Studie proveditelnosti projektu Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově

Studie proveditelnosti projektu „Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově“

Obsah 1. Úvodní informace 2. Stručné vyhodnocení projektu 3. Výchozí situace 4. Základní informace o projektu 5. Analýza trhu, odhad poptávky, marketingová strategie 6. Management projektu a řízení lidských zdrojů 7. Technické a technologické řešení projektu 8. Harmonogram realizace projektu 9. Rozpočet a finanční plán projektu 10. Cost/Benefit Analýza projektu 11. Udržitelnost projektu 12. Analýza rizik a jejich předcházení 13. Závěrečné shrnutí projektu

2 3 5 11 16 21 24 26 27 31 39 41 45

V Liberci, 29.8.2006

....................... Mgr. Tomáš Kafka

1


1. Úvodní informace 1.1 ÚČEL ZPRACOVÁNÍ STUDIE PROVEDITELNOSTI Tato studie je zpracována k projektu „Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově“ za účelem vyhodnocení proveditelnosti (realizovatelnosti) projektu. Součástí studie je provedení analýzy nákladů a přínosů projektu (tzv. Cost/Benefit Analýzy) se zohlednění dopadu realizace projektu na socio-ekonomické poměry v Hospodářsky slabé oblasti Cvikovsko v rámci zpracování dokumentu Program rozvoje hospodářsky slabých oblastí Libereckého kraje (PRHSOLK). Zároveň je tato studie zpracována jako příloha budoucí žádosti o získání finanční podpory na realizaci projektu z Regionálního operačního programu pro NUTS II Severovýchod (nebo jiného dotačního programu EU v rámci čerpání strukturálních fondů v programovém období 2007-2013). Cílem zpracování studie je popsat podstatu projektu a jeho etapy, technické řešení projektu, harmonogram projektu, doporučit některé kroky pro realizaci, vyhodnotit potřebu realizace (tzv. analýzu trhu), finanční plán, zhodnotit udržitelnost projektu a finanční náročnost a rentabilitu. Zároveň takto zpracovaná studie proveditelnosti bude sloužit investorovi jako „příručka“ pro řízení procesu přípravy a realizace projektu. Osnova studie proveditelnosti vychází z přílohy 4 Příručky pro žadatele „Závazné osnovy ekonomického hodnocení projektů v programu SROP“. Pro zpracování celého dokumentu byla dále využita metodická příručka „Studie proveditelnosti“ a metodická příručka „Analýza nákladů a přínosů“, které připravilo Ministerstvo pro místní rozvoj pro program SROP a další metodické materiály zpracovatele. Studie je zpracována ke dni 31.8.2006.

1.2 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE ZADAVATELE STUDIE PROVEDITELNOSTI Objednatel studie: Adresa:

Město Cvikov Náměstí osvobození 63 471 54 Cvikov IČ: 00260410 Statutární zástupce: Mgr. Ivo Čeřovský, starosta města Kontaktní osoba pro projekt: Mgr. Ivo Čeřovský, starosta města, pan Petr Vrabec, stavební a investiční technik

1.3 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE ZPRACOVATELŮ Obchodní jméno: Sídlo:

ARR – Agentura regionálního rozvoje, spol. s r.o. Tř. 1.máje 858/26 460 01 Liberec III IČ: 48267210 Jednatel společnosti: Mgr. Tomáš Kafka Odpovědný řešitel: Mgr. Tomáš Kafka Zpracovatel projektové části: Obchodní jméno: Ing. Josef Dostál Projekty-Stavby Sídlo: Jiráskova 286/I 471 54 Cvikov IČ: 104 05 429 Projektant: Ing. Josef Dostál

2


2. Stručné vyhodnocení projektu Projekt „Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově“ byl zpracovateli studie proveditelnosti předán s tímto zadáním: - posoudit proveditelnost projektu v obecné rovině dle běžné metodiky, - v rámci studie proveditelnosti zpracovat analýzu nákladů a přínosů projektu se zohledněním dopadu realizace projektu na socio-ekonomické prostředí jedné z hospodářsky slabých oblastí Libereckého kraje Cvikovsko, - zpracovat studii proveditelnosti jako potenciální přílohu žádosti o dotaci z některého stávajícího nebo budoucího programu čerpání strukturálních fondů v oblasti CR (v době zpracování studie nebyla možnost umístit projekt do žádné aktuální výzvy). Z tohoto pohledu studie proveditelnosti splnila svůj účel a hodnotí projekt takto:

2.1 VÝCHOZÍ PODMÍNKY, PŘIPRAVENOST PROJEKTU K REALIZACI Nositeli projektu jsou dobře známy výchozí podmínky technické, tedy stávající stav objektu Hotelu Sever a z něj se odvíjející potřebný rozsah stavebních prací, i výchozí podmínky koncepční (je prozkoumána poptávka po realizaci projektu ze strany cílových skupin, je zajištěn soulad projektu s rozvojovými cíly města, mikroregionu i regionu). Projekt je navržen k zabezpečení základní turistické infrastruktury pro rozvoj cestovního ruchu ve Cvikově, chce využít potenciálu pobytové turistiky v Lužických horách a oslovit klientelu nejenom z Čech ale i ze zahraničí. Technicko správní připravenost projektu k realizaci je více než dostatečná. K datu zpracování studie proveditelnosti je zpracována projektová dokumentace pro stavební povolení, je vydáno územní rozhodnutí, je zpracována realizační projektová dokumentace vč. výkazu výměr a položkového rozpočtu. Lze tedy konstatovat, že principy technického řešení jsou projekčně vyřešeny, stejně tak důležité vazby projektu na okolí. Jsou dostatečně podrobně známy investiční náklady, nositel projektu má připraven předběžný finanční model k zajištění finančních prostředků na realizaci projektu. Rizika, vyplývající ze stávajícího stavu připravenosti projektu jsou nositeli projektu známa a jsou popsána v této studii proveditelnosti vč. návrhu opatření k jejich eliminaci. Provoz objektu Turistického a společenského centra bude organizačně a finančně zajištěn projednáním a schválením projektu v zastupitelstvu města. Projekt je za stávající úrovně technického, organizačního a ekonomicko-finančního zabezpečení vyhodnocen jako připravený k realizaci investice.

2.2 TECHNICKÉ ŘEŠENÍ, ORGANIZAČNÍ ZABEZPEČENÍ Jak je uvedeno výše v kapitole 2.1, zpracování technického řešení projektu je de facto ukončeno, neboť byly v rámci projektových prací provedeny potřebné stavebně technické průzkumy, realizace stavby byla projednány s dotčenými subjekty dle stavebního zákona a bylo získáno územní rozhodnutí, stavební řízení bylo zahájeno s předpokladem vydání stavebního povolení v listopadu 2006, je vypracována realizační projektová dokumentace. Technické řešení rekonstrukce objektu je zpracované v dostatečné podrobnosti a se znalostí technického stavu stávajících konstrukcí. Rozsah prací je zpracován ve výkresové části projektové dokumentace i v položkovém rozpočtu (oceněný výkaz výměr).

3


Organizační zabezpečení realizace projektu je navrženo v této studii proveditelnosti podle běžných manažerských schémat pro obdobné projekty a se zohledněním úmyslu nositele projektu financovat realizaci projektu za účasti strukturálních fondů EU. Je v odpovědnosti nositele projektu zajistit ustanovení realizačního týmu. V další přípravě projektu se předpokládá využití odborných firem (projekční firma, poradenská firma, inženýrská kancelář, atd.). Pracovníci těchto externích firem budou v realizačním týmu a klíčovou úlohou nositele projektu bude zajistit jejich vzájemnou informovanost a koordinaci.

2.3 FINANČNÍ ZAJIŠTĚNÍ REALIZACE PROJEKTU Podle zpracované stavebně technické realizační dokumentace, jsou celkové náklady na realizaci projektu (náklady investiční fáze) odhadnuty ve výši 52.180.000 Kč (bez finančních nákladů). Město Cvikov není v současné době schopno takto rozsáhlou investici pokrýt pouze z vlastních zdrojů, byť s pomocí investičního dlouhodobého úvěru (ekonomická návratnost investice není reálně možná a investiční úvěr by znamenal vysoké zadlužené obce – viz varianta 3 ekonomické analýzy v kapitole 10.4). Náklady jednotlivých fází a etap jsou odhadnuty ve výši: přípravná předinvestiční fáze 2.380.000 Kč (vč. nákupu nemovitosti); investiční fáze 52.180.000 Kč (+ 1.935.000 Kč úroky), rekonstrukce objektu-stavební práce 47.030.000 Kč, zpevněné plochy 2.135.000 Kč, vodohospodářské stavby 1.165.000 Kč vybavení kuchyně 600.000 Kč, vybavení interiérů 800.000 Kč, řízení projektu a další služby 450.000 Kč provozní fáze 767.500 Kč/rok (bez splátek úvěru a úroků). Nositel projektu předpokládá získání dotace na realizaci projektu ve výši cca 44.715.000 Kč ze strukturálních fondů a 2.000.000 Kč z rozpočtu Libereckého kraje. Město Cvikov v současné době nedisponuje finančními prostředky k zajištění realizace projektu.

4


3. Výchozí situace 3.1 STRUČNÝ POPIS LOKALITY Město Cvikov se nachází v západní části Libereckého kraje, v podhůří Lužických hor, na komunikaci I/13 Děčín-Nový Bor-Liberec, respektive s napojením na silnici I/9 Česká Lípa-SvorRumburk (vzdálenost do České Lípy cca 18 km, do Liberce cca 38 km). Cvikov (cca 360 m n.m.) spadá do Libereckého kraje a nachází se v jihovýchodní části Lužických hor, je členskou obcí Euroregionu Nisa a Svazku obcí Novoborsko. Do katastru města patří místní části Drnovec, Trávník u Cvikova, Naděje, Lindava, Svitava a Záhořín. Městský úřad Cvikov je zároveň pověřeným úřadem pro obce Svor, Kunratice u Cvikova, Mařenice a Krompach. Rozloha města je cca 4.500 ha, v katastru města se nachází zdroj pitné vody i čistička odpadních vod, městem protéká Boberský potok, je zde i několik rybníků využívaných místními rybáři jako chovné rybníky a rybníky pro sportovní rybolov. Jako osada byl Cvikov založen ve 13. století, největší rozmach zaznamenal od 2. poloviny 19.století (sídlo soudního okresu, berního a pozemkového úřadu, četnictva a finanční stráže) a průmyslový rozvoj textilního průmyslu, tkalcovství a sklářství od přelomu 19. a 20. století. Lázeňství je zaznamenáno ve městě od r. 1834. Cvikov měl v roce 2005 celkem 4.442 obyvatel. Celkově lze území Cvikovska charakterizovat jako ekonomicky mírně zaostávající se stagnujícím počtem obyvatel (migrační populační obrat je vyšší než přirozený), poměrně příznivou věkovou strukturou (průměrný věk 38,3 let), ale nepříznivou vzdělanostní skladbou (pouze 5% obyvatel má vyšší odborné nebo vysokoškolské vzdělání, zatímco pouze základní vzdělání má téměř 28% obyvatel Cvikova). Oblast byla populačně postižena poválečným odsunem Německého obyvatelstva (Cvikov má dnes asi 60% obyvatel oproti r.1930). Nezaměstnanost dosahuje na Cvikovsku v posledních 5 letech hodnot okolo 10%. Počet ekonomicky aktivních obyvatel je 2.233, z toho cca 46% v odvětvích zpracovatelského průmyslu, ubytování a stravování pak zaměstnává cca 4% ekonomicky aktivních obyvatel. Přibližně 1.000 obyvatel vyjíždí ze Cvikova denně za prací (cca 42% ekonomicky aktivních). Ekonomická základna města je tvořena poměrně širokým spektrem drobných firem, podnikajících ve stavebnictví, službách, sklářství, strojírenské výrobě. Nejvýznamnější místní zaměstnavatelé mají 30-70 zaměstnanců (fa INTEDOOR spol. s r.o., MAX MOSER spol. s r.o., MORTON TRADE a.s.). Pracovních příležitostí je méně než ekonomicky aktivních osob, míra zaměstnanosti se na Cvikovsku pohybuje okolo 62%. Místní ekonomika byla po r.1989 postižena zejména úpadkem místních průmyslových podniků (Grafostroj, Severka) a také v 90. letech neúspěšným podnikáním (krachem) dalších firem a ekonomickým poklesem odvětví sklářského průmyslu. V posledních 3 letech však zaznamenává určitý růst v některých oborech (služby v automobilovém průmyslu, stavebnictví, výroba nábytku a výrobků ze dřeva). Ekonomika města a okolí je spíše průmyslového charakteru s podílem služeb na zaměstnanosti (obchod, pohostinství a služby samotné) cca 30%. Stavebnictví pak cca 7%, zemědělství cca 4%. Převažující počet podniků je v kategorii drobný podnik dle klasifikace podle Zákona o podpoře podnikání č. 47/2002 Sb. Oblast Cvikovska má vysoký rozvojový potenciál pro cestovní ruch díky výhodné poloze na jižním okraji Lužických hor a zároveň poloze na hlavní mezinárodní silnici I/13. V okolí Cvikova vede celostátní cyklotrasa č.22, která prochází přes důležitou turistickou a cykloturistickou křižovatku Nová Huť vzdálenou cca 8 km do Cvikova. Ve Cvikově je přírodní koupaliště se zázemím pro další sporty a volnočasové aktivity. Město samotné leží na jižním okraji CHKO Lužické hory, v blízkosti města se nachází přírodní památky Dutý kámen a Naděje a turisticky velmi atraktivní vrch Klíč. Cestovní ruch a rozvoj služeb je alternativou pro růst lokální ekonomiky a vytvoření pracovních příležitostí. Hlavní turistické cíle ve městě a okolí jsou z kulturně historických památek kostel sv. Alžběty (goticko-renesanční ze 16. století), morový sloup (r. 1697), kalvárie-křížová cesta na Křížovém 5


vrchu (r.1728), z přírodních atraktivit přírodní rezervace a přírodní výtvor Dutý kámen, vrch Milštejn se zbytky středověkého hradu, ledová jeskyně, přehrada Naděje a pískovcová skála Křížová věž, stoleté tisy v Krompachu (odhadované stáří 550 let), hora Klíč a další vrcholy Lužických hor – Luž, Hvozd. Dle klasifikace dokumentu program rozvoje cestovního ruchu Libereckého kraje (GaREP spol. s r.o., 2003) se Cvikov nachází v turistickém regionu Český Sever, turistické oblasti Lužické hory a Ještědský hřbet, turistická podoblast Lužické horyNovoborsko.

obr. 1 – budova Městského úřadu ve Cvikově

3.2 VÝCHOZÍ SITUACE OBJEKTU HOTELU SEVER SOUČASNÝ STAV OBJEKTU Objekt Hotelu Sever se nachází v centru obce, v bezprostřední blízkosti náměstí, v ulici Žitavská č.p. 132, na pozemcích p.č. 491, související pozemky dotčené stavbou pak p.č. 490, 491, 597/4 a 597/7 v k.ú. Cvikov, a vodohospodářské objekty na pozemcích 3545/1, 3783/1, 3783/27, 3783/25. Jedná se o třípodlažní budovu, částečně podsklepenou, postavenou kolem r. 1880 s původním multifunkčním využitím, provoz byl od 90. let 20. století postupně utlumován až byla budova zcela provozně opuštěna a je nevyužívaná cca 6 let. V důsledku toho objekt chátral a současný stav objektu je velmi špatný. Původní provoz budovy byl řešen v jednotlivých podlažích takto: 1.NP restaurace a vinárna, 2.NP víceúčelový sál s kinem a 3.NP hostinské ubytování se společným sociálním zázemím.

