Oorspronkelijk Beleidsplan de Veste 2012- 2016
Inleiding Het beleidsplan Altijd in de buurt van woningstichting de Veste is toe aan vernieuwing. De beleidscyclus 2006 – 2011 loopt op zijn eind, er is veel veranderd rond de Veste. Studentenhuisvesting is een in de afgelopen beleidsperiode nieuw toegevoegde markt, net als de volkshuisvesting op Terschelling. Wij hebben het vernieuwingstraject om te komen tot een nieuw beleidsplan aangepakt via de lijn van de Blue Ocean Strategy. Dat is een strategie waarin een organisatie nieuwe ruimte voor zichzelf zoekt door te bepalen hoe ze haar concurrentiepositie ten opzichte van anderen kan verbeteren door dingen minder, beter of niet meer te doen, of dingen te creëren. Voordat we echter gaan kijken naar de toekomst doen we een reflectie op de afgelopen 5 jaar door vast te stellen welke doelen we wel en niet gehaald hebben. We doen vervolgens verslag van de reflectie die onze stakeholders hebben gegeven op de afgelopen periode. Met die ingrediënten gaan we kijken naar de toekomst. We gaan dan vaststellen wat we niet meer gaan doen, wat we minder willen doen, wat we beter willen doen en wat we willen creëren.
Reflectie op verleden Het beleidsplan Altijd in de buurt kende in totaal 14 uitgangspunten die het palet van aandachtsvelden waar de Veste mee van doen heeft, raken. Onderstaande tabel laat zien welke die gebieden zijn en welke resultaten we hebben bereikt.
Beleidsveld
Specifiek doel
Resultaat
Positionering, waarden en normen
Sterke regionale positie in Ommen, Hardenberg en Enschede
Bestaande positie in bestaande omgeving is uitgebouwd, werkgebied Terschelling is toegevoegd
Definitie aandachtsgebieden
Vastgoed met maatschappelijk rendement
Diverse projecten gerealiseerd
Huren met regie op kwaliteit
Handhaven V-meters
V-meters is een succes gebleken. Inmiddels is daar het systeem van E-meters, gericht op energiebesparing, aan toegevoegd
Kopen als keuzevrijheid
Handhaven keuzevrijheid
Het aantal verkopen is afgenomen, maar de keuzevrijheid is gehandhaafd
Wonen voor kwetsbare groepen
Betaling huurtoeslag en 65% maximaal redelijke huur
Aan huurders die gebruik maken van huurtoeslag is op aanvraag een uitkering gedaan. Het beleid van toepassing van 65% van maximaal redelijke huur is geëffectueerd
Projecten met jus
Projecten mogen spraakmakend zijn
De Veste heeft diverse spraakmakende projecten opgeleverd of in aanbouw
Kwaliteit als fundament
Behouden van ISO certificering
De Veste heeft haar certificering behouden en heeft in aanvulling daarop inmiddels een visitatietraject doorlopen met als conclusie dat de Veste ‘boven de norm’ presteert
Financieel gedegen en naar vermogen investeren
Minimale solvabiliteit 35%, jaarlijks 15 miljoen tenderen
Solvabiliteit ligt op 54%, jaarlijkse tender is uitgebleven, maar overigens wel omgezet in projecten
Betrokkenheid met de omgeving
Maken van prestatieafspraken met de diverse gemeenten
Met de gemeenten Ommen, Hardenberg, Dalfsen, Enschede en Terschelling zijn prestatieafspraken gemaakt
Professionele mensen
Benoemen competenties, eigen verantwoordelijkheid en opleidingsplan
Alle medewerkers van de Veste schrijven jaarlijks hun eigen zelfevaluatie, worden jaarlijks getoetst op aanwezige kennis en hebben een opleidingsplan. De Veste kent generieke en specifieke competentieprofielen voor alle medewerkers
Bestuur, toezicht, transparant leiderschap
Hanteren externe en interne gedragscode, aanspreekbaar zijn
De Veste is in de beleidsperiode niet aangesproken in relatie tot de externe en interne codes
Grenzen aan de groei?
