Strategisch omgaan met vastgoed

Nummer

12

In perspectief juli 2005

Strategisch omgaan met vastgoed Gebouwen en grond worden in de zorg van steeds groter strategisch belang. Door de introductie van prestatiebekostiging zullen zorginstellingen in de toekomst letterlijk worden afgerekend op basis van hun prestaties en de kosten die ze daarvoor maken. De investeringen in grond en gebouwen horen onlosmakelijk bij die kosten.

Het kabinet is van plan ook voor de gezondheidszorg

te kijken. Sommige instellingen zijn hier al helemaal

staat een hulpmiddel voor het ontdekken van de moge-

prestatiebekostiging en gereguleerde marktwerking te

klaar voor, andere nemen nog een afwachtende houding

lijkheden tot spreiding of clustering van functies.

introduceren. Dat betekent een geheel andere bekosti-

aan vanwege de grote onzekerheid voor de nabije toe-

Met het toenemen van de dynamiek in de zorg stijgt ook

ging dan tot nu toe. Instellingen moeten voor alle ver-

komst. Het Bouwcollege wil met name die laatste instel-

het belang van flexibiliteit. Daarbij kunnen vier hoofd-

richtingen en diensten tarieven vaststellen, waaruit zij

lingen instrumenten in handen geven om hun vastgoed

aspecten worden onderscheiden: financieel, organisato-

de kosten die ze maken kunnen betalen. Met de zoge-

op een andere wijze te bezien en er als het ware mee te

risch, proces en product. Flexibiliteit moet doelgericht

noemde Kapitaallastenbrief van het kabinet Balkenende

‘spelen’.

worden gecreëerd, reagerend op de ontwikkelingen die de zorginstelling en het vastgoed mogelijk gaan beïn-

(maart 2005) is aangekondigd dat het bouwregime van de WZV wordt beëindigd. Instellingen zullen in de toe-

Optimalisatie

vloeden, juist daar waar in de toekomst veranderingen

komst, vanaf circa 2010, ook de kosten van hun investe-

Instellingen denken ook steeds meer na over de effecti-

zijn te verwachten. Daarbij zullen de – extra – kosten die

ringen in grond en gebouwen (de kapitaallasten) in hun

viteit van voorzieningen voor hun primaire proces. De

het realiseren van de gewenste flexibiliteit met zich mee

tarieven moeten doorberekenen.

aanwezigheid van een bepaalde voorziening op een loca-

brengt, afgewogen moeten worden tegen de baten, die

Daarmee wordt strategisch omgaan met gebouwen en

tie kan toegevoegde waarde betekenen voor de markt-

deze oplevert.

locaties steeds belangrijker. Instellingen worden gedwon-

waarde van een gebouw. Door deze koppeling tussen

Met de introductie van prestatiebekostiging inclusief de

gen op een strategische manier tegen hun vastgoed aan

situering en effectiviteit voor het primaire proces ont-

toerekening van de bijbehorende kapitaallasten ontstaat een prikkel tot rationalisatie en optimalisatie van het gebruik van het vastgoed. In de literatuur over strategisch vastgoedbeleid komt

TEN GELEIDE

een aantal elementen steevast naar voren. Het betreft activiteiten, gebaseerd op een visie, waarbij het vastning brengen. Dat vraagt om andere afwegingen in het

goed optimaal moet bijdragen aan het op korte en lange

stimuleren hun kosten in bedwang te houden. Onroerend

ontwerpproces en een meer strategische benadering van

termijn functioneren van de instelling in overeenstem-

goed – investeringen – is een belangrijke, en in ieder

investeringsbeslissingen.

ming met de bedrijfsdoelstellingen. Vastgoed wordt daar-

geval omvangrijke, kostenpost. Maar die post drukt op

Over dat strategisch vastgoedbeleid gaat dit nummer van

mee in de gezondheidszorg, veel meer dan voorheen, een

dit moment, onder het bouwregime van de WZV, niet op

In Perspectief. Anne Klein, adjunct-hoofd van de afde-

van de bedrijfsmiddelen van een instelling. Onder de

de exploitatie.

ling Economie van het Bouwcollege, schetst de achter-

WZV kan vastgoed als een gegeven beschouwd worden,

De Kapitaallastenbrief van minister Hoogervorst en

grond en noodzaak van strategisch omgaan met vast-

maar beslissingen over vastgoed hebben straks verstrek-

staatssecretaris Ross (maart 2005) kondigt het einde

goed. Met professor George de Kam spreken we over

kende en langlopende gevolgen voor de taireven en de

van dat bouwregime aan. Zorginstellingen moeten ook

maatschappelijk ondernemen met grond en vastgoed.

exploitatie.

hun investeringen gaan financieren uit hun exploitatie,

En we geven een aantal voorbeelden van instellingen die

uit de tarieven die zij hun patiënten en cliënten in reke-

al langer strategisch met hun vastgoed omgaan.

