Super Winkel Fonds Halfjaarbericht 2010 Algemeen Met dit bericht rapporteren wij u over de ontwikkelingen van Super Winkel Fonds in het eerste halfjaar van 2010. Wij gaan daarbij onder andere in op de financiële resultaten en de ontwikkelingen in de winkelportefeuille. Financiële resultaten De resultaten, de financiële positie en het kasstroomoverzicht zijn weergegeven in bijgaand financieel overzicht. U treft een vergelijking aan tussen de gerealiseerde resultaten in de eerste helft van 2010 en de begroting over dezelfde periode, waarbij rekening is gehouden met de twee geplande acquisities in Drachten en Amersfoort. Het fonds heeft in de eerste helft van 2010 een resultaat na belasting behaald van € 1.557.000, wat bestaat uit een direct beleggingsresultaat van € 1.783.000 en een indirect beleggingsresultaat van € 226.000 negatief. Per certificaat bedraagt dit respectievelijk € 1,62 en € 0,21 negatief. Het directe beleggingsresultaat is € 24.000 hoger dan begroot, wat met name tot stand is gekomen door de lagere rentelasten. Het indirect beleggingsresultaat bestaat uit afschrijvingen op de bijkomende kosten van aangekochte panden in 2008 en 2010, alsmede afschrijvingen van immateriële vaste activa en geamortiseerde financieringskosten. Dividend Uitgangspunt van het dividendbeleid is het directe beleggingsresultaat als dividend aan de aandeelhouders uit te keren. Per certificaat was dit resultaat over het eerste halfjaar € 1,62. Van dit resultaat is € 1,60 uitgekeerd als dividend, wat bestond uit € 0,11 slotdividend over 2009 en € 1,49 interim-dividend. Medio december verwachten wij nogmaals € 1,60 interimdividend uit te keren over 2010. Medio juni 2011 zal vervolgens het slotdividend over 2010 worden uitgekeerd. Aankopen In het eerste halfjaar van 2010 is er op twee locaties vastgoed aangekocht. Op 1 april is in Drachten een gedeelte van Winkelcentrum “De Wiken” aangekocht. De koopsom bedroeg € 3,7 miljoen kosten koper. Het betreft 8 winkels van totaal circa 2.300 m2 winkelruimte, welke tegen een totale jaarhuur van circa € 268.000 zijn verhuurd. In dit deel van De Wiken zijn een Albert Heijn, een Kruidvat en een aantal lokale ondernemers gevestigd. In het winkelcentrum is eveneens een Poiesz Supermarkt gevestigd. Deze supermarkt was reeds in eigendom van het Super Winkel Fonds. Op 1 juni is in Amersfoort is een supermarktlocatie aan de Arnhemseweg aangekocht. De koopsom bedroeg € 6,5 miljoen kosten koper. Het vastgoed heeft een oppervlakte van circa 2.445 m2. Huurder is Plus Vastgoed, welke de ruimte huurt voor circa € 460.000 per jaar. De huurovereenkomst loopt tot 1 november 2018.
