Stichting Pioneering Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren. Rapportage monitoring Renovatie Flora Domijn

Stichting Pioneering Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren

Rapportage monitoring Renovatie Flora Domijn

Colofon Gegevens auteur Naam: Functie: Adres: Telefoonnummer: E-mail: Gegevens organisatie Naam: Adres:

Telefoonnummer: Gegevens opdrachtgevers Naam: Functie: E-mail: Naam: Functie: E-mail: Gegevens rapport Naam: Versie: Datum:

Bahez Abdallah Projectleider/instructeur M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede 06 33604610 [email protected]

Stichting Pioneering M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede Postbus 70.000 7500 KB Enschede 053 4871775

Peter Sinnema Adviseur Duurzaamheid Woningcorporatie Domijn [email protected] Gerard Salemink Chef werkplaats ‘Klimaatneutraal renoveren’ [email protected]

Rapportage monitoring renovatie Flora Domijn 14 (definitief) 23-9-2013

Voorwoord Dit is het rapport van de monitoring van het project FloraDomijn, renovatie 195 woningen gelegen in de wijk Scheurs- Erve te Enschede. Naast de benodigde bouwkundige maatregelen is ook de energieprestatie van de woning flink verbeterd. De energielabels zijn van E- label naar A- label gegaan. Naar aanleiding van de uitslagen van een woonwensenonderzoek is Domijn in november 2009 begonnen met de voorbereidingen voor een renovatieproject. Het behoud van het karakteristieke gevelbeeld van de woningen was o.a. een van de reden te kiezen voor renovatie in plaats van nieuwbouw. In oktober 2011 is door aannemersbedrijf Nijhuis bouw Rijssen begonnen met de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Hierbij ging het om een cascorenovatie, waarbij de bewoners tijdelijk moesten verhuizen naar een wisselwoning. Naast de diverse bouwkundige verbeteringen werd er ook ventilatiesysteem aangebracht, Climarad-radiatoren geplaatst en vloeren, gevels en daken geïsoleerd. Deze werkzaamheden werden gerealiseerd in vijf weken. Vanuit Domijn hadden wij ervaring met de monitoring vanuit de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren van Pioneering. Dit was voor ons de aanleiding dit ook bij dit project bij de werkplaats in te brengen. Naast de beoordeling van wooncomfort, de bewonerstevredenheid en de werkelijke energieverbruiken, wil ik de toegevoegde waarde van de infraroodopnames bij u onder de aandacht brengen. Omdat we de opnames al direct bij de eerste woningen uitvoerden, waren we in staat om samen met Nijhuis te kijken naar mogelijke details die we bij de uitvoering van de andere woningen konden verbeteren. Dit hebben we bijvoorbeeld bij aansluitingen van de achterdeur kunnen toepassen. Ook zagen we een aantal andere punten die helaas niet te verbeteren waren omdat dan slopen het enige alternatief zou zijn, maar dit is de realiteit in de bestaande bouw. Tot slot wil ik de onderzoekers bedanken voor hun grondige werk, met name Bahez Abdallah.

Enschede, juli 2013 Ronald Jonker, Senior Projectleider Woningcorporatie Domijn

Samenvatting Om in de toekomst op een verantwoorde wijze aan huurders een goede woon- en leefomgeving te bieden vond Domijn een renovatie van haar bezit in de Laares noodzakelijk. De genomen maatregelen moesten tot een verlaging van de maandelijkse woonlasten en tot een comfortverbetering voor de huurders leiden. Domijn koos er voor om de woningen naar label A te brengen. In opdracht van Domijn heeft de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren onderzoek gedaan naar de effecten van de energetische maatregelen. De belangrijkste bevindingen staan hieronder vermeld. Bewonerstevredenheid Uit een enquêteonderzoek is gebleken dat de bewoners erg tevreden zijn met hun nieuwe woning en de energetische verbeteringen. Ook zijn ze tevreden over de uitgevoerde renovatie en de manier van communiceren van Nijhuis B.V. en Domijn. Verder waren de bewoners tevreden over de informatieverstrekking voor en tijdens de renovatie. Bouwkundig onderzoek Met een infraroodcamera zijn warmtelekken opgespoord. In de bestaande situatie vertoonden de woningen veel warmtelekken. Dit was vooral te zien bij de gevels, de panelen en het dak. Bovendien was een aantal woningen voorzien van enkel glas, waardoor ook op die plaatsen veel warmteverlies optrad. De thermische kwaliteit van de schil is na de renovatie aanzienlijk verbeterd. Dit door de toegepaste isolatie in de gevels en het dak van de woningen, waardoor de warmtelekken en de koudebrugplekken zijn aangepakt. Energiebesparing In onderstaande tabel zijn de gevolgen voor het energieverbruik beschreven:

Energielasten Gasverbruik Elektriciteit Totaal energielasten

Berekend verbruik Voor energetische Na energetische verbetering verbetering € 83 € 79 €5 €7 € 88 € 86

Werkelijk verbruik Voor energetische Na energetische verbetering verbetering € 67 € 46 € 15 € 17 € 82 € 63

Voor het bepalen van de effecten van de genomen maatregelen is uitgegaan van de vergelijking tussen de berekende en werkelijke verbruiken vóór en na de renovatie. Hieruit blijkt dat na de renovatie meer bespaard op de energielasten dan wat vooraf berekend is. Immers de werkelijke besparing bedraagt 31% ten opzichte van de situatie voor renovatie.

Domijn trekt de huur zowel direct na renovatie als bij mutatie op naar de markthuur van circa € 570,-. Dit leidt tot een huurverhoging van € 174,- waardoor de woonlasten na de renovatie hoger zijn. Echter verwacht wordt dat de energieprijzen de komende decennia harder stijgen dan de huurprijzen, waardoor de woonlasten - in vergelijking met energetisch slechte woningen - lager zullen uitvallen. Daarnaast wordt in veel gevallen een deel van de huur terugverdiend door het stijgen van de huurtoeslag. Bovendien staat tegenover de hogere huur een aanzienlijke comfortverbetering. Financieel resultaat Met behulp van exploitatiemodellen is de netto contante waarde van het project berekend, waarbij investeringen ten behoeve van energetische verbetering als uitgangspunt zijn genomen. Daarnaast is rekening gehouden met een disconteringsvoet en onderhoudskosten die van invloed zijn op de netto contante waarden van de energie-investeringen. Domijn heeft er voor gekozen om de huur direct en op mutatiebasis te verhogen met € 174,- per maand. Uit de financiële analyse van het project blijkt dat de netto contante waarde (gebaseerd op huurverhoging na mutatie) € - 979.741,- bedraagt, het project is financieel onrendabel. In het geval van een directe huurverhoging, bedraagt de netto contante waarde € 700.224,-, het project is dus rendabel. Conclusie Het renovatieproject levert veel voordelen op voor de bewoners van Domijn. De woonlasten gaan omlaag, de woningen hebben een betere uitstraling en de energetische maatregelen verhogen het comfort. De bouwkundige staat van de woningen is na het groot onderhoud aanzienlijk verbeterd en de woningen vertonen veel minder warmtelekken. Hiermee voldoet Domijn aan de doelstelling om de woonlasten voor huurders zo laag mogelijk te houden, en duurzaamheid als speerpunt te hanteren om te bouwen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Hiertegenover staan de kosten die binnen de exploitatietermijn niet altijd terugverdiend worden.

Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................................................................................................................i Samenvatting ...........................................................................................................................................................ii 1

Inleiding .......................................................................................................................................................... 1

2

Uitgangssituatie vóór renovatie ..................................................................................................................... 2

3

4

5

6

7

8

9

10

2.1

Flora Domijn............................................................................................................................................................ 2

2.2

Algemene gegevens vóór renovatie........................................................................................................................ 3

2.3

Bouwkundige en installatietechnische onderdelen vóór renovatie........................................................................ 3

Project Flora Domijn na renovatie ................................................................................................................. 7 3.1

Bouwkundige en installatietechnische maatregelen .............................................................................................. 9

3.2

Energielabel na renovatie ..................................................................................................................................... 10

De thermische kwaliteit van de schil vóór en na renovatie ......................................................................... 11 4.1

Infraroodopnames vóór en na renovatie .............................................................................................................. 11

4.2

Resultaten ............................................................................................................................................................. 11

4.3

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 16

Energielasten vóór en na renovatie ............................................................................................................. 17 5.1

Vergelijking berekende en werkelijke energieverbruiken vóór en na................................................................... 17

5.2

Deel conclusie ....................................................................................................................................................... 19

CO2-uitstoot vóór en na renovatie ............................................................................................................... 20 6.1

Vergelijking berekend en werkelijk CO2-uitstoot .................................................................................................. 20

6.2

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 20

Financiële analyse van het renovatieproject ................................................................................................ 21 7.1

Financiële parameters .......................................................................................................................................... 21

7.2

Huurontwikkeling na de renovatie........................................................................................................................ 21

7.3

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 22

Woonlasten vóór en na renovatie ................................................................................................................ 23 8.1

Vergelijking woonlasten vóór en na ...................................................................................................................... 23

8.2

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 23

Bewonerstevrendenheid .............................................................................................................................. 24 9.1

Resultaten bewonerstevredenheidsonderzoek vóór renovatie............................................................................ 24

9.2

Resultaten bewonerstevredenheidsonderzoek na renovatie ............................................................................... 25

9.3

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 26

Ervaring opdrachtgever en opdrachtnemer(s) ............................................................................................. 27 10.1

Evaluatie bouwproces Flora Domijn ..................................................................................................................... 27

10.2

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 28

11

Eindconclusie ................................................................................................................................................ 29

12

Bibliografie ................................................................................................................................................... 32 Bijlage A Terugverdienmodellen ......................................................................................................................................... 33

1

Inleiding

Flora Domijn is de werknaam voor het renovatieproject van de woningen van Domijn aan de Asterstraat, Floraparkstraat, Geraniumstraat, Hyacintstraat, Laaressingel en Minkmaatstraat, gelegen in de wijk de Laares Enschede. Flora Domijn is vanaf de bouw in 1928 een buurt met een eigen karakter. Gebouwd door de christelijke woningbouwvereniging Patrimonium (in 2000 opgegaan in woningcorporatie Domijn) werden de woningen verhuurd aan mensen met een christelijke achtergrond. De grote woningen langs de Laaressingel en de Floraparkstraat aan leidinggevenden in de textiel, de kleinere woningen in het binnengebied (Asterstraat, Geraniumstraat, Hyacintstraat, en Minkmaatstraat) met soms grote tuinen aan arbeiders. (De wijk ) De Geraniumstraat vormt de binnenring van 195 grondgebonden woningen, type eengezins. Het einde van de economische levensduur was ca. 2017. Domijn had als doelstelling de levensduur van de woningen met tenminste 40 jaar te verlengen. Daarnaast moesten de energetische verbeteringen leiden tot verlaging van de maandelijkse woonlasten en een comfortverbetering voor de huurders. Aan het einde van dat 2008 is een technische opname gemaakt van alle woningen. Hieruit bleek dat er veel technische problemen waren. Door de technische problemen, de veranderende woonwensen en de gedateerde uitstraling van de woningen heeft woningcorporatie Domijn onder meer doen besluiten de woningen te renoveren. In juni 2009 sloegen Domijn en de bewonerscommissie Leefbaar Flora de handen ineen en werd het renovatieproject Flora Domijn opgestart. In oktober van dat jaar is onder de bewoners een woonwensenonderzoek gehouden. De respons was hoog, 81% van de bewoners heeft het woonwensenonderzoek ingevuld. Van deze bewoners vond 83% dat de karakteristieke uitstraling van dit unieke stukje Enschede bewaard moest blijven. (Meer over project) Naar aanleiding van de uitslagen van het woonwensenonderzoek is Domijn in november 2009 begonnen met plannen maken. Door Domijn is een aantal uitgangspunten (kaders) opgesteld waaraan de plannen moesten voldoen. In juni 2010 is door de directie van Domijn besloten om alle woningen te renoveren. De gehele woning zou een opknapbeurt krijgen. Verder zou met name het energielabel van de woningen worden verbeterd. Domijn is lid van Stichting Pioneering en heeft de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren gevraagd de evaluatie en monitoring van de verschillende varianten uit te voeren. De hoofdaandachtspunten hierbij zijn: bewoners, techniek en financiën.

1

2

Uitgangssituatie vóór renovatie

2.1 Flora Domijn De wijk bestaat uit 195 grondgebonden woningen. Binnen deze 195 woningen komen elf verschillende woningtypes voor. De types W, W1 en W2 betreffen winkels of voormalige winkels. De woningen dateren uit 1926.

Afbeelding 1 Kleurenoverzicht woningtypes Flora Domijn. Bron: Domijn 2011

Onderstaande tabel omvat het aantal woningen per type: Type

A

B

C

D

E

W

W1

W2

X

Y

Z

Aantal

108

9

18

3

14

4

1

2

17

17

2

Tabel 1 Verhouding aantal en woningtypes. Bron: Bouwtechnischrapport K3H Vastgoedadviseur

2

2.2 Algemene gegevens vóór renovatie De elf verschillende type woningen Flora Domijn zijn tevens verschillend qua netto gebruiksoppervlakte. Hieronder het overzicht van de gebruiksoppervlaktes van 11 woningen die representatief zijn voor de resterende woningen. Type

Begane grond

1ste verdieping

2de verdieping

Totaal (in m2)

A (TW)

50.10

25.94

76.04

A (EW)

50.10

25.94

76.04

B

54.14

29.04

83.68

C

46.91

34.94

81.85

D

51.68

33.18

84.86

E

52.58

35.03

87.81

W

67.20

55.58

122.78

X

50.97

45.47

96.44

Y

49.45

46.12

95.57

Z

50.47

40.80

W1

50.97

45.47

25.76

117.03 96.44

Tabel 2 Aantal vierkante meters per woningtype. Bron: EPA rapporten GEAS, juni 2008

2.3 Bouwkundige en installatietechnische onderdelen vóór renovatie In deze paragraaf worden d de bouwkundige en de installatietechnische onderdelen van de woning A types in de bestaande situatie beschreven. Uitsluitend de A types worden beschreven, omdat dit type woning het vaakst voorkomt en het meest representatief is voor de overige woningen. Er wordt wel onderscheid gemaakt tussen eind- tussenwoningen. Afbeelding hieronder is de type A woning(en) in de bestaande situatie.

Afbeelding 2 Woningtype A, bestaand. Bron: fotobestand Domijn 2012.

3

2.3.1 Bouwkundige onderdelen In de A woningen komen de volgende type constructies voor: Bouwdeel

2

A (m )

Constructie

Grenst aan

Oriëntatie

Grond of kruipruimte Grond of kruipruimte Buitenlucht

Rc (m2.K/w)

U (W/m2.K)

ZTA (%)

Vloer (Beton)

30.93

Vloer (Beton)

0.13

Vloer (Hout)

19.17

Vloer (Hout)

Hellen dak

25.05

Hellend dak

Onverwarmde zolder

36.24

Plat Dak Dakkapel

5.20

Plat Dak Uitbouw

6.59

Plat Dak Uitbouw

10.64

Lichtkoepel Raam dubbel (zuid) Voorgevel

1.00

Onverwarmde zolder Hw Plat Dak (plank/sp/plank) Plat Dak (plank/sp/plank) Plat dak Bj 8388 Raam dubbel

Buitenlucht

10.55

Spouw gevel

Buitenlucht

Voorgevel Deur

1.89

Deur

Buitenlucht

Voorgevel Paneel

0.76

Paneel isolatie

Buitenlucht

Voorgevel Raam dubbel (oost) Voorgevel Raam Enkel (Oost) Achtergevel

1.74

Raam dubbel

Buitenlucht

Oost

2.90

70

1.67

Raam Enkel

Buitenlucht

Oost

5.20

80

14.31

Spouw Gevel

Buitenlucht

0.034

Achtergevel

5.72

Gevel Bj 83-88

Buitenlucht

1.30

Steens Achtergevel

5.57

Steens Gevel

Buitenlucht

0.09

Achtergevel Paneel

1.38

Paneel isolatie

Buitenlucht

Achtergevel Raam Dubbel (West) Achtergevel Raam Enkel (West) Zijgevel Links

1.66

Raam dubbel

Buitenlucht

West

1.39

Raam Enkel

Buitenlucht

West

31.53

Spouwgevel

Buitenlucht

0.15 1.65

Buitenlucht

0.46

Buitenlucht

0.24

Buitenlucht Buitenlucht

0.6 Zuid

0.82

Zijgevel Links Uitbouw Steens Zijgevel Links

7.25

Gevel Bj 83-88

Buitenlucht

6.77

Steens Gevel

Buitenlucht

Zijgevel Links Deur

1.68

Deur

Buitenlucht

0.12

Zijgevel Links Paneel

0.98

Paneel Spouw

Buitenlucht

0.24

Zijgevel Links Raam Dubbel (Zuid)

1.18

Raam Dubbel

Buitenlucht

Zuid

Tabel 3 Overzicht constructie en bouwfysische gegevens A type. Bron: EPA rapport Geas 2010. De verschillen met de tussenwoning zit het hem in de oppervlakte van de onverwarmde zolder. Dit is namelijk 2 2 2 in een tussenwoning 31.63 m . Verder heeft een eindwoning een zijgevel (31.53 m ), een uitbouw (7.25 m ) en 2 een extra dubbel raam in de zijgevel (1.18 m ).

