STADSLAB ROTTERDAM ZUID (CHARLOIS)

STADSLAB ROTTERDAM ZUID (CHARLOIS) 16 februari 2011

SAMENVATTING 2 AANLEIDING EN VRAAGSTELLING 3 EERSTE REACTIES EN INDRUKKEN 4 STADSLABDISCUSSIE 5 ADVIES AAN DE GEMEENTE ROTTERDAM 6 REACTIES 11 DEELNEMERS 12

SAMENVATTING De situatie op Rotterdam Zuid kenmerkt zich door een woningvoorraad met veel kleine woningen veelal in particulier bezit dat slecht onderhouden is en waarbij de doorstroming hoog is. De gemeente Rotterdam heeft daarom in haar collegeprogramma 2006-2010 aangegeven de verouderde particuliere voorraad op Rotterdam Zuid actief aan te pakken. Anno 2011 is er veel gebeurd, maar ligt er nog een grote opgave. Een opgave die wordt vergroot doordat de corporaties in het gebied – onder invloed van de recessie en druk van Europa – aangeven minder tijd, geld en energie in de geadopteerde particuliere gebieden te kunnen steken. Tegelijkertijd zijn vanuit de lokale overheid de financiële middelen beperkt en beschikken ook de particulieren over een (te) beperkt investeringskapitaal.

Dit verslag is een uitgave van KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing en is geschreven door Piet Korporaal, adviseur KEI. Recente verslagen: V73: KEI-atelier Particuliere woningvoorraad (Rotterdam Zuid) V74: KEI-atelier Natuurlijke Wijkvernieuwing – de werkwijze V75: KEI-atelier Emmen Revisted V76: KEI-atelier crowdfunding V77: KEI-atelier kennis van de werkvloer

In een Atelier (november 2010) zijn nieuwe instrumenten en methodieken opgehaald die een positieve bijdrage kunnen leveren aan het op gang brengen van de aanpak van het particulier bezit. In het Stadslab zijn die instrumenten en methodieken getoetst aan een concrete casus op Rotterdam Zuid: OudCharlois. De vraag is in hoeverre de aangedragen oplossingsrichtingen vertaald kunnen worden naar de praktijk van de wijk en wat vervolgens de meest kansrijke opties zijn, die nadere uitwerking verdienen. Hierover gingen de gemeente en de andere lokale partijen in gesprek met het KEIstadslabpanel. De centrale vraag was hoe de gemeente kan bijdragen aan een klimaat waarin particuliere eigenaren en andere partijen investeren in de particuliere woningvoorraad en wat zij daarvoor nodig hebben.

V78: KEI-atelier ontwikkelend beheren KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing Kruisplein 25 r Rotterdam Postbus 897 3000 AW Rotterdam T 010 282 51 55 F 010 413 02 51 [email protected] www.kei-centrum.nl

Het Stadslabpanel constateert dat er instrumentarium genoeg is, maar dat het aan voldoende focus en differentiatie nog ontbreekt. De kleinschaligheid in Oud-Charlois vraagt om een precieze en gedifferentieerde aanpak, zowel op schaalgrootte als doelgroep. De gemeente kan nog meer uit de aanpak halen, wanneer het sterker inzet op het verbinden van belangen. Dat begint met het weten wie je tegenover je hebt en waar kansen liggen om het klimaat voor onderhoud van het bezit te verbeteren. Naast het kunnen anticiperen op kansrijke ontwikkelingen en het faciliteren ervan, blijven er taken genoeg voor de gemeente om zelf op te pakken, zoals het benoemen en handhaven van een minimaal onderhoudsniveau. Dat zijn de grote lijnen die in een advies aan de gemeente zijn uitgewerkt. Het benoemt concrete acties en denkrichtingen voor de lange, middellange en korte termijn.