Financiering De aankopen in Drachten en Amersfoort zijn voor circa 60% hypothecair gefinancierd waarbij de rente voor vijf jaar is gefixeerd tegen gemiddeld 4,35%. Daarnaast is vooruitlopend op de emissie een overbruggingsfinanciering afgesloten van € 1,2 miljoen. In verband met deze aankopen is in juli 2010 een emissie uitgeschreven. In totaal worden 100.000 certificaten van aandelen uitgegeven, tegen een koers van € 46,- per certificaat. De totale emissie bedraagt daarmee € 4,6 miljoen. De verwachting is dat deze emissie medio september volledig geplaatst zal zijn. Verder zijn in het afgelopen halfjaar twee hypothecaire leningen geherfinancierd, voor een totaalbedrag van € 18,4 miljoen. Hiervan is € 14,5 miljoen gefixeerd voor vijf jaar tegen 4,6 % en € 3,9 miljoen tegen een variabele rente. Ontwikkelingen winkelportefeuille Oostburg Albert Heijn is in Oostburg in gesprek met de gemeente om de supermarkt (en mogelijk de Gall & Gall en Etos) uit te breiden met minimaal 400 m² tot maximaal 1000 m². Het DPO naar de mogelijkheid tot uitbreiding van supermarktoppervlakte is positief uitgevallen. Er zijn verschillende vormen van uitbreiding mogelijk, welke de komende periode nader worden bekeken. Terneuzen De uitbreidingswens van Albert Heijn is in verband met de komst van een Agrimarkt in Terneuzen afgewezen door de gemeente. Het groot onderhoud aan het dak, zal op korte termijn uitgevoerd moeten worden. Blokker heeft een huuraanbiedingsbrief getekend voor een nieuwe huurovereenkomst van 10 jaar ingaande op 1 januari 2011 waarbij de Blokker eveneens de naastgelegen ruimte van de bloemist zal huren. Drachten De huurder V.O.F. Gjaltema heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 juli 2011. Omtrent de verhuur van deze winkelruimte van ca. 162 m2 zijn reeds gesprekken gaande met 2 partijen. Heemstede De Albert Heijn wil heel graag uitbreiden op deze locatie. In overleg met omliggende bewoners en het filiaal van de ABN AMRO bank zal er gestreefd worden naar uitbreiding van de winkelruimte op de aangrenzende braakliggende tuin. De mogelijkheden zijn afhankelijk van overleg tussen Ahold Vastgoed en de gemeente. Winschoten Tijdens het laatste overleg van de projectgroep is geconcludeerd dat de integrale aanpak van het plangebied, financieel gezien geen haalbare kaart is. Enkele onderdelen uit het totale project zijn wel financieel rond te rekenen en zullen in de 2e helft van 2010 nader worden uitgewerkt. Inmiddels is van de zijde van de gemeente tevens een stadsarchitect ingeschakeld die de visie van de partijen zal vertalen naar een structuurplan voorzien van artist impressions.
Winkelcentrum Maagjesbolwerk in Zwolle AM (de voormalige ontwikkelaar) is meerdere malen gewezen op de lekkageproblemen veroorzaakt door cementresten in de hemelwaterafvoerleidingen. Vooralsnog is het probleem nog niet verholpen hoewel de frequenties wel zijn afgenomen. De beheerder zal het onderzoek naar en het oplossen van de lekkages en de scheurvorming in de parkeerkelder verder voortzetten. Winkelcentrum Parijsplein in Den Haag Alhoewel het centrum geen leegstand kent, wordt door middel van diverse acties getracht het winkelcentrum aantrekkelijker te maken voor het winkelend publiek. Momenteel wordt een plan opgesteld waaruit diverse concrete acties moeten voortkomen. Daarbij wordt onder andere gedacht aan uitplaatsing/vervanging van slecht presterende huurders, onderzoek naar en aantrekken van brancheversterkende huurders, vergroten van de zichtbaarheid van het winkelcentrum en verbetering van de verwijzing naar de parkeergarage. Binnenkort zal de winkeliersvereniging geactiveerd worden waarbij de sfeer, de uitstraling, veiligheid, etc. gezamenlijk opgepakt kunnen worden. Een aantal huurders, waaronder Diamand Corner en Master Investments (beide horecaondernemers) en de videotheekondernemer PCB hebben nog steeds betalingsachterstanden. Naast de contacten die wij met deze huurders onderhouden, lopen tevens incassotrajecten via de door ons ingeschakelde incassobureaus. De videotheek zal op korte termijn worden ontruimd. Sinds juni is de ruimte waarin Opticus Devilé (opticien) gevestigd was, verhuurd aan een Turkse bakker. Met deze ondernemer is een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst afgesloten. Zowel de ondernemer als de omliggende ondernemers zijn positief over deze ontwikkeling. Naar aanleiding van een door het Super Winkel Fonds afgewezen indeplaatsstelling van Lidl naar SuperCoöp, heeft Lidl een rechtszaak aangespannen. Onlangs heeft het Super Winkel Fonds deze zaak gewonnen. Lidl heeft hoger beroep aangetekend en een uitspraak in hoger beroep zal waarschijnlijk in het tweede deel van 2010 plaatsvinden. Nuenen De supermarktorganisatie Plus zal binnenkort de Super de Boer vestiging overnemen en deze gaan exploiteren. Hiervoor loopt een verzoek tot indeplaatsstelling. Van de overige huurders en locaties zijn geen bijzonderheden te melden.
