Ruimte voor kantoren Ruimtelijk-economische aspecten van kantoren en kantoorachtigen in Vlaanderen
Vooraf De kantorenmarkt is volop in beweging. De dynamiek van de markt steunt op een aantal ingrijpende trends en evoluties – de voortgaande tertiairisering, de opkomst van de informatie- en communicatietechnologie, de groei van de kennisintensieve activiteiten, het toenemende belang dat kantoorgebruikers hechten aan imago en kwaliteit. Die trends zijn bekend, maar hun effect op de bestaande en toekomstige kantorenmarkt is dat veel minder. Deze brochure vat de feitelijke en toekomstige ontwikkelingen op de Vlaamse kantorenmarkt beknopt samen en reikt aanknopingspunten aan voor het ruimtelijk beleid. Ze steunt op een onderzoek dat in opdracht van de afdeling Ruimtelijke Planning van het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap werd uitgevoerd. Dat onderzoek moest bouwstenen aanreiken voor een kantorenlocatiebeleid. Hoe is deze brochure opgebouwd ?
⌧
Hoofdstuk 1 schetst een actueel profiel van de Vlaamse kantorenmarkt: hoe groot is die, waar is hij geconcentreerd, doen zich in het spreidingspatroon verschuivingen voor?
⌧
Hoofdstuk 2 gaat in op belangrijke trends die de kantorenmarkt in Vlaanderen beïnvloeden: economische ontwikkelingen, maar ook trends op het gebied van locatie- en huisvestingsvoorkeuren. Dat hoofdstuk bevat ook een prognose van de vraag naar nieuwe kantoorruimte voor de periode 2000-2010.
⌧
De Vlaamse overheid wil meer greep krijgen op de kantorenmarkt en heeft daartoe een locatiebeleid in de steigers gezet. Hoofdstuk 3 signaleert alvast enkele knelpunten waarvoor de Vlaamse overheid – samen met andere beleidsniveaus en met de marktpartijen – een oplossing kan helpen vinden.
Brussel, Antwerpen, Gent Vlaanderen en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tellen samen bijna 16 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Veruit de belangrijkste kantorenmarkt is de Brusselse. Die strekt zich niet alleen uit over de 19 gemeenten, maar ook over het Vlaams en het Waals Gewest. De kantoorruimte wordt er geschat op 10,5 miljoen m2. Na Brussel volgen Antwerpen (1,65 miljoen m2) en Gent (tussen 0,5 en 1 miljoen m2). Ruim 85 procent van de Vlaamse kantorenvoorraad bevindt zich in die drie grote steden. Kleinere kantoorconcentraties bevinden zich in en rond Mechelen, Leuven, SintNiklaas, Hasselt-Genk, Kortrijk, Roeselare, Oostende, Brugge en Aalst.
Vlaamse en Brusselse kantorenvoorraad
1
In miljoen m2 Brussel (19 gemeenten)
Het profiel van de kantorenmarkt in Vlaanderen
Brusselse Periferie (Vlaams Brabant)
1,05
Antwerpse regio
1,65
Gent
0,8
Mechelen
0,5
Leuven
0,4
Hasselt / Genk
0,25
Brugge
0,15
Kortrijk
0,15
Aalst
0,1
St.Niklaas
0,1
Subtotaal
9,6
5,2 14,8
Geïntegreerde industriële kantoren
2%
0,3
Dit hoofdstuk schetst de omvang, de spreiding en de segmentering van de
Solitaire kantoren geheel Vlaanderen
2%
0,3
Vlaamse kantorenmarkt. We onderzoeken ook twee opvallende marktbewegingen
Totaal
die zich de jongste jaren hebben voorgedaan. Een waarschuwing vooraf: over de omvang en de spreiding van de kantorenmarkt in Vlaanderen bestaan nauwelijks harde gegevens – alle cijfers zijn schattingen van marktpartijen en lokale overheden, geen officiële tellingen.