V79 / STADSLAB ROTTERDAM ZUID (CHARLOIS)

Copyright 2011 KEI

2

AANLEIDING EN VRAAGSTELLING De situatie op Rotterdam Zuid kenmerkt zich door een woningvoorraad met veel kleine woningen veelal in particulier bezit dat slecht onderhouden is en waarbij de doorstroming hoog is. De gemeente Rotterdam heeft daarom in haar collegeprogramma 2006-2010 aangegeven de verouderde particuliere voorraad op Rotterdam Zuid actief aan te pakken. Anno 2011 is er veel gebeurd, maar ligt er nog een grote opgave. Een opgave die deels wordt vergroot doordat de corporaties in het gebied – onder invloed van de recessie en druk van Europa – aangeven minder tijd, geld en energie in de geadopteerde particuliere gebieden te kunnen steken. Tegelijkertijd zijn vanuit de lokale overheid de financiële middelen beperkt en beschikken ook de particulieren over een (te) beperkt investeringskapitaal. De gemeente Rotterdam heeft de behoefte om terug te kijken, lessen te trekken voor de toekomst en een aanpak voor de toekomst op de rails te zetten. Na een aantal interne evaluatiebijeenkomsten heeft de gemeente KEI benaderd om – gezamenlijk met de partners – in twee bijeenkomsten te helpen zoeken naar manieren om de aanpak van het particulier bezit in een stroomversnelling te brengen. In een Atelier op 2 november jl. hebben KEI-partners vanuit verschillende bloedgroepen gezocht naar nieuwe instrumenten en methodieken die een positieve bijdrage zouden kunnen leveren aan het op gang brengen van de verbetering van het particulier bezit. In het Stadslab zijn de uitkomsten van het Atelier - de instrumenten en methodieken - getoetst aan een concrete casus op Rotterdam Zuid: OudCharlois. De vraag is in hoeverre de aangedragen oplossingsrichtingen vertaald kunnen worden naar de praktijk van de wijk en wat vervolgens de meest kansrijke opties zijn, die nadere uitwerking verdienen. Hierover wilden de gemeente en de andere lokale partijen in gesprek met het KEIstadslabpanel. De vragen die voorlagen: - Hoe kan de gemeente bijdragen aan een klimaat waarin particuliere eigenaren en andere partijen investeren in (gebieden met) de particuliere woningvoorraad? - Wat hebben eigenaar-bewoners, kleine particuliere verhuurders en ondernemers (van binnen en buiten de wijk) nodig om te investeren? En, wanneer werkt het? - Wat kan nu gebeuren, wat op middellange termijn en wat op lange termijn?


3

EERSTE REACTIES EN INDRUKKEN Een wandeling door Oud-Charlois bracht het Stadslabpanel extra inzicht in de situatie en opgave van de particuliere woningvoorraad. Naast fysieke thema’s als onderhoud en bouwkundige kwaliteit passeerden nadrukkelijk ook sociaal-economische onderwerpen, als veiligheid, betrokkenheid van bewoners en de bijdrage van kunstenaars aan de wijk, de revue. Na afloop van de wandeling werd het Stadslabpanel bevraagd op haar eerste indrukken. Bouke Kapteijn van AT Osborne: “Ik zie enorme verschillen in de wijk. Het is kleinschaliger dan ik had verwacht, elke straat verschilt, maar dat is positief. Ook constateer ik verschillen qua fysieke opgave: er zijn panden die enkel aan de buitenkant onderhoud vergen, maar ook panden die funderingsherstel nodig hebben. En, hoe is het gesteld met de sociale veiligheid? De camera bij de moskee viel me op. Misschien zit de grootste instabiliteit van de wijk wel in de sociale veiligheid en niet in de huizen.” Erik Vermathen van Stade Advies: “Mijn indrukken zijn divers. Ik zag slechte plekken, maar ook op een aantal plekken ondernemerschap zoals winkels en ateliers van kunstenaars. Er stond zelfs iemand op straat auto’s uit te deuken. Wat me opviel zijn rozen in vlaggenmasten, wat blijkbaar staat voor de zogenaamde vitale kernen van bewoners. Ik denk dat die vitale kernen een aanknopingspunt kunnen zijn. Het feit dat op een aantal plekken de straatprofielen worden aangepakt, zie ik ook als kans.” Jan Cees Kok van het Ministerie van Binnenlandse Zaken: “Het aanzien van de woningen verschilt blok voor blok. Opvallend is ook dat als er ergens een woning te koop staat, dat dan bij wijze van spreken meteen het hele blok te koop staat. En, dat je ook complete blokken hebt waar niets te koop staat.”


