Succesvolle programma's duurzaamheid in Europa

Succesvolle programma's duurzaamheid in Europa Studie naar de succesfactoren van buitenlandse vastgoedontwikkelingsprojecten 16 november 2009

Succesvolle programma's duurzaamheid in Europa 16 november 2009

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All Rights Reserved

1


Samenvatting De Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR) wil faciliteren dat de Rijksvastgoeddiensten een extra bijdrage leveren aan een duurzame ontwikkeling. De aandacht gaat daarbij zowel uit naar afzonderlijke gebouwen, als naar gebouwen en hun omgeving in het kader van gebiedsontwikkeling. Monumenten kunnen daarbij speciale aandacht krijgen. De RVR wil twee innovatieve en succesvolle buitenlandse programma’s laten beschrijven. In één Europees land moet het programma een duurzame (her-)ontwikkeling zijn van afzonderlijke gebouwen waarmee een Rijksvastgoeddienst binnen de daar bestaande rijksorganisatie erg succesvol is geweest. In het tweede Europese land moet het een programma betreffen waarin hetzelfde geldt voor een duurzame (her-)ontwikkeling van gebouwen en ruimtelijke omgeving in het kader van gebiedsontwikkeling. Het programma Allenby Connaught van Ministry of Defence in de UK is geselecteerd om het verduurzamen van afzonderlijke gebouwen te bestuderen. HafenCity Hamburg in Duitsland is geselecteerd als voorbeeldprogramma over duurzame gebiedsontwikkeling. In het rapport worden beide programma's beschreven op basis van de gestelde onderzoeksvragen per programma. Hierbij is het proces van de totstandkoming het uitgangspunt geweest. Het onderzoek van beide programma’s is een zoektocht naar inspiratie voor Rijksvastgoeddiensten. Het rapport bevat nadrukkelijk geen stappenplan voor implementatie van de programma’s in Nederland. Het resultaat van het onderzoek is een goed leesbaar, inspirerend en leuk rapport dat een aantal praktische zaken van de programma’s omschrijft en eyeopeners biedt voor de lezer (Rijksvastgoeddiensten); Programma Allenby/Connaught Het initiatief van het project Allenby/Connaught (PAC) is genomen door het Ministerie van Defensie (Ministry of Defence, MoD) van het Verenigd Koninkrijk. Het doel van het programma is het uitbreiden en verbeteren van de woon- en werkomgeving voor ongeveer 18.000 soldaten uit het Britse leger. Het programma Allenby/Connaught is in 2006 van start gegaan en is een Private Finance Initiative (PFI) dat zich richt op de legerbasis Aldershot en verscheidene legerbases rond Salisbury Plain. Het omvat een nieuwbouw en renovatieprogramma gekoppeld aan 35 jaar facilitair management en het leveren van services voor de betreffende gebouwen. Duurzaamheid is hierin diep geworteld. Wat maakt Allenby/Connaught een bijzonder programma: • Het is het grootste PFI-programma van de Britse overheid tot op heden. • Het grootste BREEAM-gecertificeerde programma in Groot-Brittannië. • Het programma gaat uit van een life-cycle benadering waarbij een strategisch plan is opgesteld voor de ontwikkeling en exploitatie. Het totale programma duurt 40 jaar. • De focus ligt meer op het behalen van vooraf afgesproken (duurzaamheids-)resultaten dan op input, waardoor de mogelijkheden voor innovatieve toepassingen gemaximaliseerd worden. • Een open communicatieopzet, zowel intern binnen MoD als met externe betrokken partijen, voor een beter eindresultaat en een gestroomlijnd proces en breed draagvlak. MoD heeft de ambitie om duurzame en innovatieve toepassingen te stimuleren binnen zowel het bouwproces als de exploitatie van het vastgoed. Dit wordt bewerkstelligd door een strak kader van resultaten en budget. Het minimaal gewenste duurzaamheidsniveau is reeds in de beginfase van het programma door het MoD


2


vastgesteld. Duurzaamheid was dan ook een fundamenteel onderdeel van het aanbestedingsproces en de evaluatie van de biedingen. De focus van het Allenby/Connaught programma ligt meer op output dan op input, waardoor de mogelijkheden voor innovatieve toepassingen gemaximaliseerd worden. De prijs-/kwaliteitverhouding gedurende de totale levenscyclus is belangrijker dan de laagste kosten. Dit principe stuurt op duurzame ontwerpoplossingen voor de lange termijn. Voor het waarmaken van de duurzaamheidsambities van programma Allenby/Connaught is een aantal specifieke eisen en doelstellingen in het ontwerp geïntegreerd. Het programma kent de volgende doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid: • Het verbeteren van de leef- en werkfaciliteiten voor al het personeel. De nadruk ligt op ‘zelfstandig wonen’. • Het realiseren van ondersteunende faciliteiten met een hoog kwaliteitsniveau. • Het bewerkstelligen van een vastgestelde prestatie van het gebouw tijdens de totale levensduur en een goede prijs-/kwaliteitverhouding. • Het verzekeren van een gestructureerde overgang naar en implementatie van het programma vanuit de huidige huisvestingssituatie. • Het stimuleren van ontwikkelingen die voordelen bieden aan het leger en de samenleving in het algemeen. Duurzaamheid heeft sinds de initiatieffase van het programma Allenby/Connaught een belangrijke rol gespeeld. Door het op voorhand vaststellen van de duurzaamheidsprestaties van gebouwen en diensten wordt een duurzame ontwikkeling en exploitatie gewaarborgd. Hiervoor is BREEAM als certificeringsmethode toegepast. Het succes van PAC als duurzaam programma schuilt tevens voor een groot deel in de focus op de prijs/kwaliteitverhouding gedurende de totale levenscyclus, boven het streven naar een laagste kostprijs. De focus van het programma ligt op de lange termijn output. Dit maximaliseert de mogelijkheden van de private partijen om tot innovatieve, duurzame en tegelijkertijd winstgevende ontwerpoplossingen te komen binnen het programma. Voor het welslagen van een programma van deze omvang en complexiteit is communicatie en flexibiliteit van groot belang. MoD heeft een contract afgesloten met Aspire voor een periode van 35 jaar voor nieuwbouw, renovatie en facilitair management. Communicatie vindt zowel formeel plaats in officiële vergaderingen, als informeel door de mensen van het MoD en Aspire ter plaatse, Aspire en externe belanghebbenden zijn cruciaal voor een soepele implementatie van het programma. Door toepassing van schaalvergroting wordt de duurzaamheidsprestatie van het programma bevorderd, aangezien er een efficiëntievoordeel ontstaat en door de omvang innovatieve technieken meer kans krijgen. Door het samenvoegen van de voorheen afzonderlijke programma’s Allenby en Connaught, is de potentie om efficiënte, flexibele en duurzame oplossingen te creëren toegenomen. Bovendien helpt schaalvergroting bij het winstgevend implementeren van de duurzaamheidseisen in de vorm van het delen van de hogere investeringskosten. HafenCity Hamburg De ontwikkeling van HafenCity is een initiatief van de stad Hamburg. En de ambities zijn hoog. HafenCity is met 157 hectare het grootste (her-)ontwikkelingsproject dat momenteel in Europa gaande is. In een tijdsbestek van 25 jaar biedt HafenCity plaats aan 12.000 inwoners in één van de 5.500 woningen en aan 40.000 werknemers. De totale ontwikkeling heeft een omvang van 2,0 miljoen m2 bruto vloeroppervlak. Het nieuwe stadsdeel is een mix


3


van kantoorruimte (53%), woningen (33%), winkelruimte en horecavoorzieningen (7%). Het overige metrage is beschikbaar voor publieke instellingen en culturele- en vrijetijdsvoorzieningen (7%). Niet alleen qua omvang is HafenCity bijzonder te noemen: • Duurzaamheid was bij de start van de ontwikkeling van HafenCity een vrijwillig aspect voor deelnemende partijen. Rond 2007 en 2008 zijn de intenties voor een duurzame gebiedsontwikkeling sterk toegenomen. HafenCity Hamburg is tegenwoordig internationaal erkend als een duurzame gebiedsontwikkeling. • Het oppervlak van de binnenstad groeit met 40% doordat HafenCity centraal is gelegen in Hamburg en aansluit op het huidige centrum. • De betrokken partijen nemen deel aan een ontwikkelingsproces met een innovatief karakter. Het risico wordt gereduceerd voor de lokale overheid, eindgebruikers en investeerders door een fijnmazige mix van voorzieningen en uitgifte van bouwgronden met een klein grondoppervlak. • De gerealiseerde gebouwen en openbare ruimte hebben een hoge architectonische kwaliteit. • De ontwikkeling HafenCity kent een unieke interactie met het water, doordat het gebied niet is omgeven door een dijk, maar bewust onder water kan lopen. • De herontwikkeling van het oude Havengebied HafenCity is aan te merken als ‘brownfield’-ontwikkeling vanwege haar oude industriële karakter. Duurzaamheid en de ontwikkeling van ecologisch verantwoorde gebouwen was opgenomen in het masterplan van 2000 om bij te dragen aan de economische, ecologische, sociale en culturele ontwikkeling van Hamburg. Het centrale thema bestond uit een fijnmazige mix van voorzieningen en economisch gebruik van energie om de gevolgen van klimaatverandering te verminderen of om gebruik te maken van duurzame energiebronnen. Duurzaamheid is in het masterplan opgenomen als richtinggevende ambitie; er is echter geen exacte invulling aangegeven. Investeerders en gebruikers konden in eerste instantie vrijwillig hun gebouw verduurzamen. HafenCity Hamburg GmbH stelde wel CO2-eisen in de aanbesteding van het nieuw te bouwen stadsverwarmingssysteem in het westelijk deel van het gebied. Inmiddels is de kijk op het toe te passen duurzaamheidsconcept en het implementeren van maatregelen sterk veranderd. Vanaf 2007 worden harde duurzaamheidseisen gesteld aan de ontwikkeling. HafenCity Hamburg GmbH gaat er vanuit dat met een ontwikkelingsperiode van 25 jaar de ontwikkeling te maken krijgt met minimaal twee economische crisissen. HafenCity Hamburg GmbH is succesvol als ontwikkelingsmanager en heeft een sterke leidende rol in de ontwikkeling van HafenCity. HafenCity Hamburg GmbH is er in geslaagd om het project dusdanig in te richten dat zij een sterke regierol heeft. Hierbij stuurt de projectorganisatie sterk op het volgen van de planning, het realiseren van een hoge kwaliteit en het reduceren van grote risico’s. Cruciaal voor de strakke regievoering was het grootschalig grondbezit in het voormalige havengebied dat Hamburg al had. Hierdoor kon HafenCity Hamburg GmbH kleine stukken grond door middel van een aanbesteding voor een transparante marktprijs verkopen aan ontwikkelende partijen. Partijen werden geselecteerd op basis van de kwaliteit van het ingediende plan. Het implementeren van duurzaamheid op gebiedsniveau werd vooral gedreven door HafenCity Hamburg GmbH. Deze projectorganisatie had vooral een voorbeeldfunctie, mede vanwege de politieke wens om het voormalige haventerrein duurzaam te ontwikkelen. In het aanbestedingsproces voor voorzieningen op gebiedsniveau past zij de eerste duurzaamheidseisen toe. Eisen zijn vastgesteld voor een maximale CO2-uitstoot bij de realisatie van het westelijk deel van de stadsverwarming en de projectorganisatie treedt op als inkoper van groene elektriciteit.


4


Hoewel de implementatie van duurzaamheid laat op gang kwam in de ontwikkeling van HafenCity en er voor de gekozen procesarchitectuur aanzienlijke grondeigendommen noodzakelijk zijn, kan gesteld worden dat duurzaamheid op een succesvolle manier haar intrede doet in het plan. Marktpartijen concurreren met elkaar op basis van het duurzaamheidsniveau in de plannen, wat bijdraagt aan kennisontwikkeling, marketing en een hoog kwaliteitsniveau van de opleveringen. Succesfactoren, conclusies en aanbevelingen Zowel het programma Allenby/Connaught (PAC) als HafenCity zijn interessant gebleken en bevatten karakteristieken die meerwaarde kunnen bieden bij het opzetten en uitvoeren van programma’s in de Nederland. In een matrix zijn de succesfactoren per programma benoemd en naast elkaar gezet zodat overeenkomsten en verschillen concreet worden. Ondanks grote verschillen tussen beide programma’s is er een aantal belangrijke conclusies te trekken uit de gevraagde beschrijving van deze twee innovatieve en succesvolle buitenlandse programma’s. Duurzaamheid is bij beide programma’s een fundamenteel onderdeel van het programma. Het dient als prikkel om creatief om te gaan met de organisatie van een programma omdat het vraagt om een andere aanpak en de potentie van winstgevendheid met zich meedraagt. Daarbij is duurzaamheid inzetbaar als stimulans voor marktwerking bij een programma, omdat duurzaamheid winstgevend kan zijn en kan leiden tot minder risico’s. De overheid, met name het Rijk is de aangewezen partij voor het stimuleren van duurzaamheid in programma’s, waarbij concurrentie bepalend is. Duurzaamheid wordt gedreven door landelijke weten regelgeving. Het dient aanbeveling dat door het Rijk bijvoorbeeld drie tot vijf programma’s worden aangewezen waarin duurzaamheid een fundamentele rol krijgt. Ondanks de noodzaak voldoende kennis vanuit verschillende disciplines samen te brengen voor het succesvol realiseren van innovatieve duurzaamheidsprogramma’s, is het technische ambitieniveau niet de belangrijkste voorwaarde. Het sturen op en tijdens de exploitatiefase is in de basis belangrijker voor een succesvolle implementatie van duurzaamheid. Hiermee wordt duurzaamheid nog meer een vastgoedvraagstuk. Dit vraagt om een alternatieve projectaanpak en -organisatie, flexibiliteit evenals creativiteit bij de contractvorming door de marktpartijen. Karakteristiek voor dergelijke programma’s is de centrale aansturing. De regie moet duidelijk vanuit één punt zijn. De overheid houdt controle over de fasering en kwaliteit van het programma waarmee risico’s zo goed mogelijk worden afgedekt. De opzet hiervoor kan worden vereenvoudigd doordat zij eigenaar zijn van de gronden. Om zeker te stellen dat zowel kennissynergie als de exploitatiefase een belangrijk onderdeel is van het programma is de schaalgrootte van het betreffende programma van belang. Hierdoor zijn efficiencyvoordelen te behalen en wordt het toepassen van innovatieve technieken vereenvoudigd. Schaalgrootte draagt bij aan de betaalbaarheid van investeringen en toe te passen voorzieningen. Voor een goede implementatie van duurzaamheid is eigen kennis van de overheid op het gebied van duurzaamheid en marktwerking essentieel. Deze kennis kan ook worden vergaard door de inzet van marktpartijen. Voor een succesvolle implementatie van duurzaamheid is kennissynergie een belangrijke basis. De samenstelling van het benodigde consortium is essentieel voor het duurzame resultaat. Hiervoor is het van belang dat de juiste partijen kunnen worden geselecteerd en dat specifieke kennis en expertises worden gedeeld. Het is aan te bevelen dat de overheid (RVR) hiervoor een platform biedt in de vorm van bijvoorbeeld een kenniscentrum voor duurzame vastgoedontwikkeling op gebieds- en portefeuilleniveau.


