Ruimtelijk-economische aspecten kantoren en kantoorachtigen Vlaanderen

Ruimtelijk-economische aspecten kantoren en kantoorachtigen Vlaanderen

Ruimtelijk-economische aspecten kantoren en kantoorachtigen Vlaanderen

In opdracht van: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement Leefmilieu en Infrastructuur, Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten & Landschappen, Afdeling Ruimtelijke Planning

Nijmegen/DenHaag/Brussel, april 2001

Inhoudsopgave

Blz.

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 1.2

Achtergrond Doelstelling, opzet en rapportage

Hoofdstuk 2 Huidige marktsituatie 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Inleiding Omvang en spreiding van de kantorenmarkt Structuur van de Vlaamse kantorenmarkt Huurprijzen Gebruikers Marktbewegingen Conclusies

Hoofdstuk 3 Trends en ontwikkelingen 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Inleiding Algemene trends Trends op het gebied van locatievoorkeuren Trends op het gebied van kantoorgebouwen Kantoorachtigen Conclusies

Hoofdstuk 4 Toekomstige vraag naar kantoorruimte 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Inleiding Aanpak Werkgelegenheidsscenario Toekomstige ruimtevraag Spreiding van de ruimtevraag Conclusies

1 1 3

5 5 5 10 13 16 17 20

23 23 23 33 39 46 47

49 49 50 51 52 56 57

Blz.

Hoofdstuk 5 Naar een Vlaams kantorenbeleid 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Samenvattende situatieschets van de markt Strategische visie Uitwerking subdoelstelling 1 Uitwerking subdoelstelling 2 Uitwerking subdoelstelling 3 Flankerende beleidselementen

59 59 63 66 67 71 76

Bijlage 1

Het PROVEST model

83

Bijlage 2

Groeicijfers

85

Bijlage 3

Schakelschema

87

Bijlage 4

Kantoorquotiënten

89

Bijlage 5

Deelnemers workshops

91

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Achtergrond

Met de vaststelling van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) in december 1997 heeft het Vlaams Gewest gekozen voor een nieuwe wijze van ruimtelijke planning. De gewenste ruimtelijke structuur (het richtinggevende deel) start vanuit een visie waarin een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en het streven naar een zowel open als stedelijk Vlaanderen zijn vervat. Die visie is uitgewerkt naar vier basisdoelstellingen. 1 2 3 4

Selectieve uitbouw van stedelijke gebieden, gericht op bundeling en verweving van functies en voorzieningen, bij voorkeur in bestaand stedelijk gebied. Behoud en versterking van het buitengebied, met bundeling van wonen in kernen. Concentreren van economische activiteiten in plaatsen die deel uitmaken van de bestaande economische structuur. Het optimaliseren van de bestaande verkeers- en vervoersinfrastructuur, waarbij de ruimtelijke condities voor verbetering van collectief vervoer worden gecreëerd en vervoersgenererende activiteiten worden geconcentreerd in de nabijheid van openbaar vervoersontsluitingen.

Langs algemene ruimtelijke principes - gedeconcentreerde bundeling, poorten als motor, infrastructuur (diverse modaliteiten) als aangrijpingspunt voor een locatiebeleid, het fysisch systeem als structurerend element - vindt in het RSV een uitwerking plaats voor achtereenvolgens de stedelijke gebieden, het buitengebied, de gebieden voor economische activiteiten en de lijninfrastructuur. Een potentiële schakelfunctie op het snijvlak van de vier basisdoelstellingen is ingeruimd voor het te ontwikkelen locatiebeleid. Het optimaliseren van de ruimtelijke toedeling - via het afstemmen van mobiliteitsprofielen van economische activiteiten op bereikbaarheidskenmerken van locaties - draagt rechtstreeks bij tot de vierde basisdoelstelling. Verder ondersteunt het de concentratiedoelstelling voor economische activiteiten en geeft het mede vorm aan de bundelinggedachte die zowel de stedelijke als de open kant van Vlaanderen moet garanderen. Voor een goed locatiebeleid dient een geïntegreerde afweging te kunnen worden gemaakt tussen overwegingen van ruimtelijk beleid, ruimtelijke vestigingsplaatsvoorkeuren, economische dynamiek, vervoerslogistieke mogelijkheden, milieukwaliteit, enz. Kennis van en inzicht in de feitelijke ruimtelijk-economische dynamiek is nodig om een toekomstgericht locatiebeleid te kunnen opzetten. Buck Consultants International & CEFORES

1

Voor kantoren en kantoorachtigen constateert de afdeling Ruimtelijke Planning van de Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting, Monumenten en Landschappen (AROHM) dat de markt een grote dynamiek laat zien. Achterliggende trends - voortgaande tertiairisering, veranderende productieprocessen, opkomst van de informatie- en communicatietechnologie (ICT), internationalisering en bijvoorbeeld specialisering onder invloed van voortgaande arbeidsdeling - zijn in algemene zin bekend, maar over hun feitelijke uitwerking nu en in de toekomst op de kantorenmarkt ontbreekt het aan gegevens. In het RSV is dan ook slechts een indicatieve raming van de ruimtebehoefte voor kantoren opgenomen (tabel 32, pag. 285). Ook het onderscheid tussen de begrippen ‘kantoor’ en ‘kantoorachtige’ levert de nodige vraagtekens op. Het zijn de groei en de verspreiding van de laatste categorie die, in het licht van een locatiebeleid, voor beleidsmakers aanleiding zijn om dit onderscheid in kaart te willen brengen. In de praktijk blijkt dat er steeds vaker kantoorgebouwen op bedrijventerreinen ontstaan, waar naast kantoorwerkzaamheden ook productiewerkzaamheden worden verricht. Dit maakt een eenduidige definiëring van beide verschijningsvormen lastig te formuleren. De vraag die op voorhand gesteld moet worden is of het met het oog op de toekomst wel realistisch is om een onderscheid te willen maken tussen beide verschijningsvormen. Om deze vraag te kunnen beantwoorden en het begrip ‘kantoorachtige’ in te kaderen is het belangrijk om het begrip ‘kantoor’ vanuit twee dimensies te bekijken. De eerste dimensie van het begrip ‘kantoor’ is de uiterlijke verschijningsvorm. Het kantoor wordt in deze context geassocieerd met het kantoorgebouw. Het beeld dat hier in het algemeen bij past is een hoog representatief gebouw met veel verdiepingen waar een groot aantal mensen werken voor één bedrijf. In de praktijk zijn er uiteraard verschillende typen kantoorgebouwen. Een bedrijfsverzamelgebouw is een voorbeeld van een kantoorgebouw waarin meer dan één bedrijf is gehuisvest. Ook de representativiteit kan sterk verschillen. Wat de vorm betreft zijn kantoorgebouwen desondanks goed te onderscheiden van andere typen bedrijfshuisvesting zoals fabrieken, distributieterminals of verkoophallen. De tweede dimensie van het begrip ‘kantoor’ is functie. In dit kader wordt een kantoor nog altijd geassocieerd met de traditionele werkzaamheden die binnen een kantoorgebouw worden verricht. Het gaat dan om activiteiten die achter een bureau plaatsvinden en waarbij veelal gebruik wordt gemaakt van personal computers. Deze activiteiten kunnen variëren van administratieve werkzaamheden tot meer analytisch werk. In het algemeen wordt het begrip ‘kantoor’ in deze dimensie in verband gebracht met de activiteiten van dienstverlenende bedrijfstakken binnen de tertiaire en quartaire sector. Binnen de industriële en logistieke sectoren vinden uiteraard ook kantoorwerkzaamheden plaats. De twee beschreven dimensies worden nog vaak aan elkaar gekoppeld. Dat wil zeggen dat wanneer men een kantoorgebouw ziet, er vanuit wordt gegaan dat daar dan ook de traditionele kantoorwerkzaamheden plaatsvinden. Recente ontwikkelingen tonen aan dat dit niet altijd het geval is. Het gaat om de groei van de kennisintensieve industrie, het toenemende belang van imago en het ontstaan van nieuwe werkzaamheden in de nieuwe economie. In het derde hoofdstuk van deze studie wordt nader ingegaan op het verschijnsel ‘kantoorachtigen’.

2

Buck Consultants International & CEFORES

1.2

Doelstelling, opzet en rapportage

Tegen de geschetste achtergrond heeft de afdeling Ruimtelijke Planning van de Administratie Ruimtelijke Ordening het initiatief genomen om een studie te laten uitvoeren naar de feitelijke en toekomstige ontwikkelingen op de markt voor kantoren en kantoorachtigen in Vlaanderen. Belangrijk is dat deze studie uitmondt in een aantal aanknopingspunten voor een ruimtelijk beleid voor deze markt. De volgende hoofddoelstelling is voor de studie geformuleerd. Hoofddoelstelling Breng de feitelijke en toekomstige ontwikkelingen in de Vlaamse markt van kantoren en kantoorachtigen op een kwalitatieve en waar mogelijk kwantitatieve manier in beeld, en formuleer op basis hiervan aanknopingspunten voor een ruimtelijk beleid voor kantoren en kantoorachtigen. Naar aanleiding van deze hoofddoelstelling is een aantal onderzoeksvragen geformuleerd. • • •

• • •

Hoe ziet de feitelijke ontwikkeling van de markt voor kantoren en kantoorachtigen eruit in termen van activiteiten, bedrijfstakken, sectoren, volumes, locatiekeuzes, ruimtegebruik? Welke onderliggende economische en ruimtelijk-economische trends spelen daarbij een rol? Hoe kijkt de vraagzijde van de markt aan tegen de trends op de kantorenmarkt en wat zijn de eisen en wensen van gebruikers? Welke type locaties kunnen worden onderscheiden en welke relatie kan gelegd worden tussen typen activiteiten en type locaties? Welke relatie bestaat tussen kantoren en kantoorachtigen enerzijds en andere bedrijfstakken anderzijds? Heeft die relatie invloed op de keuze voor een type locatie? Hoe kunnen kantoren en kantoorachtigen worden gedefinieerd? Hoe groot is de toekomstige vraag naar kantoorruimte (ruimtebeslag, vloeroppervlak, spreiding over de ruimte)? Hoe ziet de toekomstige markt eruit in termen van volumes, locatietypologieën, ruimtegebruik? Welke typen locaties dienen in Vlaanderen te worden aangemerkt voor kantoren en kantoorachtigen en aan welke voorwaarden dienen die locaties te voldoen? Welke conclusies kunnen er worden getrokken in de richting van een locatiebeleid voor kantoren en kantoorachtigen?

Opzet De vraagstelling van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap is door Buck Consultants International in samenwerking met het Brusselse adviesbureau CEFORES uitgewerkt in een aanpak die steunt op de volgende activiteiten. • • •

Het vergaren van zoveel mogelijk kwalitatief en kwantitatief empirisch materiaal. Het optimaal benutten van kennis van marktpartijen: makelaars, ontwikkelaars, investeerders, stedenbouwkundigen/architecten en eindgebruikers. De inzet van een flexibel model voor het bepalen van de toekomstige ruimtebehoefte voor kantoren en kantoorachtigen.


3

Deze aanpak mondt uit in vier fasen. Fase A Fase B Fase C Fase D

Huidige markt Relevante trends Prognose behoefte aan kantoorruimte Aanzet voor een beleidsmatige vertaling

Rapportage De rapportage van deze studie zal op basis van de vier onderscheidde fases gebeuren in vier hoofdstukken. In het tweede hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige situatie van de kantorenmarkt in Vlaanderen. Het gaat er dan vooral om een actueel beeld te schetsen van de kantorenmarkt. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op belangrijke trends die van invloed zijn op de kantorenmarkt in Vlaanderen. Aan bod komen zowel trends die indirect de kantorenmarkt beïnvloeden (economische groei, tertiairisering) alsook ontwikkelingen op het gebied van locatiekeuzes van ondernemers. In het vierde hoofdstuk zal de ruimtevraag naar kantoorruimte berekend worden via de terreinquotiëntenmethode. Aan de hand van het door Buck Consultants International ontwikkelde PROVEST-model (PROgnose VESTigingslocaties) wordt bepaald hoe groot de vraag naar kantoorruimte zal zijn in de periode 2000-2010. Deze vraag wordt verdeeld over de belangrijke kantoorsteden van Vlaanderen. Tot slot wordt in het vijfde hoofdstuk een aanzet gegeven voor het locatiebeleid voor kantoren en kantoorachtigen in Vlaanderen.

4


Hoofdstuk 2

2.1

Huidige marktsituatie

Inleiding

De kantorenmarkt in Vlaanderen is van grote en toenemende economische betekenis door de toenemende tertiairisering van de werkgelegenheid. De economische groei wordt momenteel voor een groot deel gegenereerd door de informatie- en communicatietechnologie sector (ICT) alsmede de zakelijke dienstverlening. Juist deze sectoren zijn in belangrijke mate gehuisvest in kantoorgebouwen. Des te zorgwekkender is het te signaleren dat belangrijke instrumenten voor beleidsondersteuning, zoals kwantitatieve monitoring en vraagprognose, niet of slechts zeer moeizaam van input te voorzien zijn. In dit hoofdstuk wordt de structuur en de actuele situatie van de Vlaamse kantorenmarkt toegelicht. De hier gepresenteerde kwantitatieve voorstellingen zijn gebaseerd op bestaande statistieken en waar deze ontbreken aangevuld met inschattingen van geselecteerde deskundige marktparticipanten.

2.2

Omvang en spreiding van de kantorenmarkt

De omvang van de Vlaamse kantorenmarkt laat zich niet eenvoudig vaststellen. In Vlaanderen houdt geen enkele instantie zich bezig met het registreren en meten van het gebouwd patrimonium, zeker niet gedifferentieerd naar bestemming en/of gebruik. Daarnaast bevindt zich vermoedelijk een aanzienlijk volume kantoorruimte, althans als kantoor gebruikte ruimte, in residentiële ruimte. Tevens is een deel van het industrieel vastgoed als kantoorruimte in gebruik. Inventarisatie van relevante beleidsnota’s, met name ruimtelijke structuurplannen, leert dat in Vlaanderen over kantoren wordt gesproken als een specifieke vorm van bedrijfsruimte. Indien van kantoren sprake is, wordt teruggevallen op terminologie als 'hoogwaardige handels-, ambachts- en kantoorruimte op bedrijventerreinen' of 'kantoren in bestaand weefsel'. Over een aantal concentraties bestaat min of meer consensus over de omvang. De Belgische kantorenmarkt wordt gedomineerd door de regionale kantorenmarkt van Brussel. Op de tweede plaats, maar ruim zes keer kleiner dan Brussel, komt Antwerpen.


5

In grote lijnen wordt de kantorenmarkt van Vlaanderen (in combinatie met het hoofdstedelijk gewest) gevormd door de drie grote steden Brussel, Antwerpen en Gent en de regionale steden Mechelen, Leuven, St. Niklaas, Brugge, Oostende, Kortrijk en Hasselt/Genk. Hiermee volgt het ruimtelijk patroon van de kantorenmarkt in grote lijnen dat van de bevolkingsconcentraties. Dit beeld wordt bevestigd in figuur 2.1 waarin de gemeenten zijn weergegeven met een inwoneraantal van meer dan 50.000. Langs de assen tussen deze centra en in de regio’s ervan worden en zijn een aantal relatief grootschalige kantoorontwikkelingen in de vorm van kantoor- en businessparks gerealiseerd. Daarnaast zijn over het gehele Vlaamse gebied lokale, solitaire kantoorvestigingen aanwezig.

Figuur 2.1 Belangrijkste kantoorconcentraties in Vlaanderen in kaart geb racht op basis van een inwoneraantal van meer dan 50.000.

1=Oostende, 2=Brugge, 3=Roeselare, 4=Kortrijk, 5=Gent, 6=Aalst, 7= St. Niklaas, 8=Antwerpen, 9=Mechelen, 10=Leuven, 11=Hasselt, 12=Genk

De regionale kantorenmarkt Brussel De regionale kantorenmarkt Brussel strekt zich uit over de gewesten Vlaanderen en Wallonië en de 19 gemeenten van het Hoofdstedelijk Gewest Brussel. De totale omvang wordt door de privé-sector geraamd op ca. 10,5 miljoen m². De markt is opgebouwd uit drie min of meer concentrische zones met elk hun eigen deellocaties. De gecentraliseerde zone omvat het Central Business District van de stad. Aan de oostzijde hiervan ligt de gedecentraliseerde zone als een halve schil om de gecentraliseerde kantorenwijken. Dit zijn met name de locaties langs de uitvalswegen en de tangentialen Vorstlaan, Woluwelaan en Leopold III laan in de groene zone aan de oostzijde van de stad. De perifere locaties zijn de gebieden langs de grote Ring, voornamelijk buiten de 19 gemeenten van Hoofdstedelijk Gewest Brussel. Ramingen van JLL, CB-Richard Ellis, IHC en DTZ liggen eveneens in deze bandbreedte. Om te bepalen welk deel van de Brusselse regionale kantorenmarkt op Vlaams grondge6


bied ligt, dient bepaald te worden in welke gewesten de deellocaties gelegen zijn. Healey & Baker legt de grens tussen gedecentraliseerd en periferie bij de gewestgrens. King Sturge differentieert het kantorenbestand in de periferie naar deellocatie (zie tabel 2.1). Tabel 2.1

Schattingen van de totale voorraad

Gecentraliseerde • Zone • • •

Centrum Noordwijk Leopoldwijk Louisawijk Totaal

Gedecentraliseerde Zone

Periferie

• • • • • •

Leopold III E-40 Av.Tervuren E-411 Woluwelaan Vorstlaan

• • • • •

Totaal

Ring-West Ring-Noord Ring-Luchthaven Ring-Zaventem Ring-Zuid-Waterloo Totaal Totale regionale markt

King Sturge 2.000.000 m² 1.045.000 m² 3.215.000 m² 780.000 m² 7.045.000 m²

Codemer

7.200.000 m²

Healey & Baker 2.050.000 m² 950.000 m² 3.250.000 m² 1.100.000 m² 7.350.000 m²

2.470.000 m² 115.000 m² 155.000 m² 440.000 m² 240.000 m² 100.000 m² 1.050.000 m²

2.600.000 m²

2.150.000 m²

1.200.000 m²

900.000 m²

10.560.000 m²

11.000.000 m²

10.400.000 m²

Bron: King Sturge, Codemer, Healey & Baker

Ring-West bevindt voornamelijk op grondgebied van de Brusselse gemeenten Ukkel, Vorst en Anderlecht. Ring-Noord strekt zich uit over de Vlaamse gemeenten Asse-Zellik, Wemmel en Grimbergen. De luchthavenlocaties zijn gelegen in de gemeenten Machelen (Diegem), Vilvoorde en Zaventem. De locaties langs E40 bevinden zich voornamelijk op Zaventems grondgebied. De zuidelijk gelegen Ring-locaties bevinden zich in Wallonië (zie ook figuur 2.2). Figuur 2.2 Ringlocaties in hoofdstedelijk gewest Brussel

Bron: King Sturge, 2000


7

De regionale kantorenmarkt Antwerpen De tweede stad naar bevolkingsomvang is Antwerpen. Met een geschatte kantorenvoorraad van 1,65 miljoen m² (JLL, Codemer, CVK) is Antwerpen de tweede kantorenconcentratie van België en de grootste in Vlaanderen (zie tabel 2.2). Hoewel op veel kleinere schaal, vertoont de Antwerpse spreiding van kantorenlocaties overeenkomsten met die in Brussel. De regionale markt is te verdelen in drie zones: (1) een centrale zone, (2) een decentrale zone en (3) de periferie. De centrale zone omvat het stadscentrum en de aangrenzende gebieden langs de Leien en de haven. De decentrale zone is globaal het gebied langs de Singel (Ring). De kantoorlocaties bevinden zich met name in het zuidelijk deel van de Singel. De perifere zone bestaat voornamelijk uit de locaties in de gemeenten Edegem, Wilrijk en Kontich.

Tabel 2.2

Zones, locaties en belangrijke gebruikers in Antwerpen

Zone Centraal – Nieuwe Haven Centraal – Centrum

Decentraal – Zuidelijke Ring + Singel

Periferie

Locatie • Dokken • Leien • Meir • Keyserlei • Uitbreidingsstraat • Singel • Binnensingel • Noordersingel • Wilrijk/Kontich • Edegem Totaal regionale markt

Gebruikers Havenbedrijven Administraties en kleinere organisaties

Volume 65.000 m² 750.000 m²

Multinationals, International Headquarters

700.000 m²

Multinationals, KMO’s, HiTech & Telecom

140.000 m² 1.650.000 m 2

Kantorenmarkt Gent Gent is de tweede stad van Vlaanderen. Voor deze stad variëren de ramingen omtrent het kantorenbestand tussen 500.000 m² en 1.000.000 m² (gebaseerd op gesprekken met marktdeskundigen). Het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG) gaat uit van ca. 750.000 m² (exclusief kleinere kantoren en kantoren ten behoeve van overheidsdiensten). Kolpron becijfert de totale voorraad op 900.000 m² (1998). De kantorenlocaties bevinden zich verspreid over het centrum en de gebieden ten zuiden van de stad (E17, E40). In een dertigtal grote kantoorgebouwen (variërend van ca. 2.500 tot 30.000 m²) bevindt zich ca. 250.000 m². Het RSG gaat ervan uit dat dit minimaal een derde van de totale voorraad is. Zwaartepunt is aldus het centrum (ca. 30%). Op verschillende locaties langs de hoofdvervoersassen E40 en E17 bevindt zich ca. 40% van de voorraad. De overige 30% ligt versnippert over de stad verspreid. In Merelbeke, aan het kruispunt van de E17 en E40 in de rand van Gent, is een belangrijk project in aanbouw, Axxes Businesspark ( 47.000 m²).

8


Overige markten In de centra Brugge en Roeselare bevinden zich slechts kleine concentraties aan de ring. Van de regionale steden is alleen in Mechelen en Leuven sprake van een (bescheiden) kantorenmarkt. Mechelen telt ca. 500.000 m² kantoorruimte en Leuven 400.000 m². Leuven heeft een lokaal gerichte markt, terwijl Mechelen zich sterk profileert als overloopmarkt van Brussel en Antwerpen. De laatste jaren hebben ontwikkelaars een fors areaal kantoorruimte in Mechelen geproduceerd: • • • •

Office Park Mechelen (Mechelen-Zuid, 27.500 m²) E19 Business Park (Mechelen-Noord,15.000 m²) Mechelen Campus (Mechelen Noord, 60.000 m²) Intercity Business Park (Mechelen-Noord, 55.000 m²)

Maar ook elders in Vlaanderen wordt nieuwe kantoorruimte ontwikkeld: • • •

Greenhill Campus (Haasrode/Leuven, 20.000 m²) Clintonpark (Erembodegem/Aalst, 34.000 m²) Kennedypark (Kortrijk, uitbreiding)

In dit kader dienen verder nog St.Niklaas en Aalst genoemd te worden. Beide kernen liggen op de diagonaal van Antwerpen naar Gent c.q. van Brussel naar Gent en fungeren net als Mechelen en Leuven als overlooplocaties, zij het op veel kleinere schaal. Oostende en Genk hebben een meer industrieel karakter en de kantoren die er zich bevinden hebben een administratief karakter of vormen onderdeel van het groot industrieel (haven-)complex. In dit verband zijn de kantoren gevestigd op industrieterrein, aan de snelweg of in het stedelijk weefsel. In tegenstelling tot buurgemeente Genk is Hasselt meer een dienstverleningscentrum, zij het op beperkt regionaal niveau.

Totale marktomvang Behoudens de markten van Brussel, Antwerpen en Gent zijn aldus geen harde uitspraken te doen over de omvang van de Vlaamse kantorenmarkt. Daarbij moet bedacht worden dat ook de voorraadcijfers van deze drie grote steden inschattingen zijn van zowel marktpartijen als lokale overheden en niet gebaseerd op officiële tellingen. De belangrijkste knelpunten bij het vaststellen van de voorraad zijn: • • •

geen cijfermateriaal van de regionale en kleine steden alsmede twijfels bij de cijfers van de grote steden; geen indicatie van de 'verborgen' voorraad; geen indicatie van kantoren 'geïntegreerd in industrieel onroerend goed'.


9

Op basis van het voorhanden zijnde materiaal aangevuld met schattingen wordt de Vlaamse kantorenvoorraad inclusief het Brussels gewest geraamd op bijna 16 miljoen m² (zie tabel 2.3).

