SUPER WINKEL FONDS BV

1

Halfjaarbericht - 2013

ANNEXUM

SUPER WINKEL FONDS BV HALFJAARBERICHT 2013

Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

2


INHOUDSOPGAVE

P

Pagina

a 1.

Verslag van de directie

3

2.

Winst- en verliesrekening

8

3.

Balans

9

4.

Kasstroom overzicht

10

3


1. VERSLAG VAN DE DIRECTIE

Algemeen Met dit bericht rapporteren wij u over de resultaten, de financiële positie en de ontwikkelingen van Super Winkel Fonds over het eerste halfjaar van 2013. De resultaten van het eerste halfjaar worden daarbij afgezet tegen de helft van de begroting zoals tijdens de jaarvergadering in april is toegelicht. Fondskenmerken De belangrijkste kenmerken van Super Winkel Fonds vatten wij hier voor u samen. -

Fonds bestaat uit 24 supermarkten, 1 parkeergarage, 1 kantoor, MediaMarkt en dagwinkels Ca. 68% van de huurinkomsten betreffen supermarkten Ca. 60% van de huurinkomsten van de supermarkten betreft Albert Heijn 22 locaties verspreid over Nederland Fondsomvang ca. €143,0 miljoen Financiering ca. € 90,3 miljoen Loan to Value *) is ca. 64%. Huurwaarde ca. € 10,3 miljoen Bezettingsgraad van ca. 95,5% op basis van m2 Gemiddelde kapitalisatiefactor is 13,5 k.k. van de huurwaarde Gemiddelde restant looptijd van de huurovereenkomsten is 7,1 jaar Gemiddelde rentevaste periode ca. 2,5 jaar Gemiddelde rente ca. 4,25% Aantal uitstaande certificaten van aandelen is 1.312.941 Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel per 30 juni 2013 is € 37,48 Gemiddeld dividendrendement **) over de jaren 2008 tot en met 2012 is 7,1%.

*) financiering ten opzichte van de reële waarde van het vastgoed **) uitgekeerde dividend ten opzichte van de intrinsieke waarde per einde van het jaar

Resultaten Het fonds heeft in de eerste helft van 2013 een resultaat na belasting behaald van € 1.688.000, wat overeenkomt met € 1,28 per certificaat. Dit resultaat bestaat uit een direct beleggingsresultaat van € 2.029.000 en een indirect beleggingsresultaat van € 341.000 negatief. Het indirect beleggingsresultaat bestaat uit afschrijvingen op de bijkomende kosten van aangekochte panden in afgelopen jaren alsmede afschrijvingen van immateriële vaste activa en geamortiseerde financieringskosten. Waardering van het vastgoed vindt jaarlijks aan het einde van het jaar plaats. Per certificaat bedraagt het directe beleggingsresultaat € 1,54 positief en indirecte beleggingsresultaat € 0,26 negatief. Het resultaat is € 280.000 hoger dan begroot, wat met name het gevolg is van: 1. hoger dan verwachte huuropbrengsten, door een betere bezetting, een eerder dan verwachte uitbreiding en een eenmalige afkoop van een huurverplichting. 2. hogere exploitatielasten door hogere dan verwachte eigenaarsbijdragen aan de VvE’s van objecten in Moordrecht en Amersfoort. Daarnaast zijn er extra leegstandskosten opgenomen van circa € 25.000 bij Maagjesbolwerk. 3. lagere rentelasten als gevolg van lagere rentes bij herfinanciering dan begroot en 4. uitstel op onderhoudswerkzaamheden aan de daken in Drachten en Zwolle (Maagjesbolwerk).