4

2.3.2 Installatietechnische onderdelen In deze paragraaf wordt ingegaan op de aanwezige verwarmingsinstallaties en het ventilatiesysteem in de woning. De woning heeft volgende voorzieningen voor ventilatie: Ventilatie Sy steem

Natuurlijk

Tabel 4 Ventilatievoorziening bestaande situatie A type. Bron: EPA rapport Geas 2010. Ten behoeve van de ruimteverwarming wordt onderstaande verwarmingsinstallatie gebruikt: R u imteverwarming Sy steem

Indiv idueel

Toestel(len)

HR107-ketel

Temperatuur

Hoog (bov en 55 C)

Tabel 5 Verwarmingsinstallatie bestaande situatie A type. Bron: EPA rapport Geas 2010.

Voor het verwarmen van het warm tapwater zit volgende voorziening in de woning: W arm tap water bereid ing Sy steem

Indiv idueel

Hoof dtoestel

Combitap HR

Tabel 6 Warm tapwater bestaande situatie. Bron: EPA rapport Geas 2010. 2.3.3 Bouwkundige situatie vóór renovatie Om de bouwkundige staat van de woningen van vóór renovatie in kaart te brengen, is gebruik gemaakt van de informatie uit het inspectieonderzoek van K3h Vastgoedadviseurs uit het jaar 2008. Middels een quickscaninspectie zijn door K3h Vastgoedadviseurs steekproefsgewijs diverse woningen bezocht, zowel het exterieur als het interieur zijn hiervan onderzocht. Tijdens de inspecties zijn de mogelijke technische verbeteringen, knelpunten en gebreken aan de onderzochte woningen in beeld gebracht. De bevindingen hiervan zijn in deze rapportage verwerkt. Uit het onderzoek kwam naar voren dat de woningen al rond 1986 gerenoveerd waren. Met uitzondering van types W, W1, W2 en Z, hebben de andere woningtypes in die periode een aanbouw aan de achterzijde erbij gekregen. Deze aanbouwen zijn destijds slechts gedeeltelijk geïsoleerd. In deze nieuwe aanbouwen zaten veelal de keuken, de douche en het toilet. Bij woningtype A, B, C, D en E was in de aanbouw alleen het gedeelte van de keuken, de douche en het toilet geïsoleerd. De rest van de berging was niet geïsoleerd maar maakte wel deel uit van de energetische schil van de woning. Hetzelfde gold voor woningtype X en Y. Hier was de douche echter op de verdieping gesitueerd. Bij woningtype W2 was de toilet ongeïsoleerd. Hetzelfde gold voor de keuken. De houten begane grondvloer was niet geïsoleerd. De betonnen vloeren waren deels geïsoleerd, de later geplaatste aanbouw was geïsoleerd. De aanwezige deuren zijn massieve, ongeïsoleerde deuren met enkel glas. De woningen waren op de begane grond voor het grootste deel voorzien van standaard dubbele beglazing die in 1986 aangebracht is. Deze was ca. twintig jaar oud en economisch bijna afgeschreven. De verdiepingen hadden over het algemeen nog enkele beglazing. De spouwmuren waren niet geïsoleerd. Tevens bestonden de later geplaatste aanbouwen deels uit halfsteens wanden.

5

De daken zijn geïsoleerd tijdens de renovatie van 1986. De woningtypes W, X, Y en Z zijn van binnenuit geïsoleerd, de overige types zijn van buitenaf geïsoleerd. . Halverwege de dakvlakken begint een zoldervloer, deze is niet geïsoleerd. De dakkapellen bestaan uit ongeïsoleerde zijwangen en daken. Het platte dak van de aanbouw is tevens ongeïsoleerd. In de badkamer was sprake van veel vochtproblemen, veroorzaakt door een combinatie van koude gevels en een slechte ventilatie. De cv-ketels (combiketels) waren over het algemeen nog maar enkele jaren oud.

2.3.4 Energielabel vóór renovatie De woningen in de Laares waren al vóór renovatie individueel (per woning) gelabeld. De energieprestatie loopt uiteen van energie index (EI) 2.60 met label F tot 1.89 met label D. De verschillen worden veroorzaakt door situering, aanpassingen van installaties, uitbreidingen van woningen en door het soort woning, tussen- of eindwoning. (Vastgoedadviseurs, 2008) Op basis van deze informaties is de onderstaande tabel samengesteld: Woning type

Huidig energie-label

Huidige energie-index

A E 2,30 B D 1,95 C E 2,27 D E 2,11 E F 2,60 W E 2,01 W1 Geen EPA aanwezig Geen EPA aanwezig W2 F 2,42 X E 2,08 Y D 1,97 Z D 1,89 Tabel 7 Energielabel en index vóór renovatie. Bron: Overzicht Domijn 2012.

6

3

Project Flora Domijn na renovatie de

In het 4 kwartaal van 2011 staartte Domijn met de renovatie van Flora Domijn. Begin van 2013 is de renovatie afgerond. De renovatie werd uitgevoerd door Nijhuis Bouw B.V. uit Rijssen. De renovatie per woning duurde volgens de planning circa vijf weken. In overleg met Nijhuis en bewonerscommissie werd de planning vastgesteld. De bewoners ontvingen een overzicht met daarop vermeld het kwartaal dat hun woningen aan de beurt was. Middels het organiseren van informatieavonden (Domijn noemde ze huiskamergesprekken) werden de bewoners in eerste instantie in hoofdlijnen geïnformeerd over de aard van de werkzaamheden. Dit proces liep van eind januari 2011 tot en met begin maart 2011. Daarna werden leegstaande woningen gerenoveerd die als modelwoning konden dienen. Hierdoor konden de bewoners zien wat in en aan hun woningen zou worden gedaan. Maar ook om de bewoners een indicatie te geven van hoe hun woningen na de renovatie eruit zou zien. Hieronder een foto van de modelwoning.

Afbeelding 3 Modelwoning tijdens renovatie. Bron: fotobestand Domijn 2012.

Omstreeks juni/juli 2011 vonden de huisbezoeken plaats. De medewerkers van Domijn bezochten de bewoners ongeveer vier á vijf weken voor de aanvang van de renovatie, voor een gesprek en een woninginventarisatie. Alle belangrijke zaken kwamen tijdens zo’n huisbezoek aan de orde. Tot slot vond drie á vier weken voor de renovatie vond in het modelwoning het optiegesprek met de bewoners plaats. Tijdens zo’n gesprek hadden de bewoners de mogelijkheid om hun gewenste kleur van de tegels en de keuken te kiezen. (Planning renovatie Flora Domijn)

7

De woningen werden aan de binnen- en buitenkant grondig aangepakt. De volgende werkzaamheden worden in ieder geval uitgevoerd: In de woning







Energiebesparende maatregelen (gevel-, dak- en vloerisolatie) Vervangen vloeren Vervangen douche, keuken en toilet Vervangen elektrische installaties Vervangen plafonds Aanbrengen mechanische ventilatie

Aan de woning











Energiebesparende maatregelen Vervangen dakpannen (afhankelijk van woningtype) Vervangen goten Vervangen hemelwaterafvoeren (Gedeeltelijk) vervangen kozijnen (Gedeeltelijk) aanpassen kozijnen Vervangen dakkapellen Herstellen metselwerk Vervangen voegwerk Reinigen gevels

Tabel 8 Werkzaamheden tijdens renovatie. Bron: website Flora Domijn, juni 2012

Daarnaast was het mogelijk om extra werkzaamheden uit te laten voeren, de zogenaamde opties. In optiegesprekken kunnen alle opties bekeken en uitgezocht worden.