▼

Integrale tarieven in de zorg moeten zorginstellingen

GEBRUIKERS STRATEGISCH VAN OMGAAN QIND:MET COMPLEXE VASTGOED ZIEKENHUISORGANISATIE

FIGUUR

1 hot floor

hotel

kantoor

specificiteit investeringskosten groei/krimp courantheid primair belang: efficiënte, hoogwaardige zorgverlening

primair belang: beleving/healing environment

primair belang: flexibel en efficiënt ruimtegebruik

Netwerken

van de investeringskosten hoog zijn. Bij de kantoorfuncties zijn de specificiteit

Hoe zou het voorgaande voor ziekenhuizen concreet gemaakt kunnen worden?

en de investeringskosten relatief laag, maar zijn de mogelijkheden om te kun-

Door fusies en andere vormen van samenwerking daalt het aantal ziekenhuizen

nen groeien of krimpen belangrijk, evenals de courantheid van deze ruimte.

nog steeds. Maar dat geldt veel minder voor het aantal locaties. Mede vanwege de door de overheid gewenste spreiding van zorg neemt het aantal poliklinische

In 2005 zal het Bouwcollege een modelstudie uitvoeren naar de opzet van

locaties naar verwachting zelfs toe en het aanbod op de verschillende locaties

het compacte ziekenhuis, als uitwerking van de gebouwdifferentiatie. Hierin

wordt gedifferentieerder; specifieke functies worden bijvoorbeeld op één locatie

zal ook aandacht worden besteed aan spreiding van functies over verschillen-

geconcentreerd. Ziekenhuizen krijgen uiteenlopende verschijningsvormen.

de locaties in relatie tot effectiviteit voor het primaire proces (A-, B- en C-

Deze veranderende visie op zorgverlening is in drie kernpunten samen te

locaties). Overigens is zo’n uitwerking van gebouwdifferentiatie ook mogelijk

vatten. Het zorgproces wordt centraal gesteld, niet de voorzieningen. Er komt

in bestaande bouw.

een betere aansluiting tussen de door het ziekenhuis geleverde zorg en de zorg die voorafgaand en aansluitend plaatsvindt. En de zorg wordt zo dicht mogelijk

Verscheidenheid

bij de patiënt thuis gebracht.

De AWBZ kenmerkt zich, in tegenstelling tot ziekenhuizen, door een grote

Voor de infrastructuur betekent deze ontwikkeling de keuze voor een netwerk-

verscheidenheid aan doelgroepen en zorgvragers met uiteenlopende zorgbe-

organisatie. Er ontstaat een hoofdlocatie, met een concentratie van acute en

hoeften, waardoor verschillen ontstaan in ruimtebehoefte, afwerkingsniveau

high tech zorg, met daaromheen kleinere centra voor zorg op afspraak, pre-

en vormgeving. Verder is sprake van een grotere verscheidenheid aan eigen-

ventie en beperkte behandeling. Deze kleinere centra worden gecombineerd

dom en huursituaties en bestaat in sommige sectoren meer ervaring met

met eerstelijnsvoorzieningen. ICT vormt een belangrijk onderdeel van het

externe vastgoedpartijen (woningcorporaties, projectontwikkelaars) dan in

concept van iedere netwerkorganisatie.

andere. Ook niet onbelangrijk is dat in de AWBZ wonen, naast zorg, een

Daarnaast en samenhangend met deze visie zijn organisaties bezig met het

belangrijk onderdeel is van het primaire proces.

opzetten van één logistiek centrum voor verschillende ziekenhuizen in een

De bouw voor de AWBZ is te onderscheiden in de categorieën licht, zwaar en

regio. Op de hoofdlocaties van die instellingen ontstaat daardoor meer bewe-

beveiligd.

gingsvrijheid om een logisch, compact gebouwencomplex te ontwikkelen.

Voor de categorie licht wordt de bouw gekenmerkt door voorzieningen voor aspecifieke generieke woningbouw, waarbij de gebouwen uitwisselbaar zijn;

Het Bouwcollege heeft een modelstudie gedaan naar de functies van een

de helft van deze gebouwen is eigendom van zorginstellingen. Circa 55% van

basisziekenhuis die kunnen worden geclusterd. Uit die analyse blijkt dat een

de gebruikers van intramurale AWBZ-zorg verblijft in dergelijke gebouwen.

ziekenhuis kan worden onderverdeeld in drie schillen: de zogenaamde hot

In de categorie zwaar wordt het woongebouw afgestemd op de specifieke

floor (met kapitaalintensieve functies die uniek zijn voor het ziekenhuis), de

doelgroep en ligt het accent meer op de combinatie van verblijf en behande-

low care-verpleegafdelingen (waar de hotelfunctie voorop staat) en de kan-

ling; 90% van de gebouwen is eigendom van een zorginstelling. Hier verblijft

toorvoorzieningen met onder andere de poliklinieken.

