SYSTEMS ENGINEERING IN DE WONINGBOUW Een concreet praktijkvoorbeeld
• • • • • •
Bijeenkomst: Meet & Greet Georganiseerd vanuit Pioneering Werkplaats Systems Engineering Datum: 4 maart 2010 Locatie: Drienerburght, terrein van de Universiteit Twente Tijd: 16:00 – 17:30
Doel van de bijeenkomst Deze Meet & Greet heeft tot doel om aanwezigen te informeren over de mogelijkheden van Systems Engineering in de woningbouw. De bijeenkomst bestaat daartoe uit twee delen. Ten eerste presenteert de chef van de werkplaats Systems Engineering (Robin de Graaf) in het kort wat Systems Engineering is (SE). In het tweede deel van de bijeenkomst krijgen de aanwezigen de mogelijkheid vragen te stellen aan een panel. Het panel bestaat uit de projectleden die betrokken zijn bij een pilotproject waarin SE wordt toegepast in de woningbouw. De panelleden zijn: • • • •
Gerton Mekkelholt van AWS Beter Wonen uit Almelo. De heer Mekkelholt is projectleider. AWS Beter Wonen is opdrachtgever; Peter Berkers van AWS Beter Wonen, teammanager projectbureau; Hans Kuipers van Dura Vermeer Bouw Hengelo B.V. (opdrachtnemer) , projectcoördinator; George de Witte, directeur van De Witte van der Heijden Architecten.
Het pilotproject betreft de ontwikkeling van een senioren appartementencomplex aan de Rombout Verhulstlaan in Almelo. Het project wordt uitgevoerd volgens de principes van Systems Engineering. Op het moment van de Meet & Greet bevindt het project zich in de overgangsfase van voorlopig ontwerp naar definitief ontwerp. Oplevering is gepland in begin 2012. Introductie Systems Engineering De heer De Graaf (chef Werkplaats Systems Engineering) legt met een presentatie uit wat SE is. Deze presentatie is te downloaden van de Pioneering website: www.pioneering.nl en te vinden onder de werkplaats Systems Engineering. Panel discussie Na de presentatie over SE legt de heer Mekkelholt uit hoe het SE‐pilotproject Rombout Verhulstlaan ervoor staat. Het project bevindt zich in de voorlopig ontwerp fase, maar staat op het punt om over
te gaan naar het definitieve ontwerp. Met een tweetal artist impressions van de architect geeft de heer Mekkelholt een indruk van het eindresultaat. Nadat de aanwezigen bekend zijn gemaakt met het project, start de vragenronde. Hieronder volgt een verslag van de vragen die gesteld zijn en de antwoorden van het panel op die vragen. Vragenronde 1. “Waarom heeft BW voor SE gekozen?” De heer Berkers: “Er werden verschillende ‘talen’ binnen Beter Wonen gesproken. De verschillende afdelingen begrepen elkaar niet goed waardoor er ontwerpfouten werden gemaakt. Dit heeft Beter Wonen geprobeerd op te lossen door het werkproces uit te breiden met stappen die de miscommunicatie moesten verhelpen, maar hierdoor werd het proces te ingewikkeld om mee te werken. Ongeveer anderhalf jaar geleden deden we mee aan een Systems Engineering leertraject van Pioneering. We zagen de mogelijkheden van SE en de kansen die dit kon bieden voor de toepassing van SE bij Beter Wonen. SE biedt structuur voor de ontwikkeling, maar laat voldoende ruimte voor flexibiliteit.” 2. “Hoe kom je aan informatie om je ontwerp op te baseren?” De heer Mekkelholt vertelt dat Beter Wonen contact heeft met verschillende partijen uit de omgeving, waaronder een groep omwonenden en potentiële gebruikers. Deze zijn georganiseerd in een klankbordgroep. In de klankbordgroep zitten potentiële huurders en mensen uit de buurt die geen nieuwe woning behoeven maar wel een goede inbreng kunnen hebben. De heer Kuipers zegt dat de afdeling Wonen, Klant, Markt (WKM) van Beter Wonen bij het bouwteam aan tafel zitten, omdat zij degenen zijn die contact hebben met de mensen uit de buurt en potentiële bewoners. Daarmee zijn zij de aangesproken personen