Herstructurering Theaterkwartier in Doetinchem,

BK 6100R / Eindwerkstuk Bsc6 RE&H, docenten ir.arch. H.J.M. Vande Putte en ir. L. Lousberg

Blad: 1/26

Herstructurering Theaterkwartier in Doetinchem, van versnippering tot samenhang

BK6100R / Eindwerkstuk Bsc6 RE&H, docenten ir.arch. H.J.M. Vande Putte en ir. L. Lousberg

3 februari 2005, Susanne van Halteren 1104322 3 februari 2005

Susanne van Halteren, 1104322


Blad: 2/26

Herstructurering Theaterkwartier in Doetinchem, van versnippering tot samenhang

BK6100R Eindwerkstuk RE&H Bachelor 6 Technische Universiteit Delft Faculteit Bouwkunde

Delft, 3 februari 2005 Arenda Meijvogel 1090046

Docenten: Ir.arch. H.J.M. Vande Putte Ir. L. Lousberg

3 februari 2005



Blad: 3/26

Voorwoord Voor u ligt het eindwerkstuk van Bachelor 6 Real Estate & Housing. Tijdens het afgelopen kwartaal heb ik samengewerkt met Arenda Meijvogel. We hebben ons bezig gehouden met het herontwikkelen van het Theaterkwartier in Doetinchem, een stadsdeel dat niet aansluit bij het stadscentrum. Het was voor ons een uitdaging om een nieuw ontwerp voor dit gebied te maken, zodanig dat het weer een aantrekkelijk en goed functionerend deel van Doetinchem wordt, waar iedereen met enige trots over kan spreken. In dit eindwerkstuk worden de ontwerpopgave en het ontwerpproces verantwoord en geëvalueerd. Tevens wordt er een reflectie op het geheel gegeve n.

Delft, februari 2005 Susanne van Halteren

3 februari 2005



Blad: 4/26

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2

Beschrijving van de ontwerpopgave ......................................................5 Analyse 5 Eisen en randvoorwaarden 6

2 2.1 2.2

Beschrijving van het ontwerpproduct ....................................................7 Uitgangspunten 7 Het ontwerpproduct 8

3

Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproduct ......................11

4

Beschrijving van en reflectie op de meest saillante, generieke oplossingen, en beargumentering van de keuze van de oplossingsvariant ...................................................................................14

5

Beschrijving van het ontwerpproces ....................................................15

6

Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproces ........................18

7

Reflectie op het ontwerpproces ............................................................20

8

Samenvatting & Conclusies ...................................................................21

9 9.1 9.2 9.3

Literatuurlijst..........................................................................................23 Publicaties 23 Internet 23 Bronnen 24

10

Bijlage: leerplan.....................................................................................25

11

Bijlage: tekeningen en ontwerpdocumenten, representatief voor het ontwerpresultaat .............................................................................26

3 februari 2005



1

Beschrijving van de ontwerpopgave De ontwerpopgave die Arenda en ik hebben gedefinieerd luidt: de herontwikkeling van het Theaterkwartier in Doetinchem zodanig dat het uiteindelijke ontwerp financieel haalbaar is. We hebben dit plangebied gekozen, omdat ik 10 jaar in Doetinchem heb gewoond en al enigszins bekend ben met dit probleemgebied.

1.1

Blad: 5/26

Analyse Het Theaterkwartier ligt dichtbij de stadskern van Doetinchem, maar sluit hier niet op aan en een natuurlijke routing ontbreekt. Ons plangebied heeft een oppervlakte van 46.492m2 en bestaat uit een straat en een plein gevormd door bebouwing. De straat (de Veentjes) wordt begrensd door kleine detailwinkels en een grote supermarkt (de Edah) op de begane grond met daarboven een belastingkantoor en woningen. Aan het plein grenzen de Aldi, kantoren, een schouwburg en een grote parkeervoorziening. Naast dit parkeerterrein liggen er over het gehele gebied parkeerplaatsen versnipperd. Achter de schouwburg bevindt zich een braakliggend terrein.

trekker die in het gebied zit zal dus ook binnen een aantal jaren verdwenen zijn. Het gebied kenmerkt zich door de vele leegstand van zowel woningen als winkelpanden. De bebouwing dateert uit de jaren ‘70/’80 en ontbreekt aan architectonische uitstraling. De verhoudingen tussen de breedte van de straat en de grootte van het gebied liggen buiten proportie. In het gebied worden zichtlijnen belemmerd door de versmalling van straten met bebouwing. Er is weinig tot geen groen aanwezig. Doetinchem telt op dit moment ongeveer 50.000 inwoners. De stad is een groeigemeente en zal binnen een niet al te lange termijn naar schatting van de Gemeente uitgroeien tot zo’n 70.000 inwoners.2 Doetinchem vervult in de Achterhoek een regionale functie. Naar onze mening is dit een extra reden om te zorgen voor een goed imago van het gehele stadscentrum van Doetinchem. Wij denken dat er veel potenties zijn om het gebied een nieuwe allure te geven!

De schouwburg, het braakliggende gebied, het parkeerterrein en de overige openbare ruimte zijn in eigendom van de Gemeente Doetinchem. Zowel het rechter als het linker bouwblok in De Veentjes zijn in handen van particuliere investeerders. Behalve de schouwburg zijn er geen publiekstrekkers in het gebied aanwezig die voor een toestroom van en naar het hart van het centrum zorgen. De schouwburg voldoet niet meer aan de arbovoorschriften en is genoodzaakt te verhuizen.1 De enige 1

Gemeente Doetinchem, Nieuwsbrieven Theaterkwartier, augustus 2002 / februari 2003 / april 2003 3 februari 2005

2

BRO, 14 juni 2004, Regio Achterhoek, detailhandelvisie Susanne van Halteren, 1104322


1.2

Blad: 6/26

Eisen en randvoorwaarden De Gemeente Doetinchem is al tientallen jaren bezig met plannen rond dit gebied en heeft hierbij de volgende eisen en randvoorwaarden opgesteld 3:

Gedurende het ontwerpproces hebben wij aan de eisen en randvoorwaarden getoetst.

