Herstructurering Theaterkwartier Doetinchem,

Herstructurering Theaterkwartier Doetinchem, van versnippering tot samenhang

BK6100R / Eindwerkstuk RE&H, docenten ir.arch. H.J.M. Vande Putte en ir. L. Lousberg 3 februari 2005, Arenda Meijvogel 1090046

Herstructurering Theaterkwartier Doetinchem, van versnippering tot samenhang

BK6100R Eindwerkstuk RE&H Bachelor 6 Technische Universiteit Delft Faculteit Bouwkunde

Delft, 3 februari 2005 Arenda Meijvogel 1090046

Docenten: Ir.arch. H.J.M. Vande Putte Ir. L. Lousberg

BK 6100R / Eindwerkstuk Bsc6 RE&H, docenten ir.arch. H.J.M. Vande Putte en ir. L. Lousberg

Blad: 3/25

Voorwoord Voor u ligt het eindwerkstuk voor de ontwerpopgave van Real Estate & Housing van de Technische Universiteit Delft. Samen met het leerplan en de ontwerpopgave vormt het eindwerkstuk de afsluiting van de Bachelor 6 Bouwkunde. In het eindwerkstuk wordt voornamelijk gereflecteerd op het ontwerpproduct en – proces. Daarnaast komen aanvullende elementen van evaluatie en verantwoording aan de orde.

Mijn dank gaat allereerst uit naar Susanne van Halteren voor de zeer prettige en stimulerende samenwerking tijdens de ontwerpopgave. Ten tweede wil ik graag docenten Vande Putte en Lousberg bedanken voor hun begeleiding, hulp, tijd en informatie.

Onze ontwerpopgave betrof de herontwikkeling De Veentjes en het Schouwburgplein, onderdeel van het Theaterkwartier te Doetinchem. Het was voor ons een uitdaging een ontwerp te maken, waarbij de, in de huidige situatie ontbrekende, aansluiting met de stadskern wordt gegarandeerd.

Delft, 3 februari 2005

3 februari 2005

Arenda Meijvogel, 1090046

Arenda Meijvogel 1090046


Blad: 4/25

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3

2 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6

3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5

Beschrijving van de ontwerpopgave ..................................................6 Inleiding 6 Herstructurering De Veentjes en het Schouwburgplein 6 Analyse van het plangebied 6 Eisen en randvoorwaarden 7 Uitgangspunten 8 Beschrijving van het ontwerpproduct ................................................9 Technische gegevens 9 Concept 9 Het ontwerpproduct 9 Sloop 9 Verkeersontwikkeling 9 Openbare ruimte 10 Bouwblokken 10 Winkels, bibliotheekgebouw, woningen, kantoren en horeca 11 Financiële haalbaarheid 11 Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproduct.....................12 Verantwoording van het ontwerpproduct 12 Openbare ruimte 12 Voorzieningen 12 Financiële haalbaarheid 13 Evaluatie van het ontwerpproduct 14 Publiekstrekkers 14 Woningen en voorzieningen 14 Financiële haalbaarheid 14 Multi Criteria Analyse (MCA) 15 Optimalisatie 15

4 Beschrijving van en reflectie op de meest saillante, generieke (deel)oplossingen, en beargumentering van de keuze van de oplossingsvariant ......................................................................................16 4.1 Zichtlijnen 16 4.2 Publiekstrekkers 16 3 februari 2005



5

Beschrijving van het ontwerpproces ................................................17

6

Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproces ......................19

7

Reflectie op het ontwerpproces........................................................21

Blad: 5/25

8

Samenvatting en conclusies .............................................................22 8.1 Samenvatting 22 8.1.1 Beschrijving van de ontwerpopgave 22 8.1.2 Beschrijving van het ontwerpproduct 22 8.1.3 Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproduct 22 8.1.4 Beschrijving van en reflectie op de meest saillante, generieke (deel)oplossingen, en beargumentering van de keuze van de oplossingsvariant 22 8.1.5 Beschrijving van het ontwerpproces 22 8.1.6 Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproces 23 8.1.7 Reflectie op het ontwerpproces 23 8.2 Conclusies 23

9 9.1 9.2

Literatuurlijst ...................................................................................24 Publicaties 24 Internet 24

10

Bronnen ...........................................................................................25

Bijlage 1

Leerplan

Bijlage 2

Representatieve tekeningen en ontwerpdocumenten

3 februari 2005



1

Beschrijving van de ontwerpopgave

1.1

Inleiding

bouwkundige staat.2 De staat van de bebouwing garandeert echter geen hoge bezettingsgraad. De leegstand van woningen en winkels in De Veentjes laat zien dat het gebied tegenwoordig niet meer zo gewild is.

De ontwerpopgave van de variant Real Estate & Housing betreft het vervaardigen van een stedenbouwkundig herstructureringsplan met haalbaarheidsanalyse. Het ontwerpproduct zal worden vervaardigd aan de hand van het leerplan. In dit leerplan is marktonderzoek gedaan en zijn eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten gedefinieerd. Daarnaast is in het leerplan een tijdsplanning gegeven, zodat het proces wordt beheerst.

1.2

De gemeente Doetinchem heeft zich de afgelopen jaren reeds bezig gehouden met herstructureringsplannen voor het gebied. De plannen zijn tot op heden telkens afgewezen om economische of maatschappelijke redenen. De gemeente heeft nu besloten de schouwburg op het Schouwburgplein, het Amphion theater, te verplaatsen naar de Veemarkt.3 De kavel van het theater komt in de toekomst vrij, zodat in een volgend plan een nieuwe functie op de kavel kan worden gerealiseerd. Ons doel gedurende de ontwerpopgave is het ontwerpen van een nieuw stedenbouwkundig plan met haalbaarheidsanalyse voor het Theaterkwartier. Om enigszins een tegenontwerp te maken voor alle ontwerpen die reeds bij de gemeente de revue zijn gepasseerd, hebben we de, door de gemeente, geformuleerde eisen en randvoorwaarden gedeeltelijk overgenomen.

Herstructurering De Veentjes en het Schouwburgplein Ten noordoosten van de stadskern van het Gelderse Doetinchem ligt een gebied met een sterk gemengd karakter: het Theaterkwartier. Het Theaterkwartier vormt een aanloopgebied naar het kernwinkelgebied in de oude binnenstad, maar heeft haar relatie met de kern verloren. Samen met Susanne van Halteren heb ik gekozen voor de ontwerpopgave die zich richt op de herstructurering van De Veentjes en het Schouwburgplein, onderdeel van het Theaterkwartier. Het idee van de ontweropgave is afkomstig van Susanne. Zij is tien jaar woonachtig geweest in Doetinchem en is bekend met het probleemgebied. Het hart van het plangebied wordt gevormd door een winkellint dat aan de zuidkant aanhaakt aan de oude binnenstad. Aan de noordzijde eindigt het lint in het Schouwburgplein. Het gebied bevat functies als woningen, winkels, kantoren en het Amphion theater. De bebouwing dateert uit de periode 1970-1980 en varieert van drie tot vijf bouwlagen.1 De bouwblokken zijn in de loop der jaren goed onderhouden en zijn nog in goede

Blad: 6/25

1.2.1

Analyse van het plangebied De bouwblokken In De Veentjes bevindt zich aan de linkerzijde een kantoorblok met in de plint winkels. Aan de rechterzijde bevindt zich een woonblok, wederom met winkels in de plint. Het Schouwburgplein wordt gevormd door het Amphion theater, een winkelruimte en een drietal woonblokken. In de plint van deze blokken bevinden zich winkels en kantoren.