6


oobr. 2 – pohled na stávající stav objektu Hotel Sever

obr. 3 – současný stav zadního traktu objektu Hotelu Sever 7


CÍLOVÝ STAV Vzhledem k tomu, že objekt hotelu je neodmyslitelnou součástí zástavby centra města, rozhodlo se Město Cvikov získat objekt do vlastnictví (r. 2005), provést jeho rekonstrukci a obnovit jeho využití ve prospěch socio-ekonomického života obce a podpořit ve městě rozvoj služeb v cestovním ruchu. Objekt bude využíván jako společenské a turistické centrum s informačním centrem, recepcí, víceúčelovým sálem, restaurací a ubytováním hotelového typu, vše s příslušným zázemím. Cílový stav využití jednotlivých podlaží je navržen takto: 1.NP: - denní restaurace s kapacitou 64 míst vč. kuchyně (kapacita 160 jídel) a vinárna s večerním/nočním provozem s kapacitou 42 míst s přípravou pro studená jídla. Obě provozovny budou mít společné sociální zázemí, dále garsoniéra pro personál a kancelář; - recepce a informační centrum jako dva samostatné provozní celky se společným zázemím, recepce pro ubytovací část ve 3.NP, informační centrum pro poskytování informací návštěvníkům a obyvatelům města; 2.NP: - víceúčelový sál s galerií a se sociálním zázemím a šatnou (přesahuje galerií do 3.NP) s předsálím a výčepem; - byt správce 2+KK; 3.NP: - ubytovací pokoje penzionového typu každý s vlastním sociálním zázemím, kapacita 16 lůžek v 6ti pokojích, jedna ubytovací jednotka je řešena jako bezbariérová. 1.PP: - technické zázemí budovy. Součástí dosažení cílového stavu je provedení úprav příjezdové komunikace a zřízení parkovacích ploch.

obr. 4 – historický pohled na objekt Hotelu Sever z r. 1913 8


Stavebně-urbanistické řešení vychází z původního konceptu budovy a snaží o zachování jejího historického rázu. Pohledové fasády do ulice Žitavská a ulice Ústavní budou de facto beze změny, přístavby evakuačního výtahu a únikového schodiště budou provedeny v dvorním traktu. Konceptuálně vychází pohledové řešení fasády z původního historického vzhledu objektu a je záměrem vrátit objektu alespoň částečně původní vzhled.

3.4 CÍLOVÉ SKUPINY Projekt je zaměřen na zlepšení podmínek pro rozvoj služeb a cestovního ruchu ve městě a okolí. Návštěvníci města a okolí: Ubytovací kapacity v blízkém okolí Cvikova jsou převážně charakteru penzionů a nižšího standardu ubytování (celkem cca 200 lůžek). V Horní a Dolní Světlé pak další penziony s celkem cca 250 lůžky. V oblasti se nachází velké množství objektů individuální rekreace. Vzhledem k tomu, že pro oblast Cvikova nejsou k dispozici specifická data, vychází zpracovatel studie z dat Českého statistického úřadu za Liberecký kraj, respektive okres Česká Lípa. Pobytová návštěvnost Libereckého kraje se pohybuje na úrovni cca 750.000 hostů ubytovacích zařízení za rok s průměrem přenocování 4 noci a délkou pobytu 5 dnů. Cizinci tvoří přibližně 250.000 osob – zdroj ČSÚ, r.2004. Při přepočtu na lůžka v okrese Česká Lípa (cca 25% celkové kapacity kraje) s úpravou podle atraktivity destinace koeficientem 0,5 by to bylo cca 100.000 osob za rok. Lze zcela odůvodněně odhadnout, že v okrese Česká Lípa jsou vedle Máchova kraje druhým nejvýznamnějším turistickým cílem Lužické hory, a to jak v létě, tak i v zimě. Proto zpracovatel této studie předpokládá (z důvodu absence konkrétních dat a informací) roční návštěvnost Lužických hor okolo 55.000-60.000 osob (odhad podílu na celkovém počtu návštěvníků Libereckého kraje). Cílové skupině návštěvníků města a okolí bude sloužit jak ubytovací kapacita objektu, restaurační provozy a případně i sál při pořádaných akcích, tak v neposlední řadě informační centrum v objektu, které bude poskytovat návštěvníkům města informace o turistických cílech a službách. Obyvatelé Cvikova a okolních obcí: Jak je uvedeno výše v kapitole 3.1, ve Cvikově žije cca 4.440 obyvatel, sezónní „obyvatelstvo“, tedy počet osob, obývajících objekty nevyužívané k trvalému bydlení, je cca 5.000 (zdroj - údaje poskytnuté městem). Tato cílová skupina bude využívat především restaurační provozy objektu a víceúčelový sál (účast na kulturních a společenských akcích). Podnikatelé v oblasti obchodu a služeb ve Cvikově: Přeneseně lze za cílovou skupinu považovat také podnikatelské subjekty, podnikající v oblasti obchodu a služeb, kteří díky zvýšení návštěvnosti města a potenciálnímu prodloužení pobytu návštěvníků ve městě mohou zaznamenat nárůst zájmu o své služby a zvýšení tržeb. Ve Cvikově je registrováno celkem 853 ekonomických subjektů, z toho podnikajících ve službách cca 147, ve Cvikově je 14 restauračních zařízení a 5 ubytovacích zařízení. Realizace projektu umožní podnikání v oblasti stravovacích a ubytovacích služeb. Úmyslem nositele projektu Města Cvikova je restauraci a vinárnu v 1.NP pronajmout podnikatelskému subjektu za účelem jejich provozování v běžném podnikatelském režimu. Ubytovací kapacity budou provozovány buď městem prostřednictvím MKK (Městské klub kultury), nebo budou také pronajaty podnikatelskému subjektu.

3.5 SHRNUTÍ Ve Cvikově a okolí jsou dobré předpoklady pro rozvoj cestovního ruchu za té podmínky, že bude vybudována potřebná základní turistická infrastruktura, která umožní nabídnout návštěvníkům kvalitní stravovací a ubytovací služby a informační služby, případně přes informační centrum služby dalších subjektů cestovního ruchu. Fyzicko-geografické podmínky, klimatické podmínky, 9


přírodní i kulturně-historické atraktivity oblasti jsou nadprůměrné a velmi vhodné pro celoroční cestovní ruch. Lužické hory jsou zatím ne zcela doceněnou celoroční destinací cestovního ruchu v Libereckém kraji s významným potenciálem, zejména při propojení na sousední turistické cíle v Německu (Oybin, Luckendorf, atd.). Cvikov je tradiční vstupní lokalitou do Lužických hor. Objekt společenského a turistického centra je velmi vhodně umístěn v blízkosti centra města, je tedy pro návštěvníka snadno dostupný, zároveň leží na silnici Cvikov-Trávník-Mařenice, která je přístupovou komunikací do srdce Lužických hor. Ze strany města a jeho obyvatel je vysoký zájem o rozvoj cestovního ruchu a proto se vedení města snaží připravovat a realizovat takové projekty, které svým charakterem jak zlepší podmínky života obyvatel města, tak především budou vytvářet podmínky pro atraktivní pobyt ve městě a okolí – nabídnou návštěvníkovi oblasti kromě pestré škály forem trávení volného času a příležitostí k rekreaci kvalitní ubytovací a stravovací služby.

10


4. Základní informace o projektu Tato kapitola podává informace o cílech projektu, jeho jednotlivých aktivitách, etapách a způsobu jeho technického řešení. Projekt řeší rekonstrukci objektu hotelu vč. dodávky technologie kuchyně, dodávky interiérů a úprav přístupové komunikace a zpevněných ploch vč. sadových úprav. Výstupem projektu bude ucelený multifunkční objekt společenského a turistického centra, umožňující využití jako stravovací a ubytovací zařízení, společenské centrum pro různé společenské a kulturní akce a jako turistické městské informační centrum. Objekt je řešen celkovou rekonstrukcí všech podlaží stávající budovy, vč. konstrukce střechy a přístavby únikového výtahu a schodiště.

4.1 ODŮVODNĚNÍ REALIZACE PROJEKTU Město Cvikov leží v jedné z hospodářsky slabých oblastí Libereckého kraje (HSO LK) – Cvikovsko. Liberecký kraj definoval HSO jako oblasti, jejichž ekonomika je strukturálně postižená a kde je zejména vyšší nezaměstnanost a nedostatek pracovních příležitostí. Cvikovsko je oblast poměrně malé rozlohy, která leží v prozatím ekonomicky opomíjeném území na východ od křižovatky silnic I/9 a I/13 ve Svoru. Slabinou lokální ekonomiky je průměrný podíl služeb a především nízký podíl služeb orientovaných na cestovní ruch. Město má z pohledu cestovního ruchu velmi výhodnou polohu. Leží na geografickém středu jižního úpatí Lužických hor, město je přirozeným východiskem pro turisty směřující do oblasti Luže a Hvozdu, dvou významných horských vrcholů česko-německého pohraničí. Městem prochází dvě turistické trasy a řada cyklostezek. Blízké obce (Trávník, Drnovec, Mařenice, Světlá, Krompach) jsou známými turistickými a chalupářskými lokalitami. V současné době není ve městě provozováno žádné ubytovací zařízení úrovně navrženého projektu, existující stravovací zařízení jsou velmi nízké úrovně, společenské prostory této kapacity zcela chybí. Informační centrum je provozováno v nevyhovujících prostorách ve vstupu do budovy městského úřadu v souběhu s podatelnou MěÚ.

4.2 CÍLE PROJEKTU Projekt je směřován na rozvoj místní infrastruktury potřebné pro cestovní ruch v obcích a regionech, na rozvoj základní infrastruktury ubytovacích a stravovacích zařízení a rozvoj služeb pro návštěvníky (informační centrum). Současně projekt řeší rozvoj občanské vybavenosti v oblasti služeb a kultury. Hlavním cílem projektu je stimulovat ve Cvikově rozvoj cestovního ruchu, vybudovat k tomu ve Cvikově potřebnou základní infrastrukturu cestovního ruchu a vytvořit tak podmínky pro pobytově orientovaný cestovní ruch. Dílčími cíly jsou: - provést rekonstrukci objektu Hotelu Sever a zachovat tak ve městě účelné a atraktivní využití původní historické budovy; - zajistit plnohodnotnou službu turistického informačního centra pro Cvikov a Lužické hory; - zvýšit úroveň nabídky služeb cestovního ruchu ve Cvikově.

11


obr. 5 – výřez turistické mapy okolí Cvikova – Lužické hory

4.3 FÁZE PROJEKTU Rekonstrukce objektu Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově je investičně náročným projektem, jehož celkové náklady mohou dosáhnout více než 52 MCZK. Přestože je Město Cvikov tuto rekonstrukci schopno financovat prostředky z vlastního rozpočtu pouze velmi obtížně, bylo usnesením zastupitelstva města ze dne 10.2.2005 rozhodnuto, že se město bude snažit o získání objektu, jeho revitalizaci a tuto investici řešit za pomoci finanční podpory na realizaci projektu z různých dotačních zdrojů, mimo jiné i programů využívajících prostředků strukturálních fondů nebo iniciativ EU.

Předinvestiční fáze Předinvestiční fáze projektu je obdobím přípravných prací pro realizaci projektu, kdy bylo rozhodnuto o realizaci návrhu projektu. Mezi hlavní činnosti v tomto období patří projednání návrhu a způsobu financování projektu v zastupitelstvu obce, zadání a zpracování projektové dokumentace, rozpočtu stavebních prací a harmonogramu jejich postupu, aktivity směřující k vydání územního rozhodnutí, stavebního povolení, zajištění financování projektu (vč. zpracování žádosti o finanční podporu), zpracování studie proveditelnosti, posouzení vlivů na životní prostředí apod. V případě tohoto projektu sem patří i pořízení samotného objektu

12


z veřejné aukce jako prvotní a nutná podmínka zahájení celkové přípravy investice do jeho rekonstrukce. V současné době je zpracována dokumentace pro stavební povolení, vydáno územní rozhodnutí, předpoklad získání stavebního povolení v listopadu 2006, zpracována je realizační projektová dokumentace vč. výkazu výměr, studie proveditelnosti a řešeny některé aspekty přípravy žádosti o podporu realizace projektu z prostředků EU v rámci podpory výstavby a rekonstrukce infrastruktury cestovního ruchu. Z pohledu hotovostních toků sem patří náklady na zpracování projektových dokumentací vč. stavebně technických průzkumů, inženýrské činnosti při zajištění stavebního povolení, žádosti o finanční podporu, studie proveditelnosti, posouzení vlivů na životní prostředí, atd., a v případě tohoto projektu náklady na pořízení objektu z veřejné aukce. Všechny příjmy a výdaje v tomto období nejsou rozhodující pro posouzení efektivnosti investice a její hodnocení by neměly ovlivnit. Jedná se o tzv. „utopené náklady“ (SUNK COST), které investor vydá, bez ohledu, zda se investice uskuteční či nikoliv.

Investiční fáze Investiční fáze začne u tohoto projektu zajištěním finančních prostředků na realizaci, tedy s největší pravděpodobností podpisem smlouvy o poskytnutí dotačních prostředků na realizaci a zajištěním dalších prostředků bankovním úvěrem nebo z vlastních zdrojů Města Cvikova. Následovat by mělo zadávací řízení na dodavatele stavebních prací, z časového hlediska ale bude zadávací řízeno připraveno a realizováno s předstihem s cílem zajistit bezproblémový průběh stavebních prací a splnění plánovaných realizačních termínů (viz dále kapitola 8. Harmonogram realizace projektu). Investiční fáze dále zahrnuje samotné stavební práce vč. činností technického dozoru, předávacího řízení po dokončení rekonstrukce, pořízení nutného interiéru a vnitřního zařízení objektu, kolaudační řízení. bude ukončena předáním objektu do užívání. Do investiční fáze patří i činnosti a náklady managementu projektu. Investiční fáze je z hlediska hotovostních toků fází „výdajovou“, kdy za „příjmy“ lze považovat pouze proplacení dotačních finančních prostředků do výše poskytnuté dotace.

Provozní fáze Provozní fáze začíná předáním objektu do užívání. Před vlastním zahájením provozu bude nutné zajistit řadu právních, organizačních a ekonomických kroků. Bude nutné provést výběr nájemců jednotlivých provozoven vč. uzavření smluvních vztahů s nimi, zajistit personální obsazení infocentra a obslužného personálu objektu, instalovat vnitřní vybavení provozoven restaurace a vinárny (v odpovědnosti nájemců), zpracovat zásady provozování jednotlivých provozoven, uzavřít smlouvy s poskytovateli energií a médií, atd. V provozní fázi z pohledu finančních toků budou na straně „výdajů“ náklady na rozběh provozu, běžné provozní náklady objektu po jednotlivých provozovnách (dále v kapitole 10. je uvažováno pouze se základními náklady nositele projektu, nikoliv s náklady na samotnou podnikatelskou činnost provozoven), mzdové a personální náklady obslužného personálu a zaměstnanců (opět dále uvažováno pouze s náklady nositele projektu) a případné režijní náklady. Na straně „výnosů“ jsou to výnosy z pronájmu provozoven, případně z činnosti ubytovacího zařízení (pokud ho bude provozovat nositel projektu Město Cvikov).

Likvidační fáze Likvidační (poprovozní) fáze následuje po fázi provozní. Je obdobím, kdy se objekt Společenského a turistického centra Sever ve Cvikově již nebude provozovat a využívat v důsledku její dožilosti. Nepředpokládá se, že by likvidační fáze byla spojená s demolicí objektu. Po uplynutí doby životnosti odhadované na cca 50 let, se předpokládá celková rekonstrukce objektu a s tím související další využívání objektu. 13


4.4 AKTIVITY PROJEKTU Dále jsou popsány jednotlivé aktivity projektu tak, jak budou v případě realizace projektu vykonávány nositelem projektu, respektive realizačním týmem projektu.

Aktivita 1 – Sestavení realizačního týmu projektu, činnost realizačního týmu Před zahájením vlastních realizačních prací bude sestaven realizační tým projektu. Realizační tým bude mít za úkol zajistit výkon všech činností, potřebných k řádnému průběhu realizace a dosažení cílů projektu: - zpracování zadávací dokumentace a realizace zadávacího řízení na dodavatele stavebních prací v souladu s platnými zákonnými předpisy; - uzavření smlouvy s vybraným dodavatelem – stavební firmou; - zajištění finančních prostředků na profinancování investice; - zajištění a provádění stavebního dozoru investora; - řízení a koordinace činností stavebníka, projektanta, stavebního dozora, dodavatele stavebních prací a dodavatele technologie stravovacích provozů a interiéru během výstavby; - zajištění plnění podmínek případné dotační smlouvy a řádného sledování nákladů a finančních toků projektů; - zajištění odpovídající publicity a marketingových aktivit projektu. Během realizace projektu budou jednotlivé odpovědné subjekty provádět příslušné odborné činnosti. Řízení a koordinace se předpokládá zajištěna externí odbornou firmou. Činnost realizačního týmu končí předáním objektu společenského a turistického centra do užívání investorovi – Městu Cvikov. Podrobněji je organizační zajištění řízení a koordinace projektu popsáno dále v kapitole 6.

