RUIMTE VOOR KANTOREN IN DOETINCHEM
GEMEENTE DOETINCHEM januari 2008
1
2
INHOUD Hoofdstuk 1
Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2 Probleem- en vraagstelling 1.3 Leeswijzer
blz. 4 4 4 5
Hoofdstuk 2
Richtinggevemd beleid 2.1 Rijksbeleid 2.2 Provinciaal beleid 2.3 Beleid regio Achterhoek 2.4 Gemeentelijk beleid
6 6 7 7 8
Hoofdstuk 3
Ontwikkelingen & Trends
9
Hoofdstuk 4
Kantorenmarkt Doetinchem 4.1 Economische structuur Doetinchem 4.2 Aanbod Kantoren 4.2.1 Kantorenvoorraad 4.2.2 Structurele opbouw 4.2.3 Kwaliteit kantoren 4.2.4 Nieuwe kantoorlocaties
12 12 12 12 17 18 20
Hoofdstuk 5
Vraag naar kantoren 5.1 Kwantitatief 5.2 Kwalitatief
24 24 27
Hoofdstuk 6
Match 6.1 6.2 6.3
30 30 30 30
Hoofdstuk 7
Ruimtelijk kader kantoorontwikkeling 7.1 Inleiding 7.2 Uitgangspunten 7.3 Scenario gematigde spreiding
aanbod en vraag Inleiding Kwantitatief Kwalitatief
35 35 35 35
Hoofdtstuk 8 Kleinschalig kantoorgebruik
38
Hoofdstuk 9
39
Samenvatting
BIJLAGEN 1.
Begrippenlijst
41
2.
Bronnen
43
3
HOOFDSTUK 1
INLEIDING
1.1 AANLEIDING Bij de gemeente Doetinchem komen diverse aanvragen binnen van kleine tot middelgrote ondernemingen om zich in een kantoor te vestigen. De behoefte richt zich hierbij met name op kleinere kantoorruimtes tot 2.000 m2. Er bestaat echter onvoldoende inzicht in de kantorenmarkt waar en hoe deze vraag te accommoderen. Daarnaast vindt steeds meer kantoorontwikkeling plaats op bedrijventerreinen. Dit hangt voor een groot deel samen met de ‘tertiarisering' ofwel verdienstelijking van de economie. Hierdoor ontstaat ook op bedrijventerreinen steeds meer kantoorgerelateerde werkgelegenheid ('verkantorisering'). Hoe hiermee om te gaan? Om in te spelen op dergelijke ontwikkelingen en voldoende en de juiste kwaliteit kantoorruimte aan te bieden, is meer inzicht nodig in de kantorenmarkt van Doetinchem. 1.2 PROBLEEM- EN VRAAGSTELLING Eén van de uitgangspunten voor de gemeente Doetinchem is de versterking van de centrumfunctie voor kantoren in de regio Achterhoek. Binnen de regio vormt Doetinchem een concentratie aan economische activiteiten. Kantoren maken hiervan onderdeel uit. Van belang is het om zo optimaal mogelijk in te spelen op trends en ontwikkelingen en de behoefte van ondernemers aan kantoren. Er is echter onvoldoende inzicht in de huidige en toekomstige kantorenmarkt en waar de ondernemers in de gemeente Doetinchem te accommoderen. Om de gewenste kantoorontwikkeling op gang te krijgen en in goede banen te leiden, heeft de gemeente behoefte aan een handvat in de vorm van een kantorenperspectief. Aan Arcadis is gevraagd inzicht te verschaffen in de kantorenmarkt van de gemeente Doetinchem en een ruimtelijk perspectief te schetsen voor kantoren. Het doel van het kantorenperspectief is om de ontwikkelingen in de Doetinchemse kantorenmarkt inzichtelijk te maken in termen van vraag en aanbod, kwantitatief en kwalitatief. Het kantorenperspectief geeft daarnaast een ruimtelijke uitwerking van de huidige en kansrijke nieuwe vestigingslocaties voor kantoren. De centrale vraagstelling luidt: Hoe ziet de huidige en toekomstige Doetinchemse kantorenmarkt eruit en waar in de gemeente kan kantoorontwikkeling plaatsvinden, zodanig dat deze de economische vitaliteit en de positie van Doetinchem als kantorenstad in de regio versterkt? Hierbij horen de volgende deelvragen: -
Welke trends en ontwikkelingen spelen zich af ten aanzien van kantoren en wat betekent dit voor Doetinchem? Wat zijn de kenmerken van de Doetinchemse kantorenmarkt, voor zowel vraag als aanbod? Hoe ziet de toekomstige vraag eruit? Wat is de ruimtelijke spreiding van kantorenclusters in de gemeente Doetinchem? Sluit het kantorenaanbod aan op de vraag die er is? Welk standpunt moet worden ingenomen over kantoorontwikkeling buiten de echte kantorenlocaties (op snipperlocaties of bedrijventerreinen) en hoe moet worden omgegaan met (de vestiging van) kantoorachtigen? 4
-
Welke kantorenlocaties zijn wenselijk in de gemeente Doetinchem en wat zijn de vestigingsplaatsvoordelen van deze locaties?
Deze inzichten zijn noodzakelijk om een ruimtelijk perspectief te schetsen voor kantoorontwikkeling in de gemeente Doetinchem en optimaal aan te sluiten op de behoefte aan kantoorruimte. Dit perspectief concentreert zich voornamelijk op kantoren van meer dan 500 m², met name vanuit pragmatische overwegingen (o.a. beschikbaarheid data en het vaak ongrijpbare karakter van kleinschalige kantoren, bijvoorbeeld werken aan huis). Hoewel Wehl en Gaanderen onderdeel uitmaken van de gemeente Doetinchem, zullen deze in het perspectief verder niet aan bod komen, omdat hier geen kantoren van meer dan 500 m² zijn. Gecombineerde kantoorruimtes, bijvoorbeeld kantoorruimtes met industriële bedrijfsruimten, zijn evenmin in deze inventarisatie betrokken. Wel worden in dit perspectief (ruimtelijke) kaders geschetst voor de ontwikkeling van deze gemengde kantoorfuncties. Onlangs presenteerde het NVM de resultaten van haar onderzoek naar kantoorruimtes tot 500 m2 in 70 steden van Nederland, waaronder Doetinchem. Deze resultaten zijn in dit rapport meegenomen. 1.3 LEESWIJZER In hoofdstuk 2 komen de beleidskaders van de overheid op verschillende schaalniveaus aan bod. Relevant beleid met betrekking tot de kantorenmarkt wordt hierin beschreven. Achtereenvolgens vindt een beschrijving plaats van het Rijksbeleidskader, het beleid van de provincie Gelderland, de Achterhoek en de gemeente Doetinchem. Hoofdstuk 3 gaat in op een aantal algemene trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de betekenis hiervan voor de Doetinchemse kantorenmarkt. In hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5 vindt een uitgebreide beschrijving plaats van de Doetinchemse kantorenmarkt, zowel het aanbod van kantoren als de vraag naar kantoren in kwantitatieve en kwalitatieve termen. In hoofdstuk 6 wordt het aanbod gematcht met deze vraag. Op basis hiervan komt in hoofdstuk 7 een ruimtelijk kader tot stand voor kantoorontwikkeling in de gemeente Doetinchem. Hoofdstuk 8 omvat de informatie van de Nederlandse Vereniging van Makelaars over de kantoorruimtes tot 500 m2. De rapportage besluit met conclusies en aanbevelingen in de samenvatting (hoofdstuk 9).
5
HOOFDSTUK 2
RICHTINGGEVEND BELEID
In dit hoofdstuk vindt een beknopte beschrijving plaats van relevant beleid ten aanzien van kantoren op verschillende schaalniveaus. Achtereenvolgens komt het beleid van het Rijk, provincie, regio en de gemeente aan bod. 2.1 RIJKSBELEID Eind jaren ‘80 heeft het rijk het locatiebeleid geïntroduceerd, dat door de indeling in A-, Ben C-locaties al snel werd aangeduid als ABC-beleid. - A-locaties zijn gelegen binnen 500 meter/5 minuten looptijd van een intercitystation in een stadsgewest. Bereikbaarheid per auto van ondergeschikt belang. - B-locaties zijn gelegen binnen 500 meter/5 minuten looptijd van een NS-voorstadstation of een halteplaats van twee elkaar kruisende buslijnen. Redelijke bereikbaarheid per auto op lokaal en bovenlokaal niveau. - C-locaties zijn gelegen aan een stedelijke hoofdverbinding in of aan de rand van het stedelijk gebied. Deze locaties zijn goed bereikbaar via de weg. Geen eisen met betrekking tot het openbaar vervoer. De achterliggende gedachte van het locatiebeleid is om een toename van vermijdbaar autogebruik te voorkomen door 'het juiste bedrijf op de juiste plaats' te vestigen in combinatie met een parkeerbeleid op A- en B-locaties. Arbeidsintensieve en bezoekerintensieve bedrijven zouden zich volgens dit beleid het beste kunnen vestigen op locaties die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer (A- en B-locaties). Tevens geldt voor deze locaties een maximum aan parkeerplaatsen. Op C-locaties zijn pure kantoren (100%) in principe niet toegestaan. Het ABC-beleid heeft achteraf bezien meer beperkingen met zich meegebracht dan was voorzien. Met name in kernen met minder goede openbaar vervoerverbindingen wordt de vestiging van kantoren en kantoorhoudende bedrijven door het locatiebeleid belemmerd. In Doetinchem bestaan op dit moment vooral B- en C-locaties. De stationsomgeving is een A-locatie. Rond het station is echter op dit moment weinig aanbod. Met de plannen rondom het station zal hier wel een echte A-locatie voor kantoren ontstaan vanaf 2009. In de nota Ruimte is het ABC-beleid vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen. Het doel van het nieuwe locatiebeleid is een goede plaats voor ieder bedrijf te bieden, zodat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de kracht van steden en dorpen. Het nieuwe locatiebeleid dient verschillende doelstellingen: - Economische ontwikkelingsmogelijkheden: het bieden van voldoende geschikte vestigingsplaatsen voor bedrijvigheid en voorzieningen. - Bereikbaarheid: het optimaal gebruik van alle vervoersmogelijkheden voor personen en goederen over de weg, het spoor en het water. - Leefbaarheid: kwaliteit, variatie, architectonische vormgeving en landschappelijke inpassing van vestigingplaatsen voor alle stedelijke activiteiten, zorgvuldig ruimtegebruik, functiemenging en kwaliteit van de leefomgeving (veiligheid, emissies en geluid).