2

Gemeente Doetinchem, de heer W. Beier, Delft, 14 november 2004,

algemene informatie plangebied 3

Gemeente Doetinchem. de heer R. de Redelijkheid, wethouder

Ruimtelijke Ordening, Doetinchem, 27 januari 2005, presentatie 1

BRO, 14 juni 2004, Regio Achterhoek, detailhandelvisie

3 februari 2005

ontwerpopgave Arenda Meijvogel 1090046


De openbare ruimte De leegstand van woningen en winkels en de stille straten laat zien dat het gebied niet meer zo gewild is. Het ontbreken van een duidelijk onderscheid tussen herkenbaar openbaar gebied en privé domeinen is de eerste factor die we kunnen noemen. Als tweede factor kunnen we de schaal en de maat noemen. Deze schaal en maat van de bebouwing en openbare ruimte in ons plangebied is niet in verhouding met elkaar en met de binnenstad van Doetinchem. Infrastructuur Doetinchem heeft een goede bereikbaarheidsstructuur bestaande uit een centrumring met daarop uitkomende wegen. De verkeersdruk op grote delen van de centrumring en toegangsroutes is al zeer hoog en zal in de toekomst verder toenemen. Dit heeft als negatief gevolg dat de oversteekbaarheid van de centrumring steeds moeilijker wordt. In de toekomst kan dit voor problemen zorgen, want vrijwel de meeste en grootste parkeerlocaties zijn goed verspreid om het centrum, maar liggen buiten de centrumring. Doordat Doetinchem in de toekomst een regionale functie zal vervullen en de meeste bezoekers met de auto zullen komen, speelt het parkeren een belangrijke rol.4 Op wat grotere afstanden van het kernwinkelgebied liggen relatief grote parkeerterreinen en dichterbij enkele kleinere parkeerterreinen. Op de Veentjes en op het Schouwburgplein is er sprake van een meer versnipperende structuur. Dit richt zich tot zowel de hiërarchie van secundaire wegen als tot de verspreiding van het grote aantal parkeerplaatsen in een relatief klein gebied. Eigendomsverhoudingen De gemeente heeft de kavel van het Amphion theater, het braakliggende gebied achter het Amphion, het Schouwburgplein en De Veentjes in haar bezit. Daarnaast is de openbare ruimte in het plangebied eigendom van de gemeente Doetinchem. Het

Blad: 7/25

linker bouwblok in De Veentjes is eigendom van particuliere investeerders en het rechter bouwblok is eigendom van Uni Invest.5 1.2.2

Eisen en randvoorwaarden Openbare ruimte In de huidige situatie bestaat er geen samenhang tussen de stadskern en ons plangebied. Om ervoor te zorgen dat er weldegelijk een duidelijke relatie tussen deze twee gebieden wordt gecreëerd, is de herstructurering van de openbare ruimte, infrastructuur, bebouwing, functies en voorzieningen onontkoombaar. In de huidige situatie wordt de eigen identiteit en unieke kwaliteit van het gebied minimaal benut. Om de kwaliteit van de leefomgeving in de nieuwe plannen te kunnen verhogen, moet er aandacht worden besteed aan deze factoren. Bij de herstructurering moet de verspreide ligging van parkeerplaatsen, de hoeveelheid secundaire straten en onduidelijke plekken worden gereduceerd, zodat de routing binnen het gebied duidelijk en helder zichtbaar is voor winkelend en bezoekend publiek. Voorzieningen Om de aantrekkingskracht van het centrum te verhogen, moet een functie worden toegevoegd. De vestiging van nieuwe functies in het centrum zorgt voor een duurzaam en consumentgericht aanbod van de voorzieningen, waarbij ongewenste of concurrerende functies moeten worden voorkomen. Daarnaast dient het aantal concentraties detailhandelvoorzieningen niet te worden uitgebreid. Het is wel toegestaan een mogelijkheid te creëren voor toekomstige uitbreidingen van de voorzieningen.6 Woningen De gemeente Doetinchem verwacht dat het inwoneraantal in de toekomst zal stijgen van 50.000 tot ongeveer 70.000 inwoners. 5

Gemeente Doetinchem, de heer R. Nijland, Delft, 29 november 2004,

economische gegevens 4


3 februari 2005

6

BRO, 14 juni 2004, Regio Achterhoek, detailhandelvisie Arenda Meijvogel 1090046


Daardoor zal Doetinchem in de toekomst niet alleen een centrumfunctie voor de eigen gemeente vervullen, maar zal uitgroeien tot een bovenregionaal verzorgend winkelcentrum. De regionale groei zal voornamelijk van betekenis zijn in de stad Doetinchem. Net als in de rest van Nederland, zal ook Doetinchem in de toekomst vergrijzen. Bij de toevoeging van functies moet op de groei worden ingespeeld. Financiële haalbaarheid Het hele project wordt gefinancierd door de gemeente Doetinchem. Als het project niet haalbaar blijkt te zijn, zal er geen geld in het project worden geïnvesteerd. 1.2.3

Uitgangspunten Openbare ruimte Om in de nieuwe plannen de kwaliteit van het gebied te kunnen accentueren, zal de openbare ruimte worden hergestructureerd. Winkelaanbod Naast de bereikbaarheid, de parkeergelegenheid en de inrichting van de openbare ruimte is het vooral de winkel of gehele aanbodstructuur van een centrum die het bezoek bepaalt. Om de loop weer binnen ons plangebied te krijgen is de toevoeging van een of meer publiektrekkers noodzakelijk.

3 februari 2005

Blad: 8/25

Gevelbeeld Het huidige gevelbeeld in De Veentjes en het Schouwburgplein is, mede veroorzaakt door het materiaalgebruik in de gevels, bestratingen en de gesloten rolluiken van de winkels, behoorlijk grauw. Door de gevels (gedeeltelijk) van het gebouw te strippen, zullen de 'dichte' gevels in transparante en sprekende gevels veranderen. Materiaalgebruik Om een goede aansluiting te krijgen met de omliggende bebouwing in het Theaterkwartier, de binnenstad en de winkelstraten, is het noodzakelijk dat er voornamelijk gebruik wordt gemaakt van (traditionele) materialen als glas en metselwerk. De etalages van de winkels in het rechter bouwblok van De Veentjes, worden nu 'ingebouwd' door de kolommen van het gebouw en liggen in de meeste gevallen niet direct aan de straat. Het is de bedoeling de etalages voor het winkelend publiek zo zichtbaar mogelijk te laten zijn, zodat ook de etalages bijdragen aan de verbetering van het gevelbeeld. Het is echter niet de bedoeling dat het plangebied een kopie wordt van haar omgeving, maar dat zij een eigen identiteit krijgt.



2

Beschrijving van het ontwerpproduct

2.1

Technische gegevens Project: herstructurering De Veentjes en het Schouwburgplein Toegevoegde differentiatie: 10 2^1 kapwoningen, 142 gestapelde appartementen, 2850m2 winkels, 6223m2 kantoren, 576m2 horeca, 2531m2 bibliotheek, 26 parkeerplaatsen boven maaiveld, parkeergarage onder maaiveld met 125 parkeerplaatsen Maten: oppervlakte plangebied 46.492m2, bebouwd oppervlak 15.391m2 Haalbaarheid grondexploitatie: beschikbaar voor vereffening in het plangebied + € 6.877.646,=

2.2

materialen, zodat er een gedifferentieerde gevel wordt gecreëerd.

2.3

Het ontwerpproduct

2.3.1

Sloop De verplaatsing van het Amphion theater naar een locatie elders in Doetinchem, zorgt voor het vrijkomen van zowel het gebouw als de kavel. Reeds in de variantenontwikkeling hebben we besloten het theater gebouw te slopen, omdat het gebouw de kwaliteit en uitstraling van het gebied eerder sterk verlaagt dan verhoogt. Dit geldt ook voor de bebouwing die is gelegen aan het braakliggende terrein. Enkele bouwblokken zijn reeds in zo’n slechte staat van onderhoud dat sloop de beste oplossing is. De kerk in het noordoosten behouden we echter wel. De uitstraling van de kerk met naastgelegen pastorie geeft het plangebied historische waarde. De bebouwing aan de noordzijde van het linker bouwblok in De Veentjes is gesloopt, omdat ook deze bebouwing, de kwaliteit en uitstraling van het gebied eerder sterk verlaagd dan verhoogd.