Aktivita 2 – Zadávací řízení Pokud budeme uvažovat získání finanční podpory ze strukturálních fondů, bude realizace projektu zahájena po podpisu smlouvy o získání dotace. Je uvažováno, že v předstihu bude zajištěna příprava zadávací dokumentace projektu pro výběrové řízení na dodavatele stavebních prací v souladu se zákonem o veřejných zakázkách v platném znění a s ním souvisejícími zákony. Výběrové řízení bude pro Město Cvikov pravděpodobně kompletně zajišťovat externí dodavatel. Projektovou dokumentaci ve stupni pro realizaci stavby jako podklad pro zadávací dokumentaci zpracovala pro obci externí projekční kancelář vč. výkazu výměr a směrného rozpočtu. U navrženého postupu průběhu zadávacího řízení v předstihu před poskytnutím dotace je na zvážení, zda tento postup bude v souladu s podmínkami dotační smlouvy. Toto bude nutné během zpracování žádosti o finanční podporu projektu upřesnit a případně přepracovat harmonogram realizace podle podmínek dotačního programu (zda poskytovatel dotace nebude požadovat schvalování zadávací dokumentace a účast svého zástupce v hodnotící komisi, jak je doposud běžnou praxí).

Aktivita 3 – Stavební práce Po podpisu smlouvy s vybraným dodavatelem stavebních prací, který bude pro Město Cvikov zajišťovat kompletní dodávku stavebních prací – pořízení investice, dojde k předání staveniště a budou zahájeny stavební práce. Dohled nad prováděním stavebních prací v souladu s projektovou dokumentací, sjednaným harmonogramem, podle smluvního rozpočtu a dalších požadavků investora bude zajišťovat stavební dozor stavby (viz výše činnost realizačního týmu). 14


Po dokončení stavebních prací bude provedeno předávací řízení za účelem zjištění případných vad a nedodělků. Po odstranění vad a nedodělků a konečném převzetí stavby investorem bude přistoupeno k zahájení kolaudačního řízení. V souběhu se stavebními pracemi bude zajištěna dodávka technologie stravovacího zařízení restaurace a vinárny a tato pak vybraným dodavatelem instalována v koordinaci s dodavatelem stavebních prací do rekonstruovaných prostor. Po dokončení stavebních prací bude objekt vybaven zařízením interiéru a nábytkem.

Aktivita 4 – Publicita a marketing Projekt rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever bude pro Město Cvikov představovat významnou investici. Jako významnému projektu mu tedy bude vhodné zajistit odpovídající publicitu na lokální i regionální úrovni, případně i přes hranici v sousedním Německu. Stejně tak bude vhodné zajistit novému zařízení náležitou propagaci a marketing nabízených služeb. Publicita bude spočívat zejména v pravidelném informování veřejnosti v lokálním a regionálním tisku o projektu a jeho realizaci. Informace budou pravidelně zveřejňovány na internetových stránkách Města Cvikova. Předání zařízení do provozu proběhne jako slavnostní za účasti místních i regionálních osobností a hostů. Marketingové aktivity budou sestávat z vytvoření nabídky „produktů“ a služeb, které budou moci být objektem v souvislosti s provedením rekonstrukce objektu centra Sever poskytovány. Součástí marketingu bude stanovení cenové strategie pronájmu, cen poskytovaných služeb a zajištění zpracování návrhu marketingových a propagačních materiálů.

Aktivita 5 – Vyhodnocení projektu, závěrečná zpráva a audit Po dokončení projektu a všech jeho aktivit bude provedeno vyhodnocení projektu za účelem posouzení zda bylo dosaženo cílů projektu, zda bylo při realizaci projektu postupováno v souladu s příslušnými dokumenty (projektová dokumentace, smlouva s dodavatelem, smlouva o poskytnutí dotace, stavební povolení, atd.) a zda byly dodrženy podmínky a pravidla financování projektu vč. dodržení projektového nákladového rozpočtu. Finanční dokumentace projektu bude podrobena účetními auditu s cílem ověřit soulad finanční dokumentace s platnými účetními předpisy a pravidly dotačního programu.

15


5. Analýza trhu, odhad poptávky, marketingová strategie Účelem této kapitoly je zhodnotit potenciál „komerční“ úspěšnosti projektu, byť lze projekt díky jeho podstatě za čistě „komerční“ těžko považovat vzhledem k charakteru využití budovy, náročnosti investice a cílům projektu (kromě rozvoje infrastruktury CR uspokojení veřejné potřeby společenského centra a informačního centra). Ostatně, nositelem projektu je veřejný subjekt – Město Cvikov. I proto se počítá s podporou jeho realizace z veřejných dotačních zdrojů, neboť by na základě aplikace čistě komerčního přístupu projekt nebyl ekonomicky rentabilní, tedy finančně udržitelný a realizovatelný.

5.1 ANALÝZA TRHU A NABÍDKY OBDOBNÝCH AKTIVIT V MÍSTĚ REALIZACE Na území Cvikova se v současné době nenachází žádné jiné zařízení, které by svou podstatou mohlo nahradit nabídku Společenského a turistického centra Sever v koncepci projektu. Město Cvikov má sice městské kulturní zařízení v objektu secesní budovy z konce 19. století s vlastním parkovištěm a zahradou s parkovou úpravou v Nerudově ulici č.p. 496, které provozuje Městský klub kultury (rozpočtová organizace města), ale kapacita a celkový charakter využití této budovy neodpovídá charakteru projektu rekonstrukce objektu Hotelu Sever. Činnost Městského klubu kultury (MKK) je prvořadě zaměřena na rozvoj kulturního a společenského dění města, spolupráci se všemi společenskými a zájmovými organizacemi, soubory, kroužky apod. V prvním poschodí budovy MKK se nachází sál o kapacitě max. 80 míst (stolová úprava max. 70 míst), ve kterém se pořádají drobné klubové pořady, malé taneční zábavy, představení pro děti a důchodce. Pro akce menšího rozsahu (20 osob) lze využívat salonku. Zahrada je vhodná pro pořádání malých zahradních slavností. V přízemí budovy je restaurace. Ve druhém poschodí budovy sídlí Základní umělecká škola Cvikov se svým vokálně instrumentálním souborem Lusatia consort. Dále MKK zastřešuje činnost loutkového souboru KLUBÍČKO, v budově je divadélko, sklad loutek a kulis, klubovna, šatna a hala, ve které je možno vystavovat výtvarné práce. V suterénu budovy Městského klubu kultury má zázemí skupina historického šermu. Tato skupina se v roce 1999 osamostatnila od skupiny Cvikovští žoldnéři. Mezi pravidelné činnosti v budově MKK patří Tradiční setkání důchodců, pořady Klubu žen a cvičení žen. Od roku 2006 si vzalo město pod patronát Klub aerobik dětí. Z charakteru využití budovy MKK je tedy zřejmé, že ve městě není skutečně žádné zařízení, objekt či budova, které by alternativně mohlo plnit funkce objektu Společenského a turistického centra Sever.

Stravovací služby: Turistický průvodce města uvádí celkem 13 zařízení, poskytujících nějaké stravovací služby, z toho jsou jako restaurace označeny pouze tři: restaurace Pohoda, restaurace Městského klubu kultury a restaurace U Fugase, kde je indikováno pouze občerstvení. Ostatní zařízení jsou typu bar, pivnice nebo bufet.

Ubytovací služby: Přímo ve městě není ubytovací zařízení, v okolí města (část obce Trávník) jsou 2 penziony s celkem 60 lůžky), v části Drnovec motel s chatovou osadou Dutý Kámen (36+24 lůžek), přímo ve městě jsou dále dvě turistické ubytovny, které jsou však využitelné pouze přes léto a jsou využity jako letní tábory (70 lůžek). Další ubytovací zařízení typu penzionu se nacházejí ve vzdálenosti 5-15 km od města, celkem cca 220 lůžek, především v Horní Světlé pod Luží. V okrese Česká Lípa se pak nachází celkem 10.325 lůžek v různých typech ubytovacích zařízení a v turistické oblasti Lužické hory a Ještědský hřbet pak 3.359 lůžek s průměrnou cenou 249,Kč/osoba/noc (zdroj: http://www.czso.cz/xl/edicniplan.nsf/t/990043A006/$File/510805.xls).

16


5.2 ODHAD POPTÁVKY Velikost poptávky po projektu lze odvodit z počtu členů jednotlivých cílových skupin projektu, jak je uvedeno v kapitole 3.4. Na základě těchto údajů je možné konstatovat, že projekt bude poptávat cca 55.000-60.000 osob (4.440 obyvatel města, 5.000 obyvatel rekreačních objektů, 50.000 návštěvníků Lužických hor). Podrobnější odhad poptávky není v této fázi nutné zpracovat. Po zahájení provozu objektu bude důležité prezentovat nabízené služby a cíleným marketingem oslovit konkrétní cílové skupiny. Úspěšnost provozu objektu jako společenského centra bude záviset na atraktivitě programu akcí, které MKK připraví, třeba i ve spolupráci s dalšími subjekty. Zdrojem informací použitých v této studii je kromě jiného oficiální web Českého statistického úřadu, statistická ročenka Libereckého kraje 2005, oblast cestovní ruch (http://www.czso.cz/xl/edicniplan.nsf/p/13-5101-05, http://www.czso.cz/xl/edicniplan.nsf/kapitola/13-5101-05-2005-08).

Kvalitativní a cenová výhodnost nabídky projektu Z pohledu kvality projektem zrealizované a nabízené služby lze jednoznačně konstatovat, že nebude mít v nejbližším okolí konkurenci stejné úrovně. Cenově jsou předpokládané odbytové ceny na běžné výši. Kvalitativní komerční výhodou může být umístění stravovací, ubytovací a informační služby do jednoho objektu, kdy zejména cílová skupina návštěvníků může uspokojit potřebu zajištění ubytování a stravy a získání informací pro pobyt v lokalitě/regionu, případně využít některý z nabídky produktů cestovního ruchu přes infocentrum.

Stravovací služby: Stravovací zařízení ve Cvikově jsou dnes na velmi nízké úrovni. Lze očekávat, že nově vybudovaný provoz s moderní kuchyní a v atraktivním objektu bude kvalitativně atraktivní. Ovšem za předpokladu kvalitní obsluhy a přípravy jídel. Nastavení odbytových cen za stravování bude odvislé od podnikatelského záměru nájemce a konkurenceschopnosti prodávané služby.

Ubytovací služby: Kvalita ubytování bude jednoznačně na vyšší úrovni než je stávající nabídka (ubytování jiného typu než ubytovna přímo ve Cvikově dnes není). Cenově bude na běžné úrovni regionu.

Informační služby: Informační služby budou poskytovány bezplatně, kvalita servisu bude odvislá od odborné kvalifikace budoucího personálu infocentra a rozsahu a úrovně spolupráce s dalšími subjekty CR v lokalitě i v regionu.

Alternativní uspokojení potřeb cílových skupin Stravovací služby: Ve Cvikově neexistuje rovnocenná alternativa ke stravovacím službám potenciálně nabízeným po uvedení objektu do provozu. Ve Cvikově jsou bufety a občerstvení, pivnice, bary a tři restaurace. Dle vyjádření místních obyvatel však kvalita stravovacích služeb v uvedených zařízeních je velmi nízká. Restaurace, provozovaná v současné době v objektu MKK, más ice dostatečnou kvalitu služeb, nemá však dostatečnou kapacitu.

Ubytovací služby: Jak je uvedeno výše, přímo ve Cvikov není možné uspokojit poptávku po ubytování typu penzionu nebo hotelu nižší kategorie (2lůžkový pokoj s vlastním sociálním zařízením, telefonem a TV).

Informační služby: V současné době neexistuje rovnocenná alternativa k připravovanému informačnímu centru. Informační místo je sice v budově MěÚ, spektrum informací a nabídka navazujících služeb však nedosahuje úrovně očekávané od turistického informačního centra. 17


5.3 MARKETINGOVÁ STRATEGIE Poslání projektu (je shodné s cíli projektu, které byly uvedeny v kapitole 4.2).: A) stimulovat ve Cvikově rozvoj cestovního ruchu, B) vybudovat k tomu potřebnou základní infrastrukturu cestovního ruchu a vytvořit tak podmínky pro pobytově orientovaný cestovní ruch, C) provést rekonstrukci objektu Hotelu Sever a zachovat tak ve městě účelné a atraktivní využití původní historické budovy, D) zajistit plnohodnotnou službu turistického informačního centra pro Cvikov a Lužické hory, E) zvýšit úroveň nabídky služeb cestovního ruchu ve Cvikově. Projekt je směřován na rozvoj místní infrastruktury potřebné pro cestovní ruch v obcích a regionech, na rozvoj základní infrastruktury ubytovacích a stravovacích zařízení a rozvoj služeb pro návštěvníky (informační centrum). Současně projekt řeší rozvoj občanské vybavenosti v oblasti služeb a kultury.

Hlavní strategický cíl projektu Hlavním strategickým cílem projektu, tedy stavem, kterého má být dosaženo realizací projektu, je dosáhnout lepší nabídky a využití turistického potenciálu obce a regionu, zvýšit přitažlivost obce a regionu pro návštěvníky a zlepšit úroveň poskytovaných služeb zařízení cestovního ruchu a to v oblasti, která patří mezi hospodářsky slabé oblasti Libereckého kraje, ale má potenciál k rozvoji cestovního ruchu jako faktoru rozvoje místní ekonomiky.

Zvolená strategie Zvolená strategie k dosažení cíle představuje soubor postupů a činnosti, pomocí nichž bude dosaženo hlavního strategického cíle. U každého postupu a činnosti je sledován její přínos pro splnění hlavního cíle. V případě tohoto projektu lze za klíčové postupy a činnosti, ovlivňující dosažení hlavního strategického cíle, považovat: 1) koncipování samotného projektového záměru tak, aby pokud možno řešil danou problematiku komplexně, bez nutnosti provádění dalších investičních, správních či organizačních kroků k zajištění funkčnosti projektu, a aby projektem vzniklý „produkt“ vyplňoval potenciální tržní mezeru (viz také dále bod 3); 2) umístění realizace projektu do lokality, která má předpoklady pro rozvoj cestovního ruchu, tedy je dostatečně atraktivní, je již nějak infrastrukturně vybavená a dostupná, a rozvoj cestovního ruchu je součástí rozvojové strategie místních aktérů, což znamená, že existují předpoklady pro dostatečnou poptávku po produktu; 3) realizaci projektu za ekonomicky nejvhodnějších podmínek, tedy vytvoření produktu a jeho uvedení na trh s optimálními náklady, což v praxi znamená zajištění kvalitní přípravy projektové dokumentace, výběr ekonomicky nejvhodnější nabídky na zhotovení dodávku stavebních prací, důsledný dohled nad prováděním stavebních prací a další činnosti, popsané dále v kapitole 6.; 4) po dokončení investiční fáze projektu - definici samotného produktu a formulaci nástrojů pro jeho umístění na trh a podporu jeho prodeje koncovému uživateli/zákazníkovi, s tím souvisí i určení cílového zákazníka (viz výše cílové skupiny projektu);

18


5) zajištění provozu zařízení vč. organizačních aspektů a ekonomiky provozu, tedy zajištění udržení produktu na trhu a jeho případné „inovace“ a vylepšování a zajištění podpory prodeje produktu po dobu provozování zařízení a udržování kontaktu se zákazníkem (cílovou skupinou) k ověření jeho spokojenosti a zájmu o produkt. Předkládaný projekt rekonstrukce objektu Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově se popsané strategie drží. Snad s výjimkou bodu 5) je zvolená strategie zapracována v samotném projektu jak je popsán touto studií proveditelnosti a dostupnými podkladovými dokumenty (projektová dokumentace). Postupy a činnosti popisované body 4) a 5) budou v odpovědnosti a zájmu majitele a provozovatele zařízení („prodejcích“ produktu služeb) aby stanovený hlavní strategický cíl dlouhodobě udrželi. Marketingové činnosti dle bodu 4) pak budou zejména v odpovědnosti zastřešujícího provozovatele centra, kterým bude Městský klub kultury, příspěvková organizace.