zo’n 45% van de gebruikers van intramurale AWBZ-zorg. Voor de zeer kleine categorie beveiligd (minder dan 1% van de totale intra-

flexibiliteit De gebouwdifferentiatie is weergegeven in nevenstaande

Gebouwdifferentiatie

tabel (waarin de functies die kunnen worden uitbesteed of elders gehuisvest – de resterende 20% – niet zijn

hot floor (ca. 30%)

hotel (ca. 30%)

kantoor (ca. 20%)

Met name in de poliklinische sfeer zal naar de huidige

OK-complex

algemene verpleging

Poliklinieken

inzichten flexibiliteit nagestreefd moeten worden. Vooral

beeldvormende en nucleaire

low care

Stafaccommodatie

de derde schil moet kunnen groeien (of krimpen). De

technieken

vraag is daarbij aan de orde of dit, gelet op de toename

intensive care en specials

event. medium care

beheer en administratie

opgenomen).

van het aantal chronisch zieken, wel op de klassieke manier in ziekenhuisbouw moet worden vormgegeven.

event. Opleidingen Dagverpleging

herstel en reactivering

spoedeisende hulp (meestal)

aanvullende voorzieningen

Wanneer in termen van specificiteit, investeringskosten, groei/krimp en courantheid naar de drie schillen wordt gekeken, ontstaat een samenhang met de gebouwdifferentiatie. Deze samenhang is in figuur 1 weergegeven.

(zotel, naastenverblijf) Eventuele specifieke poli’s eventuele Spoedlabs

▼

De hot floor vraagt veelal specifieke voorzieningen, waar-

STRATEGISCH OMGAAN MET VASTGOED

Professor George de Kam: ‘Naast financieel telt ook maatschappelijk rendement’

P ROFESSOR G EORGE

DE

K AM [ FOTO B ERT B EELEN ]

‘Mijn onderzoeksopdracht’, zegt George de Kam, ‘betreft het maatschappelijk

betrokken partijen zelf in onderlinge afstemming gerealiseerd kan worden, ik

ondernemen, met als speerpunt het strategisch omgaan met vastgoed door

noem dat de “interne markt”. Daarna zullen voor het deel dat niet door deze

woningcorporaties en zorginstellingen. Ik houd me vooral met de organisatie

partijen gerealiseerd kan worden op een “externe markt” de middelen gevonden

bezig, hoe zorg je dat door gecombineerde inzet van de middelen die door de

moeten worden. Een logische consequentie hiervan is dat voor bestaand vast-

collectiviteit in deze instellingen geïnvesteerd met de mogelijkheden die de

goed ook wordt bezien of het extern productief gemaakt kan worden.’

markt biedt zoveel mogelijk voor de doelgroepen van maatschappelijke

Een van de kernpunten van zijn onderzoek noemt De Kam de erkenning dat

ondernemingen wordt bereikt.’ Prof. dr. ir. G.R.W. de Kam is bijzonder hoog-

naast het financieel rendement ook het maatschappelijk rendement van investe-

leraar Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties aan de Faculteit

ringen in de afwegingen moet worden betrokken. Het maatschappelijk rende-

der Managementwetenschappen van de Radboud Universiteit te Nijmegen.

ment is in dit geval de mate waarin partijen er in slagen de lokale opgave op

Hij onderzoekt hoe maatschappelijke ondernemingen, zoals zorginstellingen

het gebied van wonen, zorg en welzijn te realiseren. In Noord-Limburg en

en woningcorporaties, omgaan met vastgoed en richt zich op strategieën om

Groningen zijn pilots gestart om met deze afwegingen ervaring op te doen.

aan betaalbare grond te komen, en op de herstructurering van woonwijken en van terreinen van zorginstellingen. Deze leerstoel is ingesteld door de

Breder verband

brancheorganisaties Aedes en Arcares.

Bij de pilot in Helden en Horst is de eerste stap in dit redeneer- en rekenproces gezet. ‘De ervaring hier is’ zegt hij, ‘dat partijen beter inzicht hebben gekregen in elkaars manieren van rekenen, en houvast krijgen bij het zoeken

In zijn oratie definieert De Kam maatschappelijk ondernemen als “het bedrijfs-

naar de optimale bijdrage die verschillende locaties kunnen leveren aan de

matig handelen van privaatrechtelijke organisaties die het als hun kerntaak

realisatie van de lokale opgave. Uiteindelijk verwacht ik dat er in het veld

zien om te voorzien in een maatschappelijke behoefte in de sfeer van sociale

veel belangstelling zal zijn voor dit model waarmee de gevolgen van vast-

grondrechten en hun inkomsten voor een deel uit de markt halen.” Hij vertelt

goedbeslissingen kunnen worden geanalyseerd door verschillende aannames

dat hij op dit moment veel energie steekt in een redeneer- en rekenmodel voor

in te voeren, bijvoorbeeld op het vlak van de grondexploitatie.’