2.3.2

Verkeersontwikkeling Aangezien een ingrijpende aanpassing van de infrastructuur veelal tot grote problemen leidt, hebben we de bestaande infrastructuur zo min mogelijk veranderd. We hebben wel besloten de Dr. Huber Noodtstraat af te sluiten voor doorgaand verkeer. I.v.m. met de bevoorrading van winkels is de straat wel toegankelijk voor bestemmingsverkeer, d.m.v. een paal die in het wegdek wegzakt. Het doorgaande verkeer laten we nu honderd meter eerder afslaan, zodat het centrum wordt verlaten. In het ontwerp hebben we het parkeren geclusterd in twee grote parkeergebieden: het parkeerterrein ten noorden van de Edah en een parkeergarage onder het bibliotheekgebouw. Het parkeren aan de noordzijde van de Edah is in ons ontwerp half verlaagd.

Concept Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door een woongebied en aan de zuidzijde door de winkelkern. Het plangebied bevat dus goede potentie om een overgangsgebied te worden tussen deze gebieden. De winkel-, woon- en kantoorfuncties zullen worden uitgebreid en/of aangevuld met culturele functies, zodat de functiemix compleet wordt. Het creëren van een optimale aansluiting bij het centrum is, naast de toevoeging van nieuwe functies, van groot belang.7 Voor winkelend publiek moet het aantrekkelijk worden een bezoek te brengen aan het Theaterkwartier en andersom. De aanwezige (trekkers)functie spelen hierbij een onmisbare rol, maar de routing van en naar het gebied is ook van groot belang. In het ontwerp zullen de zichtlijnen worden versterkt door de toepassing van bestrating en herkenningspunten. Bij het materiaalgebruik van de (gedeeltelijk gestripte) gevels zal gebruik worden gemaakt van verschillende soorten

7

Ruyter, T. (2004), afstudeerverslag: De rol van trekkers in planmatig

ontwikkelde winkelcentra (Delft) 3 februari 2005

Blad: 9/25



Achter de bibliotheek hebben we een nieuwe weg geplaatst. Het gebied wordt op deze manier toegankelijker. Deze straat loopt langs het parkeerterrein achter de Edah en komt uit bij de grote weg. Op deze kruising hebben we een rotonde gesitueerd om een betere verkeersregeling te krijgen. De toegevoegde weg in het oosten van het plangebied zorgt voor ontsluiting van de aldaar gesitueerde appartementen en woningen. 2.3.3

Openbare ruimte Aan het linker bouwblok in De Veentjes hebben we een stuk aangebouwd, zodat de straat De Veentjes wordt versmald. Het Schouwburgplein hebben we kleiner gemaakt en meteen een duidelijke begrenzing gegeven door tegen het parkeerterrein een restaurant te plaatsen. Verder hebben we tijdens het ontwerpen veel met zichtlijnen gewerkt. In de openbare ruimtes hebben we groen geplaatst, bestrating gebruikt zoals in het historische stadscentrum en betere verlichting. In het woongebied wordt een groene openbare ruimte omgrensd door 2^1-kap woningen en appartementgebouwen. De openbare ruimte is een unieke plek dichtbij het centrum. Het andere groengebied in ons plangebied is gelegen achter het rechter bouwblok in De Veentjes. Bij de realisering van de nieuwe plannen zal dit, nu openbare, terrein worden afgesloten voor bezoekers.

2.3.4

Bouwblokken De zichtlijn vanuit de winkelkern naar ons plangebied eindigt bij de bibliotheek. Dit bouwblok is gesitueerd op de kavel van het voormalige Amphion theater. Het Schouwburgplein wordt aan de oostelijke zijde begrensd door twee reeds bestaande bouwblokken. Om het plein duidelijk te definiëren is aan de westelijke kant van het plein een bouwblok toegevoegd. De uitbreiding van het linker bouwblok in De Veentjes heeft een totaal andere identiteit gekregen, wat de uitstraling van het gebied positief beïnvloedt. Het bouwblok aan de linker zijde van dit ‘uitbreidingsblok’ zorgt voor een afsluiting van de zichtlijn die dwars over het Schouwburgplein gaat.

3 februari 2005

Blad: 10/25

Het braakliggende terrein achter het Amphion theater hebben wij bebouwd met woonblokken. Deze blokken vormen zowel stedenbouwkundig als functioneel het overgangsgebied naar het woongebied, waardoor het plangebied aan de noord en oostzijde wordt begrensd. Linker bouwblok De Veentjes Door de uitbreiding van het linker bouwblok ontstaat er extra kantoorruimte. De rechter uitbreiding is bestemd voor kantoorfuncties en het noordelijke gedeelte van de uitbereiding is bestemd voor appartementen. Op de rechter hoek van het gebouw zal een zes bouwlagen tellende woontoren komen, een herkenningspunt van het gebied vanuit de omgeving. Op de eerste en tweede verdieping zullen aan de rechterzijde van de uitbreiding kantoorruimten worden gecreëerd. In de noordelijke uitbreiding worden een twintigtal appartementen rondom een binnenplaats gesitueerd. Vanwege de uitbreiding van de gevel werd meteen de mogelijkheid geboden de gevel een metamorfose te laten ondergaan. De lengte van de gevel, ongeveer 100 meter, vraagt om een gedifferentieerde gevel zodat eentonigheid wordt vermeden. In het huidige gebouw zijn reeds een drietal atria aanwezig. Bij de uitbreiding van de gevel zijn deze atria behouden om voldoende daglicht in het bouwblok te laten toetreden. Rechter bouwblok De Veentjes Enkele gevelaanpassingen aan de gevel van het rechter bouwblok kunnen voldoende zijn om de kwaliteit van het straatbeeld te verhogen. We hebben alle etalages naar de buitenkant van de gevel verplaatst, zodat de verspringing van de gevel van de binnenzijde naar de buitenzijde het bouwblok voorgoed wordt verholpen. De wit geschilderde draagconstructie tussen de begane grond en eerste verdieping heeft in de huidige situatie een nogal overheersende invloed in het gevelbeeld. Door er bijvoorbeeld kozijnen met gescreend glas in te plaatsen (net als de Haagse Bluf) of de constructie een andere kleur te geven, lijkt de eerste bouwblaag visueel hoger. Arenda Meijvogel 1090046


2.3.5

Winkels, bibliotheekgebouw, woningen, kantoren en horeca Winkels De toevoeging van een of meer publiekstrekkers in De Veentjes bevordert de loop naar de zuidzijde van het plangebied en de loop vanuit en naar het centrum. Op het Schouwburgplein zijn de Edah en Aldi, net als in de huidige situatie, respectievelijk links en rechts gesitueerd. De loop op het plein wordt behouden en bevorderd door de toevoeging van de bibliotheek. Het huidige pand van de Edah wordt gesloopt. Verhuizing binnen hetzelfde bouwblok levert de Edah ongeveer 400m2 extra vloeroppervlak op in vergelijking met de vorige winkelruimte. Bibliotheekgebouw Op de plek van het huidige theater vestigen we een bibliotheekgebouw van 2531m2. Boven de bibliotheek worden appartementen over 2 verdiepingen gebouwd. In de kelder van het gebouw zijn 125 parkeerplaatsen aanwezig, bestemd voor bewoners en bezoekers van het winkelcentrum.

Blad: 11/25

Horeca Op het Schouwburgplein hebben we, naast de bibliotheek, ruimte gereserveerd voor een grand café. De toevoeging van een horeca voorziening breidt de functiemix verder uit. 2.3.6

Financiële haalbaarheid Op basis van de opbrengst uit verkoop grond en opbrengst uit parkeergeld en bibliotheekabonnementen over 10 jaar hebben we het geld voor vereffening in het gebied berekend. Het resultaat van de uitgevoerde berekeningen is indicatief. Naarmate het plan gedetailleerder wordt, zullen ook de financiële aannames betrouwbaarder worden. Uit de berekeningen die wij hebben uitgevoerd blijkt dat er voor vereffening in het plangebied + € 6.877.646,= beschikbaar is.