4

STADSLABDISCUSSIE wie moet het gaan doen en op welke termijn? Wat hebben eigenaar-bewoners, particuliere verhuurders en ondernemers nodig om te investeren? Wanneer werkt het? En op welke termijn zet je waarop in? Vanuit deze vragen en met de indrukken van de wandeling in het achterhoofd gingen de leden van het Stadslab in discussie met de lokale professionals. Alle groepen richtten zich op de perspectieven van de drie doelgroepen (eigenaar-bewoners, particuliere verhuurders, ondernemers), maar kregen elk een andere termijn mee: korte, middellange en lange termijn. Zoekend naar de meest kansrijke instrumenten kwamen de opgehaalde methodieken en instrumenten uit het Atelier opnieuw op tafel en werden gespiegeld aan de opgedane ervaringen in Oud-Charlois. In de groep van de korte termijn stond de vraag centraal wat nodig is om vertrouwen te krijgen. Wat is er qua instrumentarium voor handen? En hoe zou dat eventueel veranderd moeten worden? Op de middellange termijn gaat het om het bouwen en het investeren. Wat is qua instrumentarium kansrijk? Op de lange termijn draait het om visie, een stip aan de horizon.


5

ADVIES AAN DE GEMEENTE ROTTERDAM De uitkomsten van de discussiegroepen en de daaropvolgende afronding door het Stadslabpanel hebben een concreet advies aan de (deel)gemeentebestuurders opgeleverd. Het advies heeft betrekking op de mogelijkheden in Oud-Charlois, omdat dit als casus in het Stadslab centraal stond. Dit neemt niet weg dat een groot aantal aanbevelingen ook in andere gebieden op Zuid van toepassing zou kunnen zijn. Grofweg gaat het advies uit van drie thema’s: - Visie en focus - Verbinden van belangen - Uitvoeren Er is in dit verslag voor deze thema’s als leidraad gekozen – in plaats van de verschillende termijnen - omdat ze in alle drie discussiegroepen prominent ter sprake kwamen en werkende weg bleek dat ze niet strikt aan een termijn gebonden zijn.

Visie en focus Instrumentarium is er genoeg voor Rotterdam Zuid, focus en differentiatie is er nog te weinig. De kleinschaligheid in Oud-Charlois vraagt om een gedifferentieerde aanpak die reeds aanwezige kansen benut.

Positioneer wijken en buurten vanuit de vraag wat je wilt zijn Bedenk, als je over de lange termijn nadenkt, dat vraag waarde creëert. Probeer dus die vraag te stimuleren. Je komt tot die vraag als je het antwoord hebt gevonden op de vraag wat je wilt zijn. Wat je wilt zijn – waarmee je je identificeert - bepaal je samen met eigenaar-bewoners, particuliere verhuurders, investeerders en andere partijen in het gebied. Sluit je aan bij hun belevingswereld. Essentieel uitgangspunt voor dat gesprek zijn de satisfiers en de dissatisfiers van de buurt: datgene wat mensen aanspreekt aan de buurt en de ontwikkelingen die er gaande zijn, maar ook wat ze minder aanspreekt of zelfs afschrikt. Uit de gesprekken zal blijken wat de kansrijke aanknopingspunten voor een aanpak zijn, maar ook wat de ontwikkelingen zijn die dat mogelijk tegenwerken. -

Voorbeeld: Wanneer mensen hun huis verkopen, is dat een geschikt moment om erachter te komen wat hen aanspreekt aan de wijk of juist niet. Spreekt de buurt ze niet meer aan? Is de woning te klein? Ontbreekt het aan voorzieningen? En, wat zullen ze missen aan de buurt? Waarom zouden ze de buurt aan- of afraden?