6
Ruimte- en bezoekersintensieve kantoren en andere voorzieningen passen bij uitstek in goed en veelzijdig bereikbare centra, die bij voorkeur ook per openbaar vervoer bereikbaar zijn. Op specifieke daarvoor bestemde bedrijfslocaties zijn vooral bedrijven en voorzieningen gevestigd die door hun aard niet inpasbaar zijn in centra of wijken. 2.2 PROVINCIAAL BELEID Volgens het streekplan van de provincie Gelderland zijn economie, mobiliteit en kwaliteit van de leefomgeving centrale elementen in het locatiebeleid. Locatiebeleid betreft de locatiekeuze van bedrijven en voorzieningen. De locatiekeuze is het resultaat van een afweging tussen economie (behoefte aan vestigingsmogelijkheden voor bedrijven), bereikbaarheid (ontsluitingsmogelijkheden van locaties) en leefbaarheid (ruimtelijke- en milieukwaliteiten). Van essentieel belang daarbij is dat het mobiliteitsprofiel van de te vestigen (gevestigde) bedrijven, voorzieningen en instellingen overeenkomt met het mobiliteitsprofiel van de desbetreffende locatie/knooppunt. Deze afweging geldt met name voor de centrumstedelijke en gemengde stedelijke randlocaties zoals Hamburgerbroek in Doetinchem. De provincie voert geen specifiek kwantitatief kantorenbeleid. Bundeling in bestaand bebouwd gebied en stedelijke uitbreidingen is bepalend voor nieuwe ontwikkelingen. Van belang daarbij is dat de aard, de schaal en het mobiliteitsprofiel van de kantoorontwikkeling passen bij de desbetreffende locatie. Nieuwe kantoorlocaties dienen volgens het streekplan zoveel mogelijk te worden gebundeld en ontwikkeld nabij hoogwaardige ov-verbindingen. 2.3 BELEID REGIO ACHTERHOEK Het totale verzorgingsgebied van Doetinchem in de Achterhoek beslaat zo’n 200.000 inwoners. Dagelijks komen duizenden mensen uit de wijde omgeving naar de gemeente Doetinchem om te werken, te studeren of te ontspannen. De centrale ligging in een netwerk van openbaar vervoer, de concentratie van (onderwijs)instellingen, zorg en cultuur en de aanwezigheid van een aantal grote bedrijven spelen hierin een belangrijke rol. Als centrumgemeente werkt de gemeente Doetinchem samen met zeven andere gemeenten in de regio Achterhoek. In dit samenwerkingsverband worden diverse zaken gezamenlijk opgepakt op het gebied van de gezondheidszorg, brandweer, milieu, woningbouw en onderwijs. Uit de economische visie van de regio Achterhoek blijkt dat industrie, zorg, landbouw, bouw en toerisme en recreatie sterke takken in de Achterhoek zijn. De Achterhoek zal zich volgens de economische visie moeten focussen op economische ontwikkelingen rond ouderen, gezondheids- en zorginstellingen en het laten doorgroeien van het toerisme. Daarnaast kan ruimte worden geboden aan de ontwikkeling van industriële activiteiten, zoals omschreven in het scenario 'De Achterhoek maakt het'. Er hoeft geen ruimte te worden geboden aan activiteiten op het gebied van transport en logistiek. Het KAN-gebied vervult hierin een centrale rol. Bovendien is de huidige regionale transport- en logistiek sector vooral geconcentreerd in de gemeente Montferland (waarvan het voormalige Bergh) rond de A12. Volgens de economische visie van de Achterhoek blijkt ook voor de kennisindustrie geen nieuwe (grootschalige) ruimte nodig te zijn. Bijna 30.000 mensen verdienen hun brood in Doetinchem. Veel werknemers komen uit de regio om in Doetinchem te werken. Zij werken in verschillende sectoren. De vele bedrijven in de industrie zorgen voor een stevige economische impuls. Daarnaast kent Doetinchem 7
vele dienstverlenende instellingen. Het Slingeland Ziekenhuis is bijvoorbeeld met 1.450 medewerkers de grootste werkgever van de regio. Van oudsher heeft Doetinchem een sterke band met het platteland. De agrarische industrie is nog steeds een belangrijke werkgever, maar ten opzichte van andere Achterhoekse gemeenten relatief beperkt. 2.4 GEMEENTELIJK BELEID Volgens het Toekomstperspectief 2020 heeft Doetinchem van oudsher een centrum- functie in de regio Achterhoek onder andere op economisch gebied en als centrum voor onderwijs en zorg. Eén van de uitgangspunten voor Doetinchem als centrumgemeente is de versterking van de positie van Doetinchem als vestigingsplaats voor kantoren in de regio Achterhoek. Doetinchem heeft volgens het perspectief in 2020 een florerende economie, die de motor is van een levendige samenleving. Traditionele bronnen van werkgelegenheid zoals de industrie en de handel zijn nog steeds van belang, maar in veel mindere mate. Daarnaast moet ruimte gegeven worden aan nieuwe vormen van economische bedrijvigheid. Van de circa 30.000 arbeidsplaatsen in Doetinchem wordt 40% vervuld door werknemers die elders in het gebied rondom Doetinchem wonen. Het aantal arbeidsplaatsen in de industrie is relatief hoog ten opzichte van veel andere steden van een vergelijkbare omvang. Maar ook in Doetinchem zal de tertiarisering (opkomst commerciële zakelijke dienstverlening) en kwartiairisering (opkomst maatschappelijke zakelijke dienstverlening - zorg e.d.) van de economie zich voortzetten. Belangrijke stedelijke ontwikkelingen zullen zich de komende jaren vooral afspelen in het gebied de 'Schil', dit is het gebied tussen de stadsrand en het centrum (het 'Ei', vanwege de vorm). Het Masterplan Schil biedt een strategie voor de ontwikkeling van een groot aantal woningbouwlocaties rond het centrum, het (met name kwalitatief) versterken van het voorzieningenaanbod en een kwaliteitslag in de openbare ruimte. Volgens het Masterplan worden er in de periode 2005-2010 ook verschillende kantoorlocaties gerealiseerd. In paragraaf 4.2.4. vindt een nadere beschrijving plaats van deze plannen.
8
HOOFDSTUK 3
ONTWIKKELINGEN & TRENDS
Het aanbieden van voldoende kantorenlocaties van de juiste kwaliteit op de juiste plek is een van de middelen die de gemeentelijke overheid ten dienste staan om de lokale economie te stimuleren. Andere middelen zijn het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat door het zorgen voor een goede bereikbaarheid, het bieden van een goede omgevingskwaliteit en het aanbieden van aantrekkelijke woon- en werkmilieus. Het aanbieden van kantorenlocaties is onderhevig aan trends en ontwikkelingen op allerlei gebieden. Hieronder volgt een opsomming van trends en ontwikkelingen op zowel nationaal als regionaal niveau, voor zowel vraag als aanbod. Deze opsomming zal ongetwijfeld niet uitputtend zijn, maar bevat wel de belangrijkste trends en ontwikkelingen waar Doetinchem rekening mee dient te houden. Trend & ontwikkeling Moderne kantoorpanden in trek door flexibele indeling
Mismatch vraag en aanbod: kleinschalig koop versus grootschalig huur
Verkantorisering van de samenleving
Verdienstelijking/tertiarisering
Multifunctionele
Omschrijving ICT creëert meer mogelijkheden voor telewerk en andere flexibele werkvormen los van de vaste werkplek: satellietkantoren, door diverse collega's gedeelde werkplekken, taakgebonden werkplekken, enzovoort. Die nieuwe kantoorconcepten zijn moeilijk te verzoenen met het klassieke cellenkantoor. Ze vragen kwalitatief hoogwaardige gebouwen die flexibele indelingen mogelijk maken. Er is vraag naar kleinschalige kantoorruimtes in de koopsfeer, terwijl veel plannen vooral grootschalige kantoorruimtes betreffen in de huursfeer. Het aanbod in Doetinchem concentreert zich in de middelgrote klasse (1.0002.500 en 2.500-5.000 m2 bvo). Er is vooral vraag naar kleinschalige kantoorruimte. Als gevolg van verschuivingen in het bedrijfstakkenpatroon verandert de aard van werkzaamheden op bedrijventerreinen. De fysieke weerslag hiervan is dat er naast bedrijfsruimte steeds meer kantoorruimte aanwezig is. Hierbij richt de kantoorruimte zich met name op administratieve en bureaugerelateerde werkzaamheden. Dat laatste staat bekend als 'verkantorisering'. Kantoren zijn in Doetinchem ook steeds vaker te vinden op bedrijventerreinen. De dienstensector heeft in de afgelopen tien jaar vaak het grootste aandeel wat betreft het aantal oprichtingen. Deze trend wordt volgens de toekomstscenario's van het CPB ook doorgezet. De sector handel blijft stabiel, terwijl de nijverheid vaak schommelt. Tevens neemt het aantal banen in de dienstensector nog steeds toe. De tertiarisering heeft een gunstig effect op het aantal banen in deze sector, maar de vergrijzing zal een drukkend effect hebben op de groei van de werkgelegenheid in de dienstensector. Er is steeds meer vraag naar kantoren in
9
Trend & ontwikkeling kantorenlocaties
Toename leegstand, gemiddeld 14%, hoog in aantal randgemeenten
Wensen gebruiker centraal
Kwaliteit en imago
Van deconcentratie naar concentratie
Omschrijving multifunctionele centra. Met name de aanwezigheid van voorzieningen en een knooppunt van openbaar vervoer zijn hierbij belangrijke criteria. Samen met woningen en voorzieningen vormen kantoren een aantrekkelijk en levendig gebied, waarbij synergie ontstaat tussen de verschillende functies (gezamenlijk gebruik van parkeervoorzieningen, meer draagvlak voor voorzieningen als winkels en horeca, maar ook openbaar vervoer, betere sociale controle). In Hamburgerbroek zal een dergelijk gemengd gebied tot stand komen. De leegstand is in 2005 met 1,7% toegenomen. De voorraad kantoren die in gebruik is genomen, is met 0,8 % gedaald ten opzichte van 2005. De gemiddelde leegstand in Nederland betreft eind 2005 14% van de totale voorraad. In een aantal gemeenten bedraagt de leegstand meer dan 20%. Oorzaak is dat, in goede economische tijden, bij gebrek aan ruimte in de kernstad hier veel kantoren zijn gebouwd. In Doetinchem bedraagt de leegstand circa 7%. In de ontwerpfase is het van belang rekening te houden met de wensen van de gebruiker. Van belang hierbij is bijvoorbeeld de flexibele inrichting van kantoorruimtes en de ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige panden. Ook in de beheerfase is het van belang rekening te houden met de gebruiker. Zowel voor gebruikers als voor ontwikkelaars van kantoorruimte worden kwaliteit en imago van het kantoorpand en de omgeving steeds belangrijker. Vooral commerciële kantoorgebruikers willen zich profileren door het imago en de kwaliteit van hun kantoren. Afgelopen jaren vooral ruimtelijke deconcentratie van kantoren uit binnensteden als gevolg van toenemende bereikbaarheidsproblemen en hoge prijzen. Recentelijk is een tegenbeweging ontstaan van concentratie in binnensteden, vanwege het hoge multifunctionele voorzieningenniveau (aantrekkelijk voor kantoorpersoneel) en de nabijheid van NSstations. Ook in Doetinchem zal de grootste kantoorontwikkeling plaatsvinden bij het station.
