STADSWONEN JAARVERSLAG 2003

STADSWONEN JAARVERSLAG 2003 30 juni 2004

STADSWONEN JAARVERSLAG 2003

INHOUD

Algemeen

3

Voorwoord

4

Verslag van de Raad van Toezicht

4

Stadswonen op koers

5

Kengetallen

7

Toelichting kengetallen

8

De Organisatie

9

Bestuurlijke organisatie

10

Werkorganisatie

10

Ondernemingsraad

10

Jongerenhuisvesting

11

Verhuur van woonruimte

12

Kwaliteit

15

Leefbaarheid

17

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

18

Financiële continuïteit

20

Rapport van Bevindingen

22

Algemeen | De Organisatie | Jongerenhuisvesting | Jaarrekening 2003

Jaarrekening

25

Balans per 31 december 2003

26

Winst- en verliesrekening over 2003

28

Grondslagen voor de financiële verslaggeving

29

Toelichting op de balans: Activa

32

Toelichting op de balans: Passiva

39

Toelichting op de Winst- en verliesrekening

42

Accountantsverklaring

46

Bestandsoverzicht Stadswonenlocaties

2


Voorwoord Verslag van de Raad van Toezicht Stadswonen op koers Kengetallen Toelichting kengetallen


VOORWOORD JAARVERSLAG 2003

Stadswonen is dé studentenhuisvester van Rotterdam.

De directie dankt alle medewerkers die in het verslagjaar

Deze positie geeft Stadswonen de mogelijkheid haar

hebben meegewerkt aan het jaarresultaat.

ambities te bewerkstelligen. Stadswonen wil dan ook de voorwaarden creëren om studenten (potentiële

Het Bestuur van Stadswonen verklaart op grond van

middengroepen) in Rotterdam te laten wonen.

artikel 26 van het BBSH de hen ter beschikking staande

Ook in 2003 is daar volledig op ingezet.

middelen te hebben aangewend in het belang van de volkshuisvesting.



Stadswonen wil een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de stad. Een stad waar mensen zich thuis voelen en met plezier willen (blijven) wonen. Daarom

J.B.M.V. Benraad

drs. R. Vinke

zal Stadswonen zich inzetten om de Young Potentials

Voorzitter directie

Directeur - Bestuurder

te behouden voor Rotterdam. De afgestudeerden moeten in de stad willen wonen en werken. Logischerwijs ambieert Stadswonen juist potentiële middengroepen naar de stad te halen, nog voordat ze middengroepen genoemd kunnen worden. In de zomer van 2004 zal de actie kamergarantie eerste jaarsstudenten van start gaan om de eerstejaars eerder en langer aan Rotterdam te binden.


VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT

Op 31 december 2003 was de samenstelling van de

aan het opstellen en wijzigen van de arbeidsovereen-

Raad van Toezicht als volgt:

komsten van de beide directeur - bestuurders.

Drs. P Zevenbergen

voorzitter

In het verslagjaar is de heer Tan als huurderlid van

Drs. C.J. Frohn

vice-voorzitter

de Raad van Toezicht opgevolgd door de heer Delcour.

Drs. A de Boer

lid

Stadswonen is de heer Tan erkentelijk voor zijn inbreng

Drs. J.G. van Duijn

lid

in eerst de bestuursvergaderingen en later de vergade-

Ing. B.A.A.M. Meijers

lid

ringen van de Raad van Toezicht.

Drs. J. Oosterhof

lid

Drs. A.D. van der Pijl

lid

De leden van de Raad van Toezicht hebben geen

Drs. Ing. M. Delcour

lid

arbeidsovereenkomst met Stadswonen of een andere woningcorporatie. Ook is geen van de leden van de

In het verslagjaar kwam de Raad van Toezicht vijf keer in

Raad van Toezicht lid van het College van Burgemeester

vergadering bijeen. Gesproken is over Treasury Statuut,

en Wethouders van Rotterdam of van het College van

Treasury jaarplan, Huurbeleid 2003, Kwartaalrapportages

Gedeputeerde Staten.

en Begroting 2004.

De totale vergoeding van de Raad van Toezicht

Goedgekeurd werden: statutenwijziging, jaarrekening

bedroeg in het verslagjaar  12.000.

en jaarverslag 2002, uitbreiding aandelenkapitaal N.V. Voorraadbeheer, de oprichting Ontwikkelingsbedrijf Stadswonen / Kristal en de begroting 2004. In juli 2003 is een vergadering gewijd aan de vaststelling van het Ondernemingsplan 2008. In het verslagjaar is gewerkt 4



STADSWONEN OP KOERS

Stadswonen heeft in een relatieve periode van rust

Langs deze kennisas zijn veel onderwijsinstellingen

op het gebied van projectontwikkeling, de organisatie

gevestigd, waar een impuls van uitgaat op de huis-

verder ontwikkeld en geprofessionaliseerd. Onlangs

vesting van studenten en afgestudeerden. Deze as is

is het Ondernemingsplan 2008 vastgesteld, waarin

te segmenteren in kleinere gemeenschappen, waar de

de ambities van Stadswonen voor de komende vijf

genoemde klantgroepen zich meer dan thuis voelen.

jaar zijn vastgelegd.

Zo werkt Stadswonen mee aan de totstandkoming van

De kennis, ervaring en de positie die Stadswonen in

de derde onderwijsstad van Nederland.

ruim veertig jaar heeft opgebouwd, worden nogmaals bevestigd in het Ondernemingsplan, dat een plan-

Niche markt

ninghorizon heeft van vijf jaar. Stadswonen wil dé

Stadswonen bedient anders dan een algemene woning-

studentenhuisvester van Rotterdam zijn en vooral

corporatie een niche markt. Hoewel studenten c.q.

blijven. Zij werkt als kleine speler actief mee in

jongerenhuisvesting een steeds belangrijkere rol gaat

verschillende samenwerkingsverbanden.

vervullen in de stad, blijft de omvang beperkt. Een niche speler vervult een hele belangrijke rol in het aanjagen

Ondernemingsplan

van innovatieve ontwikkelingen. Waar het echter om

De positie van studentenhuisvester wil Stadswonen

een kwantitatieve bijdrage gaat zal de rol beperkt zijn.

blijvend innemen door vooral te bouwen voor de

Stadswonen kiest daarom bewust voor samenwerkings-

doorstroming. De ogenschijnlijke woningnood, die in

vormen in Rotterdam, maar ook daarbuiten.

Rotterdam manifest wordt, is er een van voornamelijk

Cruciaal daarbij is dat een gespecialiseerde organisatie

kwalitatieve aard. Het is de doorstroming die stagneert

voor studentenhuisvesting belangrijk genoeg is om zelf-

en die er voor zorgt dat de woningzoekende eerstejaars

standig te blijven voortbestaan. Of dit nu op kleine schaal

student niet snel aan een passende kamer geholpen kan

is of op grote schaal: de niche moet zelfstandig blijven

worden. De kwalitatieve woningnood in Rotterdam kan

bestaan.

niet opgelost worden door in grote hoeveelheden te bouwen in het onzelfstandige segment.

Samenwerkingsverbanden Stadswonen heeft aan de wieg gestaan van de oprich-

In de lijn van het Gemeentebestuur wil Stadswonen

ting van de NV Kristal, een samenwerkingsverband

de komende jaren 750 woningen bouwen in het middel-

van zes Randstedelijke woningcorporaties. Inmiddels is

dure segment. Gemikt wordt op de afgestudeerden die

Kristal uitgebouwd tot een grote speler op het gebied

de volgende fase in de levenscyclus innemen en die nog

van projecten productontwikkeling. De zes aandeel-

een aantal jaren willen blijven wonen in de stad voordat

houders hebben allen hun ontwikkelingsportefeuille

zij andere keuzes maken.

overgedragen in een ontwikkelbedrijf, waarbij Kristal de projecten ontwikkelt. Ook de treasury is een belang-

De opgave voor Stadswonen is om afgestudeerden aan

rijke activiteit die in samenwerking met Kristal ter hand

HBO en WO zo lang mogelijk te binden aan Rotterdam.

wordt genomen.

Dat is niet alleen een volkshuisvestingsopgave, maar kan er toe bijdragen dat de zo gewenste bedrijvigheid

Stadswonen werkt samen met een aantal Rotterdamse

in de dienstensector voor een grotere draagkracht zorgt

woningcorporaties in Citycorp om wijken geïntegreerd

in Rotterdam. Immers, bedrijven vestigen zich sneller

te kunnen aanpakken. In wisselende coalities kunnen

in een stad waar een arbeidspotentieel aanwezig is.

zodoende plannen worden ontwikkeld voor de herstructureringsgebieden.

Stadswonen ziet de woonmilieus voor de onderscheiden klantgroepen gevestigd langs een brede kennisas, die

Sinds 1989 participeert Stadswonen in de NV Voorraad-

loopt van EUR Woudestein door Kralingen via het Oost -

beheer. Dit bedrijf stelt zich ten doel oude stadspanden

plein, Blaak, Witte de Withstraat, Rochussenstraat (West -

te verwerven, op te knappen en weer in de markt te

zeedijk) via Erasmus MC naar Coolhaveneiland, waar

zetten, waardoor de leefbaarheid in vooral de oude

het Wereld Muziek Theater gerealiseerd wordt.

wijken wordt gestimuleerd. >>

5


Stadswonen beheert vele monumenten. Vanuit deze

kamer. Om te bevorderen dat deze groep tijdig een

betrokkenheid participeert Stadswonen ook als aan-

kamer vindt, zal Stadswonen in de zomer van 2004

deelhouder in de N.V. Stadsherstel.

een kamergarantie afgeven voor 500 kamers voor eerstejaars studenten. Dit is uniek in Nederland en

Stadswonen heeft in het verslagjaar geparticipeerd in

zorgt voor een pull factor van betekenis voor

een gemeentelijke werkgroep om de Wet Victor toe te

Rotterdam als studentenstad.

passen. Deze wet stelt de Gemeente in staat om naast

De tweede en derde groep wordt gevormd door de

de aanschrijving en naast een overlastgevend pand te

doorstarters en de blijvers. Stadswonen zorgt ervoor

sluiten om ook het beheer in handen geven aan een

dat (bijna) afgestudeerden langer in Rotterdam blijven

andere partij. Hiermee wordt in feite de eigenaar die

en wellicht zich definitief vestigen. Dat kan alleen door

de overlast laat ontstaan onder toezicht gesteld.

het aanbod af te stemmen op deze groep. Dat Rotterdam

Stadswonen heeft zich opgeworpen als de partij die de

een internationale stad is, bewijst het grote aantal short

panden voor minimaal een periode van drie jaar in beheer

stayers dat Rotterdam jaarlijks aandoet voor een korte of

zal nemen. Daarbij gaat het om overlastgevende panden

langere studie. Deze klantgroep is van essentieel belang

als gevolg van drugshandel en dergelijke. Ook hier zal

voor de Hogescholen, maar ook voor de stad.

een impuls van uitgaan naar het verbeteren van het

Stadswonen heeft 1400 woningen ter beschikking en

leefklimaat.

bouwt de komende jaren nog eens 500 woningen ten behoeve van deze klantgroep. Als laatste klantgroep

Stedelijke vernieuwing

wordt genoemd de startende ondernemers die behoefte

Stadswonen heeft haar koers bepaald en die is een grote

hebben aan woon - werk eenheden.

bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de stad. Dat

Voor deze klantgroep bouwt Stadswonen de komende

wil zij doen door zwaar in te zetten op het binden van

jaren 250 eenheden.


Young Potentials. De afgestudeerden moeten langer in de stad blijven wonen. Daarvoor gaat Stadswonen de

De individuele klant is gebaat bij een optimale dienst-

komende jaren op eigen kracht ongeveer  175 miljoen

verlening. In het handelen moet de klant dan ook

investeren. Dit bedrag vormt de financiële onderbouwing

centraal staan. Stadswonen slaagt er meer en meer in

van het Ondernemingsplan en kan geïnvesteerd worden

het klantgerichte denken tot uiting te brengen. In 2003

door Stadswonen, zonder de financiële continuïteit in

is een begin gemaakt met de virtuele balie, waar de klant

gevaar te brengen.

24 / 7 gebruik van kan maken.