Tabel 2.3

Vlaamse en Brusselse kantorenvoorraad

Brussel (19 gemeenten) Brusselse Periferie (Vlaams Brabant) Antwerpse regio Gent Mechelen Leuven Hasselt/Genk Brugge Kortrijk Aalst St.Niklaas Subtotaal Geïntegreerde industriële kantoren Solitaire kantoren geheel Vlaanderen Totaal

2.3

In miljoen m² 9,6 9,6 1,05 1,65 0,8 0,5 0,4 0,25 0,15 0,15 0,1 0,1 5,2 14,8 2% 0,3 2% 0,3 15,35

Structuur van de Vlaamse kantorenmarkt

De ontwikkelingen in de Vlaamse kantorenmarkt worden sterk beïnvloed door wat zich op de Brusselse kantorenmarkt afspeelt. De economische structuur van Brussel en de positie van Brussel in het economische landschap van België werken sterk door in de segmentering van de kantorenmarkt. Brussel is de zetel van tal van nationale en internationale ondernemingen en de Europese en Belgische hoofdstad. De stad heeft een hoog voorzieningenniveau met internationale uitstraling. Brussel ondervindt vanuit dit perspectief in België geen concurrentie. Het is echter zinvoller om in dit verband te spreken over Brussel als onderdeel van een groter economisch, stedelijk netwerk, waarin ruimtelijke eenheden, de stedelijke gebieden, zich hebben gespecialiseerd en/of zich aan het specialiseren zijn. In dit kader is de Vlaamse Ruit, met de hoekpunten Antwerpen, Gent, Brussel en Leuven, een gekend concept waarin de ruimtelijke eenheden (de steden) zich hebben gespecialiseerd. Binnen de Vlaamse Ruit bevindt zich een sterk verstedelijkte bevolkingsconcentratie alsmede een grote concentratie van internationale activiteiten. Vanuit dit perspectief is het wenselijk dat Brussel in samenhang gezien wordt met Antwerpen, Gent en Leuven.

10


De specifieke kenmerken van de steden zijn: • • • •

Brussel: internationale betekenis, politiek en economisch beslissingscentrum; Antwerpen: internationaal/nationale betekenis, industrieel centrum; internationale havenstad, dienstverleningscentrum; Gent: (boven)regionale betekenis, industrieel centrum; dienstverleningscentrum; Leuven: regionale betekenis, kenniscentrum, dienstverlening.

Deze structuur wordt aangevuld met de klein- tot middelgrote centra Mechelen, St.Niklaas en Aalst met een lokaal tot regionale betekenis. In zijn totaliteit manifesteert de Vlaamse Ruit zich als stedelijk en economisch netwerk van internationaal niveau. In dit economisch kerngebied van Vlaanderen, met de internationale luchthaven Zaventem en Antwerpen als tweede haven van Europa, bevindt zich ca. 90% van de Vlaamse en Brusselse kantorenvoorraad. Het overig deel concentreert zich ten westen daarvan in de regionale centra zoals Brugge en Kortrijk en ten oosten ervan in Hasselt en Genk. De fysieke structuur van de kantorenmarkt buiten de Brusselse en Antwerpse kantorenmarkt is diffuus. Veel kantoren zijn her en der verspreid in het stedelijk weefsel of langs uitvalswegen zonder enig stedenbouwkundig concept. Dat neemt niet weg dat er wel een soort clustering ontstaat, vaak in de vorm van kantoren- of businessparken. De meeste van dit soort ontwikkelingen vinden plaats aan de rand van de stad langs een belangrijke verkeersader. In een aantal gevallen is er ook sprake van herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen.

Segmentering De gesprekken met deskundigen hebben niet geleid naar een eenduidig patroon van kantoorvestigingen. Een aantal elementen kwam echter herhaaldelijk aan de orde. Enerzijds is er een geografisch patroon die in een aantal gevallen, waaronder in Brussel en Antwerpen, naar een min of meer concentrisch model leiden. Anderzijds worden locaties in vrijwel alle gevallen in relatie gebracht met de infrastructuur. Inventarisatie leidt tot de volgende elementen. •

•

•

Centraal – Alle min of meer stedelijke gebieden hebben een zone die wordt aangeduid met centrum, binnenstad of kern (de Vijfhoek in Brussel, binnen de Leien in Antwerpen, centrum van Gent). Decentraal/Stadsrand – Afhankelijk van de omvang van de stad wordt het gebied buiten de centrale zone decentraal of stadsrand genoemd. Soms wordt deze zone begrensd door een ringweg (Brussel en Antwerpen), in andere gevallen door een grote verkeersader (Gent). Periferie – De locaties buiten het stedelijke kerngebied wordt periferie genoemd. In Brussel is dat de zone aan en buiten de Ring, in Antwerpen zijn dat de locaties in de zuidelijke gemeenten Edegem en Kontich.


11

Wanneer infrastructuur en bereikbaarheid als uitgangspunt worden genomen dan speelt de volgende indeling in de Vlaamse kantorenmarkt een rol: • • •

OV-knooppunt, stationsomgeving-HST (Noordstation Brussel, Centraal Station Antwerpen, Gent-St.-Pieters). Ring (Brusselse Ring, Brussel Woluwelaan, Antwerpen Singel). Hoofdwegen, met name nabij open afritten (Gent E40, Mechelen E19, Leuven E40, Brussel Leopold III laan, E40).

Bovenstaande indeling is gemaakt op basis van infrastructuur en bereikbaarheid. De voorbeelden geven aan dat de indeling afhankelijk is van de schaalgrootte van de lokale kantorenmarkt. In Brussel zijn alle locatietypen vertegenwoordigd. In Gent is slechts sprake van twee segmenten, te weten locaties in de centrale zone en aan E40 in de stadsrand. Daarnaast is E40 in de situatie van Leuven een grote hoofdverkeersader, terwijl deze snelweg in Brussel tevens een belangrijke uitvalsweg is. In de praktijk blijkt dat de combinatie van de geografische en infrastructurele component tot een indeling leidt, die aansluit op vestigingsgedrag en –wensen van gebruikers. Naast financiële en volumeaspecten wordt in veel gevallen een locatie beoordeeld aan de hand van de vragen 'waar ligt het en hoe kom ik er?'. De eerste vraag wordt in verband gebracht met onder andere imago van de locatie, architectuur, relatieve afstand tot elementen als een luchthaven, HST-station, rechtbank, ministeries (met name in Brussel) enz. De tweede vraag behelst het bereikbaarheidsvraagstuk. Het gaat dan enerzijds om de bereikbaarheid voor zowel personeel als bezoekers, anderzijds om de bereikbaarheid per auto of openbaarvervoer. In tabel 2.4 is een aantal belangrijke kantoorlocaties in Vlaanderen op basis van de geografische en infrastructurele component ingedeeld.

Tabel 2.4

Indeling belangrijke kantoorlocaties

Centraal

Decentraal

OV-knooppunt Ring • Station Gent • Station Antwerpen • Noordwijk Brussel • Brussel Centrum • Antwerpen Centrum • E-40 Brussel

Periferie

• • • •

Ring Brussel Zaventem Vilvoorde/Diegem Luchthaven Zaventem

Hoofdader • Leopoldwijk • Louizawijk • Singel Antwerpen

• • • • •

Leuven E40 Gent E17 Mechelen E19 Edegem Kontich

Bron: BCI, 2001

In figuur 2.3 wordt schematisch weergegeven hoe de kantorenmarkt in Brussel en Antwerpen is gesegmenteerd. 12


Figuur 2.3 Segmentatie Brusselse en Antwerpse kantorenmarkt

P

C D

Bron: Buck Consultants International, 2001

2.4

Huurprijzen

De huurprijzen in Brussel en Vlaanderen liggen internationaal gezien op een laag niveau: kantoorruimte is in Vlaanderen en zelfs in Brussel relatief goedkoop. De huurprijzen in Brussel, een stad die zich qua bevolkingsomvang kan meten met Amsterdam, München en Milaan en als Europese hoofdstad als belangrijk politiek centrum gewichtig op de kaart staat, bewegen zich in de onderste regionen van internationale kantorenmarkten (zie figuur 2.4).

Figuur 2.4 Tophuurprijzen in een aantal Europese steden in Euro per m² per jaar

Parijs Frankfurt Amsterdam Madrid Milaan Hamburg Barcelona Wenen Lissabon Brussel Den Haag Utrecht Lyon Rotterdam Zwolle Arnhem Marseille Breda Lille Antwerpen Gent Bochum Rouen Metz 0

100

200

300

400

500

600

Bron: JLL, BCI


13

De tophuurprijs in Brussel bedraagt ca. BEF 9.000 per m² per jaar en wordt in de Leopoldwijk gerealiseerd (zie tabel 2.5). In Europees perspectief is dat vergelijkbaar met steden als Kopenhagen, Boedapest en Lissabon. Gerekend naar omvang van de kantorenmarkt staat Brussel echter op de zevende plaats. Op nationaal niveau steken de Brusselse huurprijzen hoog boven het regionaal prijsniveau uit.

Tabel 2.5

Huurprijzen in Brussel voor goede, moderne kantoorruimte per deellocatie, in BEF per m² per jaar

Huurprijs (BEF per m 2) 7.500 – 9.000 6.000 – 7.500 6.500 – 7.800 3.500 – 6.700 6.250 – 7.500 5.300 – 6.800

Deellocatie Leopoldwijk Centrum Noordwijk Louizakwartier Gedecentraliseerd Periferie Bron: diverse makelaars

Voor een internationale kantorenmarkt hebben de huurprijzen zich relatief stabiel ontwikkeld (zie figuur 2.5). Na een gestage groei in de periode tot 1991 heeft de dip in de kantorenmarkt in het begin van de negentiger jaren geleid tot een terugval van de huurprijzen van ca. 15%. In steden als Londen, Parijs en Frankfurt was dit 50%. De reden voor de relatieve stabiele marktontwikkeling in Brussel is het grote aandeel van de overheden in de kantorensector, die minder in de ruimtebehoefte reageren bij conjuncturele schommelingen dan de private sector.

Figuur 2.5 Ontwikkeling van het tophuurprijsniveau Brussel BEF per m²/a 10000

ECU/EUR per m²/a 500

8000

400

6000

300

4000

200

2000

100

0

Ø BEF/m²/a ECU/EURO/m²/a

0 80

82

84

86

88

90

92

94

96

98

2000

Bron: diverse makelaars

In internationaal perspectief wordt de Antwerpse kantorenmarkt gezien als een regionale markt. In vergelijking met de andere grote havensteden Rotterdam en Hamburg blijft het Antwerpse huurniveau sterk achter. De omvang van de markt is ook beduidend kleiner. Op

14


regionaal niveau worden de hoogste huurprijzen traditioneel door Antwerpen ingevuld. In de tweede havenstad van Europa bedraagt het tophuurniveau ca. BEF 5.500 per m² per jaar (zie tabel 2.6), vergelijkbaar met locaties in de Brusselse periferie. Het verschil met de overige regionale kernen is echter in de laatste jaren minimaal geworden. In de steden Gent, Mechelen en Leuven, voornamelijk in de businessparks, wordt kantoorruimte met huurprijzen van (incidenteel meer dan) BEF 5.250 gerealiseerd en aangeboden.

Figuur 2.6 Huurprijzen in Antwerpen voor goede, moderne kantoorruimte per deellocatie, in BEF per m² per jaar

Huurprijs (BEF per m 2 p.a.) 3.750 – 5.500 2.000 – 3.500 3.500 – 5.500 2.000 – 3.500

Deellocatie Nieuwe Haven Centrum Zuidelijke Ring Zuidelijke Rand gemeenten


De Antwerpse tophuren worden aan de Zuidelijke Ring gerealiseerd. Hier bevinden zich de nieuwbouwprojecten die voor Antwerpse begrippen hoge kwaliteit bieden. In het centrum blijven de huurprijzen steken op maximaal BEF 3.500 per m² per jaar vanwege het verouderde bestand. Elke nieuwbouw- of renovatieontwikkeling zal dit lage niveau automatisch overstijgen. Net als in Brussel vertonen de huurprijzen in Antwerpen een relatief stabiele ontwikkeling (zie figuur 2.7). Onder andere het regionaal karakter van de kantorenmarkt en de beperkte omvang van de verhuurmarkt (groot aandeel van eigenaargebruikers) maken de Antwerpse kantorenmarkt minder volatiel.

Figuur 2.7 Ontwikkeling van het tophuurprijsniveau Antwerpen BEF per m²/a

ECU/EUR per m²/a

6000

250

5000

200

4000

150

3000

Ø BEF/m²/a ECU/EURO/m²/a

100

2000

50

1000 0

0 80

82

84

86

88

90

92

94

96

98

2000



15

2.5

Gebruikers

Voor de identificatie van de diverse gebruikersgroepen is primair gekeken naar de situatie in Brussel en Antwerpen. Op basis van de gesprekken met deskundigen en de literatuurstudie kan enkel uitspraken gedaan worden over de Brusselse en Antwerpse markt. Slechts in een aantal gevallen kan verwezen worden naar de situatie buiten deze steden. De kantoorgebruikers in de Brusselse markt zijn in grote lijnen te verdelen in vier groepen: De Belgische publieke sector, de internationale publieke sector, Belgische private sector en de internationale private sector (zie figuur 2.8). De Belgische publieke sector bestaat voornamelijk uit de federale en gewestelijke regeringen, parlementen, ministeries en administraties. Met name het Centrum en de Noordwijk zijn de deelgebieden waar deze instellingen zich hebben gevestigd.

Figuur 2.8 Aandeel gebruikersgroepen kantorenmarkt Brussel op basis van m² (medio 2000)

Internationale private sector 30%

Belgische private sector 24%

Belgische publieke sector 26%

Internationale publieke sector 20%

Bron: Healey & Baker

De internationale publieke instituties zijn met een aandeel van 20% de kleinste groep. Hiertoe behoren onder meer de instellingen van de Europese Unie, de ambassades, de commerciële en handelsorganisaties en de NAVO. In de Leopoldwijk hebben de Europese instellingen zich geconcentreerd, hoewel ook in de Groene Zone (gedecentraliseerd) kantoorruimte is aangehuurd. Ook de ambassades hebben zich in en rond de Leopoldwijk gehuisvest. De NAVO-complexen bevinden zich in de Groene Zone.

16


Tot de Belgische private sector behoren alle kleine en grote private kantoorgebruikers van Belgische oorsprong, waaronder ook de juridische bureaus en accountants, banken en verzekeringen etc. Deze sector vertoont een tamelijk gespreid vestigingspatroon. Onder meer in het Centrum/Noordwijk (Belgacom), de Louisawijk en de gedecentraliseerde zone, alsmede in de perifere locaties nabij de luchthaven hebben deze gebruikersgroepen zich gevestigd. De internationale sector bestaat voornamelijk uit de multinationale ondernemingen, de lobbygroepen, consultants, banken enz. De lobbygroepen hebben zich gevestigd in de nabijheid van de politieke en bestuurlijke lichamen in het centrum en de Leopoldwijk. De grote multinationals zijn voornamelijk gezeteld in het Centrum, de gedecentraliseerde zone en de periferie. De internationale banken zitten in het Centrum en de Noordwijk en de consultants in de gedecentraliseerde zone (KPMG). In de periferie hebben zich onder andere gevestigd: PWC, Compaq, Deloitte &Touche, UPS, Rank Xerox, Cisco, British Telecom, Microsoft en Cooper & Lybrand. In Antwerpen wordt het onderscheid gemaakt tussen de administraties en de kleinere gebruikers. Deze hebben zich gevestigd in het Centrum aan de Leien. De multinationals en de internationale hoofdkantoren bevinden zich aan de Ring, met name deelgebied Singel-Zuid. In de periferie (de zuidelijke randgemeenten Wilrijk, Kontich en Edegem) is een aantal multinationals en KMO’s, de Hi-tech en Telecom-ondernemingen gevestigd. Een aparte groep havengerelateerde bedrijven houdt kantoor aan de Dokken in het Havengebied.

2.6

Marktbewegingen

In deze paragraaf worden de belangrijkste verschuivingen en bewegingen aan de orde gesteld die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan in de Vlaamse kantorenmarkt. De in de vorige paragrafen aangegeven feiten dienen daarbij als onderbouwing van deze bewegingen. In grote lijnen worden er twee marktbewegingen gesignaleerd: een fysieke deconcentratie van ondernemingen vanuit de steden naar de regio en een gewenste concentratie van kantoorgebruikers naar de centrale zones van de steden.

Ruimtelijke deconcentratie Op de Brusselse markt zijn beide bewegingen aanwezig. In eerste instantie is er een verhuisbeweging geweest vanuit de centrale delen naar de decentrale locaties en de periferie. De uiteindelijke keuze voor een locatie werd daarbij beïnvloed door enerzijds de bereikbaarheid en kwaliteit van de omgeving, anderzijds de keuze voor een adres binnen of buiten de 19 gemeenten. Dit laatste heeft te maken met de lagere lasten buiten het Hoofdstedelijk Gewest en de 'neutraliteit' van het adres binnen de officieel tweetalige 19 gemeenten.


17

Aanvankelijk zette de deconcentratie in met de ontwikkeling van 'Keiberg' in Zaventem. De Keiberg is het eerste kantorengebied dat als Hi-tech park werd gerealiseerd in gedecentraliseerde gebied. Daarna volgden spoedig ontwikkelingen in de zogenaamde 'Groene Gordel', de verzameling locaties langs de uitvalswegen (E40, Leopold III laan, Woluwelaan, Vorstlaan) in de oostelijke helft van de stad (zie figuur 2.9). De aantrekkelijke omgeving, de goede autobereikbaarheid en voldoende ruimte om te ontwikkelen waren hiervoor de belangrijkste redenen. Vervolgens werd fors ontwikkeld in de omgeving van de luchthaven. In Diegem, Machelen en Vilvoorde zijn in de tweede helft van de negentiger jaren de bouwactiviteiten aanzienlijk toegenomen. De laatste jaren is er een tweede verhuisbeweging op gang gekomen: van de periferie naar buiten de regio. Regionale centra als Gent, Mechelen en Leuven kwamen in beeld als kantoorlocatie, mede door de beschikbaarheid van aanbod. De bereikbaarheid van de Brusselse periferie nam met de sterke groei van de werkgelegenheid snel af, waardoor bedrijven zich genoodzaakt voelden hun vestiging te verplaatsen. Moderne businessparken buiten de Brusselse regio bieden voor deze ondernemingen uitkomst. Moderne communicatietechnieken maken de ondernemingen minder afhankelijk van de nabijheid van de grote stad en, zo komt naar voren uit diverse gesprekken, een aantal ondernemingen vinden het Brussels adres minder van belang. Met name Mechelen is in dit perspectief sterk in beeld gekomen. Gent en Leuven hebben hun groei in de kantorensector ook deels autonoom gegenereerd. Een aantal ondernemingen met vestigingen in zowel Antwerpen en Brussel heeft voor samenvoeging van beide vestigingen gekozen met een nieuwe vestigingsplaats. In veel gevallen was dat Mechelen, dat strategisch tussen beide grote steden is gelegen. In een aantal gevallen betrof het een rationaliseringsproces waarbij twee vestigingen werden samengevoegd. In het geval van het Amerikaans bedrijf EDS was de keuze ook ingegeven door een duidelijke marketingstrategie. Zij hebben gekozen voor een sterke zichtlocatie (een torengebouw naast de autosnelweg waar alle dagen de staart van de file zich bevindt). De Antwerpse markt vertoonde een verhuisbeweging van het centrum naar de zuidelijke ring in Edegem en Kontich. Het gaat hier om een beduidend geringer volume dan vanuit het Brusselse. In Gent ligt de nadruk voor nieuwe ontwikkelingen vooral aan de zuidkant van de stad waar de nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Op een lager niveau zijn het met name de businessparken in de regio die een aanzienlijke groei vertonen. Het gaat hier niet zozeer om een concrete verhuisbeweging, maar in veel gevallen om de zogenaamde incubatiefunctie van dit soort bedrijfshuisvesting. De kleinschalige units in de relatief goedkopere businessparken zijn een ideaal vestigingsklimaat voor kleine startende ondernemingen.

18


Figuur 2.9 Verhuisbewegingen kantoorgebruikers vanuit Brussel


Ruimtelijke concentratie In de afweging van de huisvestingswensen neemt de bereikbaarheid een zeer voorname plaats in. Daarnaast wordt in veel gevallen een hoog voorzieningenniveau als omgevingsfactor belangrijk gevonden. Het verbeteren van de bereikbaarheid van de onderneming heeft geleid tot een aanzienlijke verschuiving in het vestigingsgedrag. Gedurende een aantal fasen groeide de belangstelling voor locaties buiten de regio, hetgeen resulteerde in een naar buiten gerichte verhuisbeweging. In de gevoerde gesprekken is duidelijk gerefereerd aan een tegenbeweging. Op zoek naar locaties, die én goed bereikbaar zijn én een hoog voorzieningenniveau kennen, oriënteren marktpartijen zich ook opnieuw in de centrale delen van de steden. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is in veel gevallen beter dan in de stadsrand, periferie of regio, en het voorzieningenniveau is relatief goed. Dat er momenteel nog geen zichtbare verschuiving plaatsvindt in de richting van de stedelijke centra heeft te maken met het vaak verouderde aanbod. Vooralsnog is deze concentratiebeweging marginaal ten opzichte van deconcentratiebeweging. In dit kader nemen de stationslocaties een bijzondere positie in. Deze locaties bieden zowel ten aanzien van bereikbaarheid als voorzieningen een hoog niveau. De bereikbaarheid per auto wordt voor deze omgevingen vaak als nadelig ondervonden, met name als het gaat om parkeervoorzieningen. Daarnaast wordt de omgevingskwaliteit nog vaak als laagwaardig gezien. In het perspectief van de bereikbaarheid zijn in de laatste jaren met name nabij de open afritten van de grote verkeersaders binnen de Vlaamse Ruit nieuwe locaties ontwikkeld. Bestaande bedrijfsgebieden werden deels geherstructureerd en deels ging het om uitbreiding. Belangrijke ontwikkelingen als deze hebben plaatsgevonden in Mechelen-Noord, Aalst, St.Niklaas, Antwerpen (oude Haven), Gent en Leuven-Haasrode.


19

2.7

Conclusies

•

Met betrekking tot de omvang van de kantorenmarkt in Vlaanderen en Brussel kunnen zowel publieke sector als marktsector weliswaar de orde van grootte aangeven, maar niet gedetailleerd.

•

Beschikbaar cijfermateriaal dient met de nodige voorzichtigheid gebruikt te worden omdat niet duidelijk is op welke wijze het materiaal gegenereerd is.

•

In Vlaanderen (inclusief Brussel) bevindt zich bijna 16 miljoen m² kantoorruimte.

•

Brussel is veruit de belangrijkste kantorenmarkt in België met een geschat aantal van ruim 10 miljoen vierkante meter kantoorruimte.

•

Belangrijkste kantorencentra zijn naast Brussel de steden Antwerpen en Gent met een voorraad van respectievelijk circa 1,6 miljoen m² en 0,8 miljoen m² kantoorruimte. Gezamenlijk bevindt bijna 85% van de Vlaamse kantorenvoorraad zich in deze drie steden.

•

De verdere spreiding en het patroon van de kantorenmarkt is een afspiegeling van het economische kerngebied, de zogenaamde Vlaamse Ruit, het gebied tussen Brussel, Leuven, Antwerpen en Gent. De kleinere kantoorconcentraties binnen of nabij dit gebied zijn gelegen rondom de plaatsen Mechelen, St. Niklaas, Kortrijk, Hasselt/Genk, Roeselare, Oostende, Brugge en Aalst.

•

In de verstedelijkte kernen op de assen tussen de polen van de Vlaamse Ruit is de voorraad kantoorruimte fors (t.o.v. wat op deze assen aanwezig was) toegenomen door de ontwikkeling van kantoren- en businessparken.

•

De concentratie in Brussel, Leuven en Antwerpen en de ontwikkelingen in de tussenliggende gebieden maken een onderscheid mogelijk binnen de Vlaamse Ruit tussen een westelijk deel (met een autonome regionale markt Gent) en een oostelijk deel (samenhangende ontwikkelingen binnen driehoek Brussel - Leuven - Antwerpen).

•

Alleen Brussel en Antwerpen hebben min of meer gesegmenteerde kantorenmarkten. Dit uit zich in de globale aanwezigheid van drie typen locaties: centrumlocaties, decentrale locaties (stadsrandlocaties) en perifere locaties (bedrijvenparken). In de rest van Vlaanderen is sprake van een diffuus patroon in de structuur van de kantoorruimte. Gelet op dat 80% van de kantorenvoorraad zich in Brussel en Antwerpen bevindt, kan worden gesteld dat de Vlaamse kantorenmarkt wel sterk gesegmenteerd is.

•

De Vlaamse infrastructuur heeft een segmenterend effect op de structuur van de kantorenmarkt.

•

Behalve door een diffuus patroon (geografische indeling) wordt de structuur van de Vlaamse kantorenmarkt gekenmerkt door veroudering en een combinatie van concen-

20


tratie en deconcentratie. De mogelijkheid tot segmenteren is echter een belangrijk element voor het te voeren locatiebeleid. Een andere vorm van indeling is die naar leeftijd. Deze is belangrijk door de grote invloed op vraag en aanbod. Een relatief verouderde voorraad zal een relatief hoge vervangingsvraag genereren, mede doordat het verouderde deel van het aanbod niet meer zal voldoen aan de eisen van de moderne gebruiker. •

In het geval van de Brusselse kantorenmarkt is er zowel sprake van een concentratieals een deconcentratiebeweging. Deconcentratie zette aanvankelijk in als gevolg van afnemende bereikbaarheid en de fiscale voordelen van een adres buiten de 19 Hoofdstedelijke gemeenten. Decentrale locaties en perifere locaties kwamen in beeld. De laatste jaren is sprake van een oriëntatie op locaties nog verder van het centrum af. Hierbij komen regionale centra als Gent, Mechelen en Leuven in beeld. Een vestiging in Brussel wordt als gevolg van ICT minder belangrijk. Centrale locaties komen echter ook weer in beeld door het hoge voorzieningenniveau, het openbaar vervoersaanbod en het vernieuwde aanbod.