10
Trend & ontwikkeling Landelijk: topdeel stabiel, middensegment kansrijk, lage segment voldoet niet meer -> ombouwen
Kantorenmarkt vooral lokaal en regionaal, kantoorvisies voor nationaal en internationaal
Omschrijving Het topdeel van de kantorenmarkt (het A1deel bijv. A'damse Zuidas) zal stabiel blijven. Het middensegment met (leegstaande) kantoorgebouwen op kansrijke locaties biedt kansen. Het lage segment met 'kansloze' kantoormeters op onaantrekkelijke locaties is aanzienlijk (ca. 1 miljoen m²). Deze objecten kunnen in hun huidige staat niet worden opgenomen door de markt. Dit aantal zal in de komende jaren snel toenemen. Steeds vaker komt het voor dat dergelijke leegstaande kantoren worden omgebouwd naar woningen. Dit draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort en de leegstand van kantoren. Bijna driekwart van de Nederlandse kantorenmarkt heeft een lokaal en regionaal karakter. Slechts 9% van de eindgebruikers zijn internationaal en 17% nationaal; Kantoorvisies richten zich voornamelijk op bovenregionale en internationale (hoofd)kantoren.
11
HOOFDSTUK 4
KANTORENMARKT DOETINCHEM
4.1 ECONOMISCHE STRUCTUUR DOETINCHEM De sectorale werkgelegenheidsontwikkeling in de gemeente Doetinchem geeft de algemene trend weer van tertiarisering en kwartiairisering (zie afbeelding 4.1). Zo neemt het aandeel werkgelegenheid in de sectoren landbouw en industrie af, terwijl het aandeel in de zakelijke dienstverlening en zorgsector toeneemt. Desondanks blijft het aandeel werkgelegenheid in de (maak)industrie relatief hoog. (Groot)handel en horeca zijn vanouds sterk vertegenwoordigd in Doetinchem. Zorg en zakelijke dienstverlening zijn qua aandeel respectievelijk de tweede en derde sector (samen met industrie) in Doetinchem. Afbeelding 4.1 Sectorale ontwikkeling werkgelegenheid Doetinchem 1990-2005 25% 1990 1995 20%
2005
15%
10%
5%
0% Overig
Zorg
Onderwijs
Zakelijke diens tverlening
Trans port & communic atie
Handel & horeca
Bouw
Nuts
Industrie
Landbouw
Bron: werkgelegenheidsregister LISA
4.2 AANBOD KANTOREN 4.2.1 KANTORENVOORRAAD In het Kantorenbestand van Bak1 zijn alle kantoorgebouwen in Nederland opgenomen met een vloeroppervlak van ten minste 500 m². Dit zijn kantoorgebouwen waarin zowel bedrijven zitten als overheidsdiensten. Per kantoorgebouw is er informatie over adres,
postcode, vloeroppervlak en leegstand.De informatie is verzameld door Rudolf Bak van het Kantoren Fonds Nederland met de meest recente peildatum 1 januari 2007. Ook voor Doetinchem is er een overzicht van alle kantoren met meer dan 500 m². Voor deze rapportage is gebruik gemaakt van dit bestand. De totale kantorenvoorraad van de gemeente Doetinchem is aan het begin van 2007 ruim 115.000 m² bvo. Vanaf 1998 is de kantorenvoorraad met ca. 35.000 m2 bvo toegenomen. 12
Deze grote toename wordt vooral veroorzaakt door ontwikkeling op de kantoorlocatie Ondernemingscentrum, locatie IJsselkade/Terborgseweg, locatie Keppelseweg/Hofstraat en uitbreiding complex op bedrijventerrein de Huet. De opname neemt sinds 2006 toe en bedroeg in 2006 ca. 4.000 m². De verhouding aanbod:opname is ongeveer 1 op 2. Dit zou problemen kunnen opleveren, maar er zitten genoeg plannen in het vat om te kunnen anticiperen op eventueel tekort. Gerelateerd aan het inwonertal is er momenteel per inwoner circa 2 m² kantoorruimte aanwezig. Ter vergelijking: in Den Bosch is dit 8,9, Arnhem 6,9, Zwolle 6,5, Leeuwarden 5,7, Groningen 5,0 en Apeldoorn 4,0. In totaal zijn er in Doetinchem 60 kantoren van meer dan 500 m² en 109 bedrijven. Spreiding De spreiding van de kantoren is in afbeelding 4.2 weergegeven. Hierbij vallen vier typen gebieden te onderscheiden waar kantoren zijn gesitueerd: het stadscentrum (het 'Ei'), de centrumrand ('de Schil'), kantorenlocatie Ondernemingscentrum (Tradecenter genoemd in de figuren) en de bedrijventerreinen. Afbeelding 4.2 Spreiding kantoren > 500 m²
Bron: Bak & KvK Centraal Gelderland Tabel 4.1 Typering locaties
Type locatie Het Ei Bedrijventerreinen
Kantoorlocatie De Schil Totaal
Locatie Centrum De Huet Keppelseweg Verheulsweide Ondernemingscentrum Stadsrand Overig
Functies Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Kantoren
centrumfuncties bedrijventerrein bedrijventerrein bedrijventerrein
Gemengd wonen-werken Divers
Vloeroppervlak 14.950 m2 19.825 m2 3.820 m2 18.500 m2 19.255 m2 32.545 m2 6.200 m2 115.095 m2
13
Tabel 4.1 toont de verschillende typen locaties en de bijbehorende oppervlakten. Hieruit blijkt dat bijna alle kantoren van meer dan 500 m² gevestigd is op een van de vier typen locaties (zie ook afbeelding 4.3). Slechts 5% is buiten deze locaties gelegen. Afbeelding 4.3 Aandeel type locaties van totale kantorenvoorraad Het Ei Bedrijv enterreinen Kantoorcluster De Schil Overig
Bron: Bak & KvK Centraal Gelderland
Tevens opvallend is het grote aandeel kantoren op bedrijventerreinen (exclusief de kantoorlocatie Ondernemingscentrum Verheulsweide). Ook in de Schil zijn relatief veel kantoren (zie ook afbeelding 4.4). De kantoren in het centrum zijn solitair gevestigd. In de Schil zijn kantoren ook over het algemeen solitair gevestigd, met uitzondering van kantoren aan de Plantsoenstraat en aan het begin van de Keppelseweg. Ook op bedrijventerreinen zijn kantoren verspreid aanwezig.
14
Afbeelding 4.4 Situering kantoren > 500 m2 per deelgebied
15
Grootteklassen De omvang van de kantoren is onderverdeeld in een aantal grootteklassen. Driekwart van de Doetinchemse kantoren bevindt zich in de klasse klein tot middelgroot (zie afbeelding 4.5). Afbeelding 4.5 Kantoren naar grootteklasse vanaf 500 m² 500-1000 1000-2500 2500-5000 5000-10000
Bron: Bak
Kleinschalige kantoren < 500 m2 In deze rapportage ligt de nadruk op kantoren met een vloeroppervlak van meer dan 500 m². Toch is het van belang enig inzicht te verkrijgen in de omvang van kleinschalige kantoren. De bedrijfscontactfunctionaris van Doetinchem schat het aandeel kleinschalige kantoren van minder dan 500 m² in op circa 1/3 van de totale kantorenvoorraad. Hoofdstuk 8 geeft nadere informatie over kleinschalig kantoorgebruik. Bouwjaar Meer dan de helft van de kantoren is niet ouder dan tien3 jaar. Het merendeel hiervan dateert uit midden jaren '90. Er zijn weinig kantoren van voor 1980. Overigens was van 1/3 deel van de totale kantorenvoorraad het bouwjaar onbekend. 16
Afbeelding 4.6 Kantorenvoorraad naar bouwjaar <1985 1985-1990 1990-1995 1995-2000 >2000
Bron: Bak
Eigendomsverhouding De eigendomsverhouding van de kantorenvoorraad in Doetinchem is 53% koop en 37% huur. Van 10% is de eigendomsverhouding niet bekend. Gekoppeld aan grootteklasse blijkt de huursector zich voor een groot deel in de middelgrote klasse te bevinden en de koopsector in de grootteklasse middelgroot en klein. Afbeelding 4.7 Eigendomsverhouding kantorenvoorraad en grootteklasse 70%
Huur
Huur
60%
Koop
Koop Onbekend
50% 40% 30% 20% 10% 0% 500-1000
1000-2500
2500-5000
5000-10000
Bron: Bak.
4.2.2 STRUCTURELE OPBOUW De structurele opbouw van de bedrijven die in de kantoren gevestigd zijn is in afbeelding 4.8 weergegeven. Meer dan de helft van de bedrijven in de Doetinchemse kantoren van meer dan 500 m² bevinden zich in de zakelijke dienstverlening (inclusief banken en verzekering).
17
Afbeelding 4.8 Structurele opbouw bedrijven in kantoren > 500 m2 In dus trie Nutsbedrijven Bouw Groothandel Horeca Transport Banken&verzekering Zakelijke dienstverlening Overheid Zorg
Bron: Bak en KvK Centraal Gelderland
Daarnaast bevinden bedrijven zich in mindere mate in de sectoren groothandel en de zorg. De overige sectoren zijn kleinschalig vertegenwoordigd over de bedrijven. Wanneer de zakelijke dienstverlening onder de loep wordt genomen (zie afbeelding 4.9), blijken bedrijven in de deelsectoren advies, juridisch en reclame en ontwerp oververtegenwoordigd te zijn. Afbeelding 4.9 Bedrijven in de zakelijke dienstverlening Banken & verzekeringen Accountancy Advies Arbeid ICT Juridisch Reclame & ontw erp Overig
Bron: Bak en register KvK.