In 2004 worden enkele ambitieuze projecten gestart.

De klant kan met een inlognummer toegang krijgen

Op de kop van Zuid wordt in het najaar de eerste paal

tot zijn gegevens zoals huurstanden, reparatieverzoeken.

geslagen voor Cité, een project van 420 zelfstandige

De klant kan zijn inschrijfgegevens als woningzoekende

woningen. De voorbereidingen voor de bouw van 49

wijzigen en hij kan via internet betalingen verrichten.

doorstroomwoningen in de Boomgaardsstraat vorderen gestaag. De bewoners worden begeleid bij het verhuizen,

Stadswonen is klaar voor de toekomst en heeft met het

zodat in maart 2005 gestart kan worden met de bouw.

Ondernemingsplan de koers bepaald. De medewerkers

Voorts zal na jarenlange procedures de bouw gestart

van Stadswonen zijn klaar voor de toekomst en willen

worden met de Elisabethstraat/ Oostzeedijk, een

de uitdaging aan gaan.

project van 21 koopwoningen.

De directie dankt alle medewerkers voor de inzet in

In samenwerking met het ontwikkelingsbedrijf Kristal

2003 en voor de bereikte resultaten.

en Citycorp worden projecten geacquireerd ten behoeve van de stedelijke vernieuwing. De klant De klanten van Stadswonen zijn gedefinieerd in een vijftal groepen. De eerste klantgroep wordt gevormd door de starters, het bestaansrecht van Stadswonen. Dit zijn de instromende studenten die op zoek zijn naar een 6

Stadswonen, thuis in de stad



KENGETALLEN

2003

2002

2001

2000

1999

1998

6.476

6.476

6.319

6.313

6.154

6.154

-

-

146

-

-

-

6.476

6.476

6.465

6.313

6.154

6.154

GEGEVENS WONINGBEZIT Aantal verhuureenheden: 

Woningen in exploitatie



Woningen in aanbouw



Bedrijfsruimten (aantal)

Totaal aantal verhuureenheden Totaal verzekerde waarde (×  1.000)

41

41

40

40

40

40

6.517

6.517

6.505

6.353

6.194

6.194

256.825

226.189

226.189

223.610

223.600

217.000

681

KWALITEIT 

Dagelijks (kortcyclisch) onderhoud (×  1.000)

917

873

1.165

1.023

814



Dagelijks (kortcyclisch) onderhoud (per verhuureenheid)

141

134

179

161

131

110



Planmatig (cyclisch) onderhoud (×  1.000)

1.877

1.526

1.276

1.031

1.557

1.302



Planmatig (cyclisch) onderhoud (per verhuureenheid)



Totaal onderhoud (×  1.000)



Totaal onderhoud (per verhureenheid)

288

234

196

162

251

210

2.794

2.399

2.442

2.054

2.371

1.983

429

368

375

325

503

420

24

24

28

35

38

37

-

-

951

1.215

1.081

1.054 1,6

HET VERHUREN VAN WONINGEN 

Mutatiegraad in % (reguliere verhuring)



Aantal huurders Individuele Huursubsidie (IHS)



Huurachterstand in % (reguliere verhuring)

2,2

2,8

3,5

2,5

1,8



Huurachterstand in % (short stay)

3,0

4,9

3,0

2,5

0,0

0,9



Huurderving in % (woningen)

1,1

1,1

0,9

0,4

0,6

0,6



Huurderving in % (onroerende goederen, niet zijnde woningen)



Huurkapitalisator

4,7

1,8

3,5

5,9

5,2

3,7

10,4

11,3

11,8

8,2

7,5

7,0

16,9

12,9

10,9

9,1

8,6

7,7

0,6

0,5

0,3

0,3

0,4

0,4

12,9

14,5

14,9

8,4

10,9

0,5

5,5

6,8

7,5

7,8

8,1

8,4

FINANCIËLE KWALITEIT 

Solvabiliteit (totaal vermogen)



Liquiditeit



Rentabiliteit eigen vermogen



Rentabiliteit vreemd vermogen



Rentabiliteit totaal vermogen



Interne financiering per verhuureenheid



Cashflow per verhuureenheid

5,5

6,2

6,3

5,7

5,9

6,3

7.489

4.565

4.109

4.508

4.492

5.010

225

222

138

-113

-121

-40

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING 

Eigen vermogen (×  1.000)

30.370

26.679

23.072

19.867

18.273

16.386



Eigen vermogen (per woning)

4.660

4.094

3.655

3.147

2.970

2.663



Voorzieningen (×  1.000)

454

454

454

454

884

454



Voorziening (per woning)

70

70

72

72

144

74



Huren na aftrek huurderving (×  1.000)

15.819

14.803

13.687

13.038

12.170

10.297



Huren na aftrek huurderving (per verhuureenheid)

2.427

2.271

2.104

2.052

1.965

1.662



Vergoedingen na aftrek vergoedingsderving (×  1.000)

8.911

8.064

7.991

7.526

7.152

6.229



Vergoedingen na aftrek vergoedingsderving (per verhuureenheid)

1.367

1.237

1.228

1.185

1.155

1.006



Jaarresultaat (×  1.000)

3.691

3.608

3.204

1.594

1.887

3.092



Jaarresultaat (per verhuureenheid)

566

554

508

252

306

502

PERSONEELSBEZETTING ULTIMO BOEKJAAR 

Man

29

30

29

23

19

27



Vrouw

28

28

27

21

17

25

57

58

56

44

36

52



Parttime (< 36 uur/week)

13

14

14

11

9

13



Fulltime (36 uur/week)

44

44

42

33

27

39

57

58

56

44

36

52

7


TOELICHTING KENGETALLEN



Huurkapitalisator: de gemiddelde boekwaarde van



Rentabiliteit totaal vermogen: het totaal van

de onroerende goederen in exploitatie uitgedrukt in

het jaarresultaat en de rentelasten op lang vreemd

een percentage van de huur-opbrengsten (na aftrek

vermogen over het boekjaar, uitgedrukt in een

leegstand).

percentage van het gemiddeld aanwezige totale vermogen (balanstotaal).



Solvabiliteit: het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar



× 100.

Interne financiering per woning: het verschil tussen de materiële vaste activa en het vreemd vermogen op lange termijn ultimo boekjaar



Liquiditeit (current ratio): totaal vlottende activa

gedeeld door het aantal woningen ultimo boekjaar.

gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar.



Cashflow per woning: jaarresultaat + afschrijving +/- mutatie voorzieningen +/- mutatie



Rentabiliteit eigen vermogen: het jaarresultaat

egalisatierekening gedeeld door het aantal

uitgedrukt in een percentage van het gemiddeld

woningen ultimo boekjaar.

aanwezige eigen vermogen ultimo boekjaar. 

Rentabiliteit vreemd vermogen: het totaal van de rentelasten op lang vreemd vermogen over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van


het gemiddeld aanwezige lang vreemd vermogen.

8


Bestuurlijke organisatie Werkorganisatie Ondernemingsraad


BESTUURLIJKE ORGANISATIE

ONDERNEMINGSRAAD

De directie van Stadswonen bestuurt de organisatie en

Gedurende het gehele verslagjaar bestond de onder-

vormt het Bestuur in de zin der wet. De Directie neemt

nemingsraad uit vijf leden, waarin alle geledingen

besluiten tijdens de vergaderingen van het Management

binnen Stadswonen vertegenwoordigd zijn.

Team die één keer in de twee weken plaatsvinden. Per 31 december 2003 bestond de Ondernemingsraad In het verslagjaar is het Ondernemingsplan 2008 vast-

uit:

gesteld, dat de leidraad moet vormen voor het handelen

M. du Chatinier

van Stadswonen. Een verdere professionalisering van

Mevrouw T. de Koning- van Ooijen secretaris

de organisatie, waar het gaat om dienstverlening, moet

J. van Doesburg

lid

zorgen voor een concurrerende onderneming op het

M. Barkel

lid

gebied van de studentenhuisvesting.

R. de Bruyn

lid



voorzitter

Op 31 december 2003 was de samenstelling van

De Ondernemingsraad heeft in het verslagjaar negen

het Bestuur:

keer overleg gevoerd met de Directie. Onderwerpen

De heer J.B.M.V. Benraad (voorzitter)

die aan de orde kwamen zijn Cao woondiensten,

Drs. R. Vinke

Bloembladentraject, uitbreiding aandelenpakket N.V. Voorraadbeheer, Jaarrekening en Jaarverslag, Ziekteverzuim, Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI&E), Reiskostenvergoeding, Cafetariasysteem, Begroting 2004, Medewerkerstevredenheidsonderzoek.



WERKORGANISATIE

Ultimo 2003 waren 57 medewerkers in dienst van

Het ziekteverzuim binnen Stadswonen is aan de hoge

Stadswonen met een contract voor bepaalde of

kant en heeft dus de permanente aandacht van de

onbepaalde tijd, hetgeen neerkomt op 53,75 fte’s.

leiding. Ten opzichte van 2002 is het verzuimpercentage

Van de 57 medewerkers zijn er 28 dames en 29 heren

in het verslagjaar iets gedaald naar 6,16. De hoogte

in dienst, waarbij 10 dames en 4 heren een part-time

wordt voornamelijk bepaald door langdurig ziekte-

dienstverband kennen. De gemiddelde leeftijd van

verzuim van enkele collega’s.


de medewerkers bedraagt 38 jaar. Gedurende het verslagjaar hebben 8 collega’s

1999

2000

2001

2002

2003

5,94%

11,98%

7,63%

7,42%

6,16%

een andere werkkring gevonden en zijn 7 nieuwe collega’s bij Stadswonen aan de slag gegaan.

In 2003 is een risico inventarisatie en evaluatie uitgevoerd door De Arbo-dienst. Uit dit onderzoek

Het personeelsbeleid is gericht op aansluiting tussen ambitie van de organisatie, neergelegd in het Ondernemingsplan 2008, en de mogelijkheden van de individuele medewerkers. Waar een onevenwichtigheid dreigt te ontstaan kan scholing en training uitkomst bieden. Het personeelsbeleid is gericht op binding tussen werkgever en werknemer en op maximale ontplooiingsmogelijkheden. Het opleidingsbudget bedroeg in 2003 € 2.069 per persoon, de realisatie bedraagt € 834. >> 10

zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen.




Verhuur van woonruimte Kwaliteit Leefbaarheid Betrekken van bewoners bij beheer en beleid Financiële continuïteit Rapport van Bevindingen


VERHUUR VAN WOONRUIMTE

De vraag naar huisvesting bij Stadswonen wordt

niet korter wordt of stabiel is, is de verstopping van de

voornamelijk bepaald door studenten. Het volgens

woningmarkt. Afgestudeerden stromen niet door maar

redelijke wensen tot stand brengen van huisvesting

blijven langer zitten. Veel koopwoningen zijn te duur

voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg

en een passende huurwoning is zelden beschikbaar.

of begeleiding behoeven (het zesde prestatieveld

De geringe doorstroming maakt dat de mutatiegraad

zoals genoemd in het BBSH), is derhalve geen primaire

lager is dan Stadswonen graag zou willen, waardoor de

beleidsdoelstelling.

instroom van nieuwe studenten in de kamers stagneert.