Intrinsieke waarde Op balansdatum 30 juni 2010 bedraagt het eigen vermogen van Super Winkel Fonds € 48.896.000. Het aantal uitstaande certificaten bedraagt 1.100.000. De intrinsieke waarde per certificaat is afgerond € 44,45. Het verloop van het eigen vermogen in het eerste halfjaar van 2010 is als volgt: Eigen vermogen stand per 1 januari 2010 commercieel resultaat over het eerste halfjaar interim-dividend 2009 slotdividend 2009 interim-dividend 2010
Per certificaat
50.859.000 1.557.000 -1.760.000 -121.000 -1.639.000
46,24 1,41 -1,60 -0,11 -1,49
48.896.000
44,45
Solvabiliteit De verhouding tussen de schulden aan de kredietinstellingen en de fiscale waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt circa 60%. Zodra de emissie is afgerond zal de solvabiliteit boven de 40% komen, waarmee ruimschoots wordt voldaan aan het financieringsvereiste die voor een fiscale beleggingsinstelling geldt. Fiscaal is het toegestaan om naar aanloop van een emissie tijdelijk een solvabiliteitspercentage te hebben dat lager is dan 40%. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Voor de grondslagen van de waardering en resultaatbepaling wordt verwezen naar de jaarrekening 2009 van Super Winkel Fonds. Totale kosten (Total Expense Ratio) De total expense ratio bedraagt 1,46 %. De total expense ratio wordt berekend als de totale kosten bestaande uit de directievergoeding en de algemene kosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Accountantscontrole Op dit halfjaarbericht is geen accountantscontrole uitgevoerd. In het voorjaar van 2011 wordt een accountantscontrole uitgevoerd op de jaarrekening over geheel 2010, waarvan de cijfers van deze periode onderdeel uitmaken. Vooruitzichten tweede halfjaar 2010 De verwachting is dat in de tweede helft van 2010 het directe beleggingsresultaat, onvoorziene omstandigheden daargelaten, conform begroting zal zijn. De waarde van het vastgoed wordt jaarlijks getaxeerd, waarbij nieuwe aankopen in het eerste jaar op aankoopprijs plus bijkomende kosten worden gewaardeerd. De bijkomende kosten worden daarna in een periode van vijf jaar afgeschreven. Gezien de ontwikkelingen op de winkelvastgoedmarkt verwachten wij geen substantiële afwaardering van het vastgoed bij de taxatie aan het eind van het jaar. Amsterdam, september 2010 Annexum Beheer B.V.
Super Winkel Fonds BV Geconsolideerde winst- en verliesrekening over eerste halfjaar 2010 (1.100.000 certificaten; begroting 2010 gaat uit van een emissie van 95.000 certificaten per 1 juni 2010) Realisatie 1e helft 2010 €
Begroting 1e helft 2010 *) €
Verschil €
Opbrengst uit beleggingen -Huuropbrengst -Exploitatielasten -Vastgoedmanagement
4.636.000 -403.000 -173.000
4.648.000 -371.000 -174.000
-12.000 -32.000 1.000
Exploitatieresultaat
4.060.000
4.103.000
-43.000
-1.912.000 -324.000 -41.000
-1.973.000 -331.000 -40.000
61.000 7.000 -1.000
1.783.000
1.759.000
24.000
-226.000
pm
-226.000
1.557.000
1.759.000
-202.000
-
-
-
1.557.000
1.759.000
-202.000
Overige bedrijfslasten -Rentebaten en –lasten -Directievergoeding -Overige vennootschapkosten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat (afschrijvingen) Resultaat voor belasting Belasting Resultaat na belasting Direct rendement per aandeel Indirect rendement per aandeel Totaal rendement per aandel
*)
1,62 -0,21 1,41
1,59 pm 1,59
Toelichting
1. 2.