4.2.3 KWALITEIT KANTOREN Positionering De gemeente Doetinchem wil zich vanwege haar centrumfunctie in de regio Achterhoek meer profileren als kantorenstad. Sterke punten van Doetinchem zijn de goede bereikbaarheid via de A18 en vlak bij de A12, de centrale ligging tussen de Randstad en het Ruhrgebied, een aantrekkelijk woon- en verblijfsklimaat en relatief gunstige prijzen. Daarnaast kent Doetinchem een hoog voorzieningenniveau op het gebied van cultuur, onderwijs en zorg. Desondanks staat Doetinchem qua kantorenmarkt in de schaduw van Arnhem en Nijmegen. De gemeente ondervindt veel concurrentie van het stedelijk knooppunt Arnhem-Nijmegen. De Doetinchemse kantorenmarkt trekt vooral bedrijven aan die zich richten op de lokale en regionale markt. De Doetinchemse kantorenmarkt zal zich dan ook voor een belangrijk deel moeten blijven richten op lokale en regionale bedrijven in
18
de Achterhoek. Daarnaast vindt in Doetinchem vanwege haar Achterhoekse centrumfunctie, een concentratie plaats van specifieke landelijke zakelijke of dienstverlenende ketens, zoals het UWV/CWI, de Belastingdienst en de Rabobank. Kwaliteit voorraad De kwaliteit van de Doetinchemse kantorenvoorraad is over het algemeen goed. Dit hangt onder meer samen met de relatief jonge leeftijd van de kantoren. Zo is de algemene staat van gebouwen (onderhoud, schoon, goed in de verf) redelijk tot goed. De entrees van de kantoren zijn herkenbaar en goed toegankelijk. De bereikbaarheid varieert per kantoor/kantoorlocatie. De bereikbaarheid over de weg is over het algemeen goed, maar per openbaar vervoer verschilt het. De staat van de infrastructuur rondom de kantoren is over het algemeen goed. De parkeergelegenheid is niet bij alle kantoren/kantoorlocaties optimaal. De aanwezigheid van groen en water verschilt per kantoor/kantoorlocatie. Zo is dit in de Plantsoenstraat goed, terwijl dit bij andere kantoren nauwelijks aanwezig is. Op sommige locaties is de kwaliteit van de openbare ruimte zeer goed (o.a. Plantsoenstraat), terwijl dit op andere locaties te wensen over laat (Veentjes). Leegstand In Doetinchem staan verspreid over de gemeente kantoren leeg, onder meer aan de Gezellenlaan, Havenstraat, de Kennedylaan en de Koopmanslaan. Volgens bedrijfsmakelaar Ten Hag gaat het in totaal om circa 8.000 m² leegstand. Een deel hiervan kent een structurele leegstand van één jaar of langer. De leegstand heeft volgens Ten Hag verschillende oorzaken. Ten eerste hangt dit samen met ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Zo heeft de kantorenmarkt een paar jaar geleden een lage conjunctuur gekend. Daarnaast sluiten de leegstaande panden onvoldoende aan op de vraag. Vooral bij structurele leegstand gaat het om oude kantoorpanden van circa 20-25 jaar oud, met een hoge prijs, slecht bereikbaar en onvoldoende parkeerplaatsen. Bovendien is er vraag naar kleinschalige kantoorpanden in het koopsegment, terwijl de leegstand vooral kantoren in het huursegment betreffen. Vooral de grotere leegstaande kantoorpanden sluiten niet aan op de vraag. Er is namelijk veel vraag naar kleine kantoren onder de 500 m², waarbij kleine bedrijven een 'eigen gezicht' willen hebben en niet willen opgaan in een identiteitsloos grootschalig kantoor. De vraag is wat te doen met deze leegstand? In eerste instantie is dit de verantwoordelijkheid van de eigenaar/belegger. Er zijn verschillende mogelijkheden: - Niets doen; - Promotie; - Herprijzen; - Herindelen; - Renovatie; - Herbestemming; - Sloop. -
Niets doen: wanneer er onvoldoende beheer is van kantoorpanden en deze niet worden aangepast, dan verliezen deze panden hun aantrekkingskracht. Huurders zullen het kantoorpand verlaten en de leegstand neemt toe. Promotie: bij diverse ondernemers kan er ook sprake zijn van een zekere onwetendheid. De panden die leegstaan, zijn bij ondernemers nog niet bekend. Zo bestaan er verschillende bronnen om de te huren/kopen panden in beeld te krijgen, zoals de bedrijfspandendatabase van makelaars, kranten, internet (funda in business,
19
-
-
-
speurders, marktplaats etc.). Een andere manier om meer bekendheid te geven aan de te huren/kopen panden is een in samenwerking met bedrijfsmakelaars te organiseren open dag voor kantoorruimte. Herprijzen: de prijzen liggen voor sommige leegstaande kantoorpanden te hoog. Een marktconforme prijsstelling kan oplossing bieden. Herindeling: leegstand hangt tevens samen met een mismatch in vraag-aanbod. Zo is er in Doetinchem bijvoorbeeld vraag naar kleinschalige kantoorruimte, terwijl er aanbod is in grootschalige kantoorruimte. Herindeling in kleinere eenheden is hiertoe een oplossing. De gemeente zou dit kunnen stimuleren door een subsidie voor het opknappen/herindelen van panden. Renovatie: een stap verder gaat renovatie. Dit is vaak een kostbare ingreep. Eigenaren zien dan ook vaak af van deze optie, met als gevolg dat de kwaliteit en functionele gebruiksmogelijkheden van de panden afnemen. Echter, leegstand heeft vaak niet alleen te maken met het gebouw, maar ook met de locatie. Daarbij gaat het om factoren als sociale veiligheid, bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Herbestemming/sloop: ingrijpender maatregelen zijn herbestemmen en sloop. Het betreft hier over het algemeen solitaire kantoorpanden. Hierdoor neemt het areaal aan kantooroppervlak af. Aan de andere kant stimuleert het uit de markt nemen van incourante kantoren de nieuwbouw van kantoren. Herbestemming naar woningbouw komt het meest voor.
De gemeente kan in de randvoorwaardenscheppende sfeer een bijdrage leveren door bijvoorbeeld de bereikbaarheid te verbeteren en voldoende parkeerplaatsen in de nabije omgeving te realiseren. 4.2.4 NIEUWE KANTOORLOCATIES Voor de nieuwe kantoorlocaties in Doetinchem wordt onderscheid gemaakt in harde en zachte plannen: - Harde plannen: dat wat zeker gebouwd gaat worden (niet meer te stoppen). Concreet houdt dit in dat de plannen al ver in het bestuurlijke en planologische besluitvormingsproces zitten of dat er al concrete toezeggingen zijn gedaan aan marktpartijen. - Zachte plannen: dat wat niet verder is dan de ideeënfase, staat nog niet beschreven. Harde plannen Hamburgerbroek (Stationsgebied Hamburgerbroek-Zuid) 28.000 m² Hamburgerbroek bestaat uit twee delen, waarbij er in Hamburgerbroek-Noord vooral stedelijke centrumvoorzieningen zijn in combinatie met wonen. In dit gebied is ruimte voor kantoren in combinatie met commerciële en niet-commerciële voorzieningen en wonen. De kantoren bevinden zich bovenin het plangebied (centrum) en onderin (nabij het spoor). Het stedenbouwkundig plan Hamburgerbroek-Zuid, deel Stationsgebied, gaat uit van een programma van 25.000 tot 30.000 m² bruto vloeroppervlakte kantoorruimte. Daarmee kan de gemeente voor een reeks jaren aan de vraag naar kantoorruimte voldoen. Eén van de kavels betreft het te realiseren belastingkantoor en is reeds in studie. Zes kavels hebben betrekking op apart staande kleinere bouwvolumes, per twee geclusterd en ontworpen volgens de Doetinchemse kantoormaat van 1500 - 2000 m² bvo. De drie overige kavels hebben elk betrekking op gecombineerde bouwmassa's, toch als entiteiten
20
herkenbaar, van circa 2500 - 9000 m² bvo. Het tweede deel wordt gevormd door een kantoorlocatie langs een laan, een kantoorlaan. De kantoren langs de laan worden ingevuld als pakhuizen. De kantoren/pakhuizen zijn haaks op de weg ontworpen waardoor open ruimte, lucht, licht en groen, in het plan ontstaat. In het plan wordt een basishoogte van vier bouwlagen voorgesteld. In relatie met de 'module', Doetinchemse maat voor kantoorontwikkelingen, wordt dit vertaald in een bouwoppervlak van +/- 2100 m² bvo, één groot of meerdere gecombineerde kleinere kantoren. Kantoor Waterschap Rijn en IJssel (8.000 m²) Het kantoor van Waterschap Rijn en IJssel in Doetinchem ligt op de rand van een groenzone, die tot het stadscentrum reikt. Het betreft hier een glazen gebouw dat goed wordt ingepast in het landschap. De begane grond biedt ruimte aan publieksruimten, de kantine, vergaderruimten en de grote algemene bestuurskamer. De bovenste drie verdiepingen zijn bestemd voor de flexibel indeelbare kantoorvertrekken. Centraal element in het gebouw zijn de schegvormige kernen, bekleed met hout, waarlangs vides omhoog klimmen tot aan glazen daklichten. Hierin zijn de liften, toiletgroepen en overige dienst- ruimten ondergebracht. Verheulsweide (2.000 m²) Een kernteam van specialisten is bezig met het doorstarten van de revitalisering van het bedrijventerrein Verheulsweide. Daarnaast wil ze samen met IG&D kijken naar de mogelijkheden van parkmanagement (voor heel Doetinchem). Bij de revitalisering wordt geschat dat er ongeveer 2.000 m² vrij zal komen en misschien al wel vrij is voor kantoorruimte. Nagegaan moet worden in hoeverre de verdere invulling hiervan past binnen de lijnen van dit perspectief. Lookwartier (1.250 m² gezondheidscentrum) Het voormalige Connexionterrein wordt getransformeerd naar een nieuw stedelijk gebied. Vanzelfsprekend zal het een schakel vormen tussen het Ei en de Schil en de ligging tussen de binnenstad en de Kruisbergse bossen. De inzet is om dit geleidelijk te doen. Het Lookwartier wordt hierbij sterk in relatie gelegd met de binnenstad. Heelweg (Keppelseweg) In het plangebied Heelweg van ruim 14 hectare worden zo'n 200 woningen gebouwd. De gemeente Doetinchem gaat niet actief gronden verwerven in het plangebied, maar laat de ontwikkeling van het gebied grotendeels aan de markt over. Daarbij geldt dat particuliere initiatieven moeten passen binnen het door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundig plan. De randen van het plangebied Heelweg moeten een representatieve uitstraling krijgen. In de strook gemeentegrond langs de Keppelseweg gaat de gemeente Doetinchem zelf kavels uitgeven, waarop de kopers in particulier opdrachtgeverschap woonvilla's met kantoormogelijkheid kunnen laten bouwen. Dit houdt in dat de particulier voor eigen rekening en risico (met een zelfgekozen architect en aannemer) zijn woning of woonwerkcombinatie realiseert op zijn eigen stuk grond dat hij van de gemeente heeft gekocht. De uitgifte van de eerste kavel langs de Keppelseweg staat gepland in het najaar van 2007. De kavels bedragen tussen de 900 en 2400 m2.