Openbare ruimte In de huidige situatie bestaat er geen samenhang tussen het winkelcentrum en het Theaterkwartier. Om er voor te zorgen dat er duidelijke relatie tussen deze twee gebieden ontstaat, is een herstructurering van de openbare ruimte noodzakelijk. Openbare voorzieningen Het huidige aanbod van detailhandelvoorzieningen in de regio Achterhoek voldoet aan de vraag van de consumenten. Het aantal detailhandelconcentraties dient daarom niet uitgebreid te worden.3 Bebouwing Bij de toevoeging van woningen moet worden ingespeeld op de toekomstige groei en vergrijzing van Doetinchem. Infrastructuur: Het Theaterkwartier wordt alleen vanuit het westen goed omsloten. Een herstructurering van de infrastructuur is nodig om ook het oostelijk deel een goede bereikbaarheid te geven. Financiële haalbaarheid Het uiteindelijke ontwerp moet financieel haalbaar zijn. Het gehele project wordt gefinancierd door de gemeente Doetinchem. Als het project niet haalbaar blijkt te zijn, zal er geen geld in het project worden geïnvesteerd.4

3

BRO, 14 juni 2004, Regio Achterhoek, detailhandelvisie

4

Gemeente Doetinchem, de heer W. Beier, Delft, 14 november 2004, algemene informatie plangebied 3 februari 2005



2

2.1

Blad: 7/26

Beschrijving van het ontwerpproduct Om de eisen en randvoorwaarden te kunnen realiseren, hebben we uitgangspunten opgesteld. Op basis van de probleemstelling en in de analyse genoemde knelpunten en potenties kunnen we de hoofdlijnen van onze visie als volgt samenvatten:

differentiatie in het woningaanbod.5 Ook van belang is om rekening te houden met een eventuele functieverandering in de bebouwing. We zullen daarom de gebouwen een zo flexibel mogelijke indeling moeten geven en aan verschillende gebruikerseisen moeten voldoen.

Uitgangspunten

Infrastructuur Om een structuur in het plangebied aan te brengen is het noodzakelijk het aantal parkeerplaatsen te clusteren. In de huidige situatie is het plangebied alleen goed ontsloten vanuit het westen. Om het plangebied van alle kanten goed te laten ontsluiten zal er volgens ons een verbinding moeten komen tussen het oosten van het plangebied en het westen.

Openbare ruimte Om het pla ngebied bij de stadskern te betrekken zal er naar onze mening vanuit het hart van het centrum een duidelijke zichtlijn moeten komen die door het plangebied zal lopen. De verhouding tussen bebouwing en openbare ruimte moet hierbij in relatie staan tot de stadskern van Doetinchem. Bij de invulling van de openbare ruimte moet het aantal groenvoorzieningen worden uitgebreid. Ook zal elk gebied een duidelijke functie moeten krijgen. Openbare voorzieningen In ons plangebied ontbreken publiekstrekkers. Om een natuurlijke looproute door het plangebied te krijgen naar de stadskern en omgekeerd zullen er trekkers moeten worden toegevoegd. Bebouwing De dichte gevels moeten veranderen in sprekende en transparante gevels. Er zal gebruik moeten worden gemaakt van traditionele materialen om in relatie te zijn met de historische binnenstad van Doetinchem. Tevens willen we herkenningspunten, zichtbaar vanuit de stadskern. Rekening houdend met de toekomstige vraag naar woningen vanuit verschillende inkomenscategorieën moeten we zorgen voor een

Financiële haalbaarheid Het uiteindelijke ontwerp zal financieel haalbaar moeten zijn. We zullen daarom functies moeten toevoegen die voor de Gemeente Doetinchem geld op zullen leveren. Hierbij zullen de opbrengsten voor de Gemeente door onder andere verkoop aan projectontwikkelaars groter moeten zijn dan het totaal van de eventuele verwervingskosten, bouwrijp maken en (her/ver)bouwkosten bij elkaar. Concept: Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een woongebied en aan de zuidzijde door het winkelcentrum. Het Theaterkwartier bevat de potentie om een overgangsgebied tussen de stadskern en het noordelijke w oongebied te worden. Het plangebied zal naast de winkel- en woonfuncties ook kantoor- en culturele functies bevatten, zodat de functiemix compleet wordt gemaakt. 5

3 februari 2005

Gemeente Doetinchem, Nieuwsbrieven Theaterkwartier, augustus 2002 / februari 2003 / april 2003 Susanne van Halteren, 1104322


2.2

Het ontwerpproduct

Blad: 8/26

De boekenwinkel hebben we op de hoek van het linker bouwblok geplaatst om zo een goede spreiding van trekkers te krijgen.

Openbare ruimte In ons ontwerp hebben we gebruik gemaakt van zichtlijnen. Een belangrijke zichtlijn is die vanuit de stadskern naar het Schouwburgplein. De straat De Veentjes hebben we versmald door aan linker bouwblok een gedeelte toe te voegen in de vorm van een gebogen lijn. Deze kromming samen met de zichtlijn in De Veentjes zorgen voor een versterking van de centrale as door ons gebied. Daarnaast hebben we het stedelijke tapijt vanuit het historische centrum van Doetinchem doorgetrokken in het Theaterkwartier. In het ontwerp hebben we het braakliggende terrein aangewezen tot woon- en groengebied. Verder is het groen uitgebreid met bomen. Het Schouwburgplein hebben we duidelijker begrensd door tegen het parkeerterrein een horecagelegenheid te plaatsen. Door de toevoeging van een kantoorgebouw ten westen van de Edah wordt ook daar een gebied gecreëerd.

Openbare voorzieningen Om een routing door ons gebied te krijgen hebben we publiekstrekkers toegevoegd: een bibliotheek en een boekenwinkel “de Slegte”. Het huidige bibliotheekgebouw is te klein voor de bibliotheek en is genoodzaakt te verhuizen.6 De bibliotheek vraagt om uitbreiding van het bruto vloeroppervlak naar 2500-3000 m2. De vrijgekomen kavel van de schouwburg is een geschikte locatie voor het plaatsen van een bibliotheekgebouw.