Nader onderzoek naar besturingsmodel
Het besturingsmodel is in de beleidsperiode aangepast naar een sturende bestuurder en uitvoerende directeuren
Omgangsvormen met klanten
Gemiddelde klanttevredenheid van 7
Gemiddelde klanttevredenheid ligt op 7,9
Overleg met organisaties van huurders
In stand houden van participatieovereenkomsten
De participatieovereenkomst met de Centrale Bewonersraad in Enschede is opgezegd
Verslag van de stakeholders De stakeholders zijn blij met ons en met de resultaten
Missie en visie De Veste heeft als toekomstbeeld dat mensen volledig
die we boeken. De Veste zegt wat ze doet en doet wat ze zegt. We
vrij zijn in hun keuze waar ze willen wonen, van wie ze zouden wil-
worden gewaardeerd om onze vasthoudendheid en innovatieve
len huren en tegen welke prijs en kwaliteit. Alleen dan bestaat de
kracht. Punten van aandacht volgens de stakeholders zijn onze
kans dat een transparante woningmarkt ontstaat voor de sector
grote snelheid van handelen en onze neiging om vast te houden
volkshuisvesting. Corporaties hebben vanwege hun structuur bij
aan eerder ingenomen standpunten. We zijn soms voor anderen
uitstek de gelegenheid zich transparant en afrekenbaar op te stel-
wat te snel en laten soms te weinig ruimte voor het gedachten-
len in de samenleving om zodoende meer acceptabel te zijn als
goed van anderen.
partner. Balans tussen zakelijk en maatschappelijk rendement en een gezonde regie zal bepalend zijn voor lokaal succes. De Veste
Nieuwe beleidsperiode 2012 - 2016 Bij het opstellen van de visie voor de nieuwe beleids-
ziet zichzelf als een brede vastgoed organisatie met een sterke lokale verankering die deze balans weet te bereiken.
periode kijken we terug en tegelijk naar voren. Een belangrijk verschil met de vorige beleidsperiode is, dat de wereld inmiddels
Missie: de Veste ziet het als haar taak om mensen die niet in staat
is getroffen door een economische crisis.
zijn zelfstandig te opereren op de woningmarkt te helpen aan
Een ander belangrijk verschil met de voorgaande beleidsperiode
goede, betaalbare huisvesting.
is de omstandigheid dat de Veste een procedure is gestart om het stelsel van woningcorporaties te verlaten. Ten tijde van het
Visie: goede huisvesting is een vorm van beschaving. De lat ligt
schrijven en verschijnen van dit document geldt als uitgangspunt
in Nederland, globaal gezien, hoog. De Veste stelt vast dat mensen
functioneren binnen het stelsel.
het liefst zelf keuzes maken in prijs en kwaliteit van huisvesting. Daar waar dat verhinderd wordt biedt de Veste een helpende hand.
Blue Ocean Strategy De Veste heeft zich als voorbereiding op de nieuwe beleidsperiode via de methode Blue Ocean Strategy van Kim
Thema wordt: Oorspronkelijk Ook de Veste wordt geconfronteerd met de inmiddels
en Mauborgne (2005) op diverse niveaus verdiept in een aantal
ontstane en nog niet voorbije crisis. Daarnaast is het de Veste van
vragen. We danken in dit verband alle personeelsleden, leden van
nu niet meer het de Veste van 2006. Tot slot zijn onze grote en
de Raad van Commissarissen en de diverse stakeholders van de
kleine klanten meegegaan in de tijd en stellen soms andere eisen.
Veste voor het meedenken. Kortheidshalve kwamen die vragen
Keuzes die de Veste een aantal jaren geleden in een opgaande
voor alle betrokkenen neer op een viertal gezichtspunten:
markt maakte, bijvoorbeeld investeren in Elburg en Lelystad, zullen wat ons betreft niet eerder worden opgepakt dan dat is
•
Wat willen we niet meer doen?
vastgesteld dat ze een duurzame en blijvende bijdrage leveren
•
Wat willen we minder doen?
aan de doelstellingen van de Veste. De Veste zal daarom in de
•
Wat willen we versterken?
beleidsperiode 2012-2016 een stap terug doen met als thema
•
Wat willen we creëren?