21
Zachte plannen Hamburgerbroek-Zuid, deel Vredesteinterrein (> 12.000 m2) In het gebied Hamburgerbroek-Zuid, deel voormalig Vredesteinterrein, wordt een 'nieuwe mix' uitgewerkt: een mix van detailhandel, voorzieningen complementair aan de centrumvoorzieningen, cultuur, werk en leisure. Ter hoogte van het huidige busstation wordt een nieuw gebied ontwikkeld. Een plan dat openbare ruimte bouwt met betekenisvolle gebouwen en functioneert door een menging van wonen, commercie en werken. Op dit moment wordt het Stedenbouwkundig Programma ontwikkeld. Uitgegaan wordt dat er 55.000 tot 60.000 m2 uitgeefbaar terrein is. Afhankelijk van de verdere invulling, kan het oppervlak ten minste 24.000 m2 bvo bedragen. Ingezet wordt op kleinschalige (750 - 1500 m2) gemengde kantoren met een bedrijfsfunctie. Als voor het aandeel kantoor wordt uitgegaan van 50% ten opzichte van het totale bvo, kan dit 12.000 m2 bvo aan extra kantoorruimte opleveren. Veentjes (twaalf woonwerkunits) Voor de weinig succesvolle uitbreiding van het stadscentrum uit de jaren zeventig wordt een geleidelijke transformatie tot een nieuw woongebied beoogd. Naast een kwaliteitsimpuls die het gebied nodig heeft en bestrijding van overlast is het nodig nieuwe functies in de voormalige winkel en kantoorruimtes te realiseren. Hierbij vragen het voormalige belastingkantoor en de zogenoemde slinger bijzondere aandacht. Burgemeester Van Nispenstraat (2.000 m²) Door middel van stadsreparatie zal de stedenbouwkundige en cultuurhistorische samenhang van de stadssingel met aan 19-eeuwse grandeur verbeterd moeten worden. Ingezet wordt op een reconstructie van de Rotterdamse bank en het lyceum. Hierbij worden de waardevolle panden van de burgemeester van Nispenstraat zoals de predik van het evangelie, de drie luxueuze villa’s en het postkantoor in de stijl van de Amsterdamse school gerestaureerd. Zo kan deze straat zich ontwikkelen tot een chique en gezellig stukje stad waar plaats is voor enkele kleinschalige kantoren. Uitbreiding stadhuis (6.500 m²) In de directe omgeving van het stadhuis komen verschillende stedenbouwkundige vraagstukken bij elkaar. Het Raadhuisplein als het ontbrekende passtuk in de stadssingel, het faciliteren van grootschalige centrum versterkende voorzieningen, de huidige stenen leegte rond het stadhuis veranderen in een betekenisvolle openbare ruimte van Doetinchemse proporties en het afronden van het bouwblok Tjalmastraat, Plantenstraat en Raadhuisstraat. Op dit moment zijn veel ontwikkelingen gaande voor dit gebied. Sommige dienstverlenende instellingen, bijvoorbeeld op het gebied van werk en inkomen, zorg en gemeentelijke diensten, verkennen de mogelijkheden om hun balies fysiek te bundelen in en om het stadhuisgebied.
22
Samengevat: Tabel 4.2 Plannen voor kantoren in Doetinchem
plan in m² Hard plan Hamburgerbroek-Zuid (Stationsgebied) Waterschap Rijn en IJssel Overig Verheulsweide Lookwartier Heelweg
Totaal in m²
28.000 8.000 2.000 1.250 7 woonwerkvilla's ca 40.000
Zacht plan Hamburgerbroek-Zuid (Vredesteinterrein) Veentjes Van Nispenstraat Stadhuis Totaal hard en zacht
12.000 12 woonwerkunits 2.000 6.500 +/- 20.000 60.000
23
HOOFDSTUK 5
VRAAG NAAR KANTOREN
5.1 KWANTITATIEF Naast de provinciale werkgelegenheidsramingen in kantoorgebonden activiteiten vormt het kantorenmarktonderzoek van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, Bedrijfsonroerend Goed (NVM BOG) hier het uitgangspunt. In 2006 heeft de NVM BOG namelijk samen met Property NL, Bureau Louter en de Erasmus Universiteit een groot landelijk onderzoek verricht naar 70 kantoorsteden, waaronder Doetinchem. In 'Gelderland in vier bedrijven' heeft de provincie Gelderland de groeiscenario’s van het Ruimtelijk Planbureau (voorheen Centraal Planbureau) op basis van werkgelegenheidsprognoses voor Gelderland vertaald naar kantoorruimte voor de afzonderlijke gemeenten. De werkgelegenheidsprognoses en groeiscenario's van het Ruimtelijk Planbureau zijn in onderstaande tabel (5.1) weergegeven. Tabel 5.1 Kengetallen toekomstscenario's RPB
Landelijke jaarlijkse ontwikkelingen op enkele kernindicatoren Prognoses tot 2040 Indicatoren Groei bevolking (%) Groei beroepsbevolking (%) Groei werkgelegenheid (%) Werkloosheid (%) Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP) (%) Uitgifte bedrijventerreinen (ha) Ontwikkeling BBP/hoofd (%) Arbeidsproductiviteit (%)
1971 – 2004
Europese prognose voor Nederland
0,7
Global Economy
Transatlantic Market
Strong Europe
Regional Communities
0,5
0,2
0,4
0
1,1
0,1
0,4
0
0,1
-0,4
0,9
0,0
0,4
0,0
0,1
-0,5
4,1
4,6
5,7
7,3
5,5 2,6
1,7
2,6
1,9
1,6
0,7
109
-
56
28
18
14
1,4
2,1
1,7
1,6
2,1
1,9
1,9 1,9
1,2 1,5
0,7 1,2
Bron: Welvaart en Leefomgeving, CPB, MNP, RPB en Europese prognoses voor Nederland: 'European Economy', Directorate General for Economics and General Affairs, special report nummer 4, 2005.
In de provinciale berekening vormen de werkgelegenheidsramingen per gemeente het startpunt van de berekeningen. Vervolgens wordt deze werkgelegenheid uitgesplitst via de kengetallen over het percentage kantoorgebonden werkgelegenheid. Daarna wordt de werkgelegenheid omgerekend naar ruimtegebruik met behulp van kantoorquotiënten. Door deze kantoorquotiënt te vermenigvuldigen met de prognose van de toekomstige
24
werkgelegenheid ontstaat gedegen inzicht in de vraag naar kantoren. De kracht van deze methode is dat rekening wordt gehouden met trends in de werkgelegenheid en laag- en hoogconjuncturen in de economie. Deze methode geeft een relatief betrouwbaar beeld van de kwantitatieve kantorenbehoefte. Voor de provincie Gelderland vormt deze behoefteraming dan ook het toetsingskader voor gemeentelijke plannen. Een afwijking van deze ramingen dient voldoende onderbouwd naar de provincie teruggekoppeld te worden. Tabel 5.2 geeft de uitkomsten van de vraag naar kantoorruimte voor de gemeente Doetinchem weer. Tabel 5.2 Uitbreidingsvraag kantoren per 5-jaarsperiode in m2
DOETINCHEM jaartal 2006-2010 2011-2015 2016-2020 2021-2025 2026-2030 2031-2035 2036-2040
Global Economy 21.900 16.800 12.300 8.500 5.300 2.700 800
Translantic Market 24.900 15.500 7.800 1.600 -3.000 -5.900 -7.200
Strong Europe 14.700 9.200 4.700 1.100 -1.400 -2.900 -3.500
Regional Communities 8.000 2.900 -1.300 -4.600 -6.900 -8.300 -8.800
Bron: Provincie Gelderland, Gelderland in vier bedrijven, december 2006.
Uit tabel 5.2 en afbeelding 5.1 blijkt in alle scenario's de vraag naar kantoorruimte in Doetinchem af te nemen. De tertiarisering heeft een gunstig effect op het aantal banen in de kantoorsector, maar de vergrijzing zal een drukkend effect hebben op de groei van de werkgelegenheid in de dienstensector en daarmee de vraag naar kantoorruimte. De kwartaire sector (maatschappelijke dienstverlening) daarentegen zal door de vergrijzing in belang toenemen. In het meest gunstige scenario zal de vraag naar kantoorruimte in Doetinchem tot 2010 ca. 25.000 m² , tot 2015 ca. 15.000 m² en tot 2020 ca. 8.000 m² bedragen. In totaal gaat het om bijna 50.000 m² tot 2020. In de laagste variant gaat het in totaal slechts om 9.600 m².
25
Afbeelding 5.1 Ontwikkeling vraag kantoorruimte Doetinchem De y-as geeft het bvo x 1000 m2 weer, de x-as geeft de jaren. 30 Global Economy Translantic Market
25
Strong Europe Regional Communities
20 15 10 5 0 2006-2010 2011-2015 2016-2020 2021-2025 2026-2030 2031-2035 2036-2040
-5 -10 -15
Bron: Provincie Gelderland, Gelderland in vier bedrijven.
Keuze scenario In tabel 5.3 is een kolom met de groeicijfers van het Europees perspectief voor Nederland opgenomen, waarmee het Centraal Bureau voor de Statistiek rekent. Dit ligt tussen het TMscenario en SE-scenario in. Dit is het meest waarschijnlijke scenario. Voor Doetinchem betekent dat tot 2010 ca 20.000 m² , in de periode 2010-2015 ca 12.500 m² en in de periode 2015-2020 ca 6.250 m² bvo. In totaal gaat het om bijna 40.000 m² tot 2020. Wanneer dit wordt afgezet tegen de geraamde gemiddelde jaarlijkse Doetinchemse vraag van 3.000 m² uit het onderzoek van NVM BOG dan blijkt dit elkaar niet te veel te ontlopen. Tabel 5.3 Ruimtevraag tot 2020 op basis van provinciale raming en NVM BOG
Transatlantic Market Strong Europe Middenscenario NVM BOG
2010
2015
2020
Totaal
24.900
15.500
7.800
48.200
Gemiddeld per jaar 3.443
14.700 19.800 9.000
9.200 12.350 15.000
4.700 6.250 15.000
28.600 38.400 39.000
2.043 2.743 3.000
Voor de periode tot 2020 kan in Doetinchem een uitbreidingsvraag naar kantoorruimte van ca 40.000 m² verwacht worden. Dit is exclusief de vervangingsvraag. De vervangingsvraag ontstaat als gevolg van veroudering van het bestaande kantorenbestand; deze vraag moet bij de toekomstige uitbreidingsvraag worden opgeteld. De vervangingsvraag wordt meestal becijferd op jaarlijks 1 procent van de totale
26
kantorenvoorraad. Tot 2020 betekent dit 1% van 115.000 m² x 13 jaar = ca. 15.000 m². In totaal gaat het om 55.000 m² vraag naar kantoorruimte tot 2020. 5.2 KWALITATIEF Op basis van literatuurstudie, eigen expertise en gesprekken met bedrijfsmakelaars en de gemeente Doetinchem is inzicht verkregen in de vraagzijde en de locatie- en huisvestingsvoorkeuren van kantoorgebruikers in Doetinchem. Over het algemeen blijkt er veel vraag te zijn naar kleinschalige kantoorruimte van minder dan 500 m². Bedrijven zien de Plantsoenstraat vaak als goed voorbeeld. Meer specifiek kunnen aan de vraagkant de volgende marktsegmenten worden onderscheiden: - (Middel)grote bedrijven uit zakelijke dienstverlening: kantoren met een regiefunctie en (boven)regionale/bovenlokale oriëntatie. Het betreft hier veelal grotere organisaties, zoals bijvoorbeeld het belastingskantoor. - Kleine bedrijven uit zakelijke dienstverlening: kleine kantoren met maximaal ca. 20 medewerkers. Dit kunnen zowel kleine hoofdkantoren zijn als backoffices of service organisaties. Betreft veelal combinatievestigingen. - (Semi)overheidsinstellingen: kantoren voor beleidsvorming, non-profit. Bijvoorbeeld de gemeente Doetinchem, regio Achterhoek, het waterschap, maar ook natuur- en milieuorganisaties. - Gezondheidszorg: kantoren met loketfunctie op het gebied van zorg, bijvoorbeeld GGZ Riagg, jeugdzorg, GGD. - Kantoren met een baliefunctie, bijvoorbeeld uitzendbureaus, bankfilialen, reisbureaus, maar ook rechtbanken of vestigingen van UWV, het CWI etc. - Bedrijven met gemengd kantoor/bedrijf: kantoren met deels bedrijfsruimte. Bijvoorbeeld ict-bedrijven met ruimte voor opslag/apparatuur, milieutechnische adviesbureaus met opslag voor apparatuur. Per segment worden verschillende eisen gesteld aan de omgeving en aan het pand. In tabel 5.4 zijn de resultaten weergegeven. De ingekleurde blokken geven aan dat bedrijven hier belang aan hechten (zonder prioriteitstelling).