Bebouwing Rechter bouwblok van De Veentjes De gevel van het rechter bouwblok hebben we door enkele ingrepen aangepast. Zo zijn alle etalages naar de buitenkant van de gevel geplaatst. En door het plaatsen van kozijnen met gescreend glas tegen de overheersende draagconstructie lijken de winkelpuien hoger. Linker bouwblok van De Veentjes De bebouwing aan de noordzijde van het bouwblok slopen we, omdat deze bebouwing sterk de zichtlijnen belemmert. Zoals al eerder genoemd hebben we het linker bouwblok in De Veentjes uitgebreid. Op de begane grond komt de Edah en de boekenwinkel. Er ontstaat extra kantoorruimte in het zuiden op de eerste en tweede verdieping. Het noordelijke gedeelte van de uitbreiding is bestemd voor appartementen op de eerste en tweede verdieping. Op het rechter hoekpunt van het gebouw hebben we een zes bouwlagen tellende woontoren als herkenningspunt vanaf de stadskern geplaatst. Vanwege de uitbreiding kreeg het bouwblok een nieuwe gevel. De lengte van de gevel, ongeveer 100 meter, vraagt om een gedifferentieerde gevel. We hebben gekozen voor een gevel bestaande uit voornamelijk glas en metselwerk. In het huidige gebouw zijn reeds een drietal atria aanwezig. Bij de uitbreiding van de gevel zijn deze atria behouden om voldoende licht in het bouwblok te laten toetreden.

6

BRO, 14 juni 2004, Regio Achterhoek, detailhandelvisie 3 februari 2005



Bibliotheekgebouw Op de vrijgekomen kavel van de schouwburg plaatsen we een bibliotheekgebouw van 2531 m2. Boven de bibliotheek worden appartementen over 2 verdiepingen gebouwd. Onder het maaiveld is ruimte voor 125 parkeerplaatsen, bestemd voor bewoners en bezoekers van het winkelcentrum. Woongebied Het woongebied hebben we bebouwd met 5 appartementencomplexen en 10 2^1-kapwoningen. Woningen en appartementen voor verschillende inkomenscategorieën: tweeverdieners, gezinnen, senioren.

Infrastructuur Parkeren In ons ontwerp hebben we het parkeren geclusterd in twee grote parkeergebieden: het parkeerterrein ten noorden van de Edah en een parkeergarage onder het bibliotheekgebouw. Tevens is er een mogelijkheid tot uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen onder het linker bouwblok in De Veentjes.

Blad: 9/26

Financiële haalbaarheid We hebben ons ontwerp beoordeeld op haar financiële haalbaarheid. Dit hebben we gedaan door middel van een globale financiële analyse. Aan de opbrengstenkant hebben we gerekend volgens de residuele grondwaardenmethodiek7. 8 De kosten voor de gemeente bestaan uit kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en de bouwkosten van het Bibliotheekgebouw en van een gedeelte van het Edahcomplex. Op het braakliggende terrein achter de bibliotheek hebben we woonblokken gesitueerd die de haalbaarheid van het plangebied moeten vergroten. Behalve een aanpassing aan de gevelplint van het rechter bouwblok in De Veentjes hebben we weinig aan dit bouwblok veranderd om het ontwerp financieel haalbaar te houden. Zoals uit het financiële haalbaarheidsplaatje blijkt ons ontwerp de gemeente Doetinchem een winst oplevert van 627.146,00 euro. Dit betekent dat het ontwerp haalbaar is!

Concept Infrastructuur We hebben besloten de Dr. Hubernoodtstraat af te sluiten voor auto’s. Doordat de straat precies tussen De Veentjes en de stadskern in ligt zorgt deze voor een belemmering van de routing. De auto’s laten we een paar honderd meter eerder afslaan om het centrum te verlaten. De Dr. Hubernoodtstraat blijft wel toegankelijk voor de bevoorrading van goederen in het plangebied. Daarnaast hebben we een weg achter de bibliotheek toegevoegd. Het gebied wordt op deze manier toegankelijker en zorgt voor meer leefbaarheid in het plan. Deze straat loopt langs het parkeerterrein achter de Edah en komt uit bij de grote weg. Op deze kruising hebben we een rotonde gesitueerd om een betere verkeersregeling te krijgen. 3 februari 2005

Om van het Theaterkwartier een overgangsgebied te maken hebben we naast de winkel- en woonfuncties ook kantoor- en culturele functies geplaatst.

7

residuele waarde = het verschil tussen de economische waarde van de te realiseren functies en de kosten om deze te realiseren 8 Wigmans, G., 2002, Delft, De grondexploitatie Susanne van Halteren, 1104322


Blad: 10/26

Wat hebben we uiteindelijk ontworpen?

Technische gegevens: Project: herstructurering De Veentjes en het Schouwburgplein Toegevoegde differentiatie: 10 2^1 kapwoningen, 142 gestapelde appartementen, 2850m2 winkels, 6223m2 kantoren, 576m2 horeca, 2531m2 bibliotheek, 26 parkeerplaatsen boven maaiveld, parkeergarage onder maaiveld met 125 parkeerplaatsen Data: opdracht 2004, ontwerp 2005, uitvoering ..?? Maten: oppervlakte plangebied 46.492m2, bebouwd oppervlak 15.391m2 Haalbaarheid: winst van € 627.146,00

3 februari 2005



3

Blad: 11/26

Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproduct In dit hoofdstuk toets ik ons uiteindelijke ontwerp aan de eisen en randvoorwaarden en de uitgangspunten. Daarnaast zal ik aangeven wat we anders hadden kunnen doen of wat we kunnen gebruiken voor een volgende keer.

