Startdia met foto Ruimte Retail en leegstand: beleid en bestrijding
Festival Leegstaand Vastgoed 10 maart 2014
Felix Wigman 022n00121
Opzet van de thema sessie
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Welkom in 2014 Leegstand in cijfers en veranderingen in de retail Meer veranderingen in winkelgebieden Markt vraagt om helderheid Professionele samenwerking noodzaak Kwaliteit beleid bepaald succes aan de basis Instrumenten: juridisch planologisch Instrumenten: samen investeren Cases
Welkom in 2014
Leegstand in cijfers
Veranderingen in winkelgebieden
‘Leegloop winkelcentra in versnelling’
Effecten op retail De detailhandel is geconfronteerd met grote veranderingen
Dalend consumentenvertrouwen
Internetshoppen
‘Age of the cheap’
Vergrijzing en krimp
Online-offline ontwikkeling
Bron: Kate Snow Design
Maar ook… nieuwe concepten
Nieuwe functies
Igluu
Seats to meet
The Hub
Regus
Touch Dow n Center
Coffee Company
Internet als kans
Positiebepaling: centrumgebieden
Sterk wordt sterker, zwak wordt zwakker
Kansrijk…….
Kwetsbaar…….
Grotere binnensteden Grote woonboulevards Divers samengestelde centra voor dagelijkse artikelen
Middelgrote centrumgebieden Kleine woonboulevards Onvolledige wijk- en buurtcentra
Sterke merken Unieke aanbieders Sfeer en beleving
Niet onderscheidend Doelgroep niet duidelijk
Schoon, heel, veilig en bereikbaar Gastvrij en dienstbaar Multi-channeling Samenwerking
Onverzorgd Weinig aandacht voor klant Geen internet strategie Iedere voor zich
De markt (!) vraagt om helderheid
• Brede oproep om actuele detailhandelsvisies • Beleid een middel om investeringen op af te stemmen • Ontwikkelaars, beleggers en retailers kiezen voor gebieden met perspectief • Risico’s minimaliseren
Professionele samenwerking
Meer taken bij de markt Van groei naar herstructurering Eindgebruiker centraal
Samenwerking vergroot haalbaarheid en focus Budgetten nemen toe
Kwaliteit beleid bepaalt succes aan de basis
Gemeentelijk beleid
Instrumenten
Leegstandbestrijding
Probleemoplossing
Prolbeemsignalering
Regionaal beleid
Kwaliteit regionaal beleid
• • • •
Analyse uitgangsituatie Perspectief vraag- en aanbodontwikkeling Regionale effecten trends en ontwikkelingen Profilering winkelgebieden met gemeentegrens overschrijdend verzorgingsgebied • Aandachtspunten: • Detailhandel op bedrijventerreinen • PDV • Internethandel
Kwaliteit gemeentelijk beleid
• • • • •
Analyse uitgangsituatie Perspectief vraag- en aanbodontwikkeling Lokale effecten van trends en ontwikkelingen Profilering alle winkelgebieden Aandachtspunten: • Centrumgebied • Buurt- en wijkaanbod (verandering landschap) • PDV • Internethandel • Leegstand en transformatie • Het Nieuwe Winkelen
Instrumentenkist
Publicatie “Winkelgebied van de toekomst” Platform 31/BRO
Twee hoofdtypen instrumenten
Juridisch-planologisch
Samen investeren
Twee hoofdtypen instrumenten
Juridisch-planologisch
Samen investeren
Juridisch planologisch: Veel instrumenten…
Veel instrumenten…
Toepassing instrumentarium
Toepassing is maatwerk. Of een instrument kans van slagen heeft, is afhankelijk van • Toepassing / formulering van de regeling • Motivering / onderbouwing van de regeling (SV!!)
Bestemmingsplan
Toelatingsplanologie: voorwaardenscheppend, niet afdwingbaar (tenzij voorwaardelijke verplichting) Alleen ruimtelijke relevante aspecten; verkeersaantrekkende werking, overlast, omvang goederen, etc.
Regulering van detailhandel in bestemmingsplannen
Hoofdregel Regelen van concurrentieverhoudingen door overheid is niet toegestaan! (geen economische motieven) Regulering detailhandel alleen indien ruimtelijk relevant.
Twee hoofdtypen instrumenten
Juridisch-planologisch
Samen investeren
Samen investeren
Het winkelgebied als bedrijf • Bepaal de doelgroepen • Unique Selling Points • Bepaal investerings- en actieprogramma • Multi-channel actieprogramma • Onder leiding centrummanagement
Samen investeren
BIZ 2008 2013
0 112 (70 % binnenstad)
Reclamebelasting Ca. 70 Ca. 150
OZB-fonds Gezamenlijk Ca.8 Ca. 20
78 282
Discussie of cases?
