Leegstand en ruimte. in het bijzonder van kantoren

Leegstand en ruimte in het bijzonder van kantoren

Leegstand en ruimte in het bijzonder van kantoren

mr. M.A.Wintgens, advocaat bij AKD mr. J.J. Hoekstra, advocaat bij Straatman Koster mr.T.H.H.A. van der Schoot (eindredactie)

LEEGSTAND EN RUIMTE Berghauser Pont Publishing Postbus 14580 1001 LB Amsterdam www.berghauserpont.nl

Grafisch vormgeving: ZEDline Druk: Scan Laser BV, Zaandam Omslagfoto: © Ad Meskens/Wikimedia Commons

1ste druk 2012 ISBN: 978-94-91073-36-6 NUR: 820

© 2012 Berghauser Pont Publishing

Behoudens de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Voor zover het makan van reprografische verveelvoudigingen uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16h Auteurswet 1912 dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, www.reprorecht.nl). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) kan men zich wenden tot Stichting PRO (Stichting Publicatie- en Reproductierechten Organisatie, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, www.cedar.nl/pro).

Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg besteed is, aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele (druk) fouten en onvolledigheden, noch voor gevolgen hiervan.

All rights reserved. No part of this publication may be reproduced in any form, by print, photo print, microfilm or any other means, without the publishers prior written pemission.

VOORWOORD

Voorwoord Bestrijding van leegstand en transformatie van leegstaande kantoren staan hoog op de lokale én landelijke politieke agenda. Dat is niet verwonderlijk: in Nederland staat anno 2012 bijna 7 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Voor de auteurs vormde dit aanleiding om in het voorjaar van 2011 de koppen bij elkaar te steken en de juridische (on)mogelijkheden om leegstand te bestrijden en transformatie van leegstaande kantoren te verkennen. Deze verkenning voerde auteurs langs verschillende onderdelen van het vastgoed- en omgevingsrecht en heeft (onder meer) geresulteerd in de voor u liggende uitgave uit de serie Ruimtelijk Relevant. Het doel van dit boek is om de lezers – juristen, politici, planmakers, ontwikkelaars, beleidsmedewerkers ruimtelijke ordening en economie, werkzaam bij de overheid (gemeenten, provincies en Rijksoverheid), adviesbureaus, de advocatuur en het bedrijfsleven – op toegankelijke wijze inzage te bieden in de belangrijkste wet- en regelgeving op het gebied van leegstand en de toepassing daarvan te schetsen aan de hand van praktijkvoorbeelden. De auteurs hebben daarbij niet de pretentie om uitputtend te zijn; sommige wet- en regelgeving (zoals de Leegstandwet) wordt gedetailleerd besproken, bij andere wet- en regelgeving (zoals de Huisvestingswet) volstaat een bespreking op hoofdlijnen. Daarnaast wordt in dit boek ingegaan op mogelijke (alternatieve) oplossingen voor het tegengaan van leegstand en het stimuleren van transformatie. De nadruk ligt op leegstand van kantoren, gezien de maatschappelijke prioriteit van dit onderwerp. Strafrechtelijke en fiscale aspecten van de leegstandwet- en regelgeving komen slechts summierlijk aan bod.

RUIMTELIJK RELEVANT LEEGSTAND EN RUIMTE

v

VOORWOORD

Wij hopen met dit boek een bijdrage te leveren aan (het debat omtrent) de bestrijding van leegstand en het bevorderen van de transformatie van kantoren. Voor opmerkingen houden wij ons vanzelfsprekend van harte aanbevolen. Eindhoven / Rotterdam, april 2012 Marc Wintgens en Joost Hoekstra

vi


INHOUD

Inhoud Voorwoord

v

Lijst van afkortingen

xi

1

Inleiding

1.1 1.2

Algemeen Leeswijzer

2

Instrumenten ter bestrijding van leegstand

2.1 2.2 2.2.1 2.3 2.4 2.5

Inleiding Leegstandwet De Wet kraken en Leegstand Hoofdstuk V Leegstandwet Huisvestingswet Samenvatting

