‘t twaalfuurtje van deze week _________________________________________
10 december 2014
Deze week een ‘eigen zaak’ waarin de Rechtbank Gelderland, Zittingsplaats Zutphen, geoordeeld heeft over de derdenwerking van een exoneratiebeding in een taxatierapport. Wat was er aan de hand? Partij A is bij Makelaarskantoor B langs gekomen met het verzoek haar woning in de verkoop te nemen. A spreekt met medewerkster E van Makelaarskantoor B. E blijkt zelf interesse te hebben in de woning van A. A heeft wel belangstelling voor de woning van E. E en A besluiten dat zij gaan onderzoeken of zij hun woningen zouden kunnen ruilen. In dat verband spreken E en A af dat zij elk hun eigen woning laten taxeren. E heeft haar woning laten taxeren door haar collega C. C heeft de woning van E getaxeerd op € 420.000,00. E en A sluiten vervolgens koopovereenkomsten met betrekking tot beide woningen. Daarbij wordt voor de woning van E een koopsom overeengekomen van € 420.000,00. De koopsom is derhalve gelijk aan de getaxeerde waarde. Ruim 3 jaar na de taxatie stelt A makelaarskantoor B en C aansprakelijk. Volgens A is de woning van E destijds te hoog getaxeerd en heeft zij daardoor schade geleden. Er volgt een voorlopig deskundigenbericht. De deskundige taxeert de woning per verkoopdatum op € 290.000,00. In de gerechtelijke procedure die volgt, is namens Makelaarskantoor B en C een beroep gedaan op het exoneratiebeding dat in het taxatierapport is opgenomen. In dit exoneratiebeding wordt de aansprakelijkheid beperkt tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van het rapport de woning van E heeft gefinancierd. In een tussenvonnis d.d. 12 februari 2014 honoreert de Rechtbank Gelderland het beroep op het exoneratiebeding. De Rechtbank Gelderland overweegt als volgt: “4.6 Ten aanzien van B overweegt de rechtbank het volgende. De hiervoor geciteerde onderdelen van het taxatierapport vormen een exoneratiebeding. De vraag of B dat exoneratiebeding jegens A kan inroepen, dient te worden beantwoord aan de hand van het volgende kader: Voor het antwoord op de vraag of een exoneratiebeding in de relatie tussen partij en derde geldt, is beslissend of de derde redelijkerwijs diende te begrijpen dat de partij haar prestatie slechts mede ten behoeve van hem wilde verrichten indien hij zou aanvaarden dat dit beding de gevolgen van een gebrek in die prestatie zou beheersen. Anders gezegd: de derde diende redelijkerwijs te begrijpen dat hij, door van de prestatie gebruik te maken, de gelding van dit beding zou aanvaarden.
en [...] kan die partij zich jegens de derde dus slechts op een exoneratiebeding beroepen indien zij dat beding in haar verhouding tot deze derde gestipuleerd heeft. Zij moet de derde als het ware voor de keus hebben gesteld: of je profiteert van mijn prestatie, maar dan op mijn voorwaarden, of je ziet ervan af van mijn prestatie te profiteren.
(C.E. du Perron, Overeenkomst en derden, dissertatie 1999, § 368 en 369).
In het taxatierapport is uitdrukkelijk en in duidelijke bewoordingen bepaald dat B ten aanzien van de inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid aanvaardt jegens anderen dan de opdrachtgever en - nu onder C geen instelling is vermeld - de financiële instelling die op basis van het rapport het object heeft gefinancierd. Tot die anderen, jegens wie aansprakelijkheid is uitgesloten, behoort A. A heeft in verband met het aangaan van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning gebruik gemaakt van dit taxatierapport. Daarmee heeft zij feitelijk de gelding van dit rapport met inbegrip van het exoneratiebeding aanvaard terwijl zij wist of kon weten dat B voor de nadelige gevolgen daarvan geen aansprakelijkheid zou aanvaarden. Daarmee heeft zij ook aanvaard dat het exoneratiebeding de gevolgen van een gebrek in de taxatie zou beheersen en heeft zij er dus niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat zij B aansprakelijk zou kunnen stellen voor eventuele onjuistheden in het taxatierapport. Daarom kan B zich tegenover A op dat exoneratiebeding beroepen.” Bij eindvonnis van 18 juni 2014 heeft de Rechtbank Gelderland geoordeeld dat het beroep op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar moet worden geacht. Tevens heeft de Rechtbank Gelderland geoordeeld dat C ook een beroep op het exoneratiebeding toekomt. Met betrekking tot dit laatste oordeel heeft Rechtbank Gelderland als volgt overwogen; “2.8 Ten aanzien van C wordt het volgende overwogen. C heeft de taxatie feitelijk uitgevoerd. C is geen contractspartij, evenmin als A. C kan zich dan ook niet rechtstreeks op het exoneratiebeding beroepen. Evenmin kan hij zich rechtstreeks beroepen op het bepaalde in artikel 6:257 BW nu die bepaling ziet op de situatie dat de ondergeschikte van een contractspartij wordt aangesproken door de contractuele wederpartij. En die laatste mogelijkheid heeft A niet. Naar het oordeel van de rechtbank dient dat artikel 6:257 BW in een situatie als de onderhavige echter ruim te worden uitgelegd, zodat ook C zich met succes kan beroepen op het exoneratiebeding (vgl. o.m. C.E. du Perron, Overeenkomst en derden, 1999 en Asser/Hartkamp 6-III* 2010, nr. 584, slot).” Commentaar De uitspraak van de Rechtbank Gelderland is in lijn met Rechtbank Zutphen 20 januari 2010, ECLI:NL:RBZUT:2010:BL0398 en Gerechtshof Arnhem 14 juni 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR0248. In de aan de Rechtbank Zutphen en Gerechtshof Arnhem voorgelegde zaak was de derde die de taxateur aansprakelijk stelde, een professionele partij (de Rabobank). Aan deze omstandigheid werd met name door het Gerechtshof Arnhem veel gewicht toegekend. De besproken zaak leert dat een beroep op het exoneratiebeding ook succes kan hebben indien de derde een particulier is. Het tussenvonnis en eindvonnis van de Rechtbank Gelderland treft u in de bijlage aan. Marko Jongkind Vragen over dit Twaalfuurtje kunt u stellen via
[email protected] _________________________________ “Het Twaalfuurtje van deze week” is een initiatief van Van Randwijck Advocaten.
Doel is om een zorgvuldig geselecteerd aantal geadresseerden elke woensdag van de week om klokslag 12.00 uur (of zoveel eerder of later als het de techniek behaagt) een berichtje te sturen waarin één enkele opvallende ontwikkeling in de praktijk wordt aangestipt en behandeld. Verzoeken tot opname in de lijst van geadresseerden kunnen worden gericht aan
[email protected] Indien geen prijs wordt gesteld op toezending van de berichten, kunt u dit melden door middel van een enkel berichtje aan
[email protected] Van Randwijck Advocaten Postbus 34060 3005 GB Rotterdam telefoon 010-2180808 telefax 010-4180707 www.randwijck.nl Deze e-mail is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Verstrekking aan en gebruik door anderen is niet toegestaan. Van Randwijck Advocaten sluit iedere aansprakelijkheid uit die voortvloeit uit elektronische verzending. Van Randwijck Advocaten contracteert onder toepasselijk verklaring van haar algemene voorwaarden (te vinden op www.randwijck.nl). Van Randwijck Advocaten is Associate Master Aansprakelijkheid en Verzekering Erasmus School of Law, Erasmus Universiteit Rotterdam