om de gegevens uit de markt door te kunnen geven aan het bouwteam. Van tevoren wordt echter ook een kaderbesluit genomen, waarin wordt vastgelegd wat de doelgroep is waarvoor gebouwd wordt, wat de bijhorende huurprijs is, en wat de onrendabele top mag zijn. Een verandering ten opzichte van vroeger is dus dat de aannemer weet wat het bouwbudget is. Hier zou hij zijn voordeel mee kunnen doen. Er is echter een gezamelijke verantwoordelijkheid voor het ontwikkelen van het pand. Pas als het definitief ontwerp (DO) af is, wordt een aannemingsovereenkomst gesloten. 3. “Wat is het verschil tussen een bouwteam en design & build?” Panel: Het lijkt veel op elkaar, maar design & build gaat voorbij aan het voortraject. In de situatie van een bouwteam is Beter Wonen als opdrachtgever intensief betrokken bij het ontwerpteam, in een design & build situatie zou dat niet zo zijn. Beter Wonen houdt door een bouwteam dus de regie over het proces. De zaal is het erover eens dat SE ook in andere contractvormen dan een bouwteam zou kunnen worden toegepast. De heer De Witte voegt er nog aan toe dat een bouwteam vooral sterk is
omdat het dialoog toelaat tussen opdrachtgever en opdrachtnemers. Bij een design & build contract valt die dialoog vaak weg. 4. “Als alle eisen van tevoren in kaart worden gebracht, wat is er dan nog aan werk over voor de architect?” De heer De Witte: “Dat hangt ervan af hoe de eisen in kaart worden gebracht. Als de eisen te concreet worden vastgelegd, dan zou de architect weinig werk overhouden. Er moet dus functioneel gespecificeerd worden, zodat de architect zijn eigen creativiteit en vindingrijkheid kan aanwenden om tot een ontwerp te komen dat aan de functionele eisen voldoet.” De heer De Witte geeft een voorbeeld a.d.h.v. de bergingen van het appartementencomplex. Als de opdrachtgever komt met een eis dat de berging 4m2 zou moeten zijn, dan is er voor een architect niet zoveel ruimte meer. Echter, als de eisen functioneel worden weergegeven in de vorm van: “in de berging moeten twee fietsen kunnen staan en een werkbank,” dan laat dat veel meer ruimte voor de architect. En met SE wordt functioneel gespecificeerd waardoor je een veel grotere oplossingsruimte krijgt. 5. “Hoe specificeer je esthetica?” De heer Mekkelholt antwoordt dat een beeldkwaliteitsplan al veel randvoorwaardes bepaalt. Ook komen er eisen uit de klankbordgroep. In het geval van de Rombout Verhulstlaan was een nadrukkelijke eis uit de klankbordgroep dat het pand “geen bejaardenuitstraling” mocht hebben. In het huidige proces heeft de architect van Beter Wonen de vrijheid gekregen om die eis te honoreren, maar Beter Wonen had ook zelf eerst kunnen specificeren hoe zij deze eisen hadden willen verwerken. De heer De Graaf voegt hieraan toe dat de opdrachtgever zelf kan bepalen in hoeverre zij de eisen t.a.v. esthetica vooraf specificeert. SE is daarin flexibel. 6. “Zijn er zaken die opmerkelijk zijn in het proces? Zaken waar je anders niet aan had gedacht?” Ja die zijn er. De heer Mekkelholt geeft een voorbeeld. Om praktische redenen zijn de meterkasten verder dan de maximale 3 meter van de voordeur geplaatst in het ontwerp. Dit zou een probleem kunnen vormen om een bouwvergunning te kunnen krijgen. De heer Mekkelholt heeft daarom de NUTS‐bedrijven en de brandweer laten overleggen over de situatie. De uitkomst van het overleg is dat bouw‐ en woningtoezicht toestemming zal geven om de meterkast verder dan 3 meter van de voordeur te plaatsen. De brandweer en de NUTS‐bedrijven hebben het prettig gevonden om al zo vroeg bij het ontwerpproces betrokken te zijn. Zo wordt er draagvlak en goodwill gecreëerd. De heer Kuipers vult aan: Er was discussie over de functie die het atrium zou moeten vervullen. Het idee was om de ruimte geschikt te maken voor het spel “koersbal”. De techneuten in het bouwteam gingen gelijk de sterkte van het glas bediscussiëren omdat de gebruikte ballen bij koersbal het glas zouden kunnen beschadigen, terwijl eigenlijk de functie van het atrium centraal had moeten staan tijdens die bijeenkomst. De vraag had beter kunnen zijn: “Is het atrium wel nodig? En waarvoor