strategisch vastgoedbeleid, samen met het Aedes-Arcares Kenniscentrum

Dat een aantal zorginstellingen vrijwel niet in vastgoedbeleid geïnteresseerd

wonen en zorg.

zouden zijn en dit het liefst aan de corporatie(s) waarmee ze samenwerken

‘Dit model moet een instrument worden waarmee gemeenten, corporaties en

toevertrouwen, herkent De Kam: ‘Zo heel vreemd is dat niet. Het probleem

zorgaanbieders tot afgewogen investeringsbeslissingen kunnen komen. Het pro-

met veel vastgoed in de zorgsector is dat er bij bestemmingswijziging niet of

ces begint met het formuleren van een investeringsvisie, waarin rekening wordt

nauwelijks rendabele kostendragers te creëren zijn, al wordt dit wel driftig

gehouden met de bestaande behoeften in (doorgaans) een regio en gebruik

geprobeerd. Het financieel rendement moet doorgaans volledig uit de sfeer

gemaakt wordt van de kengetallenmethode. Op basis hiervan wordt een, nog vrij

van de corporaties komen, in combinatie met de mogelijkheden tot optimali-

theoretische, verdeling gemaakt van de te realiseren voorzieningen, zeg maar

sering die de (koop)woningmarkt biedt.

“de opgave”. Vervolgens wordt gekeken welk deel van de voorzieningen door de

Daarom is het belangrijk dat zorgpartijen zich goed oriënteren met welke

▼

Maatschappelijk rendement

STRATEGISCH OMGAAN MET VASTGOED

Winst op vastgoed inzetten voor zorg ‘Aan de zorg willen we niet verdienen, aan het vastgoed wel’ is het motto van De Vitalis Zorg Groep in Eindhoven. Dat beleid gaat volgens voorzitter John Bergs van de Raad van Bestuur al een flinke tijd terug.

De Vitalis Zorg Groep biedt ouderen een keten aan voorzieningen: huren in

Vitalis-concept

de sociale of de vrije sector, koopappartementen en verblijf in de AWBZ.

Aan de zorg wil Vitalis niet verdienen, maar het vastgoed moet wel het geld

Naast het wonen betreft het aanbod aan ouderen zorg, welzijn, ontmoetings-

opleveren dat in de zorg geïnvesteerd wordt. Door sociale huurwoningen met

plaatsen, grand cafés, alarmopvolging binnen 3 minuten, veiligheid, stome-

luxe woningen te combineren is sociale woningbouw mogelijk. De extra kos-

rij, vervoer, klussendiensten, maaltijdenservice, en zo voort.

ten die gemaakt moeten worden om een geschikte zorgwoning te bouwen,

De Vitalis Zorg Groep omvat naast een verpleeghuis vooral woonzorgcentra

zijn namelijk niet via de sociale huur terug te verdienen.

en woonzorgappartementen, maar exploiteert ook een conferentiecentrum.

Maar luxe woningen worden ook gebouwd opdat ouderen hun eigen leefstijl

En naast de activiteiten in Eindhoven richt Vitalis zich sinds enige tijd ook

in stand kunnen houden. Oud worden betekent dan niet meer automatisch

op plaatsen als Heerlen, Helmond en Breda.

dat mensen die toch al geplaagd worden door de met ouderdom optredende ongemakken, ook nog hun leefstijl op moeten geven. Die luxe woningen blij-

werkmaatschappijen

ken in een grote vraag te voorzien en zijn doorgaans binnen korte tijd ver-

De opbouw van De Vitalis Zorg Groep startte in de zeventiger jaren. ‘Het start-

kocht of verhuurd. ‘Hoe duurder, hoe eerder verhuurd,’ zegt Bergs.

te met een fietsenhok dat op een mooie locatie stond’, vertelt Bergs. ‘Na de

Vitalis bouwt uitsluitend grootschalige woonzorgcomplexen. ‘Het is niet

sloop van dat fietsenhok is met de bouw en verhuur van seniorenwoningen

mogelijk om het Vitalis-concept, 7 x 24 uur per week binnen 3 minuten alar-

het eerste geld verdiend. Daarmee kon vervolgens geld worden geleend om

mopvolging, te garanderen bij niet meer dan 20 of 50 appartementen,’ zegt

meer huurappartementen te bouwen. De woningcorporatie in de zorggroep

Bergs. ‘De in onze gebouwen aanwezige welzijnsvoorzieningen, een grand

heeft zich in die tijd sterk gemaakt voor verzorgingsappartementen met twee

café of een maaltijdvoorziening zijn in een kleinschalig concept niet levens-

kamers. Daarmee liep ze vooruit op de standaard eenkamerappartementen uit

vatbaar. De gemeente heeft bij Vitalis wel eens aangedrongen op meer klein-

die tijd, maar bleek wel goed de behoefte van de markt te zien.’

schalige projecten, maar ook die ziet wel in dat het daarbij niet lukt het

De Vitalis Zorg Groep bestaat uit drie werkmaatschappijen. De Vitalis Zorg

Vitalis-concept vorm te geven.’