Dat deze gegevens ertoe doen maakt het volgende duidelijk: het blijkt dat

dissatisfiers voor 40% bijdragen aan waardevermindering in een gebied, waar satisfiers juist voor 10% bijdragen aan waardestijging. Dissatisfiers kunnen onderwerpen als hondenpoep zijn, maar ook een gebouw zoals aan de Frans Bekkerstraat dat - rondom voorzien van Trespa-


6

platen en haaks als een muur op de karaktervolle Jaersveltstraat is gepositioneerd – negatief het straatbeeld bepaalt. De satisfiers vormen het uitgangspunt voor een aanpak die gericht is op waardecreatie. Bedenk wat je aan de wijk of buurt zou moeten toevoegen, zodat mensen zich aangetrokken voelen tot de wijk en uitgenodigd worden om te investeren. Zoek deze ‘attractors’ in voorzieningen, gebouwen en de openbare ruimte. Focus en kies voor specifieke speldenprikken, voor archipunctuur. -

Voorbeeld: Kies voor de beste school met de kwalitatief beste leraren en leraar/kind-verhouding van 1 op 10 of ga voor opvallende, zeer aantrekkelijke openbare ruimte.

Wijken, buurten en straten verschillen. Door met elkaar te bepalen wat je wilt zijn, kun je de verschillende gebieden ten opzichte van elkaar positioneren en doelgroepen definiëren, waarop je in de verschillende gebieden wilt inzetten. Draag dat vervolgens ook uit: iedereen mag weten dat bijvoorbeeld OudCharlois dé plek is voor kunstenaars. En verbindt daar acties aan voor de middellange en korte termijn, zodat je daarop alvast kunt voorsorteren. Bedenk ook wat de demografische ontwikkelingen zijn op de lange termijn. Waar zet je op in? Durf daarbij te kiezen, ergens bewust op in te zetten en ergens anders dus niet. Niet gaan voor het gemiddelde, maar voor het specifieke. Zet langdurig in op de gezamenlijke visie en zorg dat deze breed gedragen is. Dit kun je ook marketen, zoals bij Katendrecht met de slogan “kun jij de kaap aan?”.

Wees precies, differentieer op schaalgrootte en doelgroep Straten en blokken verschillen qua type woningen en vooral qua programma, sociale opbouw en uitstraling. Dat vraagt per straat om een andere aanpak. Daarnaast is een fijnmaziger aanpak nodig, omdat elke eigenaar-bewoner of particulier verhuurder zijn eigen redenen heeft om wel of niet te investeren. Eén duidelijk aanspreekpunt, dat door verschillende diensten heen gaat en langdurig in de wijk aanwezig is, is een succesfactor gebleken in de Rotte Tandenaanpak en daarmee wenselijk. -

Voorbeeld: Stel een verbetermakelaar aan, die vanuit de gemeente het mandaat heeft om te makelen, stimuleren en faciliteren. Deze persoon houdt het ambitieniveau op de lange termijn – het antwoord op de vraag ‘wat willen we zijn?’, als stip op de horizon – in het achterhoofd, maar sluit aan bij de agenda en het ambitieniveau van de eigenaar. Deze makelaar heeft de eigenaren in beeld, weet wat de wensen zijn en de beweegredenen daarachter zijn en kan daarop de aanpak afstemmen. Hij kan bijvoorbeeld ook hindernissen verhelpen die bewoners tegenkomen bij de aanvraag. Hij kan het investeringsklimaat in de straat aanwakkeren, door bijvoorbeeld meer subsidie en ondersteuning aan een eigenaar te verstrekken naarmate hij meer investeert in zijn woning en omgeving.

Daarnaast is het denken vanuit de packagedeal interessant: als je wilt dat bewoners meedoen zul je ze iets terug moeten geven. Zoek naar de contraprestatie die je kunt bieden. En, durf stap voor stap – in onderdelen - te werk te gaan, wanneer je een heel blok wilt aanpakken. -

Voorbeeld: Investeer in de buitenruimte of in een speelvoorziening in ruil voor het opknappen van de woning.

Maak highlights in de wijk: zet in op kansen en koplopers en laat dit zien. Op die manier kan het een voorbeeldfunctie vervullen, laat je aan de buurt zien


7

wat het kan betekenen en werk je aan verbetering van het imago. Vier de successen. -

Voorbeeld: Stel niet samenvoegen ten doel voor een hele wijk, maar stimuleer dat op plekken en met woningen die zich daarvoor lenen. Bijvoorbeeld straten met boven- en benedenwoningen en tuin.