Cases juridisch planologisch
CASES
Impact van het DPO
Voorheen: Met name gericht op kwantitatieve (cijfermatige) onderbouwing. Duurzame ontwrichting belangrijkste aanknopingspunt bij bestemmingsplannen. Nu: Kwalitatieve insteek (effectanalyse), gericht op consument en versterking ruimtelijke kwaliteit (leegstand). Afstandscriterium: Blijft er voor de inwoners van de gemeente een voldoende voorzieningenniveau behouden in die zin dat zij op aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse inkopen kunnen doen? Bestemmingsplantoelichting Inzicht in ruimtelijke afweging detailhandelsvisie!!
Duurzame ontwrichting en leegstand
Cijfermatige onderbouwing van de beschikbare marktruimte neigt al snel naar economische motieven. Duurzame ontwrichting: Zeer uitzonderlijk. Overaanbod is niet erg, pas als er geen voldoende voorzieningenniveau voor de consument blijft (voorbeeld: AZ-stadion). Recente uitspraak (RvS 18 september 2013, De Zeeland, Bergen op Zoom) Breuk met vaste jurisprudentie; alleen eerste levensbehoeften Recente uitspraak (RvS 5-12-2012, Emmeloord) Naast duurzame ontwrichting (consumentenbescherming) is ook expliciet voorkomen van leegstand (ruimtelijke kwaliteit) erkend. Zorgvuldige belangenafweging; is (enige) leegstand acceptabel?? Conclusie: toename leegstand hoeft op zichzelf niet erg te zijn, mits goed afgewogen.
Ladder voor duurzame verstedelijking
Europese Diensten richtlijn beperkt het beperken
Toepassen Ladder voor duurzame verstedelijking • Bepalen actuele behoefte • Binnen bestaand stedelijk gebied • Multimodale ontsluiting
Cases
CASES
5 sterren model HNW Attractie: het verhogen van het aantal bezoekers en bezoeken aan de binnenstad, door het verbeteren van de (online) vindbaarheid van bedrijven, hun merken, producten en/of diensten en evenementen Interactie: het verhogen van de klantenbinding en klanten kennis door het aangaan van de dialoog met bezoekers en (potentiële) doelgroepen
Affiliatie: het vergroten van het bereik van bedrijven in de binnenstad en de conversie in hun verkoopkanalen, door presentatie van hun merken, producten en diensten op drukbezochte (online) marktplaatsen Facilitatie: het bieden van een cross-channel ervaring aan bezoekers van de binnenstad, door het oprichten van een professionele, centrale organisatie en infrastructuur die de individuele bedrijven in het betreffende gebied volledig ontzorgd als het gaat om de online verkoop van hun producten en/of diensten. Inspiratie: het inspireren en verrassen van bezoekers van de binnenstad, met als gevolg een hoge tevredenheid van deze bezoekers door het gebruik van (mobiele) digitale technologie voor het bieden van een optimale beleving. Personalisering op basis van verkregen klantprofielen speelt hierbij een belangrijke rol.
Start met jagen
Bron: Eysink Smeets
Gezamenlijk – PR, acquisitie en communicatie
Naar een ondernemersfonds
• Uitgangspunt: projecten gezamenlijk financieren • Wettelijk instrument • Geen free-riders (iedereen gaat betalen: winkeliers, horeca, dienstverleners et cetera) • Democratisch besluit • Breed geaccepteerd in Nederland • Diverse methoden zijn mogelijk • OZB-verhoging • Reclamebelasting • BIZ
Verschillen t.o.v. experimentenwet
1. Ruimere bestedingsdoelen (!) Was enkel ‘schoon, heel en veilig’ 2. Ook voor eigenaren of een combinatie van eigenaren en gebruikers kan een BIZ worden opgericht 3. Het verlengen van een BIZ is eenvoudiger 4. Voortijdige beëndiging van een BIZ is bemoeilijkt 5. Grotere vrijheid voor gemeenteraad met betrekking tot bestedingsdoelen, gebied en tarief
Democratisch besluit
Van invoering kan alleen sprake zijn indien:
1. Ten minste de helft van de bijdrageplichtigen een stem heeft uitgebracht 2. Ten minste 2/3 van de stemmers vóór inwerktreding heeft gestemd 3. De som van de WOZ-waarden van de voorstanders groter is dan de som van de WOZ-waarden van de tegenstanders
Voorbereiding 2014
Feb. - maart April Mei Juni Juli - augustus September Oktober Januari 2015
Ontwikkelen activiteitenplan Draagvlak verwerven voor activiteitenplan Peiling organiseren in het gebied Uitvoeringsplan BIZ opstellen: keuze voor gebied, tarief, gebruikers en/of eigenaren Oprichten vereniging of stichting Verordening opstellen Draagvlakmeting organiseren START