4


Dividend Uitgangspunt van het dividendbeleid is om het fiscale beleggingsresultaat als dividend aan de aandeelhouders uit te keren. Het fiscale beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2013 bedraagt € 1.984.000, wat per certificaat neerkomt op € 1,51. Begroot was een fiscaal beleggingsresultaat van € 1.875.000. Het hoger dan begrote fiscale beleggingsresultaat laat zich verklaren door de hiervoor onder de punten 1, 2 en 3 genoemde zaken. Medio juni 2013 is conform besluitvorming tijdens de jaarvergadering in april 2013 € 1,40 per certificaat uitgekeerd als dividend, bestaande uit € 1,35 interim-dividend 2013 en € 0,05 slotdividend 2012. Medio december verwachten wij overeenkomstig hetgeen is toegelicht tijdens de jaarvergadering € 1,40 interim-dividend uit te keren over 2013. Gezien de ontwikkeling van het resultaat zoals hiervoor beschreven en het feit dat Super Winkel Fonds het gehele gerealiseerde fiscale resultaat binnen 8 maanden van het afsluiten van het boekjaar dient uit te keren zal na vaststelling van het jaarresultaat over 2013 een voorstel worden gedaan over het slotdividend over geheel 2013. Intrinsieke waarde Op balansdatum 30 juni 2013 bedraagt het eigen vermogen van Super Winkel Fonds € 49.214.000. Het aantal uitstaande certificaten bedraagt 1.312.941. Het verloop van het eigen vermogen in het eerste halfjaar van 2013 is als volgt: (afgerond op € 1.000,-) Eigen vermogen Stand per 1 januari 2013 Commercieel resultaat 1e halfjaar (Interim) dividend Stand per 30 juni 2013

Per certificaat

€ 49.364.000 1.688.000 -1.838.000 49.214.000

€ 37,60 1,28 -1,40 37,48

Waardering van de portefeuille Per 30 juni 2013 bedraagt de waarde (inclusief bijkomende kosten) van de gehele portefeuille circa € 140.818.000, dit is een stijging van € 96.000 ten opzichte van eind 2012. Deze stijging bestaat enerzijds uit afschrijving van bijkomende kosten en anderzijds op een toename als gevolg van de investeringsbijdrage aan Ahold ten behoeve van de uitbreiding van de supermarkt in Oostburg met 350m2. Tegenover deze investeringsbijdrage staat een verhoging van de huuropbrengst van € 68.000 per jaar. Externe waardering van het vastgoed vindt jaarlijks in december plaats. In onderstaande tabel is de inbreng c.q. aankoopwaarde van het vastgoed met alle bijkomende kosten weergegeven. Per eind juni 2013 was de drempelwaarde circa € 153.560.000. Indien bij verkoop van vastgoed in zijn geheel (of gedeeltelijk) een meeropbrengst wordt gerealiseerd ontvangt de directie een performance fee van 20% (excl. BTW) over de meeropbrengst. De drempelwaarde geeft de bodemwaarde aan waarover de meeropbrengst berekend wordt.

Per 31 december 2008 Mutaties 2009 Mutaties 2010 Mutaties 2011 Mutaties 2012 Mutaties 2013 Per 30 juni 2013

Inbrengwaarde/ Bijkomende Begeleidings- en Financierings- Drempelwaarde aankoopwaarde kosten oprichtingskosten kosten 133.033.000 1.626.000 253.000 155.000 135.067.000 126.000 10.215.000 5.813.000 325.000 400.000

