Strategische Visie 2015-2020
Sociaal &
Verantwoord
2
Voorwoord
3
Wie is Rhiant?
4
Leeswijzer
5
Onze missie
6
Ontwikkelingen en trends
9
Wat moet en kan Rhiant?
11
Wonen voor de huurders van Rhiant: betaalbaar en passend
12 Met het oog op de toekomst: duurzaamheid
MET TROTS PRESENTEREN WIJ ONZE STRATEGISCHE VISIE 'SOCIAAL EN VERANTWOORD' Een nieuwe visie in een nieuwe tijd, waarbij de corporaties volop in het nieuws zijn en er een nieuwe werkelijkheid is ontstaan. Er verandert veel, onder andere door de economische crisis, de woningmarktcrisis, bezuinigingen van de overheid en calamiteiten bij enkele woningcorporaties. Deze leiden tot beperkingen, maar zeker ook tot uitdagingen. Deze pakken we graag op. Uiteraard zijn er wel gevolgen voor de maatschappelijke opgave en de bijdrage die Rhiant hieraan kan leveren. De veranderingen vragen om een nieuwe koers. Een koers die duidelijkheid verschaft aan onze belanghouders (huurders en gemeente), belanghebbenden en
medewerkers.
13 Leefbaarheid staat voor woon- en leefkwaliteit
Juist in deze onzekere tijden moet Rhiant haar maatschappelijke opgave waarmaken en haar sociale inzet richting de klanten en belanghouders behouden en waar
14 Bestaansrecht: legitimering richting belanghouders
15 De financiële continuïteit: een noodzakelijke voorwaarde
17 De organisatieontwikkeling van Rhiant
19 Bijlage: SVB op hoofdlijnen
mogelijk versterken. Dit vraagt gelijktijdig een verantwoorde bedrijfsvoering om de continuïteit te garanderen.
Carlo Oostindie, Directeur-bestuurder
STRATEGISCHEVISIE
wie is Rhiant? Rhiant beheert circa 2.000 woningen in de gemeente HendrikIdo-Ambacht. Het werkgebied van Rhiant kenmerkt zich als een dichtbevolkte, stedelijke omgeving. Hendrik-Ido-Ambacht is een groeigemeente ten opzichte van de andere gemeenten in de Drechtsteden. Hendrik–Ido-Ambacht is een groene en waterrijke gemeente waar het fijn wonen en werken is. De gemeente is uitstekend bereikbaar via waterbus, A15 en A16. Met bijna 30.000 inwoners, in de buurt van de grote stadsagglomeratie Rotterdam, is het een mooi en stabiel werkgebied voor een corporatie. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft een woningvoorraad van 11.148 woningen. Hiervan is circa 69 procent een koopwoning, 5 procent een particuliere huurwoning en circa 26 procent is bestemd voor de sociale verhuur. Circa 55 procent van het bezit van Rhiant betreft eengezinswoningen.
Uit rapport Visitatiecommissie Raeflex 2014: Een corporatie met een eigen stijl, verbonden met de lokale gemeenschap Rhiant heeft in de afgelopen periode een veel sterker profiel gekregen als dé corporatie van Hendrik-Ido-Ambacht. Het Ambachtse karakter van Rhiant wordt zelfs als haar belangrijkste kenmerk beschouwd, waardoor zij als kleine corporatie de voornaamste lokale partner is geworden. De kleinschaligheid en benaderbaarheid maken dat Rhiant dicht bij de lokale gemeenschap staat. Belanghebbenden herkennen Rhiant als een toegankelijke organisatie met korte lijnen. Rhiant wil er zijn voor de kwetsbare doelgroepen. De ingezette stijl van samenwerken wordt gewaardeerd en mag Rhiant voortzetten. Rhiant wil dit goede oordeel van de visitatiecommissie graag behouden en waar mogelijk nog verder uitbouwen.