5.4 MARKETINGOVÝ MIX Produkt Z pohledu naplnění strategického cíle projektu - stimulovat rozvoj CR ve Cvikově - bude produktem projektu řada služeb: A) Stravovací služby - kvalitní stravovací zařízení s dostatečnou kapacitou, B) Ubytovací služby - ubytovací zařízení, odpovídající současným nárokům zákazníka na standard, C) Informační služby - informační turistické centrum.

Price (cena) Cenu za využívání produktu – při zohlednění představy města o způsobu provozování jednotlivých provozoven, není možné koncipovat čistě komerčním přístupem požadavku návratnosti investovaných prostředků v obvyklé lhůtě (cca 15 let). U projektů tohoto charakteru by za takto nastavenou cenu byl produkt (pronájem provozovny restaurace a vinárny) de facto na trhu „neprodejný“. Obdobně je nutné uvažovat o konečné ceně přenocování v ubytovacím zařízení (ať již bude provozováno MKK nebo nájemcem - podnikatelem). Proto je také projekt navržen k podpoře realizace z dotačního programu.

Produkt 1 – Stravovací služby Ceny za pronájem stravovacího zařízení by měly být nastaveny tak, aby výnosy z tržeb za pronájem pokrývaly významnou část provozních nákladů objektu a zároveň byly únosné ve vztahu k ceně poskytovaných služeb (konkurenceschopná cena za stravovací služby). Předpokládaná výše nájemného za stravovací provozy v objektu je 15.000 Kč/měsíc.

Produkt 2 – Ubytovací služby Cena za ubytování je předpokládána na úrovni 300 Kč/osoba/noc. Tato konečná cena produktu za ubytovací službu zahrnuje veškeré náklady provozovatele, podstatně vyšší cena by v daném regionu nebyla konkurenceschopná (ceny za lůžko se podle na internetu dostupných ceníků jednotlivých obdobných ubytovacích zařízeních v okolí Lužických hor pohybují v rozmezí 250-400 Kč/osoba/noc). Průměrná cena v Libereckém kraji je pak 247 Kč/lůžko/noc (zdroj: http://www.liberec.czso.cz/xl/redakce.nsf/bce41ad0daa3aad1c1256c6e00499152/e1e42168548d 5666c12571ab001facb7/$FILE/070501.xls).

Produkt 3 – Informační služby Produkt turistického informačního centra (tedy poskytnutí informace, nabídnutí dalších služeb, zajištění služeb atd.) není typem komerčního produktu a služby informačního centra budou poskytovány návštěvníkům a turistům bezplatně. Pokud se provozovateli činností IC podaří zapojit do sítě informačních center v Libereckém kraji a pokud bude schopno pro místní podnikatele zajišťovat klientelu, je možné po určité době i počítat s příjmy z provize za 19


zprostředkované obchody. To však není hlavním účelem činnosti informačního centra a v ekonomické analýze není s těmito ekonomickými aktivitami počítáno.

Promotion (propagace) V oblasti veřejně prospěšných projektů, kam patří také projekt Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově, jsou hlavní složkou komunikačních aktivit činnosti směřující k řízení a ovlivňování vztahu města s veřejností a cílovými skupinami projektu. Význam publicity a propagace projektu a jeho výstupu – produktu v podobě moderního společenského a turistického centra – je pro udržitelnost a splnění cílů bezpochybný. Principy propagační a marketingové kampaně, sloužící k uvedení produktu na trh, k oslovení cílových skupin a vzbuzení jejich zájmu o produkt (využití služeb ubytovací a stravovací kapacity, účast na společenských, kulturních a dalších akcích pořádaných v Centru) budou zpracovány jako součást realizace projektu v rámci aktivity 4. Také se bude jednat o nabídku informací poskytovaných infocentrem – propagační a informační materiály, apod., kterými bude prováděn specifický marketing lokality/regionu vůči cílové skupině návštěvníků.

Place (umístění a distribuce) Umístění projektu je z pohledu potenciální poptávky po výsledném produktu vhodné. Areál leží v blízkosti městského centra, cca 300 m od náměstí, v těsné blízkosti komunikace ze Cvikova do Lužických hor jako turistické destinace. Druhá „distribuční cesta“ k zákazníkům je prostřednictvím sítě turistických center a serverů a obecně přes internet, kdy nabídka služeb centra Sever bude zveřejněna přes běžné turistické servery oblasti jako součást celkového marketingu Centra Sever. Provozovatele může také navázat obchodní spolupráci s cestovními kancelářemi a agenturami.

20


6. Management projektu a řízení lidských zdrojů Úspěšná realizace projektu a dosažení stanovených cílů projektu jsou významně závislé na správném a důsledném řízení projektu a koordinaci činnosti všech zúčastněných subjektů. Pro zajištění procesu řízení aktivit a činností projektu bude sestaven realizační tým. Postup řízení projektu bude také podřízen podmínkám stavebního povolení, projektové dokumentaci, harmonogramu postupu stavebních prací, technologickým požadavkům jednotlivých stavebních prací a činností a dalším podmínkám, které výrazně ovlivňují a určují postupy realizace. V provozní fázi bude řízení lidských zdrojů a organizační zajištění na provozovateli Městském klubu kultury ve spolupráci s Městským úřadem Cvikov. Provozní manažer projektu bude také zodpovědný za zpracování plánu akcí a činnosti IC vč. propagace a publicity.

6.1 REALIZAČNÍ TÝM: Realizační tým bude složen ze zástupců města a externí odborných firem a, po výběru dodavatele stavebních prací, také zástupců stavební firmy. Vedoucí manažer projektu – město Cvikov Finanční manažer projektu – město Cvikov Realizační manažer projektu – externí odborná firma Stavební technický dozor/autorský dozor – město Cvikov/externí odborná firma Stavbyvedoucí – stavební firma Auditor – externí odborná firma Provozní manažer projektu – Městský klub kultury

Předinvestiční a investiční fáze: Vedoucí manažer projektu V odpovědnosti vedoucího manažera projektu bude zajištění komunikace se zástupci města Cvikova zejména pro potřeby zajištění finančních prostředků, plnění podmínek dotační smlouvy, vydání potřebných rozhodnutí a vykonání potřebných správních úkonů, uzavírání obchodních a jiných závazkových vztahů. Dále zajištění publicity a pravidelné informovanosti města a poskytovatele případné dotace o průběhu realizace projektu. Finanční manažer projektu V odpovědnosti finančního manažera projektu bude zajištění sledování finančních toků projektu a souladu všech účetních dokladů projektu s příslušnými závazkovými vztahy, platnou legislativou a požadavky a podmínkami dotační smlouvy. Finanční manažer bude provádět veškeré platební úkony a připravovat podklady pro žádosti o proplacení dotace. Bude odpovědný za zajištění fakturačních podmínek tak, aby byla doložena účelovost faktur, včetně specifikace uznatelných nákladů, vedení analytické účetní evidence na projekt a vedení účetnictví v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, v platném znění. Město Cvikov zřídí pro projekt zvláštní účet, který bude používat pro příjmy a výdaje spojené s realizací projektu. Pravidelné záznamy o realizaci projektu budou vedeny přesně a odděleně od účetnictví souvisejícího s ostatními aktivitami města. Realizační manažer projektu V odpovědnosti realizačního manažera projektu bude zajištění koordinace činnosti všech zúčastněných subjektů, zajištění zpracování zadávací dokumentace a průběhu zadávacího řízení pro výběr dodavatele stavebních prací projektu v souladu se zákonem č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách a s ním souvisejícími zákony, vyhláškami a metodickými postupy, příprava 21


předání staveniště, řízení činnosti technického dozora stavby a zajištění konání kontrolních dnů stavby vč. potřebných výstupů, v zajištění řízení dokumentace (účetní doklady, zápisy z kontrolních dní a jiných jednání, stavební deník a další doklady), zajištění zpracování průběžných zpráv o průběhu realizace projektu, komunikace s poskytovatelem dotace a spolupráce na publicitě projektu. Realizační manažer bude spoluodpovědný za přípravu podkladů pro řízení finančních toků projektu a bude společně s finančním manažerem připravovat podklady pro čerpání dotačních prostředků. Realizační manažer připraví závěrečnou zprávu a tuto před jejím předložením příslušným institucím projedná s vedoucím manažerem projektu, s finančním manažerem projektu a auditorem. Stavební technický dozor investora/Autorský dozor V odpovědnosti stavebního dozoru bude technický dohled nad prováděním stavebních prací, jejich soulad s projektovou dokumentací a příslušnými normami a harmonogramem stavby. Technický dozor bude kontrolovat dodržování kontrolního a zkušebního plánu stavby, dodržování technologických postupů a bude oprávněn k provádění zápisů ve stavebním deníku. Bude svolávat kontrolní dny stavby nejméně jednou měsíčně a bude odsouhlasovat podklady dodavatele stavebních prací k fakturaci. Autorský dozor projektanta bude zajišťovat soulad stavebních prací a dodávek s řešeními z projektové dokumentace. Stavbyvedoucí V odpovědnosti stavbyvedoucího jako odpovědného zástupce dodavatele stavebních prací bude zajištění dodávky stavebních prací v souladu se smlouvou a realizačním projektem, stavebním povolením a ostatními relevantními dokumenty. Stavbyvedoucí bude řídit stavební práce, dodávky materiálů a prací, bude odpovědný za řízení nasazení pracovních sil a mechanizace, za dodržování požadavků bezpečnosti a hygieny práce, atd. Bude se účastnit kontrolních dnů stavby a bude za dodavatele stavebních prací odpovědný za plnění cílů projektu a podmínek případné dotační smlouvy. Auditor Na závěr projektu bude před zpracováním závěrečné zprávy proveden audit účetních dokladů projektu s cílem ověření formální i obsahové účetní správnosti všech dokladů a jejich souladu s platnou legislativou a dotačními podmínkami.

Provozní fáze: Provozní manažer projektu/objektu Zařízení bude provozováno Městským klubem kultury (MKK), který je příspěvkovou organizací města. V organizační struktuře MKK bude vytvořeno místo manažera Centra Sever, který bude vykonávat funkci provozního manažera objektu. Před ukončením stavebních prací a zahájením kolaudačního řízení bude vhodné s dostatečným předstihem připravit podmínky pro zahájení provozu zařízení, tedy nabídnout prostory stravovacích kapacit potenciálním zájemcům ze strany podnikatelů k pronájmu, připravit příslušné smlouvy a další administrativní a legislativní úkony. Zároveň bude vhodné připravit postup zahájení činnosti informačního turistického centra (TIC), provést výběr pracovníka, oslovit poskytovatel služeb v okolí a postupně rozšiřovat nabídku služeb TIC. Nelze také opomenout „dramaturgii“ programu akcí pro využití společenských prostor jak pro akce, pořádané MKK. Provozní manažer zajistí také základní služby pro zajištění provozu (odvoz odpadu, úklid, údržbu, dodávky energií, atd.). Za předpokladu, že MKK bude i provozovatelem ubytovacích služeb, bude vhodné dopředu připravit prezentační materiály a oslovit cestovní kanceláře a agentury s nabídkou ubytovacích služeb, případně později vytvořených produktů a produktových balíčků. Provozní manažer objektu bude také odpovědný za finanční a ekonomické záležitosti řízení provozu objektu, tedy plánování a řízení výnosů a nákladů vč. finančních toků. 22


6.2 ŘÍZENÍ LIDSKÝCH ZDROJŮ Předinvestiční fáze: Odpovědnost za řízení lidských zdrojů, tedy zajištění obsazení řídící struktury projektu kvalifikovanými lidmi, je na nositeli projektu Městu Cvikov. Spočívá ve výběru kvalifikovaných spolupracujících externích firem (zpracovatele projektové dokumentace, technického dohledu a realizačního manažera) a zajištění delegování relevantních odpovědností na pracovníky městského úřadu.

Investiční fáze: Řízení lidských zdrojů je v investiční fázi zejména záležitostí dodavatele stavebních prací. Odpovědný pracovník dodavatele stavebních prací, tedy, odpovědný stavbyvedoucí, bude muset zajistit nasazení takového počtu pracovníků s potřebnou kvalifikací a profesí, které zajistí provádění stavebních prací v souladu s technologickými a technickými požadavky a k dodržení harmonogramu postupu prací.

Provozní fáze: V provozní fázi můžeme uvažovat se dvěma úrovněmi řízení lidských zdrojů: 1) řízení organizace provozu, tedy zajištění činnosti všech provozů po právní, ekonomické, běžné provozní a věcné stránce kvalifikovanými pracovníky, což je v odpovědnosti MKK, MKK by také mělo dohlížet nad kvalitou služeb poskytovaných nájemci a tento aspekt by měl být zohledněn při uzavírání nájemní smlouvy; 2) řízení provozu jednotlivých zařízení – restaurace, vinárny, hotelu, infocentra a společenského sálu, tedy zajištění kvalifikované obsluhy.

23


7. Technické a technologické řešení projektu Objekt Hotelu Sever leží nedaleko náměstí obce, v ulici Žitavská č.p. 132, na pozemcích p.č. 491, související pozemky dotčené stavbou pak p.č. 490, 491, 597/4 a 597/7, 3545/1, 3783/1, 3783/27, 3783/25 v k.ú. Cvikov. Jedná se o třípodlažní budovu, částečně podsklepenou, postavenou kolem r. 1880 s původním multifunkčním využitím, provoz byl od 90. let postupně utlumován až byla budova zcela provozně opuštěna a je nevyužívaná cca 6 let. Součástí stavebně-architektonického řešení je celková rekonstrukce objektu, kdy hmotové architektonické řešení zůstane beze změn, pouze bude provedena přístavba evakuačního výtahu a únikového schodiště v pohledově neexponovaném dvorním traktu (pozemek p.č. 491). Objekt je podsklepený, má 3 NP a půdu, sál je přes dvě podlaží (2.NP s galerií ve 3.NP), v objektu jsou dvě vnitřní schodiště, která budou zachována. Stávající venkovní schodiště budou zbourána z důvodu špatného stavu a vybudováno nové. Fasáda bude opatřena fasádním zateplovacím systémem (např. Terranova), pohledově bude řešena ve dvoubarevném řešení, základní plochy budou tmavším okrem, vystouplé prvky pak světlým krémovým odstínem. Okna budou osazena plastová s povrchovou imitací dřeva (dub). Střecha tmavošedá ze systémového falcovaného plechu (mansardová část) tmavě šedé barvy, sedlová část šablony z cementovláknitých desek. Klempířské prvky a svody systémové dodávky v tmavě šedé barvy (například systém Ranilla). Na pozemku p.č. 490 bude vybudováno parkoviště pro osobní automobily s kapacitou 20 míst (19+1 pro invalidy) . Bude demolováno stávající oplocení, vybudováno nové oplocení do Ústavní ulice a opravena plotová zeď mezi dvorem hotelu a sousedními objekty. Nové oplocení je navrženo kovové s podezdívkou mezi zděné sloupky z komunikace, ze dvora pak dřevěné rámové s bedněním z prken na sraz s oplechováním stříšky. Na pozemku p.č. 597/7 se předpokládá nepříliš rozsáhlá parková úprava. Součástí stavby jsou chodníky, zpevněné plochy a parkoviště s odlučovačem RL, vybudování nové dešťové kanalizace, výměna lapače tuků na stávající splaškové kanalizaci z kuchyně.

