Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Goes
Provincie:
Zeeland
(Stads)regio gemeenten:
Stedennetwerk Zeeland Middelburg, Vlissingen, Goes, Terneuzen Goes
Profiel gemeente
Regio:
Aanbod van leegstand Leegstand per stad: • Huidige leegstand: aantal verdiepingen 50% van de verdiepingen in de binnenstad van Goes staan leeg •
Potentie leegstand: ± aantal woningen
[Bron:Meeús Vastgoed]
Vraag Bevolking •
Inwoneraantallen en trend 36.634, 35.639 (2015), 34.125 (2025) (prognose okt. 2009)
•
Inwoners centrum 1.997 (2010)
•
Inwoners doelgroep (18-23, 24-34 en 50+)
Huishoudens totaal: 16.200, waarvan 5.700 eenpersoonshuishoudens Prognose (van okt 2009): Huishoudens totaal: 16.000 (2025), waarvan 6.000 eenpersoonshuishoudens [Bron: CBS (=statline) / gemeente] •
1
32
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Goes
Educatieve instellingen: Aantal studenten: WO: HBO: MBO:
geen geen ROC Zeeland, Bouwopleiding Zeeland, Groen college Goes en Hoornbeeck College
Economisch klimaat • Werkgelegenheid Goes telde in 2008 circa 3.300 vestigingen, goed voor bijna 24.800 arbeidsplaatsen. [kvk] •
Beroepsbevolking Voor Goes wordt in de periode 2008-2015 een bovengemiddelde groei van de beroepsbevolking verwacht. De beroepsbevolking veroudert echter wel, net als in de rest van Nederland. De beroepsbevolking in Goes is relatief hoog opgeleid. [Bron: CBS (=statline) / gemeente] Begin 2009 telde de gemeente Goes 715 niet-werkende werkzoekenden, 4,3% van de totale beroepsbevolking. Dit percentage ligt lager dan in de andere grote steden. Het werklozenbestand bevat relatief veel ouderen. De werkloosheid neemt sinds september 2008 snel toe. Goes kent relatief een omvangrijke gezondheidszorg, detailhandel en zakelijke dienstverlening. De industrie is in vergelijking met andere sectoren ondervertegenwoordigd.
Aanbod overig Woningmarktanalyse: •
Woningvoorraad Goes (2009): 16.000
•
Verhouding koop-huur: 59% - 41%
Goes is een middelgrote gemeente, opgebouwd uit de stad Goes en acht kleine kernen. De woningvoorraad omvat ruim 16.000 woningen, waarvan 59% uit koopwoningen bestaat. De overige 41% is in bezit van diverse corporaties en particuliere verhuurders. De woningvoorraad van Goes wordt gekenmerkt door veel woningen uit de periode 1945-1970 en weinig vooroorlogse woningen. Ook in de laatste jaren heeft Goes veel nieuw gebouwd, bekendheid is gekregen met de jonge, prestigieuze waterwijk ‘Goese Meer’.
2
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Goes
Wonen boven winkels • Aanpak: De gemeente Goes hanteert sinds 2005 een subsidieverordening voor het stimuleren van Wonen boven Winkels. Doel is de leefbaarheid en beeldkwaliteit verbeteren
Subsidi eaanpa k
In 2008 heeft de woningcorporatie RWS Partner in Wonen in samenwerking met de gemeente Goes een oriënterend onderzoek uitgevoerd naar het wonen boven winkels. De RWS heeft in dit onderzoek vooral een adviserende en ondersteunende rol gehad. Verschillende mogelijkheden zijn hierbij op papier gezet. De hoge investeringen die nodig zijn om deze ruimtes te verbouwen en te laten voldoen aan de eisen van woonruimte, beletten winkeliers om ruimtes boven winkels anders te benutten. Door deze uitkomst van het onderzoek ligt het initiatief van dit project nu bij de ondernemersverenigingen. Subsidieverordening: Voorwaarden voor de subsidie De subsidie voor het maken van een woning wordt verstrekt als: • • • • •
de bovenverdieping(en) niet bewoonbaar is (zijn) en deze meer dan vijf jaar leeg gestaan heeft; er via het maken van een aparte trapopgang een zelfstandige woning wordt gerealiseerd; de verbouwingskosten minimaal 10.000,- euro (inclusief BTW) bedragen; het pand in het door de gemeente bepaalde aandachtsgebied* ligt. Per gerealiseerde wooneenheid wordt een subsidiebijdrage van € 5.000,** verstrekt.
*Nu zijn de hoofdwinkelstraten als uitgangspunt genomen. Het gebied wordt uitgebreid (2010) met diverse achterstraten in het winkelgebied, als de Ostendestraat, de Stadstraat, de Vuilstraat, de Beestenmarkt, de Wijngaardstraat en de Oostwal. **Het college is van plan (2010) het maximale subsidiebedrag per woning te verhogen naar € 10.000,-. Daarvoor moeten de totale verbouwingskosten minimaal zeventigduizend euro bedragen. Als deze lager zijn, dan keert de gemeente een lager bedrag uit. Subsidiepot: 2007: € 72.000,De gemeenteraad stelde in 2007 ruim 72.000 euro beschikbaar en dat budget is weer volledig ingezet. (afkomstig uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing, 2000-2004 (ISV 1) en vanuit het restant Stads- en Dorpsvernieuwingsgelden (SDV)). 2010: € 75.000,Via het subsidieproject ‘Wonen boven winkels’ stelt de gemeente in juli 2010 75.000 euro extra subsidie beschikbaar
3
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Goes
De gemeente heeft enkele pandeigenaren in de binnenstad aangeschreven en aangeboden een haalbaarheidsstudie te laten doen door een architect. Enkele pandeigenaren hebben hieraan meegewerkt. Waardoor er inzicht is verschaft in de technische aspecten als wel de financiële.
