Strategisch Plan Woningstichting Wittem 2013 -2016
“De kern als basis” 2 april 2012
1
Inhoudsopgave 1. Managementsamenvatting 2. Inleiding en missie 3. Veranderingen in de wereld, een ander kader 4. Het werkgebied in beeld 5. Doelgroepen en onze klanten 6. Aandacht voor zorg en welzijn 7. Vastgoedvisie 8. Bedrijfsvoering 9. Actiepunten
2
1. Managementsamenvatting Het kader waarin we werken is de laatste jaren flink veranderd. De bankencrisis is gevolgd door een economische crisis. Een mogelijke vastgoedcrisis wordt door sommigen al aangekondigd. De Europese wetgeving inzake toegestane activiteiten en het regeringsbeleid pakt slecht uit voor de corporaties. In ons eigen werkgebied worden we geconfronteerd met de krimp. Dit alles is de aanleiding voor het aanscherpen van de koers, waarvoor we dit strategisch plan hebben opgesteld. De rode draad is dat we maximaal volkshuisvestelijk willen presteren en daarom kritisch kijken naar de opgaven, maar ook naar de mogelijke inkomsten. Dat volkshuisvestelijk presteren doen we in principe alleen voor de doelgroep waarvoor corporaties ooit zijn opgericht. Dat is de doelgroep die financieel gezien niet zelfstandig in huisvesting kan voorzien. De doelgroep die wel zelfstandig in huisvesting kan voorzien willen we huisvesting aanbieden, maar pas nadat onze echte doelgroep is geholpen. We vinden het niet meer dan vanzelfsprekend, dat mensen die financieel zelf in de huisvesting kunnen voorzien, een marktconforme prijs betalen. Door de grote vergrijzing zien we een grote vraag naar levensloopbestendige woningen op ons afkomen. We willen daar op tijd klaar voor zijn. Omdat vastgoed een star product is dat slechts met grote investeringen principieel kan worden aangepast, zullen we daarvoor tot het jaar 2040 vooruit kijken. Op basis van het strategisch plan zal de portefeuillestrategie worden uitgewerkt, waarin de veranderopgave in beeld is gebracht. We kijken daarbij naar kwantitatieve en kwalitatieve aspecten. Het doel van het portefeuilleplan is, het met maximale kwaliteit en minimale kosten beantwoorden aan de huisvestingbehoefte, afgezet in de tijd. De instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet zijn onder andere verkoop, nieuwbouw of aankoop, sloop, upgrading (o.a. duurzaamheid), kwaliteitsbeleid en huurbeleid. In de portefeuillestrategie worden keuzes gemaakt. Omdat een aantal keuzes ook erg bepalend zijn voor de koers van de woningstichting als bedrijf, worden de belangrijkste keuzes al in dit strategisch plan benoemd. Zo zal voor de diverse kernen een prioritering worden aangegeven. We willen aanzienlijk meer investeren in duurzaamheid. De huren willen we verder differentiëren. Daar waar mogelijk, zullen we om ons werk goed te kunnen doen, scherper sturen op huurinkomsten. Tenslotte wordt ook de eigen bedrijfsvoering niet vergeten. De plannings- en control cyclus wordt aangescherpt en investeringsafwegingen worden uitgebreider belicht. Bij dit alles staat een gezonde financiële continuïteit voorop.
3
2. Inleiding en onze missie Woningstichting Wittem is actief in de zeven kernen van de voormalige Gemeente Wittem. In die kernen beheren we een kleine 500 verhuureenheden. De kleine schaal en de lokale verankering zijn de kracht van de woningcorporatie. De medewerkers kennen de huurders en de huurders kennen de medewerkers. Dat alles heeft als voordeel dat er korte lijnen zijn en efficiënt en effectief gewerkt kan worden. Na enkele oriëntaties voor een eventuele fusie is besloten dat de wij zelfstandig de toekomst in willen gaan. In ons werkgebied worden we geconfronteerd met krimp, die gepaard gaat met vergrijzing en ontgroening. Dat is een ontwikkeling waar we als sociale verhuurder tijdig op moeten en willen inspelen. Dat wordt extra spannend in een woningmarkt waar de provinciale, en binnenkort ook de lokale overheid, een "nul-beleid" voert van “één woning erbij één woning eraf”. Met creativiteit moet gezocht worden naar het oplossen van de vraag naar geschikte woningen voor de groep senioren. De bankencrisis is doorgeslagen in een financiële crisis in Europa, met zijn uitwerking in de rest van de wereld. Het gevolg is dat de overheid bezuinigingen doorvoert en waar mogelijk probeert inkomsten te genereren. Een ander probleem is de stagnatie op de woningmarkt. Met beide zaken wordt de corporatiesector geconfronteerd. De meeste woningen van Woningstichting Wittem zijn in de zeventiger jaren gebouwd. Bij een groot deel van het bezit dienen de grotere onderhoudsopgaven zich aan. Op duurzaamheidsgebied hebben we ook nog een opgave voor de boeg. Met de stijgende energieprijzen wordt die opgave urgenter en moeten hiervoor middelen worden vrijgemaakt. Een woningcorporatie is een maatschappelijk vastgoedonderneming met een lange termijnstrategie. Het doel is de maximale volkshuisvestelijke prestatie(dus ook op termijn) te leveren tegen zo gering mogelijke kosten. Om dit doel te bereiken wordt daarom in dit strategisch plan het sterker sturen op vastgoed met de portefeuillestrategie geïntroduceerd. Kortom, we worden geconfronteerd met flinke wijzigingen van het hele kader waarin we werken. Samen met het besluit om zelfstandig door te gaan, en de eigen opgaven waar we voor staan, was dat het motief actiever op de ontwikkelingen in te spelen en de koers voor de komende jaren opnieuw uit te zetten. Het resultaat is het Strategisch Plan 2013 – 2016. Overleg met diverse instanties heeft bijgedragen aan de totstandkoming van dit plan. Voor de komende jaren is onze missie: Woningstichting Wittem biedt, onder waarborging van haar (financiële) continuïteit, mensen die financieel gezien niet of moeilijk zelf in huisvesting kunnen voorzien, goede huisvesting met een goede prijs/kwaliteitverhouding.