Oorspronkelijk. We verwachten de komende vijf jaar geen duidelijke verbetering van de woningmarkt. We gaan daarom nadruk-
Die gesprekken hebben een scala van onderwerpen en ideeën op-
kelijk onze kasstromen opschonen en proberen financiering aan
geleverd waaruit bestuurlijke keuzes moesten worden gemaakt.
te trekken zonder steun van de overheid.
Dat proces heeft nu zijn afronding genaderd en voor u liggen in
Toegang tot de kapitaalmarkt is de enige solide weg om de
concept de bestuurlijke keuzes.
volkshuisvesting verplichtingen te kunnen waarmaken. We benadrukken daarmee de wil om steeds een relatie te leggen met onze oorspronkelijke statutaire doelen als private organisatie die werkt voor een publiek doel.
Conclusie van naaststaande tabel is dat de Veste zich in de afgelopen beleidsperiode behoorlijk netjes heeft gehouden aan datgene dat zij zich bij het ontwikkelen van het beleidsplan had voorgenomen. Goed ook om vast te stellen dat de Veste bij de in 2009 gehouden visitatie een beoordeling kreeg dat het ‘boven de norm’ presteert. Alle dank gaat uit aan onze medewerkers en partners die dit met ons mogelijk hebben gemaakt.
Niet meer doen Uit de evaluatie is gebleken dat de gekozen wegen
De interne organisatie gaat minder papier uitstoten dan nu
van 2006 in vele gevallen de goede waren. Die paden verlaten
het geval is. We streven een reductie na van 25% ten opzichte
we derhalve bij voorkeur ook voor de komende beleidsperiode
van nu. Eveneens 25% reductie willen bereiken in de tijds-
niet. Toch zijn er een paar zaken die we anders of niet meer
besteding om vier keer per jaar de kwartaalrapportages te
willen doen. Dat betreft vooral onze dienstverlening in het
maken, zonder in te boeten op de voorspellende waarde van
vastgoedbeheer voor zorgpartijen. Wij zijn hier mee gestart
deze rapportages. De CO2 uitstoot van ons bezit zal minder
rond de wisseling van het millennium. Uit de rondes die we
worden, want we streven minimaal een D-label en gemiddeld
hebben gehouden met ons personeel en leidinggevenden is
een C-label voor ons bezit na.
komen vast te staan dat de meerwaarde van dit werk voor de organisatie van de Veste te beperkt is. De situatie in het jaar 2000 was ook heel anders dan de huidige. Wij zijn groter geworden met heel andere werkgebieden, onze klanten zijn pro-
Versterken Informatievoorziening is van levensbelang voor
fessioneler geworden en stellen eisen die niet altijd passen bij
klanten en ons als leverancier. Voor onszelf start dat met een
onze doelen. We willen die dienstverlening daarom afschaffen
nog betere vastlegging van gegevens dan we nu al doen. Op
zodra dat contractueel mogelijk is. De financiële impact is be-
juridisch terrein gaan we nadere maatregelen nemen om de
perkt, maar de tijd die vrijkomt binnen de organisatie is naar
kwetsbaarheid van het bedrijf nog beter in beeld te brengen.
verwachting groot. We kiezen in dit geval voor aandacht voor
We gaan onze database van woningen voor alle personeelsle-
de eigen huurders.
den 100% toegankelijk en compleet maken. We gaan beproefde technieken aanwenden om die informatie ook mobiel tot
We gaan geen kortingen verstrekken bij verkoop van wonin-
onze beschikking te hebben. Voor onze klanten gaan we onze
gen om onze kasstromen te versterken. We gaan onze klanten
informatievoorziening toegankelijker maken en waar mogelijk
echter wel een alternatief bieden voor het verkrijgen van
interactief.
eigendom van de woning. We hebben gemerkt dat een volledige automatisering van ons verhuurproces in Enschede heeft geleid tot meer tevredenheid
Verminderen
bij de klant en de organisatie. We gaan de automatisering
De Veste hanteert als regel dat investeringen een zogenaamde onrendabele top mogen hebben van 25%. Onze
verder uitbouwen voor primaire processen elders in de organisatie. Onze website wordt interactief.
