SUPER WINKEL FONDS BV

1

Halfjaarbericht - 2012

ANNEXUM

SUPER WINKEL FONDS BV HALFJAARBERICHT 2012

Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

2


INHOUDSOPGAVE

Pagina

1.

Verslag van de directie

3

2.

Winst- en verliesrekening

9

3.

Balans

10

4.

Kasstroom overzicht

11

3


1. VERSLAG VAN DE DIRECTIE

Algemeen Met dit bericht rapporteren wij u over de ontwikkelingen van Super Winkel Fonds in het eerste halfjaar van 2012. Wij gaan daarbij onder andere in op de financiële resultaten en de ontwikkelingen in de winkelportefeuille. Financiële resultaten De resultaten, de financiële positie en het kasstroomoverzicht zijn weergegeven in bijgaand financieel overzicht. U treft een vergelijking aan tussen de gerealiseerde resultaten in de eerste helft van 2012 en de begroting over dezelfde periode. Het fonds heeft in de eerste helft van 2012 een commercieel resultaat na belasting behaald van € 1.770.000, wat bestaat uit een direct beleggingsresultaat van € 2.123.000 en een indirect beleggingsresultaat van € 353.000 negatief. Per certificaat bedraagt dit respectievelijk € 1,62 positief en € 0,27 negatief. Het directe beleggingsresultaat is € 332.000 hoger dan begroot, wat met name het gevolg is van nog niet uitgevoerde grote onderhoudswerkzaamheden aan het dak van Maagjesbolwerk, hogere huuropbrengsten en lagere rentelasten dan begroot. Het indirect beleggingsresultaat bestaat uit afschrijvingen op de bijkomende kosten van aangekochte panden in 2008, 2010 en 2011, alsmede afschrijvingen van immateriële vaste activa en geamortiseerde financieringskosten. Waardering van de winkelpanden vindt jaarlijks aan het einde van het jaar plaats. Dividend Uitgangspunt van het dividendbeleid is het fiscale beleggingsresultaat als dividend aan de aandeelhouders uit te keren. Het fiscale beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2012 bedraagt € 2.076.000, wat per certificaat neerkomt op € 1,58. Medio juni 2012 is conform de begroting en besluitvorming tijdens de afgelopen jaarvergadering € 1,50 per certificaat uitgekeerd als interim-dividend. Medio december verwachten wij nogmaals € 1,50 interimdividend uit te keren over 2012. Financiering In het afgelopen halfjaar zijn twee hypothecaire leningen geherfinancierd, voor een totaalbedrag van circa € 6,2 miljoen. Hiervan is € 2,0 miljoen bij ING Real Estate, wegens de beoogde beëindiging van het fonds eind 2015, voor 3 jaar vastgezet tegen 4,30 % per jaar (begroot was 4,90% per jaar) en € 4,2 miljoen bij FGH bank voor 3 jaar vastgezet tegen 4,0% per jaar (begroot was 4,50%). Komend jaar lopen een aantal hypothecaire leningen af. Het bedrag wat geherfinancierd dient te worden bij de FGH bank is € 25,6 miljoen. FGH bank is bereid te herfinancieren en is tevens bereid het gehele bedrag in een keer vast te leggen voor de komende 3 jaar. In het derde kwartaal worden hier definitieve afspraken over gemaakt. Intrinsieke waarde Op balansdatum 30 juni 2012 bedraagt het eigen vermogen van Super Winkel Fonds € 53.771.000. Het aantal uitstaande certificaten bedraagt 1.312.941. De intrinsieke waarde per certificaat is € 40,96. Het verloop van het eigen vermogen in het eerste halfjaar van 2012 is als volgt:

4


(afgerond op € 1.000,-) Eigen vermogen

Per certificaat

€ 53.970.000

€ 41,11

1.770.000

1,35

(Interim) dividend 2012

-1.969.000

-1,50

Stand per 30 juni 2012

53.771.000

40,96

Stand per 1 januari 2012 Commercieel resultaat 1e halfjaar

Solvabiliteit De verhouding tussen de schulden aan de kredietinstellingen en de fiscale waarde (zijnde de aankoopwaarde plus bijkomende kosten) van de vastgoedportefeuille bedraagt circa 59%, waarmee wordt voldaan aan het financieringsvereiste die voor een fiscale beleggingsinstelling geldt. De solvabiliteit, zijnde de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen van het fonds, is circa 37%. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Voor de grondslagen van de waardering en resultaatbepaling wordt verwezen naar de jaarrekening 2011 van Super Winkel Fonds. Accountantscontrole Op dit halfjaarbericht is geen accountantscontrole uitgevoerd. In het voorjaar van 2013 wordt een accountantscontrole uitgevoerd op de jaarrekening over geheel 2012, waarvan de cijfers van deze periode onderdeel uitmaken. WOZ-waarde en drempelwaarde portefeuille Indien bij verkoop van vastgoed in zijn geheel (of gedeeltelijk) een meeropbrengst wordt gerealiseerd ontvangt de directie een performance fee van 20% (excl. BTW) over de meeropbrengst. De drempelwaarde geeft de bodemwaarde aan waarover de meeropbrengst berekend wordt. Vastgoed Per 31 december 2008