Stadswonen is in het specifieke segment van studen-

Het gevolg is dat de wachttijd en de wachtlijst oplopen.

tenhuisvesting dan ook marktleider in Rotterdam. Stadswonen blijft zich profileren als dé studenten-

De manier van toewijzen maakt het voor Stadswonen

huisvester, waarbij wooncarrière een belangrijk

lastig om aan te geven op welke plek een persoon op

beleidsinstrument vormt.

de wachtlijst staat. Dit komt omdat de toewijzing van een kamer niet alleen afhangt van inschrijfmoment maar

Vraag naar kamers

ook van de eigen opgegeven woonvoorkeuren én van

Stadswonen maakt geen gebruik van het woonruimte-

de bewoners bij wie een kamer op de eenheid vrijkomt.

verdelingssysteem zoals dat gehanteerd wordt in de

Deze bewoners hebben namelijk de mogelijkheid tot

regio Rotterdam. Bij Stadswonen wordt de woonruimte

coöpteren; het is belangrijk dat het onderling klikt

verdeeld op volgorde van inschrijfmoment, aan de

tussen de bewoners op een eenheid.

hand van opgegeven woonvoorkeuren in combinatie met coöptatie. Dit laatste speelt, met het oog op mede-

In het verslagjaar zijn in totaal 1.573 woonruimten

bewoners in een eenheid, een grote rol in het leefbaar

volgens de reguliere verhuur verhuurd aan jongeren

houden van een woongebouw.

en studenten. In augustus 2003 werd een aantal van

Doordat woningzoekenden zich in moeten schrijven

4.353 actief woningzoekenden geteld. De gemiddelde

voor woonruimte bij Stadswonen is het goed mogelijk

wachttijd is ten opzichte van 2002 met zo’n twee maan-

deze vraag in kaart te brengen aan de hand van actuele

den gestegen naar 12,6 maanden, een vergelijkbare

informatie.

stijging met vorig jaar. >>

Wachttijd en mutatiegraad Een van de redenen dat de wachttijd voor een kamer

INSCHRIJVING PER WOONVORM SEPTEMBER 2003 Algemeen | De Organisatie | Jongerenhuisvesting | Jaarrekening 2003

meerpers. eigen sanitair 9% meerpers. onzelfstandig 18%

1 pers. zelfstandig 28%

2 pers. onzelfstandig 18%

1 pers. zelfstandig plus 19% 2 pers. zelfstandig 8%

12

MUTATIEGRAAD Jaar

Instroom

Wooncarrière in bestand

Wooncarrière in woongeb.

Totale Verhuur

%

1999

1.617

69

289

1.970

37,7%

2000

1.563

54

246

1.863

35,0%

2001

1.302

42

150

1.494

28,2%

2002

1.154

401

1.555

24,0%

2003

1.210

363

1.573

24,1%

* Exclusief kortlopende verhuur internationale programma’s bestandsuitbreiding

Inzet op wooncarrière

aan de vraag van studenten te kunnen voldoen, was

Stadswonen wil studenten in Rotterdam een woon-

het niet zo dat de woningmarkt verstopt is en de door-

carrière bieden en richt zich op díe mensen die bewust

stroom weer op gang gebracht moet worden.

kiezen voor de stad. Voor het behoud van de econo-

Op 31 december 2003 had Stadswonen 6.517 verhuur-

mische en maatschappelijke draagkracht van de stad

eenheden in bezit. Op een enkele uitzondering na

is het goed dat instromende studenten gestimuleerd

bevindt het woningbezit van Stadswonen zich in

worden tot blijven in Rotterdam.

het goedkope segment.

Onder wooncarrière verstaat Stadswonen de stap die een bewoner maakt op de weg van onzelfstandige

Het onderwijs in Rotterdam is steeds meer internationaal

kamer naar zelfstandige woning. Van het totale aantal

gericht, waardoor de vraag door buitenlandse uitwisse-

verhuringen dat in het verslagjaar plaatsvond, waren

lingsstudenten en gastdocenten de komende jaren zal

er 363 in het kader van wooncarrière.

groeien. Stadswonen speelde hier vorig kalenderjaar al op in met de oplevering van 155 woningen voor buiten-

Woningbezit

landse studenten nabij het Afrikaanderplein. In dit Short

De doelgroep waar Stadswonen zich op richt wordt

Stay segment waren in het verslagjaar 2739 verhuizingen

aangetrokken door het bruisende leven in de binnen-

in 1266 wooneenheden. De totale mutatiegraad van

stad van Rotterdam. Stadswonen speelt hierop in met

Stadswonen is 66,2%.

haar woningbezit dat grotendeels verspreid is over diezelfde binnenstad.

Huursubsidie Huurders die in aanmerking komen voor huursubsidie

In het verslagjaar heeft Stadswonen voorbereidingen

dienen deze vraag in bij het Ministerie van VROM.

getroffen voor aankopen die in het kader van woon-

Stadswonen is geen partij meer bij de huursubsidie. >>

carrière mogelijkheden bieden. Er is onder andere een sociaal plan geschreven en een en ander in gang gezet rondom de ‘hofjeswoningen’ die Stadswonen zal gaan realiseren in de Boomgaardstraat. Daarnaast loopt er een langdurige artikel-19- procedure betreffende de plannen die Stadswonen heeft voor de Elisabethstraat: een stadspatio omsloten door 21 appartementen. In februari 2003 zijn 29 kamers opgeleverd in de Scheepstimmermanslaan na groot-onderhoud. In deze buurt is een stukje authentiek Rotterdam bewaard gebleven waar de sfeer van de eerdaagse havenbaronnen nog hangt en waar restaurants en gezellige kroegjes volop aanwezig zijn. Het is dus een aantrekkelijke locatie voor de doelgroep van Stadswonen. Het aantal kamers dat Stadswonen in bezit heeft, zou groot genoeg zijn om 13

GEMIDDELDE KALE HUURPRIJZEN PER 1-7-2003


Aantal verhuureenheden 

Woonruimten in exploitatie



Woonruimten in aanbouw



Bedrijfsruimten

6.476 0 6.476 41

Totaal aantal verhuureenheden eind 2003

6.517

Verdeling

Aantal

gem. huur per maand 1-7-2003

1.333

211

417

359

2.236

159



Zelfstandig eenpersoons



Zelfstandig tweepersoons



Kamers voor 2 bewoners met collectieve voorzieningen




828

169




648

160



Kamers voor 5 en meer bewoners met collectieve voorzieningen

Totaal gehele bestand (zelfstandig en kamers)

1.014

163

6.476

185

SAMENSTELLING SERVICEKOSTEN 2003 VOOR EEN GEMIDDELDE KAMER PER MAAND Servicekosten | 1

Euro

Dienstverlening | 2

Euro

Verwarming

25,70

Stoffering / Standaard Inventaris

13,60

Elektra

11,65

Telefoonabonnement centrale

14,95

Water

5,40

Kabel-tv

vuilafvoer

6,00

Service-onderhoud

4,70

Administratie kosten

3,00

Huurdersonderhoud

2,20

Onderling Glasfonds

0,50

Schoonmaak algemene ruimte

6,30

Wasmachinefonds

0,68

Overige collectieve voorzieningen 52,25 Wettelijke lasten Totale servicekosten

4,25

2,90 49,58

12,45 114,28

De gemiddelde huurprijs per 1 juli 2003 is t.o.v. 30 juni 2003 met gemiddeld 2,9% gestegen. Dit is aanzienlijk lager dan het wettelijk


maximum van 3,4%.

14

KWALITEIT

De wijze waarop de verhuur en het reparatieverzoek

In 2003 was er een gemiddeld aantal van 3.660 (2002:

worden uitgevoerd, is van essentieel belang.

2.794) korte bezoeken per dag aan de website. Grote

Stadswonen is zich bewust van het feit dat een goede

belangstelling is er voor de pagina’s woningzoekenden,

dienstverlening cruciaal is en heeft het afgelopen jaar

actueel aanbod, woningbezit en wachttijden. Maar ook

dan ook hard gewerkt aan een verbetering op dat vlak.

de servicedesk en het inschrijfformulier scoren hoog.

De jaarlijkse afrekening van servicekosten ging in 2003

Stadswonen streeft er naar de informatievoorziening

al beter dan voorheen en ook op het gebied van

zodanig te verbeteren op de website dat het zich zal

communiceren/ informeren heeft Stadswonen voor-

uiten in een daling van het aantal telefoontjes.

uitgang geboekt. Medewerkers van Stadswonen zien dat het van belang is om klantgericht te werken en te

Kwaliteit van het bezit

denken.

Juist door het huisvesten van studenten, wat Stadswonen hoofdzakelijk doet, is het in de gaten

Om kwaliteit te kunnen leveren moet de klant allereerst

houden van onderhoud van belang, meer dan bij

duidelijk kunnen maken wat zijn wensen zijn. Hiervoor is

andere woningcorporaties. Het onderhoud betreft

het van groot belang dat de klant Stadswonen weet te

zowel technische als sociale aspecten, en met name

vinden, dat Stadswonen bereikbaar is. Contactmogelijk-

dat laatste speelt een grote rol bij Stadswonen omdat

heden voor de klant verlopen via:

nog steeds 73% van het bezit onzelfstandig is.



Bezoek aan de balie

Veel gemeenschappelijke woningen in het bezit vragen



Telefoon

de nodige aandacht, juist omdat gemeenschappelijk



Internet

vaak betekent dat niemand zich verantwoordelijk voelt.

Baliebezoek

Stadswonen besteedde in 2003 bij het onderhouden

In het verslagjaar zijn er 14.321 klanten aan de balie

van het bezit veel aandacht aan de volgende punten:

geweest (2002: 18.594). Deze daling is een goed teken.



Bewaking op legionella besmetting

Stadswonen is namelijk gericht op steeds efficiënter



Energiebesparing

werken en verwacht daardoor minder baliebezoek.



Brandveiligheid

De meeste bezoeken zijn gericht op het betalen via



Politiekeurmerk Veilig Wonen

pin en het sluiten van huurovereenkomsten. Stadswonen hanteert een stelsel van fondsen om Telefonische bereikbaarheid

het huurderonderhoud te bekostigen. Voor dit stelsel

Het aantal telefoontjes is in het verslagjaar ten opzichte

is gekozen vanwege het onzelfstandige karakter van

van het jaar daarvoor flink gedaald. Er hebben ruim

het woningbezit en vanwege de hoge mutatiegraad.

42.000 telefonische contacten plaats gevonden, wat

Een andere reden is het gemak voor de klant.

zo’n 12% minder is dan het aantal telefoontjes in het jaar 2002 (48.000). Stadswonen maakt zich sterk om

Service Abonnement: huurders betalen € 4,70 per

het aantal telefoontjes nog meer terug te dringen en

maand via de servicekosten. Hieruit wordt het onder-

wil dat onder andere bewerkstelligen door de informa-

houd bekostigd, dat niet door de huurder mag worden

tievoorziening, met name via het internet, te optima-

verricht, maar waarvoor hij wel moet betalen (zoals

liseren.

hang - en sluitwerk, daken en goten).

Internet

Wooncommissie Onderhoudfonds: huurders betalen

In het verslagjaar is de website vernieuwd waarbij inter-

 2,20 per maand in de servicekosten. Dit fonds wordt

actieve componenten onderdeel zijn gaan uitmaken

beheerd door de wooncommissie van het betreffende

van de website. Het betreft onderdelen als huurachter-

woongebouw en bekostigt zaken die verband houden

standen, reparatieverzoeken en inschrijven als woning-

met vernieling, slordige bewoning en herstel van

zoekende. Na enkele proefrondes draait de website met

beweegbare, kwetsbare delen (zoals keukenkastjes,

haar vernieuwingen nu naar wens.

klep wasemkap, toiletbrillen). >>

15


Stadswonen heeft relatief veel jong bezit, maar ook

Klachtenafwikkeling

veel oudere gebouwen en zelfs monumenten. Door

In 2003 zijn 8.675 (2002: 6.741) mutatieschades en

ingrijpende verbouwing ligt de aanvang van de bouw-

reparatieverzoeken uitgevoerd / gesloten. Stadswonen

kundige verandercyclus altijd na 1980. De inzet is om

ontvangt en registreert ook de klachten die voor reke-

deze situatie te behouden. Stadswonen kent daartoe

ning van de huurder zijn. Het Service Abonnement en

een meerjarenonderhoudsplanning voor de periode

het Wooncommissie Onderhoudfonds zorgen mede

van 25 jaar. Jaarlijks wordt de onderhoudsbegroting

voor het in stand houden van de verhuurbaarheid.

opgesteld, waarbij de meerjarenplanning indicatief is. Voor het verslagjaar was een bedrag van € 740.000 De jaarlijkse uitkomst van de onderhoudsbegroting

(2002:  693.000) begroot voor klachten- en mutatie-

blijft gemiddeld onder de gestelde normering. De voor-

onderhoud. De realisatie bedraagt € 917.000 (2002:

ziening onderhoud, bedoeld als buffer om onverwacht

 873.000); derhalve een overschrijding van € 177.000

grote uitgaven op te vangen, is gehandhaafd op

(2002:  181.000).