4
3. Veranderingen in de wereld, een ander kader De omgeving is de laatste drie jaar sneller en diepgaander veranderd dan de jaren daarvoor. Die veranderingen zorgen voor een ander kader waarin wij onze werkzaamheden uitvoeren. De belangrijkste ontwikkelingen zijn hierna opgesomd. 3.1 Economische crisis en effecten op de woningmarkt De gevolgen van de economische crisis komen meer in beeld en worden echt merkbaar. De verwachting is dat sprake is van een flinke crisis die vermoedelijk meerdere jaren zal aanhouden. Deze crisis raakt veel delen van het financiële systeem. Er is sprake van stagnatie van de verkoop van nieuwe en bestaande woningen. Het besteedbaar inkomen zal voor veel groepen dalen. Door de ontwikkelingen bij de pensioenen komt ook daar een stukje onzekerheid in beeld. Corporaties komen vanwege de noodzakelijke investeringen en de extra heffingen onder financiële druk te staan. Omdat veel senioren de voorkeur geven aan huurwoningen zou op basis van de vergrijzing daar nu veel vraag naar moeten zijn. Door de stagnatie op de koopmarkt is in ons werkgebied echter eerder sprake van een afname dan van een toename van de vraag naar seniorenwoningen. 3.2 Inperking doelgroep door Europese wetgeving Volgens de Europese regelgeving is het huisvesten van de niet doelgroep staatsteun en wordt dat daardoor niet meer als taak van de corporaties gezien. Dit heeft tot gevolg dat in Nederland is bepaald dat 90% (of 85% op basis van de laatste mededeling van de minister) van de sociale huurwoningen aan de doelgroep (2012: fiscaal inkomen tot € 34.085,-) moet worden toegewezen. Zoals voorspeld, blijkt inmiddels dat de doelgroep met een inkomen net boven de genoemde inkomensgrens, voor een deel tussen de wal en het schip raakt. Een dergelijk inkomen is te weinig om een woning te kunnen kopen, en de huurprijzen op de particuliere woningmarkt zijn voor deze doelgroep vaak onbetaalbaar. Door deze Europese regelgeving mogen geen geborgde financieringen meer worden verstrekt aan nieuwbouwprojecten met een huur boven de liberalisatiegrens (1-7-2012: € 664,66). Dit houdt in de praktijk in, dat corporaties voor dergelijke projecten ongeborgde leningen met een aanzienlijk hogere rente moeten aantrekken. De projecten moeten voor een deel met eigen geld gefinancierd worden. Dat betekent een vermogensbeslag waardoor minder eigen vermogen is in te zetten voor de doelgroep. 3.3 Regeringsbeleid en de woningbouwsector Het rijksbeleid van de laatste jaren is voor de corporatiesector in het geheel als ongunstig te betitelen. Corporaties worden fiscaal belast en krijgen een heffing voor het gedeeltelijk afdekken van de kosten die het rijk maakt voor de huurtoeslag. Diverse kabinetten hebben voor de huren in het gereguleerde gebied een inflatievolgend huurbeleid gevoerd. Doordat de kosten meer stijgen dan inflatie en de extra heffingen, komt steeds meer spanning te staan op de realisatie van onze ambities. De extra huurverhoging van maximaal 5% voor inkomens boven € 43.000,- is voor dit alles veel te weinig compensatie. De huidige regering wil dat op basis van een aanbiedingsplicht, huurders de door hen gehuurde woning kunnen kopen. Voor onze woningstichting kan dit tot gevolg hebben dat, het toch al geringe aantal sociale huurwoningen in de gemeente, nog verder afneemt en onder het minimaal benodigde aantal sociale huurwoningen komt. Voor de woningstichting leidt een aanbiedingsplicht zeer 5
waarschijnlijk tot de verkoop van de beste woningen. Dat is dus een aanslag op de portefeuillestrategie. 3.4 Vergrijzing en krimp De vergrijzing en de krimp hebben al twee jaar landelijk de aandacht. De komende jaren is in meerdere delen van Nederland, maar zeker ook in onze regio sprake van bevolkingskrimp. Omdat de gezinsverdunning nog even doorzet (aantal personen per huishouden), is over enkele jaren pas sprake van de krimp van het aantal huishoudens. Omdat in de krimpgebieden bijna geen extra woningen meer nodig zijn, wordt door de overheid ingezet op bevriezing van het aantal woningen. Het is noodzakelijk kritisch te kijken naar nieuwbouwprogramma’s en vooral die woningen te bouwen, waar ook op termijn grote behoefte aan is. Voor ons werkgebied, en dus ook voor de Woningstichting Wittem komt dat, wat de nieuwbouw betreft neer op vooral de bouw van levensloopbestendige woningen. Voor het huisvesten van alle senioren zal ook een deel van het bestaande woningbestand levensloopbestendig gemaakt moeten worden.