•
Projecten/woningen reeds gerealiseerd: Enkele projecten zijn o.a.: Ganzepoortstraat 5: 1 bovenwoning gerealiseerd, bijdrage van € 5.000,Magdalenastraat 3: 1 bovenwoning gerealiseerd, bijdrage van € 5.000,Grote Markt 10: 4 bovenwoningen gerealiseerd, bijdrage van € 20.000,Koningstraat 5: 1 bovenwoning gerealiseerd, bijdrage van € 5.000,-
•
Ambitie/lange termijnvisie: De gemeente voert een inventarisatie uit naar de mogelijkheden voor het wonen boven winkels in het centrumgebied*. Deze inventarisatie levert een overzichtskaart met hierop aangegeven welke bovenverdiepingen van bedrijfspanden woningen zijn en welke verdiepingen worden bewoond. Gemeente, RWS en Stichting Maatschappelijk Belangen (SMB) bepalen vervolgens de potentiële locaties voor het realiseren van wooneenheden op de bovenverdieping (projectmatige aanpak). Indien er voldoende potentie wordt geconstateerd, stellen Gemeente en RWS, in samenwerking met SMB, voor 1 juli 2010 een plan van aanpak op voor het realiseren van een project. (*Voor deze inventarisatie wordt gebruik gemaakt van de woningvoorraadlijst en gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie)
[Provinciale Zeeuwse Courant (PZC), Gemeente Goes]
4
Wonen boven Winkels – Kennis Impuls
Gemeente: Goes
Artikel uit Provinciale Zeeuwse Courant van 29-01-2005 Eigenaren Goese winkelpanden vinden vijfduizend euro subsidie te weinig
Wonen boven winkels is moeilijk GOES - Het was zo’n leuk idee, het stimuleren van het wonen boven winkels in de Goese binnenstad. Het initiatief dreigt echter voortijdig een zachte dood te sterven, omdat de gemeente Goes nauwelijks geld over heeft om projecten van de grond te tillen. Wethouder C. Linssen (CDA, binnenstad) is de stuwende kracht achter het plan ’wonen boven winkels’. Hij wil met zijn Masterplan Binnenstad niet alleen het centrum van Goes voor winkelend publiek en ondernemers aantrekkelijker maken, door bijvoorbeeld de winkelstraten opnieuw in te richten, maar hij wil ook van de binnenstad weer een woonwijk maken. Vooral ’s avonds kan dat de levendigheid en de veiligheid vergroten. Om het doel te bereiken, is echter veel meer geld nodig dan Linssen in zijn stoutste dromen kon bevroeden. Hij liet onlangs een rekensom rondgaan in de Goese gemeenteraad. Hij had laten becijferen wat het kost om 35 onbewoonde bovenverdiepingen in een deel van de binnenstad - Ganzepoortstraat, Lange Vorststraat, de oostzijde van de Grote Markt - weer bewoonbaar te maken. Per woning komt dat neer op gemiddeld 188.000 euro, oftewel voor alle 35 panden bijna zeven miljoen euro. Om deze investering aantrekkelijk te maken, zou twintig procent subsidie ’nodig’ zijn, oftewel ruim 1,3 miljoen euro. Hoe graag wethouder Linssen ook wil, zoveel geld in ’wonen boven winkels’ stoppen, lijkt hem niet realistisch. Het college van B en W denkt aan een stimuleringsbijdrage van vijfduizend euro per pand, tot een totaal bedrag van 45.000 euro. Wat dus genoeg moet zijn voor negen bovenwoningen. Geen gedoe Of het ooit zover komt, is echter zeer de vraag. Veel eigenaren van winkelpanden willen al niet meewerken. Zij zien op tegen de verbouwingskosten, gebruiken de bovenverdieping vaak als kantoor- of opslagruimte en willen ook liever ’geen gedoe’ met huurders. Twee eigenaren van winkels aan de Ganzepoortstraat zijn wel ver meegegaan met de gemeente. Eén van hen, J. Boer, laat weten pas op de plaats te maken als de bijdrage beperkt blijft tot vijfduizend euro. „Dat is een druppel op een gloeiende plaat“, stelt hij. „Ik wil aan het project meedoen, maar ik wil ook rendement zien. Mijn bedrijf is geen sociale instelling.“ R. Berks, voorzitter van de Goese winkeliersorganisatie OOG, laat weten het initiatief van de gemeente toe te juichen, maar kan zich de reactie van Boer goed indenken. „Eén van de problemen in Goes is dat het toch om relatief kleine winkelpanden gaat“, geeft Berks aan. „In Maastricht bijvoorbeeld, waar zo’n project goed draait, heb je veel panden met meerdere verdiepingen. Je kunt de kosten van een extra opgang dan spreiden over meer appartementen.“ Berks ziet de door Goes voorgestelde bijdrage van vijfduizend euro als ’een stimulans er eens over na te denken’. „Het besluit om mee te werken zal er niet vanaf hangen.“ Wethouder Linssen laat zich ondanks alles niet ontmoedigen. Hij trekt zich op aan de binnenstad van Heerlen, waar het met een bescheiden subsidie toch is gelukt aansprekende resultaten te boeken.
5