Woningen De toegevoegde woonblokken zorgen voor een differentiatie in het woningaanbod. Het huidige aanbod van woningen voor starters en alleenstaanden wordt uitgebreid met 2^1 kap woningen en appartementen, bestemd voor gezinnen, tweeverdieners en 65+ers. Op deze manier is er voor elke portefeuille een woning in het plangebied aanwezig. Kantoren Het toegevoegde kantoorblok in het westelijke gedeelte van het plangebied breidt de differentiatie van de kantoorvoorzieningen uit. De goede bereikbaarheid van het plangebied zorgt ervoor dat de aantrekkelijkheid van het gebied voor bedrijven wordt verhoogd. In verhouding tot het aantal winkelruimten zijn er in de huidige situatie weinig kantoorruimten. De prijzen in het plangebied liggen waarschijnlijk wat lager dan die in de winkelkern, waardoor de aantrekkelijkheid van het gebied voor een ondernemer om zich te vestigen wordt verhoogd. 3 februari 2005



Blad: 12/25

3

Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproduct

3.1

Verantwoording van het ontwerpproduct

versterkt en geaccentueerd. Deze zichtlijn eindigt uiteindelijk bij de afsluiting van het winkelcentrum: de bibliotheek.

Het ontwerpproduct is gerealiseerd aan de hand van eisen en randvoorwaarden en opgestelde uitgangspunten. Deze voorwaarden staan uitgebreid omschreven in het leerplan, zie bijlage 1. Het leerplan is het resultaat van het marktonderzoek dat is gedaan naar de behoefte en invulling van het Theaterkwartier. Om het plan op een goede en heldere manier te verantwoorden zullen de inrichting van de openbare ruimte, de voorzieningen, woningen en financiële haalbaarheid achtereenvolgens worden behandeld. 3.1.1

Openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte speelt een belangrijke rol bij het verhogen van de kwaliteit van De Veentjes en Het Schouwburgplein. Een belangrijke eis bij de ontwikkeling van het plan was verbetering van de infrastructuur, zodat de routing binnen het gebied duidelijk en helder is voor winkelend en bezoekend publiek. In het ontwerp is daarnaast rekening gehouden met de bevoorrading van winkels. De straten in het plangebied en het winkelcentrum zijn in het ontwerp alleen toegankelijk voor bestemmingsverkeer. D.m.v. het aanbrengen van een zakkende paal is de Dr. Huber Noodtstraat ontoegankelijk gemaakt voor doorgaand verkeer. Daarnaast zijn de parkeervoorzieningen in het nieuwe plan geclusterd. De bestaande parkeerplaatsen in De Veentjes en het Schouwburgplein zijn verwijderd en verplaatst naar de randen van het plangebied. Het aantal parkeerplaatsen is ten gevolge van het toegevoegde aantal woningen verhoogd.

Deze versmalling, in combinatie met de toevoeging van bomen en plantenbakken en het groengebied tussen de 2^1 kapwoningen en de appartementenblokken in het noordelijke deel, zorgt voor een verhoging van de kwaliteit en de leefbaarheid van plangebied. Het hofje, gelegen achter de bouwblokken van De Veentjes, wordt in de nieuwe plannen afgesloten. Op deze manier wordt overlast van hangjongeren vermeden en wordt de mogelijkheid gecreëerd om de bewoners te laten wonen aan een hof. Om dit te versterken en het gebied zo optimaal mogelijk af te sluiten, is aan de rechterzijde een woonblok toegevoegd. 3.1.2

Voorzieningen Winkels, kantoren en horeca De toevoeging van een of meer publiekstrekkers in het plangebied is noodzakelijk om de loop weer in het gebied te krijgen. Deze publiekstrekkers zullen worden gevestigd in bestaande winkelpanden, zodat wordt voldaan aan de eis van de gemeente om het aantal detailhandelconcentraties niet verder uit te breiden.

Behalve een verandering van de wegenstructuur, heeft ook een herstructurering van de groen, voorzieningen, cultuur en woningen plaatsgevonden. In de huidige situatie waren de groenvoorzieningen minimaal en werden de potenties van de openbare ruimte niet optimaal benut. Door het versmallen van de straat De Veentjes wordt de zichtlijn vanuit het centrum 3 februari 2005



Bibliotheekgebouw De Doetinchemse bibliotheek kan de vraag van de consument niet meer aan en is op zoek naar uitbreiding van het vloeroppervlak naar 2500-3000m2.8 De verhuizing van het Amphion theater zorgt voor het vrijkomen van de kavel, welke wij als goede locatie voor de bibliotheek zagen. De vestiging van de bibliotheek in het gebied zorgt ervoor dat er geen uitbreiding van het aantal detailhandelconcentraties plaatsvindt. Met het bibliotheekgebouw wordt echter wel een mogelijkheid gecreëerd voor toekomstige uitbreidingen van het winkelvloeroppervlak. De toevoeging van de bibliotheek heeft echter nog twee andere voordelen. Als eerste zal een nieuw gebouw de uitstraling en aantrekkelijkheid van het gebied bevorderen. Daarnaast zal ongeveer 10% van de bibliotheek bezoekers na hun bezoek aan de bibliotheek een bezoek aan het (winkel)centrum brengen.

3.1.3

Blad: 13/25

Financiële haalbaarheid De gemeente Doetinchem financiert het project, maar zal alleen investeren als het project haalbaar blijkt te zijn. Onze plannen zijn haalbaar. Uit onze haalbaarheidsanalyse bleek dat er + € 6.877.646,= beschikbaar is voor vereffening in het gebied.

Woningen Samen met de appartementen boven de bibliotheek, zorgen het woongebied en de appartementen in het linker bouwblok in De Veentjes ervoor dat er op de toekomstige inwonersgroei en vergrijzing van Doetinchem wordt ingespeeld. Gevelbeeld Om de kwaliteit en de leefbaarheid van het gebied te verhogen worden de gevels aangepast en/of bekleed met verschillende materialen: baksteen, en glaspanelen. De ‘dichte’ gevels transformeren zo naar transparante en sprekende gevels. Daarnaast zorgt niet alleen het gevelmateriaal, maar ook de verplaatsing van alle íngebouwde’ etalages naar de rooilijn, voor een verbetering van het gevelbeeld. Op deze manier worden de etalages voor winkelend zo zichtbaar mogelijk. De keuze van het materiaalgebruik zorgt ervoor dat het gebied aansluit bij haar omgeving. Vooral het gebruik van glaspanelen zorgt ervoor dat het gebied geen kopie wordt van haar omgeving, maar dat zij haar eigen identiteit heeft.

8


3 februari 2005



3.2

Evaluatie van het ontwerpproduct

3.2.1

Publiekstrekkers Naar aanleiding van gesprekken met de heren Kooijman en Kok, beide deskundig op het gebied van leisure & retail, bleek de toevoeging van de bibliotheek onvoldoende om het plangebied weer aantrekkelijk te maken en de relatie met het (winkel)centrum te versterken. Er dienden zogenaamde publiekstrekkers te worden gevestigd zodat de loop binnen het gebied en naar het centrum kan worden gegarandeerd. Het onderzoeken van geschikte trekkers bleek een lastig karwei te zijn, want belangrijke ketens als bijvoorbeeld HEMA, C&A en Blokker zijn reeds gevestigd in het winkelcentrum en zijn niet geïnteresseerd in een andere locatie. Uiteindelijk hebben wij besloten functies toe te voegen die voor accentverschillen met het centrum zorgen: boekhandel De Slegte en Bakkerij Bart. De Edah en Aldi, die reeds zijn gevestigd in het Theaterkwartier, bleken uitstekende trekkers te zijn. Door de situering van de Edah en Aldi, respectievelijk links en rechts, op het Schouwburgplein, wordt de loop op het plein behouden en bevorderd door de toevoeging van de bibliotheek. In geval van eventuele leegstand van andere winkelruimten binnen het plangebied, kunnen deze ruimten geschikt zijn voor startende ondernemers met een nieuw product die op zoek zijn naar een budget locatie. Een vernieuwingsslag begint veelal buiten het centrum en verplaatst zich naar het centrum. Het huidige pand van de Edah wordt in onze plannen gesloopt. Verhuizing binnen hetzelfde (linker) bouwblok levert de Edah ongeveer 400m2 extra vloeroppervlak op in vergelijking met de vorige winkelruimte. Edah heeft in de toekomst schaalvergroting voor ogen, dus het extra aantal m2 is wenselijk.9

Blad: 14/25

te maken, zodat er een einde wordt gemaakt aan de leegstand binnen het plangebied. 3.2.2

Woningen en voorzieningen De woningen in het plangebied zijn geschikt voor doelgroepen met een verschillend budget. De bestaande woningen zijn voornamelijk huurwoningen, bestemd voor alleenstaanden en starters. De woningen die zijn ontworpen in het gebied achter de bibliotheek, zorgen voor een differentiatie in het woningaanbod. Het woningaanbod wordt uitgebreid met 2^1 kapwoningen en appartementen. In het overgebleven groengebied in het noordelijke deel was eerst een villa ontworpen. Uiteindelijk hebben we besloten deze weer te verwijderen, omdat de kavel te veel werd ingebouwd door omliggende bouwblokken. De 2^1 kapwoningen zijn gesitueerd aan de Nieuwe Weg en sluiten aan bij de bebouwing aan de andere zijde van de weg. Bij de ontwikkeling van de woningen is het van belang in het achterhoofd te houden dat het gebied aantrekkelijk en geschikt moet zijn voor alle soorten portefeuilles en dat daar woningen voor worden ontworpen.