3
4
STRATEGISCHEVISIE
leeswijzer Voor u ligt de strategische visie die richting 2020 onze koers aangeeft. In deze visie geven we aan wat voor Rhiant de belangrijkste vraagstukken zijn en welke doelstellingen wij willen bereiken. Het is ons antwoord op de ontwikkelingen. Het geeft een goed beeld van de veranderingen en de vernieuwingen die noodzakelijk zijn om, als Rhiant, toekomstbestendig te zijn, de missie uit te kunnen voeren en te weten wat de prioriteiten zijn. Wij streven naar een goed woon-en leefmilieu voor onze huurders, nu en in de toekomst.
visie die de koers duidelijk maakt en gelijktijdig Rhiant de mogelijkheid biedt flexibel in te spelen op nieuwe ontwikkelingen, kansen en bedreigingen.
AANPAK Rhiant heeft ervoor gekozen eerst alle ontwikkelingen en trends te beschrijven, wat gebeurt er en waar moeten we rekening mee houden. Vervolgens is een sterktezwakte analyse gemaakt. De belanghouders, belanghebbenden en medewerkers zijn gevraagd hun prioriteiten aan te geven. Op basis hiervan is bepaald welke vraagstukken voor Rhiant van belang zijn en hoe deze opgepakt gaan worden.
Hoe we de doelstellingen bereiken, werken
In een aantal scenario’s is getoetst of en hoe
we uit in de jaarplannen en/of in bijbehorende
de visie stand houdt wanneer omstandigheden
beleidsstukken. In onze jaarverslagen
wijzigen. Omdat de financiële mogelijkheden
rapporteren we over de voortgang en
een belangrijke randvoorwaarde zijn voor onze
noodzakelijke bijstellingen.
ambities, is een aantal vastgoedscenario’s doorgerekend. Tot slot is gekeken hoe de
De volkshuisvesting als sector staat nog vele
organisatie van Rhiant zich moet blijven
veranderingen te wachten, daarom spreken we
ontwikkelen om deze koers te realiseren.
hier over de strategische visie. Een strategische
Rhiant Sociaal en
Verantwoord: goed en
betaalbaar
wonen
STRATEGISCHEVISIE
5
De strategische visie is gebaseerd op onze missie: wij zijn Sociaal en Verantwoord. Dit houdt voor ons het volgende in:
Sociaal: wij zijn er voor betaalbare en leef-
bare huisvesting van mensen die hier gezien hun financiële en/of sociale omstandigheden op zijn aangewezen. Het zijn Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB-bezit).
Verantwoord: wij moeten dit effec-
tief en efficiënt realiseren. Daartoe zijn wij slank en doelgericht, willen we continu verbeteren en gaan we voor tevreden belanghouders, medewerkers en belanghebbenden. Om de klantwaarde te verhogen, geven we invulling aan duurzaamheid en is verspilling ongewenst.
100 JAAR RUIMTE VOOR WONEN
6
STRATEGISCHEVISIE
ontwikkelingen
s d n e r t n e
• De volkshuisvesting verandert snel. De economische crisis laat ook hier haar sporen achter. Naast een crisis in de woningmarkt en vooral de grootschalige projectontwikkeling, worden we als volkshuisvesters geconfronteerd met de gevolgen van de arbeidsmarktcrisis, die voor veel huishoudens een daling van inkomsten betekent. • Gelijktijdig hebben we te maken met de gevolgen van het slechte imago van de woningcorporaties, een grote politieke belangstelling, de gevolgen van het bezuinigingsbeleid van de overheid, de veranderingen in het zorg- en welzijnsstelsel, de ontwikkeling van de participatiemaatschappij als vervanger van de verzorgingsstaat, Europese regelgeving in het kader van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en op wereldniveau met steeds nieuwe brandhaarden met de daarbij horende vluchtelingenstromen. • Bij corporaties zien we krimp in woningbezit, in personeel, in bedrijfslasten en de beweging terug naar de kerntaak.