2
9,6
15,35
Een kantorendriehoek in de Vlaamse Ruit Stedelijk en economisch kerngebied. De Vlaamse kantorenmarkt wordt sterk beïnvloed door de evoluties op de Brusselse kantorenmarkt. Brussel is nu eenmaal de zetel van talloze nationale en internationale ondernemingen. Het is bovendien de hoofdstad van Vlaanderen, België en de EU. Toch is het beter om Brussel niet geïsoleerd te bekijken, maar het in samenhang te zien met de zogenaamde ‘Vlaamse Ruit’. Dat is het stedelijk netwerk tussen Gent, Antwerpen, Leuven en Brussel. Dat kerngebied beslaat ongeveer 22 procent van Vlaanderen, maar 48 procent van de bevolking woont er en 58 procent heeft er een baan. In die Vlaamse Ruit bevindt zich ruim 90 procent van de Vlaamse en Brusselse kantorenvoorraad. De dynamiek in de kantorenmarkt – vraag en aanbod, vestiging en verhuizing – speelt zich dan ook in de vier stedelijke gebieden van de Vlaamse Ruit af.
Polen en assen. Het spreidingspatroon van de kantoren stemt overeen met het patroon van de economische en stedelijke kernen. Concentraties van kantoren vind je dus in de vier polen van de Vlaamse Ruit, maar ook in de stedelijke gebieden op de assen tussen die polen. Daar is de kantorenvoorraad de jongste jaren flink toegenomen, onder meer door de ontwikkeling van kantoren- en businessparken. Meestal ontstaan die aan de rand van de stad, langs een belangrijke verkeersader.
Driehoek Brussel - Leuven - Antwerpen. Binnen de Vlaamse Ruit kunnen we een onderscheid maken tussen een westelijk deel, met de autonome regionale markt Gent, en een oostelijk deel, met de driehoek Brussel-Leuven-Antwerpen. Die driehoek – waarin ook de groeiende kantorenmarkt Mechelen ligt – is het kerngebied van de kantorenmarkt.
3
Segmentering
Marktbewegingen
Het spreidings- en concentratiepatroon van kantorenlocaties is vrij diffuus. Kantoren werden ontwikkeld op willekeurige en lucratieve locaties, zonder beleidsmatige sturing. In Brussel en Antwerpen – samen goed voor 80 procent van de kantorenvoorraad – is de kantorenmarkt duidelijk gesegmenteerd. Een concentrisch patroon rondom de stadskern levert drie types kantoorlocaties op.
Welke belangrijke verschuivingen en bewegingen hebben zich de voorbije jaren op de Vlaamse kantorenmarkt voorgedaan? Grofweg zijn er twee grote marktbewegingen: een fysieke deconcentratie vanuit de steden naar de periferie en de regio, en een vooralsnog bescheiden concentratie van kantoorgebruikers die terugkeren naar de stadskern. Beide marktbewegingen zijn aanbodgestuurd: kantoorgebruikers volgen het spoor van nieuwbouwontwikkelingen.
Centraal: in de binnenstad of de kern. In Brussel is dat de Vijfhoek, in Antwerpen het gebied binnen de Leien. Decentraal, in de stadsrand. Rond Brussel en Antwerpen is dat het gebied binnen de ringweg. In de periferie: bedrijvenparken buiten het stedelijke kerngebied. Rond Brussel zijn die gehuisvest in Zaventem en de zone buiten de Ring, in Antwerpen in de zuidelijke randgemeenten. Ook als we infrastructuur en bereikbaarheid als criterium nemen, stellen we een segmentering vast. De locatietypes zijn:
de stationsomgeving: het Noordstation in Brussel, het station in Mechelen,
de stadsring: de Ring en de Woluwelaan voor Brussel, de Singel in Antwerpen,
de hoofdwegen, vooral bij op- en afritten: de E40 in Gent, de E19 in Mechelen, de E4O in Leuven, de Leopold III-laan en de E40 voor Brussel. Als we geografie en infrastructuur met elkaar combineren, levert dat een indeling op die aansluit bij de wensen van de gebruikers. Om een locatie te beoordelen, hanteren die grofweg een tweeledige vraag: waar ligt ze en hoe kom ik er? Het eerste deel van die vraag slaat op het imago, de architectuur, de kwaliteit van de omgeving, de afstand tot een luchthaven, een HST-station, rechtbanken en overheidsadministraties, enzovoort. Het tweede deel gaat over de bereikbaarheid, per auto of met het openbaar vervoer.