3

Beleid met betrekking tot transformatie van leegstaande gebouwen

1 1 3 7 7 8 8 31 32 33

35 35 37 39 40 52 54 55

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.3

Inleiding Overheidsbeleid Gebieds- of projectgericht beleid Rijksbeleid Decentraal beleid Gemeentelijk beleid Samenvatting

4

Wetgeving met betrekking tot transformatie van leegstaande gebouwen 57

4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3

Algemeen Wro en Wabo Het bestemmingsplan De omgevingsvergunning Flexibiliteitsmogelijkheden Wro en Wabo


57 58 59 62 65

vii

INHOUD

viii

4.2.4 4.2.5 4.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.5 4.5.1 4.5.2 4.6 4.7 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.8 4.8.1 4.8.2 4.8.3 4.9

Planologische instrumenten voor transformatie De moderniseringsregeling van artikel 3.5 Wro Planschade Crisis- en herstelwet Aanpassing bestuursprocesrecht Instrumenten van de Chw Bouwbesluit Bouwbesluit 2003 Bouwbesluit 2012 Wet geluidhinder Instrumentarium grondbeleid Algemeen Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigeningswet Fiscale aspecten van transformatie De integratieheffing Fiscaal afschrijven tot onder de woz-waarde De aftrek van BTW Samenvatting

5

Alternatieve instrumenten ter bestrijding van leegstand en met betrekking tot transformatie van leegstaande gebouwen 105

5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.4

Inleiding Alternatieve instrumenten met een wettelijke basis Algemeen Exploitatie- of gebruiksverplichting Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke basis Algemeen Verhandelbare ontwikkelrechten Verwijderingsbijdrage Leegstandtaks Samenvatting


66 70 72 74 74 75 84 84 86 88 90 90 90 94 99 99 101 101 102

105 106 106 106 119 119 120 122 127 129

INHOUD

6

Bijzondere onderwerpen

6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.3 6.3.1 6.3.2 6.4

Inleiding Publiek Private Samenwerking (PPS) Algemeen PPS: algemeen PPS mogelijkheden bij leegstand Aanbestedingsrecht en staatssteun Leegstandsfonds Algemeen Inhoud leegstandsfonds Samenvatting

131 131 132 132 133 140 145 147 147 147 153

7

Epiloog

155

Literatuur

157

Bijlage 1 Leegstandswet (Wet kraken en leegstand)

159

Bijlage 2 Model Leegstandverordening VNG

169

Bijlage 3 Huisvestingswet (gedeeltelijk)

179

Bijlage 4 Wet ruimtelijke ordening (gedeeltelijk)

185

Bijlage 5 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (gedeeltelijk) 201 Bijlage 6 Wet voorkeursrecht gemeenten (gedeelteijk)

205

Bijlage 7 Onteigeningswet (gedeeltelijk)

213

Trefwoordenregister

219


ix

INHOUD

x


LIJST VAN AFKORTINGEN

Lijst van afkortingen AB ABRS AMvB of AmvB Awb B en W B.V./BV BR Bao Barro BDU Bor Breeam/BREEAM Bro BTW BW C.V./CV Chw COM D&B DBFM(O)/DBFMO EHS EPC EVRM Ffw FIN GEM GOM GS Hvw ICT IenM I&M

Administratiefrechtelijke Beslissingen Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State Algemene Maatregel van Bestuur Algemene wet bestuursrecht Burgemeester en Wethouders besloten vennootschap Tijdschrift Bouwrecht Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten Besluit algemene regels ruimtelijke ordening brede doeluitkering Besluit omgevingsrecht Building Research Environmental Assessment Method Besluit ruimtelijke ordening Bruto Toegevoegde Waarde Burgerlijk Wetboek commanditaire vennootschap Crisis- en herstelwet Europese Commissie ontwerp en uitvoering Design Build Finance Maintain (Operate) Ecologische Hoofdstructuur energieprestatiecoëfficiënt Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden Flora- en faunawet Ministerie van Financiën gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij gemeenschappelijke opstalontwikkelingsmaatschappij Gedeputeerde Staten Huisvestingswet informatie- en communicatietechnologie Ministerie van Infrastructuur en Milieu


