderingen van de verkoper afgewezen, omdat de gestelde schadeposten volgens de rechtbank niet toerekenbaar zijn aan de beroepsfout van de makelaar. De vorderingen worden (dus) afgewezen wegens het ontbreken van causaal verband als bedoeld in artikel 6:98 BW. Het is onvoldoende aannemelijk geworden dat de woning in de periode
tussen 1 juli 2009 (aanvang verkoop) en 1 februari 2011 (de ‘nieuwe start’) zou zijn verkocht voor een bedrag van ongeveer € 240.000,-. Daarbij is volgens de rechtbank van belang dat de crisis op de huizenmarkt toen al volop was uitgebroken en er in die periode slechts één concreet bod is gedaan van € 205.000,- (zie r.o. 4.8). De rechtbank hecht ook belang aan het feit dat de verkoper in september 2011 nog een bod van € 227.000,- heeft afgeslagen (zie 4.9.1). De rechtbank gaat per gestelde schadepost na of deze toerekenbaar is aan de beroepsfout van de makelaar. Voor elke schadepost wordt die vraag ontkennend beantwoord (zie 4.9.1 t/m 4.9.11 van het vonnis). Hoewel er dus wel een beroepsfout wordt aangenomen wijst de rechtbank ook de gevorderde verklaring voor recht af, omdat de verkoper daarbij – bij gebreke van toerekenbare schade - geen rechtens te respecteren belang heeft (zie artt. 3:302 en 3:303 BW). Leermoment 1: causaal verband De vraag of er causaal verband bestaat tussen de fout en schade kent twee ‘fases’. De eerste betreft de vestiging van aansprakelijkheid (de ‘vestigingsfase’). Daarbij gaat het om de vraag of de schade ook zou zijn ontstaan zonder de fout (ook wel condicio sine qua non-verband). Als die vraag bevestigend wordt beantwoord wordt toegekomen aan de ‘omvangsfase’. Daarbij wordt bekeken welke schadepost redelijkerwijs als een gevolg aan de fout kan worden toegerekend (ook wel de toerekening naar redelijkheid genoemd). Het onderscheid tussen de vestigingsfase en de omvangsfase lijkt wellicht wat theoretisch (in het vonnis wordt ook niet steeds een strikt onderscheid gemaakt tussen beide ‘fases’). Toch blijkt uit deze zaak dat het van belang is om in zaken als deze niet alleen verweer te voeren op het punt van conditio sine qua non, maar zeker ook op het punt van toerekening naar redelijkheid en dus de rechtbank er (gemotiveerd) op te wijzen dat de gevorderde schadeposten redelijkerwijs niet als een gevolg aan de fout kunnen worden toegerekend. Leermoment 2: de klachttermijn van artikel 6:89 BW In een overweging ten overvloede honoreert de rechtbank ook het beroep op schending van de klachttermijn van artikel 6:89 BW (zie 4.10 t/m 4.14). Door gedurende een lange periode te zwijgen over de geadviseerde vraagprijzen van de andere makelaars en het taxatierapport heeft de verkoper de makelaar in een relevant nadeliger positie gebracht. Door de late klacht kan niet meer worden vastgesteld of de woning op een kortere termijn en tegen een hogere opbrengst zou zijn verkocht indien bij aanvang meteen een lagere vraagprijs zou zijn gehanteerd. Dat heeft de wetgever nu juist willen voorkomen met artikel 6:89 BW, aldus de rechtbank. Hoewel de rechtbank strikt genomen had kunnen volstaan met het oordeel dat causaal verband ontbreekt, blijkt uit de overweging ten overvloede in elk geval dat artikel 6:89 BW nog geen dode letter is. Prettig is ook dat, mocht de verkoper hoger beroep willen instellen, hij dus ook de hobbel van de geschonden klachttermijn zal moeten nemen. Of er tegen dit vonnis hoger beroep zal worden ingesteld moet worden afgewacht.
Wouter Stolk Vragen over dit Twaalfuurtje kunt u stellen via
[email protected] _________________________________ “Het Twaalfuurtje van deze week” is een initiatief van Van Randwijck Advocaten.
Doel is om een zorgvuldig geselecteerd aantal geadresseerden elke woensdag van de week om klokslag 12.00 uur een berichtje te sturen waarin één enkele opvallende ontwikkeling in de praktijk wordt aangestipt en behandeld. Verzoeken tot opname in de lijst van geadresseerden kunnen worden gericht aan
[email protected] Indien geen prijs wordt gesteld op toezending van de berichten, kunt u dit melden door middel van een enkel berichtje aan
[email protected] Van Randwijck Advocaten Postbus 34060 3005 GB Rotterdam telefoon 010-2180808 telefax 010-4180707 www.randwijck.nl Deze e-mail is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Verstrekking aan en gebruik door anderen is niet toegestaan. Van Randwijck Advocaten sluit iedere aansprakelijkheid uit die voortvloeit uit elektronische verzending. Van Randwijck Advocaten contracteert onder toepasselijk verklaring van haar algemene voorwaarden (te vinden op www.randwijck.nl). Van Randwijck Advocaten is Associate Master Aansprakelijkheid en Verzekering Erasmus School of Law, Erasmus Universiteit Rotterdam