De ruimtelijke deconcentratie was het gevolg van de toenemende bereikbaarheidsproblemen. Ze hing ook wel samen met de fiscale voordelen die een adres buiten de 19 gemeenten van het Brussels Hoofd-stedelijk Gewest bood. Kantoorgebruikers lieten hun oog vallen op decentrale en perifere locaties. De jongste jaren merken we een tweede verhuisbeweging: van de periferie naar andere centra in de regio. De bereikbaarheid van de Brusselse periferie is immers snel afgenomen, en als gevolg van het toenemende ICT-gebruik wordt een vestiging in Brussel minder belangrijk. Daardoor komen ook moderne businessparken buiten de Brusselse regio in beeld, en regionale centra als Gent, Leuven en – vooral – Mechelen.
Een knelpunt: veroudering De tegenbeweging, in de richting van de stadscentra, komt vooralsnog traag op gang. Dat heeft vooral te maken met het verouderde kantorenaanbod in de centra, dat niet meer voldoet aan de comfort- en kwaliteitseisen van de gebruikers. Het aanbod is overigens niet alleen in de centra verouderd. Geschat wordt dat de helft van de kantorenvoorraad verouderd is.
Concentratie in het centrum. Aarzelend komt een tegenbeweging op gang. Op zoek naar locaties die vlot bereikbaar zijn en een hoog voorzieningenniveau hebben, richt een deel van de markt zich ook opnieuw naar de stadscentra. Die zijn – met het openbaar vervoer – beter toegankelijk dan de stadsrand, de periferie of de regio, en het voorzieningenniveau is er relatief hoog. Locaties in de buurt van HST-stations worden steeds aantrekkelijker voor de kantorenmarkt.
Verhuisbewegingen kantoorgebruikers vanuit Brussel
Bron: Buck Consultants International, 2001
4
5
Algemene economische trends Economische groei. De economie is de jongste jaren sterk gegroeid. Vooral de ICT-sector en de financiële en zakelijke dienstverlening hebben een forse expansie meegemaakt. Die economische groei doet de vraag naar kantoorruimte toenemen. Op termijn zullen ook de prijzen stijgen – voor ontwikkelaars een prikkel om nieuwe projecten op te zetten. Dat nieuwe aanbod komt vaak in één klap op de markt, zodat een overschot ontstaat en de prijzen weer dalen. Die kantorenmarktcyclus duurt gemiddeld zeven jaar.
Kantorenmarktcyclus in Europa op basis van huurprijzen
2
Internationalisering. Ook de voortschrijdende internationalisering heeft zijn weerslag op de kantorenmarkt. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is een belangrijke locatie voor ‘European Head Quarters’, Europese hoofdkantoren van multinationale ondernemingen. Ook de toetreding van nieuwe lidstaten tot de Europese Unie voedt de vraag naar kantoorruimte. Voor bedrijfsonderdelen zoals backoffices en onderzoek & ontwikkeling zoeken internationale bedrijven ook in Vlaanderen naar kantoorruimte. Met backoffices worden administratieve of callcenteractiviteiten bedoeld. Voor callcenteractiviteiten is de meertaligheid van de beroepsbevolking natuurlijk een troef. Vlaamse steden – en dan met name Antwerpen – staan als vestigingsplaats voor call centers goed aangeschreven. Ook voor O&Oactiviteiten wordt Vlaanderen – en dan vooral de universiteitssteden Gent en Leuven – steeds aantrekkelijker.