4. Het werkgebied in beeld 4.1 Prognose bevolking en aantal huishoudens De Woningstichting Wittem is werkzaam in de zeven kernen van de voormalige gemeente Wittem. De gemeente Gulpen-Wittem heeft 14.840 inwoners en 6.250 zelfstandige huishoudens. De woningbehoefte stijgt nog maar tot het jaar 2017 naar 6.412 woningen. Vanaf dat jaar is sprake van een daling van het aantal benodigde woningen. De belangrijkste werkgelegenheid in de kernen zelf is het toerisme en de agrarische sector. De ontwikkeling van de huishoudens per leeftijdscategorie is in de volgende grafiek weergegeven. De ontgroening en vergrijzing is daar duidelijk uit af te lezen. 7.000 6.000 5.000
75-90 e.o.
4.000
65-75 50-64
3.000
25-49 2.000
15-24
1.000 0 2.010
2015
2020
2025
2030
2035
Huishoudenprognose gemeente Gulpen Wittem
6
2040
100%
80%
60% 40%
20%
gemeente
Wijlre
Wahlwiller
Slenaken
Reijmers
Partij-Wittem
Nijwiller
Mechelen
Gulpen
Eys
Epen
0%
Huur Minder dan € 535
Huur € 535 tot € 632
Huur € 632 of meer
Koop Minder dan € 200.000
Koop € 200.000 tot € 250.000
Koop € 250.000 tot € 350.000
Koop € 350.000 of meer
Verdeling koop en huur per kern (bron Woonplan Gulpen – Wittem 2010 – 2020
Epen Eys Mechelen Wittem* Slenaken
Jaar max Aantal benodigd huishoud. Jaar max 2009 2020 507-479 2017 713-698 2015 830-808 2015 796-788 2021 300-269
In de periode nodig
Per jaar nodig
28 15 22 8 31
2,5 1,9 3,7 1,3 2,4
Feitelijke behoefte aantal woningen in alle segmenten op basis Progneff (berekening WS Wittem) *Wittem is inclusief Partij, Wahlwiller en Nijswiller
5. Doelgroepen en onze klanten De sociale huisvesting in Nederland wordt ingeperkt. Daarnaast worden we als Woningstichting geconfronteerd met een grotere spanning tussen de ambitie en de financiële mogelijkheden. Dat is voor ons reden om extra kritisch te zijn welke doelgroepen we bij het huisvesten helpen. Elke euro die besteed wordt aan iemand die niet op de sociale huisvesting is aangewezen, gaat ten koste van de mensen die dat vaak wél hard nodig hebben. We hebben daarom de doelgroepen waarvoor wij willen werken duidelijk afgebakend.
7
5.1 Inkomen en huurprijsklasse Corporaties dienen zich vooral te richten op het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in Woonruimte kunnen voorzien (BBSH). In de praktijk betekent dit dat corporaties zich vooral richten op mensen met beperkte inkomens. In het kader van de Europese wetgeving is dat nu vertaald als de doelgroep met een inkomen tot € 34.085,- (2012). Ook de Woningstichting Wittem ziet het huisvesten van deze doelgroep als haar kerntaak. Daarnaast zien we dat ook een deel van de doelgroep met een inkomen tot rond de € 43.000,- het op de woningmarkt moeilijk heeft. We zien daarom ook deze doelgroep als doelgroep van beleid. We willen echter de doelgroep met een lager inkomen dan € 34.085,- prioriteit geven. Op basis van de prioritering van de inkomens zal het grootste deel van het bezit worden verhuurd onder de liberalisatiegrens (per 1 juli 2012 € 664,66). 5.2 Vermogen Naast inkomen speelt bij het zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien, ook het vermogen een rol. Ook de overheid speelt daarop in, door voor het toewijzen van huurtoeslag een maximum aan het vermogen te stellen. We vinden dat voor het huren van een sociale woning in principe geen echt vermogenden in aanmerking mogen komen. We zien in de praktijk dat vooral senioren hun meestal afgeloste woning verkopen en dan bij de woningstichting een woning willen huren. Deze mensen kunnen financieel gezien heel goed zelfstandig in huisvesting voorzien. Het toewijzen van een woning aan deze groep, aan een niet marktconforme huur of een bijna nieuwe woning met een afgetopte huur, kost onnodig volkshuisvestingsgeld. We willen deze groep alleen een woning verhuren als geen woningzoekenden reageren die op de sociale huisvesting zijn aangewezen (inkomen tot € 43.000,- en niet vermogend). Deze voorgestelde werkwijze willen we alvorens dit feitelijk in te voeren nog nader onderzoeken. Als een huurder met een hoog inkomen (of vermogen) een sociale huurwoning toegewezen krijgt, vinden we dat hij daarvoor in principe een marktconforme huurprijs moet betalen. 