27
Tabel 5.4 Locatie- en huisvestingseisen kantoorgebruikers Doetinchem
(Middel) grote bedrijven uit zak. dienstverl
Kleine bedrijven uit zak. dienstverl
(semi) overheidsinstellin gen
Gezond heidszorg
Bedrijven met baliefunctie
Bedrijven met gemengd kantoor/ bedrijf
Eisen aan omgeving Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid ov Parkeerruimte Omgevingskwaliteit Zichtlocatie Nabijheid voorzieningen Ruimte voor uitbreiding Nabijheid kantoren/imago Arbeidsmarkt/opleiding Eisen aan pand Prijs Huur Koop Representatief pand Gestapeld Flexibele kantoorruimte Niet 100% kantoorruimte Kleinschalig 5002.000 m² Middelgroot 2.0005.000 m² Groot > 5.000 m²
Belangrijke vestigingseisen voor alle segmenten zijn autobereikbaarheid, parkeren en nabijheid van voorzieningen. Interessanter zijn de accentverschillen: -
-
Middelgrote bedrijven uit de zakelijke dienstverlening stellen veel eisen aan de omgeving. Vanwege de (boven)regionale functie hechten deze bedrijven veel waarde aan een goede bereikbaarheid per ov én auto voor het personeel. Daarnaast gaat veel aandacht uit naar representativiteit, omgevingskwaliteit en zichtlocatie. Vanwege de omvang is behoefte aan (middel) grote panden, waarbij sommige bedrijven overwegen om, naast een groot kantoor op een zichtlocatie, een baliefunctie in of nabij het centrum te vestigen. Kleine bedrijven uit de zakelijke dienstverlening stellen minder eisen aan de omgeving. Vanwege de groeipotentie is er wel behoefte aan uitbreidingsmogelijkheden. Daarnaast is prijs een belangrijke factor. Bovendien is er veel vraag naar flexibele kleinschalige 28
-
-
-
-
kantoorruimte in de koopsector. In Doetinchem is veel vraag vanuit deze sector. Bij (semi)overheidsinstellingen is een goede bereikbaarheid per ov een belangrijke factor. Ook de nabijheid van voldoende gekwalificeerd personeel is in dit kader van belang. Voor het stadhuis is een representatief pand wenselijk van een middelgroot formaat. Bedrijven in de gezondheidszorg hechten veel waarde aan een goede bereikbaarheid (auto en ov). Goed gekwalificeerd personeel in de omgeving is tevens van belang. Vanwege de loketfunctie gaat daarnaast aandacht uit naar een representatief pand. Het pand hoeft niet 100% kantoor te zijn. Vraag is vooral naar kleinschalige en middelgrote panden. Bedrijven met een baliefunctie hechten vanwege grote bezoekersstromen veel waarde aan de nabijheid van voorzieningen. De prijs van een pand speelt een belangrijke rol, net als de representativiteit. Het pand hoeft niet 100% kantoor te zijn, maar wel kleinschalig. Bedrijven gemengd kantoor/bedrijf hechten niet zoveel waarde aan de omgeving, als er maar voldoende uitbreidingsruimte is. Meer belang gaat uit naar het pand zelf: gunstige prijs, koopsector, flexibel indeelbaar, niet 100% kantoor en kleinschalig.
29
HOOFDSTUK 6
MATCH AANBOD EN VRAAG
6.1 INLEIDING In dit hoofdstuk zal een match plaatsvinden tussen het aanbod aan kantoren en de vraag. Enerzijds zal de kwantitatieve match in beeld worden gebracht in termen van vierkante meters, anderzijds een kwalitatieve match op basis van locatie, huisvestingseisen en -kenmerken. 6.2 KWANTITATIEF In onderstaande tabel is het toekomstig aanbod (hard en zacht) afgezet tegen de toekomstige vraag. Hierbij is uitgegaan van het meest waarschijnlijke middenscenario (zie paragraaf 5.1 keuze scenario). De Doetinchemse kantorenmarkt is op basis van het aanbod (leegstand en plannen) tot 2010 nog niet helemaal in evenwicht. Zo zal er aanvankelijk meer vraag zijn dan aanbod. Tot 2015 zal met het gereedkomen van de kantoren op Hamburgerbroek ruimschoots in de vraag worden voorzien. Het overaanbod van 2015 zal ingezet worden om ook in de vraag tot 2020 te kunnen voorzien. Overal blijkt de kantorenmarkt tot 2020 met het huidige aanbod (inclusief leegstand) en de harde en zachte plannen niet helemaal in evenwicht. Mede door de leegstand zal er sprake zijn van overaanbod. De vraag is echter in hoeverre de (met name structurele) leegstaande panden gehandhaafd blijven voor de kantorenmarkt. Tabel 6.1 Kwantitatieve match
2010 2015 2020 Leegstand* +/- 8.000 +/- 8.000 +/- 8.000 Aanbod hard +/- 12.000 40.000 40.000 Aanbod zacht 12.000 20.000 Aanbod totaal +/- 20.000 60.000 68.000 Vraag +/- 20.000 +/- 32.500 38.750 middenscenario vervangingsvraag 3000 9000 15.000 Vraag totaal 23.000 41.500 53.750 Match aanbod-3.000 18.500 14.250 vraag * onduidelijk is in hoeverre de leegstand in 2020 nog daadwerkelijk aanwezig is.
6.3 KWALITATIEF Op basis van de locatie- en huisvestingskenmerken van een aantal potentiële locaties voor kantoren kan een kwalitatieve match worden gemaakt op basis van de locatie- en huisvestingvoorkeuren. In onderstaande tabel zijn de kenmerken van een aantal potentiële kantorenlocaties opgenomen. Hierbij is onderscheid gemaakt in het Ei, Hamburgerbroek, de Schil, bedrijventerreinen en woonwijken.
30
Tabel 6.2 Locatiekenmerken potentiële locaties voor kantoren
Centrum het Ei +/+/+ ++ --
Hamburger broek + ++ + + + + ++
Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid ov Parkeerruimte Omgevingskwaliteit Zichtlocatie Nabijheid voorzieningen Ruimte voor uitbreiding Nabijheid kantoren/imago Prijs -Huur + Koop + Representatief pand +/Flexibel +/pand/bedrijfsruimte Gestapeld + Kleinschalig 500-2000 ++ m² Middelgroot 2000-5000 m² Groot > 5.000 m² -++ = zeer sterk, + = sterk, +/- neutraal, - =
Stadsrand de Schil + + +/+/+ + -
Bedrijven terreinen ++ + +/+ + -
Woonwijken + +/+/--
-+ + + -
+/+ + + +
+ + + +/++
+ + + +/-
++ -
+ +
+
++
++
+
-
-
-
--
+ zwak, - - = zeer zwak
Wanneer bovenstaande tabel met de locatie en huisvestingseisen van tabel 5.5 wordt gematcht ontstaat het volgende beeld (tabel 6.3). De ingekleurde blokken geven de voorkeuren van de verschillende type bedrijven voor een locatie weer.
31
Tabel 6.3 Kwalitatieve match op basis van locatie- en huisvestingskenmerken
Centrum het Ei
Hamburger broek
Stadsrand de Schil
Hoofdaders Bedrijventerreinen
Woonwijken
Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid OV Parkeerruimte
+/+/-
+ ++ +
+ + +/-
+ + +/-
+ + +/-
+ + +/-
++ +
+ -
Omgevingskwaliteit
+
+
+/-
+/-
+/-
+/-
+/-
+/-
Zichtlocatie Nabijheid voorzieningen Ruimte voor uitbreiding Nabijheid kantoren/imago Prijs
++
+ +
+
+
+
+
+ -
-+/-
--
-
-
+
-
-
+
-
--
++
-
-
-
-
-
--
--
--
+/-
+/-
+/-
+/-
+
+
Huur Koop Representatief pand Flexibel pand/bedrijfsruimte Gestapeld Kleinschalig 5002.000 m² Middelgroot 2.0005.000 m² Groot >5.000 m²
+ + +/+/-
+ + + -
+ + + +
+ + + +
+ + + +
+ + + +
+ + +/++
+ + +/-
+ ++
++ -
+ +
+ +
+ +
+ +
+
++
-
++
+
+
+
+
-
-
--
+
-
-
-
-
-
--
(Middelgrote) bedrijven uit zakelijke dienstverlening Kleine bedrijven uit zakelijke dienstverlening Semi overheidsinstellingen Gezondheidszorg Bedrijven met baliefunctie Bedrijven met gemengd kantoor/bedrijf
-
-
(Middel)grote bedrijven uit zakelijke dienstverlening: vanwege de behoefte aan een goede bereikbaarheid met auto en ov, zichtlocatie, nabijheid kantoren/imago en mogelijkheden voor gestapelde bouw en omvangrijke kantoren komt Hamburgerbroek voor dit segment het meeste in aanmerking, al dan niet met een aparte front-office in het stadscentrum. Kleine bedrijven uit zakelijke dienstverlening: voor kleine bedrijven in de zakelijke dienstverlening is naast een goede autobereikbaarheid, de nabijheid van voorzieningen,
32
-
-
-
-
uitbreidingsmogelijkheden en kleinschalige kantoorruimte in het koopsegment van belang. De Schil kan het meest aan deze behoeften tegemoetkomen. Tevens zijn er mogelijkheden op Hamburgerbroek. Voor de kleinere bedrijven kan ruimte gevonden worden in woonwijken. (Semi)overheidsinstellingen: dit segment hecht veel waarde aan een goede bereikbaarheid met de auto en ov, de nabijheid van voorzieningen en een representatief (gestapeld) kantoorpand van middelgrote omvang. De Schil kan het meest aan deze behoeften tegemoetkomen. Gezondheidszorg: voor zorg is een goede bereikbaarheid met de auto en ov, de nabijheid van voorzieningen en een representatief kantoorpand van klein tot middelgrote omvang van belang. Ook hier kan de Schil het meest aan deze behoeften tegemoetkomen. Kantoren met een baliefunctie: voor kantoren met een baliefunctie is naast een goede autobereikbaarheid, de nabijheid van voorzieningen en kleinschalige kantoorruimte in het huursegment van belang. Ook hier kan de Schil het meest aan deze behoeften tegemoetkomen. Indien gesitueerd bij wijk- en of buurtwinkelcentra zouden woonwijken ook in deze behoefte kunnen voorzien. Vanwege de publieksaantrekkende functie zou ook het Ei in aanmerking kunnen komen voor dit segment. Bedrijven met gemengd kantoor/bedrijf: bij dit segment staat een gemengd kantoor/bedrijfsruimte centraal. Andere belangrijke criteria zijn een goede autobereikbaarheid, parkeerruimte, ruimte voor uitbreiding en een kleinschalig pand in het koopsegment. Bedrijventerreinen komen voor dit segment het beste in aanmerking. Omdat kantoren vaak een meer representatieve uitstraling hebben dan bedrijfspanden, zijn hoofdaders door bedrijventerreinen het meest interessant als potentiële locatie.