•

Het ontwikkelen van aanbod buiten de bestaande kantorenconcentraties heeft de verhuisbeweging beïnvloed en mogelijk gemaakt.

•

Stationslocaties zullen in toenemende mate aan belangstelling winnen. De complexe planontwikkeling op deze locaties verloopt echter traag.


21

22


Hoofdstuk 3

3.1

Trends en ontwikkelingen

Inleiding

In dit derde hoofdstuk van de studie staan trends en ontwikkelingen centraal die van invloed zijn op de toekomstige evolutie van de kantorenmarkt in Vlaanderen. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar ontwikkelingen die zich direct binnen de kantorenmarkt afspelen, maar ook naar zaken die een meer indirecte invloed hebben op deze markt. De trends en ontwikkelingen zijn onderverdeeld naar drie niveaus. In de tweede paragraaf zullen allereerst een aantal algemene veelal economisch georiënteerde ontwikkelingen worden behandeld die veelal niet alleen specifiek zijn voor Vlaanderen maar ook op internationaal niveau een rol spelen. Onder andere wordt de kennisintensivering van de economie belicht. Vanuit dit niveau zal vervolgens in de derde paragraaf worden afgedaald naar trends en ontwikkelingen op het gebied van bedrijfslocaties. Er wordt vooral ingegaan op de ontwikkeling in locatievoorkeuren van bedrijven. In de vierde paragraaf worden trends op het niveau van kantoorgebouwen aan de orde gesteld. Aandacht zal onder andere worden geschonken aan verschillende (nieuwe) kantoorconcepten. Bij de trends en ontwikkelingen wordt steeds aangegeven welke de te verwachten gevolgen zijn voor Vlaanderen.

3.2

Algemene trends

Een breed scala aan factoren heeft direct of indirect invloed op de kantorenmarkt. Deze zijn veelal van economische of maatschappelijke aard. In deze paragraaf worden een aantal belangrijke algemene economische trends behandeld die een sterke invloed hebben op de kantorenmarkt en waar bovendien ook Vlaanderen mee te maken heeft: A B C D E

Aanhoudende economische groei in West-Europa Voortschrijdende internationalisering Tertiairisering van de arbeidsmarkt Sterke groei en verspreiding van ICT Groei kennisintensieve industrie


23

A

Economische groei

Op internationaal niveau is er de afgelopen vijf jaar sprake van een relatief hoge aanhoudende economische groei. Dit gaat met name op voor de Verenigde Staten, West-Europa en in iets mindere mate voor Japan. De groei van het Bruto Binnenlands Product (BBP) in de meeste EU landen kende een jaarlijkse groei die varieerde tussen 1,5 en 3,5 procent. Een vergelijking met andere West-Europese landen geeft te kennen dat de groei van het Bruto Binnenlands Product (BBP) van België in de pas loopt met de belangrijkste Europese handelspartners (zie figuur 3.1). Tussen 1993 en 1997 groeide het BBP evenals in Nederland met bijna 20%.

Figuur 3.1 Groei van het BBP tegen marktprijzen in verschillende Europese landen (1993=100)

150 140 130 120 110 100 90 80 1993 België

1994 Nederland

1995 Luxemburg

1996 Duitsland

Engeland

1997 Frankrijk

Bron: EUROSTAT, 1999

Wanneer de groei van het BBP in België wordt vergeleken met de groei van het Vlaams Bruto Regionaal Product (BRP) dan wordt duidelijk dat het Vlaams Gewest het steeds net iets beter doet dan geheel België (zie figuur 3.2). Dit geeft aan dat Vlaanderen het economisch gezien beter doet dan Wallonië. Als de relatie gelegd wordt tussen de groei van het BBP en de groei van de werkgelegenheid dan blijkt hieruit dat de werkgelegenheidsgroei in Vlaanderen vrij nauwkeurig de economische groei van geheel België volgt (zie eveneens figuur 3.2). De relatie tussen de groei van het BBP en de groei van de werkgelegenheid in België is iets minder sterk.

24


Figuur 3.2 Groei van het BBP en de werkgelegenheid in België en Vlaanderen (1993=100)

130

120

110

100

90

80 1993

1994 BBP VLA

1995 WG VLA

1996 BBP BELG

1997

WG BELG

Bron: Vrind 99, 2000

Het effect van economische groei op de kantorenmarkt is indirect. Economische groei leidt bij een aantal bedrijven tot uitbreidingsbehoefte. Dit resulteert vervolgens in een extra vraag naar kantoorruimte. Wanneer deze extra vraag ook daadwerkelijk leidt tot een groei in de opname van kantoorruimte zullen op termijn de prijzen gaan stijgen. Stijgende prijzen vormen voor ontwikkelaars en beleggers een ‘incentive’ om extra kantoorruimte te ontwikkelen. Het nieuwe aanbod reageert vertraagd op de vraag en komt vaak ineens op de markt omdat ontwikkelaars ‘en masse’ reageren op de hogere prijs voor het vastgoed. Vanzelf dalen de prijzen weer op het moment dat er een overschot ontstaat. Deze cyclus, die ook wel de vastgoedcyclus (of varkenscyclus) wordt genoemd, herhaalt zich vervolgens weer. In figuur 3.3 wordt deze cyclus voor een aantal Europese steden weergegeven. In het eerste kwadrant (rechtsboven) is sprake van een situatie waarin de huurprijzen van kantoorruimte gaan dalen vanwege het ontstaan van een aanbodoverschot. Vervolgens zullen deze prijzen sterker dalen (tweede kwadrant) wanneer door ontwikkelaars nog steeds nieuwe ruimte in de markt wordt gezet. Tegelijkertijd zorgen de dalende prijzen er voor dat ontwikkelaars niet verder investeren waardoor het aanbod stabiliseert en langzaam weer afneemt in verhouding tot een weer aantrekkende vraag. Dit zet zich door in het derde kwadrant waar een situatie ontstaat dat de vraag weer aantrekt en het aanbod tekort schiet. De prijzen stijgen sterk. Dit is weer een impuls voor ontwikkelaars om te investeren waardoor in het vierde kwadrant de prijzen als gevolg van toenemend aanbod weer in groei afnemen. De gehele cyclus duurt gemiddeld zeven jaar. Dit kan per stad verschillen. Zo heeft de Londense markt over het algemeen een iets kortere cyclus. Ook de kantorenmarkt in Madrid heeft een onstabieler karakter. Uit figuur 3.3 blijkt dat Parijs en Milaan in een situatie zitten waarin de huurprijzen van kantoorruimte nog sterk aan het stijgen zijn.


25

Voor Brussel en Antwerpen geldt dat de sterkste prijsstijging voorbij is en dat afvlakking nadert. De Londense kantorenmarkt heeft al te maken met een afvlakking van de groei van huurprijzen en voor Amsterdam geldt dat de afvlakking al dusdanig ver is doorgezet dat een daling van de huurprijzen binnen een paar jaar zou kunnen gaan inzetten.

Figuur 3.3 Kantorenmarktcyclus in Europa op basis van huurprijzen

Bron: Jones Lang Lasalle, 2000

Situatie in Vlaanderen Aangezien de Brusselse en Antwerpse kantorenmarkten nog in het derde kwadrant zitten mag er vanuit worden gegaan dat de kantorenmarkt in de komende jaren, wanneer het gaat om het aanbod, nog zal groeien. Er zijn op dit moment nog een groot aantal projecten in de productiefase. De huurprijzen in de Vlaamse kantorenmarkt hebben waarschijnlijk hun grootste groei wel gekend. Er zijn natuurlijk wel regionale verschillen aangezien de vastgoedmarkt bij uitstek een lokale markt is.

B

Voortschrijdende internationalisering

Een andere belangrijke ontwikkeling die van invloed is op de groei van de kantorenmarkt is de voortschrijdende internationalisering van de economie. Doordat de wereldhandel steeds verder geliberaliseerd wordt is het voor bedrijven steeds eenvoudiger en aantrekkelijker om wereldwijd zaken te doen, hetgeen ook in toenemende mate gebeurt. Een belangrijk gevolg van deze ontwikkeling is dat bedrijven die op internationaal niveau opereren de onderneming op een dusdanige manier opsplitsen en organiseren dat er daar wordt geproduceerd waar grondstoffen en goedkope arbeidskrachten nabij zijn en dat bedrijfsonderdelen die baat hebben bij een locatie nabij de afzetmarkt daar ook komen te zitten. Zo zitten in een aantal West-Europese steden veel Europese hoofdkantoren van multinationale ondernemingen die de Europese markt bedienen. Amsterdam is een goed voorbeeld van een stad 26


waar relatief veel European Headquarters (EHQ’s) gevestigd zijn. Zogenaamde ‘front-office’ activiteiten’ zoals marketing en sales zitten in het algemeen zo dicht mogelijk bij de afzetmarkt van het product. Behalve EHQ’s zijn er nog vier andere bedrijfsonderdelen van (multinationale) ondernemingen die een specifiek vestigingsklimaat behoeven: European Distribution Centres (EDC’s), Manufacturingplants (productievestigingen), Backoffices en Research & Development centres (R&D). Deze onderdelen worden ook wel investeringstypes genoemd wanneer het gaat om buitenlandse investeringen. De laatste twee investeringstypen zijn voor de kantorenmarkt het belangrijkst omdat zij qua huisvesting naast de EHQ’s het meeste aanspraak maken op kantoorruimte. Bij backoffices gaat het veelal om de administratieve of Call-centre activiteiten van een bedrijf. Wanneer het gaat om een Call-centre dan is een belangrijk vestigingscriterium bovendien de mate waarin de beroepsbevolking meertalig is. De onderzoeksafdeling (R&D) van een bedrijf heeft baat bij een vestigingsklimaat waar voldoende hooggeschoold personeel aanwezig is in combinatie met belangrijke kennisinstituten.

Situatie in Vlaanderen Met het oog op de vraag naar kantoorruimte is het van belang om de internationale aantrekkingskracht van Vlaanderen te bepalen voor Europese hoofdkantoren, Backoffice activiteiten en Research & Development. Uit recent locatieonderzoek waarin Europese regio’s en steden met elkaar worden vergeleken op basis van een gunstig vestigingsklimaat, komt ook Vlaanderen er op bepaalde aspecten gunstig uit naar voren (Buck Consultants International, 1999). Aan de hand van 9 factoren, zoals onder andere, arbeidskosten, belastingklimaat en meertaligheid van de bevolking, zijn scores opgemaakt per regio en vertaald naar een top twintig van meest aantrekkelijke plaatsen. Als het gaat om Europese hoofdkantoren dan is er geen enkele stad in Vlaanderen die in deze lijst voorkomt. Het Hoofdstedelijk Gewest Brussel daarentegen scoort erg hoog en behoort tot de top drie aantrekkelijkste Europese steden voor EHQ’s. Amsterdam en Genève zijn de meest geduchte concurrentsteden voor dit investeringstype. Wanneer Europese regio’s worden vergeleken op basis van hun aantrekking op Backoffice activiteiten dan scoort op dit moment Antwerpen heel hoog. Na Amsterdam is dit de meest aantrekkelijke Europese stad voor Call-centre activiteiten. Ook andere Vlaamse steden zijn sterk in opkomst als het gaat om het huisvesten van internationale Call-centre activiteiten. Het Flanders Language Valley (Ieper) is een goed voorbeeld van een regio die inspeelt op de groei van dit type activiteiten. Op Belgisch niveau speelt ook Brussel een belangrijke rol in de ‘ranking’ van toptien aantrekkelijke steden voor Call-centre activiteiten. De aantrekkingskracht op R&D-bedrijven is groeiende, maar Vlaanderen scoort op dit moment nog een plaats buiten de toptien van meest aantrekkelijke Europese regio’s. Dat Vlaanderen ook hier een grotere rol zal gaan spelen bij de investeringsbeslissingen van buitenlandse bedrijven blijkt uit de groei van high-tech parken nabij en rondom de universiteitssteden Leuven en Gent.


27

C

Tertiairisering

Een andere belangrijke ontwikkeling die met name van invloed is op de vraag naar kantoorruimte is de groei van de werkgelegenheid in de dienstverlenende sector. Het banken verzekeringswezen, de zakelijke dienstverlening en de overheid zijn belangrijke gebruikers van kantoorruimte. In het afgelopen decennium is de tertiaire sector (commerciële dienstverlening) in verschillende West-Europese landen sterk gegroeid in vergelijking met andere sectoren (zie figuur 3.4). Ook in landen waar de tertiairiseringsgraad 1 al relatief hoog was (Luxemburg, Nederland, België) bleef deze in de eerste helft van de jaren negentig verder doorgroeien. Vanaf 1995 is er in de meeste landen sprake van een afzwakking van de groei. Desondanks behoort binnen de Benelux meer dan 70% van de werkgelegenheid tot de tertiaire sector.

Figuur 3.4 Tertiairisering in West-Europese landen (aandeel in %)

80%

75%

70%

65%

60%

55%

50% 1990

1991 België

1992 Nederland

1993 Luxemburg

1994 Duitsland

1995 Frankrijk

1996 Engeland

1997 Ierland

Bron: EUROSTAT, 1999

Opvallend is dat wanneer binnen België gekeken wordt naar de tertiairiseringsgraad er grote regionale verschillen zijn. Dit is te illustreren aan de hand van cijfers voor het Vlaams Gewest. Daar waar voor België in 1997 een tertiairiseringsgraad gold van 71% was deze in hetzelfde jaar in Vlaanderen niet hoger dan 36% (zie figuur 3.5). Dit geeft voornamelijk aan dat het Hoofdstedelijk Gewest Brussel een sterke stempel drukt op het totaal aantal banen in de tertiaire sector in België.

1

28

De tertiariseringsgraad geeft het aandeel van de werkgelegenheid in de tertiaire sector (commerciële dienstverlening) weer ten opzichte van de totale werkgelegenheid. Buck Consultants International & CEFORES

Situatie in Vlaanderen In Vlaanderen is de laatste jaren wel sprake van een relatief sterke groei van de tertiairiseringsgraad. In een periode van vijf jaar is het aandeel werkgelegenheid in de dienstverlenende sector van 32% gestegen naar 36%. Het algehele beeld wijst er op dat Vlaanderen bezig is met een inhaalslag als het gaat om tertiairisering. Binnen Vlaanderen is de groei van de tertiairiseringsgraad in alle provincies vrijwel even sterk (zie figuur 3.5). Het aandeel werkzame personen in de dienstverlenende sector verschilt wel per provincie. In de provincie Antwerpen is dit aandeel van oudsher het grootst. In de provincie Vlaams-Brabant is de groei van de werkgelegenheid in de dienstverlening echter dusdanig sterk geweest dat in 1998 de tertiairiseringsgraad even hoog was als in Antwerpen (40%). Een belangrijke verklaring hiervoor is gelegen in het feit dat steeds vaker kantoorwerkgelegenheid uit Brussel vertrekt naar plaatsen in deze provincie (Zaventem, Diegem, Mechelen, Leuven, Zellik, groot-Bijgaarden, etc.). De provincies Oost-Vlaanderen (Gent) en Limburg (Hasselt-Genk) kennen een relatief lage tertiairiseringsgraad.

Figuur 3.5 Tertiairisering in Vlaanderen: aandeel van de tertiaire werkgelegenheid in de totale werkgelegenheid per provincie (1993-1998)

45

40

35 % 30

25

20 1993

1994

1995

1996

1997

1998

Vlaanderen totaal

Antwerpen

Limburg

Oost-Vlaanderen

Vlaams-Brabant

West-Vlaanderen

Bron: RSZ, 2000

D

Sterke groei van informatie- en communicatietechnologie

Een trend die van invloed is op de toekomstige ontwikkeling van kantoren en kantoorlocaties is de sterke groei en verspreiding van de ICT. De ICT sector heeft langs twee lijnen invloed op de kantorenmarkt. Enerzijds moeten de technische producten uit deze sector als uitgangspunt genomen worden. Deze dragen namelijk bij aan het ontstaan van vele nieuwe mogelijkheden op het gebied van werken. Daarnaast kan de ICT als sector in beschouwing worden genomen, aangezien een zeer groot deel van de werkgelegenheidsgroei gegene-


29

reerd wordt door deze sector. Deze twee ontwikkelingen kunnen min of meer tegengesteld inwerken op de vraag naar kantoorruimte.

Technologie Door informatietechnologie kan de efficiëntie van bedrijfsprocessen worden verhoogd. Binnen het banken verzekeringswezen draagt ICT bij aan de optimalisatie van de bedrijfsvoering door de snelle automatisering van diensten. Het is anderzijds door ICT mogelijk geworden om niet meer plaatsgebonden te zijn als het gaat om het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden. Er moet dan vooral gedacht worden aan kantoorwerkzaamheden die ‘footloose’ kunnen worden uitgevoerd. Met name deze ontwikkeling staat volop in de discussie als het gaat om de effecten hiervan op de vraag naar kantoorruimte. Werknemers kiezen vrijwillig of op aanraden van hun baas steeds meer voor om een gedeelte van het werk thuis uit te voeren in plaats van op het kantoor. Wanneer er een goede afstemming plaatsvindt tussen de werktijden is het mogelijk om ruimte te besparen binnen het bedrijf. De gemiddelde bezettingsgraad van werkplekken daalt immers vanwege het toenemend aantal deeltijd- en flexwerkers. Wanneer bedrijven over gaan op een flexibele kantoorinrichting kunnen zij het benodigde vloeroppervlak per werknemer terugdringen. In de praktijk blijkt echter vooralsnog dat de meeste deeltijd- en telewerkers ondanks dat ze regelmatig thuis werken hun werkplek op kantoor behouden. Het is moeilijk om de bezetting te plannen omdat er zich nog veel onverwachte situaties voordoen op het werk. Ook het feit dat er tegenwoordig veel in teamverband gewerkt wordt, zorgt er voor dat mensen toch regelmatig op kantoor terechtkomen. Niet alle communicatie is namelijk via fax of e-mail mogelijk. De ruimtebesparing als gevolg als flexwerken lijkt op dit moment op macroniveau niet al te groot. Er zijn natuurlijk individuele bedrijven die wel degelijk via een flexibele kantoorinrichting waar vrijwel niemand een eigen bureau heeft ruimte op werkplekken besparen. Maar ook bij deze bedrijven zie je dat wanneer er op werkplekken ruimte bespaard wordt, deze vaak wordt gebruikt voor extra ontspannings- of vergaderruimte. Per saldo neemt de vraag naar kantoorruimte door het gebruik van informatie- en communicatietechnologie vooralsnog maar minimaal af. De groei van de werkgelegenheid in de ICT-sector zorgt daarentegen voor een groei in de vraag naar kantoorruimte. Deze sector zorgt in veel landen voor een groot deel van de groei van de werkgelegenheid in de tertiaire sector. In Nederland draagt de ICT-sector inmiddels al voor 25% bij aan de groei van de totale werkgelegenheid. Door de sterke groei van de ebusiness groeit de ICT-dienstensector explosief mee. Veel van dit type werkgelegenheid is gevestigd in kantoorruimte. Het is belangrijk om in de toekomst naast voldoende kwantiteit aan kantoorruimte voor deze sector ook rekening te houden met de specifieke vestigingsfactoren en gebruikerswensen. Hier wordt in de volgende paragraaf op teruggekomen.

30


Sector De sterke opkomst van de ICT draagt ook bij tot het ontstaan van nieuwe activiteiten of het stroomlijnen van bestaande. Zo zorgt het Internet bijvoorbeeld voor mogelijkheden om bedrijfsprocessen anders in te richten. Maar ook de groei van het PC-gebruik op zowel de werkplek als thuis zorgt voor de groei van relatief nieuwe activiteiten. Een aantal van de nieuwe activiteiten, die niet bestaan uit traditionele bureauwerkzaamheden, worden gehuisvest in kantoorgebouwen. De sterke groei van de ICT uit zich onder andere in het ontstaan van veel nieuwe bedrijven die zich bezighouden met de ontwikkeling en productie van software. Een goed voorbeeld in dit kader zijn de bedrijven die zich bezighouden met de ontwikkeling van Websites en Internetapplicaties voor andere bedrijven. Deze bedrijven hebben in het algemeen een groot aantal PC’s in gebruik om hun werkzaamheden mee uit te voeren. De activiteiten van de werknemers bestaan vooral uit programmeren. Vaak komt het voor dat deze bedrijven er voor kiezen om hun werkzaamheden uit te voeren in kantoorgebouwen. Uitstraling speelt hierbij een rol, maar juist ook het feit dat andere voorzieningen dan een goede telecominfrastructuur en PC’s om te produceren niet nodig zijn. De groei van het computergebruik brengt met zich mee dat er ook steeds meer onderhoud- en servicecentra nodig zijn. Ook dit heeft zijn weerslag op het gebruik van kantoorgebouwen. In dit licht kan gedacht worden aan call-centre activiteiten. Grote oppervlaktes kantoorruimte worden ingericht met ‘belplekken’ waar vaak vele honderden mensen vragen en klachten afhandelen van klanten.

Situatie in Vlaanderen In de gesprekken met marktpartijen is bevestigd dat ook voor Vlaanderen (inclusief Brussel) de impact van ICT op de kantorenmarkt vooral afkomstig is van de groei van de werkgelegenheid in deze sector en niet zozeer door de impact van verschillende nieuwe werkvormen. Vooral de locaties rond de luchthaven zoals Zaventem, Diegem en Machelen lijken erg in trek te zijn bij de ICT sector. Daarnaast zijn “nieuwe locaties” zoals Leuven en Mechelen voornamelijk vanuit hun betere autobereikbaarheid aantrekkelijke vestigingsmilieus voor de ICT sector. Voor Leuven geldt dat de aanwezigheid van de universiteit Leuven (en van de universiteit van Louvain-La-Neuve) en de beschikbaarheid van hoog opgeleid personeel bovendien belangrijke locatiefactoren te zijn. Verschillende geïnterviewde marktpartijen spraken van duidelijk aanwezige clustervorming op voornoemde locaties. Ook op andere locaties in Vlaanderen is sprake van een zekere clustervorming onder meer door kennisintensievere productieprocessen.

E

Groei kennisintensieve industrie

In veel West-Europese landen is sprake van een groei van de kennisintensiteit binnen de industriële sector. Loonkosten en gebrek aan lager opgeleid personeel in West-Europa zorgen er voor dat laagwaardige industriële productieactiviteiten verdwijnen naar onder meer Oost-Europese landen (Polen, Tsjechië). De kennisintensieve processen en R&Dactiviteiten blijven in West-Europa achter waar de concentratie van kennisinstituten en hoBuck Consultants International & CEFORES

31

ger opgeleid personeel vele malen groter is. Deze activiteiten krijgen een sterke impuls door de automatiseringsgolf die voortvloeit uit de elkaar snel opvolgende ontwikkelingen in de ICT-sector. Belangrijke groeisectoren zijn onder andere de (fijn)chemie, biotechnologie en de elektrotechnische industrie. Behalve dat de kennisintensivering ten goede komt aan de productiviteit van de industrie draagt deze ook bij aan steeds schoner wordende productieprocessen. De huisvesting van kennisintensieve industriële bedrijven heeft in het algemeen twee belangrijke kenmerken. Op de eerste plaats is er vaak sprake van concentratie van deze bedrijven op zogenaamde science- of hightechparks. Deze parken bevinden zich vaak nabij belangrijke kenniscentra zoals universiteiten. Ten tweede vestigt dit type bedrijvigheid zich vaak in gebouwen die het uiterlijk (vorm) hebben van een kantoorgebouw (zie figuur 3.6).

Figuur 3.6 Research & Development op een science-park

Dit heeft twee belangrijke redenen. In de eerste plaats is het zo dat de werkzaamheden van high-tech of R&D bedrijven veelal bestaan uit een combinatie van productie- en bureauwerkzaamheden. Hierdoor bevatten veel van deze gebouwen naast traditionele kantoorruimte ook onderzoeksruimtes zoals laboratoria. Vanwege de ‘schone’ technologie die deze bedrijven gebruiken is vestiging in een kantoorgebouw mogelijk. Een tweede reden voor de vestiging van dit type bedrijven in een gebouw met het uiterlijk van een kantoorgebouw is de uitstraling. Meer dan andere typen bedrijven kiezen zij er voor om door middel van het uiterlijk van het gebouw het imago dat ze willen uitstralen te ventileren. Dit imago is gerelateerd aan de schone hoogwaardige technologie die gebruikt of geproduceerd wordt.

Situatie in Vlaanderen In Vlaanderen zijn kennisinstituten vooral geconcentreerd in en rondom de universiteitsteden. De aanwezigheid van de universiteiten aldaar draagt er aan bij dat veel R&Dactiviteiten zich concentreren in deze steden. In Gent is er bijvoorbeeld een sterke oriëntatie op onderzoek in de biotechnologie. Op de campus van de universiteit is sprake van groeiende bedrijvigheid in deze sector. Ook buitenlandse bedrijven uit deze sector investeren

32


steeds vaker in een vestiging nabij deze universiteit. In Leuven is in de nabijheid van de universiteit en van het onderzoeksinstituut IMEC (elektronica) een wetenschapspark in ontwikkeling.