5.3 Prioriteit aan seniorenhuisvesting In ons werkgebied zal de vergrijzing hard doorzetten. Dit heeft tot gevolg dat zo goed als zeker een tekort aan seniorenwoningen zal ontstaan. Uit de reacties op de te verhuren woningen blijkt, dat we voor alle categorieën huishoudens nu voldoende woningen hebben. Omdat het aantal huishoudens in álle leeftijdscategorieën, behalve 65+ gaat afnemen, zullen we voor die doelgroepen dus ook in de toekomst voldoende woningen hebben. De afname van de 65- huishoudens speelt in alle kernen waar we actief zijn. Om ons werk goed uit te voeren zullen we ons daarom wat productgroep betreft vooral richten op een voldoende aantal levensloopbestendige woningen. Hierbij zijn ook senioren uit de koopsector welkom, mits de doelgroep van beleid voldoende is geholpen. Deze senioren uit de koopsector kunnen in dat geval huren voor een marktconforme huur. 5.4 Voldoende aantal geschikte woningen voor 75-pussers Het gaat door de grote vergrijzing waarschijnlijk niet lukken, dat alle toekomstige senioren over een seniorenwoning of levensloopbestendige woning kunnen beschikken. Hierbij is de definitie van senior natuurlijk bepalend. De praktijk geeft aan dat veel 65-plussers nog mobiel en actief zijn. Rond het vijfenzeventigste levensjaar neemt de mobiliteit af en ontstaat de zorgvraag. De vraag naar 8
seniorenwoningen zal groot worden. Voor de bepaling van het aantal seniorenwoningen gaan we daarom uit van het voor de eigen huurders minimaal benodigde aantal woningen. We hanteren daarbij de leeftijd van 75-plus. 5.5 Prioriteit voor huidige huurders en mensen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien. De meeste huidige huurders in ons woningbezit zijn ook aangewezen op de sociale woningbouw (Nog verifiëren aan de hand van inkomensopvraag ten behoeve van de huurverhoging per 1 juli 2012). We willen daarom in principe voor al onze huurders die in de toekomst 75+ huurder worden op dat moment een levensloopbestendige woning hebben. Die levensloopbestendige woningen zullen mede door nieuwbouw en aanpassing van bestaande woningen worden verkregen. We gaan er van uit dat de particuliere huursector de vergrijzing niet geheel kan opvangen. Daarom wordt bij de raming van het aantal benodigde woningen voor senioren ook uitgegaan van het opvangen van een deel senioren uit deze particuliere huursector. De woningstichting heeft in de kernen waar ze actief is een markaandeel van 15% van alle woningen. De particuliere verhuursector heeft op gemeentelijk niveau een marktaandeel van 10%. Hiervan ligt het grootste aantal waarschijnlijk in de kern Gulpen. Dat betekent dat het marktaandeel particuliere huur in onze kernen lager is. Mensen die op basis van inkomen of vermogen zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien hebben geen prioriteit. 5.6 Oog voor starters en jongeren tot 23 jaar. In ons werkgebied zijn in de toekomst in mindere mate, maar toch nog steeds woningen nodig voor jongeren tot 23 jaar met recht op huurtoeslag. Deze groep ontvangt in het geheel géén huurtoeslag indien de huur hoger is dan € 366,37. Daardoor zijn de woningen boven deze huur voor de doelgroep met een minimum inkomen onbetaalbaar. Gezien de ontgroening is het van belang starters en jonge gezinnen voor ons werkgebied te behouden of zelfs te winnen. We willen graag een mix van jong en oud om dat die mix mede bijdraagt aan de leefbaarheid in de kernen. Door de krimp van het aantal huishoudens in de leeftijd van 23 tot senior, is voor deze groep in het sociale segment voldoende huisvesting voorhanden. Een punt van aandacht is het behouden van voldoende woningen voor de doelgroep tot 65 jaar, met voor de groep tot 23 jaar extra aandacht voor de passende huurklasse. 5.7 Onderzoek naar klantwensen en klanttevredenheid Voor het goed kunnen uitvoeren van onze werkzaamheden zijn de wensen en de tevredenheid van onze klanten van groot belang. We willen daarom structureel onderzoek gaan doen naar de klantwensen en de klanttevredenheid.
6. Aandacht voor zorg en welzijn Verhuur van sociale woningbouw in 2012 is meer dan het denken in doelgroepen en woningen. Door de geringe omvang van het bezit en de kleine kernen waar we werken, weten we wat er speelt. Huurders zijn niet alleen een huisnummers, maar zijn mensen die bij de medewerkers bekend zijn en meestal ook andersom. Daar waar nodig en mogelijk, wordt daar op een positieve en individuele wijze op ingespeeld. Voorbeelden zijn de persoonlijke benadering bij huurachterstanden en bij grotere onderhoudswerkzaamheden.