Groep is eigenaar van verpleeghuis De Weerde en verzorgt de exploitatie van

De Vitalis Zorg Groep besteedt in principe geen diensten uit. Bergs: ‘In de

dit verpleeghuis en van tien woonzorgcentra. Bovendien hebben alle mede-

meeste gevallen blijkt het goedkoper diensten zelf te leveren. Een commer-

werkers (ruim 1500 fte in 2003) een arbeidsovereenkomst met deze stichting.

ciële partij moet bijna 20% BTW rekenen en 10% winst maken: deze 30% valt

De R.K. Stichting Bejaardenhuisvesting Eindhoven is een toegelaten instelling,

voor Vitalis zo te verdienen. Vitalis blijft wel zoeken naar innovatie. Zo is de

een erkende woningbouwcorporatie, die eigenaar is van de gebouwen en

keuken goedkoper geworden door het inkopen van halffabrikaten die in een

terreinen van de tien woonzorgcentra en van de woonzorgappartementen en

satellietkeuken worden afgemaakt.’

studio’s in de sociale sector. In de Stichting Vitalis Residentiële Woonvormen tenslotte zijn de gebouwen met luxe woonzorgappartementen ondergebracht;

terugverdienen

ook beheert deze stichting andere projectontwikkelingsactiviteiten.

Vitalis bouwt alles in eigendom en wil dat beleid ook voortzetten. Bergs: ‘Inmiddels heeft De Vitalis Zorg Groep een vermogen opgebouwd waardoor gemakkelijk bij banken geleend kan worden. Daarbij helpt de lage rentestand van dit moment. Alvorens gebouwd wordt, oriënteert Vitalis zich op de markt, onder andere met de rapporten van het Sociaal en Cultureel Planbureau over demografische en inkomensontwikkelingen.’ Nieuwe projecten starten veelal met de bouw van de koopappartementen (70-200 m2). Na verkoop van deze appartementen volgt de bouw van de (sociale) huurwoningen en de eventuele renovatie of restauratie van de bestaande gebouwen. Bij de bouw wordt ingecalculeerd dat bij de aanvang van de exploitatie niet alle woningen direct verhuurd zijn. De kwaliteit van de huisvesting blijkt zich volgens Bergs snel terug te verdienen. Voor de vervangende nieuwbouw van verpleeghuis De Weerde heeft Vitalis gekozen voor het regime van de Wet ziekenhuisvoorzieningen (WZV), vanwege de zekerheid voor financiering en exploitatie. Daarbij liep de instelling op tegen bepaalde basiskwaliteitseisen en tegen de CTG-richtlijn dat winst bij verkoop van appartementen besteed moet worden aan het aflossen van oude boekwaarde en niet in nieuwe welzijnsvoorzieningen gestoken kan wor-

LAAT ZIEN HOE DOOR BEWUST VASTGOEDBELEID EEN RIJKSMONUMENT EEN NIEUWE

BESTEMMING KAN KRIJGEN

[ FOTO D E V ITALIS Z ORG G ROEP ].

den. Bergs constateert dat er een groot verschil bestaat tussen het bouwregime in de sociale en vrije sector en onder het WZV-regime.

▼

PARK I MSTENRADE

STRATEGISCH OMGAAN MET VASTGOED FIGUUR

2 wonen

activiteiten

kantoren

specificiteit investeringskosten groei/krimp courantheid primair belang: a-specifieke woningbouw

primair belang: multifunctioneel bruikbaar

primair belang: flexibel en efficiënt ruimtegebruik

▼

murale AWBZ-populatie) worden zeer specifieke gebouwen neergezet, die

rantheid anderzijds. Dit leidt tot figuur 2.

geen relatie met woningbouw vertonen en niet uitwisselbaar zijn. Deze

Voor zowel de functie wonen als voor de kantoren is de courantheid van

gebouwen zijn allemaal eigendom van zorginstellingen.

groot belang, terwijl flexibiliteit een grote rol speelt voor de oppervlakte van de activiteitenfunctie en de kantoren.