STRATEGISCHEVISIE
GAAT KRIMP IN HET SOCIALE HUURAANBOD SAMEN MET GROEI VAN DE BESCHIKBAARHEID? De knop van de regelgeving rond de huurprijzen wordt enerzijds gebruikt om meer sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen voor de primaire doelgroep (stimuleren van het maken van een verhuisbeweging van die bewoners die gezien hun inkomen niet specifiek aangewezen zijn op een sociale huurwoning). Anderzijds wordt de knop van de regelgeving voor het 'afstoten' van het niet-DAEB bezit en de verkoop van woningen gebruikt om de inkomsten van corporaties te verhogen en het eigen woningbezit te bevorderen. Deze hogere inkomsten voor de corporatie zijn tevens nodig voor het betalen van de verhuurdersheffing. Vraag is of en welke van deze ontwikkelingen zich verder doorzetten, stabiliseren of ombuigen,
Ondertussen zien we ook beweging in de positie
versnellen of vernieuwen. Duidelijk is dat de
van de bewoners(organisaties); ze willen meer
turbulentie en complexiteit toeneemt.
daadwerkelijke zeggenschap. De keuzevrijheid van de woningzoekende wordt groter, maar de
TERUG NAAR DE KERNTAKEN, WAT WORDT DE NIEUWE ROLVERDELING?
huurstijgingen hebben grote gevolgen voor de
Duidelijk is ondertussen dat de overheid haar
aangewezen.
betaalbaarheid, juist voor de groep die geen keuze heeft en op de sociale huurwoningen is
greep op de corporatiesector verstevigt, de toegelaten instellingen volkshuisvesting) en
LEIDT VERGRIJZING TOT GROEI VAN DE DOELGROEP?
daarmee de positie van de gemeente en de
Naast deze mondiale, economische en politieke
minister versterkt. De corporatie moet terug
ontwikkelingen hebben we als corporaties te
naar de kerntaken: het bouwen, verhuren en
maken met sociale en demografische trends
beheren van sociale huurwoningen en het
en ontwikkelingen. De komende 10 jaar heeft
daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed.
Hendrik-Ido-Ambacht te maken met een
De (regio)gemeente krijgt een belangrijke rol
vergrijzing. Dat zou tot een grotere vraag naar
waar het gaat om het bepalen van de opgave
sociale huurwoningen kunnen leiden, gezien de
van de corporatie in de lokale en regionale
inkomens-ontwikkeling in de groep. Gelijktijdig
woningmarkt.
zien we dat ouderen langer zelfstandig
regelgeving wordt aangepast (herzieningswet
7
8
STRATEGISCHEVISIE
blijven wonen en de zorg aan huis wordt
kleinere goedkopere woningen en tot de wens
verleend, ondersteund door de technologische
naar ‘sharing’ in plaats van eigendom. Daarmee
ontwikkelingen (domotica). De woningmarkt voor
tot de wens van keuzevrijheid waar het gaat om
de oudere woningzoekende is er één die niet
de contractvorm onder het wonen. Initiatieven
meer eenduidig is.
om te komen tot wooncoöperaties, al dan niet
Waar vroeger de gang naar het bejaardenhuis
binnen de toegelaten instelling, horen hierbij.
duidelijk was, blijven ouderen nu langer vereenzaming van de oudere bewoners met zich
WAT MOETEN EN KUNNEN DE CORPORATIES?
mee. Mantelzorg in de directe omgeving wordt
De gevolgen van de hierboven aangestipte
steeds belangrijker.
ontwikkelingen voor de corporaties zijn groot.
zelfstandig wonen. Dit brengt een risico op
We zien dat veel corporaties in financieel
LEIDEN DEMOGRAFISCHE EN SOCIALE TRENDS TOT KRIMP VAN DE DOELGROEP IN HENDRIK-IDO-AMBACHT?
zwaar weer zitten. Dit heeft te maken met de
Een andere belangrijke demografische trend
‘afslanken’ in personeel, in projectontwikkeling,
is die van de ontgroening en verdunning.
in het bezit en in externe kosten.