5


Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding .................................................................................................................................................................. 7 Achtergrond ............................................................................................................................................................. 7 Doelstelling studie.................................................................................................................................................... 7 Plan van aanpak ...................................................................................................................................................... 7 Leeswijzer................................................................................................................................................................ 8

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Programma Allenby / Connaught ......................................................................................................................... 9 Initiatief programma Allenby / Connaught................................................................................................................ 9 Duurzaamheidsprogramma ................................................................................................................................... 11 Sturen op duurzaamheid........................................................................................................................................ 12 Behaalde resultaten............................................................................................................................................... 16 Conclusie succes duurzaamheidsprogramma ....................................................................................................... 18

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Programma HafenCity Hamburg ........................................................................................................................ 20 Initiatief ontwikkeling HafenCity ............................................................................................................................. 20 Duurzaamheidsprogramma ................................................................................................................................... 23 Sturen op duurzaamheid........................................................................................................................................ 26 Behaalde resultaten............................................................................................................................................... 31 Conclusie succes duurzaamheidsprogramma ....................................................................................................... 32

4 4.1 4.2 4.3

Succesfactoren, conclusies en aanbevelingen................................................................................................. 34 Succesfactoren ...................................................................................................................................................... 34 Conclusies ............................................................................................................................................................. 35 Aanbevelingen ....................................................................................................................................................... 36

5 5.1 5.2

Begrippen- en bronnenlijst ................................................................................................................................. 38 Begrippenlijst ......................................................................................................................................................... 38 Bronnenlijst ............................................................................................................................................................ 42


6


1 Inleiding 1.1

Achtergrond De Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR) wil faciliteren dat de Rijksvastgoeddiensten een extra bijdrage leveren aan een duurzame ontwikkeling. De aandacht gaat daarbij zowel uit naar afzonderlijke gebouwen, als naar gebouwen in het kader van gebiedsontwikkeling. Monumenten kunnen daarbij speciale aandacht krijgen. Door onder meer het verzamelen van kennis van succesvolle innovatieve programma’s van collega vastgoeddiensten in het buitenland, wil de RVR deze bijdrage aan duurzame ontwikkeling leveren. Vervolgens moet deze kennis toegankelijk gemaakt worden voor de Nederlandse Rijksvastgoeddiensten en de opdrachtgevers van die diensten.

1.2

Doelstelling studie De RVR wil twee innovatieve en succesvolle buitenlandse programma’s laten beschrijven. In één Europees land moet het programma een duurzame (her-)ontwikkeling zijn van afzonderlijke gebouwen waarmee een Rijksvastgoeddienst binnen de daar bestaande rijksorganisatie erg succesvol is geweest. In het tweede Europese land moet het een programma betreffen waarin hetzelfde geldt voor een duurzame (her-)ontwikkeling van gebouwen en ruimtelijke omgeving in het kader van gebiedsontwikkeling.

1.3

Plan van aanpak Uit de voorgestelde mogelijkheden in het offertetraject heeft RVR de volgende programma’s verkozen: • Project Allenby / Connaught • HafenCity Hamburg Deze programma’s, die potentieel een extra bijdrage aan een duurzame ontwikkeling in Nederland leveren, worden door middel van nader onderzoek gespecificeerd. Hierbij wordt ingegaan op: • De initiële doelstelling van de programma’s voor de overheid. • De totstandkoming van de programma’s vanuit de overheid. • De organisatie van de programma’s en de samenwerking tussen publieke en private partijen. • De financiering. • De planning en het proces (initiatieffase en implementatiefase). • De impact en het uiteindelijke resultaat. Startbijeenkomst Vaststellen aanpak en planning Definiëren selectiecriteria Beantwoorden extra vragen

Specificatie programma’s Literatuuronderzoek Conference calls Bezoek programma’s Vertaling NL markt

Rapportage Bespreken resultaten Beantwoorden extra vragen Aanleveren rapportage (in Word) Aanleveren presentatie

De aanpak voor het onderzoek is weergegeven in het bovenstaande schema. Tijdens de startbijeenkomst, d.d. 16 juli ’09, is ingegaan op de onderzoeksvragen voor de specificatie van de programma’s. De resultaten hiervan zijn meegenomen tijdens het literatuuronderzoek en de conference calls. Tijdens de startbijeenkomst zijn het


7


proces van de totstandkoming en de organisatie van de programma’s en nadrukkelijk de focus op duurzaamheid als belangrijke onderdelen van de specificatie van de programma’s benoemd. Gedurende de specificatie van de programma’s is een eerste conceptversie van het rapport besproken in een tussentijdse bespreking met de begeleidingsgroep, d.d. 2 september ’09. Tijdens deze bespreking zijn tevens vragen voorbereid voor de bezoeken aan beide programma’s. De eerste conceptversie van het rapport is opgesteld op basis van het literatuuronderzoek, aangevuld met de informatie uit de eerste conference calls met de programmaverantwoordelijken van de programma’s en onze buitenlandse collega’s. Dit eindrapport is het resultaat van een grondig literatuuronderzoek, de conference calls per programma evenals de bezoeken aan beide projecten. De contactpersonen hebben per programma een Engelse samenvatting ontvangen ter goedkeuring. Dit rapport is tevens verwerkt in een Powerpointpresentatie en wordt beschikbaar gesteld aan RVR en de Rijksvastgoeddiensten. 1.4

Leeswijzer Het huidige hoofdstuk omschrijft de aanleiding en achtergrond van het onderzoek, de doelstelling en de aanpak. Het onderzoek van beide programma’s is een zoektocht naar inspiratie voor Rijksvastgoeddiensten. Het rapport bevat nadrukkelijk geen stappenplan voor implementatie van de programma’s in Nederland. Hoofdstuk 2 omschrijft het programma Allenby/Connaught en Hoofdstuk 3 gaat in op het programma van HafenCity in Hamburg. In beide hoofdstukken wordt dezelfde opbouw vastgehouden. Er wordt ingegaan op het initiatief voor het programma, duurzaamheid binnen het programma, de sturing op duurzaamheid gedurende het proces en de uiteindelijke resultaten. Elk hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie. Vervolgens worden aan de hand van de resultaten van het onderzoek in Hoofdstuk 4 de succesfactoren van beide programma’s naast elkaar gezet. Aansluitend worden de gezamenlijke conclusies getrokken. Het hoofdstuk wordt ten slotte afgesloten met aanbevelingen. Het resultaat van het onderzoek is een inspirerend en leuk rapport geworden dat een aantal praktische zaken van de programma’s omschrijft en eyeopeners biedt voor de lezer (Rijksvastgoeddiensten).


8


2 Programma Allenby / Connaught 2.1

Initiatief programma Allenby / Connaught Het initiatief van het programma Allenby/Connaught (PAC) is genomen door het Ministerie van Defensie (Ministry of Defence, MoD) van het Verenigd Koninkrijk. Het doel van het programma is het uitbreiden en verbeteren van de woon- en werkomgeving voor ongeveer 18.000 soldaten uit het Britse leger. Het programma Allenby/Connaught is in 2006 van start gegaan en is een Private Finance Initiative (PFI) dat zich richt op de legerbasis Aldershot en verscheidene legerbases rond Salisbury Plain (Tidworth, Bulford, Perham Down, Larkhill en Warminster). Het programma omvat een 10 jaar durend nieuwbouw- en renovatieprogramma. In totaal omvat het programma 575 hectare grond, 368 nieuwe gebouwen, 176 gerenoveerde gebouwen en 435 te slopen gebouwen. Bovendien is het nieuwbouw- en renovatieprogramma gekoppeld aan 35 jaar facilitair management en het leveren van services voor de betreffende gebouwen. Duurzaamheid is hierbij diep geworteld in zowel het nieuwbouw- en renovatieprogramma, alsmede het facility management programma. W Ligging programma Allenby/Connaught a t m a a k t

Glasgow

Dublin

A Manchester l Birmingham l e n Salisbury Plain b y Bron: / Jones Lang LaSalle

Luchtfoto legerbasis Tidworth

Edinburgh

Leeds

Norwich London Aldershot Bron: Project Allenby/Connaught

Wat maakt Allenby/Connaught een bijzonder programma: • Het is het grootste PFI-programma van de Britse overheid tot op heden. • Het grootste BREEAM-gecertificeerde programma in Groot-Brittannië. • Het programma gaat uit van een life-cycle benadering waarbij een strategisch plan is opgesteld voor de ontwikkeling en exploitatie. Het totale programma duurt 40 jaar. • De focus ligt meer op het behalen van vooraf afgesproken (duurzaamheids-)resultaten dan op input, waardoor de mogelijkheden voor innovatieve toepassingen gemaximaliseerd worden. • Een open communicatieopzet, zowel intern binnen MoD als met externe betrokken partijen, voor een beter eindresultaat en een gestroomlijnd proces en breed draagvlak.


9


Aanleiding programma Het initiatief van het programma Allenby/Connaught komt voort uit het Strategic Defence Review (SDR) uitgevoerd in 1998 met als doel het Britse legerapparaat klaar te stomen voor de 21e eeuw. Het vanuit de Britse regering opgestelde beleidsdocument omvat een reeks belangrijke besluiten bedoeld om de strijdkrachten van het Verenigd Koninkrijk te verbeteren. De belangrijkste thema's zijn benoemd om op een flexibele en robuuste manier eventuele toekomstige grootschalige crises het hoofd te kunnen bieden. Speerpunt is het creëren van uiterst capabele, flexibel inzetbare en kosteneffectieve strijdkrachten op basis van zeer bekwame en zeer gemotiveerde mensen. De doelstellingen voortkomend uit het SDR zijn drieledig: • Het voorzien in het onderkomen van terugkerende legerdivisies uit Duitsland. • Het verbeteren van de operationele efficiency van het legerapparaat door reorganisatie en verplaatsing van legerdivisies. • Het verbeteren van de leef- en werkomgeving van de soldaten uit het Britse leger. Ontwikkeling programma Allenby/Connaught Het SDR resulteerde in een aantal veranderingen voor de organisatie en de legerbases van vele divisies van het Britse leger. Eén van de programma’s voortvloeiend uit het SDR, en tevens het grootste programma, betrof PAC. De veranderingen vergde een aanzienlijke investering in de legerbases in Aldershot en rond Salisbury Plain. Dit was reden om in 1999 over te gaan tot het opstellen van een tweetal programma’s op de legerbases Aldershot (programma Connaught) en rond Salisbury Plain (programma Allenby). In de beginfase van de haalbaarheidsstudies werd duidelijk dat er significante synergie te behalen was door het combineren van beide programma’s. Onder meer op het gebied van kostenbesparingen door efficiency en uniformiteit als gevolg van schaalvergroting. In juli 2000 is dan ook gekozen om de twee programma’s te combineren. Voortvloeiend uit de doelstellingen van het SDR is binnen PAC een innovatieve aanpak voor landgebruik van de legerbases van Defensie opgenomen. Defence Estates (DE) beheert namens het MoD het vastgoed van defensie, inclusief de accommodaties voor het personeel en hun familie. Het ‘Sustainability and Environmental Advisory Team’ van Defence Estates stond aan de basis van duurzame ontwikkelinitiatieven. De plannen en voorstellen voortkomend uit het Strategic Defence Review (SDR) zijn door Defence Estates getoetst op duurzaamheid. Het zogenaamde Strategic Environmental Appraisal of the Strategic Defence Review (SEA of the SDR). Belangrijke duurzame ontwikkelprincipes in PAC vinden derhalve zijn oorsprong bij Defence Estates. Vervolgens heeft MoD een aantal detailstudies uitgevoerd en is er een strategisch ontwikkelplan (Strategic Development Plan, SDP) opgezet voor het uitvoeren van het programma. Het SDP omvat de ontwerpen ontwikkelprincipes, evenals principes voor de realisatie en exploitatie van de legerbases voor de komende 40 jaar. Belangrijke onderdelen van het SDP zijn onder meer het scheiden van de woon- en werkgebieden van de soldaten, evenals het scheiden van de meer industriële werkzaamheden van de administratieve functies. De nadruk van de toekomstige wooneenheden ligt op zogenaamde Single Living Accommodations (SLA), als vervanging van de meer groepsgebonden wooneenheden van voorheen. De SLA’s worden in een campuslay-out gerealiseerd waardoor het gezamenlijke gebruik van voorzieningen wordt bevorderd. Het programma Allenby/Connaught heeft een dusdanige omvang dat realisatie enkel doorgang kon vinden door gebruik te maken van een publiek private samenwerking. De oorzaak hiervan ligt in de huidige landelijke weten regelgeving in Groot-Brittannië evenals de financiële middelen van MoD. In juli 2002 is een drietal partijen uitgenodigd voor de Europese aanbesteding van programma Allenby/Connaught. De aanbesteding omvat een 10


10


jaar durend nieuwbouw- en renovatieproject gekoppeld aan 35 jaar facility management voor de betreffende legerbases. In oktober 2002 heeft één van de drie partijen zich teruggetrokken. De overgebleven partijen, Abraxis en Aspire Defence Limited, werden verzocht een bod uit te brengen in december 2002. Na een strenge evaluatie van de biedingen, waarbij duurzaamheid een cruciale rol speelde, werd in juni 2003 de voorkeur gegeven aan Aspire Defence Limited als partner. 2.2

Duurzaamheidsprogramma Aanleiding duurzaamheid Door een gebrek aan investeringen en onderhoud in de afgelopen decennia, zijn de legerbases van het Britse leger sterk verouderd. Tot enige tijd geleden kende het Britse leger een jaarlijkse uitstroom van soldaten van maar liefst 10%. Onderzoek heeft uitgewezen dat de slechte staat van de huisvesting en de voorzieningen een belangrijke reden is geweest van deze hoge uitstroom. De soldaten voelden zich niet gewaardeerd. Programma Allenby/Connaught beoogt door het verbeteren van de leef- en werkomgeving de moraal binnen het leger te versterken. Bovendoen moeten de investeringen bijdragen aan het verbeteren van de efficiency van het legerapparaat en het aantrekken en aanhouden van soldaten. MoD is, net als andere organisaties en overheidsinstanties, de afgelopen jaren verplicht om haar operaties op een duurzame manier uit te voeren. In juli 2000 lanceerde de staatssecretaris van Defensie in het Verenigd Koninkrijk een beleidsverklaring waarin het Ministerie van Defensie zich committeert aan het uitvoeren van duurzaamheidsrapportages voor al het nieuwe beleid en de acquisitie van materieel. Tevens dienen Milieu Effect Rapportages (MER) te worden samengesteld in het geval van nieuwe projecten en trainingsactiviteiten. Daarnaast is er een groeiende stroom van wetgeving en protocollen op landelijk, Europees en internationaal niveau ten aanzien van duurzaamheid. Duurzaamheidsambitie MoD heeft de ambitie om duurzame en innovatieve toepassingen te stimuleren binnen zowel het bouwproces als de exploitatie van het vastgoed. Dit wordt bewerkstelligd door een strak kader van resultaten en budget. Het gewenste duurzaamheidsniveau is reeds in de beginfase van het programma door het MoD vastgesteld. Duurzaamheid was dan ook een fundamenteel onderdeel van het aanbestedingsproces en de evaluatie van de biedingen. De duurzaamheidsambitie van MoD wordt vastgelegd door een BREEAM-certificering; ‘excellent’ voor alle nieuwbouw en ‘very good’ voor alle gerenoveerde gebouwen. De keuze voor BREEAM komt voort uit het feit dat dit destijds de enige standaard was en bovendien een Britse oorsprong heeft. De focus van het Allenby/Connaught programma ligt meer op output dan op input, waardoor de mogelijkheden voor innovatieve toepassingen gemaximaliseerd worden. De prijs-/kwaliteitverhouding gedurende de totale levenscyclus is belangrijker dan de laagste kosten. Dit principe stuurt op duurzame ontwerpoplossingen voor de lange termijn. Door duurzaamheid als integraal onderdeel van het programma op te nemen, wordt ruimte gecreëerd voor innovatieve oplossingen voor bijvoorbeeld ruimtegebruik, kwaliteit van het ontwerp en de uitvoering van het project en efficiency voor de bouwfase en de bouwmethode van het project. Duurzaamheidsdoelstellingen Voor het waarmaken van de duurzaamheidsambities van programma Allenby/Connaught is een aantal specifieke eisen en doelstellingen in het ontwerp geïntegreerd. Het programma kent de volgende doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid: • Het verbeteren van de leef- en werkfaciliteiten voor al het personeel. De nadruk ligt op ‘zelfstandig wonen’. • Het realiseren van ondersteunende faciliteiten met een hoog kwaliteitsniveau.