Harmonisatie

Met deze benadering kan worden bezien welke functies minimaal nodig zijn

De mogelijkheden voor strategisch vastgoedbeleid lijken het grootst in de

en op welke manier deze functies kunnen worden gerealiseerd. De ‘compacte’

categorie licht. Het harmonisatiecriterium is daar als uitgangspunt genomen

voorziening kan zo worden bepaald, waaraan per locatie elementen kunnen

voor de te realiseren bouw en de specificiteit van de voorziening is laag.

worden toegevoegd die (strategische) meerwaarde leveren.

Ook in de AWBZ kunnen drie hoofdfuncties worden onderscheiden: verblijf (de

▼

woonfunctie), activiteiten (onder andere dagbesteding) en kantoren. Doordat

Conclusie

het spectrum aan voorzieningen binnen de AWBZ breed is, kan een vergelij-

Huisvestingsbeleid zal, als gevolg van de veranderende (wettelijke) omge-

king in percentages zoals bij de ziekenhuizen gepresenteerd werd, hier niet

ving, hoger op de agenda van de Raad van Bestuur van een zorginstelling

worden gegeven.

komen te staan en kan niet (langer) worden gedelegeerd aan het hoofd van

Overigens is voor een deel van de intramurale AWBZ-sectoren het scheiden

de facilitaire dienst. De Raad van Bestuur zal dit zelf in portefeuille moe-

van wonen en dagbesteding een basiskwaliteitseis. Voor andere doelgroepen

ten nemen. Belangrijke vraagstukken daarbij zijn eigendomsverhoudingen,

kunnen de verblijfs- en zorgfuncties juist niet worden gescheiden. De opzet

functies zelf aanbieden of van anderen betrekken, de spreiding van func-

en structuur (en daarmee de courantheid) van gebouwen worden mede

ties over locaties en de flexibiliteit met het oog op de onzekere toekomst.

bepaalde door de vraag of binnen een gebouw meer dan één functie moet

Het Bouwcollege is voornemens zorginstellingen bij deze vraagstukken op

worden aangeboden, en of deze functies gescheiden moeten worden.

diverse manieren en met verschillende producten terzijde te staan. Een

Ook in de AWBZ kan een combinatie worden gemaakt van de functies ener-

eerste aanzet wordt daartoe gegeven met het binnenkort te verschijnen

zijds en aspecten als specificiteit, investeringskosten, flexibiliteit en cou-

signaleringsrapport Strategische positie vastgoed.

vastgoedpartner of corporatie zij in zee willen gaan. In de pilot in Noord-

weliswaar gebaseerd zijn op bestaande kengetallen, maar dat die getallen

Limburg blijkt dat de regionale zorgleverancier, die vrijwel als monopolist

niet absoluut genomen moeten worden. Hij signaleert onder ouderen een

kan opereren, zaken doet met meer dan een corporatie.’

enorme creativiteit om zich thuis te redden en ziet een zekere markt voor vormen van zorg in eigen huis.

koppelverkoop In het algemeen is De Kam geen voorstander van dit soort monopolies, die niet

zekerheden

gemakkelijk tot de meest scherpe oplossing leiden. Maar hij aarzelt bij de

Professor de Kam noemt de in maart verschenen Kapitaallastenbrief een pit-

vraag of de overheid tegen zo’n monopolie zou moeten optreden.

tig signaal. ‘Deze benadering heeft mijns inziens toekomstwaarde,’ zegt hij.

Hij kan zich voorstellen dat de ontwikkeling naar marktwerking vooral voor tra-

‘Het is een prikkel om anders naar vastgoed te kijken. Maar voor veel instel-

ditionele zorginstellingen bestaansonzekerheid betekent en dat die zich als

lingen zal het opbouwen van een vermogensbuffer een groot probleem wor-

antwoord daarop willen concentreren op de levering van zorg. Hij wijst er op

den, en ik zou het jammer vinden als dat ten koste gaat van (middelen voor)

dat een goede kwaliteit van wonen voor de meeste mensen essentieel is: ‘Het

de zorg. De mogelijkheden om in zo’n buffer te voorzien door samenwerking

is niet verstandig met koppelverkoop van zorg en wonen slechte woonkwaliteit

met woningcorporaties zouden nader moeten worden verkend.’

in de markt te houden. Aanbieders moeten er goed over nadenken of ze de

Bij de financieringsproblematiek zal de rol van de banken, vooral de zeker-

marges die er op dit moment nog zijn wel tot het uiterste willen benutten. Het

heden die zij vragen voor de financiering van zorginstellingen, cruciaal zijn. In

is minstens zo belangrijk om voor mensen die zich dat kunnen veroorloven nu

dat licht ziet De Kam voor zorgaanbieders in de ouderenzorg twee richtingen.

al meer variatie in het aanbod te realiseren.’