xi


IPO LJN Luvo Lw m.e.r. m.nt. N.V. Nbw NEPROM NJ OPERA-criteria

PbEG PPS ROZ Ruddo SER SVIR TBR UAV 1989 VEU VNG vof/VOF VROM VwEU Wabo

xii

Interprovinciaal Overleg Landelijk Jurisprudentie Nummer Wet inzake de luchtverontreiniging Leegstandwet milieueffectrapportage met noot Naamloze Vennootschap Natuurbeschermingswet Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschapijen Nederlandse Jurisprudentie objectief bepaalbaar belang; een persoonlijk of individueel belang, waarmee de persoon zich onderscheidt van anderen; een eigen belang, niet het belang van een ander; een rechtstreeks belang (er moet voldoende causaal verband aanwezig zijn tussen de gevolgen van het besluit en het geraakte belang) en een actueel belang (belang dat niet gericht is op een toekomstige onzekere gebeurtenis). Publicatieblad van de Europese Gemeenschappen publiek private samenwerking Raad voor Onroerende Zaken Regeling uitzettingen en derivaten decentrale overheden Sociaal Economische Raad Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Tijdschrift voor Bouwrecht Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de Uitvoering van Werken 1989 Verdrag betreffende de Europese Unie Vereniging van Nederlandse Gemeenten vennootschap onder firma Ministerie van Volkhuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu Verdrag inzake de werking van de Europese Unie Wet algemene bepalingen omgevingsrecht



Fido, Wet Wgh Wkl Wm woz/WOZ/Woz Wro WRO Wvg

Wet Financering decentrale overheden Wet geluidhinder Wet kraken en leegstand Wet milieubeheer Wet waardering onroerende zaken Wet ruimtelijke ordening Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) Wet voorkeursrecht gemeenten


xiii


xiv


1.1 ALGEMEEEN

1

Inleiding

1.1

Algemeen In Nederland staat anno 2012 bijna 7 miljoen m2 kantoorruimte leeg. In de grote steden is de situatie het meest alarmerend: zo staat er nu in Amsterdam circa 17% van de kantoorruimte leeg. Het landelijk gemiddelde bedraagt bijna 14%. Leegstaande kantoorruimte bevindt zich meestal in verouderde panden, die niet meer aan de eisen van de gebruikers van nu voldoen. De verwachting is dat deze situatie nog wel enige tijd zal voortduren. Wat daar ook van zijn mag: de leegstandsproblematiek staat hoog op de politieke agenda en zal daarvan de komende jaren niet verdwijnen. Op 25 mei 2010 vond een kantorentop plaats, waarbij verschillende vertegenwoordigers van gemeenten, provincies, Rijk, beleggers, ontwikkelaars en gebruikers van kantoren aanwezig waren. De slotverklaring van deze kantorentop luidde als volgt:1 “De grote omvang van de structurele leegstand van kantoren in Nederland neemt problematische vormen aan. Een hoge structurele leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal en is ook voor de ruimtelijke en economische ontwikkeling nadelig. Dit moet met vereende krachten worden aangepakt!” Mede in vervolg op de hierboven geciteerde slotverklaring heeft Minister Schultz van Haegen (Infrastructuur en Milieu, welk ministerie de “leegstandportefeuille” van VROM heeft overgenomen) op 7 maart 2011 de Tweede Kamer het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren toegezonden.2 De aanpak van de Minister rust op drie pijlers: 1. herontwikkeling, transformatie en sloop; 2. maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren; en

1

De slotverklaring is downloaden van www.rijksoverheid.nl.

2

Het Actieprogramma is te downloaden via www.rijksoverheid.nl.


1

Leegstand en ruimte. in het bijzonder van kantoren

Recommend Documents