11


• Het bewerkstelligen van een vastgestelde prestatie van het gebouw tijdens de totale levensduur en een goede prijs-/kwaliteitverhouding. • Het verzekeren van een gestructureerde overgang naar en implementatie van het programma vanuit de huidige huisvestingssituatie. • Het stimuleren van ontwikkelingen die voordelen bieden aan het leger en de samenleving in het algemeen. 2.3

Sturen op duurzaamheid Het ontwikkelproces voor Allenby/Connaught en het realiseren van de duurzaamheidsambities zijn sterk met elkaar verweven. Duurzaamheidseisen vormen een integraal onderdeel van het programma. Het ontwikkelingsproces in relatie tot het implementeren van duurzaamheid wordt op vijf punten besproken: de organisatie van het programma, de kwaliteit en de duurzaamheid, de doorlooptijd, de financiering van het programma en de informatieverstrekking binnen het programma. Organisatie Allenby/Connaught maakt gebruik van een Private Finance Initiative (PFI) contract. Als onderdeel van het aanbiedingsproces voor de PFI-selectie, zijn aanbiedende partijen gevraagd om verscheidene duurzaamheidseisen mee te nemen in hun voorstel. Door toepassing van het PFI-contract ligt de nadruk op de kosten voor de totale levenscyclus gerelateerd aan de realisatie en het onderhoud van de nieuwe faciliteiten. Het risico op de levensduurkosten voor de komende 35 jaar ligt hiermee bij de private partij, evenals de investering in innovatieve oplossingen. Organisatiestructuur Allenby/Connaught

Single Living Accommodations Tidworth

Bron: Project Allenby/Connaught - bewerking Jones Lang LaSalle

Bron: Project Allenby/Connaught

In juni 2003 is middels een Europese aanbesteding Aspire Defence Limited (Aspire) aangesteld als private partner. De bouwen renovatiewerkzaamheden zijn ondergebracht bij Aspire Defence Capital Works (ADWC) en de levering van diensten is ondergebracht bij Aspire Defence Services Limited (ADSL). Het MoD heeft door deze organisatiestructuur slechts te maken met één servicecontract en één marktpartij. Hierdoor zijn de communicatielijnen overzichtelijk en de verdeling van risico’s en verantwoordelijkheden transparant. Aspire heeft op haar beurt verschillende subcontracten met bouwbedrijven enerzijds en facility management organisaties anderzijds. De onderaannemers zijn allen verplicht aan het leveren van dezelfde duurzaamheidsprestaties als overeengekomen in het hoofdcontract dat Aspire heeft met MoD. Aspire beoordeelt periodiek de geleverde prestaties van de onderaannemers en heeft de mogelijkheid de samenstelling van onderaannemers te wijzigen. Hierdoor behoudt Aspire sturing op het gewenste duurzaamheidsniveau van de gebouwen en diensten. Een goede samenwerking tussen MoD en Aspire, maar ook met de overige gecontracteerde partijen is essentieel voor het succes van het programma.


12


Hoge kwaliteit en duurzaamheidsniveau Om sturing te geven aan een duurzaam programma is in een vroeg stadium een aantal studies en onderzoeken uitgevoerd. Een duurzaamheidsrapportage (Sustainability Assessment) is uitgevoerd gebaseerd op het Beoordelingshandboek voor Duurzaamheid en het Milieu (DE). Deze rapportage gebruikt een aantal gerichte vragen om duurzaamheidszaken aan het licht te brengen, om deze te kunnen beheersen. Voor PAC zijn zowel in de planfase duurzaamheidsrapportages opgesteld door het Ministerie, als in de aanbestedingsfase door de bieders. Bovendien is een Milieu Effect Rapportage (MER) uitgevoerd. Op voorhand is bodemonderzoek verricht om eventuele verontreinigde grond in een vroeg stadium te reinigen. Daarnaast zijn studies verricht naar de aanwezigheid van beschermde diersoorten en organismen en is er een inschatting gemaakt van de archeologische waarde van het gebied. Er is onderzoek gedaan naar de aanwezige historische en monumentale gebouwen; het programmagebied bevat ongeveer zestig historische gebouwen. Er zijn enquêtes uitgezet onder de gebruikers en de bewoners in de omringende gemeenschap, om inzicht te krijgen in de manier waarop deze culturele rijkdommen kunnen worden opgenomen in het nieuwe programma. Met als doel de historische en recreatieve waarde voor de gemeenschap te behouden. Werking regenwater winning

Werking zonnepanelen



Een belangrijk aspect van de sturing op duurzaamheid is het vooraf vaststellen van een aantal duurzaamheidseisen ten aanzien van de bouw en de exploitatie van de legerbases. Als onderdeel van het aanbiedingsproces voor de PFI-selectie, zijn aanbiedende partijen gevraagd om verscheidene duurzaamheidseisen mee te nemen in hun voorstel. Het voldoen aan de BREEAM-criteria was een van die voorwaarden. De nieuwe gebouwen dienen een ‘Excellent’ beoordeling van BREEAM (en EcoHomes – voor woningen) te bewerkstelligen. Gerenoveerde gebouwen dienen een ‘Very Good’ beoordeling te behalen. Naast de BREEAM-criteria zijn de bieders uitgenodigd om een voorstel te doen voor een reeks aan innovatieve eisen en wensen van het MoD. Bieders werden gevraagd na te denken over onder meer gecombineerde warmteen elektriciteitscentrales, regenwater opvang, zonne-energie, duurzame stedelijke drainage oplossingen, gebouwbeheerssystemen en de verwijdering en verwerking van afvalstoffen. De biedingen zijn geëvalueerd aan de hand van een scoring van de programma’s op het gebied van duurzaamheid. Duurzaamheid is op deze manier meegenomen als integraal onderdeel van de algehele prijs/kwaliteit verhouding van de biedingen.


13


D Duurzaamheidsniveau

Opbouw standaard modules

eDuurzaamheidsniveau

Duurzaamheidsniveau portefeuille

p r tijd D Bron: Bron: Project Allenby/Connaught e Jones Lang LaSalle D De prestatie-eisen van de door Aspire te leveren gebouwen en diensten zijn op voorhand contractueel vastgelegd. Gedurende de exploitatiefase wordt op maandelijkse basis door het MoD op een 70-tal punten beoordeeld of wordt voldaan aan de overeengekomen eisen en wensen. Tevens is afgesproken dat het duurzaamheidsniveau wordt opgewaardeerd indien nodig. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij wetswijzigingen op het gebied van duurzaamheid of bij een verandering in de certificering van BREEAM. Op deze manier ligt de duurzaamheidsprestatie van het programma gedurende de totale exploitatie op een vooraf vastgesteld minimaal niveau.

Voor het bewerkstelligen van onder meer een duurzame bouwfase, een efficiënte constructieperiode, evenals een effectief standaard ontwerp, is gebruik gemaakt van standaard modules in de bouw van de Single Living Accommodations (SLA). Voor het waarborgen van de duurzaamheidsprestaties heeft Allenby/Connaught een aantal van deze modelgebouwen op voorhand getest, de zogenaamde Demonstrator Blocks. Door in een vroeg stadium van het proces de kwaliteit van de accommodaties vast te stellen, wordt optimale sturing gegeven aan de uiteindelijke duurzaamheidsprestaties. De standaard modules worden op afstand geprefabriceerd. De afzonderlijke studie/slaapkamer modules worden met geïntegreerde douchecabine geleverd op de bouwplaats. De oplossing is ideaal in termen van constructiesnelheid, kwaliteitscontrole en afvalreductie. Het ontwerp stimuleert het hergebruik van bouwmateriaal waar mogelijk. Waar dit niet mogelijk is, wordt tijdens de sloop rekening gehouden met het hergebruik van het gesegregeerde, vermaalde steen en beton. Bovendien is een afvalverwerkingstation aanwezig op de site. Daarnaast doet Allenby/Connaught op vrijwillige basis mee aan het zogenaamde ‘Considerate Constructors Scheme’ (CCS). Het programma heeft als doel de overlast tijdens de bouwfase te minimaliseren. Daarnaast wordt rekening gehouden met het aanzicht van de bouwplaats. Het programma tracht het gebruik van gas-, water- en lichtvoorzieningen te minimaliseren. Dit wordt onder meer gerealiseerd door de opvang en hergebruik van regenwater. Het verbruik wordt gemonitord door een uitgebreid netwerk van energie- en waterverbruik meters, die zijn toegepast in zowel de nieuwe als bestaande gebouwen. De meters zijn aangesloten op een geautomatiseerd monitoringssysteem. Dit maakt het mogelijk om effectief te sturen op duurzaamheid door het treffen van specifieke maatregelen ter vermindering van het energieverbruik. Het energiebeheer is ook doorgetrokken in een verlichtingsstrategie. Er wordt gebruik gemaakt van zonnecollectoren voor buitenverlichting van de gebouwen. Daarnaast wordt bij de verlichting van onder meer kantoren, gangen en winkels gebruik gemaakt van bewegingssensoren. De voordelen zijn niet alleen op korte termijn zichtbaar in de vorm van directe kostenbesparing, maar ook op de lange termijn in de vorm van minder onderhoud.


14


Impressie Single Living Accommodation

Foto Single Living Accommodation



Een belangrijk onderdeel van het programma is het verbeteren van de leef- en werkfaciliteiten voor al het personeel waarbij de nadruk op zelfstandig wonen ligt. Dit wordt bewerkstelligd door de bouw van de Single Living Accommodations (SLA). Voorheen waren soldaten aangewezen op het delen van kamers en gemeenschappelijke wasgelegenheden in oude slecht onderhouden gebouwen. Het programma voorziet in de bouw van zelfstandige woningen met eigen wasgelegenheden in een campuslay-out. Door het opnieuw inrichten van de legerbases worden woonfaciliteiten beter gescheiden van de werkfaciliteiten. Daarbij worden industriële werkzaamheden gescheiden van meer administratieve functies. Door toepassing van een campuslay-out, waarbij de zelfstandige wooneenheden worden geclusterd rond kwalitatief sterke openbare voorzieningen, wordt de toegankelijkheid van de aanwezige faciliteiten verbeterd. Bij de inrichting van de legerbases ligt de focus op het gebruik van fiets- en voetpaden en wordt het gebruik van openbaar vervoer gestimuleerd. Dit vermindert de autobehoefte. Doorlooptijd De nadruk van PAC ligt op een strategisch plan voor een ontwikkelen exploitatieperiode van 35 jaar. Hierbij ligt de focus meer op output dan op input, waardoor de mogelijkheden voor innovatieve toepassingen gemaximaliseerd worden. De prijs-/kwaliteitverhouding gedurende de totale levenscyclus is belangrijker dan de laagste kosten. Dit principe stuurt op duurzame ontwerpoplossingen die kostenbesparend werken op de lange termijn. Aspire is gedurende de doorlooptijd van het contract verantwoordelijk voor de prestaties van de gebouwen en diensten. De beslissing tot het eventueel overgaan van renovatie of sloop van gebouwen gedurende deze periode ligt geheel bij Aspire. Na afloop van het contract in 2041 gaat het beheer weer over naar het MoD. Echter, er is contractueel vastgelegd dat de gebouwen aan het eind van het contract nog voldoende restwaarde moeten bezitten. Dit wordt drie jaar voor het aflopen van de exploitatieperiode door een externe partij, aangesteld door MoD beoordeeld. Hierbij is het streven om de gebouwen een resterende levensduur van 5 tot 10 jaar mee te geven na afloop van het contract. Aspire dient derhalve het vereiste kwaliteitsniveau van de gebouwen gedurende de volledige exploitatieperiode te behouden. Financiering ontwikkeling Voor de oplevering van het bouwprogramma wordt financiering opgehaald door een combinatie van de uitgifte van obligaties en eigen vermogen. In totaal is 1,5 miljard pond op de obligatiemarkt opgehaald en is nog eens 120 miljoen pond aan eigen vermogen bijeengebracht. Het eigen vermogen wordt geleverd door de drie aandeelhouders binnen Aspire, te weten Carillion, KBR en HSBC. De opbrengsten uit de exploitatie van de legerbases worden gebruikt voor het betalen van de kosten verbonden aan de leningen (rente/aflossing) en de


15


obligatie-uitgifte (rente/dividend). Door middel van een grondige kosten-batenanalyse is vooraf een financiële vergoeding vastgesteld die maandelijks door MoD aan Aspire wordt uitbetaald. Gedurende de exploitatiefase wordt maandelijks door MoD beoordeeld of wordt voldaan aan de overeengekomen eisen en wensen ten aanzien van de gebouwen en diensten. MoD kan door toepassing van een malusregeling een deel van de vergoeding inhouden indien accommodaties op structurele basis afwijken van de contractuele overeenkomsten. Indien diensten niet worden geleverd volgens de overeenkomst geldt de afspraak dat dit binnen twee uur moet zijn opgelost. Mocht dit niet het geval zijn kan MoD eveneens overgaan tot het uitdelen van penalties. Aspire kan op haar beurt door middel van innovatieve, kostenbesparende, duurzame oplossingen haar eigen winst optimaliseren. Op deze manier wordt Aspire gestimuleerd om de gebouwen en de te leveren diensten gedurende de exploitatieperiode op een hoog niveau te houden. Informatie Een belangrijk onderdeel van het contract is de Helpdesk die op elke legerbasis aanwezig is. Soldaten kunnen de Helpdesk 24 uur per dag, 365 dagen per jaar bereiken via telefoon, email of fysiek aan de balie. Zij kunnen hier terecht voor advies en bijstand aangaande alle diensten waar Aspire verantwoordelijk is. De Helpdesks ontvangen gemiddeld 5.000 oproepen per maand, die in meer dan 97% van de gevallen binnen 30 seconden wordt beantwoord. MoD en de soldaten hebben slechts te maken met één servicecontract en één marktpartij, te weten Aspire. Dit zorgt voor een snelle identificatie en afhandeling van eventuele afwijkingen van het contract. Daarnaast zorgt één enkel aanspreekpunt voor duidelijkheid bij de soldaten. 2.4

