Startdia met foto Ruimte
De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector
Wie ben ik?
Stefan van Aarle: Adviseur Retail & Centrummanagement Coördinator Platform Binnenstadsmanagement Organisatie Verkiezing Beste Binnenstad BRO en Amersfoort Evaluatie Ondernemersfonds centrum Begeleiding detailhandelsvisie (in uitvoering)
Toenemende leegstand
‘Leegloop winkelcentra in versnelling’
Winkelaanbod Amersfoort in perspectief
Amersfoort
100.000-175.000 inwoners
Detailhandel 342 verkooppunten 64.873 m² wvo
Detailhandel 573 verkooppunten 104.479 m² wvo
Waarvan leegstand 30 verkooppunten 3.550 m² wvo
Waarvan leegstand 78 verkooppunten 12.364 m² wvo
Overig aanbod 145 horecazaken 17 cultuur 94 dienstverleners
Leegstand binnenstad Amersfoort
De nieuwe werkelijkheid
• Compact kernwinkelgebied: blijven investeren! • Verschraling randgebied / aanloopstraten – Toenemende leegstand in aanloopstraten: functieverbreding / verkleuring / structurele leegstand – Dalende huuropbrengst / vastgoedwaarde en beleggingsrisico neemt toe
De nieuwe werkelijkheid • Het aanbod van winkelpanden moet beheerst dalen • Winkels aansluiten op kwg • Individuele winkeleigenaren kunnen dit moeilijk oplossen • De overheid is arm: • • • •
Baat bij kwaliteit winkelervaring, tegengaan verloedering Geen compensatie / uitkoop en beperkte subsidies Wel regie / faciliteren / flexibiliteit Gemeente bereidwillig om te helpen als eigenaren zelf met oplossingen aan de slag gaan
• Samenwerking dus essentieel!
De nieuwe werkelijkheid Randgebieden / aanloopstraten • Zonder ingrijpen: winkelstraten worden gatenkaas • Leegstand: ook probleem voor panden met huurder (trekkracht, combinatiebezoek) • Bij structurele leegstand: eigenaar accepteert lagere huur voordat buurman dat doet, door toenemende concurrentie tussen verhuurders daalt vastgoedwaarde verder
Casus kwaliteitsverbetering aanloopstraten Maastricht - Niet realistisch commerciële functie in alle clusters te handhaven - Duidelijkheid creëren voor de markt: keuzes maken, concentratie op kansrijke locaties moet leidend zijn - Aanwezigheid van bronpunten (parkeren, trekkers) is bepalend voor passantenstromen en economisch functioneren - Prioriteit voor investeren in kansrijke clusters of delen daarvan - Actief sturen op bestemmingen
Casus kwaliteitsverbetering aanloopstraten Maastricht
Casus kwaliteitsverbetering aanloopstraten Maastricht
In potentie herinvullingsmogelijkheden als winkel -
Is huurprijs nog marktconform? (Tijdelijke) huurverlaging Professsionele begeleiding (startende) ondernemer Meer aanbieden dan kale winkelruimte
-
Tijdelijke winkel / atelierruimte / galerie huisvesten om kwaliteiten pand te benadrukken en overlast te voorkomen. Positieve publiciteit! (kan ook als collectief) Laten zien welk type ondernemer geschikt is voor de locatie Bestickering: pand in de kijker, opfrissen straatbeeld Actief benaderen ondernemer die nu op solitaire, onlogische locatie zit Mogelijkheden samenvoeging winkelpanden: beter verhuurbare winkelruimten
-
Transformatiemogelijkheden: internet
-
-
Online winkels hebben behoefte aan zichtbaarheid: pure players gaan bakens verzetten (fysieke ruimte, pop-up shops, reclame maken) Afhaalpunten en servicepunten in binnensteden (voorwaarde: goede bereikbaarheid) Essentiele voorwaarde: gemeente beleid ontwikkelen op internethandel! (geen wildgroei)
Transformatiemogelijkheden: werken
-
Kleinschalig en flexibel Kansrijk, ook voor aanloopstraten
Transformatiemogelijkheden: wonen
• Ouderen trekken naar de binnenstad: dichtbij voorzieningen (vergrijzing) • Singels / koppels 18 t/m 35 jaar • Gedifferentieerde woonmilieus in sociaal sterke omgeving
Nog een trend: schaalvergroting
Nog een casus: vastgoedfonds • Individuele eigenaar kan geen clustering realiseren • Als uw pand in verkeerde deel straat ligt, dan is ruil niet voordelig • Hoe alle eigenaren laten profiteren? • Piet Eichholtz: Prof of Real Estate Finance • Basisidee: ruilverkaveling in de landbouw • Van focus eigenaar op individueel pand naar focus op sterk winkelgebied • Onderzoek hoeveel winkels een gebied of straat nodig heeft • Bepaal waar die winkels moeten liggen (aansluitend aan kern) • Verplaats de winkeliers naar die panden • Zoek voor de overige panden een andere bestemming
Vastgoedfonds
Onderzoeken mogelijkheden: • Noorderboulevard Rotterdam • Voorstraat Dordrecht • Almelo • Nijmegen
Hoe werkt het? • Creëer een vastgoedfonds: gezamenlijk eigendom van alle panden in de straat (BV) • Iedereen brengt bezit in tegen actuele marktwaarde (taxatie) en krijgt naar rato aandelen in het fonds • Vaste taxatie criteria door taxatiecommissie • Fonds wordt professioneel bestuurd, maar aandeelhouders bepalen uiteindelijk wat er gebeurt
Vastgoedfonds
- Aandeelhouder in plaats van pandeigenaar - Dividend in plaats van huur - Geen eigenaar meer van stenen, maar een verhandelbaar aandeel - Het individuele belang maakt plaats voor het collectieve belang - Gedeeld risico - Aantrekken externe investeerders - Eenvoudiger om panden te koppelen - Ruimere financieringsmogelijkheden - Eenvoudiger om op de verdiepingen woningen te realiseren
Rol gemeente, op voorwaarde dat eigenaren samenwerken • Faciliteert, bevordert overleg tussen winkeleigenaren • Zorgt voor flexibele bestemming • Geeft vastgoedfonds de beschikking over de straat
Het kan ook eenvoudiger: Pandenbank
Situatie Amersfoort
-
Wat zijn relevante aanknopingspunten? Oorzaken leegstand? Is er nog interesse vanuit de markt? Stuurt de gemeente voldoende? Zijn er kansen op het gebied van samenwerking? Kunnen er aanvullende middelen worden ingezet?