3.3

Trends op het gebied van locatievoorkeuren

In deze paragraaf worden trends en ontwikkelingen aan de orde gesteld die betrekking hebben op de locatievoorkeuren van kantoorgebruikers. Het gaat hier met name om de directe (fysieke) omgeving van kantoorlocaties. De voorkeuren die bedrijven hebben ten aanzien van hun vestigingslocatie blijken over het algemeen niet erg veranderlijk in de tijd. Wanneer aan ondernemers wordt gevraagd een topvijf samen te stellen van de meest belangrijke factoren die bijdragen aan de aantrekkelijkheid van een locatie, dan blijkt de volgorde door de tijd heen weinig aan verandering onderhevig. De volgende opsomming van locatiefactoren geeft een beeld van de voorkeur van bedrijven 2: • • • • •

Bereikbaarheid over de weg Parkeergelegenheid Adequaat opgeleid personeel Representativiteit/kwaliteit gebouw Telecommunicatie-infrastructuur

De bereikbaarheid van een locatie over de weg wordt door ondernemers nog altijd gezien als de belangrijkste vestigingsplaatsfactor. Het belang wat aan deze factor wordt gehecht veranderd in de tijd nauwelijks. De aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid voor werknemers en klanten wordt door ondernemers als tweede belangrijke vestigingsplaatsfactor genoemd. Met name ondernemers in dichtbevolkte stedelijke gebieden hechten een groot belang aan de aanwezigheid van voldoende parkeerruimte. De aanwezigheid van adequaat opgeleid personeel wordt als derde belangrijke locatiefactor genoemd. Deze factor wordt in een tijd van een krappe arbeidsmarkt steeds belangrijker voor ondernemers. Op de vierde plaats komt representativiteit van het gebouw en op de vijfde telecommunicatieinfrastructuur. In deze paragraaf zal worden stilgestaan bij de drie belangrijkste vestigingsplaatsfactoren voor kantoorgebruikers en de ontwikkelingen die zich hierbinnen afspelen, alsook bij de onder invloed van de vestigingsplaatsfactoren toegenomen vraag naar professionele werklocaties: A B C D 2

Autobereikbaarheid Parkeren Beschikbaarheid adequaat opgeleid personeel Toename vraag naar professionele werklocaties Op basis van meerdere onderzoeken door ons bureau. Vlaams onderzoek op dit gebied ontbreekt veelal.


33

A

Autobereikbaarheid

Dat autobereikbaarheid nog altijd voor met name kantoorgebruikers een belangrijke vestigingsplaatsfactor is blijkt uit een onderzoek dat Buck Consultants International heeft verricht onder in Nederland recent verhuisde bedrijven (‘Locatievoorkeuren en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven’, 1998). Aan circa 1200 bedrijven zijn vragen gesteld over de vestigingscondities waarin men functioneerde voor de verhuizing en over die na de verhuizing actueel waren. Onder meer is gevraagd hoe de ligging ten opzichte van een autoweg was in beide situaties. Daarbij werd een onderscheid gemaakt tussen een directe ligging aan een autoweg, een ligging binnen drie kilometer van een autoweg en een ligging verder dan drie kilometer van de autoweg. Voor de verhuizing was 18% van de bedrijven direct gelegen aan een autoweg en na de verhuizing was dat percentage opgelopen tot 34% (zie figuur 3.7). Het aantal bedrijven dat is gevestigd op een locatie die verder dan drie kilometer is verwijderd van een autoweg neemt sterk af.

Figuur 3.7 Belang autobereikbaarheid bij recent verhuisde bedrijven 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Verder dan 3km van autoweg Binnen 3km van autoweg Direct aan autoweg

10% 0% Voor

Na


Er is echter wel een belangrijke verandering in perceptie. Door voortgaande groei van de automobiliteit zal de relatieve onbereikbaarheid in de spits voor steeds meer organisaties een probleem gaan vormen. Vooral grote kantoororganisaties zoeken in toenemende mate het openbaar vervoer (OV) op. De beste locaties bieden een combinatie van autobereikbaarheid én OV. Stationslocaties met een goede autobereikbaarheid zullen in de toekomst gunstige en kansrijke kantorenlocaties zijn. Bij een uitgekiende ontwikkeling, met aandacht voor autobereikbaarheid en parkeren, hebben stationslocaties met top-OV-voorzieningen een goede toekomst. De relatieve onbereikbaarheid van kantoorlocaties in stedelijke centra zorgt voor een toenemende oriëntatie van kantoorgebruikers op decentrale locaties. Uit eerder aangehaald onderzoek door Buck Consultants International blijkt dit het geval bij recent verhuisde be-

34


drijven. Van de circa 1200 verhuisde bedrijven die ondervraagd zijn in het onderzoek bevond 6% zich voor de verhuizing op een centrumlocatie en 7% op een decentraal gelegen kantoorlocatie (zie tabel 3.1). Na de verhuizing was dat respectievelijk 7% en 12%.

Tabel 3.1

Locatievoorkeuren recent verhuisde bedrijven (N=1199)

Bedrijventerreinen Verhuizing Voor Na

Kantorenlocaties Centrum Decentraal

38% 54%

6% 7%

Overige locaties

Totaal

49% 27%

100% 100%

7% 12%


Situatie in Vlaanderen In de gesprekken met marktpartijen gaven zowel de geïnterviewde bedrijven als de vastgoedspelers aan dat bereikbaarheid absoluut de belangrijkste factor is in de locatiekeuze, voornamelijk de autobereikbaarheid, maar ook in toenemende mate OV bereikbaarheid. Er ontstaan steeds meer initiatieven om privé vervoer te organiseren op het niveau van het bedrijf. In Mechelen is sprake van de aanleg van een shuttlebus op het niveau van het industrieterrein. Bedrijven zoeken dus samen een oplossing voor het mobiliteitsprobleem. Dat er ook een toenemende oriëntatie is op decentrale kantoorlocaties komt niet alleen naar voren uit dezelfde gesprekken maar ook uit recent onderzoek onder kantoorgebruikers en kantooreigenaren in Brussel en Antwerpen (Vastgoedbarometer Lente 2000, DTZ Winssinger Tie Leung). Aan deze partijen is de vraag gesteld waar bedrijven zich meer en meer zullen gaan vestigen in de toekomst, op kantoorlocaties buiten stedelijke centra of daarbinnen. Uit figuur 3.8 komt naar voren dat inmiddels 89% van de respondenten van mening is dat bedrijven zich steeds vaker zullen gaan vestigen buiten de stadscentra. Een jaar geleden was dit nog 79%.

Figuur 3.8 Verwachting van kantoorgebruikers in Brussel en Antwerpen ten aanzien van toekomstige vestiging van bedrijven. april 1999

april 2000

11%

5% 16%

79%

buiten centra in centra geen mening

buiten centra in centra

89%

Bron: DTZ Winssinger Tie Leung, 2000


35

Er zijn een aantal belangrijke redenen die respondenten noemen voor de ruimtelijke deconcentratiebeweging. Maar liefst 68% van de kantoorgebruikers en kantooreigenaren wijten dit aan factoren die te maken hebben met de toegankelijkheid van het centrum. Genoemd worden de communicatieproblemen in het centrum, congestie en het gebrek aan parkeermogelijkheden. Voorts geeft 15% aan dat er sprake is van een algemene deconcentratietendens waarin het Internet een grote rol speelt. Zoals eerder is aangegeven zorgt ICT voor nieuwe mogelijkheden op het gebied van werken. Andere factoren die worden genoemd zijn de lagere prijzen buiten het centrum, het grotere aanbod aan gebouwen en de betere kwaliteit van de gebouwen (moderne gebouwen).

B

Parkeren

Parkeervoorzieningen zijn een kritische factor voor binnenstedelijke projectontwikkeling. Op binnenstedelijke locaties kunnen parkeervoorzieningen vaak niet dezelfde omvang hebben als op perifere locaties. De fysieke ruimte ter plekke en op de aanvoerroutes ontbreekt veelal. De grondprijzen zijn daarnaast hoog. Bovendien betekenen autoverkeer en parkeren een aantasting van het verblijfs- en woonklimaat. Aan de andere kant moet worden vermeden dat kantoorgebruikers, die zich op stationslocaties willen vestigen, vanwege gebrekkige parkeervoorzieningen toch kiezen voor een perifere locatie. Uit onderzoek (‘Locatievoorkeuren en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven’, 1998) blijkt dat bedrijven steeds vaker kiezen voor een locatie waar parkeren op de eigen kavel mogelijk is in plaats van parkeren op de openbare weg (zie figuur 3.9). Ondernemers willen zodoende het aanbod aan parkeerruimte zelf kunnen reguleren en niet afhankelijk zijn van de beschikbare ruimte op de openbare weg waar iedereen gebruik van kan maken. Door het internaliseren van de parkeerruimte kunnen parkeerplaatsen worden gereserveerd voor het personeel en klanten.

Figuur 3.9 Parkeerfaciliteiten van verhuisde bedrijven 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%

beide openbare weg op eigen kavel

10% 0% Voor

Na


36


Situatie in Vlaanderen In Vlaanderen is parkeren een belangrijk onderwerp van discussie. Dit houdt verband met het volgens veel bedrijven gedateerde parkeerbeleid van de overheid. Er wordt voor wat betreft het aantal parkeerplaatsen nog steeds uitgegaan van een verhouding 1/50 m². Veel bedrijven geven te kennen dat deze verhouding geen rekening houdt met de ontwikkeling die de automobiliteit heeft doorgemaakt in de afgelopen jaren. Niet alleen de welvaart draagt bij aan een toegenomen autobezit en veroorzaakt daardoor meer autokilometers, maar bepaalde typische dienstverlenende werkzaamheden leiden ook tot een groei in het gebruik van de auto en daarmee de behoefte aan meer parkeerruimte. Een goed voorbeeld van werkzaamheden die veel extra automobiliteit genereren zijn adviesdiensten. Met name in de ICT-sector waar personeel bij meerdere klanten op verschillende locaties werkt, speelt de auto een grote rol in het bereiken van deze klanten. Flexibiliteit is in dit werkveld namelijk erg belangrijk. Het is hierom dat veel ondernemers pleiten voor flexibiliteit in de toekenning van parkeerruimte. In plaats van het per bedrijf vastleggen van het aantal vierkante meters parkeerruimte zou dit op het niveau van het gehele bedrijvenpark moeten gebeuren. Hierdoor kunnen de betrokken ondernemers onderling een verdeelsleutel afspreken.

C

Beschikbaarheid adequaat personeel

De beschikbaarheid van adequaat opgeleid personeel is voor een grote groep kantoorgebruikers een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Dit kan variëren van bedrijven die hoger opgeleid personeel zoeken tot call-centres die gebaat zijn bij een arbeidsmarkt met voldoende multi-linguistisch personeel. Het belang van de beschikbaarheid van adequaat opgeleid personeel in een bepaalde regio is met name in een tijd van een krappe arbeidsmarkt extra belangrijk voor bedrijven. Vooral bedrijven die op zoek zijn naar voldoende aanbod aan hoger opgeleid personeel laten zich door deze factor beïnvloeden in hun locatiekeuze.

Situatie in Vlaanderen In Vlaanderen werkt de beschikbaarheid van adequaat personeel ruimtelijk op twee vlakken door in de locatiekeuze van bedrijven. Allereerst trekken de twee belangrijkste universiteitssteden van het gewest, Gent en Leuven, in toenemende mate bedrijven aan die op zoek zijn naar hoger opgeleid personeel. In Gent gaat het vooral om bedrijven uit de biotechnologische sector en Leuven trekt onder ander bedrijven aan uit de biomedische sector. Een andere belangrijke aantrekkingskracht van bepaalde regio’s in Vlaanderen is de meertaligheid van bevolking. Voor bedrijven met frontoffice-activiteiten zoals call-centres, is het van belang dat werknemers meerdere talen goed beheersen. Ondernemingen met een nietEuropees moederland die de Europese markt willen bewerken kiezen vaak voor Vlaanderen omdat de bevolking in het algemeen minimaal twee talen spreekt.


37

D

Toename vraag professionele werklocaties

Het onderzoek ‘Locatievoorkeur en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven’ dat al eerder is aangehaald toont aan dat bedrijven in toenemende mate kiezen voor een locatie met een professioneel bedrijfshuisvestingsmilieu. Dit zijn bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Nietprofessionele locaties worden aangeduid als overige locaties. Enerzijds kiezen bedrijven steeds vaker voor vestiging op een professionele locatie vanwege het feit dat overheidsbeleid voorschrijft dat economische activiteiten geconcentreerd dienen te worden op hiervoor aangewezen locaties. Bijvoorbeeld voor industriële activiteiten (milieuoverwegingen). Met andere woorden voor een deel is deze ontwikkeling aanbodgestuurd (supply-push). Anderzijds kiezen ook steeds meer bedrijven voor vestiging op een professionele locatie vanwege het imago van dergelijke locaties. Goed opgezette bedrijventerreinen en kantoorlocaties hebben een representatieve uitstraling. Door de clustering van bedrijven op één terrein kan, wanneer het ontwerp van het terrein goed is, het imago alleen maar versterkt worden. Belangrijk in dit kader is ook het behoud van de waarde van locaties. Doordat steeds meer ondernemers inzien dat de vastgoedwaarde van een pand behouden kan worden door een goed beheer, ontstaan er steeds meer initiatieven om op bedrijventerreinen, maar ook op kantoorlocaties, ‘parkmanagement’ te introduceren. Dit is een vorm van integraal beheer van een werklocatie waarbij bijvoorbeeld het afvalbeheer gezamenlijk wordt georganiseerd. De ontwikkeling van een toenemende vraag naar professionele werklocaties valt af te lezen in figuur 3.10. Hierin wordt voor de Nederlandse situatie vermeld hoe groot het percentage bedrijven is dat voor en na verhuizing op professionele locaties gevestigd is (‘Locatievoorkeuren en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven’, 1998). Uit de steekproef van bijna 1200 verhuisde bedrijven blijkt dat van dit aantal na de verhuizing ruim 70% is gevestigd op professionele werklocaties terwijl dat voor de verhuizing iets meer dan 50% was.

Figuur 3.10 Verhuisde bedrijven verdeeld naar type vestigingslocatie (N=1199)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%

overige locaties

20%

kantoorlocatie

10%

bedrijventerrein

0% voor verhuizing

na verhuizing


38


Situatie in Vlaanderen In Vlaanderen is er bij bedrijven sprake van een toenemende, maar nog steeds niet al te grote oriëntatie op professionele werklocaties. Een belangrijke factor die bijdraagt aan een toegenomen interesse is de professionalisering van de kantorenmarkt. Dit uit zich in een in de markt aanwezige verschuiving van koop- naar huurpanden. Steeds meer bedrijven geven er de voorkeur aan om een pand te huren boven kopen. De flexibiliteit die huren met zich meebrengt is voor veel bedrijven een belangrijk gegeven voor de bedrijfsvoering. Er ontstaan door deze ontwikkeling steeds meer afgebakende terreinen (bedrijvenparken) waar een totaalconcept de kwaliteit bepaald. Er blijft in de Vlaamse situatie los van het belang van een totaalconcept een sterke oriëntatie op zichtlocaties langs belangrijke autowegen.

3.4

Trends op het gebied van kantoorgebouwen

In deze paragraaf wordt afgedaald naar het niveau van trends en ontwikkelingen op het gebied van het kantoorgebouw. Behalve aan de directe omgeving van een kantoorgebouw worden er door ondernemers ook bepaalde eisen gesteld aan een kantoorgebouw zelf. Uit recent onderzoek (Vastgoedbarometer november 2000, DTZ Winssinger Tie Leung) onder kantoorgebruikers in Brussel en Antwerpen (75% Brussel, 25% Antwerpen) zijn vijf belangrijke criteria naar voren gekomen die een rol spelen bij de keuze voor een kantoorgebouw. In figuur 3.11 wordt per criterium aangegeven hoeveel procent van de ondervraagde partijen het criterium als eerste of als tweede belangrijkste heeft gewaardeerd. Uit deze figuur blijkt dat ook een aantal criteria betrekking hebben op de directe omgeving van het kantoorgebouw. Deze zijn al in de vorige paragraaf aan de orde geweest. De twee belangrijkste factoren die worden genoemd, hebben betrekking op de bereikbaarheid van het gebouw. Een verschil met wat hierover in de vorige paragraaf aan de orde kwam, is dat niet alleen de autobereikbaarheid maar ook de OV-bereikbaarheid van het kantoorgebouw belangrijk is. Opvallend is verder dat veiligheid ook een belangrijke factor is. Het gaat dan in eerste instantie om de veiligheid van het gebouw zelf. Als vierde factor wordt de veiligheid van de wijk genoemd als belangrijk in de keuze voor een kantoorgebouw. Tot slot spelen ook de airconditioning van het gebouw en de groenvoorziening rondom het gebouw een rol in de keuze.


39

Figuur 3.11 Belangrijke factoren bij keuze voor een kantoorgebouw (steekproef onder kantoorgebruikers in Antwerpen en Brussel, berekening op basis van het aantal keer dat de factor als eerste of tweede is genoemd)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Toegang met de wagen

Toegang met openbaar vervoer Veiligheid van de gebouwen

Veiligheid van de wijk

Airconditioning

Groene ruimtes


In deze paragraaf wordt ingegaan op een aantal andere trends en ontwikkelingen op het niveau van het kantoorgebouw: A B C D E

A

Kwaliteit en imago Telecommunicatie-infrastructuur Ruimtegebruik Huur versus koop Nieuwe concepten

Kwaliteit en imago

De kantoorgebruiker zoekt steeds meer naar kwalitatief betere kantoorgebouwen. Enerzijds uit imago-overwegingen, anderzijds vanwege een hoger rendement uit werkprocessen (een sleutelfactor in de kenniseconomie). Vooral commerciële kantoorgebruikers hechten meer en meer aan imago, 'adres' en zichtbaarheid. Met name voor frontoffices en serviceorganisaties is profilering belangrijk. Gebruikers vinden over het algemeen dat een eigen gebouw meer uitstraling heeft dan een aantal verdiepingen in een groter gebouw op een grootschalige locatie. Voor multi-tenantgebouwen is daarom ter compensatie belangrijk dat een individuele gebruiker zijn imago kan ontlenen aan het gebouw zelf, en daarnaast binnen het gebouw een eigen gezicht heeft. Een duidelijke trend is daarnaast dat de kantoorgebruiker zijn imago niet alleen kan ontlenen aan het eigen gebouw, maar ook uit het gebied (‘high quality address’). De (voorzichtige) opkomst van toplocaties in bijvoorbeeld Nederland is hier een weerspiegeling van. Kantoorgebouwen hebben van oorsprong een meer representatieve uitstraling dan de meeste andere typen bedrijfshuisvesting. De loketfunctie of de front-office activiteiten van

40


de gebruikers vraagt om een representatieve uitstraling. Sinds een aantal jaar is er echter ook binnen niet-dienstverlenende bedrijfstakken meer aandacht voor de uitstraling van het bedrijfsgebouw. Steeds meer industriële of logistieke bedrijven kiezen ervoor om, wanneer een nieuw bedrijfspand wordt gerealiseerd, stil te staan bij het imago van het gebouw. De architectuur die voorheen vooral bij kantoorgebouwen belangrijk was wordt meer en meer toegepast op andere typen bedrijfshuisvesting (zie figuur 3.12). Hierdoor wordt het onderscheid tussen de gebruikersgroepen van verschillende typen bedrijfsgebouwen steeds vager. Daar waar het uiterlijk van een gebouw in eerste instantie aanleiding geeft om te concluderen dat de gebruiker een puur dienstverlenend bedrijf is, komt het in de praktijk steeds vaker voor dat het in tweede instantie gaat om een productiebedrijf.

Figuur 3.12 Modern vormgegeven productiebedrijven anno 2000

Situatie in Vlaanderen Marktpartijen geven te kennen dat in Vlaanderen de aandacht voor de kwaliteit van de gebouwen aan het groeien is. Bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen wordt meer dan in het verleden aandacht besteed aan de kwaliteit van gebouwen en de uitrusting. Uiteraard gaat een betere kwaliteit gepaard met een hogere huurprijs. Een groot deel van de kantoorgebruikers is (nog) niet bereid deze prijs te betalen waardoor de vraag naar kantoorruimte van standaardkwaliteit nog altijd het grootst is.


41

B

Telecommunicatie-infrastructuur

De groei in het elektronisch zakendoen is de afgelopen jaren zeer sterk geweest. Zoals in de vorige paragraaf al is aangegeven draagt de ICT-sector bij tot het ontstaan van allerlei nieuwe elektronische toepassingen (Internet, mobiele telefoon) om het werkproces verder te optimaliseren. Deze toepassingen zijn afhankelijk van een goede telecommunicatieinfrastructuur. Deze infrastructuur kan worden beschouwd als één van de belangrijkste nieuwe gebruikerseisen in de nieuwe economie. Een goede telecommunicatie-infrastructuur is niet alleen een concurrentievoordeel voor nieuwe kantoorpanden, maar geldt eveneens als een instrument voor de revitalisatie van verouderde gebouwen. Een belangrijke onderscheidende factor in deze is bijvoorbeeld de bandbreedte van het kabelnetwerk. Hoe breder deze is hoe meer en hoe sneller informatie verzonden kan worden. Veel oudere kantoorgebouwen kennen nog verbindingen met een smalle bandbreedte. Deze gebouwen voldoen op deze manier niet meer aan de huidige eisen. Het is belangrijk om een onderscheid te maken in kantoorgebouwen die goed zijn uitgerust met telecommunicatie-infrastructuur (capaciteit en snelheid) en kantoorgebouwen die bovendien dichtbij zogenaamde knooppunten van netwerkinfrastructuur moeten zijn. De gebruikersgroepen zijn in deze het onderscheidende kenmerk. In het eerste geval kan het gaan om een zeer brede groep gebruikers, die veel elektronische informatie moeten kunnen ontvangen en versturen. Dit zijn veelal bedrijven uit de zakelijke dienstverlening (adviesbureaus, banken verzekeringswezen, makelaars etc.) en de quartaire sector (overheid, gezondheidszorg en onderwijs). Het ontstaan van zogenaamde ‘carrier hotels’ is in dit kader een goed voorbeeld. Dit zijn kantoorgebouwen die voornamelijk gebruikt worden als huisvesting van ICT-hardware. In het tweede geval gaat het om ICT-bedrijven die in vergelijking met andere bedrijven meer dan gemiddelde eisen stellen aan de snelheid en capaciteit van de telecommunicatieinfrastructuur. Met name internetbedrijven (searchengines, portals) genereren veel dataverkeer en willen dichtbij zogenaamde ‘backbones’ in de telecommunicatie-infrastructuur zitten. Dit zijn knooppunten in het netwerk waar meerdere netwerken bij elkaar komen en waar de capaciteit en de snelheid van dataverkeer groter is dan op andere plaatsen. Het locatiekeuze van deze ondernemingen wordt voor een groot deel bepaald door de aanwezigheid van ‘backbones’. In Nederland is er in Amsterdam een dergelijk knooppunt (Amsterdam Internet Exchange) waardoor er in deze stad een duidelijke concentratie is van internetbedrijven. Andere Europese knooppunten die eveneens aantrekkingskracht uitoefenen op dit type bedrijvigheid zijn te vinden in Londen, Stockholm en Frankfurt. De structurerende werking van telecommunicatie-infrastructuur moet echter niet worden overschat. Het kan niet ontkend worden dat een goed uitgerust kantorencomplex op bepaalde bedrijven meer aantrekkingskracht zal uitoefenen dan een kantoorgebouw met een ‘verouderde’ infrastructuur. Het is echter inmiddels door voortschrijdende technische ontwikkelingen voor internetbedrijven al niet meer noodzakelijk om boven op een ‘backbone’ te zitten. De verdere vertakking van breedbandnetwerken zorgt ervoor dat ook op steeds grotere afstand van een ‘backbone’ geopereerd kan worden. Het enige nadeel is dan nog dat dit iets hogere kosten met zich meebrengt. De tarieven voor zogenaamde ‘lease-lines’ da-

42


len echter dusdanig dat andere locatiefactoren voor dit type bedrijvigheid doorslaggevender wordt (beschikbaarheid van arbeid, huisvestingskosten, autobereikbaarheid).

Situatie in Vlaanderen Op de Vlaamse kantorenmarkt is nauwelijks sprake van een structurerende werking als gevolg van telecommunicatie-infrastructuur. Er ontbreken belangrijke knooppunten die zoals bijvoorbeeld in Amsterdam en Londen, aantrekkingskracht uitoefenen op nationale en internationale internetgerelateerde bedrijvigheid. Wel is het zo dat goede telecommunicatievoorzieningen bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties steeds belangrijker worden. Kantoorgebouwen worden flexibel gebouwd zodat snel ingespeeld kan worden op snel veranderende technologie en wensen van de klanten.