Behaalde resultaten In augustus 2009 bedroeg het aantal opgeleverde nieuwe en gerenoveerde gebouwen 215. Daarnaast waren 206 gebouwen gesloopt waarvan circa 97% van de materialen is hergebruikt. Deels in de gebouwen en voor het overgrote deel in de wegen. Er is niet strak gestuurd op hoogwaardig hergebruik. Voor het waarborgen van de duurzaamheidsprestaties heeft Allenby/Connaught gebruik gemaakt van modelgebouwen, zogenaamde Demonstrator Blocks. De modelgebouwen scoorden 26 van de 29 credits binnen de ‘Green Guide for EcoHomes’ en scoorde tevens BREEAM ‘excellent’. Gerenoveerde gebouwen scoren een BREEAM very good. De credits waren onder meer voor het terugdringen van de CO2-uitstoot, het terugbrengen van de waterconsumptie, het scheiden en recyclen van afval en de algehele prestatie van de gebouwen. In totaal zijn circa 3.750 Single Living Accommodations (SLA) verschaft. Het gebruik van standaard modules voor de constructie van de Single Living Accommodations vermindert de bouwtijd ter plaatse met ongeveer 30% vergeleken met traditionele bouwtechnieken. Het gebruik van de meest moderne bouwtechnieken heeft het project zowel tijd als geld bespaard. Door de verkorte bouwtijd wordt de verstoring van de dagelijkse bezigheden op de legerbases tot een minimum beperkt en zijn de bouwkosten verder gereduceerd. De Single Living Accommodations zorgen daarnaast voor een afname van het gebruik van fossiele brandstoffen en CO2-uitstoot door het toepassen van onder meer zonnepanelen en gecombineerde warmteen elektriciteitssystemen. Ook zorgt de opvang van regenwater ten behoeve van spoelwater in toiletten voor een afname van het waterverbruik. Voor MoD innovatieve oplossingen als de campuslay-out en het ‘koppelen en delen’ principe zorgen voor een verbeterde afbakening van woon- en werkgebied. Efficiënter gebruik van de gronden evenals een meer flexibele inrichting van de legerbases zorgen ervoor dat er op toekomstige veranderingen kan worden ingespeeld. Bovendien is de gebouwde omgeving ingericht op het aanmoedigen van het gebruik van fiets- en voetpaden evenals het gebruik van openbaar vervoer. Hierdoor wordt de autobehoefte verder teruggedrongen. Daarnaast


16


zorgen de Single Living Accommodations voor meer privacy en comfort. De kwaliteit van de leef- en werkomgeving van de soldaten is aanzienlijk verbeterd wat helpt in het aantrekken en aanhouden van soldaten. Naast duurzame oplossingen op het gebied van milieu voorziet Allenby/Connaught in sociale en economische stimulering voor de omringende gemeenschap. Het constructie- en serviceprogramma zorgen voor een toename van het aantal vacatures en opleidingsmogelijkheden voor de lokale bevolking. Daarnaast worden militaire recreatieve, leisure en gemeenschappelijk gebouwen gedeeld met de locale gemeenschap. Door een strategische aanpak van de vastgoedallocatie (onder andere als gevolg van efficiëntie door het samenvoegen van legerbases), evenals een goede communicatie met de gemeenschap en betrokken partijen, is op de legerbasis in Aldershot een aanzienlijk stuk grond van 160 hectare beschikbaar gekomen. Het MoD heeft met de lokale gemeenten een financiële regeling getroffen voor het afstaan van de grond. De hierbij vrijgekomen gelden, vloeien terug in het programma. De beschikbaar gekomen grond wordt gebruikt voor de nieuwbouw van woningen om aan de groeiende lokale huisvestingsvraag te voldoen. Dit geeft een directe stimulans aan de omringende gemeenschap. Overigens was de verkoop van de grond van begin af aan meegenomen in de financiële berekening en noodzakelijk voor het rendabel maken van de investeringen. De contractvorming tussen MoD en Aspire had bij nader inzien efficiënter gekund. In de beginfase van de contractperiode zijn meer dan 1.000 wijzigingen aangebracht in het oorspronkelijke contract. Dit is echter voor een deel inherent aan het opstarten van een dergelijk programma en de kennismaking van de betrokken partijen. PAC wordt internationaal erkend op het gebied van duurzaamheid. Het is het grootste BREEAM-gecertificeerde project in Groot-Brittannië en het programma is reeds meerdere malen in de prijzen gevallen. Het programma is winnaar van de ‘Construction Journal Environmental Leadership Award 2008’ en is uitgeroepen tot de ‘Building Magazine Sustainable Development of the Year’ en ‘Best Sustainability Initiative in Public Sector 2007’. Behaalde resultaten worden gebruikt bij de programma’s van overige legerbases. Ook hier is het SDR van toepassing. Innovatieve oplossingen, zoals de Single Living Accommodations, worden ook daar toegepast.


17


In onderstaande matrix is een overzicht opgenomen van de resultaten. Kwantitatieve resultaten van Programma Allenby/Connaught • Koolstofdioxide arme technologieën besparen 1.400 ton CO2-uitstoot per jaar. Zonnecollectoren op zuidelijk georiënteerde daken leveren gedurende het project een besparing van 10.000 ton CO2. • Micro Combined Heat and Power units in accommodaties met zonnetechnologie zorgen voor een besparing van 2% van het totale verbruik van alle legerbases binnen PAC. • Nieuwe gebouwen zijn uitgerust met hemelwateropvangsystemen en bij meer dan 800 gebouwen wordt het waterverbruik gemeten en bijgehouden. Met de opvang van hemelwater worden jaarlijks 4,5 miljoen toiletten doorgespoeld. • Aspire Defence heeft de volledige voorraad gekwalificeerd naar ISO 14001, een internationaal geaccepteerde standaard voor het implementeren van een effectief Environmental Management System (EMS). • De Single Living Accommodations bevatten meer dan 2.600 zogenaamde ‘bat-bricks’, evenals speciale holtes en opgedeelde zolderruimten bestemd voor vleermuizen. • Het gebruik van modulaire constructiedelen verminderd de bouwtijd met 30% vergeleken met traditionele bouw. • Ongeveer 200 bouwplaatsen zijn geregistreerd bij het Considerate Constructors Scheme en scoren 38/40. • Recycle-installaties aanwezig op de bouwplaats zorgt voor een 80% recycling. • Ongeveer 97% van het sloopafval wordt verpulverd en hergebruikt. • Van de 67.000 jaarlijkse telefoontjes (2008) naar de 24/7-helpdesk wordt 97,8% binnen 30 seconden beantwoord. • Van routinematige onderhoudsverzoeken wordt 50% binnen 10 tot 15 dagen opgelost, in plaats van de contractuele 40 dagen. Als voorbeeld is een BREEAM-score voor de Single Living Accommodations opgenomen in de bijlage. 2.5

Conclusie succes duurzaamheidsprogramma Duurzaamheid heeft sinds de initiatieffase van het programma Allenby/Connaught een belangrijke rol gespeeld. Door het op voorhand vaststellen van de duurzaamheidsprestaties van gebouwen en diensten wordt een duurzame ontwikkeling en exploitatie gewaarborgd. In de aanbesteding zijn reeds contractuele eisen vastgelegd ten aanzien van duurzaamheid. De evaluatie van de aanbiedingsdocumenten bestond ondermeer uit een specifieke scoring van de programma’s van de bieders op het gebied van duurzaamheid. Op deze manier is duurzaamheid meegenomen als integraal onderdeel van de algehele prijs/kwaliteit van de bieding. De goede voorbereiding van MoD voorafgaand aan de aanbesteding heeft een grote bijdrage geleverd aan het succes van het programma. Hierbij was de eigen kennis van de betreffende gebieden van belang. Dit heeft geleid tot een goed pakket van eisen voor de aanbesteding. Bovendien draagt de eigen kennis ook bij gedurende de looptijd van het programma, bij beslissingen en het maken van afspraken met Aspire. Het succes van PAC als duurzaam programma schuilt tevens voor een groot deel in de focus op de prijs/kwaliteitverhouding gedurende de totale levenscyclus, boven het streven naar een laagste kostprijs. De nadruk van het PFI-contract ligt op een strategisch plan voor een ontwikkelen exploitatieperiode van 35 jaar. Gedurende de exploitatieperiode ligt het risico bij Aspire. De focus van het programma ligt daarmee op de lange


18


termijn output. Dit maximaliseert de mogelijkheden van de private partijen om tot innovatieve, duurzame en tegelijkertijd winstgevende ontwerpoplossingen te komen binnen het programma. Voor het welslagen van een programma van deze omvang en complexiteit is communicatie en flexibiliteit van groot belang. Communicatie vindt zowel formeel plaats in officiële vergaderingen, als informeel door de mensen van het MoD en Aspire ter plaatse. In drie jaar tijd zijn circa 1.000 kleine en grote bepalingen in het contract gewijzigd ten opzichte van het origineel. Daarbij komt dat de eisen en wensen van het leger in de tijd veranderen. Flexibiliteit en een open communicatie tussen MoD, Aspire en externe belanghebbenden zijn cruciaal voor een soepele implementatie van het veranderlijke programma. Tot slot is door toepassing van schaalvergroting de duurzaamheidsprestatie van het programma bevorderd. Door het samenvoegen van de voorheen afzonderlijke programma’s Allenby en Connaught, is de potentie om efficiënte, flexibele en duurzame oplossingen te creëren toegenomen. Bovendien helpt schaalvergroting bij het winstgevend implementeren van de duurzaamheidseisen in de vorm van het delen van de hogere investeringskosten.


19


3 Programma HafenCity Hamburg 3.1

Initiatief ontwikkeling HafenCity De ontwikkeling van HafenCity is een initiatief van de stad Hamburg. En de ambities zijn hoog. HafenCity is met 157 hectare het grootste stedelijke (her-)ontwikkelingsproject dat momenteel in Europa gaande is. In een tijdsbestek van 25 jaar biedt HafenCity plaats aan 12.000 inwoners in één van de 5.500 woningen en aan 40.000 werknemers. De totale ontwikkeling heeft een omvang 2,0 miljoen m2 bruto vloeroppervlak. Het nieuwe stadsdeel is een mix van kantoorruimte (53%), woningen (33%), winkelruimte en horecavoorzieningen (7%). Het overige metrage is beschikbaar voor publieke instellingen en culturele- en vrijetijdsvoorzieningen (7%). Niet alleen qua omvang is HafenCity bijzonder te noemen: • Duurzaamheid was bij de start van de ontwikkeling van HafenCity een vrijwillig aspect voor deelnemende partijen. Rond 2007 en 2008 zijn de intenties voor een duurzame gebiedsontwikkeling sterk toegenomen. HafenCity Hamburg is tegenwoordig internationaal erkend als een duurzame gebiedsontwikkeling. • Het oppervlak van de binnenstad groeit met 40% doordat HafenCity centraal is gelegen in Hamburg en aansluit op het huidige centrum. • De betrokken partijen nemen deel aan een ontwikkelingsproces met een innovatief karakter. Het risico wordt gereduceerd voor de lokale overheid, eindgebruikers en investeerders door een fijnmazige mix van voorzieningen en uitgifte van bouwgronden met een klein grondoppervlak. • De gerealiseerde gebouwen en openbare ruimte hebben een hoge architectonische kwaliteit. • De ontwikkeling HafenCity kent een unieke interactie met het water, doordat het gebied niet is omgeven door een dijk, maar bewust onder water kan lopen. • De herontwikkeling van het oude Havengebied HafenCity is aan te merken als ‘brownfield’-ontwikkeling vanwege haar oude industriële karakter. Locatie Hamburg

Locatie HafenCity

Bron: Jones Lang LaSalle

Bron: http://maps.live.com


20


Plangebied HafenCity Hamburg

Bron: http://www.hafencity.com (augustus 2009)

De ontwikkeling van HafenCity vindt gefaseerd plaats. Het masterplan gaat uit van een groei van Oost naar West en van Noord naar Zuid. Hieronder zijn de deellocaties opgenomen van HafenCity die al opgeleverd zijn, of op korte tot middellange termijn opgeleverd gaan worden. Overzicht uitgewerkte deellocaties HafenCity Hamburg Deellocatie Am Sandtorkai

Oplevering Opgeleverd 2005

Dalmannkai

Opgeleverd 2009

Am Sandtorpark / Grasbrook

Vanaf 2009

Brooktorkai / Ericus

Vanaf 2009

Strandkai Überseequartier

Tussen 2009 en 2012 Vanaf 2010

Elbtorquartier

Vanaf 2012

Am Lohsepark

Tussen 2011 en 2018

Type ontwikkeling Gelegen Noord-West in HafenCity en startpunt ontwikkeling. Combinatie van wonen en kantoorruimte. Twee stap ontwikkeling HafenCity. Meest gediversifieerde plan qua functiemix kantoorruimte, horeca, winkelruimte en woningen. Ontwikkeling van een centraal park, woningen, kantoorruimte en een basisschool. Noordelijk gelegen in HafenCity, nabij Hamburg Centraal Station. Combinatie van kantoren, hotels en internationaal maritiem museum. Gelegen Zuid-West in HafenCity. Combinatie van woningen, kantoorruimte, vrijetijdsvoorzieningen en een cruiseterminal. Centraal deel van HafenCity. Mix van woningen, winkelruimte, horeca, hotelruimte, theater en kantoorruimte. Kenniscentrum van Hamburg. Dit centraal gelegen deel bevat vanaf 2012 een universiteitcomplex, hotel, museum en creatieve industrie. Groene hart van HafenCity en centraal gelegen. Combinatie van woningen, kantoorruimte, park en museum.

Bron: Projects – Insight to current developments, HafenCity Hamburg GmbH (maart 2009).