9
Samenwerking met welzijns- en zorgorganisaties De leefbaarheid in de kernen vinden we van groot belang. Deze leefbaarheid in de kernen wordt door verenigingsactiviteiten, voorzieningen, maar ook door de activiteiten van de welzijns- en zorgorganisaties bepaald. Daarom wordt waar mogelijk de samenwerking met deze organisaties opgezocht. In meerdere kernen worden ruimten ter beschikking gesteld voor dagactiviteiten. Senioren willen zo lang mogelijk in de hun bekende omgeving blijven wonen. Daarom wordt samen met de zorgorganisaties bekeken hoe mensen met extra zorg en aangepaste woningen zo lang mogelijk in die bekende omgeving in de diverse kernen kunnen blijven wonen. Bij de planning van het vastgoed zal geanticipeerd worden op de vergrijzing en de grotere zorgvraag op termijn.
7. Vastgoedvisie Op basis van dit strategisch plan wordt sturing gegeven aan de vastgoedvisie en de portefeuille die op de korte, maar ook op de langere termijn nodig is. We hanteren hierbij het uitgangspunt dat het aantal sociale huurwoningen op gemeenteniveau voldoende is. Dat uitgangspunt is gebaseerd op het Woonplan 2010-2020 van de gemeente Gulpen-Wittem. In dat Woonplan wordt aangenomen dat het minimaal aantal benodigde sociale huurwoningen, ongeveer gelijk moet zijn aan het aantal huishoudens met recht op huurtoeslag. Volgens dat Woonplan zijn dat 1300 huishoudens (20%) en hebben de corporaties 1.250 woningen. Dat is dus bijna in evenwicht. Op gemeentelijk niveau heeft 40% van de huishoudens een inkomen tot modaal (2009 € 32.000,-). Feitelijk wonen huurtoeslaggerechtigden echter ook in koopwoningen en wonen ook veel huishoudens met een inkomen tot modaal in de sociale huursector. Alles samengevat kan geconcludeerd worden dat op basis van globale cijfers, maar ook op basis van het aantal reacties op mutatiewoningen, de woningmarkt in de sociale sector in evenwicht is.
Nijswiller Epen Eys mechelen Partij Slenaken Wahlwiller
etag z l etage m l gezinswon 12 10 30 9 22 17 13 15 54 20 48 72 14 25 5 17 68 95 220
bungalow 10 17 24 2 11 8 10 82
totaal 0-trede 62 24 65 41 106 41 142 58 50 14 13 8 27 13 465 199
Type bezit per kern
7.1 Kernen Woningstichting Wittem is actief in de zeven kernen van de voormalige gemeente Wittem, die nu deel uit maakt van de gemeente Gulpen-Wittem. Voor het goed en prettig wonen en leven in deze kernen is een bepaalde dynamiek vereist. Omdat het financieel niet haalbaar is overal op een gelijke wijze te opereren, wordt gekozen voor de drietrapsraket. Er zijn grotere kernen met meer voorzieningen, meer woningen in het geheel en ook meer bezit van de woningstichting. In deze kernen wordt door de woningstichting voor nieuwbouwinvesteringen en investeringen in onder 10
andere zorgvoorzieningen, een groter accent gelegd. De andere kernen zijn kleiner en de woningstichting heeft daar ook minder bezit. De grote kernen waar een accent wordt gelegd zijn; Eys en Mechelen. Epen is de middenmoter. De kleinere kernen met minder prioriteit zijn Nijswiller, Partij, Slenaken en Wahlwiller. Het spreekt voor zich dat we onze volkshuisvestelijke taak ook in deze kernen naar behoren op ons nemen. We vinden de leefbaarheid in de kernen van groot belang. Die leefbaarheid willen we graag behouden, ook met de aanstaande vergrijzing. We zien daarbij voor de woningstichting uitsluitend een taak waar het de eigen huurders en ons woningbezit raakt. 7.2 Energiebesparende maatregelen hebben hoge prioriteit Het bezit van de woningstichting heeft per 1 januari 2012 een gemiddelde energie-index van 1,75 en een D-label. De energielabels zijn als volgt over de woningen verdeeld.