C

Ruimtegebruik

De IT revolutie maakt andere manieren van werken mogelijk. Hot desking (kantoorstoel blijft warm), flexplekken, indeling in communicatie- en concentratieruimten, satelliet- en hotelkantoren en werken vanuit huis zijn hiervan uitingsvormen. Het doel is het behalen van een hoger rendement uit werkprocessen. Deze nieuwe manieren van werken leiden tot nieuwe eisen aan gebouwen: • • •

diepere gebouwen (15-18 meter), hetgeen tevens de flexibiliteit en indeelbaarheid verhoogt; apparatuur afgestemd op intensiever gebruik (bekabeling, liften, ventilatie, airco); hogere inrichtingskwaliteit.

Situatie in Vlaanderen Het ruimtegebruik per werknemer ligt op dit moment gemiddeld op 26 vierkante meter per persoon. Naar verwachting zal dit binnen tien jaar dalen naar 23 vierkante meter. Er zijn wel grote verschillen tussen bedrijfstakken. In het bankwezen is op dit moment sprake van een ruimtegebruik van 13-14 vierkante meter per persoon terwijl dit in de overheidssector (EU) vanwege relatief veel vergaderruimte varieert tussen de 33-34 vierkante meter per persoon.

D

Huur versus koop

De kantorenmarkt heeft de laatste decennia een professionaliseringsontwikkeling doorgemaakt. Als gevolg van de ontwikkeling dat steeds meer bedrijven zich zijn gaan toeleggen op hun ‘core-business’, wordt bedrijfshuisvesting niet langer gezien als een activiteit waarin iedere onderneming zelf moet voorzien. In toenemende mate wordt dit overgelaten aan professionele partijen: beleggers en ontwikkelaars. In de huisvestingspraktijk betekent dit een verschuiving van een koopmarkt naar een huurmarkt. Daarnaast worden veel onderBuck Consultants International & CEFORES

43

nemingen zich bewust van de economische waarde van het bedrijfsvastgoed dat ze in eigen bezit hebben. Steeds meer wordt gebruik gemaakt van een sale-and-lease-back constructie om het eigen bedrijfsvastgoed te vervreemden en te 'verzilveren'.

Situatie in Vlaanderen Voor Vlaanderen geldt dit evenzo. Uit onderzoek (Vastgoedbarometer Lente 2000, DTZ Winssinger Tie Lung) blijkt dat de bestaande kantorenmarkten in Brussel en Antwerpen voor circa de helft bestaan uit huurpanden, zie figuur 3.13. Uit deze figuur komt ook naar voren dat hierin een lichte verschuiving zichtbaar is. In vrij korte tijdsperiode (een kwartaal) is de verhouding huur/koop verschoven in de richting van meer huurpanden. Bij nieuwe transacties is de verdeling koop-huur ca. 20%-80%. Volgens marktpartijen zal deze verder evolueren naar de verhouding 10-90%, waarbij het aandeel van de koopmarkt gedomineerd wordt door grote ondernemingen die het hoofdkantoor in eigen portefeuille willen hebben. Behalve outsourcing is er nog een andere reden voor de toegenomen aantrekkingskracht van de huurmarkt. Bedrijven willen namelijk steeds flexibeler zijn in hun bedrijfsvoering om in te kunnen spelen op de huidige dynamiek van de economie. Deze tendens zal er voor zorgen dat de huurmarkt ten opzichte van de koopmarkt in de toekomst nog sterker zal groeien. Er ontstaan hierdoor vele nieuwe flexibele huurovereenkomsten.

Figuur 3.13 Verdeling kantorenmarkt in Brussel en Antwerpen in huur- en kooppanden (1999 en 2000)

november 1999

maart 2000

45%

47% 53%

55%

Eigenaar

Eigenaar

Huurder

Huurder


E

Nieuwe concepten

Een groot aantal, zoniet de meeste nieuwe kantoorconcepten worden geïnitieerd door nieuwe technologische ontwikkelingen. Enerzijds zijn dat bouwtechnische ontwikkelingen. Nieuwe materialen en constructiemethoden dragen bij aan vergaande veranderingen in kantoorgebouwen. Anderzijds is het de ICT die er voor zorgt dat nieuwe concepten op de kantorenmarkt vorm krijgen.

44


Zoals eerder in dit hoofdstuk is gesteld creëert ICT nieuwe mogelijkheden op het gebied van werken. Door het Internet en de snelle ontwikkeling van nieuwe PC-toepassingen is het mogelijk geworden om zowel binnen een kantoorgebouw alsook buiten op verschillende plekken bepaalde werkzaamheden te verrichten. Twee concepten die hier uit voortvloeien zijn desk-sharing en flexplekken. Desk-sharing houdt in dat het aantal bureaus binnen een organisatie gedeeld wordt. De ruimtebehoefte per werknemer kan hierdoor afnemen. Het concept flexplekken is enigszins vergelijkbaar. Vrijwel niemand heeft een vast bureau binnen het bedrijf en de werkplek wordt bepaald door het tijdstip dat men binnenkomt. Een concept dat samenhangt met het ontstaan van nieuwe bouwtechnieken is flexibel bouwen. Gebouwen moeten met het oog op verschillende eisen van toekomstige gebruikers makkelijk kunnen worden aangepast. De bouwsector speelt hier op in door in bouwconcepten dusdanige constructies te gebruiken dat het eenvoudig is om bij functieverandering het gebouw aan te passen. Door ontwikkelingen op het gebied van de ICT ingegeven concepten zijn carrier hotels en switchcentra. Het gaat hier om kantoorruimte die vol staat met computers en ICTinfrastructuur waarmee back-ups worden gemaakt en internet- en telefonieverbindingen worden gerealiseerd. De huurprijs is bij dit concept een fractie van de totale lasten per vierkante meter. Het satellietkantoor is een kantoorconcept dat is gebaseerd op de strategische bedrijfsvoering van een bedrijf. Een bedrijf kan bijvoorbeeld besluiten om naast het hoofdkantoor een kleinschalig nevenkantoor te openen in een nieuw aan te boren marktgebied. Een ander voorbeeld is de opening van een nevenkantoor in een regio waar de arbeidsmarkt gunstig is voor het bedrijf. Het ontstaan van het leisure concept heeft een maatschappelijke en bedrijfseconomische achtergrond. Het belang van voldoende (lichamelijke) ontspanning naast het werk is van groot belang voor de werknemer. Om tegemoet te komen aan de behoefte van werknemers om bijvoorbeeld naast het werk sportief bezig te zijn, beslissen steeds meer bedrijven om bepaalde activiteiten in of nabij het kantoorgebouw te concentreren. Er zijn inmiddels genoeg voorbeelden van bedrijven die fitnesscentra, zwembaden en sportvelden aanleggen in en rondom het kantoorgebouw.

Situatie in Vlaanderen In Vlaanderen komen nieuwe kantoorconcepten op dit moment nog maar op kleine schaal voor. Het is eigenlijk voornamelijk in Brussel waar de meeste nieuwe concepten kunnen worden waargenomen. Over het algemeen wordt er nog voornamelijk traditionele kantoorruimte op de markt gebracht. Wel is geconstateerd dat flexibiliteit bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen een belangrijke rol speelt. Satellietkantoren zijn in de Vlaamse kantorenmarkt wel een bekend fenomeen. Een actueel voorbeeld zijn nevenvestigingen van grote adviesbureaus, bijvoorbeeld in Gent, Antwerpen en Leuven. Deze satellietkantoren worden opgericht om dichterbij de arbeidsmarkt en de klanten te zitten en de congestie in Brussel te ontvluchten.


45

3.5

Kantoorachtigen

Op basis van drie ontwikkelingen die in de voorgaande paragrafen aan de orde zijn geweest is het ontstaan en de groei van kantoorachtigen voor een groot deel te verklaren. Zoals ook al in de inleiding is aangegeven gaat het om de groei van de kennisintensieve industrie, het toenemend belang van imago en het ontstaan van nieuwe werkzaamheden in de nieuwe economie. Op basis van deze ontwikkelingen kan geconcludeerd worden dat het steeds lastiger wordt om op basis van het uiterlijk (vorm) van een bedrijfsgebouw te bepalen welke typen activiteiten (functie) zich er binnen afspelen. Uit figuur 3.14 valt deze ontwikkeling af te lezen. Voorheen (T1) was er een vrij duidelijke relatie tussen de bedrijfstak en het type bedrijfsruimte dat gebruikt werd. Deze relatie vervaagt op basis van de geconstateerde ontwikkelingen zodat het steeds vaker zal voorkomen dat ook industriële activiteiten (of andere niet-direct dienstverlenende activiteiten) gehuisvest zijn in gebouwen die het uiterlijk hebben van een kantoorgebouw.

Figuur 3.14 Ontwikkeling in bedrijfsruimte


In het licht van een locatiebeleid wordt het steeds lastiger om bedrijven te sturen op basis van de NACE-indeling. De kennisintensivering van de industrie alsook het ontstaan van nieuwe werkzaamheden door ICT-ontwikkelingen maken een heldere afbakening van activiteiten steeds lastiger. Dit vraagt om nieuwe benaderingen in het ontwikkelen van een locatiebeleid voor kantoren en kantoorachtigen. In ieder geval is het zo dat de uiterlijke verschijningsvorm van een bedrijfsgebouw steeds centraler komt te staan in de keuze of een bedrijf al dan niet past op een bepaalde locatie. Ook kan het zijn dat er kantoren worden ontwikkeld op een bedrijventerrein. Vanuit de ruimtelijke ordening kan dit een ongewenste situatie zijn als het beleid er op is gericht om kantoorontwikkeling te laten plaatsvinden op hoogwaardige locaties die behalve via de autoweg ontsloten zijn, ook goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer (ABC-beleid). Als nu blijkt dat er binnen deze kantoorgebouwen geen traditionele ‘kantoorwerkzaamheden’ plaatsvinden maar ook productie, dan spreekt men weer over kantoorachtigen en is het lastig deze categorie op een bedrijventerrein te weige-

46


ren. Ook vanuit deze optiek is het belangrijk dat er gezocht wordt naar een nieuwe benaderingen in het locatiebeleid.

3.6

Conclusies

•

De economische groei in België in de afgelopen vijf jaar heeft ertoe bijgedragen dat de kantorenmarkt sterk is gegroeid. Verwacht mag worden dat deze markt, gezien de huidige economische perspectieven, in de komende vijf jaar verder zal groeien. De huidige vraag is op dit moment voor ontwikkelaars aanleiding om veel nieuwe projecten op te zetten.

•

Vlaanderen verwerft in het internationaliseringproces een steeds prominentere rol als het gaat om het aantrekken van buitenlandse investeringen. Dit heeft zijn weerslag op de kantorenmarkt doordat steeds vaker internationale bedrijven hun call-centre activiteiten op Vlaams grondgebied (Antwerpen) lokaliseren. Ook voor R&D activiteiten (biotechnologie) wordt Vlaanderen steeds aantrekkelijker (Gent, Leuven).

•

Vlaanderen is bezig een achterstand in te halen als het gaat om de ontwikkeling van commerciële dienstverlenende activiteiten. Dit tertiairiseringsproces zal ook de komende jaren een grote invloed hebben op de vraag naar kantoorruimte. Vooral in de provincie Vlaams-Brabant zal dit het geval zijn mede door de uitstroom van activiteiten uit Brussel.

•

De sterke groei van de Informatie- en Communicatietechnologie (ICT) zal vooral invloed hebben op de kantorenmarkt door de sterk groeiende vraag naar kantoorruimte vanuit deze sector. Onduidelijk is het effect op ruimtebesparing als gevolg van nieuwe werkvormen.

•

ICT creëert nieuwe Internetgerelateerde activiteiten die hun toevlucht zoeken in kantoorgebouwen.

•

De belangrijkste factor waar een bedrijf naar kijkt bij de selectie van een nieuw kantoorgebouw is nog altijd de autobereikbaarheid. Als gevolg hiervan is er bij ondernemers een toenemende oriëntatie op decentrale en perifere locaties. Onder invloed van de toenemende congestie op autowegen neemt het belang van OV-bereikbaarheid echter snel toe.

•

Parkeren is voor bedrijven in Vlaanderen een ‘hot issue’ als het gaat om de mogelijkheden hiertoe nabij bedrijfslocaties. Flexibiliteit in het parkeerbeleid is zeer gewenst.


47

•

De krapte op de arbeidsmarkt zorgt er voor dat bedrijven in hun locatiebeleid steeds meer rekening gaan houden met de aanwezigheid van voldoende adequaat opgeleid personeel in de regio’s waar zij zich zouden willen vestigen. In Vlaanderen groeit hierdoor de kantoorontwikkeling in steden als Gent, Leuven, Antwerpen en Mechelen.

•

Er is bij de kantoorgebruiker, maar ook bij de ontwikkelaar van kantoorruimte een toenemende aandacht voor de kwaliteit en het imago van het kantoorpand. In het algemeen mag verwacht worden dat het ruimtegebruik per persoon licht zal dalen in de komende decennia.

• •

De professionalisering van de kantorenmarkt komt tot uiting in een sterke verschuiving van een koopmarkt naar een huurmarkt. Inmiddels is in Vlaanderen van alle nieuwe transacties 80% huurpand.

•

Nieuwe kantoorconcepten zijn in de Vlaamse markt op zeer kleine schaal aanwezig en bovendien vrijwel alleen in Brussel.

•

De toename van de kennisintensiteit in de industrie, het belang dat gehecht wordt aan het imago van een pand en het ontstaan van nieuwe activiteiten (ICT) geven te kennen dat de gebruikersgroepen van gebouwen met het uiterlijk van een traditioneel kantoorgebouw steeds diverser wordt. Meer en meer wordt het kantoor als uiterlijke vorm ook door niet-dienstverlenende bedrijven als bedrijfshuisvesting gekozen. De bedrijfsgebouwen waarin deze groepen zich huisvesten worden aangeduid als ‘kantoorachtigen’. Op basis van het uiterlijk van bedrijfsgebouwen wordt het steeds moeilijker om een onderscheid te maken tussen kantoren en kantoorachtigen.

•

Wanneer gekeken wordt naar de activiteiten die binnen kantoren en kantoorachtigen worden uitgevoerd dan blijkt in de praktijk dat het eveneens moeilijk is om een scherp onderscheid tussen beide verschijningsvormen te maken. Slechts wanneer wordt uitgegaan van het principe dat er in een kantoor alleen bureauwerkzaamheden worden verricht en er binnen een kantoorachtige ook productiegerichte werkzaamheden voorkomen, is het onderscheid helder te maken. De praktijk geeft genoeg voorbeelden waar discussie mogelijk is.

•

In de makelaarspraktijk wordt helemaal geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende gebruikersgroepen van kantoorgebouwen. Het is volgens deze partijen niet interessant of een klant licht industriële activiteiten ontplooit of dat hij bureauwerkzaamheden verricht. Als het technisch mogelijk is om niet-traditionele kantoorwerkzaamheden te vestigen in een kantoorgebouw dan zal dat wanneer de klant dat wil gebeuren. Ontwikkelaars spelen daar op in door in toenemende mate kantoorgebouwen te bouwen voor verschillende gebruikersgroepen. Het is daarbij essentieel dat deze gebouwen flexibel zijn van opzet zodat bij een verandering van gebruiker ingespeeld kan worden op specifieke inrichtingseisen. Vanuit de beleggingsoptiek is dit ook wenselijk omdat het rendement op lange termijn groter is.

48


Hoofdstuk 4

4.1

Toekomstige vraag naar kantoorruimte

Inleiding

In het vierde hoofdstuk van deze studie wordt voor de periode 2000-2010 de vraag naar kantoorruimte in Vlaanderen bepaald. Op basis van de terreinquotiëntmethode, die door Buck Consultants International is uitgewerkt in het PROVEST-model, wordt berekend hoeveel vierkante meter kantoorruimte nodig zal zijn om de werkgelegenheid in de periode 2000-2010 te kunnen accommoderen. De berekening van de toekomstige ruimtevraag via de terreinquotiëntmethode vindt plaats door de koppeling van de economische groei en de potenties van een regio (in de vorm van berekende toename van de werkgelegenheid) via kantoorquotiënten aan het ruimtegebruik van economische activiteiten. Voor een beschrijving van de stappen die in het PROVEST-model aan bod komen wordt verwezen naar bijlage 1. In de tweede paragraaf wordt kort beschreven voor welke aanpak is gekozen om te komen tot de berekening van de vraag naar kantoorruimte. Er wordt ingegaan op een aantal keuzes die zijn gemaakt in de methodiek. In de derde paragraaf wordt vervolgens ingegaan op het groeiscenario van de werkgelegenheid in de periode 2000-2010. Omdat dit de basis vormt voor de ruimteberekening wordt hieraan apart aandacht besteed. Er is voor gekozen om uit te gaan van twee scenario’s om zodoende een bandbreedte aan te kunnen geven in de toekomstige ruimtevraag. Er wordt gewerkt met een scenario dat uitgaat van de tertiairiseringstrend in de periode 19931999 (hoog scenario) heeft plaatsgevonden en een scenario dat uitgaat van een afname van de groei in de tertiaire sector (laag scenario). Voor alle duidelijkheid gaat het hier om een groei van de commerciële dienstverlening en niet van de publieke sector. In de vierde paragraaf worden de uitkomsten van het PROVEST-model behandeld. Dit resulteert uiteindelijk in een vraag naar kantoorruimte in het Vlaams Gewest voor de periode 2000-2010. In de vijfde en laatste paragraaf van dit hoofdstuk wordt de in paragraaf 4 berekende ruimtevraag onderverdeeld naar de belangrijkste kantoorconcentraties in Vlaanderen.


49

4.2

Aanpak

Voor het berekenen van een ruimtevraag die de realiteit zo dicht mogelijk benadert is het van belang dat er zo veel mogelijk regionale data als input voor het PROVEST-model voor handen is. Het gaat dan onder meer om statistieken over verhuisintensiteiten, de locatievoorkeur van ondernemers, cijfers over het hergebruik en kantoorquotiënten. In het studietraject is gebleken dat er in Vlaanderen op dit moment nog erg weinig statistisch materiaal aanwezig is. Middels deskresearch en veldonderzoek (interviews) is getracht om zoveel mogelijk regionale data te verzamelen, maar dit heeft uiteindelijk weinig bruikbare informatie opgeleverd. Dit maakt het erg lastig om uitkomsten te genereren die de situatie in Vlaanderen nauwkeurig representeren. Er is daarom voor gekozen in veel gevallen gebruik te maken van Nederlandse statistieken en deze waar nodig te bewerken naar een zo realistisch mogelijke situatie voor Vlaanderen. In het vervolg van dit hoofdstuk zal daar waar keuzes zijn gemaakt ten aanzien van datamateriaal, dit expliciet vermeld worden en zal het cijfermateriaal zonodig in een bijlage worden opgenomen. De trends en ontwikkelingen zoals deze in het vorige hoofdstuk zijn beschreven vormen een belangrijke bron voor de aanpassing van cijfers. De keuzes die gemaakt zijn in het kader van het werkgelegenheidsscenario worden in de volgende paragraaf aan de orde gesteld. Een ander belangrijk aspect in de aanpak van de vraagberekening is het schaalniveau. Om uiteindelijk iets te kunnen zeggen over de vraag naar kantoorruimte op regionaal niveau (provincies, stedelijke concentraties) zijn er twee benaderingen te onderscheiden. Enerzijds kan er op Vlaams niveau worden ingestoken door de werkgelegenheidsgroei voor het gewest te bepalen en deze vervolgens te verdelen over bepaalde regio’s. De scenario’s die op deze manier ontstaan voor bijvoorbeeld het provinciale niveau kunnen dan gebaseerd worden op het historisch werkgelegenheidsaandeel van een provincie in de totale Vlaamse werkgelegenheid. Omdat er ook werkgelegenheidscijfers op provinciaal niveau beschikbaar zijn is het ook mogelijk om deze als uitgangspunt te nemen bij het opstellen van groeiscenario’s. Dit betekent dat er vijf verschillende behoefteramingen ontstaan op basis van vijf verschillende werkgelegenheidsscenario’s. De laatste aanpak is in het algemeen de meest gebruikelijke omdat het PROVEST-model veelal wordt toegepast op een regionaal niveau (provincies, groepen van gemeenten). Dit komt doordat de kracht van het model juist bestaat uit het inzichtelijk maken van regionale verschillen. Dat heeft niet alleen betrekking op de werkgelegenheidsgroei maar ook bij de andere modelparameters (variabelen) kan er sprake zijn van regionale verschillen. Desondanks wordt er in deze studie voor gekozen om de ruimtebehoefte op gewestelijk niveau te berekenen. De belangrijkste reden hiervoor is dat een regionale benadering weinig toegevoegde waarde heeft wanneer statistieken om het prognosemodel te vullen maar zeer beperkt voorhanden zijn. Met andere woorden, de nauwkeurigheid die anders door regionaal te differentiëren in vraagprognoses ontstaat, wordt vrijwel tenietgedaan door het ontbreken van regionale statistieken. Een andere reden om te kiezen voor een gewestelijke benadering is dat een raming op provinciaal niveau, in het licht van de geografische afbakening van de kantorenmarkt in dit onderzoek, overbodig is. Aangezien de nadruk ligt op de belangrijkste kantoorsteden in de 50


Vlaamse Ruit, is het minder relevant om de toekomstige ruimtevraag in de provincie Limburg apart aan de orde te stellen. De vraag naar kantoorruimte op gewestelijk niveau zal via een verdeelsleutel worden toebedeeld aan de belangrijkste kantorenconcentraties in Vlaanderen. Hier wordt in de vijfde paragraaf verder op ingegaan. Tot slot moet op voorhand nog worden benadrukt dat de resultaten van de modelberekening in dit hoofdstuk niet te absoluut moeten worden geïnterpreteerd. Het feit dat er toch erg veel regionale data ontbreekt zorgt er voor dat de uitkomsten beïnvloed zijn door de Nederlandse situatie. Het werken met een bandbreedte biedt in dit perspectief wel de nodige uitkomst.

4.3

Werkgelegenheidsscenario

De basis voor het PROVEST-model is het groeiscenario van de werkgelegenheid. Immers, de toekomstige groei van het aantal werknemers bepaald in het model (via de kantoorquotiënten) de extra vraag naar kantoorruimte. In Nederland worden lange termijn groeiscenario’s (10-20 jaar) ontwikkeld door het Centraal Planbureau. Deze liggen ten grondslag aan de berekeningen met het PROVEST-model voor Nederlandse regio’s (zie verder bijlage 1). In Vlaanderen ontbreken dergelijke scenario’s. Het Planbureau in Vlaanderen maakt wel prognoses maar deze beperken zich tot vijf jaar en bovendien is de indeling in bedrijfstakken te grof om gebruikt te kunnen worden voor het PROVEST-model. Deze situatie heeft er in geresulteerd dat op een andere manier de toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid in beeld gebracht moest worden. Om te komen tot een groeiscenario voor de werkgelegenheid is uitgegaan van de systematiek van extrapolatie. De werkgelegenheidsgroei in de periode 1993-1999 wordt voor de verschillende bedrijfstakken doorgetrokken naar de periode 2000-2010. Deze periode leent zich relatief goed voor een middellange termijn prognose (5-10 jaar) omdat de eerste helft gekenmerkt wordt door een matige groei en de tweede door een wat hogere groei. Voor de periode 2000-2010 verwachten de meeste instellingen die zich met prognoses bezighouden (CPB, OESO, EUROSTAT) dat de hoge economische groei van de afgelopen paar jaar zich zal stabiliseren en langzaam weer wat zal gaan afnemen. Gemiddeld zal de economische groei in de komende tien jaar iets lager zijn dan in de zeven jaar ervoor. Met voor een aantal bedrijfstakken een kleine bijstelling naar beneden kunnen met behulp van de geëxtrapoleerde groeicijfers twee relatief realistische scenario’s worden geschetst. De groeicijfers zijn ook afgezet tegen groeicijfers in Nederland en prognosecijfers voor België (Planbureau). De twee scenario’s die in het model worden gehanteerd hebben een afwijkend groeicijfer wat betreft de ‘zakelijke dienstverlening’. In het eerste scenario wordt er vanuit gegaan dat de gemiddelde groei in de jaren 1993-1999 doorloopt in de periode 2000-2010. In het twee-


51

de scenario wordt dit groeicijfer naar beneden bijgesteld. Er wordt in dit scenario vanuit gegaan dat ook in Vlaanderen op termijn de tertiairisering zal stagneren. In tabel 1 in bijlage 2 worden de groeicijfers van de werkgelegenheid weergegeven die voor Vlaanderen zijn berekend. In de tweede kolom staan de werkgelegenheidscijfers voor 1999 (het gaat hier om arbeidsplaatsen van meer dan 15 uur). In de derde kolom staan de onbewerkte gemiddelde groeicijfers over de periode 1993-1999. In de vierde en vijfde kolom staan de bewerkte groeicijfers voor de twee verschillende scenario’s. Naast dat het groeicijfer voor de zakelijke dienstverlening varieert zijn voor beide scenario’s de groeicijfers in andere bedrijfstakken ook aangepast vanwege statistische onzuiverheden en inschattingen aangaande toekomstige ontwikkelingen (de bewerkte groeicijfers zijn schuin gedrukt). In de zesde en zevende kolom van de tabel worden respectievelijk de werkgelegenheidscijfers in 2010 weergegeven voor scenario 1 (hoog) en scenario 2 (laag). In de periode 2000-2010 zal de werkgelegenheid in scenario 1 toenemen met ruim 400.000 arbeidsplaatsen, ofwel bijna 37.000 per jaar. Het groeicijfer voor de zakelijke dienstverlening is dan 6,8% per jaar. In het tweede, lage groeiscenario wordt het groeicijfer op 3% per jaar gezet, hetgeen resulteert in een toename van de werkgelegenheid met 270.000 arbeidsplaatsen. Dat is een toename van 24.000 arbeidsplaatsen per jaar. Voor alle duidelijkheid moet worden opgemerkt dat er in het model geen rekening wordt gehouden met krapte op de arbeidsmarkt. Dat betekent dat het mogelijk is dat de geprognosticeerde werkgelegenheidsgroei niet gerealiseerd kan worden.