133.033.230

Bijkomende kosten 1.626.444

Mutaties 2009 Mutaties 2010 Mutaties 2011 Mutaties 2012 Per 30 juni 2012

126.000 10.215.000 5.812.500 149.186.730

4.092 989.898 527.100 3.147.534

Begeleidings- en oprichtingskosten 253.404

Financieringskosten 154.779

Drempelwaarde

253.404

44.495 9.750 209.024

130.092 11.249.393 6.349.350 152.796.692

135.067.857

De WOZ-waarde van de gehele portefeuille bedraagt circa € 90.720.000. De peildatum van de WOZ-beschikkingen is 1 januari 2011.

5


Ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille Algemeen De vastgoedportefeuille van het fonds bestaat per 30 juni 2012 uit vijf (wijk)winkelcentra in respectievelijk Den Haag (Parijsplein), Zwolle (Maagjesbolwerk), Utrecht (De Gagelhof), Drachten (De Wiken) en Kerkrade (Carboonplein) die samen zes supermarkten bevatten. Daarnaast bestaat de portefeuille uit 19 solitaire supermarkten, verspreid over Nederland. Ahold Momenteel voert de beheerder gesprekken met Ahold over de totale portefeuille Albert Heijn supermarkten. Bij deze gesprekken wordt gesproken over standaard contracten, huurprijsniveaus, uitbreidingswensen en andere zaken die van operationeel belang zijn voor de supermarkten. De gesprekken zijn nog niet afgerond, waardoor nog geen concrete gevolgen bekend zijn. Wel zullen de huren van een aantal contracten op grond van huurwetgeving, zogenaamde huurprijsherziening, neerwaarts aangepast worden. Beheerder is in de onderhandeling over verlenging van de contractduur, hetgeen een positieve invloed op de waardering van het vastgoed kan hebben. Leegstand Onderstaande tabellen geven de leegstand weer per 31 december 2011 en per 30 juni 2012. Tabel leegstand 31 december 2011 Plaats Adres Den Haag Winschoten Winschoten Zwolle

Laatste huurder Wateringseveld PCB Holding Vissersdijk Vissersdijk Ebbinge Maagjesbolwerk Randstad

Tabel leegstand 1 juli 2012 Plaats Adres Winschoten Winschoten Zwolle

Vissersdijk Vissersdijk Maagjesbolwerk

Laatste huurder

Beschikbaar van 9-11-2010 24-09-2008 1-09-2010 30-10-2011

Beschikbaar van 24-09-2008 Game Factory 1-06-2012 Randstad 30-10-2011

Aantal m2 180 736 168 179 1.263

Aantal m2 736 66 179 981

Markthuur € 31.500 36.800 23.520 31.325 123.145

Markthuur € 36.800 12.210 31.325 80.335

Onderstaand volgt een kort overzicht van de bijzonderheden per object. Oostburg, Torenweidelaan 2 De aanvraag voor de uitbreiding van de Albert Heijn vestiging met 350 m2 is door Ahold bij de gemeente ingediend. De gemeente houdt nog steeds de vergunning aan, aangezien de gemeente wenst te onderzoeken welk effect de uitbreiding heeft op het nieuwbouwproject in het centrum van Oostburg waar tevens een supermarkt gepland is. Ahold heeft zelf dit onderzoek reeds uitgevoerd, maar de gemeente heeft hierop nog niet gereageerd.