Kwalitatieve opgave De kwalitatieve opgave vertaalt zich in de volgende aanbevelingen per deelgebied: - Centrum/Ei: weinig tot geen kantoorontwikkeling. Als hier al kantoren worden toegestaan, gaat het met name om kleinschalige representatieve panden in de huursector. - Hamburgerbroek: Hamburgerbroek wordt naast locatie Ondernemingscentrum dé locatie voor kantoorontwikkeling. Hier is een aantrekkelijke omgeving met representatieve kantoorpanden van belang. Naast enkele grootschalige gestapelde kantoren voor middelgrote bedrijven uit de zakelijke dienstverlening is het nodig middelgrote en kleinschalige kantoorruimte te ontwikkelen voor kleinschalige bedrijven uit de zakelijke dienstverlening; op het Vredesteinterrein wordt voorzien in kleinschalige kantoren, gemengd met bedrijfsfunctie. - De Schil: de Schil leent zich goed voor de ontwikkeling van kleinschalige kantoren in de nabijheid van voorzieningen. Representatieve panden (woonwerkvilla’s) zijn aantrekkelijk voor o.a. diverse kleine bedrijven in de zakelijke dienstverlening. - Hoofdaders bedrijventerreinen: vanwege het doorgaande verkeer op bedrijventerreinen is het van belang enkele representatieve kantoorbedrijfspanden te ontwikkelen. Naast een gunstige prijs-kwaliteitverhouding dienen deze panden flexibel indeelbaar te zijn. Eventueel leegstaande bedrijfspanden kunnen worden omgebouwd tot een kantoor/-bedrijfspand. Het betreft hier voornamelijk kleinschalige panden. Leegstand is de primaire verantwoordelijkheid van de eigenaren. - Woonwijken: in woonwijken is weinig ruimte voor kantoorontwikkeling. Het accent ligt hier op het wonen. De enige mogelijkheid voor kantoorontwikkeling is de realisatie van woonwerkunits met kantoorruimte. Een dergelijke functiemenging versterkt de 33
-
levendigheid in een wijk en vergroot de sociale controle. Bestaande kantoorlocaties: vanwege de grote vraag naar middelgrote en kleinschalige kantoorruimte en de structurele leegstand op bestaande kantoorlocaties is het aan te bevelen grotere leegstaande kantoren te laten ombouwen tot kleinere eenheden.
34
HOOFDSTUK 7
RUIMTELIJK KADER KANTOORONTWIKKELING
7.1 INLEIDING Op basis van de match kan er een ruimtelijk perspectief worden geschetst voor kantoorontwikkeling in de gemeente Doetinchem. Tot 2020 is er inclusief de vervangingsvraag behoefte aan circa 55.000 m2 kantoorruimte. Met de ontwikkeling van Hamburgerbroek (Stationsgebied en Vredesteinterrein voor gemengde functies) wordt voor een groot deel in deze behoefte voorzien. Voor het overige moet voldoende ruimte op de juiste plek aanwezig zijn om de ambitie van Doetinchem kantorenstad in de regio Achterhoek te kunnen waarmaken. 7.2 UITGANGSPUNTEN Belangrijke uitgangspunten die uit het beleid naar voren komen: - Ontwikkelen van een aantrekkelijk investerings- en ontwikkelingsklimaat. De gemeente heeft een visie nodig op de kantorenmarkt specifiek. - Aanbieden van de juiste hoeveelheid kantoorlocaties van de juiste kwaliteit die aansluit bij de marktvraag naar kleinere kantoorruimte. - De kantoorontwikkeling van Doetinchem in een breder regionaal kader plaatsen. In de toekomst zal Doetinchem nog meer het kantorencentrum van de Achterhoek moeten vormen. De -
gemeente staat volgens de beleidsanalyse voor een duidelijke opgave: Voldoende ruimte voor bedrijvigheid; Vraaggericht ontwikkelen; Focussen op economische ontwikkelingen rond ouderen, gezondheids- en zorginstellingen; Ruimte bieden voor juiste kleinschalige kantoorfuncties; Een goede fysieke en digitale bereikbaarheid; Voldoende beschikbaarheid van gekwalificeerde arbeidskrachten; Een maakindustrie die innoveert in bedrijfsvoering, productieprocessen of producten.
7.3 SCENARIO GEMATIGDE SPREIDING Voor een toekomstig ruimtelijk beeld voor kantoren is gekozen voor een scenario van gematigde spreiding. Kantoorontwikkeling richt zich daarbij in grote mate op Hamburgerbroek en langs de Terborgseweg-Koopmanslaan. Het ruimtelijk perspectief dat hier geschetst wordt, betreft vooral een voorwaardenscheppend kader. Binnen deze ruimtelijke kaders kan kantoorontwikkeling plaatsvinden. Het is uiteindelijk aan de markt om concrete invulling te geven aan kantoorontwikkeling. Sturing op vierkante meters is dan ook niet nodig.
35
SCENARIO gematigde spreiding Het kantoorlocatiebeleid wordt als volgt ingedeeld: 1. Grootschalige en kleinschalige kantoorontwikkeling op de stationsomgeving van Hamburgerbroek en langs de Terborgsweg-Koopmanslaan richting de A18. 2. Beperkte kantoorontwikkeling in het Ei en de Schil. 3. Zeer kleinschalige kantoorontwikkelingen in woonwijken, hiermee wordt het economisch speerpunt buurteconomie versterkt. 4. Geen ruimte voor kantoren op bedrijventerreinen. Kaart gematigde spreiding
Voor de gemengde functies met kantoorruimte geldt: - Kleinschalige kantoorontwikkeling met woonfunctie langs de historische linten in de Schil (zogenaamd Monumentaal wonen). - Ruimte voor overige (kleinschalige) kantoren of kantoorachtigen in combinatie met bedrijfsruimten, is voorzien voor het Vredesteinterrein. Het gaat hier om bedrijfsruimten met kantoorruimte die niet op reguliere bedrijventerreinen terecht kunnen vanwege de hoge omvang kantoorruimte (> 50%).
36
-
Ook op de Bedrijvenweg, gedeelte Verheulsweide, wordt ruimte geboden voor kantoren of kantoorachtigen in combinatie met bedrijfsruimten. Het gaat hier om maximaal 80% kantooroppervlak ten opzichte van de totale oppervlakte, mits het kantoor en de bedrijfsruimte fysiek en procesmatig aan elkaar gekoppeld zijn.
Verkantorisering Punten 6 en 7 hangen samen met de trend van verkantorisering. Het onderscheid tussen bedrijfsruimten en kantoorruimten vervaagt in toenemende mate. Aangezien het aandeel kantoorgerelateerde arbeidsplaatsen in de niet-kantoorhoudende sectoren toeneemt, komen op bedrijventerreinen dan ook steeds meer tussenvormen tot stand (kantoor met productiehal). Het accent van de werkzaamheden is komen te liggen op marketing, verkoop en ontwikkelingsactiviteiten. Stuk voor stuk activiteiten met een hoger kennisniveau. Wat betreft de toelaatbaarheid van kantoren op bedrijventerreinen wordt, vanwege versnippering kantooroppervlak, imago en schaarse ruimte, de vestiging van zelfstandige kantoren niet toegestaan. Onder zelfstandige kantoren worden kantoren verstaan die geen onderdeel vormen van een binnen de bestemming gevestigd bedrijf. Voor kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen geldt het volgende principe: van het te realiseren brutovloeroppervlak aan bedrijfsruimte mag in dit geval per bouwperceel maximaal 50% gebruikt worden voor kantoorruimte, mits de kantoorruimte zowel fysiek als procesmatig is gekoppeld aan de bedrijfsruimte. Wel wil de gemeente Doetinchem de mogelijkheid blijven bieden om meer kantoorruimte te ontwikkelen in combinatie met bedrijfsruimte. Dit is primair de insteek voor het Vredesteinterrein. Hier kunnen combinaties bedrijfsruimte met kantoren in vele verhoudingen terecht. Totdat het Vredesteinterrein ontwikkelgereed is, kan worden uitgeweken naar de Bedrijvenweg. Het gaat hier om het gedeelte op Verheulsweide, waarbij er maximaal 80% kantooroppervlak mag zijn ten opzichte van de totale oppervlakte, mits het kantoor en de bedrijfsruimte fysiek en procesmatig aan elkaar gekoppeld zijn. Hier ziet de gemeente toe op een uitmuntende stedenbouwkundige vormgeving, aangezien de bedrijven aan deze weg bijdragen aan de entreefunctie van de stad. De effecten van het bovenstaande scenario op de mobiliteit zijn meegenomen in de scenario's van het Doetinchemse Mobiliteitsplan, dat medio 2007 door de raad is vastgesteld. In dit Mobiliteitsplan wordt rekening gehouden met forse ontwikkelingen in de Doetinchemse binnenstad en op Hamburgerbroek. De extra effecten van kantoorontwikkeling en het ruimtelijke spreidingsscenario op bijvoorbeeld de Bedrijvenweg zullen gering zijn. Mochten in de loop van de tijd echter onverhoopt onvoorziene knelpunten onstaan, dan bestaat de mogelijkheid dat in het uitvoeringsprogramma tussen projecten verschuivingen worden aangebracht.