Openbare ruimte We hebben een duidelijke zichtlijn door het pla ngebied laten lopen. Door De Veentjes aan één zijde een kromming in de gevel te geven wordt de centrale as zelfs versterkt. Echter hadden we de aansluiting tot de stadskern nog meer kunnen versterken indien we het gebied tussen het stadscentrum en het plangebied ook hadden herontwikkeld. Dit gebied is op dit moment in handen van een projectontwikkelaar en vanwege de beperkte tijd zijn we hier niet aan toe gekomen.

Openbare voorzieningen Om een routing door het gebied te krijgen is het belangrijk dat er zich verspreid over het gebied publiekstrekkers bevinden.9 10 We hebben ons vastgehouden aan de eis dat het aantal detailhandelconcentraties niet mogen worden uitgebreid.11 In plaats van een paar kleine winkeltjes hebben we nu een grote boekwinkel geplaatst. Maar hier kan uiteraard vanwege de flexibele indeling van de plattegrond ook een andere functie worden geplaatst. In ons ontwerp is bestaat er de mogelijkheid tot het plaatsen van een andere functie in het linker bouwblok en het bibliotheekgebouw. Zo kan in plaats van de bibliotheek worden gedacht aan een muziekschool, een Bijenkorf, een V&D.

Door vergelijking van het gebied met referentieprojecten en gebruik te maken van een maquette hebben we een gevoel voor maat en verhouding gekregen. Dit heeft ons erg geholpen bij het maken van ons ontwerp. Belangrijk bij ons ontwerp was om elk deel van het plangebied apart te bestuderen en duidelijk een functie te geven. Hierbij moet er rekening worden gehouden dat de aparte delen uiteindelijk wel goed op elkaar aansluiten. Zo hebben we het Schouwburgplein duidelijk begrensd door de toevoeging van een extra bouwblok, een duidelijk groengebied gedefinieerd omsloten door bebouwing en een parkeergebied gecreëerd.

9

3 februari 2005

TU Delft faculteit bouwkunde, de heer D.C. Kooijman, 8 december 2004, workshop retail 10 AM Development BV, de heer H. Kok, Gouda, 13 december 2004, trekkers in winkelgebieden 11 BRO, 14 juni 2004, Regio Achterhoek, detailhandelvisie Susanne van Halteren, 1104322


Bebouwing Tijdens het ontwerpen vonden w ij het van groot belang om rekening te houden met de omgeving. Een voorbeeld hiervan is het antwoord dat wij geven met de 2^1-kapwoningen op de al bestaande tegenoverliggende bebouwing. We hebben in ons ontwerp woningen toegevoegd waarbij we rekening hebben gehouden met de toekomstige groei van het aantal inwoners, met de toekomstige vergrijzing en met verschillende inkomenscategorieën. Het is dus belangrijk het aanbod af te stemmen op de behoefte van de bewoners en consumenten. Wordt alles in de omgeving geabsorbeerd?12 Een uitgangspunt waar we van zijn afgeweken is het gebruik van traditionele materialen om in relatie te zijn met de historische binnenstad van Doetinchem. We hebben voor het gevelmateriaal als referentiemateriaal Haagsche Bluf uit Den Haag gekozen.13 Hier wordt gescreend glas met metselwerk gebruikt. Dit zorgt voor een moderner beeld dan dat we in eerste instantie voor ogen hadden. Wat nog verder uitgewerkt kan worden is het linker bouwblok van De Veentjes. Deze krijgt door de uitbreiding een stuk minder lichtinval. We hebben in ons ontwerp als oplossing bedacht om de atria door te trekken tot een stuk boven het gebouw. Maar dit idee zou naar mijn idee nog verder uitgewerkt kunnen worden. Volgens L. Verhoef14 heeft elk gebouw heeft te maken met een bepaalde levensduur, een economische, functionele levensduur en een technische levensduur. Uit de leegstand en verpaupering in ons plangebied blijkt dat de bebouwing aan het einde van de 12

Symposium, Delft, 16 november 2004, informatie over vraag en aanbod 13 www.haagschebluf.nl 14 Verhoef, L., s.d., Re-design and renovation, pag.323-326, uit: Ways to study and research, 2002, Delft, de Jong, T.M. en D.J.M. van der Voordt, 554 pag. 3 februari 2005

Blad: 12/26

functioneel/economische levensduur is. Er zijn volgens de schrijver een aantal mogelijkheden. Slopen en nieuwbouw, het gebruik voortzetten of herontwerp en vernieuwingsactiviteiten. Indien de voordelen opwegen tegen de nadelen voor het uitbreiden van de levensduur van een gebouw, dan moet tot herontwerp en renovatie worden overgegaan. Dit laatste hebben we toepast in ons eigen ontwerp. De bebouwing aan de rechterkant van de Veentjes is volgens Gemeenteonderzoek nog in goede staat en willen we dan ook zo weinig mogelijk aan veranderen. Door een aantal ingrepen kan er veel aan uitstraling van een gebouw veranderen. Zo hebben we de begane grondplint van het rechter bouwblok zodanig aangepast dat deze optisch hoger leek.

Infrastructuur Een gebied moet van alle kanten goed bereikbaar zijn. Wij hebben hiertoe een weg toegevoegd achter de bibliotheek. Deze weg zorgt voor een verbinding van het oostelijk deel met het westelijk deel van het plangebied. Een clustering van het aantal parkeerplaatsen heeft bijgedragen aan het herstructureren van het gebied. Er is meer ordening aangebracht in het gebied. Naast de al bestaande uitgangspunten hebben we tijdens het ontwerpen nog een ander uitgangspunt opgesteld: de Dr. Huber Noodtstraat afsluiten voor autoverkeer. We hebben dit opgelost door de auto’s een paar honderd meter eerder af te laten slaan. Zodoende wordt de overgang tussen het plangebied en de stadskern niet extra belemmert. We hebben rekening gehouden met een mogelijkheid tot het uitbreiden van de parkeergelegenheid onder het linker bouwblok. Dit zou in de toekomst uitgewerkt kunnen worden.