6


Moordrecht, De Smidse 16 Per 12 januari 2012 heeft er een in de plaats stelling plaatsgevonden. Nieuwe huurder is C1000 Vastgoed Huur B.V. De huurvoorwaarden zijn ongewijzigd gebleven. Na de overname van C1000 door Jumbo is de exploitatie van (onder andere) deze vestiging verkocht aan Ahold. Vooralsnog gaat de beheerder er dan ook van uit dat deze C1000 zal worden omgebouwd naar een Albert Heijn winkel. Amersfoort, Arnhemseweg 4 Op 9 mei 2012 heeft de Plus haar geheel vernieuwde winkel heropend. Volgens de betreffende supermarktondernemer heeft de verbouwing een positieve impuls gegeven aan de supermarktomzet. Drachten, Dwarswyk 88 In Drachten heeft er een in de plaats stelling plaatsgevonden voor de snackbar. De hoofdhuurder heeft de huurovereenkomst overgedragen aan de onderhuurder. De huurovereenkomst met Henk Bike Shop is van rechtswege met 5 jaar verlengd. Nuenen, Vincent van Goghstraat 37 Jan Linders heeft aangegeven dat de omzet van de winkel, ondanks de sterke concurrentie in Nuenen, naar verwachting is en huurder derhalve tevreden is met de winkel. Lochem, Prins Bernhardweg 28-40 In Lochem zijn ontwikkelingen gaande om op 500 meter afstand van de Albert Heijn een nieuwe supermarkt te bouwen. Het is nog niet duidelijk welke supermarkt hier in zal komen. De beheerder heeft inmiddels met de huurder en de gemeente gesproken. De beheerder houdt de ontwikkelingen nauwgezet in de gaten en wanneer er bijzonderheden zijn, zal dit in de volgende kwartaalrapportage worden gemeld. Winschoten, Venne- (48-50) en Vissersdijk Ondanks het feit dat de huurder haar achterstand de laatste tijd inliep, ontvingen wij begin april het bericht dat The Game Factory failliet is. De huurder had een huurachterstand van € 4.414 en al tijden problemen met betalen. De vordering is bij de curator ingediend en de verhuur van de unit is opgestart. Olympia Sports heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 juni 2013. De beheerder is met de huurder in gesprek om de mogelijkheden te onderzoeken om de huurder te behouden. De ontwikkelingen aan de noordzijde van het centrum in Winschoten zijn door de gemeenteraad goedgekeurd. Dit betekent dat er vooralsnog een cultuurhuis en twee supermarkten gebouwd zullen worden, te weten een Jumbo en een Aldi. De afgelopen periode zijn er met veel partijen gesprekken gevoerd om te kijken welke partijen betrokken zijn en wat de standpunten en mogelijkheden zijn. Momenteel wordt er met en aantal onderzoeksbureaus/ontwikkelaars gesproken over de visie op het gebied, de zuidzijde van het centrum, waar het fonds haar eigendom heeft. Door de overname van C1000 door Jumbo en de vroegere expansiestrategie heeft Jumbo nu een tweetal posities in het centrum van Winschoten. Zwolle, Jufferenwal 2-14, 14 en 32 (Maagjesbolwerk) De boekhandel in het Maagjesbolwerk is geopend. De ondernemer is erg tevreden over de omzet en de passantenstroom.

7


Damat Tween heeft haar huurovereenkomst met 10 jaar verlengd. De huurder had de mogelijkheid om een aantal andere panden aan te huren en heeft in overleg met de beheerder besloten de ruimte door te huren. De nieuwe huurprijs bedraagt € 200 p/m2 en was € 277 p/m2. Er is hier gekozen voor zekerheid op lange termijn. De verhuur van het eind 2012 leegkomende kantoor is in volle gang. De brochure, signing en 3D-weergave op internet zijn gereed. Vanaf de zomerperiode wordt een extra makelaar aangetrokken om het verhuurtraject te versnellen. In het eerste half jaar zijn er circa 10 kandidaten geweest voor de ruimte. Momenteel worden ook de mogelijkheden voor flexibele verhuur conform het door Annexum opgezette FlexOffiz concept verder uitgewerkt. De werkzaamheden aan het dak zijn op het gebied van medewerking en overeenstemming van de VvE woningen in een ver stadium. De komende periode wordt geprobeerd overeenstemming te bereiken over medewerking en de bijdrage van de VvE, waarbij de gesprekken met het bestuur constructief zijn. Na deze goedkeuring is de afwikkeling met BAM en Multi een formaliteit en kunnen de werkzaamheden worden opgedragen. Voor de ruimte van Kok Woninginrichters is nog geen kandidaat. Om de ruimte beter verhuurbaar te maken kan een deel van de ruimte van Ziengs Schoenen worden afgestoten door Ziengs. Ziengs wil dit in combinatie met een 10-jarige huurverlenging realiseren. Deze mogelijkheid wordt nader uitgewerkt en in het derde kwartaalbericht zal beheerder in deze rapportage nadere toelichting over het verloop geven. Den Haag (Lage Veld): Parijsplein, Laan van Wateringseveld De bloemist heeft haar huurovereenkomst overgedragen aan de bedrijfsleider. De bedrijfsleider – die eerder een aantal bloemenwinkels heeft gehad – heeft de ruimte gehuurd en de huurovereenkomst verlengd tot 2017. De leegstaande ruimte waar voorheen Videoland in gevestigd was, is per 15 mei verhuurd aan een Turkse supermarkt. De huurovereenkomst is afgesloten voor 5 jaar tegen een huurprijs van € 40.800 per jaar, waarbij er een huurvrije periode van drie maanden is afgegeven. De kapper Your in Hair overweegt om voor een periode van 5 jaar door te huren, echter voor de helft van de ruimte. Voor de andere helft bestaat grote belangstelling bij de Turkse Supermarkt. Momenteel wordt bekeken in hoeverre het haalbaar is om de Turkse Supermarkt direct uit te laten breiden en Your in Hair per direct een deel van zijn ruimte af te laten stoten. In 2012 is gestart met het verkrijgen van het Keurmerk Veilig Ondernemen voor winkelscentrum Lage Veld. Onderdeel van dit traject is een consumentenonderzoek en structureel overleg tussen ondernemers, eigenaar, gemeente en politie teneinde de (of het gevoel van) veiligheid te vergroten in het centrum. De gesprekken met ASR over de overname van de parkeergarage zijn afgerond. Beheerder heeft een investeringsvoorstel gedaan aan de Raad van Commissarissen en die heeft goedkeuring verleend aan de aankoop van de parkeergarage, met 115 parkeerplaatsen, voor een bedrag van € 225.000 kosten koper. Door de aankoop heeft het fonds zowel de winkels als het parkeren in het winkelcentrum in bezit, waardoor een beter management gevoerd kan worden voor het gehele winkelcentrum wat ten goede komt aan huurders en consumenten. Op lange termijn is dan ook de verwachting dat deze aankoop een meerwaarde is voor het winkelcentrum in z’n geheel en dat door dit gezamenlijk bezit de verkoopbaarheid beter zal zijn.