7.1 REKONSTRUKCE V zásadě se jedná o velmi rozsáhlou rekonstrukci, dotýkající se všech konstrukcí objektu, zejména úprav dispozic jednotlivých podlaží, opravy podlah, vnitřních omítek vč. maleb, obkladů, stropních podhledů a výplní otvorů. U stropních konstrukcí 1.NP se předpokládá výměna cca 50% nosných trámů v části objektu, ve 2.NP pak výměna nosných trámů ve 100%. Předpokládá se stavebnětechnická sanace sklepních prostor v rozsahu vybourání a sanace podlah a stěn (sanační omítky), venkovní izolace proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce 1.NP i 2.NP sálu nevykazují statické poruchy, proto do nich nebude zasahováno. U konstrukce krovu se předpokládá 100% výměna pozednic a 30% ostatních prvků. Konstrukčně do krovu nebude zasahováno. Střešní plášť je navržen vyměnit prkenné bednění z cca 40%, na bednění provést novou kompletní konstrukci pláště a krytiny. Součástí rekonstrukce je provedení úprav pro bezbariérové řešení v souladu s vyhláškou č.369/2001 Sb., vstup do objektu z ulice Ústavní zároveň se snížením chodníku, na vyrovnávacím schodišti u vstupu bude instalována šikmá schodišťová plošina, pohyb osob se sníženými schopnostmi pohybu a orientace bude zajištěn mezi jednotlivými podlažími výtahem. U sociálních zařízení je vždy jedno řešeno jako bezbariérové. Jedna ze 6ti ubytovacích jednotek je také navržena jako bezbariérová. Bude provedena kompletní rekonstrukce TZB, tedy systému vytápění budovy, zdravotechnických instalací, vnitřní splaškové kanalizace, vodovodu, plynu, vzduchotechniky a elektroinstalací. Bude provedena nová vodovodní přípojka do objektu z venkovní řadu. 24


Dále bude vybudován nový objekt pro náhradní zdroj NN ve dvorním traktu objektu a součástí stavby je i dodávka kuchyňské technologie do kuchyně restaurace. Podrobný popis stavebních prací a technických řešení je uveden v projektové dokumentaci pro stavební povolení, zpracované projekční kanceláří Ing. Josef Dostál PROJEKTY-STAVBY, IČ 10405429, Jiráskova 286/I, Cvikov, číslo zakázky 17/2006 s datem vyhotovení 06/2006, respektive č. zakázky 15/2006 s datem vyhotovení 05/2006 (vodohospodářské objekty), případně z projektové dokumentace pro provedení stavby, zpracované také projekční kanceláří Ing. Josef Dostál PROJEKTY-STAVBY č. zakázky 22/2006 s datem vyhotovení 08/2006.

7.2 VARIANTNÍ ŘEŠENÍ Varianty řešení rekonstrukce objektu Hotelu Sever jsou v obecné rovině tři:

1) Zachování stávajícího stavu, tedy nulové řešení Nulová varianta je nepřijatelná, stávající stav objektu nelze v žádném případě považovat ani za krátkodobě udržitelný. Objekt byl cca 6 let opuštěn a je v havarijním stavu (zejména střešní konstrukce), bez rekonstrukce ho nelze využívat. Celková rekonstrukce je nutná.

2) Rozdělení navržené realizace projektu do částí Realizaci projektu v navržené podobě je možné realizovat postupně. Prioritou je provést bezodkladně rekonstrukci střechy, neboť do objektu zatéká. Pak postupovat například po jednotlivých podlažích a podle potřeby zajištění funkčnosti souborů TZB, zejména systému vytápění a VZT. Vzhledem k rozsahu rekonstrukce a provázanosti řešení TZB v jednotlivých podlažích by takový postup byl velmi složitý na koordinaci a s největší pravděpodobností by vedl k vícenákladům. Nelze také opomenout provázanost způsobu využití jednotlivých provozů v podlažích, kdy například sál prostupuje 2 podlažími. Okna a fasáda by také bylo zapotřebí řešit v návaznosti na VZT. Rozsah případných jednotlivých etap by znamenal několikrát realizované zadávací řízení. Dodavatelé by se s největší pravděpodobností byli v každé etapě různí a mohlo by také dojít k problémům se záručními nároky objednatele s odpovědností za případné vady a škody. Varianta řešení rekonstrukce objektu postupnými kroky je tedy realizovatelná, ale organizačně, časově a finančně náročnější a pro Město Cvikov také mírně riziková. Navíc s ohledem na rozsah rekonstrukce a výše zmíněnou provázanost technických řešení by při etapizaci rekonstrukce nebylo i tak možné zahájit provoz objektu dříve, než po jejím kompletním dokončení. 3) Výstavba zcela nového objektu na místě stávajícím či jiném Varianta výstavby nového objektu obdobného charakteru a kapacity není ve Cvikově realizovatelná. Není k dispozici vhodný pozemek. Pokud by se počítalo s umístěním novostavby na místě stávajícího objektu, náklady by se zvýšili o náklady odstranění stávajícího objektu a samozřejmě o částky za nové konstrukce, které v případě rekonstrukce nemusí být prováděny (výkopy a základy, obvodové zdivo, stropy, schodiště, atd.). Proto se také tato varianta jeví jako nepřijatelná.

25


8. Harmonogram realizace projektu Pro realizaci projektu byl navržen realizační harmonogram, zahrnující nejenom stavební práce, ale také přípravné a projektové práce. Předpokládá se následující HMG přípravy a realizace projektu: Příprava žádosti o dotaci k předložení na jaře 2007 pravděpodobně z Regionálního operačního programu pro NUTS 2 Severovýchod na období 2007-2013. Příprava zadávacího řízení a jeho realizace v termínech k uzavření smlouvy o dílo s vybraným dodavatelem stavebních prací v lednu 2008, předání staveniště a zahájení prací v únoru 2008. Dokončení stavebních prací v květnu 2009, kolaudace a předání do provozu v květnu 2009. Publicita a marketingové aktivity budou navázány na dílčí realizační termíny, kdy budou průběžně získávány výstupy k prezentování veřejnosti. Reálný harmonogram postupu stavebních prací a dodávek bude stanoven a sjednán při zadávacím řízení uzavírání smlouvy s vybraným dodavatelem prací.

26


9. Rozpočet a finanční plán projektu Tato kapitola uvádí informace o předpokládaných nákladech projektu a předpokládané finanční zajištění projektu.

9.1 ROZPOČET Uvedený rozpočet projektu je zpracován na základě podkladů, dodaných zpracovatelem realizační projektové dokumentace a kvalifikovaných odhadů nákladů těch činností, které nebyly řešeny během přípravy samotné investice. Skutečný rozpočet provozní fáze pak bude záviset na provozním plánu, programu akcí a marketingovém plánu zařízení. Předinvestiční fáze Pořízení nemovitosti

1.445.000 Kč

PD a inženýring

900.000 Kč

studie proveditelnosti

30.000 Kč

zpracování žádosti o dotaci

50.000 Kč

celkem

2.425.000 Kč Investiční fáze

zadávací dokumentace

60.000 Kč

autorský dozor

70.000 Kč

projektové řízení

295.000 Kč

publicita a marketing

25.000 Kč

rekonstrukce objektu

50.330.000 Kč

vnitřní zařízení a vybavení

1.400.000 Kč (/)

náklady na financování stavby

1.935.000 Kč

celkem

54.115.000 Kč Provozní fáze (1 rok)

energie

180.000 Kč

údržba

25.000 Kč

pojištění

85.000 Kč

mzdové náklady

283.500 Kč

režie a ostatní náklady publicita a marketing

144.000 Kč

(//)

50.000 Kč

celkem

767.500 Kč

Poznámka: (/) Tato částka je uvedena jako předpoklad úvěru k profinancování ve výši 40.000.000 Kč (počítáme s prodlouženou splatností dodavatelských faktur 60 dní) na dobu 18 měsíců s úrokovou sazbou 4,5% vč. poplatků a úvěru na vlastní podíl ve výši 8.000.000 Kč na dobu 5 let s úrokovou sazbou 4,5%. Konkrétní výše nákladů na zajištění finančních prostředků na hotovostní toky stavby bude upřesněna podle skutečných podmínek úvěrové smlouvy. (//) Tato částka je uvedena pouze jako ilustrativní. Bude upřesněna během plánování provozní fáze projektu při zpracování plánu využití zařízení a marketingového plánu.

27


Zajištění investičních materiálových potřeb a dodávek Soupis materiálových a zbožových dodávek stejně jako soupis investičního majetku nutného k realizaci celého projektu bude obsažen v realizační projektové dokumentaci, smlouvě o dílo s dodavatelskou stavební firmou a výkazu výměr vč. podrobného rozpočtu stavebních prací a dodávek. Materiálové a zbožové dodávky a investiční majetek budou v těchto dokumentech definovány názvem, měrnou jednotkou, počtem měrných jednotek a finančním nákladem – cenou pořízení.

9.2 FINANČNÍ PLÁN Předinvestiční fáze Předinvestiční fáze projektu je obdobím přípravných prací pro realizaci projektu, kdy bylo rozhodnuto o realizaci návrhu projektu. Mezi hlavní činnosti v tomto období patří rozhodnutí o pořízení nemovitosti a nabytí nemovitosti veřejnou dražbou, projednání návrhu a způsobu financování projektu v zastupitelstvu města, zadání a zpracování projektové dokumentace, rozpočtu stavebních prací, aktivity směřující k vydání stavebního povolení, zpracování žádosti o finanční podporu, studie proveditelnosti. Z pohledu hotovostních toků sem patří náklady na pořízení nemovitosti, na zpracování projektových dokumentací, žádosti o finanční podporu, studie proveditelnosti, atd. Níže uvedené předpokládané rozpočtové náklady zahrnují náklady na zpracování kompletní dokumentace pro rekonstrukci objektu (pro stavební řízení a realizační PD). Částky jsou uvedeny jako orientační, vč. DPH, skutečné náklady (cenová úroveň v období skutečného plnění) budou upřesněny jednáním s dodavateli. Výdaje: pořízení nemovitosti

1.445.000 Kč

projektová dokumentace a inženýrské činnosti

900.000 Kč

studie proveditelnosti

30.000 Kč

zpracování žádosti o finanční podporu ze SF EU vč. příloh

50.000 Kč

celkem výdaje předinvestiční fáze

2.425.000 Kč

Příjmy: dotace na zpracování projekt. dokumentace celkem příjmy předinvestiční fáze

200.000 Kč 200.000 Kč

Všechny příjmy a výdaje v tomto období nejsou rozhodující pro posouzení efektivnosti investice a její hodnocení nesmí ovlivnit. Jedná se o tzv. „utopené náklady“ (SUNK COST), které investor vydá, bez ohledu, zda se investice uskuteční či nikoliv. Finanční zdroje: - rozpočet města; - grantový fond Libereckého kraje.

Investiční fáze Do investiční fáze je zahrnuto zpracování dokumentace pro zadávací řízení pro výběr dodavatele stavebních prací, náklady stavebních prací, dodávka technologie kuchyně a interiéru, dále náklady na úvěry do doby kolaudace stavby.

Výdaje: Předpokládané výdaje investiční fáze vč. DPH jsou uvedeny v následující tabulce: zadávací dokumentace stavební práce a dodávky

60.000 Kč 50.330.000 Kč 28


technologie kuchyně

600.000 Kč

vnitřní zařízení a vybavení

800.000 Kč

náklady autorského dozoru

70.000 Kč

projektové řízení

295.000 Kč

publicita a marketing náklady investičního úvěru

25.000 Kč (1)

náklady překlenovacího úvěru splacení investičního úvěru

180.000 Kč (1)

(1)

celkem investiční fáze

1.755.000 Kč 0 Kč 54.115.000 Kč

Poznámka: (1) Náklady na překlenovací a investiční úvěr jsou uvedeny pouze jako odhad finančních nákladů na dobu realizace stavby, tedy náklady na překlenovací úvěr a úroky z investičního úvěru pro první rok, výše splátek investičního úvěru není uvedena, předpokládáme odklad splátek o 1 rok (podmínky úvěru jsou pouze odhad dle na trhu standardních podmínek – konzultováno s ČS a.s.), vzhledem k potřebné výši úvěrů a předpokládané době čerpání lze náklady na překlenovací a na investiční úvěr předpokládat na úrovni cca 3,05 M Kč (viz výše kapitola 9.1 Rozpočet).

Příjmy: Pokud budeme uvažovat v této etapě příjmy, pak budeme předpokládat „příjmy“ z investičního úvěru a příjmy z dotace (předpoklad 84,55% celkových investičních nákladů). Příjmy investiční fáze – celková realizace: příjmy z investičního úvěru

(2)

8.000.000 Kč

příjmy z dotace SF

44.115.000 Kč

příjmy z dotace LK

2.000.000 Kč

celkem „příjmy“ investiční fáze

54.115.000 Kč

Poznámka: (2) Příjmy z investičního úvěru nelze brát jako skutečné příjmy, neboť budou sloužit pouze k pokrytí průběžných investičních nákladů během realizace a úvěr samotný bude uhrazen splátkami v provozní fázi. Náklady na jeho čerpání (tedy cena úvěru) jsou však nutnou položkou na straně nákladů i výdajů investiční fáze. Finanční zdroje: - bankovní úvěr na financování investice; - rozpočet města; - dotace z ERDF; - dotace ze státního a/nebo krajského rozpočtu.

Provozní fáze projektu Zde je uveden přehled výdajů a příjmů v modelovém roce provozní fáze projektu. Příjmy předpokládáme skutečné pouze z pronájmu provozu restaurace a vinárny ve výši 180.000 Kč/rok (15.000 Kč/měsíc), dále příjmy z akcí na sále za pronájem sálu ve výši 150.000 Kč/rok (10.000 Kč/akce) a příjmy z prodeje lůžek (ubytovací služby) ve výši 420.000 Kč/rok (300 Kč/lůžko/noc). Další příjmovou položkou jsou příjmy z pronájmu bytů, kdy uvažujeme s cenou 40 Kč/m2/měsíc, tedy u bytu v 1.NP 1.400 Kč/měsíc a u bytu správce 1.650 Kč/měsíc. Ve struktuře výdajů uvažujeme se splátkami úvěru vč. splátek úroků, náklady na pracovníky centra a příslušné režijní náklady a náklady na provoz budovy, dále náklady na marketing a publicitu a náklady na energie a média, kdy počítáme pouze s náklady objektu bez provozoven restaurace a vinárny, které budou v rozpočtu provozovatele. 29


Výdaj Splátky dlouhodobého úvěru

Hodnota v Kč

Příjem

1.600.000 Kč 1) Příjmy z pronájmu restaurace a vinárny

Hodnota v Kč 180.000 Kč

200.000 Kč 1) Příjmy z akcí na sále

150.000 Kč

Osobní náklady na vytvořená pracovní místa

283.500 Kč Příjmy z hotelu/lůžka

420.000 Kč

Ostatní náklady a režie

144.000 Kč Příjmy z pronájmu bytu 1.NP

Splátky úroků z úvěru

Pojištění budovy

85.000 Kč Příjmy z pronájmu bytu správce

Údržba a opravy

25.000 Kč

Roční náklady na spotřebu energií Náklady na marketing celkem výdaje

16.800 Kč 19.800 Kč

180.000 Kč 50.000 Kč 2.567.500 Kč celkem příjmy

786.600 Kč

1)

V době zpracování studie proveditelnosti nebyla uzavřena smlouva o poskytnutí úvěru, proto nebyl znám ani úvěrový model pro financování projektu. Z tohoto důvodu není možné podrobně popsat čerpání úvěru, splátky jistiny a úroků. Předpokládáme úvěr 8 MKč na 5 let se sazbou 4,5%, tedy roční průměrná splátka jistiny 1,6 MKč a roční průměrný úrok 200.000 Kč.

30


10. Cost-benefit analýza projektu Tato kapitola si klade za cíl provést zhodnocení nákladů projektu a přínosů projektu ve vztahu k socio-ekonomickému prostředí HSO Cvikovsko. Údaje o nákladech projektu v jeho jednotlivých realizačních fázích jsou uvedeny výše v kapitole 9., tato kapitola se tedy zabývá podrobněji přínosy projektu ekonomickými i finančně či ekonomicky nevyjádřitelnými, a provedením výpočtů ekonomického ukazatele PV a NPV.

10.1 BENEFITY/PŘÍNOSY PROJEKTU Popis přínosů (benefitů) projektu je proveden jako vyhodnocení přínosů projektu pro cílové skupiny a pro socio-ekonomické prostředí (lokální, regionální a národní měřítko).