Tertiairisering. Het economische zwaartepunt verschuift steeds verder in de richting van commerciële dienstverlening. Tussen 1993 en 1998 is de
Trends en ontwikkelingen in het kantorenlandschap In dit hoofdstuk bekijken we de trends en ontwikkelingen die de evolutie van de kantorenmarkt in Vlaanderen beïnvloeden: algemene economische ontwikkelingen, verschuivingen in de selectiecriteria van bedrijfslocaties en trends op het gebied van huisvestingseisen. Dat overzicht besluiten we met
Bron: Jones Lang Lasalle, 2000
Vermoedelijk zal het aanbod op de Brusselse en Antwerpse kantorenmarkten de komende jaren nog groeien. Veel projecten zitten immers nog in de projectfase. Het huurprijsniveau in de Brusselse en Vlaamse kantorenmarkt is overigens vrij laag, zeker in internationaal perspectief.
een prognose van de vraag naar kantoorruimte in de periode 2000-2010.
6
7
Locatiekeuze Bereikbaarheid blijft cruciaal. Het belangrijkste criterium bij de locatiekeuze blijft de autobereikbaarheid. Daarom kiezen bedrijven steeds meer voor decentrale en perifere locaties. Dat hangt sterk samen met de verkeers- en parkeerproblemen in de binnensteden. Die deconcentratietendens wordt nog versterkt door de ontwikkeling van ICT en internet. Verwacht wordt dat die trend zich de komende jaren zal doorzetten.
Naarmate de autowegen verder dichtslibben, zoeken grote kantoororganisaties steeds meer de nabijheid van het openbaar vervoer op. De beste locaties bieden een combinatie van bereikbaarheid per auto en met het openbaar vervoer. Daarom is een mooie toekomst weggelegd voor stationslocaties met een goede autobereikbaarheid.
Parkeren. Ook de parkeermogelijkheid in de buurt van de bedrijfslocaties speelt een grote rol. Parkeervoorzieningen zijn vooral belangrijk voor de projectontwikkeling in de binnensteden. Kantoorgebruikers dringen daarom aan op een flexibel parkeerbeleid, vooral bij specifieke kantooractiviteiten zoals mobiele adviesdiensten die extra mobiliteit genereren.
werkgelegenheid in die sector in Vlaanderen gestegen van 32 naar 36 procent. Vlaanderen is duidelijk bezig met een inhaalbeweging. Het tertiairiseringsproces doet de vraag naar kantoorruimte toenemen. Dat geldt vooral voor Vlaams-Brabant, onder meer door de aanhoudende druk vanuit het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Steeds vaker vertrekt kantoorwerkgelegenheid uit Brussel naar centra in Vlaams-Brabant zoals Zaventem en Diegem.
Groei van ICT. Ook de sterke groei van activiteiten verbonden met de informatie- en communicatietechnologie (ICT) verhoogt de vraag naar kantoorruimte. Vooral locaties rond de luchthaven – Zaventem, Diegem, Machelen – blijken erg in trek, net zoals vlot bereikbare locaties in Leuven en Mechelen. Voor Leuven zijn de universiteit en de beschikbaarheid van hoog opgeleid personeel een grote troef.
8
Groei van de kennisintensieve industrie. De West-Europese industrie wordt steeds kennisintensiever. Laagwaardige productieactiviteiten verhuizen naar Oost-Europa, terwijl kennisintensieve processen en onderzoek & ontwikkeling in WestEuropa achterblijven. Kennisintensieve bedrijven clusteren vaak op zogenaamde scienceparks of hightechparks, vaak in de buurt van kenniscentra. Zo is er in Gent een cluster gegroeid rond de sector van de biotechnologie. In Leuven groeit rond de universiteit en het IMEC een onderzoekscluster. Kennisintensieve bedrijven vestigen zich graag in gebouwen die er als kantoorgebouwen uitzien, onder meer omdat die gebouwen het imago van het bedrijf kunnen versterken.