4.000 990.000 527.000 26.000 13.000

-

44.000 10.000 -

130.000 11.249.000 6.350.000 351.000 413.000

149.912.000

3.186.000

253.000

209.000

153.560.000

5


Financiering De totale hypothecaire financiering die het fonds bij ING Bank, FGH Bank en Syntrus Achmea heeft aangetrokken bedraagt circa € 90.290.000, dit komt overeen met ca. 64% (eind 2012: ca. 65%) van de waarde van het vastgoed. De solvabiliteit, zijnde de verhouding tussen het eigen vermogen en het fondsvermogen, is circa 34% (eind 2012: 37%). De verhouding tussen de hypothecaire schulden aan de kredietinstellingen en de fiscale waarde (zijnde de aankoopwaarde plus bijkomende kosten) van de vastgoedportefeuille bedraagt circa 59% (eind 2012: ca. 59%), waarmee wordt voldaan aan het financieringsvereiste die voor een fiscale beleggingsinstelling geldt. Eind januari 2013 is overeenstemming bereikt met de FGH bank over een totale herfinanciering van € 37,8 miljoen met een verlenging tot 1 maart 2016, waarbij voor circa € 29,0 miljoen het rentetarief gefixeerd is tegen gemiddeld 3,7%: Voor circa € 8,8 miljoen is het rentetarief variabel gehouden op basis van 3-maands Euribor met een opslag van 2,61%, wat overeen komt met circa 2,85% (per eind februari 2013). Begin juli 2013 is besloten om van de € 8,8 miljoen voor een bedrag van € 5,3 miljoen eveneens te fixeren tot 1 maart 2016 tegen een rentetarief van 3,24%. De oude rente op de geherfinancierde leningen bedroeg gemiddeld 4,6%. Op 1 april 2014 lopen een drietal hypothecaire leningen bij de ING Bank af. Het bedrag wat geherfinancierd dient te worden bij de ING Bank is circa € 12,0 miljoen. ING Bank heeft aangegeven in het najaar de portefeuille te laten taxeren, om te bepalen onder welke voorwaarden en condities zij gaan herfinancieren. Afhankelijk van de uitkomsten van de taxatie kan mogelijk sprake zijn van een geringe aflossing. Gezien de recente ontwikkelingen bij de objecten die het betreft, namelijk Maagjesbolwerk en Winkelcentrum Parijsplein is de verwachting dat ING Bank onder normale marktconforme voorwaarden en condities zal gaan herfinancieren. Ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille Ahold In het eerste kwartaal van 2013 zijn de onderhandelingen met Ahold inzake huurprijsherzieningen en het afsluiten van een groot aantal nieuwe huurovereenkomsten afgerond. In gezamenlijk overleg is in het tweede kwartaal een nieuwe standaard huurovereenkomst tot stand gekomen. In totaal zijn de huurprijzen van 10 locaties opnieuw vastgesteld en zijn voor 8 locaties nieuwe 10-jarige huurovereenkomsten gesloten. Leegstand De leegstand op basis van oppervlak is teruggedrongen van 4,8% per 31 december 2012 naar 4,5% per 30 juni 2013. Borne, Marktplein 27 Ahold heeft aangegeven ongeveer in het tweede kwartaal van 2014 te willen verhuizen naar een grotere locatie 100 meter verderop in het dorp. Einddatum van hun contract is echter 12 december 2015 en de huurprijs die Ahold betaalt is fors. We zijn in gesprek met zowel huidig huurder Ahold, de eigenaar van de nieuwe locatie, de buurman aan de achterzijde van het Marktplein ten behoeve van een eventuele uitbreiding en een potentieel opvolgend supermarkthuurder om tot een goede oplossing te komen. De verwachting is dat in het tweede halfjaar hier meer duidelijkheid over komt. Oostburg, Torenweidelaan 2 In het afgelopen kwartaal heeft huurder Ahold een uitbreiding van 350 m2 gerealiseerd en de winkel voorzien van de nieuwste formule. Super Winkel Fonds BV heeft een bedrag van € 413.000 exclusief BTW geïnvesteerd in ruil voor een huurverhoging van € 68.000 exclusief BTW en een nieuwe tienjarige overeenkomst.