De ene optie is de realisatie van een grootschalige voorziening met commer-

Een belangrijk criterium voor de kwaliteit van wonen is de nabijheid van zor-

cieel interessante aspecten in een gevarieerd vastgoedpakket. Een ‘zorgflat-

gaanbieders voor het geval zorg nodig is. Daarbij is een heel apart spannings-

plus’ idee staat hem voor de geest.

veld in hoeverre een verhuurder in het door hem geëxploiteerde vastgoed met

De andere optie is de exploitatie van het vastgoed over te laten aan meer

een preferente zorgaanbieder kan – en mag – werken. De Kam: ‘De kwaliteit

deskundige ondernemers en zich uitsluitend op de onderkant van de markt te

van de zorg moet daarbij uiteindelijk centraal staan, want kwaliteitsverschillen

richten: goedkope maar goede huurwoningen in de nabijheid van een zorg-

worden vertaald in de vraag naar intramurale zorg. Mensen willen bij voorkeur

centrumachtige voorziening, in samenwerking wellicht met een corporatie.

zelfstandig wonen, maar als de kwaliteit van de thuiszorg zou dalen, bijvoor-

Meer in het algemeen ziet de Kam vooral toekomstwaarde in zorggerelateerd

beeld door de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO),

vastgoed dat uitwisselbaar of transformeerbaar is naar de gewone markt voor

kan dat de druk op de wachtlijsten voor intramurale zorg weer vergroten.’

woningen en bedrijfsruimte. Bij vastgoed dat is aangepast aan meer specia-

Terugkerend naar zijn onderzoek geeft De Kam aan dat toekomstscenario’s

listische functies, is flexibiliteit een belangrijk aandachtspunt.

STRATEGISCH OMGAAN MET VASTGOED

Flexibiliteit ook financieel steeds belangrijker Vastgoedbeleid kan heel verschillende vormen aannemen,

aan huis (tafeltje-dek-je) belangstelling bestaat. Alysis

lijks flexibel en alleen tegen zeer hoge kosten aanpas-

zowel juridisch als organisatorisch. In de cure groeit de

verwacht dat outsourcing voor maaltijdverzorging op

baar. Oudere gebouwen blijken veel meer mogelijkheden

aandacht voor het benutten van schaalvoordelen door het

enige termijn een goed alternatief zal zijn voor het uit-

te bieden. Bij nieuwbouw wordt nu aandacht besteed

opzetten van ‘shared service centers’. De financiële bena-

voeren in eigen beheer. Outsourcing zoals deze voorziet

aan flexibiliteit en toekomstgerichtheid.

dering van vastgoed en het rendement op investeringen

de instelling ook voor logistieke functies.

In Hilversum heeft Symfora na lang zoeken op grond van

wint terrein; flexibiliteit en de strategische ligging van

Nu de activiteiten uit de buitenste schillen goeddeels

een van de locale ziekenhuizen een regionaal gezond-

voorzieningen worden daarbij steeds belangrijker.

van de ziekenhuislocaties verdwenen zijn wordt de vrij-

heidscentrum (RGC) kunnen ontwikkelen. Aangezien deze

De Alysis Zorggroep, bijvoorbeeld, werkt aan een grote

gekomen ruimte opnieuw ingevuld. Daarbij worden aller-

stedelijke locatie naar buiten weinig flexibiliteit toeliet,

herschikking van ziekenhuiscapaciteit op drie locaties in

eerst knelpunten aangepakt. Gezien de ontwikkeling van

moest die vooral binnen de muren gevonden worden.

en rond Arnhem. En de Stichting Symfora Groep ontwik-

diagnose-behandel-combinaties (DBC’s) is Alysis bij de

Doordat de gevels als dragende constructie gebruikt wor-

kelt op diverse locaties flexibel vastgoed.

invulling van de vrijkomende ruimte enigszins terughou-

den en op grote schaal kabelgoten en aansluitpunten

dend. En door de wijzigingen te temporiseren probeert

voor met name ICT in het ontwerp zijn opgenomen, kan

schillen

het de behoefte aan interim-voorzieningen te voorko-

een van de vleugels met klinische verblijfplaatsen later

In de Alysis Zorggroep werken de ziekenhuizen in Arnhem

men.

alsnog vrij eenvoudig worden omgebouwd voor spreek-

(Rijnstate), Zevenaar en Velp samen, met de verpleeghui-

In het profielziekenhuis te Velp komen naast dagbehan-

en behandelruimtes.

zen Martinushof (Arnhem) en Zevenaar. Deze juridisch

deling en een polikliniek een oogheelkundig en een der-

In Almere kon met steun van de gemeente juist een loca-

zelfstandige rechtspersonen hebben besloten tot een

matologisch behandelcentrum. Beide specialismen gaan

tie verworven worden met overmaat ten opzichte van de

grootscheepse herschikking van hun faciliteiten.