Afbeelding 4 Modelwoning tijdens renovatie. Bron: fotobestand Domijn 2012.

8

3.1 Bouwkundige en installatietechnische maatregelen In het kader van het monitoren van dit project wordt uitsluitend uitgegaan van de genomen energetische maatregelen. Onderstaande tabel geeft een beeld van de doorgevoerde bouwkundige en installatietechnische verbeteringen. Pakket

Maatregelen

Omschrijving

Vloerisolatie

Vloerisolatie beton, Vloerisolatie hout

Begane grondvloer isoleren. Isolatiedikte afhankelijk van kruipruimte. Isolatiemateriaal- en dikte afstemmen op 2 Rc-waarde = 3.50 m K/W.

Deurisolatie

Deurisolatie

Rc-waarde = 0.33 m2K/W

HR++ beglazing

Enkelglas vervangen, dubbelglas vervangen.

Enkel en/of dubbelglas vervangen voor HR++ beglazing (15 mm spouw). U-waarde nieuw = 1.20 W/m2K.

Spouwmuren na-isoleren

Spouwmuren na-isoleren, Gevelisolatie steens

Steengevel en spouwmuren na-isoleren. Isolatiedikte afhankelijk van 2 spouwbreedte. Rc-waarde = 3.0 m K/W.

Zoldervloerisolatie

Zoldervloerisolatie

Zoldervloer van onverwarmde zolder isoleren. Isolatiemateriaal- en dikte afstemmen op Rc-waarde = 3.0 m2K/W.

Plat dak dakkapel isoleren

Plat dak isoleren

Plat dak isoleren. Isolatiemateriaal- en dikte afstemmen op Rc-waarde = 3.0 2 m K/W.

Paneel isolatie

Paneel isolatie, paneel spouw

Vervangen cv-ketel

Vervangen defecte cv-ketels

Plaatsen HR 107 en combitap

Climarad

Aanbrengen climarad.

Climarad met 2 plaats radiator (type 22s).

Toepassen mv ventilatie

Plaatsen mechanische ventilatie

Een centraal opgestelde unit fabr. Stork, type CMF.

Tabel 9 Energetische maatregelen. Bron: EPA rapport en uit 2010.

9

3.2 Energielabel na renovatie Voor de situatie na de renovatie zijn woningen opnieuw gelabeld. De woningen hebben een label A of B gekregen, bovendien zijn de energie indexen ook verbeterd. Hieronder een weergave van de nieuwe energielabel met de daarbij behorende energie indexen: Woning type

Nieuwe energie-label A B C D E W W1 W2 X Y Z

B A A A A B Geen EPA aanwezig A B B B

Nieuwe energie-index 1,09 0,97 0,94 0,97 0,91 1,10 Geen EPA aanwezig 1,05 1,14 1,19 1,07

Tabel 10 Energielabel en energieindex na renovatie. Bron: maatwerkadvies Domijn 2013

10

4

De thermische kwaliteit van de schil vóór en na renovatie

4.1 Infraroodopnames vóór en na renovatie Als onderdeel van de monitoring is een infrarood-onderzoek verricht. Met behulp van een infrarood camera werden van een aantal bestaande en gerenoveerde woningen infraroodopnames gemaakt van de buitengevels. Doel hiervan was tweeledig, enerzijds om de kwaliteit van de thermische schil van de bestaande woningen te beoordelen en anderzijds om de prestatie en de zorgvuldige uitvoering van de toegepaste materialen bij de gerenoveerde woningen beter te kunnen testen. Op de foto’s konden de koude bruggen c.q. warmtelekken in de schil worden opgespoord. De aandachtspunten hiervan zouden meegenomen worden naar de resterende te renoveren woningen. Het onderzoek werd in twee verschillende periodes uitgevoerd. In beide gevallen was er sprake van geschikte weeromstandigheden, namelijk koude periodes waardoor temperatuurverschillen tussen binnen en buiten groter zijn en warmteverschillen duidelijk zichtbaar zijn. Terwijl de renovatiewerkzaamheden nog in volle gang waren, werden de eerste opnames anno maart 2012 gemaakt. Tegelijk met een aantal door Domijn geselecteerde bestaande woningen (zes verschillende types), werden tevens van een aantal op dat moment gerenoveerde woningen infraroodopnames gemaakt. De laatste diende als een tussenbeoordeling van de uitgevoerde werkzaamheden, waarvan de resultaten met de uitvoerde partij werden besproken. In december 2012 vond nog een vervolgonderzoek plaats. Toentertijd waren de woningen al allemaal gerenoveerd. Wederom werden van een aantal geselecteerde woningen foto’s gemaakt die later wederom met de uitvoerde partij besproken werden.

4.2 Resultaten 4.2.1 Vergelijking situaties vóór en na renovatie De tabellen 11, 12 en 13 laten vergelijkingen zien van de thermische kwaliteit van de gevels vóór en na renovatie. Per type woning zijn op de foto’s bij een aantal bijzondere knelpunten warmtelekken geconstateerd. Bijna alle knelpunten zijn collectief. Immers alle woningen stonden er voor renovatie, thermisch gezien heel slecht voor. Door het ontbreken van de isolatie in de schil, door aanwezigheid enkelglas en de slechte isolerende werking van he dubbelglas. Bovendien waren bijna overal koudebrugpunten waargenomen. Op de foto’s van de gerenoveerde woningen is te zien dat de thermische schil door de toegepaste isolatie en de aangebrachte HR++ ramen zijn verbeterd. Daarbij is te zien dat de gevels qua isolatie zijn verbeterd ten opzichte van de situatie vóór renovatie. Toch is sprake van een aantal warmtelekken die onopgelost zijn gebleven. Dit komt door bepaalde overwegingen van de opdrachtgever, waarbij vanuit financieel oogpunt niet oplossing gekozen is met zware bouwkundige ingrepen en hogere kosten tot gevolg .

11

In de onderstaande tabel worden de infraroodfoto’s vóór en na renovatie van een type A woning weergeven:

Woning type A Onderwerp: Vergelijking infraroodfoto’s vóór en na renovatie Periode opname: Maart 2012 (vóór renovatie) en december 2012 (na renovatie)

Voorgevel (vóór renovatie)

Voorgevel (na renovatie)

Achtergevel (vóór renovatie)

Achtergevel (na renovatie)

Tabel 11 Infraroodfoto’s woningtype A. Bron: Pioneering.

In de tabel is te zien dat de woningen na renovatie verbeterd zijn. Te zien aan de donkere kleuren van de gevels, het dak, de dakkapel en de ramen. Dit door de toegepaste isolaties en HR++ beglazing bij deze woning. Echter is op de foto’s na situatie na renovatie sprake van een aantal aandachtspunten dat tijdens de uitvoering onvoldoende of niet is aangepakt. Dit is vooral te merken bij de aansluiting voorgevel met de fundering, evenals de aansluiting achtergevel met de aanbouw.

12

Woning type E Onderwerp: Vergelijking infraroodfoto’s vóór en na renovatie Periode opname: Maart 2012 (vóór renovatie) en december 2012 (na renovatie)

Voorgevel (vóór renovatie)

Voorgevel (na renovatie)

Achtergevel (vóór renovatie)

Achtergevel (na renovatie)

Tabel 12 Infraroodfoto’s woningtype E. Bron: Pioneering

Voor dit type woning geldt precies hetzelfde, immers de thermische schil is na de renovatie verbeterd. Desalniettemin is op de foto’s na renovatie sprake van dezelfde aandachtspunten als bij het vorige type woning.