relaties in de zorg maken graag en veel gebruik van deze mogelijkheid. Toch nemen wij waar dat er verschillen zitten in de
We gaan beter dan voorheen de markt waarin wij opereren in
prijs die de Veste krijgt in de vorm van huur en vergoedingen
beeld brengen. Jaarlijks brengen wij ten tijde van de begroting
die onze partners krijgen voor huisvesting. In de toekomst
een complete woningmarktrapportage uit voor ons werkge-
zal de Veste daarom nadere eisen stellen aan de verhoudin-
bied. Dit moet ons helpen vragen te beantwoorden waarop
gen die hierbij financieel ontstaan. De Veste helpt graag bij
we tot nu toe het antwoord nog niet hebben gevonden. Wat
het oplossen van problemen, maar zal kritischer zijn op het
betreft vooral de toekomstige woonbehoeften van oudere
ontwikkelen van vermogen elders via de balans van de Veste.
mensen en mensen die na 1940 geboren zijn. We zijn ervan
Voortaan zullen wij als uitgangspunt hanteren dat de onren-
overtuigd dat er behoorlijke vraagverschillen gaan optreden
dabele top maximaal 25% is en dat de Veste minimaal 75%
vanuit die groep.
ontvangt van de huisvestingscomponent die de zorginstelling krijgt. Ook deze maatregel heeft een positief effect op de kas-
De Veste is al jaren trots op de kwaliteit en output van de
stromen.
organisatie. Daarbij horen mensen die zich willen inzetten voor het bereiken van die kwaliteit. Dat geldt straks ook voor het intern toezicht. De criteria voor de waarden, het gedrag en de competenties van ons intern toezicht zijn minimaal gelijk aan die van de medewerkers van de Veste. Hiermee wordt ons intern toezicht versterkt.
Oorspronkelijk Beleidsplan de Veste 2012 - 2016
Creëren Uit de gesprekken met onze stakeholders is komen vast te staan dat de Veste mag rekenen op een hoge waardering en dat zij haar originele en creatieve kracht moet zien te bewaren. Toch zien zij ook ruimte voor verbetering van de organisatie. Onze stakeholders zijn daarbij op zoek naar een betere en gelijkwaardiger samenwerking en een daarbij passende communicatiestijl. Dit Veste pakt deze handschoen op en zal anderen meer ruimte bieden in de samenwerking. Krachtpunt van de Veste blijft een strakke organisatie en sturen op resultaat. Dat punt zullen we ook niet loslaten. Een ander punt van creatie is de mogelijkheid van de Veste om anderen te laten delen in de ervaringen en resultaten op bedrijfskundig niveau. De Veste zal hiervoor modellen ontwikkelen voor anderen maar blijft daarnaast zelf ook nadrukkelijk op zoek naar samenwerking met anderen die kunnen leiden tot integratie in de organisatie van de Veste. Het is daarbij logisch te kijken naar de geografische spreiding die nu reeds in de organisatie vertegenwoordigd is. Belangrijke conditie bij deze fase van creëren is de organisatie zelf. Op alle niveaus binnen de organisatie zullen opleidingsprogramma’s worden ontwikkeld en worden toegepast om bovenstaande doelen binnen de gewenste communicatiestijlen te realiseren. De Veste zal naast de in 2001 gecreëerde keuze van het huren en het kopen in 2012 de keuze van erfpacht introduceren voor haar klanten. Erfpacht is vooral interessant voor mensen die geen hypotheek willen, zelf het onderhoud kunnen en willen doen, en in potentie meerdere jaren aan hun huis verbonden willen zijn. De klanten die deze keuze maken zullen besparen op hun directe woonlasten omdat de erfpachtcanon aftrekbaar is voor inkomstenbelasting. Daartegenover staat dat zij de lasten voor het onderhoud en een mogelijke waardeverandering zelf moeten dragen.
Wij hebben geprobeerd het beleidsplan kort en simpel te houden. Niet iedere lezer zal dit zo ervaren. Aarzel daarom niet om vragen aan ons te stellen over de tekst.
Woningstichting de Veste tel. (0529) 45 25 88, fax (0529) 45 56 05 e-mail
[email protected], internet www.veste.nl Postadres Postbus 132, 7730 AC Ommen Bezoekadres Eskampweg 1, Ommen Kantoor geopend
Oktober 2011
maandag t/m donderdag 09.00 - 12.30 en 13.00 - 16.00 uur vrijdag 09.00 - 12.30 uur