37
HOODSTUK 8
KLEINSCHALIG KANTOORGEBRUIK
Dit perspectief concentreert zich voornamelijk op kantoren van meer dan 500 m², met name vanuit pragmatische overwegingen (o.a. beschikbaarheid data en het vaak ongrijpbare karakter van kleinschalige kantoren, bijvoorbeeld werken aan huis). Er zijn echter wel enige gegevens beschikbaar. Onlangs presenteerde het NVM de resultaten van haar onderzoek naar kantoorruimtes tot 500 m2 in 70 steden van Nederland, waaronder Doetinchem (Nationaal kantorenmarktonderzoek 2007 over kleinschalig kantoorgebruik). Uitkomsten onderzoek onder makelaars Uit de analyse blijkt dat er in Doetinchem voldoende aanbod aanwezig is van kantoorruimte voor kleinere bedrijven die op zoek zijn naar ruimte tot 500 m2. Het aanbod voldoet echter niet altijd aan de gestelde kwaliteitseisen. De kwaliteit is laag, doordat dikwijls een eigen identiteit van de panden ontbreekt. De vragers van kleinschalige kantoorruimte hebben een voorkeur voor panden van circa tien jaar oud, of met btw-vrije huur. Het aanbod van multi-tenant gebouwen voldoet, maar er is in Doetinchem een tekort aan kleinschalige kooppanden en nieuwbouwpanden. De bouwjaren van de kleinschalige kantoorpanden variëren. Er is relatief veel bouw uit de zestiger en zeventiger jaren. De locaties waar de kantoorgebouwen worden aangeboden, zijn zeer divers qua ligging en karakter. De prijzen van de aangeboden kleinschalige kantoorruimten zijn meestal marktconform bij nieuwbouw, maar bestaande gebouwen zijn duur. De meeste courante gebouwen liggen rondom het centrum en aan de rand van de bedrijventerreinen. Economisch profiel Aantal bedrijfsvestigingen Aantal kantoorhoudende bedrijfsvestigingen Kantoorhoudend klein (1 - 19 werknemers) Kantoorhoudend groot (> 20 werknemers) overig Totaal
aantal 608 571 37 1301 2517
procentueel 24 23 11 42 100
Ruim 90% van van de kleinschalige kantoorruimte wordt ingenomen door de zakelijke dienstverlening. Gemeentelijk beleid De gemeente Doetinchem neemt geen directe initiatieven gericht op het beïnvloeden van de markt voor kleinere kantoorgebruikers; marktpartijen dienen het voortouw te nemen. In het gronduitgiftebeleid wordt weinig rekening gehouden met locaties voor kleinschalige kantoorvilla's. Het beleid kan worden verbeterd door locaties aan te wijzen die voldoen aan de eisen om kleinschalige kantoorruimten te ontwikkelen (goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden), aldus de NVM.
38
HOOFDSTUK 9
SAMENVATTING
Analyse vraag en aanbod - Deze analyse gaat vooral in op kantoren met een bedrijfsvloeroppervlak groter dan 500 m2. - De totale kantorenvoorraad van de gemeente Doetinchem is aan het begin van 2007 ruim 115.000 m² bedrijfsvloeroppervlak. - Er zijn vier typen gebieden te onderscheiden waar kantoren zijn gesitueerd; alleen op de locatie Ondernemingscentrum is sprake van een echte kantorenlocatie (met 100% kantoren). - De kantorenvoorraad is redelijk nieuw. De huursector bevindt zich voor een groot deel in de middelgrote klasse en de koopsector in de grootteklasse middelgroot en klein. - Ook in Doetinchem is sprake van tertiarisering/kwartiairisering: toename werkgelegenheid in dienstensector. - Er is vooral vraag naar kleinschalige tot middelgrote kantoren, terwijl het aanbod vooral grootschalig is: er is een mismatch. - Vooral in Hamburgerbroek en de Schil bestaat er vraag naar kantoren; op bedrijventerreinen is er vooral vraag naar kantoorachtigen (kantoren gemengd met bedrijfsruimten). - Met Hamburgerbroek-Zuid (Stationslocatie en Vredesteinterrein) wordt voor een groot deel in de vraag voorzien, hoewel daar momenteel nog weinig kleinere kantoren worden aangeboden. - Overal blijkt de kantorenmarkt tot 2020 met het huidige aanbod (leegstand) en de harde en zachte plannen niet helemaal in evenwicht. Mede door de leegstand zal er sprake zijn van overaanbod. De vraag is echter in hoeverre de (met name structurele) leegstaande panden gehandhaafd blijven voor de kantorenmarkt. Uit een inventarisatie door de NVM blijkt dat in Doetinchem voldoende aanbod is van kantoorruimte voor kleinere bedrijven die op zoek zijn naar ruimten tot 500 m2. Het aanbod voldoet echter niet altijd aan de gestelde kwaliteitseisen. Ruimtelijk scenario voor kantoorontwikkeling - Het scenario 'Gematigde spreiding' wordt gekozen, met ruimtelijk voorwaardenscheppend beleid voor kantoorontwikkeling. In dit scenario vinden groot- en kleinschalige kantoorontwikkeling in Hamburgerbroek-Zuid (Stationsgebied) en langs de Terborgseweg/Koopmanslaan richting de A18 plaats. Zeer beperkte kantoorontwikkeling is voorzien voor het Ei en de Schil en in woonwijken. - Een gemengde functie met kantoorruimte is mogelijk op specifieke toegangswegen naar de stad: de Bedrijvenweg, deel Verheulsweide. Hier wordt maximaal 80% kantoor van het totale bedrijfsvloeroppervlak mogelijk. Hier ziet de gemeente toe op een uitmuntende stedenbouwkundige vormgeving, aangezien de bedrijven aan deze weg bijdragen aan de entreefunctie van de stad. - Overige gemengde kantoorfuncties, ook van kleinschaliger aard, worden mogelijk in Hamburgerbroek-Zuid Vredesteinterrein. - Op bedrijventerreinen worden geen nieuwe kantorenclusters voorzien, noch worden 100% kantoren toegestaan. Voor kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen geldt het volgende principe: van het te realiseren brutovloeroppervlak aan bedrijfsruimte mag in dit geval per bouwperceel maximaal 50% gebruikt worden voor kantoorruimte, mits de kantoorruimte zowel fysiek als procesmatig is gekoppeld aan de bedrijfsruimte. 39
-
De bovenstaande lijn zal worden aangehouden voor locaties waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. De bestemming van huidige kantorenlocaties blijft ongewijzigd. Wel kan 'positief bestemd' worden, waarmee geanticipeerd kan worden op veranderingen.
Aanbevelingen - Om de mismatch in vraag en aanbod te verkleinen, kunnen grootschalige leegstaande kantoren worden opgedeeld in kleinere eenheden. De primaire verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de eigenaren. Zo nodig kan de gemeente dit stimuleren, bijvoorbeeld door middel van subsidies. - De kantorenmarkt kent een sterke dynamiek, ook verschillende plannen kunnen nog aangepast worden. Aanbevolen wordt na enkele jaren de kantorenmarkt opnieuw in kaart te brengen en de plannen daarop bij te stellen.
40
BIJLAGE 1
BEGRIPPENLIJST
Aanbod Gebouwen waarin kantoorruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op de reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. Brutovloeroppervlak (bvo) De totale oppervlakte gemeten op vloerniveau. Harde plannen Plannen die definitief zijn en niet meer zijn te stoppen. Concreet houdt dit in dat het plan al ver in het bestuurlijke en planologische besluitvormingsproces zit of dat er al concrete toezeggingen zijn gedaan aan marktpartijen. Kantoor Een gebouw waarin werkzaamheden voornamelijk zijn gericht op (administratieve) verwerking van informatie en niet op vervaardiging, bewerking en/of opslag van goederen. Niet tot kantoren worden gerekend voorzieningen als ziekenhuizen en onderwijsinstellingen. Als echter de administratie ervan in een apart gebouw is gevestigd, is wèl van een kantoor sprake. Sanitaire ruimten, kantineruimte en gangen/verkeersruimte worden in dit perspectief qua oppervlakte toegerekend tot de kantoorruimte, en niet tot de productieruimte/bedrijfshal. Kantoorachtige Multifunctioneel gebouw waarin minimaal 50% van het oppervlak bestemd is voor bedrijfsmatige kantoren (kantoren deel van een combinatie bedrijfshal/-kantoor) In dit perspectief worden op specifieke toegangswegen tot de stad (i.c. de Bedrijvenweg) kantoorachtigen toegestaan waarbij het oppervlak kantoor maximaal 80% bedraagt. Gebouwen met een hoger kantorenpercentage, worden verwezen naar de kantorenlocaties. Kantoorlocaties Een perceel of een groepering van aaneengesloten percelen, waarop gebouwen gerealiseerd dan wel te realiseren zijn, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. Voor kantoren bestemde percelen, waarop nog niets gebouwd is, tellen dus ook mee. De aaneengeslotenheid van de percelen is van wezenlijk belang. Verspreid liggende kantoorpercelen in een buurt gelden bijvoorbeeld als verschillende locaties. Leegstand Het gedeelte van het aanbod, dat op een moment in het jaar leegstaat en onmiddellijk beschikbaar is voor gebruik. Structurele leegstand Aanbod van bestaande kantoorruimte, dat gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren te huur en/of koop wordt aangeboden. Opname De jaarlijks verhuurde of verkochte kantoorruimte, ook wel transactievolume genoemd. Verkantorisering Als gevolg van verschuivingen in bedrijfstakkenpatroon verandert de aard van de 41
werkzaamheden op bedrijventerreinen. De fysieke weerslag hiervan is dat er naast bedrijfsruimte steeds meer kantoorruimte aanwezig is. Hierbij richt de kantoorruimte zich met name op administratieve en bureaugerelateerde werkzaamheden. Dat laatste staat bekend als ‘verkantorisering'. Voorraad kantoorruimte De totale hoeveelheid kantoorruimte, verhuurd, in (eigen) gebruik of leeg. Zachte plannen Plannen die nog niet definitief zijn. Dat wat niet verder is dan de ideeënfase, staat nog niet beschreven.
42
BIJLAGE 2
BRONNEN
-
Gemeente Doetinchem, november 2005, Toekomstperspectief, Doetinchem 2020.
-
Gemeente Doetinchem, juni 2007, Mobiliteitsplan, een duurzame route kiezen.
-
Gemeente Doetinchem, juni 2007, Masterplan de Schil, Doetinchem sinds 1236 centrumstad in ontwikkeling.
-
Kamer van Koophandel Centraal Gelderland, adressenbestand 2007.
-
Lijst kantoren van BAK, CBRE.
-
Ministerie van VROM, 1990, Vierde Nota Extra; abc-beleid.
-
Ministerie van VROM, 2006, Nota Ruimte.
-
NVM BOG, 2007, kantorenmarktonderzoek NVM BOG 2006.
-
Provincie Gelderland, juni 2005, Streekplan Gelderland 2005; kansen voor de regio's.
-
Provincie Gelderland, december 2006, Gelderland in vier bedrijven, vier toekomstscenario's over de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen en kantoren.
-
Regio Achterhoek (2006), Regionaal-Economische Structuurvisie voor de Achterhoek 2006-2009.
-
Ten Hag bedrijfsmakelaars, juni 2003, Kantorenmarkt Doetinchem.
-
VROM-Raad advies 053, 2006, werklandschappen een regionale strategie voor bedrijventerreinen.
-
Welvaart en Leefomgeving, CPB, MNP, RPB en Europese prognoses voor Nederland: 'European Economy', Directorate General for Economics and General Affairs, special report nummer 4, 2005.
-
www.doetinchem.nl
-
www.cbs.nl
-
www.lisa.nl
43