8


Carboonplein, Kerkrade De eigenaar van de winkel Chamar Shoes heeft kenbaar gemaakt met gezondheidsproblemen te kampen. De huurovereenkomst is door de huurder opgezegd per 20 november 2013. Beheerder zal naar een nieuwe huurder gaan zoeken die voor een versterking en verruiming van de branchering voor het Carboonplein zorgt. Rabobank heeft aangegeven zeer tevreden te zijn over de bezoekersaantallen van haar vestiging aan het Carboonplein. Bakkerij Kengen & Verbeek is nog niet geheel tevreden over zijn omzet. Hij merkt een langere aanloop nodig te hebben om zijn omzet op niveau te krijgen doordat zijn voorganger (Bakkerij Steevens) een slechte naam had in de omgeving. Bakkerij Kengen & Verbeek zal op aanraden van de beheerder in overleg treden met buurman Traiteur Ritt om te kijken hoe ze elkaar kunnen versterken qua assortiment en exposure. Traiteur Ritt heeft de wens om zijn terras uit te breiden en zal hiervoor een voorstel indienen. Tevens zal hij de verkoop van schepijs gaan opstarten. Utrecht, Gagelhof (Niger-, Oranjerivier- en Zambesidreef) De beheerder heeft van huurder Dirk van den Broek een brief ontvangen met het verzoek de indexering een jaar uit te stellen. Beheerder heeft een voorstel gedaan om in ruil voor deze verlaging van de huur een verlenging van de contractduur overeen te komen. Onderhandelingen lopen momenteel nog. Met betrekking tot de overige huurders en locaties zijn geen bijzonderheden te melden. Vooruitzichten Medio december verwachten wij nogmaals € 1,50 interim-dividend uit te keren over 2012. In oktober 2012 zullen drie hypothecaire leningen voor een totaalbedrag van € 7,5 miljoen moeten worden geherfinancierd. Het gesprek met FGH Bank is inmiddels gestart over verlenging van de leningen die per 1 oktober expireren. De verwachting is dat deze met 3 jaar verlengd kunnen worden tegen een percentage van rond de 4,0%. De huidige rente op deze financieringen bedraagt gemiddeld circa 4,6%. Amsterdam, augustus 2012 De directie: Annexum Beheer B.V.

9


2. WINST- EN VERLIESREKENING PER 30 JUNI 2012

Super Winkel Fonds BV Winst- en verliesrekening over eerste halfjaar 2012 Bedragen zijn afgerond of op € 1.000 Realisatie 1e helft 2012 €

Begroting 1e helft 2012 €

5.263.000 (75.000) 5.188.000

5.252.000 (116.000) (10.000) 5.126.000

11.000 41.000 10.000 62.000 1.