6


Drachten, Dwarswijk 88 De beheerder bekijkt de noodzakelijke renovatie aan het verwarmingssysteem en het dak. Deze zomer zal worden overgegaan naar een digitaal meetsysteem voor de warmtelevering. De VvE heeft een te groot bedrag gereserveerd voor groot onderhoud en dit bedrag kan wellicht aangewend worden voor het dak en om de puien en luifels van de winkels wat te moderniseren. Hierover lopen gesprekken met de VvE. Lochem, Prins Bernhardweg 28-40 Albert Heijn heeft besloten niet naar een nieuwe grotere supermarktlocatie binnen Lochem te verhuizen. Er is met ingang van juli 2013 een nieuwe tienjarige huurovereenkomst afgesloten. De beheerder spreekt met Ahold om het pand te optimaliseren en uit te breiden. Huurder’s wens is om deze verbeteringen in 2016 uit te gaan voeren. De indeling van het parkeerterrein kan ook efficiënter. De beheerder en Ahold zullen gezamenlijk optrekken richting de gemeente. Winschoten, Venne- (48-50) en Vissersdijk Recent is bekend geworden, dat de C1000 supermarkt niet wordt omgebouwd naar Jumbo. C1000 wilde de exploitatie zelfs gaan staken. De beheerder heeft C1000 echter gesommeerd de winkel tot einddatum 31 december 2015 ongewijzigd te blijven exploiteren als supermarkt. Partijen zoeken samen naar een opvolgend supermarkthuurder. De Provincie stelt binnen nu en 2 jaar een aanzienlijk bedrag beschikbaar om het centrum van Winschoten te versterken. De beheerder voert intensief gesprekken met de wethouder binnen de gemeente, eigenaresse van het naastgelegen winkelcentrum ’t Rond, actieve winkeliers in de ‘Zuidpool’ en andere belanghebbenden om een zo groot mogelijk deel van de subsidiegelden naar dit centrumdeel te krijgen. Wellicht is dit het moment om de structurele leegstand op te heffen door sloop en terugbouw van courante supermarktmeters. Huurder Dier & Zo heeft haar huurovereenkomst met 3 jaar verlengd. De hoekunit is met ingang van 1 juli 2013 aansluitend verhuurd aan Run & Walk Sport voor een periode van 5 + 5 jaar met een breakoptie na 2 jaar. De kleine unit is op basis van een tijdelijk contract verhuurd aan hobbywinkel ’t Quiltschuurtje. Zwolle, Jufferenwal 2-14, 20 en 32 (Maagjesbolwerk) De beheerder ziet meer mogelijkheden in deelverhuur van het kantoor dan in verhuur van het kantoor aan één partij. In de afgelopen periode is door meerdere kandidaten bezichtigd, waarvan een kandidaat serieus interesse heeft voor de gehele tweede verdieping van ca. 800 m². Deze huurkandidaat heeft inmiddels een concept huurovereenkomst ontvangen. De FlexOffiZ-huurders zijn erg tevreden en de beheerder blijft de kantoorruimte actief promoten. Als het aantal verhuurde werkplekken wordt gedeeld door het aantal mogelijk te verhuren werkplekken is de bezettingsgraad per 30 juni 2013 14%. De werkzaamheden rondom de dakrenovatie zijn in volle gang, verwachting is dat de oplevering in het najaar gaat plaatsvinden. Den Haag (Lage Veld), Parijsplein, Laan van Wateringseveld Met kapper Your in Hair is met ingang van 14 februari 2013 een nieuwe tienjarige huurtermijn overeengekomen voor de helft van de ruimte. Met ingang van 1 juli 2013 is de andere helft verhuurd aan de heer De Zwart ten behoeve van een viswinkel, een mooie aanvulling op de branchering van het winkelcentrum. Naar aanleiding van een rechtzaak de huurovereenkomst te ontbinden, zijn met huurder Diamond Corner met ingang van 1 januari 2013 nieuwe afspraken gemaakt om zijn huurachterstand te saneren. Huurder heeft zich hier tot op heden aan gehouden. Mocht huurder zich hier op enig moment niet meer aan houden dan zal direct de rechtszaak weer worden hervat.