 454.000. Klachtenafwikkeling en planmatig onderhoud liggen in De meeste gebouwen van Stadswonen beschikken over

elkaars verlengde. Indien werkzaamheden in het kader

een liftontsluiting. Dit maakt het voor lichamelijk gehan-

van planmatig onderhoud niet worden uitgevoerd

dicapten mogelijk gebruik te maken van deze panden.

kunnen de kosten van klachten- en mutatieonderhoud

Het beleid met betrekking tot het huisvesten van

toenemen.

lichamelijk gehandicapten is dat voor deze mensen indien de situatie zich voordoet, gezocht wordt naar de meest geschikte woning. Zonodig wordt een woning aangepast. Stadswonen is niet van plan woningen te bouwen met een koopprijs hoger dan  200.000 en tevens niet voornemens tot verkoop van bestaand bezit. Planmatig onderhoud Voor het jaar 2003 was een bedrag van € 2.040.000 begroot (2002:  1.852.000) en € 1.877.000 uitgegeven, waarvan 210.000 opdrachten uit 2002 (2002:  1.526.000). Algemeen | De Organisatie | Jongerenhuisvesting | Jaarrekening 2003

Dit is een onderschrijding van de geraamde kosten met € 163.000 (2002:  331.000). In de totale onderhoudsbegroting zijn enkele posten extra opgenomen (Service Abonnement, Politiekeurmerk Veilige Woning en verhuur- en leefbaarheidbevorderende maatregelen). Deze posten zijn om diverse redenen niet geheel benut. Onderhoud dat niet wordt verricht in het begrotingsjaar wordt niet automatisch doorgeschoven naar het volgende begrotingsjaar. Alleen indien noodzakelijk moet dergelijk onderhoud opnieuw begroot worden. Deze onderhoudsbegroting wordt jaarlijks vastgesteld met als uitgangspunt de meerjarenonderhoudsplanning van 25 jaar, wat een planning is gebaseerd op vervanging van onderdelen. 16



LEEFBAARHEID

Stadswonen staat voor wonen in de stad. De kwaliteit

vastgelegd in de Handleiding Beheer. Door de verant-

van wonen staat hoog in het vaandel en Stadswonen

woordelijkheid voor het sociaal en technisch beheer in

acht dit dan ook van belang voor haar eigen huurders

en om de gebouwen gezamenlijk door de wijkteams van

én voor de overige bewoners in de omgeving.

Stadswonen en de wooncommissies te laten dragen,

Het huisvesten van jongeren en studenten brengt

wordt een positieve bijdrage geleverd aan de leefbaar-

levendigheid in een buurt. Het wonen in een stad als

heid in en om het woongebouw.

Rotterdam is sowieso onlosmakelijk verbonden met levendigheid en dynamiek. Jongeren en studenten

Veiligheid

zoeken deze dynamiek op, maar zorgen ook zelf voor

In en rond de woningen van Stadswonen staat veiligheid

levendigheid. Het is niet wenselijk dat levendigheid

voorop. De woningen voldoen aan strenge brandweer-

vervelend ervaren wordt door andere huurders en

eisen. In 2003 is begonnen het bezit van Stadswonen

buurtgenoten. De leefbaarheid is belangrijk.

geschikt te maken voor het Politie Keurmerk Veilige

Stadswonen richt zich op verschillende niveaus

Woning. Na het testproject dat in 2003 uitgevoerd werd

van leefbaarheid.

bij enkele woongebouwen, is er een plan opgesteld om in twee jaar het hele woningbezit van het Politie Keur-

Leefbaarheid in en om de gebouwen

merk Veilige Woning te voorzien. In 2003 is in dit kader 

Bij de huisvesting van jongeren en studenten is intensief

 92.000 besteed.

beheer noodzakelijk. Zeker als deze huisvesting geschiedt in woongebouwen van meer dan honderd woonruimten

Leefbaarheid van de stad

en met een klantgroep die zeer mobiel is. Het sociaal

Stadswonen heeft als doel het woon- en leefklimaat in

beheer is van groot belang. De beheerstructuur van

de Rotterdamse binnenstad te versterken en richt zich

Stadswonen maakt dat bewoners betrokken worden

hierbij met name op de studenten en de Young Poten-

bij het beheer van de woongebouwen. Bewoners zijn

tials (de afgestudeerden).

verantwoordelijk voor wat er in en om het gebouw gebeurt. Zij kiezen een bewonersvertegenwoordiging

CityCorp is een samenwerkingsverband van een aantal

van hun woongebouw: de wooncommissie. Deze woon-

woningcorporaties uit Rotterdam, waaronder Stads-

commissie heeft middelen en bevoegdheden waarmee

wonen, en streeft ook naar leefbaarheid in de stad.

zij invloed heeft op het sociaal en technisch beheer in

CityCorp wil inzetten op:

het woongebouw. Het maakt Stadswonen wel kwets-



verbetering van het Rotterdamse woningbestand

baar en stelt hoge eisen aan de communicatie en samen-



verbetering van de buitenruimte

werking tussen Stadswonen en de wooncommissies.



bewustwording van de historie van de plek waar men woont

Het technisch beheer van de woongebouwen is voor de leefbaarheid ook van groot belang. De klantgroep

Stadswonen bedient een klantgroep die graag in

steekt weinig energie in het zelf onderhouden van de

de binnenstad woont en wil haar woningbestand daar

woning, omdat toch niet lang in dezelfde woning wordt

dan ook graag aantrekkelijk houden. Zo is de wijk Cool

gewoond.

een uniek deel van de binnenstad waar vanuit de verbe-

Stadswonen heeft daarom een deel van het huurder-

tering kan plaatsvinden. Stadswonen ontwikkelt een

onderhoud weggehaald bij de huurder en onderge-

plan voor de Boomgaardsstraat dat in 2004 uitgevoerd

bracht bij de wooncommissie (Wooncommissie

gaat worden. Begin 2004 heeft Stadswonen overeen-

Onderhoudfonds). Dit vergroot hun betrokkenheid

stemming bereikt met de SOR om een woongebouw

bij het leefbaar houden van het woongebouw.

met 119 zelfstandige woningen aan te kopen. De ligging

Door zeer intensief onderhoud aan de gebouwen en

van het gebouw aan de Westzeedijk is uitermate geschikt

de terreinen wordt de kwaliteit op niveau gehouden

voor de afgestudeerden die langer in Rotterdam willen

en wordt onachtzaam gebruik en overlast voor andere

blijven wonen. Met de Gemeente zijn op stedelijk niveau

bewoners tegen gegaan.

prestatieafspraken gemaakt, vastgelegd in de Bestuurs-

De spelregels die noodzakelijk zijn om deze organisatie

overeenkomst 2003. Deze bestuursovereenkomst wordt

van sociaal en technisch beheer mogelijk te maken zijn

in 2004 herijkt.



17


BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID

Binnen de woongebouwen van Stadswonen zijn

Daarnaast kan de individuele huurder invloed uit-

beheermatige aspecten van groot belang. Meer

oefenen op het reilen en zeilen rondom het eigen

nog dan bij reguliere woningcorporaties spelen de

woongebouw. De huurder heeft invloed op wie er in

aard van de doelgroep en het vaak wonen in onzelf-

de wooncommissie zitten en kan eventueel zichzelf

standige wooneenheden een belangrijke rol.

verkiesbaar stellen.

De specifieke kenmerken van de klantgroepen noodzaken een strikt onderhoudsbeleid, niet alleen op

Wooncommissie

het gebied van het onderhoud dat voor rekening komt

De wooncommissie vormt de vertegenwoordiging

van de verhuurder, maar ook en vooral voor het onder-

van alle bewoners van een woongebouw. De voorzitter

houd dat voor rekening komt van de huurder.

van de wooncommissie is de beheerder van het woon-

Een huurder bij Stadswonen koopt een belangrijk deel

gebouw. De beheerder vormt de schakel tussen huurder

van het huurderonderhoud af, via eenService Abon-

en verhuurder waardoor de woon- en leefomstandig-

nement of via het Wooncommissie Onderhoudfonds.

heden positief beïnvloed worden. Binnen het woongebouw zorgt de wooncommissie voor de handhaving

De invloed van huurders op het beleid en beheer van

van de huisregels.

Stadswonen is groot. Huurders worden via een door hen gekozen wooncommissie uitgenodigd zelf een

Stichting Huurderbelang Stadswonen (SHS)

prettig woonklimaat te realiseren. In woongebouwen

De SHS vormt de hoogste huurdervertegenwoordiging.

met veel gemeenschappelijke voorzieningen is een

In het verslagjaar is het bestuur van de SHS van vier naar

zorgvuldig opgebouwde beheerstructuur gevestigd.

drie leden gegaan. In december 2003 was er nog een

Wooncommissies hebben hierdoor veel invloed op

wissel waardoor het verslagjaar eindigde met zes

het reilen en zeilen binnen een woongebouw.

bestuursleden. De SHS overlegt ongeveer zes keer per jaar met het Bestuur van Stadswonen.

De zorgvuldig opgebouwde beheerstructuur voldeed

In het verslagjaar is vijf maal overleg gevoerd over

echter niet meer geheel aan de wensen c.q. eisen van de

onder andere: voorstel huurverhoging 2003, kantoor-

nieuwe tijd. Besluit Beheer Sociale Huursector en de Wet

ruimte SHS, beheerstructuur, veiligheid, openingstijden

op het Overleg Huurder-Verhuurder stellen andere eisen

en plannen huurbeleid 2005 van minister Dekker.

aan dit verantwoordelijkheidsveld, waarbij huurders uitgenodigd worden veel meer invloed uit te oefenen

Klachten- en Geschillencommissie

dan voorheen mogelijk was. Belangrijker nog is het besef

Sinds 1993 heeft Stadswonen een Klachten- en

binnen de corporatie dat huurders daadwerkelijk invloed

Geschillencommissie. Huurders kunnen bij deze

uitoefenen op het beleid van de verhuurder.

commissie een klacht indienen over het handelen


of nalaten daarvan door de toegelaten instelling of de In 2002 is dientengevolge de Stichting Huurderbelang

personen die hiervoor de werkzaamheden verrichten.

Stadswonen (SHS) opgericht, die momenteel als

Gezien het grote belang dat gehecht moet worden en

gesprekspartner functioneert van het Bestuur van

wordt aan de beheerstructuur, is aan deze commissie

Stadswonen.

tevens de taak toebedeeld te beslissen over geschillen.

In het verslagjaar heeft de huurderinvloed zich

De Geschillencommissie beslist over de volgende conflicten:

uitgestrekt op drie niveaus:



tussen Stadswonen en wooncommissies van een woongebouw, al dan niet voortvloeiend uit de

Individuele huurder Op individueel niveau heeft de huurder gelegenheid zijn eigen woonsfeer te onderhouden en verbeteren. Zo nodig kan daartoe een reparatieverzoek ingediend worden, informatie opgevraagd worden en er kan naar de Klachten- en Geschillencommissie gegaan worden.

18

Handleiding Beheer of specifieke werkafspraken; 

tussen (groepen van) huurder en de wooncommissie van een gebouw.

Deze onafhankelijke Klachten - en Geschillencommissie bestaat zowel uit representanten van de huurder als van de verhuurder. De leden van de Klachten - en Geschillencommissie worden benoemd door het Bestuur van Stadswonen. De samenstelling is als volgt: Namens de huurders: 

een (assistent-)beheerder of lid van de wooncommissie van één van de woongebouwen;



een adviseur van één van de woongebouwen.

Namens de verhuurder: 

een lid van de Raad van Toezicht;



een lid van het Bestuur (directie).

Alle leden hebben uit dezelfde geleding een vervanger. De Klachten - en Geschillencommissie kent een reglement, dat is vastgesteld door de Raad van Toezicht. Het reglement maakt onderdeel uit van de Handleiding Beheer.