3.2.3

Financiële haalbaarheid Op het braakliggende terrein achter de bibliotheek hebben we woonblokken gesitueerd, om de haalbaarheid van de plannen te vergroten. In De Veentjes hebben we gekozen voor een gevelaanpassing van het rechter bouwblok, om de plannen enigszins financieel haalbaar te houden. In geval de gemeente meer geld beschikbaar heeft, kan worden overwogen het gebouw te strippen.

Ons ontwerp voldoet aan de eis om het aantal m2 detailhandelvoorzieningen niet uit te breiden. In het ontwerp hebben wij er echter ook naar gestreefd het gebied aantrekkelijk

9

AM Development BV, de heer H. Kok, Gouda, 13 december 2004,

trekkers in winkelgebieden 3 februari 2005



3.2.4

Multi Criteria Analyse (MCA) Om een goede keuze te maken tussen de verschillende gevelmateriaal mogelijkheden, zijn de vier materialen onderworpen aan een MCA. Op grond van esthetische waarde, de inpassing van het materiaal in de omgeving, het gemak van bevestiging en de materiaalkosten zijn de materialen beoordeeld.

Blad: 15/25

meter aan bebouwing in het woongebied en het kantoorgebied moet worden bebouwd zodat de opbrengst zo optimaal mogelijk wordt. De gemeente Doetinchem haalt de namelijk meeste opbrengsten uit de verkoop van grond van het woongebied en het kantoorgebied. In vergelijking met de uitkomsten van het model, zal de bebouwde oppervlakte aan woningen en kantoren in ons gebied iets moeten worden uitgebreid om tot een hogere opbrengst te komen.

Gehard gescreend glas en colorsafe glas eindigden op plaats 1 en 2. Deze materialen hadden reeds onze voorkeur, maar de uitkomst van de analyse is voor ons een bevestiging dat we deze materialen zeker moeten gebruiken. Dit geldt ook voor het metselwerk, dat op plaats 3 eindigde. Daarnaast is de toepassing van metselwerk in het ontwerp noodzakelijk om een goede aansluiting bij de historische binnenstad te krijgen. Red Cedar eindigde op plaats 4. We hadden reeds twijfels over het gebruik van dit materiaal. Na uitkomst van de analyse en in combinatie met de hoge onderhoudskosten hebben we geen gebruik te maken van Red Cedar.

3.2.5

Optimalisatie In ons eerste optimalisatie model werd het grondgebruik geoptimaliseerd. Het model bleek uiteindelijk te complex door de vele constraints en bleek daarnaast ook nog eens onoplosbaar te zijn. In ons tweede model hebben we bekeken hoeveel vierkante

3 februari 2005



4

4.1

Blad: 16/25

Beschrijving van en reflectie op de meest saillante, generieke (deel)oplossingen, en beargumentering van de keuze van de oplossingsvariant Zichtlijnen Tijdens de variantenontwikkeling waren wij reeds bezig met de versmalling van De Veentjes. Ten eerste om de ongeveer 30 meter brede straat te versmallen naar ongeveer 12 meter, zodat de menselijk maat wordt teruggebracht. Ten tweede om de zichtlijn vanuit het centrum te versterken en te accentueren. De zichtlijn eindigt uiteindelijk op het Schouwburgplein, bij de bibliotheek. De bibliotheek zorgt voor een soort beëindiging van het winkellint en voor een duidelijke scheiding tussen het noordelijke woongebied en het winkel- en kantoor gebied. Mijns inziens is de aanwezigheid van zichtlijnen van groot belang in een stedenbouwkundig ontwerp. De bezoeker kan zich beter oriënteren en er ontstaat een duidelijk routing. Daarnaast zorgt de versmalling van De Veentjes niet alleen voor een versterking van de zichtlijn, maar de breedte van de straat sluit ook beter aan bij de straten die in de stadskern aanwezig zijn. Bij versmalling van straten moet wel de stratenhiërarchie in de gaten worden gehouden. Het versmallen van een straat voor doorgaand verkeer kan voor ernstige infrastructurele problemen zorgen. Daarentegen zorgt de versmalling van een straat voor voetgangers, in combinatie met een kromming, voor het zuigingeffect. In de variantenontwikkeling hebben we de verschillende infrastructurele mogelijkheden reeds tegen elkaar afgewogen. Een andere oplossing voor De Veentjes was namelijk het verlengen van Dr. Huber Noodtstraat in de Veentjes, zodat de historische verbinding tussen de doorgaande weg en plangebied in ere werd hersteld. Deze oplossing voldeed echter niet aan de gestelde eisen en randvoorwaarden.

4.2

Publiekstrekkers De rol van publiekstrekkers hangt samen met een reeks van factoren die van belang zijn bij de complexe planning en het gebruik van winkelcentra. De trekkers kunnen niet als apart onderdeel worden beschouwd. Een winkelcentrum functioneert immers als geheel. Publiekstrekkers in winkelgebieden variëren van supermarkt tot warenhuis.10 De trekkers in ons plangebied zijn dermate verspreid dat de loop binnen ons gebied en vanuit en naar de stadskern wordt gegarandeerd. Het Theaterkwartier kan zelfstandig functioneren, bijvoorbeeld als een buurtwinkelcentrum. Maar in eerste instantie blijft het gebied natuurlijk altijd een verlengstuk, aanloopgebied van de Doetinchemse stadskern. Om een geschikte publiekstrekker te vinden is niet altijd even eenvoudig. Allereerst hadden wij voor ogen het plangebied aan te laten sluiten bij de stadskern. In Doetinchem zijn publiekstrekkers als HEMA, Blokker, C&A reeds in de stadskern gevestigd en deze waren niet geïnteresseerd in een verhuizing. Het werd voor ons steeds moeilijker om geschikte trekkers te bedenken. Uiteindelijk hebben we ervoor gekozen op de trekkers in ons gebied een ander accent te leggen, zodat aanbod van het centrum gedifferentieerder wordt.11 Supermarkten Edah en Aldi waren reeds binnen ons plangebied gevestigd en bleken uitstekende trekkers te zijn. Door de toevoeging van trekkers als boekhandel De Slegte en Bakkerij Bart, heeft het gebied haar eigen identiteit gekregen.