4.4

Toekomstige ruimtevraag

Nadat bepaald is hoe de werkgelegenheidsontwikkeling er tot 2010 globaal uit zal zien in Vlaanderen kan berekend worden welke effecten dit heeft op de vraag naar kantoorruimte. In deze paragraaf wordt ingegaan op de resultaten die voortkomen uit de verschillende stappen die deel uitmaken van het PROVEST-model. Allereerst wordt ingegaan op de zogenaamde ‘ruimtevragende werkgelegenheid’ die ontstaat door economische groei. Deze wordt uitgedrukt in aantal arbeidsplaatsen. Vervolgens wordt de ‘ruimtevragende werkgelegenheid’ aan de orde gesteld die voortkomt uit het intraregionale verhuisgedrag van ondernemers. Wanneer deze twee bij elkaar opgeteld worden ontstaat de totale ‘ruimtevragende werkgelegenheid’, die aan de hand van een aantal vervolgstappen in het model wordt toebedeeld aan de verschillende kantoorlocaties. De eerste stap in dit proces is het bepalen van de locatievoorkeur van bedrijven voor verschillende typen bedrijfslocaties. Wanneer dit is gedaan kan door het koppelen van deze voorkeur aan kantoorquotiënten bepaald worden hoe groot de toekomstige vraag naar bepaalde typen locaties is. In het kader van deze studie wordt er voor de kantorenmarkt een onderscheid gemaakt in centrumlocaties en decentrale locaties.

52


Ruimtevragende werkgelegenheid door groei In de vorige paragraaf is berekend dat de werkgelegenheidstoename in Vlaanderen, afhankelijk van het scenario, in de periode 2000-2010 zal variëren tussen de 270.000 en de 400.000 arbeidsplaatsen. Deze toename van de werkgelegenheid wordt in het model aangeduid met ‘ruimtevragende werkgelegenheid door economische groei’. Voor deze werkgelegenheid zal in deze periode extra ruimte gecreëerd moeten worden. Behalve dat er een toename van werkgelegenheid is in sectoren zijn er ook bedrijfstakken waar de werkgelegenheid zal dalen in de komende tien jaar (zie tabel 1 bijlage 2). Wanneer het verschil tussen de werkgelegenheid in 1999 en 2010 een negatieve waarde betreft dan impliceert dit -binnen het model- dat er zich in plaats van een ruimtevraag een ruimteaanbod voordoet. Dit is echter niet reëel. Wanneer er bijvoorbeeld in de industrie een afname van de werkgelegenheid plaatsvindt zal er niet een met de terreinquotiënten evenredige toename van het aanbod aan bedrijventerreinen ontstaan. Vanwege de specifieke kenmerken van industriële complexen zit er een vertraging in het vrijkomen van grond en kan deze ruimte vaak niet worden benut of blijft gewoon in gebruik (met een minder intensieve aanwending). Vandaar dat er in het model een correctiefactor is ingebouwd. Deze corrigeert het model voor negatieve groei van de werkgelegenheid. Deze correctiefactor is voor de Vlaamse situatie 50%, zodat een afname in de werkgelegenheid voor de helft resulteert in vrijgave van grond op bedrijventerreinen. Voor de sector industrie is de correctiefactor bepaald op 40%. De afname van de werkgelegenheid in deze sector gaat gepaard met een grotere vertraging in het vrijkomen van grond. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de hierboven aangegeven argumenten, anderzijds is dit het effect van de hoge arbeidsproductiviteitsgroei in de industrie. Een daling van de werkgelegenheid kan samen kan gaan met een stijging van de productie zonder (of met een veel geringere) vrijgave van ruimte3. De correctie is zo in het model opgenomen dat deze alleen tot uitdrukking komt voor die sectoren met een werkgelegenheidsdaling. Uiteindelijk leidt het corrigeren van de negatieve werkgelegenheidsgroei in de industriële sector tot een ruimtevragende werkgelegenheid ter grootte van 445.000 arbeidsplaatsen in scenario 1 en van 310.000 in scenario 2. Belangrijk om in dit stadium op te merken is dat de het hier niet meer gaat om fysieke arbeidsplaatsen maar om equivalenten ruimtevraag.

Ruimtevragende werkgelegenheid door verplaatsing Naast de toename in de ruimtevraag als gevolg van werkgelegenheidsgroei, zal de ruimtevraag in een bepaalde regio ook toenemen doordat bedrijven binnen deze regio verhuizen. Deze verhuisbewegingen worden aangeduid als intraregionale verhuizingen. Het effect van het interregionale verhuisgedrag (verhuisbewegingen tussen regio’s) zit al ingesloten in de groeicomponent van de werkgelegenheid. Intraregionale verhuizingen zorgen ervoor

3

In economisch-technische termen: de stijging van de arbeidsproductiviteit is hoger dan die van de ruimteproductiviteit.


53

dat de ruimtevraag in de regio toeneemt doordat achtergelaten locaties een andere bestemming krijgen of leeg blijven staan. De verhuisbewegingen worden uitgedrukt in zogenaamde ‘verhuisintensiteiten’. Dit is een percentage dat per bedrijfstak aangeeft hoeveel procent er gemiddeld van de werkgelegenheid jaarlijks betrokken is bij een intraregionale verhuizing. Deze cijfers zijn in Vlaanderen niet voorhanden en uit de verschillende gesprekken zijn hierover ook geen aanknopingspunten naar voren gekomen. In het model gebruik is daarom gebruik gemaakt van Nederlands cijfermateriaal (gemiddelde verhuisintensiteiten voor geheel Nederland). Naast verhuisintensiteiten is het belangrijk om te weten hoe groot het aandeel is van achtergebleven locaties dat door andere bedrijven kan worden hergebruikt. Vrijgekomen ruimte zal namelijk nooit voor honderd procent worden hergebruikt (de ruimte krijgt bijvoorbeeld een andere bestemming dan bedrijfshuisvesting). Het hergebruikpercentage geeft aan hoeveel procent van de achtergelaten locatie -in termen van arbeidsplaatsen- opnieuw wordt gebruikt voor economische activiteiten. Ook over dit ruimtelijk patroon zijn in Vlaanderen geen cijfers beschikbaar, hetgeen betekent dat er voor is gekozen om uit te gaan van een percentage van 95%. Dit percentage ligt iets lager dan in Nederland het geval is omdat in het algemeen de kantorenvoorraad in Vlaanderen wat ouder is. In Nederland ligt dit percentage afhankelijk van de regio tussen de 95% en de 98%. De ruimtevragende werkgelegenheid die ontstaat door verplaatsing, rekening houdend met het hergebruik, bedraagt voor Vlaanderen in het geval scenario 1 circa 38.000 arbeidsplaatsen en in het geval van scenario 2 is dat 35.000 arbeidsplaatsen.

Locatievoorkeur van bedrijven De totale ruimtevragende werkgelegenheid kan worden berekend door de ruimtevragende werkgelegenheid als gevolg van economische en verplaatsing bij elkaar op te tellen. In totaal gaat het om ruim 480.000 arbeidsplaatsen in scenario 1 (hoog) die geaccommodeerd moeten worden in de periode 2000-2010 en 345.000 arbeidsplaatsen in geval van scenario 2 (laag). Voor het toewijzen van arbeidsplaatsen aan bepaalde typen bedrijfslocaties is het van belang om te weten welke voorkeuren de ondernemers in de verschillende bedrijfstakken hebben. In het PROVEST model wordt de totale ruimtevragende werkgelegenheid in eerste instantie verdeeld over professionele locaties en overige locaties. Professionele locaties kunnen weer worden onderverdeeld in bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Overige locaties omvat alle locaties die niet tot een bedrijventerrein of een kantoorlocatie gerekend kunnen worden. In het licht van deze studie worden kantoorlocaties verder gesegmenteerd in centrumlocaties en decentrale locaties. De verdeling in het model van de ruimtevragende werkgelegenheid over de verschillende bedrijfslocaties, gebeurt middels een zogenaamd ‘schakelschema’. Dit schema is voor de Nederlandse markt ontwikkeld door adresstatistieken te koppelen aan gegevens over bedrijfsactiviteiten. De ontwikkeling van locatievoorkeuren is in Nederland in kaart gebracht

54


aan de hand van aanvullende studies (Locatievoorkeuren en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven, BCI 1998). Voor de Vlaamse markt zijn geen vergelijkbare statistieken voor handen, dus is er voor gekozen om op basis van de Nederlandse situatie en de gesprekken die zijn gevoerd met marktpartijen een schakelschema op te stellen voor de Vlaamse markt. In dit schema is rekening gehouden met het feit dat de locatievoorkeur van kantoorgebruikers in de toekomst verandert ten gunste van de decentraal gelegen kantoorlocaties. In Bijlage 3 is het schakelschema opgenomen dat in het model is gebruikt. Hierin valt af te lezen dat in de bedrijfstak detailhandel, 20% van de werkgelegenheid op professionele locaties, wordt verdeeld naar kantoorlocaties (kolom 2). Vervolgens wordt in kolom 3 en 4 de werkgelegenheid op kantoorlocaties gedifferentieerd naar centrumlocaties en decentrale locaties (respectievelijk 85% en 15%). Met het oog op de toekomst wordt er in het model vanuit gegaan dat deze verdeling zal veranderen in het voordeel van decentraal gelegen kantoorlocaties. Dit betekent dat in het geval van de detailhandel de verdeling verandert naar respectievelijk 80% en 20% (kolom 5 en 6). Op basis van dit schakelschema zal 52% van de toekomstige werkgelegenheid terechtkomen op overige locaties en 48% op professionele locaties. Van de 48% die terechtkomt op professionele locaties zal vervolgens 66% terechtkomen op bedrijventerreinen en 34% op kantoorlocaties. Uiteindelijk zal van de 34% van de werkgelegenheid die terechtkomt op kantoorlocaties 40% terechtkomen op centrumlocaties en 60% op decentrale kantoorlocaties. Met andere woorden de vraag naar centrumlocaties en decentrale kantoorlocaties is in de periode 2000-2010 vrijwel in evenwicht. In termen van werkgelegenheid gaat het in scenario 1 om respectievelijk en 38.000 en 47.000 arbeidsplaatsen waarvoor nieuwe ruimte gecreëerd moet worden, en in scenario 2 is dat respectievelijk 20.000 en 33.000 arbeidsplaatsen.

Kantoorquotiënten De totale ruimtebehoefte aan kantoorruimte in Vlaanderen kan nu worden berekend door de totale ruimtevragende werkgelegenheid, die op basis van het schakelschema is verdeeld over centrumlocaties en decentrale locaties, te koppelen aan kantoorquotiënten. Kantoorquotiënten geven per bedrijfstak het bruto vloeroppervlak kantoorruimte weer (in vierkante meters). Het bruto ruimtegebruik per werknemer kan sterk variëren per bedrijf. Afhankelijk van hoe een ondernemer zijn kantoorruimte inricht (kantoortuin of aparte werkplekken) en benut varieert de kantoorquotiënt in het algemeen tussen 15 en de 28 vierkante meter. Deze variatie is ook enigszins terug te herleiden tot verschillen tussen sectoren en/of bedrijfstakken. Het ruimtegebruik voor wat betreft kantoorruimte is in de industriële sector over het algemeen lager dan in de zakelijke dienstverlening. De kantoorquotiënten die in het model zijn gebruikt zijn afgestemd op de Vlaamse situatie (zie bijlage 3 voor de gebruikte cijfers).

Vraag naar kantoorruimte Op basis van de in deze en de vorige paragraaf uiteengezette stappen uit het PROVESTmodel kan nu de vraag naar kantoorruimte in Vlaanderen worden bepaald voor de periode 2000-2010. Uit tabel 4.1 blijkt dat voor geheel Vlaanderen de vraag naar kantoorruimte in Buck Consultants International & CEFORES

55

de periode 2000-2010 bijna 2,1 miljoen vierkante meter bedraagt als uitgegaan wordt van scenario 1. Dat wil zeggen wanneer de tertiairisering doorzet zoals in de afgelopen acht jaar. Op jaarbasis betekent dit dat er ruim 190.000 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar zal moeten zijn om aan deze vraag tegemoet te komen. Als ervan uitgegaan wordt dat het tertiairiseringsproces in Vlaanderen zal stagneren in de komende tien jaar (gemiddelde groei van 3% per jaar), dan heeft dat duidelijk implicaties voor de vraag naar kantoorruimte. Deze zal dan voor de periode 2000-2010 ruim 1,2 miljoen vierkante meter bedragen, ofwel ruim 113.000 per jaar.

Tabel 4.1

Vraag naar vierkante meters kantoorruimte (BVO) in Vlaanderen voor de periode 2000-2010

Vraag 1999-2010 Scenario 1 Scenario 2

Centrum locaties Decentrale locaties Totaal 986.000 1.140.000 2.126.000 505.000 746.000 1.250.000

Wanneer de toekomstige vraag naar kantoorruimte wordt onderverdeeld in de vraag naar centrumlocaties en decentrale locaties dan blijkt dat deze vraag enigszins toespitst op decentrale kantoorlocaties. Door de afnemende bereikbaarheid van veel centrumlocaties in de grotere steden, evenals door het beperkte aanbod, zal de aantrekkingskracht van decentraal gelegen kantoorlocaties in de toekomst alleen maar toenemen.

4.5

Spreiding van de ruimtevraag

De vraag naar kantoorruimte in de vorige paragraaf is bepaald op Vlaams niveau. In het belang van een locatiebeleid voor kantoren en kantoorachtigen is het wenselijk om deze vraag toe te delen aan de belangrijkste regio’s waar de kantorenmarkt in Vlaanderen zich op dit concentreert. Zoals in het tweede hoofdstuk is bepaald gaat het dan met name om de grote steden die deel uitmaken van de Vlaamse Ruit, alsook de wat kleinere steden die daar relatief dichtbij in de buurt liggen. Belangrijk is dat er bij de verdeling van de vraag naar de verschillende stedelijke concentraties rekening wordt gehouden met de ontwikkelingen in de markt. De bewegingen in de markt zoals deze in het tweede hoofdstuk zijn beschreven zullen in de komende tien jaar de kantorenmarkt in Vlaanderen gaan beïnvloeden. De mate waarin is echter een onzekere factor. De deconcentratie vanuit de Brusselse kantorenmarkt en de veroudering van de Vlaamse kantorenvoorraad zijn aanleiding om rekening te houden met extra inspanningen voor nieuwbouw.

56


Verdeelsleutel In het kader van een eventuele verdeelsleutel voor het ruimtelijk alloceren van nieuw aanbod gaan we uit van de huidige situatie en de huidige verdeling. Grosso modo zal de huidige verdeelsleutel voor de toekomstige situatie aangehouden kunnen worden, maar zal toch een verschuiving optreden in de richting van de kantorendriehoek met het oog op de beleidsopties.

4.6

Conclusies

•

De werkgelegenheid neemt in de periode tot 2010 toe met 24.000 arbeidsplaatsen per jaar in het lage groeiscenario. De werkgelegenheid neemt in de periode tot 2010 toe met 37.000 arbeidsplaatsen per jaar in het hoge groeiscenario.

•

In het scenario met het aanhoudend hoge groeicijfer is de behoefte aan nieuwe kantoorruimte in het Vlaams gewest in de periode tot 2010 ongeveer 180.000 m² per jaar.

•

In het scenario met afnemend groeicijfer is de behoefte aan nieuwe kantoorruimte in het Vlaams gewest in de periode tot 2010 ongeveer 115.000 m² per jaar.


57

58


Hoofdstuk 5

Naar een Vlaams kantorenbeleid

Op basis van de analyse in de eerste vier hoofdstukken wordt in dit laatste hoofdstuk het advies van de bureaucombinatie Buck Consultants International en CEFORES geformuleerd. Dit hoofdstuk geeft een aanzet tot een raamwerk voor het toekomstig kantorenbeleid. In de eerste paragraaf (5.1) worden de belangrijkste conclusies uit de voorafgaande hoofdstukken gepresenteerd alsmede de kwantitatieve planningsopgave voor de periode tot 2010. De tweede paragraaf zal aangeven waarop het beleid zich moet richten, uitmondend in de hoofddoelstelling, die geformuleerd en uitgesplitst wordt in subdoelstellingen. In paragraaf 5.3 tot en met 5.5 zullen de elementen van het toekomstig kantorenbeleid worden voorgesteld. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie onderdelen: het kwantitatief aanbod (5.3), de ruimtelijke bundeling (5.4) en een gedifferentieerd aanbod en ruimtelijke verscheidenheid (5.5). Paragraaf 5.6 geeft tenslotte de flankerende beleidselementen aan.

5.1

Samenvattende situatieschets van de markt

De huidige marktsituatie Vlaanderen en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tellen samen circa 16 miljoen m² kantoorruimte, waarvan bijna 11 miljoen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Het datamateriaal dat ten grondslag ligt aan de bepaling van de omvang en spreiding van de Vlaamse kantorenmarkt is beperkt. Het gebruikte materiaal geeft evenwel een voldoende beeld van de actuele situatie. De spreiding van de kantoren volgt het patroon van de economische en bevolkingsconcentraties in de stedelijke gebieden. De Vlaamse kantorenmarkt is niet los te zien van de Brusselse regio. Het kerngebied van de kantorenmarkt wordt gevormd door met name de oostelijke helft van de Vlaamse Ruit: het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel en de stedelijke gebieden Antwerpen, Leuven en Mechelen. De stedelijke gebieden Gent en Hasselt/Genk vormen een eigen regionale markt, alsmede de kleinere regionaalstedelijke gebieden SintNiklaas, Aalst, Oostende, Kortrijk en Roeselare.


59

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest neemt een zeer dominante positie in op de kantorenmarkt en heeft grote gevolgen voor de Vlaamse kantorenmarkt. De invloed van de processen en ontwikkelingen in de Brusselse kantorenmarkt op de dynamiek van de Vlaamse kantoren is groot. Binnen de Vlaamse kantorenmarkt is Antwerpen de belangrijkste kantorenstad. Gent is de tweede stad binnen Vlaanderen en heeft een bovenregionale functie. Ook Hasselt/Genk (Limburg) heeft een zekere, maar bescheiden regionale functie.

Tabel 5.1

Vlaamse en Brusselse kantorenvoorraad

Brussel (19 gemeenten) Brusselse Periferie (Vlaams Brabant) Antwerpse regio Gent Mechelen Leuven Hasselt/Genk Brugge Kortrijk Aalst St.Niklaas Subtotaal Geïntegreerde industriële kantoren Solitaire kantoren geheel Vlaanderen Totaal

In miljoen m² 9,6 9,6 1,05 1,65 0,8 0,5 0,4 0,25 0,15 0,15 0,1 0,1 5,2 14,8 2% 0,3 2% 0,3 15,35

De internationale kantoorgebruikers zitten hoofdzakelijk in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De nationale, regionale en lokale kantoorgebruikers zijn in de stedelijke gebieden gehuisvest, afhankelijk van het verzorgingsniveau. Twee belangrijke processen zijn in de kantorenmarkt te identificeren: een deconcentratieproces vanuit Brussel en in geringe mate vanuit Antwerpen, en een bescheiden concentratieproces terug naar de centrale deellocaties. Beide processen zijn aanbod gestuurd, dat wil zeggen dat kantoorgebruikers het spoor van nieuwbouwontwikkelingen volgen. De marktdynamiek vindt voornamelijk plaats in de Vlaamse Ruit. Vraag en aanbod, nieuwbouw, vestiging en verhuizing van kantoorgebruikers concentreren zich binnen de vier stedelijke gebieden van de Vlaamse Ruit. De driehoek Antwerpen - Leuven - Brussel is het concentratiegebied van de kantorenmarkt. Bij de concentratietendens spelen de stationsomgevingen een grote rol. Als knooppunten van openbaar vervoer zijn deze aantrekkelijk voor kantooractiviteiten. De ontwikkeling van deze gebieden tot kantoorlocaties verloopt echter nog traag. Voor wat betreft spreiding en concentratie van kantorenlocaties vertoont de spreiding over het algemeen een diffuus patroon: kantoorontwikkelingen hebben plaatsgevonden op willekeurige en lucratieve locaties zonder duidelijke beleidsmatige sturing. Brussel en Antwerpen hebben echter wel duidelijk gesegmenteerde kantorenmilieus.

60


Het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel vertoont de grootste dynamiek met de hoogste opnamecijfers, nieuwbouwvolume en verhuisbewegingen. Over het algemeen kent de Vlaamse kantorenmarkt een relatief laag huurprijsniveau voor zowel nieuwe als bestaande kantoorruimte. In internationaal perspectief is kantoorruimte in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Vlaamse kantorensteden relatief goedkoop. De Vlaamse kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een aanzienlijke veroudering van de gebouwenvoorraad. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Antwerpen en Gent wordt een fors deel van de voorraad aangemerkt als verouderd. Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt het verouderde deel geschat op 50%.

Trends en ontwikkelingen Economie De economie is de laatste jaren sterk gegroeid. De grootste groeisectoren zijn de ICTsector en de zakelijke en overige dienstverlening. Dit heeft geresulteerd in een forse toename van de vraag naar kantoorruimte. Mede door de ontwikkelingen in voornoemde sectoren ontstaat tevens een categorie van ‘kantoorachtigen’: de grenzen tussen bedrijven en kantoren vervagen, waardoor een middencategorie van bedrijfshuisvesting is ontstaan. Een belangrijke trend is de toenemende tertiairisering van de Vlaamse economie, waarmee een inhaalslag ten opzichte van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt gemaakt. Deze groei van de dienstensector is een stimulans voor de vraag naar kantoorruimte. Een andere ontwikkeling is de voortschrijdende internationalisering. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is een belangrijke vestigingsplaats voor vestigingen van European Head Quarters en Antwerpen voor backoffices. Daarnaast heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te maken met de gevolgen van de uitbreidingen van de Europese Unie. Toetreding van nieuwe lidstaten brengt een aanzienlijke toename van de vraag naar kantoorruimte met zich mee. Door de voornoemde economische ontwikkelingen zal de kantorenmarkt in Vlaanderen zich positief blijven ontwikkelen door een forse vraag bij licht stijgende huurprijzen en een aanhoudende druk vanuit het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Locatie Er is een toenemende belangstelling voor professionele werklocaties. Dit uit zich in een verschuiving van een koop- naar een huurmarkt en de wens om te clusteren op specifieke en als zodanig ontwikkelde kantorenlocaties. Daarbij valt het op dat concepten van werklocaties belangrijker worden dan het adres.


61

De bereikbaarheid per auto is nog steeds de belangrijkste factor voor de locatiekeuze. Het thema parkeren is in dit verband een belangrijk item van discussie in Vlaanderen. Bereikbaarheid komt ook tot uitdrukking in parkeermogelijkheden. Een belangrijke ontwikkeling is de sterke opkomst van kennisintensieve bedrijfsactiviteiten, zoals Research & Development en hoogwaardige technologische assemblage. Deze activiteiten richten zich bij het zoeken naar huisvestingsmogelijkheden sterk op de universiteitssteden en andere kenniscentra. De krapper wordende arbeidsmarkt speelt een steeds grotere rol in de locatiekeuze. Het deconcentratieproces wordt deels verklaard door de wens van ondernemingen om zich dicht bij de arbeidsmarkt te vestigen en/of aantrekkelijke werkomgevingen op te zoeken, en deels door het streven van ondernemingen naar verbetering van de bereikbaarheid.

Huisvesting en gebouwen Op microniveau worden aan individuele kantoorgebouwen steeds hogere eisen gesteld om te voldoen aan de veranderende bedrijfsprocessen, met name op gebied van stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en imago, infrastructuur voor telecommunicatie en innovatieve kantoorconcepten. Daarbij wordt veel gewicht toegekend aan flexibiliteit. Het verschil tussen bedrijfsgebouwen en kantoren wordt steeds vager en gebruikers van kantoorgebouwen komen niet meer alleen uit de traditionele kantorensector voort. Een administratieve classificatie van bedrijfs- en ondernemingsonderdelen sluit niet aan bij de actuele praktijk van bedrijfsactiviteiten. In dit kader moet worden vastgesteld dat er geen eenduidige praktijk in het afgeven van bouwvergunningen plaatsvindt. Over de effecten van ICT op de vraag naar kantoorruimte is geen eenduidige richting aan te geven. De effecten hebben zowel een vraagverhogende als een vraagverlagende component.

De planningsopgave tot 2015 Op grond van werkgelegenheidscenario’s en vestigingspatronen wordt aangenomen dat jaarlijks rond 200.000 m² nieuwe kantoorruimte aan de markt toegevoegd moet worden om aan de vraag te voldoen. De uitkomsten van het gehanteerde Provest-model zijn getoetst met de vastgoedsector. Belangrijkste conclusie van deze toetsing was dat de uitkomsten als een strikt minimum geïnterpreteerd moet worden.