De Klachten - en Geschillencommissie is in 2003 twee keer bijeen geweest. In totaal zijn 9 zaken behandeld met het volgende resultaat: 3 klachten: 1 × toegewezen 1 × verworpen 1 × geen uitspraak 6 geschillen: 2 × toegewezen 1 × verworpen 3 × uitspraak opgeschort

19


FINANCIËLE CONTINUÏTEIT

Algemeen

begroting 2003 - 2007 is Stadswonen in de concept-

Na de jaren 1995-1998, waarin de bedrijfswaarde de

rapportage over 2002 aanvankelijk in de B2-categorie

basis was voor het bezit van Stadswonen, geschiedt

geplaatst: Stadswonen heeft inmiddels besloten in de

vanaf 1999 de waardering van dat bezit weer op basis

komende tijd additionele maatregelen te nemen ter

van historische kostprijs. De onmogelijkheid tot

verbetering van de vermogenspositie. Eerst na overleg

branchevergelijking alsmede het niet ingeburgerd

is de definitieve beoordeling de B1-categorie:

zijn van deze wijze van waardering heeft Stadswonen

Stadswonen heeft inmiddels (aantoonbaar) voldoende

doen besluiten de historische kostprijs weer in ere

maatregelen genomen ter verbetering van de vermo-

te herstellen.

genspositie. Het toekomstig financiële beleid zal er dan ook op

Echter in 2003 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving

gericht zijn om Stadswonen weer in de A - categorie

een nieuwe richtlijn vastgesteld, waarvan de belang-

te krijgen. Door het wegvallen van de bijdragen uit

rijkste wijzigingen zijn:

de egalisatiereserve brutering ná 2009 en de subsidies





De voorkeur voor de verkrijgings- of vervaardigings-

BWS in de jaren ná 2008 is Stadswonen genoodzaakt

prijs is bij de waardering van de materiële vaste activa

om de huren te blijven harmoniseren en voor de jaar-

vervallen. Het hanteren van een vorm van actuele

lijkse huurverhoging een gemiddeld huurverhogingper-

waarde als waarderingsgrondslag zal hiermee naar

centage te vragen dat gelijk of vrijwel gelijk zal zijn aan

verwachting een belangrijkere rol gaan spelen.

de maximaal door het ministerie van VROM toegestane

De onroerende zaken moeten worden onderscheiden

huurverhogingpercentage.

in huur- en marktvoorraad. Voor de huurvoorraad zal



de bedrijfswaarde als basis gelden, terwijl voor de

In het ondernemingsplan 2008 is de zinsnede opge-

marktvoorraad de handelswaarde als basis zal dienen.

nomen dat Stadswonen zich inzet voor het uitbreiden

Het kwalificeren van het gehele bezit aan onroerend

en beheren van een vastgoedportefeuille op locaties

goed als één complex (de ééncomplexgedachte) is

met kansen, goed voor de noodzakelijke waardeont-

niet langer toegestaan. Stadswonen dient zich op

wikkeling. In de periode 2004 - 2008 zijn in dit kader

korte termijn te beraden over een aangepaste

nieuwbouwactiviteiten voorgenomen, welke zowel

indeling: product - markt - combinaties.

in 2005 als 2007 circa € 3 miljoen aan onrendabele toppen te zien geven.

Stadswonen loopt niet vooruit op de nieuwe richtlijn, hetgeen betekent dat in 2003 de historische kostprijs-

Gezien de risicovolle geaardheid van Stadswonen en

methode is gebruikt bij de waardering van het bezit

de doelstellingen zoals deze geformuleerd worden in

van Stadswonen.

het ondernemingsplan 2008 dient een solvabiliteit van


tenminste 15% nagestreefd te worden. Met ingang van 1 januari 2004 zal Stadswonen de nieuwe richtlijn gaan toepassen.

Resultaat 2003 Het jaarresultaat over 2003 bedraagt  3,7 miljoen, hetgeen fractioneel hoger is dan het resultaat van 2002

Financieel Beleid

(€ 3,6 miljoen), maar belangrijk lager dan de begroting

Het gevoerde financiële beleid van Stadswonen gedu-

(€ 4,5 miljoen). De belangrijkste oorzaak is gelegen in de

rende de afgelopen jaren heeft er toe geleid dat het

afwikkeling van heffingen 1995 t/m 2002 (€ 0,6 miljoen

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in 2000 en

nadelig), alsmede de eindafrekeningen 2001 en 2002

2001 Stadswonen heeft ingedeeld in de zogenaamde

short stay (€ 0,8 miljoen nadelig).

A -categorie (voldoende weerstandsvermogen). In 1998 was dat nog de C - categorie (onvoldoende weerstandsvermogen) en in 1999 de B - categorie (al of niet maatregelen genomen). Met name door de voorgenomen investeringsopgave (met onrendabele toppen) opgenomen in de meerjaren20

Financiële meerjarenprognose

Stadswonen kent ultimo 2003 een leningenportefeuille

De begroting voor 2004 is de basis voor de meerjaren-

van  115 miljoen, verdeeld over 34 leningen. De gemid-

begroting 2004 - 2008. De verwachte jaarresultaten

delde rentevoet bedraagt 5,5%. Door de renteherzie-

zullen leiden tot de gewenste solvabiliteit van 15%.

ningen van enkele leningen en de herziening van de roll-over leningen is de rentevoet gedaald met 1,3%

UITGANGSPUNTEN MEERJARENPROGNOSE/BEDRIJFSWAARDE

Huurontwikkeling:

(ultimo 2002: 6,8%)

2,80% voor 2004 3,12% voor 2005

In 2003 heeft Stadswonen haar beleggingen verkocht

3,10% voor 2006

met welk kapitaal een grote lening is afgelost.

2,70% voor 2007

Aflossen van leningen heeft tot gevolg dat de balans

2,50% voor 2008 en volgende jaren

wordt verkort, hetgeen een gunstige invloed heeft

Lange termijn rente o/g

6,50%

op de solvabiliteit. De solvabiliteit is ultimo 2003 dan

Inflatie

2,50%

ook gestegen naar 16,9%, hetgeen 1,9% boven het

Bedrijfslasten

 1.149 per eenheid

geformuleerde beleid ligt (15%).



Bedrijfswaarde Op basis van bovenvermelde uitgangspunten is ook de bedrijfswaarde van de woningen en woongebouwen, alsmede de bedrijfsruimten berekend. De bedrijfswaarde ligt ruim € 18 miljoen boven de boekwaarde (zie toelichting balans materiële vaste activa). Treasury Begin 2003 heeft Stadswonen een treasurystatuut vastgesteld om nadere uitwerking te geven aan het financierings- en beleggingsbeleid van Stadswonen. De eerste doelstelling van het treasurybeleid is het waarborgen van de financiële continuïteit van de onderneming. Van belang hierbij is dat Stadswonen te allen tijde toegang heeft tot de gelden kapitaalmarkt om zowel voor de korte als de lange termijn over voldoende liquiditeit de beschikken. Een andere doelstelling van treasury wordt gevormd door rendementsdoelstellingen te formuleren. In het treasurystatuut staat beschreven welke renterisico’s acceptabel zijn en welke beleggingsinstrumenten gehanteerd mogen worden. Renterisico’s moeten beperkt worden tot maximaal 15% van de oorspronkelijke leningen portefeuille. Jaarlijks wordt een treasuryplan vastgesteld, met daarin de te nemen acties in het boekjaar. In 2003 is een groot aantal leningen afgelost en geherfinancierd.

21


Aan de Raad van Toezicht en het bestuur van Stadswonen Struisenburgdwarsstraat 109 3063 BT ROTTERDAM

RAPPORT VAN BEVINDINGEN INZAKE HET VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG, BEDOELD IN ARTIKEL 26, TWEEDE LID, VAN HET BESLUIT BEHEER SOCIALEHUURSECTOR Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 2003 van Stichting Stadswonen te Rotterdam, zulks uitsluitend ten behoeve van de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden. Onze werkzaamheden zijn verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden. De opdracht houdt in dat op de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop geen accountantscontrole is toegepast en dat tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop, anders dan ter zake van de aspecten zoals door ons onderzocht en waarover dienovereenkomstig door ons in deze rapportage wordt gerapporteerd. Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het protocol in rubriek B in Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Onze bevindingen ter zake zijn als volgt:


1. Wij hebben vastgesteld dat het volkshuisvestings-

zijds, alsmede inzicht wordt verkregen in de maatre-

verslag een uiteenzetting geeft over alle onderwer-

gelen die zijn genomen om de financiële risico’s voor

pen, genoemd in artikel 26, tweede lid, van het Besluit

de toegelaten instelling zoveel mogelijk te beperken;

beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom

b. de toegelaten instelling slechts woongelegenheden

geen uiteenzetting is gegeven.

en onroerende aanhorigheden in eigendom en in

2. Daarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in het volks-

beheer heeft gehad binnen het statutair vastgestelde

huisvestingsverslag opgenomen informatie verenig-

werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel

baar is met de jaarrekening.

a, van het Besluit beheer sociale-huursector;

3. Voorts hebben wij vastgesteld dat:

c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan,

a. de toegelaten instelling, voor zover uit ons onder-

bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het

zoek is gebleken, een volledig inzicht heeft gegeven

Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Commisa-

in haar verbindingen met andere rechtspersonen en/

rissen), in het verslagjaar voldeed aan de statutaire

of vennootschappen als bedoeld in artikel 2a van het

bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid,

Besluit beheer sociale huursector, zodanig dat hieruit

onderdelen c, d en e en tweede lid, onderdeel a , van

de geldstromen van de toegelaten instelling naar de

dat besluit;

verbindingen(en) en vice versa zijn af te leiden en

d. de toegelaten instelling in het verslagjaar geen

inzicht kan worden verkregen in de geldstromen die

woongelegenheden heeft vervreemd tegen een prijs

verbonden zijn aan de uitvoering van de kerntaken

die lager ligt dan 90% van de onderhandse verkoop-

enerzijds en aan die van de nevenactiviteiten ander-

waarde vrij van huur en gebruik van die woongele-

22

genheden, tenzij er hiertoe overeenkomstig artikel

h. de toegelaten instelling in het verslagjaar beschikte

11c, vierde lid, van het Besluit beheer sociale-huur-

over criteria voor de vervreemding van woongelegen-

sector toestemming is verleend, dan wel de verkrijger

heden als bedoeld in artikel 15 van het Besluit beheer

een toegelaten instelling is, dan wel de woning is

sociale-huursector en deze heeft nageleefd;

verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de

i. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per

Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwo-

1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percen-

ningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en

tage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van

in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben; dan wel

artikel 15a;

een bestaande woning is verkocht aan een eigenaar-

j. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16,

bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwo-

eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is

ningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van

ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een regle-

die wet heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf in

ment omtrent de samenstelling en werkwijze van de

die woning had;

commissie van kracht is;

e. de toegelaten instelling in het verslagjaar, geen

k. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten

woningen heeft vervreemd aan eigenaar-bewoners

minste een maal per jaar overleg heeft gevoerd met

in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit,

de huurders van haar woongelegenheden of hun

die een eigenwoning-bijdrage in de zin van die wet

vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van

hebben ontvangen en in die woning hun hoofdverblijf

het Besluit beheer sociale-huursector, en dat gedu-

zullen hebben, tegen een prijs lager dan 80% van de

rende het verslagjaar een reglement omtrent dat

onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik

overleg van kracht is;

van die woningen;

l. indien de toegelaten instelling woningen heeft

f. de toegelaten instelling in het verslagjaar geen

gebouwd, waarvan alle gemaakte kosten voor het

bestaande woningen heeft vervreemd aan eigenaar-

verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn

bewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwo-

aan  200.000, zij een uiteenzetting heeft gegeven om

ningbezit, die een eigenwoning-bijdrage hebben

aannemelijk te maken, dat de werkzaamheden dien-

ontvangen en in die woning reeds hun hoofdverblijf

aangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresul-

hadden, tegen een prijs lager dan 70% van de onder-

taten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen

handse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van

a tot en met f;

die woningen;

m. De toegelaten instelling een volledig overzicht

g. de toegelaten instelling in het verslagjaar overeen-

heeft gegeven van haar activiteiten in het verslagjaar

komstig artikel 11d, eerste en tweede lid, van het

op het gebied van beleggingen.