verhuurdersheffing, met de heffing voor Vestia, maar ook met nieuwe regels voor de financiering van haar activiteiten. De trend bij corporaties is
Gevolgen hiervan: meer één en twee persoonshuishoudens, waarmee de vraag naar
De tweede trend betreft de legitimiteit: meer
woonruimte vooralsnog niet zal dalen en zeker
transparantie in de bedrijfsvoering, de keuzes en
niet in de aantrekkelijke woongebieden. De
de resultaten van de corporatie.
mobiliteit ontwikkelt zich zodanig dat wonen en werk in dezelfde plaats voor grote groepen in de
Na de calamiteiten zijn de sectorinstituten extra
samenleving niet meer nodig is. Landelijk zien
alert op mogelijke risico’s en is de verwachting
we een trek naar ‘het midden van het land’. De
dat er nog meer regels zullen komen die de
lijn Amsterdam-Utrecht-Den Bosch-Eindhoven
financiële situatie sturen. Hoe het extern
kent een groeimarkt, terwijl de perifere gebieden
toezicht georganiseerd gaat worden doet er in
en Rotterdam een krimpende woningmarkt
feite niet toe: het komt dichterbij.
kennen.
HOE ONTWIKKELEN DE WOONLASTEN ZICH? De arbeidsmarktontwikkelingen en de woonlastenontwikkeling zijn belangrijke thema's. We zien dat de schuldenproblematiek toeneemt, dat de woonlasten als gevolg van stijgende huren en energieprijzen toenemen. Dit leidt tot een vraag naar verduurzaming, naar
STRATEGISCHEVISIE
wat moet en kan Rhiant? De afgelopen periode hebben we te maken gehad met de gevolgen van de hiervoor genoemde ontwikkelingen. Rhiant heeft bedrijfslasten naar beneden gebracht, het huurbeleid gemaximaliseerd, de investeringen in het vastgoed teruggebracht en de verkoopinspanningen verhoogd. Het acute gevaar van financiële discontinuïteit is geweken, de genomen maatregelen hebben geholpen.
woningcorporatie en daarmee kwetsbaar in een tijd waar verandering de continuïteit is.
DE MAATSCHAPPELIJKE OPGAVEN VO OR RHIANT Wij zien dat groei van de doelgroep aan de orde kan zijn, maar dat er tegelijk ook sprake kan zijn van krimp van de huurbehoefte van de doelgroep. We zien een toenemende behoefte aan zelfredzaamheid en eigendom, maar ook aan vormen van sharing en/of collectief eigendom.
RHIANT VERANDERT
Verder is er ook de verhuurdersheffing,
Rhiant wil zo echter niet door blijven gaan. In de
de huurstijging en de discussie over het
afgelopen periode is de sociale kant van de
maatschappelijk rendement van de corporaties.
maatschappelijke opgave wel erg onder druk
Aan het verdienmodel van de corporaties wordt
komen te staan. Rhiant is sterk waar het gaat
dus gesleuteld.
om de relatie met huurders, de gemeente en
Rhiant ziet dat een grote mate van flexibiliseren
overige belanghebbenden, we hebben een
noodzakelijk is.
gedifferentieerd bezit en betrokken, gemotiveerde medewerkers.
Terwijl ons vastgoed minimaal 50 jaar staat, moeten wij ons kunnen aanpassen in de
Rhiant is echter niet sterk als het
omvang en kwaliteit van ons bezit, in de (huur)
gaat om de financiële positie
prijsvaststelling, in het dienstenaanbod dat
en om duurzaam (energetisch
wij leveren, in het verdienmodel en in onze
en betaalbaar) bezit dat past bij
organisatiesamenstelling.