dan?” Dat was kern van discussie, niet de sterkte van het glas. Voordat je het weet, duik je in een discussie die voorbarig is.” SE is dan een manier om hoofdlijnen en detailzaken uit elkaar te houden. 7. “Wat is moeilijk aan het SE‐proces? Andere rollen, etc?” De heer Mekkelholt antwoordt dat het PvE continu een update moet krijgen. Dit is de basis van je ontwerp, en als er een nieuwe eis is of een eis verandert, dan moet direct het PvE worden aangepast. De heer Kuipers vult aan: “Het formuleren van een PvE moet eigenlijk voorlopen op het ontwerp. Nu is vaak een wijziging in het ontwerp aanleiding om het PvE aan te passen. Echter, het PvE moet leidend zijn voor ontwerp, niet andersom.” De heer Berkers vertelt dat er continu wordt getoetst aan het kaderbesluit. De maximale investering staat vast in een exploitatieberekening. In deze berekening worden ook de huuropbrengsten meegenomen, zodat Beter Wonen ook in de gebruiksfase van het pand niet voor financiële verrassingen komt te staan. Daarom is ook de afdeling Beheer & Onderhoud van Beter Wonen betrokken. De vragen die centraal dan centraal staan zijn: “Hoe kan ik bezuinigen zonder dat het pand niet meer voldoet aan de eisen? Waar gaan we meer geld aan uitgeven om in de toekomst te besparen?” Dit betekent dus een andere rol van de afdeling Beheer & Onderhoud; meer proactiever. 8. “Vindt er nog marktwerking plaats als al zo vroeg in het bouwproces vaststaat welke partijen meedoen aan de ontwikkeling van het pand?” De heer Berkers geeft aan dat Dura Vermeer als aannemer is gekozen door middel van een uitvraag voor een bouwteam. Naast de prijs waren ook ervaring met SE een selectiecriterium. De heer Kuipers antwoordt dat Dura Vermeer ook werkt met onderaannemers, waardoor een zekere marktwerking plaatsvindt. 9. “Wat heeft SE nu eigenlijk opgeleverd?” De heer Mekkelholt merkt op dat het ontwerpproces veel meer “een stijgende lijn” is dan het traditionele proces, waarbij het ontwerpproces veel iteratiever was (bijschaven, afkeuring, bijschaven, afkeuring, etc). Er wordt nu van abstract naar iets concreets toegewerkt, terwijl er vroeger al veel eerder zaken werden geconcretiseerd die achteraf niet haalbaar/gewenst bleken. De heer Kuipers vult aan: “Juist doordat je continu aan je kaderbesluit toetst, hoef je bij een fout in het ontwerp of bij een overschrijdig van de kosten niet hele grote stappen terug te doen, maar kun je terug naar de stap waarin het ontwerp nog wel voldeed en die is nooit ver terug in het proces door de continue toetsing.” 10. Hoe ga je om met partijen die zich niet willen vastleggen?
Een bedrijf heeft de ervaring dat hen geen gebruiksvergunning door de brandweer werd verleend voor een pand, terwijl de brandweer veel betrokken was bij de ontwerpfase. De vraag is of en hoe dit met SE te voorkomen is. De heer Kuipers antwoordt dat dit soort situaties nauwelijk te voorkomen zijn, tenzij je afspraken die uit overleggen komen vastlegt. Dan is er bewijs dat bepaalde afspraken gemaakt zijn. De kern van SE is dat zoveel mogelijk wordt vastgelegd en geregistreerd om het probleem zoals geschetst met de brandweer zoveel mogelijk te voorkomen. Tot slot Voor vragen over deze Meet & Greet of voor vragen over Systems Engineering of de werkplaats kunt u contact opnemen met Robin de Graaf, 053‐4894883 /
[email protected] ======