13

Woning type Y Onderwerp: Vergelijking infraroodfoto’s vóór en na renovatie Periode opname: Maart 2012 (vóór renovatie) en december 2012 (na renovatie)

Voorgevel (vóór renovatie)

Voorgevel (na renovatie)

Achtergevel (vóór renovatie)

Achtergevel (na renovatie)

Tabel 13 Infraroodfoto’s woningtype Y. Bron: Pioneering

Bij dit type woning is ook sprake van een verbeterde thermische schil na renovatie. Alleen doen zich hier meer aandachtspunten voor dan bij de twee vorige type woningen. De bijkomstige aandachtspunten, de eventuele warmtelekken, zijn bijvoorbeeld:






De aansluiting dak met voorgevel; Lichte oranje vlekken op de voorgevel; Warmtelek bij de voordeur; Warmtelek onder het achter kozijn; Warmtelek bij de dakrand.

14

4.2.2 Aandachtspunten na renovatie In de onderstaande tabellen worden de geconstateerde warmtelekken na renovatie, aangeduid met de foto’s en toelichtingen. De aandachtspunten zijn na renovatie onopgelost gebleven. Aandachtspunten ten aanzien van voorgevel

Warmteverlies aan onderkant van de gevel, isolatiemateriaal is niet ver genoeg doorgezet onder het maaiveld. Dit is vrijwel bij alle woningen het geval.

Er is sprake van warmteverlies onder het dakgoot, boven en rond de voordeur en bij de aansluiting dak met de voorgevel.

De aansluiting van het metselwerk met de nok vertoont het warmteverlies.

Er gaat warmte verloren bij de aansluiting van de gevel met het dak. Verder gaat er warmte verloren bij de aansluiting van de schoorsteen met het dak.

Er gaat warmte verloren bij de aansluiting van de gevel met het dak. Verder is onder het raam is het teken van warmteverlies waar te nemen.

Warmteverlies bij de aansluiting van het kozijn met het metselwerk.

Tabel 14 Aandachtspunten t.a.v. voorgevel. Bron: Pioneering

15

Aandachtspunten ten aanzien van achtergevel

Net als bij de voorgevel, is hier ook sprake van de verloren warmte via aansluiting voorgevel met de vloer. Dit geldt tevens ook voor de hoekaansluiting achtergevel met uitbouw.

Ook onder het raam van de woonkamer gaat warmte verloren.

Koudebrug tussen de aansluiting van het kozijn met de gevel.

Hier het warmteverlies van de nok te zien vanaf de achterzijde. Maar ook rondom de aansluitingen van het dakraam.

Aansluiting van het dakraam zorgt voor warmteverlies. Ook is hier i duidelijk te zien dat het ventilatierooster weer zichtbaar.

Er gaat warmte verloren bij de aansluiting van de schoorsteen met het dak. Verder is

Tabel 15 Aandachtspunten t.a.v. achtergevel. Bron: Pioneering

4.3 Deelconclusie Uit het infrarood onderzoek is gebleken dat de thermische kwaliteit van de woningen na renovatie is verbeterd. Dit door de toegepaste isolatie in de gevels en het dak van de woningen, waardoor de warmtelekken en koudebrugplekken zijn aangepakt. Echter zijn er nog steeds warmtelekken op verschillende punten. Deels te maken met de onvolkomenen tijdens de uitvoering en tevens de lastigheden van bepaalde constructies met als gevolg het niet optimaal kunnen isoleren van bepaalde gebouwdelen. Om het project te behoeden voor enorme hoge kosten, is er een aantal van de laatst aandachtspunten onopgelost gebleven.

16

5

Energielasten vóór en na renovatie

5.1 Vergelijking berekende en werkelijke energieverbruiken vóór en na Bij de bepaling van de energielasten vóór en na renovatie wordt onderscheid gemaakt tussen de berekende en werkelijke energieverbruiken (elektra en gas). Omdat de renovatie maar een beperkte invloed heeft op het elektraverbruik, ligt het focus in dit onderzoek op het gasverbruik ten behoeve van warmte. 5.1.1 Vergelijking berekend en werkelijk elektraverbruik vóór en na renovatie Volgens EPA gaat het elektraverbruik na renovatie door toepassing Climarad gemiddeld met 149 kWh omhoog. Dit is een meerverbruik van ongeveer 61% ten opzichte van het gebouwgebonden elektraverbruik vóór renovatie. Omdat niet exact te bepalen is hoeveel het gemiddelde werkelijke verbruik van de Climarad is na de renovatie, wordt vanuit gegaan dat de stijging van het werkelijk elektraverbruik gelijk is met het berekende. Onderstaande tabel geeft de verhoudingen van berekende en werkelijke elektraverbruiken van vijf woningen weer. De werkelijke verbruiken zijn bepaald door het aftrekken van andere verbruiken zoals gebruiksgebonden elektriciteit (2200 kWh, landelijke gemiddelde) en verlichting (465 kWh, uit EPA) van het gemiddelde totale werkelijke elektraverbruik. Elektraverbruik (gebouwgebonden) vijf woningen Flora Domijn Woning

Berekend vóór renovatie (2010)

Berekend na renovatie (2012)

Werkelijk vóór renovatie (2010)

Werkelijk na renovatie (2012)

B, E, F, G en J

246

395

798

947

Gemiddeld per woning

246

395

798

947

Tabel 16 Berekend en werkelijk elektraverbruik. Bron: Pioneering

In de tabel is te zien dat het werkelijke elektraverbruik evenveel als het berekende gestegen is. Het gaat om een gemiddelde meerverbruik van 149 kWh. Uitgerekend in geld, betekent dit een stijging van € 32,78 (€ 0,22 per kWh, prijspeil 2012/2013) van de totale energielasten. Verder valt in de tabel toch op dat in werkelijkheid (zowel vóór als na renovatie) meer elektriciteit verbruikt wordt dan berekend. 5.1.2 Vergelijking berekende en werkelijke gasverbruik vóór en na renovatie Voor de berekening van warmte is het gasverbruik gesplitst worden in verbruik ten behoeve van verwarming en warm tapwater. Het verbruik van warmtapwater 293 m3 is na de renovatie ongewijzigd gebleven, aangezien hiervoor geen maatregelen zijn genomen. Daarentegen een gemiddelde daling van warmte 19,6% voorspeld in het EPA. Om het werkelijke warmteverbruik vóór en na renovatie te bepalen, zijn de kook- en warmtapwater verbruiken afgetrokken van het totale gasverbruik. De werkelijke gasverbruiken vóór renovatie zijn verkregen van Enexis en deels van de bewoners zelf. Voor de verbruiken na renovatie zijn de energieafrekeningen bekeken en de laatste meterstanden opgenomen.

17

In de onderstaande tabel worden berekende en werkelijke verbruiken tegen elkaar afgezet: Gasverbruik (t.b.v. verwarming) van elf woningen Flora Domijn Berekend vóór renovatie (2010)

Woning A B C D E F G H I J K Gemiddeld per woning

2.345 1.470 1.470 1.930 1.893 1.459 1.459 409 1.459 1.459 1.459 1.528

Berekend na renovatie (2012)

Werkelijk vóór renovatie (2012)

2.167 1.293 1.293 1.789 1.782 1.287 1.287 1.287 1.287 1.287 1.287 1.459

1.150 1.163 1.284 1.017 1.759 1.119 1.002 1.365 925 988 1.737 1.228

Werkelijk na renovatie (2012) 1.093 796 1.062 1.062 1.176 1.294 552 600 583 909 199 848

Tabel 17 Berekend en werkelijk gasverbruik (t.b.v. verwarming). Bron: Pioneering Na renovatie is een werkelijke besparing gerealiseerd van 31%. Deze besparing ligt hoger dan 5%, waarmee het gasverbruik volgens EPA omlaag zou gaan. De werkelijk gasbesparing, ten behoeve van verwarming, is toe te wijzen aan de toegepaste isolaties met als gevolg het minder gebruiken van de cv-ketels en daardoor minder gasverbruik. Uitgedrukt in geld betekent dit 3 een besparing van € 247,- (€ 0,65 per m , prijspeil 2012) in het eerste jaar na renovatie. (Energieprijzen) Deze gemiddelde is gebaseerd op de energieverbruiken van elf woningen. De besparing kan groter worden wanneer van meer woningen de verbruiken vergeleken worden. Naarmate de jaarlijkse gasprijs omhoog gaat, zal de besparing verder toenemen. Om bij de vergelijking gasverbruik ten behoeve van verwarming rekening te houden met de weersinvloeden, wordt gerekend met het aantal gewogen graad dagen over beide jaren. Jaar

3

Gas (m )

Graaddagen

3

m gas per graaddag

T.o.v. SJV (2968)

2010

1.228

3.621

0,34

653 (meer)

2012

848

3.101

0,27

133 (meer)

Tabel 18 Verhouding gasverbruik (t.b.v. verwarming) en graaddagen. Bron: Pioneering. Aan het aantal graaddagen is te zien, was 2010, 380 gewogen graaddagen kouder dan was 2012. Gecorrigeerd voor weersinvloeden, is er door de energiebesparende maatregelen 20% minder energie gebruikt. Ten opzichte van het aantal graaddagen (2968) voor het standaardjaarverbruik gasverbruik ten behoefte van warmte, zijn in zowel 2010 als 2012 beduidend meer graaddagen geweest. Het komt er op neer dat in die jaren meer koude dagen zijn geweest en daardoor ook meer gas zou zijn verbruikt.