de financiële draagkracht van de doelgroep. Rhiant is een kleinere
ONZE BELANGRIJKSTE THEMA’S ZIJN:
1 betaalbaarheid 2 duurzaamheid 3 leefbaarheid
9
10
STRATEGISCHEVISIE
STRATEGISCHEVISIE
t:
Rhian wonen voor de huurders van
1 bet aal baa r en pas sen d
De economische crisis, bezuinigingen, stijgende energieprijzen, gemeentelijke lasten en huren maken dat de woonlasten voor de huurders een steeds groter deel uitmaken van de te besteden inkomens. Onder woonlasten wordt niet alleen de huur verstaan, maar ook de kosten voor gas, elektriciteit en water. In onze regio Drechtsteden heeft circa 13% van de huishoudens in de gereguleerde sociale huursector, conform NIBUD maatstaven, te maken met te hoge woonlasten. Deze huishoudens komen maandelijks tekort (Bron: Woonlastenonderzoek Zuid-Holland Zuid – RIGO zomer 2014).
Rhiant wil zich in de komende jaren niet alleen inspannen voor het passend huisvesten naar huishoudtype van haar huurders en woningzoekenden, maar ook voor financiële draagkracht. Verder wordt door het aanbrengen van energiebesparende maatregelen, waaronder het gebruik van zonnepanelen, een verlaging van de woonlasten bereikt. REKENING HOUDEN MET FINANCIËLE DRAAGKRACHT
ZELFWERKZAAMHEID MAG Ook servicekosten zijn onderdeel van de
KEUZEVRIJHEID WAAR HET KAN
Rhiant heeft een gedifferentieerd woningbezit,
woonlasten en Rhiant is zich bewust van haar
Voor sommige huishoudens kan kopen
zowel qua woningtype, voorzieningen, kwaliteit
verantwoordelijkheid kritisch (noodzaak)
betaalbaarder zijn dan huren. Voor anderen
en huurbedrag. Rekening houden met de
en kostenbewust (efficiënt) de service in te
ligt dit net andersom. Het heeft soms ook te
draagkracht van onze huurders betekent dat we
kopen. Waar mogelijk wordt zelfwerkzaamheid
maken met de wooncarrière die men voor
niet meer gaan voor een integrale maximalisatie
gestimuleerd en worden kansen voor
ogen heeft. Rhiant wil de woonconsument
van de huuropbrengsten. Dit was nadrukkelijk
besparingen verkend.
meerdere mogelijkheden bieden, en waar nodig,
aan de orde, de afgelopen jaren, ingegeven door
Passende en betaalbare woonruimte betekent
en mogelijk faciliteren, met bijvoorbeeld de
de financiële situatie van Rhiant, maar ook om
voor Rhiant dat bewoners hun woning mogen
startersrenteregeling.
de doorstroming en de verkoop te bevorderen.
aanpassen en bij ingrepen kunnen kiezen of zij
Dit geldt zowel bij de jaarlijkse huurverhoging
mee doen. Als een oudere dat nodig heeft, kan
als bij het bepalen van de huur bij mutaties en
Rhiant mede behulpzaam zijn bij een aanpassing
heeft tot gevolg dat Rhiant met gemaximeerde
van de woning, met een investering in de huur
streefhuren gaat werken. Een streefhuur is een
(voor zover niet voorzien door de WMO), zodat
percentage van de maximaal redelijke huur. Het
verzorging mogelijk is.
bevorderen van doorstroming van ouderen past hier bijvoorbeeld ook bij als hiermee goedkope woonruimte beschikbaar komt voor gezinnen.
11
12
STRATEGISCHEVISIE
Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent duurzaamheid in wat je doet en hoe je het doet. Daarnaast betekent het 'toekomstbestendigheid'. Met het oog op de toekomst, gezien de ontwikkelingen, wil Rhiant duurzame woningen bieden in een duurzame leefomgeving op een duurzame wijze. Het is de opgave voor een woningcorporatie om haar taak ook in de toekomst te kunnen blijven uitvoeren en Rhiant wil daar zorgvuldig mee omgaan.