Aanleiding herontwikkeling Vanaf de jaren ‘70 groeide de containeroverslag in de haven van Hamburg sterk. Door een toenemende behoefte aan brede en diepe vaargeulen voor containerschepen en extra land voor vrachtafhandeling besloot de senaat van Hamburg tot de ontwikkeling van een nieuwe containerterminal Altenwerder. De bouw van de terminal begon in 1997 en de terminal is sinds 2002 operationeel. De terminal is gelegen in de wijk Altenwerder in het zuiden van


21


Hamburg. De binnenstedelijk gelegen havengebieden HafenCity en Wilhelmsburg verloren hierdoor na twee eeuwen hun functie. De stad Hamburg bleef eigenaar van een groot deel van de gronden. In dezelfde periode groeide het aantal inwoners van Hamburg sterk. Door eerdere uitbreidingen had Hamburg haar grenzen aan de randen bereikt. Om verdere groei te faciliteren, moest Hamburg op zoek naar nieuwe ontwikkellocaties. Herontwikkeling van de gebieden HafenCity en Wilhelmsburg bood goede mogelijkheden voor Hamburg. In 1997 werd het ontwikkelingsfonds ‘City and Port’ opgericht om een financiële basis te bieden aan de ontwikkeling van HafenCity en de container terminal Altenwerder. De gronden binnen HafenCity werden kosteloos in het fonds geplaatst. Met de verkoop van de gronden kon circa € 235 miljoen van de nieuwe € 500 miljoen kostende containerterminal gefinancierd worden. Daarnaast zou herontwikkeling van de twee gebieden het mogelijk maken om de stad Hamburg verder te laten groeien als Metropool. HafenCity was het eerste gebied dat in aanmerking kwam voor herontwikkeling. In 2013 staat de start van de herontwikkeling van Wilhelmsburg gepland. Impressie HafenCity Hamburg

Bron: http://www.hafencity.com

Ontwikkeling masterplan HafenCity Vanaf 1997 hebben planologen, de stad Hamburg en politieke afgevaardigden een aantal jaren uitgebreid samengewerkt voor het bedenken van een nieuw plan voor het gebied. Om een goedgekeurd masterplan te realiseren voor HafenCity, was het noodzakelijk dat er een brede consensus kwam voor de urgentie, doelstellingen en de te nemen maatregelen. Hamburg stimuleerde een interdisciplinaire uitwisseling van ideeën door het organiseren van een stads(her)ontwikkelingswedstrijd, een publiek debat over herontwikkeling en transparante politieke besluitvorming. De belangrijkste doelstelling van het masterplan is het bijdragen aan de economische, ecologische, sociale en culturele ontwikkeling van de stad. Tegelijkertijd zet Hamburg zich in om voor haar bewoners een groene metropool te worden en de hoogste leefkwaliteit binnen de stad te behouden. De ontwikkeling van HafenCity moest niet alleen soepel verlopen in tijd, maar boven alles ook een nieuwe internationale standaard zetten voor hoge conceptuele en architectonische kwaliteit. Om deze ambitie te realiseren was het niet alleen noodzakelijk om krachtige en financieel sterke investeerders en gebruikers aan te trekken. Ook was het noodzakelijk dat bouwbedrijven meewerken in het zetten van nieuwe standaarden. In 2000 is het masterplan voor HafenCity goedgekeurd door de Senaat van Hamburg en kon men in 2002 starten met de bouw. Het plan is gebaseerd op het conceptplan uit 1998 en de winnende inzending van de internationale stads(her-)ontwikkelingswedstrijd. De geplande ontwikkeling van HafenCity duurt ongeveer 25 jaar. Voor een succesvolle ontwikkeling is een hoge mate van flexibiliteit in het plan vereist. Het bijwerken van het plan vormt een integraal onderdeel van het ontwikkelingsproces.


22


Impressie ontwikkeling HafenCity Hamburg


Duurzaamheid en de ontwikkeling van ecologische gebouwen was opgenomen in het masterplan van 2000 om bij te dragen aan de economische, ecologische, sociale en culturele ontwikkeling van Hamburg. Het centrale thema bestond uit een fijnmazige mix van voorzieningen en economisch gebruik van energie om de gevolgen van klimaatverandering te verminderen of om gebruik te maken van duurzame energiebronnen. Duurzaamheid is in het masterplan opgenomen als richtinggevende ambitie er is echter geen exacte invulling aan gegeven. Investeerders en gebruikers konden in eerste instantie vrijwillig hun gebouw verduurzamen. HafenCity Hamburg GmbH stelde wel CO2-eisen in de aanbesteding van het nieuw te bouwen stadsverwarmingssysteem in het westelijk deel van het gebied. Inmiddels is de kijk op het toe te passen duurzaamheidsconcept en het implementeren van maatregelen sterk veranderd. 3.2

Duurzaamheidsprogramma De ontwikkeling van HafenCity Hamburg is in 2000 begonnen met een hoog architectonisch ambitieniveau en duurzaamheid was een van de basisgedachten. Inmiddels wordt HafenCity internationaal erkend als een duurzame gebiedsontwikkeling. Een grote rol hierbij speelt de herontwikkeling van het oude haventerrein en het streven naar een langdurig gebruik van de nieuwe stad. Maar belangrijker is dat Hamburg inmiddels duurzame uitgangspunten heeft geformuleerd voor het masterplan van HafenCity. HafenCity eist sinds 2007/2008 dat ontwikkelaars en bouwers rekening houden met duurzaamheid binnen nieuwe gebouwontwerpen voor HafenCity. Bovendien is initieel het nieuwe stadsdeel ontworpen vanuit het idee dat zuinig gebruik van natuurlijke bronnen gepromoot moet worden. Aanleiding duurzaamheid Het Duitse Kabinet heeft in de jaren negentig een beleid opgesteld om de ontwikkeling van metropolen te stimuleren. Dit is gebaseerd op de visie dat de huidige economische groeikernen in de komende decennia vooral metropolen zijn. Om als stad in aanmerking te komen voor steun, is er een aantal doelstellingen waaraan een stad moet voldoen. Dit zijn: bovengemiddelde economische groei, het creëren van werkgelegenheid, het versterken van de functie als metropool en het versterken van het eigen imago. Hamburg mag als eerste metropool gebruik maken van de steun van het Duitse Kabinet. Om in aanmerking te komen voor deze steun heeft de Senaat van Hamburg zichzelf ten doel gesteld een duurzame en kwalitatieve groei van de stad te realiseren met het behoud van haar unieke charme en hoge kwaliteit van de leefomgeving voor toekomstige generaties. In 1997 vormden SPD en GAL (groene partij) de Hamburgse regering. Vooral GAL maakte zich in die periode hard voor het inbedden van duurzaamheid in de ontwikkeling van HafenCity.


23


Duurzaamheidsambitie Toen Hamburg in de tweede helft van de jaren negentig haar duurzaamheidambitie voor HafenCity formuleerde stond ze voor een grote uitdaging. Kennis over duurzaam bouwen was er voldoende in Europa. De grote vraag was echter op welke duurzaamheidaspecten en in welke mate hierop de focus gelegd moest worden. Zowel op gebouw- als gebiedsniveau. In het masterplan van 2000 is een aantal doelstellingen geformuleerd, namelijk reductie van CO2-uitstoot en energieverbruik, toepassen van milieuvriendelijke materialen, duurzaam gebruik van grondstoffen, gezonde en hoogwaardige leefomgeving voor mensen en duurzaam beheer van de gebouwen. Hamburg begreep dat bij een succesvolle duurzame ontwikkeling van HafenCity men rekening moest houden met de markt. Tegelijkertijd besefte men dat technieken en oplossingen slimmer en beter betaalbaar zouden worden naarmate investeerders, bouwbedrijven en leveranciers ervaring zouden opdoen met duurzaam bouwen en beheren van gebouwen. De duurzaamheidsambitie werd zodoende zacht geformuleerd voor de ontwikkeling van HafenCity. Ondanks de geformuleerde doelstellingen, bleven de eisen voor een duurzame ontwikkeling vrijwillig voor investerende partijen. Een van de doelstellingen van HafenCity Hamburg GmbH was het vervullen van een voorbeeldrol. Vanaf 2000 nam de aandacht voor duurzaamheid geleidelijk toe en formuleerde HafenCity Hamburg GmbH meer en strengere duurzaamheidseisen. Sinds 2007 neemt duurzaamheid een sterke vlucht. Het vrijwillige karakter voor private partijen is verdwenen doordat HafenCity Hamburg GmbH duurzaamheidseisen sindsdien in toenemende mate meeneemt in de aanbestedingen. De duurzaamheidseisen in de ontwikkeling van het oostelijk deel zijn dan ook geïntensiveerd. Bouwbedrijven moeten opzoek naar nieuwe en innovatieve methoden om toe te passen in nieuwe gebouwontwerpen. Gekozen duurzaamheidsoplossingen Door het vrijwillige karakter van de duurzaamheidsambitites ging de aandacht van HafenCity Hamburg GmbH en de private partijen vooral uit naar het ontwikkelen van een stad met een hoog architectonische uitstraling, die ook in de toekomst geliefd is bij gebruikers. Op gebiedsniveau heeft men een aantal conceptuele ontwerpbeslissingen gedaan die tegenwoordig aansluiten op het beeld van een duurzaam gebiedsontwikkeling. Zoals een sterke functiemix en een ruim aantal fiets- en wandelpaden, zodat inwoners de auto zouden laten staan. Hieronder zijn op gebieds- en gebouwniveau duurzaamheidsoplossingen weergegeven die zijn toegepast in de ontwikkeling van HafenCity Hamburg GmbH. Hoewel specifieke oplossingen in het geformuleerde masterplan van 2000 niet direct vanuit een duurzaamheidsgedachte gekozen zijn, vallen deze tegenwoordig wel in het beeld dat men een duurzame gebiedsontwikkeling heeft. Duurzame uitgangspunten op gebiedsniveau: • Hergebruik van bestaand gebied: Hamburg laat het vrijgekomen gebied HafenCity volledig herontwikkelen, zodat er geen ‘greenfield’ hoeft opgeofferd te worden voor uitbreiding van de stad. Deels vervuilde grond, zoals bij de oude gasfabriek, wordt afgevoerd. Door de ontwikkeling van pleinen en parken, kan het regenwater beter wegstromen in de bodem. • Meervoudig grondgebruik: HafenCity valt buiten de dijkbescherming van Hamburg en is daardoor kwetsbaar voor overstromingen vanuit de rivier Elbe. Het gebied ligt op 4,5 tot 5 meter boven zeeniveau. Om het gebied te beschermen heeft men voor een bijzondere oplossing gekozen, die de kosten beperkt houdt en het zicht op de stad niet ontneemt. Nieuwe gebouwen komen 8 meter boven zeeniveau te liggen. Voorzieningen die minder belangrijk zijn, zoals parkeerruimte, maar ook horeca en retail, kunnen daaronder geplaatst worden. Om HafenCity bereikbaar te houden tijdens een storm, is de autoweg verhoogd en zijn er verhoogde bruggen geplaatst.


24


• S Bescherming tegen overstroming HafenCity t e r k e v o o r z i Bron:eRaad voor Vastgoed Rijksoverheid n

HafenCity as "Walk able City"

Bron: Raad voor Vastgoed Rijksoverheid

• Goede ontsluiting met openbaar vervoer, fiets en lopend (HafenCity as “Walk able City”): In het masterplan is een aantal maatregelen genomen om het autogebruik in HafenCity te reduceren. In de eerste plaats komt er een nieuwe metrolijn (U4) die HafenCity met de rest van de stad verbindt. Op twee centraal gelegen locaties ontwikkelt Hamburg hiervoor nieuwe metrostations. De bouw van de metrolijn begon in 2007 en zal naar verwachting eind 2011 gereed zijn. In de tweede plaats is er in het masterplan een uitgebreid netwerk voor fietsers en voetgangers meegenomen. Hiervan loopt ruim 70% gescheiden van al het motorverkeer in het gebied en 30% langs het water. • Sterke voorzieningenmix: Een andere maatregel om autoverkeer te reduceren en om de leefkwaliteit voor de bewoners en werknemers te verhogen is het aanbieden van een hoog voorzieningenniveau. Er zijn voldoende retail en horecavoorzieningen om binnen HafenCity zelf te blijven. De begane grond van woongebouwen en kantoorgebouwen blijft beschikbaar voor openbare voorzieningen. De hoogte van de ruimte is vijf meter, zodat de ruimte flexibel is voor verschillende voorzieningen. • Hoge kwaliteit architectuur buitenruimte en gebouwen: De stad Hamburg heeft in het masterplan aangegeven sterk te sturen op het realiseren van openbare ruimte en gebouwen met een hoge architectonische kwaliteit. Dit doet Hamburg door middel van competitie tussen architectuurplannen. Hiermee creëert men een hoogwaardige leefomgeving voor haar gebruikers en versterkt HafenCity het internationale imago van Hamburg als metropool. Tegelijkertijd stelt een hoogwaardige leefomgeving investeerders in staat om meer inkomsten te genereren via een hogere huur en verkoopopbrengsten. Hierdoor zou er ook een ruimer investeringsbudget voor de toepassing van duurzame oplossingen beschikbaar moeten zijn binnen ontwikkelingsprojecten. • Centraal energiesysteem en inkoop elektriciteit: HafenCity Hamburg GmbH treedt naast ontwikkelende partij op als elektriciteitsleverancier. Hierbij kopen ze duurzaam opgewekte elektriciteit groot in en voorzien lokale gebruikers vervolgens van energie. Daarnaast laat Hamburg in twee fases een stadsverwarming ontwikkelen. Hiermee streeft men naar een lager energieverbruik en verminderde CO2-uitstoot. Ook hier wordt in het aanbestedingsproces geselecteerd op kwaliteit. Met de eerste fase heeft men al een reductie van 27% in CO2-uitstoot kunnen realiseren in vergelijking met losse centrale verwarmingssystemen die draaien op gas. De minimale CO2-uitstoot eis bedroeg in 2002 175 gr/Kwh-1. Deze eis is voor de aanbesteding van de tweede fase is in 2009 verhoogd naar 89 gr/Kwh-1. Meerdere marktpartijen zijn erin geslaagd om een plan in te dienen die aan deze eis voldoet. Gebruikers zijn verplicht om de energie via HafenCity Hamburg GmbH af te nemen, tenzij gebruikers een duurzamer alternatief vinden.


25


• Geluidsmaatregelen: De activiteiten in de haven van Hamburg, ten zuiden van HafenCity, veroorzaken dusdanig veel lawaai dat wonen in het gebied niet is toegestaan. Om dit mogelijk te maken was reduceren van de geluidsoverlast en isoleren tegen geluid een belangrijk onderdeel van het masterplan. Duurzame stimuleringsmiddelen op gebouwniveau: • Introductie van het Ecolabel: Om investeerders te stimuleren is een duurzaamheidscertificaat voor gebouwen ontwikkeld door HafenCity Hamburg GmbH. Het Ecolabel gaat dieper dan het nationale duurzaamheidslabel van Duitsland, vooral op het gebied van sociale voorzieningen. Het label blijft daarom ook zeker de komende vijf tot zes jaar in gebruik voor de ontwikkeling van HafenCity. • Decentrale energiesystemen: Naast het gebruik van stadsverwarming en de centrale inkoop van groene elektriciteit stimuleert Hamburg de ontwikkeling van decentrale energiesystemen. De technologie van deze duurzame systemen verbetert jaarlijks sterk en de productiekosten dalen. Door de toepassing van decentrale energiesystemen, zoals zonne-energie en brandstofcel aangestuurde warmtepompen kan men de duurzaamheidsprestaties continu verbeteren. 3.3

Sturen op duurzaamheid Het ontwikkelproces voor HafenCity Hamburg en het realiseren van een hoog kwaliteitsniveau zijn sterk met elkaar verweven. Eisen vormen een integraal onderdeel van investeringsprojecten voor de ontwikkelende partijen doordat deze gesteld zijn bij de aanbesteding. De hogere investeringskosten, tegenover een onzekere hogere huurstroom van de gebruiker brengen extra risico met zich mee. Hamburg heeft het reduceren van het risico en het stimuleren van een hoog kwaliteitsniveau bij de verschillende deelprojecten een centraal onderdeel gemaakt van het ontwikkelingsproces. Hieronder wordt het ontwikkelingsproces in vijf stappen omschreven: Organisatie Hamburg heeft bij de start van de ontwikkeling ervoor Wisselwerking actoren HafenCity gekozen om haar duurzaamheidsdoelstellingen zacht te Stad Hamburg formuleren. De ambitie was er, echter men had nog geen goed beeld van de benodigde eisen en richting waarin men duurzaamheid moest uitwerken. Het plan bood echter wel ruimte aan investeerders om een eigen duurzaamheidsambitie te realiseren. Ook kon men Gebruikers hierdoor beter rekening houden met de wensen en behoefte aan duurzame huisvesting vanuit de markt. Beleggers / Ontwikkelaars Gedurende het ontwikkelingsproces is het bepalen van het duurzaamheidsniveau voor een specifieke Bron: Jones Lang LaSalle deelontwikkeling een afstemming tussen de stad Hamburg, de toekomstige gebruiker en de ontwikkelende en beherende partij. Vanaf 2007 neemt duurzaamheid een vlucht en formuleert HafenCity Hamburg GmbH duurzaamheidseisen in aanbestedingen. Hiermee verdwijnt het vrijwillige karakter om duurzaamheid te implementeren. Belangrijk aspect hierbij is dat HafenCity Hamburg GmbH een beter beeld heeft gekregen van de richting waarin men duurzaam wil ontwikkelen en welke eisen er gesteld kunnen worden.