62


5.2

Strategische visie

Uitgangspunten De kantorenmarkt is in verandering. Zowel de ontwikkelingen aan de gebruikerszijde als de doelen van de overheid moeten worden bezien en vereisen een nieuwe aanpak vanuit een specifiek kantorenbeleid. De uitwerking van een dergelijk kantorenbeleid heeft volgende uitgangspunten. •

De kantorenmarkt wordt nagenoeg volledig door private partijen bepaald. De Vlaamse overheid wil meer grip krijgen op de ontwikkelingen op de markt en werkt met een kantorenbeleid aan een duidelijk beleidskader en aan een marktgerichte planning. Met het beleidskader geeft de Vlaamse overheid aan wat de richting en voornemens zijn van het kantorenbeleid. De marktgerichte planning houdt in dat de Vlaamse overheid haar aanbodplanning nauw afstemt met de actuele marktontwikkelingen.

•

De Vlaamse overheid schept met een kantorenbeleid voorwaarden voor de ontwikkeling van de kantorensector, binnen de randvoorwaarden voortvloeiend uit de meer algemene maatschappelijke ontwikkelingen.

•

De Vlaamse overheid gaat uit van een sturing op die terreinen waar daarvoor een instrumentarium bestaat dan wel kan worden ontwikkeld.

•

De Vlaamse overheid formuleert het kantorenbeleid met in achtneming van het subsidiariteitsbeginsel, zodat onderdelen van beleid op het juiste bestuursniveau worden geformuleerd en uitgevoerd.

Visie Een op de ontwikkeling van de Vlaamse kantorensector gericht beleid zal er voor moeten zorgen dat voldoende kantoorruimte in Vlaanderen gebouwd kan worden. Deze kantorenlocaties zullen niet ad hoc worden ontwikkeld, maar moeten in een samenhangend concept tot stand komen. De locaties waar kantoorontwikkeling mogelijk en wenselijk is, krijgen de status van kantorenlocatie, zodat andere overheden en marktpartijen een helder beeld krijgen van de ontwikkelingsmogelijkheden in Vlaanderen. Bij het aanwijzen van nieuwe locaties wordt nadrukkelijk gekozen voor het bestaand stedelijk gebied teneinde versnippering tegen te gaan en optimaal gebruik te maken van bestaande vervoersinfrastructuur. De ruimtelijke bundeling van kantoorontwikkelingen moet op Vlaams niveau plaatsvinden maar tevens op het niveau van de stedelijke gebieden. Op deze wijze kan aan de wens van zowel de marktpartijen als de overheden worden voldaan om professionele locaties te ontwikkelen. In dit kader zal binnen de lopende planningsprocessen worden geëvalueerd in hoeverre bestaande industriegebieden of KMO/zones in aanmerking komen voor een ontwikkeling als één der zes kantorenmilieus. Solitaire kan-


63

toorontwikkelingen zullen worden tegengegaan tenzij dat in het kader van functiemenging op kleine schaal plaatsvindt. Ontwikkeling in het kader van functiemenging is op kleinschalig niveau zelfs wenselijk. In deze studie worden geen concrete locaties aangeduid, maar een volgende stap naar een gewestelijk kantorenbeleid is het integreren van de studieaanzetten voor een locatiebeleid. Het kantorenbeleid moet binnen het aanbod aan kantorenlocaties een differentiatie bewerkstelligen, waarbij de kantorenlocaties onderling dusdanig variëren dat doelgroepen ‘automatisch’ op de voor hen optimale locatie terechtkunnen. Daarbij moet goed worden gekeken naar de vraagzijde. Vanuit gebruikersperspectief zijn de mobiliteitsaspecten van een locatie een belangrijk onderscheidend element, maar ook de andere kwalitatieve eigenschappen van de locatie moeten het nodige gewicht toegekend krijgen. Bij het differentiëren naar verschillende locatietypen moet rekening gehouden worden met het feit dat het aanbod het hele scala van kwaliteitsniveaus moet omvatten; voor zowel hoog- als relatief laagwaardige locaties zijn doelgroepen te identificeren. Binnen de verschillende elementen die de kwaliteit van kantorenlocaties bepalen, wil de Vlaamse overheid de bereikbaarheid, vooral die per openbaar vervoer, en de stedenbouwkundige kwaliteit benadrukken. Een belangrijk element van het te voeren beleid is het optimaliseren van deze bereikbaarheid en van het mobiliteitsprofiel. Daarbij is het zeker van belang dat het kantorenbeleid in de uitvoering een bijdrage kan leveren aan het tegengaan van de groei van de automobiliteit. Het openbaar vervoer moet hiertoe fors uitgebreid en versterkt worden, waarbij de goede verbindingen tussen de decentrale locaties in de stedelijke gebieden als basis dienen. Ook de autobereikbaarheid (inclusief parkeren) moet kunnen worden gegarandeerd. Een en ander moet er ook toe leiden dat binnen het gehele aanbod aan typen van locaties een versterkte inzet wordt gepleegd op de ontwikkeling (of herontwikkeling) van goed per openbaar vervoer ontsloten kantorenlocaties. Tegelijkertijd is de Vlaamse overheid zich bewust van het belang van een goede autobereikbaarheid van professionele kantorenlocaties, met name in de centrale stadsdelen. Dat de ontsluiting voor de auto daar wat minder is dan per openbaar vervoer is geen bezwaar (bijvoorbeeld in termen van reistijd). Op het gebied van bereikbaarheid en mobiliteit gaat het niet om een algehele beleidsverandering, maar wordt de beleidsrichting verder genuanceerd naar een meer gebiedsgerichte benadering. Per gebied moet gekeken worden naar de bereikbaarheid met de verschillende modi en de behoefte aan parkeerplaatsen. Belangrijk element in het te voeren kantorenbeleid is de benadering van de zogenaamde kantoorachtigen. De Vlaamse overheid wil in het te formuleren kantorenbeleid flexibiliteit en marktgerichtheid als dragers opvoeren teneinde effectief en met rechtszekerheid voor alle belanghebbenden met het vraagstuk van de kantoorachtigen om te gaan. In haar opvatting is het niet zozeer van belang tot welke bedrijfscategorie een activiteit van de gebruiker behoort, maar welke eisen de gebruiker stelt aan de kwaliteit van de locatie. De gebruikers stelt immers eisen aan een locatie op basis van haar bedrijfsvoering- en strategie, niet op basis van de administratieve indeling. De discussie over het verschil tussen kantoren en kantoorachtigen is in dit licht bezien minder relevant en komen gebruikers op grond van locatiedifferentiatie op de voor hen meest geschikte plek terecht. Het streven naar een voldoende en voldoende gevarieerd aanbod op Vlaams niveau, moet ondersteund te worden door flankerende beleidsterreinen, zoals verkeer en mobiliteit,

64


communicatie en infrastructuur. In dat verband zullen aanvullende beleidsacties noodzakelijk zijn teneinde het kantorenbeleid succesvol te voeren.

Doelstellingen Op basis van de uitgangspunten en bovenstaande visie kan een algemene hoofddoelstelling worden geformuleerd voor het ruimtelijk kantorenbeleid van de Vlaamse overheid. Hoofddoelstelling: Het kwantitatief en kwalitatief versterken van de Vlaamse kantorenmarkt door een voorwaardenscheppend kantorenbeleid in samenwerking met andere overheden en de private sector binnen de voorwaarden van na te streven ruimtelijke bundeling en ruimtelijke verscheidenheid en waarbij een bijdrage wordt geleverd aan de beperking van de groei van de automobiliteit. Deze algemene hoofddoelstelling wordt uitgesplitst naar de subdoelstellingen. Subdoelstelling een en twee hebben met name betrekking op de Vlaams Gewestelijke overheid, de derde subdoelstelling met name op het subsidiariteitsbeginsel: een gezamenlijke aanpak met partners. 1

In zake kwantiteit: het zorg dragen voor voldoende aanbod aansluitend op de vraag vanuit de markt en de daarin optredende veranderingen.

2

Inzake ruimtelijke bundeling: 2.1 Het op gewestelijk niveau zorg dragen voor een bundeling van kantoren in de Vlaamse kantorendriehoek, het grootstedelijk gebied Gent, het regionaalstedelijke gebied Hasselt/Genk en voor de overige gebieden met een bovenlokale functie. 2.2 Binnen de Vlaamse kantorendriehoek zorg dragen voor een ruimtelijke bundeling van kantooractiviteiten en streven naar een zekere complementariteit tussen de stedelijke gebieden.

3

Inzake gedifferentieerd aanbod en ruimtelijke verscheidenheid aan locaties: 3.1 Binnen de Vlaamse kantorendriehoek, het grootstedelijk gebied Gent en de regionaalstedelijke gebieden zorg dragen voor de creatie van een gedifferentieerd aanbod aan locaties. 3.2 Binnen de variatie aan locaties een versterkte inzet plegen op de (her)ontwikkeling van potentieel goed per openbaar vervoer ontsloten kantorenlocaties.


65

3.3 Stimuleren van de ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik op basis van stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, voorzieningenniveau, ruimtelijk draagvlak en gebiedsmanagement.

Naast de doelstellingen worden vier elementen van flankerend beleid van groot belang geacht ter ondersteuning van de beleidsuitvoering: Flankerend beleidselement 1: •

Het afstemmen van de ontwikkelingen in de kantorensector tussen de verantwoordelijke partijen.

Flankerend beleidselement 2: •

Afstemming met het Hoofdstedelijk Gewest Brussel en het Gewest Wallonië


Zorg dragen voor flankerend mobiliteits- en infrastructuurbeleid.


5.3

Versterken van de informatiebasis om draagvlak te creëren voor het beleid en de rechtzekerheid te stimuleren voor alle belanghebbenden.

Uitwerking subdoelstelling 1

Subdoelstelling 1 Kwantiteit: het zorg dragen voor voldoende aanbod aansluitend op de vraag vanuit de markt en de daarin optredende veranderingen.

Algemeen: de doelstelling richt zich op het streven een dusdanig aanbod in Vlaanderen te creëren en te faseren dat in kwantitatief opzicht op ieder moment voldoende mogelijkheden

66


zijn om aan de gedifferentieerde vraag te voldoen. Dit nieuwe aanbod richt zich niet op de plaatselijke behoefte en komt bovenop het feitelijke aanbod. In de Vlaamse kantorendriehoek, het grootstedelijk gebied Gent en de regionaalstedelijke gebieden moet gedifferentieerd ruimte worden geboden om de vraag naar nieuwbouw in Vlaanderen te huisvesten. Met het creëren van ruimte voor nieuwe locaties moet worden gerekend met een nieuwbouwbehoefte van minimaal 200.000 m² kantoorruimte per jaar. Hierbij moet ervan worden uitgegaan dat het grootste deel in het Vlaams stedelijke gebied rond Brussel gesitueerd zal worden. Daarna komt in deze grootte-orde het grootstedelijk gebied Antwerpen en daarna het grootstedelijk gebied Gent. De Vlaamse overheid verwerkt deze behoefte in de herziening van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en draagt, mede in het kader van de ruimteboekhouding, zorg voor de monitoring en het te zijner tijd opstellen van nieuwe prognoses. De Vlaamse overheid neemt het voortouw bij de bepaling van (her-)ontwikkelingen van locaties in functie van de lopende en voorziene besluitvormingsprocessen. In het licht van de afbakening van de groot- en regionaalstedelijke gebieden moet een inventarisatie tot stand worden gebracht van de mogelijkheden voor bestaande en nieuwe kantorenlocaties. De inschatting en invulling van de ruimtebehoefte aan nieuwe kantoorruimte zijn onderdelen van de afbakeningsprocessen van de stedelijke gebieden en van de uitwerking van de stedelijke netwerken. Het omgaan met deze specifieke behoefte is onderdeel van het beoordelingskader van ruimtelijke structuur- en uitvoeringsplannen van provincies en gemeenten. Bij de ruimtelijke verdeling van de vraag wordt uitgegaan van de uitgangspunten met betrekking tot de ruimtelijke bundeling zoals weergegeven in subdoelstelling 2. In afstemming met de Vlaamse overheid bepalen de provincies het beleid voor de kleinstedelijke gebieden. Daarnaast hebben de lokale overheden een taak voor kantoorontwikkeling. Het gaat hier primair om aanbodontwikkeling voor de plaatselijke behoefte. Dit beleidsaspect wordt opgenomen als aandachtspunt in de lopende planningstaken.

5.4


Subdoelstelling 2.1 Het op gewestelijk niveau zorg dragen voor een bundeling van kantoren in de Vlaamse kantorendriehoek, het grootstedelijk gebied Gent, het regionaalstedelijke gebied Hasselt/Genk en voor de overige gebieden met een bovenlokale functie.

Algemeen: De doelstelling houdt in dat gestreefd wordt naar nieuwe locaties, die zo veel mogelijk aansluiten op de bestaande ontwikkelingen zoals die zich voordoen in de Vlaamse Buck Consultants International & CEFORES

67

kantorendriehoek, het grootstedelijk gebied Gent en de regionaalstedelijke gebieden. Nieuwe ontwikkelingen moeten plaatsvinden binnen de afgebakende stedelijke gebieden. De Vlaamse kantorendriehoek wordt onderscheiden als specifiek concentratiegebied van kantoren waar de internationale kantoren zijn gevestigd die mede het internationale karakter van de Vlaamse Ruit bepalen. De Vlaams kantorendriehoek bestaat uit de grootstedelijke gebieden Antwerpen, het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel en de regionaalstedelijke gebieden Mechelen en Leuven (zie figuur 5.1). Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is onderdeel van de Vlaamse kantorendriehoek maar behoort niet tot de bevoegdheid van de Vlaamse overheid.

Figuur 5.1 De Vlaamse kantorendriehoek binnen de Vlaamse Ruit


De Vlaamse kantorendriehoek is het deel van de Vlaamse Ruit waar hoogwaardige tertiaire activiteiten plaats vinden. Dit gebied kan worden beschouwd als een samenhangend geheel van complementaire elementen: de internationale functie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, luchthaven Zaventem, HSL-stations, zeehaven, een fijnmazig net van hoofdwegen, kennis- en besluitvormingscentra en diverse stedelijke voorzieningenniveaus. Deze elementen vullen elkaar aan waardoor de Vlaamse kantorendriehoek zich kan profileren als knooppunt van hoogwaardige nationale en internationale infrastructuur. Binnen de Vlaamse Ruit moet de kantorenmarkt van het grootstedelijk gebied Gent los worden gezien worden van de Vlaamse kantorendriehoek. De Gentse kantorenmarkt is relatief autonoom functionerend en bedient het westelijk deel van Vlaanderen. Buiten de Vlaamse Ruit bedient de kantorenmarkt van Hasselt/Genk het oostelijk deel van Vlaanderen. Voor de komende jaren moet het kantorenbeleid worden gecontinueerd op dit ontstane patroon met de nadruk op de ontwikkeling binnen de stedelijke gebieden. Dat betekent dat op Vlaams niveau de Vlaamse kantorendriehoek als primaire regio wordt beschouwd. Nieuwe ontwikkelingen en de herontwikkeling van locaties zullen in eerste instantie in dit gebied worden gestimuleerd en toegestaan.

68


Het kantorenbeleid is erop gericht de internationale positie van de Vlaamse kantorendriehoek te behouden en waar nodig te versterken. Hierbij worden de mogelijkheden en potenties voor internationale ontwikkelingen die gerelateerd zijn met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest optimaal benut. Deze internationale positie wordt ondersteund door de HSLstations Brussel-Zuid, Antwerpen Centraal en het wellicht te realiseren Brussel-Schaarbeek, de luchthaven van Zaventem, de internationale functie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de zeehaven van An twerpen. Buiten de Vlaamse kantorendriehoek kan het grootstedelijk gebied Gent de bovenregionale functie voor het westelijk deel van Vlaanderen verder uitbouwen. Hetzelfde geldt, zij het op een wat lager niveau, voor Hasselt/Genk voor het oostelijk deel van Vlaanderen. De Vlaamse overheid onderkent het regionale belang van deze economische polen. Het kantorenbeleid is erop gericht de positie van deze polen in de Vlaamse kantorenmarkt buiten de Vlaamse kantorendriehoek te handhaven en ten opzichte van de kleinstedelijke gebieden en gemeenten in het buitengebied te versterken. In de overige stedelijk gebieden en gemeenten, zoals onder meer Brugge, Oostende, Roeselare, Kortrijk en Turnhout wordt kantoorontwikkeling voorgestaan op het niveau van de plaatselijke verzorging. Ontwikkeling van nieuwe kantorenlocaties beperkt zich tot het voorzien in de autonome behoefte. Buiten deze onderscheiden gebieden worden nieuwe aanbodontwikkelingen als ongewenst aangemerkt en moeten in principe worden tegengegaan.

Subdoelstelling 2.2 Binnen de Vlaamse kantorendriehoek zorg dragen voor een ruimtelijke bundeling van kantooractiviteiten en streven naar een zekere complementariteit tussen de stedelijke gebieden Algemeen: de doelstelling beoogt concentratie in de stedelijke gebieden en een zekere specialisatie in die gebieden zodat de Vlaamse kantorendriehoek als geheel zich sterk kan profileren. De opvang van ruimtebehoefte vanuit het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gebeurt primair en selectief binnen de Vlaamse kantorendriehoek. Daarbij sluit de ontwikkeling van nieuwe kantorenlocaties aan op de bestaande concentraties in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel en de stedelijke gebieden Mechelen, Antwerpen en Leuven. De ruimte voor toplocaties is per definitie schaars, zodat op selectieve en zuinige wijze met de beschikbare ruimte omgegaan moet worden. Vanuit deze selectiviteit wordt gekeken welke ruimte geschikt is voor bepaalde bedrijven. Tevens wordt gekeken naar de mogelijkheden van herstructurering en herontwikkeling van de bestaande locaties en gebouwen. In het geval er geen ruimte beschikbaar is binnen deze gebieden, wordt gezocht naar nieuwe locaties binnen de stedelijke gebieden. De voorkeur gaat hierbij uit naar gebieden met een samenhang met de internationale luchthaven, met goede aansluiting op het stedelijke en voorstedelijke vervoersnet en met goede aansluiting op het (inter-) nationale wegennet. Overige groot-


69

schalige ontwikkelingen of nieuwe ontwikkelingen op bijvoorbeeld de assen tussen stedelijke gebieden, bijvoorbeeld Brussel-Gent, Antwerpen-Gent, Gent-Mechelen, zijn ongewenst. Personeels- en bezoekersintensieve activiteiten zoals de kantorensector behoren in principe thuis in de stedelijke gebieden. De Vlaamse overheid werkt aan een aanbodbeleid van locaties die bereikbaar zijn met uiteenlopende vervoerswijzen, die kunnen steunen op een wervend voorzieningenniveau en die beschikken over een hoogwaardig openbaar vervoersaanbod. De Vlaamse overheid koppelt het kantorenbeleid aan het stedelijk gebiedbeleid. Het instrument om hieraan uitvoering te geven is de afbakening. Bij de afbakeningsprocessen besteedt de Vlaamse overheid expliciet aandacht aan de ruimtebehoefte van de kantorensector. In het kader van het actieprogramma dat aan de afbakening is gekoppeld kan de Vlaamse overheid een strategisch project aanduiden, waarin de realisatie van een kantorenlocatie van Vlaams niveau centraal staat. Al dan niet in samenwerking met andere publieke en private partijen (PPS) kan de Vlaamse overheid op deze wijze een stimulerend en wervend aanbodbeleid voeren. Binnen de Vlaamse kantorendriehoek streeft de Vlaamse overheid naar een taakverdeling voor de kantorensector. De bestaande specialisatie van de vier te onderscheiden gebieden is het uitgangspunt voor het beleid dat erop gericht is deze basis te versterken. De belangrijkste elementen voor het versterken van de bestaande specialisatie zijn: Vlaams stedelijk gebied rond Brussel: • inspelen op de samenhang met infrastructuur van internationaal niveau zoals de luchthaven Zaventem; • internationaal niveau; • het versterken van de relatie met Brussel als politiek en economisch beslissingscentrum. Grootstedelijk gebied Antwerpen: • internationaal - nationaal niveau; • positie uitbouwen en versterken tot industrieel centrum en wereldhaven; • uitbouwen van centrum van zakelijke dienstverlening van Vlaams niveau. Regionaalstedelijk gebied Leuven: • uitbouwen van centrum van zakelijke dienstverlening; • regionaal niveau; • relatie tot kenniscentra uitbouwen; • profiteren van nabijheid van Brussel als internationaal centrum. Regionaalstedelijk gebied Mechelen: • regionaal niveau; • uitbouwen van de bestaande concentratie van kantoren; • uitwerken van centrale ligging ten opzichte van Brussel en Antwerpen; • uitbouwen van centrum van dienstverlening van regionaal niveau.

70


5.5


Subdoelstelling 3.1 Binnen de stedelijke gebieden zorg dragen voor de creatie van een gedifferentieerd aanbod aan locaties

Algemeen: het creëren van gedifferentieerd aanbod van locaties opdat elke vraag in een de onderscheiden kwaliteitssegmenten passend bevredigd kan worden, steeds gekoppeld aan een stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een onderscheid in twee locatietypen in of direct grenzend aan stedelijke gebieden: • •

Centrale, binnenstedelijke locaties Overige locaties

Binnen deze typologie zijn zes kantorenmilieus te onderscheiden op grond van bereikbaarheid en inrichtingskwaliteit. De te onderscheiden doelgroepen worden doorgaans door een kantorenmilieu aangesproken. In dit verband is het niet nodig dat in elk stedelijk gebied alle zes deelmilieus aanwezig zijn. De onderscheiden kantorenmilieus verschillen van elkaar ondermeer voor wat betreft bereikbaarheid per openbaar vervoer en per auto, de mate van functiemenging, de intensiteit van het ruimtegebruik, de kwaliteit van de inrichting, stedenbouwkundige schaalgrootte en het niveau van bestuurlijke verantwoording. Dit laat zich in tabel 5.2 en figuur 5.2 schematisch in beeld brengen:


71

Tabel 5.2

Locatietypen, kantorenmilieus en na te streven karakteristiek

OV bereikbaarheid

Centrale, binnenstedelijke locaties Stadscentrum Ring Station +/++ ++ +++

Radiaal +/++

Overige locaties Rand Woonmilieu +/++ +

Autobereikbaarheid

++

++

++

+++

+++

+

Intensiteit Ruimtegebruik

++

++

+++

++

+

0

Middelgroot

Grootschalig

Middel/ grootschalig

Grootschalig

Kleinschalig

Gemeente

Gemeente/ Vlaanderen

Gemeente/ Vlaanderen

Vlaanderen

Gemeente

Schaalgrootte

Kleinschalig

Bestuurlijk Gemeente verantwoordelijke +++ ++ + 0

zeer goed goed voldoende niet van toepassing

Figuur 5.2 Kantorenmilieus


Stadscentrum Mede door de centrale ligging en het feit dat de meeste openbaar vervoerlijnen er samenkomen, is het stadscentrum goed bereikbaar per openbaar vervoer. Door de structuur van de gebouwde omgeving is de autobereikbaarheid veelal beperkt. Een verbetering kan worden bewerkstelligd met het aanbieden van voldoende parkeervoorzieningen en het optimaliseren van de infrastruktuur. Daarbij dienen de maatregelen gebiedsgericht en geïntegreerd met het mobiliteitsbeleid geïmplementeerd te worden. In het stadscentrum bevindt zich een 72


concentratie van multifunctionele voorzieningen en is de intensiteit van het ruimtegebruik relatief hoog. In stedenbouwkundig opzicht is het stadscentrum veelal kleinschalig, mede door historische karakter van de Vlaamse binnensteden en de geringe beschikbaarheid van ruimte. Tot de kantoororganisaties die zich tot het stadscentrum aangetrokken zullen voelen behoren de kleinschalige frontoffices, beleidsorganisaties en balieorganisaties, die grootte waarde toekennen aan looproutes en toegang op ‘stadsvloerniveau’.

Ring De ring rond het stadscentrum heeft een goed openbaar vervoerbereikbaarheid en is daarnaast goed bereikbaar per auto. Het ruimtegebruik aan de ring is qua intensiteit gelijk aan die in het stadscentrum: relatief hoog. De schaalgrootte daarentegen is middelgroot. Met name middelgrote front- en back offices, balie- en lokaal georiënteerde serviceorganisaties zullen zich tot dit kantorenmilieu aangetrokken voelen.