het oog op de toekomst:
2 duurzaamheid
MET RESPECT EN AANDACHT VOOR DE HUURDERS
Het tweede ijkpunt is de wijze waarop Rhiant een duurzame klantrelatie nastreeft. Huurders zijn het bestaansrecht van Rhiant. De huurdersraad,
ANDERS VASTGOED BEHEREN
bewonerscommissies, klankbordgroepen,
Het eerst zichtbaar is dit in de wijze waarop
individuele huurders, worden betrokken bij
Rhiant met haar vastgoed omgaat. Het gaat hier
onze beleidsvorming en waar mogelijk in de
niet alleen om energiebesparingsmaatregelen,
uitvoering. In de uitvoering, al dan niet via
maar ook over schoon, heel en veilig (installaties,
digitale wegen, stellen onze medewerkers eisen
brand, asbest, etc.), gebruik van duurzame
aan elkaar over de omgang met onze huidige en
materialen en het voorkomen van verspilling.
toekomstige huurders: altijd met respect en met
Sloop/nieuwbouw is geen automatisme meer,
persoonlijke aandacht waar dat nodig is.
herbestemming en hergebruik staat voorop.
STRATEGISCHEVISIE
13
3 leefbaarheid staat voor it e it l a w k f e e l n e woonVan de overheid moeten corporaties terug naar de kerntaken. Gelijktijdig zien we door de vergrijzing, het scheiden van wonen en zorg en de bezuinigingen bij zorg- en welzijnsorganisaties dat corporaties steeds meer te maken krijgen met de zorg- en het welzijnsproblematiek van bewoners.
(strategisch) niveau, over de grenzen van de
partners. Bijvoorbeeld bij meervoudige
eigen organisatie heen te stappen (bijvoorbeeld
problemen, overlast of fraude.
in bestuurlijke platforms) en op uitvoerend niveau vanuit de kerntaken wijk- en buurtgericht
GEDIFFERENTIEERDE WIJKEN
samen te werken (sociale wijkteams).
De ervaring leert dat het woon- en leefklimaat in
Rhiant werkt wijk- en buurtgericht en
gesegmenteerde arme wijken zwaar onder druk
blijft zo zichtbaar en aanspreekbaar
staat. Daarom streeft Rhiant naar gemengde
voor haar huurders. Als de bewoner zich
wijken met een diversiteit aan inkomensgroepen,
medeverantwoordelijk voelt voor de eigen
type woningen, leefstijlen en voorzieningen. Het
NIET ALLEEN, MAAR SAMEN
woning en buurt, levert dit sociale cohesie
onderscheiden van product-marktcombinaties
Om onze bewoners woon- en leefkwaliteit te
en een vangnet voor eenzaamheid en voor
binnen de doelgroep naar inkomen, c.q.
bieden, zoeken wij de samenwerking met de
de zwaksten op. Waar nodig zorgt Rhiant
huurprijsstelling moet bijdragen aan het
zorg- en welzijnsorganisaties in Hendrik-Ido-
voor persoonlijk contact, zo nodig ‘achter de
realiseren van gemengde wijken en daarmee aan
Ambacht. Dit doen wij door, op bestuurlijk
voordeur’, samen met haar maatschappelijke
de leefbaarheid.
14
STRATEGISCHEVISIE
Bestaansrecht:
g in t h ic r g in r e legitim Rhiant vindt haar legitimatie in de maatschappij. De lokale samenleving moet de maatschappelijke waarde die Rhiant toevoegt kennen en steunen. Dit vraagt om transparantie en het verantwoording afleggen richting de maatschappij, en met name richting haar belanghouders (huurders en gemeente) en overige belanghebbenden. Het imago van woningcorporaties is de afgelopen jaren, als gevolg van ernstige incidenten, flink beschadigd. Dit zien we terug in de aanscherping van de regelgeving en het externe toezicht. SAMENWERKING Uit de visitatie is gebleken dat Rhiant dit goed oppakt. Rhiant wil de samenwerking verder verankeren in haar bedrijfsvereniging: we zoeken continu naar verbetering van de relatie met onze belanghouders en belanghebbenden. Waar Rhiant in haar dagelijkse uitvoeringspraktijk bewoners wil laten meedoen, wil zij op strategisch niveau lokaal en regionaal verankerd zijn. Rhiant zoekt naar nieuwe vormen van bewonersparticipatie en nieuwe manieren om belanghouders in de beleidskeuzes van Rhiant te betrekken.