26


Echter, het duurzaamheidsniveau is vanaf de start niet compleet flexibel. In de initiatieffase zijn in het gebiedsontwerp conceptuele ontwerpkeuzes gemaakt met betrekking tot langdurig gebruik van de stad. Deze ontwerpkeuzen sloten goed aan op het beeld dat men later van een duurzame gebiedsontwikkeling had. De keuzes zijn gemaakt op basis van een brede maatschappelijke discussie en een ontwerpwedstrijd. De herontwikkeling van HafenCity is geïnitieerd door de deelstaat Hamburg. Om het ontwikkelingsproces te sturen en om duurzaamheid te stimuleren, hebben verschillende afdelingen en organisaties in de stad Hamburg een specifieke taak gekregen. • Senaat Hamburg: Het initiatief voor de ontwikkeling van HafenCity Hamburg is genomen door de Senaat van Hamburg. In 1998 gaf de Senaat opdracht voor het ontwikkelen van een breed gedragen masterplan voor HafenCity. In 2000 heeft de Senaat het masterplan voor HafenCity goedgekeurd. Vanaf 1 oktober 2006 heeft HafenCity een bijzondere status en mag de zittende senaat op hoofdlijnen mee discussiëren over de ontwikkelingsplannen. • HafenCity Hamburg GmbH Deze organisatie is opgericht als gronden ontwikkelingsbedrijf door de Senaat Hamburg om de ontwikkeling van HafenCity te leiden. HafenCity Hamburg GmbH heeft drie belangrijke taken meegekregen: – Aankoop en verkoop van gronden: De oude havengronden die in eigendom waren van de stad zijn onder gebracht bij HafenCity Hamburg GmbH. Benodigde grond, waaronder de vrijgekomen gronden van de Deutsche Bundesbahn, worden aangekocht, zodat Hamburg volledige zeggenschap heeft over de ontwikkeling. Verkoop van de gronden vindt plaats bij een aanbesteding of na goedkeuring van de plannen van een nieuwe eindgebruiker. Dit wordt uitgevoerd en gecontroleerd door HafenCity Hamburg GmbH en de Kommission für Bodenordnung. – Opdrachtgever voor aanbestedingen: HafenCity Hamburg GmbH geeft opdracht voor aanbestedingsprojecten. Op gebiedsniveau zijn dit infrastructurele projecten, zoals warmtedistributie. Op gebouwniveau betreft het de verkoop van bouwgronden aan de ontwikkelende partij. – Aanspreekpunt en overlegorgaan: Grote bedrijven die zich in een eigen gebouw in HafenCity willen vestigen moeten zich melden bij deze organisatie. Na goedkeuring door de Hamburgischen Gesellschaft für Wirtschaftsförderung mbH (HFW) mag HafenCity Hamburg GmbH een geschikt stuk grond aanbieden aan de toekomstige gebruiker. • Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU): Dit is een speciale werkgroep binnen het ministerie voor stedelijke ontwikkeling van de stad Hamburg. Ontwikkelingsplannen en bouwvergunningen moeten door deze werkgroep worden beoordeeld en al dan niet worden goedgekeurd voordat toestemming verleend wordt. • Hamburgischen Gesellschaft für Wirtschaftsförderung mbH (HFW): Dit samenwerkingsverband van zes gemeentelijke en non-profitorganisaties richt zich op het stimuleren van de economie en het creëren van werkgelegenheid. Grote gebruikers, zoals Unilever, die zich bij HafenCity Hamburg GmbH hebben aangemeld voor de ontwikkeling van een eigen gebouw binnen HafenCity worden door deze organisatie beoordeeld op specifieke vestigingseisen. • Kommission für Bodenordnung: Nadat een potentiële gebruiker een stuk grond heeft aangeboden gekregen van HafenCity Hamburg GmbH, moet deze instantie nog haar officiële goedkeuring geven voor de transactie. Eerst vergeeft men een optie tot verkoop. Nadat de ontwerpen goed zijn uitgewerkt binnen een specifiek tijdsframe en voldoen aan de afgesproken duurzaamheidseisen, gaat men over tot definitieve verkoop.


27


Sinds 1 oktober 2006 heeft HafenCity een hoge prioriteitstatus. HafenCity Hamburg wordt vanuit de politiek gecontroleerd door vijf senatoren. Deze senatoren zijn afkomstig van de Hamburgse ministeries Stedelijke Ontwikkeling & Omgeving, Economie en Werkgelegenheid, Financiën, Onderwijs & Sport en Cultuur. Alle in het Hamburgse parlement gezetelde politieke partijen hebben de mogelijkheid om op hoofdlijnen te debatteren over de ontwikkelingsplannen van HafenCity. Hiervoor is een speciaal stadsontwikkelingcomité opgericht. Hoge kwaliteit en duurzaamheidsniveau Kwaliteit speelt een doorslaggevende rol in de ontwikkeling van HafenCity. Niet alleen wil men de uitstraling van een metropool bevestigen, ook leidt een hoge kwalitatieve vastgoedontwikkeling tot een betere betaalbaarheid van de plannen door een hogere huur en verkoopopbrengst voor de ontwikkelende partijen. Hoewel veel aspecten in het masterplan zijn vastgelegd, zoals bouwvolumes, stedenbouwkundig ontwerp, beeldkwaliteit en fasering is het gewenste duurzaamheidsniveau in eerste instantie flexibel gehouden. HafenCity Hamburg GmbH beoogde hiermee te bereiken dat marktpartijen duurzaamheid zouden oppakken en innovatieve technieken zouden gaan toepassen. Flexibel duurzaamheidsniveau

Impressie HafenCity

Duurzaamheidsniveau

Duurzaamheidsniveau ontwikkeling tijd Bron: Jones Lang LaSalle


Een flexibel duurzaamheidsniveau brengt echter het risico met zich mee dat de ambitie niet vastgehouden kan worden gedurende het hele proces. Doordat de gewenste duurzaamheidsrichting vanaf de start van de ontwikkeling niet helder was bij private investeerders en men vooral op architectonische aspecten beoordeeld werd, bleef duurzaamheid beperkt in de eerste opleveringen. Om markpartijen te stimuleren te streven naar een hoge architectonische kwaliteit én hoog duurzaamheidsniveau heeft HafenCity Hamburg GmbH in 2007 een belangrijke keuze gemaakt in het ontwikkelingsproces. Selectie van ontwikkelende partijen vindt in concurrentie plaats op basis van kwaliteit, innovatie én duurzaamheidsniveau van de ingeleverde plannen en betrouwbaarheid van de inschrijvende partijen. De verkoopprijs van bouwgrond is vooraf marktconform bepaald en speelt geen selectierol. Om de kwaliteit van het gebied te ondersteunen verzorgd HafenCity Hamburg GmbH vanaf het begin voor een goed aangelegde infrastructuur (metrolijn en busvervoer). Het in een vroeg stadium inrichten van de openbare ruimte en het organiseren van openbaarvervoer naar en in het gebied, heeft een positief effect op de aantrekkelijkheid van het gebied voor bedrijven en bewoners. Bovendien zijn er vanaf een vroeg stadium voorzieningen als een basisschool, kinderopvang en horecafaciliteiten zoals lunchgelegenheden en cafés. De selectie van ontwikkelende partijen voor grootschalige infrastructurele projecten, zoals stadsverwarming, of bij de ontwikkeling van woningbouw en multitenant kantoorgebouwen vindt plaats door middel van een aanbestedingsprocedure. De vaste verkoopprijs voor de grond en het aanbesteden per project vergroten voor HafenCity Hamburg GmbH de kans dat een positieve kasstroom plaats vindt in tijd en omvang. Bij onderhandelingen met grootschalige bedrijven, die zelf het gebouw willen ontwikkelen en gebruiken, is de optie


28


tot aankoop van bouwgrond een effectief pressiemiddel om duurzaamheid voldoende in het ontwerp te implementeren. Om duurzaamheid te concretiseren is het Ecolabel in 2006/2007 ontwikkeld voor HafenCity Hamburg. Dit labelsysteem geeft het duurzaamheidsniveau van een ontwikkeling of gerealiseerd gebouw aan. Pas in 2009 werd er een nationaal systeem beschikbaar, maar dat heeft een minder sterkere focus op gebiedsontwikkeling. Het Ecolabel kan in de ontwerpfase al toegekend worden voor marketingdoeleinden naar gebruikers en investeerders. Het krijgt een definitieve status wanneer het gebouw twee jaar na realisatie ook daadwerkelijk de beloofde prestaties behaald. Een onafhankelijke organisatie beoordeelt ontwerpen van gebouwen op basis van de gestelde eisen voor het Ecolabel. Deze methode zorgt ervoor dat alle betrokken partijen er naar streven de gewenste kwaliteit te realiseren. Het Ecolabel omvat vijf duurzaamheidscategorieën waarop een gebouw wordt beoordeeld, namelijk:

Unilever eerste gebruiker Ecolabel in HafenCity

• Duurzaam gebruik van energiebronnen. • Goed omgaan met publieke middelen. • Toepassing van milieuvriendelijke materialen. • Goed leefklimaat voor de gebruikers. • Duurzame exploitatie van het gebouw. Er zijn momenteel twee typen Ecolabels. Voor bijzondere prestaties kent men een zilveren Ecolabel toe. Voor buitengewone duurzaamheidsprestaties een gouden label. Het Ecolabel blijft een vrijwillig labelsysteem voor investeerders. Andere benchmark systemen, zoals LEED of BREEAM, zijn toegestaan. Uitgangspunt blijft de duurzaamheidseisen die gesteld zijn in separate aanbestedingen per plot.


Doorlooptijd Het masterplan HafenCity Hamburg kent een doorlooptijd van ongeveer 25 jaar. In 2000 is het masterplan HafenCity goedgekeurd en kon men in 2002 starten met de herontwikkeling van het oude haventerrein. Essentieel voor het masterplan is een strakke planning. Omdat HafenCity Hamburg GmbH een aantal grootschalige investeringen moet doen, wil zij geen risico lopen op vertragingen van binnenkomende kasstromen. Tegelijkertijd zorgt men er met een goedlopend proces voor dat alle betrokken partijen geïnteresseerd blijven en geloven in het slagen van HafenCity als duurzame gebiedsontwikkeling. Na afronding van HafenCity zullen de locale autoriteiten de verantwoordelijkheid voor het beheer van het gebied overnemen. Grondeigendom speelt een belangrijk onderdeel in de strakke planning. HafenCity Hamburg GmbH verkoopt gefaseerd haar gronden, waar de organisatie haar infrastructurele investeringen en deels de nieuwe containerterminal Altenwerder mee financiert. Het verkregen kapitaal wordt ook gebruikt om nog te verkrijgen gronden te verwerven. Het grondbezit biedt HafenCity Hamburg GmbH de mogelijkheid om te bepalen binnen welk tijdsframe bepaalde ontwikkelingen mogen plaatsvinden. Woningbouwontwikkeling en multitenant kantoren laat het grondbedrijf plaatsvinden door het aanbesteden van projecten. Grote bedrijven die zich in HafenCity willen vestigen krijgen na goedkeuring van HFW en HafenCity Hamburg GmbH de optie tot het aankopen van


29


bouwgrond. Hiervoor moet men binnen een afgesproken tijd met een concreet plan komen, anders laat de Kommission für Bodenordnung de optie tot grondaankoop vervallen. Financiering ontwikkeling De publieke investeringskosten voor de ontwikkeling van HafenCity bedragen circa € 1,45 miljard. Dit zijn investeringen in onder andere het verplaatsen van bedrijven, bouwrijp maken van gronden, overstromingsmaatregelen, infrastructuur, publieke ruimtes en marketing. Maar ook het aankopen van de gronden in het gebied die nog niet in eigendom zijn. Dit wordt gefinancierd met ongeveer € 800 miljoen aan opbrengsten van de grondverkopen uit het ‘City and Port’ ontwikkelingsfonds. De metrolijn, onderwijsvoorzieningen en culturele voorzieningen zijn door Hamburg gefinancierd. De private sector draagt circa € 5,5 miljard bij aan het project. Een belangrijk aspect in de ontwikkeling van HafenCity is het feit dat HafenCity Hamburg GmbH bewust risico’s wil dragen, maar deze wel minimaliseert. Ook kiest men er bewust voor om financieel bij te dragen aan kwaliteit en duurzame vastgoedontwikkeling. Naast een strakke bouwplanning stuurt de stad Hamburg sterk op de geplande uitgaven en de verwachte inkomsten. Door de aanbestedingen en het gebruik van optieverkoop van gronden, heeft HafenCity Hamburg GmbH een grote zeggenschap over de planning. De verkoopprijs is in de meeste gevallen vooraf vastgesteld, maar wel gebaseerd op een marktprijs. Door de gekozen opzet blijven de risico’s en opbrengsten voor ontwikkelende partijen beperkt tot de ontwikkeling van één gebouw per aanbesteding. HafenCity Hamburg GmbH maakt ook gebruik van het volume van het gebied door op te treden als duurzame energie-inkoper voor de gebruikers van HafenCity. De uitvoering van grootschalige investeringen, zoals de aanleg van een stadsverwarmingssysteem, worden uitbesteed aan marktpartijen. Hiermee worden grote risico’s neergelegd bij gespecialiseerde marktpartijen. Informatie Vanaf de start besteedt Hamburg veel aandacht aan de informatievoorziening. In de initiatieffase lag de nadruk sterk op het creëren van een breed draagvlak onder alle betrokken partijen en de inwoners. Conceptmatige keuzes met betrekking tot duurzaamheid in het ontwerp konden in deze fase ook genomen worden. Het HafenCity Hamburg Info Center draagt in hoge mate bij aan informatievoorziening en begrip onder de inwoners. In de ontwerpen realisatiefase ligt de nadruk vooral op het communiceren van het verwachte resultaat. Het Ecolabel maakt hier al een belangrijk onderdeel van uit. Behaalde resultaten met duurzaamheidstoepassingen worden gecommuniceerd om aan te geven dat de gekozen toepassingen ook daadwerkelijk tot een hoger duurzaamheidsniveau leiden.