Besluit beheer sociale-huursector - voor zover dit van toepassing is - alle voornemens tot het vervreemden

4. Uit ons onderzoek is niet gebleken dat belangrijke

van onroerende zaken aan en het op onroerende

activiteiten van de toegelaten instelling of van rechts-

zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal

personen of vennootschappen waarmee zij zich heeft

of van vruchtgebruik ten behoeve van natuurlijke

verbonden niet in het volkshuisvestingsverslag zijn

personen en/of rechtspersonen en/of vennoot-

opgenomen.

schappen die geen toegelaten instelling zijn heeft gemeld aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;

’s-Gravenhage, 26 mei 2004 Berk, Accountants en Belastingadviseurs M.J. de Graaf

R. Buitenhuis

Registeraccountant

Registeraccountant

23

24




Balans per 31 december 2003 Winst- en verliesrekening over 2003 Grondslagen voor de financiële verslaggeving Toelichting op de balans: Activa Toelichting op de balans: Passiva Toelichting op de Winst- en verliesrekening Accountantsverklaring


BALANS PER 31 DECEMBER 2003

ACTIVA

2003

2002

×  1.000

×  1.000

162.062

164.290

813

871

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 

Onroerende en roerende zaken in exploitatie



Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling



Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Subtotaal

1.740

1.685

164.615

166.846

8.918

9.223

724

521

Financiële vaste activa 

Te vorderen subsidies BWS



Deelnemingen



Effecten

-

6.353



Overige

34

17.709

Subtotaal

9.676

33.806

174.291

200.652

1.845

1.605

TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 

Onderhanden werk


Vorderingen 

Huurdebiteuren



Gemeenten



Belastingen en premies sociale verzekeringen



Overige vorderingen



Overlopende activa

141

170

-

236

-

363

790

1.273

1.148

1.605

Subotaal

2.079

3.647

Liquide middelen

1.088

667

5.012

5.919

179.303

206.571

172

376

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL GENERAAL P.M. Nog te ontvangen leningen

26

PASSIVA

2003

2002

×  1.000

×  1.000

Eigen Vermogen 

Kapitaal



Overige reserves

2

2

30.368

26.677

Subtotaal

30.370

26.679

Egalisatierekeningen

24.162

29.561

454

454

115.770

137.093

40

-

115.810

137.093

-

1.200

3.681

2.884

212

37

Voorzieningen 

Voorziening onderhoud

Schulden op lange termijn 

Leningen kredietinstellingen



Waarborgsommen

Totaal Schulden op korte termijn 

Schulden aan kredietinstellingen



Schulden aan leveranciers






Overige schulden



Overlopende passiva

Totaal

TOTAAL GENERAAL P.M. Met financiers overeengekomen leningen

70

-

4.544

8.663

8.507

12.784

179.303

206.571

172

376

27


WINST & VERLIESREKENING OVER 2003

WINST- & VERLIESREKENING

2003

2002

×  1.000

×  1.000

15.620

14.631

Bedrijfsopbrengsten 

Huren



Vergoedingen

8.859

8.008



Egalisatierekeningen

5.399

5.535



Overige bedrijfsopbrengsten

Som der bedrijfsopbrengsten

1.347

649

31.225

28.823

3.172

3.376

-

-

2.551

2.792

756

412

Bedrijfslasten 

Afschrijving op materiële vaste activa



Erfpacht



Lonen en salarissen



Sociale lasten



Lasten onderhoud

2.794

2.399



Levering goederen en diensten

8.074

5.877



Overige bedrijfslasten

Som der bedrijfslasten

Rentebaten

4.779

3.179

22.126

18.035

1.542

2.788

Opbrengst financiële vaste activa en effecten

299

-

Resultaat deelnemingen

-34

-452

7.215

9.516

3.691

3.608

Rentelasten


JAARRESULTAAT

28

GRONDSLAGEN VOOR DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING

A. ALGEMEEN

B. WAARDERINGSGRONDSLAGEN

Wet- en regelgeving

Voor zover niet onderstaand vermeld zijn de balans-

Voor de Jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen is

posten gewaardeerd tegen nominale waarde.

Richtlijn 645 van toepassing. Deze richtlijn is een nadere uitwerking van Hoofdstuk IV Verantwoording van het

Vaste Activa

Besluit Beheer Sociale Huursector dat de jaarverslag-

Materiële vaste activa

geving voor Toegelaten Instellingen regelt met ingang


van 1 januari 1993. Grond / afgekochte erfpacht In de jaarrekening 2003 is rekening gehouden met de

Op grond in eigendom wordt niét, op afgekochte

in de wet en Richtlijnen opgenomen voorschriften en

erfpacht wél afgeschreven.

bepalingen. Woningen en woongebouwen, alsmede Vooralsnog is de aangepaste richtlijn 645 nog niet

bedrijfsruimten

toegepast. Met ingang van 1 januari 2004 zal dit

De woningen en woongebouwen zijn gewaardeerd

plaatsvinden.

tegen historische kostprijs verminderd met annuïtaire



afschrijvingen, dan wel lagere bedrijfswaarde. De resterende levensduur is gebaseerd op de verwachte economische levensduur. Voor alle woningen en woongebouwen is deze levensduur op 40 jaar gesteld, tenzij bij het nemen van de investeringsbeslissing afwijkend beleid is geformuleerd ten aanzien van de economische levensduur. Bij na - investeringen vindt activering plaats tot maximaal de bedrijfswaarde van het bezit, waarin geïnvesteerd is. De bedrijfswaarde wordt berekend op basis van de volgende uitgangspunten: WONINGEN Huurontwikkeling

2003

2002

2,8% in 2004; 3,12% in 2005; 3,1% in

3,25% tot 2006, daarna 2,5%, waarin

2006; 2,7% in 2007, daarna 2,5%

de huurharmonisatie is begrepen

Lastenontwikkeling

2,5%

2,5%

Rente

6,5%

6,5%

 1.149 per eenheid voor alle

 1.107 per eenheid voor alle

eenheden

eenheden

1%

1%

BEDRIJFSRUIMTEN

2003

2002

Huurontwikkeling

2,5%

2,5%

Variabele en vaste exploitatielasten Huurderving

Lastenontwikkeling

2,5%

2,5%

Rente

6,5%

6,5%

25% van de huurprijs

25% van de huurprijs

1%

1%

Vaste en variabele exploitatielasten Huurderving 

Vervaldatum operationele kasstromen 1 juli.



De bedrijfswaarde wordt in 2003 overeenkomstig de in 2002 gehanteerde systematiek berekend. Sinds 1 januari 2002 wordt bij de toets van de boekwaarde aan de bedrijfswaarde de grond niet meer als onderdeel van de boekwaarde meegenomen. De reden hiervoor is de veronderstelling dat grond niet aan waardevermindering onderhevig is. >>

29


Complexindeling en motivering

De deelnemingen N.V. Voorraadbeheer Rotterdam

Stadswonen ziet haar bezit vooralsnog als één

en Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. worden niet

homogeen goed, waarop voor de balanswaardering

primair aangehouden om rendement te behalen, maar

geen nadere onderverdeling in complexen en product-

zijn duurzaam dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening.

markt-combinaties wordt toegepast. Voor het totale

Waardering vindt derhalve plaats tegen verkrijgingsprijs

woningbezit geldt namelijk een zodanige complemen-

dan wel lagere actuele waarde.

tariteit van economische activiteiten, gemeenschappelijkheid en aansprakelijkheid dat sprake is van één

Vlottende activa

complex.

Voorraden: Onderhanden werk Onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen vervaar-

Inventarissen woongebouwen

digingprijs, vermeerderd met de aan het uitgevoerde

Aanvangsinvesteringen worden per complex geacti-

werk toe te rekenen winst en verminderd met de op

veerd tegen de historische kostprijs en lineair in 10 jaar

balansdatum reeds voorzienbare verliezen. De reeds

afgeschreven, behoudens de telefooncentrales, die in

gefactureerde termijnen worden op de onderhanden

6 jaar worden afgeschreven. Vervangingsinvesteringen

werken in mindering gebracht, voor zover deze de

worden direct ten laste van het resultaat gebracht.

investeringen in de desbetreffende opdrachten niet overschrijden. Eventuele overschrijdingen worden als


vooruitontvangen betalingen aan de passiefzijde van

De waardering van deze post vindt plaats tegen de

de balans onder kortlopende schulden opgenomen.

historische kostprijs, dan wel de lagere bedrijfswaarde die bij ingebruikneming naar verwachting zal worden gerealiseerd.

Egalisatierekeningen Dit betreft de egalisatierekening subsidie BWS en de

Onroerende en roerende zaken ten dienste van

egalisatierekening brutering.

de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische

De egalisatierekening subsidie BWS betreft opgenomen

kostprijs, verminderd met annuïtaire dan wel lineaire

bedragen ter dekking van de toekomstige exploitatie-

afschrijvingen.

verliezen verband houdende met complexen gebouwd onder het Besluit Woninggebonden Subsidies. De egali-

Financiële vaste activa

satie-rekening subsidie BWS valt vrij ten gunste van het

Effecten

resultaat in een periode van 10 jaar. Er vindt geen toere-

Dit betreft beleggingen in obligaties die zijn bestemd

kening van rente plaats.


duurzaam te worden aangehouden. Ze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

De egalisatierekening brutering betreft de afgekochte exploitatiesubsidies van de overheid (de zogenaamde

Te vorderen subsidie BWS

bruteringregeling). Deze is gevormd per 1 januari 1995

De waardering van de te vorderen subsidie op grond

en is gelijk aan het saldo van ontvangen brutering-

van het Besluit Woninggebonden Subsidies vindt

gelden onder aftrek van de geactiveerde tekorten

plaats door aan de contante waarde van de subsidie

per 1 januari 1995.

bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te

Vrijval van deze egalisatierekening vindt gelijkmatig

voegen tegen het subsidierendement, onder aftrek

plaats over een periode van 15 jaar (dus tot ultimo 2009)

van de jaarlijkse ontvangsten.

hetgeen ongeveer overeenkomt met de termijn waarop zich naar verwachting exploitatietekorten zullen voor-

Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. Deelnemingen, waar geen invloed van betekenis is op het beleid, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel lagere actuele waarde. 30

doen. Er vindt geen toerekening van rente plaats. >>

Voorzieningen

C. GRONDSLAGEN VOOR DE WINST- EN VERLIESREKENING

Voorziening onderhoud Aangezien de planning en uitvoering van onderhouds-

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van

werkzaamheden zodanig is dat ook zonder een voor-

de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten

ziening voor onderhoud sprake is van een gelijkmatige

worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gereali-

verdeling van de onderhoudslasten over de jaren

seerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin

(een zogenaamd ‘ideaalcomplex), is de vorming van

zij voorzienbaar zijn.

een onderhoudsvoorziening achterwege gebleven. De jaarlijkse uitgaven, zowel lang- als kortcyclisch, zullen

Huren

direct ten laste van de winst- en verliesrekening worden

Dit betreft de in rekening gebrachte huren van

gebracht.

woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten. Huurderving

Langlopende schulden

Onder deze post wordt opgenomen de huurderving

Leningen kredietintellingen

wegens leegstand.

De leningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarden. De leningen op de oude VROM - complexen zijn afgesloten

Vergoedingen

op basis van de dynamische kostprijs methodiek met

Dit betreft de vergoedingen die de huurders naast de

een looptijd van 20 jaar en zijn rentevast.

(netto-)huur verschuldigd zijn voor de leveringen van

De overige leningen zijn op basis van de annuïtaire,

goederen en diensten, zoals energielevering, schoon-

fixe of lineaire systematiek afgesloten.

maakkosten, e.d. De vergoeding is gebaseerd op de



geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening plaats. Vergoedingsderving Hieronder is de vergoedingsderving als gevolg van leegstand begrepen. Kosten onderhoud Hieronder worden de werkelijke onderhoudskosten opgenomen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige lasten verantwoord, die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitvoering, zoals overige personeelskosten, huisvestingskosten, bestuurlijke kosten en kosten beheerstructuur, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, dotaties aan diverse voorzieningen en overige lasten.



