16-10-2013
“Leegstand kantoren en gebouwen ” Ervaringen in Nieuwegein en rol Jutphaas Wonen 16 oktober 2013 Marco van Dijk
• • • • • • • •
Korte introductie Jutphaas Wonen Problematiek kantoren Nieuwegein Wat doet gemeente Nieuwegein Inzet Jutphaas Wonen in leegstand kantoren Project Brinkwal Project Einsteinbaan Project Bakenmonde Kansen en valkuilen
1
16-10-2013
Korte introductie Jutphaas Wonen… Jutphaas Wonen – sinds 1919, gestart in de wijk Jutphaas Focus op Nieuwegein ca. 1700 wooneenheden, 45 garages, 2 bedrijfsruimtes, 7 ateliers, 1 gemeenschappelijke ruimte..
Ontwikkelingen in Nieuwegein
2
16-10-2013
Problematiek Nieuwegein Aanbod kantoren 2012 ca. 33%
Bron: Bak, januari 2013
Aanpak gemeente Nieuwegein Aanpak Nieuwegein •Speerpunt in collegeprogramma •Plan van Aanpak kantoren vastgesteld september 2012 •3 Sporen – – –
Kantorenvisie Bestrijden leegstand Gebiedsgerichte aanpak Merwestein
Visie op kantoren •Visie op toekomst kantoorlocaties in Nieuwegein vastgesteld •Alleen nog nieuwe kantoren in de Binnenstad •Positieve grondhouding ten opzichte van transformeren en onttrekken alle overige kantoorlocaties
3
16-10-2013
Transformeren als oplossing voor gemeente Transformeren als oplossing •Leegstand en woningbouwopgave binnenstedelijk combineren •Stimuleren van transformatie kantoorpanden naar woningen – – –
Werkwijze bij transformatie vastgesteld Partijen bij elkaar brengen Aanbieden scans
Werkwijze bij transformaties •Concept‐werkwijze voor eigenaren en ontwikkelaars •Vooraf helderheid bieden maar toch maatwerk •Streven naar goede kwaliteit maar niet rigide
Transformeren als oplossing voor gemeente Werkwijze in de praktijk –
Helder beleid
–
Prioriteit bij college
–
1 loket
–
Elk initiatief een accounthouder
–
Niet shoppen in organisatie
–
Procedures versnellen van 26 naar 14 weken
4
16-10-2013
Transformatie voor Jutphaas Wonen • • • •
Aanleiding is grote leegstand en lange wachttijden starters Groot draagvlak bij alle stakeholders met name huurders en woningzoekenden Wasstraat Provincie Utrecht Acquisitie – – – – –
•
Onderhandelen met eigenaar – –
• • •
Quick scan intern en bij gemeente Nieuwegein Bezoek pand en aanvullend asbest en bodem onderzoek Parkeren en geluidsaspecten Bepalen bod op basis bedrijfswaardeberekening Uitgangspunt is geen onrendabele top
Voorwaarde: afnemen bij onherroepelijke omgevingsvergunning Goedkeuring Raad van Commissarissen
Woningzoekenden betrekken bij project Goedkeuring Raad van Commissarissen aankoop kantoor Uitvraag formuleren tbv inkoop product
Transformatie voor Jutphaas Wonen Dilemma bij eerste transformatie project •Onduidelijkheid en grote verschillen in transformatiekosten bij aannemers / bouwers •Algemene rijksoverheid regelgeving nog niet passend bij transformatie, ondanks medewerking gemeente Nieuwegein een lange procedure •Integratieheffing van de belastingen
5
16-10-2013
Aanpak transformatie door Jutphaas Wonen Uit‐vraag op basis van legoliseren, basisprincipes: Rol opdrachtgever: ‐niet specificeren tot in detail maar prestatie‐eisen formuleren ‐Regierol in inkoop product Rol aannemer: ‐Je verkoopt geen bouwproces maar product (aanbieder) ‐Van klein naar groot (lego) ‐Product doorontwikkelen ‐Certificeren Altijd d.m.v. prijscompetitie
Aanpak transformatie door Jutphaas Wonen
Inkoopkader: minimum (prestatie)eisen: •Minimum aantal woningen •Minimale grootte, eventueel aanvullen met specificaties •EPC‐eis / GPR‐score •Ontsluitingsvorm / woningtype •Specifieke eisen op gebied van ventilatie / verwarming Randvoorwaarden: •maximale prijs •(welke) regelgeving of nog hogere eisen •Aansluiten op stadsverwarming
6
16-10-2013
Brinkwal 7: Impressie
Project Brinkwal Kerngegevens: Solitair kantoorgebouw, ca. 1960 m2 bvo met grond 3 jaar leegstand, vraagprijs 1.900.000 euro Berekening Jutphaas Wonen: – aantal woningen: 25 – grootte ca. 60 m2 gbo – huurprijs: gemiddeld 575 euro/mnd – bouwkosten: 1.305.000 euro excl. btw – bijkomende kosten: 250.000euro excl. btw – integratieheffing: 190.000 euro Op basis bedrijfswaardeberekening en uitgangspunt niet onrendabel investeren = maximale aanschafwaarde: 900.000 euro totale stiko incl. aankoop: 2.875.000 euro = 115.000/woning
7
16-10-2013
Brinkwal 7 voor transformatie
Brinkwal 7 na transformatie
8
16-10-2013
Brinkwal 7 na transformatie
Brinkwal 7 na transformatie
9
16-10-2013
Brinkwal 7 na transformatie
10
16-10-2013
NEXT……Einsteinbaan 2: 50 appartementen
NEXT……Bakenmonde: 111 appartementen
11
16-10-2013
Transformeren naar huurwoningen: conclusies / valkuilen Conclusies: Transformeren zonder onrendabel is mogelijk Quick scan door gemeente voorafgaand aan proces is waardevol Snel ontwikkelen = mogelijk: proces van aankoop tot realisatie: <3 jaar Legoliseren biedt kansen bij tijdelijke én definitieve omgevingsvergunning Op basis van uitvraag, binnen de maximaal afgegeven prijs 25 energiezuinige woningen met een energielabel A+. Pro‐actieve houding en beleid gemeente Nieuwegein is ruggegraat voor de markt Grondposities en bestemmingsplannen gebruiken als instrumenten om te sturen Breng als gemeente vraag en aanbod bij elkaar Faciliteer als gemeente het proces en laat de markt (koop/huur) haar werk doen Bedenk welke rol je wilt als gemeente: probleemeigenaar, stimulator, faciliterend Denk in kansen niet in beperkingen
Transformeren naar huurwoningen: conclusies / valkuilen Valkuilen: Problematiek snel willen oplossen
Leegstand gebouwen 'er even naast doen'
Onderschatten effecten voor parkeren, geluid, externe veiligheid
Werken zonder visie
Geen beeld hebben van vraag en aanbod
In ambtelijk apparaat niet alle neuzen dezelfde kant op
Geen gebruik maken van mogelijkheden binnen omgevingsvergunning
12
16-10-2013
VRAGEN??
13