30


Openbare Ruimte HafenCity


3.4

Behaalde resultaten De infrastructuurontwikkeling van HafenCity is bijna halverwege en 20% van het bouwvolume is opgeleverd. Inmiddels is er al één deelgebied gereed en op korte termijn volgen er nog drie. Ruim 1.500 mensen zijn al verhuisd naar HafenCity en circa 4,000 mensen werken dagelijks in het gebied. Door de huidige economische situatie worden plannen voor nieuw commercieel vastgoed op korte termijn niet hard doorgedreven door HafenCity Hamburg GmbH. De focus ligt op de ontwikkeling van woningen. Hier is nog een grote vraag naar. De vertraging van de plannen is geen terugslag voor de HafenCity ontwikkeling. HafenCity Hamburg GmbH gaat er vanuit dat met een ontwikkelingsperiode van 25 jaar de ontwikkeling te maken krijgt met minimaal twee economische crisissen. De ontwikkeling ligt wat dat betreft op schema. Door de grote investeringen in de infrastructuur en openbare ruimte is HafenCity Hamburg GmbH momenteel nog bezig met het terugverdienen. Dit zal in de resterende 15 jaar door grondverkopen gebeuren. HafenCity Hamburg GmbH is er succesvol in geslaagd om als ontwikkelingsmanager en sterke leidende rol te hebben in de ontwikkeling van HafenCity. Duurzaamheid was vanaf de start in 2000 geen cruciaal onderdeel van het masterplan, maar een zacht geformuleerde ambitie. HafenCity Hamburg GmbH had een voorbeeld rol te vervullen bij het implementeren van duurzaamheid op een gebiedsniveau. Voorbeelden zijn het aanbesteden van het stadsverwarmingsysteem met CO2-reductie eisen, het stedenbouwkundig conceptontwerp en het grootschalig inkopen van groene stroom. Daarnaast is het Ecolabel geïntroduceerd. Op gebouwniveau bleef duurzaamheid echter achter op de verwachtingen. Omdat duurzaamheid geen onderdeel was van de selectiecriteria tot 2007 bij aanbestedingen, focusten de investeerders en projectontwikkelaars op het ontwikkelen van een plan met hoge architectonische kwaliteit. Duurzaamheid werd vooral gedreven door eisen vanuit de Duitse wetgeving. Vanaf 2007 kreeg de implementatie van duurzaamheid een hoge prioriteit. Duurzaamheidseisen werden aan de selectiecriteria van de aanbestedingen toegevoegd. Veel projectontwikkelaars ondervonden problemen in het combineren van duurzaamheid samen met de hoge architectuureisen. In de eerste plaats bleken definities en eisen niet goed te zijn uitgewerkt. Tegelijkertijd was het implementeren van duurzaamheid voor veel ontwikkelaars een nieuw werkveld waar men nog kennis van moest vergaren. Dit verbeterde verder gedurende 2008. Inmiddels zijn Unilever en Spiegel TV de eerste twee grote bedrijven die de Ecolabel vrijwillig hebben gebruikt.


31


3.5

Impressie HafenCity

Impressie HafenCity



Conclusie succes duurzaamheidsprogramma HafenCity Hamburg is het grootste stedelijke (her-)ontwikkelingsproject dat momenteel gaande is in Europa. Op ruim 157 hectare in de binnenstad van Hamburg wordt ruim 2,0 miljoen m2 bruto vloeroppervlak aan functies gerealiseerd. Het circa 25-jaar durende (her-)ontwikkelingsproject is anno 2009 bijna halverwege. Gesteld mag worden dat men tot dusverre erin slaagt om een hoogkwaliteitsniveau te realiseren, binnen de gewenste planning en benodigde opbrengsten. Tegelijkertijd beschouwt men internationaal HafenCity ook als een duurzaam (her-) ontwikkelingsproject. In beginsel zijn de duurzaamheidsdoelstellingen voor HafenCity zacht geformuleerd. Het was echter altijd een onderdeel van het ontwikkelingsprogramma. In de loop der jaren en naarmate de ontwikkeling HafenCity maar ook de kennis van duurzaamheid verder vorderde, is duurzaamheid een harde eis geworden in de ontwikkeling en bij de aanbesteding van de grond per object. Vanaf 2007 werd van ontwikkelende partijen verwacht dat zij grotere stappen maakten in het toepassen van duurzaamheid, dan dat ze voorheen gedaan hadden. HafenCity Hamburg GmbH is er in de eerste plaats in geslaagd om het project dusdanig in te richten dat zij een sterke regierol heeft. Hierbij stuurt de projectorganisatie sterk op het volgen van de planning, realiseren van een hoge kwaliteit en het reduceren van grote risico’s. De lange doorlooptijd maakt het uitdagend om de aandacht vast te houden van alle betrokken partijen voor een hoog architectuur- en duurzaamheidsniveau. Cruciaal voor de strakke regievoering was het grootschalig grondbezit in het voormalige havengebied dat Hamburg al had. Hierdoor kon HafenCity Hamburg GmbH kleine stukken grond door middel van een aanbesteding voor een transparante marktprijs verkopen aan ontwikkelende partijen. Partijen werden geselecteerd op basis van de kwaliteit van het ingediende plan. Het implementeren van duurzaamheid op gebiedsniveau werd vooral gedreven door HafenCity Hamburg GmbH. Deze projectorganisatie had vooral een voorbeeldfunctie, mede vanwege de politieke wens om het voormalige haventerrein duurzaam te ontwikkelen. De projectorganisatie past in het aanbestedingsproces op gebiedsniveau de eerste duurzaamheidseisen toe. Eisen zijn vastgesteld voor een maximale CO2-uitstoot bij de realisatie van het westelijk deel van de stadsverwarming en de projectorganisatie treedt op als inkoper van groene elektriciteit. Hoewel de implementatie van duurzaamheid langzamer op gang kwam dan beoogd in de ontwikkeling van HafenCity en er voor de gekozen procesarchitectuur aanzienlijke grondeigendommen noodzakelijk zijn, kan gesteld worden dat duurzaamheid op een succesvolle manier haar intrede doet in het plan. Marktpartijen concurreren met elkaar op basis van het duurzaamheidniveau in de plannen, wat bijdraagt aan


32


kennisontwikkeling, marketing en een hoog kwaliteitsniveau van de opleveringen. Het monitoren van het verbruik maakt nog geen deel uit van het masterplan, waardoor daadwerkelijke verbeteringen nog niet zichtbaar zijn. Echter, door de huidige opzet van de ontwikkelingen kan men continu concrete stappen vooruit maken in het gewenste duurzaamheidsniveau. Belangrijk voor de aantrekkelijkheid van het gebied en daarmee het succes van de ontwikkeling is het vooraf investeren in de ontwikkeling van de openbare ruimte en het aanleggen van openbare voorzieningen. Hierdoor ontstond een aantrekkelijk investerings- en vestigingsklimaat.


33


4 Succesfactoren, conclusies en aanbevelingen De RVR wil als resultaat van dit onderzoek de beschrijving van twee innovatieve en succesvolle buitenlandse programma’s waarmee een Rijksvastgoeddienst binnen de daar bestaande rijksorganisatie erg succesvol is of is geweest. Programma Allenby/Connaught (PAC) is een duurzame (her)ontwikkeling van afzonderlijke gebouwen door het Ministerie van Defensie in Groot-Brittannië. HafenCity Hamburg is een duurzame (her)ontwikkeling van gebouwen in het kader van gebiedsontwikkeling geïnitieerd door de Senaat van Hamburg in Duitsland. 4.1

Succesfactoren Zowel het programma Allenby/Connaught (PAC) als HafenCity zijn interessant gebleken en bevatten opvallende elementen in het proces die meerwaarde kunnen bieden bij het opzetten en uitvoeren van programma’s in Nederland. In de onderstaande matrix zijn succesfactoren per programma benoemd en naast elkaar gezet zodat overeenkomsten en verschillen concreet worden.

Project type Gunning werkzaamheden

Risico opdrachtgever

Risico opdrachtnemer

Eisen duurzaamheid

Concurrentie

HafenCity Hamburg Binnenstedelijke herontwikkeling gebied. Ontwikkelrechten en recht tot aankoop bouwgrond door aanbesteding van kleine stukken grond aan marktpartijen binnen specifiek tijdsframe. Ontwikkelbedrijf is risicodragend gedurende de looptijd van het project. Risico is beperkt tot de ontwikkeling van één gebouw, waarbij de bouwplannen vooraf bekend zijn. Onderdeel van het plan (met stimulans overheid) vanaf start project. Vanaf 2007 ook onderdeel van de selectiecriteria bij aanbestedingen van bouwgronden aan marktpartijen. Grote concurrentie tussen partijen door aanbesteding kleine stukken bouwgrond.

Label

Selectie op basis van kwaliteit architectuur en duurzaamheidsplan bij inschrijving aanbesteding. De grondprijs staat vooraf vast. Gedreven door selectiecriteria enerzijds en de bouwkosten anderzijds. Vrijwillig gebruik Ecolabel.

Duurzaamheidsniveau

Niveau flexibel gedurende het project.

Selectiecriteria

Innovatie


Allenby/Connaught (PAC) Portfolio upgrade en management. Eén servicecontract met één marktpartij of consortium door middel van een Europese aanbesteding. Opdrachtgever stoot zo veel mogelijk risico af bij de start van het project. Risico’s door veranderingen in contract zijn deels voor de opdrachtgever. Risico loopt door gedurende contractperiode, inclusief veranderingen ten opzichte van origineel contract. Fundamenteel onderdeel aanbesteding vanaf de start project. Gestimuleerd door overheidsdoelstellingen. Beperkte concurrentie door inschrijving van twee consortia, vanwege de omvang van het project. Selectie op basis van prijs en betrouwbaarheid consortium. Minimum kwaliteit staat vast. Gedreven door winstoptimalisatie binnen consortium. Verplicht gebruik BREEAM-certificering. Gewenst minimaal niveau vooraf vastgesteld.

34


HafenCity Hamburg Drijfveer duurzaamheid

Grond Opstal

Ambitie Hamburg, GAL (Groene partij) en de Bundesregierung. Initieel is Hamburg de grondeigenaar. Verkoop grond door Hamburg aan investeerders. Eigendom belegger of eigenaar/gebruiker.

Allenby/Connaught (PAC) Verbetering moraal soldaten en aantrekkelijkheid leger, om uitstroom te reduceren. Verplichte focus op duurzaamheid vanuit landelijke overheid Blijft eigendom Ministry of Defence. Blijft eigendom Ministry of Defence.

Openbare ruimte, publieke voorzieningen

Vooraf in geïnvesteerd, voor aantrekkelijk investerings- en vestigingsklimaat

Openbare ruimte teruggegeven aan samenleving (opbrengst/besparing), beschikbaar gestelde voorzieningen aan publiek.

Typerend

Sterke regierol door grondverkoop mbv aanbesteding.

Innovatie gedreven door PFI-contract

De matrix bevestigt de grote verschillen tussen beide programma’s. Zo neemt de overheid per programma duidelijk een andere rol in en wordt er op verschillende manieren gestuurd op duurzaamheid. Enerzijds is duurzaamheid de basis van het programma, het kwaliteitsniveau en het innovatieve karakter. Anderzijds bepaalt duurzaamheid de basis voor het winstniveau. Bij PAC zet MoD een marktpartij, Aspire, in voor de realisatie en de exploitatie gedurende 35 jaar. HafenCity heeft een orgaan, HafenCity Hamburg GmbH, opgericht voor het organiseren van de gebiedsontwikkeling. Wat betreft sturen op duurzaamheid heeft MoD heel duidelijk vooraf haar doelstelling vertaald naar een concreet duurzaamheidsniveau door een BREEAM-certificering toe te passen. HafenCity heeft duurzaamheid opgenomen als ambitie voor de gebiedsontwikkeling. Concrete eisen hiervoor zijn echter gedurende de ontwikkeling van het gebied nader gedefinieerd, waardoor het daadwerkelijke duurzaamheidsniveau in de tijd een duidelijk stijgende lijn laat zien. 4.2

Conclusies Ondanks de verschillen tussen beide programma’s is er een aantal belangrijke conclusies te trekken uit de gevraagde beschrijving van deze twee innovatieve en succesvolle buitenlandse programma’s. Duurzaamheid is bij beide programma’s een fundamenteel onderdeel van het programma. Het dient als prikkel om creatief om te gaan met de organisatie van een programma omdat het vraagt om een andere aanpak en de potentie van winstgevendheid met zich meedraagt. Daarbij is duurzaamheid inzetbaar als stimulans voor marktwerking bij een programma, omdat duurzaamheid extra winstgevend kan zijn en kan leiden tot minder risico’s. Duurzaamheid wordt gedreven door landelijke weten regelgeving. Ondanks de noodzaak voldoende kennis vanuit verschillende disciplines samen te brengen voor het succesvol realiseren van innovatieve duurzaamheidsprogramma’s, is het technische ambitieniveau niet de belangrijkste voorwaarde. Het sturen op en tijdens de exploitatiefase is in de basis belangrijker voor een succesvolle implementatie van duurzaamheid. Dit past in de lange termijngedachte van duurzaamheid. Daarbij hebben innovatieve technieken veelal een hoger investeringsniveau, waardoor een langere terugverdientijd benodigd is. Daarnaast is het noodzakelijk dat er ruimte en tijd is om nieuwe toepassingen te testen en waar nodig aan te passen. De exploitatiefase maakt het bovendien mogelijk om het duurzaamheidsniveau gedurende de gebruiksperiode van het vastgoed bij te stellen. Hierbij is enige flexibiliteit vereist in de opzet en binnen de organisatie van het programma.