18

5.1.3 Vergelijking energielasten vóór en na renovatie Voor de vergelijking van de energielasten, wordt uitgegaan van de kosten op basis van de werkelijke verbruiken. Zo zijn de werkelijke verbruiken vermenigvuldigd met de energieprijzen € 0,22 (per kWh) en € 0,65 3 (m ). In de onderstaande tabel worden de energiekosten van 2010 en 2012 tegen elkaar afgezet: Jaar

Gas (t.b.v. verwarming)

Elektra (gebouwgebonden)

2010

€ 798,-

€ 176,-

€ 974,-

€ 82,-

2012

€ 551,-

€ 208,-

€ 759,-

€ 63,-

€ 215,-

€ 19,-

Besparing per jaar (excl. stijging energie)

Energielasten (per jaar)

Energielasten (per maand)

Tabel 19 Energielasten vóór en na renovatie. Bron: Pioneering

Bij vergelijking is geen rekening gehouden met de eventuele stijging van energieprijzen. Na de renovatie wordt per jaar een besparing van € 215,- gerealiseerd. Wanneer hier de stijging van de energielasten meegerekend wordt, zal de besparing toenemen.

5.2 Deel conclusie Het renovatieproject Flora Domijn heeft bijgedragen aan energiebesparing bij de bewoners. Uit de vergelijking van de werkelijke energielasten, gebaseerd op de verbruiken voor verwarming en gebouwgebonden elektriciteit, is gebleken dat gemiddeld per jaar € 215,- bespaard werd. Deze besparing is voornamelijk gebaseerd op het minder gasverbruik, ten behoeve van verwarming, als gevolg van de toegepaste isolaties.

19

6

CO2-uitstoot vóór en na renovatie

6.1 Vergelijking berekend en werkelijk CO2-uitstoot Om te kijken in hoeverre de renovatie van invloed is geweest op de CO2-uitstoot na renovatie, wordt een vergelijking gemaakt tussen zowel de berekende als de werkelijke verbruiken vóór en na renovatie. Onderstaande tabel geeft de vergelijkingen aan, waarbij de berekende cijfers afkomstig zijn uit EPA (alleen gekoppeld aan het gasverbruik en gebouwgebonden installaties). De werkelijke CO2-uitstoot is op twee postcodegebieden in de wijk Flora Domijn. De werkelijke CO2-uitstoot slaat op de totale elektra en gasverbruiken. (Enschede) Woning

Berekend CO2-uitstoot 2010 (kg)

Berekend CO2-uitstoot 2012 (kg)

A B C D G I K L M N O

5.068 3.536 3.536 3.515 4.289 3.515 3.515 3.515 3.515 3.515 4.289

4.836 3.305 3.305 3.294 4.176 3.294 3.294 3.294 3.294 3.294 4.176

Gemiddeld

3.801

3.596

Werkelijk CO2-uitstoot 2010 (kg)

Werkelijk CO2-uitstoot 2012 (kg)

4.741

4.722

4.408

4.156

4.575

4.439

Tabel 20 CO2-uitstoot vóór en na renovatie. Bron: maatwerkadvies Domijn en gemeente Enschede De vermindering van CO2-uitstoot op basis berekende uitstoot is 250 kg. Terwijl de besparing gebaseerd op werkelijke verbruiken slechts 131 kg bedraagt. Dit verschil wordt veroorzaakt door het gebruiksgebonden verbruik dat is meegenomen bij de werkelijke CO2-uitstoot. Bovendien speelt bij de werkelijke uitstoot het gedrag van de bewoners een belangrijke rol.

6.2 Deelconclusie Uit de vergelijking tussen de CO2-uitstoot vóór en na renovatie is gebleken dat na renovatie een vermindering van CO2-uitstoot plaats heeft gevonden. Dit is voor een deel toe te wijzen aan de toegepaste energetische maatregelen met als gevolg het minder gasverbruik. De vermindering ten opzichte vóór renovatie bedraagt hier 113 kg.

20

7

Financiële analyse van het renovatieproject

In dit hoofdstuk wordt een financiële analyse gemaakt van een deel van het project. De analyse richt namelijk zich op de haalbaarheid van de type A woningen na de gedane investeringen. Van dit type zijn in totaal 104 woningen gerenoveerd. De investering bedroeg ca. € 30.000 per woning.

7.1 Financiële parameters Naast de investering voor energetische verbeteringen zijn parameters in het exploitatiemodel opgenomen, zoals algemeen beheer, rente, inflatie, huurstijging, mutatiegraad en de exploitatieperiode. Alle parameters zijn opgenomen in het exploitatiemodel. De parameters zijn afkomstig uit eerdere onderzoeken van Domijn uit 2013 en van de projectleider van het project. Onderstaande tabel geeft algemene parameters in het exploitatiemodel van de type A woningen weer.

Parameters

Direct

Na mutatie

Exploitatieperiode 40 jaar 40 jaar Huur voor renovatie (per maand) € 396,€ 396,Huur na renovatie (per maand) € 570,€ 570,Huur extra per woning (per maand) € 174,€ 174,Huurverhoging (per jaar) 2% 2% Disconteringsvoet (per jaar) 5,5% 5,5% Rente aflossing (per jaar) 5% 5% Kostenstijging (per jaar) 2% 2% Mutatiegraad (per jaar) 10% 10% Alg. beheer per woning (per jaar) € 6,€ 6,Investering energetisch (totaal) € 1.200.000,€ 1.920.000,Investering energetisch (per woning) € 30.000,€ 30.000,Tabel 21 Gebruikte parameters bij het terugverdienmodel. Bron: Domijn

7.2 Huurontwikkeling na de renovatie De positieve kasstromen van het project zijn gebaseerd op de hoogte van de huurverhoging na de renovatie. Zoals in de tabel aangegeven is de streefhuur na renovatie € 570,-. Na de renovatie is bij 40 woningen de huur verhoogd. Dit betekent een huurverhoging van € 174,- ten opzichte van de huur vóór renovatie. Bij de resterende 64 woningen zal de huurverhoging pas na mutatie plaatsvinden. Het aantal mutaties wordt berekend aan de hand van een jaarlijks mutatiegraad van 10%.

21

De gevolgen van de huurverhogingen voor de haalbaarheid van het project worden in onderstaande tabel weergegeven: Aantal won. (A type)

Totale investeringen (energetisch)

Totale huuropbrengsten (na 40 jaar)

NCW (na 40 jaar)

Huurverhoging direct (bij 40 woningen)

40

€ 1.200.000,-

€ 5.145.669,-

€ 700.223,-

Huurverhoging na mutatie (bij 64 woningen)

64

€ 1.920.000,-

€ 2.848.304,-

€ - 979.741,-

Rente (6%)

Tabel 22 NCW-waarde na 40 jaar. Bron: Pioneering

Uit deze tabel blijkt dat dit project, in geval van de directe huurverhoging, een positieve nette contante waarde van € 700.223,- heeft. Dit komt doordat voldoende huurinkomsten worden gegenereerd, waardoor naast de investeringen ook de andere uitgaven zullen worden gedekt. Zie bijlage A (paragraaf A1) voor het complete exploitatiemodel van dit scenario. Daarentegen leidt het project bij huurverhoging na mutatie een contante waarde van € - 979.741,- na 40 jaar. Dit is niet direct te zien aan de verhouding tussen de gedane investeringen en de huuropbrengsten, aangezien na 40 jaar meer huur wordt ontvangen. Echter wegen de totale huuropbrengsten niet op tegen kosten gedurende hele termijn. Zie bijlage A (paragraaf A2) voor het complete exploitatiemodel van dit scenario.