10

Ruyter, T. (2004), afstudeerverslag: De rol van trekkers in planmatig

ontwikkelde winkelcentra (Delft) 11





5

Blad: 17/25

Beschrijving van het ontwerpproces Na het definiëren van de ontwerpopgave en het vaststellen van de samenwerking, was het verzamelen van informatie de volgende stap die wij aan het begin van het proces hebben gedaan. De gevonden informatie stelde ons in staat het leerplan op te stellen en de eerste stappen in het ontwerpproces te zetten. Aan hand van de eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten die wij in het leerplan hadden opgesteld, is het ontwerp gedurende het ontwerpproces getoetst. De volgende stap was het inwinnen van verdere informatie bij de gemeente Doetinchem. Een ochtend spitten in het gemeentearchief leverde ons behoorlijk wat informatie op. De gemeente had zelf ook al herstructureringsplannen voor het plangebied ontwikkeld. Tijdens de eerste informatie verzamelingfase hadden we hier al informatie over gevonden, maar dat werd nu uitgebreid. Na het bezoek aan de gemeente hebben we een bezoek gebracht aan het plangebied. Tijdens het verkennen van het plangebied hebben we veel foto's gemaakt om een goed beeld van de huidige situatie te krijgen. Na analyse van het plangebied en inventarisatie van de reeds aanwezige functies in het centrum, zijn we gestart met de variantenontwikkeling. Om enige grip op de schaal van het gebied te krijgen, hebben we allereerst de grootte van het plangebied vergeleken met de Grote Markt in Delft. Het bleek dat de grootte van plangebied, ongeveer overeenkomt met de Grote Markt. Bij de ontwikkeling van de eerste variant hebben we allereerst de hoofdlijnen in het gebied opgezocht. Zicht- en bebouwingslijnen zijn hierbij van belang. Om onze eerste 2D tekening te kunnen visualiseren en in de context te kunnen plaatsten, hebben we een maquette gemaakt. Deze maquette was voor ons een goede hulp bij de ontwikkeling van de andere twee varianten. Om ideeën op te doen voor de variantenontwikkeling hebben we referentieprojecten opgezocht. Hieruit hebben we bruikbare informatie gehaald, zoals het idee

van de gebogen straat, een globale indruk van de kosten en geschikte gevelmaterialen. Na het selecteren van de meest geschikte variant, op basis van eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten, zijn we verder gegaan met de uitwerking van het ontwerp. Tijdens het ontwerpen bleken de randen van het ontwerp voor de meeste problemen zorgen, want daar vindt de confrontatie met de omgeving plaats. We hebben besloten het plangebied verder uit te breiden, zodat er een betere aansluiting met de omgeving wordt gecreëerd. Uiteindelijk zijn de verschillende ideeën uit de varianten globaal teruggekomen. Gedurende het ontwerpproces zijn we weer verder gegaan met het inwinnen van informatie. In een gesprek met de heer Kooijman12, werd ons duidelijk dat publiekstrekkers van groot belang waren in ons gebied. Na een brainstormsessie hadden we enkele geschikte trekkers gevonden, maar waren er nog niet helemaal van overtuigd. In een gesprek met de heer Kok13 bleek dat onze trekkers zeer geschikt waren om het plangebied juist een accentverschil t.o.v. het centrum te geven. Nadat het stedenbouwkundig ontwerp min of meer vast lag, zijn we begonnen met de uitwerking van het linker en rechter bouwblok in De Veentjes. Tijdens ons ontwerpproces hebben we het ontwerp regelmatig besproken met docenten en andere deskundigen. N.a.v. deze gesprekken volgden veelal een of meer aanpassing in het ontwerp. Dit heeft zich gedurende het ontwerpproces herhaald. Een ander deel in de ontwerpopgave was de Multi Criteria Analyse. Met behulp van deze analyse hebben we de meest 12

TU Delft faculteit bouwkunde, de heer D.C. Kooijman, 8 december

2004, workshop retail 13





Blad: 18/25

geschikte gevelmaterialen geselecteerd. In de top vier stond gehard gescreend glas op nummer één. Dit materiaal was volgens ons goed toepasbaar in het ontwerp. Op deze manier hebben we de Multi Criteria Analyse geïntegreerd in ons ontwerp. Het optimalisatiemodel hebben we niet meer kunnen integreren in het ontwerp. Ons eerste model hebben we, door omstandigheden, tijdens de bouw niet kunnen controleren op werking. Door de vele constraints was het achteraf bijna onmogelijk om de fouten op te sporen. Daarom hebben we besloten een tweede model te maken. Dit model was eenvoudiger dan het eerste en bleek wel te werken. De uitkomsten hebben we door tijdgebrek niet meer kunnen verwerken in het ontwerp. Het berekenen van de financiële haalbaarheid d.m.v. een grondexploitatiemodel, verliep niet zonder problemen. Het was voor ons de eerste keer dat we een soortgelijke berekening moesten uitvoeren. De eerste opzet van de haalbaarheidsanalyse bleek dan ook niet geheel correct. De grondexploitatie hebben we, na het inleveren van de ontwerpopgave, n.a.v. een gesprek met een bouwkostendeskundige14 alsnog aangepast.

14

Multi Consultants, de heer De Rechteren van Heemert, 23 januari

2005, Doetinchem, gesprek over grondexploitatie 3 februari 2005



6

Blad: 19/25

Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproces Het te volgen ontwerpproces werd mede bepaald door de planning van het semesterboek. Belangrijke momenten waren van tevoren in deze planning opgenomen. In week 2 stond een inlevermoment van het leerplan gepland. Op dat moment waren wij nog druk bezig met het verzamelen van informatie om eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten te kunnen opstellen. Het contact met de gemeente verliep in het begin nog niet helemaal soepel. Na het inleveren van het leerplan kwam eigenlijk pas de benodigde informatie over de eisen en randvoorwaarden in onze handen. In het leerplan zijn hierdoor veel onduidelijke of dubbele eisen en randvoorwaarden geformuleerd. Een andere oorzaak was de enorme stroom van informatie die op je af komt in een korte tijd. Het is lastig om dat in een hele korte tijd helder te krijgen. Het leerplan heeft ons echter wel gedwongen om na te denken over het te volgen proces. Vooral in het begin van het proces weet je soms niet waar je moet beginnen, de in het leerplan opgestelde planning zorgt voor een leidraad. Daarnaast moest de opdracht moest enigszins worden afgeschermd, zodat wij het ontwerp wel konden volbrengen in de tijd die daarvoor gesteld was. Tijdens het vervaardigen van het stedenbouwkundig ontwerp kan 'Designing a Village'15 worden gebruikt. Ons ontwerpproces heeft grotendeels het traject doorlopen wat deze tekst omschrijft. Het stedenbouwkundig ontwerp start met de analyse van de plattegrond, een bron van informatie. Daarna worden in een eerste schets de hoofdlijnen van het gebied bestudeerd. Het is van groot belang bij de ontwikkeling van de eerste ideeën rekening te houden met de aansluiting op de bestaande bebouwing, omdat daar de confrontatie met de omgeving plaatsvindt. Daarbij omschrijven de auteurs van 'Designing a Village' het maken van een maquette en profieldoorsneden als verhelderend. Het ontwerp wordt dan ook tastbaar. Ik heb dit 15

Heeling, J., J. van Eldijk en L. van Kan (2002), Designing a Village,

ook zeker zo ervaren. Daarnaast vond ik het heel prettig om in de maquette te schuiven met volumes. In AutoCAD is het niet altijd duidelijk wat de volumes voor invloed hebben op de omgeving. In de maquette werd dit meteen duidelijk. Ten opzichte van 'Designing a village' zijn we echter op twee punten van het ontwerpproces afgeweken. De auteurs raden aan om het ontwerp van buiten naar binnen te ontwikkelen. Ik ben echter van mening dat dat niet altijd aan te raden is. In ons plangebied was het middengedeelte het belangrijkst, zodat er een goede aansluiting met de stadskern kan worden gegarandeerd. De randen van het ontwerp waren ook van belang voor een goede aansluiting met de omgeving, maar waren secundair in vergelijking met De Veentjes en het Schouwburgplein. Ten tweede raden de auteurs aan geen bezoek te brengen aan het plangebied, zodat je als ontwerper in staat bent het gebied te blijven bekijken als bouwkundige en niet als bezoeker. Voor mij werkte het bezoek aan het plangebied juist heel verhelderend. Ik begreep ineens heel goed waarom Susanne deze herstructureringsopgave heeft voorgesteld. Tijdens het bezoek heb ik juist met een bouwkundig oog gekeken naar het plangebied. Als ik met een bezoekersbril had opgelopen was ik waarschijnlijk niet binnen het Theaterkwartier gebleven, maar was ik naar het winkelcentrum gelopen. In tegenstelling tot wat we eerste instantie hadden verwacht, waren de personen die wij benaderden, bereid ons te helpen en van informatie te voorzien. In het begin verliep het contact met de gemeente nog wat stroef, maar naar verloop van tijd hadden we onze weg daar gevonden. Vooral bij de gemeente was men benieuwd naar onze resultaten. We kregen dan ook de vraag of we het resultaat kwamen laten zien. De realiteit kwam hierdoor een stuk dichterbij dan wij gewend waren en dit was heel erg

Ways to Study and Research, p. 429 - 432 3 februari 2005



Blad: 20/25

prettig! Donderdag 27 januari j.l. hebben we het ontwerp bij de wethouder gepresenteerd!

bevestiging van de materialen die we in het ontwerp moesten toepassen.