Financiële haalbaarheid Een belangrijke vraag die wij tijdens de analyse hebben moeten oplossen is of de vraag en aanbod op elkaar aansluiten. Op deze manier kan er worden voorkomen dat er leegstand in het gebied ontstaat en d us ten kosten gaat van de opbrengst die uit het gebied kan worden gehaald. We hebben woningen toegevoegd rekening houdend met de toekomstige groei van het aantal inwoners en met de vergrijzing. Er was verder geen extra vraag naar detailhandelwinkels, dus we hebben het huidige aanbod niet uitgebreid.

Blad: 13/26

deelgebieden. De verschillende onderdelen van het plangebied zijn in principe wel los van elkaar te realiseren, maar sommige van de projecten zullen geld kosten zonder dat er voldoende opbrengsten tegenover staan. Terwijl juist andere deelgebieden meer geld opleveren dan kosten. Om te bereiken dat de kosten niet meer zijn dan de opbrengsten, lijkt het ons belangrijk dat het gebied integraal ontwikkeld wordt. Het resultaat van de uitgevoerde berekeningen is indicatief. Naarmate het plan gedetailleerder wordt, zullen ook de financiële aannames betrouwbaarder worden.

Op het braakliggende terrein achter de bibliotheek hebben we woonblokken gesitueerd die de haalbaarheid van het plangebied vergroten. Behalve een aanpassing aan de gevelplint van het rechter bouwblok in De Veentjes hebben we weinig aan dit bouwblok veranderd om het ontwerp financieel haalbaar te houden. Indien de Gemeente Doetinchem meer geld beschikbaar heeft dan zou er een overweging kunnen worden gemaakt om de gevel van dit gebouw te strippen. Wat een bela ngrijke rol speelt in het financiële plaatje zijn de onderhoudskosten.15 Deze worden vaak onderschat, maar spelen een grote rol in de uiteindelijke kosten. Bij het bepalen van de opbrengsten van het gebied, door verkoop van de grond, is het van belang te weten wie in de huidige situatie eigenaar is van het gebied en wie de eigenaar wordt in de nieuwe situatie. We hebben de balanspost niet meegenomen in onze berekening. Dus de kosten en de opbrengsten van vroeger verworven gronden worden niet meegeteld. Uit de financiële analyse is gebleken dat er aanzienlijke verschillen zijn in het financiële resultaat tussen de onderlinge 15

Gemeente Doetinchem. de heer R. de Redelijkheid, wethouder Ruimtelijke Ordening, Doetinchem, 27 januari 2005, presentatie ontwerpopgave 3 februari 2005



4

Blad: 14/26

Beschrijving van en reflectie op de meest saillante, generieke (deel)oplossingen, en beargumentering van de keuze van de oplossingsvariant Het belangrijkste dat we naar mijn mening in ons ontwerp hebben toegepast zijn de zichtlijnen en de publiekstrekkers.

gebied. Daarnaast ontstaat er door zichtlijnen een structuur in het plan. Een einde van een zichtlijn kan iets belangrijks benadrukken, zoals in ons geval de bibliotheek.

Publiekstrekkers Uit gesprekken met de heren Kooijman, Hermans en Kok bleek dat er in het gebied publiekstrekkers moesten worden toegevoegd om de loop in het gebied te krijgen. In het plangebied waren reeds een Aldi en Edah aanwezig. Deze zijn gelegen in het midden van het plangebied. Om de loop naar het centrum te bevorderen moesten er ook trekkers aan de zuidkant van het plangebied worden toegevoegd.16 We hebben gekeken welke trekkers er geschikt en geïnteresseerd zijn om zich te vestigen binnen het plangebied. Trekkers als HEMA, Blokker, H&M en C&A zijn reeds op toplocaties in het centrum gevestigd en willen niet verhuizen. Ook de V&D en de Bijenkorf bleken niet geïnteresseerd om zich in ons plangebied te vestigen. Uiteindelijk hebben we gekozen voor de boekenwinkel "De Slegte". In Doetinchem bevindt zich al een boekenwin kel, maar deze richt zich op een ander soort publiek dan De Slegte.

Zichtlijnen Het is naar mijn idee erg belangrijk om tijdens het ontwerpen van een stedenbouwkundig plan gebruik te maken van zichtlijnen. Door zichtlijnen worden mensen als het ware een gebied ingetrokken. Zo is een gedeelte van de bibliotheek al vanaf de stadskern te zien. Dit nodigt uit om verder een kijkje te gaan nemen en zorgt voor een natuurlijke routing door het 16

Ruyter, T. (2004), afstudeerverslag: De rol van trekkers in planmatig ontwikkelde winkelcentra (Delft) 3 februari 2005



5

Blad: 15/26

Beschrijving van het ontwerpproces Ons ontwerpproces is te vergelijken met een stappenplan. Bij sommige stappen een terugkoppeling nodig voordat aan de volgende stap kan worden begonnen.

stap 1: Het begin van ons ontwerpproces begon bij het maken van de keuze of je wel/niet met iemand wilde samenwerken. Ik heb er voor gekozen om samen te gaan werken met Arenda. stap 2: We zijn op zoek gegaan naar een opgave die ons aansprak en waarin we volop mogelijkheden en kansen zagen om het te verbeteren. stap 3: We zijn het Theaterkwartier in Doetinchem gaan bezoeken. Van ons plangebied en de omgeving hebben we veel foto’s gemaakt. Foto’s geven aan anderen al vaak een goed beeld over hoe de huidige situatie is. stap 4: We zijn ons in het gebied gaan verdiepen door het bestuderen van plattegronden. Naast recente plattegronden hebben we ook historische kaarten bestudeerd. Aan de hand van deze kaarten konden we de historische wegenstructuur analyseren en er proberen achter te komen wat de beweegredenen waren van de stedenbouwkundige en architecten tot het komen van de huidige situatie. stap 3: Voor het verzamelen van informatie zijn we bij de gemeente Doetinchem langsgegaan. Er bleek dat er al plannen waren voor de herontwikkeling van dit gebied. Er was dus al de enige informatie voor handen die wij mochten gebruiken. Ook waren de eisen en randvoorwaarden al door hen opgesteld. 3 februari 2005