belanghouders
STRATEGISCHEVISIE
De financiele continuiteit:
e k ij l e k a z d o o n een
voorwaarde
Een belangrijke opgave in de komende jaren is het hebben van een gezonde financiële positie. Geconfronteerd met de verhuurdersheffing, de heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de strengere regelgeving van het WSW waar het de borging betreft, heeft Rhiant de opdracht gekregen om haar financiële positie te verbeteren. De afgelopen periode hebben verkoop en de maximale huurverhogingen liquiditeit gebracht. Naar de toekomst toe wil Rhiant deze instrumenten gerichter inzetten, gezien het betaalbaarheidsvraagstuk, de verhuuropgave, de leefbaarheid en de herontwikkelingsmogelijkheden. NAAR FLEXIBEL VASTGOEDBELEID
krimpen dan groeien, terwijl er een grote
Dit betekent dat het assetmanagement van
toevoegen van kleinere goedkopere woningen.
Rhiant gericht wordt ingezet om enerzijds
Jaarlijks wordt gemonitord of de financiële en
haar financiële prestaties te optimaliseren en
volkshuisvestelijke opgaves worden gerealiseerd
anderzijds haar maatschappelijke opgaves te
en of bijstelling nodig is.
kans is dat er juist behoefte zal zijn aan het
realiseren. Assetmanagement is vastgoedsturing op
MAATSCHAPPELIJK BEWUST
complexniveau. Assetmanagement helpt
Daarnaast zijn voor Rhiant de bedrijfslasten een
corporaties als schakel tussen het Strategisch
belangrijke kostenpost. Gezien haar opgave,
Voorraadbeleid en het operationele dagelijks
mag de maatschappij en de individuele huurder
beheer.
verwachten dat wij onze werkzaamheden zo
Gezien de gevoeligheid voor ontwikkelingen in
goed en goedkoop mogelijk realiseren. Het gaat
de markt en doelgroepen, zal het strategisch
om kapitaal dat Rhiant voor de maatschappij
voorraadbeleid zich gaan kenmerken door
beheert en inzet. Dit betekent dat treasury
flexibiliteit. Het bezit zal zowel voor de kleine
activiteiten op een verantwoorde wijze ingezet
beurs, als voor het grote gezin een plek moeten
moeten worden en dat risicomanagement moet
bieden. De omvang van het bezit zal eerder
leiden tot een optimale risicobeheersing.
15
16
STRATEGISCHEVISIE
STRATEGISCHEVISIE
keling
De organisatieontwik
van Rhiant
De financiële ontwikkelingen waren voor Rhiant in de afgelopen periode zodanig dat er ook snel moest worden geschakeld naar een besparing op personele lasten. De uitbesteding van het onderhoud, het onderbrengen van de onderhoudsmedewerkers bij een aannemer, het beëindigen van de tijdelijke contracten en het inzetten op de mogelijkheden van flexibel pensioen, hebben de afgelopen periode geleid tot een daling van de bedrijfslasten. Rhiant wil op de benchmark blijven presteren en hanteert leanmanagement als filosofie. Hierdoor werken we efficiënter en wordt er meer klantwaarde gecreëerd. NIEUWE UITDAGINGEN, ANDERE CULTUUR Rhiant wil dat haar leningen worden geborgd door het WSW en in staat blijven haar maatschappelijke opdracht te vervullen. Het vraagt een verdere groei naar een kostenbewuste professionele werkcultuur, die past bij de missie: sociaal en verantwoord. Daarbij wordt niet uit het oog verloren wat de klant belangrijk vindt. Dit stelt eisen aan de medewerkers, bepaalde competenties moeten behouden blijven,
andere moeten juist worden ontwikkeld. Strategisch personeelsbeleid moet deze ontwikkeling faciliteren.