Přínosy projektu pro nositele projektu Město Cvikov Město Cvikov získá rekonstrukcí objektu Hotelu Sever doposud postrádané ubytovací kapacity vyššího standardu a kvalitní stravovací zařízení jako základní infrastrukturu pro rozvoj cestovního ruchu. Současně vhodné prostory pro provozování turistického informačního centra a moderní společenský sál pro pořádání kulturních a dalších akcí. Přínosem pro město bude kromě oživení cestovního ruchu a vyšší návštěvnosti i určité oživení komunitního života. Rekonstruovaný objekt centra Sever, vedle přínosu pro rozvoj cestovního ruchu, výrazně zlepší architektonický a urbanistický vzhled města. Dojde k posílení významu města jako centra místních společenských a rekreačních aktivit. Za určitou formu přínosu, či potenciální ekonomické úspory, lze také považovat úsporu části nákladů, které by město muselo na rekonstrukci objektu vynaložit v budoucnu, když by k realizaci projektu nedošlo v rámci navrženého harmonogramu. Pozdější či etapizovaná rekonstrukce a dostavba si mohou vyžádat větší objem finančních prostředků, než jsou plánované v rámci tohoto projektu, minimálně o míru meziročního nárůstu cen stavebních prací a náklady na jednotlivá zadávací řízení (cca 3-4% z celkových nákladů stavebních prací dle rozpočtu projektu ročně – zdroj http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace) – viz kapitola 7.2 Variantní řešení. V neposlední řadě dojde ke zhodnocení majetku města. Ekonomické vyjádření přínosů pro Město Cvikov není provedeno, neboť je spekulativní a na socio-ekonomické prostředí HSO Cvikovsko nemá vliv. Pokud bychom uvažovali s pozdější etapizovanou rekonstrukcí, pak lze odůvodněně předpokládat vzrůst nákladů na realizaci vč. vyšších nákaldů na doprovodné činnosti (zadávací řízení, inženýrské práce, technický dohled) cca 5-8%, tj. cca 400.000-600.000 Kč (v této výši tedy můžeme uvádět potenciální úsporu). Město Cvikov také získá část daňových výnosů z ekonomické činnosti místních podnikatelských subjektů, které se budou na realizaci projektu (stavebních pracích a dodávkách) podílet. Vzhledem k uvažovanému provozně-finančnímu modelu Centra Sever, lze konstatovat, že pokud bude provoz zařízení ekonomicky soběstačný bez potřeby provozní dotace z městského rozpočtu, bude to považováno za významný úspěch činnosti provozovatele MKK. V této fázi přípravy se spíše předpokládá ze strany města poskytnutí provozní dotace.

Přínosy pro cílové skupiny Návštěvníci města a okolí Pro tuto cílovou skupinu je realizace projektu přínosná v tom, že jim nabídne možnost kvalitního stravování a příjemného cenově dostupného a kvalitního ubytování. Současně s nabídkou ubytovacích a stravovacích služeb bude přínosem pro návštěvníky využívání společenské části centra, tedy noční vinárny, společenského sálu při různých událostech a akcích. 31


Velmi významným přínosem pro návštěvníky je zřízení provozu turistického informačního centra přímo v objektu. Návštěvník nalezne v jednom objektu nejenom možnost uspokojení potřeby se kvalitně stravovat či ubytovat, ale získá zde potřebné informace o možnostech turistiky a pobytu v okolí, případně mu mohou být zprostředkovány a zajištěny další služby. Ekonomicky nelze přínos pro cílovou skupinu návštěvníků vyjádřit. Obyvatelé Cvikova a okolních obcí Obdobně jako u výše uvedené cílové skupiny, realizace projektu přinese obyvatelům Cvikova a okolních obcí atraktivní možnost k pořádání společenských a kulturních akcí a zároveň zvýší prestiž a atraktivitu města a tím i oblasti. To je v souladu s cílem projektu – zvýšit atraktivitu města, přilákat návštěvníky a pozvednout místní ekonomiku a v důsledku tak i kvalitu života místních obyvatel. Lze také předpokládat, že nové zařízení vytvoří celkem 7 pracovních míst (5 v provozovně restaurace a vinárny, 1 na infocentru, 1-1,5 k zajištění údržby a úklidu). Obyvatelé města a okolních obcí tak přímo získají 7 nových pracovních příležitostí. Ekonomické vyjádření přínosů pro cílovou skupinu obyvatel Cvikova není provedeno. Podnikatelé v oblasti obchodu a služeb ve Cvikově Přínosy pro podnikatele v oblasti obchodu a služeb ve Cvikově vyplývají z očekávaného zvýšení návštěvnosti a prodloužení pobytu návštěvníků ve městě. Vyšší počet návštěvníků a delší doba pobytu by znamenaly vyšší tržby z prodeje zboží a služeb. Můžeme uvažovat, že návštěvník centra Sever bude mít zájem využít i jiné služby ve městě (spektrum služeb ve městě je poměrně široké: cukrárny, běžné prodejny potravin, textilu, atd., dále kadeřnictví a kosmetika, cykloservisy, sklářské galerie, atd.). Pokud budeme uvažovat cca 500 návštěvníků zařízení (http://www.liberec.czso.cz/xl/redakce.nsf/i/navstevnost_v_hromadnych_ubytovacich_zarizenich _cestovniho_ruchu_v_roce_2005) za rok s útratou ve městě 250 Kč na osobu a den při délce pobytu 3 dny (minimální průměrná délka pobytu), je to 375.000 Kč/rok „vyšší příjem“ lokální ekonomiky bez uvažování ceny za přenocování v ubytovacím zařízení a tržeb z provozu restaurace a vinárny (tento odhad vychází z údajů, uvedených v dokumentu Monitoring návštěvníků Libereckého kraje léto 2005, MU Brno pro LK, 11/2005, str. 10-16 a dat analýzy poptávky dokumentu Program rozvoje CR v LK, GaREP, spol. s r.o., 2003, str. 147 a dále). Provoz zařízení vytváří podnikatelské příležitosti při provozování restaurace a vinárny a provozování hotelu/penzionu, případně jednorázových služeb u příležitosti pořádaných akcí, při samotné organizaci a pořádání takových akcí. Podnikatelé mohou také nabízet své služby prostřednictvím infocentra i mimo bezprostřední okolí Cvikova do ostatních turistických destinací Libereckého kraje a prostřednictvím infocentra také získat partnery pro svoje podnikatelské záměry v oblasti cestovního ruchu. Příležitost k zakázkám pro místní firmy pak bude i při samotné realizaci stavebních prací jako subdodavatelé generálního dodavatele a při údržbářských pracích. Při reálné úvaze o subdodávkách lokálním firmám ve výši 15% celkových investičních nákladů, tedy cca 7,5 MKč a při uvažované míře zisku 7%, zbohatne místní podnikatelská komunita o cca 525.000 Kč. Určitým přínosem pro podnikatele v oblasti budou i služby pro podnikatele, kteří budou provozovat zařízení (restauraci a vinárnu), tedy služby účetní, právní, dodávky surovin a služeb, atd. Do místní ekonomiky tak vstoupí další finanční „proud“.

32


Ekonomické vyjádření přínosů projektu pro podnikatele: subdodávky stavebních firem při realizaci – zisk cca 525.000 Kč jednorázově vyšší tržby poskytovatelů služeb – cca 375.000 Kč ročně tržby z provozu restaurace a vinárny – 350 dní provozu s denní tržbou v průměru 12.000 Kč, tj. 4.200.000 Kč/rok tržby z provozu ubytovacího zařízení (při využití kapacity zařízení na 25%) – cca 420.000 Kč/rok

Přínosy pro stát Obecným přínosem pro stát – Českou republiku – bude zvýšení atraktivity jeho území pro tuzemské i zahraniční návštěvníky a zvýšení kvality života jeho obyvatel. Nezanedbatelným přínosem pro stát je také vytvoření pracovních příležitostí ať přímo (pracovní místo provozního technika), nebo nepřímo v důsledku rozvoje podnikatelských aktivit v oblasti. Tím stát potenciálně ušetří na podpoře nezaměstnaných a sociálních dávkách, a na druhé straně bude mít vyšší příjmy z daní a odvodů podnikatelských subjektů a zaměstnanců nebo živnostníků. Ekonomické vyjádření přínosů projektu pro stát: Náklady státu na 1 nezaměstnaného činí ročně asi 118.300 Kč (zdroj Úřad práce v Liberci, webový portál MPSV ČR http://portal.mpsv.cz/sz/politikazamest/vyzkumnestudie), což je zároveň úspora prostředků ze státního rozpočtu. Projekt vytvoří 7 pracovních příležitostí (možné jako místa zaměstnanecká i částečně pro OSVČ). Bude se jednat o poměrně kvalifikované místo pracovníka infocentra s požadavky na středoškolské vzdělání, lze očekávat mzdu ve výši cca 12.500 Kč měsíčně (150.000 Kč ročně). Proto můžeme za příjmy státního rozpočtu počítat odvody zaměstnavatele ze mzdy ve výši 35% hrubé mzdy (52.500 Kč ročně) a platby zaměstnance na sociální pojištění a zdravotní pojištění (12,5% hrubé mzdy, tj. 18.750 Kč ročně) a daň z příjmu (cca 17.000 Kč ročně). Celkem tedy státní rozpočet „přijme“ na vytvoření pracovního místa pracovníka infocentra cca 88.250+175.300 Kč ročně. Méně kvalifikované místo úklidu pak můžeme mzdově ohodnotit na cca 8.000 Kč měsíčně, poloviční úvazek údržbáře na cca 7.000 Kč měsíčně, dohromady 15.000 měsíčně. V odvodech tedy 85.500 Kč ročně pro státní kasu a daň z příjmu fyzické osoby na úrovni 20.000 Kč a opět „ušetřené“ náklady na jednoho nezaměstnaného. Obdobně u pracovníků provozu restaurace a vinárny (1x kuchař, 2x obsluha restaurace, 2x obsluha vinárna) lze předpokládat požadavek na kvalifikaci minimálně úplné střední odborné vzdělání v oboru kuchař-číšník se mzdou na úrovni opět cca 12.500 Kč. Státní rozpočet tak „přijme“ dalších 1.317.750 Kč ročně. Další příjmy, obtížně kalkulovatelné, poplynou do státního rozpočtu z vyšších výnosů podnikatelské sféry. Pokud jsme uvažovali navýšení tržeb o cca 4,995 mil. Kč za rok (celkový finanční „vstup“ tržeb z provozu zařízení do místní ekonomiky), tak při minimální 7% míře zisku z těchto výnosů by daňové příjmy státu ze zisku podnikatelských subjektů činily cca 85.000 Kč za rok. Celkový roční ekonomický přínos/benefit státu plynoucí z realizace projektu by mohl být cca 1.487.850 Kč ročně. Do přínosů pro stát je zapotřebí také započítat minimálně daň ze zisku stavební firmy z realizace zakázky. Při uvažovaném objemu tržeb 43 M Kč (bez DPH) a úrovni 3% minimálního zisku je daň z příjmu stavební firmy (24% ze zisku před zdaněním) 310.000 Kč jednorázově. Dále daň z příjmu místních subdodavatelů ve výši 103.000 Kč jednorázově (5% zisk z 15% celkových investičních nákladů, tj. z 8,6 mil Kč).

33


Přínosy pro region a pro mikroregion, soulad projektu s rozvojovými strategiemi Přínosy pro region a pro mikroregion spočívají spíše v naplňování regionálních a mikroregionálních rozvojových strategií a jejich cílů. Pro vyhodnocení přínosů pro region/mikroregion je tedy vhodné použít porovnání souladu projektu s rozvojovými strategickými dokumenty. Přínosy pro Liberecký kraj Realizací projektu dojde k naplnění několika cílů, které si Liberecký kraj stanovil ve Strategii rozvoje Libereckého kraje, Programu rozvoje Libereckého kraje a Koncepci rozvoje cestovního ruchu v Libereckém kraji.

Strategie rozvoje Libereckého kraje Strategie rozvoje Libereckého kraje (2002) uvádí v části E-Cestovní ruch Liberecký kraj jako oblast vhodnou pro celoroční rekreaci a sportovní vyžití, s velkým množstvím kulturních památek a jedinečných přírodních lokalit. Mezi slabé stránky Libereckého kraje patří problematická infrastrukturní vybavenost a nízká kvalita základních a nedostatek doplňkových služeb v CR a nevyjasněná představ o možnostech posílení místních ekonomik o příjmy z CR. Jako příležitost je také uveden rozvoj komplexního informačního servisu v regionu, čerpání finančních prostředků EU na rozvoj CR, růst počtu lidí zaměstnaných v CR a jejich profesionalizace. Projekt „Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever“ ve Cvikově napomáhá k odstranění ve Strategii identifikovaných slabých stránek Libereckého kraje a využívá uvedených příležitostí k rozvoji v oblasti CR. Definované strategické cíle, které projekt jednoznačně naplňuje: Hlavní cíl Strategie v oblasti E-cestovní ruch: Turisticky atraktivní kraj, rostoucí ekonomické, sociální a kulturní přínosy cestovního ruchu s ohledem na trvale udržitelný rozvoj. Dílčí cíl Vybudování kvalitního zázemí pro cestovní ruch, vícedenní pobyty turistů, prodloužení sezóny (zvýšení kvality a standardu ubytovacích a stravovacích kapacit). Dílčí cíl Vytvořen koordinovaný a fungující marketingový systém (informační systém CR).

Program rozvoje Libereckého kraje 2004-2006 (OR LK, červen 2004) Tento dokument sice řeší období, které je z pohledu realizace projektu již uplynulé, přesto lze nalézt vazbu projektu i na cíle tohoto dokumentu v oblasti E-Cestovní ruch. PRLK 2004-2006 mezi negativa základní turistické infrastruktury řadí nižší kvalitu služeb většiny stávajících ubytovacích zařízení (NE18, str. 32), a u turistických informací pak nedostatečnou nabídku základních služeb u TIC (NE39, str. 34). Projekt „Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever“ ve Cvikově napomáhá tyto negativní faktory odstranit.

Program rozvoje hospodářsky slabých oblastí Libereckého kraje Tento dokument v části 4.3 Cestovní ruch, opatření C1 Rozvoj turistického ruchu uvádí jako cíle k dosažení v oblasti rozvoje CR: Rozšíření a rekonstrukce stávající turistické infrastruktury. Podpora aktivit vedoucích k propagaci a zřizování informačních center. Rozšíření kapacit pro ubytování turistů. Zvýšení potenciálu cestovního ruchu. Lze očekávat, že projekt napomůže naplnění všech těchto cílů v oblasti rozvoje CR v HSO Cvikovsko. V části 4.1 Hospodářský rozvoj, uvádí Program rozvoje HSO LK jako jeden z cílů opatření A1 Podpora hospodářského rozvoje zvýšení potenciálu cestovního ruchu 34


Program rozvoje Libereckého kraje na období 2007-2013 K datu zpracování studie proveditelnosti tento dokument ještě není ze strany Libereckého kraje dokončen. Po dopracování PRLK 2007-2013 bude vhodné ve studii aktualizovat soulad projektu s navrženými cíly a prioritami PRLK 2007-2013.

Program rozvoje cestovního ruchu Libereckého kraje (GaREP spol. s r.o., 2003) Program rozvoje cestovního ruchu Libereckého kraje si stanovil rozvojové cíle, z nichž k projektu Centra Sever jsou relevantní zejména (viz str. 44 návrhové části dokumentu): - zvýšit konkurenceschopnost turistické nabídky LK, - podporovat všechny prvky a aktivity turistické nabídky, - přispět ke stabilizaci a tvorbě nových pracovních příležitostí zejména ve venkovských oblastech s vysokou nezaměstnaností, - podpořit aktivitami CR rozvoj malého středního podnikání, - přispět ke zvyšování místních rozpočtů, - rozšířit základní a doprovodnou infrastrukturu a zvyšovat její kvalitu. Projekt je v souladu s: - Prioritou 3: Podpora budování základní a doprovodné infrastruktury CR (rozšíření a zkvalitní základní a doprovodné turistické infrastruktury – str. 45 návrhové části dokumentu), opatření 3.1 podpora výstavby, rekonstrukce a modernizace ubytovacích a gastronomických zařízení umožňujících rozšířit a zkvalitnit poskytované služby; - Prioritou 4: Podpora budování organizační struktury CR (zkvalitnění turistických informací o regionu, zlepšení organizace turistické nabídky kraje – str. 45 návrhové části dokumentu), opatření 4.1 podpora budování a činnosti turistických informačních center.