stap 4: De verzamelde informatie zijn we gaan ordenen en analyseren. Zelf hebben we de uitgangspunten opgesteld. Aan deze eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten moeten we ons ontwerp gedurende het ontwerpproces toetsen. stap 5: Het leerplan hebben we opgesteld. stap 6: Nadat we een analyse van het plangebied hadden gemaakt zijn we aan een eerste schetsontwerp begonnen. Al snel bleek dat we weinig gevoel voor maat en schaal hadden. We zijn daarom een maquette gaan maken. Aan de maquette hebben wij gedurende het ontwerpproces veel gehad. Ook voor anderen zorgde de maquette voor een goed beeld van zowel de oude als de nieuwe situatie. stap 7: Vervolgens zijn we varianten gaan bedenken. Om ideeën op te doen voor deze varianten zijn we op zoek gegaan naar geschikt referentiemateriaal. Hieruit hebben we bruikbare informatie gehaald, zoals het idee van de gebogen straat, een globale indruk van de kosten en het soort gevelmateriaal.17 stap 8: De ontworpen varianten hebben we met verschillende personen gesproken, waaronder onze docenten, stedenbouwkundigen18,19

17

www.catharinastraat.nl AM Development BV, de heer H. Kok, Gouda, 13 december 2004, trekkers in winkelgebieden 19 TU Delft faculteit bouwkunde, de heer D.C. Kooijman, 8 december 2004, workshop retail Susanne van Halteren, 1104322 18


en financiele adviseurs20,21. Deze mensen gaven ons ideeen en tips waar wij nog niet aan hadden gedacht. Uit al deze op nieuw verzamelde informatie hebben wij punten gehaald ter verbetering van ons ontwerp. We zijn ons ontwerp gaan aanpassen en bespraken het weer met verschillende personen. Dit proces bleef zich herhalen net zo lang totdat wij uiteindelijk tot het definitieve ontwerp kwamen. stap 9: Een opdracht die parallel aan het ontwerpen liep was de multicriteria-analyse. We hebben hier onderzocht welk materiaal het meest geschikt is voor toepassing in ons ontwerp. Dit bleek gescreend glas te zijn en naar onze mening goed toepasbaar in ons ontwerp. Zodoende hebben we de multi-criteria-analyse kunnen integreren in ons eigen ontwerp. stap 10: Dit in tegenstelling tot het optimalisatiemodel. Door omstandigheden hebben wij het optimalisatiemodel niet tussentijds kunnen laten toetsen op werking door het programma What’s Best. Door de complexheid van het model was het achteraf bijna onmogelijk om de gemaakte fouten op te sporen. We hebben besloten om een nieuw, eenvoudigere model te maken. Dit model bleek wel te werken, maar we hadden helaas geen tijd meer om ons ontwerp hierop aan te passen. stap 11: Dit was de eerste keer voor ons dat we een grondexploitatie moesten opstellen. Omdat we hier niet bekend mee waren verliep dit niet geheel vlekkeloos. Het heeft ons uiteindelijk meer tijd gekost dan we in eerste instantie voor ogen hadden. De eerste opzet van de financiele haalbaarheidsopgave bleek niet

Blad: 16/26

geheel correct. De exploitatie heb ik met een bouwkostendeskundige besproken en vervolgens aangepast. stap 12: In onze vorige presentaties ontbrak het aan een heldere structuur in ons verhaal. De presentaties verliepen daardoor niet altijd even soepel. Verder was de lay-out nog niet erg duidelijk. Nadat we tips en trucs van onze docenten hadden gekregen en een voorbeeldpresentatie van een afstudeerder hadden bijgewoond zijn we hier meer aandacht aan gaan besteden. Een goede presentatie bleek erg belangrijk als je de aandacht van anderen wilt bewaren en ze van je ontwerp wilt overtuigen. Bij het maken van de definitieve powerpointpresentatie hebben we hier op gelet. stap 13: Nadat we de powerpointpresentatie gemaakt hadden zijn we deze gaan oefenen. Het bleek dat we vaak dingen teveel herhaalden en dat dat ten koste ging van de tijd en de kwaliteit van het verhaal. Ons verhaal hebben we aangepast en nog een keer geoefend voordat we de definitieve presentatie hadden. Doordat we vantevoren geoefend hadden kwamen we goed uit in de tijd die we voor de presentatie hadden. stap 14: Op aanraden van onze docenten en de bouwkostendeskundige hebben we een afspraak gemaakt met de wethouder van de gemeente Doetinchem22. We mochten diezelfde week nog langskomen om ons ontwerp te presenteren. Dit was een grote uitdaging voor ons en heeft daarbij nog eens sterk motiverend gewerkt om tot het laatste moment nog hard aan de bacheloreindopdracht te werken.

20

Gemeente Doetinchem, de heer M. Baten voormalig projectleider van het Theaterkwartier, Doetinchem, 15 november, grondprijs van het Theaterkwartier 22 21

Gemeente Doetinchem, de heer R. Nijland, Delft, 29 november 2004, economische gegevens 3 februari 2005

Gemeente Doetinchem. de heer R. de Redelijkheid, wethouder Ruimtelijke Ordening, Doetinchem, 27 januari 2005, presentatie ontwerpopgave Susanne van Halteren, 1104322


stap 15: Ongeveer een keer per maand worden er bij de afdeling “Stadsontwerp” bij de gemeente Doetinchem presentaties gegeven over projecten waar men op dat moment mee bezig is. De wethouder heeft ons uitgenodigd de eerst volgende keer ons ontwerp bij die afdeling te komen presenteren. Het afwachten is nu alleen nog op een telefoontje.

3 februari 2005

Blad: 17/26

stap 16: Het schrijven van dit eindwerkstuk als een reflectie, verantwoording en evaluatie van het ontwerp.