BLIK OP DE TOEKOMST Gelijktijdig is Rhiant een kleinere organisatie en het is de vraag met welke inrichting zij haar maatschappelijke opgave op termijn het best kan realiseren. Met de digitalisering is veel mogelijk, maar het vraagt vooral om door slim samenwerken om de noodzakelijke professionaliteit te realiseren en de kwetsbaarheid te minimaliseren. Dit doen wij met (al dan niet met andere corporaties gezamenlijk) een flexibele schil, waarbij zowel voor operationele- als voor staffuncties, medewerkers en/of adviseurs worden ingeschakeld. Zoals gezegd heeft Rhiant een aantal ingrijpende maatregelen genomen met betrekking tot de inrichting van de organisatie en besparingen op bedrijfslasten. Het is zaak de effecten hiervan nauwkeurig te volgen en te bewaken. Tegelijkertijd wordt de nieuwe Woningwet vastgesteld. Op dit moment is nog niet alles duidelijk. Pas wanneer de uitkomsten van deze wet inclusief de aanbevelingen uit de parlementaire enquête duidelijk zijn, kan Rhiant zich met een kritische blik richten op de toekomst, met als doel het waarborgen van de continuïteit voor de huurders. Op dit moment is de organisatie zodanig ingericht en bemenst dat kan worden voldaan aan alle interne en externe vraagstukken.
17
18
STRATEGISCHEVISIE
Bijlage
STRATEGISCHEVISIE
19
S t r a t e g is c h V o o r r a a d B e l e id op h o o f d l ij n e n :
1. RICHTEN OP HET DAEB SEGMENT
Rhiant kiest er (vooralsnog) voor om haar woningbezit in het DAEB segment te houden c.q. terug te brengen. De belangrijkste reden hiervan is dat er in het DAEB segment een stevige groeiverwachting is. Daarnaast koerst de overheid aan op het juridisch scheiden van DAEB en niet-DAEB bezit.
2. STERK ASSET MANAGEMENT BIJ KEUZES
Assetmanagement is vastgoedsturing op complexniveau. Assetmanagement helpt corporaties als schakel tussen het Strategisch Voorraadbeleid en het operationele dagelijks beheer.
3. BETAALBAARHEID VAN HET WONEN
De betaalbaarheid van het wonen in de Drechtsteden staat onder druk. Daarom is betaalbaarheid een belangrijk onderdeel van het SVB 2014. Denk hierbij aan het streefhuurbeleid en het huurverhogingsbeleid.
4. NIEUWE INVULLING VAN TRANSITIE-OPGAVE
De transitie bestaat uit het op beperkte schaal herontwikkelen van woningen in de oudere complexen. Herontwikkeling kan bestaan uit sloop-nieuwbouw, (hoog niveau) renovatie en aanpassen van doelgroepen.
5. AANPASSEN VAN WONINGEN VOOR 75+
De vraag naar geschikte woningen voor de doelgroep een- en tweepersoons huishoudens van 75+ neemt toe. Voor Rhiant betekent dit een jaarlijkse groei van het aantal aangepaste woningen.
6. DUURZAAMHEID
Rhiant heeft er voor gekozen om vanaf 2015 energiebesparende maatregelen bij mutatie of op verzoek uit te voeren. Dit vanwege de geringe belangstelling in het verleden bij een complexgewijze aanpak. Uitgangspunt is dat minimaal een label C moet worden gehaald.
Strategische visie van Rhiant 2015-2020 Bezoekadres: Veersedijk 101 3341 LL Hendrik-Ido-Ambacht Telefoon: 078 68 121 52 Fax: 078 68 200 50 E-mail:
[email protected] Twitter: @RhiantHIA Reparatieverzoek www.reparatierhiant.nl 078 – 7518150 Openingstijden: Maandag t/m vrijdag : 08.00 tot 12.00 uur Een afspraak in de middagen maandag t/m donderdag is mogelijk. Postadres: Postbus 59, 3340 AB Hendrik-Ido-Ambacht Opmaak: Drukkerij Verloop, Alblasserdam
www.rhiant.nl