Verfijn je instrumentarium, zodat je de verschillende doelgroepen kunt bedienen. En, gebruik subsidie als incentive, als prikkel tot investeren. Voorkom subsidieval, wat juist een belemmering vormt om te investeren. -

Voorbeeld: VvE’s met meer dan 23 appartementen en particuliere verhuurders met meer dan 10 woningen komen onder de huidige aanpak met VVE010 niet in aanmerking voor subsidie. Zorg dat ambitieuze verhuurders of VvE’s die nu buiten de boot vallen, maar wel aan de slag willen subsidie kunnen krijgen. Daarnaast zou je VVE010 prima kunnen voortzetten, de afspraken nakomen, maar de communicatie over ‘het hoe en waarom’ verbeteren en parallelle subsidieregelingen - zoals voor samenvoegen – combineren.

Verbinden van belangen De gemeente kan nog meer uit de aanpak halen, wanneer het sterker inzet op het verbinden van belangen. Dat begint met het weten wie je tegenover je hebt en waar kansen liggen om het klimaat voor het blijvend investeren in de woningen en woonomgeving te verbeteren.

Sluit aan bij wat er gebeurt in de wijk Benut bestaande overleggen en netwerken in de buurt op natuurlijke momenten om het onderwerp van particuliere woningverbetering aan de orde te brengen. Wees flexibel, sta kleinschalige initiatieven vanuit de buurt toe wanneer ze een bijdrage leveren aan de wijk. En, ga daarbij langdurige contacten aan. -

Voorbeeld: Vitale kernen. Contact zoeken met deze actieve bewonersgroepen biedt mogelijkheden om erachter te komen wat mensen willen en wat ze nodig hebben.

Kijk uit dat regelgeving kansrijke ontwikkelingen niet in de weg staat. Zoals in het geval van kunstenaar Erik van Lieshout die zich graag in Oud-Charlois vestigt, maar door constructies van het grondbedrijf zich er niet kan vestigen.

Faciliteer collectiviteit Op de langere termijn wil je naast meer differentiatie met name particulieren die zelf investeren. Waar nu nog de individuele particulier in de aanpak te veel centraal centraal staat, net als de vele technische begrippen, zou voortaan meer nadruk gelegd moeten worden op collectieven, zonder dat zelf als gemeente te willen sturen. Haak aan, is het motto. -

Voorbeeld: een buurtenergiemaatschappij. Bewoners die gezamenlijk energie inkopen, om op die manier goedkoper uit te zijn. Rondom zo’n initiatief ontstaat vaak een overlegcircuit dat als motor zou kunnen gaan werken voor tal van andere gezamenlijk initiatieven in de wijk. Wanneer je als gemeente aanhaakt en een faciliterende rol aanneemt, kun je bijvoorbeeld ook het thema onderhoud inbrengen ‘zonder dat het mes op tafel komt’. Een minder positieve aanleiding, funderingsproblematiek, kan ook leiden tot het verenigen van belangen en zodoende collectiviteit stimuleren.


8

Benut aanwezigheid particulier investeerder, woningcorporatie en hypotheekverstrekker Van kleine particuliere investeerders wordt bij voorbaat nog te vaak gedacht dat het huisjesmelkers zijn met malafide praktijken. Deze vergelijking gaat niet altijd op. In plaats daarvan zou daarom veel meer gedacht kunnen worden vanuit de vraag hoe zij bondgenoot kunnen zijn en hoe je als gemeente met hen kunt meebewegen. Kortom: weet wie je tegenover je hebt. -

Voorbeeld: Ook kleine beleggers willen mee investeren, wanneer ze zich gesteund voelen door de gemeente, bijvoorbeeld vanuit een co-initiatief. Welke huurders plaats je in je pand? Beleggers willen daarover nadenken, niet alleen wanneer dit ten goede komt aan waardestijging van het eigen bezit, maar ook wanneer dat ten goede komt aan het gebied eromheen. Ze zijn bereid andere functies op zich te nemen, zoals het voorzien in kleine voorzieningen en daarop te sturen; zorgen dat er een espressobar in een pand opent, in plaats van het zoveelste belhuis. De reden is onder andere dat veel beleggers momenteel ook over de langere termijn nadenken, omdat op de korte termijn geen rendement meer te behalen is op Rotterdam Zuid.