7.3 Deelconclusie Er kan geconcludeerd worden dat het project in geval van directe huurverhoging na renovatie een netto contante waarde heeft van € 700.223,- , doordat voldoende huurinkomsten worden gegenereerd. Maar bij de huurverhoging na mutatie heeft het project een negatieve netto contante waarde van € - 979.741,-, omdat de te genereren inkomsten niet opwegen tegen de uitgaven gedurende exploitatietermijn.

22

8

Woonlasten vóór en na renovatie

In dit hoofdstuk wordt gekeken naar het effect van de energetische renovatie op de totalen woonlasten. Aan de hand van de ontwikkelingen met betrekking tot de huur en de energieprijzen, kan worden bepaalde uitgevoerde of een renovatie al dan niet tot de verlaging van de woonlasten leidt.

8.1 Vergelijking woonlasten vóór en na In de tabel hieronder zijn de totale woonlasten weergegeven voor de periode 2012 t/m 2052. Hierbij is rekening gehouden met een inflatiepercentage van 2%, waarmee de huurprijzen worden geïndexeerd. De energieprijzen zijn geïndexeerd met een prijsstijging van 7%, gebaseerd op de energieprijsstijging van de afgelopen 40 jaar.

2012

2022

2032

2042

2052

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

Geen renovatie

€ 974,-

€ 1.916,-

€ 3.768,-

€ 7.413,-

€ 14.582,-

Renovatie (zonder huurverhoging bij zittende huurders)

€ 760,-

€ 1.495,-

€ 2.940,-

€ 5.783,-

€ 11.377,-

€ 2.848,-

€ 4.040,-

€ 6.043,-

€ 9.566,-

€ 15.987,-

Renovatie (met huurverhoging direct en na mutatie)

Tabel 23 Vergelijking woonlasten vóór en na renovatie. Bron: Pioneering

De renovatie van Flora Domijn leidt tot de verlaging van de maandelijkse woonlasten (huur + energie) bij de bewoners, mits daar geen huurverhoging tegenover staat. Dit is zien aan bijvoorbeeld een verlaging van € 421,- in het jaar 2022 ten opzichte van de situatie dat geen renovatie plaats zou vinden. De renovatie draagt niet bij aan verlaging van de woonlasten, wanneer een huurverhoging (direct of na mutatie) doorgevoerd wordt. Dit geeft aan dat de totale besparing op energielasten van € 215,- per jaar niet weegt tegen een maandelijkse huurverhoging van € 174,-.

8.2 Deelconclusie Uit vergelijking woonlasten vóór en na renovatie is gebleken dat de woonlasten na renovatie omlaag gaan, mits geen huurverhoging doorgevoerd wordt. Dit is zien aan bijvoorbeeld een verlaging van € 421,- in het jaar 2022 ten opzichte van de situatie dat geen renovatie plaats zou vinden. Echter zullen de woonlasten omhoog gaan, wanneer een huurverhoging (direct of na mutatie) doorgevoerd wordt. Het komt er op neer dat de totale besparing op energielasten van € 215,- per jaar niet weegt tegen een maandelijkse huurverhoging van € 174,-.

23

9

Bewonerstevrendenheid

Voor renovatie is door Domijn een woonwensenonderzoek uitgevoerd onder bewoners “Flora Domijn”. Hierbij is gekeken naar de beleving van de bewoners met hun woningen. Verder is na afloop van renovatie een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd, waarbij de bewoners hun mening konden geven over de kwaliteit van de woningen en het renovatieverloop. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitkomsten van beide onderzoeken beschreven.

9.1 Resultaten bewonerstevredenheidsonderzoek vóór renovatie In 2009 heeft Domijn een woonwensenonderzoek uitgevoerd onder 187 huishoudens in de Bleomenbuurt. In totaal hebben 151 huishouden de vragenlijst ingevuld.

Figuur 1 Ventilatieproblemen

Figuur 2 Last van kou en vocht

Figuur 3 Last van lekkage en vocht

Uit het woonwensenonderzoek bleek dat veel bewoners probelemen ervoeren met het binnenklimaat, zoals ventilatieproblemen, last van kou en tocht, last van lekkage en vocht. De bewoners beoordeelden hun woning met een 6,5 gemiddeld, terwijl het onderhoud aan de woningen slechts een 4,9 scoorde. Gemiddeld een 5,7 dus.

24

Figuur 4 Beoordeling woning & onderhoud. Bron: Enquête onderzoek Domijn

9.2 Resultaten bewonerstevredenheidsonderzoek na renovatie Hierbij hebben 68 bewoners hebben een vragenlijst ontvangen, hiervan heeft 40% de enquête ingevuld. In figuur 1 zijn de resultaten van de enquêtes beschreven. Met behulp van enquête is onder andere onderzoek gedaan naar: algemeen eindcijfer van de woning, informatieverstrekking en communicatie, de werkzaamheden van de aannemer en tot slot de tevredenheid over de isolerende maatregelen.

Figuur 5 Gemiddelde cijfers renovatie. Bron: enquêteonderzoek Domijn.

Uit de eindcijfers kan worden opgemaakt dat de bewoners in het algemeen tevreden zijn over het groot onderhoud. De bewoners geven een 8,5 voor de gehele renovatie.

25

9.3 Deelconclusie Uit de cijfers die worden gescoord voor de woningen na de renovatie blijkt dat de woningen aanzienelijk zijn verbeterd. Het eindcijfer is verhoogd van een 5,7 gemiddeld naar een 8,5. Dit cijfer en de 8,3 voor de energetische maatregelen sugereren dat de meeste problemen die naar voren zijn gekomen uit het woonwensenonderzoek zijn opgelost.

26

10 Ervaring opdrachtgever en opdrachtnemer(s) In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ervaringen van de woningcorporatie Domijn en de betrokken partijen het renovatieproject Flora Domijn. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van het evaluatieverslag bouwproces Flora Domijn uit maart 2013. Het verslag is te vinden in de bijlage B.

10.1 Evaluatie bouwproces Flora Domijn Hier worden de belangrijkste punten van de evaluatie samengevat. De punten hebben vooral te maken met de werkzaamheden in de voorbereidingsfase, de planning, de organisatie en de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden. Voorbereidingsfase In deze fase ging het vooral om aspecten participatie richting de bewoners en bouwvoorbereiding. Daarvoor zijn volgende aangewend: Middelen

Ervaring/opmerking

Huiskamergesprekken

Deze dient beter aan te sluiten bij de modelwoning. Dit door het verschil tussen de uitgevoerde werkzaamheden en de modelwoning.

Spreekuren

Betere waarborging de privacy van de bewoners is alleszins wenselijk, dit door het ter beschikking stellen van een grotere ruimte.

Modelwoning

Positief. Echter was het tevens lastig om de modelwoning af te stemmen op de verschillende woningtypes.

Uitvoeringslijsten

Positief. Alleen dient de lijst beter te worden uitgebreid in verband met meer en minder werkzaamheden.

Bouwvoorbereiding

Positief. De hierbij gebruikte calculatiemethode wordt bij andere projecten ook toegepast.

Tabel 24 Middelen in de voorbereidingsfase. Bron: Domijn Planning Qua planning zijn volgende planningen gemaakt: Planning

Ervaring/opmerking

Overall planning Domijn

Positief. Hierdoor was duidelijk te zien waar en in welke wisselwoning mensen zich bevonden.

Productieplanning Nijhuis

Positief. De planning had een lean achtige structuur gecombineerd met het wekelijks vergaderen. Hierdoor bleven alle partijen in control.

Tabel 25 Planningen tijdens de renovatie. Bron; Domijn

27

Organisatie Bij organisatie gaat het vooral om de volgende middelen. Middelen

Ervaring/opmerking

Kijkmoment bewoners

Zowel door de bewoners als het bouwteam als zeer prettig ervaren.

Eerste en tweede opleverpunten

Positief. Hierdoor konden de bewoners hun handtekeningen zetten als het werk geheel of gedeeltelijk gereed was.