De verwachting voor de middellange en lange termijn is dat energiekosten meer stijgen dan inflatie. Zo wordt het moment van “peak oil” binnen nu en enkele jaren bereikt (maximale wereld olieproductie). Pessimisten geven aan dat de olievoorziening een groot probleem wordt. Optimisten geven aan dat er nog veel olie is, die wel moeilijker gewonnen kan worden. Alternatieven zullen door het prijsverhogend effect sneller in beeld komen. Wat echter zo goed als zeker is, is het gegeven van een stijgende vraag naar energie op wereldniveau en de daarmee gepaard gaande stijgende energiekosten. Voor acceptabele woonlasten (huur- en energiekosten) voor de doelgroep is het daarom van groot belang verdergaande energiebesparende maatregelen te nemen. De technische ontwikkelingen worden gevolgd. De aandacht gaat hierbij uit naar zowel het besparen van energie (o.a. isoleren van woningen) als naar het opwekken van minder dure energie (warmtepompen en zonne-energie). Bij het uitvoeren van energiebesparende maatregelen wordt gestreefd naar ten minste een B-label op complexniveau én acceptabele woonlasten. Waar mogelijk en betaalbaar, wordt bij de maatregelen in de bestaande bouw en de nieuwbouw al geanticipeerd op de stijgende energieprijzen. Dat betekent dat we dus maatregelen nemen, die op het moment van het treffen van de maatregel nog niet, maar op termijn wél economisch rendabel zijn. Bij de prioritering van maatregelen zal mede gekeken worden naar het huidig ingeschatte verbruik. Voor nieuwbouw wordt onderzocht in welke mate verdergaande energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Hierbij wordt de prioriteit gelegd bij maatregelen die op termijn niet meer, of enkel ten koste van dure ingrepen, te realiseren zijn. Zo zullen we eerder investeren in betere gevel-, dak-, en vloerisolatie dan in zonnecollectoren. Deze laatste zijn immers altijd nog gemakkelijk achteraf aan te brengen.
11
Energetische verbeteringen aan de woning zullen in de huurprijs worden verrekend. Het uitgangspunt hierbij is dat de huurder per saldo (huur en energiekosten) niet meer betaalt. Het creëren van een goed binnenklimaat is zeker bij het doorvoeren van energetische maatregelen van groot belang. Bij het uitvoeren van energetische maatregelen wordt daarom extra aandacht besteed aan een kwalitatief goed binnenklimaat. 7.3 Kwalitatieve vraag naar huurwoningen Voor de kwalitatieve vraag naar woningen maken we naast duurzaamheid ook een onderscheid naar afmeting, functionaliteit, ligging en het uitrustingsniveau. Woningafmetingen en functionaliteit De oppervlakte van woningen, dus ook in de sociale sector, heeft de laatste eeuw een stijgende lijn vertoond. Woningen worden tegenwoordig gesloopt omdat ze te klein zijn en samenvoeging financieel gezien niet interessant is. Voor nieuwe en te verbouwen woningen wordt daarom kritisch gekeken naar de woningafmetingen en de functionaliteit. Die kritische blik geldt ook voor bezit waar flink in geïnvesteerd wordt. Uitrustingsniveau Het uitrustingsniveau van woningen is goed aan de tijd aan te passen. De woningstichting volgt hiermee de (sociale huur) markt. Met uitrustingsniveau wordt de keuken, badkamer, toilet, installaties en de afwerking bedoeld. Het uitgangspunt bij verbeteringen van het uitrustingsniveau is, dat de huurder de verbeteringen door middel van een eenmalige betaling of een huurverhoging betaalt. Vernieuwingen als gevolg van veroudering zijn voor rekening van de woningstichting. 7.4 Portefeuillevernieuwing Corporaties hebben geleerd van de beleggers. Evenals beleggers, streven we naar een structurele vernieuwing van de portefeuille. Door te werken aan portefeuillevernieuwing wordt het risico van te veel niet marktconforme woningen op termijn verminderd. Portefeuillevernieuwing kan door verkoop en sloop, in combinatie met nieuwbouw en aankoop van bezit, en door het opwaarderen van het te behouden bezit. Bij grote investeringen in nieuwbouw en in het bestaande bezit, worden alternatieve scenario’s in beeld gebracht alvorens een beslissing wordt genomen. Bij het bekijken van de alternatieven worden alle aspecten in beeld gebracht. Voor de portefeuillevernieuwing zijn de volgende mogelijkheden: Bestaande bouw levensloopbestendig maken Op basis van de ramingen blijkt?(telling eigen huurders nog binnen krijgen, maar het is wel zeer waarschijnlijk) dat er in de toekomst te weinig woningen zijn voor het huisvesten van de “eigen” senioren en een deel senioren uit de particuliere huursector. Met de eigen senioren wordt gedoeld op de huidige huurders die t.z.t. senior zijn in het huidige verhuurde woningbezit. Daarbovenop komt nog de eventuele instroom van senioren uit de koopsector. Deze laatste vormen echter niet onze doelgroep waar we gericht op sturen. Omdat nieuwbouw fysiek, maar ook financieel gezien beperkt is, wordt bestudeerd of ook een deel van de nu niet geschikte woningen aangepast kan worden. Dat kan door aanpassing van nu te kleine seniorenwoningen of in het uiterste geval het uitbouwen van bestaande gezinswoningen, waarbij alle woonfuncties op de begane grond worden gebracht. Voor deze laatste oplossing is vooral het type 12