Personeel: kwantiteit en kwaliteit. Ook de beschikbaarheid van adequaat opgeleid personeel is voor veel bedrijven zeer belangrijk, zeker in een periode waarin op de arbeidsmarkt krapte heerst. Universiteitssteden en andere kenniscentra trekken bedrijven aan die op zoek zijn naar hoger opgeleid personeel. Daardoor zit de kantoorontwikkeling in steden als Gent, Leuven, Antwerpen en Mechelen in de lift.
Professionalisering van de werklocatie. Bedrijven willen zich steeds vaker vestigen op afgebakende kantorenlocaties die specifiek op hun behoeften zijn toegesneden, die representatief zijn en die hun imago versterken. In dergelijke locaties wordt de kwaliteit bepaald door een totaalconcept. Zo’n concept wordt stilaan belangrijker dan het adres.
9
Kantoorgebouwen Kwaliteit en imago. Zowel voor gebruikers als voor ontwikkelaars van kantoorruimte worden kwaliteit en imago van het kantoorpand en de omgeving steeds belangrijker. Vooral commerciële kantoorgebruikers willen zich profileren door het imago en de kwaliteit van hun kantoren.
Van koop- naar huurmarkt. In Vlaanderen gaat het in 80 procent van alle nieuwe transacties om huurpanden. Bedrijven huren liever omdat ze steeds meer belang hechten aan een flexibele bedrijfsvoering en flexibel ruimtegebruik. Bovendien besteden steeds meer bedrijven hun bedrijfshuisvesting uit aan professionele ontwikkelaars. Ondernemingen die bedrijfsvastgoed in eigen bezit hebben, worden zich steeds meer bewust van de economische waarde ervan. Dankzij sale-and-leaseback constructies kunnen ze die waarde verzilveren.
ICT creëert meer mogelijkheden voor telewerk en andere flexibele werkvormen los van de vaste werkplek: satellietkantoren, door diverse collega’s gedeelde werkplekken, taakgebonden werkplekken, enzovoort. Die nieuwe kantoorconcepten zijn moeilijk te verzoenen met het klassieke cellenkantoor. Ze vragen kwalitatief hoogwaardige gebouwen die flexibele indelingen mogelijk maken.
Prognose van de vraag naar kantoorruimte Kantoorachtigen Om voor de periode 2000-2010 de vraag naar kantoorruimte te schatten, gaan we uit van twee werkgelegenheidscenario’s: een scenario met een blijvend hoog groeicijfer en een scenario met een afnemend groeicijfer. In het hoge-groeiscenario is er in Vlaanderen jaarlijks ongeveer 180.000 m2 nieuwe kantoorruimte nodig. In het lage-groeiscenario is dat 115.000 m2.
Kantoor of bedrijfsgebouw ?
Nieuwe kantoorconcepten dringen het
Het verschil tussen bedrijfsgebouwen en kantoren wordt steeds vager. Gebruikers van kantoorgebouwen komen niet alleen uit de traditionele kantorensector voort. Dat hangt samen met trends die we in dit hoofdstukje hebben gesignaleerd: de industrie wordt steeds kennisintensiever, rond ICT ontwikkelen zich nieuwe activiteiten en het imago van bedrijfspanden wordt steeds belangrijker. Ook niet-dienstverlenende bedrijven kiezen voor het kantoor als uiterlijke vorm van hun bedrijfshuisvesting. De grenzen tussen bedrijven en kantoren vervagen, zodat een middencategorie van bedrijfshuisvesting ontstaat: de kantoorachtigen.
ruimtegebruik per werknemer terug. Momenteel bedraagt dat in Vlaanderen gemiddeld 26 vierkante meter per persoon. Binnen tien jaar zal dat vermoedelijk nog 23 m2 per persoon zijn.