31


TOELICHTING OP DE BALANS: ACTIVA

MATERIËLE VASTE ACTIVA 







Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

Totaal

2003

2002

×  1.000

×  1.000

162.062

164.290

813

871

1.740

1.685

164.615

166.846

151.747

153.990

8.384

7.750

Onroerende en roerende zaken in exploitatie 

Woningen en woongebouwen



Onroerende zaken niet zijnde woningen



Overige zaken

Totaal

1.931

2.550

162.062

164.290

153.990

149.273

Woningen en woongebouwen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: 

Investeringen



Desinvesteringen



Afschrijvingen



Correctie afschrijvingen

Boekwaarde per 31 december

-

6.746

-40

-

2.233

2.028

-30

1

151.747

153.990

177.983

178.023

Ultimo boekjaar: 

Aanschaffingswaarde



Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde

26.236

24.033

151.747

153.990

De grondwaarde ultimo 2003 bedraagt circa  13.158.000 (2002:  12.476.000); hierbij is uitgegaan van een grondprijs ad 227 per m². Bij een tiental complexen is sprake van afgekochte erfpacht ten bedrage van totaal circa  3.857.000 (conform 2002). Over afkoop erfpacht, die is begrepen in de boekwaarde van de woongebouwen, vindt afschrijving plaats. De erfpacht is afgekocht voor een periode van 50 of 99 jaar. Onroerende zaken niet zijnde woningen Boekwaarde per 1 januari

7.750

7.949

653

-


Mutaties in het boekjaar: 

Investeringen



Afschrijvingen

164

199




-145

-

8.384

7.750

Aanschaffingswaarde

9.601

8.948


1.217

1.198

8.384

7.750

Boekwaarde per 31 december Ultimo boekjaar:  

Boekwaarde

In het boekjaar zijn de brandweerkazerne Puntegale ( 399.000), alsmede de bedrijfsruimten Afrikaanderplein ( 254.000) in gebruik genomen.

32

2003

2002

×  1.000

×  1.000

2.550

2.931

Overige zaken Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: 

Investeringen



Desinvesteringen



Afschrijvingen





271 -3 619

628

1.931

2.550

21


Aanschaffingswaarde

6.294

6.294




4.363

3.744

1.931

2.550

Boekwaarde

Bedrijfswaarde De vergelijking tussen boekwaarde en bedrijfswaarde kan als volgt worden weergegeven: Huren verminderd met huurderving

253.712

249.140

Netto contante waarde van de uitgaven

118.254

118.039

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde

135.458

131.101

5.058

P.M.

Gecorrigeerde bedrijfswaarde

140.516

131.101

Materiële vaste activa

160.131

161.739

Af: grondwaarde

-13.158

-12.476

Af: egalisatie, subsidies BWS en brutering

-24.162

-29.561

-454

-454

122.357

119.248

18.159

11.853

Rentabiliteitswaardecorrectie

Af: voorziening onderhoud Subtotaal Overwaarde Geconcludeerd kan worden dat de bedrijfswaarde de boekwaarde overstijgt.

Verzekerde waarden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2003 voor  256.825.000 (2002:  226.189.000) verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Jaarlijks worden de verzekerde waarden aangepast. De indexering 2004 is nog niet bekend. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Saldo per 1 januari

871

3.068


Bij: Investeringen

450

832



Af: in exploitatie genomen projecten

508

3029

Totaal mutaties boekjaar

-58

-2.197

Saldo per 31 december

813

871

Dit betreft met name het complex Cité ( 347.000). Er is in het boekjaar in totaal  37.000 aan rente tijdens de bouw geactiveerd.

33


2003

2002

×  1.000

×  1.000

1.241

1.207

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 

Kantoorgebouwen



Werkplaatsen

49

48



Inventarissen

397

389



Vervoermiddelen

53

41

Totaal

1.740

1.685

Boekwaarde per 1 januari

1.685

2.092

395

30


Investeringen



Desinvesteringen



Afschrijvingen




Boekwaarde per 31 december 

Aanschafwaarde





-9

-3

361

434

-30

-

1.740

1.685

3.638

3.281

1.898

1.596

1.740

1.685

1.207

1.346

Kantoorgebouwen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: 

Investeringen



Desinvesteringen

127

2

-

-3

 

Afschrijvingen

120

138


-27

-

1.241

1.207

2.039

1.912

798

705

1.241

1.207

Boekwaarde per 31 december Ultimo boekjaar: 

Aanschafwaarde




Boekwaarde


De investeringen betreffen de verbouwing van het kantoorgebouw aan de Oostzeedijk en de verbouwing van de KIT-ruimte. Werkplaatsen Boekwaarde per 1 januari

48

54

3

6


Afschrijvingen





-4

-

49

48

69

69


Aanschafwaarde




Boekwaarde

34

20

21

49

48

2003

2002

×  1.000

×  1.000

389

631

227

29

Inventarissen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: 

Investeringen



Afschrijvingen

Boekwaarde 31 december

219

271

397

389

1.181


Aanschafwaarde

1.407




1.010

792

397

389

Boekwaarde

De investeringen betreffen de kantoorinventaris ( 230.000), computerapparatuur ( 136.000) en DISKIS ( 68.000). Vervoermiddelen Boekwaarde per 1 januari

41

60

41

-


Investeringen



Desinvesteringen

-9

-



Afschrijvingen

20

19

53

41

122

119

69

78

53

41

Boekwaarde per 31 december Ultimo boekjaar: 

Aanschafwaarde




Boekwaarde De investering betreft één van de directiewagens onder inruil van de vorige.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

2003

2002

×  1.000

×  1.000

8.918

9.223



Te vorderen subsidies BWS



Deelnemingen

724

521



Effecten

-

6.353



Overige

34

17.709

9.676

33.806

9.223

9.505

Totaal Te vorderen subsidie BWS Stand per 1 januari Mutatie in het boekjaar: 

Rente



Ontvangen

Stand per 31 december

747

770

1.052

1.052

8.918

9.223

521

973

222

-

-19

-452

724

521

Deelnemingen Stand per 1 januari Mutatie in het boekjaar: 

Verwerving



Resultaat


35


2003

2002

×  1.000

×  1.000

297

266

De deelnemingen betreffen de volgende bedrijven: 

N.V. Kristal (aandeel 16 2/3%)



Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V. (aandeel 0,8%)



N.V. Voorraadbeheer Rotterdam (aandeel 18, 63, respectievelijk 9,37%)



B.V. Stadswonen/Kristal (aandeel 90%)

Totaal

45

45

366

210

16

-

724

521

Op 19 mei is het aandeel in de N.V. Voorraadbeheer Rotterdam verhoogd tot 18,63% en op 30 september is een 90%-aandeel verkregen in de nieuw opgerichte B.V. Stadswonen/Kristal, waarin de projectontwikkeling zal worden ondergebracht. Effecten 

NWB, rente 6,578%, looptijd tot 1-9-2004

-

1.815



NWB, rente 6,578%, looptijd tot 2-8-2004

-

4.538

-

6.353

Totaal Overige 

Leningen u/g



Beleggingen op lange termijn

Totaal

34

12

-

17.697

34

17.709

-

7.714

Beleggingen op lange termijn 

BNG 26119, rente 6,35%, looptijd tot 1-2-2003



BNG 26116, rente 6,37%, looptijd tot 1-3-2003

Totaal

-

9.983

-

17.697

Beide beleggingen zijn op de expiratiedatum vrijgevallen en aangewend ter aflossing van langlopende geldleningen o/g.

VOORRADEN 

Onderhanden werk

2003

2002

×  1.000

×  1.000

1.845

1.605

Met ingang van 2003 worden projecten in ontwikkeling ten behoeve van de verkoop opgenomen onder onderhanden werk. Hiertoe zijn de vergelijkende cijfers over 2002 aangepast. In beide boekjaren betreft het de 21 appartementen van het complex Elisabethstraat/ Oostzeedijk, welke aangekocht zijn om, na verbetering, te worden verkocht. Er is in het boekjaar  101.000 aan rente tijdens de bouw geactiveerd.


VORDERINGEN 

Huurdebiteuren



Gemeenten






Overige vorderingen



Overlopende activa

Totaal

36

2003

2002

×  1.000

×  1.000

141

170

-

236

-

363

790

1.273

1.148

1.605

2.079

3.647

2003

2002

×  1.000

×  1.000

Huurdebiteuren De specificatie van de huurdebiteuren reguliere verhuur naar tijdsduur is als volgt: 

Tot 1 maand

69

78



1 tot 2 maanden

46

48



2 tot 3 maanden

36

47



3 tot 4 maanden

24

21



4 tot 5 maanden



Ouder dan 5 maanden

Totaal 

Voorziening

Saldo

13

22

353

414

541

630

400

460

141

170

De huurachterstand (vóór aftrek van de voorziening) uitgedrukt in een percentage van het totaal aan huren en vergoedingen is 2,2% (voorgaand boekjaar: 2,8%). Gemeenten 

Te vorderen exploitatiesubsidies

-

236

-

311

Belastingen en sociale verzekeringen 

Terug te vorderen omzetbelasting



Te ontvangen afrekeningen pensioenen en sociale lasten boekjaar

-

52

-

363

Overige vorderingen 

Debiteuren short stay

737

1.125



Overige debiteuren (schade/telefoon)

224

296



Overig

19

52

Subtotaal

980

1.473



Voorziening (overige debiteuren)

Totaal

190

200

790

1.273

De huurachterstand debiteuren short stay, uitgedrukt in een percentage van het totaal aan huren en vergoedingen, is 3,0% (voorgaand boekjaar 4,9%). Ze is gedaald als gevolg van de afwikkeling van 2001 in maart 2003 en 2002 in december 2003 (inhaalslag). Overlopende activa 

Rente beleggingen



Teveel gefactureerde energiekosten



Door te berekenen telefoonkosten 2002 en 2003

  

Overige posten

-

1.142

-

386

412

-

Nog af te rekenen servicekosten boekjaar

291

-

Transistorische rente subsidie BWS (van valutadatum tot balansdatum)

227

-

Totaal

218

77

1.148

1.605

Door het op expiratiedatum vrijvallen van beide effecten (zie beleggingen op lange termijn) is de te vorderen rente beleggingen weggevallen.

37


LIQUIDE MIDDELEN

2003

2002

×  1.000

×  1.000

1

-

30

140

-

110

17

388

1.032

-

Direct opvraagbaar: 

Kas



Postbank N.V.



ABN-AMRO Bank N.V.



N.V. Bank Nederlandsche Gemeenten



Fortis Bank beheerrekening



Kruisposten geldverkeer

Totaal

8

29

1.088

667

Het kasverkeer is grotendeels afgeschaft: uitsluitend voor betalingsregelingen (via medewerker deurwaarderszaken) wordt nog contant geld in ontvangst genomen. De saldi van de banken zijn in overeenstemming met de betreffende dagafschriften. Sinds juli 2003 wordt de overtollige liquiditeit gestald bij de Fortis Bank beheerrekening. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de stichting. P.M. Nog te ontvangen leningen


Dit betreft de nog ontvangen bijschrijvingen (klim) van de dynamische-kostprijs-leningen komend boekjaar.

38

172

376

TOELICHTING OP DE BALANS: PASSIVA

EIGEN VERMOGEN 

Stichtingskapitaal



Overige reserves

Totaal

2003

2002

×  1.000

×  1.000

2

2

30.368

26.677

30.370

26.679

26.677

23.069

Overige reserves 

Saldo per 1 januari



Resultaat boekjaar


EGALISATIEREKENINGEN 

Subsidie BWS



Brutering

Totaal egalisatierekening

3.691

3.608

30.368

26.677

2003

2002

×  1.000

×  1.000

3.771

5.771

20.391

23.790

24.162

29.561

Subsidie BWS 

Saldo per 1 januari

5.771

7.907



Vrijval boekjaar

2.000

2.136

3.771

5.771

×  1.000

×  1.000

23.790

27.189

Stand per 31 december De vrijval vindt plaats over een periode van 10 jaar. Brutering



Saldo per 1 januari



Vrijval boekjaar

3.399

3.399


20.391

23.790

VOORZIENINGEN

2003

2002

×  1.000

×  1.000

454

454

Voorziening onderhoud

Deze buffer is bedoeld om onverwachte grote uitgaven op te vangen die samenhangen met de onzekerheden van de onderhoudsingrepen en onderhoudsuitgaven op lange termijn. Ultimo 2003 was er geen aanleiding het niveau van ultimo 2002 te wijzigen.