tweekapper geschikt. Bij dit woningtype resteert na uitbreiding voldoende tuinoppervlakte en wordt de woning aan de achterkant niet volledig dicht gebouwd. Vernieuwbouw, flink opwaarderen bestaande bezit Met vernieuwbouw wordt het flink opwaarderen van het bestaande bezit bedoeld. Hiervoor komt bezit in aanmerking dat woontechnisch goed voldoet. Vernieuwbouw wordt alleen toegepast als op basis van een afwegingskader, waaronder de financiële doorrekening, blijkt dat het beter is dan sloop en nieuwbouw. Verkoopbeleid Gezien de volkshuisvestelijke ambitie en de financiële situatie van de woningstichting, staat bij het verkoopbeleid het genereren van voldoende vermogen voorop, gevolgd door het optimaliseren van de vastgoedportefeuille. Het streven is echter ook het bezit in aantal woningen op niveau te houden. Verkoop stimulerende maatregelen worden, als we die inzetten, vooral ingezet om het verkoopresultaat te behalen. Als we die middelen inzetten zal dat vanzelfsprekend vooral gericht zijn op de doelgroep die bij de aankoop een steun in de rug kan gebruiken. Nieuwbouw of aankoop alleen waar dat echt nodig is De onrendabele top op nieuwbouw is erg hoog. Omdat we ook een grote opgave hebben in de bestaande bouw, kunnen we in de nieuwbouw maar beperkt investeren. Een andere reden voor terughoudendheid bij nieuwbouw is de huishoudenskrimp op termijn. We zijn daarom kritisch bij potentiële nieuwbouwplannen. De afmeting, het energieverbruik, de ligging en de toekomstige verhuurbaarheid of verkoopbaarheid, worden daarbij zwaar onder de loep genomen. Met de grote vergrijzing en ook het grote aantal senioren met hoge leeftijden, is er extra behoefte aan voor deze doelgroep geschikte (levensloopbestendige) woningen. Nieuw te bouwen woningen zijn daarom levensloopbestendig. Omdat senioren vanwege de geringere mobiliteit meer op voorzieningen in de nabijheid zijn aangewezen, worden nieuwe woningen bij voorkeur in de prioritaire kernen gebouwd, waar ook de meeste voorzieningen aanwezig zijn. De huidige nieuwbouw is van hoge kwaliteit. We besteden er extra aandacht aan dat die nieuwbouw ook voor de lange termijn optimaal op de marktvraag is afgestemd. Daarom wordt overwogen de investeringen in nieuwbouw op een langere termijn dan de gebruikelijke vijftig jaar af te schrijven. Sloop Indien bezit niet voldoet, en het aanpassen aan de tijd duurder is dan nieuwbouw, ligt sloop voor de hand. Alvorens wordt gesloopt is er een voorafgaande integrale besluitvorming, waarbij alle aspecten worden meegewogen. Voor de woningstichting is sloop uitsluitend op basis van het geringer aantal benodigde woningen op de woningmarkt, niet aan de orde. 7.5 Huurbeleid Huren boven inflatie noodzakelijk Er komt steeds meer spanning te staan op de volkshuisvestelijke ambitie en de realisatie daarvan. In het belang van de huidige, maar ook de toekomstige huurders, zijn wij daarom genoodzaakt bij het huurbeleid meer in te zetten op het verkrijgen van inkomsten. Daar waar mogelijk zullen we daarom huurverhogingen boven inflatie doorvoeren. Het huurbeleid moet echter ook zodanig zijn, dat de woningen nu en op termijn goed verhuurbaar zijn. Hiervoor is dus de marktconformiteit van groot belang. Woningstichting Wittem houdt daarom 13
bij het bepalen van het huurbeleid rekening met externe ontwikkelingen, de marktpositie (waaronder ook de woonomgeving), de prijs en de kwaliteit van de woningen. Er wordt natuurlijk ook rekening gehouden met de huurprijs voor de doelgroep. Zeer waarschijnlijk wordt wettelijk geregeld dat voor inkomens boven € 43.000,- per 1 juli 2012 5% extra huurverhoging boven inflatie mag worden berekend. We zullen van die mogelijkheid ook feitelijk gebruik maken. De extra verhogingen zullen worden doorgezet totdat een marktconforme huur is bereikt. Differentiatie streefhuurpercentage bij mutatie Vanaf 1-7-2012 wil de Woningstichting Wittem huurbeleid voeren waarbij de huurdifferentiatie meer is afgestemd op de kwaliteit en de marktconformiteit van de woningen. Voor elk complex wordt een streefhuurpercentage vastgesteld. Dat doet meer recht aan de juiste prijs/kwaliteitsverhouding. Het woningwaarderingssysteem met haar punten geeft immers geen juiste waardering van de woningen ten opzichte van elkaar. Daar waar een grote variatie is in woningen, kan op woningniveau een streefhuurpercentage worden bepaald. Een afwijkend percentage op woningniveau kan ook toegepast worden om woningen bewust onder de liberalisatiegrens te houden. Het geliberaliseerde bezit wordt marktconform verhuurd. Tweehurenbeleid Er gaan steeds meer stemmen op om een huurprijsbeleid te voeren dat is afgestemd op het inkomen en vermogen van de huurders. Enkele concrete voorbeelden die nu reeds worden toegepast, zijn het Tweehurenbeleid van Woonbron in Rotterdam en Huur op Maat, dat door de SEV is geïntroduceerd. Dit Huur op Maat wordt door een tiental corporaties in de praktijk gebracht. De minister heeft aangekondigd zelf geen initiatieven te ondersteunen, zoals Huur op Maat, waar sprake is van lokaal prijsbeleid op basis van inkomensdifferentiatie. Bij het Tweehurenbeleid zoals in Rotterdam toegepast, is geen sprake van lokaal prijsbeleid, maar wordt uitsluitend met de marktconforme huur en de huur op basis van een korting voor de doelgroep gewerkt. We willen onderzoeken of een dergelijk Tweehurenbeleid voor de woningstichting werkbaar is. Als dat zo is zouden we ook alle woningen op basis van de marktconforme én de huur na aftrek van korting willen aanbieden. Huurders die tot de doelgroep worden gerekend krijgen een korting indien de marktconforme huur voor hen te hoog is.