6

Blad: 18/26

Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproces Afgelopen semester heb ik samen met Arenda gewerkt. Dit heb ik al zeer positief ervaren. Je kunt samen de problemen bespreken, verschillende ideeën bediscussiëren en afwegen, elkaar motiveren en van elkaar leren. Het is dan ook naar mijn idee zeer aan te raden om de bacheloreindopdracht met z’n tweeën te werken. Zorg er daarbij dan wel voor dat je met iemand gaat samenwerken waarvan je weet wat je er aan hebt. Wij kenden elkaar al voor dit semester begon en wisten dus wel dat we van elkaar op aan kunnen. Tijdens ons ontwerpproces hebben we gebruik gemaakt van een stappenplan waarbij we telkens terugkoppelingen hebben gemaakt om ons ontwerp aan de eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten te toetsen. Indien ons ontwerp hier niet mee overeenstemde moesten we aanpassingen doen voordat de volgende stap kon worden gemaakt. Er vond dus elke keer een toetsing op fouten van ons ontwerp plaats. Zoals uit de eerste 5 punten blijkt speelde de analyse van het plangebied een grote rol in het ontwerpproces. Om tot een goed ontwerp te komen bleek het van groot belang om veel tijd te besteden aan het maken van een uitgebreide analyse van het plangebied. We hebben veel informatie gekregen in tegenstelling tot wat in eerste instantie hadden verwacht. Iedereen was bereid ons te helpen en van informatie te voorzien, vooral als we vertelden dat we deze opdracht voor de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft deden. Bij de gemeente Doetinchem waren ze erg enthousiast dat er weer mensen zich aan het Theaterkwartier wilden wagen. Ze waren er benieuwd naar de resultaten en vroegen ons dan ook om deze te komen laten zien nadat de opdracht afgerond is. Dit is een extra stimulans voor ons geweest om voor een zo volledig en goed mogelijk uitgewerkt plan te zorgen. De realiteit kwam een stuk

3 februari 2005

dichter bij dan in de afgelopen semesters. Iets dat zeer motiverend voor me is geweest. Veel ervaring hebben we opgedaan door te spreken met specialisten van verschillende vakgroepen. Met deze afspraken hadden we van tevoren geen rekening gehouden en hadden we dus niet opgenomen in ons tijdsschema. Het is erg leuk om eens buiten de faculteit Bouwkunde met mensen over je opdracht te praten. Verder vond ik het erg interessant dat we een symposium mee mochten maken. Zoals uit het vorige hoofdstuk bleek waren we tijdelijk vastgelopen op het optimalisatiemodel. We hebben de keuze gemaakt dit model aan de kant te leggen en een nieuw, maar eenvoudiger model te maken. Dit is naar mijn mening een goede keuze geweest, aangezien het veel tijd gekost zou hebben om de fouten uit het eerste optimalisatiemodel op te sporen en misschien zelfs tevergeefs. Doordat naar mijn idee te laat met deze opdracht waren begonnen kwamen we onder een behoorlijke tijdsdruk te staan. Een aanpassing van ons ontwerp was niet meer mogelijk, waardoor we deze opdracht niet optimaal hebben weten te integreren in ons ontwerp. In eerste instantie moesten we zelf uitzoeken hoe we een grondexploitatie moeten opstellen. Na vele mogelijkheden te hebben bedacht en uiteindelijk van verschillende personen advies gekregen te hebben zijn we tot een financieel haalbaarheidsplaatje gekomen. Het was even wat zoekwerk en we zijn nogal afgeweken van de planning, maar uiteindelijk hebben we hier veel van geleerd. We hadden het geluk dat ons ontwerp een reëel, positief bedrag oplevert. Maar indien dit niet het geval was geweest dan hadden we door de tijdsdruk geen tijd meer gehad ons ontwerp aan te passen.



Blad: 19/26

Het is erg van belang om secuur en netjes te werk te gaan. Bij ons bleek doordat we soms te snel van alles tegelijk wilden doen dat we belangrijke zaken over het hoofd zagen. Uiteindelijk ben je door onnauwkeurigheid toch meer tijd kwijt dan als je vanaf het begin af aan alles geordend op papier zet. Tijdens het schrijven van dit eindwerkstuk word je gestimuleerd na te denken over wat je gedurende het afgelopen semester geleerd hebt. Het verwetenschappelijken van kennis is naar mijn mening een belangrijke stap geweest tijdens het leerproces voor zowel mezelf als voor anderen.

3 februari 2005



7

Blad: 20/26

Reflectie op het ontwerpproces Uit het ontwerpproces hebben we geleerd dat het maken van een analyse erg belangrijk is. Een goede analyse van je plangebied is de basis voor je ontwerp. Tevens speelt het ontwerpproces speelt een belangrijke rol om tot een goed ontwerpproduct te komen. Door tijdig terug te koppelen en je ontwerp te toetsen aan eerder gemaakte keuzes kunnen fouten achterhaald worden. De medewerking door de Gemeente Doetinchem, architecten, stedenbouwkundigen en bouwkostendeskundigen hadden we in eerste instantie te negatief ingeschat. De mensen bleken juist erg enthousiast en bereid om mee te werken. Het is zelfs erg interessant om de kennis van anderen te horen.

3 februari 2005

Een volgende keer zou ik eerder beginnen met het optimalisatiemodel en de financiele haalbaarheid beginnen, zodat enige aanpassing aan het ontwerp nog mogelijk is. Een goede presentatie bleek erg belangrijk als je de aandacht van anderen wilt bewaren en ze van je ontwerp wilt overtuigen. Het is dan ook aan te bevelen een presentatie goed voor te bereiden en vantevoren te oefenen. Een goede presentatie bleek de volgende kenmerken te hebben: het gebruik van een rustige lay-out, het laten zien van veel sheets met voornamelijk plaatjes, het gebruik van weinig tekst per sheet en binnen de gegeven tijd je verhaal verteld hebben.