35


Sturen op de exploitatiefase maakt duurzaamheid nog meer tot een vastgoedvraagstuk en heeft bovendien invloed op de contractvorming. PAC heeft een totale doorlooptijd van 40 jaar en maakt gebruik van een PFIcontract. HafenCity Hamburg heeft een doorlooptijd van 25 jaar, hiervoor is HafenCity Hamburg GmbH opgericht met de taak de gebiedsontwikkeling te leiden. Karakteristiek voor beide programma’s is de centrale aansturing. De regie is duidelijk vanuit één punt. Het initiatief voor PAC lag bij MoD, echter de uitvoering van de realisatie en het onderhoud is de verantwoordelijkheid van Aspire. Voor de gebruikers en derden is het duidelijk dat zij het dagelijkse aanspreekpunt zijn. Voor de ontwikkeling van HafenCity Hamburg is de HafenCity Hamburg GmbH opgericht. Zij zijn centraal verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het gebied. De overheid houdt controle over de fasering en kwaliteit van het programma. Mede vanwege het feit dat zij eigenaar zijn van de gronden. Dit draagt bij aan het afdekken van de risico’s. Voor een succesvolle implementatie van duurzaamheid is kennissynergie een belangrijke basis. Door het samenbrengen van de juiste partijen vanuit verschillende disciplines met specifieke kennis is het mogelijk om innovatieve duurzame toepassingen daadwerkelijk te implementeren in een programma of een ontwikkeling. De samenwerking binnen het consortium van deze partijen is hierbij bepalend voor de mate van succes. Om zeker te stellen dat zowel kennissynergie als de exploitatiefase een belangrijk onderdeel is van het programma is de schaalgrootte van het betreffende programma van belang. Hierdoor zijn efficiencyvoordelen te behalen en wordt het toepassen van innovatieve technieken vereenvoudigd. Schaalgrootte draagt bij aan de betaalbaarheid van investeringen en toe te passen voorzieningen. Aan de hand van de schaalgrootte moet worden bepaald of bijvoorbeeld een marktpartij in staat is de opdracht uit te voeren. Dit bleek voor PAC geen belemmering, er waren voldoende partijen die in eerste instantie interesse toonden. Een definitief voorstel is uiteindelijk door twee partijen ingediend. Voor MoD was de schaalgrootte intern een groot voordeel voor de efficiency en de benodigde capaciteit vanuit MoD. Vanwege de schaalgrootte is HafenCity in staat vooraf basisen openbare voorzieningen aan te leggen in het gebied en gedurende een lange ontwikkelperiode de risico’s te minimaliseren door gefaseerd en per plot de grond aan te besteden. 4.3

Aanbevelingen Om een extra bijdrage te leveren aan duurzame ontwikkelingen in Nederland is het noodzakelijk duurzaamheid als fundamenteel onderdeel van een programma te benoemen. De overheid, met name het Rijk is de aangewezen partij voor het stimuleren van duurzaamheid in programma’s, waarbij concurrentie bepalend is. Daarbij kan specifieke weten regelgeving een positieve bijdrage leveren aan het niveau en de mate van duurzame ontwikkelingen in Nederland. Het ligt voor de hand dat door het Rijk bijvoorbeeld drie tot vijf programma’s worden aangewezen waarin duurzaamheid een fundamentele rol krijgt. Bij het selecteren en het opzetten van de programma’s zou de focus op de bovengenoemde succesfactoren moeten liggen. Een gedegen voorbereiding van dergelijke programma’s door eigen kennis van de overheid op het gebied van duurzaamheid en marktkennis is essentieel voor een goed proces, een gedegen programma-organisatie en het gewenste eindresultaat. Deze kennis kan ook worden vergaard door de inzet van marktpartijen. Voor een succesvolle implementatie van duurzaamheid moet een lange termijn visie en bij voorkeur de exploitatiefase onderdeel zijn van het programma. Hiermee wordt duurzaamheid nog meer een vastgoedvraagstuk. Dit vraagt om een alternatieve projectaanpak en -organisatie, evenals creativiteit bij de contractvorming door de marktpartijen. Flexibiliteit is hierbij van belang gezien mogelijke veranderingen in ambitieniveau, weten regelgeving en innovaties of anderszins in verschillende fasen van het programma.


36


Centrale aansturing is een belangrijk aspect voor het succes van dergelijke programma’s en de controleerbaarheid. Dit geldt zowel voor (her)ontwikkeling van afzonderlijke gebouwen, als in het kader van gebiedsontwikkeling. Deze regierol is bij uitstek een geschikte rol voor de overheid en sluit aan bij het initiëren van een aantal duurzaamheidsprogramma’s. Een gefaseerde uitvoering en een lange termijn focus van het programma vanuit de regierol dragen bij aan de duurzaamheidsresultaten en de mogelijkheid flexibiliteit in te bouwen gedurende de realisatie en exploitatie van het programma. Marktwerking kan een stimulerende rol hebben voor innovatie. Bovendien heeft het vooraf investeren in publieke voorzieningen een positief effect op de aantrekkelijkheid van het gebied en daarmee het investerings- en vestigingsklimaat. Voor de eerste duurzame programma’s in Nederland is het aan te bevelen programma’s te selecteren waarbij de gronden in eigendom zijn van de overheid. Hiermee kan de overheid eenvoudiger de regierol innemen en de risico’s beperken. Gronden dienen gefaseerd, over een meerjarige periode, ten behoeve van ontwikkelingen te worden vermarkt. Vanwege het belang van kennissynergie binnen dergelijke programma’s is de samenstelling van het benodigde consortium essentieel voor het duurzame resultaat. Hiervoor is het van belang dat de juiste partijen kunnen worden geselecteerd en dat specifieke kennis en expertises worden gedeeld. Het is aan te bevelen dat de overheid (RVR) hiervoor een platform biedt in de vorm van bijvoorbeeld een kenniscentrum voor duurzame vastgoedontwikkeling op gebieds- en portefeuilleniveau. Hierbinnen worden overheidspartijen en marktpartijen samengebracht voor het delen van kennis en ervaringen en het starten van nieuwe initiatieven op dit gebied.


37


5 Begrippen- en bronnenlijst 5.1

Begrippenlijst • BREEAM - BREEAM is een beoordelingsmethode om de Duurzaamheid van gebouwen te bepalen. BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method en werd oorspronkelijk ontwikkeld en geïntroduceerd door het Building Research Establishment (BRE), een Engelse onderzoeksinstantie enigszins vergelijkbaar met het Nederlandse TNO. Voor meer informatie, ga naar http://www.breeam.nl/. • Green Guide for Ecohomes - Ecohomes is een versie van BREEAM voor woningen. Het geeft een rating aan nieuwe en gerenoveerde woningen en heeft betrekking de normale woning, flats en appartementen. Voor meer informatie, ga naar http://www.breeam.org/. • Beoordelingshandboek voor Duurzaamheid en Milieu - MoD Sustainability and Environmental Appraisal Tools handbook. Een handboek voor het beoordelen van allerhande vastgoedvraagstukken van het MoD. Het bevat richtlijnen en methoden voor het beoordelen en beheren van duurzaamheidseffecten van ontwikkelingen en activiteiten met betrekking tot het vastgoed van het MoD. Voor meer informatie, ga naar http://www.mod.uk/. • Considerate Constructors Scheme (CCS) - Het CCS is een onafhankelijke non-profit organisatie gestart in 1997 met als doel het imago van de bouwindustrie te verbeteren. Aannemers en bouwbedrijven kunnen zich op vrijwillige basis inschrijven bij de organisatie. Geregistreerde partijen committeren zich aan een schone, respectvolle, veilige, milieubewuste en verantwoordelijke manier van uitvoeren van de bouwwerkzaamheden. Voor meer informatie, ga naar http://www.ccscheme.org.uk/. • Carillion - Carillion plc is een van de leidende bouwen serviceorganisaties in Groot-Brittanie. Vanaf het eerste concept tot aan het facilitair management biedt Carillion kwalitatief hoge, kosteneffectieve en duurzame oplossingen, afgestemd op de behoeften van de klant. Voor meer informatie, ga naar http://www.carillionplc.com/. • KBR - KBR is een toonaangevende wereldwijde speler op het gebied van bouwen servicemanagement. KBR biedt allerhande bouwen service diensten aan militaire en civiele takken van regeringen en particuliere cliënten wereldwijd. Voor meer informatie, ga naar http://www.kbr.com/. • HSBC - Met het hoofdkantoor in London is HSBC één van de grootste financiële dienstverlener ter wereld. Voor meer informatie, ga naar http://www.hsbc.com/. • Aspire Defence Capital Works (ADCW) - Onder deel van Aspire Defence Limited en verantwoordelijk voor de bouwen renovatiewerkzaamheden binnen programma Allenby/Connaught. Voor meer informatie, ga naar http:// www.aspiredefence.co.uk/. • Aspire Defence Services Limited (ADSL) - Onderdeel van Aspire Defence Limited en verantwoordelijk voor het facilitair management binnen programma Allenby/Connaught. Teams van ADSL zijn op iedere legerbases binnen het programma aanwezig. Door de omvang en reikwijdte van het contract heeft ADSL een aantal belangrijke partners geselecteerd voor het leveren van de diensten. Bovendien is een klein aantal ondersteunende aannemers gecontracteerd. Het werk is nauw geïntegreerd met Defence Aspire Capital Works. Voor meer informatie, ga naar http:// www.aspiredefence.co.uk/.


38


• Defence Estates - Defence Estates (DE) beheert namens het MoD het vastgoed van defensie, inclusief de accommodaties voor het personeel en hun familie. Defence Estates streeft naar het ondersteunen en verbeteren van de militaire capaciteiten en levert een volledig pakket aan diensten benodigd voor behouden van een uiteenlopende, duurzame vastgoedportefeuille. Defence Estates heeft de volgende doelstellingen: -

Het verbeteren van de kwaliteit van het vastgoed ter bevordering van de vechtcapaciteiten, het aantrekken en vasthouden van soldaten en het voorzien in realistische trainingsmogelijkheden met minimale belemmeringen. - Het verbeteren van de leefomgeving voor de soldaten en hun families door het creëren van een optimale leef- en werkomgeving, als onderdeel van een bredere gemeenschap. - Mogelijkheid bieden aan de gemeenschap om gebruik te maken van militaire faciliteiten en tegelijkertijd het beschermen van erfgoed en het verbeteren van de natuurlijke omgeving. - Een optimale samenwerking met de industrie ter bevordering van innovaties en ‘best practises’ door het verbeteren van ontwerpoplossingen, duurzame ontwikkelingen en milieubeheeraspecten. http://www.mod.uk/DefenceInternet/Microsite/DE/ • De rol van Defence Estates in PAC - Het ‘Sustainability and Environmental Advisory Team’ van Defence Estates stond aan de basis van duurzame ontwikkelinitiatieven. De plannen en voorstellen voortkomend uit het Strategic Defence Review (SDR) zijn door Defence Estates getoetst op duurzaamheid. Het zogenaamde Strategic Environmental Appraisal of the Strategic Defence Review (SEA of the SDR). Belangrijke duurzame ontwikkelprincipes in PAC vinden derhalve zijn oorsprong in Defence Estates. Teams van specialisten afkomstig van Defence Estates zijn ondersteunend aan een grote variëteit aan vastgoedprojecten door het land, zo ook aan PAC. Defence Estates levert daarbij technische expertise gedurende het gehele proces. Hierbij wordt geholpen met het inbouwen van ‘Sustainability Appraisal’ in de processen (gebaseerd op het Appraisal Handbook for Sustainability and the Environment van Defence Estates). Een ander initiatief van Defence Estates betreft het Design Quality Evaluation Process (DEEP). De tool voorziet in een werkwijze om duurzaamheid een integraal onderdeel van het ontwerpproces te maken van militair vastgoed. http://www.mod.uk/DefenceInternet/MicroSite/DE/OurPublications/BuiltEstate/DesignExcellenceEvaluationPr ocessdeep.htm Defence Estates is daarnaast continu bezig met het de efficiency van het leger en ‘value for money’ voor de belastingbetaler. De grootte en locatie van de legerbases staan onder continue beoordeling om te garanderen dat het militaire vastgoed niet groter is dan noodzakelijk. Defence Estates is dan ook belangrijk geweest bij de verkoop van de vrijgekomen grond rond de legerbasis Aldershot aan de plaatselijke gemeente. • BREEAM-score Single Living Accommodations

Section score (%)

Weighting

Weighted score

Management

94.10%

15%

14%

Health and Wellbeing

59.26%

15%

9%

Energy and Transport

75.68%

25%

19%

Water

45.45%

5%

2%

Materials

66.55%

10%

7%

Landuse and Ecology

50.00%

15%

8%

Pollution

83.33%

15%

13%

Total score

71%

Rating

Excellent

Bron: Project Allenby/Connaught. Bespoke BREEAM SLA Assessment (LL0604, LL0605, OM0611, OM0612, OM0613, OM0615, OM0628), August 2009


39



40


Bron: Project Allenby/Connaught. Bespoke BREEAM SLA Assessment (LL0604, LL0605, OM0611, OM0612, OM0613, OM0615, OM0628), August 2009


41


5.2

Bronnenlijst Programma Allenby/Connaught Publicaties • Better Defence Buildings Project Case Studies. Prepared by Directorate of Estate Strategy & Policy. Februari 2007. • Defence Construction in the Built Environment – Project Allenby/Connaught. OGC Case Study. 25 februari 2006. • Strategic Defence Review Presented to Parliament by the Secretary of State for Defence by Command of Her Majesty. Juli 1998. Websites: • Aspire Defence Limited - http://www.aspiredefence.co.uk/ • Ministry of Defence - http://www.mod.uk/ • BREEAM - http://www.bre.co.uk/ • Sustainability and Environmental Assessment http://www.communities.gov.uk/planningandbuilding/planning/sustainabilityenvironmental/ Presentaties: • Project Allenby/Connaught John McDonough - Chief Executive, Carillion plc Peter Smart - Chief Executive, Aspire Defence Limited Tidworth, 5 juli 2006 • Project Allenby/Connaught- Presentation to Dutch National Real Estate Authority Andrew Mathewson - Project Manager Peter Smart - Chief Executive, Aspire Defence Limited Tidworth,1 oktober 2009 Conference calls: • MoD, Aspire, Upstream, Jones Lang LaSalle o

Eerste conference call: 26 augustus 2009

o

Tweede conference call: 11 september 2009

Excursies: • Excursie legerbasis Tidworth 1 oktober 2009 Programma HafenCity Hamburg Publicaties:


42


• Projects October 2009 - Insights in the current developments, HafenCity Hamburg GmbH (October 2009) • Masterplan 2006 - HafenCity Hamburg – The Masterplan, HafenCity Hamburg GmbH (2006) • Focus on - The überseequartier, HafenCity Hamburg GmbH (2004) • Hamburg’s on the up, Free and Hanseatic City of Hamburg - Senate Chancellery (2005) • HafenCity Hamburg and the Sustainability factor (2008) Websites: • Container Terminal Altenwerder http://www.hhla.de/Altenwerder-CTA.64.0.html • HafenCity Sustainability http://newsroom.cisco.com/dlls/2008/ekits/or_Ecologically_Sustainable_HafenCity_CUD.pdf • HafenCity Hamburg – city for the 21st century http://marketing.hamburg.de/HafenCity-Hamburg.128.0.html?L=1 • Zauberformel fur die HafenCity http://www.spiegel.de/spiegelspecial/0,1518,561623,00.html Presentaties: • HafenCity Hamburg - Reinventing the inner City in a Harbour Area, HafenCity Hamburg GmbH (2009) • HafenCity Hamburg – Residential Development in a mixed-use Central City Waterfront: Creating Urbanity, HafenCity Hamburg GmbH (2008) • Hamburg Application for the title as European green capital, Free and Hanseatic City of Hamburg - State Secretary for Urban Development and the Environment (2009) • Hamburg real estate market, Jones Lang LaSalle GmbH (2009) Conference calls: • HafenCity Hamburg GmbH o

Eerste conference call: 1 september 2009

o

Tweede conference call: 14 oktober 2009

Excursies: • Excursie HafenCity Hamburg 15 september 2009-10-14 o

Summary visitor’s field trip HafenCity DREA (2009)


43

Elsbeth Quispel Head of Sustainability Services NL Research & Consultancy [email protected]

Tjard Martinus Consultant Research & Consultancy [email protected]

Leender Massier Consultant Research & Consultancy [email protected]

Jones Lang LaSalle B.V. Strawinskylaan 3103 1077 ZX Amsterdam Postbus 75208 1070 AE Amsterdam Tel +31 (0)20 5 405 405 Fax +31 (0)20 6 611 566

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.

Succesvolle programma's duurzaamheid in Europa

Recommend Documents