Regionální operační program pro NUTS II Severovýchod na období 2007-2013 NUTS II Severovýchod – kraje Liberecký, Královehradecký a Pardubický – má zpracován programový dokument pro využití strukturálních fondů EU pro období 2007-2013. Jednou z prioritních os (prioritní osa 3) je Cestovní ruch, jejímž globálním cílem je Zvýšení efektivnosti využití přírodního a kulturního potenciálu regionu, respektive zvýšit podíl cestovního ruchu na hospodářské prosperitě regionu a zaměstnanosti, cestovní ruch by se měl stát jedním z faktorů snižujících negativní regionální disparity. Projekt „Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum“ ve Cvikově je v souladu se specifickými cíly prioritní osy 3 Cestovní ruch: i) Zvýšit kvalitu a rozšířit spektrum infrastruktury pro rozvoj cestovního ruchu a ii) Zajistit kvalitnější služby jako nezbytnou podmínku pro rozvoj cestovního ruchu. Je předpokládáno, že právě oblast podpory 3.1 Rozvoj základní infrastruktury a doprovodných aktivit v oblasti CR, aktivita Modernizace a zvyšování kapacit základní infrastruktury cestovního ruchu, bude zdrojem potenciální dotace na realizaci projektu. Projekt je umístěn v hospodářsky slabé oblasti Libereckého kraje, vytváří pracovní příležitosti a přispěje tedy k naplnění globálního cíle Regionálního operačního programu pro NUTS II SV a napomáhá odstranění identifikovaných slabých stránek regionu (viz tématická SWOT analýza: nerovnoměrná kvalita nabídky ubytovacích a stravovacích služeb, nízký počet kategorizovaných a certifikovaných zařízení, absence informačního a orientačního systému cestovního ruchu v některých částech turistických regionů), zároveň využívá ve SWOT analýze uvedených příležitostí (např. rozšíření nabídky služeb kulturních institucí pro rozvoj CR).

35


10.2 POPIS PŘIDANÉ HODNOTY PROJEKTU Přidaná hodnota projektu „Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever“ spočívá ve zlepšení vybavenosti města a přilehlého regionu (části Mikroregionu Novoborsko) základní infrastrukturou cestovního ruchu a s tím souvisejícího zlepšení podmínek pro rozvoj cestovního ruchu, zejména toho pobytově orientovaného. Vytvořením podnikatelských příležitostí a pracovních míst dojde ke zlepšení zaměstnanosti obyvatel Cvikova. Neméně významné je také výrazné zlepšení podmínek pro kulturní a společenské aktivity obyvatel města a pro pořádní různých společenských akcí a tedy zlepšení kvality života místních obyvatel. Úprava zpevněných ploch na přístupu k objektu pak zlepší podmínky dopravy vč. dopravy v klidu na ulici Žitavská. Další „přidanou hodnotou“ projektu je příklad řešení energetického zabezpečení objektu s využitím solárních panelů pro doohřev TUV.

10.3 INOVATIVNOST PROJEKTU Projekt je inovační v koncepci řešení systému vytápění a kombinaci několika zdrojů energie. Systém vytápění je řešen jako šestiokruhový, každý okruh má vlastní plynový kotel (případně soustavu kotlů) se samostatným měřením. V prostoru restaurace a sálu je teplovodní systém ÚT doplněn vzduchotechnickými podparapetními jednotkami. Otopný okruh restaurace a otopný okruh hotel je každý napojen na 4 ks solárních kolektorů se solární čerpací jednotkou pro ohřev TUV v zásobníkovém ohřívači (celkem 8 ks panelů). Účelem takového řešení je zajistit co nejvíce úsporný způsob vytápění jednotlivých provozů, kdy lze předpokládat, že některé části budovy budou mimo sezónu nebo v období bez využití pouze temperovány (sál, ubytovací kapacity, byt). Využití solárních panelů je opatření k úsporám energie z neobnovitelných zdrojů nahrazením zdroji obnovitelnými v období, kdy lze spotřebu TUV zabezpečit s doohřevem ze solárních kolektorů. Objekt bude navíc vybaven náhradním zdrojem elektrické energie (dieselagregát) umístěném v samostatném objektu ve dvorním traktu.

10.4 DOPAD PROJEKTU NA SOCIO-EKONOMICKÉ PROSTŘEDÍ HSO CVIKOVSKO Projekt „Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově“ naplňuje cíle a opatření, které pro rozvoj HSO Cvikovsko navrhl dokument PRHSOLK (viz výše kapitola 10.1). Jak vyplývá z hodnocení přínosů projektu pro cílové skupiny a přínosů pro stát, předložený projekt nejenom že přináší oblasti s vyšší nezaměstnaností nové pracovní příležitosti v oblasti služeb, ale zároveň zlepšuje podmínky života obyvatel malého města a jeho okolí a doplňuje nabídku kulturně společenského vyžití obyvatel. Obtížně kvantifikovatelným i popsatelným je pak přínos pro samotné Město Cvikov jako obec, samosprávní jednotku dle zákona o obcích. Obce se bude muset k realizaci projektu významně zadlužit, a to minimálně na překlenutí doby do proplacení dotace. Tím může být ovlivněna schopnost obce realizovat jiné projekty, bude záležet na investičních prioritách obce. Dokument PRHSOLK neuvádí žádné významnější projekty, které by měly být ve Cvikově realizovány z obecního rozpočtu v souběhu s projektem. Určitě se realizací projektu městu zvýší náklady na provoz a údržbu obecního majetku, je také ale pravděpodobné, že se díky vyšším daňovým výnosům alespoň část těchto peněz vrátí do rozpočtu města. Dopad na socio-ekonomické prostředí HSO Cvikovsko je pozitivní, projekt vytváří nové pracovní příležitosti, přináší do místní ekonomiky další potenciální zdroj kapitálu (výnosy z provozu hotelu a restaurace) a peněžních prostředků (útraty návštěvníků města). Zda vytvořená pracovní místa 36


budou obsazena místními obyvateli, nebo za je obsadí osoby z okolí, nelze předjímat, stejně tak nelze předjímat, zda potenciální provozovatel restaurace a vinárny (podnikatelský subjekt) bude mít sídlo ve Cvikově či některé z ostatních obcí HSO Cvikovsko. Oblast lokální podnikatelské ekonomiky projekt významně neovlivní, snad s výjimkou investiční fáze, kdy jednorázově do systému bude vneseno cca 52,18 mil. Kč, přesněji určitý podíl z této částky, který by případně na zakázkách získaly místní firmy. Bude na obci jako na případném zadavateli veřejné zakázky, zda dokáže této možnosti při realizaci zadávacího řízení využít, samozřejmě v souladu s podmínkami platné legislativy.

10.5 VÝPOČET UKAZATELŮ PV A NPV Byl proveden výpočet ukazatelů ekonomické výhodnosti projektu, tedy současné hodnoty (PV) projektu a čisté současné hodnoty (NPV) projektu, doby návratnosti a výnosového procenta (IRR). Tento výpočet byl proveden ve 2 variantách využití úvěrových prostředků se započtením nepřímých výnosů projektu do výpočtu a jako třetí varianta byla proveden výpočet bez uvažování nepřímých výnosů, ale pouze přímých ekonomických výnosů z provozu objektu. PV

NPV

doba návratnosti

IRR

varianta 1

+ 7,752 mil. Kč

- 37,947 mil. Kč

34,63 roku

- 0,14

varianta 2

+ 15,436 mil. Kč

- 38,084 mil. Kč

35,09 roku

- 0,14

varianta 3

- 42,804 mil. Kč

- 50,997 mil. Kč

-12,38 roku

xxx

varianta 1 – úvěr 40 mil. Kč překlenovací a 8 mil. Kč na vlastní podíl obce varianta 2 – úvěr 40 mil. Kč překlenovací, vlastní podíl z prostředků obce varianta 3 – úvěr 45 mil. Kč investiční na 15 let se splátkami jistiny ve výši 3 mil. Kč ročně + úroky z obecního rozpočtu bez uvažování nepřímých výnosů projektu

10.6 CITLIVOSTNÍ ANALÝZA Byla provedena citlivostní analýza pro výpočet ukazatelů ekonomické výhodnosti projektu, tedy současné hodnoty (PV) projektu a čisté současné hodnoty (NPV) projektu, doby návratnosti a výnosového procenta (IRR). citlivostní analýza byla proveden pro variantu 1 se zkoumáním citlivosti projektu na: a) schopnost zajistit nájemce provozoven a tudíž naplnit i počet vytvořených pracovních míst Ve variantě, kdy restaurace není v provozu, tedy nejsou obsazena potenciálně vytvořená pracovní místa, výrazně klesá hodnota projektu. Proto je důležité a vhodné zahájit s dostatečným předstihem před dokončením jednání s potenciálními zájemci o provozování restaurace a zajistit rozběhnutí provozu ještě v sezóně 2009. Navíc klesá příjem obce z pronájmu nemovitosti k zajištění provozních nákladů. b) příjem z provozu hotelu Pokud nebude provozován hotel, klesnou výrazně provozní příjmy projektu, ekonomické ukazatele současné hodnoty ovlivněny sice jsou, praktický ekonomický dopad na projekt v investiční fázi to nemá. c) cena stavby Pokud by došlo k překročení nákladů stavby o cca 10% vícepracemi či z jiných příčin (nárůst cen stavebních prací apod.) při zachování modelu varianty 1 s navýšením investičního úvěru o 4 mil. Kč na 12 mil. Kč na 5 let se díky nárůstu finančních nákladů investora změní o výši úvěru současná hodnota projektu z 11,894 mil. Kč na 7,948 mil. Kč, výrazně však tento nárůst ovlivní čistou současnou hodnotu investice. 37


Výpočtů citlivosti jsou provedeny pro variantu 1. PV

NPV

doba návratnosti

IRR

restaurace v provozu

není

- 7,296 mil. Kč

- 52,996 mil. Kč

913,04 roku

xxx

hotelu v provozu

není

+ 3,392 mil. Kč

- 42,307 mil. Kč

48,01 roku

- 0,17

náklady investice vyšší o 10%

+ 3.806 mil. Kč

- 43.014 mil. Kč

37,96

-0,5

Na závěr ekonomického vyhodnocení projektu lez konstatovat, že předpokládaná varianty 1 a 2 jsou z provozního pohledu udržitelné za předpokladu, že bude úspěšně provozována jak restaurace, tak ubytovací kapacity. V takovém případě prostředky, získané z pronájmu provozoven a tržeb hotelu pokryjí předpokládané náklady obce na provoz objektu Centra Sever. Finanční náklady na potřebné úvěry však ponese obec bez návratnosti. Investice není ekonomicky rentabilní a bez účasti veřejných zdrojů na realizaci není uskutečnitelná. Nelze ani promítnout náklady na finanční prostředky k investici do nájmů, neboť by za takové ceny nebylo možné najít nájemce.

38


11. Udržitelnost projektu Tato kapitola se zabývá podmínkami, ze kterých bude zajištěna provozní fáze projektu, tedy udržení výstupů projektu po předpokládanou dobu životnosti u užívání výstupů projektu způsobem, odpovídajícím původnímu cílu projektu.

11.1 UDRŽITELNOST PROJEKTU INSTITUCIONÁLNÍ Institucionální udržitelnost projektu v době přípravy a realizace projektu je zajištěna sestavením realizačního týmu projektu (viz výše kapitola 6.). Průběžné výstupy projektu (postup stavebních prací) budou ve vlastnictví nositele projektu Města Cvikova, město bude nositelem správních úkonů (stavebníkem ve smyslu stavebního zákona). Odpovědnost za zajištění finančních zdrojů a za finanční řízení nese v přípravné a realizační fázi také Město Cvikov. Příslušné institucionální struktury, které byly vytvořeny pro přípravu a realizaci projektu, budou v provozní fázi nahrazeny takovými, které budou odpovídat potřebám provozní fáze. Zejména budou vyřešena vlastnická práva k objektu a práva užívání, forma provozu, užívání a údržby a zajištění finančního řízení provozní fáze. Objekt Centra Sever bude ve vlastnictví nositele projektu Města Cvikova. Předpokládá se, že bude poskytnut do užívání příspěvkové organizaci Městský klub kultury, a to na základě řádné nájemní smlouvy, specifikující nájemní podmínky. K zajištění provozní péče o objekt bude vytvořeno pracovní místo provozního manažera objektu, který bude mít odpovídající kvalifikaci, součástí provozní péče zajišťované MKK bude úklid a běžná údržba a drobné opravy objektu. Dohled nad řádným provozem zařízení bude vykonávat odpovědný pracovník městského úřadu (správa majetku města). Ekonomika provozování pak bude podléhat každoročnímu účetními a ekonomickému auditu s cílem vyhodnotit skutečné finanční potřeby provozu a správně nastavit plánování finančních příjmů i výdajů na následující období. Součástí institucionální zajištěnosti provozu a udržitelnosti projektu bude i zajištění propagace a marketingu, kteréžto činnosti bude zajišťovat Městský klub kultury, případně ve spolupráci s externí firmou.

11.2 UDRŽITELNOST PROJEKTU FINANČNÍ Investiční fáze Finanční udržitelnost projektu během realizace bude zajištěna - v případě, že Město Cvikov k realizaci projektu využije finanční podpory z ERDF z programu ROP (uvažujeme 80% nákladů projektu) - z rozpočtu obce s využitím investičního úvěru (předpokládaný model: úvěr k profinancování dotace na 18 měsíců, a úvěr dlouhodobý na vlastní podíl na 5 let). Pokud Město Cvikov neuspěje s žádostí o finanční podporu na realizaci projektu, bude muset zastupitelstvo města rozhodnout, zda bude celý projekt financovat z vlastních zdrojů, nebo zda bude hledat další zdroje financování (jiný charakter úvěru, jiný dotační titul). V případě, že obec požadovanou finanční podporu nezíská, bude projekt, v případě, že nebudou zajištěny nové zdroje financování, finančně neudržitelný a jeho realizace bude odložena do doby zajištění nových zdrojů financování. Proces řízení nákladů projektu (viz. organizační zabezpečení realizace v kapitole 6.) v souladu s podmínkami dotační smlouvy, smlouvou s dodavatelskou firmou a dalšími řídícími dokumenty bude pro finanční udržitelnost, zejména s ohledem na minimalizaci případných vícenákladů, významný.

Provozní fáze V provozní fázi se předpokládá zajištění finanční udržitelnosti projektu důsledným ekonomickým plánováním a řízením výdajů i příjmů tak, aby přímé provozní náklady byly v co nejvyšší míře

39


kryty generovanými příjmy. Případný negativní rozdíl bude kryt provozní dotací z městského rozpočtu. Během následujících pěti let od kolaudace objektu se nepředpokládají žádné větší reinvestice do objektu, pouze se předpokládají náklady na drobné opravy a běžnou údržbu objektu.

11.3 UDRŽITELNOST PROJEKTU PROVOZNÍ Finanční udržitelnost projektu v provozní fázi byla popsána v rámci kapitoly 10.2. Je však nutné udržet provozní fázi po stránce technické, tedy zabezpečit provoz zařízení v souladu s provozními požadavky ubytovacího a stravovacího zařízení vč. instalovaných technologií a zajistit průběžnou údržbu a kontrolu technického stavu zařízení a objektů. Za tím účelem je navrženo zřízení pracovního místa provozního technika (v rozsahu půl pracovního úvazku), který bude odpovídajícím způsobem kvalifikovaný a proškolen a bude odpovídat za dodržování provozních podmínek. Odpovědnost za zajištění provozní údržby bude na provozním manažerovi, pracovníku MKK. Závazek zajištění provozní údržby ze strany MKK jako nájemce objektu od obce jako pronajímatel bude zakotven do nájemní smlouvy jako součást závazků nájemce.

40


12. Analýza rizik a jejich předcházení V této kapitole je úlohou zpracovatele studie proveditelnosti popsat potenciální rizika, ohrožující úspěšnou realizaci projektu, a navrhnout opatření k eliminaci těchto rizik tak, aby nositel projektu při přípravě a realizaci dokázal tato rizika řídit a minimalizovat případné negativní dopady na projekt.