Station De stationslocatie, meestal een deellocatie van het stadscentrum, is bij uitstek het knooppunt van openbaar vervoer. Met name die locaties die aangesloten zijn op de HSL worden aangemerkt als internationaal kantorenmilieu. De bereikbaarheid per auto is in de meeste gevallen ontoereikend en moet worden verbeterd. Net als in het stadscentrum moet worden uitgegaan van een met het mobiliteitsbeleid geïntegreerde en gebiedsafhankelijke optimalisering van de autobereikbaarheid. De stationsomgeving kent een zeer intensief ruimtegebruik door een sterke concentratie van voorzieningen. Daarbij wordt een grootschalige stedenbouwkundige opzet nagestreefd. Grootschalige front offices en beleidsorganisaties zullen zich in belangrijke mate huisvesten in dit kantorenmilieu. Radiaal De kantorenlocaties langs de radialen, de uitvalswegen van de stad, zijn doorgaans goed bereikbaar per auto, echter minder goed per openbaar vervoer. Om deze locaties beter bereikbaar per openbaar vervoer te maken moeten deze locaties meer en meer frequente OV-verbindingen krijgen en daarnaast onderling verbonden worden, via zogenaamde tangentiale verbindingen. De intensiteit van het ruimtegebruik is gemiddeld en vergelijkbaar met het stadscentrum. De stedenbouwkundige schaal is middel- tot grootschalig, afhankelijk van de stedelijke omvang. Met name kantoororganisaties die sterk autogeoriënteerd zijn, zoals veel serviceorganisaties, zullen zich richten op de radialen. In combinatie met een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer zullen ook middelgrote front en backoffices in beeld komen.

Rand De locaties aan de rand van het stedelijk gebied zijn goed bereikbaar per auto. De locaties zijn meestal gesitueerd langs snelwegen en uitvalswegen. Per openbaar vervoer zijn deze locaties minder goed bereikbaar. Net als bij de locaties aan de radialen dient ingezet te Buck Consultants International & CEFORES

73

worden op een verbetering van de OV-bereikbaarheid. De randlocatie biedt ruimte voor grootschalige ontwikkelingen waarbij de intensiteit van het ruimtegebruik laag blijft. In dit kantorenmilieu neemt de luchthaven een bijzondere plaats in. De luchthaven is een knooppunt van infrastructuur van internationaal niveau, waardoor het kantorenmilieu tot het internationale topmilieu wordt gerekend. In de randlocaties bevinden zich met name de middelgrote front offices en de serviceorganisaties. Voor de business parks op de randlocaties geldt dat deze op grond van de economische structuur van een regio of door de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen een duidelijk eigen structuur kunnen krijgen. Te denken valt in dit verband met name aan wetenschapsparken of andere themagerichte ontwikkelingen.

Woonmilieu De Vlaamse overheid kan gemeenten stimuleren om de ontwikkeling van mengvormen van wonen en werken na te streven en/of te ontwikkelen. Hierbij is het uitgangspunt dat het verweefbare oppervlakte afgestemd moet zijn op het uitrustingsniveau en op de schaal van de omgeving. Dit is in de regel kleinschalig. In dit kader is de bereikbaarheid van de locatie minder relevant. Functiemenging staat hier in het licht van het versterken van de wijkgebonden economie. Het voortouw moet in principe genomen te worden door de gemeenten. Het streefbeeld zoals vastgelegd in tabel 5.2 is de weergave van een locatiebeeld, waarbij meerdere factoren een belangrijke rol spelen, teneinde de locaties zodanig te differentiëren dat optimaal aan het functioneren van het stedelijk gebied wordt bijgedragen. Samen met de kwantitatieve opgave zijn de te onderscheiden factoren de economische ontwikkelingsmogelijkheden, de bereikbaarheid, de ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van de leefomgeving. Het niveau van de inrichtingskwaliteit is een aandachtspunt binnen de typering van kantorenmilieus, maar de mate waarin is afhankelijk van de beoogde doelgroepen en van de kenmerken van de locatie. Het Centraal station Antwerpen (HSL) bijvoorbeeld is in dit kader niet vergelijkbaar met Station Sint-Pieters in Gent. Bij grote risico’s voor marktpartijen in binnenstedelijke omgevingen is het wenselijk de ontwikkeling te stimuleren door het aangaan van publiekprivate samenwerkingsverbanden (PPS).

Subdoelstelling 3.2 Binnen de variatie aan locaties een versterkte inzet plegen op de (her)ontwikkeling van goed per openbaar vervoer ontsloten kantorenlocaties.

Algemeen: De doelstelling beoogt de verbetering en de uitbouw van het netwerk van openbaar vervoer op die wijze dat het optimaal voldoet als modern ontsluitingsmiddel van professionele kantoorlocaties.

74


Het door de Vlaamse overheid reeds gehanteerde principe van het voorrang geven aan knooppunten van openbaar vervoer en weg van internationaal, Vlaams en regionaal niveau op geselecteerde strategische locaties wordt voortgezet. De HSL-stations en luchthaven Zaventem zijn daarbij knooppunten van internationaal niveau. Daarnaast kunnen een aantal stations een betere OV-relatie krijgen met een HSL-station. De hoofdstationomgevingen en de knooppunten van de grootstedelijke vervoersnetten in de voorsteden zijn strategische locaties van Vlaams niveau. De overige stationsomgevingen in de stedelijke gebieden zijn knooppunten van bovenlokaal niveau. Gebieden met een goede auto-ontsluiting en een eigen organisatie van collectief vervoer behoren ook tot deze categorie. Het is noodzakelijk dat de stedelijke openbaar vervoerssystemen op een grondige wijze hervormd en omgebouwd wordt tot een geïntegreerd systeem. Daarbij moet een aanzienlijke verbetering worden aangebracht in de bereikbaarheid per openbaar vervoer op de radialen en in de rand. In dit kader kunnen PPS-constructies tot de mogelijkheden worden gerekend. Te denken valt aan verdichting van het netwerk, hogere lijnfrequenties en betere routing, modernisering van materieel en infrastructuur.

Subdoelstelling 3.3 Stimuleren van de ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik op basis van stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, voorzieningenniveau, ruimtelijk draagvlak en gebiedsmanagement.

Algemeen: De Vlaamse overheid moet zorg dragen voor de stimulering van de ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig gebruik van nieuw te ontwikkelen aanbod van locaties. In het nastreven van de gewenste ruimtelijke kwaliteit stimuleert de Vlaamse overheid een gebiedsgerichte aanpak en ontwikkeling. Hiertoe wordt onderkend dat het kwaliteitsniveau van de onderscheiden kantorenlocaties kan en moet variëren. Voor iedere locatie is het noodzakelijk dat gekeken wordt naar de samenhang met de omgeving en de inpassing. Daarbij dient tevens gekeken te worden naar de ontsluiting, de bestaande en gewenste voorzieningen en het visuele beeld van de locatie. Dit kan worden gerealiseerd door per individuele locatie een kwaliteitsprofiel te maken als basis voor de inrichting ervan. Door middel van een totaalconcept en consistente architectuur en onder toezicht van een coördinerend architect en/of stedenbouwkundige wordt de stedenbouwkundige kwaliteit verbeterd en bewaakt. Hierbij kunnen technische instrumenten zoals een masterplan, een stedenbouwkundig ontwerp en een programma van eisen een minimaal kwalitatief niveau bewerkstelligen. Bouwvoorschriften, milieunormering, bebouwingsdichtheden en architectonische concepten spelen in dit kader een grote rol teneinde een zorgvuldig grondgebruik te stimuleren.


75

De Vlaamse overheid staat een initiërende rol voor ten aanzien van het (her-)ontwikkelen terreinen in overheidseigendom. Naargelang de complexiteit van de plaatselijke situatie kan het in te zetten instrumentarium, waaronder publiekprivate samenwerking, variëren.

5.6

Flankerende beleidselementen

Voornoemde doelstellingen worden nagestreefd tegen de achtergrond van een aantal beleidselementen van ondersteunende aard. Dit zijn belangrijke aandachtspunten op flankerende beleidsterreinen.

Flankerend beleidselement 1 Het afstemmen van de ontwikkelingen tussen de verantwoordelijke partijen

Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en het decreet op de ruimtelijke ordening regelen onder meer de taakverdeling tussen de verschillende overheidsniveaus. Hierover wordt nog niet goed gecommuniceerd bij zowel de overheid als de marktpartijen. In dit kader is het belangrijk dat deze communicatie verbeterd wordt. De Vlaamse overheid heeft een regisserende rol in het kantorenbeleid in de groot- en regionaalstedelijke gebieden en het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Het regisseren uit zich in het formuleren van een visie, het geven van aanwijzingen, het sturen van processen, het stellen van eisen en voorwaarden en het evalueren van het beleid en de uitvoering van het afbakeningsproces. De inbreng van de Vlaamse overheid varieert in intensiteit afhankelijk van het type gebied. De relatie met de marktsector moet worden verbeterd door een meer heldere beleidsrichting af te geven. Dit speelt zowel op Vlaams, provinciaal als gemeentelijk niveau. Een heldere beleidsrichting wordt gekenmerkt door consistentie, duurzaamheid en eenduidigheid. Dit zal het gevoel van rechtszekerheid voor alle betrokkenen ten goede komen. Er moet meer interactie met de markt (PPS, planvorming) tot stand worden gebracht door het voeren van een continue dialoog met private partijen. Met communicatie en overleg kunnen pro-actief hindernissen uit de weg geruimd worden. Dit bevordert het begrip, de snelheid en creëert draagvlak voor nieuwe ontwikkelingen. De marktpartijen, verenigd in BVS, hebben hun bezorgdheid geuit over de geringe interactie met de overheid en hebben gewezen op de nadrukkelijke wenselijkheid van het gezamenlijk evalueren van marktontwikkelingen. BVS benadrukt dat het kantorenbeleid soepel, eenvoudig en permanent evolueerbaar dient te zijn. De Vlaamse overheid onderkent de noodzaak aan een permanent

76


debat met de marktsector en de behoefte aan een commissie, zoals ten behoeve van deze KAVLA-studie, omwille van het evalueren van marktevoluties. In de vorm van een brochure, met de presentatie van een aantal voorbeeldprojecten en succes- en faalfactoren, worden marktpartijen geïnformeerd over de beleidsrichting en beleidsvoornemens van de Vlaamse overheid.

Flankerend beleidselement 2 Afstemming met het Hoofdstedelijk Gewest Brussel en het Gewest Wallonië . Bij ontwikkeling van potentieel concurrerende locaties en locaties die op gewestelijk niveau grensoverschrijdend zijn, wordt afstemming gezocht met het Hoofdstedelijk Gewest Brussel en het Gewest Wallonië. Met name in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel zullen deze situaties zich kunnen voordoen.

Flankerend beleidselement 3 Zorg dragen voor flankerend mobiliteits- en infrastructuurbeleid.

De realisatie van het HSL-netwerk moet optimaal worden benut. Daarbij moet bedacht worden dat de bijdrage van dit netwerk voornamelijk in de marketingwaarde en promotie is gelegen. Voor wat betreft centrale, binnenstedelijke kantorenlocaties die goed per openbaar vervoer bereikbaar zijn, moet de autobereikbaarheid verbeterd en geoptimaliseerd worden. In de overige locaties, die doorgaans goed per auto bereikbaar zijn, moet het openbaar baarvervoer verbeterd en uitgebouwd worden. Voor alle locaties geldt dat gebiedsgerichte analyses uitgevoerd moeten worden om de gewenste modal split vast te stellen. Op basis hiervan kan een effectief, gebiedsgericht beleid voor mobiliteit en infrastructuur geformuleerd worden. Het uitgangspunt is dat er sprake is van twee gelijkwaardige vervoermodaliteiten waarbij de auto in termen van reistijd lager mag scoren. Met name voor de centrale locaties wordt gesteld dat de autobereikbaarheid goed moet zijn, maar dat die in termen van kosten en reistijd minder mag zijn dan de OV-bereikbaarheid. De autobereikbaarheid wordt niet alleen bepaald door de ontsluiting, maar ook door voorzieningen als parkeergelegenheid en routing. Flexibiliteit in de normering van parkeerfaciliteiten is essentieel. Daarnaast moet gedacht worden aan evolutief gebruik van parkings. De mate van autobereikbaarheid kan wel verschillen per locatie.


77

De organisatie van collectief vervoer moet worden gestimuleerd en verbeterd. Daar waar het collectief vervoer georganiseerd is volgens de ruimtelijke structuur van de radialen moet een netwerk van verbindingen worden gerealiseerd, waarbij de knooppunten op de radialen met elkaar worden verbonden. Eventueel kan in dit kader ook gedacht worden aan private inbreng in openbaar vervoershuttles. De ICT-infrastructuur moet worden uitgebouwd, verbeterd en geoptimaliseerd. Doel moet zijn dat alle locaties in Vlaanderen optimaal van ICT gebruik kunnen maken.

78


Flankerend beleidselement 4 Het versterken van de informatiebasis.

Voor een goede beleidsvoorbereiding en -formulering is een continue beschikbaarheid van voldoende relevante en actuele informatie nodig. Geconstateerd is dat dit op Vlaams niveau te wensen overlaat. Om dit te verbeteren zal bekeken worden of bestaande instellingen zich meer kunnen richten op het voorzien in deze behoefte aan data of dat anderszins een nieuwe organisatiestructuur hierin kan voorzien. In dit licht wordt tevens onderkent dat de marktsector medeverantwoordelijkheid draagt in de informatievoorziening. Ter versterking van de informatie moeten minstens volgende onderwerpen worden opgepakt. •

Algemeen: − Werkgelegenheidsprognoses.

•

Noodzakelijk specifiek/eenmalig onderzoek: − Inventarisatie van de mogelijkheden voor kantoorontwikkelingen binnen de stedelijke gebieden middels de aansnijding van nieuwe gebieden, herontwikkeling, hergebruik, verdichting, enz. − Om het kantorenbeleid af te stemmen op de ontwikkelingen ten aanzien van kantoorachtigen, is nader onderzoek noodzakelijk naar het functioneren en de invloed en effecten van kantoorachtigen in Vlaanderen. − Voor optimalisering van de prognoses voor de ruimtebehoefte en de ruimtelijke indeling ervan moeten de vestigingsplaatskeuzen en –patronen in Vlaanderen worden onderzocht. − Voor een inschatting van de gevolgen voor de kantorensector van ontwikkelingen op gebied van ICT is het noodzakelijk dat onderzoek gedaan wordt naar de effecten van ICT op feitelijk ruimtegebruik en concrete locaties in Vlaanderen.

•

Noodzakelijk specifiek/permanent onderzoek: − In het kader van permanent onderzoek moet worden gekeken naar het aanbod van kantorenlocatie in samenhang met bedrijventerreinen, met het oog op de vervaging van de grenzen tussen traditionele kantoren en bedrijfsgebouwen en de gebruikers ervan. − Voor een structurele monitoring van de ontwikkelingen in de kantorenmarkt is het noodzakelijk om periodiek de marktdata te actualiseren en nieuwe verwachtingen te formuleren. − Met de vastgoedsector is gestructureerd en regelmatig overleg noodzakelijk.


79

80


Bijlagen


81

82


Bijlage 1

Het PROVEST model

De berekening van de ruimtevraag via de terreinquotiënt-methode vindt plaats door de koppeling van de economische groei en de potenties van een regio (in de vorm van berekende toename van de werkgelegenheid) via terreinquotiënten aan het ruimtegebruik van economische activiteiten. Met andere woorden, wanneer er door economische groei 100 werkplekken bijkomen in de zakelijke dienstverlening, en 1 werknemer in deze bedrijfstak gebruikt gemiddeld 25 m² kantoorruimte, dan neemt de vraag naar kantoorruimte toe met 2.500 m². Kern van de aanpak is de relatie tussen de ontwikkeling van de werkgelegenheid enerzijds en het ruimtegebruik anderzijds. Door Buck Consultants International is de terreinquotiënt-methode gevat in het PROVEST-model (Prognosemodel Vestigingslocaties). De opzet van dit model staat weergegeven in figuur 1. Achtereenvolgens gaat het om de volgende stappen: • • • • •

Stap 1: het berekenen van de ruimtevragende werkgelegenheid die samenhangt met economische groei; Stap 2: het berekenen van de ruimtevragende werkgelegenheid die samenhangt met binnenregionale verplaatsingen van bedrijven; Stap 3: het samenstellen van een schakelschema: de koppeling tussen werkgelegenheid en ruimtelijke segmentatie Stap 4: het berekenen of samenstellen van relevante terreinquotiënten; Stap 5: het berekenen van de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen.

Aan de hand van de eerste en tweede stap van het model wordt de ruimtevragende werkgelegenheid in aantallen banen bepaald voor de periode waarin men inzicht wil hebben in de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen. Enerzijds wordt de ruimtevragende werkgelegenheid bepaald door groei van de werkgelegenheid in een bepaalde regio. Deze wordt per bedrijfstak berekend. Anderzijds zorgen verplaatsingen van bedrijven binnen een regio voor een extra ruimtevraag die kan worden gerelateerd aan het aantal werknemers dat bij de verplaatsingen betrokken is. Ook dit is ruimtevragende werkgelegenheid. De ruimtevragende werkgelegenheid wordt in stap 3 van het model vervolgens via een schakelschema, dat is gebaseerd op locatievoorkeuren, gekoppeld aan drie verschillende type werklocaties: bedrijventerreinen, kantoorlocaties en overige locaties. In het geval van bedrijventerreinen vindt er een verdere onderverdeling plaats naar type bedrijventerrein. In stap vier van het model worden per bedrijfstak terreinquotiënten berekend. Deze worden in de vijfde en laatste stap gekoppeld aan de ruimtevragende werkgelegenheid die op een type bedrijventerrein terecht zal komen. Hierdoor ontstaat de uiteindelijke ruimtebehoefte in netto hectaren.


83

Figuur 1

Schematische weergave berekening ruimtebehoefte bedrijventerreinen via PROVEST-model (segmentering op basis van Nederlandse situatie)

Stap 1 Werkgelegenheidsgroei

Stap 2 Werkgelegenheid binnenregionale verplaatsingen

Correctie negatieve groei

Hergebruik

Ruimtevragende werkgelegenheid

Stap 3 Verdeling ruimtevragende werkgelegenheid

Overige locaties

Bedrijventerreinen

Gemengd Plus terrein

Modern gemengd terrein

Transport- en distributieterrein

Kantorenlocaties

Bedrijvenpark

Stap 4 Sectorspecifieke terreinquotiënten

Stap 5 Ruimtebehoefte per type terrein

84


Bijlage 2

Tabel 1

Groeicijfers

Groeicijfers per bedrijfstak voor de periode 2000-2010

Groeicijfer Bewerkt Scenario1

Groeicijfer Bewerkt Scenario2 0,17% -0,11% -2,27% -1,13% -0,70% 0,63% -1,53% 1,56% 0,28% -0,19% -3,63%

WG 2010 Scenario1 426.658 65.709 20.193 52.137 3.045 44.178 39.220 18.638 79.586 38.456 51.920 13.576

WG 2010 Scenario2 426.658 65.709 20.193 52.137 3.045 44.178 39.220 18.638 79.586 38.456 51.920 13.576

0,17% -0,11% -2,27% -1,13% -0,70% 0,63% -1,53% 1,56% 0,28% -0,19% -3,63%

1,64% 1,63% 1,42% 1,38% -13,00% 7,39%

1,63% 1,42% 1,38% 0,00% 0,00%

1,63% 1,42% 1,38% 0,00% 0,00%

258.977 134.081 69.157 44.013 1.007 10.720

258.977 134.081 69.157 44.013 1.007 10.720

476.801 105.688 64.978 31.011 34.384 42.230 198.510

3,08% 1,24% 1,85% 0,96% -0,34% -0,28% 6,80%

1,24% 1,85% 0,96% 0,30% -0,28% 6,80%

1,24% 1,85% 0,96% 0,30% -0,28% 3.00%

617.012 121.088 79.505 34.435 35.397 40.943 409.384

617.012 121.088 79.505 34.435 35.397 40.943 274.826

612.842 206.758 346.168 59.916

1,93% 2,61% 1,59% 1,58%

2,61% 1,59% 1,58%

2,61% 1,59% 1,58%

757.554 274.379 411.963 71.212

757.554 274.379 411.963 71.212

158.035 26.783 643 15.823 114.786 1.908.418

0,76% 13,19% -16,90% -0,32% -0,77% 1,43%

0,00% 0,00% -0,32% -0,77% 1.76%

0,00% 0,00% -0,32% -0,77% 1.21%

148.146 26.759 643 15.277 105.466 2.312.087

148.146 26.759 643 15.277 105.466 2.177.530

Bedrijfstak Industrie • Voeding en genot • Grafische industrie • Industrie divers • Olie-industrie • Basischemie • Eindchemie/kunststof • Basismetaal • Metaalproducten/machines • Elektrotechniek • Transportmiddelen • Overige industrie

WG 1999 439.695 64.476 20.429 67.112 3.449 47.752 36.603 22.075 67.103 37.288 53.020 20.388

Groeicijfer onbewerkt -0,64% 0,17% -0,11% -3,27% -4,13% -0,70% 0,63% -1,53% 1,56% 0,28% -0,19% -3,63%

Logistiek • Groothandel • Goederenwegvervoer • Hulpbedrijven • Zee/binnenvaart • Luchtvaart

221.045 112.223 59.233 37.854 1.007 10.728

Tertiair • Detailhandel • Horeca • Reparatie • Communicatie • Bank en verz. • Zakelijke diensten Kwartair • Med./maatschappelijk • Overheid/onderwijs • Overig kwartair Overig • Landbouw • Delfstoffen • Openbaar nut • Bouw/-installatie Totaal


85

86


Bijlage 3

Schakelschema

Kantoren locaties

Heden Centrum locaties

Decentrale locaties

Toekomst Centrum Decentrale locaties locaties

Industrie • Voeding en genot • Grafische industrie • Industrie divers • Olie-industrie • Basischemie • Eindchemie/kunststof • Basismetaal • Metaalproducten/machines • Elektrotechniek • Transportmiddelen • Overige industrie

5% 10% 10% 5% 5% 10% 0% 5% 10% 5% 5%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Logistiek • Groothandel • Wegvervoer • Hulpbedrijven • Zee/binnenvaart • Luchtvaart

20% 20% 10% 15% 50%

10% 10% 5% 5% 20%

90% 90% 95% 95% 80%

5% 5% 0% 0% 15%

95% 95% 100% 100% 85%

Tertiair • Detailhandel • Horeca • Reparatie • Communicatie • Banken en verzekeringen • Zakelijke diensten

20% 40% 10% 55% 80% 35%

85% 80% 30% 55% 60% 60%

15% 20% 70% 45% 40% 40%

80% 75% 25% 50% 55% 55%

20% 25% 75% 50% 45% 45%

Kwartair • Medisch/maatschappelijk • Overheid/onderwijs • Overig kwartair

60% 65% 50%

20% 50% 50%

80% 50% 50%

15% 45% 45%

85% 55% 55%

Overig • Landbouw • Delfstoffen • Openbaar nut • Bouw/-installatie

0% 5% 20% 15%

0% 0% 100% 0%

0% 100% 0% 100%

0% 0% 0% 0%

0% 100% 100% 100%


87

88


Bijlage 4

Kantoorquotiënten

Gemiddeld ruimtegebruik bruto m 2 Industrie • Voeding en genot • Grafische industrie • Industrie divers • Olie-industrie • Basischemie • Eindchemie/kunststof • Basismetaal • Metaalproducten/machines • Elektrotechniek • Transportmiddelen • Overige industrie

22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22

Logistiek • Groothandel • Wegvervoer • Hulpbedrijven • Zee/binnenvaart • Luchtvaart

22 22 22 22 22

Tertiair • Detailhandel • Horeca • Reparatie • Communicatie • Banken en verzekeringen • Zakelijke diensten

25 25 25 25 28 28

Kwartair • Medisch/maatschappelijk • Overheid/onderwijs • Overig kwartair

20 20 20

Overig • Landbouw • Delfstoffen • Openbaar nut • Bouw/-installatie

25 25 25 25


89

90


Bijlage 5

Deelnemers workshops

Workshop private marktpartijen marktsector, 6 februari 2001 •

Jean-Louis Appelmans, Leaseinvest

•

Bart Verhaeghe, Verelst,

•

Robelco

•

Luc Plasman, ING Vastgoed

•

Wim Verstockt, 3W Belgium

•

Guibert de Crombrugghe, de Crombrugghe & partners

•

Sebastien Vanweyenbergh, Banimmo

•

Eddy De Landsheer, Wereldhave Belgium

•

John Bontinck, Architecten Bontinck Gent

•

Herman Uytensprot, Gent

•

Eric Peeters, Healey & Baker

•

Eric Verbeeck, BVS, Begeleidingscommissie

•

DTZ


91

Workshop publieke sector, 13 februari 2001-04-13

•

Annita Stevens, ROMH Oost-Vlaanderen

•

Guy Brouckmans, ROHM Vlaams-Brabant

•

Achille Santermans, ROHM Limburg

•

René Vanlaer, afdeling gebouwen, AOGGI

•

Bart Casier, ICW

•

Rene Daniels, bouwmeester Antwerpen, Eilandje

•

Jan Schreurs, KU Leuven

•

Wim Lux, Gom Antwerpen

•

Els Kennis, Gom Antwerpen

•

Dirk Brusselaer, kabinet Dirk Van Mechelen

•

Gerard Stalenhoef, rohm-arp

•

Lode Vanden Bussche, West-Vlaanderen PPD

•

Wim Vanhaverbeke, SPRE

•

Peter Cabus, SPRE-SERV

•

Paul Teerlinck, Stad Gent

•

Roger Hanon, Gom Vlaams-Brabant

92


Ruimtelijk-economische aspecten kantoren en kantoorachtigen Vlaanderen

Recommend Documents