Terwijl we een soort tegenontwerp voor de plannen van de gemeente hebben gemaakt, was het wel prettig te weten wat de plannen van de gemeente in voorgaande ontwerpen zijn geweest. Wij hebben er veel informatie uit kunnen halen en het werd duidelijk wat wel en niet geschikt is om in het gebied te ontwerpen. Tijdens de ontwikkeling van het ontwerp heb ik de gesprekken met deskundigen en docenten als zeer prettig ervaren. Gedurende deze contacten kwam veel informatie tevoorschijn, welke in de meeste gevallen kon worden teruggekoppeld naar het ontwerp.

De tussen en eindpresentaties zijn belangrijke momenten in het proces. Tijdens de tussenpresentatie ontbrak het aan een heldere structuur in ons verhaal. Daarnaast was de lay-out ook niet helemaal helder. Nadat we enkele tips hadden gekregen van onze docenten en een voorbeeldpresentatie van een afstudeerster hadden bijgewoond, zijn we aan de slag gegaan om ook ons verhaal zo goed mogelijk over te brengen. Een goede presentatie is erg belangrijk als de aandacht wilt trekken en het publiek wil overtuigen. Bij de eindpresentatie van de ontwerpopgave hebben we veel tijd besteed aan zowel de PowerPoint presentatie als aan ons verhaal. We waren het er samen over eens dat we een goede eindpresentatie hebben neergezet.

Toen het stedenbouwkundig ontwerp vastlag, zijn we begonnen met de uitwerking van de bouwblokken in De Veentjes. We hebben ons hier echt vergist in de hoeveelheid tijd die hierin gaat zitten. In het semester moeten we binnen een bepaalde tijdlimiet werken. We hebben de blokken daarom niet tot in de puntjes uit kunnen werken, maar slechts een eerste opzet kunnen geven. Dit geldt ook voor het optimalisatiemodel, wat betreft integratie in het ontwerp. Met het fenomeen haalbaarheidsanalyse waren wij, tot bachelor 6, totaal onbekend. Het was heel veel uitzoek- en verbeterwerk wat zeker niet zonder problemen is verlopen. Gelukkig kregen we van alle kanten hulp, zodat we de haalbaarheidsanalyse met succes af hebben kunnen ronden.

De drukte van het semester en de complexiteit hebben voor een verdeling van de taken gezorgd. Susanne als de rekenaar en ikzelf als tekenaar. Ik vind het jammer dat ik niet samen met Susanne de grondexploitatie heb kunnen maken, omdat we er totaal onbekend mee zijn. Natuurlijk heb ik wel over haar schouder meegekeken en we hebben samen over bepaalde dingen nagedacht, maar ik weet er toch het fijne niet van.

De resultaten van Multi Criteria Analyse hebben wij wel kunnen integreren. We hadden voor onszelf al een top vier van gevelmaterialen samengesteld, maar nog niet ingevoerd in het ontwerp. De uitkomst van de analyse was voor ons een

3 februari 2005



7

Blad: 21/25

Reflectie op het ontwerpproces In het leerplan hadden wij reeds een planning opgesteld, zodat we het proces enigszins konden beheersen. Als ik nu naar de planning kijk, valt het op dat het moment van informatie verzamelen aan het begin staat gepland en na een duur van ongeveer vier weken eindigt. Ik heb nu ervaren dat informatie verzameling eigenlijk het gehele traject duurt. Onze ontwerpopgave was behoorlijk complex en bij het zoeken naar oplossingen kom je altijd dingen tegen waarvan je niets weet. Het was voor mij de eerste keer dat ik een marktonderzoek heb gehouden. Ik ben van mening dat het zeker een goed hulpmiddel is bij het opstellen van eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten. Door de enorme informatiestroom die op ons af kwam en de late reactie van de gemeente op de vraag om informatie, was het leerplan een goed middel om enig zicht in de opgave te krijgen. Bij het opstellen van een stedenbouwkundig programma van eisen kan ‘Urban Programming Research’16 goed worden gebruikt. De tekst heb ik op een later tijdstip in het proces pas gelezen, maar ik heb het gebruikt om het leerplan enigszins te controleren. Zo was het in het ontwerp meenemen van onzekerheden al in het leerplan opgenomen. Het geven van een accentverschil aan het plangebied, wat na gesprekken met de heren Kooijman en Kok aan de orde kwam, wordt in de tekst betiteld als functionele hiërarchie. Tijdens het ontwerpproces hebben we voornamelijk uit de gebruiker geredeneerd. De relatie tussen het Theaterkwartier en de stadskern moest worden hersteld en de loop binnen het gebied en van en naar het centrum moest worden bevorderd. Het plangebied is uiteindelijk aantrekkelijk gemaakt voor zowel bezoeker, bewoner als exploitant. Bij de financiële analyse speelde voor de gemeente niet alleen de financiële haalbaarheid een rol, maar ook de sociale en maatschappelijke haalbaarheid. 16

Guyt, P. en E. Hulsbergen (2002), Urban Programming Research,


Uiteindelijk hebben we niet alleen vanuit de gebruiker, maar ook enigszins vanuit de opdrachtgever geredeneerd. Het ontwerpen met een maquette is ook ten zeerste aan te raden, zoals de auteurs van 'Designing a Village'17 al schrijven. Het ontwerp wordt niet alleen meteen duidelijk voor de ontwerpers zelfs, maar ook voor bijvoorbeeld docenten. Bij het opstellen van de haalbaarheidsanalyse bleek het niet altijd even gemakkelijk geschikte informatie te vinden. Gelukkig kwam er een gedateerde exploitatieberekening van de gemeente in onze handen, maar deze was zo complex dat we het eigenlijk alleen voor richtprijzen hebben kunnen gebruiken. Ik vond het interessant om te ondervinden welk kostenplaatje er nu precies bij ons stedenbouwkundig ontwerp hoort. In voorgaande jaren van mijn studie ben ik bekend gemaakt met bouweconomie. Alleen is het gebruik van deze economie in het ontwerp tot nu toe altijd blijven liggen. Tijdens mijn stage heb ik al ervaren dat het kostenplaatje in de praktijk veelal de beslissende factor is. Ik vond het leerzaam dit nu eens in onze ‘theoretische’ studie toe te passen. De samenwerking met Susanne heb ik gedurende het kwartaal als zeer prettig ervaren. Het is fijn om elkaar aan te vullen en met elkaar van gedachten te wisselen. Daarnaast raad ik samenwerking zeker aan, omdat je elkaar ook stimuleert om het uiterste te bereiken.

17


Ways to Study and Research, p. 429 - 432 Arenda Meijvogel 1090046


8

Samenvatting en conclusies

8.1

Samenvatting

8.1.1

Beschrijving van de ontwerpopgave Samen met Susanne van Halteren heb ik gekozen voor het ontwerpen van een nieuw stedenbouwkundig plan met haalbaarheidsanalyse voor De Veentjes en het Schouwburgplein, onderdeel van het Theaterkwartier in Doetinchem. Het Theaterkwartier vormt een aanloopgebied naar het kernwinkelgebied in de oude binnenstad, maar heeft haar relatie met de kern verloren. Om een tegenontwerp te maken voor alle ontwerpen die bij de gemeente de revue zijn gepasseerd, hebben we de, door de gemeente, geformuleerde eisen en randvoorwaarden gedeeltelijk overgenomen. Om ervoor te zorgen dat er weldegelijk een duidelijke relatie tussen deze twee gebieden wordt gecreëerd, is de herstructurering van de openbare ruimte, infrastructuur, bebouwing, functies en voorzieningen onontkoombaar.