12.1 ANALÝZA RIZIK Při řízení rizik jsou nejprve definovány rizikové faktory, které jsou zdrojem či příčinou vzniku rizika. Následně jsou tyto faktory posuzovány a analyzovány z hlediska intenzity jejich negativního vlivu a pravděpodobnosti jejich výskytu. Analýza rizik projektu „Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově“ je uvedená v následujícím textu. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu je hodnocena ve čtyřech stupních: významná vysoká běžná

Rizika předinvestiční fáze: V předinvestiční fázi jsou hlavními riziky nedostatečná úroveň zpracování projektové dokumentace a z toho vyplývající důsledky vč. nezískání stavebního povolení. Rizikem pro úspěšnou realizaci projektu se jeví také nezískání dotačních prostředků na realizaci, například z důvodu nedodržení podmínek vybraného dotačního programu nebo z důvodu opomenutí podání žádosti do vhodného dotačního programu, případně z neschopnosti obce splnit podmínky pro získání dotace vč. zajištění prostředků na profinanocvání projektu před. Riziko nedostatečné úrovně zpracování projektové dokumentace: Vzhledem k rozsahu rekonstrukce, stáří objektu, stávajícím stavebně technickém stavu a době jeho opuštění je důležité ve stádiu zpracování projektové dokumentace všech stupňů, zejména realizační PD, zajistit podchycení významných stavebně technických problémů a navrhnout jejich řešení. Zejména se jedná o řešení statiky svislých i vodorovných konstrukcí, konstrukce střechy a nutnost výměny nosných prvků. Proto je potřebné provést v rámci zpracování PD odpovídající průzkumy a sondy. Rozsah rekonstrukce klade na zpracovatele PD také vysoké nároky na koordinaci jednotlivých profesí. Nedostatečná úroveň zpracování PD ovlivní cenu, termíny i nároky na řízení stavebních prací. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: významná Opatření k eliminaci: Zapracování požadavků na stavebně technické průzkumy do podmínek smlouvy na zpracování PD, konzultace s odpovědným projektantem během přípravy PD a věcná kontrola PD při převzetí. Odpovědné subjekty: Město Cvikov jako zadavatel zpracování projektové dokumentace, vybraná projektová kancelář jako zpracovatel projektové dokumentace. Riziko nezískání dotace: Získání dotace se odvíjí od dvou zásadních faktorů – výběr vhodného dotačního programu a pečlivé a kvalitní zpracování žádosti o dotaci v souladu s podmínkami zvoleného dotačního programu. V opačném případě nemusí být realizační dotace získána a projekt by nebyl vůbec realizován. Musí být také zajištěno, že obec jako nositel projetu je schopna splnit podmínky, které poskytovatel dotace pro její získání stanoví vč. schopnosti obce profinancovat realizaci projektu do doby proplacení nárokované dotace uznatelných nákladů projektu. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: významná 41


Opatření k eliminaci: Investor – Město Cvikov – by měl sledovat vývoj dotačních programů do oblasti cestovního ruchu a včas konzultovat s nositelem dotačního programu vhodnost řešeného projektu k uplatnění v rámci zvoleného dotačního programu. Pro zpracování žádosti pak je vhodné využít specializované poradenské firmy. S předstihem také alokovat v rozpočtovém výhledu obce finanční prostředky případně konzultovat podmínky úvěrů s bankovním ústavem. Odpovědné subjekty: Město Cvikov jako nositel projektu, specializovaná poradenská firma, zajišťující zpracování žádosti o dotaci.

Rizika investiční fáze: V investiční fázi jsou hlavními riziky rizika stavebně technická (například nutnost změnit nevhodně vyprojektovaná stavební řešení nebo řešit nepředpokládané stavební nedostatky objektu, špatná kvalita stavebních prací a nedodržení technologických postupů, nedodržení harmonogramu postupu prací), legislativní (průtahy při zadávacím řízení pro výběr dodavatele stavebních prací, porušení podmínek dotace, porušení pravidel účtování), finanční (překročení plánovaného rozpočtu, nezískání investičního úvěru na profinancování stavby, porušení podmínek dotačního programu, ze kterého bude poskytnuta realizační dotace). Rizika stavebně technická:

Riziko víceprací a změn v projektovaném řešení vyvolaných stavem stávajících konstrukcí: Potřeba změny vyprojektovaných stavebních řešení a konstrukcí nebo řešení nedostatků a poruch stavby je závislá na úrovni zpracování realizační projektová dokumentace (RPD) v dostatečném stupni podrobnosti a přesnosti. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: běžná Opatření k eliminaci: Investor – Město Cvikov – by měl požadovat od zpracovatele důsledný přístup ke zpracování RPD, především u řešení statiky objektu, významných detailů a technických a technologických souvislostí. Odpovědné subjekty: Město Cvikov jako zadavatel ve smyslu zákona č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, zpracovatel RPD, stavební firma, technický dozor.

Riziko špatné kvality stavebních prací, nedodržení HMG, překročení plánovaného rozpočtu: Pokud bude eliminováno předchozí riziko, bude ve fázi výstavby důležité sjednat s vybraným dodavatelem smluvní podmínky tak, aby byla zajištěna kvalita stavebních prací, postup dle sjednaného HMG a dodržení sjednané ceny. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: běžná Opatření k eliminaci: Investor – Město Cvikov – bude požadovat zakotvení prováděcích podmínek do smlouvy o dílo tak, aby dodavatel stavebních prací měl zpracován kontrolní a zkušební plán stavby, investor bude provádět stavební dozor nad realizací stavebních prací a bude pořádat pravidelné kontrolní dny s cílem předejít nedostatkům, zpožděním, neoprávněné fakturaci a/nebo vícenákladům. Stavební dozor bude zajištěn stavebním technikem města (viz proces řízení realizace projektu v kapitole 6.). Odpovědné subjekty: Město Cvikov jako investor, pracovník provádějící stavební dozor, stavební firma provádějící stavební práce a dodávky. Rizika finanční: Finanční rizika jsou riziko nezískání prostředků na realizaci a profinancování projektu a riziko překročení plánovaných nákladů.

Riziko porušení podmínek dotačního programu: Realizace projektu je z ekonomického a finančního hlediska velmi závislá na získání dotace a jejího úspěšného čerpání. Porušení podmínek dotačního programu by mohlo znamenat snížení či dokonce odebrání dotace. Podmínky čerpání dotace jsou obvykle stanoveny dotační smlouvou. 42


Vzhledem k tomu, že dotace je proplácena zpravidla zpětně podle skutečně vynaložených nákladů, je nutné v průběhu realizace dbát dodržování podmínek dotační smlouvy. V případě snížení dotace by se zvýšilo úvěrové zatížení města a vzrostly náklady na úvěr. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: vysoká Opatření k eliminaci: Investor – Město Cvikov – zajistí plnění podmínek dotační smlouvy v procesu řízení realizace projektu (viz výše kapitola 6.). Odpovědné subjekty: Město Cvikov jako investor a příjemce dotace, externí firma odpovědná za řízení projektu, stavební firma, stavební dozor.

Riziko nezískání investičního úvěru na profinancování stavby: Toto riziko ohrožuje samotnou realizaci stavby, neboť Město Cvikov nedisponuje volnými prostředky na profinancování stavby do doby proplacení dotace. Bude nutné také zajistit prostředky na vlastní spolufinancování. Finanční model bude zpracován podle konkrétní situace v době zpracování žádosti o dotaci a upřesněn při podpisu dotační smlouvy, případně po uzavření smlouvy s vybraným dodavatelem stavebních prací. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: významná Opatření k eliminaci: Investor – Město Cvikov – projedná možnosti úvěru s bankovním ústavem již ve fázi zpracování dotační žádosti a případně uzavře s bankovním ústavem úvěrový příslib, který zároveň bude projednán a schválen zastupitelstvem obce. Takový dokument již dostatečně specifikuje výši předpokládaného úvěru a podmínky jeho udělení a čerpání. Odpovědné subjekty: Město Cvikov jako investor a žadatel o úvěr. Rizika legislativní: Souvisí s předcházejícím rizikem, dále je velmi důležité při zpracování dokumentace pro zadávací řízení splnit veškeré požadavky zákona č.137/2006 Sb., podmínek dotační smlouvy a správních rozhodnutí. Při vlastní realizaci zadávacího řízení je pak nutné striktně dodržet platnou legislativu vč. prováděcích vyhlášek a předepsané postupy. Pokud nebudou splněny výše uvedené podmínky, může být zadávací řízení prodlužováno či dokonce zrušeno s nutností nového vypsání. V důsledku to zvýší náklady investiční fáze a prodlouží dobu realizace projektu. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: běžná Opatření k eliminaci: Investor – Město Cvikov – by měl dohlédnout na dodržení podmínek zákona č.137/2006 Sb. a zapracování podmínek dotačního programu do dokumentace pro zadávací řízení a k jejímu zpracování využít odborné firmy. Odpovědné subjekty: Město Cvikov jako zadavatel ve smyslu zákona č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, zpracovatel dokumentace pro zadávací řízení. Mezi legislativní rizika patří také dodržení zásad správného účtování a vedení účetní evidence obcí podle zákona o obcích a účetních předpisů. Projekt představuje významnou obecní investici, bude nakládáno s veřejnými prostředky z různých zdrojů a bude zapotřebí správně a přesně vést účetní evidenci projektu. Porušení účetních pravidel a pravidel správy veřejných rozpočtů by mohlo vést k problémům při proplácení požadované dotace. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: běžná Opatření k eliminaci: Investor – Město Cvikov – zajistí správné a podrobné vedení účetnictví projektu (viz navržené složení realizačního týmu), případně účetní audit projektu . Odpovědné subjekty: Město Cvikov. příslušný pracovník, který bude jmenován finančním manažerem projektu.

43


Rizika provozní fáze: V provozní fázi zpracovatel této studie identifikoval jako rizika ohrožující plnění cíle projektu nezajištění finančních zdrojů na provoz zařízení, nezajištění lidských zdrojů na provoz zařízení, nedostatečný program využití zařízení a nedostatečnou publicitu a marketing, nesoulad využívání zařízení s původními cíli projektu a z toho vyplývající porušení podmínek dotační smlouvy. Tato rizika se vztahují jak na nositele projektu Město Cvikov, tak na případné nájemce prostor. Dalším rizikem je převedení zařízení do majetku jiné osoby jakoukoliv formou. Riziko nezajištění finančních zdrojů na provoz zařízení: Nedostatek financí na provoz zařízení může omezit jeho provozní dobu a podmínky přístupu zájemcům o jeho využití. Tím by byl výrazně negativně ovlivněn hlavní cíl projektu - stimulovat ve Cvikově rozvoj cestovního ruchu a vybudovat k tomu ve Cvikově potřebnou základní infrastrukturu cestovního. Realizaci projektu toto riziko neovlivní, může však popřít smysl realizace investice. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: na samotnou realizaci projektu nemá dopad, ovlivňuje dosažení cílů projektu Opatření k eliminaci: Investor – Město Cvikov – zajistí zpracování plánu provozu zařízení včetně podrobného finančního a ekonomického plánu a jeho plnění provozovatelem (pokud to bude jiný subjekt než město) bude důsledně ve stanovených intervalech kontrolovat vč. plnění případných nájemních smluv. Město Cvikov zajistí případně nutnou provozní dotaci z rozpočtu města. Odpovědné subjekty: Město Cvikov, Městský klub kultury jako provozovatel zařízení, případně nájemci prostor restaurace a vinárny či ubytovacích kapacit. Riziko nezajištění lidských zdrojů na provoz zařízení: Nedostatečné zajištění lidských zdrojů k provozu zařízení ohrozí obdobně naplnění strategického cíle projektu. Nejedná se pouze o zajištění obsazení místa provozního manažera kvalifikovaným pracovníkem, ale také o zajištění marketingu, činnosti info-centra v rámci turistické podoblasti Lužické hory i v rámci regionu. Realizaci projektu toto riziko neovlivní. Intenzita negativního vlivu na realizaci projektu: na samotnou realizaci projektu nemá dopad, ovlivňuje dosažení cílů projektu Opatření k eliminaci: Investor – Město Cvikov – zajistí obsazení místa provozního manažera projektu příslušně kvalifikovanou osobou, případně takovou osobu vyškolí (kvalifikace v oblasti cestovního ruchu, marketingu CR, organizační dovednosti). Odpovědné subjekty: Město Cvikov, Městský klub kultury jako provozovatel zařízení.

12.2 ŘÍZENÍ RIZIK Rizika jsou popsána výše v kapitole 12.1 i s návrhem opatření k jejich eliminaci a uvedením subjektů, které budou mít v odpovědnosti příslušná rizika předcházet. Pro řízení rizik je důležité postupovat během přípravy a realizace projektu s jejich vědomím a řízení rizik zapracovat do řízení realizačního týmu a v pravidelných intervalech prověřovat, zda realizační tým postupuje v souladu s nastavenými procesy.

44


13. Závěrečné shrnutí projektu V této závěrečné kapitole studie proveditelnosti jsou uvedena shrnutí jednotlivých kapitol a obecné závěry a doporučení pro nositele projektu.

13.1 POTŘEBA REALIZACE A UMÍSTĚNÍ PROJEKTU, CÍL A CÍLOVÉ SKUPINY PROJEKTU Projekt je navržen k realizace celkové rekonstrukce objektu Hotelu Sever za účelem vybudování Společenského a turistického centra Sever ve Cvikově, ve které budou umístěny ubytovací, stravovací kapacity, společenské prostory a informační středisko. Cílem projektu je stimulovat ve Cvikově rozvoj cestovního ruchu, vybudovat k tomu ve Cvikově potřebnou základní infrastrukturu cestovního ruchu a vytvořit tak podmínky pro pobytově orientovaný cestovní ruch. Hlavní cílovou skupinou jsou návštěvníci Cvikova a okolí (Lužických hor), dále pak obyvatelé Cvikova a podnikatelé ve Cvikově a okolí.

13.2 ORGANIZAČNÍ A TECHNICKÉ ZABEZEPČENÍ PŘÍPRAVY A REALIZACE PROJEKTU Projekt je připraven k realizaci. Nositel projektu Město Cvikov má zpracovanou stavební projektovou dokumentaci až do stupně realizační PD, je vydáno územní rozhodnutí, stavební povolení se očekává v listopadu 2006, je zpracována studie proveditelnosti projektu. Pro další korky přípravy realizace jsou tedy v předstihu zajištěny podklady, které umožní připravit žádost o dotaci z některého vhodného programu (předpoklad ROP NUTS II SV, jaro 2007), provést zadávací řízení pro výběr stavební firmy v souladu s platnými předpisy a následně realizovat vlastní stavbu. Organizační zabezpečení realizace projektu bylo projednáno se zástupci města, je navržen realizační tým ve jednotlivých výkonných funkcích. Základní odpovědnosti a činnosti členů týmu jsou popsány ve studii proveditelnosti a nositel projektu je s nimi srozuměn. Obsazení realizačního týmu konkrétními osobami bude provedeno při zahájení realizace.

13.3 ROZPOČET A FINANČÍ PLÁN PROJEKTU, UDRŽITELNOST PROJEKTU Předpokládané investiční náklady projektu jsou 54.115.000 Kč, z čehož 1.935.000 Kč činí finanční náklady podle navrženého modelu finančního zajištění realizace. Náklady stavební části se předpokládají ve výši 50.330.000 Kč, náklady na vybavení a zařízení 1.400.000 Kč a náklady související s řízením projektu 390.000 Kč. Město Cvikov uvažuje s financování investice za přispění dotace ze strukturálních fondů ve výši 44.115.000 Kč a účelové dotace Libereckého kraje ve výši 2.000.000 Kč. Část investice bude město hradit vlastními prostředky ve výši 8.000.000 Kč, a to zřejmě s pomocí investičního úvěru. Provozní náklady objektu jsou (bez nákladů na provoz restaurace) předpokládány ve výši 767.000 Kč ročně, což by mělo být kryto příjmy z pronájmu provozoven a ekonomické činnosti objektu. Provozovat objektu bude příspěvková organizace Městský klub kultury. Je počítáno s případnou provozní dotací z rozpočtu města podle skutečných provozních a ekonomických výsledků činnosti Centra Sever.

45

Studie proveditelnosti projektu Rekonstrukce Hotelu Sever na Společenské a turistické centrum Sever ve Cvikově

Recommend Documents