Woningcorporaties op Rotterdam Zuid mogen dan noodgedwongen hun handen aftrekken van de particuliere woningvoorraad, het betekent niet dat er geen rol voor ze weggelegd zou kunnen zijn. -

Voorbeeld: Rotterdam Zuid fungeert als de onderkant van de woningmarkt: het kent een groot aanbod aan huurwoningen voor huurders met een kleine portemonnee. Verschillende particuliere verhuurders hebben aangegeven dat ze het moeilijk vinden om ‘goede’ huurders te vinden. In tegenstelling tot de woningcorporaties hebben zij geen mogelijkheid om potentiële huurders te screenen. Tegelijkertijd kunnen de corporaties niet altijd huurders aan de onderkant van de huurmarkt een huis bieden, omdat - door sloop en verkoop – de woningvoorraad voor die categorie huurders te beperkt is. Een oplossing die twee vliegen in een klap laat, is wellicht een bemiddelende rol voor woningcorporaties, zoals dat ook in België gebeurt. De corporaties screenen potentiële huurders voor particuliere verhuurders en brengen deze vervolgens bij hen onder.

Een groep probleemeigenaren die nog niet voldoende wordt betrokken, maar die zeker een belang bij de aanpak van de particuliere woningvoorraad heeft, is die van de hypotheekverstrekkers. -

Voorbeeld: Wanneer je onderzoekt wie in een straat de hypotheken verstrekt – bijvoorbeeld via notariële akten – dan blijkt dat veel woningbezitters bij dezelfde hypotheekverstrekkers zitten. Het is raadzaam met hen in gesprek te gaan over de opgave, omdat zij immers ook baat hebben bij de waardeontwikkeling van het bezit.

Uitvoeren Naast het kunnen anticiperen op kansrijke ontwikkelingen en het faciliteren ervan, blijven er taken genoeg voor de gemeente om zelf op te pakken. Ook zij kan – vanuit de kennis van de verschillende belangen - het initiatief nemen. Bestaand instrumentarium als de Rotte Tanden, VVE010 en Bijzondere Aanpak geeft daar al deels invulling aan. Het Stadslab heeft – naast wat elders in het advies al genoemd is – een aantal aanvullingen.


9

De basis zien vast te houden Hoe houd je een bepaalde situatie vast en voorkom je achteruitgang? Volgens het Stadslabpanel is het van belang dat je een minimaal onderhoudsniveau benoemt en daarop handhaaft. -

Voorbeeld: De ‘schoon, heel en veilig’-aanpak is in Rotterdam een beproefde methode om het aanzien van de straat en de beleving ervan op orde te houden. Gebruik deze aanpak om de basis vast te houden. Vanuit Rotterdam wordt echter wel aangegeven dat handhaven juridisch lastig is; bijvoorbeeld: onteigenen kost 3 á 4 jaar en tonnen geld. Nieuwe lichtere instrumenten zijn nodig.

Daarnaast raadt het panel aan om te kijken naar instrumenten als de BIZ (Bedrijven Investeringszone) voor ondernemers. Wanneer je dit instrument vertaalt naar een gebied met veel eigenaar-bewoners (VvE’s) en particuliere verhuurders kan dat resulteren in een VvE op wijkniveau. Een collectieve heffing onder de woningeigenaren wordt geïnvesteerd in onder andere het beheer van de wijk (openbare ruimte en gevels). -

Voorbeeld: Stadstuin, Amersfoort. In deze nieuwbouwwijk regelen bewoners zelf het groenonderhoud. Ruim 750 kopers van een woning betaalden € 4.500 extra voor de groenpot. Van die € 3,5 miljoen moet de opgerichte beheerstichting de komende vijftig jaar alle werkzaamheden die te maken hebben met groenonderhoud. De woningen hebben geen tuin, maar bezitten gemeenschappelijke gronden met grasvelden, struiken en bomen, die wel openbaar toegankelijk zijn. De wegen en het water blijven de verantwoordelijkheid van de gemeente. Meer info: www.onzestadstuin.nl.