7


De ruimten van Bruna en Gall & Gall worden per 1 september 2013 verhuurd aan Lidl ten behoeve van een uitbreiding van de supermarkt. Lidl zal de winkel compleet vernieuwen en een bake-off aan de winkel toevoegen. Tevens zal de ingang van de supermarkt naar het plein draaien wat een verbetering is voor de beleving van dit centrum. Met Lidl is een nieuwe 10-jarige termijn overeengekomen. In ruil voor eerder vertrek, zal Ahold namens Gall&Gall een bijdrage doen in het opknappen van de parkeergarage en is de huur van de supermarkt in Heemstede verhoogd. Kerkrade, Carboonplein De beheerder is op verzoek van huurder Brainwash akkoord gegaan met een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2013 in ruil voor een volledige afkoopsom van de resterende contractuele huurverplichting van ruim €47.000,- en het achterlaten van de tegelvloer, koelinginstallatie en pantry in het gehuurde. Voor deze winkelruimte is reeds een nieuwe kandidaat huurder gevonden, waar inmiddels overeenstemming mee is bereikt over de huurvoorwaarden. Indien de franchisegever van huurkandidaat akkoord gaat met de verhuizing zal de huurkandidaat uiterlijk per 1 september 2013 de winkelruimte gaan huren. Per 20 november 2013 zal de winkelruimte van Chamar Shoes aansluitend voor 5 + 5 jaar worden verhuurd aan de dochter van vertrekkend huurder. Er zijn extra zware zekerheden bedongen in de vorm van persoonlijke garanties van vertrekkend huurder. De beheerder vernam uit de markt, dat huurder Rabobank hun adviesbalie voortijdig wilde sluiten. Daarop heeft de beheerder overleg gevoerd met Rabobank en hen gesommeerd te blijven exploiteren tot einddatum 10 mei 2020, omdat leegstand in het winkelcentrum ongewenst is. Zij willen de geldautomaten in de toekomst wel aanhouden. De beheerder heeft aangegeven mee te willen denken in oplossingen indien een opvolgend kandidaat wordt aangedragen van dezelfde naam en faam als Rabobank, die voldoende solvabel is en qua branchering een versterking vormt voor het winkelcentrum. Utrecht (Gagelhof), Niger-, Oranjerivier en Zambesidreef Huurders Dirk van den Broek, de grillroom, de kapper en Makker Hoortoestellen hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid hun huurovereenkomst op te zeggen. Deze contracten lopen daarom wederom met vijf jaar door. Met betrekking tot de overige huurders en locaties zijn geen bijzonderheden te melden. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Voor de grondslagen van de waardering en resultaatbepaling wordt verwezen naar de jaarrekening 2012 van Super Winkel Fonds. Accountantscontrole Op dit halfjaarbericht is geen accountantscontrole uitgevoerd. In het voorjaar van 2014 wordt een accountantscontrole uitgevoerd op de jaarrekening over geheel 2013, waarvan de cijfers van deze periode onderdeel uitmaken. Vooruitzichten Gezien de resultaatontwikkeling in het eerste halfjaar is de verwachting dat deze trend zich voortzet in de tweede helft van 2013. De verwachting is dan ook dat het jaar 2013 met een beter direct resultaat afgesloten kan worden dan begroot. Uitspraken over de waardeontwikkeling zijn niet concreet te maken, aangezien taxatie van de portefeuille zoals gebruikelijk in december zal plaatsvinden. Amsterdam, 27 augustus 2013 De directie: Annexum Beheer B.V.

8


2. WINST- EN VERLIESREKENING PER 30 JUNI 2013 Super Winkel Fonds BV Winst- en verliesrekening over eerste halfjaar 2013 Bedragen zijn afgerond op € 1.000 Realisatie 1e helft 2013 €

Begroting 1e helft 2013

Verschil €

€

5.223.000 (68.000) (122.000) 5.033.000

5.135.000 (117.000) (128.000) 4.890.000

88.000 49.000 6.000 143.000

(534.000) (192.000)

(448.000) (183.000)

(86.000) (9.000)

4.307.000

4.259.000

48.000

(352.000) (56.000) (1.915.000)

(362.000) (48.000) (1.974.000)

10.000 (8.000) 59.000

1.984.000

1.875.000

109.000

(65.000) 110.000 45.000

(258.000) 110.000 (148.000)

193.000 193.000

2.029.000

1.727.000

302.000

pm (341.000)

pm (319.000)

pm (22.000)

(341.000)

(319.000)

(22.000)

1.688.000

1.408.000

280.000

Resultaten per certificaat -Direct rendement per aandeel -Indirect rendement per aandeel

1,54 (0,26)

1,32 (0,24)

0,22 (0,02)

-Totaal rendement per aandeel

1,28

1,08

0,20

Opbrengst uit beleggingen -Theoretische huuropbrengst -Huurwaarde leegstand winkels -Huurwaarde leegstand kantoor -Huuropbrengst -Exploitatielasten -Vastgoedmanagement

1. 2.

Netto huuropbrengst -Directievergoeding -Overige vennootschapkosten -Rentebaten en –lasten

3.