8

Samenvatting & Conclusies

8.1

Samenvatting Het Theaterkwartier in Doetinchem kent diverse functionele en ruimtelijke knelpunten, maar het gebied biedt tevens volop kansen om in de toekomst te komen tot een betere en vooral duurzame structuur. In dit eindwerkstuk zijn daar voorstellen voor gedaan. Dit geldt zowel voor het ontwerpproduct als voor het ontwerpproces. We hebben geprobeerd het plangebied aan te laten sluiten bij de stadskern van Doetinchem zodanig dat het geheel financieel haalbaar is. De belangrijkste elementen van het plan zijn: - handhaving en versterking van de centrale as - het Theaterkwartier als overgangsgebied naar het winkelcentrum - in het gebied een functiemix aanbrengen - het creëren van zichtlijnen - herstructurering van het gebied rondom de schouwburg tot woongebied - het plaatsen van trekkers - een heldere structuur van met name langzaam verkeersroute's binnen het plangebied

3 februari 2005

Blad: 21/26

Het oppervlakte van ons plangebied is 46.492m2, waarvan bebouwd oppervlak 15.391m2. We hebben in het Theaterkwartier de volgende differentiatie toegevoegd:10 2^1 kapwoningen, 142 gestapelde appartementen, 2850m2 winkels, 6223m2 kantoren, 576m2 horeca, 2531m2 bibliotheek, 26 parkeerplaatsen boven maaiveld en een parkeergarage onder het maaiveld met 125 parkeerplaatsen. Ons ontwerp levert voor de gemeente Doetinchem een winst op van € 627.146,00. De ontwikkeling van het gebied kan in fasen worden uitgevoerd. Diverse onderdelen kunnen los van elkaar ontwikkeld worden. Echter zonder een koppeling van de uitvoering van enkele deelprojecten is de kans reëel dat enkele kernelementen nie t of niet goed van de grond komen. Dit vraagt om duidelijke keuzen ten aanzien van de te volgen ontwikkelingsstrategie.



8.2

Conclusie Zoals uit ons ontwerp blijkt biedt het Theaterkwartier in Doetinchem volop kansen om iets er iets moois van te maken dat zowel aansluit bij de stadskern als financieel haalbaar is! Als ik nu opnieuw zou moeten beginnen met ontwerpen dan zou ik mijn aandacht meer richten op de uitwerking van de verschillende bouwblokken in plaats van te lang blijven steken bij het stedenbouwkundige ontwerp. Verder zou het ontwerpproces verbeterd kunnen worden door eerder met het

3 februari 2005

Blad: 22/26

optimalisatiemodel en de financiële haalbaarheid te beginnen zodat het ontwerp zonnodig nog aangepast kan worden. Desalniettemin ben ik erg positief over het afgelopen semester. Vooral de verschillende activiteiten naast het reguliere rooster vond ik erg leerzaam. Ik heb met veel enthousiasme aan het leerplan, de ontwerpopgave en het eindwerkstuk gewerkt!



9

Literatuurlijst

9.1

Publicaties

9.2

Blad: 23/26

Internet www.catharinastraat.nl

BRO, 14 juni 2004, Regio Achterhoek, detailhandelvisie www.doetinchem.nl/toegankelijkheid Gemeente Archief Doetinchem, 15 november 2004 www.doetinchemwinkelstad.nl Gemeente Doetinchem, Nieuwsbrieven Theaterkwartier, augustus 2002 / februari 2003 / april 2003

www.vvvdoetinchem.nl

Ruyter, T. (2004), afstudeerverslag: De rol van trekkers in planmatig ontwikkelde winkelcentra (Delft)

www.internetgemeentegids.nl/asp/gem_index.asp?id=118&provi ncie=Gelderland

Stedenbouwkundige studiegroep, TH Delft, september 1971, Doetinchem

www.doetinchem.nl/qvscriptvk_p2/dspage.asp?pageid=1&object id=31517

Verhoef, L., s.d., Re-design and renovation, pag.323-326, uit: Ways to study and research, 2002, Delft, de Jong, T.M. en D.J.M. van der Voordt, 554 pag.

www.doetinchem-web.nl/catAdsMenu.asp?cat_id=28 www.haagschebluf.nl

Wigmans, G., 2002, Delft, De grondexploitatie

3 februari 2005



9.3

Bronnen AM Development BV, de heer H. Kok, Gouda, 13 december 2004, trekkers in winkelgebieden Gemeente Doetinchem, de heer A. van Lieshout, Doetinchem, 3 november 2004, algemene informatie van het plangebied Gemeente Doetinchem, de heer J. Hoopman, Doetinchem, 12 november 2004, heeft ons AutoCAD-kaarten van het plangebied gestuurd Gemeente Doetinchem, de heer G. Teerink, heeft ons een AutoCAD-kaart gestuurd van de omgeving van ons plangebied Gemeente Doetinchem, de heer W. Beier, Doetinchem, 14 november 2004, algemene informatie plangebied

Blad: 24/26

Theaterkwartier Gemeente Doetinchem, de heer R. Nijland, Doetinchem, 29 november 2004, economische gegevens Gemeente Doetinchem. de heer R. de Redelijkheid, wethouder Ruimtelijke Ordening, Doetinchem, 27 januari 2005, presentatie ontwerpopgave De Graafschap Makelaars, Doetinchem, 15 november 2004, Doetinchem, grondprijs van het Theaterkwartier Symposium, Delft, 16 november 2004, informatie over vraag en aanbod TU Delft faculteit bouwkunde, de heer D.C. Kooijman, Delft, 8 december 2004, workshop retail

Gemeente Doetinchem, de heer M. Baten voormalig projectleider van het Theaterkwartier, Doetinchem, 15 november, grondprijs van het

3 februari 2005



10

Blad: 25/26

Bijlage 1: leerplan

3 februari 2005



11

Blad: 26/26

Bijlage 2: tekeningen en ontwerpdocumenten, representatief voor het ontwerpresultaat

3 februari 2005


Herstructurering Theaterkwartier in Doetinchem,

Recommend Documents