Ten slotte: pak excessen snel aan, zoals rond huisjesmelkers, ook bij minder geld. Maar, wees flexibel in straffen en belonen. Handel naar de geest en niet naar de letter. Ook hier geldt: verdiep je in de persoon en in de situatie.


10

REACTIES Voorzitter van deelgemeente Charlois Ed Goverde en wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening Hamit Karakus reageren op het advies van het Stadslabpanel. Ed Goverde trekt na het aanhoren van het advies de volgende conclusie: “Het gaat in essentie om het bewust worden van ‘what’s in it for me?’, je zult op micro-niveau moeten aansluiten om de opgave goed te verstaan.” Hamit Karakus reageert enthousiast: “Ik ben blij met de praktische tips die het Stadslab heeft opgeleverd. Ik denk aan het concentreren van de middelen en het bevragen van mensen die de wijk verlaten. Dat gebeurt nu al, maar kan intensiever op het niveau van de straat of het blok.” De wethouder gaat in op een aantal voorstellen: “Wat betreft de VVE010aanpak denk ik dat we inderdaad niet meer naar de grenzen van de grootte van het bezit moeten kijken. Een verhuurder met 11 woningen moet ook subsidie en ondersteuning kunnen krijgen als hij gaat investeren. En, wat betreft de verbetermakelaar, zeg ik: doen!. De bouwcoördinator kan daarbij als voorbeeld dienen. Per straat moet er een zijn, die zorgt dat de koplopers gefaciliteerd worden.” De gemeente zal volgens Karakus flexibel moeten zijn in hoe het budgetten inzet. Het samenvoegen van de budgetten voor VVE010 en de regeling voor samenvoegen behoort tot de opties. Lastig is wel het massaal splitsen van opgekochte woningen door particuliere verhuurders. Hij heeft nog geen antwoord gevonden op hoe dat te voorkomen is. De voorgestelde bemiddelende rol voor de corporaties is al in de maak.


11

DEELNEMERS Stadslabpanel: -

Frans van Hulten, Urbannerdam, directeur Jan Cees Kok, BZK/WWI, senior beleidsadviseur Oscar König, Steeds, senior adviseur Jimmy Kools, Fakton, associate partner Erwin Priem, Brink Groep, senior adviseur projecten en gebiedsontwikkeling Anke Sieverink, DHV, adviseur vastgoedeconomie Erik Vermathen, Stade advies, directeur Ria Waarle, BMC, senior consultant Bouke Kapteijn, AT Osborne, senior adviseur gebiedsontwikkeling Herman de Wolff, TU Delft, universitair docent

Betrokken partijen Rotterdam: -

André Batenburg, Maashave Vastgoedbeheer, directeur Irma Bijl, Gemeente Rotterdam, gebiedsmanager Oud-Charlois Herman Gerrits, Gemeente Rotterdam, deelgemeente Charlois, sectorhoofd wijkzaken Cor van Hulst, Gemeente Rotterdam, programmadirecteur Zuid Roger van der Kamp, Gemeente Rotterdam, stafmedewerker (dS+V) Stijnie Lohof, Gemeente Rotterdam, stedebouwkundige (dS+V) Mirjam van Oosterhout, Woonstad Rotterdam, programmamanager OudCharlois Kicki Söderhjelm, Gemeente Rotterdam, senior beleidsadviseur wonen (dS+V) Philip Stiekel, Gemeente Rotterdam, procesmanager woningvoorraad BAZ (dS+V) Harry Strik, Gemeente Rotterdam, opdrachtmanager toezicht gebouwen (dS+V) Derk Tetteroo, Gemeente Rotterdam, Bureau Frontlijn, adjunct-hoofd Jacqueline Vermaat, Gemeente Rotterdam, programmamanager bestaande voorraad (dS+V) Rita Wapperom, Gemeente Rotterdam, programmamanager (verv. procesmanager sociaal BAZ)

Bestuurders: -

Ed Goverde, voorzitter deelgemeente Charlois Hamit Karakus, wethouder wonen en ruimtelijke ordening

KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing: -

Piet Korporaal, KEI, adviseur Anouk Schuitemaker, KEI, adviseur Olof van de Wal, KEI, directeur (voorzitter)


12

STADSLAB ROTTERDAM ZUID (CHARLOIS)

Recommend Documents