SCHULDEN OP LANGE TERMIJN 

Leningen kredietstellingen



Waarborgsommen

Totaal

2003

2002

×  1.000

×  1.000

115.770

137.093

40

-

115.810

137.093

137.093

139.900

8.000

7.300

Leningen kredietstellingen 

Saldo per 1 januari


Nieuwe leningen



Vervroegde aflossingen

-18.666

-



Aflossingen vervallen leningen (einde looptijd)

-9.939

-9.631



Contractuele aflossingen

-1.094

-911



Contractuele klim

376

435

115.770

137.093


39


2003

2002

×  1.000

×  1.000

32.568

43.345

Leningen kredietstellingen gesplitst naar soort 

Annuïtaire leningen



Lineaire leningen

102

1.125



Klimleningen

17.594

35.116



Fixeleningen

65.506

57.507

115.770

137.093

Totaal leningen per soort Leningen kredietstellingen gesplitst naar resterende tijd 

Korter dan 5 jaar

38.941

62.500



5 jaar of langer

76.829

74.593

115.770

137.093

Totaal leningen gesplitst naar restant looptijd

In het eerste halfjaar van 2003 is een groot aantal grotere en kleinere leningen afgelost. De herfinanciering hiervan is enerzijds geschied met de beleggingen op lange termijn, anderszijds door het aantrekken van één nieuwe lening per 2 mei 2003. Het gemiddeld rentepercentage (als percentage van het schuldrestant ultimo boekjaar) bedraagt 5,5% (voorgaand boekjaar 6,8%). Zie hiervoor ook de kengetallen. Aflossingsbestanddeel leningen kredietstellingen komend jaar



Aflossingen vervallen leningen (einde looptijd)



Reguliere aflossingen



Te ontvangen klim

2004

2003

×  1.000

×  1.000

15.910

-

719

342

172

376

Totaal egalisatierekening

16.801

718

SCHULDEN OP KORTE TERMIJN

2003

2002

×  1.000

×  1.000

-

1.200

3.681

2.884

212

37



Schulden aan kredietinstellingen



Schulden aan leveranciers



Belastingen en premies sociale lasten



Overige schulden



Overlopende passiva

Totaal

70

-

4.544

8.663

8.507

12.784


Schulden aan kredietinstellingen 

N.V. Bank Nederlandsche Gemeenten (30-12 2002/06-01 2003 3,80%)

SCHULDEN OP LANGE TERMIJN

-

1.200

2003

2002

3.681

2.884

Schulden aan leveranciers 

Crediteuren

Deze schulden aan leveranciers betreffen ontvangen facturen voor met name energiekosten, algemene beheerkosten en onderhoud. >>

40

2003

2002

×  1.000

×  1.000

Belastingen en premies sociale verzekeringen 

Loonheffing december boekjaar

41

37



Aan te geven omzetbelasting boekjaar (inclusief verlegde omzetbelasting)

94

-



Te betalen afrekeningen pensioenen en sociale lasten boekjaar

77

-

212

37

70

-

2.861

5.107

-

2.191

Totaal Overige schulden 

Waarborgsommen

Betreft de terug te betalen waarborgsommen van contracten waarvan de einddatum al bekend is (short stay). Overlopende passiva 

Nog niet vervallen rente geldleningen o/g



Raming te ontvangen nota’s heffingen



Vooruitontvangen huren



Nog af te rekenen servicekosten

    

Overige

687

716

-

449

Nog af te rekenen instellingen

499

78

Nog te ontvangen facturen (afrekeningen, verbouwingen en energiekosten)

232

-

Raming vakantiedagen

63

59

Individuele huursubsidie (I.H.S.) voorgaande jaren

11

41

Totaal P.M. Met financiers overeengekomen leningen

191

22

4.544

8.663

172

376

Dit betreft de nog te ontvangen bijschrijvingen (klim) van de dynamische-kostprijs-leningen komend boekjaar. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Ultimo boekjaar is  149.000.000 (2002:  135.000.000) gefinancierd onder garantie van het WSW. Conform de voorwaarden van het WSW moet er rekening worden gehouden met een obligo van ca.  4.600.000 (2002: 4.200.000).

41


TOELICHTING OP DE WINST- & VERLIESREKENING 2003

HUREN

2003

2002

×  1.000

×  1.000

14.796

13.753

Te ontvangen netto huur: 

woningen en woongebouwen in eigendom



bedrijfsruimten

859

816



woningen en woongebouwen niet in eigendom

164

234

15.819

14.803

159

157

40

15

Subtotaal huren Af: huurderving: 

woningen en woongebouwen



bedrijfsruimten

Subtotaal huurderving Totaal huren

199

172

15.620

14.631

De beheerpanden zijn met ingang van 2003 opgenomen in de balans. Hiertoe zijn de vergelijkende cijfers 2002 aangepast onder gelijktijdige verlaging van de lasten. De toename van de huren hangt samen met de huurverhoging per 1 juli 2003 van 2,9% (en de doorwerking per 1 juli 2002 van 3,5% in 2003), alsmede met huurharmonisatie en verhoging van de huren van een aantaal short stay complexen (herziene contracten na 10 jaar). De huurderving bedraagt 1,1% van de ‘te ontvangen netto-huur’ voor de woningen en woongebouwen (2002: 1,1%) en 4,6% voor de bedrijfsruimten (2002: 1,9%).

VERGOEDINGEN 

Overige zaken, leveringen en diensten



Af: vergoedingsderving

Totaal

EGALISATIEREKENINGEN

2003

2002

×  1.000

×  1.000

8.911

8.064

52

56

8.859

8.008

2003

2002

×  1.000

×  1.000



Vrijval egalisatierekening brutering

3.399

3.399



Vrijval egalisatierekening subsidies BWS

2.000

2.136

5.399

5.535

Totaal

De egalisatierekening brutering valt gelijkmatig vrij over een periode van 15 jaar, die van de subsidies BWS over 10 jaar.


OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2003

2002

×  1.000

×  1.000



Vergoedingen, verrichte diensten en doorberekende kosten

607

290



Niet verrekenbare servicekosten boekjaar

386

-



Overige baten

Totaal

354

359

1.347

649

De vergoedingen, verrichte diensten en doorberekende kosten hebben voornamelijk betrekking op zaken als boetes voor te late betaling, inschrijfgelden, alsmede aan activa doorberekende kosten. De overige baten betreffen voornameijk nagekomen baten uit voorgaande boekjaren.

42

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA

2003

2002

×  1.000

×  1.000



Woningen en woongebouwen

2.203

2.029



Bedrijfsruimten

19

199



Overige zaken

619

714



Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: 

Gebouwen

93

138



Werkplaats

-

6



Inventaris

218

271



Vervoermiddelen

20

19

3.172

3.376

Totaal

ERFPACHT 

Erfpacht

LONEN & SALARISSEN 

Salarissen



Uitzendkrachten



Af: ontvangen ziekengelden

2003

2002

×  1.000

×  1.000

-

-

2003

2002

×  1.000

×  1.000

2.014

1.789

565

1.043

-28

-40

Totaal

2.551

2.792

SOCIALE LASTEN

2003

2002

×  1.000

×  1.000

531

178

225

234

756

412



Pensioenpremies



Sociale lasten

Totaal

Het totaal aantal medewerk(st)ers ultimo 2003 bedraagt 57 (2002: 56). Voor een specificatie naar geslacht en deeltijd wordt verwezen naar de kengetallen. De vergoeding voor de Raad van Toezicht bedraagt  12.000 (2002:  13.000). De vergoeding voor het bestuur bedraagt  258.000 (2002:  250.000). Dit bedrag bestaat uit brutosalaris, sociale lasten en pensioenpremies.

LASTEN ONDERHOUD  

Dagelijks (kortcyclisch) onderhoud (netto-uitgaven) Planmatig (langcyclisch) onderhoud

Totaal

2003

2002

×  1.000

×  1.000

917

873

1.877

1.526

2.794

2.399

8.074

5.877

Levering goederen en diensten 

Levering goederen en diensten

Voor de levering goederen en diensten wordt via de huur een voorschot in rekening gebracht. Voor de verrekenbare componenten wordt op basis van de werkelijke kosten met de huurder afgerekend. Naast de hieronder gerubriceerde lasten inzake levering goederen en diensten worden nog rente en afschrijvingslasten afgerekend.

43


OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

2003

2002

×  1.000

×  1.000



Overige personeelskosten

231

180



Huisvestingskosten

103

82



Bestuurlijke kosten en kosten beheerstructuur



Algemene kosten

  

Diverse voorzieningen (zie hieronder)



Overige lasten

84

73

1.165

1.247

Belastingen

729

726

Verzekeringen

116

117

Totaal

262

167

2.089

587

4.779

3.179

De overige lasten 2003 betreffen o.a. de niet gereserveerde eindafrekening short stay 2001 en 2002 ( 763.000), reserveringsverschillen heffingen voorgaande jaren ( 580.000), alsmede nagekomen energienota’s ( 425.000). Diverse voorzieningen 

Dotatie voorziening dubieuze (huur- en overige) debiteuren



Omzetbelasting projecten



Projectontwikkeling



Comfort ID®

Totaal

RENTERESULTAAT

64

103

166

23

32

-

-

41

262

167

2003

2002

×  1.000

×  1.000

6.963

9.405

252

111

7.215

9.516

Rentelasten 

Langlopende leningen o/g



Kortlopende leningen o/g

Totaal rentelasten (A) Rentebaten 

Rente tijdens de bouw

138

284



Rente beleggingen op lange termijn

370

1.719



Rente te vorderen subsidies BWS

974

770



Rente rekening-courant banken

60

15

Totaal rentebaten (B)

1.542

2.788

Saldo rente betaald (A-B)

5.673

6.728

10.725

10.609

124

126

10.849

10.735

5.176

4.007


Toerekening rente 

Ten laste van exploitatie gebrachte rente geïnvesteerd eigen en vreemd vermogen



Rente over geïnvesteerd eigen en vreemd vermogen activa ten dienste van de exploitatie

Totaal toegerekende rente (D) Renteresultaat (D-A-B)

OPBRENGST FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN EFFECTEN 

Boekwinst verkoop beleggingen op lange termijn

Totaal Door verkoop op 4 juli 2003 is, na verrekening van de lopende interest, dit bedrag aan boekwinst behaald.

44

2003

2002

×  1.000

×  1.000

299

-

299

-

RESULTAAT DEELNEMINGEN 

2003

2002

×  1.000

×  1.000

-7

-450

N.V. Kristal 

2002



2003



N.V. Voorraadbeheer Rotterdam



B.V. Stadswonen/Kristal (90% oprichtingskosten)

Totaal

KASSTROOMOVERZICHT

37

-

-49

-2

-15

-

-34

-452

2003

2002

×  1.000

×  1.000

3.691

3.608

Kasstroom uit operationele activiteiten 

Jaarresultaat



Afschrijvingen

Cash-flow 

Mutatie voorraden



Mutatie vorderingen op korte termijn



Mutatie schulden op korte termijn

Totaal kasstroom uit operationele activiteiten

3.172

3.376

6.863

6.984

-240

-240

1.568

-363

-3.077

-347

5.114

6.034

Kasstroom uit investeringsactiviteiten 

Investeringen



Afname financiële vaste activa

Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten

-941

-4.959

24.130

7.529

23.189

2.570

-5.399

-5.535

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 

Afname egalisatierekeningen



Afname kasgeldleningen o/g



Mutaties leningen o/g



Mutaties waarborgsommen

-1.200

-615

-21.323

-2.807

40

-

-27.882

-8.957

Mutatie liquide middelen

421

-353

Beginsaldo liquide middelen

667

1.020

1.088

667

421

-353

Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten

Eindsaldo liquide middelen

Mutatie liquide middelen

45


Aan de Raad van Toezicht en het bestuur van Stadswonen Struisenburgdwarsstraat 109 3063 BT ROTTERDAM

ACCOUNTANTSVERKLARING Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2003 van Stichting Stadswonen te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het bestuur van de Stichting. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die het bestuur van de Stichting daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen van de Stichting op 31 december 2003 en van het resultaat over 2003 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in het Besluit Beheer Sociale-Huursector.


‘s-Gravenhage, 26 mei 2004 Berk, Accountants en Belastingadviseurs Berk

M.J. de Graaf

R. Buitenhuis

Registeraccountant

Registeraccountant

46

STADSWONEN JAARVERSLAG 2003

Recommend Documents