Fiscaal resultaat -Groot onderhoud -Toevoeging fiscale voorziening -Mutatie fiscale voorziening

4.

Direct beleggingsresultaat -Herwaardering vastgoed -Afschrijvingen Commercieel resultaat

5.

Toelichting winst- en verliesrekening: 1.) De huuropbrengst is hoger dan begroot aangezien er sprake was van minder leegstand dan was ingeschat en een hogere huuropbrengst in Oostburg in verband met de uitbreiding. Eazy Hair Holland BV heeft een afkoopsom betaald van circa € 47.000 voor de ruimte op het Carboonplein welke is meegenomen in de huuropbrengst. 2.) De exploitatielasten zijn hoger door hogere dan vewachte eigenaarsbijdragen aan de VvE's van Moordrecht en Amersfoort. Daarnaast is er een voorziening leegstandskosten opgenomen van circa € 25.000 in verband met Maagjesbolwerk. 3.) De rentelasten zijn lager dan begroot, dit komt door dat de rentepercentages bij de geherfinancierde leningen van de FGH Bank voor circa € 38 miljoen uiteindelijk lager zijn dan begroot. Daarnaast is er optimaal gebruik gemaakt van de rekening courant faciliteit van de FGH bank. 4.) In het eerste halfjaar zijn de werkelijke onderhoudskosten lager dan begroot. Voornamelijk omdat het onderhoud aan de daken van Maagjesbolwerk en Drachten is uitgesteld. Waarschijnlijk zal het onderhoud aan het dak bij Maagjesbolwerk in de tweede helft van 2013 worden afgerond. 5.) In de tweede helft van het jaar zal de vastgoedportefeuille opnieuw getaxeerd worden.

9


3. BALANS PER 30 JUNI 2012

Balans per 30 juni 2013 (vóór resultaatbestemming) Bedragen zijn afgerond op € 1.000 30 juni 2013 €

31 december 2012 €

140.818.000

140.722.000

Activa Beleggingen Vastgoed Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa

199.000 204.000

130.000 19.000 403.000

149.000

1.837.000

3.000 2.078.000

143.058.000

142.952.000

Eigen vermogen

49.214.000

49.364.000

Langlopende schulden

78.076.000

90.188.000

Overige activa Immateriële vaste activa Liquide middelen

Passiva

Kortlopende schulden Hypothecaire kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen Vooruitontvangen huur Overige kortlopende schulden

12.188.000 26.000 152.000 720.000 1.412.000 1.270.000

155.000 17.000 790.000 1.491.000 947.000 15.768.000 143.058.000

3.400.000 142.952.000

10


4. KASSTROOM OVERZICH T PER 30 JUNI 2012

Kasstroomoverzicht tot en met 30 juni 2013 (Volgens indirecte methode) Bedragen zijn afgerond op € 1.000

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Ongerealiseerde waardeverandering Afschrijvingen/ amortisatie Investeringen Mutatie werkkapitaal Mutatie performance fee Kasstroom uit operationele activiteiten

Opname (aflossing) leningen Opname (aflossing) R/C- faciliteit Uitgekeerd dividend Kasstroom uit financierings activiteiten

30 juni 2013 €

31 december 2012 €

1.688.000 341.000 (413.000) 59.000 1.675.000

(667.000) 4.111.000 706.000 (351.000) (579.000) (102.000) 3.118.000

(78.000) (1.838.000)

(155.000) 497.000 (3.939.000) (1.916.000)

(3.597.000)

Netto kasstroom

(241.000)

(479.000)

Mutatie geldmiddelen Geld middelen per 1 januari Geld middelen per einde rapportage periode Toe- (af)name geldmiddelen

2.078.000 1.837.000 (241.000)

2.557.000 2.078.000 (479.000)

Geld middelen per einde rapportage periode Opnameruimte rekening-courant (FGH + ING)

1.837.000 1.114.000

2.078.000 1.575.000

Beschikbare geldmiddelen op 30 juni/31 december

2.951.000

3.653.000

SUPER WINKEL FONDS BV

Recommend Documents