8. De bedrijfsvoering Bestuur en Raad van Commissarissen Woningstichting Wittem is lid van Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties. In dat kader is de woningstichting in 2011 gevisiteerd en wordt gewerkt volgens de Governancecode van Aedes. Het bestuur bestaat uit drie personen, de raad van Commissarissen uit 5 personen. Plannings- en controlcyclus Dit strategisch plan is opgesteld voor de komende vier jaren. Het plan wordt nog verder uitgewerkt in een portefeuillestrategie, waar de veranderopgave in hoofdlijnen wordt uitgewerkt, en vervolgens in een actualisatie van de complexstrategieën. Zaken als kwaliteitsbeleid en huurbeleid zullen eveneens geactualiseerd worden. Door het werken met jaarplannen en nieuwe kwartaalrapportages wordt vanaf 2013 sterker gestuurd op de uitvoering van beleid. 14
Een keer per twee jaar gaan we een kwaliteitsmeting uitvoeren waarbij de belangrijkste processen, waarbij we contacten met onze huurders hebben, worden gemeten. Ook de tevredenheid van de huurders met de woning en de woonomgeving zal daarbij worden gemeten. Het streven is voor alle aspecten minimaal een 7 te scoren (uitgedrukt in een rapportcijfer). Financiële continuïteit en afweging investeringen De financiële situatie van Woningstichting Wittem is solide (modaal). In dit plan is sprake van een grote ambitie. Voorop staat echter de financiële continuïteit, waarbij ook sterk op positieve kasstromen gestuurd wordt. Het is zaak de ambitie en de financiële continuïteit op elkaar af te stemmen. De vastgoedsturing met onder andere het portefeuilleplan en de meerjarenonderhoudsbegroting, maar ook de investeringsbegroting , de liquiditeiten- en financieringsplanning en de financiële meerjarenplanning zijn de instrumenten waarmee de ambitie en de financiële continuïteit op elkaar worden afgestemd. Bij de financiële sturing wordt ook de kostenkant, waaronder de bedrijfskosten, kritisch onder de loep genomen. We zien het sociaal vastgoed in het kader van de Raad voor de Jaarverslaglegging (RJ 645) overigens als bedrijfsmiddel en niet als belegging. Huurdersoverleg We kennen al jaren een gestructureerd centraal huurdersoverleg. Dat overleg wordt vanzelfsprekend voortgezet. Daar waar door onze activiteiten, de huurdersbelangen van huurders in een bepaald complex direct en in grote mate raken, zal op dat schaalniveau met de huurders overleg worden gevoerd. Hierbij denken we aan bijvoorbeeld echt grote onderhoudswerkzaamheden aan een woningproject. Medewerkers De medewerkers zijn breed inzetbaar en dat is op zich prima. Desondanks zijn we als kleine organisatie kwetsbaar voor het uitvallen van diverse medewerkers. We zullen daarom bekijken hoe we hier nog verder op kunnen anticiperen. De medewerkers zijn een belangrijk deel van het werkkapitaal van de woningstichting. We investeren daarom structureel in de kennis en vaardigheden van de medewerkers. Communicatieplan We hebben geen huurdersblad, zoals gebruikelijk bij veel corporaties. We communiceren de vrijkomende woningen vooral via onze website. Incidenteel wordt geadverteerd in een lokaal weekblad. We gaan een communicatieplan maken met als doel het informeren en het creëren van betrokkenheid met onze huurders, maar ook met anderen in ons werkgebied.
15
10.
Actiepunten
Tweehurenbeleid invoeren (op basis € 43.000,-) Onderzoek naar inzet vermogenstoets bij toewijzing Raming aantal eigen 75+ huurders in de toekomst Participatie met Traject en zorginstellingen bij project gemeente, met als doel de zelfredzaamheid van de bewoners te vergroten Portefeuillestrategie voor de eerste keer opgesteld Kwaliteitsbeleid en energiebesparingsbeleid Huurdifferentiatie op complexniveau Portefeuillestrategie geactualiseerd Communicatieplan Structureel klantwensen en klanttevredenheid meten
16
Juli 2012 Januari 2013 Juni 2012 2013 Juli 2012 Januari 2013 Oktober 2012 Juli 2013 Maart 2013 September 2013