3.
4.
0,03 -0,21 -0,18
Voor de vergelijking van de realisatie over de eerste helft van 2010 met de begroting over het eerste halfjaar van 2010, is de totale begroting voor 2010 naar rato van het moment van de aankopen Drachten en Amersfoort aangepast.
Toelichting winst- en verliesrekening: 1.) De huuropbrengst geeft enigszins een vertekend beeld, omdat de meeste huurindexaties plaatsvinden na 30 juni. 2.) De exploitatielasten zijn onder andere hoger dan begroot door afrekening van servicekosten over oude jaren. Daarnaast is er € 30.000 extra toegevoegd aan de voorziening dubieuze debiteuren in verband met onder andere de huurachterstand van de videotheek in Den Haag, waar nu ontbinding en ontruiming voor is gevraagd. 3.) De rentelasten zijn lager dan begroot. Dit komt voornamelijk omdat er niet of nauwelijks gebruik is gemaakt van de rekeningcourant faciliteit bij de FGH bank. En omdat de herfinanciering per 1 april en de financiering op de aankopen Drachten en Amersfoort gunstiger zijn dan waarmee gerekend in de begroting. 4.) Het indirect beleggingsresultaat bestaat geheel uit afschrijvingen op bijkomende kosten, financieringskosten en fusie en begeleidingskosten. In de tweede helft van het jaar zal de vastgoedportefeuille opnieuw getaxeerd worden. Bedragen zijn afgerond op € 1.000 euro.
Geconsolideerde balans per 30 juni 2010 (vóór resultaatbestemming) 30 juni 2010
31 december 2009
€
€
138.566.000
127.587.000
130.000
155.000
Activa Beleggingen Vastgoed Immateriële vaste activa Vlottende activa Huurdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa Effecten Liquide middelen
164.000 469.000 33.000 606.000
149.000 212.000 0 3.232.000 1.272.000 139.968.000
3.593.000 131.335.000
Eigen vermogen
48.896.000
50.859.000
Langlopende schulden
66.377.000
59.057.000
Passiva
Kortlopende schulden Hypothecaire kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen Vooruitontvangen huur Vooruitgefactureerde huur Overige kortlopende schulden
21.450.000 996.000 47.000 579.000 566.000 129.000 928.000
18.400.000 221.000 146.000 369.000 1.588.000 47.000 648.000 24.695.000 139.968.000
21.419.000 131.335.000
Geconsolideerd kasstroomoverzicht tot en met 30 juni 2010 (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro’s)
Resultaat na belasting Ongerealiseerde waardeverandering Amoritsatie Mutatie werkkapitaal Mutatie performance fee Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen Desinvesteringen Kasstroom uit beleggings activiteiten Saldo toename financieringen Aflossing/ Opnamen R/C faciliteit/leningen Uitgekeerd dividend Kasstroom uit financierings activiteiten
30 juni 2010
31 december 2009
€
€
1.557.000 226.000 -821.000 962.000
-4.256.000 7.328.000 395.000 1.388.000 43.000 4.898.000
-11.168.000 -
-130.000 -11.168.000
8.350.000 2.750.000 -3.520.000
-130.000 -335.000 -1.760.000
7.580.000
-2.095.000
Netto kasstroom
-2.626.000
2.673.000
Mutatie geldmiddelen Geld middelen per 1 januari Geld middelen per 30 juni Mutatie geldmiddelen
3.232.000 606.000 -2.626.000
560.000 3.232.000 2.672.000
Geld middelen per 30 juni Opnameruimte rekening-courant (FGH + ING)
606.000 13.000
3.232.000 2.853.000
Beschikbare geldmiddelen op 30 juni
619.000
6.085.000