In de makelaarspraktijk wordt geen onderscheid gemaakt tussen de diverse gebruikersgroepen van kantoorgebouwen.
Op de Vlaamse markt zijn die vernieuwende kantoorvormen nog slechts op zeer beperkte schaal doorgedrongen. Haast alleen in Brussel hebben ze ingang gevonden. Satellietkantoren slaan wel aan: zo richten grote adviesbureaus nevenvestigingen op in Gent, Antwerpen en Leuven om dichter bij hun klant te zitten en de verkeersproblemen in Brussel te ontvluchten.
10
We mogen er bovendien van uitgaan dat de deconcentratie vanuit het Brussels Hoofdstedelijk Gewest naar Vlaanderen zich zal doorzetten. Daarbij komt nog dat de veroudering van de Vlaamse kantorenvoorraad extra inspanningen voor nieuwbouw zal vergen. Daarom kunnen we de jaarlijkse behoefte aan nieuwe kantoorruimte op 200.000 m2 schatten.
Of een klant nu uitsluitend bureauwerk verricht of ook productiegerichte en lichtindustriële activiteiten, speelt geen rol. Projectontwikkelaars bouwen steeds vaker flexibele kantoren, waarmee ze op de inrichtingseisen van verschillende gebruikersgroepen kunnen inspelen.
Locatiebeleid. Die evolutie vergt wel een nieuwe aanpak van het locatiebeleid. Het wordt steeds moeilijker om bedrijven te ‘sturen’ naar kantorenlocaties of bedrijventerreinen, enkel en alleen op basis van de activiteit die er plaatsvindt. De relatie tussen locatie en activiteit blijft bestaan, maar wordt minder rigide. Er is daarom een gedifferentieerd aanbod van locaties nodig, zodat voor alle kantoorsegmenten geschikte locatietypes worden aangeboden.
11
Voldoende aanbod waarborgen De komende jaren neemt de behoefte aan nieuwe kantoren fors toe: er is minstens 200.000 m2 kantoorruimte per jaar nodig. Het Vlaamse kantorenbeleid moet ervoor zorgen dat die kantoren ook effectief gebouwd kunnen worden. De overheid zal kantoorlocaties bestemmen en ontwikkelen, in uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en rekening houdend met de visie die ontwikkeld wordt in het kader van de afbakeningsprocessen van stedelijke gebieden.
Versnippering tegengaan
3
Kansen en knelpunten voor het overheidsbeleid
Als de Vlaamse overheid nieuwe kantorenlocaties aanwijst, doet ze dat het best in de bestaande stedelijke gebieden: de ‘Vlaamse kantorendriehoek’ Brussel-Antwerpen-Leuven, het grootstedelijke gebied Gent en stedelijke gebieden met een regionale functie. Die ruimtelijke bundeling van activiteiten beperkt de versnippering. Het ligt voor de hand om van de Vlaamse kantorendriehoek de primaire regio te maken voor nieuwe en herontwikkelde locaties: hij is immers een knooppunt van hoogwaardige internationale en nationale infrastructuur en hij huisvest nu al hoogwaardige tertiaire activiteiten.
De Vlaamse kantorendriehoek
De kantorenmarkt wordt gedomineerd door de privé-sector. Als de Vlaamse overheid meer greep op de marktontwikkeling wil krijgen, moet ze een eigen kantorenbeleid uitwerken. Dat legt de randvoorwaarden vast waarin de kantoorsector zich kan ontwikkelen en helpt de overheid om haar aanbodplanning af te stemmen op de actuele marktevoluties. Bij de uitvoering van dat kantorenbeleid zal de Vlaamse overheid overigens – volgens het subsidiariteitsprincipe – moeten samenwerken met andere beleidsniveaus en met de marktpartijen. In dit hoofdstuk signaleren we alvast welke knelpunten een Vlaams kantorenbeleid kan helpen oplossen.