daarna weg uit Rijnstate, dat als topklinisch ziekenhuis

directe behoefte. Bij de ontwikkeling van het RGC kon

In de eerste fase is vooral gekeken hoe in de ziekenhui-

meer ruimte nodig heeft voor opleidingen en experimen-

mede daardoor alvast een aantal voorzieningen worden

zen meer ruimte gevonden kon worden voor de kernacti-

tele activiteiten gaat ontplooien die in een later stadium

aangebracht die een latere uitbreiding, die gezien de

viteiten. Veel ondersteunende functies, de ‘buitenste

ook op de andere locaties worden geïmplementeerd.

taak van groeigemeente Almere voor de hand ligt, moge-

schil’, zijn daartoe op een gezamenlijke locatie – een

Ziekenhuis Zevenaar wordt een basisziekenhuis voor het

lijk maken. Zo kan door een wat zwaardere uitvoering

leegstand pand op de locatie Velp – samengebracht in

oostelijk deel van het verzorgingsgebied.

van de fundering later alsnog een extra verdieping op de voorziening gerealiseerd worden.

een centraal kantoor voor het facilitair bedrijf.

▼

Vervolgens wordt de ‘tweede schil’, die vooral de labora-

Functionele kwaliteit

toria bevat, geconcentreerd. Uiteindelijk moeten deze

De Stichting Symfora Groep is een fusie van de Stichting

Op maat

verschuivingen de ruimte opleveren die de kernactiviteit,

Psychiatrisch Centrum Zon & Schild en de Stichting

Geschiedenis en veranderende inzichten zijn bepalend

de cure, nodig heeft.

Riagg Gooi en Vechtstreek, waarin ook het in Almere

voor de mogelijkheden die vastgoed voor een organisatie

Voor de maaltijdvoorziening, een van de betrokken

gevestigde deel van Riagg Flevoland is ondergebracht.

heeft. Meer dan in het verleden zal de flexibiliteit van

onderdelen, wordt steeds meer gebruik gemaakt van pro-

Het vastgoedbeleid van de stichting is mede ontstaan uit

het vastgoed bij moeten dragen aan het exploitatieresul-

ducten die door diverse industriële producenten worden

een soort frustratie over de functionele kwaliteit van de

taat en dat is voor zorginstellingen die op het behaalde

aangeleverd en in een assemblage- of satellietkeuken

relatief jonge gebouwen waarover de stichting beschikt.

resultaat worden afgerekend van groot belang. Geen

voor consumptie gereed gemaakt. Dit is een groeimarkt,

Veel panden uit de jaren 1970-1985 blijken nu al niet

twee situaties zijn echter gelijk, instellingen moeten

waarvoor ook in de caresector en de maaltijdbezorging

meer aan de minimumeisen te voldoen: ze zijn nauwe-

steeds oplossingen op maat realiseren.

gemeenschappelijk

Vitalis werkt collegiaal samen met thuiszorg en andere zor-

Uit onderzoek blijkt dat bewoners het op prijs stellen dat

gaanbieders. Met de thuiszorginstelling is afgesproken dat

de appartementen die Vitalis bouwt allemaal een balkon

Vitalis alleen zorg en welzijn levert in de eigen complexen,

hebben; loggia’s zijn minder gewild. Aanvankelijk dacht de

niet in de wijk. Thuiszorg voorziet in zorg in de wijk en

instelling dat bij luxe appartementen gemeenschappelijke

levert zorg aan enkele bewoners van Vitalis, doorgaans

ruimten niet gewenst zouden zijn. ‘Maar zodra de zorgvraag

omdat de bewoner al een relatie met de thuiszorginstelling

Postbus 3056, 3502 GB Utrecht

van ouderen toeneemt en ze de deur niet meer zo gemak-

had, bijvoorbeeld via de familie. 97% van de ouderen blijft

Bezoekadres: Churchilllaan 11, 3527 GV Utrecht

kelijk uit kunnen, groeit de behoefte aan deze ruimten. De

tot de dood wonen in hun zelfstandige appartement en

E-mail: [email protected]

luxe van de gemeenschappelijke ruimten zorgt ervoor dat

heeft voldoende aan het aanbod van zorg en welzijn van

Website: www.bouwcollege.nl

min of meer gelijkgestemde bewoners elkaar kunnen ont-

Vitalis. Bewoners verhuizen naar een verpleeghuis als ze

moeten (bijvoorbeeld voor bridge). Tegenwoordig worden

op meerdere en onplanbare tijdstippen veel multidiscipli-

daarom ook bij nieuwbouw van luxe appartementen

naire zorg nodig hebben of als sprake is van gedragsproble-

gemeenschappelijke ruimten gerealiseerd.’

matiek.

COLOFON In perspectief is een uitgave van: College bouw ziekenhuisvoorzieningen

Telefoon: 030-298 31 00 Fax: 030- 298 32 99 Adreswijzigingen: [email protected] Redactie: Tjark Reininga, Anne Klein Vormgeving en druk: Twin Design bv, Culemborg