8.1.2

Beschrijving van het ontwerpproduct Toegevoegde differentiatie: 10 2^1 kapwoningen, 142 gestapelde appartementen, 2850m2 winkels, 6223m2 kantoren, 576m2 horeca, 2531m2 bibliotheek, 26 parkeerplaatsen boven maaiveld, parkeergarage onder maaiveld met 125 parkeerplaatsen Maten: oppervlakte plangebied 46.492m2, bebouwd oppervlak 15.391m2 Haalbaarheid grondexploitatie: beschikbaar voor vereffening in het plangebied + € 6.877.646,= De winkel-, woon- en kantoorfuncties zijn uitgebreid en/of aangevuld met de bibliotheek en een horecagelegenheid, zodat de functiemix compleet wordt. De herstructurering van het plangebied heeft de relatie met de kern versterkt.

3 februari 2005

Blad: 22/25

8.1.3

Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproduct De toetsing van het ontwerp aan eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten tijdens de ontwikkeling van het ontwerp heeft ervoor gezorgd dat het ontwerpproduct over het algemeen voldoet aan de gestelde voorwaarden. In het ontwerp hebben wij er ook naar gestreefd het gebied aantrekkelijk te maken, zodat er een einde wordt gemaakt aan de leegstand binnen het plangebied. Daarnaast zijn er woningen voor alle soorten portefeuilles ontworpen.

8.1.4

Beschrijving van en reflectie op de meest saillante, generieke (deel)oplossingen, en beargumentering van de keuze van de oplossingsvariant De aanwezigheid van zichtlijnen is van groot belang in een stedenbouwkundig ontwerp. De bezoeker kan zich beter oriënteren en er ontstaat een duidelijk routing. De versmalling van De Veentjes zorgt niet alleen voor versterking van de zichtlijn, de breedte van de straat sluit beter aan bij de straten die in de stadskern aanwezig zijn. Publiekstrekkers kunnen niet als apart onderdeel van een winkelcentrum worden beschouwd. Een winkelcentrum functioneert immers als geheel. De trekkers in ons plangebied zijn dermate verspreid dat de loop binnen ons gebied en vanuit en naar de stadskern wordt gegarandeerd.

8.1.5

Beschrijving van het ontwerpproces We zijn gedurende het hele ontwerpproces bezig geweest met het inwinnen en verwerken van informatie in het ontwerp. Nadat het stedenbouwkundig ontwerp min of meer vast lag, zijn we met de uitwerking van de twee bouwblokken in De Veentjes begonnen.



8.1.6

8.1.7

Verantwoording en evaluatie van het ontwerpproces Ons ontwerpproces heeft grotendeels het traject doorlopen wat 'Designing a Village'18 omschrijft. Het realiteitsgehalte van ons ontwerp steeg enorm vanwege de interesse van de gemeente in onze plannen. Dit heb ik als heel prettig ervaren. Dit geldt ook voor de gesprekken met deskundigen en docenten. Deze informatie kon in de meeste gevallen worden teruggekoppeld naar het ontwerp. Voor de haalbaarheidsanalyse hebben we heel wat uitzoek- en verbeterwerk verzet. Gelukkig kregen we van alle kanten hulp, zodat we de haalbaarheidsanalyse met succes af hebben gerond. Reflectie op het ontwerpproces Ik heb nu ervaren dat informatie verzameling eigenlijk het gehele traject duurt. Onze ontwerpopgave was behoorlijk complex en bij het zoeken naar oplossingen kom je altijd dingen tegen waarvan je niets weet. Door de enorme informatiestroom die op ons af kwam en de late reactie van de gemeente op de vraag om informatie, was het leerplan een goed middel om enig zicht in de opgave te krijgen. Het plangebied is uiteindelijk aantrekkelijk gemaakt voor zowel bezoeker, bewoner als exploitant. Bij de financiële analyse speelde voor de gemeente niet alleen de financiële haalbaarheid een rol, maar ook de sociale en maatschappelijke haalbaarheid. Uiteindelijk hebben we niet alleen vanuit de gebruiker, maar ook enigszins vanuit de opdrachtgever geredeneerd.

8.2

Blad: 23/25

Conclusies Uit ons ontwerpproduct is gebleken biedt het Theaterkwartier volop kansen voor een goede aansluiting bij de stadskern met een positieve haalbaarheid. Tijdens het ontwerpproces hebben we heel veel tijd besteed aan het stedenbouwkundig ontwerp. Daardoor zijn we met de uitwerking van de bouwblokken, het optimalisatiemodel en de haalbaarheidsanalyse laat begonnen, terwijl juist de integratie van de onderdelen in dit semester van belang is. Als ik dezelfde herstructureringsopgave nog een keer over zou mogen doen, zou ik mezelf ervoor behoeden weer te lang te blijven hangen in het ontwerp. De overige onderdelen zou ik meer prioriteit geven dan wij nu hebben gedaan. Overigens vind ik de opzet van dit kwartaal heel erg leuk. Het ontwerp met de opdrachten zorgt voor afwisseling binnen de ontwerpopgave. Daarnaast vond ik het heel positief dat er naast de ontwerpopgave - eindwerkstuk combi verder geen activiteiten zijn ingeroosterd. Wij hebben onze tijd voor de combi hard nodig gehad.

De samenwerking met Susanne heb ik gedurende het kwartaal als zeer prettig ervaren. Het is fijn om elkaar aan te vullen en met elkaar van gedachten te wisselen. Daarnaast raad ik samenwerking zeker aan, omdat je elkaar ook stimuleert om het uiterste te bereiken.

18





9

Literatuurlijst

9.1

Publicaties

Stedenbouwkundige studiegroep, TH Delft, september 1971, Doetinchem

BRO, 14 juni 2004, Regio Achterhoek, detailhandelvisie Gemeente Archief Doetinchem, 15 november 2004 Gemeente Doetinchem, Nieuwsbrieven Theaterkwartier, augustus 2002 / februari 2003 / april 2003

Blad: 24/25

9.2

Internet www.catharinastraat.nl www.doetinchem.nl/toegankelijkheid

Guyt, P. en E. Hulsbergen (2002), Urban Programming Research in: Ways to Study and Research. Jong, T.M. de en D.J.M. van der Voort eds. (Delft) Delft University Press

www.doetinchemwinkelstad.nl www.vvvdoetinchem.nl

Heeling, J., J. van Eldijk en L. van Kan (2002), Designing a Village in: Ways to Study and Research. Jong, T.M. de en D.J.M. van der Voort eds. (Delft) Delft University Press

www.internetgemeentegids.nl/asp/gem_index.asp?id=118&provi ncie=Gelderland

Ruyter, T. (2004), afstudeerverslag: De rol van trekkers in planmatig ontwikkelde winkelcentra (Delft)

www.doetinchem.nl/qvscriptvk_p2/dspage.asp?pageid=1&object id=31517 www.doetinchem-web.nl/catAdsMenu.asp?cat_id=28

3 februari 2005



10

Blad: 25/25

Bronnen AM Development BV, de heer H. Kok, Gouda, 13 december 2004, trekkers in winkelgebieden

Gemeente Doetinchem, de heer A. van Lieshout, Delft, 3 november 2004, algemene informatie van het plangebied Gemeente Doetinchem, de heer J. Hoopman, Delft, 12 november 2004, heeft ons AutoCAD-kaarten van het plangebied gestuurd

Gemeente Doetinchem, de heer R. Nijland, Delft, 29 november 2004, economische gegevens Gemeente Doetinchem. de heer R. de Redelijkheid, wethouder Ruimtelijke Ordening, Doetinchem, 27 januari 2005, presentatie ontwerpopgave

De Graafschap Makelaars, Doetinchem, 15 november 2004, Doetinchem, grondprijs van het Theaterkwartier

Gemeente Doetinchem, de heer G. Teerink, heeft ons een AutoCAD-kaart gestuurd van de omgeving van ons plangebied Gemeente Doetinchem, de heer W. Beier, Delft, 14 november 2004, algemene informatie plangebied Gemeente Doetinchem, de heer M. Baten voormalig projectleider van het Theaterkwartier, Doetinchem, 15 november, grondprijs van het Theaterkwartier

3 februari 2005

Multi Consultants, de heer De Rechteren van Heemert, 23 januari 2005, Doetinchem, gesprek over grondexploitatie

TU Delft faculteit bouwkunde, de heer D.C. Kooijman, 8 december 2004, workshop retail


Herstructurering Theaterkwartier Doetinchem,

Recommend Documents