12
Bron: Buck Consultants International, 2001
13
Differentiatie De Vlaamse kantorenmarkt is onvoldoende gesegmenteerd. Daarom zou het Vlaamse kantorenbeleid ervoor kunnen zorgen dat er een gedifferentieerd aanbod van locaties groeit. Dat aanbod zou de hele waaier van kwaliteitsniveaus moeten omvatten, zodat elke doelgroep vanzelf op de locatie terechtkomt die voor hem optimaal is.
Kantorenmilieus
Centrale, binnenstedelijke locaties
Wanneer we bereikbaarheid, schaalgrootte en inrichtingskwaliteit als criteria hanteren, kunnen we zes kantorenmilieus beschrijven: het stadscentrum, de ring, het station, de radialen of uitvalswegen, de rand en het woonmilieu. Door een gedifferentieerd locatieaanbod te ontwikkelen, kan de overheid de gebruikers op weg helpen naar de locatie die het best aan die kwaliteitseisen beantwoordt. Of die gebruiker nu vooral kantoorwerk verricht of ook productieactiviteiten, speelt geen rol meer.
Locatietypen, kantorenmilieus en na te streven karakteristiek
Ring
Station
Radiaal
Rand
Woonmilieu
OV bereikbaarheid
+/++
++
+++
+/++
+/++
+
Autobereikbaarheid
++
++
++
+++
+++
+
Intensiteit Ruimtegebruik
++
++
+++
++
+
0
Schaalgrootte
Kleinschalig
Middelgroot
Grootschalig
Middel/ grootschalig
Grootschalig
Kleinschalig
Bestuurlijk verantwoordelijke
Gemeente
Gemeente
Gemeente/ Vlaanderen
Gemeente/ Vlaanderen
Vlaanderen
Gemeente
+++ Bron: Buck Consultants International, 2001
Overige locaties
Stadscentrum
zeer goed
++
goed
+
voldoende
0
niet van toepassing
Bereikbaarheid verbeteren Voor veel kantoorgebruikers is de bereikbaarheid van de locatie het doorslaggevende keuzecriterium. Daarom zou het Vlaamse kantorenbeleid het openbaar vervoer moeten uitbreiden en versterken, vooral naar decentrale locaties in de stedelijke gebieden. Ze zou de (her)ontwikkeling kunnen stimuleren van kantorenlocaties die behoorlijk voor het openbaar vervoer ontsloten zijn. Dat betekent overigens niet dat de overheid de autobereikbaarheid mag verwaarlozen.
Kwaliteit stimuleren en bewaken Bij het ontwikkelen en uitvoeren van het kantorenbeleid moet de kwaliteit voorop staan. Die kwaliteit houdt onder meer verband met de inpassing in de omgeving, de ontsluiting, de bestaande en de gewenste voorzieningen en het visuele beeld van de locatie. Ook het zorgvuldig grondgebruik is een kwaliteitscriterium. Vooral op strategische locaties – bijvoorbeeld in stationsomgevingen – moet de ruimte zo zorgvuldig en efficiënt mogelijk worden benut.
14
15
Colofon
Deze brochure steunt op een onderzoeksrapport dat Buck Consultants International in samenwerking met CEFORES heeft samengesteld, in opdracht van de afdeling Ruimtelijke Planning.
Verantwoordelijke uitgever: Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting, Monumenten en Landschappen Redactie en realisatie: Jansen & Janssen, Gent Druk: Antilope Printing Depotnummer: D / 2001 / 3241 / 282 Copyright Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap Overname mag indien de bron wordt vermeld.
16
Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap AROHM Afdeling Ruimtelijke Planning Koning Albert II-laan 20 1000 Brussel