Lijst met losse punten van bewoners na het eerste weekend

Dit gaf de bewoners de rust om tijdens het weekend nog, indien nodig, de kleine gebreken die over het hoofd waren gezien te kunnen melden.

Lijst nagekomen opleverpunten

Deze dient vanaf start bouw te worden bijgehouden. De terugkoppeling dient te worden verbeterd. Verder op de lijst toevoegen de status van een klacht een datum van de uit te voeren werkzaamheden.

Tabel 26 Middelen m.b.t. de organisatie. Bron: Domijn

Kwaliteit (uitvoering en toezicht) Ten aanzien van de kwaliteit van de energetisch gerenoveerde woningen zijn er geen bijzonderheden. De partijen vinden dat de uitgevoerde werkzaamheden goed zijn verlopen.

10.2 Deelconclusie Het project is door iedereen met uitzondering van enkele opmerkingen en verbeterpunten als een zeer geslaagd en in prettige samenwerking uitgevoerd project ervaren. De opmerkingen hebben vooral te maken met de werkzaamheden in de voorbereidingsfase, de planning, de organisatie en de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden.

28

11 Eindconclusie In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste conclusies van het monitoringsonderzoek na de renovatie ”Flora Domijn” beschreven. Dit project is geanalyseerd middels de clusters people, planet en profit. Hieronder de resultaten:

Cluster

Subthema’s

Prestatie- indicatoren

Klanttevredenheidsonderzoek

People

Eindcijfer renovatie Informatieverstrekking Werkzaamheden Isolerende maatregelen

8,5 8,0 7,8 8,3

Energiebesparing (op jaarbasis) Gasbesparing (t.b.v. warmte) Extra kosten elektra Totale energiebesparing

Cluster

€ 247,€ - 32,€ 215,-

Woonlasten in 2012 (op jaarbasis) Geen renovatie Renovatie zonder huurverhoging Renovatie met huurverhoging

€ 947,€ 760,€ 2.848,-

Woonlasten in 2022 (op jaarbasis) Geen renovatie Renovatie zonder huurverhoging Renovatie met huurverhoging

€ 1.916,€ 1.495,€ 4.040,-

Subthema’s

Prestatie- indicatoren

CO2-verbruik

Planet

CO2-verbruik voor renovatie CO2-verbruik na renovatie Isolatiewaarde Gevel Vloer Dak HR++

Cluster

Subthema’s

4575 kg 4439 kg

Rc = 3,5 m2K/W 2 Rc = 3,5 m K/W Rc = 3.0 m2K/W 2 U-waarde = 1,20 W/m K

Prestatie- indicatoren

Investering

Profit

Investering energie (per woning)

€ 30.000,-

Eindresultaat (NCW) na 40 jaar Huurverhoging (direct) Huurverhoging (na mutatie)

€ 700.224,€ - 979.741,-

Tabel 27 Subthema’s met prestatie-indicatoren. Bron: Pioneering.

29

De subthema’s met bijbehorende prestatie-indicatoren zijn omgezet naar scores voor de drie clusters. De scores zijn te vinden in tabel 28.

Cluster

Subthema’s

Score

People Wat is de toegevoegde waarde voor de bewoners?

Bewonerstevredenheid na renovatie Energiebesparing na renovatie Woonlasten na renovatie

++ ++ +

Planet Wat zijn de gevolgen voor (leef)milieu?

CO2-uitstoot Isolatiewaarde Bouwkundige staat na GO

+/+ ++ ++

Profit In hoeverre was het project rendabel?

Exploitatie Inkomsten

+/-

Tabel 28 Scores per subthema. Bron: Pioneering. Uit de tabel blijkt dat er veel punten zijn gescoord voor de subthema’s binnen het cluster People. De bewoner is er aanzienlijk op vooruit gegaan na de renovatie. Als eindcijfer voor de renovatie hebben de bewoners een 8,5 gegeven, doordat de woningen aanzienlijk verbeterd zijn. De energetische maatregelen hebben ze beoordeeld met een 8,3. Door deze scores zijn de meeste problemen uit het woonwensenonderzoek, opgelost. Verder waren de bewoners tevreden over de uitgevoerde werkzaamheden en vonden de informatieverstrekking, vóór en tijdens de renovatie, heel duidelijk. De renovatie heeft bijgedragen aan besparing op energielasten bij de bewoners. Een gemiddelde besparing van € 215,- per jaar dat te danken is aan verlaging van gasverbruik ten behoeve van verwarming. De besparing is van gevolg voor de verlaging van de totale woonlasten, wanneer geen huurverhoging doorgevoerd wordt. Bij een huurverhoging van € 174,- zullen de maandelijkse woonlasten veel hoger uitvallen, waardoor de renovatie geen positieve in vloed kan hebben op de woonlasten. Uit analyse van de CO2-uitstoot van de woningen blijkt dat na renovatie de CO2-uitstoot is gedaald. De vermindering ten opzichte vóór renovatie bedraagt hier 113 kg. CO2-uitstoot wordt niet alleen toegewezen aan het gasverbruik, maar heeft ook een relatie tot het elektraverbruik. Dit maakt het nogal lastig om de invloed van de renovatie op de CO2-uitstoot te achterhalen. Uit infrarood onderzoek bleek dat de woningen in de bestaande situatie warmtelekken vertoonden. Dit was vooral te zien bij de gevels, de panelen en het dak. Bovendien was een aantal woningen voorzien van enkel glas, waardoor ook op die plaatsen veel warmteverlies optrad. De thermische schil van de woningen is na renovatie verbeterd. Dit door de toegepaste isolatie in de gevels en het dak van de woningen, waardoor de warmtelekken en koudebrugplekken zijn aangepakt. Evenals het aanbrengen van HR++ beglazing in alle woningen. Echter zijn er nog steeds warmtelekken op verschillende punten. Deels te maken met de onvolkomenen tijdens de uitvoering en tevens de lastigheden van bepaalde constructies met als gevolg het niet optimaal kunnen isoleren van bepaalde gebouwdelen. Om het project te behoeden voor enorme hoge kosten, is er een aantal van de laatst aandachtspunten onopgelost gebleven. De scores voor de subthema’s binnen het cluster Profit zijn niet verschillend. Het project heeft in geval van directe huurverhoging na renovatie een netto contante waarde heeft van € 700.224,-, doordat voldoende

30

huurinkomsten worden gegenereerd. Maar bij de huurverhoging na mutatie heeft het project een negatieve netto contante waarde van € - 979.741,-, omdat de te genereren inkomsten niet opwegen tegen de uitgaven gedurende exploitatietermijn. De renovatie scoort hoog voor de clusters People, Planet en Profit (bij een directe huurverhoging). Hiermee voldoet Domijn aan de doelstelling om de woonlasten voor huurders zo laag mogelijk te houden, en duurzaamheid als speerpunt te hanteren om te bouwen aan een toekomstbestendige woningvoorraad.

31

12

Bibliografie

(sd). Opgeroepen op 6 1, 2012, van Flora Domijn: http://www.floradomijn.nl/de-renovatie/planning (2012). Fotobestand Domijn. Enscehede: Domijn. De wijk . (sd). Opgeroepen op november 2, 2012, van Flora Domijn: http://www.floradomijn.nl/derenovatie/de-wijk Energieprijzen. (sd). Opgeroepen op 5 2, 2013, http://www.milieucentraal.nl/themas/energie-besparen/energieprijzen

van

Milieucentraal:

Enschede, G. (sd). CO2-uitstoot. Opgeroepen op 4 2, 2013, van Energie in beeld: http://www.energieinbeeld.nl Meer over project. (sd). Opgehaald van Flora Domijn: http://www.floradomijn.nl/de-renovatie/meer-overproject Planning

renovatie Flora Domijn. (sd). Opgeroepen http://www.floradomijn.nl/de-renovatie/planning

op

6

1,

2012,

van

Flora

Domijn:

Vastgoedadviseurs, K. (2008). Bouwtechnisch onderzoek. Hengelo: Woongroep Twente.

32

Bijlage A Terugverdienmodellen A1. Terugverdienmodel o.b.v. directe huurverhoging

33

A2. Terugverdienmodel o.b.v. huurverhoging na mutatie

34

Bijlage B Evaluatieverslag

35

36