-Exploitatielasten -Vastgoedmanagement

(416.000) (196.000)

(393.000) (192.000)

(23.000) 2. (4.000)

Exploitatieresultaat

4.576.000

4.541.000

35.000

(2.091.000) (363.000) (46.000)

(2.135.000) (363.000) (47.000)

2.076.000

1.996.000

(63.000) 110.000 47.000

(315.000) 110.000 (205.000)

252.000 4. 252.000

Direct beleggingsresultaat

2.123.000

1.791.000

332.000

Afschrijvingen Herwaardering vastgoed

(353.000) pm

(345.000) pm

Commercieel resultaat

1.770.000

1.446.000

Opbrengst uit beleggingen - Theoretische huuropbrengst - Huurwaarde leegstand winkels - Huurwaarde leegstand kantoor - Huuropbrengst

Overige bedrijfslasten -Rentebaten en –lasten -Directievergoeding -Overige vennootschapkosten Fiscaal resultaat Groot onderhoud Toevoeging fiscale voorziening Mutatie fiscale grootonderhoud voorziening

Direct rendement per aandeel Indirect rendement per aandeel Totaal rendement per aandel

1,62 -0,27 1,35

Verschil

1,36 -0,26 1,10

€

44.000 3. 1.000 80.000

(8.000) pm 5. 324.000

0,26 -0,01 0,25

Toelichting winst- en verliesrekening: 1.) De huuropbrengst is hoger dan begroot aangezien er minder sprake van leegstand was dan ingeschat. En doordat de leegstand in het tweede halfjaar hoger begroot is, dan in de eerste helft van 2012. 2.) De exploitatielasten zijn hoger dan begroot, door hoger dan vewachte eigenaarsbijdrage aan de verschillende VvE's. 3.) De rentelasten zijn lager dan begroot, dit komt door lagere werkelijke rentepercentages bij de geherfinancierde leningen. Daarnaast is er optimaal gebruik gemaakt van de rekening courant faciliteit van de FGH bank. 4.) Een groot gedeelte van het gebudgetteerde grootonderhoud is doorgeschoven naar het tweede halfjaar en 2013. 5.) Eind 2012 zal de vastgoedportefeuille opnieuw getaxeerd worden.

10


3. BALANS PER 30 JUNI 2012

Balans per 30 juni 2012 (vóór resultaatbestemming) Bedragen zijn afgerond of op € 1,000 30 juni 2012 €

31 december 2011 €

144.797.000

145.112.000

28.000

54.000

Activa Beleggingen Vastgoed Immateriële vaste activa Vlottende activa Huurdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen

105.000 301.000 1.721.000

52.000 185.000 2.556.000 2.127.000 146.952.000

2.793.000 147.959.000

Eigen vermogen

53.771.000

53.970.000

Langlopende schulden

64.441.000

82.576.000

Passiva

Kortlopende schulden Hypothecaire kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen Vooruitontvangen huur Overige kortlopende schulden

25.600.000 415.000 46.000 734.000 1.591.000 354.000

7.500.000 805.000 163.000 753.000 1.466.000 726.000 28.740.000 146.952.000

11.413.000 147.959.000

11


4. KASSTROOM OVERZICHT PER 30 JUNI 2012

Kasstroomoverzicht tot en met 30 juni 2012 (Volgens indirecte methode) Bedragen zijn afgerond of op € 1.000

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Ongerealiseerde waardeverandering Amoritsatie Aankoop van beleggingen Mutatie werkkapitaal Mutatie performance fee Totale kasstroom uit beleggingsactiviteiten

Opname (aflossing) leningen Opname (aflossing) R/C- faciliteit Emissie aandelen Uitgekeerd dividend Kasstroom uit financierings activiteiten

Netto kasstroom Mutatie geldmiddelen Geld middelen per 1 januari Geld middelen per einde rapportage periode Toe- (af)name geldmiddelen Geld middelen per einde rapportage periode Opnameruimte rekening-courant (FGH + ING) Beschikbare geldmiddelen op 30 juni/ 31 december

30 juni 2012

31 december 2011

€

€

1.770.000 353.000 (942.000) 1.181.000

2.151.000 652.000 685.000 (6.340.000) (489.000) 6.000 (3.335.000)

(98.000) 50.000 (1.969.000) (2.017.000)

4.033.000 2.294.000 5.365.000 (7.904.000) 3.788.000

(836.000)

453.000

2.557.000 1.721.000

2.103.000 2.557.000

(836.000)

454.000

1.721.000

2.557.000

1.199.000

858.000

2.920.000

3.415.000

SUPER WINKEL FONDS BV

Recommend Documents